第1篇 物业管理公司绩效考核办法-16
物业管理公司绩效考核办法(十六)
一、目的:
1、通过绩效考核实施目标管理,保证公司总体目标的实现和任务的完成;
2、公正合理的评价员工的工作表现和工作成绩,考核结果与绩效工资挂钩,鞭策和激励员工;
二、适用范围:
1、本绩效考核办法适用于公司职能部门所有员工和服务中心管理层以上员工;
2、服务中心操作层员工不适用本办法,按相关日常工作检查、考核奖罚制度执行。
三、考核体系的构成:
1、考核主体:
①品质员负责各部门计划的监控及计划完成情况的确认和评价,品质部经理、总办主任审核,总经理确认后,作为部门和部门经理的考核依据;
②部门经理参照公司绩效考核办法对部门员工进行考核。
2、考核依据:绩效考核主要以部门在被考核时间内工作目标、工作计划完成情况以及员工在被考核时间段的工作成绩与表现为依据。内容为:
①年度计划中本月重点工作,公司领导安排的重点工作(权重0.5);
②品质部对各服务中心日常工作的检查情况(权重0.2);
③培训与学习(权重0.1);
④总经理考核(权重0.1);
⑤各部门人员流失率(权重0.1)『部门人员流失率应控制在5%以内』
①资金计划完成情况(供参考,完不成收费计划或超过可控支出的可在①中扣除)。
3、考核原则:
①客观性:以部门工作计划为基础,客观评价完成的实际工作情况;
②必须坚持“公平、公正、公开”的原则;
③对考评结果进行量化分析、综合修正,以避免主观偏见等带来的误差。
4、考核周期与考核时间:
①每月度进行一次考核;
②每报月报时,各部门将自评结果一同上报;
③每月经营计划会时,公司对各部门进行综合考评,根据考评计算部门上月考核分;
④部门经理根据部门得分于四日内将部门员工考核报品质部;
⑤品质部会同总办、财务部于二日内完成公司的考核;
⑥考核结果报总经理同意后,转财务部计算工资。
5、绩效考核的评分标准:
①本考核分为部门考核与员工考核两部分,每个部门的考核基准分为100分,每个员工的考核基准分为100分;
②各考核主体依照考核标准对被考核人员进行评分,扣分总额以该考核项目评分标准的满分总额为限;
③部门经理的考核得分即为部门的考核得分;
④部门员工的考核评分直接与部门考核评分挂钩,即部门员工的考核得分的平均分不得高于部门的考核评分,多出部分从部门经理得分中直接扣除。
四、考核流程:
1、自我评价:每月1日前由部门经理对本部门上个月的工作目标、工作计划、培训和学习完成情况做自我评价,并按照评分标准进行评分;自我评价的权重为 0.3;
2、公司考核:根据所辖部门当月计划完成情况 ,由其他各部门分别打分,平均分为公司考核得分,权重为0.6;
3、总经理打分,权重为0.1;
4、部门(考核流程第1条)、公司(考核流程第2条)总经理三者考评分相加为部门的实际得分;
5、各部门经理根据本部门实际得分及员工的个人工作完成情况对本部门员工进行考评,并于考核当日与被考核者进行绩效面谈,绩效面谈内容主要包括员工工作中的优点、存在的不足和改进计划,最后双方将面谈结果以书面文字形式予以确认,作为下次考核的依据;
6、本部门个人绩效考核平均分不能超过部门的考核分;
7、品质部、总办、财务部根据日常工作监督、检查情况,对服务中心主管考评、计算、汇总,报总经理批准;
8、财务部根据批准的考核结果,及时核算员工绩效工资。
五、考核结果及应用:
1、绩效工资计算办法:
a部门考核系数=考核实际得分÷标准分值(100分)
b个人考核系数=考核实际得分÷标准分值(100分)
c部门经理绩效工资=部门经理绩效工资标准额×部门考核系数
d部门员工绩效工资=部门员工绩效工资标准额×个人考核系数
2、绩效工资每月发放一次。
第2篇 物业公司企务公开民主管理实施办法
为了保证和促进物业公司企务公开、民主管理工作的开展，据股份公司的工作安排和要求，物制定本办法。
一、 企务公开的工作原则
要坚持实事求是的原则，企务公开工作要同公司的各部（室）的目标责任制考核相结合，同公司领导班子，党风廉政和民主管理工作相结合。
二、 企务公开的组织机构
为充分发挥物业公司党组织的领导核心作用，体现行政领导的重视，特建立以下组织机构：
企务公开领导小组：
组 长：汪 毅
副组长：余 玲 刁维龙
成 员：李林军 邓 军 张怀德 候新寿 杨雪英
王吉华 李亚林 张守贵 徐培华
下设办公室
主 任：余 玲
副主任：石建忠 刁维龙
成 员：李林军 邓 军 候新寿 张怀德 徐培华 杨雪英 梁升平 张守贵
三、 企务公开的宣传动员
为充分体现企务公开工作的透明度，公司每月组织一次宣传动员活动，以板报、横幅、宣传栏等形式，向全体员工进行宣传，动员职工群众积极参与监督，广泛征求意见和建议，切实收到企务的公开性和公正性。
四、公司本着实际、实用、实效的原则，就企务重大决策，企业经营活动、职工切身利益和广大职工群众关心的问题制定企务公开制度。
五、 企务公开的程序
公司本着体现民主集中制的原则，按照科学、严谨、有序的步骤制定如下程序：
1 、收集职工意见和建议。
2、工作小组整理公开的有关内容。
3、行政办综合汇总。
4、领导小组研究确定公开内容。
5、监督小组审查通过。
6、通过职工代表大会，民主议事会，公开栏等形式公开。
7、信息反馈处理。
六、 企务公开的内容
1、公司重大决策和企务改革发展的重大问题。
2、涉及职工切身利益的事项和职工群众关心的热点问题。
3、公司生产经营和管理中的重点问题。
4、公司内部党风廉政建设有关问题。
七、 企务公开的形式
1、确立职工代表大会在企务公开工作中的主渠道地位，在职工代表大会中对部分内容进行企务公开。
2、在公司宣传栏中进行企务公开。
3、以板报、标语等形式进行企务公开。
八、 企务公开的标准
公司本着企务公开内容合理性与合法性的原则，以党的方针、政策和国家的法律法规为依据进行企务公开。
九、 企务公开的监督保证
1、成立企务公开监督小组。
组 长：石建忠
副组长：刁维龙
成 员：孙 强 郗爱民 徐瑞华 高丽萍 王 丽
梁升平2、建立意见箱
为了对企务公开的真实性、公开性、公正性切实起到监督保证作用，公司设立了意见箱，动员广大员工积极提出意见、建议，并在职工代表中聘请监督员对企务公开工作进行有效监督。
3、及时向领导小组反馈和公开职工群众反映的情况。
十、 n
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企务公开的档案管理
应公开资料、图表、帐薄和台帐。
十一、企务公开的目的
1、令职工群众满意。
2、调动广大员工积极性。
3、加强和促进公司内部管理。
4、加强公司领导班子建设和党风廉政建设。
5、促进企业改革、发展和稳定。
新疆百花村物业管理有限公司企务公开制度
为了更好地推动百花村物业管理有限公司企务公开民主管理工作向制度化、规范化方向发展，加强企务公开工作实事求是地开展，结合公司实际情况特制定本制度：
一、 企务公开例会制度
1、在企务公开领导小组的组织和主持下，每月召开一次企务公开例会，讨论并确定当月应公开的内容。
2、对意见箱中的问题汇总整理，并做出答复。
3、对上月企务公开后的反馈信息进行集中讨论，对反映较大的情况做调查，整理后提出改进方案。
4、总结企务公开后对公司各项工作的开展所带来的影响，在今后的企务公开工作中，对有利的加以保持和发扬，对不利的加以改进和完善。
5、写出当月企务公开工作的总结报告。
二、企务公开管理制度
1、从实际出发，由企务领导小组确定企务公开的具体内容。
（1）、公司重大决策和改革发展的重大问题。
（2）、公司生产经营和管理中的重要问题。
（3）、公司党风廉政建设有关问题。
（4）、公司各项费用支出的具体情况。
其中包括：办公费公开、通讯费公开、招待费公开、经营成本公开、收情况公开
（5）、涉及员工切实利益的事项和职工群众关心的热点问题
其中包括：社保缴纳情况公开、公积金情况公开、各项规章制度公开、效绩考核结果公开2、企务公开遵循民主集中制的原则，按科学、严谨、有序的步骤进行：
（1）、收集职工意见和建议。
（2）、工作小组整理有关内容。
（3）、行政办综合汇总。
（4）、领导小组研究确定。
（5）、监督小组审查通过。
（6）、通过职工代表大会、公开栏等形式公开。
（7）、信息反馈处理。
三、职工评议制度
1、建立企务公开监督体制，成立企务公开监督小组。
2、设立企务公开意见箱。
3、聘请企务公开监督员。
4、监督小组及监督员职责。
（1）、及时反映企务公开过程中的违反公开程序的情况。
（2）、及时反映企务公开内容不详不实的情况。
（3）、及时反映员工对企务公开工作的满意程度。
（4）、及时反映企务公开后员工的思想状况。
（5）、及时反映群众对企务公开的意见和建议。
5、在监督小组的主持下组织员工对企务公开工作进行民主评议，并将结果及时向领导小组反馈。
6、根据职工评议完善企务公开管理制度。
第3篇 万科物业安全员巡逻管理办法
1.目的
明确安全巡逻的内容、方法和需要注意的事项，发现并消除各种治安隐患,防范各类事故的发生，确保所辖区域的公共安全。
2.范围
适用于公司各管理处安全巡逻管理。
3.职责和权限 岗位 工作内容 品质管理部 监督验证并及时提出改善意见和预防措施，杜绝安全隐患 运营组 监督检查巡逻方案的实施情况，对部门安全季度评估、巡逻方案进行备案 部门负责人 审批巡逻方案，并对巡逻情况进行监督 安全主管/主办/班长 制定两套以上巡逻路线图和巡逻要求，每季度调整、改变巡逻方式，指导和检查巡逻工作 安全员 按照巡逻路线和巡逻要求进行巡逻并签到，并对巡逻路线保密
4.方法和过程控制
安全巡逻包括的内容：
日常巡逻、装修监控、空置房监控、物防、技防设施的完好等。
4.1 日常巡逻的内容 类别 检查内容 检查方法 楼内 公共设施 查看有无异常，必要时试用 公共通道、消防通道 查看有无堵塞、脏污 垃圾箱 是否有异味、有危险品 设备房及设备 闻、听、看有无异味、异声、异常现象 办公室、仓库、资料室 查看是否关闭、上锁 单元门、苑门 是否关闭、运行是否灵活、有无噪音 住户房门、窗户 是否关闭、是否异常 楼外 外墙及外墙附属设施 查看有无空鼓、起皮、悬吊物 采光井 是否有安全隐患 干道通道、广场、围栏围墙 是否畅通、是否有缺口 绿化带 是否有人破坏 娱乐设施 是否安全、牢固 停车场、车棚 是否摆放整齐 安防设施 苑门刷卡器标识是否清晰，居家报警有效处理率100%,交班时测试是否正常 其它 可疑人员 盘查、监控 公共秩序 现场维护 突发事件 保护现场、疏散群众、平息事态 4.2装修巡逻
4.2.1 巡逻岗需对装修户的《装修许可证》和《装修告知书》进行验证和张贴检查，巡查时间为早晨8点至晚上22点，每天巡查次数不少于1次，并在《装修现场监控记录表》内记录，《装修现场监控记录表》须张贴于装修现场。
4.2.2查验施工人员有无出入证、证件与所持人是否相符，有无过期，对已过期的证件要予以没收并及时通知管理处。
4.2.3检查施工场地有无按规定配备灭火器，装修施工过程中有无违反《装修申请表》所核定的内容；如有违反，通知部门装修负责人处理。
4.2.4装修动火作业时，必须检查操作人员有无上岗证，相关防范措施是否落实；禁止装修队在装修现场生火做饭。
4.2.5 对装修户的装修时间进行检查，深圳市规定的装修施工作业时间为每天7时至12时，14时至19时，发现超时施工者应立即制止；督促无留宿证明的施工人员离开大厦或小区，需留宿的施工人员应出具管理处办理的留宿证明。
4.2.6监督施工人员只能使用货梯、按指定的通道进出及搬运材料等；装修工或专业搬运人员搬运垃圾只能在晚上18点以后进行；禁止装修队在清运车辆进场前，把垃圾搬出户外。
4.2.7制止装修垃圾堆放占用和堵塞消防通道；垃圾清运完后，检查清运垃圾的通道墙面、地面、天花及公共设施有无损坏、磨花现象，发现问题及时处理或协助装修巡查人员处理。
4.3空置房巡逻
4.3.1部门安全负责人应及时将空置房清单及空置房变化情况通知控制中心；空置房每天检查一次。
4.3.2空置房检查内容：包括所有门、窗户关闭是否完好，门锁是否完好无损，室内有无其他人员进入迹象，地面无积尘、纸屑，室内无建筑垃圾，天面、墙面有无渗水或室内墙体有无严重裂痕，房内开关、灯具有无损坏，厨房、洗手间无积水，室内电源是否关闭等；所有空置房检查完毕后或其他人员使用空置房钥匙开门后，都必须将该空置房房门反锁。
4.3.3 巡逻岗在台风暴雨天气来临前应确保空置房屋门窗关闭，排水畅通。
4.3.4 如发现空置房屋内有可疑情况，巡逻岗应立即通知控制中心，请求支援，同时密切注视空置房情况；支援人员到场后，对可疑空置房进行排查控制。
4.4重点巡逻注意事项
4.4.1管理处、文件资料室、控制中心、设备房、仓库等为重点巡逻部位，非工作人员未经允许擅自进入要害部门，应予以制止。
4.4.2每班次至少对要害部门（位）巡查一次，当自然灾害发生时，应加大巡逻力度；发现要害部门（位）有异常时应立即向控制中心汇报，随时与控制中心保持联系。
4.4.3巡逻到有危险标识的要害部门（位），应注意自我安全保护，碰到陌生人时应注意自我安全防范。
4.5台风暴雨发生时的巡逻注意事项
4.5.1立即对所辖区域进行全面的安全检查，通知所辖区域的住户关好门窗并把阳台上所摆花盆、杂物移到安全位置。
4.5.2检查上下水管道、通讯设备是否完好，确认抗灾物资的储备情况。
4.5.3检查照明、生活使用设施和接收外界信息广播等条件是否具备。
4.5.4检查区内所有公共设施（公共信息栏、广告牌、灯箱、高脚架等）是否牢固，发现异常要及时对其进行控制，做好防范措施并向控制中心报告，同时不允许有任何机动车辆停放在下面。
4.5.5检查配电房、水泵房、办公室、资料室等门窗是否关好，有无雨水进入的可能；防止地势较低的机电设备被水淹，并做好应急措施。
4.5.6准备好一切应急救护措施，检查发现安全隐患时，立即向控制中心或向上级领导报告，并请求派人增援，将损失减少到最低限度，同时应注意自身安全。
4.6巡逻方法/技巧/盘问方法的要求
4.6.1各管理处根据各自物业的特点，在确保所辖区域安全的前提下，可选择徒步巡逻或车辆巡逻并结合以下巡逻方法交叉使用：
a. 定线巡逻法;
b. 不定线巡逻法;
c. 定线与不定线结合巡逻法;
d. 点与线相结合的巡逻方法;
e、突击巡逻检查法;
4.6.2“八看八对”式的盘查技巧：
（1）看证件、对姓名； （2）看相貌、对年龄；
（3）看举止、对职业； （4）看籍贯、对口音；
（5）看言行、对学历； （6）看衣着、对身份；
（7）看物品、对来由； （8）看同伴、对关系；
4.6.3四种常见的盘问方法：
a、直接式：以开门见山式发问，直截了当，可让人措手不及。
b、试探式：以虚探实，从沟通中发现可疑和破绽，然后直接发问。
c、迂回式：从细小处入手，反复迂回谈论可疑事情，然后从细小矛盾中推翻主要事实。
d、追踪式：实行追踪，从其所谈事实与其所发生事实的矛盾寻找出路。
5.相关文件
VKWY7.5.1-A01 《安全管理工作程序》
VKWY7.5.1-G02 《装修管理程序》
6.记录和表格
VKWY7.5.1-A01-F1 《安全员交接班记录表》
VKWY7.5.1-A01-01-F1 《安全员巡逻签到表》
VKWY7.5.1-A01-01-F2 《安全员巡查记录表》
VKWY7.5.1-A01-01-F3 《装修现场监控记录表》
第4篇 物业卡管理办法作业指导文件
物业作业指导文件:ic卡管理办法1.目的规范对ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。
2. 范围适用各管理处ic卡的工作管理3.定义无4.职责部门/岗位工作职责管理处经理负责对ic卡的发放工作的全面监督和检查管理处指定人员/岗位负责ic的日常办理和授权、变更、回收等工作的具体操作安全部负责核对顾客的ic卡使用情况
5.方法及过程控制
5.1.ic卡的发放控制
5.1.1管理处经理负责对ic卡发放管理工作进行监督、审批。
5.1.2管理处指定专人负责ic卡的授权发放管理工作,负责申请人的身份识别、房号和使用范围等登记。
每季度对ic卡进行统计整理,填写《ic卡季度整理表》,对异常情况进行核查处理,负责对电脑管理权限密码每季度进行更改。
5.2 ic卡的登记发放
5.2.1 业主申请领卡须出示有关证件及购房合同,ic卡发放人员根据证件及购房合同,进行发卡、授权,并在《ic卡发放/异常情况登记表》上进行登记。
5.2.2 公司或相关工作人员如需申请领卡,需经理或经理授权人审批签名,发放人员进行ic卡的发放授权,并在《ic卡发放/异常情况登记表》进行登记。
5.2.3 ic卡持有人如需对卡的授权内容进行变更,须持有相关证件,由发卡人员予以变更,并登记。
5.2.4 业主和工作人员发卡情况应分开登记。
5.3 ic卡的挂失、解挂
5.3.1 持卡人挂失/解挂ic卡时,须出示本人身份证,经ic卡发放人核对无误后,予以挂失/解挂,并予以登记。
5.4 ic卡的更换、退还
5.4.1持卡人在保修期内ic卡自然损坏,凭旧卡可在管理处换取新卡,发卡人回收旧卡并登记。
5.4.2持卡人因人为造成ic卡损坏,如打孔、折叠、机洗等只能重新申请领卡,不能更换。
5.4.3公司赠送的ic卡办理退还相关手续时不能退还押金。
5.4.4车主不再承租车位后,管理处应及时知会发卡人员,取消其车场授权,并经车主确认后方可办理解除手续,同时填写《ic卡发放/异常情况登记表》。
5.5 ic卡的注销
5.5.1如业主产权发生变更,管理处应及时通知发卡人员,对其ic卡进行注销,并通知原业主。
5.5.2如果工作人员持有的ic卡存在不合理使用或丢失,发卡人应立即予以挂失或收回ic卡并赔偿损失,同时填写《ic卡发放/异常情况登记表》。
5.6 ic卡的授权期限规定业主及家庭成员(管理处业主资料中有登记的)的门禁系统ic卡授权期限一般为十年;
车辆ic卡的授权期限根据业主租用车位的期限进行授权。
其他人员ic卡授权期限一般为一年,最长不得超过两年。
5.7工作人员ic卡的回收工作人员调离或离职,由人事管理员协助授权人收回ic卡,登记在《ic 卡发放/异常情况登记表》。
6. 支持性文件无7.质量记录表格tjwy7.
5.1-a01-03-f1《ic卡发放/异常情况登记表》tjwy7.
5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》tjwy7.
5.1-a01-03-f 3. 《机动车ic卡办理通知单》
第5篇 物业小区车辆管理规定办法
物业小区车辆管理制度【1】
管理处负责业主(住房)的车辆管理,小区车辆行驶停放,管理处经理负责协调指导停车场(库)的管理工作,车管安防员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。
1.对进入停车场车辆的管理规定
①进入停车场的车辆须具备一切有效证件,包括行驶证或待办理证明、保险单等,车辆号牌应与行驶证相符,待办车辆应与待办证明相符。
②进入停车场的司机,须按进出场各种程序办理停车手续,并按指定的车位停放。
③车辆停放后,司机须配合安防员做好车辆的检查记录,并锁好车门窗,带走贵重物品,安防员没有帮司机保管物品的义务。
④进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车,禁止任何人在场内学习驾驶车辆。
⑤进场车辆和司机要保持场内清洁,禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物,禁止在场内吸烟。⑥进场司机必须遵守安全防火规定,严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。
⑦禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水车辆进入停车场。
⑧进场车辆如不服从安防员指挥,造成本身车辆受损时,后果自负。
2.小区(大厦)交通车辆行驶停放管理规定
①遵守交通管理规定,爱护小区的道路,公用设施,不乱停放车辆。
②车辆不准在小区内长期停放,临时停放按《车辆保管统一收费标准》缴费。
③小区内车辆行驶停放服从管理人员指挥,注意前后左右车辆安全,在指定位置停放。
④停放好车辆后,必须锁好车门,调好防盗系统至警备状态,车内贵重物品随身带走。
⑤机动车辆在本区行驶,时速不得超过15km/h,严禁超车。
⑥机动车辆在小区内禁止鸣号。
⑦不准在小区任何场所试车、修车、练车。
⑧不准辗压绿化草地,损坏路牌和各类标识,不准损坏路面及公用设施。
⑨不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆,机动车辆只能在停车场、库或道路上划线停车位内停放,非机动车必须停放在自行车棚或保管站。
⑩除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外,其他车辆一律按本规定执行。
3.停车场(库)管理规定
①停车场24h值班,建立健全各项管理制度和岗位职责。
②停车场(库)内按消防要求设置消防栓,配备灭火器,定期检查,由车库岗负责管理使用。
③在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识,并在主要车行道转弯处安装凸面镜。
④在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱),在小区必要位置设路障和防护栏。
⑤机动车进场(库)时应服从安防员指挥,遵守停车场(库)管理规定,履行机动车进出车场(库)有关手续,按规定缴纳保管费。
⑥集装箱车、2.5t以上的货车(搬家车除外)、40座位以上的客车、拖拉机、工程车,以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入小区。
⑦不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。
⑧保持场(库)内清洁,不得将车上的杂物和垃圾丢在地上,有漏油、漏水时,车主应立即处理。
⑨禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。
住宅小区车辆管理办法【2】
总则
第一条为规范小区机动车的停放与行驶,维护小区环境,保障小区内各方的合法权益,根据国务院<物业管理条例>、<上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定>和<浦东新区住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定>等法律法规,结合本小区实际情况,特制定本办法。
第二条本办法由金桥湾清水苑小区(以下简称:小区)业主大会讨论通过,委托小区物业公司组织实施。
物业公司对车辆的管理是履行<物业管理合同>,小区内所有车辆使用人应接受物业公司车辆管理人员(以下简称:车管员)的行驶管理与停放引导。
第三条小区车位实行有偿使用,车辆使用人在小区泊车应交纳停车费。小区车辆管理制度。停车费收入归小区全体业主共有。物业公司应有专人进行停车费管理,公开账目,并定期结算与公示收支情况。根据维修基金管理的有关规定,停车费收入在扣除车辆管理成本和业主大会授权使用的费用后的结余部分纳入小区维修基金账户,每年一次分摊到业主账户。欠缴或侵占停车费是损害全体业主利益的行为。
第四条将小区业主共有的停车位供车辆使用人停车的行为关系,不含有对车辆保管的义务与责任。提供良好的停车条件,营造有序的活动场所是小区各方共同努力的目标。
车辆进出管理
第五条小区安装停车场管理系统(以下简称:系统)实行车辆智能化管理。小区车辆管理制度。所有车辆进出小区必须持清水苑小区车辆ic卡(以下简称:ic卡)刷卡通行。车辆在通过大门道闸时必须一车一杆逐一进出,不得尾随前车冲卡。
第六条ic卡分为月卡、充值卡和临时卡三种。实行一车一卡制。ic卡不得转让或一卡多车。车卡不一致的车辆不准进出小区。
第七条月卡仅限小区居民及小区内单位工作人员持有,申办车位登记手续时领取,在有效期内使用。
第八条实行来访车辆登记制度。来访车辆应登记后领取临时卡,刷卡进入。驶离时在小区出口处验卡后交卡付费。小区居民和单位也可以选择使用充值卡,以免每次现金缴费验卡和进入登记的麻烦。固定车位车主不得使用充值卡。来访车辆当天再次进出小区凭缴费收据免缴费。
第九条前来小区执行公务的警车等车辆后出入小区可免缴费。
第十条领取月卡和充值卡需缴押金20元,无卡或ic卡遗失、超期和损坏的车辆无法进出小区,应及时办理相关手续。ic卡遗失、损坏应支付损失费30元。
第十一条非小区居民接送幼儿园入托幼儿的车辆不能进入小区。各类大中型车辆,装载有毒、易爆易燃等物品的车辆不经允许禁止进入小区。
第十二条小区车位满位,车管员应及时告示并拒绝其他外来车辆进入小区。
车辆行驶管理
第十三条小区主干道实行单向行驶。长岛路北大门为进口,只进不出;台儿庄路西大门为出口,只出不进。司机必须依照交通标识的指示路线行驶,不得逆向而行。
第十四条为了保持小区的安宁,小区内车辆不准鸣喇叭;晚间行车禁止使用远光灯;小区道路上不得试刹车、练习驾车、修理或清洗车辆等。
第十五条进出小区内车速不得超过每小时5公里。
车辆停放管理
第十六条车位的设置。停车位分为固定车位与临时车位二种,统一编号。固定车位标有车牌号,供小区居民和单位工作人员停车。临时车位无车牌号标志,主要供外来车辆停车。
第十七条车辆的停放。小区车辆必须停放在指定的固定车位或临时停车位内。未经车管员同意,来访车辆不得占用固定车位。车位内不得停放自行车、电动车或堆放其他物品。
第十八条车位的申请。无欠费记录的车辆使有人,小区居民可持房产证或房屋租赁合同、车辆行驶证或购车发票等到物业公司办理固定车位申请登记手续;小区内单位工作人员持工作证或单位证明、车辆行驶证或购车发票办理固定车位申请登记手续。
按登记先后顺序,先到先得原则安排车位。每套住宅居民只能拥有一个固定车位。对确需第二个固定车位的居民户,经批准后可以申请登记,按第二个固定车位的停车费标准缴费。但无车位居民应优先考虑。
第十九条车位的登记。车位申请确认后,车位使用人应及时办理登记手续:签订车辆停放协议,缴费,领取停车证(置于车辆挡风玻璃右侧内)与ic卡。手续办理不完备不能领取停车证与ic卡,也不得使用固定车位。
第二十条车位的变更。变更固定车位使用人仅限本户居住人,经物业公司同意后并按规定办理变更手续。
第二十一条车位的退还。车位为全体业主的共有资源,业主产权转让、租赁户更变等,应及时到管理处办理退还手续,不得擅自转让车位。一旦发现,将收回原使用车位并取消双方车位申请资格。车位退还后如再次申请须另行申请登记。
第6篇 招商局物业招聘录用调配解聘管理办法
**局物业管理有限公司
招聘、录用、调配及解聘管理办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为规范和完善**局物业管理有限公司总部及属下公司员工招聘、录用、调配和解聘工作流程,加强**局物业管理有限公司总部及属下公司员工队伍建设和培养,特制定本管理办法。
第二条 定义
1、**局蛇口工业区有限公司以下简称“蛇口工业区”;
2、**局蛇口控股股份有限公司以下简称“蛇口控股”;
3、**局物业管理有限公司以下简称“公司”;
4、属下公司系指**局物业管理有限公司下属全资、控股或参股并直接管理的二级公司,包括**局物业管理(香港)有限公司、深圳**物业管理有限公司、北京**局物业管理有限公司、上海**物业管理有限公司、南京**局物业管理有限公司、武汉**局物业管理有限公司、西安**局物业管理有限公司;
5、物管中心系指属下公司下设的物业管理中心。
第三条 适用范围
本管理办法适用于公司总部及属下公司一切招聘、录用、调配及解聘活动。
第二章 组织架构和定岗定编
第四条 组织架构调整
属下公司及各物管中心每年12月上旬须根据业务发展要求,结合人力资源配置需要,提出本单位下一年度的组织架构调整计划。属下公司组织架构的调整须报公司总部审批;各物管中心组织架构调整经属下公司审核后,报公司总部审批。
第五条 定岗定编
1、公司总部各部门每年12月中旬根据部门规划提出本部门下年度定岗定编计划,经公司总部行政与人力资源部审核,报公司总部总经理办公会讨论审定;增编计划须报蛇口控股履行报批手续。
2、属下公司及各物管中心每年12月上旬根据调整的组织架构提出本单位下年度的人员规划、定岗定编计划。属下公司的人员规划和定岗定编须报公司总部审批;各物管中心的人员规划和定岗定编经属下公司审核,报公司总部审批。
3、属下公司及各物管中心须在批准的岗位编制内依据任职资格要求和工作说明书进行招聘,未履行岗位增编审批手续的,不得进行编制外的招聘。因业务发展需要增加岗位编制须按有关审批程序履行增加岗位编制报批手续。
4、每年7月属下公司及各物管中心须根据实际运作情况,对当年人员规划和定岗定编计划进行检讨和修订,并履行有关审批手续。
第六条 公司总部各部门增加编制
各职能部门如需增加岗位编制,须向行政与人力资源部提出书面形式申请,经审核后报公司总部总经理办公会讨论,书面申请须包含但不限于以下内容:
1、拟增加岗位编制及数量;
2、说明增加岗位编制人员的工作安排及工作量预测,同时分析不能通过调配现有人员或提高工作效率/增加工作量等手段解决问题的原因;
3、拟增加岗位的工作说明书。
第七条 属下公司增加岗位编制
1、属下公司以书面形式向公司总部行政与人力资源部提出增加岗位编制请示报告,请示报告中必须说明增加岗位编制的详细原因及相应岗位的工作说明书,具体包括:
(1)拟增加岗位编制及数量;
(2)增加岗位编制人员工资标准及成本预算;
(3)说明增加岗位编制人员的工作安排及工作量,同时分析不能通过调配现有人员或提高工作效率/增加工作量等手段解决问题的原因;
(4)拟增加岗位的工作说明书。
2、公司总部行政与人力资源部根据属下公司实际情况对增加岗位编制报告进行初审和核实,提出意见后报公司总经理办公会讨论审议。
第八条 属下公司物管中心增加岗位编制
1、物管中心以书面形式向属下公司提出增加岗位编制请示报告,请示报告中必须说明增加岗位编制的详细原因及相应岗位的工作说明书,具体包括:
(1)拟增加岗位编制及数量;
(2)增加岗位编制人员工资标准及成本预算;
(3)说明增加岗位编制人员的工作安排及工作量,同时分析不能通过调配现有人员或提高工作效率/增加工作量等手段解决问题的原因;
(4)拟增加岗位的工作说明书。
2、属下公司根据物管中心实际情况对物管中心增加岗位编制的报告进行初步审核,提出审核意见,报公司总部审批。
第三章 招 聘
第九条 招聘原则
(一)计划原则
1、公司总部、属下公司及物管中心根据业务发展需要增加人员时,须提前十五个工作日填写《招聘申请表》,提交拟增加岗位人员工作说明书,经所在单位行政与人力资源部审核,报所在单位负责人审批后组织实施。
2、如属于岗位编制外增加人员除履行上述手续外,还须同时履行增加编制审批手续。
3、所有干部的引聘须严格按照《招商局物业管理有限公司人事管理权限规定》执行。
(二)本地化原则
1、为降低人力资源成本,充分利用和发挥各地区人力资源优势,稳定员工队伍和便于管理,如无特殊情况,各属下公司原则上在当地招聘员工,尽量实现人员本地化。
2、在实行人才本地化同时,可根据工作需要通过岗位轮换、岗位交流等形式实现系统内人力资源共享。
(三)先内后外原则
当公司总部、属下公司及各物管中心产生招聘需求时,各单位行政与人力资源部首先应进行内部筛选,考核现有员工中是否有合适人员进行调配,当内部无法满足招聘需求时,即组织进行外部招聘。
2、在现有人员进行配置过程中,必须确保达到岗位任职资格要求,坚决杜绝任人唯亲和因人设岗,保证配置合适人选到合适岗位上工作。
(四)公正原则
1、招聘中应对所有应聘人员一视同仁,做到任人唯贤,行政与人力资源部及用人部门在招聘过程中必须严格遵守公司招聘制度,不得有任何徇私行为,坚决杜绝任人唯亲和因人设岗,保证配置合适人选到合适岗位上工作。
2、各级管理
人员不得利用职权或关系强行推荐不合格人选,或对正常的招聘工作施加影响。
(五)回避原则
1、在招聘过程中如遇家属、同学、亲友或以前同事时,须主动回避,做到举贤避亲,为公司招聘创造公平、公正的竞争环境。
2、公司总部及属下公司内如有配偶、亲属、子女等关系的员工,相互间应回避从事业务关联的工作岗位,公司有权进行相应的工作安排和岗位调整。
第十条 招聘方式和途径
1、公司内部选拔、晋升和竞聘;
2、组织社会公开招聘;
3、招聘;
4、公司内部员工举荐等。
第十一条内部招聘程序
公司总部及属下公司根据工作需要,实现内部人力资源合理配置,做到人尽其才,充分挖掘公司内部人力资源潜力,为员工提供良好发展空间,激发员工工作积极性,增强员工的竞争意识和企业的凝聚力,在必要时可通过内部调配来满足部分人员需求,内部调配须事先征得员工本人及所属部门负责人的同意。
内部招聘分公开竞聘和直接调配两种。
1、公开竞聘
(1)根据审批后的招聘计划,当公司总部及属下公司有新增或空缺岗位时,在公司系统内或所在公司范围内发布内部招聘信息,员工可根据自身条件参与竞聘;
(2)参加竞聘人员要求:
①竞聘上岗采取个人自愿和所在公司推荐的形式,即首先个人提出申请,所在公司填写推荐意见,体现员工具有主动向上、不断接受挑战的勇气和信心,同时由所在公司推荐可以保证不影响竞聘上岗者所在部门正常工作开展;
②参与竞聘上岗人员须是公司正式员工,但不受原所在公司、工作部门和岗位限制;
③参与竞聘者在原工作岗位表现良好。
(3)根据竞聘要求,由招聘单位行政与人力资源负责组织成立临时考核小组,考核小组由所在单位领导、竞聘岗位部门领导、行政与人力资源部以及其他相关人员组成。
(4)内部招聘流程
①公司总部、属下公司、物业管理中心行政与人力资源部根据招聘要求公布内部招聘的岗位、任职资格以及竞聘时间安排;
②有意参与竞聘的员工根据通知要求在规定时间向招聘单位行政与人力资源部提交申请材料,经所在部门及公司履行推荐手续后报名;
③招聘单位行政与人力资源部根据竞聘岗位任职资格对竞聘者进行资格审查,签署意见并将符合条件的竞聘者推荐给竞聘岗位主管领导,同时对不符合任职资格的竞聘者做好解释和说明工作;
④竞聘岗位主管领导签署意见,每个岗位挑选三个候选人向考核小组推荐,由考核小组组织考核工作;
⑤考核小组通过组织笔试和面试对候选人进行考核,确定初步人选,笔试由综合素质题和专业试题两部分组成,面试将由竞聘考核小组成员进行评估;
⑥招聘单位经营班子根据考核小组的考核情况确定最终上岗人员(如果没有合适人选将另行组织面试考核);
(5)竞聘岗位试用期考核
竞聘上岗获选者将有一个月的岗位试用期,试用期间待遇为原工作岗位待遇,试用期满后接受考核小组的集中评议,试用合格后公司将正式聘用,试用不合格者将回原岗位工作。
2、直接调配
根据工作需要,公司可按照第五章有关调配程序调动和重新安排员工工作岗位。
第十二条 外部招聘程序
1、公司总部、属下公司、物业管理中心根据审批后的招聘计划,依据岗位任职资格和工作说明书,结合岗位特点选择适当的招聘方式和途径从公司外部组织招聘活动。
2、行政与人力资源部根据任职资格对应聘人员资料初步筛选后,再向用人部门负责人推荐,共同确定面试人选,应聘人员面试前须填写《求职申请表》。
3、为了确保招聘人员符合用人部门的基本要求,行政与人力资源部负责对应聘人员进行初试,并核实其有关资料和证件的真实性。若初试合格,通知用人部门按下列程序进一步面试。
①主管以下岗位,行政与人力资源部初试后,对符合基本要求的应聘人员,将其资料提供给用人部门进行第二次面试,并决定是否录用。
②主管、主任岗位,用人部门面试合格外,还须由分管领导进行第三次面试,并决定是否录用。
③经理助理以上岗位,用人部门面试合格、分管领导面试合格后,须由总经理面试,并决定是否录用;或用人部门面试合格后,由经营班子集体面试,决定是否录用。
4、对应聘人员的评价及意见填写在《面试考评表》上,用人部门负责专业知识和专业技能考评。所有干部聘任须遵守《招商局物业管理有限公司人事管理权限规定》的有关条款。
5、对于一线保安员、保洁员和临时工的招聘,各单位可根据自身实际情况制定相应的招聘程序。
第十三条 招聘效果反馈
为了解新员工试用期工作表现,使得新员工更快熟悉公司、了解公司、融入公司,同时也便于公司不断评估招聘的效果,健全招聘制度,完善招聘流程,有必要建立招聘效果反馈机制。招聘效果反馈包括三部分:
1、行政与人力资源部定期与用人部门沟通了解新员工工作表现;
2、用人部分负责人或新员工直接上级定期与新员工面谈;
3、行政与人力资源部定期与新员工进行面谈。
第四章 录 用
第十四条外部招聘人员录用
1、应聘人员面试合格后,由行政与人力资源部根据聘用情况,与用人部门协商新进员工到岗时间后,向录用者以书面或电话形式发出《录用通知》,并要求其在报到时提供:
(1)身份证、暂住证复印件(交验原件)
(2)毕业证、学位证复印件(交验原件)
(3)暂住人员须提供《流动人口婚育证明》
(4)职称证书、岗位资格证书复印件(交验原件)
(5)近期体检合格的体检报告
(6)一寸及二寸彩色近期免冠正面照片5张
(7)其它需要提供的
资料
2、凡有下列情形之一者,不予办理录用手续:
(1)个人资料不真实,弄虚作假,严重隐瞒者;
(2)曾在招商局系统内被开除或未经批准而擅自离职者;
(3)体检报告不合格者;
(4)尚未与原工作单位终止劳动关系者;
(5)在以前所任职单位出现过职业道德问题者;
(6)年龄未满18周岁者;
(7)其它不予录用情况。
第十五条新员工报到
1、录用员工带齐相应资料和证明,在规定的时间内到行政与人力资源部报到,填写《员工登记表》,提交相关个人资料,领取考勤卡、办公用品、工作服等相关资料或物品。
2、签订一式两份《劳动合同书》,公司与员工本人各持一份,公司正式员工的签订合同期限一般为一年;返聘人员和临时工视具体情况而定。
3、行政与人力资源部由专人对新入职员工的《员工登记表》、《求职申请表》、毕业证复印件、学位证复印件、身份证复印件、体检报告等资料进行归档管理,建立员工个人档案。当员工的姓名、婚姻状况、生育状况、健康状况、培训结业或进修毕业、家庭地址和联系电话、出现事故或紧急情况时的联系人等信息有更改或补充时,须在员工个人档案予以相应变更。
4、与用人部门负责人见面,接受工作安排,并与负责人指定的入职引领人见面。
第十六条试用
1、试用期一般为三个月,试用期间表现突出者可予以提前转正。在试用期内,甲乙双方可提出解约,并按规定办理离职手续。试用期内员工享受试用期工资及福利待遇,转正工资标准自转正之日起执行。
2、培训主管部门安排、组织新员工入职引导培训,用人部门组织上岗前培训。
3、新员工须于试用期满前一周填写《员工转正审批表》,并提交试用期个人总结。
4、试用部门负责人根据工作态度、工作能力、业务水平等对试用员工进行鉴定和考核,并将考核意见填写《员工转正审批表》,由行政与人力资源部签署意见,经分管领导审核,报总经理审批。
5、如在试用期内请假超过五天,员工的转正时间将会被顺延;若请假超过一个月,将作自动离职处理。
第十七条续聘
对于有固定期限的劳动合同,公司与员工双方同意在劳动合同期满后续签劳动合同的,应在原合同期满前三十日内重新订立劳动合同,并办理有关续签劳动合同的审批手续,填写《续签劳动合同审批表》
内部招聘人员的录用可按照第三章第十一条有关程序办理。
第五章 调 配
第十八条调配
公司根据工作需要,可以调动和重新安排员工工作岗位,这其中包括在公司总部和属下公司范围内的员工晋升、岗位轮换、调动、岗位交流、降职等。
第十九条公司内部调配
1、公司总部或属下公司内部调配
(1)如公司有岗位空缺,同时公司内部又有合适人选,可由需求部门负责人提出申请,或公司行政与人力资源部根据人力资源需求及人员编制状况提出调配意见,并与相关人员和部门负责人进行协商。
(2)协商同意后,由需求部门负责人填写《员工内部调动审核表》说明调动的原因、理由,经过调出部门负责人同意(若晋升或降职还需附上员工最近的工作表现材料),交行政与人力资源部审核。
(3) 公司总部部门经理级(含部门经理、副经理、经理助理)以上员工及属下公司主管级(含主管)以上员工由所在单位行政与人力资源部负责人审核后,报分管领导和总经理审批执行。
(4) 公司总部部门经理级以下员工及属下公司主管级以下员工由所在单位行政与人力资源部负责人批准后执行。
(5)审批同意后,由行政与人力资源部发出《员工内部调动通知单》,通知调动员工、调出部门和调入部门,并知会公司其它相关部门。
2、公司总部及属下公司之间调配
具体流程参照《招商局物业管理有限公司岗位轮换和交流管理办法》
第六章解 聘
第二十条解聘的种类
员工与公司聘用关系的解除分为:员工辞职、公司辞退、劳动合同期满终止、员工退休等。
第二十一条员工主动辞职
1、员工辞职,应填写《辞职申请表》,由部门负责人批准,行政与人力资源部审核;公司总部部门经理级(含部门经理、副经理、经理助理)以上员工及属下公司主管级(含主管)以上员工辞职须报分管领导和总经理审批。
2、试用期内员工辞职,应确保工作交接无误,否则公司有权追究其责任。
3、如员工在劳动合同期内辞职(含劳动合同期满不再续签者),应提前三十日以书面形式通知公司或以一个月工资作为对公司的经济补偿。员工解除劳动合同未能提前三十天通知公司,给公司造成经济损失的,除以一个月工资作为对公司的经济补偿外,还应根据国家劳动法有关规定承担违约责任。
4、员工辞职获得批准后,应在规定时间内填写《离职交接单》,做好工作交接;在工作未交接完成前,员工不得先行离职,否则须赔偿由此给公司造成的经济损失。
5、由员工提出辞职的,公司不支付任何经济补偿金。如给公司造成经济损失的,应赔偿公司经济损失,否则,公司保留追究其法律责任的权利。
第二十二条公司辞退员工
1、公司辞退员工,应由部门负责人填写《辞退审批表》,行政与人力资源部审核;公司总部部门经理级(含部门经理、副经理、经理助理)以上员工及属下公司主管级(含主管)以上员工辞职须报分管领导和总经理审批。
2、辞退员工获得批准后,由公司行政与人力资源部发出《解除劳动合同通知单》给被辞退员工本人及所在部门负责人。被辞退员工在接到《解除劳动合同通知单》后,应在规定时间内填写《离职交接单》,做好工作交接;在工作未交接完成前,员工不得先行离职,否则须赔偿由此给公司造成的经济损失。
3、员工有下列情形
之一者,公司可随时解除合同且不支付任何经济补偿金:
(1)在试用期内被证明不符合录用条件的;
(2)严重违反劳动纪律或公司规章制度的;
(3)严重失职、营私舞弊,对公司利益造成重大损害的;
(4)连续旷工超过三天(含三天)或一个月内累计旷工达六天;
(5)被依法追究刑事责任的;
(6)有其它违法违纪行为,按公司规定可以解除劳动合同情况。
(7)员工在下列情形下,如出现上述六种情形之一者,公司也可随时解除合同且不支付任何经济补偿金:
①患职业病或者因工负伤并被确认丧失或部分丧失劳动能力;
②患病或非因工负伤,在规定的医疗期内;
③女员工在孕期、产期、哺乳期内。
4、员工因造成公司经济损失而被辞退,应赔偿公司经济损失,公司保留追究其法律责任的权利。
5、有下列情形之一的,公司可以解除劳动合同,但应当提前三十日以书面形式通知员工本人:
(1)员工患病或非因工负伤,医疗期满后不能从事原工作也不能从事由公司另行安排的工作的;
(2)员工不能胜任工作,经过培训或者调整工作岗位,仍不能胜任工作的;
(3)劳动合同订立所依据的客观情况发生重大变化,致使原劳动合同无法履行,经当事人协商不能就变更劳动合同达成一致协议的;
(4)公司经营困难发生经济性裁员的。
第二十三条劳动合同期满终止
1、员工劳动合同期满,公司或员工不再续签劳动合同者,均应在合同期满前30天内书面通知对方。劳动合同期满终止劳动关系,公司无须向员工支付任何经济补偿金。
2、如公司不与员工续签劳动合同,由公司行政与人力资源部向员工及所在部门负责人发出《终止劳动合同通知单》,并按规定办理离职手续。
3、如员工不与公司续签劳动合同,由员工填写《离职申请表》,经部门负责人批准,行政与人力资源部审核;公司总部部门经理级(含部门经理、副经理、经理助理)以上员工及属下公司主管级(含主管)以上员工辞职须报分管领导和总经理审批。
第二十四条员工退休
参照国家及所在地区政府有关规定执行。
第二十五条离职手续
(一)双方终止或解除劳动合同,员工在离职前必须完备离职手续,未办理完离职手续擅自离职,公司将按旷工处理。离职手续包括:
1、工作交接事宜;
2、交还公司所有资料、档案、合同、各种文件及其它物品;
3、报销公司账目,归还公司欠款和备用金,待所有离职手续办理完后,领取离职当月实际出勤天数工资;
4、离职员工人事档案关系在公司的,应在离职日将档案、人事、组织关系转离公司;
5、员工违约或提出解除劳动合同时,员工应按合同规定,归还在劳动合同期限内的应缴纳的有关费用;
7、如员工与公司签订有其它合同或协议,将按照其它合同或协议的约定办理。
(二)重要岗位管理人员除按照上述要求办理离职手续外,公司将根据情况安排离职审计。
(三)离职员工按公司规定程序办妥离职手续后,可向公司申请开具《终止/解除劳动合同证明》。
第七章附 则
第二十六条 本管理办法由公司总部行政与人力资源部负责解释。
第二十七条 本管理办法生效前实施的有关招聘、录用、调配及解聘有关规定,凡与本管理办法抵触的,以本管理办法为准。
第二十八条 本管理办法自签发之日起实施。
**局物业管理有限公司
二○○二年八月二十一日
第7篇 小区物业管理办法-4
小区物业管理办法(4)
为进一步提高小区居住户的生活质量和提升小区的形象,为使小区达到规范管理,根据《成都市物业管理条例》和市委、市政府《关于进一步提高农民集中居住质量的意见》和《成都市房产管理局关于进一步规范农民集中区物业管理的通知》精神,按照《黄龙溪镇人民政府关于**村小区物业管理的实施方案》制定**村小区物业管理办法。
一、设立小区物业管理委员会;物业管理委员会在党支部村委会的指导下召开业主会议产生,物业管理委员会组成人员5―17人,其中监事会人员3―5人,物业管理委员会负责小区的日常管理和矛盾纠纷调解工作。
二、物业管理的资金来源;1、小区居住户每年每平方米房屋交一元,2、村级公共服务资金
三、物业管理资金的使用范围;1、小区卫生保洁员的工资2、小区公共实施的维修维护3、小区物业管理人员的工资。
四、小区管理;
第一条、物业管理委员会统一招聘小区保洁人员,并组织保洁人员全天对小区进行保洁,保洁人员负责所在区域的环境卫生,并有权制止破坏小区环境卫生的人和事。
第二条、小区内各单位、居住户和外来人员必须做好门前屋后的环境卫生,做到房上不乱挂,房后不乱放,房前不乱贴,杂物堆放整齐,不堆放农作物秸秆,门窗、玻璃清洁干净,做好门前三包(包卫生、包绿化、包秩序),保持小区环境卫生优美整洁。
第三条、凡居住在小区的农户、单位和外来暂住人员,必须将垃圾分类袋装后按照指定的地点投放,由保洁人员统一清运,做到垃圾不乱扔和散倒垃圾,禁止直接把垃圾和食物残渣倒入雨水和污水管道。
第四条、禁止在小区内饲养家禽家畜和散养犬只,禁止无证养狗,做到养狗办证,犬只拴养。
第五条、小区住户要自觉遵守文明公约,不随地吐痰,不乱扔果皮纸屑、食品包装袋和其他废弃物,不乱倒粪便污水,自觉爱护小区环境卫生。
第六条、小区内公共厕所由物业管理委员会指定专人负责管理和保洁,厕所内外墙面保持干净无乱张乱贴,无乱涂乱画,厕所地面要随时干净,便池内无积粪,达到厕所基本无臭味、无蝇蚊。
第七条、小区住户和外来人员的车辆一律停放在自家门口或指定的停车场,任何车辆不得占用小区道路停放,影响小区道路交通,在小区道路上行驶的车辆应尽量减速慢行。
第八条、小区住户禁止在房前屋后私自搭建,和改变房屋的外风貌,遵守小区物业管理的规定。
第九条、在小区内从事餐饮、洗车等服务行业的人员禁止占道经营。
第十条、小区居住户和外来暂住人员,应当爱护小区绿化,不得攀折花枝树木,不践踏草坪。
第十一条、小区内流转给居住户的土地,居住户要有序合理种植,不种有秸秆的农作物,不乱扔菜叶和杂草,施用农家肥要及时回土覆盖,避免影响小区环境,影响他人生活。
第十二条、小区居住户和外来暂住人员和单位要爱护小区公共设施,不得损坏公共设施。
五、小区安全管理
第一条、小区居住户、外来暂住人员和单位遵守用气、用电协议,按照用电、用气安全须知规范操作,不得私拉乱接电线,不乱接天然气管。
第二条、小区居住户、外来暂住人员和单位不得在小区内焚烧废弃物和农作物秸秆,遵守消防安全的法律法规。
第三条、车辆慢速通行,遇到行人和非机动车应当避让禁止机动车辆长时间鸣号。
第四条、小区居住户、外来暂住人员和单位,要关好自己的门,看好自己的人,守好自己的财,护好自己的楼,并积极参与社会治安综合治理,避免财产受损。
六、小区治安管理
第一条、物业管理人员必须全面掌握小区的情况和外围情况,搞好管理工作,发现违反小区管理规定、影响小区正常运转的人和事,必须立即加以制止,并妥善作出处理,保持小区良好的管理秩序,如果发现大的问题,在作出妥善处理的同时,必须第一时间向公安机关报案,应请公安机关协助处理。同时及时向村委会汇报。
第二条、物业管理委员会应组织村综治服务队对小区进行定时或不定时的巡查,做到安全巡检检查与小区设备、设施、防火、防盗相结合进行巡检,夜间和节假日应增加次数加强巡检,在巡检中发现可凝的人和事,必须做到追踪盘查,巡查必须做到认真、仔细、全面,并做好巡检记录。
第三条、小区内禁止任何人士殴斗,物业管理人员和综治服务队员第一时间赶到现场予以制止控制事态,立即打报警电话,请公安机关协助处理。
第四条、小区内禁止任何人士吸毒、贩毒,小区居住人员应自觉远离毒品并有责任、有义务向公安机关提供信息,并及时报案。
七、小区的群宴管理
第一条、凡是要办宴的小区住户必须服从物业管理人员的管理,到指定的地点办宴。
第二条、聘请的流动厨师必须是在镇人民政府作了登记的人员,厨师和帮厨人员要有健康证。
八、小区物业管理区域禁止下列行为
1、违法搭建建筑物或者构筑物
2、擅自占用、损坏共用设施、设备及附属设施
3、损坏房屋结构或者从事其它影响房屋使用安全的行为
4、损坏公共绿化
5、任意弃置垃圾
6、违法小区管理规定饲养家禽家畜和散养犬只
7、在小区内乱涂写、乱刻画、乱张贴
8、制造噪声干扰他人正常生活
9、违反规定乱停放车辆
10、在房前屋后乱打井,影响房屋使用安全
11、其他违反法律、法规和物业管理规定德尔行为
物业管理委员会对有以上行为人员,应当劝阻、制止,对劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应及时报告相关行政部门和公安机关依法予以处理。
九、小区管理监督组
第一条、小区管理监督组负责对物业管理委员会日常工作开展情况进行监督
第二条、对小区住户提出的合理化建议的落实情况进行监督
第三条、对小区管理委员会物业资金的使用、公示进行监督
第四条、对上级下达的任务的完成情况进行监督
第五条、组织小区居住户、单位对物业管理委员会年度工作开展情况,进行民主评议,评议的结果纳入物业管理人员、卫生保洁人的工资考核。
**村村民委员会
2023年3月30日
第8篇 物业保修阶段工程质量设备管理监控办法
物业作业指导书:保修阶段工程质量和设备管理监控办法
1、目的
为交付后房屋、设备设施进入保修阶段提供操作指引,以便及时处理客户报修和确保各类设备设施正常安全运行。
2、范围
各管理处、部门。
3、职责
3.1各管理处负责在保修阶段对设备设施进行日常监控管理;跟进施工单位对工程质量和设备设施问题的处理。
3.2地产客户服务中心负责对房屋交付及保修阶段工程质量和设备设施问题的处理;负责监督、督促施工单位对工程质量和设备设施问题的处理工作。
4、方法和过程控制
4.1工程质量问题处理方法
4.1.1地产在房屋交付前,管理处应与地产相关部门结合具体情况确定工程质量返修的管理办法。目前工程质量返修问题的处理主要有两种方式:a、由地产直接负责跟进处理;b、地产委托物业代理跟进服务。
4.1.1.1 由地产直接负责跟进处理
1)管理处到客户反映的工程质量问题时,须予以记录,并反馈至地产相关部门;
2)地产相关部门通知施工方并会诊、约定维修时间,跟进、验收、交付、记录等。并将处理信息反馈给管理处,以便协助处理和跟进;
3)在处理过程中,积极与客户进行沟通,防止问题的升级。
4.1.1.2 地产委托物业代理跟进服务
1)地产与物业在房屋交付前签订工程返修委托代理合同或施工方、地产、物业签定三方协议,明确工作方法及相关责任;
2)为物业便于管理,地产并将施工方的保证金转至物业直接管理。物业公司内部须制订保证金的扣罚审批流程,并将扣罚标准通知施工方;
3)管理处负责受理业主报修、联系施工方会诊、约定维修时间,跟进、验收、交付、记录等工作,管理处指定返修管理专员负责处理工程质量问题。
4)管理处接到工程质量问题时,须进行记录,并开具《房屋返修工作记录单》,交返修管理专员负责处理。
5)返修管理专员联系业主进行现场查看,并将查看结果记录在《房屋返修工作记录单》上。如查看结果为业主误报或业主自身原因造成,无须维修或业主自行解决的,返修管理专员将《房屋返修工作记录单》进行存档。
6)确认为工程质量问题,返修管理专员通知施工单位负责人安排返修,施工单位负责人制定返修方案填写在《房屋返修工作记录单》上,并签名确认。
7)如施工单位不履行责任,或多次返修不成功的,由物业制定返修方案,安排返修,并填写扣款通知单交施工单位确认。
8)如为小修项目(五金配件、门窗配件等),返修完毕后,返修管理专员需对业主进行回访,并将回访结果的填写在《房屋报修登记表》的备注栏。如较大维修,返修管理专员需与业主商定维修时间,与施工队进行现场交底,并与施工队负责人在《房屋维修任务书》上签名确认。返修管理专员安排施工队进场维修。维修完毕后,返修管理专员随即进行初验,合格后会同业主、施工队负责人进行验收,并请业主在《房屋返修工作记录单》上签名确认。
9)返修管理专员每月需汇总填报《工程质量保修记录表》报地产委托部门。
10)返修管理专员将返修资料归档。
4.1.2对于业主反映的普遍公共设施配套等问题,由物业提交专题报告报地产,由地产负责处理。
4.2设备保修期内的管理工作
4.2.1 地产与物业按照《物业接管验收控制程序》,办理验收手续,对部分在《物业管理委托合同》中未明确的设备设施免费维保的管理工作可一并交接给物业,同时对供应商保证金的扣罚流程共同进行确定。
4.2.2 为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控,地产应确保移交时,提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件,设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。
4.2.2物业应制定各类设备的保养作业指导书,包含对保修期内的设备设施的维修、保修监督工作,并严格按照作业指导书进行操作,填写相关质量记录。
4.2.3 保修期内是由安装单位/供应商进行日常保养维修的,管理处应按照维保方提供保养计划对其维保行为进行监控,要求其将每次到现场进行保养的情况记录在《服务供方设备保养维修记录表》上,管理处将日常出现的故障和服务不及时等情况在记录表中记录。
4.2.4 电梯保修期结束后如物业公司仍须分包给社会专业公司维保的,物业公司应在电梯保修到期前二个月,着手准备供方的评估工作,确定有资格的合格供方。
4.2.5 对于保修期内的各类设备,在出现或发现故障和问题时,管理处应及时通知安装单位处理,如影响到业主使用的,应同时做好防范措施。管理处将故障及处理情况进行详细记录在《保修期内设备故障处理记录表》,报送物业公司和地产公司相关部门。
5、支持性文件
tjzzwy7.5.4-g01 《物业接管验收控制程序》
6、质量记录表格
tjzzwy7. 4-z01-06-f1 《房屋返修工作记录单》
tjzzwy7. 4-z01-06- f2 《保修期内设备故障处理记录表》
tjzzwy7. 4-z01-06- f3 《服务供方设备保养维修记录表》
tjzzwy7. 4-z01-06- f4 《工程质量保修记录表》
第9篇 物业辖区弱电系统管理办法
物业辖区弱电系统管理办法
(五)
1.0目的规范弱电系统维修管理程序,确保高效率,高质量地完成弱电系统的维修管理工作。
2. 0适用范围适用于本公司辖区内的弱电系统的维修管理。
3. 0职责3.1工程处经理负责检查弱电系统维修工作的实施情况。
3. 2工程组主管负责弱电系统维修工作的组织实施。
3. 3物管处维修员负责弱电系统的维修工作。
4.0程序要点
4.1维修员进住户家进行弱电系统维修时,应遵守《客户家庭设施维修管理规定》。
4.2维修员注意事项:
4.2.1 应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。
4.2.2 应注意安全操作:a)确保人身安全:维修时如需要带电作业(电压等于36小时),应做好相应的绝缘措施。
b)确保维修设施的安全,测量某电焊点电压时切记与相邻焊电相碰,维修的设施、印刷、线路板底面切记与金属物件相碰,最好用绝缘板托起;
注意合理放置维修工具以免引起意外。
4.2.3 必须正确判断故障部位,故障元器件,切忌乱换乱拆,胡乱调整。
4.3基本维修方法
4.3.1 观察法a)有无虚焊、松脱、烧焦的元器件。
b)有无异常的声音。
c)观察图象效果。
4.3.2 静态测量法a)短路电阻测量法。
b)电流测量判断法。
c)电压测量判断法。
4.4天线系统的维修
4.4.1放大器a)检查输入、输出插头是否松弛、氧化、如是则应整修或更换。
b)检查输入信号,一般应为90db,如相差太大(15db以上)则应通知广播站解决。
c)如果输入信号满足要求(90db),调整低频增益,高频增益到最大,而输出能可能达到要求(104db),则应通知广播站拆修放大器。
4.4.2分配器a)检查分接合输入,输出插头是否松脱、氧化、生锈、如是则应整修或更换。
b)检查分配器输入、输出信号强弱,如果输出信号比输入信号减少5db以上,则应更换分配器。
4.4.3分接盒a)检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈,如是则应整修或更换。
b)检查插座输入、输出信号强弱,如果输入信号减少2db以上则应更换。
4.4.4 插座a)检查插座接线是否牢固,插孔是否松弛,如是则应整改插座或更换。
b)检查插座输入与输出信号,如果输出信号较输入信号减少2db以上,则应更换插座。
4.4.5 馈线a)检查馈线对地绝缘电阻应大于2mω,线间绝缘电阻应大于10mω。
b)检查馈线100米内的信号衰减应不超过10db,否则应更馈线。
4.5电话线维修
4.5.1 检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断头,如是应重接接头。
4.5.2 检查电话线有无断线、如有则更换。
4.5.3 检查电话线有无短路或漏电,如有则更换。
4.6楼层对讲机维修
4.6.1 室内听不出铃声a)检查主机按钮开关是否接触良好,否则应更换按钮开关。
b)检查室内分机转换开关是否接触良好,如接触不行则应整修处理。
c)过上述两个步骤如仍不振铃,则应重点检查振铃放大电路直至故障排除。
4.6.2 不能对讲a)检查通话线是否接触良好,如不行则重新焊接。
b)检查室内分机扩音器、扬声器是否正常,如不正常则应更换。
c)检查室内分机放大电路,重点检查三极管直至故障排除。
4.6.3 不能开楼下防盗门a)检查锁舌部件是否灵活,如阻滞则应加润滑油。
b)检查开锁磁线圈接线是否良好,线圈是否烧坏,如是则应重新接好线头或更换电磁线圈。
c)检查分机开锁按钮是否接触良好,开锁继电器是否动作可靠,开锁电路有无损坏的元器件,如有问题则应逐一检查并排除故障。
4.6.4 主机无电话a)检查桥式整流二报管有无损坏,如损坏则应更换。
b)检查电源变压是否烧坏,如是则应更换。
4.7可视对讲机维修
4.7.1 无图像、声音,但开锁正常a)调节亮度电位器,观察屏幕有无光栅,如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号直接是否接牢,如有则应重新接好。
b)如调节亮度电位器,观察屏幕仍无光栅,此时应检查室内机电路板,包括振荡电路,推动电路,输出电路,图像显示电路等的检查,直至故障排除。
4.7.2 通话无声音a)检查听筒与室内机的接线是否牢固,否则应重新接好。
b)调节音量定位器,如扬声器有交流声发出,则说明室内机的放大电路正常。
c)调节音量电位器,如扬神器是什么声音都没有,则说明室内机的放大电路有问题,室内机放大电路包括音频输入电路,放大电路,功放电路,此时应逐进行检查,直至故障排除。
4.7.3 不能开防盗门,按本规程
4.6.3 条例执行。
4.8维修工作结束后,维修员应及时清洁工作场地,把小的垃圾装入塑料袋内,用干净干抹布擦拭弄脏的部位。
4.9向住户试验维修后的效果,试验应不少于3次,并向住户说明使用中应注意的事项,如住户有不注意的地方(合理的要求),维修员应及时进行整改,直至住户满意为止。
4.10一切正常后请住户在《设施报修单》上签名确认。
4.11维修员回到办公室后,应及时填写好《维修工程安装项目登记表》。
5.0记录
5.1《设施检修单》mps-yg2-07
5.2《维修工程、安装项目登记表》mps-yg2-096.0相关支持文件
6.1《客户家庭设施维修管理规定》
第10篇 物业公司公文管理办法－3
物业公司公文管理办法(3)
一、企业对外发送的公文或广告文稿等一律要求使用发文稿纸誊抄工整,经发文部门和公司总经理批阅签发。
二、企业内部公文需发文的,由部门拟稿会签,由公司总经理批阅签发。
三、凡发文需按规定编排文号,并标引主题词,文号按以下办法编排。
()[]号
────────────
发文单位拟文部门发文年份文件顺序号
四、属企业内部请示、报告类的,一律要求使用稿纸誊写工整,经各部门(或企业)负责人核稿,报公司总经理批。
五、属财务类的资料如财务预算、财务报表、税单、支票等,送总经理审批。
六、收到外单位公文,应即时做好收文登记,粘贴公文签注单,呈领导批办后,转有关部门承办,最后归档。
第11篇 n大学物业公司文档管理办法
n大学物业公司文档管理办法
为进一步规范公司文件档案管理工作,提高文档管理水平,逐步实现公司文档管理工作的规范化、制度化、科学化,结合工作实际,特制定本办法。
一、本办法所指的文件档案为:
1.学校下发的相关文件、通知、公告等文档;
2.公司形成的各种规章制度、报告、通知、纪要等文档;
3.政策类文档及各部门搜集汇总的有保存价值的各类业务资料等文档。
二、文件档案管理办法
(一)立卷归档
1.各类文档以签署或者下发日期按顺序进行分类、编号、统计、归档和管理。
2.学校类文档:编号规则为学校首字母-部门首字母-文件签署年月份(六位)-顺序号。学校下发的原文件,直接根据类别进行编号登记归档,根据学校相关文件要求形成的报告等文档需留存副本至公司类文件进行归档,电子版文档需转化成纸质性文档后进行编号登记归档。
3.公司类文档:编号规则为公司首字母-所属类别首字母-签署年月份(六位)-顺序号(三位)。所属类别即指规章制度类、人事类、合同类、物资设备类、财务类等,纸质文档和电子文档根据编号规则同步进行编号登记归档。
4.公司各部门文档:编号规则为公司部门首字母-签署年月份(六位)-顺序号(三位)。各部门需要移交的文档必须到办公室进行移交备案,移交的文档须保证完整、层次分明,文档移交时,须当面填写移交清单并签字认可后方完成交接手续。
5.归档文件材料应完整齐全,质地优良,格式规范,文字清楚,手续完备且具有保存价值。
(二)文档管理
1.办公室指定专人负责文档分类、编号、鉴定、立卷、归档、排架和保存管理,要以原始记录为依据,编制文档存放清单,以有效开展文档的查询、利用工作。
2.文档的保存条件有防火、防潮、防有害生物等措施,以确保文档的安全。
3.任何人不得擅自将存档文件对外公开,做好文档安全保密工作。
4.未经公司授权,其他任何组织或者个人无权公布涉及公司秘密、涉及个人隐私的、规定限制利用的公司档案材料内容。
(三)文档查阅
1.公司职工查阅利用档案,须经主管领导批准,并说明查阅目的,办理查阅登记。公司档案原则上不外借,如必须借出,须经主管部门领导批准并及时归还。
2.外单位查阅利用档案,应持单位介绍信、身份证、经公司总经理批准后查阅。
3.凡需从档案中取证或办理公证,必须由办公室办理。
4.利用者须对档案的安全、完整负责,违反查阅规定的要追究责任。
本办法由公司办公室负责解释。
本办法自颁布之日起执行。
第12篇 物业危险品管理办法作业指导文件
物业公司作业指导文件
危险品管理办法
1.目的
加强管理区域内危险品的管理。
2.范围
适用于公司各管理处对危险品的管理
3.定义
危险品是指对人身、自然环境和财产有直接危害的物品,具有易燃、自燃、易爆、毒害、腐蚀、放射性等危险性质。
4.职责
部门/岗位工作职责
管理处经理是各部门危险品管理的第一责任人,负责对本管理处的危险品管理工作进行监督检查
主管(办)负责危险品管理工作的具体落实
危险品管理员负责危险品管理的具体操作
5.方法及过程控制定:
5.1易燃易爆品:天那水、柴油、汽油、酒精、油漆、液化气罐等。
带毒性药物:敌敌畏、农药等。
5.2管理处应根据部门的实际情况列出具体的危险品清单进行控制。
5.2.1危险品的采购需由部门经理指定专人进行。参见《采购管理程序》。
5.2.2对于没有设定供应商的危险品,采购需遵照国家相关规定购买。
5.3危险品的运输、搬运
5.3.1对辖区内使用的危险品由安全员监督搬运、存放和使用,并记录在《安全部巡视记录表》中。
5.3.2 对外包方使用的危险品原则上要求其每天使用后带离辖区,不允许其存放在辖区内。
5.3.3对业主装修使用的危险品,要求其妥善保管,具体执行《装修现场监控办法》。
5.3.4公司工程施工涉及使用危险品时,应严格按相关作业指导书施工。
5.3.5对现阶段节日业主有燃放烟花、炮竹的习俗,安全部应划定区域,要求业主指定地点燃放,当法规、法令明确规定禁止燃放烟花、炮竹时,按法规、法令执行。
5.3.6轻拿轻放,防止碰击、拖拉和倾倒。
5.3.7碰撞、互相接触容易引起燃烧、爆炸或造成其它危险的危险品,以及化学性质或防护灭火方法互相抵触的危险品,不得混合装运。
5.3.8遇热、遇潮容易引起燃烧、爆炸或产生有毒气体的化学危险物品,在装运时应当采取隔热防潮设施。
5.4危险品的储存、保管
5.4.1危险品应与其它物品隔离分开、分类、分项进行保管,对有居毒的危险物品,必须用带锁柜放置并上锁,有条件时应设立单独的危险仓库,钥匙由专人保管。
5.4.2存放危险品的地点应符合有关的安全规定,并根据物品的种类性质,设置相应的通风。防爆、泄压、防火、防雷、防晒、报警、灭火等安全措施,确保危险品的存放。
5.4.3危险品入库前,必须进行检查登记,入库后应定期检查。
5.4.4危险品的领用必须严格由专人负责,仓管员需妥善保管好钥匙。避免危险品的丢失。
5.4.5部门可根据本部门实际情况制定相应的危险品储存、保管细则。
5.4.6对服务供方存放在部门内范围内的危险品也应参照上述规定进行。
5.5危险品的使用
5.5.1危险品的使用者要有相关的专业操作技能,资质证明。
5.5.2使用危险品时必须有安全防护措施和用具。如用有毒性或腐蚀性的药物时必须戴上防护手套。对有挥发性的药品还应戴上口罩。使用完后及时用肥皂洗手。
5.5.3盛装危险品的容器,在使用前后,必须进行检查,消除隐患,防止火灾,爆炸、中毒等事故发生。
5.5.4销毁处理有燃烧、爆炸、中毒和其它危险的废弃危险品。应当采取安全措施,并应按环境保护的规定进行处理。
5.6外来危险品的管理
5.6.1出入口值班员需对出入人员严格检查,对外来危险品进行严格把关。
5.6.2如发现有携带危险品进入管理区域需问清原因,视情况进行制止或报部门指派专人监控。
5.6.3每日巡视人员要认真巡视及检查,一旦发现不安全隐患要立即向主管部门汇报。
5.6.4 如危险品发生事故要立即通知上级主管及相关部门,由主管着情况而定是否请求外援协助。
6.支持性文件
无
7.质量记录表格
无
第13篇 z物业公司固定资产管理办法
z物业公司固定资产管理办法
1、总则
为管好、用好企业固定资产,使其保全、增值,为企业最大限度地带来利润,特制定本管理制度。
2、适用范围
本制度适用于公司所属各类固定资产的管理。
3、固定资产的定义
3.1各种符合使用年限一年以上,单台价值≥2000元两项条件的劳动资料;
3.2固定资产包括范围为生产及非生产使用的土地,地上建筑、机械设备、电器装置、仪器仪表、车辆、行政办公室使用的设备、贵重办公家具等;
3.3使用年限一年以上:价值高于2000元的机械设备;或价值在1000元以上的仪器仪表;或价值在1000元以上的电器装置、设施列入固定资产管理。
4、管理职责划分
4.1财务部是公司固定资产的资金形态的管理部门,负责制定企业固定资产管理办法和资产的帐务管理;
4.2综合办公室是公司固定资产的实物管理职能部门,具有固定资产管理方面统一对外职能;
4.3固定资产使用部门设“兼职资产管理员”对本部门的设备、仪器、仪表等固定资产实施日常的使用管理;
5、固定资产的档案管理
5.1统一编号标准格式****
5.2固定资产档案按本制度第5条与第6.1条规定的分类方法进行建档和归档。
5.3机器设备、仪器仪表、计算机、车辆及其他资产:(1)设备清单、目录、台帐综合档案;(2)建立一机(台、项)一档内容:到货开箱记录、装箱单、附件清单、易损件清单、使用说明书、出厂合格证及有效原始记录、图纸、台时纪录、修理纪录、事故纪录。
5.4档案的保管与借阅:
5.4.1妥善保管,定期检查,永久保存;
5.4.2凡工作人员借阅资料、文件、图纸,需经财务部批准登记方可借阅。
6、固定资产的管理
6.1综合办公室负责固定资产的统一购买、租借,调拨移位的安装、调试、报废、封存、出售等手续的办理;
6.2各固定资产归口管理部门,应加强对固定资产的管理,对增加、调出、盘亏、报废等变动情况,应及时办理手续和登帐。
6.3各单位都应建立、健全固定资产台帐,做到帐、物、卡一致,本单位台帐与财务科台帐一致。
6.4综合办公室每年一次对所有资产进行盘点,并与使用部门、财务部核对帐、物、卡,配置点的相符合;
6.5基础设施的使用和保养:
6.5.1空调设施由各资产使用单位定期检修维护,发现问题统一上报综合办公室及时检修或更换。
6.5.2其他设备的检修、维护由各资产使用部门设专人负责。
7、固定资产申请审批程序
7.1固定资产使用部门每年12月31日前,将本部门下年度固定资产新增项目、技术要求、用途、技术改造方案以及更新改造方案报综合办公室,由总经理办公会审议,报公司董事会批准后,由财务部编报纳入下年度预算计划中,在计划实施时,由使用部门按批准程序,逐台填写“固定资产申请单”,送交综合办公室。由综合办公室负责组织论证、选型、购置、安装、调试、移交等工作,使用部门、综合办公室共同验收。
7.2年度计划外临时增加的固定资产由使用部门书面报告总经理,总经理同意后,上报董事会审批,批准后的固定资产实施程序按本制度的7.1条执行。
7.3固定资产的报废,由使用部门提出书面报废申请,综合办公室审核,报总经理审批。
7.4固定资产的租赁,需经总经理批准后,借出单位方可办理手续并负责按期返还,财务部负责督促检查并收取折旧费和租赁费
第14篇 物业设备管理规定办法
1.0目的
1.1 本指导书规定了物业附属设备的管理办法,使设备在使用中保持良好的运行状态,满足服务的要求。
2.0适用范围
2.1本指导书适用于管理处工程组对物业附属设备的管理。
3.0 职责
3. 1 工程部负责组织指挥重大故障的维修,编制年度设备检查保养计划和设备外委保养计划。
3.2 管理处工程组组长负责组织设备运行、维修、保养管理和技术资料与档案的收集、保管、归档。
3.3工程组人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作,做好标识及记录。
4.0工作程序
4.1设备的标识、建帐和资料管理
4.1.1设备的标识
所有设备实行单机挂《设备卡》,标识该机的名称、型号、编号、功率、电压、电流、折旧年限、负责人、使用日期、生产厂、出厂日期、存放位置、运行状况等。
4.1.2 设备的建帐
4.1.2.1工程组负责建立《设备台帐》,台帐内容包括:设备名称、统一编号、型号、安装位置、生产厂家、技术资料、保养人等。
4.1.2.2 工程技术人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位,大型附件对应主机另立档案,小型附件归入主机一体建档)。
4.1.2.3设备资料原件由管理处统一建档保管,工程组持复印件。
4.1.3 设备资料归档
4.1.3.1管理处工程组负责组织建立《设备台帐》。
4.1.3.2 每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的《设备检查保养计划表》、《设备保养记录表》、《公共设施(设备)维修记录表》及说明书、合格证等。
4.1.3.3 管理处工程组指定专职人员集中保存《维修单》、《设备检查保养计划表》、《设备对外委托维修申清单》、《设备台帐》等资料。
4.1.4设备资料的管理
4.1.4.1 所有资料案卷,集中存放于管理处工程组并标识清楚,每年定期集中归档。
4.1.4.2 管理处工程组组长对所有资料的记录、立卷进行指导检查、保证资料记录和使用的有效性。
4.2设备的运行
设备按不同的系统划分责任区域,责任区域内确定责任人。对应不同的设备,制定运行管理规程,由工程组人员遵照执行,并做好《设备运行交接班记录》。
4.3设备的维修
4.3.1 发现设备损坏,管理处工程组组长要组织人员进行维修,对重大故障报工程部,由工程部组织维修、验收、填写记录和编写故障报告书。
4.3.2 对专业性强、技术含量高的设备故障需要外委维修的,由工程部起草合同,经合同评审、审批后,按合同制订保养计划,并通知管理处;再由管理处联系保养商,并知会工程部工程师;由管理处跟进施工、工程部监督检查;维修结束,由工程部、管理处进行检测验收合格后,填写记录和归档。
4.3.3 所有设备的维修记录在《公共设施(设备)维修记录表》内。
4.4 设备的保养
4.4.1每年12月,由工程部编制年度设备检查保养计划,并下达给管理处;每月底,由管理处编制月度设备检查保养计划报工程部。
4.4.2管理处工程组组织进行检查保养,工程部专业工程师进行指导和组织验收,并将结果按单机记录于《设备保养记录表》中。
4.5设备库存的管理
闲置设备和暂停使用设备,由所属部门进行库存管理,并做好记录,存放地点必须相对集中,保持干燥、通风、并加盖防尘罩,贴上标签。库存设备重新启用前由工程人员或相关人员进行保养后,方可投入使用。
4.6设备的报废
因损耗或损坏无法修复,致使设备无法继续使用时,由工程部、管理处组织相关人员进行技术确认,管理处主任、工程部经理、主管领导审核,报总经理批准后,由财务办理报废手续。
5.0引用文件和质量记录表格
5.1 《设备运行交接班记录》
&n
bsp;5.2 《公共设施(设备)维修记录表》
5.3 《设备维修记录表》
5.4 《设备卡》
第15篇 物业出租屋空置房及租住人员管理办法
物业管理公司质量管理体系文件
--出租屋、空置房及租住人员管理办法
1.目的
协助公安机关加强管理服务区域内出租房屋租住人员的管理,维护空置房的安全,预防各种安全事故。
2.范围
适用于公司各管理处。
3.职责
岗位工作内容
部门经理指定专人负责本部门空置房、出租屋的租赁及租住人员管理工作,并负责监督、指导
管理员定期统计出租屋、空置房清单,并保留在控制中心
定期对出租屋人员资料进行检查、核实、统计,及时掌握租住人员的情况,并向经理汇报
发现安全隐患及时制止,必要时报派出所协助处理
安全员熟悉管理服务区域空置房、出租屋情况,留意该房屋进出人员是否经常变动,发现问题及时上报管理员进行处理
每天巡视空置房、出租屋,异常情况须上报部门
保洁人员每季度清扫一次空置房
维修人员每季度检查保养一次空置房内的设备设施
4.定义
4.1出租屋:凡小区/大厦内除旅店业外以经营为目的向他人出租用于居住的房屋,含居住、办公室、商业用房。
4.2暂住人员:指非深圳市户籍人员。
4.3暂住证:深圳市公安局签发的暂住证明。
4.4空置房:是指开发商未售出房屋、业主未正式入住房屋、小区配套的空置管理用房。
5.方法和过程控制
5.1出租屋、承租人的管理
5.1.1管理处协助公安机关对出租人进行管理,要求租住人员遵守出租屋治安管理规定,落实各项治安防范措施。
5.1.2业主或管理处在租赁合同中必须明确各自的消防安全管理责任。业主或管理处不得将住宅楼、未设立专用烟道的商用综合楼出租、出借给他人兴办产生油烟、恶臭、噪声、振动、热污染的服务项目。
5.1.3通过管理处出租的房屋,租赁管理员必须严格把关,严禁把房屋租给三无人员,对承租人承租的房屋用于商业或办公用途时,应对其经营范围和性质是否符合物业功能和环境要求进行评价,符合要求后方可出租,并督促其办理合法的营业执照。
5.1.4管理处协助公安机关对承租人进行管理,登记承租人及其同住人的姓名、性别、年龄、国籍(或地区)、常住户口所在地、职业、服务处所、有效身份证等基本情况。
5.1.5制止租住人利用承租的房屋生产、储存、经营易燃易爆、有毒、放射性等危险物品,必要时向公安机关报告。管理处发现承租人及其同住人员有违法犯罪行为或犯罪嫌疑的,应当及时举报、制止,协助公安人员将犯罪嫌疑人送交公安机关处理。
5.1.6安全员必须熟悉掌握管理服务区域内出租房和空置房情况,作为控制的重点。
5.1.7安全员必须督促管理服务区域内的租住人员,遵守管理服务区域各项管理规定,自觉爱护管理服务区域公共设施、设备,遵纪守法。
5.1.8安全员在巡逻时,要留意管理服务区域出租屋承租人不得改变出租屋的用途,严禁利用出租屋从事违法犯罪活动。
5.1.9安全员对租住人或商铺经营人员搬运物资出入管理服务区域时按《出入口管理办法》执行。
5.1.10 保姆、家教、钟点工、业主亲友及其他相关人员的管理参照以上规定执行。
5.2空置房管理
5.2.1空置房的钥匙应统一保存在控制中心,并履行领用登记手续。
5.2.2保洁人员在清扫空置房时发现异常情况,有义务通知当班巡逻人员。
5.2.3维修人员定期对空置房内的电器设备、给排水设施进行检查保养,对房屋渗漏水情况进行处理。
5.2.4空置房的安全巡逻管理见《安全员巡逻管理办法》。
6.支持性文件
gzwy7.5.1-a01-01《安全员巡逻管理办法》
gzwy7.5.1-a01-02 《出入口管理办法》
7.质量记录和表格
gzwy7.5.1-a01-01-f2 《安全员巡查记录表》
gzwy7.5.1-a01-02-f2 《 来访人员情况登记表》
gzwy7.5.1-a01-02-f3 《人员临时出入卡》
gzwy7.5.1-a01-09-f1 《租住人员情况登记表》
gzwy7.5.1-s01-f2 《设备/设施保养维修记录表》
