第1篇 物业管理招标工作程序范本
一、招标准备阶段
招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。根据国际惯例,这一阶段的主要工作有:成立招标机构;编制招标文件;确定标底。
(一)成立招标机构
任何一项物业管理招标,无论是开发商还是业主委员会,都需要成立一个专门的招标机构,并由该机构全权负责整个招标活动。招标机构的主要职责是:拟定招标章程和招标文件;组织投标、开标、评标和定标;组织签订合同。可见招标机构一旦成立,其职责将贯穿整个招标投标过程。
成立招标机构主要有两种途径。一种是开发商或业主自行成立招标机构,自行组织招标投标工作;另一种是开发商或业主委员会委托专门的物业管理招标代理机构招标。两种途径都符合我国《招标投标法》的规定,并各有特点。
对于开发商或业主委员会自行成立招标机构,我国《招标投标法》规定:“招标人具有编制招标文件和组织评标能力的,可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。考虑到招标是一项较为复杂和繁琐的工作,其中在编制招标文件和组织评标方面有较强的专业性,对招标人能力的要求也较高,因此,招标人应根据自己的实际情况,量力而行。如招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构,有能力从物业的设计、施工监理到验收,整个开发的过程都统一自行成立招标机构,包揽其“一条龙”的招标工作,这时该物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。再如,对于采用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目,由于招标工作量不大,专业性不强,开发商一般都能够自行编制招标文件和组织评标,这时,招标人自行成立招标机构招标也较为适宜。自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”等非常设的招标机构。其具体的组织机构设置本书第1章已作详细介绍,在此不再赘述。
对于招标人委托招标代理机构招标,我国《招标投标法》规定:“招标人有权自行选择招标代理机构,委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构”。采用委托招标代理机构招标的最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称,使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下,招标得以顺利完成。要做到这一点,开发商或业主在选择招标代理机构时应注意以下问题:
首先,招标人应根据自己的意愿和自身情况选择招标代理机构,任何个人和单位都无权强行指定招标代理机构给招标人。而且,招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系,招标代理机构无权将招标结果强加于招标人,招标人应是是否中标的最终决定者。特别是国有房地产开发商在委托招标代理机构招标时,应避免选择与自己有上级关系的招标代理机构。
其次,招标人应根据自己标的的规模大小,选择不同等级的招标代理机构进行招标。我国《招标投标法》对招标代理机构的资格和等级划分,主要依据招标代理机构所具备的两个条件:一是代理招标经历达到一定的年限,且连续几年招标金额达到一定等级;二是编制招标文件和组织评标的专业能力和技术力量,也就是配备的专家人才库的规模大小和专家素质的高低。招标人应根据自身对物业管理的要求及标的的规模大小选择相称的招标代理机构,在委托价格合理的情况下,应选取具有较高等级的代理机构进行招标。
招标人委托招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和一部分大范围邀请招标。事实上,对于一些大型的项目,开发商往往委托一家招标代理机构包揽该项目所有的招标工作;另外,业主委员会进行物业管理招标时,通常也采用委托招标代理机构招标的方式。
(二)编制招标文件
编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作内容。招标文件是招标机构向投标者提供的为进行招标工作所必需的文件。招标文件的作用在于:告知投标人递交投标书的程序;阐明所需招标的标的情况;告知投标评定准则以及订立合同的条件等。招标文件既是投标人编制投标文件的依据,又是招标人与中标人商定合同的基础,因此它是对招标机构与投标人双方,以及招标人(开发商或业主)与中标人双方都具有约束力的重要文件。招标人应十分重视编制招标文件的工作,并务必做到条款严密、周到,内容明确,合理合法。
物业管理招标文件的内容格式根据招标项目的特点和需要而有所不同,但任何招标文件都应当依据法规和惯例编写其基本的内容。我国《招标投标法》规定:“招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”。根据这一规定和国际惯例,物业管理招标文件的基本内容可概括为三大部分:
1.投标人须知
投标人须知是招标文件的重要组成部分,它是业主或招标机构对投标人如何投标的指导性文件,其内容包括投标的条件、有关要求及手续。
(1)投标的条件
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(2)对投标文件的要求
如果说投标的条件侧重于对投标人的要求,则该部分侧重于对投标文件的要求。由于招标机构在接受投标书时,通常会检查投标书的制作和封送是否合乎程序,招标文件必须在这一部分中写明对投标文件编写的统一要求(通常提供统一的投标文件格式)以及对投标文件封存和递交的规定,以便于开标和评标工作。
(3)对招标程序的说明
由于整个招标过程应体现出公平、公正、合理的原则,而要体现公平、公正原则,重要的一条便是招标程序的公开化,以增加招标活动的透明度。招标文件这一部分的内容便是通过将开标、评标和定标的规划等招标过程的关键内容予以公开,从而体现了整个招标工作的公正透明。
2.合同条款
合同条款的目的在于将中标后所要签订的合同的内容规范化和公开化,这也是招标公平、公正原则的具体表现。合同的条款分为一般性条款和特殊性条款。前者通常是物业管理招标的行业性的约定俗成,对于不同的物业管理项目均具有一般性,通常由技术条款、商务条款和法律条款组成;后者则是针对每个具体不同的物业管理项目自身的特点而度身定造的个性化条款。按照个性包括共性的道理,在合同条款中,特殊性条款也就优于一般性条款,在两者发生不一致时,合同应以特殊性条款为准。
3.技术规范
技术规范是详细说明招标项目的技术要求(如物业管理项目的服务标准、具体工作量等)的文件,当属招标文件的重点之一。技术规范通常是以技术规格一览表的形式进行说明,另外还需附上项目的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。
考虑到招标文件的编制对整个招标活动的影响举足轻重,下一章将专门就招标文件的编制进行详细介绍,在此不再赘述。
最后谈一谈制定招标文件的时间。何时制定招标文件是由物业开发建设程序决定的,我国目前大多数物业管理招标均是在物业开发建设的后期。然而,随着开发商对物业管理的要求不断提高,物业管理“超前招标”已屡见不鲜。“超前招标”在我国即为在项目立项阶段,用地申请得到批准后即可进行物业管理招标工作、制定招标文件。超前实行物业管理招标确实有其优点,然而过早地制定招标文件,加之此时存在大量的不确定因素会使得招标文件编制难度加大,可靠性降低。因此,应注意把握招标文件制定的时间,使编制出的招标文件内容既严密明确,又不失前瞻性。
(三)制定标底
制定标底是招标的一项重要的准备工作。按照国际惯例,在正式招标前,招标人应对招标项目制定出标底。标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格,即一种预算价格,它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。因此,标底是招标单位的“绝密”资料,不能向任何无关人员泄露。特别是我国国内大部分项目招标评标时,均以标底上下的一个区间作为判断投标是否合格的条件,标底保密的重要性就更加明显了。
由于标底是衡量投标报价竞争力的一把尺子,标底制定的好坏,直接影响到招标工作的有效性。标底定的过高,进入合格范围内的投标人数量太多,就会使评价的工作量和难度大大增加;标底定得过低,又容易使所有的投标人都落空,从而导致招标失败。因此,标底制定得好,可以说是招标工作成功的一半,而编制一个先进、准确、合理、可行的标底需要认真细致,实事求是。首先,标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系。标底制定得是否正确很大程度上取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确,因此招标文件对项目的工作量进行说明时应尽量减少漏项,同时将工作量尽可能算准确,力争将招标文件中计算出的工作量与实际量的误差控制在5%以内。其次,标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上,这样编制出的标底才切合实际。如果开发商或业主属自行招标,则可参照相关物业近年来国内外先进的物业管理方法,或者开发商或业主可以委托招标代理机构制定标底。
二、招标实施阶段
招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。招标的实施主要包括以下几个具体步骤:发布招标公告或投标邀请书;组织资格预审;召开标前会议;开标、评标和定标。
(一)发布招标公告或投标邀请书
我国《招标投标法》和国际惯例都规定,招标人采用公开招标方式招标的,应当发布招标公告;招标人采用邀请招标方式的,应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。无论是招标公告还是投标邀请书,其目的是一致的,都是为了向尽可能多的潜在投标者提供均等机会,让其了解招标项目的情况,并对是否参加该项目投标进行考虑和有所准备。两者的区别在于对公开招标公告的要求更为严格。以下对发布招标公告的渠道和时间安排、招标公告的内容和格式等进行详细介绍。
1.发布招标公告的渠道
发布招标公告应根据项目的性质和自身特点选择适当的渠道。国际惯例中常见的招标公告发布渠道有:指定的招标公报、官方公报、本国报纸、技术性或专业性期刊以及信息网络等其他媒体。
一般来说,一些必须招标的大型项目的招标公告都应在指定的刊物上刊登。如实行国际竞争招标的公告的指定发布刊物为联合国出版的《发展商务报》(developmentbusiness);必须实行国内公开招标的项目的招
标公告指定必须在我国出版的《中国招标》期刊上刊登。除了必须在指定的刊物上刊登以外,此类项目还可以在官方公报上刊登招标公告,使投标具有广泛性,如在我国还主要刊登在《人民日报》、《中国日报》上。
对于大多数中小规模的物业管理招标项目,其招标公告一般选择在国内广泛发行的一种报纸上刊登。如果是实行地方性公开招标的项目,其招标公告应选择在本地的官方公报或本地区广泛发行的一种报纸上刊登。另外,还可以选择在一些专业类期刊上刊登,如房地产、物业管理专业期刊等。
实际上,除了一些必须要在指定刊物刊登的招标项目外,国际惯例对招标公告的发布一般只要求符合信息广泛性原则。因此通常情况下,一项招标项目往往同时通过几种渠道发布其招标公告,而不拘泥于某一种渠道,比如在当今的信息网络刊登招标公告。
2.发布招标公告的时间安排
为使潜在的投标人对招标项目是否投标进行考虑和有所准备,招标人在刊登招标公告时,在时间安排上应考虑两个因素:
(1)刊登招标公告所需时间。各类刊物从接受广告申请到刊出广告需要一定时间,如果没有充分地考虑,招标公告可能会在投标截止日期之后才能刊登出来。另外,如果要通过几个渠道发布招标公告,要考虑到各类渠道的出版周期(如报刊的出版周期显然要比网络媒体长),以便能让招标公告基本在同一时间刊登出来。
(2)投标人准备投标所需时间。这一时间应从招标公告预计发布日期开始计算。投标人申请投标→得到招标文件→准备投标→递交投标书需要有足够的时间。按照国际惯例,从招标公告发布之日算起,应让投标人至少有45天(通常有60~90天)来准备投标和递交标书。
3.招标公告的内容和格式
招标公告应以简短、明了和完整为宗旨。通常情况下应包括以下内容:
①招标单位(业主或开发商)名称;
②项目名称;
③项目地点;
④项目资金来源(物业管理资金来源,如业主分摊或开发商预付等);
⑤招标目的(邀请资格预审还是邀请投标);
⑥项目要求概述(项目性质、规格及管理要求);
⑦购买招标文件的时间、地点和价格;
⑧接受标书的最后日期和地点;
⑨开标日期、时间和地点;
⑩如果需要,规定资格预审的标准,以及提供资格预审文件的日期、份数和使用语言;
第2篇 物业管理专家团工作职能
物业管理专家团主要职能
为保证本公司质量管理标准的实现及更有力地推行'星级生活服务',本公司将以各专业部门技术和人力支持,结合物业管理服务实际需要,组建'北埠雅园'物业管理专家团。负责定期赴'北埠雅园'现场进行监察支援。并根据现场发现问题,及时、针对性的提出整改建议和纠正、预防措施。主要职能如下:
1根据管理处主任及每次考察、评审所传递、获得信息,凭借丰富管理经验为'北埠雅园'度身订造一整套物业管理实施方案,完成合同约定的各项工作内容。
2定期与'北埠雅园'发展商、业主委员会沟通,收集和处理有关问题。
3负责解决物业管理工作中的重点和难点。
4定期对管理处进行全方位考核,并提出整改意见。
5对管理处主任的工作予以考察、评价和完善。
第3篇 医院物业管理工作应急预案
医院项目物业管理工作应急预案
一、火灾应急预案
1、无论何时,一旦发现有火灾苗头,如烟、油、味、色等异常状态,每一位员工都必须立即向消防控制室报警(注意现场异味,严禁在现场用手机、对讲机、电话报警,应该脱离现场到安全区域后再报警,以防电火花引爆易燃气体),请其派人查明真相,并做好应急准备。
2、任何区域一旦着火,发现火情的人员应保持镇静,切勿惊慌,同时报告119火警和物业监管办公室。
3、如或是初期较小,目击者应立即就近用灭火器将其扑灭,现灭火后报警。
4、如火势较大,自己难以扑灭,应采取最快方式报警。
5、引导现场人员用湿毛巾捂住口鼻,迅速从安全通道撤离,同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生,以防停电被困。
6、切勿在火警现场附近高呼:“着火了”,以免造成不必要的混乱。
7、在扑救人员未到达火警现场前,报警者与工作人员应采取相应的措施,使用火经现场附近的消防设施进行扑救。
8、带电物品着火时,应立即切断电源,在电源切断之前,严禁用水扑灭,以防引发触电事故。
9、值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后,应立即通知保安赶赴现场确认,并通知物业管理值班人员和拨打值班室电话报警。
10、火情确认后立即通报值班经理、当班领导,由其迅速召集人员前往现场扑火、警戒、维持秩序和组织疏散。
11、值班人员坚守岗位,密切观察火警附近区域的情况,如有再次报警,应立即再次派人前往查看确认。
12、详细记录火灾扑救工作的全过程。火灾扑灭之后,组织有关人员进行善后处理工作。
13、物业公司收集可疑情况,配合火灾调查人员对火灾事故进行调查。
二、盗窃、破坏事件应急预案
1、员工发现盗窃和破坏事件或接到报警后,应立即报告物业公司值班人员查清地点、科室、楼层,通知保安或领班前往现场查验,并通知消防控制值班员密切注意相关画面,监视犯罪嫌疑人动向。
2、发现有在科室内实施盗窃或破坏行为,应马上向保安值班员或物业管理值班人员汇报,并通知消防控制室协助监视;同时保持冷静,如能处理的可及时处理,否则监视现场,记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征,防止犯罪嫌疑人逃逸,并注意自身安全。
3、物业公司值班领导视情况尽快赶赴现场,尽可能制止一切盗窃和破坏行为,在力所能及的情况下,堵截捉拿犯罪嫌疑人,同时向警方报警。
4、物业人员在事件中捕获犯罪嫌疑人,应询问记录后移交警方处理,并根据警方要求提供情况和证据,严禁实行拷打审讯和扣押,并劝阻相关人员大骂犯罪嫌疑人。
5、若犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场,物业人员应注意保护现场,阻止任何人员进入或接近现场,并不得触动现场任何物品和门窗,等候有关部门前来处理。
6、如在作案现场发现有人受伤,应在保护好现场的基础上,通知医护人员前来救护。
7、在抓获犯罪嫌疑人的过程中,若有需要可临时关闭所有出入口,劝阻相关工作人员出入。配合防止犯罪嫌疑人乘机逃逸。
8、在事件中涉及财产损失和人员受伤,应摄下照片或录像,留下当事人员和目击者,供有关部门详细调查以明确责任和落实赔偿。
9、工作人员出现意外伤害事件,物业公司值班领导人员应立即赶赴现场,查明情况,向保安值班人员或公司经理汇报,并通知物业监管办公室。
10、若伤者尚未死亡,应在保护现场的同时立即抢救,防止使伤情加重。
11、若伤亡事故系由触电引起,物业人员或技修人员应就近切断电源或用绝缘物将电源拨离触电者,再进行抢救。严禁在没有切断电源的情况下,用手直接去接触电者或用金属杆去拨离电源,以防自身触电。
12、若伤亡事故系由高层坠落、物品砸伤引起,在抢救伤员的同时,应保护好现场,摄下照片或录像,留下目击者,同时向警方报警。
13、详细记录意外伤亡经过,对由于设备故障或设施损害引起的伤亡事故,以及触电事故,相关部门在事发4小时之内写出书面报告给物业公司和物业监管办公室,以便公司视情况向有关部门汇报并查找原因,落实责任
三、反恐防暴应急预案
1、面对当前严峻的反恐形势,应提高对存在于中国国内反恐问题的认识,了解及清楚其特点,从思想上做好反恐的准备,提高警惕。
2、加强反恐能力建设。通过加大培训的力度和频度的方式,大力培训保安及相关人员的反恐能力。
3、提高保卫队员的能力,加强对可能引起危险的物品的监管,从源头上阻止恐怖行为的发生。
4、对医院内部进行经常性检查,尤其是对重点部位进行检查,包括人口密集出、各楼层、各楼道的底部、食堂、配电室、配电箱、垃圾存放处等,对可疑物进行排查,出现紧急情况时要注意内紧外松以免引起不必要的恐慌。
5、具体到我们所处的各单位、各部门,应采取明确个单位各部门的方法,从上级领导到单位职工都要有具体的分工,必要时可以成立反恐防暴小组。在实际工作中遇到恐怖事件时应及时出动,快速反应,不能贻误时机,遇到重大棘手问题时要及时汇报。
6、本着平息事态、控制局面、防止扩散、减少损失的原则,对不同性质的事件采用制止、保护、宣传、求援、疏散等方法,围绕保护在院人员生命安全这一中心,有条不紊的开展反恐工作。
7、制定救援措施,针对恐怖分子可能采取的袭击方式,结合医院的特点和上级赋予医院的反恐医疗救援任务,并对医疗救护人员提出明确要求。医院应根据上级赋予的任务,制定相应的措施并切实抓好各项工作的落实。要实时组织演练,发现问题及时对预案进行认真的修订和完善。
8、加强防护措施。严格检查医院出入人员,对可疑人员进行审问调查,情节严重者送到警方处理。
第4篇 花城小区物业管理服务工作内容
(一)物业共用部位的维修、养护和管理
1、定期巡查,对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理;
2、维修养护制度健全,工作标准及岗位责任制明确;
3、报修服务时间:24小时受理;急修:不得超过30分钟到达维修现场;
4、道路、停车场平整通畅,交通标志完好;
5、每年对房屋及设施设备进行一次安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施。
(二)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、共用设施设备按照项目配套建设管理,责任分工明确,运转正常,维护良好,有设备台帐,运行记录、检查记录、维修记录、保养记录完整;
2、实行24小时值守服务;
3、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练,严格执行操作规程及保养规范;
4、公共照明设备良好,不影响使用;
5、设备用房整洁,主要设施设备标识清楚、齐全;
6、雨(污)水井、化粪池、排水管井每月检查一次,定期疏通;
7、在接到相关部门停水、停电通知后,立即通过小区公告栏或社区广播通知业主。
(三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、环卫设施完好;
2、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保洁;
3、垃圾日产日清,无垃圾桶、果皮箱溢满现象,各类垃圾容器及时清洁,无重异味;
4、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;
5、雨雪天气及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫,楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象;
6、根据实际情况开展灭蚁、灭鼠、灭蝇、灭蚊等卫生消杀工作;
7、对超环保标准排放油烟、嗓音等行为和违反规定饲养宠物、家畜、家禽者进行劝告,并报告有关部门进行处理。
(四)公共绿化的养护和管理
1、花草树木生长良好,修剪整齐美观;
2、绿地无擅自改变性质和破坏、非法占用现象;
3、适时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖;
4、园林小品及设施维护良好。
(五)车场服务
1、机动车、非机动车行驶、停泊管理有序;
2、停车场收费有合法手续;
3、有必要的进出凭据;
4、对小区内停放的车辆是否有堵塞公共通道进行检查;
5、对小区内停放的车辆是否有占用他人固定车位进行检查;
6、为保护公共权益不受侵害或保全现场,必要时可将违反约定停放的车辆强制搬离现场或用车锁对车辆予以固定。
(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、主要出入口有专人值守;
2、有专门秩序维护人员,实行24小时流动巡逻制度;
3、对危及人身安全处设置明显警示标识;
4、消防设备设施完好无损,可随时起用,消防通道畅通,制订有消防应急方案;
5、控制中心实行24小时值班,对组团外公共区域进行监控并对突发情况进行记录;
6、发生治安案件、刑事案件、交通事故时,及时报警,并配合公安部门进行处理;
7、适时开展消防和居家安全宣传。
(七)装饰装修服务
房屋装饰装修涉及其它事项,由业主、使用人与物业管理公司另行签订《房屋装饰装修服务协议》,予以约定。
(八)物业档案资料管理
1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系;
2、运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理,建立完善的档案管理制度。
(九)其它服务
1、视情况接受相关部门委托,代收水、电、有线电视等费用;
2、水、电、有线电视服务及维护服务由其对应的供应单位提供并为此负责。
(十)特约服务
由业主或物业使用人与物业管理公司或其授权的物业服务中心另行约定。
第5篇 区行政中心物业管理工作计划
某区行政中心物业管理工作计划
一、前期介入计划
专业、科学、规范的物业管理前期介入,将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本,打下坚实的基础。针对行政中心,现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点,本公司如果中标,将成立前期物业管理介入工作组,以国际先进的物业管理理念,专业化、科学化的管理方式,介入某某区行政中心的前期物业管理工作。
(一)、前期介入人员安排
组长:公司总经理兼任
副组长:行政中心物管事务所经理
其它成员:公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各2名,项目经理2名、品质管理部、资源管理部、市场推广部、计划财务部主管级职员各1名。
(二)、工作方式
1.组长每周组织会议对一周工作作全面布署,并检讨各项工作的完成情况。
2.副组长全日制现场办公,负责行政中心现场工作的协调与安排。
3.各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作,副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。
4.工作组其它成员按现场半日工作制工作,按计划完成各口工作,每周向副组长提供工作报告。
(三)、工作内容
内容完成时间落实部门备注
一、前期工程监督
1)审阅楼宇、设备图则及设计工程部、工作组
2)设施设备隐蔽线路的熟悉与标注工程部、工作组
3)从物业管理角度向业主方提供建议工程部、工作组
4)按工程合同承诺标准,编造验收表格工程部、工作组
5)制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程按工程进度工程部、工作组
6)向机关事务局提供楼宇、设施设备保养及维修建议工程部、中心物管事务所
二、人事
1)物管事务所架构制定及讨论审定资源部、工作组
2)管理级员工的招聘
3)各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批资源部
4)人事管理制度、员工手册的讨论审批资源部
a公开招聘资源部
b面 试资源部
c聘用及入职培训资源部
d熟悉物管事务所运作及在职培训资源部、中心物管事务所
三、设立雨花区行政中心物管事务所
1)设立及装修物管事务所工程部、工作组
2)办公设备及工具设备的采购资源部、工作组
3)现场清洁及布置中心物管事务所
四、管理文件
1)中心公约、服务手册制定及审批市场推广部
2)各类文件、表格的制定及印刷品质部、资源部
五、管理预算、启动预算及财务安排
1)制定初步管理预算、启动预算及讨伦计划财务部
2)管理费及各项费用制定及申报市场推广部
3)各项财务管理制度制定计划财务部
六、楼宇基本设备预算
1)设计及审定各类标牌、指示牌市场推广部
2)采购、制作及安装市场推广部
七、物业验收之准备
1)楼宇各单项验收根据情况确定工程部、工作组
2)公共地方的验收(道路、停车场等)根据情况确定工程部、工作组
3)楼宇各项设施设备测试及验收根据情况确定工程部、工作组
4)楼宇内部初验根据情况确定工程部、工作组
5)遗漏工程跟进及监督验收根据情况确定工程部、工作组
6)绿化工程的验收根据情况确定工程部、工作组
八、楼宇接管安排
1)制定接管计划工作组
2)安排准备各类文件品质部、工作组
3)人员安排工程部、工作组
4)接管培训工程部
5)清洁开荒中心物管事务所
6)现场氛围布置市场部、中心物管事务所
7)进行接管工作工程部、中心物管事务所
九、遗漏工程跟进
1)整理资料及落实遗漏工程跟进按工程进度工程部、中心物管事务所
2)维修后复检、通知业主方再次验收按工程进度工程部、中心物管事务所
3)现场施工方的管理讨论品质部、中心物管事务所
十、各服务项目检讨
1)物业保险事宜之建议计财部、中心物管事务所
2)检讨物业管理人力资源资源部、中心物管事务所
3)检讨保安安排中心物管事务所
4)检讨清洁服务之安排中心物管事务所
5)检讨维护保养服务之安排工程部、中心物管事务所
6)检讨处理客户投诉之程序品质部、中心物管事务所
7)检讨园艺绿化保养及节日布置之安排工程部、中心物管事务所
8)检讨公共关系之安排市场部、中心物管事务所
第6篇 后勤物业管理处经营部工作职责
后勤管理处经营部工作职责
一、负责全处经营项目的管理、调配、收费、租赁等。
二、制定本年度经营项目的工作任务和计划。
三、考察了解当前市场状况,积极调查研究和开发新项目。
四、按时完成各项收费工作。
五、负责对各经营部门进行安全教育和法制教育,确保安全稳定。
六、完成领导交办的其他事项。
第7篇 物业管理处每日每周每月每季每年工作要求规范
物业管理处每日、每周、每月、每季、每年的工作要求(规范)
管理处负责物业管理的具体工作,其工作规范如下:
一、每日工作
1.巡视所管理的物业一遍,巡视内容为:
(1)查小区内是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违章装修,墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告,有无乱摆摊贩);
(2)小区内是否有不安全隐患(房屋是否出现严重破损,消防通道是否被堵,室外输电线路是否完好,有无乱拉乱搭,内有无可疑人员活动);
(3)小区内环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏,房前屋后,公共场所有无乱丢扔垃圾,垃圾桶是否倒请,有无乱停放车辆,乱晾晒衣物,有无影响正常休息的噪声源);
(4)基础设施是否完整(道路有无损坏,室外上下水道是否渗漏,路口拦护栓,路障是否完好,娱乐设施有无损坏)。
以上内容巡视完毕要做好巡视记录,发现问题,能处理的应立即处理之,重大问题和不能处理的问题应向物业经理汇报。
2.收缴业主(住户)管理费、各项规定费用;
3.接待业主(住户)来访和处理有关物业管理的投诉;
4.解答业主(住户)提出的有关物业管理业务咨询;
5.安排保养、维修任务,验收修缮质量;
6.做好工作日记(内容为:记录每天完成的工作,发现和处理问题,上级领导的指示,急待解决的事务,住户投诉等)。
7.整理内务(包括打扫办公室;整理文件、资料图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等)。
二、每周工作
1.走访住户(内容:与住户交换物业管理意见,了解住户有什么困难和需要;掌握住户家庭基本情况,包括:户主、年龄、职业、工作单位、单位和住家电话,家庭人口以及人口结构,掌握住户产权归属和变更或租户的变更,住房的户型变化、结构、质量现状、保养和维修状况);
2.初审住户装修申请,并报上级审批;
3.检查公共设施是否完好(内容包括:电梯运行是否正常;楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品;公共照明是否完好,配电箱,水表设备是否有破损,小区内信报箱是否有破损),发现问题应及时处理或报有关部门,并协助处理。
4.检查垃圾桶是否喷洒药物,各楼层公共部位是否清洁。
5.检查房屋使用情况,有无长期空房户、擅自转租户、了解房地产信息。
三、每月工作
1.编制本月保养维修报表,制定下月保养维修计划报物业部;
2.编制管理费和各项规费收缴报表并报公司财务部;
3.组织修剪物业内的树木、花草一次;
4.对本月维修项目进行一次回访,听取住户意见。
5.整理物业管理资料、档案、对发生异动的(包括:房屋产权变动、承租户变动、管理费变动)作出修改;
6.与有关单位联系,交换情况一次(包括:居委会、派出所,房屋产权单位等),如有重要情况须用书面报告和反映;
7.办公室大扫除一次(包括:窗户玻璃、屋面、墙面和各种办公用具的清洁整理)。
四、每季度工作
1.组织检查小区内消防设施(包括:消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、消防通道等)是否完整无缺,能否正常使用,发现问题及时报告有关部门处理;
2.打开各粪池、井盖、检查化粪池、下水道有无淤塞,发现问题及时组织有关人员处理;
3.组织对树木花草进行一次施肥;
4.清理管理费和各项规费,并编制季度报表;清查是否有漏收、错收;采取措施对拖欠管理费的住户进行追收;
5.编制季度维修保养计划和报表;
6.办一期物业管理专刊,宣传表扬小区内的好人好事和新风尚,指出小区内存在的问题,增强住户参与管理的意识。
五、每年工作
1.参加一次上级主管部门举办的短期专业培训;
2.对小区内的住户全部走访一遍;
3.组织清理一次化粪池;
4.编制年度管理费和各项规费收缴报告;
5.编制下年度维修保养计划;
6.整理物业管理档案资料,写出资料异动报告,对发生异动的资料进行修改,保持档案资料与实际一致;
7.与有关单位交流开展物业管理的体会和经验;
8.组织召开一次住户代表大会,听取住户对物业管理的意见和建议,提高住户参与管理的积极性;
9.总结年度工作,写出书面总结;
10.制定下年度工作计划。
第8篇 某商业大厦物业管理工作思路
商业大厦物业管理工作思路
zz大厦一万余平方米,是全装修内销商办房。该大厦造型独特,地理位置优越,交通便利,房型合理。简福饴测量行(上海)有限公司提供物业管理,旨在为租户提供一个'安全、整洁,秩序、便利、'的办公和营业环境,全方位满足住户各种需要,提高大楼租售业绩。
从上述目标出发,我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小时保安服务,保障大厦安全。
1.保安的职责范围为:管安全、管秩序、管环境、非办公时间访客进出登记、大件(或贵重)物品携出物业需确认、消防设施点检、装修管理等。
2.各项保安制度 详见目录。
3.kf安保特点:
保安员执行kf的规范流程、规范语言和规范行为
定期对保安员进行kf的专业培训。
二.物业管理和服务内容
1.房屋及设备的维修养护制度,确保供电、供水、供气。保障大厦正常运作。
2.住户交楼入住手续及一周内跟进制度,为住户解决实际问题。
3.确定财务收费程序,保障各项费用及时回收。
4.拟定工程报修程序及接待客户投诉程序,加强管理处与客户沟通,改善管理。
5.加强清洁卫生管理,垃圾、废物的及时收集清运、大堂等公共部位的保洁工作、水箱、外墙的定期清洗,保障大厦的环境美观整洁。
6.管理处推出各项有偿、无偿服务项目,满足住户的多种需求,使客人满意。
7.kf管理与服务特点
以人为本,推行kf'管家式服务'理念,设专人对口服务住户,入住一周跟进制度,以便及时了解客户的要求与想法,快速反映,使住户感受温馨的服务。以服务促进租售。
第9篇 小区物业公共秩序维护管理服务工作标准
小区物业管理服务工作标准:公共秩序维护
二、公共秩序维护工作标准
项目 内容
着装1、上岗须着公司统一的护管员制服,戴好帽子,系正领带,扎紧武装带,衣领钮扣全部扣好。
2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物,制服外不得显露个人物品(如纪念章、笔、bb机、锁匙扣等),制服衣袋不得装过大过厚物品。
4、非当值班时间,除因公或经批准外,不得穿着或携带制服离开辖区。
行为举止1、上岗时举止应文明、大方。
2、头发要整洁,不留长发。
3、精神振作,姿态良好,抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠,不得伸懒腰,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。
4、值勤时不得抽烟、吃零食,不得看小说杂志、报纸、会客闲聊、吹口哨等与工作无关的事情,不得随地吐痰、乱丢杂物。
5、注意检查和保持仪表,但不得当众整理个人衣物。
6、不得将任何物件夹于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
内务1、保持宿舍保洁卫生,不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。
2、床位铺面保持干净平整,不摆放杂物,被子按要求折叠方正,床下的鞋子摆放整齐。
3、帽子、腰带、口杯、水桶等物均按指定的位置摆放,保持内务的统一。
4、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危险品。
5、室内应保持安静,不得在室内喧哗、打麻将,以免影响其他队员休息。
作息规定1、护管实行24小时值班制,每班提前10分钟进行交接班。
2、每晚零时之前熄灯就寝。
3、每周二、四下午二时至四时军训,无特殊情况,不得无故缺席。
4、严格执行备岗制度,下岗后外出3小时以上的需向有关领导请示。
5、休息(假)期间,发生紧急情况,一经召唤必须立即归队,听候调遣。
军训1、立正:脚跟靠拢并齐,自然挺胸,两臂自然下垂,两眼平视前方。
2、稍息:左脚须脚尖方向伸出全脚的2/3,上体正直。
3、向右(左)转:右(左)脚跟为轴,向右(左)转90°,重心移向右(左)脚,左(右)脚迅速靠拢右(左)脚,成立正姿势。
4、向后转:要求同向右(左)转,向后转180°。
5、齐步走:左脚向正前方迈出约75厘米,重心前移,右脚相同。上体正直,两臂前后自然摆动。
6、敬礼:右手指并拢抬起微接帽沿右前角,腕直臂平,同时注视受礼者。
7、注目礼:面向受礼者成立正姿势,注视受礼者,并目迎目送。
护管器材1.护管器械包括有对讲机、警棍等,它是护管人员执行任务的工具和武器,属公司的公共财产,每个护管员都有责任和义务将其保管好,防止遗失或损坏。
2.护管器械只供护管员执行公务时使用,严禁用作其他用途。
3.护管器械严禁转借他人,严禁个人携带外出,如因工作需要须报管理处批准。
4.对讲机使用应严格按规定频率正确操作,严禁保安员私自乱拆、乱拧、乱调其它频率。若有损坏视情节赔偿。
5.执勤中禁止使用对讲机聊天、说笑、以及谈一些无关工作的话题。严禁在检查时通风报信。
6.警棍是护管员制服犯罪分子以及自卫的武器,严禁用来当作斗殴或威吓他人的工具。
7.护管员交接班时,应做好护管器械的交接验收记录,防止出现问题时互相推卸责任。
8.护管器械不用时,应由当事人交管理处统一保管。
固定岗位1、熟悉本岗位职责,熟悉小区业主基本情况,包括业主职业、相貌特征、常规进出时间等。
2、当发现双手提(拿)着重物的顾客进出大门有困难时,应主动提供帮助。
3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应立即起立敬礼。
4、外来人员进出,值班人员填写《来访登记表》,谢绝推销和其他闲杂人员进入。
6、当用户搬出物品时,应区分不同情况,必要时值班人员查验用户《出入物品申报表》后予以放行,同时收回《出入物品申报表》。
7、需要给邮局办理签收的邮件,应参照《信件收发管理程序》处理,及时将邮件送给用户签收。
8、对于出现的紧急情况,应参照《紧急事件处理程序》处理。
9、协助管理处其他班组(部门)做好有关管理工作(参见相关程序文件)。
流动岗位1、护管巡查参见《护管巡查细则》。
2、当业主、顾客有困难求助时,应及时提供热情的帮助。
3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应敬礼、致谢。
4、巡逻时要多走、多看、多听、多嗅。重点检查治安、防火、防盗等情况,消防等公共设备、设施是否完好,防盗门是否关好等。发现问题立即处理,做好《值班记录表》,并上报护管班长或管理处主任。
5、巡逻中发现可疑人员,要前往盘查,必要时检查其所带物品。属三无人员,应驱赶出辖区;属推销、摆卖人员,应劝其离开辖区。
6、对于出现的紧急情况,应参照《紧急事件处理程序》处理。
7、协助管理处其他班组(部门)做好有关管理工作(参见相关程序文件)。
第10篇 物业小区秩序维护管理工作方案-2
例:
1、管理目标
(1)确保项目内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好项目内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2、建立交互式联动治安网络
(1)在项目设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处秩序维护指导员,定期与管理处秩序维护员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3、紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻秩序维护员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
第11篇 兴泰酒店物业车场管理工作标准
酒店物业车场管理工作标准
1.0目的
明确车场工作规范,及时专业地提供服务。
2.0范围
**酒店物业所有在管项目的停车场管理。
3.0职责
3.1车场管理员落实执行车场管理各类操作要求。
3.2礼宾领班及主管进行业务指导。
3.3项目经理进行业务监督。
3.4公司礼宾部进行抽查监管。
4.0方法与过程控制
4.1仪容仪表
4.1.1着装整接,佩戴胸卡(左胸上衣口袋位置)。
4.1.2对车主的态度要亲切礼貌,用语规范文明。
4.1.3工作时,严禁喝酒、吃零食;禁止会客、看书报,大声喧哗;禁止所有与职责不符的其他行为。
4.2接班要求
4.2.1提前15分钟到岗,准备交接班。
2.2交班人员须在交班前将岗位周边环境的清洁搞好,再行交接。车场内须保持无垃圾、杂物。
4.2.3 交班人员要将当班停放车辆的数量、车况、车场设施状况、注意事项等,向接班人员交代清楚,并将工作记录本及临时的保管费移交接班人。
4.2.4 接班人员应仔细检查工作记录本和车辆停放卡挂放牌,并清点车辆数量、检查车况、车场设施状况,如无异议,移交的临时保管费又相符,双方签名确认,责任随之移交。如有异议,应立即向当班领班汇报。上一班未完成的工作下一班须继续跟进。
4.2.5 临时保管费由班次收费员每天交回服务中心财务。财务人员应根据车辆日收费情况登记表的数量核定应收费用,并签名确认。
4.3.工作服务要求
4.3.1车管员24小时分三班执勤。
4.3.2车辆停放,车管员必须现场到位,按场内交通标志、标线有序指挥停泊车辆停放。停定后检查停放车辆车况,进行车辆登记。
4.3.4车管员当班期间,必须不间断进行巡逻、检查,以防保管车辆被损、被盗。发现问题要立即通知当班领班。在夜间,可立即召集礼宾员,进行处理。发现有人盗窃保管车辆
物件,尽可能追拿盗窃者。将发生的一切情况(包括时间、发生的问题、当事人、处理情况等)记录在案。并在第一时间向主管、服务中心经理及公司职能部门报告,必要时通知公安机关。
4.3.5车况检查内容:
4.3.5.1漏水、漏油、易燃、易爆危险品运输车辆不得进场保管。
4.3.5.2提醒车主车内不要放置贵重物品,须随身携带。
4.3.5.3督促车主锁好车门,打开防盗系统。机动车停车后要关闭发动机、大灯。
4.3.5.4检查车辆有无备胎。车辆如有破损,须当场指出,并请车主签字确认。
4.3.6阻止停放车辆在车场内给车辆加油、加电池水、清洗和维修,禁止车场内吸烟、动火和抛弃垃圾、杂物。
4.3.7阻止所有人员在停车场内骑自行车,自行车一律下车推行。
4.3.8阻止小孩在停车场内玩耍或玩滑板车等危险行为,防止碰伤、摔伤等现象发生。
4.3.9做好岗位信息的反馈。
4.4车辆管理
4.4.1车辆管理服务登记
机动车辆需要办理车辆车位使用卡时,收费人员应通知车主到服务中心收以月、季、年为单位交纳汽车车辆车位使用费、领取车辆停车卡。领班根据缴费情况填写《车辆停放ic卡发放登记表》。
4.4.2车辆停放管理
4.4.2.1汽车停放管理
◇为方便汽车停放管理,辖区内设置车库,临时停车地点。非特殊情况,所有车辆应入库停放。
◇当班人员管理车辆的进入及停放,月保卡车辆由礼宾部执勤人员及收费员按《小区车辆进出及停放管理办法》执行。
4.4.2.2车辆驶出小区停放区的管理
◇汽车驶出时,持有ic卡的月保车辆,由车主刷卡放行;持有ic卡的临保车辆,按收费标准收取相应费用后,收回临时使用的ic卡后放行;免费车辆凭通用ic卡放行,并做好登记,填写在《车辆进出登记表》上。
4.5非常事故的处理
4.5.1对造成停车场设施、设备损毁的肇事者,应当面交涉,记录在案,追讨赔偿。严重的应立即通知服务中心领导。
4.5.2 在车库、露天车辆场所范围内发生交通事故,应按政府有关交通事故的规定进行处理。必要时,拨打交通事故报警电话:122。
4.5.3 在车库、露天车辆场所发生火灾,消防专员应立即携带灭火器材前往灭火。同时,应立即通知服务中心。事态严重的,应立即拨打火警电话:119,并协助事后事故的调查和处理。
4.5.4 露天车辆场所出现水浸情况,要积极做好排水处理工作。
4.5.5 保管车辆被损,要将肇事者姓名、工作单位、住址、身份证号码等进行登记,肇事者签名确认。应与礼宾部负责人和车主一道商讨赔偿事宜。
4.4.6出现事故的现场及事后处理按《突发事件处理》方式进行。
5.0记录表格
5.1 **wy/wi/7.5.1-aq-09-f1 《车辆进出登记表》
5.2 **wy/wi/7.5.1-aq-07-f4 《车辆停放ic卡发放登记表》。
第12篇 物业公司能源与资源管理工作程序
环境管理程序文件
-- 物业公司能源与资源管理程序
1.0目的
为减少公司所有管理活动、服务中各环节能源和资源的消耗,从而减少从环境的取用和弃置,特制定本程序。
2.0 适用范围
适用于公司范围内电能、柴油、汽油、办公用复印纸及水的管理。
3.0 职责
3.1公司质量/环境/安全管理委员会负责组织公司各相关部门根据上一年实绩制定年度的电、水、油、办公用复印纸的节约目标。
3.2各管理处负责将公司节约目标细化并每月将节约目标的达成情况以月报的形式向全司公布,公司本部每月目标达成情况由办公室负责。
3.3管理者代表负责将节约目标的达成情况提交管理评审。
4.0 工作程序
4.1 节约目标制定
4.1.1每年初,由公司质量/环境/安全管理委员会负责组织公司各相关部门根据上一年实绩,制定本年度的电、水、油,办公用复印纸的节约目标,经管理者代表批准,节约目标纳入公司环境目标及指标中进行管理。
4.1.2各管理处负责人根据公司目标予以细化、分解,组织制定本部门的用电、用水、用油、用纸节约目标及相关措施对策;公司本部细化目标由办公室负责制定。
4.2 节约目标实施
4.2.1由办公室负责每月抄报、统计全公司当月用电、用水情况及当月目标达成情况,编制《用电、用水量月报》。
4.2.2由办公室负责每月统计汽车用油情况及当月目标达成情况,编制《汽油消耗月报》。
4.2.3由办公室负责每月统计复印用纸消耗情况及当月目标达成情况,编制《用纸量月报》。
4.2.4 办公室应将所有月报进行公布,并在下月10日前提交给管理者代表。
4.2.5根据节约目标和计划,有关部门负责人应根据需要制订相应的管理规定或作业指导书,并经管理者代表批准后实施。
4.3 节约目标分析及对策
4.3.1各责任部门根据细化的节约目标与实绩对比,未达成目标的需在月报公布后一周内向办公室提交分析对策报告。
4.3.2 办公室负责跟踪对策的实施情况。
4.4 管理者代表负责将电、水、油、办公用复印纸等节约目标的达成情况提交管理评审。
5.0 相关文件
5.1《节约用水规定》(zh*-ep-06-jl-01)
5.2《节约用电规定》(zh*-ep-06-jl-02)
6.0 质量记录
6.1《用电、用水量月报》(zh*-ep-06-1/a)
6.3《用纸量月报》(zh*-ep-06-2/a)
6.4《汽油消耗月报》(zh*-ep-06-3/a)
