物业园区设备管理规程制度
物业园区设备管理规程
1.0目的
保证所有为业主(住、用户)提供各种服务的公共设备满足服务要求。
2.0适用范围
管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备(含强电主线路)、电子设备(含弱电线路)、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。
3.0定义
3.1日常维护保养
指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机),发现小故障及时排除,作好记录。
3.2一级保养
对机械设备进行检查、检测,根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换,功能检查、软件检查;对管道、风道局部除绣防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。
3.3二级保养
对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪声、振动、泄漏检测,发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试,工作点调整,软件维护;对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。
3.4中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更
换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%,周期3-5年。
3.5大修工程
大修工程是指对设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%,周期6―10年。
3.6设备更新和技术改造
设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,须更新设备,提高和改善技术性能。
3.7事后维修(故障维修)
设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修。
3.8状态维修
通过监测设备状态参数的变化,出现明显劣化后实施的维修。
4.0设备分类
根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜):
ⅰ级设备:电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、ba中央管理计算机。
ⅱ级设备:正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、ddc现场控制器。
ⅲ级设备:除ⅰ、ⅱ级以外的所有设备。如:区域火灾报警控制箱、小型控制箱(配电箱)、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。
5.0设备管理模式
采用计划预修制(三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
5.1对于符合磨损规律的ⅰ、ⅱ级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等),定期做三级保养,定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。
5.2对于ⅰ、ⅱ级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。
5.3对于ⅲ级设备,采取事后维修,每年一次保养。
6.0职责
6.1物业公司负责设备接管验收,中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收,保养计划审批,设备(器具)维修、申购、报废审批,组织招投标,选择、评价设备维修养护供方,负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核,办理合同会签手续,组织专家对重要设备进行诊断,确定状态维修时机。
6.2管理处工程主管负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。
6.3管理处工程部负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作,填写相关记录,编制保养计划,与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后,按合同监督检查、评定供方。
7.0设备前期管理
7.1前期介入
设备选型、安装要求等由物业公司有关物业考察后,向发展商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。
7.2设备的接管验收
7.2.1设备的接管验收由物业公司组织专家及相关管理处技术人员组成验收组,会同发展商、承包商进行。
验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因,并限期整改,进行复验。设备的接管凭证由物业公司对发展商办理(验收单接收人处签字盖设备管理部公章)。ⅰ、ⅱ级设备由物业公司组织专家及管理处人员一同检验,ⅲ级设备由管理处检验,填写验收单报物业公司复核盖章。验收单盖章后,原件发展商、物业公司各留一份作为交接凭证,管理处留复印件。
7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后,方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续,最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前,管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交物业公司审核。审核通过后,由管理处具体办理过户、抄表到户事宜,物业公司负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。
7.3设备的编号
设备编号由以下四部分组成:
第一部分表示设备的类别:用数字01-99表示;
第二部分表示单位的名称:用字母p表示;
第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3......表示;
第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;
例:
03-p-1-(ⅰ)
电梯保利城 1号梯ⅰ级管理设备
7.4设备的建帐
7.4.1管理处工程部负责给所管物业的全部设备编号,并用e*cel编制《机电设备统计表》,录入电脑。
7.4.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐。
7.5设备质量缺陷整改
新入伙的管理处,机电设备接管后,由物业公司委托专业公司或该管理处对设备质量缺陷进行三个月整改,整改达到保利物业公司标准后,由物业公司和该管理处验收,通过后,再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。
7.6设备标识管理
7.6.1设备标牌
未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业,管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按《机电设备统计表》填写设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。
7.6.2设备的颜色
设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。
7.6.3设备状态标识
重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂“禁止合闸”等),报废、封存的设备须标识。
7.6.4设备标识牌由物业公司统一设计。
8.0设备使用管理
8.1物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。
8.2管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用,确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录,记录应保证准确性、及时性和真实性。
8.3管理处工程主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。作经济性分析,确保设备工作在节能状态,及时予以控制调整。
8.4重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经公司批准。
9.0设备维修保养管理
9.1计划
9.1.1维修保养计划
a.供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的计划汇总,于每年12月下旬报物业公司审批,审批后的设备保养计划物业公司、管理处、专业公司各保留一份。
b.设备中修、大修、更新改造计划由专业公司制定,并审查确定方案,编制或审查预算。
9.1.2检定计划
a.电梯检定计划由外包专业公司制定。
b.计量器具检定计划由管理处工程部制定。
9.2实施
9.2.1管理处工程部及供方维修人员须按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修、保养可采用供方手册的表格作记录,管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。
9.2.2发现设备故障(不属于工程部负责维修范围内的故障维修),工程部应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处一书面说明,承诺修复时间。对于供方不能解决的问题,需要向其它专业公司委托维修时,供方负责人应先填写《设备外委维修申请表》,报管理处审批走审批程序。
关键设备发生故障,造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修。首先应电话通知管理处,并立即组织抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。
9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由物业公司选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由物业公司组织有关人员(相关管理处技术人员、物业公司或聘请的专家)进行工程施工监督。
9.3检查
9.3.1维修保养检查
a.工程部人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障转呈单》提交专业公司解决。设备(ⅰ、ⅱ、ⅲ级设备)“日常维护保养、一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处工程部主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。
b.设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,由管理处工程主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。
c.管理处每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。评定结果(分数)作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。
d.设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由物业公司组织。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
9.3.2设备的检定
a.对于电梯,物业公司每年组织有关部门进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。
b.有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。
c.计量器具万用表、钳形电流计,绝缘摇表等由管理处自行送检,将检定证书原件送管理处存档。
9.3.3管理处负责人审批《测量设备统计表》及《计量器具检定计划》;
10.0设备安全管理
10.1持证上岗与安全检查
从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。
10.2事故处理程序
当管理处发生设备安全事故后,须立即通知物业公司(安委会)。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录象。管理处工程部须组织人员抢修,保证对业主的服务。事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告,物业公司根据管理处的报告及调查结果,向总经理提交设备安全事故调查报告,并提出处理意见。事故处理须坚持“三不放过”的原则。
11.0设备封存及报废管理
11.1设备封存
拟封存的ⅰ、ⅱ级设备由管理处报物业公司,物业公司计划安排设备封存前的处理工作(防腐、防护等)。封存地点应保持干燥、干净、安全。管
理处应定期检查。封存的设备,应贴封存标记,重新启用时预先保养一次。
11.2设备报废
对不能修复或维修后检定不合格的设备,由工程部填写《设备(机具)报废单》,由管理处主任批示;上报物业公司经公司同意后审核后进行报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期,封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件(报废件)应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件,管理处应妥善保管,并统一填写《报器件清单》,清单每半年上报公司物业公司,由物业公司确认有利用价值的统一调配、回收。
12.0组织对供方的控制
12.1供方的选取原则上其应通过iso9000认证。
12.2物业公司每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并做记录,对于不符合要求的供方,不予续签合同。
12.3当发生严重投诉或事故时,物业公司须组织人员对供方的质量体系进行审核。
12.4日常检查、监督供方按本规程要求执行,按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养,按约定进行维修予以确认,在保养、维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。
13.0设备技术档案资料管理
13.1设备技术资料
资料的借阅必须办理相关手续。
13.2质量记录
13.2.1所有质量记录均须采用保利物业公司标准表格。
13.2.2设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处保养维修人填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1.1、9.3.1.2条执行。管理处维修班对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册,专柜保存。
13.2.3机电设备月检记录由管理处工程部保管。
13.2.4管理处保存ⅰ、ⅱ级设备维修记录,设备诊断记录,设备完好率评定统计记录。
14.0设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐
14.1申请
根据楼宇正常运作或维修需要,由工程部或办公室申请,填写《设备(设施)购置(维修)申请表》。管理处主任、公司财务审核;总经理批准购置;人事部负责购买。
14.2采购
采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。
14.3验证
对于的设备(设施),购进后,在合同规定期内,由管理处工程主管会同有关人员验证,填写《采购设备验收表》;方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。
附:设备代码及分类
代码 设备类别名称
01 水泵
02 风机
03 电梯
04 发电机
05 变压器
06 空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)
07 消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统)
08 公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)、防盗监视系统
09 电气柜(箱)(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等)
10 维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)
11 食堂设备
12 清洁设备
13 交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)
14 保安通讯设备(包括手持式对讲机)
15 办公设备
16 自动抄表系统
17 ba系统
物业代码及分类
大厦名称 保利城
代码 a
设备保养、中修、大修周期
序号 设备编号 名 称 日常维护保养周期 一级保养周期 二级保养周期 中修周期 大修周期
01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年
02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年
03 02 风机 每月 每季 每年 五年 八年
04 03 电梯 半月 每季 每年 三年 六年
05 04 发电机 每月 每季度 每年 五年 八年
06 05 干式变压器 // 半年 每年 // //
07 06 空冷水机组 每月 每半年 每年 三年 六年
08 07 火灾报警系统 每月 每季 每年 // //
09 07 气体灭火系统 每月 每季 每年 // //
10 07 消防联动控制柜 每月 每季 每年 // //
11 08 公共天线系统 每月 每半年 每年 // //
12 08 对讲报警系统 每月 每季 每年 // //
13 08 防盗监视系统 每月 每季 每年 // //
14 09 低压配电柜 半月 半年 每年 // //
15 09 高压开关柜 每月 每年 //
16 13 交通道闸 每月 每季 每年 三年 六年
17 17 ba系统 每月 每季 每年 // //
注:逢高级保养的,低级保养可以不再做。对ⅲ级设备,每年至少保养一次。
设备颜色规定
序号 设 备 名 称 油 漆 颜 色 附注
1 消火栓泵 红色
2 喷淋泵 红色
3 生活泵 蓝色 深蓝色
4 消火栓泵电机 灰色 深灰色油漆
5 喷淋泵电机 灰色 深灰色油漆
6 生活泵电机 灰色 深灰色油漆
7 潜水泵电机 黑色
8 空调水泵电机 灰色 深灰色油漆
9 空调主机原色
10 电梯曳引机、电机本色
11 设
备底座 黑色
12 高区喷淋管 红色 明管“高喷”二字+箭头
13 低区喷淋管 红色 明管“低喷”二字+箭头
14 高区消火栓管 红色 明管+“高消”二字+箭头
15 低区消火栓管 红色 明管+“低消”二字+箭头
16 生活管道 绿色
17 煤气管道 银灰色 明管+黄色环+“石油气”三字+箭头
18 气体消防管 红色
19 空调冷却水管 绿色
20 空调冷凝管 银灰色 银粉漆
21 阀门本体 黑色
22 阀门手轮 红色
23 单流阀 黑色
设备颜色规定(续一)
序号 设 备 名 称 油 漆 颜 色 附注
24 排污阀 黑色
25 联轴器 本色
26 防护罩 黑色
27 控制箱、开关箱 本色
28 配电柜、控制柜 本色
29 各种支架 红色 防锈漆
30 电缆槽架 本色
31 室内接地扁钢 黄绿双色 100mm宽度,黄绿相间的条纹
32 屋面避雷带 银灰色 银粉漆
33 天线支架 银灰色 银粉漆
34 风机 本色
35 送风阀 红色 防锈漆
36 排风阀 红色 防锈漆
37 防火阀 红色 防锈漆
38 送风管 本色 防锈漆
39 排风管 本色 防锈漆
40 百叶 本色
41 排水管 本色
42 中水管 本色
说明:
1.适用于设备房内所有设备及管道。
2.管道的文字、箭头应与管道直径相适应。一般情况字体为宋体,
字的大小按管道直径的0.5倍考虑,箭头的长度按管道直径考虑。
(直径≤80mm,长度为管径的2倍;>80mm,长度为200mm。)
3.所有的文字和箭头一律用白色油漆,箭头的方向以水的流向为准。
4.色环的宽度:管径≤150mm,色环宽度为50mm,色环间距1.5~2m;
