第1篇 z物业管理公司工程部质量目标
根据公司总质量目标,工程部特制定以下分目标,作为公司维修工作及各管理处维修工作考核依据:
1、房屋及公共配套设施完好率98%以上;配电房、消防水泵供水率达100%;
2、房屋零修、设备零修、急修及时率98%以上;
3、用户报修处理及时率达95%以上;
4、业主对管辖区维修服务满意率达95%以上;;
5、有效投诉处理100%;
6、维修工上岗前培训合格率达100%。
第2篇 某物业治安管理记录
物业治安管理记录
1.任何有关管理工作的记录,或公司指示文件记录,必须妥为保存。
2.上述记录必须要有系统方式处理,如以日期、地区、事故类型、编号分类等方式。
3.物业主管必须确保上述记录完整及准确。
4.公司不会容许任何职员疏忽处理及保存物业之记录。
5.特别事件报告
如意外、偷窃、抢劫、火警或其他特别事件等。
i.凡物业范围内发生任何意外事件,如偷窃、打劫、火警或其他告别事件,管理职员应立即通知上司处理。
ii.照顾伤者,而拥有救伤资格之职员,在救护人员未到时应对僵者施以急救。
iii.在事件发生时,所有职员应遵照大厦主管或在场最高级职员之指示去处理,或遵照上司的指示。
iv.各管理主管应于事件后尽快向上提交报告。
v.管理员工在未得到公司之同意下,不得将事件资料提供予任何人士或传媒。
第3篇 物业管理师物业管理实务试题-第十二章物业管理档案管理
物业管理师物业管理实务试题汇编之第十二章物业管理档案管理
一、单项选择题(备选项中有1个符合题意)
1.以下关于档案的说法,不正确的是()。
a档案是历史的原始记录
b档案是该原始记录的信息内容
c档案是经过归档保存的原始记录及其载体
d施工图纸在工程竣工验收之前,是正在使用的文件,它既是原始记录,也是档案
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对档案定义的理解。有关内容可参见教材第178页。
2.能够较好地保持文件在内容方面的联系,使内容相同或相近的文件集中在一起的档案分类方法是()。
a月度分类法b年度分类法c事件分类法d组织机构分类法
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对档案分类方法的理解和掌握。有关内容可参见教材第178页。
3.物业承接查验期的基础资料档案不包括以下哪项内容()
a物业及其附属设施设备的权属文件
b物业及其附属设施设备的技术文件
c物业及其附属设施设备的验收文件
d日常物业管理文件
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对物业承接查验期档案的收集与整理的理解和掌握。有关内容可参见教材第180页。
4.关于物业管理档案的保存与安全,说法不正确的是()。
a某个单份档案文件的价值是不能孤立鉴定的,应当从相互关联的一组档案文件来综合考虑档案的保存价值和保存期限
b房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案,保存期限为设备的使用年限
c档案损坏有人为的原因和自然的因素
d档案的安全包括:档案本身不受到损坏与丢失;档案信息不被非法复制、查阅和传播
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对档案管理要求的理解和掌握。有关内容可参见教材第184―186页。
5.关于物业管理企业信用档案,说法不正确的是()。
a物业管理企业信用档案的建立范围是所有物业管理企业和物业管理师等执(从)业人员
b建设部负责全国一级和二级资质物业管理企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理
c地方物业管理行政主管部门负责二级资质以下物业管理企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理
d建设部信息中心负责物业管理企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对物业管理企业信用档案的理解和掌握。有关内容可参见教材第186~187页。
6.不属于物业管理企业信用档案记录内容采集途径的是()。
a通过政府部门、协会采集
b通过物业管理企业、执(从)业人员采集
c通过中介机构及社会公众采集
d通过口头方式采集
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对物业管理企业信用档案记录内容的采集途径的理解和掌握。d选项是采集方式,因此,是错误的。有关内容可参见教材第192页。
7.物业承接查验期档案的索取对象是()。
a建设单位b施工单位c监理单位d早期介入的物业管理企业
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对物业承接查验期档案的收集与整理中物业承接查验期物业管理档案收集的范围的理解和掌握。此阶段档案收集的索取对象较单一,主要是建设单位。有关内容可参见教材第180页。
8.日常物业管理企业档案的收集范围不包括的是()。
a设备设施运行记录
b设备设施维修养护记录
c工程竣工验收记录
d物业服务记录
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对日常物业管理期档案的收集与整理的理解和掌握。“工程竣工验收记录”是在“物业承接查验期”收集的档案。有关内容可参见教材第182页。
9.关于物业档案保存注意事项说法不正确的是()。
a物业承接查验期和人住收集的档案资料保存管理和安全十分重要
b房屋共用部分和共用设施设备的监测、检修与运行档案的真实性和保存期限应明确规定
c设备检修与运行记录档案保存期限一般不低于该设备使用年限的2倍
d所有设备运行和维护档案应有一个销毁的管理方案和程序
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的保存和安全的理解和掌握。d选项是错误的,教材讲的是“小型设备的运行和维护记录档案’’应有销毁的管理方案和程序。有关内容可参见教材第184~185页。
10.下列档案损坏属于自然因素是()。
a遗失
b榻坏
c被盗
d墨迹的自然消失
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的损毁的理解。有关内容可参见教材第185~186页。
11.关于物业管理企业信用档案的投诉处理,说法不正确的是()。
a物业管理企业信用档案应当接受社会公众的网上投诉
b投诉信息转给被投诉企业后,被投诉企业应在20天内将处理意见反馈给信用档案管理部门
c反馈意见应由当地物业管理行政主管部门签章
d无正当理由不按期反馈的,可作为不良记录计人企业或执(从)业人
员的信用档案并进行公示
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对物业管理企业信用档案的投诉处理的理解和掌握。b选项是错误的,教材讲的是15天。有关内容可参见教材第184~185页。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1.物业管理档案包括以下哪些内容()。
a物业权属资料、技术资料和验收文件
b业主(或物业使用人)的权属档案资料、个人资料
c物业运行记录资料、物业维修记录、物业服务记录
d物业管理公司行政管理及物业管理相关合同资料
e国家及地方行政管理部门的相关规定
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对物业管理答档案内容的理解和掌握。有关内容可参见教材第178页。
2.物业管理常用的档案分类方法有哪些()。
a月度分类法b季度分类法c年度分类法d事件分类法
e组织机构分类法
【答案】c d e
【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的分类方法的理解和掌握。有关内容可参见教材第178~179页。
3.物业承接查验期物业管理档案收集范围包括以下哪些内容()。
a权属资料档案
b技术资料档案
c物业运行记录档案
d验收文件档案
e业主(或物业使用人)的权属档案
【答案】a b d
【解析】本题考查的是考生对物业承接查验期物业管理档案的收集范围的理解和掌握。有关内容可参见教材第180~181页。
4.关于物业入住期物业管理档案收集的方式和程序说法正确的是()。
a物业人住期的资料档案收集与入住期物业管理工作密切相关,须同步进行
b应设立档案资料收集整理工作小组,由该小组专责进行档案资料的收集和整理
c专责工作小组应按照业主权属资料、业主(或物业使用人)个人资料档案分组,并确定各自档案资料的收集范围、相关表格和收集程
d将相关的权属资料和个人资料的复印件作为档案资料保管
e在档案资料收集后,应及时整理并归档
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对物业入住期物业管理档案收集的方式和程序的掌握。只有d选项是不准确的,应为“与原件核对后的复印件”作为档案资料保存。有关内容可参见教材第182页。
5.关于el常物业管理期档案的收集与整理,说法正确的是()。
a日常物业管理期档案主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案
b物业运行记录档案的收集范围包括:建筑物运行记录档案和设施设备运行记录档案
c物业维修维护记录档案的收集范围包括:建筑物维修维护记录档案和设施设备维修维护记录档案
d手续办理完毕的文件,应由承办单位或个人保存,一年后向档案部门移交
e日常物业管理期档案主要包括物业运行记录档案、物业维修记录档案、物业服务记录档案和物业管理公司行政管理档案
【答案】b c e
【解析】本题考查的是考生对日常物业管理期档案的收集与整理的理解和掌握。有关内容可参见教材第182~183页。
6.物业管理档案管理中,纸介质档案常用的检索工具有()。
a目录式检索工具
b簿式索引检索工具
c电子目录检索工具
d卡片式检索工具
e指南式检索工具
【答案】a b d e
【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的检索的理解和掌握。c选项是错误的,纸介质档案常用的检索工具没有这一项。有关内容可参见教材第183页。
7.以下属于物业管理纸介质档案提供利用的方式的有()。
a档案室阅读
b外借光盘
c制作副本
d向查阅者提供档案的专业知识
e向查阅者提供档案索引的方法
【答案】a c d e
【解析】本题考查的是考生对物业管理档案中纸介质档案的检索的理解和掌握。b选项是错误的,纸介质档案中不含有光盘。有关内容可参见教材第183―184页。
8.关于物业管理档案的保存与安全,说法正确的是()。
a某个单份档案文件的价值是不能孤立鉴定的,应当从相互关联的一组档案文件来综合考虑档案的保存价值和保存期限
b房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案,保存期限为设备的使用年限
c档案损坏有人为的原因和自然的因素
d档案的安全包括:档案本身不受到损坏与丢失;档案信息不被非法复制、查阅和传播
e小型设备的运行和维修记录档案应长期保存
【答案】a c d
【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的保存和安全的理解和掌握。有关内容可参见教材第184~185页。
9.物业承接查验期其物业管理档案收集主要包括()。
a权属资料档案
b建设单位的资料档案
c验收文件档案
d业主使用人档案资料
e技术资料档案
【答案】a c e
【解析】本题考查的是考生对物业承接查验期档案的收集与整理的理解和掌握。有关内容可参见教材第180页。
三、案例题
1.张先生于2002年购买了一套某花园式住宅的配套底商。人住时,小区尚未全部竣工。急于用底商开餐厅的张先生没有追究工程的不完善,草草接收了房屋,餐厅也随即开业。由于在其后对房屋
的使用中,张先生对房屋以及物业管理存在诸多不满,除人住时交了一年物业费外,3年内没有向物业公司交过任何费用。截止到2004年底,张先生已经拖欠物业费、水电费、取暖费20多万元。在多次催缴无效的情况下,物业公司将张先生告上了法庭。经过调查审理和法院调节,张先生对物业费和取暖费没有异议,但对水电费不能认同。原因是:物业公司不能提供由张先生签字确认的水电费的起始数字依据。最终,物业公司损失了水电费总额的20%。请问法院这样判决是否恰当在此案例中,物业公司的错误在哪里
【答案】(1)法院对此进行的判决比较合理,因为物业公司不能提供水电费的起始表数,按照正常的惯例推理,物业公司交付给业主的水电表均不可能为“零起始”。同时张先生也不能提供已交费的证据。根据公平的原则及法官的自由裁量权,法院支持物业公司收取张先生80%的水电费较为合理。
(2)物业公司为代收取水电费的主体,应做好相关的准备工作。此案中物业公司没有及时对张先生所购买房屋的原始水电表数与张先生进行书面确认。为以后的收取工作留下隐患。
2.如果你是某物业公司的档案管理员,负责档案的保存工作,请说明档案保存应注意的事项有哪些
【答案】(1)物业承接查验期和人住期收集整理的档案资料属于物业基础资料档案,是物业管理档案中最重要和基础性的档案,它的保存管理和安全十分重要。
(2)房屋共用部位和共用设施设备的检测、检修和运行记录档案,在分析房屋主体安全、设备运行状况和事故分析中有时起着十分关键性的作用,因此这类档案的真实性和保存期限应有明确规定,一般不能低于设备的使用年限的2倍。
(3)各类小型设备的运行和维护记录档案、环境与安全管理记录档案的数量较大,这部分档案的保存期较短。这类档案应有一个销毁的管理方案和程序,以腾出空间,避免档案室空间被无谓占用。
3.如果你是某物业公司的管理人员,分管档案管理工作,请说明物业管理企业信用档案管理工作的目标和要求。
【答案】目标:以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础,形成覆盖物业管理行业所有企业及执(从)业人员的信用档案系统,并通过中国住宅与房
地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。
要求:(1)各级物业管理部门要提高认识,加强领导,积极组织、指导和推动物业管理企业信用档案系统的建设工作。
(2)扩大物业管理企业信用档案的覆盖面。
(3)保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确。
(4)及时做好信用档案记录信息的更新工作。
(5)统一系统数据平台,保证信息传递畅通、资源共享。
(6)物业管理企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系,主要采用电子邮件方式。
4.如果你是某物业公司的管理人员,分管档案管理工作,请说明物业管理企业信用档案的记录内容有哪些。
第4篇 太阳城物业管理佣金制说明
太阳城物业管理佣金制的若干说明
1.根据zz太阳城物业及周边物业的整体情况,为便于和开发商沟通协调,同时也为了确保物业管理服务质量,国基物业拟对zz太阳城的物业管理采用佣金制的合作模式。
2.佣金制核心含义是指'物业管理企业是开发商聘请的管家,开发商可对物业管理服务质量按照双方约定标准进行考核,人员定岗由开发商和物业管理企业根据实际情况进行调整,即开发商可对物业管理服务成本进行控制'。
3.按照国家及河南省关于物业管理服务'佣金制'的相关说明,物业管理服务活动中所发生的所有合理费用(含办公费、保洁费、维保费等)由开发商承担,即不经由物业管理企业走帐,但物业管理企业应列具详细的支出报表报由开发商审核,而物业管理企业只收取人工费用、不可预见费、管理佣金和税金共计50168元/月。
4.按照国家及河南省关于物业管理服务'佣金制'的相关说明,物业管理企业所收取的物业管理服务费用应全额交纳给开发商,但开发商应支付物业管理企业为业主所开具相关发票的税金。
5.工装按两年折旧,其中管理人员每人冬装两套,标准为600元/套,夏装2套,标准为200元/套;维修人员冬装2套,标准为200元/套,夏装两套,标准为140元/套;护管冬装两套,标准为300/套,夏装两套,标准为130元/套;保洁人员冬装两套,标准为160元/套,夏装两套,标准为80元/套。
6.按照国家相关法律规定,社会统筹企业缴纳部分占员工工资总额的24.4%,其中包括社会养老保险(23%),工伤保险(0.4%),失业保险(1%)。
7.按照国家相关法律规定,社会医疗保险企业缴纳部分占员工工资总额的8%。
8.按照国家相关法律规定,税金占物业管理企业支出总额的5.5%,其中包括营业税(5%),城建税(营业税的7%),教育费附加(营业税的3%)。
第5篇 工业区物业管理投标文件格式
工业园区物业管理投标文件格式
一、投标单位应按下列名称、格式的要求制订投标文件:
1、投标书(格式)
2、法人代表授权委托书(格式)
3、投标报价表(格式)
4、物业管理企业概况
5、物业管理单位近期主要业绩表
6、本项目物业管理人员组成表
7、本项目物业管理负责人简历表
8、前期物业管理方案
9、各类附件:营业执照、资质证书、获奖情况复印件,项目负责人职称证书、岗位证书及身份证复印件等。
10、工器具配备计划
附件1物业管理投标书
:
我公司已全面阅读与研究了物业管理招标文件及有关附件,并进行了周密的勘察。现按招标文件规定,根据本公司综合实力和本物业项目的实际情况,编制投标书。我公司愿意以招标文件规定的内容,承担本物业项目的管理及相关服务。如能中标,我公司保证按招标文件的要求履行投标书中的承诺,按时签订并认真履行前期物业服务合同。
我公司郑重承诺,若在投标书送达截止日期至定标过程中有违规、违纪行为,自愿放弃投标保证金的退还。
投标人:
法定代表人:
(委托代理人)
日期:年 月 日
附件2授权委托书
:
我以(公司名称)法定代表人身份授权姓名、身份证号码 为我单位的法人授权代表,全权委托他签署的投标书及其他书面文件,负责参加开标、询标、签署合同以及处理与此相关的其他事务,我单位均予以承认。
代理人无权委托。特此委托。
代理人: 性别: 年龄:
单位: 部门: 职务:
投标人:
法定代表人:
委托代理人:
日期: 年 月 日
附件3投标报价表
碧湖区块
项目名称:z工业园区前期物业管理
第6篇 鹿丹村物业管理招标书
鹿丹村物业管理招标书
鹿丹村是市住宅局委托原市基础工程工作组开发建设的福利房住宅小区,19*竣工交付使用,并由市住宅局委托市城建房产管理公司实施物业管理。为加强该住宅小区的物业管理,将我市物业管理竞争机制引向深入,决定采用向社会公开招标方式聘请物业管理公司进行管理。
一、鹿丹村规划建设基本情况:
1.总占地面积70,396平方米;
2.总建筑面积110,340平方米;
3.多层住宅楼共24栋,单元式住宅1036套(其中四房二厅126套、三房二厅28套、三房一厅455套、二房一厅427套),公寓210问:
4.综合楼1栋(鹿丹大厦,产权属市城市建设投资发展公司,即原市城建开发处),建筑面积10,336平方米,其中肉菜市场建筑面积附平方米。
5.公用设施及公共场所(地)情况:
(1)道路:车行道9646平方米;人行道7186平方米;
(2)绿化面积53,920平方米;
(3)污水管长1809米,污水检查井286座;雨水管长2367米,雨水检查井261座,雨水进水井71座;
(4)化粪池6座;
(5)路灯22盏;
(6)垃圾箱25个;
(7)体育设施:篮球场一个,占地面积500平方米;门球场一个,占地面积300平方米;
(8)停车场3个,总占地面积2081平方4米,车位72个;
(9)单车房建筑面积3739平方米,其中被改为商店的有238平方米(由管理处出租的有175平方米),被改为车管、绿化、清洁、保安3等员工宿舍的有315平方米,被改为仓库的有2126平方米。
二、物业管理的内容:
1.房屋的使用、维修、养护;
2.区内公用设施、设备及场所(地)(消防、机电设备、道路、路灯、连廊、单车房、园林绿化地、沟、渠、池、井、管道、停车场等)的使用、维修、养护和管理;
3.清洁卫生;
4.公共生活秩序;
5.便民服务网点及住宅区内所有营业场理所(含综合肉菜市场的物业管理及收取管理费)、文化娱乐、体育活动场所的管理及维修养护;
6.区内车辆行驶及停泊;
7.社区文化活动;
8.住宅区档案资料管理;
9.法律政策及合同规定的其它事项。
三、有关说明:
1.中标单位应根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则和与我局签订的住宅区物业委托管理合同对鹿丹村物业实行统一管理,综合服务,自主经营,自负盈亏。
2.鹿丹村委托管理的期限为三年。
3.原物业管理单位在鹿丹村使用的属于该住宅小区所有的商业用房、管理用房及有关财产和经费应移交给中标单位。
4.在定标后一个月内由我局组织移交接管工作。
5.在定标后三个月内由中标单位协助我局和罗湖区住宅局组织召开业主大会,选举产生业主管理委员会。
6.我局将在业主管理委员会成立后二个月内按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定划拨公用设施专用基金。
7.我局将在定标后一个月内按《深圳经济特区住宅物业管理条例》及其实施细则的规定向物业管理单位提供物业管理用房(177平方米,按福利房租金标准计租)和商业用房(331平方米,按微利房租金标准计租),待业主管理委员会成立后再按规定出售给业主管理委员会。
8.住宅区管理服务费收取标准执行市物价局批准的标准。
9.在做标书时统一以1996年12月1日为进驻时间。
10.中标单位可按住宅区每年管理费基本支出的10%提取物业管理公司利润。
11.中标单位应交纳风险抵押金30万元,如不能完成投标指标和市级优秀管理小区物业管理指标,抵押金不予返还,押金期限为三年。
&
nbsp;12.原物业管理公司市城建房产管理公司在同等条件(即分数)下可以优先中标。
四、物业管理标准及奖罚:
1.鹿丹村的物业管理标准执行《全国城市物业管理优秀小区评分标准》(80分以上)以及标书、委托管理合同的有关规定。如《深圳市住宅区物业管理标准》出台,则执行此标准。
2.市住宅局每年对住宅区进行考核评比,如达不到上述规定要求,则可终止委托管理合同进行财务审计,由中标单位承担违约和赔偿责任;如达到了规定要求,则按合同给予奖励。
五、投标、开标时间:
1.各竞技单位应于1996年11月29日前做好标书,密封后送至招标领导小组办公室,逾期按弃权处理。
2.开标具体时间另行通知。
六、其他事项:
违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪,或以任何方式采取不正当竞争手段的,一经查实,由招标领导小组按规定给予处罚,取消其三个投标资格,已经中标的终止委托管理合同,一切后果及损失由责任者自负。
鹿丹村物业管理标书的项目和要求
一、竞技单位拟采取的管理方式。包括:内部管理架构、机构设置、运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式等。
二、管理人员配备。包括:管理处正、副主任简历、各类人员数量、文化素质、正式工和临时工的比例、自有人员和待聘待调人员、各岗位人员的配置等。
三、管理人员的培训。包括培训计划、方式、目标等。
四、管理工作必需的物质装备计划情况。包括:管理服务人员住房、管理用房、器械、工具以及通讯、治安装备及办公用品等。
五、经费收支预算。应列明收入项目和支出项目预算,有文件规定的按规定测定,无文件规定的按市场价测定。另外应列出收支盈亏情况测算,增收节支措施。
六、管理规章制度。包括公众制度、单位内部岗位责任制、管理运作制度和管理人员考核制度。
七、住宅区档案的建立和管理。
八、备项管理指标的承诺。包括:
1.房屋完好率;
2.房屋零修、急修及时率;
3.维修工程质量合格率;
4.管理费收缴率;5.绿化完好率;
第7篇 物业管理费催缴宣传标语范例
1.物业管理业主当家,小区建设依靠大家!
2.知荣辱,树新风,加强业主自治自律!
3.拖欠物业管理费是对交费业主的侵权和对全体业主的损害!
4.树立正确的荣辱观,纠正缺德失范的恶意欠费行为!
5.物业管理有偿服务需要业主按约缴费来支持!
6.欠费影响物业公司经营,损害最大的是广大业主的利益!
7.加强物业管理,共建安全文明温馨和谐的家园!
8.拖欠物业管理费是违约违规损人害已的错误行为!
9.树立正确的物业管理消费观念,克服丑恶的赖账消费行为!
10.共建和谐树新风,八荣八耻记心中!
11.维护业主合法权益,做好物业管理费清收清欠工作!
12.加强物业管理服务,提高物业管理品质!
13.辛勤劳动无尚光荣,物业管理功德无量!
14.依法依规从事物业管理,切实提供质价相符的服务!
15.改善物业环境,加大清欠力度,解决历史积欠!
16.扬荣弃耻,不做痞子/赖子和渣滓!
17.尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造!
18.加强民主,依法治国,构建和谐社会!
19.树立科学发展观、构建和谐平安社区!
20.实现社会和谐,建设美好家园!
第8篇 物业管理处遗失物品招领程序
1、员工在工作期间或非工作期间发现遗失的任何物品,都应主动交到管理处,由前台人员负责管理。
2、前台人员接到送来的遗失物品后,要立册登记和备案,逐项登记核对,贵重物品必须存放在安全的位置。
3、根据遗失物品的位置、时间查寻找失主,或者通过管理处在各楼的通知栏张贴招领启事。
4、如果有失主前来认领时,前台人员要仔细询问失主的相关情况,判断与丢失的物品是否相符。确认无误后,失主需在值班记录本上签名。
5、根据有关规定,遗失物的保存期为贵重物品保存期限三个月,一般物品一个月,食品三天。
6、遗失物品逾期无人认领,可经管理处主任签字同意,上交公司。
第9篇 物业：管理评审程序
物业程序文件:管理评审程序
总经理管理者代表品质管理部相关部门
1.目的
确保质量管理体系的适宜性、充分性、有效性。
2.范围
适用于公司管理评审工作。
3.职责
部门/岗位工作职责
总经理审批管理评审计划、议程及管理评审报告。
管理者代表审核管理评审计划、议程及管理评审报告,主持管理评审。
品质管理部组织管理评审,评审输入资料准备与输出的跟踪、落实。
公司各管理处/部门管理评审相关输入及输出的落实。
4.方法和过程控制
4.1管理评审的组织
4.1.1管理评审至少每半年进行一次,评审主要以会议方式进行。
4.1.2管理评审由管理者代表主持,各管理处/部门负责人及与质量管理活动有关的人员参加。
4.1.3如遇政策、法规、环境变化或发生重大质量事故、重大顾客投诉或公司组织结构发生较大变化,由管理者代表提出,经总经理决定是否召开临时管理评审会。
4.1.4办公室负责选择评审地点、会务后勤安排工作。
4.2管理评审的输入:
4.2.1管理评审输入是管理评审计划的重要组成部分,主要内容如下表:
报告名称主要内容责任部门上半年年终
体系运行报告对公司质量方针、质量目标达成情况;内、外部质量管理体系审核、体系文件修改情况统计分析及改进意见或措施;突发事件及质量事故的汇总和统计分析; 风险评估及纠正预防措施的制订、实施情况;其它各类纠正和预防措施实施情况。品质管理部√√
上次管理评审输出落实情况对上次管理评审中提出的改进措施的落实情况进行汇总分析。√√
报告名称主要内容责任部门上半年年终
客户服务分析报告组织或协助顾客满意度调查,并对顾客信息进行汇总、统计分析,编制分析报告。品质管理部√
对与顾客沟通中的各种重要信息、顾客投诉及处理情况进行汇总、分析,编制分析报告。√√
物资与合格服务供方情况分析报告根据a类物资指定供方与合格服务供方服务情况与满意度调查结果,进行汇总分析,编制分析报告。品质管理部√ 行业信息分析报告政策、法律、法规、行业动态等外部重要信息分析。办公室√
员工满意度调查分析报告根据《员工满意度测评程序》要求,组织员工满意度调查,并对调查情况进行汇总、统计分析,编制分析报告。办公室√
经营管理目标达成情况分析报告对各管理处/部门经营管理目标完成情况进行汇总分析√√
4.2.2根据公司经营发展需要,经总经理同意,可对每次管理评审的输入内容作相应调整。
4.3 管理评审的输出
4.3.1品质管理部根据管理评审会议记录,整理管理评审报告,作为管理评审的输出,内容可包括:
a质量方针和质量目标的变化内容。
b形成对改进质量管理体系和提高内、外部顾客满意度的具体措施。
c公司年度或近期工作重点。
d公司中期发展战略、发展目标及计划。
4.3.2各管理处/部门确定或调整的工作计划及工作重点。
4.4 管理评审记录的保存:管理评审计划及报告由品质管理部负责永久保存。
5.质量记录表格
tjzzwy5.6-z01-f1《管理评审计划》
tjzzwy5.6-z01-f2《管理评审报告》
第10篇 物管培训:物业管理公司融资
融资即资金融通,是指以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。融资的特点是有偿性。有多余资金的人,在融出资金后,处于债权人的地位,有权按期收回借出的资金,并获得融出资金的报酬;暂时需要资金的人,在融入资金后,处于债务人的地位,可以暂时支配借来的资金,以弥补自身资金的不足,但是到期必须偿还本息。
对物业管理公司来说,融资的功能是灵活调度资金,促进公司的发展,获得更多更大的经济效益。
本章对物业管理公司融资的一般原则及融资的影响因素、盈利分析、融资决策、贷款种类等方面作介绍。
一、融资的一般原则
根据金融资产的性质和特点,在进行融资时,物业管理公司一般要遵循以下原则:
(一)流动性原则
流动性是指金融资产在无损状态下迅速变现的能力。
从物业管理公司的融资来看,它要求保持资金的流动性。因为物业管理公司融资的资金来源,主要是再生产过程中游离出来的暂时闲置的货币资金,闲置时间较短,在经过短期闲置以后即要用于购买商品,这就决定了公司融出资金的期限不宜过长,以防长期被束缚在应收款项目上,影响再生产过程的正常进行。
(二)安全性原则
安全性是指融资所具有的安全保障程度。
融资是暂时让渡资金使用权,债务人在一定时期内可以自主使用借来的资金,到期必须偿还,并要按规定支付一定的利息。在融资过程中,资金融出者在一定时间内与其资金相分离,而资金融入者在借入资金后,用于生产和商品流通的经营活动,这种经营活动本身具有一定风险,即经营既可能成功,也可能失败,如果经营活动失败,所借款项则难以归还,从而使资金遭受损失。
融资风险主要来自于:
(1)由于债务人经营失败或其他各种原因,致使到期不能还本付息,作为债权人的公司不能按期收回资金,在一定条件下,可能遭受资金损失;
(2)由于利率变化或证券收益减少,引起有价证券价格下跌,使把资金投资于有价证券的公司遭受损失。
从公司间的融资来看,安全性原则也是很重要的。公司融出的资金是企业整个资金的组成部分,它只是在一定时期内处于闲置状态,如果资金融通风险太大,那么易遭受损失,从而减少公司资金占用总量,当公司需要补充资金以购买物资时,则会感到资金紧缺,影响再生产过程的正常进行,不利于生产发展和扩大商品流通;此外,公司资金属于公司所有,它代表相应的物质财富,万一公司融资不慎,造成资金损失,则会影响公司和职工的经济利益。
为了保证资金安全,从物业管理公司角度出发,在融资时要加强可行性研究,进行风险预测,同时金融资产要适当分散,即将资金分别投放于不同期限、不同对象的贷款或证券上,以分散融资风险,在资金融通形式上应多样化。
(三)盈利性原则
盈利性是指在融资过程中,资金获得利润的能力。
盈利是资金的基本属性。在盈利目的的驱动下,暂时闲置的资金必须寻找运用资金的场所,以期使其增值。盈利性是资金融通的内在动力,也是指导公司的投资行为,引导资金流向。
评价和判断金融资产获取盈利能力的指标主要有:
1.金融资产收益率。该指标反映一定数量的金融资产可以获得的利润数额。具体公式如下:
金融资产净收益是指金融资产的全部收入扣除资金融通的全部成本。
2.信贷基金收益率。该指标反映一定数量的信贷基金获利的能力。该指标主要适用于金融机构。
二、融资的影响因素
一个物业管理公司的资金能否顺利融通,以及能否取得较好的经济效益,要受诸多因素的影响,大致可分为宏观因素和微观因素两类。
(一)影响融资的宏观因素
由于融资与国民经济直接关联,从而决定了融资活动与宏观环境紧密联系。宏观因素很多,主要有:
1.物价水平
从物业管理公司的融资活动来看,在物价上涨的情况下,融入资金的公司所需的资金量较大,而融出资金的公司会担心融出的资金发生贬值,从而要求较高的代价,这就会给正常融资带来困难。
货币主要用于购买商品,工业贷款主要用于购买生产资料,商业贷款则主要用于购买消费资料。
在购买商品数量已定的情况下,公司对资金的需求,取决于商品价格水平,商品价格水平越高,所需资金量越多,贷款投放则会增加;反之,贷款投放便会减少。
2.利率水平
从物业管理公司的融资来看,合理的利率水平,能够保证融出资金的单位,通过运用闲置货币资金获得一定利益;而融入资金的单位也能承受,通过运用借入资金所创造的利润,在支付一定利息以后,尚有较多剩余,获得较大经济效益。如果利率水平不合理,就会影响资金融通。在利率过高的情况下,高额利息支出便会超过资金融入单位的承受能力,影响融资积极性;在利率过低的情况下,特别是利率水平低于物价上涨幅度时,则会使资金融出单位遭受资金贬值的损失,而这种损失又难以用所得利息来弥补,这也会影响融通资金的积极性。
(二)影响融资的微观因素
由于融资与公司内部和外部的微观环境紧密联系,从而影响融资活动。其主要影响因素有:
1.公司经营机制
物业管理公司是融资的直接参与者。
从公司融出资金来看,只有在公司机制完善的情况下,公司通过融出资金能够得到相应的经济利益,才会有融资积极性。如果公司机制不完善,那么融出资金的内在动力会缺乏,公司也不会积极寻找运用资金的场所,资金融通难以灵活进行。
从公司融入资金来看,融入资金主要是为了补充资金,以解决资金不足的困难。在公司经营机制完善的情况下,借入资金转入公司在银行的存款账户,通过经营管理活动,货币资金回流,则能按时归还所借款项,融资能顺畅进行,并获得较好的经济效益。如果公司经营机制不完善,借入资金参与公司资金周转后,则会在某一环节发生沉淀,难以按时归还所借款项,由此影响公司的资金周转,从而限制融资取得较好的经济效益。
2.公司经营管理水平
物业管理公司作为一种特殊企业,需要加强经营管理,从而有效地把公司的人力、物力、财力结合起来,充分发挥各种经营要素的效能。公司经营管理状况直接涉及到公司支出高低及利润多少,在利润同公司及职工经济利益挂钩的情况下,利润可作为内在动力,促使公司灵活调度资金,提高借款经济效益,能更好地为业主和商品流通服务。
三、盈利分析
物业管理公司融资的目的是为了经济效益、社会效益和环境效益的最优化。搞好盈利分析有利于公司的稳定发展。根据公司内部条件和外部环境而制定一定的盈利目标及实现盈利的措施是非常重要的。
(一)对盈利的认识和理解
多盈利是物业管理公司经营和管理的目的,也是物业管理公司生存与发展的客观需要。可是,公司的盈利会受到很多因素的制约。不能为了眼前的盈利而影响了长远的盈利,不能为了少盈利而影响多盈利等等。为此,对盈利要有一个辩证的认识,应该用战略眼光去理解盈利。
1.什么样的利不能盈
影响公司形象、信誉,不利于公司长期稳定发展的利不能盈,哪怕是一时的利再多,诱惑力再大都不行。
日本索尼公司创始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一书中回顾往事:“1995年试制成功的第一代晶体管收音机,体积虽小,但性能很好,而且非常实用,是我们手中的一张王牌。紧接着,我开始筹划将目标移向美国市场。……我们先以王牌产品投石问路,进入纽约市场。但面市之初,问津者寥寥无几。……经过功能及优越性宣传介绍,还真使不少人动了心,一份份订单开始接踵而至。但是有一回,我回绝了一宗能使我们发大财的生意:布罗瓦公司对我们的收音机爱不释手,进货部长拍板定案:‘绝对购买,我们订10万台!’我惊得目瞪口呆。买卖大得简直令人不敢相信。但是他接着向我提出了一个条件,这些晶体管收音机必须换上布罗瓦公司的商标。顿时,我的头上好像浇了一盆冷水。我们公司决不能当别人的转包工厂。自己的产品,用自己的商标销售,图的是在世界上创牌子,扬名声!我跟对方说,事关重大,必须和总公司商量。我马上与东京取得联系,汇报了事情的来龙去脉。很快,回电来了:‘10万台太可惜,接受条件为宜。’然而,我对此不以为然,经过一番苦苦思索,我最后还是决定予以回绝。不能在我们的产品上贴上别人的商标。当我把这一决定告诉对方的时候,一开始他还以为我是在开玩笑,这么大笔的生意,难道还会有人回绝吗他认为我是会接受这个条件的。及至看到我神情严肃,毫无让步的表示,他的自尊心一下被刺伤了。‘本公司可是一个已有50年历史的知名公司,你们公司的牌子哼!在美国根本没人知道。不利用本公司的牌子,你们能行吗’他冲着我叫。不错,他的话不无道理。但是,我有我的信念。‘50年前的贵公司,不也和现在的敝公司一样,毫无名气吗我现在正和我们的新产品一道,朝着50年后迈出第一步。请相信,50年后敝公司也一定能成为一家毫不逊色于今日贵公司的名牌大公司!’……对当时的做法,我不仅毫不后悔,相反,通过这次决断,更激发了我新的自信和自尊。尽管有人为此感到十分惋惜,但我却始终坚信不疑,这次决断是我已往的所有决定当中最出色的一次!”
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sp; 我们可以想象一下,如果当时接受了那10万台的订货,当时能盈利应该说是没有问题的,可是也许也就不会有享誉世界的“索尼”。换言之,为谋求公司的长远发展,不能为一时之利所驱动,应该用战略眼光去看盈利。
2.多盈与少盈
物业管理公司要赚钱,以赚钱多少来衡量其经营管理的成败,盈家似乎应该永远是盈家。其实不然,殊不知物业管理公司这个有机体同人体一样也需要劳逸结合,如果毫无节制地拼老本,最终将会加速公司生命力的衰败。
日本有位企业家曾对经销商们讲过:“各位都是认真努力的工作者,可是今年的景况显示,前途黯淡不堪设想,因此各位都在烦恼,我觉得这是重大的问题:大前年赚钱,前年又赚钱,而去年又赚钱,要是今年再赚钱,那是再好不过的。但是世间之事是不可预料的。连续3年都赚钱,又希望第4年再赚钱,哪有这么简单的事。连续赚了3年,假如今年不赚,退还一年的利润,还剩下2年赚的嘛。‘尺蠖’就是进二寸退一寸的,这是很好的现象。前3年赚钱,而第4年又想再赚,那就好比‘尺蠖’一样,伸至极限之腿退不回来,只有死亡。那么是死好呢还是退还一年利益而生存好呢当然是选择今年不赚,而期待明年再赚,后年又再赚。……请大家觉悟到‘尺蠖’的精神。这才是应有的认识。”
“尺蠖”能退一进二,一个物业管理公司也应懂得持盈保泰、休生养息、健康生存、长足发展的道理。
(二)盈利预测
利润是物业管理公司一定时期内经营管理的成果。利润总额是指一定时期内实现利润的总数。
经营管理利润的计算公式为
年利润=年收入-年成本-年期间费-年税金
在实际工作中,可以编制“利润预测表(损益表)”
(三)盈利的目标管理
公司利润受多因素制约,所以目标利润的实现,要靠公司各部门及全体职工的共同努力和协调合作,要靠对公司经营管理诸要素的合理配置和科学管理。对目标利润要进行层层分解落实,并采取必要的保证措施。
目标利润管理程序一般包括目标设置、目标分解、实施控制、信息处理和奖惩兑现。
目标设置是按合理、客观的原则确定目标利润,并将目标利润在盈利计划中反映出来,使其成为正式的财务目标。
目标分解是将公司一定时期的利润作为一个总目标,再由总目标分解成分目标,层层展开,形成一个目标网络。
实施控制是根据既定目标将实现目标过程中的有关影响因素作为控制点,对每一个控制点进行事前预测,规定其具体标准,事中进行比较分析,发现偏差,寻找原因,采取补救措施。
信息处理是指信息反馈系统,及时地、准确地将目标实施情况予以反馈。
奖惩兑现是在目标执行中奖优罚劣,以确保利润目标的不断优化。
(四)盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是分析计算物业管理公司收入、支出和数量三者之间的平衡关系,确定收入等于支出时盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上,公司既无盈利又无亏损。
1.线性盈亏平衡分析
一般可用图解法处理。
四、融资决策
物业管理公司融资活动存在着一定的风险因素,一是可能得不到资金,二是可能得到资金的代价很高,以至于公司出现入不敷出的困难局面。融资决策正是为了避免上述情况而采取的一种策略。该策略对正确和有效地融通资金,提高资金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融资决策的特点
1.综合性
物业管理公司需求的流动资金,相当一部分来自于金融机构的贷款,这就要综合考虑国家宏观金融政策、公司的资金需求、资金融通的风险性和收益性等因素。
2.政策性
物业管理公司融资决策必然要体现国家有关管理经济和调节经济的方针和政策要求,服从国民经济发展的战略目标、战略重点和战略步骤,从而体现较强的政策性。
3.调节性
公司融资决策是为了充分利用金融经济杠杆作用,这就使融资决策具有明显的调节性。
(二)融资决策程序
融资决策
没有一个固定的模式,而是一个动态过程,根据具体情况变化而相应调节,但最基本的环节有:确立目标、拟定方案、选择方案、实施方案、反馈调整。
确立目标,是指在一定的环境和条件下,在预测的基础上,制定融资活动预期达到的结果。决策目标,要通过分析和研究各种信息资料,不仅要考虑需要,还要考虑可能,适时、准确地作出判断,要求具体、明确。
拟定方案是融资决策的基础,这个环节主要是寻找危害到决策目标的各种可能途径。在拟定方案时,应充分了解决策对象的情况、性质及所处环境,掌握尽可能多的经济信息,确保融资方案的可行性。拟定方案一般至少要有两个,以便进行方案分析、比较和选择。
选择方案是融资决策的关键。它是根据融资目标,对多个决策方案全面分析比较,筛选择优。注意的是可以把各个方案的最佳之处综合、优化为一个新方案。
实施方案是制定周密的计划和相应的措施,以保证融资决策方案的贯彻执行。
反馈信息是指融资决策方案在实施的过程中,对出现偏离融资决策目标的情况需要及时检查、反馈,以便适时调整融资方案。
(三)融资过程费用
物业管理公司对融入的资金不仅要支付利息,还要支付融资过程中的各种费用。这些费用主要有:
(1)中介费。一般为融入资金的0.25%~1%,付给金融机构或融资中介机构。
(2)承诺费。为融入资金额的1%左右,主要为补贴金融机构筹款开支。
(3)律师费。为融入资金额的1%左右,比例浮动较大。
(4)评估费。一般为融入资金额的0.5%左右,主要是担保物评估。
(5)罚金。
(6)融资申请过程中的行政办公费等和贷款期结束时各金融机构规定支付的部分费用。
(四)签署融资合同的注意点
物业管理公司在签署融资合同时,必须明确的问题和注意事项有:
(1)融资人;
(2)被融资人;
(3)融资的性质和用途;
(4)融资金额,包括货币种类及其金额;
(5)融资期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)还本方式;
(10)各种费用规定;
(11)提前还款处理;
(12)提款方式;
(13)金融机构权利;
(14)其他重要事项,包括融资合同生效等。
五、贷款种类
为了适应主动式管理,物业管理公司经营管理和服务离不开贷款,本节简要介绍同物业管理公司相关的主要贷款种类。
(一)国内贷款
1.流动基金贷款
该贷款是对公司自有流动资金不足,金融机构按规定比例的资金需要而发放的贷款。当公司自有流动资金达不到全部流动资金规定的比例,金融机构对暂时不足部分,可以用发放流动基金贷款加以解决。
流动基金贷款额度=上年流动资金平均占用额×规定的自有资金比例-自有和视同自有流动资金。
流动基金贷款的期限一般为2~3年,也可以一年签订一次借款合同。
2.临时贷款
该贷款是金融机构对公司由于季节性和临时性原因引起的资金需要而发放的贷款。
临时贷款期限一般根据流动资金计划周转期限而定,但一般不超过6个月。
3.基本建设投资贷款
该贷款是金融机构对公司新建、扩建、改建的基本建设项目所需资金发放的贷款。贷款对象是实行独立核算的公司,对于不实行独立核算但确
有还款能力的公司,金融机构亦可发放贷款。贷款申请时必须具有项目建议书、设计任务书和初步设计及概算和用于规定的基建项目。
4.技术改造贷款
技术改造贷款是金融机构发放的一种主要的固定资金贷款,主要用于支持公司推广应用新成果,降低能源和原材料损耗,开展综合利用而增加或更新设备等。
技术改造贷款实行逐笔核贷,期限一般为1~5年。
为了用于公司少量更新设备或技术改造需要,在技术改造贷款基础上扩大使用范围,于是产生另一种叫小额技术改造设备贷款,其贷款额度在5万元以内,贷款期限一般为一年半左右。
(二)国际贷款
1.世界银行贷款
世界银行是由国际复兴开发银行、国际开发协会和国际金融公司组成的世界银行集团的简称。我国是世界银行的创始国之一。
1980年5月15日,我国在世界银行的合法席位得到恢复。我国向世界银行派有理事和副理事。我国从1987年起开始向世界银行借款,主管部门是财政部,中国投资银行、中国建设银行、交通银行、工商银行、中国银行等均经办世界银行贷款。
国际复兴开发银行重点是向发展中国家提供长期贷款,其中包括我国的非项目贷款。
国际开发协会专门从事对较贫穷的发展中国家提供期限长和无息贷款业务。
国际金融公司负责向会员国的私人企业提供贷款或直接投资,其中包括中外合资物业管理公司。
2.亚洲开发银行贷款
亚洲开发银行贷款范围较广,包括给排水、住宅小区建设和管理、卫生和人口教育等。我国于1986年2月17日恢复在亚洲开发银行的合法席位,为亚行第三大认股国。
3.外国政府贷款
该贷款是一国政府用其预算资金向另一国政府提供的具有双边经济援助性质的贷款,条件较优惠,利率较低,有的还无息,偿还期限长,含有一定宽限期。我国利用外国政府贷款的窗口是经贸部,具体组织管理工作由“外国贷款管理局”负责。其中包括对较大的中外合资物业管理公司的贷款。
4.国际商业银行贷款
该贷款是一国借款人为了本国建设经营和管理的需要而在国际金融市场上向外国银行商借的贷款。
国际商业银行一般是指跨国银行、多国银行和只设立在本国而在国外没有分支机构的经营国际银行业务的银行。
第11篇 物业质量手册-资源管理2
物业质量手册:资源管理(二)
第一节总则
1.资源是质量管理体系各过程的组成之一,本公司在实施、保持和持续改进质量管理体系有效性的各项活动中,所需要的资源主要是人力资源、物力资源、财力资源、工作环境等。
2.资源的管理包括对资源的需求识别、资源的提供、资源的开发、资源的维护、资源的利用和优化。资源管理是间接过程,它作用于产品实现过程,使产品增值,并保证方针、目标的实现,以持续达到满足业主要求并增进业主满意。
3.人力资源管理涉及到本公司质量体系各项活动所需的人力资源包括公司内与公司外的人力资源。
4.物力资源管理包括本公司生产经营活动所必须的各种设备、设施及监视和测量设备等管理。财力资源是确保人力、物力和工作环境等资源得以满足的必要条件。
5.工作环境管理包括生产(工作)场所、公共场所、自然环境和设施环境等的管理。
第二节人力资源控制程序
1、目的
对承担qms职责的人员规定相应岗位的能力要求,并进行培训以满足规定要求。
2、范围
适用于承担qms规定职责的所有人员,包括临时雇用的人员,也可包括供方的人。
3、定义
无
4、职责
4.1管理部
4.1.1负责编制各部门负责人的《岗位职责及任职要求》
4.1.2负责本公司《年度培训计划》的制定及监督实施。
4.1.3负责上岗前的基础教育
4.1.4负责组织对培训效果进行评价。
4.2各部门
4.2.1负责本部门员工的岗位技能培训。
4.2.2负责编制各岗位员工的《岗位职责及任职要求》。
4.2.3管理者代表负责批准公司年度培训计划和各岗位员工的《岗位职责及任职要求》。
5、程序
5.1人员安排
5.1.1承担qms规定职责的人员应是有能力的,从教育、培训、技能和经历方面考虑。
5.1.2公司编制各岗位员工的《岗位职责及任职要求》报管理者代表审批。
5.1.4《岗位职责及任职要求》经审批后,作为公司选择、招聘、安排人员的主要依据。
5.2培训、意识和能力
5.2.1各部门应识别从事影响质量的活动的人员的能力需求,分别对新员工、在岗员工、转岗员工、各类专业人员、特殊工种人员、内审员等,根据他们的《岗位职责及任职要求》进行考核识别需求制订计划并上报管理部。
5.2.2新员工培训
a、公司的基础教育:包括本公司简介、员工纪律、方针、目标,质量、安全和环保意识,相关法律法规,质量管理体系标准基础知识等的培训,在进入本公司一个月内,由各部门组织进行。
b、部门基础教育:学习本部门工作手册的主要内容,由部门主管组织进行,进行书面和实际操作考核,合格方可上岗。(转岗员工按此条款进行培训)
c、岗位技能培训:学习服务作业指导书、所用设备的性能、操作步骤、安全事项及紧急情况的应变措施等,由所在岗位技术负责人组织进行,并进行书面和操作考核,合格者方可上岗。
5.2.3在岗人员培训
按培训计划,每年应对在岗员工至少进行一次全面的岗位技能培训和考核。
5.2.4特殊工作人员培训
a、特殊工序、关键工序人员由所在部门负责人培训,合格后持证上岗,每年还应进行培训和考核。
b、电气焊工、计量员、电工、锅炉工、驾驶员等需取得国家授权部门相应的培训证书。
c、质量管理体系内审员应由质量认证咨询机构培训、考核。
5.2.5技术人员培训
各类技术人员是公司的主力军,应创造条件使他们的知识不断更新,由各部门提出申请,经总经理批准后组织培训或外送培训。
5.2.6通过教育和培训,使员工质量意识得到强化。
a、满足业主和法律法规要求的重要性。
b、自己从事的岗位的工作与本公司发展的相关性。本公司应鼓励员工参与质量管理,为实现质量目标做出贡献。
5.2.7评价所提供培训的有效性
a、通过理论考核、操作考试、业绩评定和观察等方法,评价员工培训的有效性,评价被培训人员是否具备了所需能力。
b、每年第四季度,管理部组织各部门培训负责人及员工代表,召开年度培训工作会议,评价培训的有效性,征求意见和建议,以便更好制订下一年度的培训计划。
c、管理部加强对员工日常工作业绩的评价,可随时对各部门员工进行现场抽查,对不能胜任本职工作的员工,应及时暂停工作,安排培训、考核或转岗,使员工能够胜任本职工作。
5.3培训计划及实施
5.3.1每年12月份各部门上报下年度的《职工培训需求》,根据公司需求及各部门《职工培训需求》,管理部于12月制定下年度的培训计划(包括培训内容、对象、时间、考核方式等),经总经理审批下发各部门,并监督实施。
5.3.2每次培训的有关记录交管理部存档。
5.3.3各部门计划外培训,应填写《培训需求申请表》报管理者代表批准,由相关部门组织实施。
5.3.4人员招聘渠道:a、人才市场b、学校推荐c、相关人员推荐
5.3.5流程:制定计划→人员招聘渠道→收集应聘者资料→筛选→安排面试→确定录用者→培训上岗
5.3.6招聘过程应按《劳动法》及有关规定,参照相关的岗位职责严格审核,确定是否录用。录用过程中应与应聘者平等协商,明确相应的福利、待遇、工作要求和工作守则。
5.3.7各单位应根据岗位的要求对所属员工进行能力考评。
特殊岗位如检验、内审员、电工、司炉等人员应参加专业培训和进行资格审查。
5.4培训效果及记录保持
5.4.1通过各种方式的培训,公司确保员工能认识到所从事活动的相关性和重要性,以及如何为实现质量目标作出贡献;
5.4.2应保持以上教育、培训、考核、技能和经验的适当记录。
6相关文件
6.1《岗位职责及任职要求》
7附件
7.1fm62-01年度培训计划
7.2fm62-02培训签到及考核表
7.3fm62-03职工培训需求申请表
第12篇 物业管理手册编制目的
《物业管理手册》编制目的
为实现公司物业管理业务的持续发展,建立科学管理体系和运作规范,整体提升wd品牌形象,大连wd集团房地产管理有限公司组织编制了本《物业管理手册》。
《物业管理手册》是地产管理公司《经营管理制度》物业管理章节的进一步细化,系统地阐明了物业管理业务的管理政策和业务运作规范要求。管理公司期望通过《物业管理手册》的编制和实施,能在以下方面促进各地物业公司的经营和管理活动。
1) 坚持以顾客为关注焦点,持续改进物业服务质量,赢得顾客满意和忠诚;
2) 优化、整合物业服务流程,全面提升物业公司经营绩效;
3) 明确企业责权体系,规范业务运作过程;
4) 实现与地产开发业务的紧密衔接,确保企业整体运行的有效性和效率;
5) 促进组织的学习和创新,持续积累和提炼物业服务理论和技术;
6) 秉承集团“服务关注细节”的核心理念,具体诠释、丰富和发展wd地产品牌。
