物业设施设备管理工作程序
1.0目的
通过对设施设备(以下统称设备)的管理控制,保证管理过程有能力满足服务的要求。
2.0适用范围
本程序适用于管理处所有设备的管理控制
3.0主要职责和权限
3.1工程维修部负责管理区域内设备设施的运行管理、维修及保养工作。
4.0程序内容
4.1设备的分类、编号
管理处将设备分为六大类:强电、弱电、消防、给排水、电梯、公司设备,按对物业服务的影响程度,将设备分成三个级别:
ⅰ级设备--对服务有直接影响;
ⅱ级设备--ⅰ级设备的附属设备;
ⅲ级设备--对服务无直接影响。
各类设备编号原则如下:
jyht--□□□□□□□ □
设备级别(ⅰ、ⅱ、ⅲ)
设备流水号(000~999)
各系统代号(00~99)
专业代号
表示**豪廷
注①:专业代号:
qd-强电dt-电梯rd-弱电*f-消防
gp-给排水 gs-公司设备
②各专业分系统代号分配:
qd:00~09rd:10-19gp:20~29
dt:30~39*f:40~49gs:50~59
qd:00-供配电02-普通照明03-动力箱
rd:10-有线电视catv 11-无线对讲
12-通信系统13-闭路监控
14-车辆管理系统15-楼宇自控系统
gp:20-生活给排水系统21-排水及排污系统22-喷泉系统
dt:30-电梯
*f:40-火灾报警系统41-硬线联动系统42-干粉灭火系统
43-防火卷帘门44-疏散指示与事故照明45-消防水系统
46-防排烟系统47-泡沫灭火系统
gs:50-公司办公自动化系统51-工具设备
4.2设备的配置、验收、建档
4.2.1配置
工程维修部须对所有设备状况足够了解,同时根据物业服务需求和实际工作情况提出设备申购计划。
4.2.2验收
工程维修部负责对设备的验收,经验收合格的设备方可接管投入使用。
4.2.3建档
2万元以下的设备应登记在《设备明细表》中,作为设备管理台帐;对2万元以上的设备除登记在《设备明细表》中外,还应填制《设备卡》2份,一份悬挂于设备上,另一份保留在维修部存档(维修部存档的设备卡应包括大修记录,悬挂于设备上,不包括检修内容)。
4.3设备的使用管理
4.3.1《维修部工作手册》的编制
维修部负责编制ⅰ、ⅱ级设备的管理工作规程,其中应包括设备的操作、安全操作规程等要求。ⅲ级设备由使用人参照其设备的使用说明书操作,或由维修部对操作人员进行必要的培训,ⅲ级设备的操作人员负责每日对设备进行的清洁、润滑、更换易损易耗件。
4.4设备运行和检查
4.4.1设备运行
维修部人员根据《维修部工作手册》进行设备操作,并根据运行情况填写操作表格;
4.4.2设备巡查
维修部根据《维修部工作手册》对供配电、弱电、给排水系统等进行巡查,并填写下列表格:
1)《供配电设备巡查记录》
2)《弱电系统巡查记录表》
3)《电梯运行巡查记录表》
4)《给排水设备设施巡查记录表》
对于委外维护保养的设备应在《分包合同》中注明维护保养的内容,工作检查标准、频次等要求,由维修部编制相关工作规程,并据此对供方的工作进行检查、监督,并填写下列表格:
1)《电梯维护保养记录》
2)《消防系统维护保养检查记录》
4.5设备的维护保养
4.5.1设备维护保养工作规程的编制
维修部负责编制ⅰ、ⅱ级设备的维护保养工作规程,其中应包括保养项目、保养频次、保养时间、保养内容等。
4.5.2日常维护
维修部操作人员负责按照《维修部工作手册》的要求,对设备进行日常维护保养,并填写《设备设施保养记录》
。
4.5.3定期维护保养
1)定期维护保养计划的制定
维修部负责在每年12月编制下年度《设备年度维护保养计划》。在每月的下旬编制下月的《设备月度维护保养计划》,以据此安排维护保养工作。
2) 定期维护保养的实施
维修部根据《设备月度维护保养计划》和《维修部工作手册书》实施设备的定期维护保养工作,保养人员根据维护保养情况填写。
a、《设备设施保养记录》
b、《供配电设备(设施)保养记录表》
4.6设备的维修
4.6.1设备自行维修
当设备不能正常运行、操作人员无力维修时,维修部应组织专业人员进行检查维修,并根据维修情况填写《设备设施维修记录》。设备大修还应填写在工程维修部保存的设备卡中。
4.6.2设备委外维修
当设备故障超出维修部现有维修能力时,维修部填写《设备外委维修申请单》报管理处审核、公司批准后,选择合格供方实施委外维修。
4.7应急处理
维修部负责对各系统建立《机电设备系统应急处理方案》,以满足在设备出现故障或紧急情况下,能尽快排除故障,减少损失,使广大业户满意。
4.8设备(系统)的更新改造、报废
当设备系统不能满足服务运作需要时,维修部应根据《维修部工作手册》要求实施技改。设备选型、费用估算、实施计划安排等方面的内容,报管理处审核、公司审批后执行。
当设备无法维修或维修成本太高、不经济时,由维修部填写《报废单》报管理处审核、公司审批后作报废处理。
4.9质量记录的保存
工程部负责按照《文件控制程序》、《操作记录控制程序》的要求保存与设备管理有关的记录。
5.0支持文件
5.1《维修部工作手册》
5.2《设备年度维护保养计划》
5.3《机电设备系统应急处理方案》
5.4《设备月::度维护保养计划》
5.5《分包合同》(供方提供)
6.0质量记录
6.1《设备明细表》
6.2《设备卡》
6.3《设备(设施)维修记录》
6.4《设备(设施)保养记录》
6.5《供配电设备巡查表》
6.6《供配电设备(设施)保养记录表》
6.7《弱电系统巡查记录表》
6.8《中控室系统运行维修记录表》
6.9《消防系统维护保养检查记录》
6.10《给排水设备(设施)巡查记录》
6.11《设备对外委托维修申请单》
6.12《电梯保养检查评定记录表》
6.13《电梯运行巡查记录表》
6.14《供方服务质量检查表》
6.15《报废单
