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第1篇 某物业小区管理规约范本
物业小区管理规约(示范文本)
第一章 总则
第一条 为加强本小区物业的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关规定,制定本规约。
第二条 本规约由业主大会通过,全体业主和物业使用人须自觉遵守。
第二章 业主的共有权
第三条 本物业小区内物业的基本情况
物业名称:
座落位置:
物业类型:
建筑面积:
建筑物区域四至:
第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权:
(一)住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等;
(二)住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;
(三)其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。
第三章 物业使用原则
第五条 为维护业主的共同利益,经业主大会同意,授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利:
(一)根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(二)以批评、规劝、::公告、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。
第六条 物业服务收费采取()方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极履行交纳物业服务费用的义务。
第七条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第八条 业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁、公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条 业主应按规划用途使用物业。因特殊情况需要改变物业规划用途的,业主应在征得相关业主及业主委员会同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。
第十条 业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业或业主委员会,并交纳1000元装修押金给物业服务企业或业主委员会。装修押金在装修完工后,经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。
业主应按有关法律法规的规定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第十一条 业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
装饰装修施工时间为早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他时间不得施工。
第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备,不得擅自拆改。
第十五条 业主及物业使用人使用电梯、扶梯,应遵守本物业小区电梯、扶梯的使用管理规定。
第十六条 本物业小区内行驶和停放车辆,应遵守本物业小区的车辆行驶和停车规则。
第十七条 本物业小区内禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋使用性质;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建、占用物业共有部分;
(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施;
(五)未经业主大会同意及有关政府部门批准,擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路;
(六)践踏、占用绿地,损毁树木、园林;
(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;
(八)排放有毒、::有害物质;
(九)乱抛垃圾,高空抛物;
(十)发出超过规定标准的环境噪声;
(十一)法律、法规和业主规约禁止的其他行为。
第十八条 业主和物业使用人在本物业小区内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
(一)不得在公共场所大小便 ;
(二)进入公共场所要使用绳索牵好,以防伤及他人;
(三)
不得因喧叫妨碍他人休息。
第四章 物业的维修养护
第十九条 业主应当按照国家有关规定交纳维修资金。
专项维修资金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。维修资金使用须经相关联专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意方可使用。
第二十条 业主转让或者出租物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人,并自物业转让合同或租赁合同签订之日起五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业时应提供缴纳维修资金的相关证明。
第二十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,并在约定期限内恢复原状,相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
第二十三条 因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第二十四条 物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第五章 违约责任
第二十五条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十六条 业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第六章 附则
第二十七条 本规约所称物业的专有部分,是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第二十八条 业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
第2篇 某物业小区外来人员管理作业指导书
物业小区外来人员管理作业指导书
序号 作业内容 岗位 相关质量记录
1每月5日前商铺管理员将更新的《商铺从业人员登记表》、前台接待将更新的《保姆、钟点工登记表》《租户登记表》交给保安主管发给各地段保安。
由于盗窃、斗殴等非常规原因造成的解聘的外来人员,前台接待一经业主知会后立即通知保安主管。商铺管理员 前台接待 保安主管
《保姆、钟点工登记表》
《租户登记表》
《商铺从业人员登记表》
2对欲进入小区的家政人员、装修人员、施工人员、从业人员,检查其临时出入许可证是否已经过期,如未过期且核实其身份后,方予以放行,并对出入证即将过期的催促其至管理处办理;如已经过期,或由于其它原因导致出入证无效,严禁入内;无证人员严禁进入小区。门岗 巡逻岗
《执勤情况记录》
《商铺从业人员登记表》
3对欲离开小区的家政人员、装修人员、施工人员、商铺从业人员,如其携带物品离开小区,则按《物品出入作业指导书》操作。
巡逻岗 门岗
《执勤情况记录》 《物品出入管理作业指导书》
4对临时访客的人员:
如果是驾驶车辆的临时访客欲进入小区,门岗通过对讲机与地段保安联系,待业主同意后,方可进入,否则不予进入。访客进入小区后,门岗用对讲机通知巡逻岗报访客去向,巡逻岗为临时访客指明大致方向,并远距离监视其去向是否正确。
对于没有驾驭车辆的临时访客,地段保安通过门禁对讲与业主联系,得到业主许可后,方可进入,否则不予进入。门岗
巡逻岗《执勤情况记录》
5对到小区送货、找朋友、在小区散发广告、推销的人员,让其出示有效证件并核实,视情请其离开小区或扭送交派出所处理。门岗 巡逻岗
《执勤情况记录》
7对小区内商铺的从业人员定期进行检查,不在册的督促其尽快到管理处办理。巡逻岗《商铺从业人员登记表》
81、巡逻岗对小区内外来人员活动的情况进行巡视,发现闲杂人员流动或其他异常情况及时上前盘查,根据情况作相应处理,并做好详细记录;
2、对不服从管理的外来人员,及时报告区队长,由其协助解决,视情报高新区派出所处理。门岗 巡逻岗
区队长《执勤情况记录》
9装修人员退场后,并对其携带出去的物品按《物品出入作业指导书》操作。门岗
巡逻岗《执勤情况记录》
10监控中心对整个小区的外来人员出入情况进行监控,发现情况及时通知地段巡逻保安到岗进行巡查、盘问。监控岗
巡逻岗《执勤情况记录》
检验标准:1、临时出入证在有效期内使用;
2、小区内无'三无'人员。
第3篇 z物业小区公共设施管理程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp4.11物业小区公共设施管理程序 页码: 1/3
1.目的:
保证小区公共设施好无损,能够正常运用,满足质量要求。
2.适用范围:
公司将公共设施的维护发包给分承包商,要求分承商派维修工负责维护并执行公司规定的程序。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
3.2 iso9002标准第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
4.职责:
4.1公司工程维修部(以下简称工程部)负责监督、检查分承包商对公共设施的维修、保养等工作。
4.2工程部主任监督、检查分承包商对小区内污水管道疏通,化粪池的清掏、天线及防盗门维修。
4.3维修工负责各类自管公共设施维修及养护。
4.4保安服务部负责公共设施不被他人损坏,保证公共设施的正常使用。
5.工作程序:
5.1公共设施管理:
5.1.1工程部档案员建立《公共设施台帐》。
5.1.2工程部主任依照《公共设施管理规定》制定有关公共设施检查工作的《公共设施检查记录》指导各班长对各部门所属的公共小区设施进行检查。
5.1.3天线维修工依据工程部制定的《天线周保养项目及记录》、《天线月保养项目及记录》、《天线季保养项目及记录》、《天线年保养项目及记录》做好日常的维护、保养工作,并填写有关记录。
5.1.4分承包商的天线技术人员,每月中旬及月末对天线维修工的工作进行抽查,并填写《天线周保养检查记录》、《天线月保养检查记录》、《天线季保养检查记录》、《天线年保养检查记录》。
5.1.5工程部档案员根据各班长做出的《公共设施检查记录》,在每月最后一个工作日做出《公共设施月完好率统计表》,并报工程部主任审阅。
5.1.6工程部主任每月末对天线分承包商的工作进行一次抽查,内容包括:维护保养及维修情况,并填写《天线工作考核记录》,以此做为对分承包商工作的考评依据。
5.2公共设施的维修:
5.2.1维修班根据检查情况进行判断,属小修范围内的应及时修复,并填写有关记录。
5.2.2维修班根据检查情况结果判断后,超出小修范围的,应及时上报工程部,双方在《公共设施检查记录》签字。
5.2.3工程部根据维修的实际情况,制定公共设施维修工作计划,并上报副总经理审批后方可进行维修。
5.3对服务质量的监督、检查:
5.3.1工程部负责按计划对维修进度,过程进行监督、控制、促进工
作进展,并对维修后的结果进行检查,做好记录。
5.3.2每月定期由工程维修部主任检查污水清掏情况并填写《污水清掏月检查记录》。
5.4应急情况处理:
5.4.1自来水、电、燃气一旦出现问题,维修工应及时赶到现场,采取必要的应急措施,并立即通知工程部主任及时与市政有关部门联系填写《应急情况处理记录》。
5.4.2以上程序所涉及的各种表格记录,月底上报工程部归档。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《公共设施台帐》ej-qr-qp4.11-01
6.2《共用天线周保养项目及记录》ej-qr-qp4.11-02
6.3《共用天线月保养项目及记录》ej-qr-qp4.11-03
6.4《共用天线季保养项目及记录》ej-qr-qp4.11-04
6.5《共用天线年保养项目及记录》ej-qr-qp4.11-05
6.6《共用天线周保养检查记录》ej-qr-qp4.11-06
6.7《共用天线月保养检查记录》&n
bsp; ej-qr-qp4.11-07
6.8《共用天线季保养检查记录》ej-qr-qp4.11-08
6.9《共用天线年保养检查记录》ej-qr-qp4.11-09
6.10《污水清掏月检查记录》 ej-qr-qp4.11-10
6.11《防盗门维修检查记录》 ej-qr-qp4.11-11
6.12《公共设施日检查记录》 ej-qr-qp4.11-12
6.13《公共设施周检查记录》 ej-qr-qp4.11-13
6.14《公共设施月检查记录》 ej-qr-qp4.11-14
6.15《公共设施月完好率统计表》 ej-qr-qp4.11-15
6.16《应急情况处理记录》 ej-qr-qp4.11-16
6.17《零维修登记表》 ej-qr-qp4.4-01
6.18《材料领用单》 ej-qr-qp4.4-02
6.19《零维修服务单》 ej-qr-qp4.4-03
6.20《维修工汇总表》 ej-qr-qp4.4-05
6.21《维修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.22《整改通知书》 ej-qr-qp4.9-05
6.23《公共设施管理规定》 ej-wi-qp4.11-01
6.24《物业管理服务规范用语》 ej-wi-qp8.1-02
第4篇 科信物业小区设备管理说明
科信物业小区设备管理说明
(1)设备前期管理
a、前期介入
组织对有关物业考察,关于设备选型、安装要求等建议由工程维修中心审核,并向开发商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。
b、设备的接管验收
设备的接管验收由工程维修中心代表公司,组织专家及管理处相关技术人员组成验收组,会同开发商、施工单位进行,依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。
(2)设备的建帐
a、管理处给所管物业的全部设备编号。
b、管理处对所管理的所有设备设施都应建帐。
(3)设备标识管理
a、未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。
b、设备的颜色一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。
c、重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂'禁止合闸'等),报废、封存的设备须标识。
d、设备标识牌统一设计。
(4)设备使用管理
a、物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,如需停电、停电梯、停水、操作设备须征得管理处同意。
b、管理处维修人员必须对本管理处的设备进行正确操作使用,确保顾客满意。管理处须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录。
c、管理处工程维修中心主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常,及时予以控制调整,并作经济性分析,整确保设备工作在节能状态,。
(5)设备维修保养管理
a、维修保养计划
a、供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的计划汇总,形成下年度保养计划。
b、设备中修、大修、更新改造计划由工程维修中心制定,并审查确定方案,编制或审查预算。
b、设备检定
a、电梯检定计划由工程维修中心制定,每年进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。
b、计量器具检定计划由工程维修中心制定。万用表、钳形电流计由工程维修中心检定,绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检,将检定证书原件送工程维修中心存档。
c、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。
(6)实施
a、管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。
b、发现设备故障(不属于维修班负责维修范围内),维修班应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间,关键设备发生故障,造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主/用户生活及工作(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。
c、设备中修,大修、更新改造工程由综合部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由管理处工程维修中心组织有关人员(相关技术人员、工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。
(7)维修保养检查
a、维修班人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。1、2、3级设备'日常维护保养计划'执行情况由管理处维修班班长检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录;1、2级设备的'一级保养、二级保养'计划执行情况由管理处机电设备主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。
b、设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,属于1、2级设备由综合部组织检定并备案;属3级设备由管理处机电主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。
c、质量管理部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。
d、设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处、综合部在单上签字。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
(8)设备完好率
每年年底由管理处工程维修中心主管组织管理处有关人员对所管设备进行一次检查,于12月15日之前将设备完好率报管理处,管理处按10%抽样核查。
(9)设备安全管理
a、持证上岗与安全检查
特殊工种作业的员工(电工、电梯工等),须持证上岗。
b、事故处理程序
当管理处发生设备安全事故后,须立即通知公司综合部。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录像。工程维修中心须组织人员抢修,保证对顾客的服务。事后管理处须向公司提交设备安全事故报告,工程维修中心根据管理处的报告及调查结果,事故处理须坚持'三不放过'的原则。
(10)对供方的控制
a、供方的选取原则是其应通过iso9000认证。
b、公司综合部每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并做记录,对于不符合要求的供方,不予续签合同。
c、当发生严重投诉或事故时,综合部须组织人员对供方的质量体系进行审核。
d、管理处按本规程要求进行日常监督检查,按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养、按约定进行维修予以确认,在保养、维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。
(11)设备技术档案管理
a、设备技术资料
设备技术资料由专人负责管理,资料的借阅必须办理相关手续。
b、质量记录
a、所有质量记录均须采用标准表格。
b、设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处保养维修人填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。
c、机电设备月检记录由质量管理部保管。
d、工程部保存ⅰ、ⅱ级设备维修记录、设备诊断记录、设备完好率评定统计记录。
(13)设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐
a、申请
根据楼宇正常工
作或维修需要,由工程维修中心申请,填写《设备(机具)购置申请表》。购置总价在贰千元以下的,由管理处主任批准购买;购置总价在贰千元以上的,经管理处主任同意后,报综合部经理审核并转交有关工程师提出满足使用要求的设备技术指标,然后呈报主管副总经理批准购置。
b、采购
采购人员应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。
c、验证
对伍千元以下的设备(机具)购进后,在合同规定期内,由管理处主管机电设备主管会同有关技术人员验证,填写《设备(机具)验证单》;五仟元以上的,由工程部委派有关工程师根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证,验证后的设备(机具),管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。
第5篇 z物业小区电梯管理程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp4.3物业小区电梯管理程序页码: 1/3
1.目的:
保证电梯设备完好无损,正常安全运行,满足住户使用。
2.适用范围:
小区住宅楼内所有电梯。本公司电梯维护的日常管理发包给分承包商,公司要求分承包商组织专门的电梯运行及电梯维修人员,为我公司提供服务并在服务过程中执行公司规定的程序。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章
3.2 iso9002标准第4.6 、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章。
4.职责:
4.1工程维修部(以下简称工程部),负责制定电梯大修的工作计划和具体实施。监督、检查电梯运行及维修人员的工作。
4.2分承包商的电梯技术人员负责制定电梯的日常维护,保养计划。
4.3电梯维修人员及电梯司机负责电梯的维修、维护及巡视,并随时做好各种记录。
5.工作程序:
5.1电梯正常运行:
5.1.1电梯司机要严格遵守《电梯安全操作规程》和《电梯司机岗位职责》。
5.1.2电梯司机要认真填写《电梯司机值班工作记录》,按《电梯巡视规程》做好巡视工作。
5.1.3维修班长每天对电梯司机的工作进行检查,内容包括电梯运行、巡视、卫生情况,并填写《电梯司机值班检查记录》。
5.1.4发现电梯故障及时通报值班室,并填写《电梯故障报修单》。
5.1.5电梯一旦出现因人故障。严格按照《电梯故障困人救援规程》执行。
5.2电梯日常保养、维修检查:
5.2.1电梯维修工根据电梯技术人员制定的《电梯周保养项目及记录》、《电梯月保养项目及记录》、《电梯半年保养项目及记录》、《电梯年保养项目及记录》,按时保质保量完成分管电梯设备的保养项目及日常的维修、抢修工作,并认真填写《电梯故障报修单》及有关工作记录。
5.2.2分承包商的电梯技术人员每月中旬及月末对电梯维修工的工作进行抽查,并填写《电梯周检查记录》、《电梯月检查记录》、《电梯半年检查记录》、《电梯年检查记录》。
5.3对电梯分承包商服务质量的检查:
5.3.1工程部主任每月末对电梯分承包商的工作进行一次抽查,内容包括:运行情况、保养及维修情况,并填写《电梯工作考核记录》。以此做为对分承包商工作的考评依据。
5.3.2发现重大问题,由工程部主任向电梯分承包商发出《整改通知书》限期改进。
6.支持性文件与质量记录
6.1《电梯司机值班工作记录》 ej-qr-qp4.3-01
6.2《电梯司机值班检查记录》 ej-qr-qp4.3-02
6.3《电梯故障报修单》 ej-qr-qp4.3-03
6.4《电梯周保养项目及记录》 ej-qr-qp4.3-04
6.5《电梯月保养项目及记录》 ej-qr-qp4.3-05
6.6《电梯半年保养项目及记录》 ej-qr-qp4.3-06
6.7《电梯年保养项目及记录》 ej-qr-qp4.3-07
6.8《电梯周检查记录》 ej-qr-qp4.3-08
6.9《电梯月检查记录》 ej-qr-qp4.3-09
6.10《电梯半年检查记录》ej-qr-qp
4.3-10
6.11《电梯年检查记录》ej-qr-qp4.3-11
6.12《电梯工作考核记录》ej-qr-qp4.3-12
6.13《电梯安全操作规程》ej-wi-qp4.3-01
6.14《电梯故障困人救援规程》ej-wi-qp4.3-02
6.15《电梯维修保养安全操作规程》ej-wi-qp4.3-03
6.16《电梯巡视规程》ej-wi-qp4.3-04
6.17《工程维修部员工岗位职责》ej-wi-qm4.1-04
第6篇 新星物业小区环境管理说明
科信物业小区环境管理说明
1、清洁
(1)目的
对所管理区域的环境卫生实施全面的监督管理,为住户创造最佳的生活环境。
(2)范围
适用于本小区的保洁服务工作。
(3)各部门的职责
a、清洁绿化部负责聘请承包单位,签定服务合同,制定清洁验收标准。
b、管理处负责日常的清洁监督工作。
c、质量管理员负责每月(季)对保洁工作进行检查。
(4)工作程序及内容
a、清洁绿化部根据公共区域面积、小区实际情况,确定清洁工人数、清洁设施的配置,制定清洁标准,编制作业指导书。
b、清洁绿化部聘请专业保洁公司承包四害消杀、垃圾清运、日常保洁并签定服务合同。
c、管理处要对日常的清洁进行巡查和监督,要将卫生巡查结果填写在管理工作日检报告表上,对存在的问题要及时通知保洁人员,并限期进行整改。如有多次通知不改者、对小区环境卫生有影响的,要及时通知清洁绿化部,及早终止合同。
d、清洁绿化部要定期对保洁、消杀等分包方进行服务质量工作的评审,如在服务过程中按合同规定标准出现不合格而又不及时整改者、管理处反映服务质量欠佳者,取消分包方资格。
e、管理处在日常工作中对清洁工作的监督和管理要严格按清洁绿化管理手册进行操作,要定期对保洁工人的业务知识培训情况进行监督。
2、绿化
(1)目的
通过对绿化环境实施管理,为住户创造最佳的生活环境。
(2)范围
适用于地面、架空层、屋顶绿化的全部工作。
(3)各部门的职责
a、清洁绿化部负责制定绿化工作程序、标准和检查验收标准。
b、管理处负责对日常绿化的维护并对各分包方进行监督。
(4)工作程序及工作内容
a、绿化工每天要对管辖区内的园林景观及花草树木进行保养、修剪和整形。
b、根据花草树木的长势,按照绿化工作程序,绿化工要对生长不良、肥力不充足的花木适量施肥,提供花木正常生长发育所需的营养。
c、清洁绿化部负责制定绿化工作程序、检查和验收标准,并定期对绿化工作人员进行业务知识的培训、考核。
d、清洁绿化部要根据花木病虫害发生规律,制定预防管理措施,防止病虫害的发生。
e、管理处在日常生活和管理中,要对本管辖区的绿化进行维护,要制止一切对绿化植物、绿化设施的破坏行为。
g、在台风暴雨来临前,管理处要对易吹折的树木做好预防措施,防止在台风暴雨期间花木遭受损害。
第7篇 花园物业小区停车场管理操作指引
花园小区停车场管理操作指引
一、目的
保证车辆行驶与停放秩序,规范停车场突发事件处理。
二、适用范围
适用于**物业服务中心。
三、职责
3.1部门经理负责停车场全面管理、监督、指导工作。
3.2安全主办负责停车场检查、安全员的培训工作。
3.3安全督察负责现场实施情况的检查与指导,及时将发现问题上报主管予以处理。
3.4安全班长负责停车场管理工作的具体实施工作。
3.5停车场安全员负责车辆检查、指挥调度的管理工作。
4、方法和过程控制
4.1停车场属于**私家停车场,原则上外来车辆不得停放。租用、售用仅限于小区内的业主。
4.2**架空区域、地下室停车场车辆限高2米(含2米)以下,载重2吨(含2吨)得机动车辆可进入小区停放。
4.3业主可根据需要向服务中心申请租用车位,经部门负责人审批后,在服务中心客户前台签订《停车场车位租用协议书》,办理ic卡授权、领用手续。
4.4停车场购买车位的业主需与服务中心签定《车辆停放服务协议书》,服务中心免费赠送ic智能卡一张,办理授权、领用手续。
4.5停车场实行智能化系统管理,已租车位、已售车位车辆进出车库,车主自行刷卡进出;来访车辆和业主临停车辆经安全员确认登记后发临时出入卡进入,并按照物价局规定标准收取停车场地使用费。
4.6停车场入场管理
4.6.1业主车辆进入小区时,安全管理员应面向来车呈正姿势敬礼,示意车主自行刷卡入车库,通知车场巡逻岗前往指挥停放,按私家车位停放整齐。
4.6.2访客车辆进入小区内停车场、安全管理员应面向来车呈立正姿势,示意车辆减速并停车,当车辆驶近后,走近距车辆驾驶室窗口适当距离呈立正姿势并敬礼,并迅速了解其到访信息,填写《来访车辆登记表》,并温馨提醒车主按位停放。
4.6.3 登记完成后打开道闸放行,使用标准直行交通手势引导其入场。
4.6.4搬运货车进入时,安全员应运载的物资,凡是属于散装的泥沙应委婉谢绝入场,提醒其在小区外打完包后再入场。
4.6.5对以上装修期间运输材料的货车,车场岗核实清楚后通知巡逻岗予以监控,要求对搬运物料的全过程进行跟踪。
4.7车辆停放管理
4.7.1车辆入场后减速慢行、限时速5公里,车辆停放在私家车位上,按车头向内、按车位中央停放整齐。
4.7.2外来车辆需在安全员引导下停放未租未售车位,严禁占位、停错位,严禁任何车辆堵塞消防通道。
4.7.3车场安全员负责对停车场车辆外观检查,并在《停车场车辆情况登记表》上详细记录,发现问题及时上报。
4.8车辆出场管理
4.8.1车辆出场:已租或已售车位车主自行刷卡出场,车场出口安全员敬礼示意减速,同时按照'三核'制度进行核实,确认无误后打开打开道闸放行,以标准交通手势示意车辆驶离停车场。
4.8.2外来临停车辆出场,车场出口安全员敬礼,示意车辆停止并收回临时出入卡,按照三核制度进行核实,并按停车场收费标准进行收费,先开出相应发票方可收取费用,手续完善后打开道闸,以标准交通手势示意车辆驶离停车场。
4.8.3对丢失车辆停放凭证的车辆,车场岗安全员及时同知班长到场,应要求其出示行驶证、身份证、驾驶证等有效证件,并要求司机赔偿临时卡工本费,安全员调出车场资料进行人、车、证的核实,核实驾车司机属车主本人,请车主在《驶出车辆异常情况登记表》签名后即可放行;核实驾车司机并非车主,安全员应及时通知控制中心与车主联系,经确认无误后请驾车司机在《驶出车辆异常情况登记表》签名确认后方可放行,如有其他异常情况应立即报告片区主办到场处理。
4.8.4车辆驶出车场后,车场管理安全员应及时在《停车场车辆情况登记表》上填写驶出时间及值班者姓名。
4.9车场票据的使用及管理(主要包括:车辆临时ic卡/停车场发票/凭证)
4.9.1车辆停车场发票/凭证由安全班长负责从服务中心领取,并对领取数量进行登记。各车场出入口岗在交接班时须将卡/证的数量、编号及其连续性等情况记录在《安全员交接班记录表》上。
4.9.2 对回收的车辆停车场发票存根/凭证等应妥善保管,防止风吹、雨淋、遗失,每班由班长负责整理核对。
4.10车辆出入口紧急事件处理流程图
做好解释工作
通知当值班长
本通知当值班长车主无法解释
态度恶劣的
通知当值班长非小区业主
通知当值班长通知安全主办
到场处理
通知中心录象
通知当值班长双方协商处理
协商未果
5.质量记录表格
gzwy7.5.1-a01-03-f5《驶出车辆异常情况登记表》
gzwy7.5.1-a01-03-f3《停车场车辆情况登记表》
gzwy7.5.1-a01-f1 《安全员交接班记录表》
gzwy7.5.1-a01-03-f1《车位租用协议书》
gzwy7.5.1-a01-03-f2《车位服务协议书》
第8篇 s物业小区日常应急管理程序
物业小区日常应急管理程序
1总则
1.1日常物业服务过程中,为切实保障顾客权益,维护小区生活和工作运行秩序,各物业分公司管理层应重视建立和完善应急管理机制。应急管理机制应遵循以预防为主的原则,充分识别潜在风险,在现有资源条件予以消除和控制,并确保及时、有效地做出响应和处置的能力。
1.2根据潜在风险影响的范围和严重程度,物业分公司应急管理机制可分为两个层面的内容:日常突发事件、企业经营危机。日常突发事件的控制和处置必须按本手册规定执行,企业经营危机的控制和处置按管理公司《经营管理制度》的规定执行。
2相关职责界定
2.1物业分公司(管理处)负责突发事件及经营危机的识别、控制,以及日常突发事件的处置。
2.2项目所在公司负责审查确认所属物业分公司对企业经营危机的识别、预防和控制方案,并负责组织处理物业分公司发生的危机事件。
2.3管理公司物业管理部负责指导各物业分公司的应急管理工作,对突发事件、经营危机的预防、控制和处置方案进行备案审查。
3日常突发事件管理
3.1日常突发事件是指在日常物业服务过程中,可能造成物业服务中止或严重影响服务质量,以及物业管理人责任范围内应加以预防、控制及做出紧急处置的事件。日常突发事件包括但不限于:
a)顾客需求的突然变化导致的服务提供不能满足要求,如:小区车辆进出长时间拥堵、集中出现大量的维修服务请求等;
b)突发的顾客救助,如:顾客急病、受伤、小区内交通事故等;
c)突发的设施设备故障导致物业服务中止,如:电梯故障、供电、供水设施设备故障等;
d)突发的设施设备故障导致人员伤害及财务损失:如:电梯困人(或冲顶、坠地)、电压过高等;
e)自然灾害(台风、水浸)及火警、火灾;
f)大规模流行性疾病爆发;
g)小区人为事件,如:各类小区治安事件、邻里冲突、车辆丢失或损坏;
h)服务过程中的人为事件:服务人员与顾客间的争执、顾客拒绝配合(车辆不缴费)、消杀引起的中毒、水箱泳池消毒导致的中毒等、社区文化活动中的大量人群聚集导致的拥挤踩踏;
i)其它,包括物业经营项目中潜在突发事件等。
3.2各物业分公司总经理应组织各部门(管理处)对日常物业服务过程中可能发生的突发事件进行识别和分析,建立突发事件处置控制一览表,明确紧急处置责任、响应(处置)预案等,并报项目所在公司备案。
3.3潜在突发事件的识别应系统地进行,应从各个区域、各类活动过程,以及过去已经发生(本公司或其他物业公司)的事件等不同角度考虑,收集、分析潜在的突发事件,确保识别工作充分、完整。
3.4已按iso14001、ohsas18001建立环境/职业健康安全管理体系的物业分公司,应将相关的环境/职业健康安全体系中识别的应急事件及其响应预案纳入本手册规定的应急管理机制中,形成本公司统一的应急管理机制。
3.5针对已经识别出的潜在突发事件,各物业分公司应具体分析目前的管理体系中是否已经进行了必要的预防控制,在现有资源条件下是否已经将潜在突发事件发生的可能性降到最低,否则应进一步制订或修订完善控制措施。
3.6物业分公司必须保证每种突发事件均有相应的处置预案,突发事件处置预案的制订必须完整、充分,其内容必须至少包括:报告途径、处置责任(应急组织)、处置步骤和要求、必需的应急备品备件(器材准备),以及预案演练要求等。各项突发事件的处置预案应报项目所在公司备案。
3.7物业分公司应合理安排时间,组织突发事件处置预案的演练,并作为一项培训活动按本手册第5.2节的规定形成相应的演练记录。其中,消防演练计划和演练记录(报告)必须报项目所在公司。
3.8各物业分公司应建立应急管理程序,按上述各条的规定要求,具体明确本公司
潜在突发事件识别、预防、处置预案制订和演练的责任、方法和控制要求,确保在突发事件发生时,相关责任人员能够按预案规定进行及时有效的处置,并如实记录突发事件及其处置过程和结果。
3.9突发事件演练或实际发生突发事件处置完毕后,物业分公司应对处置预案的适用性进行评估,不断修订完善处置预案。
4企业经营危机管理
4.1凡在本公司业务运作过程中,发生或即将发生对公司业务发展、企业形象、人员、财产和服务造成严重损害,并将直接影响企业持续经营的事件,视为危机。物业分公司经营危机事件包括,但不限于:
a)因日常突发事件处置不当造成的顾客信任危机,面临或可能面临顾客的巨额索赔、中上或拒绝续签物业服务合同;
b)公司经营运行环境的急剧变化导致的危机事件,如:经营决策、相关法律法规的重大变更导致物业分公司发展方向、经济效益等方面受到严重影响;
c)公司名誉受到损害品牌受到侵权:因外界媒体、竞争对手、不法群体等对本公司服务质量、经营管理等方面进行负面宣传或出现打击报复的行为,造成本公司在业主、其他民众、甚至整个地区物管行业中或更大范围领域中名誉、品牌等方面受到严重影响;
d)突发重大疾病事件:在全国或地区较广泛流传的对人体健康、心理等多方面造成严重影响的突发重大传染性疾病事件。
4.2物业分公司总经理负责定期组织部门经理以上级别人员对潜在的危机风险进行识别和评估,参照管理公司指引文件分析可能来自于内外环境因素造成的潜在危机,确定危机等级,提出危机预防和控制措施的建议,形成危机预防与控制方案,并报项目所在公司批准。
4.3所有未能经回避、转移方式消除的危机风险,必须制订危机响应预案。物业分公司总经理负责组织各部门制订与本部门业务有关的危机响应预案。危机响应预案的内容应包括:危机风险级别、报告时间、报告途径、危机处理负责人(机构)、危机处理、恢复措施和资源需求、危机恢复时间、通报范围等。
4.4危机响应预案的规定应与可能发生的危机规模、危机处理及恢复的难度相适应,避免将简单问题复杂化,或对复杂问题估计不足。每一项危机响应预案均必须报项目所在公司批准、管理公司物业管理部备案。
4.5物业分公司各级管理人员收到、发现危机发生或即将发生的情况后,应立即向本公司总经理报告。总经理对危机事件进行核实后立即报告项目所在公司处理。当物业分公司认为项目所在公司对危机报告的响应不及时、或不符合预案的规定、或不足以应对危机事件时,物业分公司总经理必须立即越级报告管理公司。
4.6在危机处理、危机恢复及恢复后的危机管理评价过程中,物业分公司均有责任积极配合危机管理部门(项目所在公司、管理公司、集团公
第9篇 蓝湾物业小区装修管理作业指导书
蓝湾小区装修管理作业指导书(安全班)
1、目的:加强对小区装修户的管理,规范装修管理制度。
2、范围:蓝湾管理处。
3、方法和过程控制:3、1楼层巡逻安全员必须对装修户装修情况全面了解,每天需对装修户的 《装修许可证》和《装修工程施工责任书》进行验证和检查,巡查时间为早8点至晚上22点,巡查次数每天不得少于1次,并在《装修现场监控纪录表》上进行记录,《装修现场监控记录表》须张贴在装修现场。
3、2对施工人员的出入证、施工情况进行检查,对已经过期的证件要予以回收并及时通知管理处。
3、3检查施工场地有无按规定配备灭火器,并向装修户讲解相关消防知识,防止火灾的发生。
3、4检查装修施工过程中有无违反《装修申请表》所约定的内容,如有违反,通知部门负责人处理。
3、5在装修过程中,如需动火作业时,必须检查作业人员有无上岗证,相关防范措施是否落实。
禁止装修队在装修现场生火做饭。
3、6深圳市规定装修施工作业时间为每天7时至12时及14时至19时。
巡逻岗须对装修户的装修时间进行检查,发现超时施工者应立即制止。
对于无证留宿者,应予以劝离,并督促尽快往管理处办理相关的留宿证明。
⑺监督施工人员只能使用货梯和指定的通道进出及搬运材料等。
装修人员搬运垃圾只能在晚上18点后进行,禁止装修队在清运车进场之前,把垃圾搬出户外。
⑻制止装修垃圾堆放、堵塞消防通道。
垃圾清运完后,检查清运垃圾的通道墙面、地面、天花及公共设施有无损坏、磨花现象,发现问题及时处理或协助装修检查人员处理。
第10篇 某物业小区停车场管理作业指导书
物业小区停车场管理作业指导书
目的:规范**家园停车场的管理,维护停车场车辆行驶与停放秩序,停车场的管理工作更顺畅的开展,确保停车场安全无意外事故的发生,结合本停车场的特性,特制定此作业指导书。
一、职责
部门经理负责停车场全面管理、监督、指导工作;
安全主办负责制定停车场管理制度和作业指导书,停车场检查、安全员的培训工作;
安全班长负责停车场管理工作的具体实施工作;
停车场安全员负责车辆检查、指挥调度的管理工作;
二|、方法和过程控制
2.1停车场属于**家园私家停车场,原则上外来车辆不得停放。租用、售用仅限于小区内的业主。
2.2**家园私家停车场车辆限高2米以下,
2.3业主可根据需要向管理处申请租用固定车位,经管理处经理审批后,双方签订《停车场车位租用协议书》,并办理《车辆停放服务卡》(注:此停车卡只能作为缴费的凭证)、智能ic卡。
2.4停车场购买车位的业主需与管理处签定,《车辆停放服务协议书》(注:此停车卡只能作为缴费的凭证)、智能ic卡。
2.5停车场实行智能化系统管理,已购已租车位、已售车位车辆进出车库车主自行刷卡进出。
三、停车场服务收费标准
3.2**家园地下智能化车库月租费收费标准为人民币250元,与当月管理费一起收缴。
3.2已购车位车辆收取管理服务费月收费标人民币60元。
3.3未租位车辆,来访车辆临时停放收费标准按停车场管理收费每次停放造过半小时(含半小时)收费人民币5元,超过3小时收费人民币10元。
四、停车场入场管理
4.1业主租位车辆进入车库,安全管理员应面向来车呈正姿势敬礼,示意车主自行刷卡入车库。按私家车位停放整齐。
4.2外来看楼、访客车辆进入车场、安全管理员应面向来车呈立正姿势,示意车辆减速并停车。并迅速填写《车辆临时停放服务凭证》存根和票据,记录车牌号、驶入时间、签名。
4.3当车辆驶近后,走近距车辆驾驶室窗口适当距离呈立正姿势并敬礼,迅速将填好的《车辆临时停放服务凭证》递交给车主,并示意点头问好。
4.4当车主接过《车辆临时停放服务凭证》后,示意车辆驶入停车场内。
4.5搬运货车可以进入停车场需经管理处许可,并安排专人监督出入场,不能进入停车场内货车应按顺序停放在车库进出口处。
五、车辆停放管理
5.1车辆入场后减速慢行、限时速5公里,车辆停放在私家车位上,按车头向外、按车位中央停放整齐。
5.2外来车辆需在安全员引导下停放未租未售车位,严禁占位、停错位。
5.3车场安全员负责对停车场车辆外观检查,并在《停车场车辆情况登记表》上详细记录,发现问题及时上报。
六、车辆出场管理
6.1车辆出场已租已售车位车主自行刷卡出场,车场出口安全员敬礼示意减速,并收回《车辆临时停放服务凭证》,手续完善后打开路障,示意车辆驶离停车场。
6.2外来车辆出场,车场出口安全员敬礼,示意车辆停止并收回《车辆临时停放服务凭证》迅速核对车辆车牌号、驶入时间、经手人签名。按停车场收费标准进行收费,先开出相应发票方可收取费用,手续完善后打开路障、道闸,示意车辆驶离停车场。
6.3对丢失《车辆临时停放服务凭证》的车辆,应要求其出示行驶证、身份证、驾驶证等有效证件,进行人、车、证的核实,并在《车辆驶出异常情况临登记表》上记录,经车主签名或取得联系证实后方可放行,如有异常情况应立即报告班长或上级到场处理。
6.4车辆驶出车场后,车场管理安全员应及时在《停车场车辆情况登记表》上填写驶出时间值班者。
第11篇 中新都会物业小区管理规约
中新青年都会物业小区管理规约(征求意见稿)
为加强本物业区域的物业管理,维护全体业主的合法权益,维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制订本管理规约(以下简称本规约)。
第一章总则
第一条物业基本情况
(一)物业名称:
(二)物业类型:
(三)坐落位置:
(四)建筑物总面积:
(五)国有土地使用证明文件政府批文号:
第二条本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。
第三条业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约,执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动,遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时,业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定,合理使用物业。物业的所有权人发生变更时,管理规约的效力及于物业的继受人。
第四条本规约由年月首次业主大会通过。
第五条物业服务企业及物业建设单位(开发商)应遵守本管理规约之规定。
第六条本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。
第二章物业使用和维修
第七条按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备,自觉维护物业整洁、美观,遵守市容环境管理的相关规定。不擅自改变房屋结构、外观和用途;不擅自占用共用部位和共用设施设备;不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。
选择性条款:空调外挂设备应按指定位置安装,阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品,不擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。
业主确因特殊情况需要改变物业设计用途的,应征得相关业主及业主委员会同意,报有关行政主管部门批准并告知物业服务企业后方可实施。
第八条业主利用物业共用部位、共用设施设备设置广告或进行其他经营活动的,应当征得有关业主和业主委员会的同意,并按照规定向物业服务企业办理有关手续。
第九条爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放,避免遗撒。
第十条自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质;不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动,以及法律法规及相关规定禁止的其它活动;遵守环境保护的相关规定。
第十一条业主饲养宠物,应当遵守相关管理规定,实时清理宠物粪便;乘坐电梯的,应当避开乘梯的高峰时间。
第十二条业主及非业主使用人使用电梯应遵守本物业区域的电梯使用的有关规定。损坏电梯设备的,应承担相应的赔偿责任。
第十三条机动车在本物业区域内行驶应避让行人,严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或登记。
机动车应在规划的车位停放,严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆,不得擅自在车位上安装设施;停放期间,防盗报警器应使用静音,发生噪音应迅速解除。
本物业区域业主共有的车位使用分配方式为:。
选择性条款:留出适当数量的访客车位后,按顺序登记分配/轮换分配/以抽签的方式分配。
第十四条业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修,发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时,应及时告知物业服务机构或业主委员会,并采取必要措施防止损失扩大。
第十五条对异产毗连的物业进行维修,各相关业主应积极协助、配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担法律责任。
业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修,造成物业损坏的,责任人应予以修复或适当赔偿。
第十六条物业在使用中存在安全隐患,已经或者即将危及公共利益及他人利益的,责任人应当及时应急维修消除隐患;责任人不履行或者无法履行应急维修义务的,物业服务企业可在社区工作站(社区居民委员会)和业主委员会有关人员到场见证下进入物业内部应急维修;维修所需的费用由责任人承担。
第十七条人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,责任人应负责修复或赔偿。
第十八条业主需要进行室内装饰装修的,应当告知物业服务机构,并按规定签订装饰装修服务协议。
装饰装修房屋,应在规定时间施工,不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等,不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用,因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的,应当承担修复及赔偿责任。
第十九条业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修;业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时,应及时通知物业服务企业,并采取合理措施防止损失扩大。
第二十条因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第二十一条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的,业主可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的各项损失由建设单位承担。
第三章物业服务费用的交纳
第二十二条物业服务企业不得强行预收物业费,业主可选择年付或分期缴纳的方式。
第二十三条业主应当按照管理规约约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用,因故不能按期交纳的,应委托他人按期代交或及时补交。
对欠缴物业服务费用的业主,业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴,采取电话、书面和当面等催缴方式。
选择性条款:
1、欠费三个月以上或长期拒缴物业服务费用、三次催缴仍逾期不交的业主,业主委员会或业主委员会授权物业服务机构在物业区域内显着位置公布欠费情况,仍不交的,物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼;
2、业主应按规定交纳水、电、燃气、供暖等使用费用。
第二十四条业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务,在保修期外,应另行支付合理费用。
第二十五条业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金,并及时续筹。
第二十六条业主在转让或出租物
业时,应当告知新业主和承租人遵守本规约,并将有关情况于_日内告知业主委员会或物业服务机构。
业主转让物业,应当结清物业服务费用;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,业主承担连带责任。
第四章违约责任和违约纠纷的解决
第二十七条业主应自觉遵守本规约的各项规定,违反本规约造成其它业主、物业使用人人身伤害或财产损失的,应当承担法律责任。
对业主的违约行为,其他业主、业主大会、业主委员会可以督促其改正,也可委托物业服务机构督促其改正。
第二十八条业主对物业服务的意见和建议,可直接向物业服务机构提出,也可向业主委员会提出。涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决,或提交业主大会表决。
第二十九条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十条业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业服务企业可依据本规约申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十一条建设单位未能履行本规约约定义务的,业主和物业服务企业可根据本规约申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五章其他相关事项
第三十二条业主在转让或出租其拥有的物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,要求新业主和承租人承诺遵守管理规约,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起30日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
第三十三条业主转让物业,应与物业服务企业结清物业服务费用;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
第六章附则
第三十四条本规约如有与进行法律法规相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其它条款的效力。
第三十五条本规约经第_届业主大会会议于_年_月_日表决通过,自_年_月_日起生效。
第12篇 物业小区管理规约范本3
物业小区管理规约(示范文本3)
第一章总则
第一条 为加强本小区物业的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关规定,制定本规约。
第二条 本规约由业主大会通过,全体业主和物业使用人须自觉遵守。
第二章业主的共有权
第三条本物业小区内物业的基本情况
物业名称:
座落位置:
物业类型:
建筑面积:
建筑物区域四至:
第四条根据有关法律法规和物业买卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权:
(一)住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等;
(二)住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;
(三)其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。
第三章物业使用原则
第五条 为维护业主的共同利益,经业主大会同意,授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利:
(一)根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(二)以批评、规劝、公告、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。
第六条物业服务收费采取()方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极履行交纳物业服务费用的义务。
第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第八条业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁、公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条业主应按规划用途使用物业。因特殊情况需要改变物业规划用途的,业主应在征得相关业主及业主委员会同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。
第十条业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业或业主委员会,并交纳1000元装修押金给物业服务企业或业主委员会。装修押金在装修完工后,经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。
业主应按有关法律法规的规定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第十一条业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
装饰装修施工时间为早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他时间不得施工。
第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备,不得擅自拆改。
第十五条业主及物业使用人使用电梯、扶梯,应遵守本物业小区电梯、扶梯的使用管理规定。
第十六条本物业小区内行驶和停放车辆,应遵守本物业小区的车辆行驶和停车规则。
第十七条本物业小区内禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋使用性质;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建、占用物业共有部分;
(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施;
(五)未经业主大会同意及有关政府部门批准,擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路;
(六)践踏、占用绿地,损毁树木、园林;
(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;
(八)排放有毒、有害物质;
(九)乱抛垃圾,高空抛物;
(十)发出超过规定标准的环境噪声;
(十一)法律、法规和业主规约禁止的其他行为。
第十八条业主和物业使用人在本物业小区内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
(一)不得在公共场所大小便 ;
(二)进入公共场所要使用绳索牵好,以防伤及他人;
(三)不得因喧叫妨碍他人休息。
第四章物业的维修养护
第十九条业主应当按照国家有关规定交纳维修资金。
专项维修资金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。维修资金使用须经相关联专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意方可使用。
第二十条业主转让或者出租物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人,并自物业转让合同或租赁合同签订之日起五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业时应提供缴纳维修资金的相关证明。
第二十一条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,并在约定期限内恢复原状,相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
第二十三条因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委
员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第二十四条物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第五章违约责任
第二十五条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十六条业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第六章附则
第二十七条本规约所称物业的专有部分,是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第二十八条业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
**小区
第13篇 z物业小区冬季供暖管理程序
公司程序文件版号:a
修改号:0
ej-qp4.10物业小区冬季供暖管理程序 页码:1/3
1.目的:
为使供暖设备正常运行,确保住户室温达到市政府规定的标准(不低于16℃)。
2.适用范围:
适用小区工程维修部管理供暖工作。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
3.2 iso9002标准第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
4.职责:
4.1 公司副总经理负责领导,维修计划审批协调指导工作。
4.2 工程维修部负责冬季供暖的组织,维修保养计划的制定,供暖公司的联系协调,维修工作的检查验收,测温仪器的效验管理,紧急情况处理,维修人员技术培训,供暖工作的总结汇报等具体工作。
4.3 维修班负责小区室内外,管道设备的维修,保养检查,室内温度的定期测试、维修等和各项记录的填写。
5.工作程序:
5.1 供暖准备工作。
5.1.1每年冬季供暖前(每年10月份),工程维修部对小区供暖设备的检查作出计划安排,并组织维修人员实施,做到万无一失。并由维修班填写维修检查记录。
5.1.2 每年供暖上水前,工程维修部负责与供暖公司取得联系,确定准确上水日期派专人在住户单元门上,张贴上水通知。
5.1.3 正式上水时,工程维修部组织安排维修人根据上水路线,分段逐楼,进行放气、检查,发现有漏水现象,及时通知锅炉房停止上水,并作好漏点标记。
5.1.4 维修人员经与锅炉房联系,确认已停止上水后,打开泄水阀门放水,然后根据漏点位置进行修理。修理完毕及时通知锅炉房继续上水,检查步骤同上,直至整个小区上满水为上。
5.1.5 对于因住户装修改动暖气的,上水前要及时通知装修施工队派人协助检查。
5.2日常维修工作:
5.2.1 供暖试运行期间,维修人员要对整个小区,住户室内及地下室的暖气立管,暖气片进行检查,是否有不热现像,检查结果及时作好《检查记录》并向工程维修部汇报。
5.2.2 工程维修部依据《检查记录》,汇同有关技术人员分析不热原因,提出解决方法,并组织安排维修人员彻底解决。
5.2.3 供暖期间,维修人员每月对住户室温做两次温度测试,实事求是,认真填写《测温记录》遇到寒流大风降温天气及元旦,春节要根据工程维修部指示,增加测温次数。
5.2.4到住户家测温,维修人员要佩带胸卡,穿好鞋套,用经检验合格的测温表,在正确位置(房间中间离地面1.5米)测温,对住户讲话要用文明用语,住户提的问题要耐心解释,测试结果要请住户认可签字。
5.2.5住户室温经测试达不到规定标准的,维修人员要及时分析原因,加以处理。如遇维修人员解决不了的问题,要及时汇报工程维修部。工程维修部汇同有关技术人员研究分析加以解决,确保住户室温达到规定标准16℃以上。
5.2.6维修班长,每周要对小区外线管道沟,进户阀门检查一次,发现有漏水现象,及时通知锅炉房,派人修理。
5.2.7 每年供暖结束后(每年4月份),工程维修部根据今年供暖中存在的问题,做出维修计划上报公司副经理审批。根据公司批示,组织安排维修。
5.2.8 供暖结束后,维修班要对整个小区室内外阀门进行维修保养,更换盘根,加黄油。填写维修保养记录。
5.2.9由工程维修部对上述工作进行监督检查。
5.3测温表的管理及效验。
5.3.1 测温表由工程维修部负责保管、发放、效验,每年供暖前,由维修班长领取,供暖结束后交回工程部。
5.3.2 维修人员要正确使用测温表,爱护测温表,不得损坏,如使用不当,损坏测温表,由本人负责赔偿。
5.3.3 每年供暖前,工程维修部指派专人将测温表交国家认证的校验部门校验,将校验合格标识贴于测温表上。
5.4紧急情况处理:
5.4.1 供暖中遇到紧急情况如:管道崩裂跑水,阀门管件意外 损坏大量漏水,暖气片严重漏水等,接到报急电话,维修班长应迅
速组织人员,视严重程度组织人员抢修或及时通知锅炉房采取紧急措施,进行抢修同时汇报工程维修部。抢修时要注意保护好住户的财产。抢修完毕,要把现场清扫干净,并认真填写《紧急情况处理报告》。
5.4.2遇到锅炉房因突然停电、停水,以及锅炉设备出现故障影响供暖时,维修班应及时与锅炉房取得联系,同时派人通过电话向住户通报,做好解释工作,取得谅解。
5.4.3 供暖恢复后,维修班长要组织人员到各楼楼顶检查放气阀放气。
5.4.4 维修班长负责定期对维修人员的维修保养工作,进行检查,检查结果在相应记录上签字。
6.支持文件与记录
6.1《供暖准备工作指导》 ej-wi-qp4.10-01
6.2《供暖紧急情况处理指导》 ej-wi-qp4.10-02
6.3《测温表效验、发放记录》 ej-qp7.1
6.4《测温记录表》 ej-qr-qp4.10-01
6.5《供暖设备检查、保养、维修记录表》 ej-qr-qp4.10-02
6.6《供暖值班维修记录》 ej-qr-qp4.10-03
6.7《紧急情况处理记录表》 ej-qr-qp4.10-04
6.8《每周外线检查记录》 ej-qr-qp4.10-05
6.9《冬季供暖维修、保养工作检查记录》 ej-rq-qp4.10-06
第14篇 物业小区管理规约示范文本征求意见稿
物业小区管理规约示范文本(征求意见稿)
第一章总则
第一条为加强本小区物业的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《物权法》、《 条例》、《业主大会 》等有关规定,制定本规约。
第二条本规约由业主大会通过,全体业主和物业使用人须自觉遵守。
第二章业主的共有权
第三条本物业小区内物业的基本情况
物业名称: 金碧御水山庄
座落位置: 花都区狮岭镇山前旅游大道**山庄
物业类型: 商住小区
面积: 636,264.80平方米
建筑物区域四至:
东至芙蓉嶂风景旅游度假区
西至六花岗水库
南至山前旅游大道
北至王子山森林
第四条根据有关法律 和物业买卖 ,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权:
(一)住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等;
(二)住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、 设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;
(三)其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。
第三章物业使用原则
第五条为维护业主的共同利益,经业主大会同意,授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利;
(一)根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章 ;
(二)以批评、规劝、公告、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。
第六条物业服务收费采取()方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极履行交纳物业服务费用的义务。
第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第八条业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁、公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条业主应按 用途使用物业。因特殊情况需要改变物业规划用途的,业主应在征得相关业主及业主委员会同意后,报有关 主管部门批准,并告知物业服务企业。
第十条业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业或业主委员会,并交纳1000元装修押金给物业服务企业或业主委员会。装修押金在装修完工后,经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。
业主应按有关法律法规的规定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第十一条业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
装饰装修 时间为早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他时间不得施工。
第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备,不得擅自拆改。
第十五条业主及物业使用人使用电梯、扶梯,应遵守本物业小区电梯、扶梯的使用管理规定。
第十六条本物业小区内行驶和停放车辆,应遵守本物业小区的车辆行驶和停车规则。
第十七条本物业小区内禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋使用性质;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建、占用物业共有部分;
(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施;
(五)未经业主大会同意及有关政府部门批准,擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路;
(六)践踏、占用绿地,损毁树木、园林;
(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;
(八)排放有毒、有害物质;
(九)乱抛垃圾,高空抛物;
(十)发出超过规定标准的环境噪声;
(十一)法律、法规和业主规约禁止的其他行为。
第十八条业主和物业使用人在本物业小区内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
(一)不得在公共场所大小便;
(二)进入公共场所要使用绳索牵好,以防伤及他人;
(三)不得因喧叫妨碍他人休息。
第四章物业的 养护
第十九条业主应当按照国家有关规定交纳 。
专项维修资金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。维修资金使用须经相关联专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意方可使用。
第二十条业主转让或者出租物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人,并自物业转让合同或租赁合同签订之日起五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业时应提供缴纳维修资金的相关证明。
第二十一条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,并在约定期限内恢复原状,相关业主应给予必要的配合。
> 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
第二十三条因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第二十四条物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第五章违约责任
第二十五条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十六条业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第六章附则
第二十七条本规约所称物业的专有部分,是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第二十八条业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
物业小区
第15篇 广州市物业小区管理规约意见稿
广州市物业小区管理规约(征求意见稿)
第一章总则
第一条 为加强本小区物业的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定,制定本规约。
第二条 本规约由首次业主大会通过,全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
第二章业主的共有权
第三条本业主建筑物区域内物业的基本情况
物业名称;
座落位置;
物业类型:
建筑面积:
业主建筑物区域四至:
第四条根据有关法律法规和物业买卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权:
(一)由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位,包括该幢建筑物的承重结构、主体结构,公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台、蓄水池等;
(二)由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等;
(三)由业主建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房”(包括业主委员会用房)庭院花园、一楼全部架空楼层门廊、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设施设备等。
第三章物业使用原则
第五条 为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务公司 以下权利:
1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;
第六条本物业管理区域内,物业服务收费采取方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用(物业服务资金)是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第八条业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相关业主及业主委员会同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。
第十条业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业或业主委员会,并与其签订装饰装修管理服务协议。未签订装饰装修管理服务协议装修材料不得进入小区;
签订协议时交纳1000元装修押金,装修押金在装修完工、经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第十一条业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本业主建筑物区域的装饰装修施工时间为早8:00至12:00下午2:00至7:00,其他时间不得施工。
第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气、等共用设施设备,不得擅自拆改。
第十五条业主及物业使用人使用电梯及扶梯,应遵守本物业管理区域的电梯扶梯使用管理规定。
第十六条在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十七条本业主建筑物区域内禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋使用性质;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建、占用物业共有部分;
(四)损坏或者擅自占用、移装公用设施;
(五)未经业主大会同意及有关政府部门批准,擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路;
(六)践踏、占用绿地,损毁树木、园林;
(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;
(八)排放有毒、有害物质;
(九)乱抛垃圾,高空抛物;
(十)发出超过规定标准的环境噪声;
(十一)法律、法规和业主规约禁止的其他行为。
第十八条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
(一)不得在公共场所大小便 ;
(二)进入公共场所要使用绳索牵好,以防伤及他人。
(三)不得因喧叫妨碍他人休息。
第四章物业的维修养护
第十九条业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修基金使用须经相关联业主2/3同意方可使用。
第二十条业主转让或者出租物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主转让房屋应取得业主委员会关于交纳物业服务费及维修基金的相关证明,未按时交纳物业服务费及维修基金的,业主委员会可通知房管局暂不予办理房地产契约变更。
第二十一条业主对
物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
第二十三条因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第二十四条物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的,业主可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第二十六条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理维修资金。
第五章违约责任
第二十七条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十八条业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。
第二十九条建设单位未能履行本规约约定义务的,业主和物业服务 企业可根据本规约向人民法院提起诉讼。
第六章附则
第三十条本规约所称物业的专有部分,是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十一条业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
