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第1篇 维修服务维修部零修安全管理规定
(一)严禁工作时间喝酒,严禁酒后作业。
(二)禁止在有易燃易爆物品的场所吸烟点火。
(三)所用工具要随时检查是否安全,避免工具伤人。
(四)电工无证不准参加电器操作。
(五)保险丝使用必须合理,严禁用其他金属代替。
(六)电焊工必须做到安全使用工具设备。
(七)手提电动工具使用于前,必须认真检查,确认安全后,方可接也使用。
(八)使用梯子必须有防滑措施,禁止站在梯子顶端操作,梯子的坡度不得大于60度。
(九)高处作业时,必须系好安全带。
第2篇 电梯远程维修服务管理系统的设计与应用
电梯远程管理系统的主要目的是对在用电梯进行远程数据维护、远程故障诊断及处理、故障的早期预告及排除，以及对电梯运行状态进行统计，开发具有电梯远程监控、电梯管理与故障诊断等功能完善且适用广的系统，是未来几年的发展方向。
随着高层建筑井喷式的发展，电梯的应用也越来越广泛，电梯作为现代人们生活中的必不可少的运输工具，其安全性能也越来越受到观注。电梯的质量焦点反映在运行可靠性上。电梯运行的可靠性一方面需要通过改进设计，提高制造和安装质量来解决；另一方面要领先完善的维修保养体系和先进的监控手段来解决。从长远角度考虑，利用电梯远程监控系统组建区域电梯管理网络，对区域内运行电梯实行宏观规范化管理具有现实意义。
电梯远程监控技术是随着计算机控制技术和网络通信技术的发展而产生的一种对运行电梯进行中央集中遥控监测的新兴技术，它提出了一种全新的产品概念和服务观念，是当前电梯服务管理领域的前沿技术。它能24小时全天不间断地对电梯进行监视实时地分析并记录电梯的运行状况，根据故障记录自动统计电梯故障率，通过它可对电梯状况和修理单位工作质量实行有效的监督，并为检验考核提供可靠依据。
电梯远程管理系统的设计
2.1电梯管理系统的作用
电梯远程管理系统的主要目的是对在用电梯进行远程数据维护、远程故障诊断及处理、故障的早期预告及排除，以及对电梯运行状态进行统计，例如群控，使用的频率、故障发生的次数和故障类型等。
总的来说，利用电梯远程管理系统不但可以在监控中心内接收到现场随时发回的电梯故障报警信息，还可通过计算机的监控界面很直观地观察到每台电梯的运行情况，预测电梯故障隐患，从而避免故障的发生，把被动的故障维修变为主动的维护保养。该系统为电梯的安全运行提供了极大的保障，为管理人员带来了极大的方便，提高了工作效率和服务水平，同时提高了产品和服务的竞争力。
2.2电梯远程管理系统的实现
目前，国内许多城市已经或正在筹备组建电梯远程管理系统专用网络，旨在通过提高电梯服务和管理的智能化、信息化水平，从而提高城市的智能化、信息化水平。
2.2.1电梯远程监控的方式
远程设备的监控包括设备的远程数据采集、设备控制系统的远程调试和配置、设备的远程控制和设备的远程维护。实现设备远程监控不同于设备的本地控制，必须研究对不同设备控制的程度和深度。远程监控按控制方式可分为以下四种类型：
（1）保持型远程监控方式
远程监控仅仅向设备控制系统发出控制命令，而由设备自主的完成这个命令，监控设备只对设备进行监视，在必要时对设备进行干预。这样就要求设备不断向远程监控系统发送设备运行信息，远程监控系统保持对设备的监控能力。
（2）完成型远程监控方式
远程监控系统仅仅向设备控制系统发出控制命令，而由设备自主的完成这个命令，监控系统不对设备的具体实现过程进行监控，设备完成任务后向远程监控系统报告。设备的操作控制完全在本地进行，设备在本地操作人员的监控下未完成。
（3）完全型远程监控方式
设备的本地控制系统仅仅控制设备的执行机构，全部的操作控制由远程监控系统完成。该方式的设备，其控制系统和设备是分离的，而在设备控制系统内信号的传递速度要求很高，控制系统能立刻对现场进行反应，因此要求通信要准确、高速、可靠，所以该方式通常用在一些特殊的。
（4）人机交互式远程监控方式
设备在本地操作人员和远程监控系统的协调控制下工作，往往在远程监控系统的指挥下工作，由本地操作人员对设备进行控制和维护工作。在执行任务的过程中，可随时建立通信，进行人机对话，在远程监控端可随时能够采用设备的状态信息。
根据电梯的工作特点和运行环境，目前采用最广泛的是保持型远程监控方式。
2.2.2远程管理系统的分类
根据传输信号方法的不同，远程监控管理系统一般可分为两种，一种是专线传输，另一种是电话网络传输。
就当前的情况来分析，主流的远程监控管理系统是采用电话网络传输方式的管理系统；专线传输方式一般只应用在特定的建筑物中，而且要进行专有设计。
2.3远程管理系统的实现
近十年来，随着组态软件的成熟和广泛应用，当前大多数的远程监控管理系统都以组态软件为平台，结合实际监控管理系统的具体需求，应用组态软件通用性强、良好的人机交互界面和图形处理工具、丰富的rtu设备驱动、高可靠性等优点，设计出远程管理系统。
随着我国电梯的保有量的持续增长，为保证每台电梯都能够可靠运行，提高电梯技术进步和物业管理水平，开发具有电梯远程监控、电梯管理与故障诊断等功能完善且适用广的系统，是未来几年的发展方向。
第3篇 某物业管理公司维修服务考核办法
物业管理公司维修服务考核办法
第一章总则
第一条为加强和规范维修管理,保证维修质量,提高维修服务水平和工作效率,维护正常的维修秩序,根据相关法律法规,特制定本制度。
第二条本制度适用于广州市**物业管理有限公司所接管物业范围内的一切维修活动。
第三条本制度所称维修,是指物业管理公司对所管区域内住户报修项目的维修活动。
第四条客户服务中心、工程部和保安部按照各自职责负责维修的组织、管理工作。客户服务中心主要负责住户户内零修和维、保修(以户表或入户端子盒为界),以及影响住户自用部分使用功能的公共维修。工程部主要负责其余公共部分的维修及疑难工程问题的处理。保安部主要负责维修的安全巡查和维修秩序、维修垃圾的监管巡查。
第二章维修工作程序
第五条客户服务中心前台调度员负责受理来自业主/物业使用人(以下统称住户)、物业公司员工或其他人员的报修。同时,物业公司所有员工(保洁员、绿化工除外)有责任受理来自住户的报修,并在接受报修的当天下班前由所属部门书面通知客户服务中心,紧急情况必须在接报三分钟内报客户服务中心处理。
第六条客户服务中心前台调度员必须严格按照《客户服务中心员工服务礼仪标准》受理报修事宜。
第七条维修受理人必须详细记录报修情况,包括报修时间、人员、位置、事情、联系电话。客户服务中心前台调度员必须按《维修情况日报表》的规范格式即时记录报修情况。
第八条调度员接到报修后,必须在三分钟以内或按照与当事人约定的时间安排好相关人员,处理人必须在接到通知五分钟以内或约定时间提前五分钟到达现场组织处理。处理人必须采取措施,保证维修问题不危及住户和公共利益,并在处理完成后三分钟内回复调度中心。当时处理不完或处理不了的,处理人必须与相关住户另外约定时间组织上门进行维修。
第九条如果维修涉及毗邻异产问题,当事住户有抵触情绪的,在非紧急情况下,工程师和维修监理应首先与业主进行协调。协调未果的,应立即通知相应的物业助理共同继续协调;若协调无效,应报请部门领导继续进行不间断协调;部门领导协调无效的,应立即呈报公司领导采取针对性措施。如仍然无效的,必须于次日将情况书面报集团客户服务中心。在上述协调过程当中,如没有得到住户明确答复的,维修人员不得离开现场。在维修协调过程中,未经物业公司总经理批准,任何员工不得将公司内部文件(如工程质量鉴定书、公司内部请示报告等)或其他信息透露给住户。
第十条维修涉及重大质量安全问题或复杂技术问题的,工程师详细查验核定后必须在首报24小时内书面报请集团工程部、研发中心提供技术支持或工程协调,并同时以书面形式向集团分管领导及集团客户服务中心汇报。若超过24小时仍未得到明确答复的,每天两次向集团客户服务中心催办。
第十一条维修单位、方案及时间等确定后,属于对外委托施工的,客户服务中心负责该项目的工程师必须填写《委托维修任务书》,在承接单位负责人签字接单并报部门及公司领导批准后执行,同时须向业主签发《维修通知书》。
第十二条工程师和维修监理必须督促施工单位按照《委托维修任务书》约定的方案和工期开展维修作业。
第十三条客户服务中心工程师、维修监理、物业助理以及保安部巡查保安共同负责对维修活动进行监管,各岗位每天对各维修点巡查不得少于两次。客户服务中心工程师和维修监理主要负责监控维修施工的进度、质量、场地、调度以及方案的具体执行情况等,着重强调重点工序(如24小时蓄水试验)及工程量的控制。物业助理主要负责监督维修队伍的证件手续、垃圾处置等事宜。保安部主要负责监管维修过程中的垃圾堆放、维修秩序等。
第十四条维修工作完成后,工程师和维修监理必须在当天按照规范要求组织验收。验收合格的,应现场填写《维修项目工程签证单》及《工程维修量明细表》,由服务对象和施工单位签字确认并经工程师审核后,报部门领导及公司领导审批;对不合格项,工程师必须立即组织查出原因、确定处置方案,并在承诺工期内整改验收。
第十五条工程师或维修监理在工程维修完成的当天必须将完成情况反馈调度中心。调度员须在接报24小时内进行电话回访,并安排物业助理在三天内完成上门回访,重点维修必须在24小时内完成上门回访。
第三章零修工作程序
第十六条客户服务中心调度员受理报修后,对属于零修范畴的,必须在首报三分钟内开具《工程维修单》安排维修工上门维修或按约定时间上门维修。
第十七条维修工在接到维修任务后,必须在五分钟内到达维修现场,有具体要求的则按要求时间到场处置。
第十八条如果维修地点在业主(物业使用人)户内,维修工必须按照《入户维修服务规范》的要求开展室内维修。
第十九条维修工在检查确定完维修内容后,必须向出示《便民服务维修收费标准》,征得住户同意后按规范要求开展室内维修。维修完毕,经住户在《工程维修单》上签字确认后,维修工方可离开。
第二十条维修时间一般不得超过三十分钟。如果维修工作无法及时完成,维修技工必须立即向调度中心回复,说明情况。如因为住户暂时没有维修材料,维修工进行应急处理后,由调度中心与业主改约时间上门维修。
第二十一条维修工必须在返回调度中心三分钟内向调度员报告处置结果,并将《工程维修单》第二联投入回收箱中。调度员必须在三分钟内进行电话回访,并安排物业助理进行有针对性的上门抽查回访。
第四章维修监管与质量控制
第二十二条维修单位在维修施工中,每完成一道工序,工程师和维修监理必须对维修施工中的每一道工序进行现场验收,合格后才允许进入下一工序施工。
第二十三条客户服务中心工程师和维修监理必须对所有用于维修、保修的工程材料在使用前进行检查,对有疑问的应要求施工方提供材料(产品)合格证明书,否则可要求停工、返工或予以罚款处理。
第二十四条客户服务中心工程师和维修监理必须及时制止施工单位的违章行为,每周至少向施工单位发一次《监理通知》,要求限期整改或通报处罚情况。在规定时间内未整改的,工程师和维修监理必须立即将施工单位人员清理出场。
第五章维修服务考核办法
第二十五条物业公司员工推诿住户报修或接报后不及时通知客户服务中心的,每发现一
起,扣罚当事人50元。引起住户投诉的,扣罚当事人100元。
第二十六条客户服务中心前台调度员未规范受理报修,违反《客户服务中心员工服务礼仪标准》的,每发现一起,扣罚当事人50元。若引起业主投诉的,扣罚当事人100元,部门主管50元;引发后果的,扣罚当事人300元,部门各级责任人100元,部门各级主管领导50元。
第二十七条客户服务中心前台调度员对报修不作记录的,每发现一起,扣罚当事人100元,部门主管50元;未按规范记录报修内容的,每发现一起,扣罚当事人30元,部门主管20元。
第二十八条维修组织人安排不及时或安排不当导致业主投诉的,每发现一起,扣罚当事人100元,部门领导50元。
第二十九条相关人员不服从调度人员安排,扣罚当事人200元。维修人员未在规定时间内到达维修现场或完成维修工作的,扣罚相关责任人100元。
第三十条部门领导、工程师、维修监理或物业助理未按规定程序和时限进行维修处置的,每发现一起,扣罚当事人50元。引起业主投诉或其他后果的,扣罚当事人100元,部门领导50元。
第三十一条未按规定组织施工,有下列情况之一的,每发现一起,扣罚专业工程师50元,部门领导30元。(1)外委施工不填写《委托维修任务书》就开始施工的;(2)未按双方合同约定的工程单价上报工程价款的;(3)没有约定工程单价,所定价格明显高于市场价格的;(4)未及时填写《工程项目签证单》和《工程量明细表》的;(5)未规范填写维修资料的。引起后果的,扣罚专业工程师200元,部门领导100元,主管领导50元。
第三十二条专业工程师和维修监理对施工监管力度不够,出现下列情况之一的,扣罚当事人200元,部门领导100元,主管领导50元:(1)因监管不力,导致工期延误或业主家中物品损坏的;(2)每完成一道工序,未按规定进行验收就进行下一道工序施工的;(3)核定工程量误差超过3%;(4)所巡查监管区域的维修工程有返修情况发生;(5)发现施工单位有违规行为或不文明行为,不及时制止和处罚的。
第三十三条物业公司负责维修监管的员工未按维修管理制度对维修活动进行监管的,每发现一起,扣罚当事人100元,部门主管50元。
第三十四条物业助理不清楚所管区域内维修情况的,每发现一起,扣罚当事人50元。
第三十五条客户服务中心档案管理员及工程师未按规定时间完成签证单的填制与整理工作,未及时跟催审批进度的,每发现一起,扣罚30元。各审批环节未按时限审批的,扣罚责任人30元。
第三十六条维修工未按《入户维修服务规范》的要求进行维修作业的,每发现一起,扣罚当事人50元。造成业主(物业使用人)家中物品损坏的,须照价赔偿。
第三十七条物业公司员工乱收费、收取小费或私吞维修费的,一经发现立即开除并赔偿损失。情节严重的,依法送公安机关处理。
第三十八条客户服务中心于每月25日将统计报表报送督导室。发现有错报、漏报和不报的,扣罚服务中心主任200元,主管领导100元。督导室每月按照本制度分别对维修工作组织一次抽查,对于未按规定时间进行抽查的,扣罚督导室主任200元,主管领导100元。
第三十九条以上的违规行为,连续发生两次,当事人和部门领导加倍处罚;连续发生三次,当事人作劝其离职处理。
第七章 附则
第四十条以上扣罚均从责任人当月的奖金中予以执行,直至扣完为止。
第四十条本考核办法从下发之日起开始施行。
第4篇 园小区维修管理服务方案
荔园小区维修管理服务方案
一、供电系统管理
1.供电运作和巡视的人员必须持证上岗。配电房的值班员,必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。
2. 配送电建立24小时运行值班制度,对配电装置及高压室经常进行巡查,做好每日巡视记录;发现问题及时处理,并在值班记录及巡查记录中注明;不能解决的问题及时上报管理处或机电设备公司。
3．配电设备由专职人员负责管理和值班,配电设备的停送电由值班电工操作,非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录,认真执行交接班制度。
4. 供电线路严禁超载供电,配电房内禁止乱拉乱接线路,在夏季供电高峰时,应按负荷的需求,有计划的切换变压器。
5. 停电时,应提前向用户发出通知;恢复送电时,在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。
6. 配电房内设备及线路变更,要经公司工程部同意;重大变更,要上报公司领导批准。
7. 配电房消防设施完好,并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入;无关人员须经管理处办公室许可方可进入。
8. 加强日常维护、检修,保证配电房内公共照明、指示、显示灯具等设施的完好。
对电梯进行巡视、检查、填写记录,对不能解决的问题应及时书面报告领导研究解决。
7. 未经公司领导书面批准,电梯任何设备及功能不准变动,否则后果自负。
8. 电梯工认真执行电梯半月、月保、季保、年保的定期保养内容,认真维修电梯所发生的故障,并填写维修保养记录及故障处理记录。
9. 维修、保养、正常停电等任何原因造成的停梯,应在基层挂牌告示。
10. 下月电梯检修检修、保养耗用材料计划、工作计划,应在当月25日前报电梯队审批、备料安排。
11.每月5日电梯队召开一次安全会议,要求全体人员参加(除值班外),并做会议记录。
12、 每季度电梯进行一次由'电梯安全管理机构及责任人'组织的安全检查。
四、 消防实行'三级'检查制度
(一) '三级'检查的组织形式消防安全检查分为班(组)、管理处、公司三级检查。
(二) 一级检查一级检查由班(组)组织实施,要求每班检查一次。
1.接班人应提前10分钟到岗,交班人须向接班人详细介绍本班安全情况,待接班人对本岗位、本责任区的安全情况进行全面检查验收后,予以签字确认。
2. 交接班工作完成后,接班人应及时将检查结果报告本班班长。
3．交接班时如因接班人检查不到位或交班人交班不清,其后发现的问题,主要由交班人负责,交接班时发生的问题,由本岗交接班双方共同负责。
4. 检查验收过程中发现的一般性问题,由接班班长负责处理,重大火险隐患须迅速(书面)报告管理处领导。管理处领导接到报告后必须尽快处理,不得贻误战机。
(三) 二级检查二级检查由管理处组织实施,要求每月检查一次。
1.管理处领导每月组织班(组)长对责任区域的消防安全设备(施),物资特别是易燃易爆物品进行一次认真检查。
2. 检查各班组对防火安全工作任务的执行落实情况。
3．通报检查情况,开展宣传教育,强化消防安全意识,及时消除火险隐患。
4. 在公司领导检查工作时汇报消防安全工作情况。
(四) 三级检查三级检查由公司组织实施,要求每季度检查一次。
1.每季度由公司安委会组织对消防安全工作进行一次重点检查或抽查。
2. 检查管理处贯彻消防安全法规和要害部位防火安全管理制度执行情况,对好的单位提出表扬或奖励,差的单位进行批评或处罚。
(五) 检查的主要内容
1.对易燃易爆危险物品的贮存、保管、使用是否符合安全要求,贮存容器、管道有无定期测试,有无'跑、冒、滴、漏'现象。
2. 使用液化石油气炉灶,是否按照安全要求操作,摆放位置是否符合安全规定。
3．消防安全的宣传、教育、培训、检查制度是否落实。
4. 库内的物资分类及存放是否符合安全规定;库房内灯泡是否≤60w;灯距、堆距、堆放高度、通风、室温是否符合消防安全要求以及库房值班情况等。
5. 电器设备运行是否正常,有无超负荷运转情况;电线、电缆的绝缘层有无老化、受潮、漏电、短路等现象;电动机有无空转,防雷设备是否完好,有无私拉乱接电线情况等等。
6. 使用可燃、易燃油类及对残油、气的处理是否符合安全操作要求。
7. 动火前是否按规定办理手续,重点部位、危险场所动火是否符合'七不'、'四要'、'一清'要求。
8. 使用有毒有害物品的场所是否按规定采取了有效的防毒安全措施。
9. 消防器材及消防系统的管理与使用情况。消防器材是否定期检查,管理制度是否健全并严格,责任是否落实到人,是否始终处于临战状态。
10. 是否按规定对来访人员进行询问、登记并禁止运载、携带易燃危险物品的车辆、人员进入小区。
11.员工对小区的消防栓、灭火器的摆放位置是否清楚,使用方法是否正确。
五、 房屋维修保养制度为了认真解决用户入伙后房屋维修问题,在本着'实事求是,划清责任,合理收费,服务用户'的精神,特制订本规定。
1.用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题,要在交验单上分项注明整改项目并签字,由管理处负责联系地盘组织专人维修。维修后管理处实行消项验收,维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。
2. 用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题,均属于建筑施工质量保修期保修内容,管理处在接到用户投诉和反映情况后,如果工程较小,涉及金额不大,则维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大,应立即报告工程部和主管领导,联系发展商,由发展商找施工队保修,所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。
3．用户入伙满一年后发生的质量问题,属于入伙后未整改的遗留问题,原则上同第2条。属于用户在使用和改建或装修中发生的问题,由用户自行负责。
4. 如用户需要进行一般性的维修,可直接向维修班提出维修申请,由管理处维修班进行维修,维修后由业主签名验收,维修班按成本价合理收费。
5. 如用户提出大的维修申请,维修班应上报管理处,管理处派专职人员核实情况,制订维修计划,组织人员维修,维修后由用户验收并在派工单上签字。
6. 凡楼宇内、外公共部位发生的维修,由管理处负责完成,维修所发生的一切费用均在管理费中开支,不再向用户收费。
六、 公共建筑设施保养制度
(一) 目的:通过对建筑有计划的保养,使建筑美观耐用,保持完好,延长其使用寿命。
(二) 原则:日常发现建筑有缺陷的,及时进行维修;并有计划地对建筑物实行系统的保养。
(三) 职责:一般情况下,建筑物的清洁保养由清洁班按照《清洁绿化管理手册》中有关规定负责执行,填写相应的清洁记录;其它保养内容由维修班负责执行,填写《公共设施保养记录》。维修班长每年初根据公共建筑设施保养计划标准,结合管理处实际情况,制定出公共设施年度保养计划。
(四) 内容:
1.屋顶。每2年对隔热层进行保养一次,对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换,并对面砖表面用白水泥勾缝。
2. 外墙饰面。每年对重点部位进行清洗;每3年进行全面清洗;在清洗时,发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补,恢复原样;对于外墙渗水的,请参考《房屋维修加固手册》修理。
3．内墙饰面。每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补;对磁砖面裂缝较大的应予以更换,对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击,发现有空鼓的地方,进行更换或在以后日常巡查中注意,发现有脱落及时修补。
4. 楼梯间。楼梯间踏步每3年进行保养一次,发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷,日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理;每3年进行一次全面保养,对粉刷内部有损坏的,用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击,如发出空壳声,则有起壳现象,确定起壳范围后进行修补。
5. 门。对防火门日常发现有生锈或掉漆的,应及时修理;每年全面保养一次,对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆;对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。
6. 防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期,原则上每2年应刷油一次,最长时间不超过4年。
7. 窗。每年保养一次,对门窗框松动、翘曲,应将锚固铁脚的墙体凿开,将铁脚取出扭正,损坏的应焊接好,并将门窗框矫正后,用木楔固定,墙清理干净洒水润湿后,用高强度水泥砂浆把脚重新锚固,并填实墙洞,等砂浆强度达到要求后,撤去木楔,把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇,应卸下进行矫正,焊接后重新安装。每年对配件上油一次。
8. 公共地砖。日常发现损坏及时维修,每3年进行全面保养一次,发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。
9. 吊顶。日常对吊顶进行检查,发现有破损的应及时更换,每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝,有生锈严重的应取下更换。
10. 人行道、车行道。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补;每年保养道路一次,对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松,然后用高压水枪冲刷干净后,用高强速凝水泥砂浆修复。
11.管道。原则上管道每3年应全部刷油一次,但对重点部位,有必要时可以增加次数(如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次,对室内管道,严重污染的应随时刷油)。
12. 污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。
13. 挡雨篷。每年全面检查一次,对螺丝部位进行加固,对脱胶部位进行补胶;在大雨等天气来临前,应视情况增加保养次数。
14. 玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养,对玻璃幕墙(玻璃门)的玻璃胶进行检查,发现有脱胶的应补胶,对玻璃门轴上油一次。
15. 在大风等来临前夕,应对窗户、玻璃幕墙仔细检查,发现问题及时处理,以免发生意外。附:公共建筑设施保养计划标准序号公共建筑设施名称保养周期备注01屋顶每2年及时更换破碎的隔热层面砖02外墙饰面每3年每年对重点部位进行清洗03内墙饰面每3年对于裂缝较大的及时予以更换发现有胶落及时修补04楼梯间每3年对粉刷损坏的及时修补05门每1年对生锈或掉漆的门应及时修理06防盗网、花园围栏2-4年根据损坏情况确定刷油漆时间07窗每1年发现有损坏应修补08公共地砖每3年发现损坏或裂缝严重的应更换09吊顶每3年发现有破损的应及时更换10人行道、车行道每1年发现损坏或裂缝严重的应更换11管道每3年有必要可以增加刷油漆次数12污水井每1年在大雨来临前应增加次数13挡雨篷每1年在大雨来临前应增加次数14玻璃幕墙(玻璃门)
第5篇 维修服务部大修安全管理规定
（一）严禁工作时间喝酒，严禁酒后作业。
（二）禁止在施工现场吸烟。
（三）所有特殊工种都必须持证上岗。
（四）工地中的一切机械操作，必须指定专人使用。
（五）各工种所使用的工具要随时检查是否安全，避免工具伤人。
（六）进行高空作业时，要仔细检查安全带是否系的结实，拴挂是否牢固。
（七）进入高层工地时，所有人员必须戴好安全帽。
（八）登高作业时，严禁将工具掖在腰间，一定要装在工具袋内。
（九）施工的所有工种，在工作进程中，一切按施工规范操作，严禁出现违规、敷衍、替代行为。
（十）施工现场要设立警告标识。
第6篇 物业管理知识--维修服务管理篇
物业管理知识学习--维修服务管理篇
001房屋维修的涵义是:狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和修缮,广义的房屋维修则还包括对房屋的改建。房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养,对破损房屋的修缮,以及对不同等级房屋功能的恢复、改善,装修、装潢改善,同时结合房屋维修加固,增强房屋抗震能力等。
002导致物业管理公司经常性、持久的进行房屋维修的原因是:房屋竣工交付使用以后,由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响或作用,房屋逐渐破损,使用价值逐步降低。
003砖木结构房屋的修缮周期一般是12--15年。
004砖混结构房屋的修缮周期一般是15--20年。
005钢筋混凝土结构房屋的修缮周期一般是20--25年。
006房屋维修主要有以下特点:只能在已有的房屋基础上进行;可以借鉴与发展优秀的建筑艺术;工程项目小,零星分散,用料品种多、规格多,新料、旧料都使用;人少但接触的工种多;工程往往在业主或非业主使用人监督下进行。
007房屋维修的原则是:“安全、经济、合理、实用”的原则;“能修则修,应修尽修,以修为主,全面保养”的原则;对不同建筑结构、不同等级标准的房屋,采取不同维修标准的原则;为业主或使用人服务的原则;有偿服务的原则。
008房屋维修主要有:按不同的结构、装修、设备条件,把房屋划分成一等和二等以下两类标准。
009主体工程维修标准是:指主体屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件。当主体结构损坏严重时,不论对哪一类房屋维修,均要求牢固、安全,不留隐患。
010楼地面工程维修标准是:应牢固、安全、平整、美观,不空鼓开裂;卫生间、厨房、阳台地坪无倒泛水现象,防水层密实,无渗漏现象。
011天面工程维修标准是:确保安全,平整不渗漏,排水畅通,隔热层完好。
012墙面工程维修标准是:平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。
013水、电、卫等设备工程维修标准是:保持完好,保证运行安全,正常使用,及时更换老化管线。
014金属构件维修标准是:牢固、安全、不锈蚀。
015房屋维修工程主要有:翻修工程;大修工程;中修工程;小修工程;综合维修工程等类型。
016物业翻新工程的涵义是:凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻新工程。
017物业小修工程的涵义是:及时修复小损小坏、保持房屋原来完好等级。
018物业中修工程的涵义是:牵动或拆换少量主体构件,但保持原房屋的规模和结构的工程。
019物业大修工程的涵义是:牵动和拆换部分主体构件、但不需全部拆除的工程。
020公用设施维修范围是:消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修。
021房屋养护的原则是:因地制宜,合理修缮,对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准;定期检查,及时维护;加强对二次装修的管理,确保安全,保证正常使用;最有效的合理使用维修基金;最大限度的发挥房屋的有效使用功能。
022房屋养护的主要内容是:包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两方面。
023房屋的日常养护的来源是:一、住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或非业主使用人进行的房屋二次装修的管理);二、物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出的养护工程。
024房屋的季节性预防养护的来源是:主要有防台风,防梅雨、暴雨,防冻、防寒。
025房屋养护服务中存在的问题来源是:开发商建造的房屋质量而引发的问题;由物业管理公司的服务质量而引发的问题;由业主或非业主使用人对房屋的使用而引发的问题。
026设备管理的对象是:给排水及卫生设备、供电及照明设备、制冷及供暖设备、运输设备(电梯、自动扶梯)、消防及保安设备、通讯设备、办公设备、厨房设备、清洁设备、娱乐设备、景观设备。
027设备故障信息的主要来源渠道是:巡查、监测、保养、发现;业主或非业主使用人的投诉。
028标高土0.000相当于绝对标高12.000m。
第7篇 物业辖区维修服务管理程序13
物业辖区维修服务管理程序(十三)
1.0目的
本程序明确了对业主(客户)自用设施的维修安装有偿服务的职责、方法和要求,以确保业主(客户)能按本程序得到及时有序的服务,满足业主(客户)要求。
2.0适用范围
本程序适用于公司管辖区内业主(客户)自用给排水、供电设施、房屋建筑部分及业主(客户)提出的其它维修安装服务。
3.0职责
3.1工程部负责本公司管辖范围对业主(客户)的维修项目、价格标准的制订。
3.2管理处负责辖区内的维修安装服务和收费证明并上缴财务部。
4.0实施程序
4.1维修安装服务
4.1.1各管理处/水工组/电工班/(以下简称维修单位)对业主(客户)来人或来电提出服务要求应详细了解清楚并将公司有关事项(费用、时间、收款方式等)向业主作出交代,维修单位在接受维修要求前要确保有能力完成相关的维修安装服务,经确认有能力完成时,登记在《维修工作记录表》中。对没有能力或暂时无法胜任的维修安装项目,应协助客户联系相关的维修方。
4.1.2维修单位负责人根据《维修工作记录表》中的要求开出《维修通知单》安排维修人员提供服务。
4.1.3维修人员接到《维修通知单》后应及时按要求到场工作,完毕后应按《维修通知单》内容如实填写,并由业主(客户)验收签字确认。
4.1.4维修项目负责人将已完成的《维修通知单》交回维修单位,维修单位根据财务部的有关要求办理收费手续,并在维修工作记录中作出记录。
4.2业主(客户)提供产品的维修安装服务
4.2.1维修项目负责人在安装前应会同业主(客户)对其提供的产品进行检查,内容包括外观是否完整无缺,附件是否齐全,产品性能的检查确认。
4.2.2其他实施程序参照4.1维修安装服务。
4.3不合格的处理
4.3.1凡是我公司实施的维修安装服务工作,如业主(用户)反映不合格,不管何种原因,维修安装单位应会同业主(客户)作出处理,并在《维修工作记录表》中原记录备注栏作出记录,内容应包括原因及处理意见。
4.3.2经检查确认如是维修工作人员在维修安装过程中因操作不当造成,维修安装单位首先应向业主(客户)道歉,然后视其情况采取返工,补救或赔偿措施。
4.3.3经检查确认如是业主(客户)使用不当造成,维修单位应向其作出解释。业主(客户)如确认还需维修安装,维修单位应按本程序要求重新办理。
4.3.4经检查确认如是业主(客户)所提供产品本身质量问题,维修单位也应向其作出解释,由业主(客户)与产品供应商协商处理。
5.0相关文件与记录
zz005-01维修工作记录表
zz005-02维修通知单
zz005-03维修及时率、合格率统计表
第8篇 物业管理手册－维修服务控制程序
物业管理手册:维修服务控制程序
1、目的
对管辖区内设施设备维修、维护和保养服务进行控制,确保各种设施设备正常运行。
2、适用范围
适用于管辖区内设施设备维修、维护和保养服务过程的控制。
3、职责
3.1物业服务中心负责管辖区内各种设施设备的维修、维护和保养。
3.2工程部负责根据公司安排的相关设施设备的维修。
3.3品质部对维修服务过程进行抽查。
4、程序
4.1根据公司要求,维修服务应做到:
4.1.1水暖维修工熟悉所管辖区内楼宇水暖线路分布情况,公共设施情况,公共设施完好无损。其中道路要平整、无积水、无损坏,各种井盖无损坏、无丢失,污雨水井无堵塞现象。
4.1.2维修电工熟悉所管辖小区用电情况、用电设备位置,各种用电设施正常运行。
4.2各项维修服务规范,各项维修服务具体要求明确,具体执行《水暖维修工作业指导书》、《配电房及维修电工作业指导书》,填写《维修任务单》、《业主提供产品责任书》。
4.3接待专员每日将维修情况登记在《服务登记本》上,维修主管对维修服务过程进行日常检查,每周书面考核不低于二次,填写《服务过程检验单》。品质部对维修服务过程进行抽查,填写《品质部抽检单》。
4.4工程部维修人员将维修情况登记在《维修单》和《工程维修统计表》上,具体执行《工程部维修技师作业指导书》、《工程部维修工作业指导书》。
4.5人力资源部根据《人力资源控制程序》的规定组织维修人员进行岗位职责和技能的培训。
5、相关文件
5.1《人力资源控制程序》
5.2《水暖维修工作业指导书》
5.3《配电房及维修电工作业指导书》
5.4《工程部维修技师作业指导书》
5.5《工程部维修工作业指导书》
6、相关记录
6.1《维修任务单》jw/jl-7.5.1-5-001
6.2《业主提供产品责任书》jw/jl-7.5.1-5-002
6.3《工程维修统计表》jw/jl-7.5.1-5-003
6.4《维修单》jw/jl-7.5.1-5-004
6.5《服务过程检验单》jw/jl-8.3-1-001
6.6《品质部抽检单》jw/jl-5.4.5-003
第9篇 物业维修服务部大修安全管理规定
物业维修服务部(大修)安全管理规定
(一)严禁工作时间喝酒,严禁酒后作业。
(二)禁止在施工现场吸烟。
(三)所有特殊工种都必须持证上岗。
(四)工地中的一切机械操作,必须指定专人使用。
(五)各工种所使用的工具要随时检查是否安全,避免工具伤人。
(六)进行高空作业时,要仔细检查安全带是否系的结实,拴挂是否牢固。
(七)进入高层工地时,所有人员必须戴好安全帽。
(八)登高作业时,严禁将工具掖在腰间,一定要装在工具袋内。
(九)施工的所有工种,在工作进程中,一切按施工规范操作,严禁出现违规、敷衍、替代行为。
(十)施工现场要设立警告标识。
第10篇 物业维修服务部管理员工作职责
（一）接受维修部主任、副主任的直接领导，负责所在班组的日常管理工作，认真做好工作日志。
（二）必须无条件的认真执行领导下达的各项任务，并要管理好全班组的员工共同完成任务。
（三）负责本班组员工的思想、劳动纪律、工作质量等考核工作，对不服从指挥、消极怠工的员工有权同领导商量后对其进行处罚。
（四）要积极努力工作，带领本班组员工完成领导交给的各项工作，对用户不准索要财物，更不准将材料私拿送人。
（五）负责本班组维修范围内的安全、防火、卫生工作，经常进行安全宣传教育工作。
（六）以身作则提倡员工提高业务技能，注重整体影响和自身形象，工作时一定使用文明用语。
（七）完成领导交办的其他临时性任务。
第11篇 某学校物业维修服务部车辆管理规定
(一)维修部的车辆统一由维修部主任调动。车辆所用油料,由维修部主任严格按使用状况掌握批准。
(二)车辆的维修、中修、大修由驾驶员提出申请,经维修部主任批准后,在指定的修理厂进行修理。
(三)驾驶员严禁将车交给他人驾驶,不得擅自用车办私事,夜间按规定将汽车入库,不得私自将车辆停放存放外面过夜。
(四)驾驶员的定期培训,车辆年检以及各项税费的缴纳,按车辆管理部门的规定按时办理。
(五)对于私自用车或因驾驶员违章发生交通事故,除保险公司赔偿外,其它一切后果由驾驶员和用车人承担。
(六)驾驶员应严格遵章驾驶,做好车辆的保洁和日常检修工作,发现问题及时进行维修、保养,使车辆保持良好状态,保证正常工作用车。
第12篇 学院维修服务中心维修改造工程管理办法
学院维修服务中心维修改造工程管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强维修改造工程管理，规范工程的立项、审批、招标、施工、验收、审计、结算等程序，提高工程质量和资金使用效益，根据上级有关规定，结合我校实际，特制定本办法。
第二条 维修改造工程包括学校各类公用房及其附属设施设备的维修改造，以及校园道路、桥梁、围墙、水电、管网、通讯、绿化环境等的维修改造。
第三条 后勤管理处是学校维修改造工程管理的职能部门，负责全校维修改造工程的统一管理。
第二章 项目的立项与审批
第四条 学校每年9月底前接受下年度维修改造工程计划申报。申报时，相关部门(单位)应填写《z文理学院维修改造工程申报表》，并统一报后勤管理处。属公共性质的维修改造工程由后勤管理处编制维修改造计划。未列入计划的维修改造项目原则上不予立项。
第五条 根据归口管理原则，实验室维修改造项目由实验室管理部门审核，教室维修改造项目由教务处审核，安保消防设施维修改造项目由保卫处审核，其余项目由后勤管理处审核。学校根据申报项目的重要性、可行性及经费预算等情况，统筹确定维修改造工程年度计划。
第六条 后勤管理处根据年度计划，负责编制工程概算，经计划财务处初审、校财经工作领导小组审议通过后，报z市财政局批准实施。
第七条 未列入年度计划又确需维修改造的项目，申请单位须填写《z文理学院维修改造工程申报表》，由归口管理部门签署意见后报后勤管理处审核，经学校批准后实施。因不可抗力或突发事件造成的维修改造工程，经后勤管理处集体研究并报分管校领导同意，可进行应急抢修处置。
第三章 施工单位的确定
第八条 根据学校规定，造价预算在5万元(含)以上的维修改造工程，需通过招标择优选择施工单位。其中，达到z市政府采购限额标准的工程项目，在z市公共资源交易中心组织招标;未达到z市政府采购限额标准的工程项目，在学校招投标平台组织招标。
第九条 造价预算在5万元以下的维修改造工程，每年先通过招标择优确定若干家入围施工单位。然后，根据每项工程的技术难度和缓急情况，以议标的方式在入围单位中确定施工单位。应急抢修的处置，经后勤管理处集体研究，可直接向符合条件的施工单位下达工程项目任务书。
第四章 项目的实施与管理
第十条 维修改造项目施工单位一经确定，由后勤管理处与其签订工程合同。
第十一条 后勤管理处按照维修改造工程合同的要求，依照国家有关工程检验标准及施工规范，严格进行施工监督管理，督促施工单位保质、保量完成施工任务。大型工程可委托专业监理公司监理，使用单位也可派代表参与监督。
第十二条 后勤管理处应加强对工程项目的过程管理，做好工程隐蔽部位、土石方工程、拆除工程等环节的验收签字工作。工程施工中一般不对施工设计或要求进行变更。如确需变更，经论证后填写《z文理学院维修改造工程变更联系单》，说明变更理由，并根据学校有关规定，逐级审批后实施。
第十三条 施工单位按学校水电管理办法的规定办理相关手续，据实缴纳工程用水、用电费用。
第十四条 工程竣工后，后勤管理处负责组织施工单位、使用单位、审计处及相关专业人员进行工程验收，督促施工单位及时整改验收中提出的问题。验收合格后，移交使用部门使用与管理。对施工质量不合格的工程，做到不验收、不结算、不交付使用。采用监理制的工程项目，工程验收还需由工程监理单位盖章确认。维修改造工程的质量保修期一般应为一年以上。
第十五条 后勤管理处负责收集维修改造工程的相关资料，并在工程竣工验收与决算后，整理并归档。
第五章 经费管理与结算审计
第十六条 维修改造经费主要用于工程项目的咨询、设计、预算编制、招标代理、施工和监理等支出，实行专款专用。
第十七条 工程竣工验收合格后，施工单位应在30天内(合同另有约定的除外)将工程决算书和竣工相关资料送达后勤管理处。经后勤管理处审核确认后，送审计处审计。工程按照施工合同进行结算，按审计处出具的工程审定价结算经费。实际结算费用不得超出经费预算，超过项目经费预算的部分不予支付。
第十八条 维修改造工程一般不预付工程款。工程质量保修金不得低于工程总造价的5%。工程保修期满后，由后勤管理处负责组织现场复验并征求使用部门意见，确认不存在质量问题并签字认可后，退回工程质量保修金。
第六章 附 则
第十九条 元培学院、附属医院、资产经营公司根据本办法制定本单位维修改造工程管理实施细则，报学校后勤管理处批准后实施。
第二十条 本办法由后勤管理处负责解释。
第二十一条 本办法经2023年第11次校长办公会议审议通过，自文件发布之日起施行。
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第13篇 某物业维修服务部管理员工作职责
(一)接受维修部主任、副主任的直接领导,负责所在班组的日常管理工作,认真做好工作日志。
(二)必须无条件的认真执行领导下达的各项任务,并要管理好全班组的员工共同完成任务。
(三)负责本班组员工的思想、劳动纪律、工作质量等考核工作,对不服从指挥、消极怠工的员工有权同领导商量后对其进行处罚。
(四)要积极努力工作,带领本班组员工完成领导交给的各项工作,对用户不准索要财物,更不准将材料私拿送人。
(五)负责本班组维修范围内的安全、防火、卫生工作,经常进行安全宣传教育工作。
(六)以身作则提倡员工提高业务技能,注重整体影响和自身形象,工作时一定使用文明用语。
(七)完成领导交办的其他临时性任务。
第14篇 管理处维修部有偿服务奖励办法
为进一步加强维修部的管理，提高维修工的积极性、主动性，使维修部能为住户提供更好的服务，为管理处创造更多的经济效益，特将15%的有偿维修服务（人工）费作为维修人员的鼓励奖，具体办法如下：
一、在当月房屋有偿维修工人费中扣除15%作为维修人员的鼓励奖，
其中：
1、维修工按当月个人收入的人工费总和的9%作为其工作鼓励。
2、主管按当月维修部收入人工费的总和1%作为其工作鼓励奖，主管维修项目，其收入的5%列入其鼓励奖之中。
3、主管按当月维修部收入人工费的总和的1.5%作为其工作鼓励奖。
4、其他人员按当月维修部收入人工费的总和的1.5%的平均值作为工作鼓励奖。
二、维修工在维修后向住户收取维修费时，必须实事求是，要严格执行制定的收费标准，如发现有乱收费现象，住户投诉的，在当月工资扣除人民币100元作为处罚，三次以上的，将作辞工处理。
三、维修工在收取维修费用后,必须当天到主管处入帐,当月不交或少交的维修费超过人民币150元以内的,二次以上的,将作辞工处理。
四、本办法实施从20**年5月10日起试行。
第15篇 维修服务维修部零修安全管理规定
（一）严禁工作时间喝酒，严禁酒后作业。
（二）禁止在有易燃易爆物品的场所吸烟点火。
（三）所用工具要随时检查是否安全，避免工具伤人。
（四）电工无证不准参加电器操作。
（五）保险丝使用必须合理，严禁用其他金属代替。
（六）电焊工必须做到安全使用工具设备。
（七）手提电动工具使用于前，必须认真检查，确认安全后，方可接也使用。
（八）使用梯子必须有防滑措施，禁止站在梯子顶端操作，梯子的坡度不得大于60度。
（九）高处作业时，必须系好安全带。
