物业管理公司工程部工作手册说明（十二篇）

发布时间：2024-11-29 查看人数：75

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物业管理公司工程部工作手册说明

第1篇物业管理公司工程部工作手册说明

物业管理公司工程部工作手册的说明

1、本手册是北京**物业管理有限公司工程部实施质量管理体系的细则,是公司的法规性文件,本部门全体员工必须严格遵守。

2、手册中文件均在相对稳定的一段时间内有效,其他仅在限定的一定时间内有效的文件,不列入手册。

3、手册中的文件分为两类:

(1)工程部负责编制的文件:有的适用于全公司实施,有的仅适用于工程部内部实施。

(2)公司其他部门编制的文件,凡适用于工程部实施的均纳入本手册。

4、工程部经理根据需要,对于手册中文件的实用性进行评审,并在适当时进行修订。

5、本手册颁布后,如有公司或工程部发放的新文件,只要属于长期有效的文件,均应适时纳入本手册。

6、本手册是受控文件,其管理和发放均应按照《文件控制程序》的有关规定执行。

第2篇物业公司总经理工作目标管理责任书

物业公司总经理年度工作目标管理责任书

为确保××××物业管理有限公司年度计划目标得以实现,经董事会与目标责任人(总经理)共同商讨,已确定××××物业管理有限公司二ο*×年年度工作责任目标,并拟由目标责任人代表××××物业管理有限公司签署确认。

一、责任目标

1. 管理目标

1) 全年不发生重大安全责任事故。“重大安全责任事故”是指:

* 因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;

* 因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故;

* 因失职或玩忽职守引发的火灾事故;

* 因失职或玩忽职守引发的水浸事故;

* 因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件;

* 因失职或玩忽职守引发的业主/使用人重伤、死亡事件。

2) 所辖物业设施设备的使用完好率达95%以上。

3) 员工上岗培训率100%。

4) 员工对企业的满意率达85%以上。

5) 导入新思维、新观念,建立健全标准化管理,推动企业的现代化管理进程。

6) 除无法进行重大改造的硬件设施(条件)外,××大厦住宅区物业管理(服务)其他各项指标力争在2004年12月31日前达到《××省住宅区物业管理服务标准》中“二级”的各项管理指标;商业和办公层因无规范标准可资参考,故,共性部分亦参照“住宅标准”考核。

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××省住宅区物业管理服务标准

(章节摘录)

……

6.2 二级

6.2.1 房屋及共用部位共用设施设备维修养护

6.2.1.1 房屋

a. 房屋完好率95%以上;

b. 房屋零修、急修及时率80%以上;

c. 房屋零修工程合格率90%以上;

d. 房屋立面较整洁,无重大缺损现象;

e. 房屋装修符合管理规定,无私改乱拆现象。

6.2.1.2 协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作。

6.2.1.3 环卫设施,基本完好,无重大缺损现象。

6.2.l.4 道路通畅,路面较平整。

6.2.1.5 消防设施基本完好无损,可随时启用。

6.2.2 安全护卫

6.2.2.1 主出入门 24小时值班;

6.2.2.2 安全护卫人员24小时巡查;

6.2.2.3 交通车辆管理有序,机动车辆出入登记、按序停放;

6.2.2.4 有应急处理计划措施,遇警能及时报警,并努力防止事态进一步恶化,协助保护现场。

6.2.3 绿化、环境、卫生

6.2.3.1 绿化符合规划要求,布局较合理,绿化覆盖率25%以上;

6.2.3.2 花草树木长势良好,无枯死、无破坏、无大面积虫害现象;

6.2.3.3 小区建立清扫、保洁制度,专人定时清洁,定期杀虫灭鼠,垃圾日产日清;

6.2.3.4 房屋立面及区内道路基本整洁;

6.2.3.5 水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁;

6.2.3.6 无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。

6.2.4 多种经营和社区文体活动服务

6.2.4.1 生活服务

a. 房屋自用部位自用设施设备的维修服务;

b. 商务服务,如代订牛奶、报纸等。

6.2.4.2 公共娱乐、文体活动,年开展4项以上。

6.2.5 服务质量、效果

6.2.5.1 服务人员尽职尽责,岗位职责上墙公布,服务项目及价格公布;

6.2.5.2 公共性服务费收支情况定期(一年1~2次)公布;

6.2.5.3 维修基金帐务按规定报业主委员会审核

,并定期向业主通报;

6.2.5.4 认真接待群众投诉,并建立群众投诉记录,有效投诉办结率85%,回访率96%以上;

6.2.5.5 业主意见反馈,满意率65%以上。

6.2.6 相关条件

6.2.6.1 硬件环境

6.2.6.1.1 小区符合规划要求,区容区貌较好,无违章搭建现象。

6.2.6.1.2 主出入口有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团栋号标志明显。

6.2.6.1.3 供水、排水、供电、供气、消防、绿化、环卫设施设备基本齐全。

6.2.6.1.4 停车场

6.2.6.1.5 主出入口设有值班室。

6.2.6.2 物业管理企业

6.2.6.2.1 企业须持有××省物业管理企业资质证书。

6.2.6.2.2 企业内部考核制度,岗位职责明确。

6.2.6.2.3 人员培训,持证上岗率80%以上,其中企业经理、部门经理,管理员80%以上持有物业管理从业人员岗位证书。

6.2.6.2.4 安全护卫人员统一着装。

6.2.6.3 业主委员会

6.2.6.3.1 具备条件的,应成立业主委员会:暂不具备条件的积极创造条件,制定计划,成立业主委员会。

……

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2、服务目标

修订“二级标准”,我们拟将“住户对管理服务工作的满意率达90 %以上” 作为200×年度的服务目标。(“二级标准”为65 %以上)

3、经营目标

1) 全年确保×××万元税前经营收入,其中,物业服务费收入×××万元,其它经营收入××万元。

2) 全年各项开支控制在×××万元指标内,其中工资性费用(含合同制员工的各类保险以及全体员工的奖励基金支出等)控制在总支出的××%,即×××万元计划范围内。

3) 全年实现应税前经营利润(毛利):×××万元。

4、人员定编

全部人员定编×××人,其中:

● 经理室×人;

● 经理办公室××人;

(含档案/文员/物业管理员/保洁班/车辆管理/仓库保管)

● 财务部×人;

● 设备部××人(含机械维修/水电值班和维修);

● 安全护卫部××人。

(含监控岗位、巡护岗位、门厅和大院岗位)

全部人员编制中,合同制用工拟控制在全部用工人数的××%左右,主要对象为重要岗位的管理人员、技术工人、安全护卫班长。

二、责任人的权力

为保证上述责任目标的实现,公司实行总经理负责制,责任人(总经理)的权利如下:

1) 人事管理和薪酬分配权

● 对××××物业管理有限公司总经理助理(含)、部门经理(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。

● 对××××物业管理有限公司副总经理/财务部经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。

● 编制范围内员工招聘录用决定权。

● 核定工资总额内的调薪决定权。

2) 财务管理权

物业公司独立财务核算。财务人员归属董事会、目标责任人双重领导。受董事会委托(授权),目标责任人有物业公司日常经营管理资金费用支出计划审核权、借款审核权、费用报销审核权。

3) 管理决策权

◆ 主持××××物业管理有限公司的日常管理工作。

◆ 组织实施××××物业管理有限公司的工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。

◆ 主持召开××××物业管理有限公司的各类工作会议。

◆ 组织管理评审。

◆ 审核各类经济合同。

4) 申请支持权

▲ 依据××××物业管理有限公司的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持。

▲ 申请修改××××物业管理有限公司的组织架构和人员定编。

▲ 申请业务支持。

三、责任人的义务

■ 接受董事会的统一领导。

■ 向董事会作工作汇报。

■ 确保责任目标的逐步实现。

■ 自觉接受董事会监控、考评、检查。

■ 每月28号前按时上报次月度工作计划报表。

■ 每月5号前组织目标评估,质量评审,进度、质量考评。

■ 每季末的次月5日前组织员工季度绩效考评。

■ 积极配合董事会完成其他专项工作。

■ 保证公司各个标准作业规程的贯彻执行。

■ 保证公司操作不违背国家的法律、法规。

■ 保证员工的生活、工作秩序。

■ 保证员工的整体操作技能和工作质量。

■ 为公司培养人才。

四、董事会的权力

* 对××××物业管理有限公司的运作状况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督的权利。

* 有对目标责任人、副总经理、财务部经理的任免权、解聘权、调配权。

* 有要求责任人出示、收集、解释各类数据、原始凭据、记录的权利。

>* 有对××××物业管理有限公司的资金审批权和对其财务运作状况的直接监控权。

* 有对目标责任人的绩效考评权、奖罚权。

* 专项事件的调查权。

五、董事会的义务

* 及时提供合适的业务支持。

* 提供信息支持。

提供资金支持。

六、目标考评

1、董事会定期(不定期)监控、审计、检查××××物业管理有限公司资金的运作、成本和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和公司的财务规定。

2、董事会负责目标责任人的绩效考评。考评标准办法依据本目标管理责任书。

七、目标奖罚

1、公司责任人(总经理)必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。

2、如果工作目标完成,则××××物业管理有限公司可按年度工资费用计划制定年终奖金分配方案,对员工发放年终奖金(兑结预支的季度奖金),其中目标责任人可提取公司年奖金总额的××%作为个人奖金。

3、如果本责任书所列三类目标不能全部完成,则,每不能完成其中一项指标,扣减项目责任人的25%目标奖金,直至扣除全部奖金,并承担相应的行政处罚。

4、若发生不可抗力而致使责任目标无法完成,则本目标责任书失效,遗留问题由董事会与目标责任人共同处理。

八、其他事项

1、本目标管理责任书壹式肆份,董事会存档两份,目标责任人一份,××××物业管理有限公司存一份。

2、未尽事宜,由目标责任人同董事会协商解决,补充条款与本责任书具有同等效力。

4、责任书自签订之日起生效。

5、责任书解释权在董事会。

目标责任人签署: 董事长签署:

第3篇物业公司保密工作管理规范

物业公司保密工作管理规范1. 公司职工不准利用工作之便将公司和部门保密范围的文件信息、资料、经营决策和数据、通讯号码、计算机存储内容提供给外部和住户,一经发现严厉查处。

2. 公司和部门掌握的保密文件资料、图纸、财务账目、运行设备图表、分布图、会议纪要、住户和职工档案等必须由主管部门经理制定保密管理制度,分类编号指定专人保管,必须存放在保险柜内乱号上锁或装箱封存入库,严防窃密和私自涂改复制。

3. 各部门有关保密内容的报废文字材料、复印件严禁随垃圾乱扔乱放,必须集中粉碎处理,凡未粉碎处理处理乱放的保密报废文字材料根据内容追纠其主管部门的责任。

4. 加强计算机储存有关数据、住户资料的保密管理,各部门要指定专人监管,不准私自复制一经发现以窃密论处。

5. 公司领导及职工私人电话号码未经本人同意不得私自向外部人员提供。

第4篇物业管理方案制定工作程序

物业管理方案制定程序

1.目的

根据业主或发展商(以下称委托方)的要求,对新承接的物业管理项目制定物业管理方案,确保承接后管理工作能顺利开展。

2.适用范围

适用于公司新承接物业管理项目。

3.引用文件

3.1质量手册第4.2章

3.2so9002标准第4.2章

4.职责

4.1筹备小组负责管理方案制订的统筹工作。

4.2各部门负责有关日常业务及流程的制定。

4.3总经理或副总经理负责管理方案的审批、签署工作。

4.4筹备小组负责与法律顾问联系审查管理方案及其附件。

5.工作程序

5.1物业管理方案的内容:

5.1.1物业概述;

5.1.2物业管理质量目标;

5.1.3物业管理的组织机构及职责;

5.1.4物业管理日常业务及流程;

5.1.5物业管理质量评价和改进。

5.2计划与联系工作

5.2.1筹备小组制定管理方案编制工作的总体计划,明确各部门的职责和要求。

5.2.2筹备小组向委托方取得物业项目的有关资料,并进行整理。

5.2.3筹备小组根据总体计划的要求及各部门的分工将编写的有关资料分发到相应的各部门。

5.3管理方案草案的编制

5.3.1各部门根据总体计划的要求进行编写工作,由部门经理审核后交筹备小组汇总。

5.3.2筹备小组将各部门编制的内容汇总成物业管理方案草案,报总经理或副总经理批准。

5.3.3筹备小组将由总经理或副总经理批准的管理方案草案交法律顾问进行法律咨询。

5.3.4筹备小组根据法律顾问的意见进行修改,经总经理审批后制定成管理方案草案正式文本。

5.4管理方案的磋商

5.4.1管理方案草案由总经理或副总经理、筹备小组与委托方进行磋商。

5.4.2管理方案草案的磋商应形成备忘录,记录磋商情况和修改的意见。

5.4.3根据修改意见,由总经理或副总经理组织公司有关部门和人员进行讨论修改。

5.5管理方案的制定

5.5.1经公司及委托方双方同意的物业管理方案作为正式文本,由总经理或副总经理批准。

5.5.2物业管理方案正式文本、草案及物业管理项目的有关资料和磋商纪要由物管部保管。

5.6管理方案的修改

5.6.1管理方案批准后,委托方或公司都可以提出修改意见,经总经理或副总经理批准后进行修改,修改工作按5.3和5.4规定执行。

5.6.2管理方案的修改文本需经委托方及公司同意并由总经理或副总经理批准。

6.支持文件与记录

第5篇物业项目管理处工作职责2

物业项目管理处工作职责(二)

1、贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度;

2、负责管理所辖物业的日常业务、纠正各种违章行为,为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境;

3、树立住户至上的观念,及时为住户提供各种优质服务;

4、协助公司工程部对物业进行养护和维修,确保其正常使用;

5、积极配合公司其他部门在所辖物业区域开展的各种工作;

6、向住户宣传党的方针政策,协助公安部门和居委会做好安全防范和计划生育工作;

7、调查研究,深入了解住户对管理服务工作意见,处理住户对管理服务工作的投诉,重大问题报请公司物业部或公司领导处理解决;

8、完成领导布置的其他工作。

第6篇物业管理公司筹建成立工作程序

筹建物业管理公司主要要从以下几方面考虑

一、物业管理公司的资质要求:

为了加强和促进物业管理工作的健康发展,保证物业管理公司组建质量,根据《公司法》的要求,全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。如上海的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》中将物业管理企业资质等级划分为三级

1.一级物业管理企业资质必备条件:

(1)管理物业规模一般在50万平米以上,或者管理涉及物业在20万平米以上;

(2)管理物业类型三种以上或管理涉外物业两种以上,物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋(下同);

(3)管理物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦,且管理达标面在50%以上;

(4)企业经理或者常务副经理必须从事物业管理工作3年以上;

(5)具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上;

(6)企业经营年限必须在3年以上;

(7)企业注册资本50万元以上(含50万元)

2.三级物业管理企业资质必备条件:

(1)管理物业规模一般在3万一20万平米,或者管理涉外物业1万~5万平米;

(2)有中级专业技术职称管理人员3人以上;

(3)企业注册资本10万元以上(含10万元);

3.处于以上两种类型之间的为二级资质的物业管理企业。

对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模l万平米以下的暂不定级。

物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料

1、内资企业(全民、集体、股份制、股份合作制)

(1)物业管理公司资质申请报告;

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件;

(3)管理章程;

(4)公司法定代表人任命或聘任书;

(5)验资证明;

(6)经营场所证明;

(7)拥有或委托管理物业证明(委托管理协议书);

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件;

(9)其他有关资料。

2.外商投资企业(含中外合资、中外合作、外商独资)

除需要提供内资企业申报审批所需的有关资料外,还需要提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的标准文件。 3.私营企业

(1)业主身份证明(复印证);

(2)业主的工作简历;

(3)申请资质审批的报告;

(4)管理章程;

(5)验资证明;

(6)经营场所证明;

(7)拥有或委托管理物业的证明;

(8)雇员的名册;

(9)专业技术人员的资格证书;

(10)其他有关资料。

二、物业管理公司资质审批程序

国家房产行政管理体系――各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申报资料齐全后,在一定时间内(通常规定为两个星期内)审核完毕,符合经营资质条件的, 核发批准文件,其他必须按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记,在手续办完后才能对外营业。

三、物业管理公司设立和工商登记

(一)组织机构设立物业管理公司组织机构设置依照《公司法》可以成立“有限责任公司”、“股份合作公司”两种。

(二)工商登记根据《公司法》有关规定,物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关。由于物业管理是一个新兴行业,在注册登记中会遇到一些问题,为了今后更好的开展工作,有必要搞清楚。

1.物业管理公司的经营宗旨物业管

理公司的经营宗旨应含有以下几个方面:

(1)物业管理是房地产开发的延续和完善,是一个复杂、完整的系统工程。因此物业管理公司应积极参与社会分工,实现房地产开发、经营良性循环,促进我国住房制度改革的深化。

(2)对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护,使其物业保值、增值, 延长其使用寿命,最大限度地实现社会财富的节约。 (3)物业管理的对象是物业,服务对象是人。所以应以业主(使用人)为对象,开展各类经营业务,寓经营与管理十服务之中,提供全方位的方便服务。

(4)发挥物业的最大使用功能,为业主(使用人)创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。

(5)履行社会管理义务,积极开展两个文明建设,致力于全社会的文明和进步。

2.经营范围根据物业管理的行业特点和经营宗旨要求,物业管理公司的经营范围有:

(1)管理方面: 楼宇(多层、高层)管理; 房屋的修缮管理; 设备的维修、保养管理; 车辆运行及看护管理; 治安管理; 清洁环卫管理; 绿化管理; 消防管理; 物业保险管理等。

第7篇物业管理质量记录控制工作程序

物业管理质量记录控制程序

1.0目的

确保质量记录的完整、准确、清晰,为质量体系的有效运行和产品质量满足规定的要求并为实现可追溯性、证实作用以及采取纠正措施提供客观证据。

2.0范围

适用于物业管理公司所有与质量活动有关的质量记录控制。

3.0职责

3.1总办负责本程序的归口管理。

3.2各部门负责与该部门相关的质量记录的收集、归档、贮存及保管。

4.0工作程序流程图

责任人/支持文件

质量记录

总办

质量记录一览表

相关部门

总办过期记录处理登记表

质量体系文件更改申请表

5.0控制要求

5.1质量记录的标识和编目

5.1.1质量记录表格编码按《文件控制程序》的编码规定执行;

5.1.2公司所有质量记录空白表格由总办文件管理员统一管理,并编制质量记录清单。质量记录清单应包括下述内容:序号、质量记录名称、记录编号、保管部门、归档时限和保存期限。

5.2质量记录的填写

质量记录应填写清晰、正确、内容完整,填写人、审核人、批准人应履行签字手续。

5.3质量记录的收集、归档、贮存及保管

5.3.1质量记录由最终送达部门(即保管部门)定期收集,按质量记录清单上相关的内容要求进行归档、保管。

5.3.2各部门在接收质量记录时,应检查质量记录项目填写是否齐全、有无签名,确保所收集的质量记录有效。

5.3.3各部门应将质量记录保存在物业管理公司指定的文件柜中或其它适宜的地方,确保在保存期内不会丢失、损坏及变质。

5.3.4总办文件管理员将质量记录清单发给每个部门一份,并负责检查各部门对质量记录的归档管理是否符合规定的要求,确保质量记录按时归档,并方便存取和检索。

5.4质量记录的查阅、归档期限、保存期

5.4.1如因工作需要,需查阅存档的质量记录,应先填写《质量记录查阅审批单》,经主管领导批准,方可查阅。

5.4.2总办根据有关规定,确定每种质量记录的保存期限,并详细列入质量记录清单中。

5.5质量记录表格的增加和更改

5.5.1根据物业管理公司实际工作的需要和变化,可以增加新的质量记录表格,或对已不能满足要求的质量记录表格予以更改。由使用部门提出增加、更改申请,填写《文件更改申请表》,按《文件控制程序》中的有关规定实施更改。

5.5.2总办文件管理员在收到增加或更改的质量记录表格后,应更改质量记录清单中的相应内容,并与更改后的质量记录表格一起发给各部门文件管理员,同时收回作废的质量记录清单。

5.6质量记录的处理

对超过保存期限的质量记录,由各部门提出,并填写《过期质量记录处理登记表》,报物业总经理审批后,由相关部门销毁。

6.0相关文件

6.1 《文件控制程序》

7.0质量记录

7.1 质量记录清单

7.2 《过期质量记录处理登记表》

7.3 《文件更改申请表》

第8篇物业管理公司办公室工作职责-4

在公司经理室分管经理的领导下,完成了如下职责

1.负责公司办文、办会、办事的事务性工作;

2.负责公司文件、档案、资料管理;

3.负责公司生产的安全、质量管理;

4.负责公司对内外共公关系的协调;

5.负责公司人事管理及监督、考核;

6.负责公司客户服务工作;

第9篇物业食堂仓库管理员工作职责

物业公司食堂仓库管理员工作职责

1.负责对食堂物资发放工作;

2.负责根据《物品需求计划表》中标明的物品名称、规格/型号、数量等和由公司提供合格供应商供给的物品进行核对验收;

3.负责将验收合格的物品登记在《入库单》上,并在送货单上签字认可;

4.对验收不合格的物品,在经服务中心经理同意后,联系供货商办理退货或换货手续;

5.每周应对贮存物品环境和物品质量进行检查,防止物品损坏和变质,以至失去使用价值;

6.每月的月底应对库存进行一次盘点,盘点结果须记录于《库房物品盘点清单》中;

7.如发现有物品快过期时应提前一个星期知会需领用的部门尽快领用,避免物品报废;

8.当发现物品在储存期间有问题时,应及时知会主管领导进行处理;

9.完成领导交办的其它工作。

第10篇物业管理方案控制工作程序

质量管理程序文件

--物业管理方案控制程序

1.0 目的

规范公司对物业管理计划、目标、实施细则等方面工作过程的操作。

2.0 适用范围

适用于上级公司或已经签定物业管理合同的物业项目。

3.0 职责

3.1总经理负责《物业管理方案》的审批及发布。

3.2发展部负责制定《物业管理方案》、前期介入和入伙准备及协调工作,负责组织入伙仪式。

3.3 经理部负责办公用品及后勤用品计划的编制及采购。

3.4 维修部协助发展部参与物业的前期介入工作,并根据制定物业验收计划并组织实施。

3.5 管理部负责物业新项目的入伙管理工作、物业管理人员的培训及操作层员工的招聘工作。

4.0 工作程序

4.1 前期介入:发展部根据《物业管理投标书》、《物业委托管理合同》及发展商的要求制定《前期介入计划》,经总经理审批后由发展部组织实施。

4.2制定《物业管理方案》:由发展部牵头,管理部配合,根据《物业委托管理合同》及前期介入的情况制定详细、操作性强的《物业管理方案》(不含对外承接项目,因为对外承接项目已经制定有关物业管理方案)

4.3 《物业管理方案》应该大体包含以下内容:

4.3.1 确定物业管理的范围、方针和目标

4.3.2 目标管理责任制和考核标准

4.3.3 物业管理的组织结构、人员配备和职责分配描述

4.3.4 物业管理服务的主要业务过程概述

a、物业的验收和入伙管理

b、物业的日常管理

c、物业的定期维护

4.3.5 物业管理服务的支持性业务过程描述

a、采购过程

b、人员的招聘及培训

4.3.6 物业管理服务的质量评价和改进

a、物业管理的内部考核目标

b、物业管理的用户满意度调查

c、物业管理持续改进

4.4 《物业管理方案》的批准和发布:《物业管理方案》经公司总经理批准后发布。

4.5 《物业管理方案》的修改:《物业管理方案》在实施过程中如需修改,经公司讨论通过后报总经理批准后可予修改。

4.6 接管验收:维修部与管理部、管理处组织物业的接管验收工作,具体操作见《物业接管验收控制程序》。

5.0 相关文件

5.1 《物业委托管理合同》(示范文本)

5.2 《物业接管验收控制程序》(***-qp-09)

6.0 质量记录

6.1 《前期介入计划》(不定格式)

6.2 《物业管理投标书》(不定格式)

6.2 《物业管理方案》(不定格式)

第11篇物业管理员外勤岗位工作职责

岗位名称:物业管理员(外勤)

主要职责及权限:

1、为业主及时、准确的办理入伙手续。

2、对项目范围每天至少两次巡视,对装修户的卫生、安全、文明施工、用电范围等进行督促检查,检查项目道路、绿化、楼宇内外环境,发现违章和不文明行为及时制止。

3、热情接待业主,及时处理业主要求和报修的项目,如无法及时解决,需向上级汇报,并向业主及时做出解释。

4、统计水、电、煤气表读数,计算收费,发出收费通知,并按时收缴。

5、负责分发业主信件和各类通知等。

6、完成领导交办的其他任务。

第12篇商业大厦物业管理前期介入工作

商业大厦项目物业管理前期介入工作

物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节,在此阶段,物业管理公司要倾注大量人力物力,在纷繁琐碎的事务中理清头绪,了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作,详尽登记造册存档,为将来的物业管理工作开个好头,夯下坚实的基础。

总体来讲,物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容:

施工期物业管理

设施设备调试期物业管理

竣工验收及物业接管验收期间物业管理

其他前期准备工作

前期物业管理人员安排与工作进度

1 施工期物业管理工作

1.1 尽快熟悉现场和各类施工图纸,跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录;

1.2 了解设计和施工状况,各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置,环境清洁用水预留接口等;

1.3 根据以往的工程前期介入和物业管理经验,就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题,与发展商协商,进行前期协调改进;

1.4 对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题,及时与发展商洽谈解决,尽量不留后患;一时无法解决时,列出整改报告,提交发展商备案处理。

2 设施设备调试期物业管理

在设施设备调试期,**将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作,除进行专业培训工作外,与管理机构的工程技术人员一起,共同开展以下工作:

2.1 对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查,包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;

2.2 出席有关工程的会议,参与机电设备的测试检查,建立调试档案;

2.3 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改意见,及时通报发展商。

2.4 参与设备的调试

将工程技术人员分成四个小组,分别参与大厦的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试,掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领,进行详细的记录。在进行调试观摩的同时,根据了解的实际情况,编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。

3 大厦竣工验收及接管验收期物业管理

3.1 大厦工程竣工验收

**工程竣工并开始验收,管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作,协助为主了解、发现施工质量问题,并作好验收记录,属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助,并报发展商。

3.2 物业接管验收

物业接管验收应在工程竣工验收后进行,也可同时进行。由于相关的交接方不同,验收的侧重面及程度也不一样,需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业,验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查,大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。

3.3 现场验收主要项目

a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。

b. 装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护拦及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

c. 供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查并内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;

d. 给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查并内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。

e. 电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。

f. 空调系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;

g. 弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等);弱电检查并内管线、接线箱等。

3.4 资料交接

a. 产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

b. 技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

c. 验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

3.5 其他交接

a. 设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

b. 具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。

c. 公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

3.6 接管验收注意事项

a. 在接管验收前,管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量统一验收标准,明确交接双方的责、权、利。

b. 接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等

类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

c. 针对初验发现的问题,若属于必须改正的,书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可:属于无法返修的项目,报告发展商记录备案。

4 其它前期准备工作

4.1 室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据**室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划,管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况,提出相关工作建议供施工管理方参考。

4.2 清洁卫生与环境卫生前期介入

在大厦启用前,施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作,管理处应该予以全面配合。在此项工作中,管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等,防止腐蚀和划伤以上材料,造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

4.3 消防及安全管理前期介入

大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中,许多材料是易燃品,施工现场情况复杂,极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查,及时发现危险隐患,报告施工管理方采取措施,以保证生命财产的安全。

4.4 外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展,管理处主任须在**全面启用前,与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、电信、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道,办理相应的法律文本,并获得当局的批准。

4.5 客户全面进驻准备

在**大厦客户全面进驻之前,**将主动与客户协调,确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用等,并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中,管理处将再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同是监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。

5 前期物业管理人员安排计划与工作进度

5.1 人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度,**管理处的员工将按计划逐步招调到位。

a. 施工期人员安排及职责

成立前期物业管理小组,组长1人,由**副总经理担任,组员4人,包括**管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作,并在中标15天后,赴**施工现场与施工管理方会晤,安排进一步的调查摸底,制定出具体的**《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。

派长驻**施工现场管理人员1人,在中标15天后进入现场,负责与施工管理方保持密切的联系,参与施工方的日常管理工作,完成施工现场的物业管理前期工作。

b. 设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长,由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场,参与设备调试期观摩,负责掌握设施设备的性能、结构、参数等,编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。

c. 接管验收前3个月人员安排与职责

接管验收前3个月,**派往**的7名管理骨干将全部到位,负责**物业管理的筹备期工作,包括人员招聘、培训、物资装备等。

此阶段**将适时派出由副总经理带队的专业人员4~5人参与接管验收,拟订**《物业管理接管验收方案》,协助管理处开展工作。

接管验收前1个月,管理处全部人员到位。