物业管理手册－社区文化活动控制程序（十二篇）

发布时间：2024-11-29 查看人数：17

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物业管理手册－社区文化活动控制程序

第1篇物业管理手册－社区文化活动控制程序

物业管理手册:社区文化活动控制程序

1、目的

积极开展社区文化活动,努力创造文明、和谐的社区氛围。

2、适用范围

适用于对开展社区文化活动的控制。

3、职责

3.1管理部指导、策划社区文化活动计划。

3.2物业服务中心根据要求组织或配合开展社区文化活动的开展。

4、程序

4.1社区文化活动的分类

4.1.1便民服务:包括家政、医疗、修理、咨询、中介、便民购物等活动。

4.1.2文体活动:为开展健身、健美、娱乐、知识讲座等活动创造便利的条件,提供场所和设施。

4.1.3宣传活动:利用各种媒介手段,如宣传栏、刊物、报纸、媒体等宣传报道社区的良好形象,提升物业品牌。

4.1.4管理部组织各部门与其他物业小区的工作交流、重大活动的参观、考察等活动。

4.2社区活动的计划、策划和实施

4.2.1根据公司要求,物业服务中心协助小区业主委员会订立精神文明建设公约,并自觉遵照执行。各物业服务中心每年12月1日前应编制年度社区文化活动计划报管理部。

4.2.2管理部根据公司的管理方针和目标,按照《服务实现的策划程序》的要求,制定社区文化工作方向和目标,于12月15日前制定公司的社区文化活动计划。报管理者代表审核、经总经理批准后实施。

4.2.3各部门要把本年度社区文化策划方案的内容,落实到部门年度和月份工作计划中。

4.2.4社区文化活动的实施

4.2.4.1管理部负责公司大型活动的策划、组织,负责对各物业服务中心举行的各种社区文化活动进行指导、配合和跟踪。

4.2.4.2相关部门在每次社区文化活动之前确定实施方案,经管理部审核后,公司领导批准后实施。

4.2.4.3各物业服务中心根据年度计划,每月25日前制订出下月社区文化计划及费用预算,报管理部,管理部结合公司的下月活动计划,于当月的28日之前整理出公司整体的社区活动计划,报公司领导批准后执行。

4.2.4.4相关组织部门大型活动应至少提前15天、小型活动至少提前7天发布活动的信息。发布的方式可采取条幅、海报、宣传单、公告栏、短信等形式进行,组织部门落实发布,其他部门配合。

4.2.5社区文化活动的总结:每次活动结束后,组织实施者应编制《社区文化活动总结》,反映活动情况,总结活动效果,分发到各部门。

5、相关文件

5.1《服务实现的策划程序》

6、相关记录

6.1《社区文化活动总结》jw/jl-7.5.1-6-001

第2篇物业管理公司简介质量手册

物业管理公司简介(质量手册)

**物业管理有限公司系**房地产有限公司全资下属企业,成立于1999年,经营范围主要是物业管理,公司目前设有经理室、综合管理部、保安部、工程部等部门。现管辖的物业有**大厦、**园,管理的物业面积达3万平方米。公司现有工作人员50多人,公司管理人员均有丰富的物业管理经验,其中部门经理以上管理人员、专业技术人员均经过国家主管部门的培训考核,持证上岗。

公司全体员工以满足业主和住户的需求为中心,坚持'舒适、安全、尊贵、优雅、发展'的质量方针,让业主和住户得到最良好的服务。

公司以现代化的理念管理物业,建立了符合gb/t19001-2000标准的质量管理体系和计算机网络管理系统,优质、高效地向业主和住户提供满意的服务。在管理中我们严格地遵守国家有关的法律法规,保障业主和住户的利益。

公司目前正在进一步努力,争取早日达到全面优秀管理大厦的标准要求。

地址:**省**市**路**大厦一层

电话:** 传真:**

联系人:**

第3篇 cpm中航物业管理公司简介材料

深圳市中航物业管理有限公司(cpm)简介

深圳市中航物业管理有限公司(catic property management,下称 cpm)是中国物业管理协会常务理事单位和国家物业管理一级企业。

隶属于深圳中航企业集团物业总公司。作为中国最早的物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则的参与编撰单位,经过十五年的悉心探索和实践,现已发展成为中国最具规模和影响力的物业管理服务专业提供商之一。

cpm 目前所经营管理的各类型物业规模已达数百万平方米,其中大多荣获国家和地方优秀物业管理的荣誉称号,管辖的各类物业客户年度有效投诉率均控制在 2‰以下,为业界最低。cpm 拥有楼宇设备管理公司和中航电梯工程公司作为技术支持,更聚集了一支富有实践经验和创新精神的物业管理专业团队,可以为客户提供物业管理专业保障。近几年来,cpm 年度经营规模(物业管理费和代理租赁收入)均超过一亿元人民币。

进入21 世纪,cpm 确定的发展战略为:以深圳为基地,以北京、武汉为业务重点,以社会效益、经济效益和环境效益的统一为目标,突出[经营型]物业管理优势,创造市场,引导消费,主动地拓展业务规模,储备人才,储备资金,为迎接加入wto 后的所面临的国际国内的激烈竞争做好准备。

第4篇物管培训:物业管理财务预算

在物业管理企业的财务管理过程中,财务预算居于十分重要的地位。任何管理活动都涉及了解过去、分析现在和规划未来,物业管理财务也不例外。财务预算既是这些了解、分析和规划活动结果的集中体现,又是保证公司的规划目标或财务管理目标得以实现的管理控制工具。

一、财务预算的含义及其要求

财务预算是现代公司理财的重要手段,通过对公司资金运动规律的认识,以及充分调动公司员工参与财务预算编制和实施的积极性,它实现了科学管理和民主管理的结合。

(一)财务预算及其作用

理论上,财务预算有广义和狭义之分。广义的财务预算是根据物业管理公司的经营目标和经营方针,在了解过去、分析现在和预测未来的基础上,对公司未来资金运动的过程和结果(包括资金来源、资金运用和资金结构等)进行事先安排的一种财务管理活动。具体而言,了解过去和分析现在是指了解公司过去和现在经营成果及其财务状况;预测未来是在了解过去和分析现在的基础上,对未来可能出现的各种情况及其对公司资金运动的影响进行科学的推断;而财务安排则是指为达成未来的财务状况和经营成果,针对相关影响因素而进行的各种财务决策活动。狭义的财务预算则是各种财务安排的系统化和具体化,即财务决策结果的汇总。可见,财务预算是物业管理公司理财活动的重要环节,它提供了物业管理公司未来资金运动的信息,为物业管理公司管理层和业主等信息需求者评估物业管理公司未来的现金流量和经营业绩提供了基础。

财务预算是物业管理公司理财活动的起点。广义财务预算过程中,基于对公司资金运动的分析和预测,管理层对物业管理公司未来财务状况进行了各种安排,财务预算就是这些安排的汇总。就本质而言,广义财务预算确立了物业管理公司下一年度理财的方向和策略,因而,作为集中体现其结果的载体――财务预算,指明了物业管理公司理财的具体目标,提供了对物业管理公司日常资金运动进行控制的依据,并可作为物业管理公司经营业绩的考评标准。

(二)财务预算的要求

财务预算的编制过程,是对公司未来经营活动和经营结果的安排过程。为此,为了保证财务预算的有效性,编制财务预算时,必须遵循以下原则或要求:

1.加强调查研究,认识资金运动规律

与其他企业的资金运动相比,物业管理公司的主营业务――物业管理服务的资金运动相对较为简单,主要涉及收取管理费和费用支出两个环节。尽管如此,为提高财务预算的准确性和可操作性,仍需在编制财务预算之前,了解其资金运动的特点,特别是设备维修保养等费用支出项目的规律性。

2.实行参与管理,调动员工积极性

财务预算是一种财务管理手段,其目的是对未来的资金运动进行控制。这一控制通过公司各部门全体员工的执行得以实现。实质上,财务预算的编制过程,就是财务管理目标的设置过程。现代管理研究表明:员工参与其目标的确定过程,能有效地增强对其目标的认同,从而提高达成目标的可能性。由于公司全体员工都将参与财务预算的执行,因此,应尽可能让员工参与财务预算的编制过程。

3.符合实际,适当留有余地

预算作为一种控制目标,其水平的高低既应该体现出挑战性,同时也应是可实现的,不应是高不可攀的,否则,财务预算难以起到应有的作用。具体而言,编制的财务预算既应符合公司的实际情况,不宜过低,同时也不宜过高,通过全体员工的努力应能够实现。

4.全面权衡,提高资金使用效益

现代管理研究证明:计划带来的节约是最大的节约。物业管理服务中,管理收费有既定标准,如何提高管理收费的使用效益必然是物业管理公司始终关心的主题。为此,不仅要求严格控制费用支出,更重要的是在财务预算过程中,应充分考虑各费用支出的必要性及其经济价值,防止预算中包含不应发生的费用项目。

(三)财务预算编制方法

财务预算有多种不同的编制方法。理论研究表明,财务预算的编制方法不同,其效益性和实现的可能性大不相同。现实中,物业管理公司编制财务预算的常用方法为固定预算和零基预算两种。

1.固定预算

固定预算,是指以过去的实际费用支出为基础,考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响,在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。

固定预算是传统的预算编制方法,在现实生活中得到了广泛应用。其优点集中表现为:编制简单,预算的编制成本较低;此外,由于固定预算以过去的费用支出为基础,费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。这一方法的缺点为:没有结合预算期的情况,重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证,难以实现费用支出效益的最大化;同时,由于采用该方法编制的预

算缺乏挑战性,因而,也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。

2.零基预算

零基预算是指一切从零开始,通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。该方法是美国学者p.德鲁克等于20世纪60年代首先提出的,它很快就受到美国政府和工商界的重视。1976年,美国总统卡特将零基预算引入政府的预算管理,取得了较好的成效。在我国,零基预算作为成本费用预算的一种编制方法,越来越多地应用于政府部门和以微利为主要特征的行业(如物业管理行业等)。

零基预算不受以往实际费用支出水平的限制,完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急,对各支出项目进行逐个分析和计量,从而制定出费用预算。具体而言,零基预算的编制程序为:①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额,而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少;②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;③对各费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析,并按照成本效益率的大小进行排序;④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出项目之间进行分配。分配时,首先满足必须保证支出的费用项目,然后再按成本效益率的高低,将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。

对物业管理公司而言,零基预算有着重要价值。在既定的管理收费标准下,它有助于提高管理收费的使用效益,改善公司与业主之间的关系,从而增强物业管理公司的市场竞争能力。但值得注意的是,零基预算也有一定的不足,主要表现为:编制预算的工作量相对较大,各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。

二、物业管理财务预算的主要内容

物业管理的财务预算,是对物业管理中资金运动过程和结果的全面反映,它涉及到公司经营活动的方方面面,内容十分丰富。为此,有必要对其具体内容作一认识。

(一)编制财务预算的假定

现实中,物业管理公司的未来资金运动面临着较高的不确定性。编制财务预算时,首先应明确编制预算的前提条件,即为公司财务预算的编制作出必要的、合理的假定。

1.持续经营假定

持续经营假定与持续经营会计假定相同,是指在可预见的将来,物业管理公司将继续为目前所管理的物业提供服务。物业管理公司根据合同对物业进行管理,除双方或单方违约情形外,这一假定是合理的。

2.单一业务假定

单一业务假定是指物业管理公司仅提供物业管理服务,不从事多种经营。现实中,许多物业管理公司从事多种经营,但由于其非物业管理服务业务的预算与一般公司的预算并无差别,而物业管理财务预算需经业主大会批准,因此,有必要确立该假定,以简化财务预算的编制。

3.现金收支假定

现金收支假定是假定公司有完善的财务管理制度,包括内部牵制制度、内部稽核制度和现金库存量(上、下限)制度等。

4.存货假定

存货假定是指假定公司的存货按经济批量(经济批量是确定存货采购量的一种方式,在该方式下,预算期内存货的采购费用和存储费用之和最小)订购,且库存量能满足日常维修保养之用。由于物业管理服务所需存货多可在本地购买,因此,公司无需储备额外的存货(也称安全储备量)以备不时之需。

5.营运资金假定

营运资金为任何公司从事生产经营活动所必需。营运资金假定是指假定公司的营运资金由物业管理公约所规定的、由业主缴纳的管理费押金提供。确立这一假定的现实意义在于,物业管理公司仅在极少数情形下为日常物业管理服务进行外部融资。

(二)财务预算的内容

各物业管理公司的经营活动是在财务预算的指导下展开的,财务预算综合反映了公司预算期内的资金运动。一般而言,物业管理公司的财务预算包括收入预算、营业成本预算、管理费用预算、财务费用预算、资本预算、预计损益表、现金预算和预计资产负债表等多项内容。

财务预算的具体内容,主要包括八部分:

1.收入预算

物业管理公司的收入来自物业管理服务和多种经营(多种经营部分的预算应单独编制预算,在此仅探讨物业管理服务部分)两个方面。管理服务收入是物业管理公司的主营业务收入,这一主营业务收入又可进一步分为管理收入(包括公共服务、公众代办性服务和特约服务三部分)、经营收入和大修收入等。

2.营业成本预算

营业成本是物业管理公司在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中,直

接人工费预算是公司在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出,而直接材料费预算是物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。

3.管理费用预算

管理费用预算是财务预算的主要组成部分之一,是从事物业管理活动中所发生间接费用的预算。其内容包括物业管理公司管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其他费用等。

4.财务费用预算

财务费用预算是物业管理公司在预算期内为筹措资金所发生费用的预算,其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。

5.资本预算

资本预算也称设备维修更新计划,是物业管理公司为实现物业的保值和增值,根据设备的运行状况和管理服务的需要制定的有关长期资产(固定资产等)购入和更新改造支出的预算。

6.现金预算

现金预算亦称现金流量表,是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。在此,现金并非指现钞,而是指公司的货币资金。该预算是物业管理公司进行货币资金日常管理的基本手段。

7.预计损益表

预计损益表又称年度利润计划,是在经营决策(包括财务决策)基础上,综合反映物业管理公司预算期(通常为一年,下同)内收入、成本费用和净利润的预算。

8.预计资产负债表

预计资产负债表或称预计财务状况表,是揭示物业管理公司资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预算。

(三)现金预算和现金持有量的确定

现金预算是财务预算中居于中心地位的预算,它由现金收入、现金支出、现金余缺及其筹措和运用四部分组成。由于现金是无收益或收益较低的资产,编制现金预算时,确定现金持有量是一项十分重要的财务决策。

1.现金预算

现金预算集中反映了物业管理公司预算期内现金或货币资金收支及余缺情况,为物业管理公司日常的资金管理、融资和投资决策提供了依据,因而,在物业管理公司理财中,对这一工具应予以足够的重视。

通常,现金预算由四部分内容组成:

(1)现金收入

现金收入是指公司物业管理服务取得的现金收入。现金收入不同于营业收入,营业收入是一个会计概念,其确认基础是权责发生制,无论款项是否收到,只要取得了收取款项的权利,即可确认为收入;现金收入是一个财务概念,其确认以收付实现制为基础,即只有收到现金后才确认为现金收入。两者之间的差异主要体现在公司的应收款项上。

(2)现金支出

现金支出的内容很多,分为营业现金支出和其他现金支出两部分。营业现金支出是预算期内同物业管理公司管理服务有关的现金支出,包括采购材料、员工工资、营业费用和管理费用(不含折旧)等成本费用中的付现部分;其他现金支出主要有固定资产更新、上交的营业税和所得税等方面的付现支出。

(3)现金余缺

现金余缺是现金收入和现金支出之间的差额。差额为正数,说明现金有多余;差额为负数,表明物业管理公司入不敷出,现金短缺。

(4)余缺的运用或筹措

持有现金,收益很低;现金短缺,则公司的正常运作难以为继。为此,在保证现金最低余额的前提下,可将多余的现金用于偿还物业管理公司的借款或作短期投资;现金短缺部分,应考虑利用各种融资方式,如向银行借款、调整物业管理收费等加以解决。

2.现金持有量的确定

物业管理公司持有现金的动机不同,其现金持有量各不相同。合理确定现金持有量的方法很多,较为常用的有鲍摩尔模式等。

(1)持有现金的动机

现金持有量的确定,与公司持有现金的动机有密切关系。理论上,物业管理公司持有现金的动机主要表现为:

①交易性动机。交易性动机是指企业为了满足日常营业的需要而持有现金。在任何企业,现金收入和现金支出都不可能完全同步、同金额发生,为此,必须持有一定数量的现金,以满足支出大于收入时的现金需求。对物业管理公司而言,由于其现金收入主要来自物业管理服务收费,在时间上相对集中,而支出发生的时间又相对分散,出于交

易性动机而持有现金显得尤为必要。

②预防性动机。预防性动机是指企业为了应付意外情况而持有现金。构成现金预算的现金收入和支出,都来源于公司对未来的预测。由于未来存在不确定性,任何预测都难以百分之百准确,出现意外情况在所难免。为了满足出现意外情况下的现金需求,有必要持有一定数量的现金作缓冲之用。如物业管理公司预计的公众代办性或特约服务收费未能及时取得,或物业的供水(电)系统的维修支出大大超出计划等,这些情况都要求公司有一定的、超出正常营业需要的现金储备。

③投机性动机。投机性动机是指企业为了利用可能出现的有利机会而持有现金。如预期存货价格可能会发生暂时性大幅波动时,物业管理公司若计划利用这一可能机会,则必须持有与之相应的现金。现实中,仅有极少数公司出于此动机而持有现金。

一般而言,公司持有现金的数量取决于上述三项动机,但值得注意的是,若出现现金需求时,公司能从银行等外部渠道取得资金,则公司持有现金的数量可相应地减少。

(2)现金持有量的确定

现金是一项无直接收益或收益甚低的资产,为此,公司持有现金数量越少越好;但另一方面,持有现金不足,又会给公司带来严重后果。可见,合理确定公司的现金持有量十分重要。最佳现金持有量的确定方法有多种,物业管理公司常用的方法为鲍摩尔模式。

鲍摩尔模式中,假定公司将多余的现金投资于国库券等有价证券。需要现金时,则出售有价证券。现金支出相对稳定:即在0~t1或ti~ti+1期间内,公司的现金持有量n随支出稳步减少至0(见图2-3-4)。最佳现金持有量是总成本最低时的持有量,它取决于两个因素:持有现金的机会成本。即一笔资金既以现金形式持有,就无法同时以有价证券形式持有,此时,因持有现金而损失的有价证券投资收益,称为持有现金的机会成本。一般而言,持有现金的机会成本是一项变动成本,即与现金持有量成正比例变化;有价证券转换为现金的成本。转换成本是指出售有价证券所必须支付的费用,如通讯费、税金和手续费等。转换成本是一项固定成本,即仅与转换次数有关系,而与每次的转换金额无关(注:即使转换成本中存在变动成本,鲍摩尔模式仍然成立)。

三、物业管理财务预算的编制

不同的物业管理公司,编制预算的方式和程序各不相同。一般而言,为调动广大员工的积极性,在全面预算的编制过程中,应尽可能让物业管理公司的各个部门和所有员工共同参与,并由物业管理公司财务部门负责编制财务预算。

(一)财务预算的编制程序

财务预算的编制涉及公司的各个部门,编制预算时,需对财务预算的编制方式和编制程序作出具体、明确的规定。现实中,财务预算的编制方式和程序为:

1.编制方式

各物业管理公司常用的预算编制方式为“二下一上式”。物业管理公司管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达,作为各部门编制预算的控制目标(一下);各部门根据控制目标的要求,结合自身的实际情况,编制出分季度的预算草案,并上报物业管理公司财务部门(一上);财务部门对各部门的预算草案进行汇总和综合平衡,编制出正式的财务预算,并报物业管理公司管理层,然后再由管理层交业主大会讨论批准后,正式下达给各部门执行(二下)。

2.财务预算的编制程序

财务预算是经营预算中其他预算的汇总,编制财务预算应以其他预算为基础。具体编制程序为:①根据相关法规和管理服务合同的要求(特别是物业管理的内容和收费标准等),编制资本预算及年度收入预算;②以收入预算为基础,制订营业成本预算,即直接材料费和直接人工费预算;③依据收入预算,编制管理费用预算;④根据收入预算、营业成本和管理费用预算等,并进而结合物业管理公司的收付款政策和资本预算,编制现金预算;⑤最后,综合所有各项预算,编制利润预算(预计损益表)和预计资产负债表。值得注意的是,利润预算与财务规划中的预计损益表并无不同。因为,预计损益表作为物业管理公司的控制目标下达给各部门,然后再由各部门按照以上程序编制相应的预算。这一编制过程,一方面使预计损益表得以分解,具备了实现的可能;另一方面,为物业管理公司理财提供了所需的新信息,如现金预算等。

(二)财务预算的编制过程

财务预算的编制过程十分复杂,现以天马物业管理公司为例,具体揭示财务预算的编制过程。

天马物业管理公司仅负责一高层住宅小区――简称“闲逸小区”的物业管理服务。1999年10月,天马物业管理公司管理层进行调查研究后决定:2000年的财务预算按静态预算进行编制。此后,天马物业管理公司财务部将预计损益表(表5.5)按部门进行了分解,并下达给各部门。各部门根据下达的控制目标,结合自身的实际情况,编制了预算草案,其编制过程为:

1.收入预算

天马公司的物业管理收入相对简单,仅包括公共服务收入、公众代办

性服务收入和特约服务收入三部分。根据管理服务合同,公共服务的收费执行微利原则,并尽可能与政府指导定价相一致;公众代办性服务和特约服务的收费执行政府指导价。原则上,各项收费都应按时收取,但据以往经验知,本季度的管理公共服务收入中,80%于当季收到款项,其余20%于下季度收到;其他服务收费基本上都于当季收取。

另外,按照我国现行税法的规定,物业管理企业应就其营业收入缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加和防洪工程维护费等流转税。由于其流转税的征税对象为营业收入,为简便起见,将付现支出――营业税金列入了营业收入预算。

2.营业成本预算

营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用,包括直接材料和直接人工费。因此,编制营业成本预算,应以收入预算为基础,分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。其中,公众代办性服务和特约服务直接成本的确定较为容易,可参照其他工商企业采用的方法确定;公共服务的直接人工费,据保安人员、维修工程人员和清洁人员等直接从事公共服务人员的人数和当地的工资水平(包括职工福利费)确定,其材料成本可以上年度实际发生的成本为基础,增减一定百分比(通常为物价指数)来确定。由于直接材料多定点采购,公司的付款政策为:本季度采购额或成本的70%于当季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料费的现金支出=70%×本季度直接材料费+30%×上季度直接材料费。

3.管理费用预算

管理费用预算是财务预算的重要组成部分。它涵盖了天马物业管理公司在提供服务过程中发生的所有间接费用,包括管理人员的工资和福利费、办公费、差旅费、固定资产的折旧、保险费等。编制管理费用预算的最佳方法为零基预算,但为了简便起见,天马公司采用的仍然是固定预算。

4.现金预算

现金预算的编制,如上所述,以收入预算和成本费用预算为依据。天马物业管理公司所需营运资金由管理费押金提供,最低的现金余额为10万元,多余资金用于偿还借款或购买国库券(年利率平均为7%);1999年度,物业管理公司无借款,也无投资。按物业管理合同,物业管理公司每季度收取经理人酬金10万元,预计所得税为30万元。

5.预计损益表

预计损益表是物业管理公司在预算期内经营成果的汇总反映。

由于缺少1999年度天马物业管理公司的资产负债表,在此省略其预计资产负债表的编制。天马物业管理公司的财务预算经“闲逸小区”业主大会通过后,于2000年1月正式下达执行。

四、物业管理的财务预算控制

财务预算,就其本质而言,是一种控制手段。在物业管理公司,财务预算的实施就是借助于财务预算,对物业管理公司的资金运动过程进行控制,即财务预算控制。为了保证财务预算能真正落到实处,公司财务管理部门应搞好物业管理财务的预算控制工作。

(一)财务预算控制的目的

财务管理部门进行财务预算控制的目的主要有:

(1)落实财务预算或财务计划。财务预算能否有效地实施,很大程度上取决于财务预算控制是否有效。如果财务预算编制得好,但财务预算控制系统失效,则很难保证公司目标的顺利实现。

(2)及时纠正偏差。由于不可预见因素的存在,财务预算在实施过程中难免会出现偏差,因而需要通过财务预算控制系统,及早发现问题,找出产生偏差的原因,然后提出修改和补救办法进行纠正,保证财务预算任务的完成。

(3)提供决策依据。财务预算控制是对财务预算在实施过程中所进行的定期性考核与检查,因而在财务预算控制的过程中会形成各种反馈信息,这些反馈信息又将成为公司管理层决策时的重要参考依据。

财务预算控制的内容很广泛,主要有成本费用控制、现金流转控制、应收票据控制、存货控制、流动负债控制、长期负债控制和利润分配控制等。

(二)财务预算控制的内容

财务预算控制主要应做好以下几项工作:

(1)将财务计划的各项预算指标分配落实到公司各部门。

(2)通过会计核算反映和监督公司各部门有关指标的实际完成情况。

(3)定期(按年或月)把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析,找出存在的偏差,并分析产生偏差的原因,提出降低成本费用的途径,制定纠偏的有效措施。

(4)对责任部门和责任人进行评价和考核。

(5)根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚。

(6)调整预算。在财务

预算执行过程中会发生一些不可预见的因素,造成财务预算执行发生偏差,为了做到考核合理,奖罚分明,一般在每年第三季度对财务预算指标进行有依据的必要调整,保证预算的合理性和可行性。

(三)财务预算控制系统的构成要素

为保证财务预算的贯彻落实,物业管理公司应建立有效的财务预算控制系统。一般来说,财务预算控制系统由组织系统、信息系统、考核和奖惩制度等组成。

(1)组织系统

组织系统对财务预算控制机构及其各自工作职责作了规定。实施财务预算控制的基本要求是实行责任中心制,即在公司内部划小预算单位,各预算单位(公司内部有特定责任的单位或部门)成为责任中心,每个责任中心都有明确的责任和控制范围。根据所负责任和控制范围的不同,责任中心又可分为成本中心、费用中心,利润中心和投资中心。一般地,物业管理公司的业务部门(如保安队、绿化队、维修队等)和各职能科室成为成本中心,该成本中心负责将人工、原材料和机器设备等投入转变为物业管理服务。利润中心是获取最大净利润为经营目标的组织单位。对一般物业管理公司或物业管理企业集团来说,投资中心和利润中心应分开,母公司或集团公司是投资中心,而紧密层、松散层和各子公司则是利润中心,母公司或集团公司对子公司实行投资控股关系,集团公司内部的各分公司和具体业务部门则是成本中心。

(2)信息系统

信息系统是财务预算控制系统的重要组成部分。财务预算控制系统的信息分为公司内部信息和外部信息。内部信息包括财务预算数据和实际执行结果的数据,这些数据可从财务计划(或财务预算)和会计信息系统中取得。而外部信息如市场预测、市场行情、政策法规变动等一般较难取得。在编制财务计划预算时,预算人员必须熟悉公司内部和外部信息,计划(预算)信息和现实信息。

(3)考核制度

考核是财务预算控制系统发挥其作用的重要因素。考核的一般做法是:根据财务预算数据,找出实际发生的结果与财务计划(或财务预算)要求之间的差异,分析产生这种差异的原因,落实责任人,并提出补救办法,最后形成财务报告,并作为公司决策和采取行动的依据。

(4)奖惩制度

奖惩是根据业绩考核结果,对业绩突出者给予奖励,对造成严重损失的责任者给予处罚的行为。考核的结果必须与奖惩挂钩,否则,财务预算控制就如同纸上谈兵,财务预算控制系统也就形同虚设。

(四)财务预算控制的步骤

财务管理部门实施财务预算控制,一般应遵循以下几个步骤:

(1)建立财务预算控制系统。建立财务预算控制系统包括建立财务预算控制的组织系统和信息系统,建立考核制度和奖惩制度。财务预算控制组织系统是财务预算控制的组织保证,包括专门机构的设立、人员的配置、岗位责任的确立和责任中心、利润中心与投资中心的建立。信息系统包括建立各种量化的控制标准(指标),它是实施财务预算控制的依据。信息系统还应包括信息反馈系统,以保证各种信息能及时传递和反馈,保证控制措施的及时落实。考核制度和奖励制度是实施控制以及对考核结果进行处理的有关规定。它们在制度上保证了财务预算控制的有效实施及财务预算目标的实现。

(2)检查监督。根据信息系统确立的标准,实行监督、检查,比较实际执行结果与标准之间的差异。

(3)分析原因。实际执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差,那么,到底是什么原因产生这些偏差,责任者是谁,应该予以明确。

(4)纠正偏差。提出纠正偏差的对策,并组织实施,尽最大努力减少损失。

第5篇某物业机动车管理规则条约

物业机动车管理规则条约

1、新大地奥林花园b区为业户提供的地下停车场,由物业服务中心秩序维护人员进行24小时定时巡逻。

2、地下停车场凭卡进入,整齐停放,无证车辆一律不得入内。已购车位的业户,须到物业服务中心交纳泊车费,并办理领取出入卡;如有可租用地下车库停车位情况下,业户有需求请到物业服务中心办理相关手续,领取出入卡。

3、业户若停止租用地下停车库,请及时到物业服务中心办理注销手续,交回出入卡.若卡丢失,应及时到物业服务中心补办.

4、外来车辆出入小区,请服从秩序维护员人员的疏导,合理停放.

5、停泊车辆不得占用路口、消防通道(黄线以内)及人行道等.

6、车辆停放后,贵重物品请勿放置在车内.物业服务中心特别提醒您随车物品请随身携带,以免丢失,物业服务中心不承担保管责任。

7、为共同维护停车场的环境卫生,确保停车场的安全使用,请不要在停车场范围内洗车/修车或清理杂物,漏油车辆请勿进入停车场.

8、为杜绝意外事故发生,入场位的车辆严禁携带易燃易爆、剧毒物品.停车场内严禁吸烟.

9、进入停车场的车辆需遵守车场内交通规则、标志和服从车场内车辆管理人员的指挥,如损坏路面或公共设施,应按原价赔偿或恢复原状.

第6篇成都万科物业管理公司简介材料

成都万科物业管理有限公司的简介

作为万科物业专业管理机构之一,成都万科物业始终坚持“全心全意全为您”的服务宗旨,秉承“服务至诚,精益求精,管理规范,进取创新”的质量方针,结合成都当地的人文环境,按专业化、标准化的要求不断规范内部管理运作。在业务管理上,万科物业已建立了完善的企业内部运作制度和各项操作流程,人事管理、财务管理及房屋维修资金的管理和使用等各项工作都做到了有章可循。

借鉴集团超前的管理理念和规范化的管理、专业化的服务等诸多管理经验,公司取得了优良的管理服务业绩:

2002年4月,公司被推举为成都市物业管理协会副会长单位。 2003年7月,在管项目城市花园获“锦江区十佳卫生住宅小区”称号。 2003年7月,在管项目城市花园和万兴苑双双通过了创市优评审,并分别荣获“成都市物业管理优秀住宅小区/大厦”称号。其中城市花园小区还荣获“四川省物业管理优秀住宅小区”称号。

2003年11月,公司通过了中国质量认证中心四川评审中心(cqc)开展的iso9001:2000质量管理体系现场审核,并于2004年1月5日正式领取iso9001:2000质量管理体系认证证书。此举标志着成都物业公司的内部管理工作稳步迈上了一个崭新的台阶,服务品质得到了进一步提升。

未来,成都万科物业将继续坚持以业主的生活为本,秉承“全心全意为您”的服务理念,不断追求服务创新,营造美好生活氛围,着力为业主提供更高品质的物业管理专业服务!

第7篇物业iso9000信件收发管理程序

公司程序文件版号: a

修改号: 0

ej -qp4.15信件收发管理页码: 1/2

1.目的:

为了及时、准确地把住户的信件、报刊送到住户手中,特制定本程序。

2.适用范围:

适用于本小区住户来往的信件传递和代住户订阅报刊服务。

3.引用文件:

3.1 质量手册第4.9、4.13章

3.2 iso9002标准第4.9、4.13章

4.职责:

收发员负责每日信件、报刊的收发,确保不丢失。

5.工作程序

5.1邮递员送来的信件,要检查有无开封信件,如有开封信件,由收发员填写《报刊、信件缺损登记表》,让邮递员签字证明。

5.2送到的报刊要检查有无损坏,如有缺损,由收发员填写《报刊、信件缺损登记表》让邮递员签字证明。事后打电话告之邮局报刊缺损情况,请求补给。

5.3快件、专递件及重要的邮件要填写《住户信件、报刊发放登记表》亲自送到住户手中,由住户签收。

5.4普通信件、报刊分发后将信件、报刊放入报刊存放柜中或根据住户要求送到其楼门信箱。

5.4.1未订报纸住户的信件,工作人员负责通知住户领取。

5.4.2如遇地址不详、地址不清(含外文地址)或收件人不清楚的信件。收发员应及时送到经营管理部,由物业管理员确认后再传递;若物业管理员也无法确认,应及时转交经营管理部主任确认后传送给住户。

5.4.3若属地址错写非本小区住户的信件,经营管理部主任确认后,收发员应及时退还邮局。

5.4.4若住户的信件、报刊一日内无人来取,收发员应及时与住户取得联系,让住户或其联络人知晓;二日内必须取走。

5.4.5若住户出差,已与收发员打招呼,住户的信件、报刊收发员应妥善收存,待住户回来后,一并交于住户。

5.5报刊、信件发放过程中,发生丢失情况时,收发员应主动向收件人赔礼道歉,积极寻找,由于失职造成的经济损失,由副总经理决定赔偿事宜。

5.6住户订阅报刊时,由住户填写《代住户订阅单》,并交纳费用,收

发员将第二联交给住户,收发员及时到邮局为住户订阅。

5.7收发员订阅报刊后,要及时填写《代住户订阅登记表》对邮局开回的票据、找钱,必须由住户在《代住户订阅单》存根上签收。

5.8在收发服务过程中执行《物业管理服务规范用语》和《物业管理服务规范行为》。

6.支持性文件与质量记录:

6.1《代住户订阅登记表》 ej-qr-qp4.15-01

6.2《代住户订阅单》二联 ej-qr-qp4.15-02

6.3《住户信件、报刊发放登记表》 ej-qr-qp4.15-03

6.4《报刊信件缺损登记表》 ej-qr-qp4.15-04

6.5《物业管理服务规范用语》 ej-wi-qp8.1-02

6.6《物业管理服务规范行为》 ej-wi-qp8.1-01

第8篇物管培训:工业厂房与仓库的物业管理

一、工业厂房与仓库的管理

工业厂房是生产车间,关系到产品生产。仓库是储存保管的场所,关系到产品的丢失损坏等。特别是工业厂房的管理是最难管理的,主要因为有如下的问题存在:

(1)公用地方及走火通道经常堆放杂物;

(2)厂房内储存易燃货物与材料多,火警危险性较高;

(3)厂房内的机械及存量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准;

(4)机器开动时的震荡噪音对环境产生滋扰;

(5)升降机使用频繁,损耗较大;

(6)工业楼房老化磨损速度快,保养维护费;

(7)大多数工人的素质较低。

因此,工业厂房与仓库的管理工作是十分严谨细致的工作,必须做好。在实际管理中应做到:

1.制定严格的管理制度

包括:

(1)工业厂房仓库的管理规定;

(2)各个岗位的工作职责及操作规程;

(3)机器设备的安装、管理及使用规定;

(4)材料领取、加工及检验等规定;

(5)产品出厂入库等规定;

(6)成品发货出库等制度。

2.加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理

为了保证工厂工业生产的正常进行,必须对工厂一些主要的设备进行重点管理,如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等,同时,公共管网对整个工厂的正常运作事关重大,其维修养护十分重要,如电话线、污水管等的维修养护工作等。

(1)载货电梯的管理。电梯是现代化的工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备,保证电梯的正常运行,对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯,必须对电梯司机进行专门的培训,并配备专业的维修技术人员,完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效地管理好电梯,物业管理人员应该参与电梯的选型、订货、安装验收以及年检等工作。

(2)工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电,其耗水量大,耗电量大,电容量也较生活用电之电容量大一些。而且水电的中止对厂家造成的损失有时是难以估计的,因此,水和电的正常供应是工厂进行工业生产的重要保障,对它们的管理是不容忽视的,为此,物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作,应保证24小时供应。同时,要加强对高压变电房的管理,完全按照供电部门的安全操作规程进行管理,高配值班室每天24小时要有人值班、节假日照常,确保电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素,使电网保持在较为经济的运行状态,以降低电耗、节约能源。

(3)公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修,势必影响工厂和工人的正常工作。因此,对公共管网的维修养护十分重要。

3.完善工业厂房与仓库的消防保安管理

工业厂房的消防管理往往是厂家所忽视的内容,从而导致许多工厂火灾的发生,例如1993年11月在深圳龙岗区葵涌镇致丽玩具厂发生的震惊海内外的大火,致使84人死亡,41人受伤,厂家的经济损失更不用提。许多工厂企业其他的管理制度多如牛毛,惟独没有防火责任制,还有的企业不惜花巨资去购买豪华小轿车和对办公室进行超档次的装修,却没有钱来添置消防设备。据调查,上述提到的葵涌镇,有50家工厂不符合消防规定,其中就包括了致丽玩具厂。因此,作为物业管理公司进行管理的工厂和仓库,必须加强对所管辖厂房和仓库的消防安全工作。具体包括:

(1)工业厂房与仓库要建立严格的消防制度,明确各级消防人员的职责;

(2)要配备专门的消防管理人员,熟悉和掌握各种消防保安器材的使用;

(3)要建立严格的消防措施,配备消防用具,如消防带、消防柱、灭火具、沙子等用品;

(4)要配备有先进的报警设备、工具等,如烟感报警监控系统和自动喷淋灭火系统等;

(5)要不定期地组织消防教育和消防演习。

4.加强工业厂房仓库的安全保卫管理工作

(1)工业厂房和仓库都要建立严格的值班守卫制度,对人员、产品的进出都要进行认真的检查登记;

(2)无关人员不得进入厂房和仓库重地;

(3)下班后厂房与仓库要严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施;

(4)严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。

二、工业厂房与仓库的服务

工业厂房与仓库的服务,主要是做好各项保障工作,如材料物资、设备、工具等供应保障;工作生活设施及条件的保障;厂容仓貌、优美环境和工作、生活和娱乐的保障等。

搞好工业厂房和货仓的绿化卫生管理工作,能够为工人工作、生活、娱乐提供一个优美的环境,从而能够让工人工作时精神饱满、心情舒畅,减少工伤事故的发生。因此,同其他物业一样,工业厂房和货仓的绿化卫生管理也很重要。当然,在具体管理上有些差别。如绿化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和废气的植物。卫生保洁工作也会因工业生产内容的不同而有不同的要求。由于工业厂房使用功能上的特殊性,有的厂房难于保持清洁,如重工业生产厂房;有的工业厂房要求清洁度相当高,甚至要求车间内一尘不染,如生产精密化仪器仪表的工厂和食品加工生产工厂的厂房。因此,对不同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法,对难以保持清洁的工业厂房,应勤清洁、清理、清

第9篇 xx住宅物业培训及管理计划

住宅项目物业培训及管理计划

培训承诺

各类服务人员上岗培训率达到100%;

各类专业人员持证上岗。

培训计划

源源不断的人员培训是物业的管理水平不断提高的根本保证。为此,公司根据自身发展的需要,建立了自己的'培训中心'。'培训中心'每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲,讲授市场的营销策划和各类物业的管理,从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止,已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗,而且已得到了大家的一致好评。

[新进员工培训方案]

培训目的:使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等,以便能迅速的适应公司的运作模式,工作要求;提高工作效率。

培训内容:

①公司基本情况、组织机构、主要领导介绍

②公司管理理念和服务理念教育

③企业文化、价值观的传递

④《员工手册》、职业道德及有关制度教育

培训时间:4课时

【管理处经理、副经理培训】

通过培训使培训人员能参与市场竞争,能独立操作一个楼盘,有较强的公关意识与协调能力,必须掌握物业管理的法规政策,懂得各类物业权属的手续办理,掌握资金的运行原则和资金的正确使用,成为企业领导的好当家。

培训时间为3-4周

类别科目

序号培训科目课时授课内容

物业管理

法规1物业管理现行

政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;

物业管理

基础知识2物业管理常识8.5物业管理概论;机构设置;人员配备;管理方案的制定;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;

3质量管理2.5iso9001、iso14001、ohsas18001贯标知识;

4不同类型的物业管理及运作模式7.5办公楼管理;公寓楼管理;别墅管理;一般住宅管理实务;国外的物业管理;

物业管理

运作实务5各类专业管理18设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;服务收费价格制定等;

6内部管理8.5物业管理的资金运行;服务费用的取缴与使用;物业管理企业的财会制度与税收;行政人事管理;计算机操作;档案管理

注:一小时为一课时

【各部门主管培训】

通过培训,能协助物业经理的工作,做好各自岗位的本职工作,制定部门岗位责任制,协调各部门、各岗位之间的关系,定期或不定期地对下属进行岗位培训。

培训时间为3-4周

类别科目

序号培训科目课时授课内容

物业管理

法规1物业管理现行

政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;

物业管理

基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;

3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务;经济适用房操作实务;

物业管理

运作实务4各类专业管理24设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;儿童乐园设施管理;

物业管理

运作实务5内部管理3.5员工意识的培养及行为规范;岗位标准及考核;文档管理;

6企业的品牌建设3.5物业管理与服务理念等

实习与考察7实地操作与实践56(根据需要可适当延长)

注:一小时为一课时

【一般管理人员培训】

通过培训,树立100%为业户服务的思想,把'服务'作为一种敬业精神,基本了解物业经营管理知识、法律知识,必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识,物业环境保护及管理知识,文档管理知识等。

培训时间为2-3周

类别科目

序号培训科目课时授课内容

物业管理

法规1物业管理现行

政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;

物业管理

基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;

3不同类型的物业管理及运作模式6一般住宅管理实务;经济适用房操作实务;

物业管理

运作实务

物业管理

运作实务4各类专业管理设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;文档管理;

5企业的品牌建设3物业管理与服务理念等

实习与考察6实地操作与实践45(根据需要可适当延长)

注:一小时为一课时

[业户服务培训内容]

课程概述:

业户是物业业主(产权人)和物业租用户(使用人)的统称。业户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。为适合业户服务的需要,物业管理公司可以在项目管理处设置一个业户服务部,作为物业管理接待服务的窗口,专门负责业户服务工作。

培训对象:1、管理处经理

课程目标:

通过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户服务与作业标准、装修管理与运作规范和到管理处实地学习等培训,使学员们对业户服务的重要性有进一步的理解与掌握,使学员们深刻地认识到业户服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是

第10篇某物业质量管理体系颁布令

本质量手册是根据gb/t19001-2000 idt iso9001:2000《质量管理体系要求》制定的,手册中各章节由管理者代表统一组织编制,经讨论会审后汇整成册,并提交总经理批准,颁布实施,适用于本公司物业经营、管理、服务运作。

本质量手册对内作为质量管理和质量活动的纲领性文件,是全体员工质量行为的规范和准则,是本公司质量体系建立和实施的最低限度要求;::对外则阐明公司的质量保证体系,是本公司质量保证能力的证明及第三方质量体系认证的依据,一经发布,全体员工必须认真学习,严格遵守和认真贯彻各项规定和要求,不懈努力,以保证和提高服务质量。

现予批准颁发,并予以实施。望公司各部门、各管理处全体员工遵照执行。

总经理:

二oo二年三月一日

第11篇物业管理手册之管理组织

物业管理手册:管理组织

1组织层次

物业服务的决策和运营在管理层次上分为四级:

1)管理公司(物业管理部),负责管理公司范围内物业服务的总体经营决策和业务指导、监督和评价。

2)项目所在公司对所属物业分公司实施管理,接受管理公司物业管理决策、监督和评价。

3)物业分公司,负责具体项目物业服务的策划、组织、实施和控制,接受物业管理部的业务指导。

4)物业分公司管理处,负责具体项目的物业服务提供。

2组织机构图