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第1篇 物业管理条例规定问答
1、为什么要制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)
答:为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境(第一条)。
2、什么是物业管理
答:《条例》中所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动(第二条)。
3、业主在物业管理活动中有哪些权利和义务
答:针对实践中业主权利和义务不明确的问题,《条例》规定业主在物业管理活动享有10项权利:
(1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(4)参加业主大会会议,::行使投票权;
(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(6)监督业主委员会的工作;
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
(10)法律、法规规定的其他权利。
同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务:
(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生
的维护等方面的规章制度;
(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(5)按时交纳物业服务费用;
(6)法律、法规规定的其他义务(第六条)。
4、如何成立业主大会,什么情况下可以不成立业主大会
答:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政
主管部门的指导下成立业主大会。
只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会。
决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责(第十条)。
5、业主在业主大会会议上的投票权如何确定
答:业主在业主大会会议上投票权的确定,应当根据业主大会议事规则的规定来确定。
但首次业主大会会议召开时,由于业主大会议事规则尚未制定,《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定(第十条、第十八条)。
6、业主大会会议可以采用什么形式召开如何作出决定
答:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主
可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议,都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加(第十二条)。
召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主,住宅小区的业主大会
会议,还应当同时告知相关的居民委员会(第十四条)。
业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和
修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过(第十二条)。
7、业主委员会是怎样产生的,它和业主大会间是什么关系担任业主委员会委员必须具备哪些条件
答:业主大会成立时,应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案(第十条、第十五条、第十六条)。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任(第十六条)。
8、业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系
答:业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议(第二十条)。
9、建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任
答:建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管
理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,::违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益,应当在物业销售前向物业买受人明示,并予以说明(第二十二条、第二十三条)。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业(第二十四条)。
建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权(第二十七条);建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料(第二十九条);应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房(第三十条);应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任(第三十一条)。
10、《条例》对前期物业服务合同作了哪些要求
答:前期物业服务合同应当以书面形式订立(第二十一条)。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容(第二十五条)。
前期物业服务合同可以约定期限。但前期物业服务合同是附终止条件的合同,约定的期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止(第二十六条)。
11、怎样签订物业服务合同,物业服务合同包括哪些主要内容
业主大会作出选聘物业管理企业的决定后,业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定(第三十五条)。
12、物业管理用房归谁所有,如何使用
答:物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房,应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会(第三十八条、第三十九条)。
13、物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业
答:物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高,物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业(第四十条)。
14、物业服务费用如何确定物业服务费用由谁交纳不交纳物业管理费用的承担什么法律责任
答:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定(第四十一条)。
业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳(第四十二条)。
业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉(第六十七条)。
15、《条例》对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定
答:物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用(第四十五条)。
16、物业管理区域内发生安全事故,物业管理企业应当承担什么责任对物业管理企业保安人员有什么要求
答:物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作(第四十七条)。
物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任,应当根据物业服务合同的约定来确定,未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任(第三十六条)。
物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益(第四十七条)。
17、《条例》对物业的使用与维护作了哪些规定
答:《条例》对物业的使用与维护作了四个方面的规定:
一是业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用
设施的用途。
二是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任(第五十二条)。
三是业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主(第五十三条)。
四是利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用(第五十五条)。
18、哪些物业的业主应当交纳住房维修资金住房专项维修资金归谁所有,什么用途
第2篇 物业公司房屋租凭安全管理规定
甲方：
地址：
乙方：
地址：
一、范围
本协议规定了本单位房屋租赁的安全管理要求。本标准适用于本单位以及单位物业管理范围内的场所。
二、总则
为落实我院安全生产标准化工作，根据房屋租凭安全管理办法的原则及有关规定，制订本标准。
三、双方应共同遵守的法律、法规及其他要求
在与租赁房屋有关的施工生产、承包、承租经营和劳务承包过程中，双方应共同遵守下列法律、法规及其他要求：
——《中华人民共和国劳动法》
——《中华人民共和国安全生产法》
——《中华人民共和国消防法》
——《广州市消防条例》
——《广州市安全生产条例》
——《企业事业单位安全管理制度》
——《广州市房屋租赁管理若干规定》
——其它相关的法律、法规和其他要求
四、甲方的职责与义务
1、合同要求；
2、甲方与乙方签订房屋租赁协议时，必须签订安全、防火、治安协议。协议中应明确劳动安全卫生、消防等内容及应承担的责任；
1、及时传达相关管理单位有关安全生产方面新的法律、法规和其他要求；
2、甲方负责监督乙方建立安全制度及对工作人员的安全教育；
3、甲方负责将管理区域内的重点防范部位、安全设施（消防管线、安全出口等）告知乙方；
4、甲方有权对乙方在管理区域内的安全生产，消防保卫等情况进行检查，并要求乙方对所发现的不安全隐患及时进行整改；
5、乙方的经营活动不能影响甲方的正常工作，乙方工作人员未经许可，严禁到与其无关的甲方工作现场；
6、甲方负责对出租区域的安全设施（消防管线）进行检查；
五、乙方的职责与义务
1、遵守国家有关安全施工、生产方面的法律、法规和其他要求，以及甲方制定的规章制度和其它要求；
2、乙方要根据国家消防法规定，配备相应数量的消防器材；
3、乙方动用明火必须经出租方主管部门审核，动火必须符合《上海市消防条例》的规定，指定专人负责现场监督，配备消防器材；
4、乙方不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；
第3篇 物业管理公司办公用品管理规定6
物业管理公司办公用品管理规定(六)
1、办公用品的采购、验收、保管、发放统一由综合管理部管理,其中采购与保管工作由两人分别负责。
2、需要领用办公用品的部门在每月25日前将计划用《办公用品申领单》报至综合管理部,由综合管理部审核,执行总经理审批后统一进行采购。
3、综合管理部购买办公用品后,必须登记造册,财务部定期进行账实核对。
4、领用办公用品时,综合管理部做好领用登记手续。
5、员工领用办公用品后,要妥善使用保管,如非正常原因造成损坏的,要按原价予以赔偿。
6、耐用办公用品(如:订书机、笔筒、尺子、剪刀、文件架、计算器、水笔、名片本等)每人按需要领取,最多只能领用一套,丢失、损坏自己负责,员工辞职须交还给公司或缴交等值钱款。
7、易耗办公用品要节约使用,纸张要双面用完后方可废弃。用毕到综合管理部登记领取(如:大头针、回形针、胶水、透明胶、双面胶、信签、笔芯等)。
8、所有员工领用办公用品应每月统计一次,并由综合管理部公布领用明细。
9、大宗(特殊)办公用品的购买,须做好计划并报公司总经理批准。
10、员工福利用品采购,由综合管理部负责制定计划,经公司执行总经理审批后执行。
11、公司员工如因各种原因离开公司的,要到综合管理部办理好办公用品归还手续后,方可办理人事手续。
第4篇 物业公司对讲机使用管理规定3
物业公司对讲机使用管理规定(三)
第一章总则
第一条为加强各部门、管理处对讲机的管理,正确使用对讲机和提高对讲机的使用质量,延长使用年限,特制定本规定。
第二条适用范围
本规定适用于公司所辖各部门、管理处。
第三条职责
公司采购部负责对讲机的采购、发放、调换、维修。
第二章对讲机使用管理
第四条保安人员使用对讲机仅限于在值班执勤时携带使用。严禁转借他人,严禁个人携带外出。
第五条班组长须每半小时或1小时对本班组各岗位进行联络,以确保通信畅通和各项安全。
第六条班组交接班时,必须做好对讲机的移交、验收工作并签字确认。如未按交接班制度要求,出现故障无法确认责任方时,由交接双方班组或全体队员共同承担相应的赔偿责任。发现使用故障必须及时上报。
第七条使用方法
(一)按下发射键(也叫ptt键)并开始讲话,讲话完毕松开ptt键。
(二)对讲机发射时,距离头部或身体至少2.5厘米。
(三)讲话时不必大声,只需在距对讲机5―10厘米处以正常音量讲话即可
第八条操作行为管理
(一)严禁私自乱拆、乱调、抛扔、敲打等行为。
(二)不可将对讲机放在极度多尘、潮湿环境。
(三)不可让对讲机受长时间的阳光直射及放置在加热装置附近。
(四)严格按规定频率正确使用对讲机。
(五)如果发现对讲机发生异常气味和冒烟,应立即关闭电源,并取出电池,然后送保安部维修处理。
第三章对讲机通话规范用语
第九条一般情况下:
呼叫方:**岗位或**呼叫**岗位或**人,听到请回答(重复一次或数次)结束时用“完毕”。
被叫方:**岗位或**人听到,请讲。结束用“完毕”。
呼叫方:语气平稳把呼叫内容讲清(尽量简明扼要),结束用“完毕”。
被叫方:**岗位**人明白,结束用完毕。
第十条紧急情况或紧急集合:
呼叫方:各岗位听到请回答,**地方出现紧急情况,请马上支援,(除固定岗外所有巡逻岗立即支援)。重复呼叫结束用“完毕”。
被叫方:**岗**人收到,马上到达,完毕。(听到后立即跑步赶往现场,以最快方法并相互用对讲机联络,以免有其他人员未听清,距离远通信不便时,要用接力方式传达到位)。
1、严格按规定频率使用,严禁乱调乱按其他频率、将天线拆下来或随意拆卸。
2、严格按对讲机程序关电、更换电池,以保障对讲机的性能,寿命和使用效果。
3、电池不能经常更换,必须按规定时间(8-10小时)轮换使用,电池充电时间不能超过15小时。
4、不准用对讲机谈论与上班无关的事情和不文明的言语。
5、接班时,交机人要讲明对讲机当班使用状况,接班者当场查验,发现损坏或通讯失灵立即报告组长或管理处主任。
6、遵守“谁使用,谁保管;谁损坏,谁负责”的原则。
第5篇 大厦物业处仓库管理规定
大厦的物业管理处仓库管理规定
一、由专人负责仓库的日常管理工作,仓库管理员对出入库的材料和工具进行验放、登记,对不符合规定的物品和手续有权拒绝入库或领取。
二、根据材料的体积、特性(含有毒物品)、型号规格等进行合理摆放,并做好相应标识,对不合格和降级使用的物品应贴上特别标识。
三、保持仓库清洁卫生、通风良好,并做好防火、防潮、防晒、防水、防虫、防盗等防护措施,确保物品质量和库房安全。
四、建立仓库管理资料,做到手续、记录齐全。
五、每季度,大厦管理处主任与事务助理对仓库进行一次全面的检查。
六、发放材料坚持'先入先出'的原则,合理利用降级物品的使用价值。
七、不断提高业务水平,保证各岗位领料及时,工具借换有序。
八、仓库管理员对《入库单》、《领料单》、《工具卡》、《物品验证记录》等表格需作详细的记录。
九、日常物品的领用定于每周一下午16:00以后进行,每次领取量不得超过月使用计划的四分之一。(维修专用配件、材料可凭派工单直接领取)
第6篇 顾问物业管理处办公设备管理规定
顾问项目管理处办公设备管理规定
1、目的:
充分利用现有资源,降低成本。
2、适用范围:
****管理处各部门
3、职责:
综合管理部负责办公设备的管理
4、方法和过程控制:
4.1办公设备为公司财产,任何人不得损毁及因私使用。各部门须定期对所属办公设备进行清洁、检查和保养。当设备发生故障时,应及时请专业人员维修处理,并做好质量记录,不得擅自拆装。、
4.2办公设备包括:电脑和电脑外设、传真机、电话机、复印机、打印机、对讲机、电视机、照相机等。
4.2.1电脑:电脑操作者必须掌握基本操作程序。各部门电脑须设置开机密码及屏幕保护密码,报部门主管及经理备案。
4.2.2传真机:综合管理部须指定专人负责传真机的日常使用及保养,及时发送按规定签署的各类传真函件。
4.2.3电话:凡因工作需要打长途电话者须先登记;打市内电话需言简意赅,长话短说,上班时间不得拨打私人电话;电话需定期更换消毒膜;非工作需要,禁止拨打声讯电话。
4.2.4复印机:综合管理部须指定专人负责复印机的日常使用及保养,如需大批量复印文件时则应印刷(一个月使用量在1000张以上者);不得用复印机复印绝密文件和个人材料。
4.2.5打印机:各部门须指定专人负责打印机的日常使用及保养,打印机的色带、墨盒或硒鼓应节约使用,达到使用寿命时应及时更换。
4.2.6对讲机:各部门须指定专人负责对讲机的日常使用、维护工作。
第7篇 物业公司人事管理绩效考核规定
物业公司人事管理之绩效考核
5.1.绩效考核的目的与作用
5.1.1 对下属的工作态度、工作能力、工作业绩作出评价和排序,让领导掌握员工的能力和贡献,让员工了解领导对其工作的评价;为领导与员工的沟通提供通道,营造良好的氛围;
5.1.2 对下属监督、指导、教育、激励和约束;
5.1.3 作为加薪、奖惩、晋升、调动等人事决策的参考;
5.1.4 提供信息,作为工作计划、人力资源规划的依据;
5.1.5 获得职业培训的需求,为制定职业培训计划提供依据;
5.1.6 人事考核对企业理念、员工的观念和行为起到重要的牵引作用。
5.2.考核内容
5.2.1 主要包括德、勤、能、绩四个方面。
1)德:忠诚廉洁、协作精神、原则性、组织纪律、职业道德、团结精神。
2)勤:事业心、责任心、奉献精神、服务精神、出勤。
3)能:业务知识、分析能力、学习能力、表达能力、组织协调能力、开拓创新能力、决策能力、公关能力、管理能力。
4)绩:工作数量、工作质量、工作效率、工作效益。
5.3.绩效考核分类
5.3.1 试用期考核:
员工试用期间由部门负责人负责考核,合格者填写《员工转正申请表》报经相关领导批准给予转正,签订劳动合同。试用转正考核应在试用期内最后3个工作日内完成。
5.3.2 平时考核:
1)各级主管对于所属员工应就其工作成绩、工作态度及工作能力等随时作严格公正的考核;凡有特殊功过者,应随时报请奖惩。
2)采用目标管理考核办法,即根据每月工作任务总量、完成程度、计划目标达成率的高低,作为考核员工绩效的依据。
3)人事行政部应将员工的假、勤、奖、惩随时记录,作为年终考评的参考。
5.3.3 年终考核:
其办法遵循《绩效考核管理办法》(另行制定)。
5.4.激励
为了给目标经营责任完成优异、工作表现优秀及有特别突出贡献的员工肯定及嘉奖,公司实行多种激励机制,根据实际情况给予嘉奖、记功、记大功、若干奖金奖励、加薪、职位晋升、外派培训、旅游等等奖励办法。
第8篇 某接管项目物业维修基金管理规定
接管项目物业维修基金管理规定
1.0目的
规范物业维修基金的管理工作,确保物业维修基金得到合理有效的使用。
2.0适用范围
适用于物业维修基金的管理工作。
3.0职责
3.1出纳员负责物业维修基金的收取工作。
3.2行政/财务组相关人员负责物业维修基金的催缴工作。
3.3财务部会计负责维修基金的使用核算及管理、核算工作。
3.4财务部经理负责维修基金管理工作的监督。
3.5公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。
4.0程序要点
4.1物业维修基金的分类:
4.1.1公用设施维修基金,用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅共用设施的重大维修工程。
4.1.2房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。
4.2物业维修基金的使用范围
4.2.1公用设施维修基金的使用范围:
a)小区内的道路;
b)小区内的路灯;
c)小区内园林绿化地;
d)小区内的地下排水;
e)小区内的文化体育场所;
f)小区内的停车场;
g)其他公用设施。
4.2.2房屋本体维修基金的使用范围:
a)房屋的承重墙的结构部位;
b)抗震结构部位;
c)外墙面;
d)楼梯间;
e)公共通道;
f)门厅;
g)公共屋面;
h)电梯;
i)机电设备;
j)本体消防设施;
k)公共天线;
l)本体上下水共用管道;
m)共用离盗监控设施;
n)其他房屋本体共用部分。
4.3物业维修基金的收取标准
4.3.1配备电梯的住宅:
a)发展商按每年平方米建筑面积成本价的4%交纳;
b)购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。
4.3.2不配备电梯的住宅
a)发展商按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳;
b)购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。
4.4物业维修基金的收取程序
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金:
4.4.1房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有机初始登记前按本规定3.1. a)和4.3.2. a)的规定,将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。
4.4.2购房人应当在办理房地产权变更登记前,按本规定4.3.1. b)和4.3.2. b)的规定,将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。
4.4.3业主委员会成立时尚未出售的商品住宅,房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内,按本规定4.3.2.a)的规定交纳维修基金,存入专户银行。
4.5物业维修基金的使用程序:
4.5.1管理公司根据实际情况需要使用物业维修基金时,应向小区业主管理委员会提供以下材料:
a)公司总经理签字并加盖管理公司或项目处章的使用申请;
b)相关项目的有关图纸、预算资料;
c)施工承接单位或人员资质资料。
4.5.2小区业主管理委员会在接到物业维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议:
a)同意使用的,向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或项目处经理共同签字的《物业维修基金命名用申请表》,区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批,并将款项划拨到公司帐户。
b)不同意使用的,业主管理委员会应将不同意见书通知管理公司。
4.5.3业主大会不同意使用维修基金,而管理公司认为有充足理由的,应向区住宅上级主管部门申请复议,经复议同意管理公司申请,业主管理委员会必须执行;
4.5.4业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监督,并按工程要求进行验收;
4.5.5维修基金帐目,应由下列单位每3个月张榜公布一次:
a)业主管理委员会;
b)管理公司或项目处。
4.6维修基金的管理程序:
4.6.1维修基金由小区住宅管理部门设立专门账户管理,小区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用,但应严格按使用审批程序审查无误后支出。
4.6.2小区财务根据维修基金的收支单据编制记账凭证、登记帐簿,按相关规定进行独立的帐务处理;
4.6.3小区业主或其他相关人员及单位,如对维修基金的收支帐目有疑问,可向下列单位提出质询:
a)业主管理委员会;
b)管理公司或项目处。
4.6.4管理公司或项目处接到质询后:
a)原则上应在7日内予以答复;
b)特殊情况另行处理。
4.7维修基金资料的保管:
4.7.1财务部会计应在每月31日将本月维修基金的发生凭据汇总、记帐并按相关规定进行帐务处理。
4.7.2财务部经理对维修基金的财务资料审核无误后,加密在财务部长期保存。
4.8维修基金的管理核算情况,作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。
5.0记录
5.1《物业维修基金使用申请表》mps-a2-06
5.2《物业维修基金使用情况公布表》mps-a2-07
第9篇 物业消防监控中心设备运行管理规定
1. 0目的
确保消防监控中心设备处于良好状态,保证用户的生命和财产安全。
2. 0范围
适用于**集团大厦的消防系统、保安闭路电视系统、对讲电话系统运行管理。
3. 0职责
3. 1值班保安员负责中心设备的监控管理并做好记录。
3. 2工程部主管负责对中心设备进行综合管理及监督指导。
3. 3当值领班负责对中心设备的运行情况进行监督。
4.0工作程序
4. 1各级人员工作程序
4.1.1 中心值班保安员
a.中心值班保安员负责中心消防设备24小时运行操作、监控、记录。 显示火警信号后,于三秒内消音,保留信号,并立即报告领班前往察看,确认信号真伪,发生火灾后,通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。
b.当发生故障时,及时通知工程部派人修理。
c.将每班运行情况记录于《消防中心工作记事簿》,《消防报警联动系统设备监控运行记录》。
d.保安员按《消防设施检查制度》要求,在工程部责任技工配合下,定期对消防系统进行功能检查并启动消防泵、加压泵、恒压泵、正压风机、送风机、排风机、排烟机等联动功能广播系统,并将试验结果记录于各种检查表格中。
e.每班次打扫房间一次,每月清洁设备一次(由保养单位完成),保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。
4.1.2 技工、高级技工(有承包单位由承包单位负责)。
a.按《消防设备检查保养计划表》、《保安闭路电视检查保养计划表》要求按时进行中心设备的维修保养或监督外保工作,并做好记录。
b.负责向工程部主管申报备品、备件的采购计划。
c.负责编制中控室设备台账、设备卡。
4.1.3 保安部部长
a.负责中心保安员的纪律管理和素质培养。
b.制定培训考核计划定期对中心保安员进行培训考核,以提高值班人员业务素质。
4.1.4 工程部主管
a.负责中心设备的综合管理,包括技术资料、档案的收集、保管,负责零星设备配件、材料的采购计划的编制、外委修理的联系工作,对维修保养工作进行指导及检查监督。
b.每年12月制定下年度的各项检查保养计划表。消防系统设备、保安闭路电视设备的保养,每季进行一次。并按运行情况制定中修、大修计划。
4.1.5 管理处经理
a.审核修保养记录表中修、大修计划。
b.中心各项保养计划表及维修计划表。
4. 2消防监控中心管理工作程序
4.2.1保安员负责中心每天24小时值班、监控,并严格执行交班制度,填好值班记录。
4.2.2非值班人员严禁操作。外来人员进入要经管理处或保安部长批准,禁止无关
人员进入。
4.2.3各控制制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的动作应始终处于良好状态,各类操作转换开关应在手动位置。
4.2.4 每班应注意检查各类信号是否正常,并认真记录,如有异常要立即查清原因。
4.2.5 中心出现报警信号后,应立即核实。属误报,应消除信号并做好记录,属火灾报警,应迅速报告保安部长,管理处领导,组织灭火。
4.2.6中心内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改,如有损坏,要查明原因立即申报上级,经批准后及时更换。
4.2.7 室内要保持干净卫生、通风干爽、设备无灰尘,不准堆放杂物。
4.2.8 消防应急器材应齐备良好,室内禁止吸烟。
4.2.9 常备应急于电筒及充电或应急照明设备。
4.2.10 保持专线报警电话畅通,禁止任何人员作私人用途。
5. 0相关记录
5.1 《消防中心工作记事簿》qr/gr-605
5.2 《消防报警联动系统设备异常情况记录表》qr/gr-611
第10篇 和园物业护卫员制装管理规定
正家物业护卫员制装管理规定
1.0目的:
1.1为了加强护卫员服装的管理工作,树立公司良好的社会形象,公司特对护卫员制装标准作以下规定。
2.0制装标准和使用年限
2.1护卫员进入公司第一年发冬、夏装各二套,发长袖衬衣二件,服装使用年限一般为两年。
2.2护卫员发训练(迷彩)服一套,使用期限为24个月,使用期满后以旧换新。
2.3安全管理用大衣按实际岗位数配发,每岗一件,使用年限为24个月。
3.0调离、离职时服装处理办法
3.1护卫员在公司内部调动,除调入单位使用的是与该护卫员原在单位(式样或颜色)不同的工装,调出员工须将原单位配发的工装移交给原单位外,其他情况均由该员工将工装从调出单位带往调入单位。
3.2护卫员离职时,其服装物品须洁净交回。
3.3护卫员服装丢失或非因公损坏,按原价赔偿。
4.0着装及换装时间
4.1夏季着装为每年五月至十月,冬季着装为十一月到次年四月。
4.2具体换装时间可由管理处根据实际情况确定,但各管理处内部换装时间必须统一。
5.0护卫员被子等由个人出资统一购买军用品。
第11篇 某物业区域治安管理规定
物业区域治安管理规定
1.严格控制来访人员,来访人员须说明业主姓名、房号,由门岗保安核准并登记后才可放行。
2.乞讨、摆摊、卖艺等人员不得进入物业管理区域。
3.装修施工人员需由业主申请临时出入证,经核准后凭出入证进出。
4.大件、贵重物品出入,需有“大件物品出门证”,经登记后放行,机动车辆、摩托车、自行车由物业派专人及保安统一管理,收取费用。
5.发生突发事件时,保安员要立即采取措施,敢于维护业主合法权益及物业秩序,通知相关部门,并积极处理善后。
6.加强业主安全防范意识教育,物业有义务积极配合并采取有力措施,但不为此负全责。
7.业主要注意安全隐患,注意防止陌生人尾随跟进门禁,发生紧急情况时,应立即告知管理处或当班保安员。
8.业主须遵守国家政策、法规,配合物业的合法管理,严禁非法经营或从事非法活动。
9.维护物业公司各项规章制度及公司利益,对违反规定的行为进行劝阻,或视情况采取措施强行制止;如随意停放车辆,占用消防通道堆积杂物,损坏公共设施,聚众斗殴,酗酒闹事,侵犯他人人身、财产权利,制造超标噪声,影响他人正常休息和生活等。
第12篇 物业项目电梯管理规定
物业项目电梯管理规定
(三)
一、目的规范电梯管理,确保电梯运行安全。
二、适用范围适用于嘉园管理处维修值班人员的值班管理。
三、职责
1、电梯维修人员负责电梯日常巡查、管理。
2、工程部主管负责监督、检查。
四、工作流程
1、电梯机房必须严格执行《机房管理制度》2、做好业主安全乘梯教育,运行中电梯若出现突然故障,乘客不必惊慌,更不应私自违章操作、开启或敲打梯门,应马上按响紧急对讲开关,通知中控室值人员,等候解救;3、乘搭电梯人数过多时,应分批搭乘,避免超载发生危险;
4、严禁在电梯内打闹、蹦跳、刻划、张贴及私自撕揭电梯年检合格证,不依靠在轿门上,不强行阻止轿门开关且不强行扒 门,不在轿厢内吸烟;
5、勿将垃圾丢弃在电梯门导轨槽内,以免造成轿门和厅门堵塞,影响电梯正常使用;
6、发生火警或地震时,切勿搭乘电梯;
7、小孩搭乘电梯时,应有大人看护,以免发生意外。
8、电梯搬运大件物品时,尽量避免电梯使用高峰期,并事先申请,不得超重和损坏电梯,以防止事故发生。
9、做好电梯机房、轿箱、厅门、井道、底坑的清洁,保持整洁、畅通。
第13篇 物业园区二次供水管理规定
物业园区二次供水管理规定
一、工作程序
(一) 二次供水管理的要求1. 给排水工作人员负责水池(箱)的管理,要求每个水池(箱)(包括地下、楼顶)须结构完整,加盖、加锁,水口干净,并申办二次供水卫生合格证。
2. 新建、扩建二次供水设施,须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计审定和工程验收。
(二). 每年至少两次水池(箱)进行清洗及消毒
(三) 通知维修部在每次水池(箱)清洗消毒计划实施前一天张贴停水通知。
(四) 放水为确保用户的正常用水,放水时间必须提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小时,并记录在《水池(箱)清洗及消毒记录表》开始放水时间和结束时间。
(五) 二次供水的清洗消毒程序通过外委方进行,根据双方签定的协议,工作程序和施工安全由乙方负责,保证清洗后的水质达到国家卫生标准,并向管理处提供清洗后水质的国家卫生防疫机构的检测报告;
(六) 注水在清洗工作结束后,开闸向水池(箱)注水,以达到标定水位高度。
并加盖加锁。
(七) 记录和报告1. 由工程主管负责安排整个清洗消毒的工作的协调配合,并负责记录清洗、消毒工作的。
全过程监控;2. 卫生防疫站的《卫生检测结果报告单》、《水池(箱)清洗检测报告单》原件交由办公室存档备。
第14篇 x物业辖区消防设施管理规定
物业辖区消防设施管理规定
1.0目的
为了确保小区住户生命财产安全,保证消防设备随时处于正常状态,提高人员管理意识和安全责任感。
2.0适用范围
物业公司所管理项目配置的所有消防设施设备。
3.0管理内容
3.1火灾自动报警系统
--每双月在定期安全检查时对火灾自动报警系统主机面板,报警钮及车库防火卷闸门作联动功能试验。
--每半年检查喷头是否漏水、锈坏、玻璃球中有色液体是否变色、减少,如有异常,立即更换。如发现玻璃有被其他物质污染,立即清洁保持灵敏度。
--每半年检查一次报警阀,要求打开警铃校验旋塞,30秒内应发出铃声报警。
3.2消火栓
--室内消火栓
每双月检查消火是否锈蚀,有无渗漏、转动机构是否灵活。
--室外消火栓
每双月对室外消火栓进行放水检查,对润滑部份擦洗加油。
3.3水泵接合器
水泵接合器每半年保养一次,检查转动机构是否锈死和密封是否老化。
3.4消防泵、喷淋泵
按《水泵定期保养规程》执行。
3.5上述消防设施的检查均记录在《定期安全检查表》上。
4.0相关文件
4.1《水泵定期保养规程》
5.0相关记录
5.1《定期安全检查表》
编写:zz 审批:zz
第15篇 z物业工程部值班交接班管理规定
物业工程部值班、交接班管理规定
1目的:
规范值班与交接班管理确保值班质量。
2适用范围
适用各客户服务处工程部值班人员.
3值班制度
3.1值班人员在值班期内必须坚守岗位,不得擅自离岗、干私事、酗酒聊天等。
3.2值班(夜班)人员应处理好本班报修工作,不能处理的应注明原因。发现设备故障应马上排除,如无法处理应及时向主任或值班总负责人反映。
3.3应按规定巡查设备运行情况,并巡查其它设备、设施状况,发现设备故障应马上排除,如无法处理应及时向主管或值班总负责人汇报。
3.4认真填写好各'机电设备运行日志'和《工程部值班交接班记录表》及其它相关记录。
3.5值班人员不得私自调班,因特殊情况要调班,必须向主任申请。
3.6严禁无关人员进入值班室和机电设备房,检查各类工具和钥匙等。
4接班制度
4.1认真听取交班人员的值班和设备运行情况报告。
4.2查看上一班的值班日志和运行日志及巡查记录等。
4.3检查仪器、工具等物品是否齐全、完好,各机房是否干净整洁。
4.4巡视各设备的运行情况,各参数是否正常。
5交班制度
5.1交接班人员必须当面交接并签名。
5.2交班人员必须整理好本班的各种运行巡查记录和值班资料等。
5.3交班人员必须详细介绍其值班情况、机器运行情况及存在的未处理问题。
5.4所有问题记录须现场交代清楚,等接班人员确认。
6不能交接班之情况:
1上一班运行情况未交待清楚,记录不规范,操作间不整洁。
2正在进行倒闸操作或事故处理过程中。
3交接过程中发生故障,应停止交接,由交班人员负责处理事故,接班人协助事故处理。
4交班人隐瞒问题不报,经查证确系其责任的。
7附表:
7.1《工程部值班交接班记录》
