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第1篇 花园管理处应急响应方案7
花园管理处应急响应方案(七)
应急响应是应付重大突发事件的紧急行动。安全员接到紧急集合的信号或命令时,必须在规定的时间内到达预定位置,集合待命。
1、目的与要求
为锻炼、提高安全队伍的快速反应能力,检查应急准备状况,每半年至少进行一次紧急集合演练。
2、紧急集合时机
安全队伍根据公司或管理处的紧急号令,在下列情况下实行紧急集合:
2.1发现或遭到违法犯罪分子突然袭击时;
2.2受到火灾、水灾、台风等自然灾害威胁和袭击时;
2.3上级赋予紧急任务或发生重大意外情况,需紧急集合作业时。
3、着装规定
紧急集合时,安全员一律着便服或迷彩服,穿胶鞋。
4、紧急集合时的动作
安全员接到紧急集合命令(信号)时,应迅速按规定着装,尽快到达预定位置集合,完成执行紧急任务的准备工作。
5、具体措施
5.1警报信号和通知方法。
用警铃通知。
火警:间断短促30秒钟;
其他警:不间断持续30秒。
5.2组织领导和通信联络工具。
各管理处成立紧急集合领导小组,利用对讲机联络。
5.3留守人员的组织与任务,由紧急集合领导小组作好周密安排。
5.4紧急集合人员根据具体报警信号,就近就便携带不同的工具到达集合地点。
第2篇 花园游泳池经营管理招标方案
花园游泳池经营管理招标方案
e花园*区配套设施游泳池拟准备投入使用,为加强游泳池管理,做好相关专业服务工作,方便业主使用泳池设施,决定以对外公开招标方式确定e花园*区游泳池经营管理企业。
一、项目基本情况
e花园*区位于**区中央生活区**路**号,小区**余户,游泳池位于e花园*区中心花园内,系露天标准游泳池,游泳池长30米,宽13米,儿童池长10米,宽8米。泳池配备室内男女淋浴室各一间,露天淋浴花洒3个,更衣柜24个,洗手间3间。
二、招标内容
经营单位以承包形式取得游泳池的经营权和所有设备设施等财产的使用权、保管权。承包期内,经营单位在泳池经营时间对小区业主提供经营服务,其经营收入归经营单位所有,经营单位自主经营,自负盈亏。经营单位向**市dd物业服务有限公司(招标单位,下称dd物业)支付一定额度的承包费用。
对经营单位所需承担的经营管理要求:
1、游泳池经营管理服务;
2、水质养护、游泳池设施设备保养、维修;
3、游泳池经营范围内秩序、卫生及人员安全保障;
4、游泳池经营时间的人身安全及非营业时间的安全防范工作;
5、购买泳池专项公众责任险,累计保额不得低于100万,人员伤亡不低于50万;
6、小区泳池属服务性设施,非商业性泳池,经营单位票价不得高于15元/人,儿童不得高于10元/人;经营时间为20**年5月1日至20**年9月30日,泳池开放时间为:16:00--21:30(星期一至星期日);
7、经营单位向**市dd物业服务有限公司支付5000元/月泳池承包费用;
8、经营单位日常服务配备:管理人员,救生员(按4个救生员的标准)、水质专员、服务人员、清洁人员、教练等,相关人员持资格证书上岗;
9、经营单位定期向小区业主公告栏张贴由权威机构检测水质的合格报告;
10、经营单位不得对小区业主以外的人员开放。
三、投标单位资格要求
1、持有工商行政部门核发的有效企业法人营业执照及持有税务部门核发的有效税务登记证照及相关的年检标志。
2、具有三年以上及三个项目以上游泳池经营管理经验(投标单位须提供合同复印件)以及良好的商业信誉,经营中无重大违法及安全事故记录。
3、本项目不接受持有个体工商营业执照的个体工商户投标,不接受实际为个人的挂靠单位的投标。
四、投标地址
**市**区**路**号e花园**栋*楼
联系人:z先生 1*******
欢迎有意向并符合投标资格的单位竞标。
第3篇 h花园装修管理方案
桂花园装修管理方案
管理目标:
1、保持外立面统一。
2、无违规作业、乱搭建现象。
3、无延时作业而引起其他业主的投诉现象。
1、装修申请办理程序
1)管理员陪同业主、装修负责人验收房屋,并在'装修进场前验收表'上签字认可。2)装修公司提供(营业执照、资质证书)复印件等相关备案资料。
3)物业服务中心与业主、装修公司签定**桂花园装修管理协议。
4)装修公司缴纳文明施工保证金及其它相关费用。
5)填写装修内容,图纸审核。
6)核发装修进场证。
注:业主自请散户装修,第二条可不作要求。
2、日常装修管理
(1)要求标准
1)水电改路期间
装修管理人员每天不少于一次对装修户进行检查。
2)检查重点:
①进场手续是否完备,相关资料是否上墙。
②出入证办理情况。
③墙体改动。
④上下水管道。
⑤空调孔位置变动。
⑥烟道改动。
⑦改变外立面,空调、阳台管理标准的解释。
⑧卫生间的防水设施等。
⑨装修垃圾要求统一堆放到垃圾堆放点。
⑩每天做好装修检查记录。
提示:及时告知室外空调外机安装的位置,对有异议的业主及时进行沟通,按物业服务中心的要求安装空调外机。
2)泥工期间
①装修管理人员每天不少于一次对装修户的检查。
②阻止在非承重梁柱上用重型材料砌隔断墙。
③阻止在公共部位搅拌水泥、油漆等。
④楼面荷载检查,制止集中堆放。
⑤装修垃圾的管理要求通知到位。
⑥每天做好装修检查记录。
3)木工期间
①装修管理人员每三天不少于一次对装修户进行检查。
②楼道共用部位(堆放物品、占用楼道安装鞋柜等)。
③阳台材料堆放管理(荷载、观瞻)。
④装修垃圾的管理要求通知到位。
⑤做好当天该户装修检查记录。
4)油漆期间
①装修管理人员至少每三天检查一次。
②消防检查(电炉、热得快、易燃物品、灭火器、通风等)。
③阳台(露台)外立面的颜色等。
④装修垃圾的管理要求通知到位。
⑤做好当天该户装修检查记录。
5)安装空调、热水器、晾衣架、太阳能、铝合金材料、卷闸门、防盗门窗、玻璃、雨蓬等
①园区门岗队员发现钻孔、安装空调、热水器、太阳能等人员进入园区时,应及时通知客服中心。
②装修管理人员接到通知后,立即到该业主家中。
③全程跟踪设施安装过程,直至施工、安装完毕,安装人员撤离园区。
④安装过程中,装修管理人员应制止业主违反园区管理制度的行为,遇到自身无法处理的,应及时通知物业经理或上报相关政府部门。
6)装修结束后退还文明施工保证金
①待该公司在本区所有业务完工后可申请退还文明施工保证金。
②装修管理员检查该公司无违章记录后签字,物业经理依据装修管理人员的签字在文明施工保证金凭证背后签字。
③二级财务检查签字凭证后办理退款。
(2)管理重点
①外立面管理要点:不能封闭阳台,不能安装防盗门窗,不能更换进户门,不能安装太阳能热水器,不能改变外立面涂料及面砖的颜色;晾衣架安装不能凸出阳台外侧;顶层带露台的住户,不允许擅自安装遮阳蓬;空调外机严格按原设计方案或物业服务中心指定位置安装。
②严格按业主与物业服务中心签定的装修管理协议进行施工。
③在不同装修期间进行装修检查。
3、装修垃圾堆放管理
为确保园区的居住品质,不影响公共环境,根据宁波市城监局的要求,结合本园区实际情况,各装修户的装修垃圾统一按照指定路线堆放到指定地点。
堆放点安排
琴韵苑
1)1号楼地下车库临时车位:1号楼、2号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
2)5号楼地下车库临时车位:5号楼、6号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
3)3号楼地下车库临时车位:3号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
4)4号楼地下车库临时车位:4号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
翠步苑
1)8号楼地下车库临时车位,7号楼、8号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
2)10号楼地下车库临时车位,9号楼、10号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
3)11号楼地下车库临时车位,11号楼、12号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
4)15号楼地下车库临时车位,15号楼、16号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
5)13号楼地下车库临时车位,13号楼、14号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
6)18号楼地下车库临时车位,17号楼、18号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
7)19号楼地下车库临时车位,19号楼、20号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
月湖苑
1)28号楼地下车库临时车位,27号楼、28号楼、29号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
2)22号楼地下车库临时车位,21号楼、22号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
3)25号楼地下车库临时车位,25号楼、26号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
4)23号楼地下车库临时车位,23号楼、24号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。
注:江辉苑(待定)
二期商业街装修垃圾由装修户自行处理,但不得占道等违规堆放。
4、特殊装修管理要求:
阳台的装修要求:
原铝合金门窗不能拆除,门框不能包边;
阳台护栏外侧不能安装玻璃;
阳台内贴地砖,要求与阳台栏杆齐平,阳台护栏侧面不能贴;贴好地砖后,要
及时清洁阳台护栏外侧残余水泥浆等;
阳台外墙颜色不能改变,原涂料墙面不能贴瓷砖
。
空调外机位置:
按设计或物业服务中心指定的安装。
空气源、燃气热水器位置:
强排风孔位置须物业服务中心统一指定,不得排入烟道内,排风管超出外墙不大于20
第4篇 年丰花园停车场车辆管理方案
中天花园停车场车辆管理方案
1、中天花园实行人车分流,进出停车场请按照规定的线路方向行驶,管理处对有车有位的业主车辆,发放公司统一制作的进出证,大门岗凭进出证或道闸智能卡进出。
2、机动车停放至车库内或指定停放点,非机动车辆停放至指定停放处;如未按规定停放,则通过可视门铃或上门进行耐心解释,务必使其停放到位。
3、严禁车辆驶入人行道,以防止车轮碾压到绿化带。
4、非业主车辆:在园区内临时车辆停放点车辆满负荷后,通知门岗对外来车辆进行劝阻禁入,保证园区内道路的秩序。
5、有车无位的业主,客户服务部可代为承租车位,费用由该业主承担;若业主不为自己车辆确定车位的,为维护园区全体业主的利益,保安员有权禁止该车进入园区,已进入园区的,则通过可视门铃或上门进行耐心解释,务必使其租赁车位。
6、乱停放车辆的处理:巡逻保安员通过对讲机问清该车的住户(访客),则通过可视门铃或上门要求其停放至指定位置,如不配合的,可使用带有胶水的“通知条”粘贴在该车的挡风玻璃上。
7、停在园区内的外来车辆超过一定时间后,驶离园区时需交纳停车泊位费;临时停车收费标准:不足1小时免费;超过1小时(不足4小时按4小时计),4小时收3元,24小时以内收5元,48小时以内收10元;如有车辆需较长时间停留在园区,需先到客户服务部办理停放手续,交纳相关费用后才能停放。
8、其它车辆:如送货车、电力工程车、抢险、救护车等,在允许的时间内,进行作业,超过一定时限,则将车辆停放至指定位置,以便日常管理。装修车辆如载负装修物品驶离园区须业主签字,核实该车上的物品和数量,无误后放行并作好登记。
园区内免费停放的车辆:电力工程车、抢险车、救护车、消防车、军车、警车,如不是工作原因业主将上述车辆停入园区的不在此列。
9、对停放车辆进行检查,如果发现有划痕,外部破损或窗户没关的,立即通知业主并进行书面记录。
10、小区里面不允许试刹车,练习开车或随处洗车,修车时不得污染环境。
11、5吨以上的货车禁止入内,如需搬货请放在马路上,由电瓶车等搬运。5吨以下车辆按保安员指定位置停放。
第5篇 年丰花园小区安全防范管理方案
花园小区安全防范管理方案
1管理目标:
1、业主(物业使用人)对安保满意率达96%以上
2、安保设施按规定实施月检覆盖率达98%
3、园区重大交通、消防、安全责任事故≤1%
4、机动车辆违章停放发生率≤1%
5、机动车辆停车收费有效率98%,上缴率/及时率100%
6、安保人员文明执勤(着装整洁/仪容仪表/门岗服务/巡逻姿势/巡逻服务)率达98%
7、限时巡逻覆盖(房屋外观/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率98%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率98%
2人员编制
1、保安队长一名主抓管理、事物处理、协调等,班长3名,队员36名,监控人员6名。
2、时间安排:实行24小时三班两运转制,每班里面分门岗班、巡逻班。
3日常管理
主岗
1、主岗(形象岗)跨立式站岗,服务时间为早班08:00时-16:00时;中班16:00-20:00时;夜班07:00时-08:00时;
2、主岗与副岗每小时一换;
3、对进入园区的车辆、工作人员行注目礼或敬礼;
4、对进入园区的外来车辆进行询问、引导工作;
5、与园区内巡逻保安人员相配合,通知车辆进入情况;
6、对驶离园区的车辆行注目礼。
副岗
1、岗亭内一般状况下坐岗,服务时间为早班08:00时-16:00时;中班16:00-20:00时;夜班07:00时-08:00时;
2、配合主岗对进入小区的外来车辆、行人进行登记,并负责道闸的开启;
3、门岗业主保留物品登记、检查、核实,以便追溯;
4、主岗繁忙时,协助做好车辆、人员的询问工作;
5、周围出现不文明现象进行纠正;
6、坚持执行文明值勤、礼貌服务。
4日常操作
门 岗
1、装修材料管理:
装修材料进入时主岗负责,应仔细检查询问,同时用对讲机通知装修管理人员或管理处,是否已办理装修手续,经核实允许,人员方可入内;
装修材料的堆放、搬运。大门岗拦住送货车辆,告之让货主到门口填写“当天清理干净的承诺书”后方可进入,如具备地下车库的楼寓,要求黄沙、水泥等暂卸地下车库;不具备条件必须在道路上临时堆放的,提供油布并通知巡逻人员及时跟进货物定位;
如有防盗窗、太阳能、易燃易爆物品禁止进入园区。
2、装修民工管理:装修民工进入大门时主岗先行军礼,再询问,核实有无出入证,或是否有效,若属无效证件,需进行补办,三天以内无须办理出入证,但需持有效证件登记,三天以上人员必须办理出入证。装修人员自行车、摩托车停放在商铺前或出具业主车库钥匙允许进入但必须停入该车库内。
3、外来人员管理:外来人员进入园区内时,主岗应主动上前先行军礼,后询问去向,经向业主征询同意进入后,向来访人员索取有效证件进行登记,登记完毕后入内,其车辆按指定地点停放(汽车停放在两区的南北主干道临时停车泊位或地下车库内,自行车、摩托车停放在商铺前)。
4、老年人(包括本园区老年人):如有老年人想要进入园区(本园区老年人),门岗队员应主动、热情问候,看见老人手上提物品,门岗人员应呼叫巡逻人员至门岗主动帮老人拎物品陪老人至家门口;(非本园区老年人),门岗人员应主动上前先行军礼,后询问去向,如在询问当中,老人(或执勤本人)听不懂或听不清,对员应请教其他本地队员或路人给予帮助,问清老人去哪后,门岗人员应呼叫巡逻人员至门岗,帮老人拎物品陪老人至业主家,并予以确认,如业主不在家,及时与业主联系,如业主短时间内不能回来,则请老人至物管处休息片刻,直至业主回来。
5、参观人员:如有外来人员要参观园区,请参观人员出示公司有关部门出具的介绍信、联系函等,立即通知前台。参观人员若无法出示相关证明时,保安人员应婉转地拒绝其入内,并提醒下次如要参观,请事先做好准备。
6、推销人员:如有推销人员在门岗被拦到,值班队员应提醒推销人员请勿打扰业主生活,如有事请跟管理处联系,并告知管理处电话号码或请巡逻人员带其至管理处办理相关手续,不行则应婉转地拒绝其入内。如在园区内巡逻发现或经业主举报有推销人员后,应及时地对推销人员进行拦截,将其带至客户服务部,由客户服务部工作人员处理。
7、安装施工人员:如有安装人员(空调打洞、铝合金安装等)需要进入园区施工时,应及时通知客户服务部。
8、敲墙用的榔头柄长超过50公分不能带入,搬运黄沙要求使用吊袋或袋装化,簸箕不能搬运黄沙。
9、物品管理:每天中午和下午施工人员下班时,门岗队员要密切观察他们所带的物品,如的确属于他个人的物品的,我们可以不必过问;如是装修材料,必须向业主核实决定是否放行,并进行记录。业主如有物品来存,并填写《业主存放物品登记表》,取时必须严格进行登记。
巡 逻
1、巡逻以三大步伐中“起步走”的动作要求列队行走,在规定区域内巡逻。
2、如巡逻员接到门岗值班人员有外来车辆通知后,应立即赶到停车位置处,发现车主未按规定停车的迹象,马上进行引导,并指定停车地;停在车库门前的车辆,应及时和车主联系并纠正;及时纠正停放不整齐的自行车、摩托车指定位置统一摆放;对进入园区的车辆,应查看车身是否有擦痕或碰撞之痕迹;倒观镜、车灯、玻璃是否有破损或裂缝;若有类似情况,立即通知业主,并在《值班记录本》上详细记录。
3、公共配套设施的检查,如发现路灯损坏,应上前看清路灯编号、损坏部位,并通过对讲机呼叫门岗值班人员通报刚才发现问题,及时在《值班记录》上填写,并以反馈单的形式反馈到管理处;遇到重要的异常问题时,立即通报班长,在《值班记录》上详细记录事故情况,以便追溯。
4、装修材料、物品搬运的监督;巡逻队员在在接到大门岗某住户有黄沙、水泥、白灰等材料进入时,应立即赶到卸货地点,如欲卸在道路上的,要求搬运工在这些物品下面垫塑料薄膜,并要求搬运工注意不要损坏楼道内的墙面、照明设施、车辆压坏绿化等,如损坏则照价赔偿。
5、部分楼寓因车辆无法直接到达,巡逻队员应注意送货车辆硬性进入,损坏绿化;应设法提供管理处的搬运车与其使用。
6、及时提醒在儿童乐园、景观河道边玩耍的小孩、老人等注意自身安全,并劝离危险
地带,告戒他们:如发生意外,请及时呼救。
7、在园区巡逻时尽可能主动帮助业主做一些力所能及的事务,如提提物品、打打雨伞等。
8、巡逻时发现在园区某一点逗留时间长或见到队员有意躲避的可疑人员,应立即上前盘问,必要时可请110处理。
9、发现有装修人员使用公共器械,坐、躺在草坪、休闲椅上,赤背等不文明的行为应当制止,并要求其离开或回到工作场地。
10、要求每个巡逻队员基本了解本区块的业主名单、家庭成员情况、业主车牌号、出入小区的规律、个人习性及公共设施设备的位置和运行情况;装修情况。
11、如接到监控室报警通知,必须在5分钟内赶赴报警区域,进行处理或按紧急事故处理预案进行操作,并反馈监控室,以便追溯。
12、巡视时发现道路、绿化带上有烟蒂、纸屑等,应随手捡起,碰到难以处理的垃圾及时通过对讲机向管理处反馈。
13、晚上对装修户的时间和噪音管理。
14、早班、中班巡逻20:00前,在规定的区域内,以外来人员、车辆、装修搬运动态管理为主,不设定巡逻路线。
第6篇 天中花园业主入住管理方案
中天花园业主入住管理方案
1筹建物业服务中心
为了使今后能有序地对物业进行管理,在物业正式交付使用前,物业管理公司将设计物业管理模式,制订相应的规章制度及编制有关文件,印制各种证件,进行机构设置、人员聘用、人员培训等前期工作。
*筹建物业服务中心,建立组织架构、岗位职责及人员配备,
*制定管理公约、物业使用须知(或称物业手册)、装修管理办法、入伙手续表、房屋验收表、业主信息表等,
*制定入伙的各项程序及收费项目,
*与开发商约定业主收楼验房的操作和整改程序,
*制定业主或使用人收楼后进行二次装修的管理规定,
*招聘或选聘物业管理人员,
*制定物业管理内部运作的各项文件和规章程度及人员考核标准,
*筹备社区管理网络各项工作,
*制定物业管理各项达标目标计划,并组织实施。
2入住管理
规范业主入住和装修管理,确保业主顺利入住,保障公共设施、共用设备的正常使用,楼宇安全和房屋外观统一美观。
3入住资料准备
*根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》,《消防安全责任书》、《入住通知书》,
*《入住通知书》的内容要求列明物业服务中心办公地点,业主办理入住手续时应带的资料,证件及交纳的费用明细,并附简明扼要的入住流程等。
*印刷以下各类入住表格:
-《(业主)领用登记表》
-《装修申请表》
-《住宅使用说明》
-《住宅质量保证书》
-《钥匙领用登记表》
-《入住验房表》
-《入住登记表》
4入住环境布置
*区内环境
-入口处挂欢迎横幅,插彩旗,营造热烈的气氛。
-插指路牌,由入口处到物业服务中心,指路牌表明“中天花园物业服务中心”字样。
-入口处表明物业服务中心的办公地址和办公时间。
*物业服务中心办公环境
-摆放花盆、盆景给人以隆重喜庆的感受。
-张贴醒目的“办理入伙手续流程图”,办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”。
-管理人员着装整洁,精神饱满。
-办公室内资料摆放整齐有序。
5入住流程
*发出入住通知
客户服务部依照项目物业服务中心办公会议设定的时间,向业主发送入住通知,内容包括:
-《关于办理入伙手续的通知》。
-《致广大业主信》
业主收到入住通知后,应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到物业服务中心办理入伙手续,如果在规定期限到来的前3天内,业主尚未办理入住手续的,客户服务部应再次发函或致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续,超过规定期限未办理入住手续的,客户服务部应将情况向物业经理汇报决定是否再发函催办。业主办理入住手续须带以下证件:
-《关于办理入伙手续的通知》。
-《购房合同》原件和复印件各一份。
-业主的身份证原件及复印件各一份,一寸彩照每人各两张。
-单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份。
-委托他人办理的,须带业主委托书。
*办理入住手续
管理员在办理业主入住手续时,应首先对以下证件进行检查:
-《购房合同》原件。
-业主的身份证原件。
-单位购房的还须检查其单位营业执照副本。
-委托他人办理的,还须检查业主的委托书。
检查无误后,管理员将《购房合同》原件,业主的身份证原件,单位营业执照副本返回业主,证件复印件及业主委托书存入档案。
将业主提供的照片中的一张贴在《业主情况登记表》内,另一张为业主办理《业主证》。
*交纳入住费用
客户服务指引业主到财务部交纳入住费用,财务部根据收款项目开具收款收据,一般情况下,入伙费用包括以下项目:
-煤气开户费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费
-有线电视初装费,属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费。
-装修垃圾清理费。
-管理费:预收一年物业费等。
*验房收档
-客户服务在业主交完入住费用后交于工程部,由工程部带业主验收房屋,并请业主将房屋存在的问题填入《业主入伙验房表中》。
-房屋经验收合格的,管理员应请业主在《业主入伙验房表》中签字确认。
-验收中发现问题,应立即协商整改。
-整改完毕,再通知业主二次验收,二次验收不合格的,由客户部跟踪改进,至合格为止。
*发放钥匙
-业主收楼无问题,根据业主要求,由事务部将钥匙全部交给业主。
-业主收楼有问题,事务部将钥匙交给业主的同时,征得业主同意后留一把大门钥匙,以供整改时使用。
-业主领取钥匙时,应在《钥匙领用表》中签字。
*签署《管理公约》和《消防安全责任书》。
-管理员将《管理公约》、《消防安全责任书》(一式两份)交给业主并请业主详细阅读。
-请业主签署《管理公约》、《消防安全责任书》。
-管理员将签署后的《管理公约》、《消防安全责任书》其中的一份存入业主档案,另一份随其他资料交业主保存。
*资料发放:管理员将以下资料发给业主保存:
-《住户手册》。
-《服务指南》。
-签署后的《管理公约》。
-签署后的《消防安全责任书》。
-《住宅使用说明》。
-《住宅质量保证书》。
*开通水电
第7篇 天中花园二次装修管理方案
中天花园二次装修管理方案
1管理目标:
1、保持外立面统一。
2、无违规作业、乱搭建现象。
3、无延时作业而引起其他业主的投诉现象。
2装修申请办理程序
1)管理员陪同业主、装修负责人验收房屋,并在“装修进场前验收表”上签字认可。2)装修公司提供(营业执照、资质证书)复印件等相关备案资料。
3)管理中心与业主、装修公司签定中天花园装修管理协议。
4)装修人缴纳文明施工保证金1000元及其它相关费用(收取装修管理费200元/套)。
5)填写装修内容,图纸审核。
6)核发装修进场证。
3日常装修管理
(1)要求标准
1)水电改路期间
装修管理人员每天不少于一次对装修户进行检查。
2)检查重点:
①进场手续是否完备,相关资料是否上墙。
②出入证办理情况。
③墙体改动。
④上下水管道。
⑤空调孔位置变动。
⑥烟道改动。
⑦改变外立面,空调、阳台管理标准的解释。
⑧卫生间的防水设施等。
⑨装修垃圾要求统一堆放到垃圾堆放点。
⑩每天做好装修检查记录。
提示:及时告知室外空调外机安装的位置,对有异议的业主及时进行沟通,按管理处的要求安装空调外机。
2)泥工期间
①装修管理人员每天不少于一次对装修户的检查。
②阻止在非承重梁柱上用重型材料砌隔断墙。
③阻止在公共部位搅拌水泥、油漆等。
④楼面荷载检查,制止集中堆放。
⑤装修垃圾的管理要求通知到位。
⑥每天做好装修检查记录。
3)木工期间
①装修管理人员每三天不少于一次对装修户进行检查。
②楼道共用部位(堆放物品、占用楼道安装鞋柜等)。
③阳台材料堆放管理(荷载、观瞻)。
④装修垃圾的管理要求通知到位。
⑤做好当天该户装修检查记录。
4)油漆期间
①装修管理人员至少每三天检查一次。
②消防检查(电炉、热得快、易燃物品、灭火器、通风等)。
③阳台(露台)外立面的颜色等。
④装修垃圾的管理要求通知到位。
⑤做好当天该户装修检查记录。
5)安装空调、热水器、晾衣架、太阳能、铝合金材料、卷闸门、防盗门窗、玻璃、雨蓬等
①园区门岗队员发现钻孔、安装空调、热水器、太阳能等人员进入园区时,应及时通知客服中心。
②装修管理人员接到通知后,立即到该业主家中。
③全程跟踪设施安装过程,直至施工、安装完毕,安装人员撤离园区。
④安装过程中,装修管理人员应制止业主违反园区管理制度的行为,遇到自身无法处理的,应及时通知物业经理或上报相关政府部门。
6)装修结束后退还文明施工保证金
①待该公司在本区所有业务完工后可申请退还文明施工保证金。
②装修管理员检查该公司无违章记录后签字,物业经理依据装修管理人员的签字在文明施工保证金凭证背后签字。
③二级财务检查签字凭证后办理退款。
(2)管理重点
①外立面管理要点:不能封闭阳台,不能安装防盗门窗,不能更换进户门,不能安装太阳能热水器,不能改变外立面涂料及面砖的颜色;晾衣架安装不能凸出阳台外侧;顶层带露台的住户,不允许擅自安装遮阳蓬;空调外机严格按原设计方案或管理处指定位置安装。一楼小花园在种植中、小型乔木树种时应注意:保持原有植物隔断,不允许安装其它围栏。
②严格按业主与管理处签定的装修管理协议进行施工。
③在不同装修期间进行装修检查。
4装修垃圾堆放管理
为确保园区的居住品质,不影响公共环境,根据淮安市房管局的要求,结合本园区实际情况,各装修户的装修垃圾统一按照指定路线堆放到指定地点。
堆放点安排
一期4处
1)(地点待确定)幢的装修垃圾堆放在此堆放点。
2)(地点待确定)幢的装修垃圾堆放在此堆放点。
3)(地点待确定)幢的装修垃圾堆放在此堆放点。
4)(地点待确定)幢的装修垃圾堆放在此堆放点。
二期4处
1)(地点待确定)幢的装修垃圾堆放在此堆放点。
2)(地点待确定)幢的装修垃圾堆放在此堆放点。
3)(地点待确定)幢的装修垃圾堆放在此堆放点。
4)(地点待确定)幢的装修垃圾堆放在此堆放点。
注:商业街装修垃圾不得占道等违规堆放(对方地点待确定)。
5特殊装修管理要求:
阳台的装修要求:
1)原铝合金门窗不能拆除,门框不能包边;
阳台护栏内侧可安装无色玻璃,以弥补阳台护栏设计上的不足,但高度不能超过栏杆,外侧不能安装玻璃;
2)阳台内贴地砖,要求与阳台铁栏杆齐平,阳台护栏侧面不能贴;贴好地砖后,要及时清洁阳台护栏外侧残余水泥浆等;
3)阳台外墙颜色不能改变,原涂料墙面不能贴瓷砖。
空调外机位置:
按设计或管理处指定的安装。
空气源、燃气热水器位置:
强排风孔位置须管理处统一指定,不得排入烟道内,排风管超出外墙不大于20
第8篇 xx花园物业管理服务模式设计方案
澳洲花园物业管理服务模式设计
目前,大多数成功的物业管理企业基本上是严格按照iso9000质量管理体系运作,但澳洲花园物业是发展商定位在一个高品质、高品位、高享受、充满浓郁人文精神的中高档楼盘,因而建议在建立iso9000质量管理体系标准的基础上,将澳洲花园导入中海物业酒店式物业管理服务,竭诚为澳洲花园小区业主展示其尊贵、高雅、浪漫。
(一)、为业主建立接待服务中心
1、接待服务中心设置的内涵
接待服务中心在功能上划分为接待服务区和业主休息区两大功能区域,其功能主要体现在:
(1)为业主提供一个开放的、舒适和大方的接待服务中心场所,凸现业主的尊贵,使业主舒适而方便地办理入住手续、每月的各项缴费和各类来访事宜,或受业主委托提供其他专项服务及特约服务。
(2)接待服务中心又是整个小区管理服务枢纽传递中心,24小时为业主排忧解难释疑。一方面接受业主主动报修、报警、投诉、咨询等信息,另一方面,在承诺时间内将业主的信息及时反馈给维修班或护卫班、清洁绿化班等方面处理。
2、接待服务中心硬件的配备
接待服务中心与管理处办公室选址定在小区15号楼架空层,以方便业主出入,装修要大方、气派,充分体现业主的尊贵。
(1)办公设施设备:
主要为业主办理商务或其他事务提供服务,包括:电脑及打印机、复印机、传真机、直拨电话等。
(2)便利业主的相应配备
(3)沙发、茶几、报刊杂志架及报刊杂志、饮水机、雨伞架及雨伞。
3、接待服务中心人员职责
主要职责:
a)代表管理处主任接受业主对管理处的投诉处理;
b)根据业主的要求和请求,有效调度各专业班组,保证快捷,程序到位;
c)负责解答业主的一切询问,并向业主提供一切必要的协助和服务;
d)沟通业主与管理处的感情,主动征求业主的意见;
e)处理前台各类难题,负责索赔和催收;
f)完整记录当班时间内所有事项,将特殊的或具普遍意见的问题上报管理处主任;
g)遇紧急情况,及时上报管理处主任。
4、接待服务中心工作流程:
见《澳洲花园顾问考察报告》
(二)建立酒店服务模式
1、 在小区大门入口增设护卫门岗,严格执行来访登记和对出入小区的业主实行微笑服务。
2、 在大门口配备手推车一部,必要时由巡逻护卫负责为业主提货、送货。
3、为老、弱、病、残、小和行李较多的业主提供各类服务。
4、提供有彰泰企业标识的伞具或撑伞;
5、提供其他可能的帮助。
(三)、提供标准、规范、有序的服务
按照iso9001质量管理体系,按照规范的程序为业主提供顶尖的专业管理服务。主要管理服务内容有:
(1)房屋建筑主体的管理:通过维护和修缮,充分保持和发挥房屋的使用功能,从而确保业主的房屋保值增值。
(2)小区设施设备的管理:通过专业保养和维修,使小区的设施设备保持团完好,确保正常运转。
(3)保洁管理:通过专业保洁和清洗,使小区达到严格的星级酒店保洁标准。
(4)绿化管理:通过专业的养护,使小区充分达到环境优美、四季如春、国家级花园小区标准。
(5)保安管理:通过培养一支训练有素的护卫员队伍,并借助高科技的智能化管理手段,为业主提供全天候服务,确保业主高枕无忧。
(四)、为业主提供针对性、便利性的专项服务
其特点是:为业主设立各种专项服务项目,通过各种形式将服务内容、质量、收费标准公开。专项服务的内容主要有以下几大类:
(1)家庭生活类:
主要为业主提供衣、食、住、行等方面的各项家政服务,如代订花卉、生日蛋糕、车船机票,待购牛奶、饮用水、食品用品,代洗衣服,私人区域清洁服务、装修、搬家、打字、复印、传真、接送小孩入托、上学等。
(2)商业服务类:
主要是利用小区的商铺和会所,以及收集市区的商务信息,为业主提供各种商业服务项目,如家电维修等。
(3)文教卫生类:
主要是利用小区会所、幼儿园等场所组织业主在文化、教育、卫生、体育等方面开展各项活动,如琴棋书画比赛与展览,假期培训班,健身、游泳、球类比赛等活动。
(4)经纪代理中介服务类:
主要是受业主委托,办理房屋租赁,代请家教、保姆等。
(五)、受业主委托提供尽善尽美的特约服务
除为业主提供专业服务和专项服务外,还可为满足业主的个别需求而随时提供单一的特约服务。
第9篇 花园小区环卫设施配置管理方案
花园小区环卫设施配置及管理方案
1环卫设施配置
将由开发商根据设计图纸配置。
2环境卫生管理方案
l公共区域地面清洁
水泥地面的清洁
*室外地面每天清扫两次(上午、下午各一次)。
*地面污渍每周清洗一次,如地面有油漆、香口胶、锈水等污渍,分别用二甲笨做为清洁剂,先用小铲刀去掉地面上一层香口胶,将地面清扫干净,并浇上适量水、接着把相应的清洁品倒在地面上用钢刷来回擦,冲水后目测是否干净(不洁重复以上程序)。最后用地拖将水拖干,当班时间内地面清洁率达99%以上(按平方米计算)。
瓷片地面的清洁
*每天用拖把对地面进行拖擦,上午、下午各一次。做到无尘、无纸屑、无烟头等杂物,无积水。
*如地面有油漆、香口胶、锈水等污渍,处理办法参照“水泥地面的清洁操作规程”。
*清洗墙面时,注意保护好地面卫生,措施是在地面上垫薄膜(不能渗水),如造成地面不洁,应重复“瓷片地面的清洁操作规程”。
*对于有沙土之处应用小扫把认真清扫,确保地面无明显沙土,清洁时应避开人流高峰期。
大理石地面的清洁
*每天用拖把对地面进行拖擦,上午、下午各一次。做到无尘、无纸屑、无烟头等杂物,无积水。
*如地面有油漆、香口胶、锈水等污渍,先用小铲刀去掉地面污渍,再用专用清洁剂将地面擦干净,冲水后目测是否干净,最后用拖把拖干。
*清洗墙面时,注意保护好地面卫生,措施是在地面上垫薄膜(不能渗水),如造成地面不洁,应重复“大理石地面的清洁操作规程”。
*定期做镜面处理。
l楼道墙面、楼梯、楼梯扶手清洁
楼道墙面的清洁
*每周清抹2次。
*清理广告纸时,先用湿毛巾把广告纸泡湿,再用小铲刀将其轻轻刮掉,小心不损坏墙面,直到干净为止。
*在处理污渍、涂划痕迹时,应用细纱布对墙面进行轻擦干净为止。
*清理墙面时,工作前戴上口罩,若鸡毛扫不够长用竹杆接上,然后,先扫去蜘蛛网,接着扫灰尘,用鸡毛扫在墙上来回扫,至用白纸摸不见明显印迹为止;墙面较高时注意安全,必须两人操作,最后用洗洁精滴在毛巾上,再擦墙面上所有的开关。
楼梯的清洁
*每天清扫两次,每两天用拖把拖一次。
*每天带上小铲刀将楼梯上的污渍铲掉,从楼顶往下扫,级级台阶扫干净为止。同时要注意上下的客人。
*用拖把拖洗楼梯时,先扫干净灰尘、杂物等,再从上往下用拖把把楼梯清洗干净。
楼梯扶手的清洁
*每天擦净一次至干净为止。
l路灯、信箱清洁
*各路灯、信箱每两天清抹一次,做到无污渍、无灰尘、无手印、无乱张贴、无蜘蛛网等。
*清洁路灯罩时,首先将灯罩取下来,用干毛巾抹去灰尘,再用洗洁精配好的水清洁灯罩,最后用清水擦一遍。
*清洗路灯灯杆时,先用干毛巾擦去灰尘,再用二甲笨水擦二遍;目测干净、清晰、明亮为止。铸铁杆用湿毛巾擦二遍,用洗洁精点擦污渍,然后再用湿毛巾擦一遍。
*信箱的清洁办法:与路灯灯杆的擦洗方法同样,需注意不得将二甲笨水碰到信箱内信件和物品。
l门、玻璃框清洁
*各出入大门、玻璃及玻璃框架每天清抹一次,其它每三天清擦一遍;做到无污渍、无灰尘、无手印、无乱张贴、无蜘蛛网等。
*清洗玻璃框、门时,先用玻璃刮刀铲除玻璃上的污迹,用兑有清洁剂的湿毛巾在玻璃框、门上擦洗再用湿毛巾擦洗二到三遍。
*用废报纸在玻璃上来回地擦几遍,直到目测干净、透明、清晰、光亮为止。
*在刮镀膜玻璃时注意操作,防止刮刀刮花玻璃。
*清擦门时,首先用干毛巾将门全部擦一遍,再倒小许去污粉点擦,来回擦门上污渍直到干净为止,然后再用湿毛巾擦二遍,拧干后再擦一遍,直到手触摸门的任何位置都无手印为止。
l不锈钢设施的清洁
*各种不锈钢设施每月清洁一次,做到无污染、灰尘等。
*清洁工具及清洁用品:毛巾、水桶、不锈钢清洁剂。
*清洁不锈钢设施时,先用兑有不锈钢清洁剂的抹布抹不锈钢表面。
*用干毛巾抹净不锈钢表面的水渍。
*置少许原液于毛巾上,对不锈钢表面进行均匀、全面的拭抹。
*清洁标准要求达到不锈钢表面无污迹、灰尘。
l垃圾桶、果皮箱清洁
*保洁员每周全面清洗一次垃圾桶、果皮箱,检查破裂的垃圾桶及时更换。
*首先把垃圾桶、果皮箱内的垃圾用袋装进垃圾车内,然后把垃圾桶、果皮箱推到有水龙头处进行清洗。
*接好水管,用水冲洗桶内灰尘及污渍,加清洁剂并用胶刷在脏地方来回擦洗三至五遍,再用水冲洗,再用杀菌剂清洗一遍,并用毛巾擦干桶外,把桶倒立三至五分钟后放回原处。清洗完毕后,要保证桶内无异味、无灰尘、无积水。
l排水沟清洁
*保洁员每月对排水沟清扫一次。(明沟每周一次,暗沟每月一次)
*首先用胶扫把将排水沟里面的杂物清扫到一旁,然后用垃圾铲将其装进垃圾袋并封严袋口。
*用水冲洗水沟,直到干净为止,做到无异味、无杂物、不堵塞、无瘀积、无蚊蝇繁殖。
l垃圾清运
*每天清运2次,时间分别为:早上9:00~11;00,下午15:00~17:00。
*将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。
*清运时,先将手推车推到垃圾桶旁边,将垃圾倒入车内,再用木板将车墙升高,增加装车容量。
*垃圾装完后,应将垃圾桶及地面打扫干净。
l消杀制度
*物业服务中心要严格执行除“四害”消杀工作(即灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂)把除“四害”的密度控制在国家规定标准范围内。
*进行消杀时,要成片、定时定量地进行喷(投)药,有效地把除“
四害”工作搞好。
*每月进行消杀工作二次,喷蚊、蝇药二次,投放老鼠药二次,确保除“四害”达标的消杀责任。
*各物业项目消杀工作由清洁队队长负责管理。
*使用适当的消杀药剂,按规定比例配制水溶液。
第10篇 花园物业基础服务管理品质提升方案
z花园物业基础服务管理品质提升方案
应业委会对服务品质改善的要求,公司决定对服务品质在原有的基础上进一步提升,计划在一个月之内将各项品质提升到新的状态,实现物业服务品质的持续改进,提高业主满意度。为此将开展“物业基础服务管理品质提升”专项工作,目的在于提高全员服务意识、强化项目内部管理、提升岗位服务技能,为业主提供周到便捷的服务,具体实施方案如下:
一、专项工作阶段划分
(一)动员培训阶段;(二)自查自纠阶段;(三)整改阶段;(四)检查验收阶段;(五)专项总结阶段。
二、各阶段工作重点及要求
(一)动员培训阶段(6月1-5日)
1.召开专项会议,研究制定品质提升方案,布置相关工作。
2.编制《广州**物业基础服务管理品质提升方案》。
3.由z总牵头,z经理组织实施。
4.本次专项工作要求全员参与,所有的会议、培训等工作,都必须留存书面资料,每名员工必须有记录。
(二)自查自纠阶段(6月6-10日)
1.客服部加强物业助理的巡检工作,申购固定通讯设备并将物业助理联系方式在各楼层进行公布;
2.前台及各部门加强礼仪礼貌的培训,严抓仪容仪表及前台接待规范用语;
3.工程部安排专人分系统进行点检,拿单返单进度要及时有效;
4.安管部加强巡逻,特别是夜班,巡逻要查明查细,同时加强对出租屋的盘查和登记;
5.做好每周周检记录,并及时处理;
6.三方对讲系统进行维护和检修。加快对电梯监控系统的修复,对每个大堂加设监控枪口、门禁系统进行报价;
7.对电梯、用电、消防全面检查;
8.加强对清洁方面的监管,卫生达到年前的状态。
(三)整改阶段措施(6月11-30)
1.工程部对园区内路灯进行点检,保证路灯点亮率达到95%以上;
2.工程部要保证各楼层灯泡点亮率达到一半以上;
3.清洁部加强清洁卫生改善,垃圾清理要及时高效,公共部位及楼层的卫生要让业主能直接感受到有提升;
4.安管部提升岗位形象,在小区内增加固定保安岗位,同时严抓晚上乱停乱放现象;对违规乱停乱放的车主一定要强制执行
5.加强对监控系统维保单位韩升公司的监管,对全园区监控及时检修与更换,在25号前完成电梯监控和公共区域现有的监控恢复工作,其他时间必须保证90%以上的完好运行率;
6.门禁系统主板报价修复。
7.工程部必须保证供水、供电系统及电梯的正常运作;
8.客服部加强物业助理的巡检工作,申购固定通讯设备并将物业助理联系方式在各楼层进行公布;
9.客户前台加强礼仪礼貌的培训,严抓仪容仪表及前台接待规范用语
10、前台对业主的投诉、求助及时处理,无法及时处理的向业主回电话进行解释。对业主在前台报修的,必须给业主一个报修回执单,加强业主监督。一般的报修,一周之内完成回访;
11.绿化部要保证绿化带的清洁卫生以及绿化修剪和种植养护。
12.消防系统修复,保证工作正常。
13.修复广播系统,修复喷泉系统,增加保安岗位.
(四)检查验收阶段(7月6日)
1.专项工作验收由由业委会组织,楼长参与,物业刘总配合。
2.验收方式采取现场检查、岗位询问、业主回访等方式综合进行。
(五)专项总结阶段(7月9日)
1.召开“物业基础服务管理品质提升”工作总结会。
2.总结本次专项工作中存在的问题及解决的问题办法、方式等,为今后的工作提供经验。
**物业管理有限公司**分公司
二
第11篇 某某花园小区安全管理方案
某花园小区安全管理方案
一、小区安全硬件设施描述:
1)**花园监控系统共有92个镜头,其中门岗出入口和平台花园9个,架空层10个,大堂10个,电梯口20个,会所4个,通道8个,车库31个。
2)花园内室内车库及地下车库、各设备房主要采用温感监控,烟感主要用于楼层及夹层1、2、3期车库,总共为4100多个感应探头。
3)中控室南墙二台费加罗煤气报警系统(天津产),功率为40w。
4)停车场管理系统共有三套,分别位于一、二、三组团,电脑收费系统每套功率约400w。车库及门岗设有11部捷顺公司产道闸,每部功率为400w。
5)中控室主要有以下主机:
ab监控主机1套,100w
松下监视器17台,约1000w,每台约50w
松下录像机11台,约200w,每台约17w
画面分割器13台,约500w,每台35w
背景音乐系统1套,约1000w,每台800w
火灾报警主机1套,100w
红外对射主机1套,70w
6)闭路监控系统运行状况:目前有3个监控镜头无法录像,2个镜头成像模糊,分别是t5栋客梯镜头无图像,t9栋客梯镜头无图像,二号消防通道镜头无图像;二期大堂前47号镜头模糊,三期大堂前48号镜头模糊;分割器缺两台:一台坏掉未修复,一台无备用;录像机缺两部。
7).消防系统运行状况:a.灭火器备用数量不够b.现有14个离子探头故障,分布于各楼层及车库c.t1栋大堂内火灾报警器已坏,现处于失控状态,例如:1栋火警不能及时报警。
8).大门及大堂门禁对讲系统运行状况:a.主要表现为时好时坏,不能正常运行b.t6栋大堂内对讲已坏,未修复。
9).红外线系统运行状况,第3防区故障。
10)煤气报警系统正常。
11)电梯对讲系统运行状况:t7栋两部对讲已坏多日,未修复。
上述所有出现故障的设施设备均已报工程部或供应商维修,但整改情况不理想。但根据实际情况,管理处对众多故障都采取了人防措施,注意人员巡逻、监控、跟随进,对管理处的管理工作本身并未造成大的影响。
12)现有消防器材配备情况:
灭火器75个分布于各车库、岗亭、设备房。
消防桶(2个)消防锤(1个)消防凿子(1个)防烟罩(2个)
头盔(1个)消防服(1个)防火鞋(1个)消防锯(2个)板手(3个)消防腰带(2个)消防斧(1个)消防锹(2个)消防池(2个)
以上物品放于消防中心,消防物品柜内,拟变运情况,消心演习用4瓶,需及时补充。
二、小区封闭情况:
**花园小区采取全封闭式管理,小区共有2个车出口(一个单行,即东门,一个双行,即南门)。小区有人行口4个,分别为南门(307岗)、东门(306岗)、北门(308岗、西北门(309岗)。小区住户内没有自动报警系统。小区大门、楼层门、车库进入楼层门及平台进入楼层的门都采用门禁系统,凭卡进入或凭密码进入。小区中控室位于6栋与7栋之间半地下室。
三、小区的周边环境:
**花园小区周边治安状况较为复杂,西、北、东三面分别环绕上沙村、下沙村、沙咀村,均为出租集中区域,另外紧邻还有金地及沙咀两个工业区也是人口集中,结构复杂,尤其是出租屋集中的几个村落,聚集了大批社会闲散人员,是造成周边治安、刑事案件高发及各类犯罪活动的主要原因,也是目前小区安全工作最大的隐患,稍有松懈,就有可能造成难以预料的后果。
小区南边是福荣路和广深高速两条交通干道,车辆来往频繁,福荣路两旁绿化带植物茂密,小区南边围墙延伸较长,沿墙绿化带高大茂盛,如有人藏匿,非常难以发现,由于交通便利,也非常易于逃逸。西边围墙外主要是商铺、车辆维修点及农贸市场。商铺及汽修点背对小区,中间有约三米宽空闲地带,是商铺后门,平时很少有人出入,围墙与网球场接角处因红外线报警系统及监控探头无法安装,形成小区唯一死角,是小区安防重点区域。
目前管理处针对周边情况及安防设施、设备尚存在的不足与问题做了相应安排及布署,为保小区安全万无一失,对业主及公司负责,安全管理工作要时刻保持高度的警惕,高度的责任心,严谨、细致将工作落到实处。
四、小区的安全管理措施:
封闭式管理执行情况及完善措施
**花园小区实行封闭区管理目的是为了提高安防效果更有地维护物业区域内业主人身财产安全,维护小区正常的工作、生活秩序。封闭式管理以预防为主,防治(消)结合,主要从以下几个方面具体体现:
(1)建立了完善的出入登记制度,对来往出入人员、访客、施工人员、车辆等进行有效控制,对可疑人员及时盘查,跟进落实,有效避免推销、闲杂人员干扰业主正常生活,防止犯罪分子混入作案。
(2)建立了大件物品放行制度,对进出的大件物品进行控制,保证用户的财产安全,建立了物品放行制度,物品放行条制度。
(3)建立完善小区安防措施,通过闭路电视监控系统、红外线报警系统,门禁系统、停车场刷卡收费系统、消防联动报警系统、对讲系统以及业主家里的煤气泄漏报警系统及家庭自动报警系统等设施,对小区进行监控管理,消防监控中心24小时值班,保障及时发现处理问题。
(4)根据小区自身特点,合理布署保安岗位,定岗定编,完善保安管理各项制度及各岗位职责,规范了操作程序,制定了**封闭式管理执行标准及保安员工作绩效检查评比标准,完善奖惩制度,建立了行之有效的监督检查机制,保障保安工作的正常进行。
附:保安各岗位职责及操作流程
小区美发厅、食府、本小区业主
说明事由、去向
通过对讲
同意进入不同意进入
登记不准进入
**门岗的操作流程
保安平台岗位操作流程
**巡逻岗位的操作流程
中控室的操作流程
车场(库)岗位的操作流程
保安班长岗位的操作流程
五、安全管理目标
安全管理的工作目标
内容工作目标工作标准备注
消防管理
*1火灾发生率不超过1‰;
*2消防员持证上岗率达到100%;
*3军事体能合格率达
到100%;
*4消防器材配备齐全率达到100%;
*5消防员对消防器材的熟悉使用率达到100%;
*6中控岗对消防报警的处理率达到100%;
*7中控岗对消防设施设备运行故障发现率达到100%。消防人能熟练使用各消防器材,并能应对各种紧急情况的发生,监控辖区各系统,特别是消防、车场、电梯监视系统的运行状况,确保出现异常情况时能及时处理,保证小区安全。每周对保安进行3次军训或体能训练。
车库管理*1车管员对收费标准熟悉率达到100%;
*2车辆在车库内损坏及时发现率达到100%;
*3对业主、公司、外来车辆分辨率达到90%;
*4车辆出入登记发卡率达到100%;
*5停车场管理员持证上岗率达到100%;
*6机动车辆因管理责任丢失率达到0%。对车库巡视频率每小时二次,确保停车场的设施设备完好及停放车辆的安全,保证车场整齐有序、畅通,确保收费合理。车辆出入应做好相应的记录,以便查阅。
门岗管理*1对自行车卡检查率达到100%;
*2对业主的认识率在二个月达到80%;
*3对外来人员的分辨率达到100%;
*4对外来人员的盘问率达到100%;
*5对外来人员出入登记达到100%;
*6对大件物品搬出无证放行率0%;
7对外来人员与业主、管理处通过对讲确认率达到100%。通过对门岗的控制,确保小区安全,熟悉辖区内人员情况,严格实行来人来访登记制度和物品搬迁及人员出入管理制度。
培训管理1持证上岗率达100%;
2培训合格率达100%;
3岗前培训率达100%;
4培训按计划的实施率达到100%。
对保安人员要求经过保卫部审核方可招聘入司。
新进员工岗位培训应对进行岗前培训。并做好相应的记录。
培训应通过实操、笔试、口试等方式进行考核。直到考核合格。
其它管理1对小区可疑人员跟踪询问率达到100%;
2巡逻员做到人过地清的百分率达到100%;
3小区内重大治安案件发生率为0%;
4对小区内安全隐患发生率达到100%;
5保安员对其他部分人员违纪上报率达到100%;巡逻保安员负责小区治安日常巡逻,维护小区内治安秩序和辖区内的设施设备、环境卫生,协助当值分队长处理紧急情况,及时发现各种安全隐患和技防盲点。对小区巡逻检查频率每2小时一次。
序号岗位入职要求现有人数备注
1保安主管熟悉物业管理行业,有较强的管理能力,2年以上工作经验,具有较强的沟通协调能力;熟悉物业管理法律法规,持有物业管理上岗证。1
2主管助理熟悉安全管理,有较强的管理能力,善于发现各种安全隐患并能想出解决的办法; 熟悉物业管理法律法规,持有物业管理上岗证。1新来实习的大学生临时性的
3保安分队长3年以上工作经历,具有较强的管理能力和应变能力,熟悉各个岗位和各种器材的使用.4
4安全管理员对服务行业有一定的了解,服过兵役,服务意识较强,服务态度较好,听从指挥.思想品德好,没有违纪违法经历.身高不低于173厘米,形象较好,体检合格并且有深户担保人担保.68
六、人员编制及岗位职责
岗位职责
车库入口岗位职责:
1.负责车辆进入,指挥车辆整齐停放,监护和登记。
2.提醒车主锁好车门、窗,并将贵重物品带走。
3.负责指引来访车辆车主进入楼层停放临时车位。
4.车辆进入时仔细检查车辆情况,做好异常情况记
录,及时告知车主。
5.定时清点车库内停车,防止丢失。
6.发现无关人员或可疑人员在车库内闲逛,劝其离
开,及时上报异常情况。
车库出口岗位职责:
1.负责车辆进出车库,指挥车辆整齐停放、保管和登记。
2.负责按规定收取临时车的车位有偿使用费,照卡放行。
3.定时巡查车库内车辆数量及车辆的车况,发现情况及时上报和通知车主。
4.负责电脑收费系统的正常运行,保持出入管理状态。
5.发现无关人员或可疑人员在车库内闲逛,劝其离开,异常情况及时上报处理。
6.车辆出场,仔细核对车主、车卡及车牌号码是否一致,若有疑问,及时上报和扣留车辆,以防不法分子盗车。
固定值班岗位职责(门岗):
1.熟悉辖区内人员情况。
2.严格执行来人来访查询制度。
3.维护辖区内设备、设施和环境卫生。
4.严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。
东西围墙岗位职责:
东西围墙外树木较多,地形复杂,外来人员极易利
用地形优势攀爬进入花园,根据这一特点,故设定
东围墙岗位和西围墙岗位,严格监控两防区内安
全。
平台岗位职责:
1.禁止外来人员在平台内闲逛,维护平台上业主休闲正常秩序。
2.严格监控每栋大堂后玻璃门关闭情况及进出人员,如发现可疑人员,应认真盘问。
3.维护平台上花草,树木不被摘采。
中控室岗位职责:
1.值班人员负责消防监控和治安监控及录像。
2.值班人员负责责任区内中控室设备运行监督。
3.值班人员负责中控室内的清洁卫生工作。
巡逻岗:主要负责楼层间巡逻负责小区治安日常巡逻,维护责任区域
内的治安秩序,协助当值班长处理紧急情况。
根据小区情况以及对安全工作的高度重视,**小区采取全封闭式管理,小区配有72个保安,分为四个班次,三个正常班和一个夜间大堂班,正常班每班20人,岗位18个,分别是301分队长,302、303、304为巡逻岗,小区共有2个车出口(一个单行,即东门306岗,一个双行,即南门307岗),4个人行口分别为东门306岗,南门307岗,北一门308岗,北二门309岗,310、311、312
为车库出口岗,313、314、315分别为一,二,三期车库入入口岗,
316为中控室,317、318、319为一,二,三期平台巡逻岗。晚上20
:00开始在西围墙、东南角各增设一个岗位,由正常班负责管理;
23:30在每栋大堂各增设一个岗,由夜班大堂分队统一管理;正常
上班时间为:早班4:00-12:00中班12:00-20:00晚班20:
00-4:00;夜间大堂班上班时间为:23:30-7:30,这主要是考
虑与白天大堂班的衔接。
分队长岗位职责:
1、带领并督促班意气风发好训练,不断提高素质和业务水平。
2、带领全班人员加强政治思想学习和保安队业务学习,不断提高思想觉悟和业务技能。
3、督促全班积极参加文体活动,锻炼身体,增强体质。
4、督促和检查全班人员热爱本职工作,忠于职守,积极自觉地加强工作责任心。
5、全面、统一协调全班的工作,监督全班人员着装整齐、文明执勤,礼貌待人,树立良好的形象,严格执行作息时间制度。
6、每周对全班人员的业务训练进行考核,掌握全班人员的思想工作。
7、详细听取和收集业户意见和发现的问题,及时做好处理,并迅速上报。
8、完成上级交待的其他任务。
七、安全管理工作计划
保安部员工培训计划表
序号主题内容对象方式地点主讲人课时时间安排
01理论保安各项规章制度及职责保安队员讲座**花园会议室 z 8第一季度
02服务服务意识保安队员讲座**花园会议室 z 6第一季度
03技能培训服务技巧保安队员讲座**花园会议室 z 6第二季度
04车辆道路车辆管理培训保安队员讲座**花园会议室 z 8第三季度
05安全门岗操作的培训保安队员讲座**花园会议室 z 6第四季度
06消防消防安全管理保安队员讲座**花园会议室 z 6第一季度
07消防消防演练保安队员讲座**花园会议室 z 12每月一次
08应急保安应急处理培训保安队员讲座**花园会议室 z 8第二季度
09安全平台岗位的培训保安队员讲座**花园会议室 z 6第三季度
安全类物资采购计划。
物品名称数量单价总价
车场交接班记录表500本52500
车辆出入登记表500本52500
保安员考评表500本52500
固定岗位值班记录表500本52500
保安督察值班记录表500本52500
中控室值班记录表500本52500
来人来访登记表500本52500
太阳伞10把50500
床单40条15600
被子40床853400
褥子40床351400
棉大衣40件853400
白手套100双2200
保安服夏、冬20套78.983520
迷彩服50套582900
迷彩鞋70双151050
手电电池20盒10200
橡胶棍20个18360
强光手电10个78780
对讲机2个1.873740
皮鞋30双1303900
腰带20条5100
迷彩短袖70件151050
领带40条5200
贝雷帽50个5250
帽徽70个2140
领带夹70个170
八、治安难点,技防盲点示意图。
技防盲点:a、红外线5防区网场间空隙,无法布控,针对此状况,管理处在白天加大巡逻力度,在夜间在11栋大堂人员专门进行跟进,同时西外围墙保安要保持对该区域的目视监控,b、各栋平台处的挡雨帘跟二楼过于近,外来人员可于此处较容易攀爬进入二楼室内,由于此为设计原因造成,无法整改,管理处针对此状况专门安排平台保安进行二十四小时监控,保证能达到安全效果。
采取何种措施进行监督检查:
第一:要了解并掌握检查的目的;第二:熟悉小区的各种设施、地形、人员等状况;第三:主要采取高频率的抽查的同时让每一位保安员其从事的工作的重要性,从自身做起,保证工作的规范性、有效性;第四:抽查要细、要严格,如出现对安全问题构成较大威胁的现象要坚决制止并迅速处理。
车辆管理的重点,难点及改进措施:管理重点是安全管理,车场内消防管理,难点是高智商盗车行为的防制,针对各种情况要加大车场的管理,严格按照封闭式管理规定执行车辆准入准出,车场管理员要对车辆逐一熟悉,门岗及车场岗保安对车主确认率要达到100%。
消防管理的重点、难点及改进措施:
消防管理的重点主要有:消防设施、设备的维护与使用,消防设备的配备及相关配套设施合理;义务消防员对消防设施的掌握和使用;消防报警系统的完好,消防工作的宣传。
**花园消防管理的难点是消防设备的维护及实用性,报警系统的性能稳定性较差。目前对于需维修的设备在报修后的维修期时间太长,维修在时间上得不到保证,不利于消防工作的开展。
保安队伍整体状况:目前保安队伍整体情况较好,队员的精神状况较佳,存在的实际情况是保安员平均身高偏低(平均身高约172cm),退伍军人比率较低(约30%),个别保安员业务技能达不到要求。管理处一直从思想工作方面开展入手保持保安队伍的稳定,平时对保安多关心、爱护,少惩罚、批评,从根本入手,在工作的开展中穿插各种文体活动,管理人员最大限度地与保安员沟通,了解基层保安实际情况,使保安队伍有集体责任感,充满向心力,促使其对工作充满热情,保证工作的责任心。
采取何种措施进行监督检查:
第12篇 某花园小区房屋建筑主体管理方案
花园小区房屋建筑主体管理方案
一、房管工作内容
房屋主体结构安全预防勘察,房屋结构及附属设施的日常巡查及日常养护,房屋修缮工程管理及修缮资金统筹管理和安排(别墅!),房屋装修施工监理,系统vi识别牌的规划设计及维护管理,物业管理活动质量检查监督,服务体系的建立及服务质量监督。
二、房屋建筑结构及附属设施管理
建立勘察机制,管理处拟定计划后,由工程技术员每半年定期组织1次对各房屋主体结构部分进行巡检,分析建筑结构情况,以保证房屋安全使用。建立巡查养护制度,每日周1次对全小区进行系统巡查,巡查范围包括屋顶(面)、楼梯及扶手、外墙、道路、车场、围墙、门窗、设备机房、化粪池、其他配套设施及环境巡视;对巡查发现需进行维护的,及时进行维护;对环境问题及时协调处理和整改。
三、维修养护资金管理
自进入管理之日起建立维修养护资金专项档案;使用时按总体计划负责立项申请及可行性分析;由物业公司负责审核后相关主管部门审批,完成资金统筹后及时进行养护或修缮施工;对所有养护费使用项目,建立系统的档案一式二份,长时间保存。
四、基本管理
建立系统的日常资料档案,保持管理工作的连续性、可查性、可比性。包括树立小区平面图,设立各项管理告示牌、vi识别牌;建立物业交接、验收档案,图纸资料档案;设立宣传栏并形成定期出版制。每年进行1-2次对小区业主意见征询,及时改进工作作风和管理方式,提高工作效率,提高服务质量。
五、房屋维护工程管理
维修工程采用预算审核及招标管理,技术性要求不高或使用资金小的工程自行维修或委托维修,技术要求高或使用资金大的项目实行招标制并按合同方式发包;维修过程由专职工程技术员负责施工监理。
六、实施数据化管理
自开展管理工作始,实行数据的统一管理,规范管理工作,力求作到任何数据的来源均达到有真实依据;为小区管理累积管理痕迹。
※日常房管事务管理工作实施规范运作,如下表:
工作安排8:00~8:30处理投诉;8:30~9:30巡视;9:30~12:00跟踪监督;14:00~15:30(学习、培训、应按培训计划而不是日常工作)整理档案;15:30~16:30巡视;16:30~18:30走访、回访考核标准
工作内容跟踪
监督日常:3遍/天;入伙期间:8小时/天;
巡视日常:2遍/天;竣工期间:8小时/天;
走访1次/周;1遍/月;
回访处理率:100%,回访记录100%。
处理内容与处理方法日检
项目1、施工巡视;2、违章检查;3、车辆管理;4、治安;5、清洁;6、绿化;7、维修;8、机电设备;9、社区活动;10、员工宿舍;11、内务巡视。
处理
方法1、记录巡视发现的问题,搜集资料;
2、对巡视中发现的问题,分类进行处理并及时向有关部门反馈解决;
1)填写意见转呈表;
2)发现的维修不合格,填写维修记录,及时反映到主管部门;
3)即行关闭轻微不合格项目;
4)发现违章行为按'违章处理规定'执行;
5)发现严重不合格项,填写纠正措施报告。
周检
项目全面检查住宅区各项工作,着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理。
处理
办法管理处主任组织各部门主管、领班,对发现的不合格项及时整改,严重不合格项制定纠正措施。
考核标准平时日检、周检、月检按iso9002质量体系考核标准执行;
年终按国家建设部对'全国城市物业管理优秀示范区'的考核验收标准执行。
※小区设施、照明日常管理工作,实施规范运作。如下表:
主要内容
运行组值班:保障小区办公、供水、供电等正常运作并做好记录;
巡视:巡视设备运作情况,做好巡查记录;
维修组负责设施、设备的各项维修、保养工作,并做好记录;
定期清洁设备;
负责对设备设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。
检查项目及处理方法
检查项目1、水泵;2、水池、水箱;3、风机;4、防盗监控系统; 5、对讲报警系统;6、火灾报警控制系统; 7、消火栓;8、干粉灭火器。
处理方法按照公司iso9002标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。
考核标准日常周检、月检考核按iso9002质量标准;
年终考核按国家'优秀示范区'标准考核。
※小区设施日常维修养护管理工作,实施规范运作。如下表:
工作安排8:00~8:30处理投诉;8:30~10:00跟踪监督;10:30~12:00维修养护;14:00~15:30巡视维修养护;15:30~17:00整理学习;17:00~18:30回访。
主要工作
房屋本体室内:小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。48小时跟踪验证。
楼梯、墙面:发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,3~4年全面修补刷漆一次。
公共
设施室内污水系统:每月检查一次,发现问题及时修补。
道路车场:每天检查1遍,随坏随修;
明暗沟:每周检查1遍,随坏随修;
供水电气:每月细查1遍;
楼道灯:每月检查1遍,即坏即修。
检查项目及处理方法
检查项目1、地基基础;2、梁柱板主体;3、墙体;4、顶棚;5、楼梯扶手;6、公共门窗;7、隔热层、防水层;8、水池; 9、消防设施;10、信报箱;11、标识;12、散水坡;13、上下雨污水管;14、设备房;15、道路;16、道路;17、电缆沟盖板;18、路面;19、踏步台阶;20、给排水;21、路灯;22、清洁设备;23、娱乐设施。
处理方法按照公司iso9002标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。
考核标准日常周检、月检考核按iso9002质量标准;
年终考核按国家建设部考核标准。
第13篇 xx花园小区会所幼儿园经营管理方案
澳洲花园小区会所、幼儿园的经营管理
一、会所的经营管理
'澳洲花园'是一个拥有662户居民的高尚住宅小区,拥有自己独立的会所。小区会所设计有乒乓球(台球)室、棋牌室、读书室、健身(体操)房等项目,会所经营的好,既可提升'澳洲花园'的知名度,促进发展商后继楼盘的销售,同时也能提升物业管理的档次,并创造一定的经济效益。故而建议会所由管理处自行经营管理,以反映出小区高档物业的特征和优质服务的水准。
1.经营方式:
会所经营采用会员制和贵宾制。凡本小区业主,每户可免费获赠会籍,外来宾客在相关人士的推荐下,可出资购买会员卡,亦可零星消费,会员给予五至六折的优惠,以突出业主的优越和尊贵。
会所采用多种经营手段,可月卡、季卡、年卡和终身卡,可单一消费和套票消费,这样既可方便顾客,又给顾客提供多种消费选择。
会所还可以与社区文化建设相结合,逢节假日可搞优惠消费活动,可举办各类培训班,可开展各种文体比赛,扩大会所影响,增强凝聚力。
2. 会所管理特色:
小区会所的管理需突出'高文化品质'的氛围,将高品质的文化色彩渗透到会所管理方方面面,点点滴滴,渗透到每个角落。
首先对会所的装潢要精彩别致,健身(体操)房要宽阔、明快、简洁、且有良好的背景音乐,乒乓球(台球)室灯光,须用大型灯罩、光线柔和均匀。
其次,管理者要有良好的文化修养,在待人接物上言谈举止上要大方得体、亲和友善,在经营管理上突出高品质文化消费的理念,使业主在消费过程中既达到锻炼身体的目的,又获得了尊贵、典雅的精神享受。
第三,应建立一套完善的会所管理制度,通过每一岗位的工作职责,服务程序,服务标准等管理制度的制定,使会所管理制度标准化、程序化。从而走上科学而规范的良性循环轨道。
二、幼儿园的经营管理
小区幼儿园可通过招标或于市内一家有名望的幼儿园联系,进行委托经营,通过签订长期的委托经营合同,使小区幼儿园保持相对稳定的健康发展,发展商按合同收取租金,管理处按月收缴物业管理费。
第14篇 花园小区入伙收楼管理方案
花园小区入伙收楼管理方案
第一节入伙收楼前的准备
一、在入伙收楼前一个月,联系建设单位,准备好《收楼通知书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》,并提议尽可能早地发出收楼通知。
二、准备入伙收楼的所有资料物品如业主资料、发放的告知资料、工作表格、装饰、告示牌、纪念品、外围的配套服务(装修、空调、饮水、书画等)。
第二节 入伙接待
一、现场气氛布置
1、节日的喜庆装饰:气球、彩旗、小风车;柔和的、欢快的音乐;大门广场摆放鲜花;
2、明晰的告示:大门设置一欢迎牌、一工作流程牌、一指向牌;沿途设置指向牌;入伙现场设置工作流程牌;工作位设置工作人员姓名及工作内容说明;
3、整齐的工作现场:太阳伞色彩与**相配。
二、阳光般的欢迎姿态
1、工作人员仪容仪表整洁精神,笑脸相迎;
2、大门口二名礼宾员欢迎致意;二名迎宾人员微笑问询,并迅速示意路线(路线复杂时增加引路人);
3、入伙现场采用在吃点心、喝饮料过程中由'一对一'式收楼工作人员全套讲解并完成收楼过程,脱离过去挤来挤去签资料及看完一项资料不知下一手续的混乱局面,让业主首次接触便体验尊贵、休闲、娱乐的贴心服务;
4、收费流程完成后,向业主发放签收钥匙,并奉送一别致的小礼品(待报公司领导审批),随即工作人员陪同业主现场收楼,并帮助业主记录收楼中可能存在的问题,如果有整改事项,需在征询业主意见后为其登记留存钥匙。
办理入伙手续流程图
三、'专业管家'式的服务
1、服务中心在入伙收楼前已充分地培训了所有的工作人员,并对现场状况进行了严密的部署和检查;
2、自业主步入大门实施入伙收楼程序开始,工作人员对今后有关业主的服务求助负责,包括有关装修的咨询、外围配套服务的咨询等;
3、服务中心分类汇总收楼中出现的问题,联络建设单位整改,一方面跟踪整改进度,一方面及时向业主反馈整改情况;
4、服务中心在收楼当日结束时应整理各类资料,并为第二天的工作做准备,如果有需改进的工作程序,应立即改进并通知到相关人员;
5、服务中心在收楼期间的分工应明确而紧凑,现场负责人或咨询人、资料汇总人及期限、整改跟踪人、客户服务的区域代表、应急准备应明确并告知各工作人员。
第三节装修管理
装修管理是业主入伙后的第一次与服务中心全面接触,装修管理的服务质量直接影响业主对服务中心服务水平的第一印象,为此提出以下方案:
一、装修管理服务内容:
1、装修咨询。一方面联系专业、有实力装修公司为业主解答就装修方面的疑问;另一方面安排公司专业工程师为业主解答房屋内基本情况、发放装修须知。为业主提供方便快捷的渠道来了解全面的信息。
2、严格审批把关。为保证装修队伍素质和房屋装修质量,服务中心将严格审批装修单位的资质和装修方案,为业主利益提供保障。
3、专业管家提出专业建议,与业主互动。在装修申请时,服务中心针对小区内的房屋设计特点为业主提出装修参考。如防水层的施工建议、管道检查口的设计、空调位尺寸的提供等等。
4、双重监管贴心服务。为使业主对装修工程更放心、更省心,服务中心将严格监管装修过程,由礼宾员和装修巡查员负责全面巡查监管,对装修中出现的违规现象作出及时制止并与业主沟通,成为业主的好助手。
二、创立高素质、廉洁奉公的监管队伍,实施全员管理
装修管理是一项复杂的工作,要求有一批高素质的监管队伍。装修管理人员不仅要具备很强的敬业精神和工作责任心,而且要求有较高的业务水平和表达能力。除此之外,做到廉洁奉公是抓好小区装修管理的重要保证。务必把好装修管理中的技术关、金钱关、和人情关。
装修管理是一项系统协调工程,必须发动全员的力量,实施全员管理,减少出现管理盲点,保证装修管理的最终效果。
三、把握装修管理的原则性和技巧性
在装修申报审批、施工监管和验收等程序的操作中,坚持我们的原则,按章办事,才能确保装修管理的顺利进行,在坚持原则的同时,注意管理技巧,特别在违章纠错中,采用多种手段并用,最终达到违章纠错的目的。
(装修监管违章处理流程见下页)
第四节装修期间客户服务
一、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施
**花园是高层豪宅小区,区内环境优雅宁静,对小区环境、消防方面的管理要求极高,且小区的智能化设施要求高、操作严、范围广,涉及到管理、安防、通讯等方方面面,而违章装修对小区环境的危害及建筑物整体风格的破坏极大。因此我们确定将业户入住后的装修管理纳入工作中的重中之重,根据多年来管理新建物业的装修监管上所取得的经验,在**花园将严格实施'有章可循,按章监管,违章必纠'的装修管理办法,灵活运用各种手段,管理上讲理、讲法,以预防为主,把违章装修控制在初始阶段,力争无违章装修情况发生。
1、装饰装修管理服务依据
国家有关法律法规、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等有关要求
2、装饰装修许可范围
1)、国家有关法律法规规定之装饰装修范围;
2)、本小区已办理收楼手续之单元;
3、装饰装修禁止行为和注意事项
a业主或使用人(以下称装饰装修人)进行装饰装修活动,禁止下列行为:
1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体(指建筑实体的结构构造,包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等)和承重结构(指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等);
2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
4、装饰装修人从事装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:
1)搭建建筑物、构筑物;
2)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
3)拆改燃气管道和设施。
b装饰装修人进行装饰装修申报时,应当注意以下事
项:
1)进行装饰装修活动必须遵守国家有关法律法规、《临时管理规约》有关规定,严格按照**的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》有关要求进行装饰装修。
2)进行'搭建建筑物、构筑物','改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗'装饰装修活动,应当经城市规划行政主管部门批准;进行'拆改燃气管道和设施'项装饰装修活动应当经燃气管理单位批准。
3)住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
4)装饰装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的,或者装饰装修活动涉及'搭建建筑物、构筑物','改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗','拆改燃气管道和设施'或'住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的'、'改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制订施工方案,并做闭水试验'等内容的,必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
5)装饰装修人在进行装饰装修前,应当向项目服务中心申报登记。非业主的使用人进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。
c装饰装修企业进行装饰装修施工时,应注意以下事项:
1)装饰装修企业进行装饰装修活动,应当遵守施工安全操作规程,按照规定采取必要的安全防护和消防措施,不得擅自动用明火和进行焊接作业,保证作业人员和周围住房及财产的安全。
2)不得使用易燃材料进行装修;
3)在装饰装修期间,施工现场必须配置至少一个手提二氧化碳灭火器。灭火器数量按单元大小而有所增减。
4)建议业主及其聘用的施工队购买足够的保险如火险、劳工险及公众险等才展开装修工作。
5)装饰装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,不得侵占公共空间,不得损害公共部位和设施。
6)搬运装饰装修材料时,须按管理公司指定的路线搬运。所有车辆在装卸货物后不能停在装卸货物区域内。运送大量材料时,须预先与管理公司联络安排。
7)不得对单元内共用设施的水管、阀门或设备等做出修改或增加等工程。不得损坏或擅自更改给排水系统,不得倾倒污水于公共地方或共用设施内等,并须对此行为造成的损失负责,发生费用的由责任人承担。
8)不准在结构地面及分户墙进行挖洞、钻孔等破坏性工程。并须对因此引起漏水,造成损失负责,发生费用的由责任人承担。
9)不得在楼地面增设厚度超过1cm花岗石、大理石及其他超重材料或安装和放置重量超过100kg/m2的任何装置和设备等;不得擅自对物业结构(地板、天花或墙身等)做出任何破坏、更改或附加建设等行为。
10)装饰装修时所产生的垃圾、余泥等物料应存在单元内,并做到日产日清;施工垃圾须用袋装好并联系余泥清运队统一外运;不得利用公共地方作业,堆放材料和垃圾,不得损坏公共设备设施、保持公用地面、墙壁完好和整洁。
11)为保证小区及自身安全,装修工人不得在装修现场留宿。
12)如需超时加班工作,必须向物业公司申请。物业公司有权随时停止一切产生噪音、震荡、强烈气味或其他滋扰业主的工程。凡此类工程都应在物业公司指定时间段内进行。
13)物业公司保留权利要求业主对所有装修工程进行更改或还原,如该工程影响物业设施、装修结构,即使该工程在物业公司批准下已完成,物业公司会发出书面通知,业主须在一个月内完成此项整改工程及支付有关费用。如业主未能在指定时间内完工,物业公司会安排该项整改工程而所需费用将会由业主承担。
5、住宅外墙或建筑物发生危险,影响他人安全时的工作预案
当区内建筑物外墙存在安全隐患或建筑物发生危险时,公司拟采取预案如下:
1、对危险区域进行围蔽处理,拉安全警戒线,树醒目警示标识,并指定专人在现场保护以提示行人注意。
2、如危险区域近临区内道路,做好车辆的通行导向工作,必要时设立车辆和行人临时通道,避免靠近危险区域。
3、过告示栏,智能化网络系统知会全体业主注意安全,特别是加强小孩的看护。
第15篇 桂花园安保管理方案
桂花园安保管理方案
管理目标:
1、业主(物业使用人)对安保满意率达96%以上
2、安保设施按规定实施月检覆盖率达98%
3、园区重大交通、消防、安全责任事故≤1%
4、机动车辆违章停放发生率≤1%
5、机动车辆停车收费有效率98%,上缴率/及时率100%
6、安保人员文明执勤(着装整洁/仪容仪表/门岗服务/巡逻姿势/巡逻服务)率达98%
7、限时巡逻覆盖(房屋外观/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率98%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率98%
(一)人员编制(二期一个班增加2名门岗、2名巡逻,共计增加12名保安员)
[**桂花园一期] 安保人员岗位设置表
序号人员名称人数工作岗位主要职责休息日及上班时间
一安保人员(总计34人)
1安保队长1保安室负责安保队日常工作每周一休,8:30-17:00
2消防监控中心值班3监控室监视及操作监控设备无休,翻班 三天一翻
3安保班长3园区巡逻 检查无休,翻班 三天一翻
4早班队员9门岗 园区站岗 巡逻无休,翻班 三天一翻
5中班队员9门岗 园区站岗 巡逻无休,翻班 三天一翻
6夜班队员9门岗 园区站岗 巡逻无休,翻班 三天一翻
二以上人员兼义务消防队员(34人)
(二)日常操作
1、保安队长1名(负责管理、事物处理、协调等、培训、谈心、后勤补给等),班长3名,队员27名,监控人员3名(早班12名、中班11名、夜班11名)。
2、时间安排:实行24小时三班制,每班里面分门岗班、巡逻班。
早班:8:00-16:00
中班:16:00-24:00
夜班:00:00-8:00
(三)日常管理
早班:08:00时-16:00时
中班:16时:00-00:00时夜班:00时:00-08:00时
工作重点:车辆管理 装修管理工作重点: 车辆管理 设施检查 安全防范工作重点:安全防范 装修工人进出管理
安保人员配置:12名安保人员配置:11名安保人员配置:11名
队长1名 门岗3名 监控1名
巡逻7名
一期门岗3名(轮流换岗)
监控1名(08:00 -16:00时)
1、2、5、6号楼1名巡逻,兼管南围墙
11、12、15、16号楼1名巡逻,兼管游泳池南边
7、8、9、10、17、18号楼1名巡逻,兼管东南围墙
19、20、27、28、29号楼1名巡逻,兼管东北围墙
21、22、25、26号楼1名巡逻,兼管游泳池北边
3、4、13号楼1名巡逻,兼管西南围墙
14、23、24号楼1名巡逻,兼管西北围墙
早班定点巡逻,以车辆管理为主。
门岗3名 监控1名
巡逻7名
一期门岗3名(轮流换岗)
监控1名(16:00 -00:00时)
1、2、5、6号楼1名巡逻,兼管南围墙
11、12、15、16号楼1名巡逻,兼管游泳池南边
7、8、9、10、17、18号楼1名巡逻,兼管东南围墙
19、20、27、28、29号楼1名巡逻,兼管东北围墙
21、22、25、26号楼1名巡逻,兼管游泳池北边
3、4、13号楼1名巡逻,兼管西南围墙
14、23、24号楼1名巡逻,兼管西北围墙
中班16:00~20:00定点巡逻,以车辆管理为主门岗3名 监控1名
巡逻7名
一期门岗3名(轮流换岗)
监控1名(00:00-08:00时)
1、6号楼东南角1名蹲点
东边围墙1名巡逻
28、29号楼东北角1名蹲点
北边围墙1名巡逻
23、24号楼1名蹲点
西边围墙1名巡逻
4号楼与13号楼之间1名蹲点
游泳池周边1名巡逻
夜班巡逻路线:
所有保安人员基本以所在区域蹲点为主,结合小范围巡逻,确保安全防范。
主岗
1、主岗(形象岗)跨立式站岗,服务时间为早班08:00时-16:00时;中班16:00-20:00时;夜班07:00时-08:00时;
2、主岗与副岗每小时一换;
3、对进入园区的车辆、工作人员行注目礼或敬礼;
4、对进入园区的外来车辆进行询问、引导工作;
5、与园区内巡逻保安人员相配合,通知车辆进入情况;
6、对驶离园区的车辆行注目礼。
副岗
1、岗亭内一般状况下坐岗,服务时间为早班08:00时-16:00时;中班16:00-20:00时;夜班07:00时-08:00时;
2、配合主岗对进入小区的外来车辆、行人进行登记,并负责道闸的开启;
3、门岗业主保留物品登记、检查、核实,以便追溯;
4、主岗繁忙时,协助做好车辆、人员的询问工作;
5、周围出现不文明现象进行纠正;
6、坚持执行文明值勤、礼貌服务。
(四)日常操作
门 岗
1、装修材料管理:
装修材料进入时主岗负责,应仔细检查询问,同时用对讲机通知装修管理人员或物业服务中心,是否已办理装修手续,经核实允许,人员方可入内;
装修材料的堆放、搬运。大门岗拦住送货车辆,告之让货主到门口填写'当天清理干净的承诺书'后方可进入,如具备地下车库的楼寓,要求黄沙、水泥等暂卸地下车库;不具备条件必须在道路上临时堆放的,提供油布并通知巡逻人员及时跟进货物定位;
如有防盗窗、太阳能、易燃易爆物品禁止进入园区。
> 2、装修民工管理:装修民工进入大门时主岗先行军礼,再询问,核实有无出入证,或是否有效,若属无效证件,需进行补办,三天以内无须办理出入证,但需持有效证件登记,三天以上人员必须办理出入证。装修人员自行车、摩托车停放在小区南门道路上或出具业主车库钥匙允许进入但必须停入该车库内。
3、外来人员管理:外来人员进入园区内时,主岗应主动上前先行军礼,后询问去向,向来访人员索取有效证件进行登记,登记完毕后入内,其车辆按指定地点停放(汽车停放在两区的南北主干道临时停车泊位或中心会所北面临时泊位,摩托车、电瓶车、自行车停放在半地下自行车库内)
4、老年人(包括本园区老年人):如有老年人想要进入园区(本园区老年人),门岗队员应主动、热情问候,看见老人手上提物品,门岗人员应呼叫巡逻人员至门岗主动帮老人拎物品陪老人至家门口;(非本园区老年人),门岗人员应主动上前先行军礼,后询问去向,如在询问当中,老人(或执勤本人)听不懂或听不清,对员应请教其他本地队员或路人给予帮助,问清老人去哪后,门岗人员应呼叫巡逻人员至门岗,帮老人拎物品陪老人至业主家,并予以确认,如业主不在家,及时与业主联系,如业主短时间内不能回来,则请老人至物管处休息片刻,直至业主回来。
5、参观人员:如有外来人员要参观园区,请参观人员出示公司有关部门出具的介绍信、联系函等,立即通知前台。参观人员若无法出示相关证明时,保安人员应婉转地拒绝其入内,并提醒下次如要参观,请事先做好准备。
6、推销人员:如有推销人员在门岗被拦到,值班队员应提醒推销人员请勿打扰业主生活,如有事请跟物业服务中心联系,并告知物业服务中心电话号码或请巡逻人员带其至物业服务中心办理相关手续,不行则应婉转地拒绝其入内。如在园区内巡逻发现或经业主举报有推销人员后,应及时地对推销人员进行拦截,将其带至客户服务部,由客户服务部工作人员处理。
7、安装施工人员:如有安装人员(空调打洞、铝合金安装等)需要进入园区施工时,应及时通知客户服务部。
8、敲墙用的榔头柄长超过50公分不能带入,搬运黄沙要求使用吊袋或袋装化,簸箕不能搬运黄沙。
9、物品管理:每天中午和下午施工人员下班时,门岗队员要密切观察他们所带的物品,如的确属于他个人的物品的,我们可以不必过问;如是装修材料,必须向业主核实决定是否放行,并进行记录。业主如有物品来存,并填写《业主存放物品登记表》,取时必须严格进行登记。
巡 逻
1、巡逻以三大步伐中'起步走'的动作要求行走,在规定区域内巡逻。
2、如巡逻员接到门岗值班人员有外来车辆通知后,应立即赶到停车位置处,发现车主未按规定停车的迹象,马上进行引导,并指定停车地;停在车库门前的车辆,应及时和车主联系并纠正;及时纠正停放不整齐的自行车、摩托车指定位置统一摆放;对进入园区的车辆,应查看车身是否有擦痕或碰撞之痕迹;倒观镜、车灯、玻璃是否有破损或裂缝;若有类似情况,立即通知业主,并在《值班记录本》上详细记录。
3、公共配套设施的检查,如发现路灯损坏,应上前看清路灯编号、损坏部位,并通过对讲机呼叫门岗值班人员通报刚才发现问题,及时在《值班记录》上填写,并以反馈单的形式反馈到物业服务中心;遇到重要的异常问题时,立即通报班长,在《值班记录》上详细记录事故情况,以便追溯。
4、装修材料、物品搬运的监督;巡逻队员在在接到大门岗某住户有黄沙、水泥、白灰等材料进入时,应立即赶到卸货地点,如欲卸在道路上的,要求搬运工在这些物品下面垫塑料薄膜,并要求搬运工注意不要损坏楼道内的墙面、照明设施、车辆压坏绿化等,如损坏则照价赔偿。
5、部分楼寓因车辆无法直接到达,巡逻队员应注意送货车辆硬性进入,损坏绿化;应设法提供物业服务中心的搬运车与其使用。
6、及时提醒在儿童乐园、景观河道边玩耍的小孩、老人等注意自身安全,并劝离危险地带,告戒他们:如发生意外,请及时呼救。
7、在园区巡逻时尽可能主动帮助业主做一些力所能及的事务,如提提物品、打打雨伞等。
8、巡逻时发现在园区某一点逗留时间长或见到队员有意躲避的可疑人员,应立即上前盘问,必要时可请110处理。
9、发现有装修人员使用公共器械,坐、躺在草坪、休闲椅上,赤背等不文明的行为应当制止,并要求其离开或回到工作场地。
10、要求每个巡逻队员基本了解本区块的业主名单、家庭成员情况、业主车牌号、出入小区的规律、个人习性及公共设施设备的位置和运行情况;装修情况。
11、如接到监控室报警通知,必须在5分钟内赶赴报警区域,进行处理或按紧急事故处理预案进行操作,并反馈监控室,以便追溯。
12、巡视时发现道路、绿化带上有烟蒂、纸屑等,应随手捡起,碰到难以处理的垃圾及时通过对讲机向物业服务中心反馈。
13、晚上对装修户的时间和噪音管理。
14、早班、中班巡逻20:00前,在规定的区域内,以外来人员、车辆、装修搬运动态管理为主,不设定巡逻路线。
15、中班20:00-24:00时,夜班00:00-07:00时:蹲点与巡逻相结合。
(五)车辆管理
1、物业服务中心对有车有的业主车辆,发放公司统一制作的进出证,大门岗凭进出证或道闸智能卡进出。
2、机动车停放至车库内或指定停放点,非机动车辆停放至地下车库指定停放处;如未按规定停放,则通过可视门铃或上门进行耐心解释,务必使其停放到位。
3、严禁车辆驶入人行道,以防止车轮碾压到绿化带。
4、非业主车辆:在园区内临时车辆停放点车辆满负荷后,通知门岗对外来车辆进行劝阻禁入,保证园区内道路的秩序。
5、有车无位的业主,客户服务部可代为承租车位,费用250元/月,由该业主承担;若业主不为自己车辆确定车位的,为维护园区全体业主的利益,保安员有权禁止该车进入园区,已进入园区的,则通过可视门铃或上门进行耐心解释,务必使其租赁车位。
6、乱停放车辆的处理:巡逻保安员通过对讲机问清该车的住户(访客),则通过可视门铃或上门要求其停放至指定位置,如不配合的,可使用带有胶水的'通知条'粘贴在该车的挡风玻璃上。
7、停在园区内的外来车辆超过一定时间后,驶离园区时需交纳停车泊位费;临时停车收费标准:不足1小时免费;超过1小时(不足4小时按4小时计),4小时收3元,24小时以内收5元,48小时以内收10元;如有车辆需较长时间停留在园区,需先到客户服务部办理停放手续,交纳相关费用后才能停放。
8、其它车辆:如送货车、电力工程车、抢险、救护车等,在允许的时间内,进行作业,超过一定时限,则将车辆停放至指定位置,以便日常管理。装修车辆如载负装修物品驶离园区须业主签字
,核实该车上的物品和数量,无误后放行并作好登记。
园区内免费停放的车辆:电力工程车、抢险车、救护车、消防车、军车、警车,如不是工作原因业主将上述车辆停入园区的不在此列。
9、对停放车辆进行检查,如果发现有划痕,外部破损或窗户没关的,立即通知业主并进行书面记录。
10、小区里面不允许试刹车,练习开车或随处洗车,修车时不得污染环境。
11、5吨以上的货车禁止入内,如需搬货请放在马路上,由电瓶车等搬运。5吨以下车辆按保安员指定位置停放。
(六)消防管理
1、灭火器
每一个月定时由义务消防员或保安队负责人对本小区内的灭火器进行检查、复查,并作书面登记,交保安部经理核实签字。具体检查内容如下:
(1)检查灭火器是否按规定位置摆放,若没有在规定位置上,应查清原因,向物业服务中心汇报,并及时补充,做好书面记录、并填写检查记录卡;
(2)察看灭火器的使用期限是否超过有效期,如有效期已过,应及时更换,做好记录,确保在位的灭火器的正常使用不得有任何影响;
(3)检查灭火器自身卫生状况,做到灭火器上无污迹、无粘性物体,同时周围环境对灭火器的正常使用不得有任何影响;
(4)要注意检查灭火器内存灭火剂的情况,若压力表上指针已到红线区,则说明灭火剂已用完或压力不足,应向保安部汇报,及时填充或加压,并做好记录和标识,便于使用;
(5)应清楚保安员对灭火器各方面性能的了解程度,不懂的要教其学会,掌握正确的使用方法,能熟练操作。
2、消防栓
每一个月定时由消防监督员或保安队负责人对本小区内的消防栓进行检查,具体检查内容如下:
(1)检查消防栓上如油漆脱落较严重,应及时油漆,若有污物或粘性物质应清除干净;
(2)检查消防栓的编号,不得被其它物体覆盖;
(3)检查消防栓上螺丝的松紧情况,发现转不动应用消防扳手调试,确保消防盖启动灵活;
(4)检查消防栓是否有锈蚀现象,接头能否和消防扳手配合使用;
(5)每月检查一次消防栓出水情况,并书面记录。滴水、堵塞等要作好登记,反馈物业服务中心请维修部门及时维修;
(6)在消防栓周围1.5m范围内不得堆放任何物品,以确保周围环境畅通无阻,消防栓能正常使用;
(7)检查水带、接管、水枪头是否完好。
(七)日常安保事务处理流程
(八)突发事故处理流程
(九)破坏性事故处理流程
(十)信息处理流程图
门岗信息收集 巡逻信息收集 其它信息收集 监控信息收集
班长书面反馈
客服部--客服中心信息处理
中心反馈保安队长
信息反馈门岗
信息反馈巡逻
信息反馈监控
