第1篇 某物业管理费实施细则
物业管理费收取规定细则【1】
物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务,物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。
商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成:
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用,包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金,包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金,即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
(13)行政办公支出,包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为管理而发生的合理支出。
另外的项目详见相关物业公司的具体规定。
相关物业公司保留最终解释权。
收费标准
物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目,其收费标准是有所不同的,有些服务项目,其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定;有些服务项目,其收费标准要按政府有关部门的规定执行。
在具体收取物业管理费时,有些项目是一次性收费;有些项目则是定期收取;有些项目的收取方式较为灵活。
物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。
一般地讲,物业管理费收取标准越高,则物业管理公司的收入就越高。
但是,物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约,不能乱收费;另一方面,物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制,也要服从优质优价的原则,因此,物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则:
第一,不违反国家和地方政府的有关规定。
第二,与用户的收入水平相适应。
要根据用户的收入水平高低来确定,收费标准过高,用户承受不了,也不容易取得用户的支持,反之,收费标准过低,则物业管理公司赔本服务,这又违背市场规则。
第三,优质优价,兼顾各方利益。
所提供的服务档次越高,则收费标准越高,特约服务一般比公共服务的收费标准要高,对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。
第四,微利原则。
物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余,否则服务项目越多,工作量越大,赔本就越多。
第五,公平原则。
滞纳金的计算方式
假如本月应交50元,但业主延迟了14个月才交,按每天5%的违约金计算50元×5%=2.5元/每天2.5元/每天×30(每月30天)×14个月=1050元不过有一个问题必须搞清楚,就是物业服务合同当中约定的物业公司服务不到位的违约金是否与业主延迟交纳物业费的违约金对等,也就是说如果物业公司服务不到位,是否也是约定按每天5%的额度赔偿业主违约金。
如果物业服务合同当中仅仅约定了业主延迟交纳物业费的违约金,却没有约定物业公司服务不到位的违约金(这种情况在前期物业服务合同当中普遍存在),或者说业主延迟交纳物业费违约金的比例明显高于物业公司服务不到位违约金的比例,这就造成了合同双方赔偿额度不平等,违反了合同法的基本原则。
在现实生活当中这样的物业服务合同一旦发生相关违约金诉讼,法院一般不支持物业公司相关违约金的请求。
这是充分考虑到合同法当中当事人双方的权利与义务平等的基本原则。
小区物业收费规章制度细则【2】
一、物业管理收费项目
(一)物业管理服务费
物业管理服务内容包括:
1、房屋共用部位、共用设施、设备及其运行的维护和管理。
2、环境卫生:公共环境卫生(公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的清运)
3、小区公共秩序维护:协助公安部门维护本区域内的公共秩序、检查消防隐患和消防设施、搞好安全防范工作(小区安全监控、巡视、门岗执勤)和管理宣传工作。
4、物业管理费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用,不包括户内小修费用及路灯和楼道灯费用。
(二)代收公用事业费物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。
物业公司接受委托按统一定价代收上述费用,不向业主收取手续费等额外费用。
(三)特约服务费物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,如:委托上门清洁服务、上门维修服务、上门保安服务、照看病人、老人、儿童服务、委托装潢监理服务等,收费由双方约定。
二、物业管理收费原则收费原则:公开、公平、公正。
按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
三、物业管理收费依据
1、合同的约定《物业服务合同》是一种有偿的劳务合同,物业管理企业收取费用的基础是其提供的管理服务所付出的成本和劳务。
2、法律的规定根据《中华人民共和国价格法》20**年1月1日发改委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》的规定,物业管理收费是一种服务收费,根据所提供的管理及服务的性质、内容等不同情况实行政府指导价。
第2篇 全国物业管理示范工业区标准评分细则
一.标准内容:基础管理(总分:21分)
1. 按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
2. 已办理接管验收手续(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0.3
3. 由一家物业管理企业实施统一专业化管理(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
4. 建设单位在租售厂房前。与选聘的物业管理企业签订物业管理合同.双方责权利明确(1分)
评分细则:符合1.0,基符合0.5,不符合0
5. 在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议 双方责权利明确(1分)
评分细则:符合1.0,基符合0.5,不符合0
6. 建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定(1分)
评分细则:符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立0
7. 房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约 等各项公众制度完善(1分)
评分细则:完善l.0,基本完善0.5,不完善0
8. 业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责(1分)
评分细则:符合1.0.基符合0.5.不符合0
9. 业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同、双方责权利明确(1分)
评分细则:符合1.0、基符合0.5,不符合0
10. 物业管理企业制订争创规划和具体实施方案、并经业主委员会同意(1分)
评分细则:符合1.0、不符合0
11. 工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法(2分)
评分细则:制度、工作标准建立健全1.0。主要检查:物业 管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理 制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处 不完整规范扣0.2;末制定具体的落实措施扣 0.5.未制定考核办法扣0.5
12. 物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗: 员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范、作风严谨(1分)
评分细则:管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1;着装及标志符合0.3,不符合0
13. 物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14. 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况(1分)
评分细则:执行有关规定0.5,末执行0;公开0.5,末公开 0
15. 房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册、管理完善,查阅方便(2分)
评分细则:包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐:每发现一项不齐全或不完善扣0
16. 建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册、查阅方便(1分)
评分细则:每发现一处不符合扣0.2
17. 建立24小时值班制度,设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录(2分)
评分细则:符合2.0.没有值班制度扣0.5.末设服务电话 扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回访记录每次扣0.1
18. 定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改满意率达95%以上(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19. 建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率 100%,返修率不高于1%,并有回访记录(1分)
评分细则:建立并落实0.5,建立但末落实扣0.2.末建立扣0.5;及时率符合0.2,每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.
2、不符合0;
问访记录完整0.1、记录不完整或无回访记录0
二.房屋管理与维修养护(总分:11)
1. 区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、驻工业区各单位名录标识在区内明显位置,企业铭牌及各类标识牌统一有序(1分)
评分细则:符合1.0、发现一处标志不清或没有标志扣0.2
2. 无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象(1分)
评分细则:符合1.0、每发现'处私揩乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.5
3. 房屋外观完好、整洁,外墙是建材贴面的、无脱落;是玻璃幕墙的。清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象(2分)
评分细则:符合2.0、房屋外墙是建材贴用的每发现一处落扣0.2、是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣0.2,是涂料的每发现一处褪色不一致 扣0.2;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱 悬挂扣0.2
4. 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损(1分)
评分细则:符合1.0、未按规定设置0;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1、有安全隐患每处扣0.5
5. 空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀(1分)
评分细则:符合1.0、每发现一处不符合扣0.1
6. 区内住宅封闭阳台统一有序。色调一致,不超出外墙面;除建筑设汁有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等(1分)
评分细则:符合1.0,如发现一处不符合扣0.1
7. 楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;墙体整洁,无乱张贴;共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;卫生间、水房等管理完好(1分)
评分细则:符合1.0,如发现一处不符合扣0.2
8. 共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损(1分)
评分细则:符合1.0,发现一处不符合扣0.2
9. 房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象(1分)
评分细则:符合1.0,发现一处不符合扣0.5
10. 机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及建筑结构的安全隐患(1分)
评分细则:符合1.0,发现一处不符合扣0.5
三. 标准内容:共用设施设备管理(总分:34分)
(一) 综合要求(4分)
1. 制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并严格执行(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
2. 设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备要求(1分)
评分细则:符合1.0.每发现一处不符合扣0.2
3. 配备所需各种专业技术人员,严格执行操作规程(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
4. 设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
(二) 供电系统(总分:3分)
1. 保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知任用户(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
2. 制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行(1分)
评分细则:符合1.0,临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5
3. 备用应急发电机可随时起用(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
(三) 弱电系统(总分:2分)
1. 按工作标准规定
时问排除故障,保证各弱电系统正常工作(1分)
评分细则:符合1.0,发现一次不符合扣0.5
2. 监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定期限保存
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(四) 消防系统(总分:7分)
1. 消防控制中心24小时值班、消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用(1分)
评分细则:发现一处符合扣0.2
2. 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题(1分)
评分细则:每发现一人不符合要求扣0.2
3. 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人(1分)
评分细则:符合1.0,责任人不明确每发现一处扣0.2
4. 订有突发火灾应急方案,在明显处设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通无阻(1分)
评分细则:无应急方案扣0.5,各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1
5. 工业厂房装修需报消防部门审批,对装修过程严格监管,装修完成后经消防部门验收合格方可使用(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6. 区内无火灾女全隐患,督促各用户与消防管理部门签订消防责任书(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处安全隐患扣0.5,未签订消防责任书扣0.5
7. 集体宿舍消防,用电有严格的管理规定,室内电线、插座安装规范,无安全隐患(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五) 电梯系统(总分:5分)
1. 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
2. 电梯按规定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好,轿厢、并道、机房保持整洁(1分)
评分细则:每发现一处不符合扣0.2
3. 电梯由专业队伍维修保养;维修、操作人员持证上岗;货运电梯由专人管理操作,严禁超载,客梯严禁载货
评分细则:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
4. 运行出现故障后,维修人员应在规定时问内到达现场维修(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
5. 运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
(六) 给排水系统(总分:8分)
1. 建立工业区用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划(1分)
评分细则:符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2. 设备、阀门、管道工作正常、大跑冒滴漏(1分)
评分细则:每发现一处不符合扣0.2
3. 按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染(2分)
评分细则:符合2.0,每发现一项不符合扣0.5
4. 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患(1分)
评分细则:没百管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0.2
5. 限水、停水按规定时间通知业主和使用人(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6。 排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水,浸泡发生(1分)
评分细则:符合1.0、每发现一处不符合扣0。2
7. 遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水,长时间停水现象;制定事故应急处理方案(1分)
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p; 评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七) 空调系统(总分:3分)
1. 中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达现维修(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 制订中央空调发生故障应急处理方案(1分)
评分细则:无应急处理方案扣1.0,有方案但不完善或执行不够的扣0.5
(八) 供暖供气系统(总分:2分)
1. 锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好,运行正常;北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
2. 管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患(1分)
评分细则:每发现一处不符合扣0.2
四. 共用设施管理(总分:4分)
1. 共用配套设施完好,无随意改变用途(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
2. 共用管线统一下地或人公共管道,无架空管线,无碍观瞻(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
3. 道路、楼道、大堂等公共照明完好(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处不亮扣0.2
4. 工业区范围内的道路通畅,路面平坦(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
五. 保安及车辆管理(总分:9分)
1. 工业区基本实行封闭式管理(1分)
评分细则:符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2. 有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度,保安人员熟悉工业区的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责(2分)
评分细则:符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2
3. 综合工业区特点,制订安全防范措施,对货物(产品、设备)出门实行凭证通行制度(1分)
评分细则:对特殊的部位要有相应的防范措施,每发现一处无防范措施扣0.2,未实行通行制度扣0.5
4. 进出工业区各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5. 工业区内停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6. 室内停车场管理严格,出入有登记(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7. 非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,管理有序,停放整齐,场地整洁(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8. 危及人身安全处设有明显标志和防范措施(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
六. 标准内容:环境卫生管理(总分:11分)
1. 环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站(1分)
评分细则:符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
2. 清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁(1分)
评分细则:未实行责任制的扣0.5,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3,未实行标准化保洁的扣0.2
3. 垃圾日产日清,定期进行卫生灭杀(1分)
评分细则:每发现
一处垃圾扣0.1,未达到垃圾日产日清的扣0.3,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3
4. 对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装,不得与其它垃圾混杂(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
5. 房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净;工业区内共用场地无纸屑、烟头等废弃物(2分)
评分细则:符合2.0,每发现一处不符合扣0.2
6. 商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象(2分)
评分细则:符合2.0,每发现一处不符合扣0.2
7. 无违反规定饲养宠物、家禽、家畜(1分)
评分细则:符合1.0,不符合0
8. 工业区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准,无有毒、有害物质;贮放、清运管理有序;房屋外墙无污染;各类排气口安装统一有序,无安全隐患(2分)
评分细则:符合2.0,发现一次环保部门下放整改通知扣0.5,其它每发现一处不符合扣0.2
七. 绿化管理(总分:3分)
1. 绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃(1分)
评分细则:长势不好扣1.0,其它每发现一处不符合扣0.2
3. 绿地无纸屑、烟头、石块等杂物(1分)
评分细则:符合2.0,每发现一处不符合扣0.2
八. 精神文明建设(总分:3分)
1. 全体业主和使用人能自觉维护公众利益,遵守工业区的各项管理规定(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 设有学习宣传园地,宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面的知识,开展积极健康向上的活动;宿舍区设信息公告栏;设有文化体育活动场所(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 区内的公共娱乐场所未发现重大违纪违法案件(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
九. 标准内容:管理效益(总分:4分)
1. 物业管理服务费用收缴率98%以上(2分)
评分细则:每降低1个百分点扣0.5
2. 提供便民有偿服务,开展多种经营(1分)
评分细则:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 本小区物业管理经营状况(1分)
第3篇 小区物业管理监督组工作实施细则
小区物业管理工作监督组工作实施细则
(20**年**月**日工作组成员全体会议通过)
根据监督检查工作组职责和**花园物业服务合同相关内容,为了切实做好本小区物业管理的监督检查工作,特制订本工作实施细则。
一、人员组成。本工作组成员由业主代表和业委会成员产生,共13名,设组长一名、副组长三名。下设三个小组,分别为安保秩序监督小组、绿化保洁监督小组和公共设施监督小组,每小组4人,各小组组长分别由本工作组副组长兼任。各小组监督检查物业服务范围见附表。
二、工作方式。采取现场监督检查、召开工作会议和撰写督查报告等形式进行。
三、工作时间。采取固定时间和不固定时间相结合。
1、原则上规定每月最后一周的周六为全组人员参加的监督检查固定工作日;各小组每月要自行安排1-2次的不固定工作时间,按照各自的工作内容开展监督检查工作。
2、召开会议。
(1)每月召开一次本组与物业管理方联席会议,时间安排在工作组固定工作日。会议由本工作组组长主持,会议议题:一工作组通报督查检查情况,督促对方严格履行服务合同约定的义务,按服务质量标准整改存在问题;二物业管理方汇报上月存在问题的整改结果;三、双方共同商讨解决热点和难点问题。
(2)每月召开一次工作组例会,会议工作组组长或副组长主持,会议内容主要是研究布置近期工作任务。会议时间另定。
四、督察报告。做到每月一报。每月3日前,各小组组长负责将上月的工作情况进行小结并写成书面报告;每月5日前,工作组长负责整理汇总各小组的报告,形成工作组督查月报送交业委会(建议业委会审核后抄送一份给物业管理服务中心)。
五、工作纪律和要求。工作组成员以自愿参加为原则,本着无私奉献,服务广大业主的思想,义务做好物业管理的监督检查工作。每个成员在工作组期间,要认真学习和领会国家和区市有关物业管理的法律、法规,熟悉本小区物业服务合同的内容和质量标准,认真、客观的履行职责。工作组组长要负起领导全组工作的责任,副组长协助组长工作,并负责通知本小组成员参加会议和工作时间,带领小组成员开展监督检查工作。因事不能参加工作和会议的,组长要向其中一名副组长说明原因,并指定一名副组长主持本次的工作或会议;副组长要向组长请假;其他成员向本小组组长请假。全年不请假累计3次或因本人原因累计5次不参加本工作组的工作或会议,作自动放弃本工作组成员的身份。
各小组监督检查物业服务内容范围
安保秩序组
1、保安工作制度和岗位责任制是否建立健全。
2、保安人员是否按照规定的名额足额配备。
3、抽查保安人员是否坚守岗位。
4、对小区发生的失窃案件督促物业管理方及时查找原因,落实整改措施,堵塞漏洞。
5、小区安防设施运行保养状况。
6、小区道路是否畅通,车辆是否按指定车位停放。
绿化保洁组
1、草坪、花卉、绿篱、数木是否定期修剪和养护。
2、定期清理绿地杂草、杂物。
3、园林建筑和辅助设施完好无损。
4、小区公共场所、电梯、楼道每日是否清扫1次,干净与否。
5、生活垃圾每天清运1次。
公共设施组
1、共用设施日常管理和维修养护。
2、小区内公共配套设施完好,运转正常。
3、消防设施设备保持完好,可随时启用,消防通道畅通。
4、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上。
5、核查小区水电公摊是否合理、准确。
6、对小区公共部位收支情况进行核查。
第4篇 物业公司项目食堂管理细则格式怎样的
物业公司项目食堂管理细则
一、食堂进货管理1.食堂采购人员要严把质量关,采购的物品应保证新鲜,严禁购买病死猪肉和过期、变质的蔬菜、调味品及肉制品。
2. 采购货物应努力做到价格低、质量好、足斤足两。
3. 每天采购的菜品必须由食堂管理员及炊事员共同进行验收核实,以保证帐物相符。
4. 食堂货物入库必须按品种、生熟分类放置,不得随意摆放,确保物品在保质期内加工。
二、食堂炊事器具安全操作管理1.厨师必须了解各种炊事器具和设备、设施的性能和使用方法,否则不得使用。
2. 所有电源开关不准用湿手开启,以防触电事故发生。
3. 电动炊事器具、设备要经常检查,在通风、干燥处放置。
4. 食堂操作间严禁闲人进入,以确保安全。
5.每日下班时必须保证人走火灭,以防火灾发生。
6. 每日下班时必须检查餐厅所有门窗,所有电源是否 ,以确保项目财物安全。
(补充):
1、食堂购置的各种炊事器具和相关配套的设施设备必须有选择性地购买有牌号、有厂家、有说明书的、质量合格的产品。
严禁购买使用假货、冒牌货等不合格产品。
2、食堂使用的压力容器类厨房炊事器具(如高压锅,液化气瓶等),必须是经过检验合格的产品。
并定期进行安全检查或国家相关部门年检合格后才能继续使用。
3、易燃、易爆物品要严格按规定放置,杜绝意外事故发生
三、食堂卫生管理1.食堂工作人员必须于开餐前完成就餐区及厨房的清洁工作:2.将餐桌上的剩余物倒入垃圾桶内。
3. 用洁净的抹布擦两次以上桌面,保证桌面无水迹、油污。
4. 保证厨房、就餐区地面无垃圾、无油迹、防滑。
5.食堂人员将餐桌、椅凳摆放整齐。
6. 食堂的墙、天花板应每周清洁,以保证墙面、天花板上无蜘蛛网。
7. 食堂的灯具、消毒柜、排风扇、灶台等每天清洁一次,以保证清洁。
8. 食堂人员每日在开饭后完成就餐区、餐具、厨具的清洁工作。
9.将需要清洁的餐具、厨具分别放置。
10.用洁净的抹布将使用过的佐、配料等物品清洁后,整齐放置在指定地点。
11.用洁净的布清洗厨具、餐具、灶台两次以上,直至干净,保证无油污、污渍。
12.将清洁干净的餐具抹干、放入消毒柜内消毒。
13.用清洁干净的拖布清洁工作间地面,直至干净、无水迹。
14.食堂人员必须持卫生防疫部门的'健康证'上岗。
定期进行健康检查,严格把好卫生关,防止'病从口入'(补充):
1、患有痢疾、伤寒、传染性皮肤病食堂人员不得上班2、不得穿拖鞋或无跟、露脚趾的凉鞋上班3、平时要养成勤洗澡、勤理发、勤洗手、勤剪指甲、勤换衣服的良好习惯,工作时要穿戴洁净的工作衣帽
四、食堂人员管理规定1.食堂人员严禁挪用采购款,严禁以少报多。
2. 食堂人员应礼貌待人,热情服务,不得刁难就餐人员。
3. 食堂工作人员应提前将当天的菜谱公布于白板上,并按时、保质、保量提供品。
(补充):
1、安排好员工就餐排队问题,缩短排队时间,按时开膳。
2、提高烹调技术,改善员工伙食3、加强管理,团结协作,严格执行规章制度,圆满完成各种工作任务。
五、员工用餐管理规定1.员工用餐时须保持良好的用餐秩序及餐厅卫生。
2. 公司所有员工用餐必须按序排队。
3. 员工用餐时必须保持安静,不得大声喧哗影响他人用餐。
4. 员工用餐以吃饱为原则,不允许多次索要饭菜、不允许剩饭、剩菜,避免浪费。
5.员工用餐后须将残物倒入垃圾桶内,并把餐具按指定位置分类累放整齐。
6. 讲究环境卫生,残食不得乱丢乱倒,应在指定地点倒放,并将餐具统一放置在指定位置。
(补充):
1、员工就餐期间严禁进入食堂操作间。
禁止酗酒、斗殴、大声喧哗、损坏公物(损坏公物者照价赔偿)。
2、对因工作需要不能按时就餐和临时客餐,可事先预约或通知。
六、监督检查行政人事部进行不定期检查,具体检查内容见附表六《员工食堂卫生质量监督检查记录表》
第5篇 物业公司经营管理责任协议书实施细则
一、目的
规范《经营管理责任协议书》考评工作,确保公平、公开、公正考评各管理处的经营效果和服务质量。
二、适用范围
适用于物业公司各管理处的考评工作。
三、负责管理部门
由总经理室及各部门负责人组成考评领导小组,负责指导考评工作的实施,人事行政部为考评工作的管理部门。
四、职责
人事行政部:
①负责员工流动率的计算;
②组织工作配合度的计分;
③平时检查扣分汇总;
④季末组织检查;
⑤发布各季度及年度考评信息。
财务部:
①节约指标的半年度及全年度的计算;
②收费率的年度计算;
工程部:
①负责各小区公共水、电表的抄表核对工作;
②针对各小区设备、设施管理维修、保养工作进行考评;
③对小区绿化管养工作进行考评。
质管部:
①负责每年两次的业主满意度调查的组织实施、统计;
②投诉率的统计;
③治安秩序项的统计;
④日常检查的奖罚建议。
五、实施过程
1、平时检查:根据《奖罚计分项》以质管部日常检查为主结合考评工作领导小组成员抽查。每月报人事行政部汇总,检查中若相关责任人违反公司的其他规章制度者,除按《奖罚计分项》扣分外还需按制度处罚;
2、每季季末由人事行政部组织总经理室成员、片区主任,各部门负责人等依据《管理处工作检查评分表》、《保安工作检查评分表》、《保洁工作检查评分表》、《绿化工作检查评分表》、《机电工作检查评分表》、进行为期二天的查检。各管理处各工种的得分总和(满分为500分)再折算成季末检查分( ),小数点后保留二位数。
3、每季末由人事行政部组织各职能部门负责人及片区的上级领导根据《各职能部门评分表》、《领导评分表》对各管理处总行评分。再折算成工作配合度分值( +);
4、每年6月25和12月25日起由质管部组织各片区及管理处等依据《业主满意度调查表》进行交叉随机抽查,统计各管理处业主满意度。300户以下的小区每次抽查40%业主;300户~600户小区每次抽查30%业主;600户以上小区每次抽查20%业主,同一年度不得重复抽查同一业主。
六、本《经营管理责任协议书》在实施过程中有不妥之处,敬请各管理处提出宝贵的意见或建议,以便及时修订完善。本《经营管理责任协议书》的最终解释权为公司考评领导小组。
物业公司
二○**年三月十六日
第6篇 物业公司多种经营管理办法实施细则
物业公司《多种经营管理办法》实施细则(试行)
第一条:为进一步强化《多种经营管理办法》的有效执行,提高在运用过程中的可操作性,根据公司的相关管理制度,特制订《多种经营管理办法》实施细则(下称'本细则')。
第二条:本细则由公司财务部、品质培训部负责管理、解释。
合同的申报、审核、审批
第三条:合同总金额在500元(含500元)以下,期限在3个月以内,管理中心(处)可以根据实际情况与合作方进行约定,约定可以选用口头或书面形式。在执行前5天向公司品质培训部、财务部报备。每月底以书面形式报备财务部及品质培训部。
第四条:合同总金额超过500元,管理中心(处)在与合作方确定意向后,草拟合同报公司审核,总经理审批。
第五条:报审的合同由行政与人力资源部负责签程,合同的审核审批应在接到合同后7个工作日(含周六、周日)内完成,遇相关负责人出差,审核审批时间自动顺延,行政与人力资源部向管理中心(处)反馈。
第六条:行政与人力资源部负责合同在审核审批过程中意见的反馈。
第七条:修改后合同由管理中心(处)再次报公司审核审批,执行本细则第五条、第六条,直至盖章签约;
第八条:合同签字盖章生效后,我方原件由行政与人力资源部备份,管理中心(处)留存复印件,并由行政与人力资源部将复印件送至财务部备份;
第九条:管理中心(处)负责合同的执行,严格履行合同内容,接受公司品质培训部、财务部对合同执行情况的监督、检查。
其它
第十条:其它未涉及的事项按照《多种经营管理办法》执行。
第十一条:本细则为《多种经营管理办法》的组成部分,经公司经营班子、部门会签后生效。
第7篇 物业管理法实施细则范文
《物业管理条例>实施细则》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订后的《物业管理条例》制定的,以下小编整理好的物业管理法实施细则全文,欢迎阅读!
国务院关于修改部分行政法规的决定【1】
为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革,国务院对取消和调整行政审批项目、价格改革和实施普遍性降费措施涉及的行政法规进行了清理。经过清理,国务院决定:对66部行政法规的部分条款予以修改。
三十五、删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。
此外,对相关行政法规的条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
物业管理法实施细则全文【2】
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企
业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(二)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(五)参加业主大会会议,行使投票权;
(六)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)监督业主委员会的工作;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(四)按时交纳物业服务费用;
(五)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第九条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的
指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十二条 业主大会履行下列职责:
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,
违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会 业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书 面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,
业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担 相应的法律责任。
第三十七条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条、例第二十九条、第一款规定的资料。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业 管理用房的用途。
第三十九条 物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条、例第二十九条、第一款规 定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。
第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该 区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的 性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收 费的监督。
第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由 双方约定。
第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的 行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条、例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。
第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承 担。
第六章 法律责任
第五十七条 违反本条、例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未 经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限 期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条 违反本条、例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有 权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主 造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十九条 违反本条、例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条 违反本条、例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行 政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的,依照本条、第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条 违反本条、例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管 理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十二条 违反本条、例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共 用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十三条 违反本条、例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企 业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条 违反本条、例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的 ,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元 以上50万元以下的罚款。
第六十五条 违反本条、例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的 罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条 违反本条、例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条、第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万 元以上20万元以下的罚款。
第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期 交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。
第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依 法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
第六十九条 违反本条、例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履 行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第七章 附则
第七十条 本条、例自2003年9月1日起施行。
第8篇 某小区物业管理考核细则
下面是小编为大家整理的有关于小区物业管理考核细则,欢迎阅读,
小区物业管理考核办法
为创建安全文明和-谐的小区,提高校区管理的服务质量和工作效率,使物业管理的工作制度化、规范化、科学化,促使小区物业管理公司按照物管要求切实履行物业合同和落实管理措施,为业主员工提供更优质和完善的服务,特制订校区物业管理考核办法。
一、考核内容:
(一)安全管理要求(10分)
1、小区单元楼栋的安全、消防制度规范健全,有各类基础档案。工作人员熟悉工作流程,并严格按照工作流程进行操作。熟悉工作环境,清楚工作中的安全事项。
2、工作人员懂得并能使用各类安全、消防设施和各种灭火器材。专业技术人员应有上岗证,凭证上岗。
3、管理区域秩序井然,有处理和预防各类突发事件的工作预案。有突发事件按预案及时处理,并迅速上报学校有关部门。
4、管理区域内无火灾、无治安、刑事案件发生,全年保障安全无重大责任事故。
(二)日常管理要求(10分)
1、小区内单元楼栋管理的规章制度健全,工作人员的岗位职责明确,管理工作台帐完备,有详尽的记录。
2、工作人员服装统一、整齐,佩戴统一标识,工作纪律严明。对待业主态度谦和、服务热情。
3、工作人员配备齐全,挂牌持证上岗。有每天值班、巡查记录。员工的考勤、考核纪录完备,详细。工作人员不缺勤、不脱岗。
4、保安人员的相对稳定,有人员更换情况的记录并及时报李渡校区安全管理处备案。
5、有重要物品的出入登记。异常情况,应进行检查处理,做好处理情况记录,遇重大情况及时汇报李渡校安全管理处。
(三)卫生保洁要求(15分)
1、做好环境卫生工作,保持单元楼栋内的走廊、楼梯等公共部位清洁卫生。楼宇内垃圾做到日产日清。
2、保持各单元楼道内的栏杆、墙面、门、窗台无污迹、无灰尘。楼内的窗户玻璃明净光洁亮、无灰尘、污迹、斑点。
3、公共卫生间内应无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。定时保洁。
4、小区楼宇定期灭杀蚊子、苍蝇、老鼠等害虫,垃圾箱、卫生间要经常消毒,做到无滋生源。
5、小区楼宇外立面保持整洁,无污迹、无乱悬挂、无乱张贴。
(四)绿化养护(10分)
1、植物生长良好,叶色、叶形正常,无明显虫害痕迹。
2、树冠完整,树干挺直(特殊栽植的除外),修剪得当,无死树、无缺株(特殊情况除外)。
3、花灌木开花繁茂,无非正常落花落蕾现象。
4、藤本植物长藤分布合理,枝叶覆盖均匀。地被植物生长良好,分布均匀、整齐,色调协调一致。整形植物修剪平整,保持原造型效果,无缺损。
5、绿地内无高荒性、缠绕性、攀援性杂草,无积水,无垃圾杂物,无堆物堆料、侵占等现象。
6、设施完好,无明显人为损坏,对违法行为能及时发现和处理。
7、按季节性杀虫、施肥。
(五)设施管理维护要求(10分)
1、有严格的维修和管理制度,配备专业维修人员,维修人员须持证上岗,建立报修档案。有房屋维修保养和安全检查记录。
2、楼宇设施的零星维修、急修及时完成,确保设施完好率99%以上。重大维修必须首先向学校申请。对因人为损坏的设备和设施要及时发现、及时报告、及时查处。
3、做好小区照明灯具和绿化用水管网设施的重点维护工作,处理业主正常的报修工作。
4、小区楼宇内的公共财物齐全、无人为损坏;公共部位的照明、安全指示灯和应急灯具确保完好无损。
(六)特色服务(5分)
1、做好楼宇内公共部位的美化工作,使大楼更有品位,富有文化气息。
2、设立值班牌、值班电话。随时接受投诉,以监督服务工作,提高服务质量。
3、有方便业主的零星服务:如服务信息、天气预报、备雨伞、便民箱等。
4、主动做好学院重大活动的配合工作,完成业委会安排的其它工作。
(七)业主的满意程度(40分)
采用调查表的方式征求业主的意见,业主对物业管理的满意率应在85%以上。
二、考核程序:
1、编制物业管理工作考核表,由李渡校区物业考核小组负责考核。
2、采用业主座谈、电话、不定期检查与随机问卷调查方式,调查业主对小区物业管理的满意情况。满意情况调查表反映业主对物业管理综合满意程度,具有一定的权重和参考价值。
3、合格标准:综合得分90分以上为优秀;85至90分为良好;80至85分为合格;80分以下为不合格,考核不合格将按照合同约定中的条款进行处理。
4、意见反馈:李渡校区物业考核小组将考核情况及时反馈至小区物业管理处和所属的物业管理公司,并将考核结果作为物业公司下次投标、中标的重要参考依据。
5、考核办法自公布之日起实施,解释权归长江师范学院李渡校区业委会。
长江师范学院 李渡小区业委会 2023年1月10日
附件一:
小区2022
年度物业管理表 年 月 日
_________物业管理满意情况调查表
楼栋号: 年 月 日
_________物业管理满意情况调查
楼栋号: 年 月 日
第9篇 物业公司员工业绩工资考核管理规定考核细则指引
1 总则
本规定阐述了物业公司如何客观地评价员工的日常工作表现,更好调动员工的工作积极性,准确落实业绩工资考核的作用,提高公司对员工奖惩的准确性。
本规定适用于物业公司所有员工的业绩工资的考核
2 定义
无
3职责
3.1公司内业绩工资的考核实行逐级考核的原则,分管领导对下属分管部门进行考核,各部门负责人对下属主管进行考核,各主管对下属员工进行考核;
3.2公司考评领导小组负责对员工反馈考核问题的落实。
4 工作要求
4.1考核分类
4.1.1公司各职能部门负责人及各经营单位负责人的业绩工资考核为日常工作考核,由职能部门分管领导每月对其进行考核
4.1.2各部门员工的考核为日常工作考核,各级主管由本部门负责人对其进行每周考核,普通员工由各级主管对其进行每天考核,部门每月定期汇总整理。
4.2考核依据
4.2.1为全面准确的反应被考核者的工作情况,日常工作考核设“主分”和“附加分”两种分值。
4.2.1.1主分:指日常工作考核得分,其包括通用部分和业务部分。通用部分加业务部分的正常得分即主分以100分为满分。其中通用部分占30分,业务部分占70分。(能否加个考勤方面的分数)
a)通用部分包括普通员工考核通用部分、保卫人员考核通用部分、主管及主管以上人员考核通用部分。普通员工考核通用部分及保卫人员考核通用部分内容包括:服务意识、仪容仪表、行为举止、考勤、纪律五方面;主管及主管以上人员考核通用部分内容包括:服务意识、责任心和工作态度、管理能力、以身作则、表达能力、团结协调、出勤率七方面。详细细则请见附件1
b) 业务部分以各岗位的工作标准为主要依据。详细细则请见附件2。
4.2.1.2附加分:是用来反应被考核者在某些或某个方面的正面突出情况或反面突出情况,分别用正附加分和负附加分来表示。
a)附加分的评定范围为-20分至20分,评定过程中,正附加分的详细评分细则请见附件3,负附加分的评定由各单位根据具体情况及给公司带来的负面影响程度自行决定。
b)得正附加分应给予倡导或专项奖励,具体奖励金额等由各部门内部自己决定;得负附加分应给予警示和重点辅导。
4.3考核结果处理
该项考核结果与员工当月应得业绩工资直接挂钩。
假设考核分数为n
当n≥95时,该员工有资格进行本部门内岗位明星的评定;
当80≤n<95时,其当月业绩工资为全额业绩工资;
当60≤n<80时,其当月业绩工资为:(n%+15%)×本岗位应得业绩工资;
当n<60时,该员工待岗学习;
当连续两个月n<60时,对该员工做辞退处理。(是否太严厉,可否改为3个月)
4.4考核操作方法(考核时间是否过于频密,时间和工作量要考虑清楚)
4.4.1各分管领导每月月初对自己所分管部门负责人上月工作情况进行考核,在考核记录表上填写考核分数并说明扣分或加分的原因。
4.4.2各部门负责人每周一对下属各级主管做上周工作情况考核,在考核记录表上填写考核分数并说明扣分或加分的原因。
4.4.3部门内部各级主管每天对下属员工进行本日工作情况考核,在考核记录表上填写考核分数并说明扣分或加分的原因。
4.4.4除各部门内部对员工进行考核外,公司领导(或各职能部门)将不定时对各部门工作进行抽查,抽查内容包括部门办公环境卫生、员工仪容仪表、员工工作状况、员工考核、部门工作计划完成情况等。抽查过程中发现存在问题的,管理层级别越高,针对现场问题对当事人扣分的分值越高:对各经营单位的抽查中,职能部门在现场发现问题时加1倍扣分,公司领导发现现场问题时加2倍扣分。该项扣分由部门内部自己进行。
4.4.5所有考核情况考核完毕必须交被考核人签字确认。
4.4.6每月月底各级主管将分管下属的考核情况统计完毕后交本部门负责人审阅并酌情修订。
4.4.7各部门每月5日前将上月考核记录汇总表交综合管理部存档备查。然后各部门根据考核情况进行工资表的编制,由综合部对此进行监督。
4.5岗位明星的评定
4.5.1各部门每月对考核分数在95分以上者进行月度岗位明星的评定工作,职工数在50人以上的单位按1/30进行评定;职工数在50人以下(包括50人)的单位按1/20进行评定。
4.5.2有以下几种情况时,实行岗位明星评选一票否决制。
a)当月缺勤两天或两天以上者;
b)当月附加分大于或等于15分的;
4.5.3被评为岗位明星的员工本月业绩工资上浮100元,并在当月工资予以兑现。
4.5.4在全年工作考核中,被评为岗位明星三次及三次以上者,第二年度由各单位负责人向总经理申请为该员工的基本工资晋升一档。
4.6员工若对本部门的考核工作有意见,应在一周内书面向公司考评领导小组反映,考评领导小组应对员工申诉进行认真核查,并及时作出相应的处理决定。
4.7在考核过程中存在弄虚作假现象的,对责任双方一律严肃处理
(建议总经理有否决权,这样可以充分尊重最高领导。)
第10篇 社区代管物业管理考核细则计分表
上海西路街道办事处社区代管物业管理考核细则及计分表
社区(村) 考核指标 考核细则 扣分 得分
1、小区综合管理10分
(1)物业管理重大活动有计划,有经费投入。2分
(2)物业管理有阵地,有值班室,人员配备整齐,规章制度健全,工作人员的岗位职责明确,有考勤,有记录。日常管理工作台帐完备。2分
⑶栋号有明显标志;有引路方向平面图。1分
(4)保安人员有明显标志,实行24小时保安巡逻制度,并有台帐记录的,1分。
(5)小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全,设备良好,运行正常。1分
(6)物业费收缴率80%以上;收支及时公开。1分
(7)小区物业管理应积极配合上级有关部门处理辖区内的有关事宜,包括各类综合整治、创建、卫生等工作。2分
(8)重要物品出入有登记。异常情况,应进行检查处理,做好处理情况记录,遇重大情况及时报街道。1分
2、环境卫生
保洁 30分
⑴有垃圾箱果皮箱等环卫设施完备。2分
⑵小区实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清。2分
⑶小区内阳台、空调框无杂物堆放。2分
⑷房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁,计2分;无随意堆放杂物和占用现象。2分
(5)有卫生健康教育宣传栏。2分
(6)辖区内物业管理居民区道路平坦,倒牙砖平整,无破损,下水道通畅,无积水污迹。卫生状况良好,无卫生死角,无乱排污水、乱倒垃圾现象。2分
(7)公共秩序良好,车辆停放整齐,无乱堆乱放,乱贴画,乱拉乱挂,无违章建筑,无违章饲养畜禽。2分
(8)绿化管护良好,无裸露空地,绿地内无垃圾杂物。2分
(9)居民楼楼道无乱堆乱放现象。2分
(10)做好环境卫生工作,保持单元楼栋内的走廊、楼梯等公共部位清洁卫生。楼宇内垃圾做到日产日清。2分
(11)、保持各单元楼道内的栏杆、墙面、门、窗台无污迹、无灰尘。楼内的窗户玻璃明净光洁、无灰尘、污迹、斑点。2分
(12)公共卫生间内应无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。定时保洁。2分
(13)小区楼宇定期灭杀蚊子、苍蝇、老鼠等害虫,垃圾箱、卫生间要经常消毒,做到无滋生源。2分
(14)楼宇外立面保持整洁,无污迹、无乱挂、乱贴。2分
3、绿化养护 14分
⑴无裸露空地,绿地植物生长良好,叶色、叶形正常,无明显虫害痕迹。冬季落叶枯草及时清理,有防冻管理措施。2分
⑵树冠完整,树干挺直,修剪得当,无死树、无缺株。2分
⑶ 绿化率好,各类指示牌完好,美观2分。藤本植物长藤分布合理,枝叶覆盖均匀。花灌木开花繁茂,无非正常落花落蕾现象。 2分
⑷地被植物生长良好,分布均匀、整齐,色调协调一致。整形植物修剪平整,保持原造型效果,无缺损。 按季节性杀虫、施肥。 2分
⑸无破坏践踏及占用现象,绿地内无高荒性、缠绕性、攀援性杂草,无积水,无垃圾杂物,无堆物堆料、侵占等现象。2分
(6)绿化带方块田、沟渠拜平整。2分
4、安全管理 10分
(⑴ 小区安全、消防设施、制度规范健全,有各类基础档案。工作人员熟悉工作流程,并严格按照工作流程进行操作。熟悉工作环境,清楚工作中的安全事项。2分
⑵工作人员懂得并能使用各类安全、消防设施和各种灭火器材。专业技术人员应有上岗证,凭证上岗。2分
⑶管理区域秩序井然,有处理和预防各类突发事件的工作预案。有突发事件按预案及时处理,并迅速上报有关部门。1分
(4)管理区域内无火灾、无治安、刑事案件发生,全年保障安全无重大责任事故。2分(5)危及住户安全处设有明显标志,1分;有防范措施。。1分(6)消防通道畅通。1分
5、设施管理
维护 10分
⑴小区所有公共配套设施完好。1分;无随意改变用途。1分;
⑵供水、供电、通讯、照明设备齐全。1分;工作正常。1分;
⑶道路畅通,路面平坦。1分;路面无破损。1分
⑷污水排放通畅。2分
⑸交通车辆管理运行有序,并划出停车红线,无乱停乱放机动车、非机动车。2分。无事故隐患,保养、检修制度完备,小区内无重大火灾,1分;无刑事和交通事故,1分。
6、特色服务 6分
(1)做好楼宇内公共部位的美化工作,制作了盆景造型,使大楼更有品位,富有文化气息。3分(2)开展社区文体活动2分。(3)有方便业主的零星服务:如服务信息、天气预报、备雨伞、便民箱等。1分(4)其他特色服务活动,每增加一项加1分。
7、业主满意度10分
随机采访小区10位业主,满意度90%以上10分,85%以上9分,80%以上7分,75%以上6分,70%以下4分
8、平时督查10分
每月不定期督查,每发现一次(一处)扣0.5分,扣分累计,超过10分后,在总分中扣除。
考核得分
考核单位:
年 月 日
第11篇 雅居乐物业档案管理实施细则
雅居物业档案管理实施细则
为了加强公司档案的综合管理,有效地保护和利用档案,充分发挥档案资料的作用,为公司各项工作服务,根据《中华人民共和国档案法》,特制定本实施细则。
一、公司档案的立卷和归档
1、公司接收或下发行政公文、以公司名义签属的合同及协议等文件由综合管理部负责立卷、归档;
2、向各项目下发的各种规范、制度、流程等文件由品质部负责立卷、归档;
3、财务帐册、财务单据及有关文件资料由财务部负责归档;
4、各项目的主体及公共设施、配套设施的竣工图纸,验收材料、批文报件由技术部负责归档;
5、公司下发的各类公文及各项目向业主下发的各类通知等由各项目负责归档。
二、归档文件材料要求
1、文件纸质较好,纸大小规格统一,一般用标准的a4公文纸。
2、字迹端正、清楚。最好用打字油印件,抄写要用碳素墨水写,不能用圆珠笔、铅笔。
3、文件要有明确的标题、文号、主送、抄送、抄报、抄发单位。发文稿纸上各栏内容应填写清楚。领导签发文件要用黑墨水或蓝黑墨水,不能用圆珠笔色墨水,文稿和正文同是存档。
4、材料齐全、准确。每项活动要从开始到结束所形成的全套完整材料,统计数字要准确。
三、案卷质量要求:
遵循文件材料的形成规律,保持彼此之间的有机联系,区别管理和利用。
1、内文件材料必须准确反映公司管理活动的真实内容,手续完善,利于长期保存。
2、管理内容的档案,按问题时间或重要程度排列。要注意密不可分的材料排列顺序:定稿在前,历次修改稿在后,结论性材料在前,依据性材料在后。
3、专题性:成套性档案(包括科研、基建、设备等)按阶段、结构、部分进行归档。
4、确定文件材料的保存价值,分为永久、长期、短期保存。
5、凡反映公司职能活动和基本历史面貌,对公司、国家建设、历史研究有长远利用价值的,列为永久保管。凡反映公司一般工作活动,在长期内对公司有查考利用价值的,列为长期保管,保管期为十五年至五十年。凡在较短时间内对公司工作有查考价值的,列为短期保管,短期保管年限为一至五年。
6、立卷视文件材料数量的多寡进行。当同一问题的文件多时,可采用硬卷或单份装订。问题单一,文件较少,又不便一起归类的,可立薄卷。
7、卷内文件材料按顺序排好后,装订的案卷无论单面或双面,只要是书写的文件材料,应在装订线一侧下角编号,不装订的案卷,应在卷内每份文件材料右上方加盖有单位名称、档号、件数的受控章,并将档号、件数填写清楚。
8、每个案卷必须按规定格式逐件填写卷内目录。对文件材料有题名不要随意更改或简化。题目无实质内容或无题的要重新拟定,并在前后加[]。没有责任者、年、月、日的文件,要考正清楚。会议纪要应概括出主要内容。
四、部门档案员工作职责
1、设立兼职档案员,按照公司的档案存放的具体规定履行好本部门档案工作。
2、根据本部门的归档内容,收集、积累、整理本部门应归档的文件材料。
五、归档时间及要求
(一)归档时间
1、各部门档案应在次年四月底前将文件材料整理归类后归档。
2、基建材料和专题性档案,在项目完成通过鉴定验收后两个月按要求进行立卷归档。
3、财会类档案,在会计年度终了后,由财务部门整理,立卷在本部门保管两年顺次年四月份归档。
4、声像类档案,在声像制作,如照片、光碟、录音带、录像带完成后三个月整理好,将档案内容、时间、地点、人物和制作人标明,每张照片附上底片,登记造册后归档。
(二)归档要求
1、归档文件材料由归档部门兼职档案员按要求整理好后立卷,如档案不完整、不齐全、不符合归档要求,档案员有权拒绝签收,并限期改正补交。
2、档案管理人员调离时,应办理移交手续。
六、档案的借阅
1、公司各部门查阅或外借档案,必须履行借阅手续,公司外有关人员要查阅档案,需经分管总经理批准。对于重要、珍贵的档案和资料,一般不提供原件使用。
2、不属于原文件规定的阅读范围人员或查阅不属于本人承办工作范围的档案,须经分管领导批准。
3、档案管理人员应对档案的安全、保密和完整负责,不得随意拆卷、涂改、损毁或转借他人,否则,除负责赔偿损失外,应报请领导和相关部门处理。
七、档案的鉴定
1、为加强对有价值的文件材料的保护和管理,对保管期限已满的各类档案,应进行相应的鉴定工作。
2、档案的鉴定工作,必须坚持全面的、历史的观点,认真估计档案的价值程度,并根据保管期限的规定,对不再有保存价值的过期档案进行处理,原规定欠妥的,经认真研究后延长保存年限。
3、对某些档案材料是否销毁没有充分把握的,应作保存处理,不能仓促销毁。
4、鉴定时,应将处理意见报分管总经理审批,由两人或两人以上在指定地点销毁,并在销毁清册上登记,销毁清册应立卷长期保存。
第12篇 物业管理办法实施细则模板
我国对物业管理有明确的管理办法,大家了解过相关的法律条文吗如果还不清楚的朋友欢迎阅读这篇:物业管理办法实施细则!希望可以帮助大家!
物业管理办法实施细则
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十一条 业主大会履行下列职责:
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
