某小区物业管理服务目标与整体策划（十二篇）

发布时间：2024-11-29 查看人数：75

某小区物业管理服务目标与整体策划

第1篇某小区物业管理服务目标与整体策划

e小区物业管理服务目标与整体策划

(一)、管理服务宗旨及目标的实施

为体现e的尊贵,发展商特聘请'**盛和园物业管理有限公司'提供高效率的专业化的物业管理服务。为全面提升'以客为尊'的服务机制,e特设有总办事处、下设工程部、客户服务部(物业部)、保洁部、保安部、行政人事财务部等部门。e管理处本着'亲切服务,用心管理'的宗旨,竭诚为业户提供完善、周到、优质、理想的服务,努力创造一个安全、文明、和谐、舒适的居住环境。同时通过对订定完善的设施设备保养维修计划,对物业及系统设施设备实施严谨完善的管理,使物业达至保值增值的目标。

物业管理服务主要包括两大部分,一是对物业及设施设备实施规范严谨的管理,二是对业户提供细致、周到、优质的服务,创造舒适的理想居停。

1、将e作为**物业管理的典范实施管理,引入尽善尽美的个性化服务理念,将酒店管理与物业管理融为一体,本着'以人为本'的原则,以高起点的管理、高标准的服务、高素质的人员,让业户享受'五星级'的人性化服务,从而达到社会、环境、经济的高效益。

2、在内部管理上,实行定员、定量、定额方式,以规范严谨的管理方法,合理调配各工作岗位的人员,量化各岗位的人员,量化各岗位的工作指标,实行严格有效的考核制度,使管理队伍的素质不断地提高,为管理好e,服务于业户打好坚实的基础。

3、协调处理好开发商与业主的间的关系,作为双方沟通的桥梁,维护两者的合法权益,向开发商提出合理的建议,为住(用)户排忧解难,使住(用)户称心如意,安居乐业。

4、通过专业化和社会化的物业管理服务,延长物业及其设施、设备、绿化等使用期,发挥物业设施及其环境效益的整体功能,促进人居环境的改善,从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身既可免除业户的后顾的忧,确保业主的物业高度保值、增值。增强他们对房地产开发企业的信心,提升开发商在公众中的良好形象,创造良好的名牌效应,更有效地促进物业的销售。

5、在物业管理方面,计划从业户入住起两周年评上优秀物业管理小区的荣誉称号。

(二)管理服务目标整体策划

e的管理服务工作将本着'亲切服务,用心管理'的宗旨,对本上区的住宅及部分实施一体化管理的综合服务。一体化管理,管理处设有对住宅及管理的各部门,负责协调、管理住宅及商铺管理中出现的各种情况和问题,保证小区的正常运作,受理住(用)户及商场、写字楼的投诉,监督服务质量,确保各种管理工作畅顺。管理处设有客户服务部,全面负责小区住宅部分和商场、写字楼的日常管理服务工作,充分发挥一体化管理资源合理配置的优势,节约人力、物力的投入,加强住宅和商场、写字楼的相互支持和促进,提高管理效能。管理处将以人性化的管理贯穿于工作的始终,充分发挥员工的工作积极性、主动性和创造性,最好地满足住用户的各项要求。管理处将结合本小区的特点,把住宅管理和商场、写字楼管理结合,创造出独具风格的管理模式,以尽善尽美的管理服务,为业户提供安全的居住、办公、商务环境。

(三)管理运作机制

公司每年与管理处签订管理目标、经济指标责任书,管理处各级员工与管理处签订服务质量保证书,实行计划目标责任制管理,同时,还贯以督导管理,全面质量管理,协调管理及实行值班主管日常管理责任制。

严密、科学、规范的管理动作机制是为广大业主提供优质、高效、便捷服务的保证,更使管理动作逐渐走向良性循环,实施物业管理服务动作机制如下:

1、计划目标管理

根据《人国城市物业管理优秀住宅小区》的要求,按照全国优秀物业管理住宅小区的标准及评分细则制定各项管理指标;务求物业在两年内成为全国优秀物业管理示范小区。

2、督导管理

采取有效的督导管理方式,对各职能部门实施监督指导管理,保证工作正常运作,提高工作效率和工作质量,具体有以下四种作法:

(1)经济管理:公司与各级员工签订劳动责任状,明确员工的权利与义务,并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度,以此来调动员工的工作积极性。

(2)法规管理:遵循既订的规章制度和工作程序来规范员工的言行,提高工作效率和工作质量。

(3)行政管理:实行每月、每周部门详细的工作计划,管理处主任每天上班前20分钟组织管理级召开'早会'布置当日工作,下达工作任务,总结前一天的工作情况,分析存在的问题,提出解决办法;并每周召集主管人员开一次办公会,讲评和布置工作,听取汇报,分析存在问题,提出解决办法。

(4)激励、培训管理:物业管理是多工种的服务行业,平凡而朴实无化,为预防员工在一天天的重复工作当中滋生惰性,我们采取通过各种培训教育手段唤起、培养员工的敬业精神、职业道德、职业的荣誉感和责任意识,让广大员工都能在不断挑战平凡的过程中不断超越,并树立员工与管理中心利益一致性的认同感和'与小区荣辱与共'的使命感,不断提高员工自身素质和工作水平。

3、全面质量管理。

根据国家质量评定质量标准,全面推行质量管理,成立全面质量管理小组,按照既定的质量管理操作规程标准,各级管理人员要认真检查质量情况,发现质量问题及时纠正,使工作质量不断提高。

4、协调管理

运用协调的管理办法解决在管理服务过程中经常发生的各部门的间、部门与员工的间、员工与员工的间、员工与业户的间的矛盾和冲突。一是鼓励员工、业户对管理服务工作提出合理化建议、批评意见或投诉,增强服务气氛和管理的凝聚力,把存在的问题暴露出来,从而尽早防止严重后果的发生;二是在解决因员工士气低落、服务质量低劣,造成业户有不满情绪的问题时,若说服或协商无效,可采取行政办法,运用行政纪律与指令加以解决。

5、实行中央值班主管日常管理责任制

管理处设值班调度室,由各部门主管轮值行使管理日常工作的指挥权,及时处理日常事务和突发事件,协调各部门的工作,接受业户投诉,保证管理机制的高效运转。这样不但有利于管理,方便业户,而且有利于管理处主任集中精力做好各种工作,有时间深入到工作,有时间深入到工作现场抓落实。

6、导入物业管理ci系统战略

在管理运作中全面推行ci视觉识别系统,从细处入手,创大品牌效应,在小区内设置各种形象指示牌,形成独有的社区文化个性和文明建设特色的小区。

具体图示如下:

(四)管理动作规范

1、目的

为制定实施服务提供计划、检验评价服务质量和接受公司及业主监督检查提供依据,特制定本规范。

2、适用范围

本规范适用于公司为小区全体业主提供的物业管理服务,包括保安和消防服务,房屋及其配套设备设施的管理、维护、保养服务,环境卫

生管理服务,绿化服务。

3、规范

(1)基本要求

a.成立业主管理委员会(条件具备时),签订物业管理合同,制定管理公约和住户手册,建立健全业主的档案。

b.接收并完好保存完整的物业验收资料、图纸、档案,维护物业使的符合规划要求。

c.服务及时、准确、安全、规范,非不可避免时,不影响业主的正常工作和生活。

d.人员要求

着工装、佩工牌上岗。

胜任本职工作,服务及时、准备、热情、周到、诚恳,有无业主监督一个样,有无上级监督一个样。

遵纪守法,服从领导,团结同事,努力工作。

讲文明、讲礼貌、守道德、尊重业主,不与业主发生正面争吵。

(2)保安和消防

a.实行封闭式管理。

b.实行24小时保安和消防值班,维护正常工作生活秩序,消防安全隐患,无因公司责任造成的重大刑事案件、安全事故和消防事故。

c.接到任何突发性刑事案件、安全事故和消防事故的报告,管理人员在十分钟内赶到现场处理,组织抢险抗灾。

(3)房屋及其配套设施设备管理、维修、保养

a.按规定对房屋及公用配套设施设备进行管理和维修保养,无因公司责任造成任何损坏或服务中断。

房屋完好率>100%

房屋零修及时率>99%

房屋零修合格率=100%

设备完好率>98%

公用设施完好率>98%

路灯完好率>100%

地面单块积水面积<2平方米

b.按合同提供业主室内房屋及其配套设施设备的安装维修。

业主请修及时率>99%

业主请修合格率=100%

c.限停水电及凡可能对业主正常工作生活带来不便的维修、保养作业,提前24小时通知业主。紧急抢修除外。

d.接到任何原因造成的影响(或潜在影响)业主正常工作生活的房屋及公用配套设施设备损坏或服务中断的通知,管理人员在半小时内赶到现场检修处理;危及(或潜在危及)业主生命财产安全的管理人员在十分钟内赶到现场检修处理。

(4)环境卫生

a.整体环境及清洁设施随时保持清洁,无杂物,无污渍,无积尘,无积水、无乱贴乱画。

b.无乱设摊点,无乱设广告牌,无随意堆放杂物,无随意占用公共区域,无违反规定饲养家禽、家畜、宠物。

c.清洁设备齐全完好,配置合理,并实行袋装化垃圾管理,日产日清。清洁、保洁率>99%

d.化粪池按三级无害化粪池标准管理。

e.灭四害工作达到国家卫生城市灭四害工作标准。

鼠密度粉迹法<3%

百套房间有鼠迹房间数<2

外环境2,000m鼠迹<5处

药激法检查灭蟑螂工作达到'双五'和'双二'标准

办公场所及餐厅无蝇

百间居室有蝇房间<3

阳性房间蝇数<2只

百间办公室及居室有蚊房间数<8

(5)绿化

a.绿化地布局合理优美。

b.花木品种多样,观叶、观花、观干植物兼有,花草树木与建筑物配置得当,长势良好,修剪整齐美观。

草坪每年修剪2次以上。

因管井水泥盖地段造成绿篱断段的控制在30cm以内。

(6)其他

a.(月)业主有效投诉次数<5

b.(月)业主投诉处理率>99%

c.(月)业主投诉回访率>100%

d.管理人员专业培训合格率=100%

e.消防设施、设备完好率=100%

4、检验规则

(1)管理处采用下述方法进行验收与评价:

各班组日常自检、互检;

管理处每月组织各班组联合巡检;

管理处主任组织季度巡检和年终大检查。

(2)管理处还将采用每半年一至两次向业主发放《物业管理服务征求意见表》的方式,书面征求业主对安全保卫、卫生、保洁、设备保障运行、环境绿化等服务质量意见,作为改进物业管理服务质量的参考依据。

(3)管理处对上述(1)、(2)收集的信息进行分析,并根据分析结果提出改进建议。

(4)主要质量指标的计算方法:

业主投诉处理率=(已处理业主投诉次数/业主投诉总次数)

业主投诉回访率=(回访投诉业主人次/投诉业主总人次)×100%

房屋完好率=(完好房屋建筑面积/总建筑面积)×100%

房屋零修及时率=(按规定时间维修房屋次数/房屋维修总次数)×100%

房屋零修合格率=(房屋零修合格次数/房屋零修总次数)×100%

设备完好率=(完好设备数/设备总数)×100%

公用设施完好率=(分类公用设施完好率的和/公用设施分类数)×100%

路灯完好率=(完好路灯数/路灯总数)×100%

业主请修及时率=(按规定时间维修次数/完成业主请修总次数)×100%

业主请修合格率=(合格完成业主请修次数/完成业主请修总次数)×100%

第2篇滨海小区物业管理方式及服务理念规范

滨海新城小区物业管理方式及服务理念

'**滨海新城'开发理念的定位,决定了客户对高品质物业管理与服务的期望,服务的模式应从满足精英阶层'追求现代生活方式,享受高品质生活的需要'入手,超越单纯物业管理对物业维修、维护、保养的概念,结合我们自身的优势,引入'贴心式管家'的管理方式,并结合'一站式服务'的服务理念,为客户量身定做,提供专业化的管理与个性化服务。本着'以客为尊'的原则,以高起点的管理定位、高标准的服务、高素质的人员,让客户充分享受到贴心的服务。

'贴心管家式'物业管理服务模式的运作要点有:

a.服务的内涵--'服务到家,感觉到家'。

b.服务的方式--'一对一服务'。

c.服务的时限--'24小时不间断服务,将管家24小时的联系方式向业主公布'。

d.服务的目的--'为业主创造一种全新的生活理念,使业主的生活品质得到进一步提升'。

e.服务的原则--'用心服务、关心业主',将'贴心、舒心、放心'带给业主。

第3篇东营小区物业管理服务方案

东营市()小区物业管理服务方案

东营市()服务有限公司

二00五年十一月

保密要求

本方案为我公司针对东营市()小区具体情况拟制的工作方案，属本公司的商业秘密。我们恳请有关人员在运用本方案时作好保密处理。

第一部分管理服务工作的整体设想

第二部分采取的管理方式

第三部分服务项目和物资装备

第四部分安全值班管理

第五部分保洁管理

第六部分水电维修

第七部分绿化维护管理

第八部分管理费用和收费标准

第九部分人员培训

第十部分质量保障

第十一部分公司简介

东营市（）小区物业管理服务方案

第一部分管理服务工作的整体设想

东营市()小区坐落于市()，是一所环境优美交通便利的小区。为了更好的体现小区的整体优势，提升物业管理服务质量和服务水平。使小区的物业管理更加专业化、规范化，我们针对小区的具体情况和特点,研究后提出了后勤管理服务工作的整体构想。

1、我们的管理模式

我们对小区物业管理服务工作采取的管理模式是：业主委员会(或委托单位)和公司双层管理下的准军事化、专业化、规范化、封闭式管理。

小区是我们的服务客户。只有让小区业主委员会(或委托单位)能够有效地对提供服务者进行监管、指导，才能充分体现客户至上的原则，才能不断根据客户的需求改进服务，最终做到让客户满意。双层监管的具体形式和含义是：

业主委员会或委托单位的领导，可以随时或定期对我公司的管理服务工作进行检查指导。我们对业主委员会或委托单位领导提出的建议和意见必须予以贯彻落实。

在服务工作中，接受服务的小区业主委员会或委托单位的相关领导有权指导、纠正我公司员工的工作任务。

部分责任性特别强的岗位在小区业主委员会或委托单位相关领导的直接领导下开展工作。

公司对员工承担全部的责任，员工的福利待遇、安全和工作中的失职渎职由公司负责。

2、我们的合作形式

1、通过与众多小区以及国家企事业单位的合作，我们有两种物业管理服务合作形式，第一即采取“我出工，你出料”，即包工不包料的合作形式。这是一种在现行体制和后勤社会化改革尚未全面深入展开的情况下合作双方都愿意和能够接受的形式。第二条是我们按照居民以及写字楼的实际面积以平方为单位进行收费，员工以及相关设备的配置由公司和业主委员会或委托单位进行协商。

3、我们的管理理念

实行严格规范的准军事化管理

做服务区内最讲文明礼貌的群体

树立对客户的绝对工作服从意识

这三条是我们管理工作追求的目标，是我们的管理特色，也是我们取得长足进步的关键。这三点的实质是：严格管理、文明服务、客户至上。

4、我们的承诺

n为()小区提供高水平的专业化、规范化物业管理服务，为居民创造更加优美、和谐、安全的小区居住环境;

n3个月内服务总体满意率达到90%以上;

n半年内使小区成为东营市小区物业管理方面的新亮点，总体满意率达到95%以上。

第二部分采取的管理方式

2、机构设置

我们遵照“高效、精干、科学、实用”的原则来设置机构和建立管理机制。我们通过设在小区的物业管理处和值班协调中心，处理各种管理和协调方面的事务。

机构设置图如下：

东营市()物业管理有限公司

总经理

营运部培训部

国际质量标准监察部

()小区物业管理处

各工种值班协调中心

配餐部

财务部

工程部

人力资源部

保洁班

院卫三班

绿化维护班

院卫一班

院卫五班

院卫四班

水电维修班

院卫二班

2.工作机制

()小区管理运作机制如下图：

业主委员会

公司

()小区物业管理处主管

小区值班协调中心

服务地点

员工

领班

员工

领班

服务地点

第三部分服务项目和物资装备

1、服务范围

()小区1号楼

()小区2号楼

()小区3号楼

()小区4号楼

()小区5号楼

()小区6号楼

()小区内设写字楼

小区公共场所

2、服务项目

1)有偿服务项目

安全值班服务

消防和安全监控服务

清洁保洁服务

绿化维护服务

住户水电维修、装修装潢服务

车辆保管服务

家庭保姆服务

2)免费义务服务项目

小区住户车辆充气服务

住户垃圾的清理

代发信件

公共报纸阅读栏

3、物品装备配备

1)下列物品装备由我公司提供

A.室内办公用品

B。物业管理服务装备用具

项目

数量

合计(元)

备注

电筒()把

值勤用

巡逻单车()辆

巡逻用钢盔()套

值勤用工衣()套

各种登记册(本)

按需供应

清洁工具

按需供应

清洁车1500绿化维护通用工具()套

水电维修通用工具()套

对讲机()对

总计

4、管理用房

小区提供下列用房：

用途

间数

备注

管理处和

值班协调中心

(24小时值班)

1间

免费使用

保卫宿舍

每人一个床位

免费使用

工具房

不小于10㎡

免费使用

更衣和临时休息室

不小于10㎡两间

免费使用

第四部分安全值班管理

1、管理目标

◆保障小区住户的生命财产安全，治安安全管理失职渎职责任事故发生率争取达到零，每年不超过一起;

◆负责看管车辆责任时间内无丢失;

◆确保小区内无重大失职渎职责任交通和火灾事故;

◆确保小区内公共秩序良好，无私设摊点、无小商小贩、无私设广告牌、无乱贴乱画现象;

2、岗位与人员配置

岗位人数

值班安排

主要任务

24小时值班，白天或重点时段双人值班，8小时一班，六天工作制

负责进出人员和车辆管理，附近区域巡视，兼顾夜间小门开关

07：00-22：00值班，与监控室合用一人，用于小门、监控室、79号院院卫的倒休

进出人员、车辆秩序管理，门诊楼巡视

24小时值班

办公楼监控和周围环境的巡视，楼前停车场停放车辆的管理

24小时院内巡逻，重点时段双人巡逻，8小时一班

负责院内公共秩序的管理

24小时值班，8小时一班，与93号院合用一人，用另外六人的倒休

负责宿舍区内安全秩序管理和巡逻

3、人员来源和素质

我们配备到()小区的院卫是：

1)复员退伍军人。

2)全部经过公司认真严格并针对小区具体任务和情况培训过的人员。

3)配备一半人员为去年底刚刚退役的优秀退伍军人。

4)从公司挑选10名左右骨干和领班到小区工作。

5)全部为初中以上文化程度。

6)证件齐全。

第五部分保洁管理

1、管理目标

1)实行标准化清洁保洁，垃圾分类管理，日产日清，无卫生死角，定期消杀垃圾场地;

2)楼内干净整洁无卫生死角

3)公共卫生间无异味、无积水、定期消毒;

4)无因清洁问题造成交叉感染的事故发生。

2、管理区域和岗位与人员配置

管理区域和岗位

配备人数

工作时间

主要工作任务

合计：

3、具体工作安排和要求

我公司保洁员实行6天工作制，每天工作时间一般控制在8个半小时以内。如责任区有特殊清洁任务，保洁员要随时加班。保洁员上下班时间和工作安排将以小区的物业管理要求为准。具体工作任务，我们也将在进入正式工作前，与业主委员会或委托单位领导协商。

4、人员来源和素质

我们配备到小区的保洁员，一部分是本市的下岗失业人员，一部分是外地打工人员，也可接收小区原有优秀保洁员。对进入医院工作的保洁员均组织系统的培训，对保洁员重点教授他们如何搞好小区的清洁保洁工作、如何防止疾病传播、如何防止疾病交叉感染和消毒等专业知识。

全部保洁员均为小学以上文化程度，全部为38岁以下，全部为身体健康、精神状态良好的人员。我们的保洁员管理，部分休息日接受培训和队列训练，全部进行准军事化管理，全部掌握清洁保洁专业技术，全部使用公司规定的文明礼貌语言与居民沟通与交流，全部人员服从业主委员会和小区居民的检查监督和管理，绝不顶撞小区居民。

第六部分水电维修管理

1、管理目标

科学运畴，合理调配，综合使用，雷厉风行地完成物业管理处和业主委员会规定的各项维修养护任务，确保小区水电的正常运行确保居民的正常用水用电。

3、岗位与人员配置

岗位

配置人数

工作时间

主要任务和要求

08：30-11:3014:00-17:00

合计

4、人员来源和素质

水电维修人员选用年轻机敏、体力较好技术高的人员，中专以上文化程度。全部人员经过公司的专门培训。

第七部分绿化维护管理

1、管理目标

园林绿化布局美观合理，养护得当，花草树木茂盛葱萃，四季常青。

2、岗位与人员配置

岗位人数

值班时间安排

工作程序和主要任务要求

绿化维护

2人

07:00-11:3014:00-17:30

①负责绿化的维护，包括花草培育、修剪、种植、移栽、补种、施肥、除虫、除草，以及花池、草坪、屋顶棚顶清洁(不得有杂草、杂物，无枯叶、枯枝、死水)。

②严格执行公司《园艺师(工)岗位职责和要求》。

③完成小区和公司安排的其他工作任务。

合计2人

3、人员来源和素质

拥有丰富的绿化设计和维护工作经验。园艺工均为具有多年经验的熟手。

第八部分管理费用和收费标准

一、按人数承包

项目

工作

人员数

收费标准(月)

小计(元)

备注

保卫

1350元/人

39150院本部，包括39和93号大院配备22人;一分所配备4人;二分所配备3人;院卫个人均不准开火做饭，不使用未经批准的电器。

绿化工

1200元/人

2400包括通用工具，不含药品、肥料、种子和购买花木苗、花盒费用。

水电维修员

1050元/人

9450负责病区的有关运送工作

保洁员

1050元/人

10500每个病区配1名，儿科由保洁员兼配餐员

管理人员

1050元/人

30450合

计91950我公司不另外收取加班、节日补助费等

二、按建筑面积收费

我们还可以按照物业管理的建筑面积收费具体操作是：

按照每户的实际建筑面积收取每户每月1平方米()元的管理费，办公楼为1平方米每月()元的管理费

第九部分人员培训

服务质量是管理公司的生命线。高标准的服务，需要严格系统的规章制度的规范，而严格系统的规章制度归根结底还是需要高素质的人来贯彻执行。一支高素质的员工队伍不完全是靠招聘来的，真正适用的员工许多是靠培训和培养煅炼出来的。

我公司非常重视对员工的培训。通过培训，可以使员工掌握国家和地方的有关法规政策，掌握公司的各项规章制度，可以使其明确自己的职责、权力、义务，可以使其严格执行操作规程，规范自己的言行举止、仪容仪表，树立良好的个人和公司形象，为客户和使用人提供尽善尽美的服务。

为了搞好小区的物业管理服务工作，在人员培训上我们计划重点做好以下三方面的工作：

1、组织准备好专门培训教材和执教老师

我们已经明确了有关人员协助公司培训部做好各项培训的准备工作。我们将针对小区的特点和具体工作要求，做好培训准备工作。我们将修改完善有关工种人员的岗位职责和要求，新拟制一批规章制度，新编一批专业培训教材讲授小区物业管理服务工作的特点和一些专业技巧

2、全力抓好岗前培训

全部进入小区工作的人员均要经过系统的岗前培训。岗前培训内容有两部分，一部分是基本入职知识，一部分是操作技能。培训的重点是操作技能。基本入职知识培训主要针对新入职的员工，这部分培训课程着重进行公司宗旨、企业精神、职业道德、敬业精神教育，介绍公司的发展情况和趋势，学习公司的考勤、奖惩、考核、晋级等各项规章制度。基本操作技能培训主要是使员工掌握基本的专业技能、服务知识，比如行为规范、语言规范、礼貌常识等，使其掌握工作的具体要求、岗位职责、工作流程与要求、操作要领等。

经过岗前培训，使员工全部达到工作的基本要求，使他们能够很快适应新的工作环境。凡达不到要求标准的员工，一律不派往胸科医院上岗。对凡是有规定和要求的岗位，一律持证上岗。

主要岗位的岗前培训重点内容如下表：

岗位培训内容要求

全体员工

①公司各类规章制度

②《员工手册》、《员工行为语言规范》

③公司发展规划、理念、组织机构

④职业道德、敬业精神、团队精神、服务意识、质量与生产意识

⑤小区物业管理服务工作特点和要求

⑥消防安全和普法教育

⑦ISO9002质量保证体系基本知识

⑧队列

进行书面考试

保卫

①岗位职责、工作标准、法律知识

②治安突发事件处理预案

③院内道路、设备、车辆、人员情况，院外社情

④工作技巧

⑤消防和安全监控设施操作方法、消防应急方案

熟练掌握各类工作流程，熟悉院内各种情况，组织消防演习、队列比赛、考试

水电维修员

①水电维修工岗位职责与要求

②工作程序和技巧

③其他工作知识和技巧培训

考试

园艺工

①园艺工岗位职责和要求

②各类常见植物的特性及种植、养护方法

③绿化机(工)具的使用方法，各类常用药剂的使用方法及配比

考试

保洁员

①保洁员岗位职责和要求

②各类清洁机(工)具、清洁剂、消毒液(剂)片的使用方法

③各类墙面、地面、不锈钢、玻璃幕墙等的清洁方法及技巧

考试

3、在职培训

我们制订系统的年度在职培训计划，将根据员工的工作需求不断开展在培训活动。在职培训的重点将是工作技能培训、管理技巧培训和形体语言培训等等。在培训形式上，我们将采取专题集中讲课、专家新技术讲座、换岗见习、一帮一指导、脱产进修、现场会、业余学习等形式。通过形式多样的在职培训，使员工的专业技术素质不断提高，使我们的整体服务质量达到新的水平。

第十部分质量保障

我们有信心、有决心把()小区的物业管理工作管理成为东营市的样板单位。这不是随意提出的宣传口号，我们的服务拥有可靠的质量保障机制和措施。

1、我们建立了良好的公司运行机制

我们在实践中摸索经验，创设了目前公司实用、合理、高效的组织机构和运行机制。公司各部门有效运转，相互协作又各施其责。我们设立的ISO9002质量监察部，能够有效地对服务质量进行管理和监控。质监部的工作人员天天在一线检查，严密掌握服务质量。他们手持公司的各种制度、规定、标准和要求，对各类员工的工作进行现场检查，发现问题及时进予以纠正和处罚。

2、我们进行专业化、规范化、标准化管理

我们的管理不是靠个人，而是靠制度，我们不是“人治”，而是“法制”。我们处处事事均按章办事。我们大力推行ISO9002国际质量标准，使我们的服务工作走上一条专业化、规范化、标准化的轨道，使我们的服务质量有了可靠保证，避免了工作之中的盲目性、随意性和主观性。

3、我们形成了一套独特的成功的信息反馈机制

我们改变那种怕人提意见、怕与被服务者见面的做法，主动要求与被服务者面对面沟通，听取意见。我们建立了每周(月)与被服务单位书面沟通情况的机制，我们将公司统一印制的“服务质量征求意见表”送给一线被服务的业主委员会和居民，由其对我们的各项服务工作进行品评、打分并提出意见和建议。我们还每半年一次到被服务单位走访，全面听取各级领导、工作人员和居民的意见。我们还要求，一线的主管和经理每天要到被服务单位主管领导或业主委员会那里报一次到，请示工作、接受意见和批评。这样的机制和措施，使我们的服务情况很快就反映到公司管理和决策层中来，便于我们及时改进工作、提高服务质量。

4、我们拥有一支优秀的员工队伍

不能说，我们的员工是最聪明的一支队伍，但我们员工的道德、品质和思想素质、吃苦精神和敬业程度是一流的。我们在自己的服务单位中留下了大量的好人好事在传扬，这些事迹中有勇斗歹徒的、有助人为乐的，有自发捐助困难员工的，有拾金不昧的、有忠于职守抓获盗贼的，等等。千余名员工在100余个单位工作，我们没有发生一起监守自盗、侵犯被服务单位利益和安全的事件。公司员工中有几十名*党员。

5、我们树立了正确的服务思想和服务意识

我们将客户看作上帝，客户的满意就是我们最大的愿望。公司全体员工均牢固树立服务意识和观念，把客户的要求当作不可更改的命令来执行。我们的员工不可以顶撞被服务单位的工作人员，要坚决完成他们交办的任务，自己不能回绝客户的要求，当力所不及时，不得对客户发怨言，能办的先办了再向公司反映，不能办的向公司报告，一切由公司来协调解决。

第十一部分

公司简介

第4篇新接管小区物业服务管理措施规范

新接管小区物业服务管理措施

在具体操作管理过程中,我们采取如下的十项措施:

1.实施高素质人才队伍,加强培训、动态管理;

2.全面贯彻'以人为本'服务理念,主动为业户提供动态的、主动的服务;

3.对整个小区全面导入ci识别系统,规范管理;

4.实施制度化服务、人性化管理,执行激励机制和末尾淘汰机制;

5.采取人防与技防相结合,建立健全各种值班制度,坚持定期检查楼宇防盗与安全设施,加强各岗位的警卫及中央监控,坚持24小时值班巡逻,做到万无一失;

6.按'预防为主,宣传先行,防消结合'指导思想,做好消防设备、设施的日常维护保养与检测,并建立各项消防安全管理制度,组建一支义务消防队,实行军事化管理,提高员工突发事件的处理能力。

7.清洁保洁是小区管理的一个重要环节,我们制定完善的保洁细则及部门岗位责任制,实行划分区域,定期清洗梯位及公共通道,保持小区整洁,垃圾日产日清,做到路无树叶影,过道无烟头杂物。

8.美化小区环境,维护小区的绿化地带,定期对小区内的花草树木洗淋、修剪、补种、培土、施肥、除杂草和防治病虫害,给业户创造一个人与自然和谐的环保小区,做到绿树成一线,草地绿成片,黄叶看不见。

9.设备、设施的正常运行是小区业户生活的基本保障,我们在加强设备、设施的日常维护、保养,对设备的故障及时维修与处理,定期检查等日常工作外,做到因管理责任造成的责任事故率为0,正常供水、供电率为98%,设备、设施完好率达98%以上。

10.为方便小区业户,满足其要求,我们拟在小区内设置服务中心,配置相应的各种有偿服务和无偿服务,使小区内的业户于区内就能解决生活中的各种需求。

第5篇林苑小区物业服务收费管理规定

林之苑小区物业服务收费管理规定

为保证小区物业管理服务的正常运行和质量规范,根据《物业管理条例》、《湖南省物业服务收费管理实施办法》等法律法规,结合小区实际情况,制订本物业服务收费管理规定:

一、具体收费项目和标准遵照《林之苑收费项目标准表》和《前期物业管理合同》执行,其中水、电、燃气等市政公用事业收费属于代收代缴。

二、公共性服务费(物业管理费)按季度预收,业主(使用人)须在每个收费季度开始第一个月25日前到物业管理服务中心足额交纳本季度公共性服务费。

三、固定停车场地使用和卫生费按季度预收,业主(使用人)须在每个收费季度开始第一个月25日前到物业管理服务中心足额交纳本季度固定停车场地使用和卫生费。

四、临时停车场地使用和卫生费根据停车时间遵照收费标准由门岗管理员现场收取。

五、水费由物业管理服务中心每月底到户抄表,业主(使用人)在发出收费通知之日内起15日到物业管理服务中心办理缴费手续。

六、电费实行ic卡预购电系统,使用人根据需要持ic卡办理购电缴费,每次最高购电额控制在1000度以内。

七、管道燃气费实行ic卡预购燃气系统,业主(使用人)根据需要持ic卡办理购买燃气,每次最高购买燃气额控制在100立方以内。

八、有线电视按使用年度交纳,其他市政公用事业收费,执行相关部门规定。

九、交房和装修相关费用由物业管理服务中心另行通知安排。

十、对如延期缴付相关费用的,物业管理服务中心可按延期天数每天加收延付金额3‰滞纳金。逾期三个月不交者,甲方可采取停水、停电、停气等强制措施要求缴付应缴费用。

十一、当相关收费标准和时间发生调整和变动时,由物业管理服务中心据实通知发布。

第6篇小区物业管理服务标准监督考核办法

总体要求: 通过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考核办法,体现'质价相符'和'明明白白'消费,为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境,为业主提供良好的服务。

管理服务标准

一、客户服务

总体要求:服务有效投诉少于5%,处理及时率100%;业主满意率80%以上。不达标即为违约。

具体要求:

1、佩戴统一标志,仪表端庄、大方,衣着整洁。对业主(使用人)的报修与求助耐心细致,对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项,征求业主(使用人)的意见。

2、服务时限。急修服务15分钟内到位,8小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对业主(使用人)做出合理解释,做出限时承诺。小修2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。

3、对业主的投诉及时回访,回访率100%,并件件有记录。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理

总体要求:房屋完好率大于等于98%;设施设备完好率大于等于95%;不达标即为违约。

具体要求:

1、巡检。(1)每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价,做好记录;(2)每半年检查巡视1次房屋主体结构,发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议;根据业主或业主委员会的委托,组织维修工作;在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视,对质量较差,易出问题的部位重点检查;(3)每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等,疏通雨水口、落水管等;每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;(4)每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次,发现问题及时解决;(5)巡检有记录;巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

2、房屋。

(1)装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人;在业主(使用人)装修房屋备案登记时,对不符合政府有关规定和业主公约的内容,应在2个工作日内给出修改意见;业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况;对装修中的违约行为及时劝阻;已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。

(2)油漆粉饰。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰;5年油饰1次;铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)、铸铁污水管、水管等应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。

(3)建筑物外立面。本小区建筑物外立面原则上每8年粉饰1次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的,应当及时进行清洗、粉饰。

2、给排水系统及其配套设施。

(1)给水设施,泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常,出现问题随时处理。(2)排水设施。化粪池每年清理1次,每季巡查1次。楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等及时更换。每月清扫1次以上排水明沟,;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,保证通道清洁,排水畅通。

3、供配电系统

建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;所有供配电设备运行正常,没有人为故障。

4、智能化系统

设备运行正常,专业人员24小时值班,监控反应灵敏,异常情况及时检修。

5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

6、电梯运行与管理

(1)与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同,并明确被委托企业的责任。(2)每日监督电梯运行状况,加强日常维修保养,电梯及其安全设施每月不少于2次,每年进行1次全面调整和测试,确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。(3)电梯维护保养提前一天通知业主(使用人),并尽可能减少对业主(使用人)正常生活的影响。(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号后迅速通知维保单位派人排除设备故障,并尽快设法解救乘客。

7、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施

(1)保持本小区道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通;发现损坏及时修补;(2)按照业主公约的约定,劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;(3)停车场、棚、房完好无损,有大、中、小修计划;(4)停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备。

三、清洁管理

总体要求:内外环境整洁,没有卫生死角,环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。

具体要求:

1、一般管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶,并拖洗干净;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次;每日收集2次业主(使用人)垃圾;每周用干净的抹布擦抹2次楼梯扶手;各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次;各梯间墙面、天花板每周除尘1次;每月擦洗2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净,无污渍、水渍、灰尘,无乱贴乱划,无擅自占用现象,无乱堆乱放;铁栏油漆完好无脱皮;扶手护拦干净、光亮;梯间顶面无蜘蛛网、灰尘,地脚线干净无明显灰尘,大理石地面干净无明显灰尘,水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹;玻璃、墙面、门窗保持干净。灯具每季擦抹1次。

2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁,每日清洁1次;灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。避免在客人多时清洁电梯,若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。

3、停车场、共用车库或车棚保洁,地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物;无异味、空气流通;管道标识清楚,油漆无脱落、无锈迹;标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘;墙面、管线基本无污迹、无灰尘。

4、道路保洁,道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙;地面垃圾滞留时间不能超过1小时;路边灯具无灰尘,灯具内无蚊虫,灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。

5、标识、宣传牌、雕饰、信报箱保洁,无积尘,无污迹,无乱张贴。

6、休闲及绿化带保洁,外观整洁,地面垃圾滞留时间不超过1小时。

7、垃圾桶、果皮箱保洁,垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污,无明显异味。

8、垃圾收集与处理。垃圾日产日清;垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次,保持垃圾桶清洁。建筑垃圾定点堆放;垃圾收集车表面洁净,无污染,全封闭,无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。

9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次;灭鼠:每季进行1次。

五、园林绿化养护与管理

总体要求:园林绿化与小区整体环境相协调,美观,花草树木长势良好,符合季节气候特点,没有人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。

具体要求:

1、草坪。成活率在95%以上,生长茂盛;整块草地没有已开花杂草,整块草地没有明显阔叶杂草;无病虫害;绿地整洁,无堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施完好,无人为损坏,对违法行为能及时发现和处理;根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

2、园林树木。长势强,生长超过该树种、该树木的平均年生长量;树冠完整美观,没有死树和枯枝死杈;树木枝干无机械损伤,无明显缺株;树林无钉栓、捆绑现象;绿篱上下部枝叶茂密,整形修剪表面平整,棱角线条统一划齐,生长健壮,叶色正常,修剪造型美观,无死株和干枯枝。

3、花坛。花卉长势良好,体现花坛设计要求,造型优美,无枯枝,无病叶。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清洁卫生。

4、人工水系、喷水池,池底清澈见底,水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。四周安全设施状况,发现损坏及时修复。

六、安全防范

总体要求:阻止或减少刑事案件,杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部门鉴定小区内发生的刑事案件或治安案件主要原因系由物业管理企业管理不善即为违约。

具体要求:

1、配备接受过专业训练的专职保安人员。保安人员要身体健康,责任心强,无犯罪记录,工作认真负责,掌握基本安全护卫技能,熟悉物业管理及有关法律法规;当班时佩戴统一标志和执勤工号,穿戴统一制服,工具佩戴规范,仪容仪表规范整齐;上岗时精神振作,举止文明,仪态良好。

2、门卫。本小区实行封闭管理。主出入口24小时至少有2人有值班看守,本小区人员车辆凭卡进入,外来人员应进行验证

、登记,杜绝闲杂人员进入,杜绝未经受访业主同意的其他人员进入;大件物品搬出实行登记,实施交通指挥交通疏导等工作。交接班制度完善,并有工作及交接班记录。

3、巡逻。白天巡逻次数不少于6次,夜间巡逻次数不少于8次,重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻;每组巡逻人员不少于2人;及时发现和处理不安全隐患;接受业主(使用人)投诉和求助;回答用户的询问;在遇到突发事件时,及时报告警方与管理处,必要时采取正当防卫,防止事态扩大,协助保护现场和证据;安全巡逻有记录有检查。

4、紧急事故反应。(1)制定紧急事故处理预案,至少包括:火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等;(2)有紧急事件救护组织,并始终处于紧急事故反应状态;(3)高层住宅按消防要求组织进行疏散演习;(4)对紧急事故做出快速、正确的反应,尽可能减少破坏和损失程度;(5)组织恢复生活秩序。

5、其他防范措施。(1)设有业主(使用人)求助与报警电话,24小时有人值守;接到报警信号,确认后管理处应立即派人赶往现场查看,予以恰当的紧急处理;(2)涉及人身安全处,设有明显标志并有防护措施;(3)协助有关部门维持小区正常生活秩序,防止不安全事件发生;(4)对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护,保持必要的照明;(5)建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

七、交通、车辆管理

总体要求:车辆进出停放有序,避免交通事故,不因车辆停放和行驶的原因损坏绿化、其他设施。达不到此要求即为违约。

具体要求:

1、有较为完善的车辆管理制度,包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、过夜或临时停放位置进行引导,保持车辆行驶通畅。停车按照物价部门核发的收费标准收费。

2、在交警部门协助下在小区设置明显的交通标志,划定禁止车辆停放的区域。杜绝车辆在禁止停放区域停放。

3、维持交通秩序,发现车辆乱停乱放进行忠告或纠正,发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。

4、封闭停车场由专人管理,车辆进场、离场有检查、记录。

5、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行。

6、杜绝外来车辆进小区停放过夜。杜绝非小型机动车停放过夜。

7、对业主违反业主公约和小区有关车辆管理的规定的行为进行及时劝阻。

八、消防管理

总体要求:设施齐全,标识清晰,使用功能良好,防止火灾责任事故。

具体要求:

1、定期进行消防训练,保证有关人员掌握基本消防技能;熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法,提高自防自救的能力。

2、根据防火、灭火的需要,配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施;保持消防通道畅通,禁止在消防通道设置路障。

3、制定防火安全管理办法,指定专人维护、管理消防器材、设备和设施,保持完整好用。

4、发现火警迅速向消防队报警,并马上派人前往报警地点,迅速采取措施,组织力量救火,抢救生命和物资,派人接应消防车,服从火场总指挥员的统一指挥。

5、每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全,并及时给予维修;发现设备故障时,必须及时修理或通知厂方处理,保证设备24小时正常运转。每年模拟火灾操作1次,以熟悉操作和检查消防监控设备;消防监控室保持清洁,每周至少保洁1次,要求地面无积灰,监控箱表面无污渍;每日填写工作记录,建档备查。

九、档案资料管理

1、档案资料齐全完整;

2、分类成册,管理完善,合理分类,查阅方便;

3、及时变更登记,账物相符。

监督办法和违约责任

一、日常监督

甲方聘请专门人员并授权监督人员按照本合同及各个附件的约定,代表甲方对乙方的履约情况进行全程监督。发现问题,及时向乙方发出整改通知书,并记录在案,定期向业主委员会报告。乙方有义务配合甲方聘请的专门监督人员进行监督,对监督人员通知的整改事项要有积极的回应并认真整改。乙方没有履行合同约定的管理服务职责,经甲方监督人员监督仍不改正的,视作违约。合同期内因同一问题或同一

情况监督人员发出5次(含)以上整改通知书的,视作违约(不包括建设单位施工遣留问题及个别业主恶意破坏)。甲方及甲方聘请的监督人员不得干涉乙方按合同的约定实施的日常管理与服务。

二、违约责任

乙方没有达到本附件约定的管理服务标准,构成违约的,由甲方向乙方发出书面处罚通知,每一项违约扣减乙方按本合同附件2约定的利用本物业公共部位、共用设施和经营用房经营收入总额中乙方1个百分点的可得金额,相应增加甲方1个百分点的可得金额。(即如果没有任何违约行为发生,乙方可获得最高35%的经营总收入,甲方获得65%;如果发生一项违约,则乙方所得减少到34%,甲方所得增加到66%,依此类推)。

考核办法和结果处理

一、每年年中和年底,乙方将半年和全年履行合同的情况、下半年和下一年度物业管理的主要计划等,两次向全体业主送发书面报告。

二、业主委员会年中和年底两次向全体业主送发评议打分表,对以下内容进行打分评议:1)供电管理;2)供水管理;3)消防治安管理;4)卫生保洁管理;5)绿化管理;6)公共设施设备管理;7)车辆管理;8)维修服务;9)服务态度;10)遗留问题的解决;11)总体评价。打分的标准为:好、较好、一般、较差、差。

第7篇中国住宅小区物业管理公共服务等级标准

住宅小区物业管理公共服务等级指导标准(征求意见稿)

一级

项目内容与标准

(一) 基本要求

1、物业管理企业应持有国家收集2次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;

3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、蚊等害虫孳生;

4、垃圾桶、果壳箱每日清理,定期清洗,保持洁净。

三、排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道 1次/年全面疏通

2、雨、污水井 1次/月检查,并视检查情况进行及时清掏

3、化粪池 1次/月检查 2次/年清掏

四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,水箱加盖上锁,水箱口、泻水管口安装防虫纱网;定期巡查。

四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制

1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

2、饲养宠物必须符合相关规定;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

五、建立消杀工作管理制度,根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。

(六) 绿化养护管理

1、草坪保持平整,高度不应超过10公分,超过时应及时进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。

3、花草树木无枯死,发现死树,应在一周内清除,并适时补种。

4、绿篱超过平齐线10公分时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,当天清除修剪废弃物。

5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形,观赏效果良好。

6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。

7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。

8、绿化地应设有宣传牌,提示人们爱护绿化。

第8篇海岸小区物业管理服务费

阳光海岸小区物业管理服务费

物业管理收费与其他行业比较而言相对较低,收入来源较少,如何节约每一分钱显得十分重要。为此,在阳光海岸的管理上,管理处要充分发挥财务管理在成本管理和成本控制方面的职能,从加强计划、统计、成本考核等环节入手,减少各种不必要的开支,杜绝浪费,在持续提高管理服务质量的同时有效降低管理成本。

一、财务管理

财务管理是物业管理正常运营的'生命线'。物业公司和管理处应严格执行国家、广东省及汕头市有关物业管理的财务管理规定,依法建帐,依法管理,确保物业管理资金的良性运作。

(一)财务管理基本原则

1、实行'开放管理',定期向业主公布管理处财务收支报告,增强管理的透明度,接受业主的监督;

2、坚持'取之于民,用之于民'的基本原则。

(二)财务管理措施

设立财务管理机构,加强财务管理的职能。管理处设会计、出纳和收款员等专、兼职财务人员,负责管理处的财务管理工作。建立规范、透明的财务体系。

1、根据阳光海岸的实际情况,制定切实可行的财务管理制度,并严格执行。

2、公司本部对阳光海岸物业管理处的财务工作定期进行检查,每年定期对财务帐目进行审计。

3、管理处财务工作由管理处主任主管,凡涉及管理处资金使用的,除较大金额(500元以上)需报告公司领导外,一律由管理处主任签字审批后方可使用。

4、管理处每半年向广大业主公布一次收支帐目。

5、管理处于每年初制定当年的物业管理费预算报告,并提交公司审批,经批准后实施。

二、物业管理服务费

在物业管理经费收支上,将'取之于民,用之于民'作为物业管理服务费收支的基本原则。收入方面,坚决按合同中确定的价格及汕头市国土房管局、物价局等政府部门的定价标准执行;支出方面,以服从全体业主的利益为前提,坚持'事前预算,事后核算,量入为出,合理使用'的资金管理原则,并采取必要的增收节支措施,在降低管理成本、提高服务质量的同时,确保资金的合理使用,实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。

阳光海岸物业管理服务收费:

多层住宅:按建筑面积0.65元/平方米.月;

小高层住宅:按建筑面积加电梯运行费用:一层0.70元/平方米.月、二层0.75元/平方米.月、三层0.80元/平方米.月、四层1.05元/平方米.月,五层以上每层递增0.05元/平方米.月;

商铺:按建筑面积每月每平方米1.80 元;

写字楼:按建筑面积每月每平方米1.20元;

别墅:按叠合建筑面积1.40元/平方米.月;

因乙方原因的空置房按物业管理服务费和电梯运行费用全额收取;

车位管理费:60元/月.车位

三、物业管理服务费及代收代缴费用的收取

(一)管理处设置专职收款员,负责物业管理服务费及各项代收代缴费用的收取。对于部分在交费时间上有困难的业主,采取节假日照常办公、预约上门服务的形式,方便业主交费,提高费用收缴率。

(二)在费用收取方式上,管理处在接管初期采用人工收费和电脑划帐同步进行,力求尽量减少现金的收取,提高收款工作效率。

(三)对于极少数欠缴管理服务费用的业主或租户,采用电话催交、发催款通知单的形式进行催交,必要情况下管理处主任、客户主任进行上门拜访,敦促其交费。对于拒不交纳的,管理处可采取必要的法律手段作为催缴方式,以确保全体业主的利益。

第9篇小区物业管理保洁服务工作标准

小区物业管理服务工作标准

一、保洁工作标准

1、地面(室内所有公共区域的大理石、地砖):目视地面50公分长,无明显灰尘、污渍及杂物。

2、墙面(室内所有公共区域的墙面):用卫生纸擦拭80公分长,检查卫生纸无明显污渍。

3、楼梯(室内所有楼梯):抽查2-3层,无痰渍、烟头、香口胶、纸屑、垃圾及蜘蛛网。

4、玻璃及镜面(室内所有玻璃门、窗、墙、镜):抽查不同位置3-5处,每处抽查1平方米,质量达到无水渍、污渍、手印,洁净、明亮。

5、卫生间:墙面无水渍、污渍;地面无积水、烟头、纸屑、香口胶等;洗手盆无水渍、洁净;小便池无锈渍、烟头等;大便池无锈渍、不积大便、烟头等、无明显臭味。

6、室内外排水沟:抽查20米,无烟头、泥沙等垃圾物,无明显臭味。

7、明沟:抽查1-3米,不积泥沙、垃圾物等,畅通。

8、各类标牌、指示牌:抽查2-3个,用卫生纸擦拭无明显灰尘,光亮。

9、消防设备设施:抽查2-3个消防拴,无灰尘、垃圾及蜘蛛网。

10、垃圾桶、烟灰盅、栏杆:检查3-5个垃圾桶或烟灰盅,无痰渍、污渍、灰尘,保洁明亮;抽查10米栏杆无灰尘、污渍、光亮;抽查2-3部电梯外门,用卫生纸擦拭,明亮无明显灰尘、污渍。

11、广场:抽查50平方米,无烟头、果皮、纸屑等垃圾物,地面保洁卫生。

12、绿化带(池):抽查10盆花草,盆内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾物;抽查室外绿化带30平方米内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾物。

13、垃圾房:垃圾清运完后检查地面无垃圾;污水沟无垃圾、泥沙、积水;墙面与墙角无灰尘、无蜘蛛网;设备保洁、干净、光亮。

14、停车场:地面抽查30平方米,无垃圾;墙面与墙角无灰尘、蜘蛛网;抽查排水沟20米内无烟头、泥沙、垃圾物。

15、楼梯扶手:抽查2-3层楼梯扶手,用卫生纸擦拭,卫生纸无明显污渍。

第10篇 z城小区物业管理服务措施

名城小区物业管理服务措施

结合名城物业管理的难点、重点及管理思路,我们拟采取以下管理服务措施,以保证管理模式的实现及精品服务的供给:

一、导入iso9001质量管理体系

在名城物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行iso9001,以期在为业主提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。

二、结合自身优势,提升服务质量

名城物业管理成败的关键在于能否将自身优势与标的物的管理要求有效结合。我们将充分运用现代物业经营的管理模式以及行业成功运作的经验,有针对性地开展工作,了解客户需求,提供个性化服务和精品服务,对可能发生的问题进行前期预防,使管理处推出的各项管理服务措施更加切合业主的需要及物业管理行业相关政策法规。

三、建立素质优良的员工队伍

要实现管理方案中的各项承诺,最关键的在于员工的整体素质,人的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证物业用人机制的有效推行,通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力,通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。

四、建立'全方位式'的员工培训机制

在实践中,推出 '全方位式'的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。

五、提供个性化的装修套餐服务

随着人们生活品质的不断改进,使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。在名城的装修管理上,竭诚为业主提供完美的配套服务。拟通过公开招标的方式引入3-4家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻并向业主推荐,避免装修游击队日夜骚扰业主;同时,根据不同层次业主的需求,提供各类个性化的装修方案以供选择,实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外,根据个别业主的特殊要求,管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前,即提供装修申请及方案审核的服务,以解业主的后顾之忧。

六、构建'一站式'服务平台--客户服务中心

强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在名城的服务形式上,拟建立客户服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作,从而保证管理处对外形象的统一化。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽,业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心,由中心负责分类处理;而管理处所有需公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过管理服务中心的有效运作,第一,可保证管理处对外信息传播的口径统一化,第二,建立首问责任制,所有业主的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主;第三,客户服务中心24小时的工作时间将可保证业主的需求全天候地得到受理及满足。

第11篇住宅小区物业管理人员服务准则

住宅小区物业管理人员的服务准则

为了创建一个'安全、整洁、优美、便利'的文明小区为目标,以达到'管理无盲区、服务无缺陷、工作无差错、住户无怨言'的标准,特制订以下文明服务准则:

一、热爱本职工作,努力学习管理技术,提高管理水平,树立'住户至上,服务第一'的宗旨和全心全意为住户服务的思想。

二、上班时间穿戴整洁,配带工作卡,保持仪表端庄、精神饱满,不得在上班时间穿拖鞋,穿短裤或赤身赤脚,以及做不雅观的举动。

三、主动向来访客人问好,待人彬彬有礼,举止文雅,讲话清楚,用词准确,不含糊其词,不用不雅之词。

四、在工作中坚持原则、秉公办事、不拘私情,自觉汰制不正之风,严守法纪,不以权谋私。

五、遵守管理规章制度和岗位责任制度,精简办事程序,明确分工,各司其职、团结协作、互相配合,互相监督,保质保量完成本职工作,保证职责范围内的工作达标。

六、住户有无理言行时,应尽量容忍,耐心说服,晓之以理,动之以情,不以恶相待,更不允许与住户发生打斗行为。

七、认真热情地处理住户来信、来访。积极为他们排忧解难,对住户的投诉、批评、建议要及时进行调查处理或向上汇报,做到事事有着落,件件有回音。不能推诿、扯皮、推拖。

第12篇某某小区物业保安服务管理

某小区物业保安服务管理

严格按照行业标准和公司通过的iso9001-2000质量控制标准执行。针对小区特点,实施全天24小时保安巡视和值班制度。小区共设31名保安,其中,保安员30名,保安主管1名。小区保安主要维护小区公共秩序和安全。保安必须做到服装统一整齐、佩带标识鲜明,站立端正、文明礼貌。

1、人员组织

专职安全护卫人员,身体健康,责任心强,工作认真负责,体态良好,有吃苦奉献精神和甘当保姆的意识;

接受过安全护卫或相关训练,训练有素,掌握基本安全护卫技能,并定期进行安全防范学习,增强安全防范能力;

熟悉小区环境,熟悉物业管理及有关法律法规,能恰当的处理和应对小区护卫工作;思想品质好,作风正派,热爱安全护卫工作,无不良记录;

安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具;

当班时佩戴统一标志和执勤工号,穿戴统一制服,工具佩戴规范,仪容仪表规范整齐;

上岗时精神振作,举止应文明,姿态良好,大方、得体,精神振作,姿态良好,抬头挺胸,注意检查和保持仪表;在执勤时不吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋,不弯腰驼背,前倾后靠;

讲普通话,可以进行简单英语会话;

交接班制度完善,并有工作及交接班记录。

2、门卫

参照《门卫制度》执行。

各出入口24小时有值班看守,主出入口至少有2人驻守,其余出入口至少有一人值守;按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记,谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内,大件物品搬出实行登记,实施交通指挥交通疏导等工作。

3、巡逻

参照《小区保安人员巡逻检查制度》执行。

白天巡逻次数不少于6次,夜间巡逻次数不少于8次,重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻;每组巡逻人员不少于2人,并排或列队巡逻,规范整齐;及时发现和处理不安全隐患;接受业主(使用人)投诉和求助;回答用户的询问;在遇到突发事件时,及时报告警方与管理服务中心,必要时采取正当防卫,防止事态扩大,协助保护现场和证据;安全巡逻有记录有检查。

4、紧急事故反应

参照《突发事件处理制度》执行。

制定紧急事故处理预案,至少包括:火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等;

有紧急事件救护组织,并始终处于紧急事故反应状态;

书面描述紧急事故救护组织职责,并让每位成员了解,周期性地进行反应训练;

高层住宅按消防要求组织进行疏散演习;

对紧急事故做出快速、正确的反应;尽可能减少破坏和损失程度;

按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序,如:帮助恢复电力供应、抢救财产等。

5、其他防范措施

设有业主(使用人)求助与报警电话,24小时有人值守;

接到报警信号,确认后管理服务中心应立即派人赶往现场查看,予以恰当的紧急处理;

涉及人身安全处,设有明显标志并有防护措施;