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第1篇业主管理手册－业主入住及装修控制程序 第2篇业主公约手册：安防、消防管理 第3篇别墅业主司机人员管理规章 第4篇港城名邸业主管理规约 第5篇小区业主管理委员会章程范例3 第6篇业主委员会管理规约范本 第7篇大厦业主手册-公共秩序管理 第8篇城市住宅区业主管理委员会章程范本 第9篇业主档案管理作业程序 第10篇管理处业主档案管理程序 第11篇物业管理手册－业主财产控制程序 第12篇业主公约手册-停车管理篇 第13篇管理处业主投诉处理教案 第14篇某物业管理人员走访业主技巧 第15篇业主在物业管理活动中权利义务
第1篇 业主管理手册－业主入住及装修控制程序
业主管理手册:业主入住及装修控制程序
1、目的
对业主入住及装修过程进行控制,使业主在规定的时间内顺利入住,并确保业主对房屋的装修符合要求。
2、适用范围
适用于对管辖区内业主入住过程及房屋装修的管理。
3、职责
3.1物业服务中心经理负责业主入住、装修过程的策划、组织和协调。
3.2客服主管负责业主入住、装修手续的办理和装修监管。
3.3维修人员协同客服主管负责对业主装修的有关工程技术问题进行监督、协调控制。
4、程序
4.1入住准备
4.1.1相关人员根据分工,应做好下列工作:
4.1.1.1物业服务中心负责统计业主入住、装修需用的相关资料,报管理部审核备档,保证入住前必要的文字资料齐备。
4.1.1.2对新竣工的物业,如需办理入住典礼仪式,由管理部负责安排和组织,物业服务中心负责具体实施。
4.1.1.3入住手续的办理要尽量提供一条龙服务,为业主节约时间,保证办理入住手续简洁、方便。
4.2入住过程的控制
4.2.1办理入住手续的工作流程:
验证收件、业主登记、物品交接、费用收取、交验房、入住。
4.2.2验证收件
入住通知单、购房合同原件及复印件、购房发票原件及复印件、集团或项目财务领钥匙单、业主身份证原件及复印件、单位购房者请持单位分房证明、委托人请持业主委托书及双方身份证原件及复印件。
4.2.3业主登记
填写《业主名册一览表》、《业主基本情况登记表》,并将4.2.2验证收件存档。
4.2.4物品交接
与业主当面清点所有房间钥匙、所有设备资料、说明书,填写《物品发放登记表》,由业主签字认可,并陪同业主现场核对。
4.2.5验房
管理员随业主一同登记水、电、气表底数,检查房屋设施设备状况,填写《验房表》并由业主签字认可;如房屋存在问题,填写《业主验房情况流转单》,由客服主管联系施工单位维修。
4.2.6入住
业主入住后,客服主管应将交房有关资料存入业主档案并随时补充。
4.3对房屋装修的控制
4.3.1装修时,应执行《房屋装饰装修管理规定》,业主应填写《房屋装饰装修管理协议》、《装修申请表》、《装饰装修施工消防安全责任书》、《装修保证书》向物业服务中心申请备档。
4.3.2装修人员凭已审批的《装修申请表》、营业执照复印件和装饰装修资质证明等有关证件到物业服务中心办理《装饰装修施工许可证》及“施工人员出入证”,缴纳有关费用,按期开工。对个体装修从业人员,应携带个人身份证原件及复印件和1寸照片一张办理手续,并按规定缴纳相关费用。物业服务中心做好《装修情况登记表》、《施工人员出入证登记表》、《装修监管记录》的记录工作。
4.3.3装修中,若改动室内设施由业主书面报请物业服务中心,由物业服务中心协调工程部审核、批准后方可施工。
4.3.4物业服务中心加强对装修作业现场的监督管理,预防公共设施、设备的损坏、噪音扰民、污染或安全事故发生。发现违章应下发《违章整改通知单》,限期整改恢复,并做好装修监管记录。
4.3.5装修后的验收:业主装修完毕,物业服务中心应按照《房屋装饰装修管理规定》、《房屋装饰装修管理协议》对房屋内装修情况进行检查,确保无违章现象。
5、相关文件
5.1《房屋装饰装修管理规定》
5.2《房屋装饰装修管理协议》
6、相关记录
6.1《业主基本情况登记表》jw/jl-7.5.1-2-001
6.2《业主名册一览表》jw/jl-7.5.1-2-002
6.3《物品发放登记表》jw/jl-7.5.1-2-003
6.4《验房表》jw/jl-7.5.1-2-004
6.5《装修申请表》jw/jl-7.5.1-2-005
6.6《装修保证书》jw/jl-7.5.1-2-006
6.7《装修情况登记表》jw/jl-7.5.1-2-007
6.8《施工人员出入证登记表》jw/jl-7.5.1-2-008
6.9《违章整改通知单》jw/jl-7.5.1-2-009
6.10《装饰装修施工许可证》jw/jl-7.5.1-2-010
6.11《装饰装修施工消防安全责任书》jw/jl-7.5.1-2-011
6.12《装修监管记录》jw/jl-7.5.1-2-012
第2篇 业主公约手册：安防、消防管理
业主公约手册:安防、消防管理
安防事项
整个大厦范围提供闭路电视监控系统、巡更系统,监视点安排在重要部位,覆盖所有公共地区包括地面一层办公楼入口大堂、电梯箱内以及地下车道。请业主/使用人支持并配合安防人员的工作,保障全体业主/使用人的安全,敬请注意以下事项:
1)为保证大厦全体业主/使用人安全,所有业主/使用人需将一套办公室的钥匙保留在物业管理处;
2)下班以后或办公室无人时,请锁好门窗;
3)请不要将贵重财物存放在单元内;
4)在非标准时间内进入大厦,请主动出示身份证件并进行签入、签出登记;
5)所有访客在非标准时间进入大厦,需由被访者确认并进行登记;
6)当发现可疑迹象或突发事件发生时,应立即通知大厦物业管理处以便及时处理;
7)单元内物品运出大厦时,请到物业管理处办理物品出门手续;
8)禁止将武器、弹药、易燃易爆物品、化学品、毒品污染物或对社会具有不良影响的物品,带入或存放于大厦内;
9)请不要将私人物品放置在公共区域,如有丢失,请与物业管理处失物招领处联系,业主/使用人在公共区域内发现其它客人遗失的物品,敬请送到物业管理处失物招领处。
10)禁止在单元内进行违法交易及损害社会公德的不良行为。
11)大厦业主/使用人应选派安全负责人,参加所有大厦有关安全工作会议,并负责执行其规定。
消防措施
大厦单元内、电梯厅、公共区域装有烟感器和喷洒头。
楼道内设有背景音乐、公共广播、应急广播和消防警铃系统。
业主/使用人应熟悉大厦消防及自救程序,熟悉消防疏散图,物业管理处将定期举行消防培训,届时欢迎业主/使用人参加。
绝对禁止堵塞一切消防控制系统、消防通道、应急出口 /电梯、窗户、通向房顶的出口及大厦大堂并保证畅通无阻,禁止损坏消防设备及其它控制设备、设施。物业管理处有权将障碍物搬离和更换受到破坏的设备及设施,原责任者将负责所有由此而产生的费用。
消防设备 (灭火器、消防水喉、消防水管等)设置在每层固定的位置,非特殊情况,不得擅自移动,如遇火情,业主/使用人有权使用以上设备进行灭火工作。
业主/使用人有责任为其单元购置必要消防设备。
敬请业主/使用人注意以下事项:
1)请不要在非吸烟区域吸烟,在可吸烟区域,应谨慎处理好烟蒂及明火。
2)请不要在单元内使用明火、加热器、电烹饪设备、烤箱及熨斗等。功率在 1千瓦以上的电器设备在未得到物业管理处批准前,不得带入大厦。如果业主/使用人希望在其单元内增加用电容量,应向物业管理处管理部提出申请,得到批准后,由工程部实施安装;
3)避免电器超负荷运转,如有异常,应立刻关闭并及时通知物业管理处;
4)使用过程中业主/使用人需定期自行检查、维护电器设备,确保各种电器设备、线路及接口无松动及破损,如发现问题及时报修;
5)进行常规性检查自用单元内灭火器及其设备,确保其处于完好状态;
6)在人员离开办公室前,须关闭所有电器;
7)请不要在单元内存放大量纸盒、纸箱、纺织品等易燃物品;
8)不得在单元内存放易燃、易爆危险物品及液化气体等;
9)不得在单元内煮食;
10)业主应选派消防负责人,负责消防工作并组织参加大厦有关的消防培训课程。
消防系统
此系统包括:喷淋系统、消火栓系统,烟/温感报警系统、紧急广播系统、紧急事故照明系统、手动报警系统和手提灭火器等,消防控制中心设于地面一楼,消防控制系统会得到定期的测试以保证其正常的工作功能,如有意外火情发生,消防控制系统将自动显示信号,有序疏散人群,并及时扑灭火源。
当发现烟雾、火情或闻到强烈的异味时,不要惊慌,请保持冷静:
1)请用距离最近的电话通知大厦消防中心,并告之:
(1)着火或异味的准确位置 (哪一座,哪一层,哪一个单元或靠近哪个单元)。
(2)火势或烟势及可能知道的原因。
(3)是否有人被困或受伤。
(4)报告人身份。
2)根据火情的情况,如可以控制,利用距你最近的消防设施、设备及时进行灭火,灭火后通知管理部到场核查。
3)如果火势较大,不能控制,应马上按下最近的火警报警按钮,并按以下程序撤离现场;
在大厦任何单元内当听到火警报警铃声时:
1)请保持冷静,不要惊慌;
2)听从广播中发布的指令;
3)听从物业管理处工作人员的指挥;
4)切断所有电源,掐灭烟头。在时间允许的情况下,带好贵重物品;
5)关闭门窗;
6)沿最近消防通道、紧急出口和消防楼梯撤离,切勿靠近电梯间和使用电梯;
第3篇 别墅业主司机人员管理规章
虹桥高尔夫别墅司机人员规章
本规章作为虹桥高尔夫别墅管理规约的一部份对本物业区域的各业主和使用人具有法律约束力。
1.必须遵守条约
1.1 .车辆进出小区须按小区指定路线、交通指示牌、限速5公里/小时要求进行文明礼让行驶;
1.2 .车辆停放须依照《小区车辆停放规章》停放在小区指定车位、部位内,禁止停放在消火栓前或道路路口转角处停车或辅干道,及超过15分钟停放在地下车库单元门前,以免堵塞通道、妨碍他人车辆通行;
1.3 .车辆请在各自车库内冲洗,禁止在自用单元车库外等处冲洗,以免妨碍他人通行、路面湿滑安全隐患与污染公共环境;
1.4 .禁止在公共区域乱丢垃圾、烟蒂或随地便溺;
1.5 .禁止任意携带大件、贵重物品及各类危险品出入小区,如确需携出,须经该户主人事先书面确认同意,并报物业客服签署《出门单》后由门岗保安验单放行;
1.6 .未经业(租)户同意,禁止将业主小孩(7岁或以下)随意带出小区(受业(租)户亲笔签名委托送小孩上学者除外);
2..证件办理及出入小区习惯
2.1 .必须事先向物业客服前台索取与有效填报《家政(司机)人员登记表》及递交个人身份有效证件和叁张一寸彩色证件照、支付工本费10元/位及押金50元/位(退证时可凭该押金收据与本人该《出入证》双证退还该笔押金),前往物业保安部办理家政者本人的《出入证》正副双证手续;
2.2 .为加强小区公共安全和小区人员有效识别,司机人员只有凭该有效《出入证》双证者并将副证主动递交门岗保安时,才能从小区地下车道正常进入;也只有须将《出入证》正证挂于胸前才能在公共区域内正常通行;
2.3 .未挂有效《出入证》者应被保安拒绝进入小区和在小区内通行,或只有在听从保安人员指挥办理《临时出入证》与支付该相应押金(10元)后才可进入或在小区内通行;
2.4 .绝对禁止将《出入证》借与他人使用,一经发现物业保安须予以立即没收,并及时通报给该业户主人、物业取消其再可办理正式《出入证》的资格,并可提请该户主人停止继续雇佣该司机人员;
2.5 .如《出入证》遗失(毁损)或即将过期,持证者须提前一周主动到管理处办理手续、交纳相应的工本费用(10元)(小区年度集体换证时除外);
3..报修
3.1 .通知物业报修前必须征得本户主人同意,并须向物业客服报修时说明自己的真实身份和需要修理的项目、大致要求及费用支付的确认、时间约定等具体事项;
3.2 .任何工程维修人员只能凭客服开具的维修单按约定的时间上门维修;当完成维修后,请即作确认签名并监督工程维修人员离去。司机人员不得在未经客服部开具书面维修单通知修理的情况下私请私让任何工程维修人员进行维修或私谈私付维修费用,否则因此引发的后果将概由本户或本人自行承担。
4.处罚
4.1 .如司机人员违反以上第一项内条款多项,物业有权取消'出入证'资格及提请该户业主停止继续雇佣该司机;
4.2 .若是在本小区内接交的车辆(即凭司机《出入证》进入小区取用车辆的)有违反上述条款现象的,将接受小区《车辆进/出规章》、《车辆停放规章》的条款处理;并接受物业对违反者司机个人处于没收《出入证》副证和取消下次进入小区及再办理或补办正式《出入证》的资格,并及时通报给该业户主人和可提请该户主人停止继续雇佣该司机;
4.3 .若不是在本小区内接交的车辆(即仅凭小区《车标》等证驾车进出小区而非凭司机《出入证》进入小区取用车辆的)有违反上述条款现象的,将接受小区《车辆进/出规章》、《车辆停放规章》的条款处理,并及时通报给该业户主人和可提请该户主人停止继续雇佣该司机与接受小区对违反的车辆取消下次办理或补办小区《车标》及车位租赁等的资格;
5.本规章于起施行。
本人确认同意并遵守上述须知。
签名: 服务单元号:
身份证号码: 证件照片:叁张 日期:200_____年_____月_____日
(本规章一式叁份:警方、个人、物业各执一份)
第4篇 港城名邸业主管理规约
港城名邸业主管理规约(通过版)
(本规约已由业主代表审阅通过)
为加强港城名邸的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据国家和省、市物业管理法规、规章和规范性文件的规定制订本规约。
一、业主在使用、经营、转让所拥有的物业时,应遵守物业管理法规、规章和规范性文件的规定;执行业主代表大会和业主委员会决议、决定和物业服务企业根据法规、规章和规范性文件制定的各项物业管理制度,自觉服从业主委员会及物业服务企业的管理,积极配合物业服务企业的各项管理工作。
二、根据有关法律法规和物业买卖合同的约定,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权:
1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位,包括该幢建筑物的承重结构、主体结构,公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台、管道井等。
2、由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、电梯、照明设施、消防设施、避雷装置等。
3、由全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备,包括道路、围墙、绿地、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
三、业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
四、业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业或业主委员会,并与其签订装饰装修管理服务协议。未签订装饰装修管理服务协议的,装修材料不得进入小区。
五、业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所,并严格遵守装修施工时间,以免噪音扰民。
六、因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
七、业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
八、业主及物业使用人使用电梯及扶梯,应遵守本物业管理区域的电梯扶梯使用管理规定。
九、在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停放规定。
十、业主应共同维护小区公共环境和公共秩序,注意以下行为:
1、合理使用共用部位共用设施设备,不擅自占用共用部位和共用设施设备,利用共用部位搭建建筑物、构筑物及堆放杂物等。
2、小区内(含地下车库)严禁随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物,以免影响公共环境卫生及对他人人身安全造成影响。
3、爱护公共环境,不践踏、损坏小区内绿地和花草树木,占用绿化用地。
4、不在房屋外墙面安装吊栏、安全护栏,不能在高层和主要道路两侧房屋立面设置晒衣架。
5、不在建筑物、构筑物、楼梯、走廊、通道、玻璃、树木及其他公共部位上,乱设广告牌匾和乱张贴、涂写、刻画广告。
6、严禁在绿化带或业主私家花园、其他公共场所擅自种植蔬菜等。
7、不饲养家禽、家畜。
8、不得利用物业从事危害公共利益及违反法律、法规、政府规定禁止的活动。
十一、业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物、宠物应遵守《江阴市养犬管理规定》及有关法律法规的规定。
十二、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得业主委员会、物业服务企业的书面同意后,按照有关规定办理相关手续。
十三、因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
十四、因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当事先征得业主委员会和物业服务企业及相关部门同意,并在约定期限内恢复原状。
十五、物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
十六、为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务公司以下权利:
1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;
十七、业主转让或者出租物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
十八、业主、使用人对物业服务工作的意见和建议,可直接向业主大会委托的物业服务企业提出,也可向业主委员会提出,遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决,或提交业主代表大会或业主大会表决。
十九、业主、使用人不得以不满意物业服务等理由拒交物业服务费,因物业服务企业不履行职责造成业主损失的,业主可以个人身份要求物业服务企业赔偿。
二十、弘扬社会主义道德风尚,互助互爱,和睦相处,共同创造良好的工作和生活环境。
二十一、违反本规约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的,由当事人负责赔偿。
二十二、本管理规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本管理规约的规定,相关业主应当承担连带责任。业主、物业使用人更换时,本管理规约继续对新的业主、物业使用人有效。
二十三、本管理规约自20**年10月8日起实施。
港城名邸业主委员会
20**年10月8日
第5篇 小区业主管理委员会章程范例3
小区业主管理委员会章程范例(三)
第一章 总 则
第一条××小区业主管理委员会(以下简称管委会)是住宅区内房屋业主(含房屋使用人)为了加强住宅区管理,自愿成立的组织,依据本章程开展活动并行使权利和义务。
第二条管委会的宗旨是:支持、配合、监督管理部门搞好住宅区管理;代表业主的利益,维护业主的合法权益,开展各种有益于居民身心健康的活动,建设文明住宅区。
第三条××住宅小区住宅区的房屋业主均属管委会会员,有履行会章的权利和义务,并从政治、经济等方面给予管委会支持和帮助。
第四条管委会是由会员推选的常设组织,是业主表达愿望和意志的代表,负有对外联系和组织业主的责任。
第二章 组织机构
第五条首届管委会由物业管理公司出面组织,管委会委员由会员代表大会选举产生。多层楼宇以每一楼梯口为单位推选出代表一名,高层楼宇每10~15户推选代表一名。管委会委员候选人从代表中推选。
第六条管委会由7~11人组成,设会长一名,副会长1-2名,执行秘书一名。执行秘书协助会长工作,并负责决议的执行。执行秘书由物业管理公司人员担任。
第七条当选的委员须有代表半数以上的赞同。管委会每届任期两年,委员可连选连任。管委会委员任职期间,委员缺额应及时补选。
第八条会员代表大会每年开会一次,特殊情况可随时召开。代表大会的主要任务是:
一、听取会员的意见或建议;
二、研究决定涉及业主利益的重大问题;
三、审议工作报告;
四、选举新的管委会;
五、其它需要研究的问题。
第九条会员代表大会闭会期间,由选出的管委会履行大会的权利和义务。
第十条管委会一经成立,即应向市社团登记和市房地局备案。
第三章管委会会议
第十一条××住宅小区业主管理委员会是本住宅区最高权力机构,管委会会议分为例会和特别会议。例会每半年举行一次,由执行秘书召集。在召开管委会会议的7天前,提交会议日期、地点和议题,并书面通知全体委员。有下列情况之一者,管委会应召开特别会议:
一、百分之七十以上委员认为必要时;
二、会长、副会长两人以上认为必要并书面呈述议题时。
第十二条不能出席会议的委员,可以书面委托他人代表。
第十三条会议进行表决时,每一委员有一票表决权。委员可委托代表人行使表决权,但必须出具授权委托书。表决结果中同意票超过委员总数半数以上时,表决视为通过。若表决中出现赞成票与反对票票数相同之情形时,由会长或主持会议之人士投决定性一票。
第四章管委会任务
第十四条管委会的任务是:
一、听取和征求业主意见,及时反映住宅房屋业主或使用人的要求,并提出合理化建议,监督物业管理公司履行管理职责,维护业主或使用人的合法权益。
二、协助物业管理公司、派出所以及政府各级主管部门搞好住宅区管理工作。
三、通过各种形式开展对住户的宣传、教育和文化娱乐活动。
第十五条管委会执行任务时,必须遵守以下原则:
一、三分之一以上会员代表提议的议案必须在递交议案之日一周内作出答复。
二、涉及会员的有关事项,应书面或口头通知,或在楼梯口处予以公布。
三、所有决议、决定、议案不得违反有关政策规定。
四、提请物业管理公司、派出所及政府有关部门处理的事项必须以书面形式送达。
五、所办事项应设立专门档案备查。
第五章附 则
第十六条本章程未尽事宜,由会员代表大会补充。
第十七条本章程的解释权属于本住宅区业主管理委员会。
第十八条本章程经业主管理委员会会议通过生效。
第6篇 业主委员会管理规约范本
业主委员会管理规约(示范文本)
管理规约(示范文本)使用说明
1.本规约为示范文本,适用于本市行政区域内各类物业管理活动。凡佛山市物业管理区域制定管理规约均应依照本示范文本制定。
2.本示范文本中相关条款后都有空白行,供业主自行约定或补充约定。首届业主大会筹备组可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。但应将修改、增补或删减的条文在物业管理区域公告,提请业主注意。
3.制定管理规约,不得侵害业主、使用人的合法权益。
第一章总则
第一条 为保障(物业名称)的依法与合理使用、维护、管理,维护全体业主、物业使用人的共同利益和合法权益,根据《物业管理条例》和相关法律、法规的规定,制定本规约。
第二条 本规约对本物业管理区域内全体业主及物业使用人均具有约束力。
第三条 业主大会通过依法选聘物业服务企业,委托物业服务企业按照《物业服务合同》的约定对本物业管理区域进行物业管理服务。
第四条 本规约由业主大会制定、修改,经业主大会通过之日起生效。
第二章物业的使用
第五条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第六条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相邻业主书面同意后,按规定报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。
第七条 业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业,并与其签订装饰装修管理服务协议。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第八条 在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停放规则。
第九条 本物业管理区域内禁止下列行为:
1.损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋设计用途;
2.占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共用设施设备;
3.违章搭建、私设摊点;
4.在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物,高空抛物;
5.违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质,发出超标噪声;
6.擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;
7.利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
8.法律、法规或物业小区禁止的其他行为。
第十条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
1.;
2.。
第三章物业的维修养护
第十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十二条 物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第十三条 因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第十四条 物业服务企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护的,在物业企业履行事先在物业管理区域显着位置公示义务的前提下,业主要予以配合;业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的,由其承担修复或者赔偿责任。
第十五条 业主委托物业服务企业对自用部位的有关设施设备进行维修、养护的,自行协商支付相应费用。
第十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第十七条 其他条款。
第四章业主的权利和义务
第十八条 本物业管理区域内的业主依法享有以下权利:
1.所拥有物业的专有部分的各项法定权利;
2.按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务,监督物业服务企业履行物业服务合同;
3.提议召开业主大会会议,参加业主大会会议,行使投票权,并就物业管理的有关事项提出建议。
4.提出修改本规约的建议。
5.选举业主委员会委员,并享有被选举权;监督业主委员会的工作。
6.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权;
7.监督专项维修资金的管理和使用;
8.法律、法规规定的其他权利。
第十九条 本物业管理区域内的业主依法履行以下义务:
1.自觉遵守本规约及相关法律法规。
2.自觉遵守本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
4.按时交纳物业服务费用,按照国家有关规定交纳专项维修资金;
5.配合物业服务企业的物业管理活动,配合对物业共用部位、共用设施设备进行的维修养护;
6.经业主大会会议决定的其他义务;
7.法律、法规规定的其他义务。
第二十条 为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利:
1.根据本规约配合物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
2.以规劝、公示、等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;
3.经业主大会会议决定的其他权利。
第二十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后,按规定办理有关手续,业主所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第五章违约责任
第二十二条 因违反本规约关于物业的使用、维修养护的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,由
当事人承担赔偿责任;拒绝承担责任的,其他业主或物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十三条 因违反本规约的约定,导致全体业主的共同利益受损的,物业服务企业可按照本规约第二十条的约定对当事人的行为作出制止;制止不成的,其他业主或物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十四条 业主逾期不交纳物业服务费的,由业主委员会和物业服务企业督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可向人民法院起诉。
第六章附则
第二十五条 本规约所称物业的专有部分,是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第二十六条 业主转让或者出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并将本规约向物业受让人或承租人明示。
第二十七条 本物业管理区域内的物业承租人或使用人在应履行本规约规定的业主各项义务。该物业的业主对此承担连带责任。
第二十八条 本规约由本物业区域内的全体业主各执一份。
业主大会
签章:
第7篇 大厦业主手册-公共秩序管理
大厦《业主手册》:公共秩序管理
一、本大厦实行全封闭管理,设有24小时秩序维护巡逻和消防监控以及客户服务中心热线电话,负责大厦的秩序维护指挥、联络、调度以及处理紧急事故。
二、本大厦各主要入口均由秩序维护员守卫,业户进出各主入口时,若负责守卫的秩序维护员为履行职责要求出示证件时,请予以积极配合,如有不便,敬请原谅。
三、为保障您同其它客户财产安全,敬请各客户、租户在搬出大件物品时,请到客户服务中心办理《物品放行条》登记手续,经业主签名确认,秩序维护员检查后可放行。
四、为确保您的人身及财产不受侵害,秩序维护员、管理员有权对进内的陌生人士进行询问,请向贵亲友解释此乃为加强大厦内的秩序维护措施,若有不便,敬请原谅。若您由外面进入大堂时,请留意是否有陌生人士跟随,提防随门而入,若有怀疑可立即通知秩序维护部施援。
五、为维护公共秩序,客户不得将小贩与推销员带入大厦内进行交易。未经物业管理公司批准,严禁任何公司或机构在大厦范围内进行推销或业务咨询活动。
六、客户应自觉维护大厦的安全,不得在屋内装置生产动力设施,不得存放易燃、易爆和其它对公共安全构成威胁的物品,并严禁在大厦内燃放烟花、爆竹。
七、为防避罪案的发生,请谨记以下事项:
1、有人来访,请辨认来访者身份,再开启您的家门。遇推销人员纠缠或可疑分子应立刻通知客户服务中心处理。
2、凡物业管理公司工作人员,因工作需要,进入您的房间时,请认清其工作牌上的姓名。遇未带工作牌称为物业管理公司的工作人员,请一律拒绝入内,并可致电大厦服务中心查询。
3、凡遇自称公共机构或政府工作人员,必须清楚检验其证件,如有怀疑,应及时致电该机构验证或求援客户服务中心。
4、为了您安全着想,请勿将大量现金和贵重物品存放家中。
5、外出时,请关闭好所有的门窗;黑夜时,室内最好留有适度的灯光,切勿将儿童单独留在室内,避免发生危险;如需长期外出,应关好室内水、电、气总阀,同时最好知会大厦服务中心,以便物业管理公司做好相应监控措施。
八、消防安全知识
(一)私人地方
大厦实行客户防火责任制,各户主为其住房的当然防火责任人,必须负责做好其所属范围的防火安全工作。
1、小心处理燃烧的香烛、烟蒂等火种,火柴、打火机等应远离儿童。
2、如发生可燃气体泄漏,应迅速打开门窗通风,切勿在现场吸烟、使用明火和任何易产生火花的物品,如:开启室内电掣、电器、打电话等,以免因此产生电火花引爆混合气体,同时,在安全的地方致电客户服务中心。
3、不可在同一插座接驳太多电器,以免电线负荷过度;不可将散落电线直接接驳到插座,应使用合适的插头。当发生危险时,应即时拉闸。
4、建议每户购置必要的灭火器等家用消防器材和购买火灾保险。
(二)公共地方
1、请牢记所有走火楼梯所在的位置及安全疏散出口,为了个人及公众安全,切勿阻塞走火楼梯及安全疏散出口。
2、严禁在公共地方焚烧冥纸,元宝或燃点香烛,以免影响他人及发生火警、火灾。
3、公共地方严禁摆放单车、鞋柜等杂物,以保证公共地方的通畅及安全。
4、请自觉爱护大厦内消防设施设备并教育子女切勿移玩这些设备。
5、发生火警或火灾时,马上采取下列各项措施,以减轻灾害:
(1)保持镇定,不要惊慌;
(2)拨打'119'(说清楚您住所的路名、楼层房号、门牌号码、引起火灾的原因、您的姓名及联系电话等);
(3)打破就近的火警钟玻璃,按响警钟;
(4)关闭室内电源总闸和燃气总闸及门窗;
(5)电话告知客户中心,并通知邻里;
(6)在可能情况下,尝试用消防喉或灭火器灭火,但切勿把自己置身于危险之中;
(7)烟雾浓密时,应以湿毛巾捂住鼻孔并贴地面爬行,以免吸入浓烟窒息;
(8)听从消防工作人员的统一指挥;
(9)如火势无法控制,应迅速从安全出口跑到首层空地,切勿搭乘电梯逃生。
九、消防设施
1、消防设备(报警器、灭火器、消防水喉、消防水管等)设置在各楼层的消防栓箱内或天花板上,非特殊情况不得擅自移动,如遇火情,业户有权使用以上设备进行灭火自救。
2、禁止损坏消防设备、设施,物业管理公司有权搬离障碍物和更换受到破环的设备和设施,由责任者负责所有由此而产生的费用。
3、了解楼宇内的消防设施设备,熟悉消防疏散图,熟悉火灾报警急救措施。
4、消防中心定期测试所有公共消防设备和进行消防演习。测试或演习前,会预先发出通告,听到试验警钟时,不必惊慌,在适当的时间,消防中心将邀请业户参加消防演习。
十、可疑物件及恐吓电话的处理
1、如发现可疑物件应及时通知物业管理公司,切勿触摸,并指引行人远离该处,如明显地属危险品或爆炸品应立即向110施援。
2、接获任何恐吓电话或有危险性发生的电话,应保持镇定,与对方详谈,留意来电者背景、动机及有任何要求,建议您的电话设置来电显示功能。
十一、盗窃案处理
如有盗窃案发生,请立即向警方报案,同时通知大厦服务中心,并保护好案发现场。在公安人员未到现场调查取证之前,不可对现场进行任何清理和破坏。
十二、水浸事件的处理
1、业户如发现水浸情况,首先关闭水总阀,切勿触及电源并立即通知大厦服务中心事发位置,以便及时安排抢修。
2、如需疏散,请关妥门窗。转移重要物品及重要文件,尽快离开发水区域。
十三、防风措施
每当台风来临之前,除物业管理公司做好公共防范及安全提示外,请您做好以下防范措施,以秩序维护全:
1、关闭并扣好所有窗户,如有需要,可加上胶纸,切勿在玻璃门窗前逗留,以免玻璃吹落伤人;
2、检查阳台上水道是否畅通,免被杂物阻塞,引致积水泛滥。
第8篇 城市住宅区业主管理委员会章程范本
第一条 ______住宅区业主管委会(以下简称本管委会)是根据《______经济物区住宅区物业管理条例》(以下简称住宅区条例)和《______经济特区住宅区物业管理条例实施细则》(以下简称住宅区细则)的有关规定成立的代表本住宅区全体业主合法权益的社会团体，经市政府社团登记部门贪污核准登记后，取得社会团体法人资格。本管委会的一发合法权益受国家法律保护。
第二条 本管委会接受审计署登记管理部门、市住宅主管部门和区住宅管理部门的领导，执行国家，省、市有关物业管理的法律政策规定。
第三条 本管委会代表本住宅区全体业主的合法权益，以科学、发主、合法的管理手段，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造整洁、优美、安全舒适、文明的居住环境。
第二章 管委会的产生及职权
第四条 本管委会由本住宅区业主大会选举起产生，向业主大会负责并报告工作，接受业主大会和市、区住宅管理部门的监督。
第一届管委会的产生：由区住宅管理部门会同开发建设单位或者委托物业管理公司组成筹委会，提出管委会候选人名单，提交第一次业主大会选举通过。
第五条 本管委会设委员______名，其中主任一名，副主任______名，执行秘书______名。执行秘书负责处理管委会日常事务。
管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
管委会执行秘书由管委会聘任，如聘任非本住宅区业主提任执行秘书的，须由本人在本住宅区的直系亲属业主为其经济担保人。
管委会主任，执行秘书为专职或兼职。
第六条 本管委会行使下列职权：
1.按照有关规定召集和主持业主大会;
2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;
3.采用公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅区进行牧业管理并与其签订委托管理合同;
4.审查物业管理公司上年对本住宅区的管理计划完成情况及其费用决算报告;
5.审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划，住宅区配套工程和重大的维修工程项目;
6.审查并决定住宅区物业管理服务费的收费标准;
7.监督物业管理公司对本住宅区的牧业管理工作;
8.执行业主大会通过的各项决议。
前款的第3、5、6项规定的事项，必须经业主大会批准。
第七条 本住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目，管委会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。
第八条 下列人员经管委会决定产经业主大会批准后要获得适当津贴;
1.管委会主任;
2.管委会执行秘书;
3.业主选举的楼长;
4.管委会同意的其他人士。
第三章 管委会会议
第九条 管委会会议每两个月至少召开一次。有三分之一以上的委员提议或主任、副主任二人以上认为有必要并书面呈述议题时，可召开管委会特别会议。
第十条 管委会会议的召开提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加会议的，可以书面委托代表参加。
第十一条 管委会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。
第十二条 管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门，居民委员会，物业管理公司等单位的人员和承租人代表、其他非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。
第十三条 管委会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委中央电视台有一票表决权。委员可委托代表人行使表决权，但必须出具授权委托书，若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人投决定性一票。
第十四条 管委会执行秘书必须作好每次开会的会议记录，并由会议主持人签署后存档。
第四章 管委会委员
第十五条 本管委会委员由本住宅区业主大会在业主中选举产生，委员人数为单数。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员以及承租人代表或本住宅区的非业主居民担任管委会委员(以下简称聘请委员)，其名额不得超过最终委员总数的三分之一。聘请委员担任管委会主任，应由为本住宅区业主的直系亲属作其经济担保人并经业主大会批准。
第十六条 本管委会委员须热心公益事业。责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人来担任。
第十七条 本管委会委员每届任期三年，可以连选连任。
第十八条 本管委会委员的撤换，减增由管委会会议通过后，提交业主大会投票决定。
第十九条 有下列情形的人士不得担任管委会委员，已经担任的须停任委员并由下次业主大会追认：
1.已宣告破产;
2.因身体或精神上的疾病已丧失履行职责的能力;
3.未经管委会同意无故在管委会会议中连续缺席三次以上;
4.以业主身份当选为委员，但已不再是业主;
5.以书面形式向管委会提出辞呈;
6.有违法犯罪行为的;
7.业主大会已将其罢免的。
第二十条 任何委员停任或退任而不寻求连任时，必须在停任或退任后半个月内将由其管理、保存的本管委会的文件、资料、帐簿以及属于本管委会的任何财产(动产、不动产)移交给本管委会。
第二十一条 本管委会委员的权利：
1.选举权，被选举权和监督权;
2.对本管委会的建议和批评权;
3.参与本管委会有关事项的决策;
4.参加本管委会组织的有关活动，
第二十二条 本管委会委员的义务：
1.遵守本管委会章程;
2.执行本管委会的决议，努力完成本管委会的工作;
3.积极参加本管委会组织的仁义和活动;
4.向本管委会的工作提供有关资料和建议。
第五章 管委会日常经费收支与办公用房
第二十三条 本管委会的经费来源是本住宅区的管理服务费。
第二十四条 本管委会的经费开支包括：业主大会和管委会会议;购置设备;编印资料。购买书刊资料;国内外交往;有关人员的津贴;日常办公及其他项目的费用等。经费收支帐目(不包括现金)由执行秘书管理，每月台票向管委会会议汇报，每年度向业主大会汇报。
第二十五条 本管委会的办公用房从公用设施专用基金购买的物业管理用房中划出。
第六章 附则
第二十六条 业主大会通过有关本章程的决议和细则都是本章程的组成部分。
第二十七条 管委会的终止与解散：本管委会依照业主大会的决定或市社团登记部门、市住宅主管部门的决定终止或解散。
第二十八条 本章程的解释权属管委会。
第二十九条 本章程与有关法规不符时，按有关法规执行。
第三十条 本章程经业主大会通过后生效。
附
住户手册
一、 前言
为了便于业主/用户进一步了解小区管理公约的内容及运作情况，管理公司须编写此住户手册，以供参考之用。小区住户手册根据管理公约而制定，其目的在于保证小区所有精度及用户能有效地使用其购置之物业，而并非对业主及用户加以约束。管理公司将竭诚为各业主用户提供尽善尽美的管理服务。
二、 小区简介
小区占地___________公顷，总建筑面积___________平方米，绿化面积___________平方米，绿化率为___________物业管理公司以现代的意识、全方面的构思服务于业主，使业主在物业管理公司的服务下，充分享受舒适、宁静、祥和的生活，创造出一个温馨、和谐、全新的花园式住宅。
1.按照建设国际化大都市的要求注意提高小区的整体居住环境质量。
2.注意加强物业管理，保持住宅小区建设整体环境和使用功能长久良好。
3.实行超前管理，参照新加坡、香港的屋村式管理，使物业管理奠定良好的基础，以优质高效的服务，得到广大业主的认可。
4.物业管理有限公司小区管理处主要负责如下工作：
(1)管理：具有严格和管理制度，做到违者必罚，奖罚分明。
(2)保安：小区有专门保安力量，实行24小时昼夜值班。
(3)清洁：保洁员定时清扫和清运垃圾，保持小区内地段卫生，做到地面无烟头，无纸屑，地痰迹，无污印，垃圾清运采用塑料袋，以防垃圾清运时再污染。
(4)绿化：负责小区绿化，四季维护树木，花草，修剪花木，维护绿化景观。
(5)车辆交通管理：对机动车辆进入小区加以限制，保持小区宁静的气氛。
(6)有偿服务：代请保姆，代为购物，你订机票，接送孩子，照顾老幼，病残，打扫客户卫生，成立老年活动中心等生活服务系列。
(7)有偿中介服务：代业主出租、出售小区住房。
(8)设立便民的小型超市、便民商店等。
三、 物业管理
1.管理公司
根据管理公约的条文，____________物业管理有限公司已被委聘为小区之物业管理公司。
2.管理公司之代表权
管理公司有绝对的权力代表各业主及用户就有关管理本小区之一般事务与政府公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。
3.公共地方及设施管理
管理公司根据管理公约条文所赋予的权力，将管理及负责所有公共地方、小区结构、电梯、泵房、绿化及其他公共设施及设备之保养、维修及管理。
4.管理职员
为提供完善之管理服务，管理公司雇有专业管理人员及专业维修承造商负责小区一切日常管理及维修事务。请各业主及用户切勿要求任何管理公司职员作么人性质服务，所有管理员工一律不准向业主，租户。住客或任何承造商收取管理赏赐或其他利益。
5.建议及投诉
任何人士若对小区环境及管理欲作出建议或投诉，请以书面形式通知管理公司。
6.小区管理处办公时间
小区管理处办公时间为上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述时间以外，小区监控中心仍有值班职员为客户服务。
管理公司电话(办公时间)：_________________________________
管理处电话(二十四小时服务)：_________________________________
四、 管理费用
1.管理费
管理费乃根据每年度之管理开支预算而制定，计有管理员工薪酬，税收，公共地方水电费、公共地方之清洁费用，公共设施维修费，法律及其他专业咨询费用、小区保险、第三者保险及管理公司酬金等。管理费金额将根据日后实际支出需要而调整，调整前各业主将获预先通知。
2.管理保证金及管理基金
各业主应于验收其单位合格后，立即向管理公司支付数额相当于三个月的管理费用作为履约保证金。同时亦需支付数额相当于三个月的管理费作为管理基金，以支付日常性之管理维修开支。当管理基金不足时，管理公司可发也通知，要求各业主增缴管理基金。各业主不得动用保证金或管理基金，作为抵扣管理公约内所指定各项应付费用。
3.缴付管理费
楼宇管理费于每月10日前缴付，管理公司为各用户专责管理本小区，任何租户延期缴交管理费，管理公司有机根据公约赋予的权力征收利息、催缴手续费用，甚至停止供应水，电及采取适当的法律行动追讨。
付款时间：星期一至星期五08：30-20：30
星期六、星期日及假期09：00-17：30
付款办法：以支票或现金形式直接交往小区管理处。
4.管理费盈亏
小区之管理公约内订明，如管理费不足以应付各项开支时，各业主须按比例交付不足之数目，如有盈余，则将会拨入下年度帐目。各业主与用户应相互协调使用期间的费用分摊比例，管理公司最终将以物业业主为法定负责人，而不涉入业主与用户之间之关系。
管理帐项
5.管理帐项以实报实销方式处理，收入及支出帐项将按时向各业主/租户通知。各业主在缴足所有应付管理费用的，有权向管理公司索取有关帐单副本作为参考。
6.业权转让
如有更改或转让业权，原业主必须以书面形式通知管理公司，否则仍须负责该单位之管理费用。业权转让时，管理费保证金及管理基金，应按管理公司所指定应办之妥善手续，转让予新业主名下。卖方业主自行安排向买方收回上述做主金及基金。
五、 设备及服务
1.电力
各单位都已安装独立电箱、电表及充足的电灯及插座若发现陈旧必须更换，任何电器工程必须由合格(指定)的电器技工进行。
2.供水
小区24小时供应冷、热水。接驳洗衣机修理水嘴的工作必须由合格技工进行。自来水是利用水压输送到各单位的，因此即使是轻微的漏水亦足以引起水浸，外出时必须将水嘴关妥。若因漏水而令小区的公众地方，设施或其他单位业主蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。
3.煤气
小区24小时保障煤气源供应。接驳供气设备的工作必须由合格(指定)的技工进行。系统若发生泄漏现象，须及时与管理处取得联系以免造成更大损失。
4.电话
小区已铺设电话电缆直达各物业单位，用户可向管理中心申请接线及安装电话。
5.电梯服务
小区各楼宇备有先进的电梯，为客户提供24小时服务。
6.公共天线
各单位均高有电视天线插位。若需增额外的天线插位时，可通过管理处安排保养承办商安装，而费用应由有关业主负担。根据小区公约条文，所有单位均不得安装任何室外天线。
7.消防系统
小区的消防设备含每层设置的消防栓，由管理员24小是值班，监察消防系统的运作。
六、 装修管理
1.政府法规、公约条文
用户在室内进行任何工程，必须事前确定该项工程是否抵触有关政府部门之法例及管理公约条文，若所进行工程发生违反法规条文情况，用户须将改变部分恢复原面貌，直至有关方面满意方面的资料，业主可先向管理公司问询。
2.用户在单位内施行各类装修工程必须确保不影响楼宇结构和原有系统，并须书面通知管理处，提交有关装设计图及向有关政府部门申请，待申请批准及缴纳装修押金及第三者保险后，方可开工。
3.装修保证
(1)装修押金--此押金由管理公司按单位面积制定，并由管理公司保存，作为保障装修期内，承办商或其工作人员对小区物业或其他单位造成破坏、损耗、涂污时作适当处理。工程完成后，经管理公司检查完毕，才会按实际情况作全部或部分发还。
(2)第三者保险-为减少在装修时发生意外所导致损失，承办商应购置工程期间第三者保险，金额方面由管理处视其单位及工程大小评定。
4.装修规则
(1)提供足够之保护防御设施予楼宇内之结构、装置、装饰等，避免装修期内有任何损毁。对于楼宇内设备有任何损毁或因缺乏防御设施而导致破坏，包括裂痕、污渍等，有关业主需赔偿一切修缮费用。
(2)装修期间不得占用小区内公共地方，为保障其他业主及其他用户的利益，基有任何人士及物业本身各部分受到直接或间接损害，将由有关用户负责及赔偿。
(3)尽量提供足够防御措施减抵装修期内收到之尘埃、噪音和气味等，令小区内其他业主、用户不要受到干扰和感觉不便。
(4)施工现场必须备有紧急医疗药品，必须有足够防火设备，如恶意火险等，以备发生事故时紧急应用。
(5)不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他业主单位进行装修工程。
(6)所有通道走廊或其他公共地方不得放置或储存任何建筑装修物品、工具或废料等。
(7)不可在小区内之消防喉取水作调制混凝土、清洗地方或其他用途。
(8)装修工人必须空着适当的衣服及不得赤足出入工作范围，以防发生意外及有碍观瞻。
(9)所有装修工人在小区范围内必须挂上管理公司发出的工作证，工作证每天上班向管理处登记领取，每天下班时必须交回管理处，如有任何损坏或遗失应立好赔偿，否则严禁进入小区范围内或在物业范围内进行工作。
(10)所有机器、工具、设备、包裹或建筑装修材料等，若要搬离小区范围，必须先填妥管理公司特定出门许可证再经检验始可放行。
(11)装修承造必须对其本身用具、设备及建筑材料等承担保管责任，管理公司概不负责任何损失或遗失。
(12)切勿将混凝土、沙石、瓦砾或其他杂物倒入坐厕或排水渠内。
5.物业外墙
所有用户皆不得改拆、更改或干扰物业外墙及公共地方设备，或改造任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帐篷、窗花、铁笼、花架、天线或将其他物品装置物业外墙上。
发现任何上述违章行为，业主/用户将需承担所修正工程及管理公司额外工作负担费用。
6.装修承造商
各用户所聘的指定装修承造商在进行工程时有任何疏忽而造成公共地方、设施损毁或对其他住户物业构成破坏，有关用户必须负责所有赔偿损失，因此在选聘装修承造商时必须小心谨慎。
七、 人往前期的特别服务
尊敬的业主：
欢迎您入住____________物业管理有限公司小区管理处负责及管理的小区，并对您给予公司的理解和支持表示感谢，在这里您将充分享受到____________物业管理有限公司小区管理处为您提供的完善、高效的服务。
为了便于您尽快、顺利地进驻小区，管理处开办了装饰、搬家业务，如您需要，请尽快与我公司联系。
联系电话：(装饰)：______________________
联系电话：(搬家)：______________________
八、 业主及用户的其他责任
1.物业用途限制
各用户不得将其单位用作非法或不道德或与土地批文、政府用途、管理公约等许可告示相抵触的用途。
2.饲养宠物
住户所饲养的宠物，必须在管理处指定地方排汇及做废物处理事宜。
3.噪音气味
为优质环境宁静用户切勿在其室内发出噪音或气味，滋扰其他用户。
4.公众通道
必须优质所有走廊、通道及楼梯畅通无阻。为保护各业主/用户自身安全起见，遇有任何公共走道阻塞时，应立刻通知接待中心。若发现其他用户做出防碍公众利益，阻塞走道等行为，更应主动举报。
5.景观物品
各用户不得在任何公共地方进行洗涤、晾晒、熨烫衣物或其他物品。
6.神位
为保持环境清洁卫生，所有用户禁止在门前或公共地方摆设神位及燃点香烛。
7.电梯服务
严禁使用客梯作送货搬运物品用途，一切物品的运送，必须用管理公司指定的货梯进行。
8.危险物
各业主不得在小区范围内搬运，储存及使用危险、易燃或易爆的物品。
9.铁闸/卷门
各用户不得在其单位大门外或窗口装置不符合管理处规定的不安全合格的铁闸工窗花。
10.营业经商
除非得到管理公司书面批准确，所有用户不得在小区物业的公共范围内摆设任何没用物品或进行各种形式的宣传、经工业品、贩卖活动，包括张贴、派发商品、样品、宣传品等等。各用户及外来访客亦不可在此范围内向其他住户进行派发物品、推销或任何形式的磁扰。
11.法律纠纷
业主或用户在小区物业范围内，因自身问题而引发的法律纠纷及事故，必须自选承担所有法律及经济责任。管理公司承受牵连而须进行额外工作及开销，亦将由相关物业业主/用户承担。
九、 保安/安全
1.为保障安全，所有的小区居住的业主及其雇佣人员，均应办理住客证。
a.办理住客证请与管理处联系，书面写明人员姓名并交一寸照片一张，证件需缴纳押金。
b.若有人员变动，应及时到管理处发放或注销证件手续。
c.住客证或临时工作证不慎遗失，请及时报告管理处，并办理补证手续(与开始输时手续相同)
2.大楼进出凭住房证，并于每晚23：00静楼。
3.小区每24小时均有保安人员值班和巡逻，请业主/用户配合保安人员工作以保障所有入住小区住户的安全，并请注意以下几点：
a.若发现任何可疑人物，请在安全情况下立即通知管理人员或管理处。
b.对进入大楼的访客将要求做会客登记，每天23：00以后的访客保安人员应先与住户联系，得到允许后方可探访。
c.房间无人时，请锁好门窗。
d.无人在室内时，关闭所有电器用具。
e.不要在禁止吸烟场所吸烟，尤其是在电梯内;在可吸烟场所，应处理好烟蒂和火种。
f.定期检查，维修电器设备、电线和灭火器等。
g.发现有不明气体时，不可开关电器包括使用电话，离开单位后，锁好门窗，立即通知管理人员或管理处。
h.携出大件物品及搬运货物出小区、住宅楼，必须到管理处提出申请并开具出门许可证。办理该手续须凭住户证亲自前往办理。
i.住宅单位用户切勿随便开门给陌生人，开门前必须先从防盗眼辨别访客。
j.与监近用户互相认识，保持联系，以便朋友家能够互相照应。
k.如遇紧急情况时可直接报警(拨电话110)或直接打电话通知公安局总值班室。
l.如不幸被贼匪光顾，不应移动、清抹或洗涤任何现场物品。当情况安全后，立即通知管理处。
4.除保安员外，物业亦高有先进保安装置以确保各业主及用户安全。
5.住房保安
各用户如需在其使用单位范围内，自行聘用专职空着制服的私人保安员，必须事先向管理公司作书面申请，详列人员数目，值班时间及所填单位名称，并须保证这些专职人员不得空着制服在小区公共地方活动，以免造成管理混淆及引起误会。
十、关于业主安装防盗门、窗的有关办法
为了保证业主对其住宅单位的安全需要，管理处允许在各住宅单位安装我方指定的防盗门、窗、并由管理处指定的安装队伍进行安装，规格、样式及颜色由管理处指定，业主自己切勿私自购置指定之外的防盗门窗，以及由指定之处的安装队安装。以上务请业主遵照执行。
十一、防火
1.防火措施
小区物业内部装置有灭火设备，用户应熟悉各项设备的位置及使用方法，用户必须紧记除救火外，不得使用消防栓及各种设备作其他用途。
2.防火知识
切勿令电线负荷过量或在同一插座接下来多种电器，例如电炉、熨斗电饭煲或吹风筒等，以免由于负荷过量而导致火警。
请遵照法例法定，切勿在单位内储藏易爆易燃物品，最后离开单位前，检查并保证烟头已熄灭，并把全部还在开动的电器关闭。
易燃及危险性物品应放置在孩童无不触及的地方。
请保持走廊、楼梯及防火通道畅通。
防火门必须保持经常关闭。
如遇到易燃物品气味时，切勿触动任何电器(包括电话、门铃、电动玩具等)开关，小心打开所有窗户，门，让空气流通，然后离开现场及尽快通知管理处。
3.如遇火警时应采取的措施
保持镇定
拨打电话119通知消防局
打破安装在走廊的防火警钟玻璃，按警钟示警。
及时通知小区保安管理员或管理处，如时间许可，应通知监近用户。
如遇到浓烟，应尽量贴近地面，并以湿毛巾覆盖面部。
不要乘搭电梯，应用楼梯逃生。
尽快前往小区地面或空旷地方。
4.防火演习
管理人员将定期进行防火学习及试验各项救火设备。
十二、清洁
管理公司已雇有清洁工人负责保持公共地方清洁，但仍有赖全体用户的通力合作，维持社会公共道德，才可确保地方清洁。
用户内部的清洁、卫生、防虫工作，应由用户自行负责，或委托管理公司之指定承包商处理。
大楼住房应将其室内垃圾用塑料代包装妥当，摆放在管理处所指定的位置，清洁工人每天将会依时清理，切勿将垃圾堆放在楼内或小区的任何地方。
十三、 卫生管理细则
为给业主创造出一个优雅、清静的居住、休闲环境，管理公司物制定卫生管理规定，条例如下：
第一条 公司将组织大量人力、物力对公共场所、设施进行定期的清理、消毒、维护，发现问题及时解决，使你充分享受舒适安全的生活及居住环境。
第二条 公司将定期进行消灭“四害”工作，绝不让其滋生、蔓延。
第三条 请业主勿将废物扔至楼下，应放入楼层或楼外指定垃圾存放处，由清洁工人每天定时打扫、清运。
第四条 禁止在小区内随地吐痰、乱扔纸屑、果皮等废弃物。
第五条 禁止在小区建筑上张贴装修、标语、广告等。
第六条 禁止在公共场所搭建违章建筑。
第七条 禁止破坏公共设施，保护其清洁、完整。
第八条 禁止践踏草坪、损害绿化设施。
第九条 业主装修后的垃圾，请放在室内，由清洁员每日一次进行清理，禁止堆放在楼内或小区街道上。
十四、 保险
管理公司已为小区的所有公共设备购置保险，有关保险费将由管理费中预算支付。各用户若认为有需要，可以自行为其单位的室内装置购买保险。
各用户不得做出与小区管理公约相违背的行为，或甚至导致物业保险无效，或令该保险提高之行为，如有此类事情发生，违约用户需对此而产生的所有开支及损失负责。
十五、 常用电话号码
夜间值班定： 火警：119
派出所： 匪警：110
医院： 急救：120
十六、 结语
为使购买小区的所有业主/住户能享受幽雅、宁静、舒适、安全的居住环境，物制定本住房手册。本手册所列各条款，纯为业主/住户之利益着想，敬请各位合作。
业主应将手册有关条款告知家中各人，若有任何疑问，请向本公司或管理处查询，本公司将乐意尽力协助。对各位的真诚合作谨致谢意。
并祝各位乔迁之喜，安居愉快。
____________物业管理公司
________年_____月_____日
第9篇 业主档案管理作业程序
一、目的
规范业主档案的保管与跟踪工作。
二、适用范围
适用于物业业主档案的保管与跟踪
三、职责
1、事务部主管负责业主档案与跟踪工作。
2、管理员负责依照本程序具体实施业主档案的保管与跟踪。
四、程序要点
1、业主档案内容
(1)经业主签署后的《业主公约》。
(2)经业主签署后的《消防安全责任书》。
(3)《业主家庭情况登记表》。
(4)《钥匙领用登记表》。
(5)《业主证领用登记表》。
(6)《业主入住验房表》。
(7)《装修施工申请表》、相关图纸及施工单位资料。
(8)《违章处理通知单》及处理结果资料。
(9)业主的有关证件复印件。
(10)其他应保存的资料。
2、将业主的有关资料放在相应的文件袋内。
3、将各业主的档案袋按栋号、楼层号、房间号的先后顺序排列在档案盒(夹)内。
4、业主档案的跟踪
(1)当发生下列情况变化时,服务处员工应将变化情况记录在业主档案中:
①通讯电话联络方式发生变化时;
②业主发生更替时。
(2)业主档案跟踪管理,由服务处员工每季度进行一次家庭情况的普查,对拖欠管理费、水电纲和其他服务费一个月以上的业主,管理员应至少每隔15天跟踪一次。
5、业主档案属绝密档案,特殊情况如需查阅须报管理处主任批准,经事务部档案管理员办理登记手续后方可查阅。
6、业主档案应永久保存。
7、将各业主资料输入电脑进行管理。
第10篇 管理处业主档案管理程序
管理处业主档案管理程序
一.目的
规范客户档案的管理工作。
二.适用范围
适用于管理处业主档案的动态管理。
三.职责
1.物业部主管负责监控业主档案保管与跟踪工作。
2.行政接待人员负责依照本规程具体实施业主档案的保管与跟踪。
四.程序要点
1.业主档案内容。
1)经业主签署的《业主公约》。
2)经业主签署后的《消防安全责任书》。
3)《业主家庭情况登记表》。
4)《钥匙领用登记表》。
5)《业主证领用登记表》。
6)《业主入住验房表》。
7)《装修申请审批表》、签署后的《装修施工承诺表》、《装修安全责任书》、相关图纸及装修施工队资料。
8)《违章处理通知单》及处理结果资料。
9)业主的有关证件复印件。
10)业主产权确认登记(产权证书)。
11)其他应保存的资料。
2.档案盒(夹)的制作。
1)根据档案盒(夹)的规格准备相应的档案标贴纸。
2)在档案标贴纸上的打印出标准黑一号字体的档案类别名称,其格式一般是由组织机构、名称组成,如:×××-×.×-s.w-业主档案:表示物业管理公司××管理处物业部管理的业主档案。
3)将制作好的档案标贴纸贴在档案盒(夹)左侧立面距顶部3cm位置上,并排列在档案柜中。
3.业主档案袋的制作。
1)准备适量的26cm×34cm左右尺寸的档案袋。
2)将写有'栋号、楼层号、房号'的标贴纸贴在档案袋封面上。
4.将业主的有关资料存放在相应的档案袋内。
5.将各业主的档案袋按栋号、楼层号、房间号的先后顺序排列在档案盒(夹)内。
6.按档案盒(夹)内的各业主的档案排列顺序将档案有关内容登记在《业主档案目录》内,内容包括:序号、档案编号、业主姓名、入住时间、档案页数、备注等栏目。
7.业主档案的跟踪。
1)当发生下列情况变化时,行政接待人员应将变化情况记录在业主档案中:
a)通讯电话联络方式发生变化时;
b)业主发生更替时。
2)业主档案跟踪管理,由行政接待人员每季度进行一次家庭情况的普查,对拖欠管理费、水电费和其他服务费一个月以上的业主,行政接待人员应至少每隔15天对业主的联系方式跟踪一次。
3)对产权发生变更的业主,管理处应及时为新业主建立'业主档案',同时对原业主的档案另置保管,保管期三年。
8.业主档案属绝密档案,特殊情况如需查阅须报管理处经理批准,经物业部档案行政接待人员办理登记手续后方可查阅。
9.业主档案应永久保存。
10.具备电脑办公系统的可以将各业主资料输入电脑进行管理。
11.本规程执行情况作业物业部档案行政接待人员绩效考评的依据之一。
12.档案收集齐全完整,组卷合理,做到类别清楚,排列存放有序,便于检索;
13.档案无虫蛀、霉变、破损、遗失;
14.借阅档案要经过批准,并做好记录。
第11篇 物业管理手册－业主财产控制程序
物业管理手册:业主财产控制程序
1、目的
对客户提供的财产进行识别、验证、维护。
2、适用范围
适用于对委托方交付的物业、业主用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。
3、职责
3.1总经理负责成立物业接管验收小组。
3.2管理部负责物业接管验收的日常事务协调、配合。
3.3工程部负责物业接管验收的技术指导。
3.4物业服务中心负责物业接管验收的具体事宜,负责业主用于维修安装的物品、空置房屋及管辖区内车辆的控制。
4、程序
4.1开发商(业主)提供的楼宇及其设施的控制要求
4.1.1物业验收接管小组,具体负责开发商移交物业的验收接管,填写《项目交接验收表》,负责接收设施设备及资料的登记、存档。
4.1.2物业服务中心维修人员负责对设备设施运行的维护。
4.1.3对业主提供的空置房屋由客服主管负责巡查与管理,填写《空置房屋检验单》,具体执行《客服主管作业指导书》的有关规定。
4.2业主车辆的控制要求
物业服务中心礼兵通过门岗值勤、巡逻及对停车场的管理来实现对业主车辆的控制,具体执行《礼兵作业指导书》的有关规定。
4.3用于业主维修、安装的材料、零部件的控制要求
对用于业主维修、安装的材料、零部件等由物业服务中心维修人员负责管理与控制,具体执行《维修工作业指导书》。
5、相关文件
5.1《客服主管作业指导书》
5.2《礼兵作业指导书》
5.3《维修工作业指导书》
6、相关记录
6.1《项目交接验收表》jw/jl-7.5.4-001
6.2《空置房屋检验单》jw/jl-7.5.4-002
第12篇 业主公约手册-停车管理篇
业主公约手册:停车管理篇
停车设施
机动车
大厦在地下一层设立地下停车场,共 42个车位,及地面 78个车位,可为业主/使用人及访客提供服务,业主/使用人如需要办理相关手续敬请与物业管理处联系,并在物业管理处领取停车证。
自行车
业主/使用人如长期使用自行车停车场,敬请与物业管理处联系办理有关手续。
车场有关费用敬请详见本手册 《物业管理费及缴付事项》。
停车场使用规定
为保证停车场的使用及满足业主/使用人的需求,所有使用车场之业主/使用人或雇员,须遵守并听从大厦管理员指挥,规定如下:
1)地下停车场及自行车存放处为 24小时开放;
2)业主/使用人根据本手册 《物业管理费及缴付事项》中要求,缴纳停车证的费用,并需于到期日前 10天办理续租;
3)业主/使用人应遵守指示牌上规定的行车路线及停车场规则,其中包括停车线、限高、及出入口;停车场限速为 5公里 /小时;
4)不应在非停车区域停车;
5)停车场区域内严禁加油、修车、吸烟;
6)在停车场地,禁止存放危险品,如:汽油、柴油、油漆、纸张和纸箱等;
7)严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃易爆物品进入停车场;
8)业主/使用人应特别注意地下停车场的限高,货车不应进入停车场,停车场的限高为 2.3米;
9)业主/使用人应将车辆停在所租用的固定停车位内,避免阻碍其它车辆停泊;
10)如因在停车场内行驶或停放过程中造成其它设备、设施的损坏,业主/使用人需根据物业管理处之规定照价赔偿;
11)如业主/使用人屡次违反停车场规定,物业管理处有权收回停车证、禁止其使用地下停车场。
12)业主/使用人应保管好个人物品,避免物品遗留在车内。如因此造成车辆之损坏,物业管理处不承担任何相应责任。
13)大厦仅提供业主车辆停放之场地,物业管理处人员负责停车场日常设施维护和清洁,所收停车服务费不涉及车辆停放之安全,建议车主对车辆及时进行商业保险。
第13篇 管理处业主投诉处理教案
管理处业主投诉的处理
1. 业主投诉的处理程序
(1)听清楚:在接待业主投诉时,应耐心听业主讲完,听清业主投诉的内容;不得打断业主说话,更不能急于表态。
(2)问清楚:待业主讲完后,要进一步问清有关情况;切忌与业主正面驳驳,应客观冷静地引导业主叙述清楚实际情况。
(3)跟清楚:受理精度投诉要一跟到底,直到问题得到解决并回复业主为止;对不能解决的投诉,应婉转地向业主讲清楚,并确定下次回复的时间。
(4)复清楚:对业主的投诉在充分了解有关情况后,应及时把处理过程及结果清楚地回复业主,以表明业主的投诉已得到足够重视和妥善的解决。
(5)记清楚:处理业主投诉后,应把投诉的事项、处理过程及结果清楚地记录于业主意见受理表内,由业主加盖意见后收回存档。
(6)报告:重大投诉必须马上报告主管或公司领导。
2. 各类业主投诉的处理原则
(1)一般性投诉
当接到一般性投诉时,将情况记录在业主意见受理表后,向有关职能部门反映,并立即将情况回复业主。
(2)重大投诉:遇到重大投诉,超出部门处理权限,须将投诉事项移交公司领导处理,向投诉业主解释原因,并确定回复时间。
(3)书面投诉:对业主的书面投诉,要在公司收文登记本上登记后呈公司领导,按投诉性质一般以书面回复业主。
(4)投诉汇总:每月对投诉进行一次汇总,记录在业主意见受理表上,并根椐业主投诉情况,进行业主回访。
3. 投诉的回访
(1)物业管理公司管理部负责业主回访工作。
(2)管理部根椐业主投诉内容每月定期回访业主,每月回访不少于20家,管理部必要时可会同工程、保安、清洁等部门主管一齐回访业主。
(3)管理部按照回访业主记录表的内容,按业主投诉的程度进行适当回访,回访时间按业主投诉内容具体确定。
(4)回访期间发现业主不满意之处,必须及时解决,一时无法解决的应向业主解释原因,确定下次回访时间并安排人员
(5)将回访内容记录在业主意见处理记录表上,交部门经理审阅。部门经理将每月统计回访结果记录在回访业主月统计表上,并提交公司领导,作为改进工作的依据。
备注:管理部处理的投诉常见有:大厦内装修噪音滋扰他人办公;茶水间、厕所等公共设施使用出现故障;业主室内电器故障及各类设施需维修;业主邮件报纸遗失或欠收;大厦公共区域环境清洁卫生及园卉花木问题;大厦病虫害防治问题;涉及管理公司所提供各类服务的问题。
第14篇 某物业管理人员走访业主技巧
物业管理人员走访业主技巧
作为物业管理人员经常会去业主家中走访处理问题。既讲究实在,又讲究艺术,才能够取得最佳效果。下面介绍一些走访时的要诀,希望对大家日常工作有所帮助:
见面问候时最好点名道姓。迈进业主家门,你的第一句话可能是:“你好,见到你很高兴。”但这却不如说:“王先生,你好,见到你很高兴。”据测,后者比前者要热情得多。
若业主没请你坐下,你最好站着。坐下后不应直接掏烟给业主,如业主请你抽烟,你应说:“谢谢。”请记住,切莫把烟灰和火柴头弄到地板上,那是很不得体的。主动开始谈话,珍惜时间。尽管对方已经了解到你的一些情况和来访目的,你仍有必要主动开口。你可再次对某些问题进行强调和说明。时刻保持相应的热情。在谈话时,你若对某一问题没有倾注足够的热情,那么,业主会马上失去谈这个问题的趣。当业主因为某些问题,出现愤怒并难以抑制时,应提早结束此次走访。愤怒会使你失去理解他人和控制自己的客观尺度。它不仅无助于问题的解决,反而会把事情搞得更糟。
学会听的艺术。听有两个要求,首先要给业主留出讲话的时间,其次要'听话听音'。如业主首先讲话,你不可打断他。应做好准备,以便利用恰当的时机给其以响应,鼓励他讲下去。。。。不能够认真聆听别人谈话的人,也就不能够“听话听音”,更不能机警、巧妙地回答对方的问题。记住:不论是社交场合,还是在工作中,善于听乃是一个人应有的素养。
避免不良的动作和姿态。玩弄手中的小东西,用手不时地理头发、搅舌头,清牙齿,掏耳朵,盯视指甲、天花板或对方身后的字画等,这些动作都有失风度,,,,,也不应忘记自己的身份去故作姿态,卖弄亲近:“咱俩无话不谈,要是对别人,我才不提这个呢!”俚话和粗话更应避免。
要诚实、坦率、有节制。若在一件小事上做假,很可能使你的整个努力付诸东流。对方一旦怀疑你不诚实,你的各种不同凡响的作为都将黯然失色。谁都不是十全十美的完人,因此,你可以坦率地谈起或承认自己的缺点或过失。在评论第三者时不应失去体量他人的气度,无节制地使用尖刻语言只会让人疑心:“谁知哪一天,他也许会在背后这样说我呢。”,,,,要善于“理乱麻”,学会清楚地表达。善于表达使人终生受益。讲话不会概括的人,常常引起人们的反感:叙事没有重点,思维头绪混乱的人,常常迫使人们尽量回避他。一般来说,你若从没有担心过别人会对你的话产生反感,就意味着你已引起他人的反感了。
注意自己说话的语气和语调。说话要保持清晰,喉音、鼻音不宜太重,语速平缓,语调老成、平淡,充满朝气的语调会使你显得年轻。此功重在平时留心多练。。。。。注意衣着和发式。第一次见面就给人一种不整洁的印象,往往会给你的自我表白投下阴影。
过度的关心和说教应该避免,要表现出诚意和合作精神。
结束出门时,不要忘记带走你的帽子、手套、公事包等东西。告别语应适当简练,克制自己不要在临出门时又引出新的话题,因为没有理由认为告别才是会见的高潮。
案例:某年5月,陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日,陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内,等第二天上班时,陈某发现自己的摩托车已不在停放点了,便立即报了警,但至今未破案。今年10月,陈某起诉至法院,请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。
。。。。
分析:陈某在入住后,与物业公司签订了入住协议书,该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。
点评
当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。
案例:王某与李某是邻居关系,某年7月中旬,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而安装在正对李某房门的位置,空调机启动后,热风从窗户吹进邻居房内,加之噪音影响,扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。
分析:王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利,但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面,违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定,李某得到法院的支持也在情理之中。
点评
目前,业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有的业主不了解,有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理,如物业公司不肯协调,则大多以拒付物业服务费相要挟,无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。
第15篇 业主在物业管理活动中权利义务
业主在物业管理活动中的权利与义务
业主在物业管理活动中,享有哪些权利
1、按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
2、提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
4、参加业主大会会议,行使投票权;
5、选举业主委员会成员,并享有被选举权;
6、监督业主委员会的工作;
7、监督物业服务企业履行物业服务合同;
8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
10、法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中,需要履行哪些义务
1、遵守管理规约、业主大会议事规则;
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
4、按照国家有关规定缴纳专项维修资金;
5、按时缴纳物业服务费用;
6、法律、法规规定的其他义务。
哪些事项需要业主共同决定
1、制定和修改业主大会议事规则;
2、制定和修改管理规约;
3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
4、选聘和解聘物业服务企业;
5、筹集和使用专项维修资金;
6、改建、重建建筑物及其附属设施;
7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
