第1篇 某某物业管理处各部门主要工作范围
某物业管理处各部门主要工作范围
(1)管理处经理、副经理:是日常工作的指挥者,同时又是监督检查者,各项指令下达后,策划、安排和执行机构即开始动作,执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构,供经理、副经理作出校正、判断、总结,在整个运作过程中,经理、副经理还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题,并加以纠正,做到有布署、有检查、有总结,从而保证管理的有效性。
(2)综合管理部
--按iso9000要求对文件及各项质量记录进行管理。
--负责对业主(住户)进行意见调查和对调查结果进行分析。
--对纠正和预防措施报告进行有效验证。
--负责业主(住户)投诉、用户意见、新闻媒体、上级主管部门信息的收集、记录、归纳、统计、分析并及时传递,为决策者、管理人员、质量分析提供依据。
--负责与公司各有关职能部门的信息传递。
--充分利用现代化管理手段获得信息并整理利用。
--负责对外接待工作。
--负责处理行政、总务的管理工作。
--负责收取各项费用收取与帐务公布。
--负责材料采购、验收入库、领料及库房管理工作。
--负责管理处档案资料的管理工作。
--制定社区文化活动计划,丰富业主(住户)的文化生活。
--按计划组织有业主(住户)参加的大型社区文娱、体育活动,致力营造健康向上、个性鲜明的社区文化。
--负责开展管理处宣传教育工作和公益、精神文明活动。
--负责文化设施、场所的管理工作。
--组织开展便民服务。
(3)工程部
--负责工程监督、验收工作。
--负责各设备系统的安全运行、维护,并做好运行维护记录。
--负责设备及设备房的清洁卫生。
--负责处理设备设施的突发事故。
--配合供电公司、自来水公司、电话公司、有线电视台等业务单位的维修检查工作。
--负责对房屋建筑、设备设施的科学养护,保证房屋完好。
--根据业主(住户)报修要求,及时进行维修,保证质量。
--负责监控中心的24小时值班,发现异常情况迅速报告值班领导。
(4)环境管理部
--负责辖区内的清洁卫生。
--做好 '四害'的消杀工作与白蚁防治工作。
--负责将楼内的垃圾清运到中转站并监督环卫部门及时清运。
--负责所辖物业内绿化的养护管理、造型与修剪。
--按iso9000质量管理体系对绿化工作进行质量监督。
--保证绿化设备设施完好,水源有保障。
(5)安全管理部
--负责大厦安全管理工作计划的制订并实施。
--负责各楼层的保卫巡视、巡更,按巡逻路线图和时间实行24小时巡查值班制度。
--控制来访人员,按规定程序办理来访手续。
--维护大厦公共秩序。
--负责维持车辆进出秩序,做好车辆出入记录。
--负责制订突发事件应急方案及预防措施。
--协助公安、武警、派出所做好治安保卫工作。
--负责大厦内消防监督管理。
--参加义务劳动与便民服务活动。
第2篇 z物业区域配电室安全工作管理规定
配电室安全工作管理规定
一、安全管理
a.电气工作人员必须贯彻'安全第一预防为主'的方针,坚持'保人身、保电网、保设备'的原则,切实保证安全生产和安全运行,安全用电。
b.安全生产,人人有责。用电单位应设置专职或兼职的安全管理机构,组织好本单位电气安全生产,各级领导应重视电气工作人员对规程的学习和培训工作。并应按规定的内容,定期进行检查和考试。
c.任何工作人员发现有违反本规程,并足以危机人身和设备时,应立即制止。对认真遵守规程,防止事故发生者,应给予表扬和奖励。对违反本规定者,应认真分析,加强教育,分别情况严肃处理。对违反本规定造成严重事故的直接责任人,应按情节轻重,予以处分。
d.各用电单位如发生由本单位原因造成供电系统停电事故,以及本单位重要电气设备(如变压器、断路器等)事故和人身触电伤亡事故,应立即报告供电部门及有关单位。事后应填写正式事故报告,保送供电部门用电管理单位。
e.发生事故后,应立即组织有关专业人员认真调查,分析事故必须实事求是,尊重科学,严肃认真。要做到'事故原因不清楚不放过,事故责任者和应受教育者没有受到教育不放过、没有采取防范措施不放过'的三不放过原则。
f.各用电单位除认真执行本规程外,可根据具体情况制定补充条文一并执行。
二、现场电气工作人员必须具备的条件
a.经医师鉴定无妨碍从事电气工作的病历。
b.熟悉本规程,具备必要的电气知识,且按其工种、岗位熟悉有关电气设备知识,并经考试取得合格证。
c.掌握紧急救护法。
d.在用户受送电装置上作业的工作人员必须经电力管理部门审核合格,取得电力管理部门颁发的《电工进网作业许可证》
三、电气作业基本安全措施
a.按安全管理要求电气设备的电压分类
本规程中按安全管理要求电气设备的电压分为:
高压:指电气设备对地电压在250v以上者;
低压:指电气设备对地电压在250v及以下者;
b.按停电类别在电气设备上工作分类
运用中的高压电气设备的绝缘部分应视为带电体,不可触摸。停电的电气设备在为装设电线前应视为带电设备。
在运用中的高压电气设备上工作,根据所需采取的安全措施,分为三大类。
(a)全部停电的工作,系指室内高压设备,包括架空引入线、电缆进入线及与引入线直接连接的室外高压设备全部停电、通至邻接带电设备室的门全部闭锁。
(b)部分停电的工作,系指室内高压设备部分停电,或室内虽全部停电,而通至邻接设备室的门并未全部闭锁。线路工作系指双回线架空线一回路停电或不同电压的线路同杆架设时,其中一层线路不停电。
c.不停电的工作,系指下列情况:
(a)工作本身不需要停电或不存在偶然触及导电部分的可能性;
(b)许可在带电设备外露可导电部分上进行的工作。
d.在高压设备上工作,必须遵守下列各项
(a)填写工作票或口头、电话命令;
(b)至少应有两人在一起工作;
(c)完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。
e.在电气设备上工作保证安全的组织措施
(a)工作票制度;
(b)工作交底制度;
(c)工作许可制度;
(d)工作监护制度;
(e)工作间断和工作转移制度;
(f)工作终结和送电制度。
f.在电气设备上工作保证安全的技术措施
(a)停电;
(b)验电;
(c)装设接地线;
(d)悬挂标示牌和装设遮拦。
第3篇 某物业社区文化活动管理工作程序
物业社区文化活动管理工作程序
1 目的
寓教育于社区文化活动之中,创建高品位的人文环境。
2 适用范围
适用于客服部组织开展的各类社区文化活动。
3 职责
3.1 客服经理负责编制社区文化活动计划,并具体组织实施;
3.2 总经理负责审核,批准社区文化活动计划;
3.3 其他部门员工配合社区文化活动的顺利开展。
4 工作程序
4.1 较大型社区文化活动
4.1.1 客服经理在每次较大型的社区文化活动开展前,应拟定活动的实施计划,并报公司领导批准;
4.1.2 客服经理根据上级审批意见制定活动的具体方案;
4.1.3 客服经理应组织协调各部门完成活动的前期准备工作,并向业户/使用人及有关单位发出活动通知;
4.1.4 活动进行时,客服部工作人员应注意安全防范工作,防止意外事故的发生;
4.1.5 管理人员在活动结束后应及时清理现场;
4.1.6 活动完成后,客服部应及时填写《社区文化活动记录表》对活动进行总结。
4.2 常设性的社区文化活动
客服部按规定时间开放社区文化活动中心,并设专人管理,以丰富业户的日常文化生活。
5 流程图(略)
第4篇 物业区公共场地使用管理工作程序
物业辖区公共场地使用管理工作程序
1 目的
维护业户/使用人利益,保障公共场地规范、合理使用。
2 适用范围
适用于辖区内公共场地的使用管理。
3 职责
3.1 客服部负责巡查、纠正公共场地不规范使用现象。
3.2 客服助理、保安员负责对楼道、屋面、门岗、等处不规范使用现象进
行巡查、纠正,并及时向客服部汇报。
3.3 管理公司其他人员在发现公共场地不规范使用现象时,均有责任制止或向有关人员报告。
4 工作程序
4.1 客服部
4.1.1 客服部在日常工作时应注意检查业户/使用人有无未经客服部批准私自使用辖区内的公共场地及在窗外和玻璃上悬挂、张贴招牌及广告的情况出现。
4.1.2 在业户/使用人有特殊情况需占用或使用公共场地时,客服部应请业户/使用人写出书面申请,在不违反《消防安全管理条例》和物业的美观整齐的前提下根据'有偿使用'的原则,对相应公共场地实行统一规划,有偿使用,同时在《公用场地使用登记表》相应栏目中做好记录。
4.1.3 对违反公共场地使用规定的,损坏公共场地设施、设备者,物业管理部除责令其拆除、撤销违章物品、修补破损部位并恢复原状外,还应根据有关规定作出相应处罚。
4.1.4 客服部在日常工作中应注意检查公用场地清洁卫生,对于乱涂、乱画、乱贴等现象应及时制止并根据有关规定作出处理。
4.2保安员及管理公司其他工作人员均有责任对公共场所不规范使用现象进行制止和纠正。
5 流程图(略)
第5篇 物业服务中心交楼工作管理规定
为明确交楼流程及各种工作程序,使相关部门互相配合,保障交楼工作的顺利进行,特制定本规定。
第一章总则
第一条本规定适用于服务中心、工程部及相关部门;
第二条服务中心主要负责交楼资料和物品的准备;交楼筹备方案的拟定,经公司领导审批后报相关部门具体实施;交楼现场的布置;为新业主办理收楼手续;带领新业主进行房屋的验收手续,并抄录水电表的底数;整理新业主的收楼资料,并输入电脑生成物业管理费等工作;
第三条督导室主要负责新业主收楼资料的存档及查询工作。
第四条工程部主要负责的工作:
1)物业前期介入,验收房屋的工程质量;
2)设计单位、施工单位和监理单位一同进行房屋的接管验收工作;
3)与施工单位进行房间钥匙的交接;
4)带领新业主进行房屋的验收手续,并抄录水电表的底数。
第五条环卫部主要负责新交楼宇公共区域的清洁卫生及交楼现场的保洁工作。
第六条保安部主要负责交楼现场的保安治安工作及园区车辆出入的管理。
第七条办公室主要负责为交楼人员提供后勤保障工作。
第二章交楼准备工作
第八条服务中心根据集团公司销售部提供的新楼宇交楼时间,提前20天出台《交楼筹备方案》,主要确定交楼时间、地点、人员配备、各部门相关人员的工作职责和工作要求。
第九条服务中心须根据《交楼筹备方案》的内容准备交楼所需的各项资料及物品,主要包括:
1)服务中心负责填写采购计划并催办办公室准备交楼所需办公用品。并填写业主档案袋;
2)督导室负责与集团销售部联系,拷贝新收楼的业主资料,以便进行业主身份的核查与审查;
3)督导室负责打印《业主钥匙签收本》、《银行帐号登记本》等交楼所需相关资料;
4)服务中心须对《住户手册》、《住户档案表》、《楼房交接验收表》等,根据新交楼的总户数进行盘点。如数量不够,须及时填写采购计划进行申购和印刷;
5)服务中心须准备《物业公司简介》、《金碧花园简介》、《金碧花园配套设施简介》等宣传材料。
第十条工程部须提前1个月进行物业接管验收的前期介入工作,记录工程质量问题,及时反馈施工单位和装修单位进行整改,并将记录及整改情况上报公司领导。
第十一条工程部在交楼前3天与施工单位交接房间钥匙,后与服务中心进行交接。交接时应登记条数,并挂于钥匙板上。钥匙与房号须一一对应。
第十二条服务中心在接到钥匙后,须抽样核查所交钥匙是否与房号吻合,是否能够打开房间大门。如有钥匙与房间不符的,须及时知会维修中心。维修中心及时与施工单位联系处理,确保钥匙的准确性。
第十三条服务中心设专人负责交楼现场的布置工作,落实现场物品的摆放与宣传物品的悬挂位置,交楼现场主要设集团财务与销售处、现场咨询处、交楼处、业主填表处、家政服务及房屋中介等。保安部应配合服务中心做好物品的搬运及摆放工作。环卫部负责在现场摆放花草盆景,并将现场打扫干净。办公室负责落实饮水机等后勤设备。
第十四条服务中心应安排专人负责办理收楼手续各项环节的工作,做到分工明确,责任到人。
第三章交楼工作程序
第十五条业主办理收楼手续应首先到现场设置的财务和销售处开单交款,凭《准予入通知书》到物业公司办理收楼手续。一般情况下,没有《准予入住通知书》的业主不予办理手续,也不可验收房屋。
第十六条服务中心负责为业主办理收楼手续。业主须出示身份证原件及复印件,填写《住户档案表》、《住户手册》之业主公约存根,登记银行帐号或现场办理委托划帐手续。委托收楼的,还须提供《业主委托书》、委托人及被委托人的身份证及复印件。
第十七条收楼资料备齐后,为业主办理房间钥匙的交接手续。业主须在《钥匙签收本》上签名,并注明领取的条数和时间,然后由物业助理或者维修技工陪同业主前往验收房屋。
第十八条物业助理或维修技工陪同业主验收房屋时,须认真填写《楼房交接验收表》上准确记录业主所发现的房屋质量问题。验收完毕,抄录水电表底数,将水电及门窗完全关闭。验收人和业主须在《楼房交接验收表》上签字确认,并注明时间,必要时,业主可留下保修钥匙,验楼人员须在《楼房交接验收表》上予以注明。《楼房交接验收表》第一联存入业主档案中,第二联交工程维修部跟进保修,第三联交业主。
第十九条如业主对房屋质量或设计存在不满,拒绝接收房屋,验楼人员须将全部钥匙收回,并在《拒收楼房号一览表》上予以注明。拒收楼户经服务中心经理审核确认后,暂时不予收取物业管理费。拒收楼户的管理费收取具体参见《物业管理费收缴管理规定》的相关规定。
第二十条每天收楼工作完成后,应将《楼房交接验收表》的第一联与收楼档案装订在一起,作为完整的业主资料存档,并统计交楼的总户数,由楼管主管负责制作《交楼日报表》,经部门经理审核后于次日呈报公司领导。
第二十一条服务中心每天统计保修钥匙的房号及条数,整理后交工程维修部签收。
第二十二条交楼过程中,物业公司工作人员应向业主宣传园区的各项管理规定及物业管理法规政策,保持良好的服务意识,争取与业主交朋友,树立物业公司良好的企业形象。
第四章收楼后的工作
第二十三条收楼结束,由保安部负责清场工作,服务中心负责保管交楼中的可再使用物品。
第二十四条服务中心负责跟进保修工作,保修工作应及时避免业主的强烈投诉。
第二十五条对于拒收楼户,服务中心设专人负责跟催工程维修部的保修工作,一旦保修工作完成,应及时通知业主前来进行第二次验收。
第五章附则
第二十六条本管理规定自下发之日起实施。
第二十七条本管理规定由服务中心负责解释
第6篇 太阳城物业管理前期介入筹备工作计划
*确定物业管理费收费标准
顺驰物业根据以往的物业管理经验,针对项目实际情况,以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算,为顺驰水蓝确定物业管理收费标准提供依据。一旦顺驰水蓝确定收费标准后,顺驰物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系,确保在最快的时间内,通过申报审批程序,并最终获得批准。
*安排和招聘管理人员
顺驰物业可抽调在武汉和天津物业分公司的部分骨干到项目任职,只需从荆州本地招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工,均在顺驰物业工作了一段时间,因此,在最快的时间内建立物业管理中心的管理架构,熟悉顺驰物业和顺驰水蓝的管理要求,可迅速开展物业管理工作,并达到较高的管理水平。
*完成物业管理人员入职培训
顺驰物业将根据首期入住小区的户数,制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后,顺驰物业利用各种培训手段,对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训;对不同的专业人员,进行岗位技能培训,使每位员工迅速熟悉顺驰物业的企业文化及具备必须的物业管理知识,确保员工的素质能够满足客户的要求。
*准确各种物品和装备
顺驰物业按顺驰水蓝批准的物业管理启动预算,购置各种物业管理所需的物资装备,以保证物业管理处的正常运作,购置工作包括:购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外,顺驰物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件,以随时保持与总部的联系。
*参与设备调试和验收
顺驰物业将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员,参与设备设施的调试验收,熟悉物业内的建筑情况和设备配置,检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程,协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度,为顺利验收和接管做好各项准备工作。
*提供施工现场安保服务
施工临近竣工阶段,工地现场施工单位多、人员杂,顺驰物业将根据顺驰水蓝的要求,在最短的时间内调配和招聘安保人员进场,协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度,减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。
*确保物业管理各种方案
顺驰物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况,制定一系列适合太阳城的物业管理方案,使管理人员上岗后,能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括:《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。
*制订物业管理的各项规章制度
顺驰物业将根据物业的实际情况,结合国家和有关物业法规,提供合适的管理公约文本,供顺驰水蓝制订正式的《物业管理公约》。顺驰物业将结合《物业管理公约》,制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业;部分需要装帧在镜框内上墙,部分留存物业管理处遵照执行。
*完成物业保险工作
对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式,可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度,使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中,顺驰物业利用以往经验,将通过市场公开招标方式,办妥财产一切险和公众责任险。
第7篇 小区物业管理保洁服务工作标准
小区物业管理服务工作标准
一、保洁工作标准
1、地面(室内所有公共区域的大理石、地砖):目视地面50公分长,无明显灰尘、污渍及杂物。
2、墙面(室内所有公共区域的墙面):用卫生纸擦拭80公分长,检查卫生纸无明显污渍。
3、楼梯(室内所有楼梯):抽查2-3层,无痰渍、烟头、香口胶、纸屑、垃圾及蜘蛛网。
4、玻璃及镜面(室内所有玻璃门、窗、墙、镜):抽查不同位置3-5处,每处抽查1平方米,质量达到无水渍、污渍、手印,洁净、明亮。
5、卫生间:墙面无水渍、污渍;地面无积水、烟头、纸屑、香口胶等;洗手盆无水渍、洁净;小便池无锈渍、烟头等;大便池无锈渍、不积大便、烟头等、无明显臭味。
6、室内外排水沟:抽查20米,无烟头、泥沙等垃圾物,无明显臭味。
7、明沟:抽查1-3米,不积泥沙、垃圾物等,畅通。
8、各类标牌、指示牌:抽查2-3个,用卫生纸擦拭无明显灰尘,光亮。
9、消防设备设施:抽查2-3个消防拴,无灰尘、垃圾及蜘蛛网。
10、垃圾桶、烟灰盅、栏杆:检查3-5个垃圾桶或烟灰盅,无痰渍、污渍、灰尘,保洁明亮;抽查10米栏杆无灰尘、污渍、光亮;抽查2-3部电梯外门,用卫生纸擦拭,明亮无明显灰尘、污渍。
11、广场:抽查50平方米,无烟头、果皮、纸屑等垃圾物,地面保洁卫生。
12、绿化带(池):抽查10盆花草,盆内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾物;抽查室外绿化带30平方米内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾物。
13、垃圾房:垃圾清运完后检查地面无垃圾;污水沟无垃圾、泥沙、积水;墙面与墙角无灰尘、无蜘蛛网;设备保洁、干净、光亮。
14、停车场:地面抽查30平方米,无垃圾;墙面与墙角无灰尘、蜘蛛网;抽查排水沟20米内无烟头、泥沙、垃圾物。
15、楼梯扶手:抽查2-3层楼梯扶手,用卫生纸擦拭,卫生纸无明显污渍。
第8篇 z物业巡逻管理员工作职责
物业巡逻管理员工作职责
1. 保持高度警惕性,预防突发性,危害性事故及责任事故的发生,确保苑区的全面安全。
2. 按管理部布置的规定路线方式和时间进行巡逻。
3. 熟悉苑区的设施设备安置情况,负责检查所经路线的消防设施及苑区设施非正常情况,详细情况记录在专用巡逻记录簿上。
4. 对苑区公共区域:如水、电表房,会所等进行检查,确保并无贼人匿藏,对进入苑区可疑人员布控,并及时报告高级管理员和管理处。
5. 巡逻时应注意随时将消防防火门开关,对故障或损坏情况报告高级管理员。
6. 确保苑区内所有门、闸或特定地点按指示的程序锁妥。
7. 确认所有锁,挂锁及锁具安全完整无缺。
8. 在特定时间内发现单元内,闸无锁好,应立即通知有关公司或住户以确定是人为疏忽或遭人盗窃。
9. 巡视大厦各主要防线,包括外围、天台、花园、平台及低层客户等是否安全几关闭妥当,以防贼人非法进入或有邻近苑区攀爬入内。
10. 留意通道之灯光是否之够或需要调换,更换修理。
11. 如发现任何在苑区内留连或举动可疑的人,应立即加以盘问,并立即汇报高级管理员及管理处。
12.认真接待客户投诉,并立即把处理结果上报高级管理员和管理处。
13.积极认真地帮助住户解决各种困难,并向高级管理员报告。
第9篇 某物业管理公司文书工作管理规定
物业管理公司文书工作管理规定
为了使公司的文书管理工作更加制度化、标准化、规范化,保证档文件和资料的完整齐全,防止遗失泄密,特制定本规定。
一、主题内容与适用范围:
1、本规定明确了文书的收发、用印、传递、催办、立卷、档和查阅等管理办法。
2、本规定适用于公司的日常文书档案处理工作,也适用于公司各部门兼职文书员的工作。
二、收文:
1、凡属公司种类收文,统一由行政人事部指定文书员签收、拆封,并及时、准确做好收文登记。凡属公司领导亲收的公文,公司领导应将来文编号及到文日期通知行政人事部指定文书员予以登记。
2、收文登记时,必须填写收文一式二份(见附件一、附件二),第一联与来文联在一起,第二联作签收及行政人事部留底。
3、凡收文登记的文件,必须经有关领导批示方可发阅。做到当天收文当天登记,当天送主管领导批阅,并按批示处理。
4、凡属急件必须及时送主管领导批阅,并按批示迅速处理。
5、凡外出开会或托人带回的文件,为防止文件耽搁、遗失或泄密,必须立即交行政人事部做好登记手续后方可阅办。
7、文件办妥后,应按部门案卷档。
三、发文:
1、凡以公司名义发出的正式文件(内部或外发),必须到行政人事部办理发文手,并分别按照公司发文文本的格式打印(文本格式见附件三、附件四),经登记、编号后方可发出,底稿与发文副本放在一起档。
2、凡公司报送上级的报告、汇报、计划、总结等文件,必须到行政人事部办理发文手,并按照公司发文文本的格式打印(文本格式见附件三),经统一登记、编号后方可发出,底稿与发文副本放在一起档。
3、文件拟稿要按发文稿(见附件五)的拟制程序进行:一般应由主要经办部门拟稿,由拟稿人署名、该主办部门负责人核稿签字、行政人事部审稿,然后由行政人事部送公司领导签发。需经几个部门协办或认可的文稿,在主办部门负责人签字后,应由主办部门送协办部门会签,然后由主办部门送行政人事部审稿,再由行政人事部送公司领导签发。
4、凡以一般函发文,须经发文部门主管领导同意或授权,并按照公司标准函文本的格式打印(文本格式见附件六),由行政人事部登记、编号后发出。函文必须留底备查,留底稿上应有发文部门负责人的签字。
5、对来信、来函应作好登记,经领导阅批后转递有关部门办理。复信、复函与来信、来函放在一起,办妥后档。
6、凡以公司名义张贴、通告通知、规章制度等均需拟稿,经公司领导同意或签发后方可张贴,并作好登记、编号,底稿与张贴件放在一起档。
7、凡在公司内部印发资料,必须经部门负责人在底稿上签字同意,到行政人事部填写文函打印申请(见附件七),办理文印委托手,经核准后方可印发,并在行政人事部留底档一份(底稿加打印件)。
8、一切应属档的文件,文稿若是书写件,应用钢笔或毛笔书写,不可用铅笔、圆珠笔或彩色水笔书写。文稿须清晰整洁,标点符号准确。若文稿修改较多,造成稿面不清,抄出清稿,以审稿、校对和档。
四、用印:
1、凡公司发文用印,必须与原稿核对,如有错漏,需更正后方可盖章。
2、凡属业务常规报表之外的上报材料、报表等需盖部门公章或公司公章时,必须经部门负责人或(分管)公司领导的同意后,方可盖章。
3、公司行政介绍信由行政人事部统一签发,介绍信及印章由专人保管、开具、监印。签发介绍信应符合国家有关政策及上级有关规定,并在职权范围内。
4、开具介绍信须经部门或公司领导同意,介绍信上必须写明办理的具体事项,不得以“联系工作”、“购物”等含糊笼统的字名表示。
5、禁止在空白纸张或空白介绍信上盖章。
6、介绍信有效期市内一般为三天,市外一般为七至十天。介绍信存根记载和正文要一致,在介绍信存根上必须标明签发人。介绍信存根由行政人事部档备查。
7、员工需公司证明其私人事由,如确有需要,应经部门负责人审核同意,并在申请证明的原稿上签字,行政人事部方可按有关政策及规定予以证明。证明的内容由行政人事部用公司标准函文本签发,原稿留底备查。如要求证明的内容不符合国家有关政策及上级有关规定,或本公司无法证明的,行政人事部有权拒绝证明或盖章。
8、公司各级公章由行政人事部集中管理,逐一备案。凡领用新章、还旧章,一律由使用部门负责人亲自到行政人事部办理。部门应将印章保管人名报行政人事部备案,办理保管人签字手续;保管人若有变动应向行政人事部办理移交签字手。
9、刻制公司各级公章统一由行政人事部指定专人办理,未经行政人事部负责人签字,不予报销刻制费用,并追究擅自外发刻制责任。
五、文书的传递:
1、凡公司内部印发的文件资料,应由行政人事部指定文书员统一编号、登记,重要的盖上定期回收章定期收回,不得擅自销毁。
2、凡上级下达的机要文件,按指定范围阅读,一律不准带回家或带到公共场所,不准私借,阅后即还行政人事部指定文书员保存。
3、上级或公司的文件,凡属绝密或注明不准翻印的一律不得复制。其他文件如确需复制,必须经行政人事部主任或地产常务副总经理室签字批准,并在行政人事部办理登记手续后,由行政人事部指定复制;其中有密级的,复制件应编号,在密级可阅范围人员中签收使用,并在行政人事部规定的期限内,由使用人本人退还行政人事部予以销毁,并在登记册上作注销和销毁证明签字。
4、凡只需公司领导阅办的上级文件,阅办后即退还行政人事部档;凡转至部门阅办的文件,阅办后即退还行政人事部档;凡转由几个部门阅办的,由行政人事部依次传递,各阅办部门留文一般不超过三天即应退还行政人事部,急件留文期限由行政人事部传递时另定。
5、行政人事部指定文书员应在收文的留底联(见附件二)上写明传阅路线及实际传到日期,以按留文期及时回收、传递或催办。
六、文书的催办:
1、行政人事部指定文书员每月清对一次收发文情况,对超过留文期限的或公司需调回的文件,开具催文通知(见附件八)。
2、收到催文通知的部门或,个人,应即将文件退还行政人事部,如确实遗失应报告行政人事部备案查失。
七、文书的立卷和归档:
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2、行政人事部指定文书员和部门兼职文书员负责公司和部门文件的收发、保管。根据档要求,认真做好有保存价值文书材料的催办、整理、立卷和档工作。
3、根据平时立卷和年终组卷相结合的要求,文书员平时应注意收集有关文件和资料档,应根据文件或资料的内容,及时收入有关案卷夹内;按平时成的一项工作或一次会议,及时清理,立即装订成卷;年终按保管期限的规定,分个度、分级别、分问题分别立卷。
4、立卷时应按要求分装订,写明案卷标题,卷内文件以时间顺序排列,卷内目录一式三份。
5、案卷在次年一季度向行政人事部档,部门或个人不得继保存。部门或个人需要继使用的材料,应先档后借阅。
6、公司受上级部门奖惩的资料,包括奖状、证书、通知等,收到材料的部门或个人,应在收到资料的三天内即将原件向行政人事部档。档后原件一般不予借用;如确需使用原件,应办理借用手并有期限。
7、名部门收到未经登记的文件资料时,应及时向行政人事部补办登记手。办完的文件资料要有系统、完整,来文和复文要放在一起档。
8、各部门互送文件、材料时,由文件、材料制作部门立卷档。几个部门会办的文件、材料,由主办部门立卷档。收发的文件、材料属公司的,由行政人事部立卷档。
9、文书档案一般须将原件档,重要材料一般不准以复印件档。
八、文书档案的查阅:
1、凡查阅由本部门成档后的文书档案材料,需经本部门负责人签字同意方可查阅。
2、凡因工作需要查阅由非本部门成档后的文书档案材料,需经行政人事部主任批准方可查阅。属密级档案材料,需经公司领导批准方可查阅。
3、查阅文书档案一般应在行政人事部内进行;如确需借出行政人事部,应经行政人事部主任同意并办理借离手,一般应在一周内还。借离的文书档案不得带出公司,例外情况需经行政人事部主任或公司领导批准。
4、外位来本公司查阅或抄录文书档案材料时,必须持介绍信,根据材料性质经公司领导或行政人事部主任批准,到行政人事部办理查阅或抄录登记手续后,方可查阅。
5、查阅或借阅文书档案者应注意对文书档案的保密和保护,不得私自转借、复印,不得向无关人员扩散文书档案的内容,不得遗失、抽换、涂改、圈点、拆散,阅后应及时还;行政人事部指定文书员必须按页核对,发现有上述情况,查阅或借阅者应负完全责任。
九、文书档案的交接、统计、保管:
1、行政人事部指定文书员或部门兼职文书员调动,均需办移交手。
2、行政人事部指定文书员应做好档案的统计工作,包括档案的收进、移出、销毁、结存、整理、保管、鉴定、利用等内容。
3、文书档案的保管要做到防潮、防光、防尘、防虫、防火、防盗,保持清洁,以保护档案的完整无损,延长档案的使用寿命。
十、附则:
第10篇 物业管理公司合同评审工作程序
质量管理程序文件
--物业管理公司合同评审程序
1.0 目的
通过对标书、合同(草案)或订单进行评审,确保其内容明确,并能准确理解用户或发展商的要求,使合同得以顺利履行。
2.0 适用范围
适用于本公司各类租赁和提供物业管理服务的标书、合同的草案及正常服务范围以外的维修或安装订单及口头订单等的评审。
3.0 定义
订单:指对要求进行说明的文件或记录。
4.0 职责
4.1 总经理主持并组织有关部门或人员对物业委托管理合同或标书等重大项目合同的评审。
4.2 房屋、电话租赁合同及其他一般性服务合同由合同涉及的部门负责人组织评审,公司主管负责人负责审批。
4.3 正常服务范围以外的维修或安装订单由机电班长或订单接收人进行评审。
4.4 合同评审记录由办公室负责保存。
5.0 工作程序
5.1重大项目合同(如物业管理项目标书、物业委托管理合同等)的评审。
5.1.1 总经理负责组织有关部门或人员通过与顾客了解接触、沟通联络以及对市场的调查和分析来了解顾客的真实需要。
5.1.2 在投标或合同签订之前,总经理主持召集专题会议,有关部门或人员对标书或合同草案内容以及服务质量标准等进行评审,确认本公司有能力达到用户或发展商要求。
5.1.3 对合同的评审确保
a)在签订合同之前,各项条款内容明确、合理;
b)公司具有满足合同能力,与投标不一致的地方已得到解决;
c)当合同变更时,应重新评审,评审后更改的内容及时准确传达到有关部门o
5.1.4各相关部门负责对合同涉及到本部门的内容进行评审,并在《合同评审记录》上填写评审记录,经总经理签字确认。
5.1.5 《合同评审记录》由公司办公室负责保存o
5.2一般性服务合同(如业主公约或物业管理契约,房屋、摊位租赁及电话出租合同等)的评审。
5.2.1 在合同签定之前,由合同签订部门负责人组织有关人员对合同的草案内容进行评审。如合同有标准合同文本(通用范本),只需对标准合同文本进行评审,报公司主管负责人审批。
5.2.2《合同评审记录》由合同签订部门负责保存。
5.3维修或安装订单的评审
5.3.1 以口头或书面等方式出现的属于正常服务范围之外的维修或安装订单电主管或订单接收人评审,或记录后预约现场评审。
5.3.2 如用户的要求内容不明确时,由专业人员在现场进行评审并做出答复,将结果记录在《维修通知单》上。
5.3.3 上述评审记录由管理处负责保存。
5.4合同的修改
5.4.1 合同的双方发现合同中存在需修改问题时,均有义务就待修改条款通知对方,并取得一致意见。修改后的合同要进行重新评审并做好评审记录。
6.0 相关文件
6.1 《质量/环境/职业安全管理手册》'文件资料控制程序' 4.3章
6.2 《质量/环境/职业安全管理手册》'职责描述'3.2章
6.3 《合同评审记录》***-qp-08-1/b
6.4 《维修通知单》***-qp-06-4/b
6.5 《经济效益分析意见》或《可行性分析》(不定格)
6.6 《物业管理投标书》或《物业管理方案》(不定格)
6.7 《物业委托管理合同》(不定格)
第11篇 假日花园物业管理日常工作方案
假日花园物业管理的日常工作方案
日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段来分,它可以分为前期介入期、入驻期以及正常使用期;按专业来分,又可以分为物业维
zz假日花园物业常规服务流程图
修、交通管理、安全管理、社区文化建设、卫生保洁、绿化养护等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述,此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入驻、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、机电智能化公共设备设施管理、园林绿化养护、环境保护与消杀等十个专题进行叙述。
第一章 前期介入
前期介入是现代物业管理的一项基础性工作,其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中,使物业最大限度地满足业主的需求,为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作:
一、成立项目小组
签订物业管理委托合同后,我们将从公司内选派多名管理、技术人员,组成zz假日花园项目小组,先行到位,开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系,同时对小区的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议,定期与开发商、承建商进行沟通、协调解决。
二、早期介入的主要工作
(一)会审图纸
从环境布局,管网设置,泊车场所,防盗报警设施,水电煤气计量,减少重复装修等细节方面考虑。
(二)参与质量管理
对设备选型、分布数量提出建议;加强对隐蔽工程进行验收,使质量隐患消灭在萌芽时,促进物业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行,维修创造条件。
(三)收集技术档案
不断收集积累物业档案资料和项目产权资料,为今后办证、维修、改造等作专业技术准备。
(四)熟悉小区环境
了解业主的情况、服务的内容标准及部分业主的特殊要求,同时熟悉与小区有关的供电、供水、市政等政府职能部门的情况,建立和谐的工作关系,使物业管理顺利运作。
三、进行物业交付前的实操性工作
在较深入了解物业及业主需求的基础上,与开发商携手,做好以下各项前期准备工作:
(一)协助开发商销售工作,在销售现场提供物业管理咨询,解释业主提出的相关问题;
(二)提供相关专业建议,协助制订园林布置及环境设计方案;
(三)协助制订小区外交通管制方案及保安岗亭设置方案;
(四)收集工程图纸资料,现场参与设备的安装调试;
(五)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量;
(六)建立与社会专业机构的联系,开展如通邮、通电、通水、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作;
(七)积极开展各类招商引租工作;
(八)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
四、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各种资料和数据,以及对物业的了解,本着'对业主负责,对开发商负责、对社会负责'的宗旨,对zz假日花园进行严格、细致、全面的接管验收。
第二章 业主入驻
入伙是物业管理工作最为繁忙和关键的一个阶段,同时也是物业管理公司展示自身形象,打开工作局面的一个良好契机。
一、入驻仪式简洁活泼
为扩大'zz假日花园'的知名度及影响力,增加业主的小区荣誉感,增强小区的凝聚力,树立'zz假日花园'精品物业及物业管理公司的形象,我们将举行简洁活泼的入驻仪式,邀请广大业主以及政府主管部门、房地产开发公司等相关领导、当地媒体、知名人士参加,以体现物业管理公司与业主实现自我的信心和美好愿望。
入驻仪式主要内容要简洁,富有特色。
二、办理入伙高效迅捷
(一)合理安排各组团或各业主的入伙时间,错开入伙波峰,节约办理手续时间,加强节假日的入伙办理(具体入伙时间安排与开发商协商解决);
(二)设立入伙总服务台,一条龙办理入驻手续,随到随办,简洁高效;
(三)还可考虑提供预约上门办理入伙的专项服务;
(四)联系供电、供水、电信、银行等相关社会专业机构现场同步办公,方便业主入伙。
zz假日花园入伙手续办理流程
办理顺序办理地点办理依据办理内容
1管理处服务中心入伙通知书及相关资料确认业主提供的相关资料、证件,复印留底,向业主讲解入伙手续办理过程及入伙后注意事项
2管理处财务部管理处入伙手续单收取入伙费用,开立业主户头
3管理处服务中心管理处入伙手续单签订业主公约、领取用户手册
4物业部物业管理员入伙手续单及财务证明验收楼宇及房内设施(如业主提出质量问题,应立即反馈至开发单位,按相关程序处理)发放房屋钥匙
5行政部资料管理员全部入伙资料服务中心确认无误后,交资料员保存并录入电脑
注:业主入伙后将楼宇转租、转让须在管理处办理相应的业主更名手续,办理程序参照 上述程序;
三、入驻期配套服务力求完善
(一)入驻初期,我们将在有关社会机构的协助下,开设一些商品销售、设备安装、物资搬运等服务,方便业主日常办公及生活;
(二)在入伙期内由管理处工作人员组建一支入驻服务队伍,满足业主提出的合理要求,同时应付各类突发事件。
四、入驻期的便民服务措施
(一)组织办公设备及装修建材展销。入驻期间我们将联系一些品质优良、信誉良好的设备厂商和装修建材商家,向业主推介,方便业主按需选购。
(二)提供临时外买服务。随着入伙业主的迅速增加,小区餐饮配套服务短期内难以解决部分业主的需求。为此,我们将组织提供快餐外买服务,解决部分业主及装修施工人员的临时就餐问题。
(三)成立便民搬运队。为解决小区入驻期间搬运量大、业主搬家难的问题,我们将组织便民搬运队,为业主提供各类搬运服务。
(四)增设公用电话亭。我们将和电话公司积极联系,在小区外增设ic卡公用电话亭,方便业主入驻期间或以后来往顾客拨打电话,也可于紧急条件下作报警使用。
第三章 二次装修管理
业主入伙后,随之而来的就是房屋二次装修的高峰期。为了保证物业的结构安全,维护小区的统一、美观,我们将以楼盘结构、外观、防水、违章搭建、装修秩序(物品出入、安全、消防)等作为装修管理的工作重点,严格进行装修管理。
一、加强宣传,正确
引导
(一)针对zz假日花园小区业主大多素质较高的特点,加强装修法规的宣传,导入先进的装修设计理念,合理的室内设计方案,恰当的装修材料选择,有效的施工管理方法正确引导业主,减轻二次装修管理的压力。
(二)制订详细的《装修管理指南》,在入伙办理手续时发放给业主,同时管理处提供必要的房屋工程图纸,指导业主进行二次装修。
二、严格审批,加强巡查
根据多年来对二次装修管理的经验,我们在小区装修管理中注重于以下步骤:
(一)在二次装修的审批过程中,建立物业主管初审、工程主管复审、管理处经理签字的三级审批责任制,强化审批责任。
(二)加强对施工队伍的管理,实施'二证一书'制度,即要求装修施工单位办理'装修许可证'和'施工人员出入证',并签订'二次装修责任书',同时要求施工单位缴纳一定数额的装修保证金作为约束。
(三)加强装修过程的监管,实施'全员管理'。我们要求,各专业的管理服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点,并在入伙前着重给予培训。
(四)强调下列监管重点:
1、为防止房屋结构、外观受损及违章搭建,我们在实际工作中,除要求物业主管的例行巡查外,管理处保安员、保洁员等各岗位也对二次装修进行全方位监管,消除管理盲点,形成立体交叉式的装修监管网络,一经发现问题及时处理,把违章装修消灭于萌芽状态。
2、为防止装修后经常出现渗漏水问题,我们将要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处理并经管理处确认后方可继续施工。
3、为维持小区装修秩序及安全,我们将加强对施工队的管理,狠抓消防安全,控制未经允许的动火作业;实施对外来人员准入制度,严格管制各出入口,对搬出/入物品一律登记后放行;严格控制施工的时间及装修垃圾的清运,消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。
三、依法管理,以理服人
对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主,劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为依据,要求其限期整改并酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严重且不服从管理的业主,我们将积极采取法律途径予以解决,确保小区房屋本体及公共设施的完好。
装修管理流程图:
装修
管理涉及的质量控制文件:
《政府有关法规》《装修申请表》
《装修现场巡视记录》《装修违章处理记录》
《装修工程验收表》《装修管理程序》
《装修施工管理规定》《违章施工整改通知单》
四、谨慎验收,不留隐患
我们将着重验收房屋本体结构及上下水、防水工程、电气线路等隐蔽工程的质量,对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必须事先向管理处申报,经管理处验收核准后方可进行下一道工序。房屋二次装修完成后我们将依据相关标准严格验收,同时要求施工单位提供齐全的竣工图纸存档以备查验。建立装修回访制度,既在装修完毕后的二个月内,我们将再次上门复查,对复查中发现的隐患予以坚决消除。
我们承诺:因管理原因而导致违章装修事件发生率小于千分之二,违章装修整改率百分之百。
第四章 业户投诉处理
投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极富技巧性的工作,迅速、及时、合理地处理业户的投诉能赢得业主的高度信赖,反之将伤及管理处形象及企业信誉,破坏与业户之间的良性关系。为此我们制订了详细的投诉处理流程管理规定。
对于业户投诉我们在管理处设置客户服务中心予以统一管理,具体管理思路如下:
一、投诉受理
业户可通过电话、来访、书信或其他形式投诉,客户服务中心值班人员按投诉的内容进行分类。对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉,将委婉向业户说明缘由并协助业户进一步通过其他渠道予以解决;对业户的有效投诉,由值班人员填写《业户投诉登记表》,并安排有关部门及时处理,重大投诉向管理处经理汇报,由管理处经理按权限处理。
二、投诉处理
为实现有效投诉处理的高效率,管理处24小时接受业主投诉,值班人员做好投诉记录及电话录音、电脑登记备查。对于维修方面的有效投诉,我们要求维修人员十分钟内赶到现场,零修及时处理,急修不过夜。对于其他方面的投诉,我们将及时分派至相关责任部门,并要求与业户约定回复时间(最长回复时间不超过三个工作日),暂时无法解决的问题将制定相关计划向业户进行解释,普遍性投诉问题由管理处在小区公告栏集中公告解决措施。
对于因管理原因产生的投诉,每半月进行一次总结并提出改进的具体方案。此外,我们将每季度向业户公布一次'管理报告',以反映管理处一个季度中投诉受理及处理的结果。
三、投诉回访
业户有效投诉处理完毕后,由服务中心统一以电话或上门的形式回访,以征求业户意见,同时在《业户投诉登记表》上做好回访记录,我们要求回访率为100%。
第五章 安全管理
一、安全管理的措施及对策
(一)确保保安员的综合素质
1、素质管理。对保安员实施准军事化管理,采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序,做到'五统一''三集中',即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。
2、意识培养。努力培养保安员的服务意识,树立'业主需要就是工作'的观念,改变原来保安员单一的护卫功能,使我们的保安员成为'保安员、迎宾员、服务员'的有机统一体。
(二)安全管理体系的建立
1.确定'动态管理'思想,即在岗位的安排上我们将采用固定保安岗与流动岗位相结合的设置,对小区实行动态监控管理。
2.在动态管理的层次上我们采用机动巡逻的方式,巡逻保安员负责小区整体外围和楼宇内部重点防范部位的安全巡视,确保管理不出现盲点。
3.在防范的策略上强调与当地的治安组织联防联治,发挥治安的规模优势。
4.强调全员管理。车管员要求发挥治安固定岗的作用,管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务,建立起'快速反应,快速支援'体系。
5.充分发挥业主的力量,共同参与小区安全防范。
(三)安全管理的重点转移
1、接管入伙期,我们主要以人防为主,物防为辅。安全管理对象主要针对周边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。这一时期的工作重点是杜绝违章装修,制止破坏公共设施以及保证小区环境的干净整洁。
2、正常使用期,安全防范逐步转向人防、物防、技防相结合,着重体现技防的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员,工作重点是杜绝闲杂人员进入小区,疏导车辆,室内防盗和公共秩序维护。
(四)逐步完善技防手段
我们将通过多种渠道筹集资金,并积极争取开发商及业主的支持,逐步完善小区内的技术防范手段,向科技要平安。我们拟逐步在小区内配备包括门禁系统、楼宇可视对讲系统、室内报警系统、闭路电视监控系统、巡更系统、电子围墙等安全防护设施。
第六章 车辆及交通管理
小区的车辆及交通管理历来是物业管理的难点之一,如何确保小区区域内的车辆安全,交通顺畅以及行人的安全需要对小区的交通状况有准确的预测和合理的安排。
一、交通状况预测及分析:
(一)入伙初期小区的交通安全设施(如减速驳,交通标识等)亟待完善,管理好人行道、交通主道的人车分流。
(二)车辆以私家车数量较多,交通自觉意识不强,极少数'特殊公民'存在不服从管理,超速、乱停放、占用消防通道等行为。
二、管理措施与对策
(一)车管员在车库出入口协助疏导车辆进出。同时,要求保安员对进入的车辆进行正确引导,加强巡视安排车辆合理停放,同时加强对地下一、二层车库的管理。
(二)强化保安员的巡逻职责,同时在合理位置增设挡车桩。除紧急救助和搬家外,严禁机动车辆停留在大门口区域。
(三)树立保险意识,实现风险转移。要求业主购买车辆保险,同时管理处将定期购买停车场公共保险。
(四)面对'特殊公民'值勤时车管员将存在一定的心理压力,为此我们将要求他们一视同仁,规范管理。对违章行驶或停泊且屡教不改者,我们将积极向其上级监管机关反映情况,取得行政上的支持。
第七章 消防管理
消防工作至关重要,我们始终保持高度警觉,将日常消防管理作为一项重要工作来抓。我们着重开展以下几项工作:
我们坚持'预防为主,防消结合'的消防工作方针,严格实行防火安全责任制,并树立'全员防消'的管理观念,实施全员义务消防员制。
加强消防教育宣传和培训演练工作
(一)消防教育宣传工作
我们将在小区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识,并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。小区入伙时,我们还将向每户业主发放一册《消防知识手册》,同时联系部分消防器材商家到小区定点服务,建议业主配置灭火器。
(二)做好消防培训及演练工作
重点加强保安员的消防实战演练,每年组织两次义务消防队员和小区业主共同参与的消防演练,提高全体小区成员的'自救'意识和能力,防范于'未燃'。
一、加强二次装修的消防管理
(一)对二次装修审批时,要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。
(二)对于复杂装修和大面积装修,要求施工单位必须提供消防报批手续以及灭火方案,方可开工。
(三)在入驻期间,我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法,着重解决违章占用消防通道的问题,保证消防通道的顺畅。
二、建立zz假日花园消防快速反应分队
结合以往的工作经验,我们将在保安员中选拔一批队员组建管理处'消防快速反应分队',以保证一旦出现火警时,我们能迅速作出反应,立足'自救',最大限度地减少火灾损失。附火警应急程序如下:
zz假日花园消防应急处理程序流程图
(一)报警
1、管理处所有人员均应加强消防意识,发现异常情况如烟雾、火光等,应立即向上级领导及消防部门汇报。
2、管理处值班员接到火警报警后,应迅速通知附近人员赶往现场,查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。
(二)召集
1、火警确认后,通知义务消防队员赶赴现场。
2、管理处所有人员一旦获悉火警均应立即直赴现场,参与灭火。管理处经理接报后应赶往监控中心进行调度,经理助理接报后应赶往现场进行指挥。
3、到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。
(三)灭火
1、现场指挥根据火场情况,迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支援组等,开展灭火工作。灭火人员执行命令应迅速、准确。
2、灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火。抢救组应迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场。疏散组负责协助邻近火场的居民迅速由消防通道疏散,同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离。
3、后续赶往火场的人员为支援组。按现场指挥的命令,向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品。
4、若火势过大且消防警已到场时,不必要的人员要迅速撤离。义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。
(四)善后与恢复
火势完全熄灭后,保安员负责现场警戒,保护现场,并协助消防部门查明火因,统计损失,向上级提交事故报告。
第八章园林绿化与养护
园林绿化是有生命的,可以美化生活,陶冶情操,对实现以人为本、追求生态环境效益有重要的意义。通过建绿、护绿、养绿,加强绿化管理,创造清洁、安静、舒适、优美的生态小区,极大的提高环境效益。
一、实行园林绿化管理
小区的绿化系统本着'经济、美观'的指导思想,见缝插针,合理配置,注意景观,采取重点与一般,集中与分散,点、线、面、带相结合的方法,以自然式和混合式的格局,利用精巧的园林艺术小品和丰富多样的园林植物进行多层次的立体绿化,收到'立地成景、四季常青'的效果,从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目的生态环境。
园林绿化的布置注意层次的搭配,正确选择植物的品种,配置必要的速生、抗病虫的花草树木,以及水池、喷泉、花架、假山、雕塑等,做到遮荫、防尘、调节视觉效果。
二、绿化养护管理
俗话说:'三分种树,七分养护',这说明日常养护管理十分重要。绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、整形、除虫等,还有防止人为的毁坏。在做好日常性的管理同时,还要针对不同花草树木的品种、不同习性、不同季节、不同生长期,对生存的客观条件的要求,进行针对性的和动态性的管理。做到树木生长茂盛无枯枝,树形美
观完整无倾斜,花坛土壤疏松无垃圾,草坪平整清洁无杂草。
(一)树木、草坪养护管理指标
1、新种树苗:本地苗成活率95%,外地苗成活率85%
2、虫害的树木不超过2%;
3、绿化建筑小品无损坏;
4、草坪无高大杂草,绿地无家生、野生地藤蔓植物;
5、草地整洁无砖块、垃圾。
(二)树木、草坪养护管理的质量标准
1、树木:生长态势基本正常;叶子枝干基本正常。
2、草坪:覆盖率在90%以上;基本上无杂草;生长和颜色基本正常不枯黄;基本无病虫害。
(三)绿化养护技术措施要求:
1、树木:定期浇水、施肥、松土、修剪2次,每年喷药3次;
2、绿篱:定期浇水、施肥、修剪3次,每年喷药3次;
3、草坪:按期浇水、施肥、除草,每年喷药2次。
三、摆放植物花卉
绿化人员对小区周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理,为顾客创造优美高雅的环境。根据小区情况,将重点开展屋顶绿化和垂直绿化。
植物的具体品种需根据当地条件确定,详细方案另行制定。
第九章机电、智能化等设备设施的管理
一、供电系统设备的养护管理
变配电房是供电系统的心脏,加强变配电房的管理及设备养护极为重要。变配电房配专人值班管理,做到'一看二闻',即看仪表是否正常、刀闸、线头有无异常,闻是否有焦味;定期打扫,始终保持室内清洁,经常进行检测试验,对配备发电机定期进行试运行检查,做到有备无患。另外加强对照明、电梯、空调、消防系统等电器设备的故障和系统的损坏及时进行维修,保证机电设备的完好正常运行。同时还要经常检查各用户用电情况,了解用户用电是否规范,发现问题及时帮助解决。
(一)系统养护与管理
1、严格的配送电运行制度和电气维修制度;
2、实行24小时运行或维修值班制度,发现故障,及时排除;
3、加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具要保证完好;管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求,线路负荷要满足和保证用户用电安全;确保发配电设备安全运行。
4、停电、停电提前通知业主/住户,以免造成经济损失或人员伤亡;
5、临时施工工程及业主装修要有用电管理措施;
6、发生火灾、地震、台风等突然情况时,要及时切断电源;
7、电表安装、抄表、用电计量及公共用电进行合理分配。
(二)电梯系统养护与管理
1、根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标制订电梯安全运行和保养的规章制度;
2、电梯运行人员和维修人员必须持证上岗,电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担;
3、必须坚持定期检查维护保养工作,建立健全电梯设备档案及修理记录,做好电梯的安全年检工作;
4、电梯运行发生任何故障时,应首先救护乘客出梯;
5、保持机房、井道、轿厢的清洁。
(三)公共空调设施设备养护管理
1、做好小区公共区域空调设施设备的核查登记,制订完善、合理的保养计划和巡查制度;
2、认真落实所辖设施设备的日常维修、保养及抢修工作,确保设备安全运行;
3、日常保养要做到:
a、按规定分解设备,进行检查、清洗、清扫、更换易损件;
b、检查安全防护装置,清除设备运动部件和表面的灰尘、油污、锈迹、蛛网等;
c、检查冷却、电气和控制装置,添加雪种;
d、消除设备故障或隐患,保证功能正常,符合使用要求。
二、智能化设备的养护管理
智能化设备的养护管理包括公共天线、对讲系统、监控、门禁、自动报警、远程抄表系统等。所有智能化设备管理实行24小时值班制度,运行人员严格按照体系文件所列项目进行巡视,在日常使用、检查中发现异常问题,及时维修。
智能化设备按照保养程序采取逢双月保养一次。对讲门禁系统是检查电器元件及接线接触是否良好,通话音质、图象是否清晰等;对闭路监控系统检查摄像机、录像机工作是否正常,监视器图象、色彩是否清晰等;对自动报警、远程抄表系统检查并紧固各电器接线端子,检查运行指示灯是否正常,控制系统是否正常。通过加强管理和养护,保证智能化设备的正常运行。在使用和运行中发现的日常报修处理,按故障级别,应急处理方法如下:
(一)摄像监控及红外监控故障,15分钟到达现场维修;
(二)停车场智能管理系统故障,15分钟到达现场维修;
(三)公用天线故障,20分钟达到现场维修;
(四)自动报警系统故障,10分钟达到现场维修。
对于技术难度大的故障,及时与供货商和安装单位联系解决,管理处有关人员对此过程进行监督。建立主要智能化设备的维护档案,把设备的技术资料数据、保养登记、维修记录、事故处理登记妥善保存,以便查阅。
第十章 环境保护与消杀服务
一、环境保护
在zz假日花园的环境保护上,我们将着重解决有关垃圾污染、噪音污染、视觉污染、空气污染等四方面的问题。
(一)垃圾处理
现阶段垃圾分类实施难的因素在于:业户环保意识有待提高,普遍忽视垃圾投向垃圾箱前的第一次分类;生活垃圾客观构成较复杂,分类难度大,分类成本高;垃圾回收系统组织不健全。我们将竭力推进垃圾分类工作,变废为宝,具体做法是:通过开展系列的社区文化活动,积极宣传小区环保的重要性及垃圾分类的方式;合作设计多种造型美观,经济实用的垃圾分类设施,以实现垃圾减量化收集,降低垃圾分类回收的难度;同时,管理处将设专人对小区内的垃圾进行人力分检,确保分类效果。
此外,我们将积极与环保部门合作,多方开辟垃圾分类后的回收渠道。
(二)噪音消除
小区内外噪音产生的来源主要包括:装修施工、汽车、商业网点、设备以及日常的小区活动等。
我们拟采取如下措施进行预防及消除:
1、严格控制二次装修及周边建筑施工的时间,以避免噪音扰民;
2、严格车辆管理,重要区域除搬家、急救外,禁止车辆行驶、停放,小区广场车辆禁止鸣笛;
3、做好商业楼层的规划及招商工作,杜绝有可能产生强烈噪音的商业机构在小区内经营;
4、在小区周界培育绿化围墙,以立体绿化减弱噪音。
(三)美化观瞻
我们将与城管、派出所等有关部门密切配合,同时对保安员、保洁员等设定具体管理目标,加强巡查和清洁,杜绝小区内外的'乱张贴、乱摆卖、乱停放、乱搭建、乱堆放、乱拉挂'等六乱现象,为业主营造美丽的环境。
(四)净化空气
客观上,对于净化空气物业管理公司所能做的工作有限,但是我们仍旧尽最大努力去改善小区内外的空气质量。比如,加强绿化管理及养护工作,有效减少区内扬尘,积极向业主推荐使用诸如节水马桶等,减少业主对周边环境承载的压力。
二、环境管理
(一)环境卫生管理要点:
1.全员保洁,人过地净;重点部位,重点保洁。
2.确保小区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全;
3.建立专业化的保洁队伍,制订详细的操作规程及工作标准,实行每日16小时保洁服务;
4.生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装,日产日清,收集和转运采用密闭方式。
(二)环境管理的具体措施及工作标准:
序号项 目具 体 措 施标 准
01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋摆放在指定位置并加盖密闭,桶外壁干净无垃圾粘附物
垃圾车、池垃圾车、池每日冲洗,每周彻底消杀一次垃圾车无明显附着物,垃圾池周围无积水、污渍
02楼道地面1、水泥地面每日清扫一次,每隔2小时巡扫一次,每月冲洗一次
2、瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍
3、大理石地面定期抛光打蜡1、水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾,无积水、无尘土、无痰迹
2、瓷砖地面干净,无明显污迹黑印,无积水,条缝清晰
3、大理石地面光亮,可映出照明轮廓,干净无蜡迹
03公共墙面1、内墙面每周彻底清洁一次,每日巡扫污染处
2、天棚、墙角每周除尘、除蛛网
1、抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘,无蛛网
2、瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴,用白纸巾擦拭表面50厘米,纸巾不被明显污染
3、外墙光亮、整洁,无明显水渍、油渍
04公共照明灯罩每月用清洁剂清洗擦抹一次目视灯罩表面干净,内部无积尘
05消火栓、电表盖、管线等每周用清洁毛巾擦抹1、玻璃明亮,目视无尘
2、箱顶、侧无尘,用白纸巾擦试30厘米不被明显污染
3、无明显积尘、无蛛网
06玻璃门、窗、幕、墙每日用清洁毛巾擦抹,每周用清洁剂彻底清洗一次1、玻璃目视明亮,无灰尘、污迹、无水珠
2、窗台目视无积尘
3、镀膜玻璃半米之内可照出人影像
07楼梯扶手每日用清洁毛巾擦抹无尘,用白纸紧擦拭30厘米,纸巾不被明显污染
楼梯梯级每天清扫,每周拖抹一次,每月冲洗一次目视干净无垃圾,无杂物,无明显污迹(油污、黑印等)
08各种指示牌、标识每周清洗擦抹一次目视无明显积尘、无水珠、无破损
09集中绿地每日清扫一次,每隔2小时巡扫一次草坪目视干净,无明显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾,无砖头、大石子,配自动剪草机
10宣传栏每天擦抹一次玻璃明亮,目视无尘、无水珠,不锈钢面光亮,宣传栏内无明显的可见积尘
11花池每月彻底擦抹及冲洗一次。随时清洁污染处瓷贴片干净、无明显污迹、水垢
12地面其他公共设施每月彻底擦抹一次,随时清洁污染处无乱张贴,无乱涂划,无破损
13广场地砖、小区道路每日清扫一次,每隔2小时巡扫一次,每月冲洗一次目视干净,无杂物,无明显污迹,条缝清晰、无杂草
14单车棚、地面停车设施每天用清洁毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次目视无明显污迹,无积尘,无生锈破损现象
15雨水井、排水沟每周冲洗一次,每月彻底消杀三次无明显垃圾,杂物及泥沙,无蚊虫滋生
16不锈钢门框、扶手每周彻底清洁保养一次,随时清洁污染处1、亚光不锈钢表面无污迹,无灰尘,半米内可映出人影
2、镜面不锈钢表面光亮,三米内能清晰映出人物影像
三、'四害'消杀
维持公共环境卫生,预防疾病的发生,进行除虫、灭鼠消杀服务,进而提升小区环境效益。管理处将成立专业的消杀队伍,配备消杀器材,定期对小区进行消杀,每周五将对小区外的道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下的公共部分喷洒药物,进行集中消杀,在不同季节,或特殊需要配合市政部门可以调整消杀的频率,进行定点重点防治,减少蚊蝇虫的孳生地。经常巡查、抽查,收集业主反映的信息,进行针对性的投放鼠药,进行专项季节性的灭鼠消杀工作,扼制鼠患的发生,进而彻底消灭虫害、鼠患。
(一)消杀时间:每周五下午。
(二)消杀地点:垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。
(三)消杀过程及方法:用喷雾器喷洒杀虫药水,消杀虫害;投药、放药、装笼、堵洞,或者向业主发药,消灭鼠患。
第12篇 地产公司委托前期物业管理工作业务指引书
地产公司委托物业前期管理工作业务指引书
1、目的
以内部市场化为原则,理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。
2、适用范围
适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。
3、职责
3.1物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。
3.2物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。
3.3地产公司和物业公司须参照本规范,结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议,以明确双方业务和经营关系。
4、原则
4.1物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则,合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权,理顺在业务和经营方面的相互关系,建立规范、高效的协同机制。
4.2在业务关系上,物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程,按照内部市场化原则,明确双方责、权、利,在此基础上理顺双方的人、财、物关系,以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体,在各项具体业务上,地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。
4.3地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法(确保至少按季度结算一次)和收费标准进行结算。
5、定义
5.1前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起,至业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由地产公司委托物业公司实施的物业管理。
5.2前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段,物业公司站在业主使用的角度,从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面,向地产公司提出建设性意见,以减少产品缺陷的过程。
5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续;业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的,视为房屋已交付使用。
5.4项目开办费是指在项目集中入伙前,物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。
5.5物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司,物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。
5.6保洁开荒是指项目接管验收合格后,物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁,以保证业主入住时的良好状态。
6、方法和过程控制
6.1项目前期介入
6.1.1为提供令客户满意的产品,规避和减少项目缺陷,在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入,物业公司应站在业主使用的角度,从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面,提出建设性意见。
6.1.1.1规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会,说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案,从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考,地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。
6.1.1.2施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展,熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交《工程整改建议书》。
6.1.1.3工程接管验收过程的控制。入伙之前3-5个月,物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交《物业验收报告》,所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门,由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改,确保入伙之前的工程质量。
6.1.1.4营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以下工作:销售中心、样板房保洁、保安服务;客户的接待咨询服务;对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作;加强楼盘宣传,挖掘潜在客户群;充当地产公司与业主沟通的桥梁,把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。
6.1.1.4.1在营销过程中,地产公司和物业公司应对相关问题统一口径,规避售楼出现的矛盾。
6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用,地产公司和物业公司应严格按照《物业服务前期介入委托合同》(附件一)进行。
6.1.2项目前期介入阶段,地产公司应每月组织召开业务联席会议,召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。
6.1.3项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金(总成本的10-15%)由地产公司承担(参考标准:按前期介入项目建筑面积计算,每平方米2~4元)。
6.2前期物业管理阶段
6.2.1前期物业管理服务合同:
6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前,按照相关法规要求,起草《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》。
6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后,双方签订《前期物业管理服务合同》,明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响,为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件,该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的(关于前期物业管理的约定)内容一致。
6.2.2物业管理方案策划:在房屋竣工验收之前,物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案,该方案是对管理服务工作的全面策划,具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。
6.2.3物业管理费测算
6.2.3.1物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。
6.2.3.2物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平,确保物业管理项目(含分期开发项目)收支平衡,原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法,如确有必要,地产公司应承担相应亏损。
6.2.4项目开办费
6.2.4.1物业公司应在物业管理费测算
时,将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。
6.2.4.2如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高,物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算,通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费(参照标准:按接管面积计算,每平方米2~3元),以便物业公司正常开展工作。
6.2.5管理用房提供:
6.2.5.1地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房,用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。
6.2.5.2管理用房的标准,当地法规有规定的,从其规定;当地法规没有规定的,地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例(不足50平方米的按50平方米计)向物业公司提供管理用房,不足部分由物业公司自行解决,由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。
6.2.5.3地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要,可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑;如管理用房中涉及到员工生活用房的,具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积,需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中,须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。
6.2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案,报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担,装修标准:按照实际提供的建筑面积计算,不低于每平方米500元。
6.2.6保洁开荒
6.2.6.1保洁开荒属产品符合性责任,地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。
6.2.6.2地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司,期间产生的人工成本、物料消耗和酬金(总成本的10-15%)由地产公司承担.
6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)
6.2.7.1房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制,成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组,策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担,具体包括:现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。
6.2.7.2地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的,物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算(人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等)报地产公司审核,费用由地产公司承担.
6.2.8售后服务
6.2.8.1地产公司按照《房屋质量保证书》规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任,此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作(具体参见地产、物业、施工三方《保修协议书》)
6.2.8.2地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落实,应与施工单位、物业公司签订三方协议书,明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施,物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和扣罚。
6.2.8.3地产公司委托物业公司管理维修、返修工作,物业公司酬金收取标准按照《保修协议书》相关内容执行。
6.2.8.4地产公司项目部工程结束后,须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。
6.2.9空置房管理
6.2.9.1空置房是地产公司因销售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理费及水、电、供暖等费用由地产公司承担。
6.2.9.2.为避免在客户看房时出现不良现象,地产公司应对空置房建立巡查制度,对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、玻璃、墙面、钥匙等进行定期检查,必要时对空置房定期清洁。如地产公司将上述工作委托物业公司,费用由地产公司承担,具体收费标准由地产公司与物业公司双方协定。
6.3其他
6.3.1代垫款项和代收代付业务按照相关财务管理规定执行。
6.3.2因地产公司销售或其它需要,承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担,此部分费用由地产公司划拨给物业公司。
6.3.3若地产公司在开发建设时已经缴纳了水电气等配套设施的开户费用,地产公司应在签订房屋销售合同、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用。若委托物业公司在业主入住时收取此笔费用,可参照地产委托代理业务操作。
6.3.4因市政配套不到位而销售有承诺等原因,造成项目用水、电、气、暖等费用形成的交费与收费之间存在的价差、量差,如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差,以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等,即实际存在的收支价差和量差,应由地产公司承担补差责任。物业公司应至少每季度统计一次并报地产相关部门。
6.3.5地产公司在制定与物业管理相关的资料(楼书、广告、合同及宣传资料)时,应充分征求物业公司意见。
6.3.6地产公司不得对购房者作出超过《前期物业管理服务合同》范围的承诺,双方应在房屋销售前对可能出现的问题统一口径;对因销售承诺过失导致日后增加物业管理成本和难度的,应由地产公司承担责任。
7、相关文件
《前期物业服务委托协议》
《前期物业服务合同》
《保修协议书》
