前期介入物业管理顾问工作内容
合作期限:由签约之日起至h侨海景城一期入伙之日前二个月
结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议,为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础,同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。
(一)由顾问团对项目进行实地考察,通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图(包括土建和各类机电设备的)、项目模型等资料,了解项目的规划意图、设计内容和规范,确定项目档次,协助管理商对管理档次进行定位。
(二)根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验,从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议,使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要,又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。
1、考查整体工程进度,协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案;
2、建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否满足物业管理的需求;
3、设备机房的环境、::通风是否满足要求;
4、对住户室外空调机位置确定,冷凝水的排放处理等问题的建议;
5、根据清洁管理经验及物业规划要求,提出垃圾房的建造位置和建造价格建议;
6、管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;
7、在不增加发展商总投资的情况下,为配合国际环保理念的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提出建议;
8、在空调工程施工前,根据设计图纸从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议;在空调设施安装时,为便于以后维修管理,对需改变安装位置和工艺的地方提出建议;
9、对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议,并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解,结合项目本身的市场定位,为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议,以供参考选择。
10、从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议;
11、根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等),提出纠正及修改建议;
12、给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面,提供修改意见;
13、根据物业所在地的气候特点,审查植物设计图纸,选择因地制宜的环境绿化植物,使其既美观又方便长期养护,对不利于以后物业管理的问题提出调整建议;
14、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议;
15、根据公共部位建筑材料的选用情况,提供保洁标准和程序建议;
16、对建筑外墙的选材和设计提供专业建议,以方便外墙清洗,使之保持长久的美观;
17、根据地方物业管理法规、政策及z海物业长期以来的物管经验对管理商的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议;
18、根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等,对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议;
19、对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。针对项目的市场定位,::准确推测准业主层次,从实用性上建议会所适合经营的项目,在此基础上进一步建议哪些项目可收费,哪些项目不宜收费,其原则在于先聚人气,进而达到既创造社会效益又有一定经济收益的目的。
(三)从业主/住户使用的角度
,提出专业建议:如从居家生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施;如从业主使用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的,以方便业主装修及使用,减少将来物管的难度。
(四)从智能化的角度,提出专业建议:
1、考察整体工程进度,提出智能化工程的阶段性实施进度计划;
2、针对发展商对智能化工程的要求,对原智能化设计提出合理化建议,并根据当前市场情况,提出增加智能化功能的建议;
3、根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案,方案要求功能完善、先进,设计合理、实用;
4、协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,并对智能化设备的选型提出建议。
(五)从环保的角度,提出专业建议:
1、根据顾问商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议;
2、对物业内商场(商铺)、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议;
3、根据会所增设的项目及物业配套设施,从节能和环保的角度,提出建议。
(六)从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益:
1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等;
2、公共部分装修材料的选用;
3、在空调设备安装前,对设备的适用情况和选型提供咨询;在空调设备安装时,对空调设施的安装提供咨询;
4、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格;
5、在满足消防规范的前提下,提供最新的设备技术或施工方法;协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商;
6、根据管理商要求,提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、施工等的成功经验;
7、根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询;
8、解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本;
(七)在施工过程中,协助发展商监督各专业工程的进展情况,尽力提高工程施工质量,确保工程按计划完工,同时可以降低日后物业设备管理难度。
(八)指导发展商监督各专业设备安装和调试工作,确保工程质量。
(九)指导发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作,对不合格处提出整改意见,由发展商责成有关施工单位进行整改,然后进行复验,最后协助收集验收报告。
(十)根据物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策,指导发展商制订物业管理收费标准。
(十一)从创优的角度,根据各级优秀物业管理小区的考核评比标准,提出专业改进建议。
