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第1篇 住宅小区管理处经理工作职责-3
住宅小区管理处经理工作职责(三)
1、处理开发商、业主查询及用户重大投诉问题。
2、审定所有管理制度及检查制度的执行。
3、督促属下员工认真执行物业管理工作。
4、定期召开管理处例会,传送公司政策及拟定方针;研究解决各项管理问题。
5、负责建立建全档案制度。
6、建立招标制度,监督各承判商是否切实执行合约内的工作细则及表现,合约届满后,考虑续签合同或另行招标,批准认可承判商的名单(每年增删一次)。
7、审批、签发来往函件。
8. 决定管理人员和员工的聘用及解聘,考核所有管理员工的表现,决定有关员工的奖惩。
9. 向开发商及业主汇报工作情况。部门主管的考核工作。出席有关开发商和业主之间的联谊会议。决定员工的聘用及解聘,考核所有管理员工的表现,决定有关员工的奖惩。审查及签发物业每月的应收未收管理费细表及管理费月报表,报税表,决定追收欠缴款项。抽查物业之管理费及其他收支情况及作出改善。
第2篇 某住宅小区安全管理工作综述
住宅小区安全管理工作综述
安全管理工作在物业管理工作中占有举足轻重的地位,它是小区住户安居乐业的保证及整个社区稳定的基础。同时,良好的安全环境将能增强小区业主对物业管理企业的美誉度以及在社会公众中的信誉度,在同行业中建立企业的优势地位。
1、安全管理工作的服务的范围
安全管理工作是一项特殊的工作,既属于保卫工作,又属于一种特殊服务的范畴。作为安全管理员既有实施安全保障的责任,又有提供安全服务的义务,涵盖全面防范服务、重点区域安全服务、广泛的社区服务等方面的内容。
2、安全管理员的素质要求
一名合格的物业安全管理员首先应当具备良好的身体素质即力量素质、速度素质、灵敏素质、耐力素质等,同时还应当具备较好的心理素质,包括独立的个性、果断的性格、较强的自制力和敏锐的观察力。结合身体素质和心理素质来提高安全管理员的技能素质,技能素质涵盖了擒拿格斗技能、逻辑思维技能、分析判断技能等方面,从而保证安全管理工作的顺利开展。
3、安全管理员的职责和权限
1)有义务制止违法犯罪行为,对违法犯罪分子有协助抓捕并扭送有关部门的责任,但没有权力实施拘留、关押、搜查、审讯或没收财物、罚款等行为。
2)对发生在服务区域内的刑事案件或治安案件,有义务保护现场、保护证据、维持秩序、提供情况,但无勘察现场的权力。
3)在防范和打击犯罪活动时,安全管理员可以配备和使用非杀伤性防卫器械。
4)对违反治安管理条例行为人,安全管理员有权劝阻、制止和批评教育,但没有罚款、制裁等处罚的权力。
5)对违法分子不服从制止,甚至行凶、报复可采取正当防卫。
6)对携带和运送可疑物品,身带凶器形迹可疑的人员有权进行盘查、监视、报请当地有关部门处理,但无权侦察、扣押、搜查。
7)对出入服务区的人员、车辆及所携带、运载的物品,按规定进行询问及查验。
8)按照规定,有权制止未经许可的人员、车辆进入服务区。
4、安全管理中处理问题遵循原则和方法
安全管理工作应在履行职责、处理事务时遵循依法办事、执行政策、不徇私情、以理服人的原则。
对不同性质的问题采取不同的处理方法,一般性违反法规和管理制度的问题,可采取'可散不可聚,可解不可结,可缓不可急,可顺不可逆'方式处理,尽力劝解。
5、**项目的安全管理基本思路
**小区实行封闭式的安全管理,力求达到'服务规范,高效有序'的管理目标。'服务规范'是对安全管理员服务意识和服务行为的要求,强调**项目安全管理工作的服务性,并通过安全管理人员的招聘、培训和考核来保证效果;'高效有序'是对安全管理客观效果的要求,强调**项目的安全管理不仅是为小区业主提供安全保障服务,还必须保证**项目内部生活有序。合理的岗位设置、完善的工作流程、有效的人防技防措施是确保'高效有序'的基础。
为了建立一支'服务规范'的安全管理队伍,安全管理员的基本素质必须符合公司的相应要求(对安全人员的基本素质要求详见顾问书《人力资源管理册》)。
严格、科学的培训使合格的人员不断融入公司的团队中来,使公司的服务理念和行为规范得到有效保证。安全管理人员的培训除了常规的员工入职培训和强化培训外,还包括每周的班例会、计划科目的军事训练等。每季度应举行一次紧急集合或突发事件预案演练,使安全管理员保持高度的职业敏感和快速反应能力。
安全管理工作的监督考核由管理处经理予以全面监控和指导,安全主管负责安全管理工作的业务指导、检查、考核。安全班长负责班组日常业务的监督和落实。考核措施包括个人月度考核,安全主管对安全工作的月度检查和季度评估及夜间查岗等。
1)公共安全管理
公共安全管理是指物业管理企业为保障小区业主和物业使用人的生活和工作秩序所进行的一系列活动。公共安全管理通常包括防盗、防破坏、防流氓活动、防意外以及紧急事件处理等。但不含住户人身、财产保险保管责任;住户室内的消防、安全监控与巡视责任。
公共安全管理防范的对象主要是人为造成的事故和损失。其最终目的是避免所管辖区域内财物受损失、人身受伤害,保障公共区域内的秩序。
具体安全管理工作岗位的设置,按岗位所在位置定岗有固定岗、巡逻岗;按所穿的服装设有着装岗、便衣岗;巡逻岗按配备的交通工具设有徒步岗巡逻岗、自行车巡逻岗和摩托车巡逻岗。
2)消防管理
消防管理是**小区安全管理的重要组成部分,根据国家'预防为主,防消结合'的消防方针,**物业管理有限公司总经理作为**消防安全的第一责任人负责全面督导、组织消防工作的实施、培训、演习、检查,完善消防设施,组织和建立义务消防队,制订和实施灭火方案。
3)停车场管理
停车场管理是安全管理的又一重要方面,应建立车辆凭证出入制度、停车场巡逻检查制度,在条件具备时可通过相关智能化设备的使用,采取ic卡刷卡出入,配合车场监控设备的使用,实现无人化管理。
为了降低停车场的经营管理风险,应购买相关停车场公共责任保险,以规避物业公司经营风险。
4)出租屋及暂住人员管理
通过建立出租屋出租审批和登记制度,防止非法经营机构和三无人员进入小区,同时掌握暂住人员的变化和流动情况。
第3篇 某住宅小区前期物业管理工作内容
住宅小区前期物业管理工作内容
1、全面了解小区公共用电、用水量,及小区照明布线情况,是否分组布线(分组布线:就是小区同一条线路上公共照明采用两组线路控制,以便于在夜间不需要太多照明需求时,适当的关闭部分照明,常采用的布线方式为单、双数控制布线;公共用水:住宅物业的绿化面积一般较大,夏季日常灌溉用水量较大,江河边常采用就近取水,另一种方式是在小区适当的位置设置蓄水池,收集屋面水,通过水泵加压来供应绿化灌溉用水)。总之,物业公司要从节能降耗入手,做好小区日常运行开支控制;
2、小区的安全问题。有无陡坎、湖泊、江河或具有安全隐患的设施设备。如果说小区内存在上属隐患,物业公司必须建议发展商做好安全防范工作,理想的做法是放置安全提示牌,加装护栏,并在护栏内侧种植木瓜子树(带刺类植物),一定要确保万无一失,不可有侥幸心理;
3、前期物业管理,物业公司要将重点工作放到小区已完工遗留问题的处理上。交房前,物业公司要组织专业人员对发展商已完工项目进行试验收,要有鸡蛋里找骨头的精神,对业主负责,同时也是对发展商负责,尽最大可能在交房时业主找不出问题;
4、将试验收发现的问题上报给发展商工程部,有必要的话也上报给发展商行政部备案,并督促发展商工程部解决,要有钉子精神,要有不完成誓不罢休的架势,当然,对事实客观成在且不属于质量方面的问题,物业公司相关人员必须具备说服业主的理由;
5、在小区内加强物业管理条例及相关法律的宣传,让购房业主更多的了解物业管理知识、什么是物业管理业主应该怎么做具有什么权利、责任和义务为以后物业管理工作的开展垫定基础;
6、利用小区业主装修资源,出租小区部分位置,收取一定的租赁费,收费标准不限,当然能收得越多越好。
