第1篇 物业管理公司公司办公室部门岗位职能说明书
1办公室职责
做好公司人事、工资、档案、新员工入职培训等方面的工作及管理。
做好各部门的后勤保障工作。
2办公室主任岗位职责
学习当前国家的方针、政策,贯彻落实公司的各项工作指令。
负责公司程序文件等各类文件的起草审核工作。
协助总经理处理日常工作,当好参谋和助手,做好各部门、各服务中心之间的协调工作。
负责公司人事工作,根据总经理的指示做好员工的接收、调查、辞退等管理工作。
负责公司员工的工资管理。
协助综合管理部做好员工培训工作。
做好公司员工的思想教育工作。
完成总经理交办的其他工作。
3办公室文秘岗位职责
负责公司日常的打印工作。
负责公司及各服务中心往来文件、电脑资料的存档工作。
负责办公室的日常卫生。
做好开会前的会场安排及会议记录工作。
每日信件的核发工作。
任何其他秘书工作。
第2篇 某某商业物业档案建立与管理
某商业物业档案建立与管理
科学的、规范化的档案管理能有效地为m*y商业物业公共设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。我们拟采取系统化、科学化、电脑化的手段,配备专职档案管理人员,抓住档案资料的收集、整理、归档、利用四个环节,对现有档案资料进行严格、科学、集中的管理。
1、档案资料的分类简索
1)开发建设单位移交档案资料
产权资料
a、项目批准文件
b、用地批准文件
c、投资许可证
d、规划许可证
e、开工许可证
f、拆迁安置资料
技术资料
a、物业规划图
b、建筑施工图
c、竣工图
a)总平面图
b)单体建筑、结构、设备竣工图
c)消防、附属工程及地下管网竣工图
d、地质勘测报告
e、工程合同
f、开、竣工报告
g、工程预决算
h、图纸会审记录
i、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)
j、隐蔽工程验收签证
k、沉降观察验收签证
l、竣工验收证明书
m、钢材、水泥等主要材料的质量保证书
n、新材料、构配件的鉴定合格证书
o、水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书
p、砂浆、混凝土试块试压报告
q、供水的试压报告
r、绿化工程竣工图纸及相关资料
s、消防系统验收证明
t、房地产权属关系的有关资料
u、公共设施检查验收证明
v、机电设备使用说明书
w、用水、用电、用气指标批文
*、水、电、气表、校验报告
y、智能系统、通讯、电视等交验证明及相关资料
物业资料
a、大厦基本资料
b、分区资料
2)管理单位自建档案资料
(1)顾客资料
a、入住业主资料
a)入住业主通知书
b)入住业主协议书
c)顾客公约
d)其它
b、人员档案
a)企业情况登记表
b)身份证
(2)日常管理资料
a、环境管理记录
a)日常巡查记录
b)垃圾清运记录
c)消杀记录
d)噪音检测记录
b、保安管理记录
a)日常巡查记录
b)交接班记录
c)值班记录
d)物资搬运放行记录
e)紧急事件处理记录
f)车辆管理记录
g)夜间查岗记录
h)闭路监控系统录相带
b、出租档案
a)入住认定书
b)承租人员资料
d、车辆档案
a)车辆详细资料
b)车位使用协议
c、装修管理档案
a)装修申请表
b)装修工程队安全责任书
c)临时施工人员登记表
d)施工单位营业执照
e)消防审批资料
d、维修服务档案
a)维修委托单
b)维修服务回访记录
e、收费管理档案
a)月收费明细表及汇总表
b)管理费收支公布表
c)管理处与外单位签订的各类合同
d)其它
f、设备管理档案
a)公用设施保养维修记录
b)机电设备保养维修及运行记录
c)设备分承包方维修保养记录
d)智能系统值班记录
e)设备设施巡视检查记录
f)水箱清洗记录
g)二次供水设施卫生合格证
h)水质抽样检查报告
i)设备台帐
g、大厦文化档案
a)各项活动计划及实施记录
b)图片及录像
c)新闻媒介报导剪集
d)大厦文化活动总结
h、顾客意见调查、统计记录
i、顾客访问记录
j、顾客投诉及处理记录
k、员工管理档案
a)员工个人详细资料
b)员工培训考核记录
c)员工业绩考核记录
d)员工内务管理检查记录
l、培训档案
a)培训计划及实施记录
b)培训考核及跟查记录
c)军事训练及消防演习记录
m、行政文件
a)政府部门文件
b)函件
c)物业公司及集团公司文件
d)管理处规章制度、通知、通报等文件
e)管理处荣誉资料
n、其它
2、档案、资料的管理办法
1)档案、资料建立及管理运作流程示意图
2)档案资料收、发管理程序
a、管理处重要资料(如开发商提供的资料)接收必须经过管理处经理或其指定负责人验收,完善交接手续后方能分卷归档。
b、管理处日常管理文件按照本公司制定的文件管理程序进行发放及接收,并分卷归档。
3、档案资料管理要求
1)采用各种形式的文档储存方式,如电脑磁盘、光盘、录像带、胶卷、照片、图表等,并采用相适应的保管、储存方法。
2)尽可能把其它形式的档案资料转
化为电脑储存,便于查找和利用。
3)电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理,并定期清除过期失效文件。
4)原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类,并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时,应及时调整目录的有关数据,以保证查阅者及时找到有效的文件。
5)档案的鉴定必须由管理处主任或其指定人员负责,对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定,其他未经授权人士无权决定。
6)档案按不同业务性质分块,以内容分类,逐一编号,登记造册,编辑目录,最好按不同业务部门分柜保存。为工作方便可设置部门开架档案。
第3篇 某物业公司仓库管理作业指导书怎么写
物业公司仓库管理作业指导书
1.0目的:为了储存生产原料、半成品、成品以及为了配合物流管制。
2. 0适用范围:公司各部门。
3. 0分类:3.1从安全角度上考虑分为:一般仓库;
危险品仓库。
3. 2从建筑结构上考虑分为:封闭式仓库;
敞开式仓库。
3. 3从堆放的货物性质上考虑分为:原料仓库;
半成品仓库;
成品仓库。
4.0职责:
4.1消防管理是仓库管理的首要内容:建立严格的消防制度,明确消防责任人,要及时消除火灾事故等隐患;
仓库范围内要有明显的禁烟、禁火标志和警示牌,对违反规定动用明火、吸烟者要加以处罚。
4.2仓库的环境日常管理,包括:防潮、防高温、防水浸应该是仓库环境管理的确关注重点;
建立仓库清洁打扫制度,仓位和通道要保持干净,有的仓库还要做好灭鼠、灭害工作;
仓库高处的大玻璃要定期擦洗,使仓库保持明亮清洁。
4.3仓库的安全保卫是仓库管理的重要一环,包括:无关人员不得出入仓库;
严格执行两人以上进入仓库的制度。
4.4建立严格的管理制度:机器设备的安装、管理、使用规定;
产品、货物出入库、材料出放库规定;
成品发货出库制度;
各种岗位的职责及操作规程。
4.5管理办法:
4.5.1 无关人员不得入内。
4.5.2 建立严格的消防制度,明确消防责任人,要及时消除火灾事故等隐患。
4.5.3 各种物资进仓,应严格检查质量和数量,防止物资锈损腐蚀、霉烂变质、丢失短少,凡质量有问题的一律不准入库,严重情况可要求退货。
4.5.4 物资的入库,库房管理员根据采购部提供的采购物资的原始发票和实物填制进仓单。
4.5.5 库房内不准使用电炉、电烙铁、电熨斗、等电热器皿和电视机、电冰箱等家用电器。
4.5.6 库房内严禁吸烟和动用明火。
4.5.7 仓库电器设备的周围和架空线路的对方严禁堆放物品。
4.5.8 库房内要定期打扫,保持整洁。
4.5.9仓库的环境日常管理应注重防潮、防高温、防水浸。
4.5.1 0保管员下班前,必须先进行安全检查, 电源、锁好门窗后方可离开。
4.5.1 1配合各使用部门,摸清库存和消耗规律,做好物资采购工作。
4.5.1 2经常巡查库房商品,定期盘点,做到先进先出,减少积压,滞销商品要及时报告部门负责人。
5.0支持性工具:《进仓单》《退货登记表》《仓库物料盘存表》《库存物料报废申请表》编制:审核:批准:日
第4篇 假日花园物业管理目标承诺
假日花园项目管理目标及承诺
1、以国家优秀示范小区规定的指标为各项管理工作的要求;
2、严格按照iso9001质量管理体系规范化、制度化运作。
为实现我们对zz假日花园物业管理服务的整体策划及设想,依据国家建设部关于物业管理优秀小区的评比标准,并结合我们的质量方针和质量目标,对zz假日花园的物业管理工作确定如下承诺指标,并采取切实可行的措施予以落实。
第一章 经营指标承诺及采取的措施
一、管理服务费及代收代缴费收取率
国优标准98%
承诺指标98%
测定依据实收费用额/应收费用总额×100%≥98%
质量保证措施
1、加强宣传,提高业主对物业管理的消费意识。
2、以法规约束和优质服务促进业主交费的积极性。
3、采取节假日照常办公、提前预约、上门方式,方便业主交费。
4、采取手工收费与电脑划帐相结合的方式,提高收缴率。
5、对于欠缴管理费的行为,我们将采取管理公约中规定的合理措施予以催缴,必要时采用法律手段作为催缴措施。
二、商业用房租金收取率
承诺指标租金收取率98%
测定依据租金收取率实收租金额/应收租金总额×100%≥95%
质量保证措施
1.依托我们多年从事房屋租赁业务所积累的招租经验,制定切实可行的商业用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如协助商家办理有关经营手续等。
2.以优质服务塑造精品物业,促进zz假日花园的楼盘销售,增强小区的消费需求,营造良好的商业环境。
3.与商家签订商用房租赁合同,明确双方权利义务,对租金收取制定有利于我方的合理规定,如签定租赁合同时收取一定押金以及提前一个月预收租金等。
4.对小区内的各类消费需求进行充分调研,对经营项目种类、规模及区域的设置有准确的定位和把握,为商家提供合理化建议,确保商家有利可图,提高商家交租的积极性。
第二章 管理指标承诺及采取的措施
一、物业本体及配套设施完好率
国优标准 98%
承诺指标98%
测定依据完好、基本完好楼盘面积/建筑物面积×100%≥98%
质量保证措施
1.制订详细的物业本体及配套设施维修养护计划,并严格执行。
2.物业本体及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结合,确保良好状态。
3.严格二次装修管理,建立立体交叉式的监管网络,对进入小区的施工单位实行跟踪管理,防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。
二、物业零修、急修及时率
国优标准98%
承诺指标100%
测定依据已完成零修急修数/总零修急修数×100%=100%
质量保证措施
1.建立严格的物业修缮制度,实行24小时值班,设立业户报修专线电话。
2.维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场,零修立即处理,急修不过夜。
3.根据小区的功能和特点,储备合理数量的常用材料,以备急用。
4.实行报修填单制,维修完成后经报修人签字确认后返回存档。
5.每月对维修及时率进行统计,结果作为相关部门及个人的考核依据。
三、维修工程质量合格率及回访率
(一)维修工程质量合格率
国优标准100%
承诺指标100%
测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%
质量保证措施
1、加强对维修技工的专业培训,所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。
2、维修工程实行业主、客户质量验收、签收制度。
3、加强外购材料、备件的验收控制,确保质量,提供维修安装服务前由业主检验确认。
4、较为复杂的维修工程,事先应制订详细的工作方案,同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。
(二)维修工程回访率
公司内控标准100%
承诺指标100%
测定依据维修回访数/总维修数×100%=100%
质量保证措施
1、维修实行100%回访制,采用电话、上门、书面征集等方式进行回访,保证反馈渠道畅通。
2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析,并提交分析报告。
四、保洁率
公司内控标准99%
承诺指标99%
测定依据保洁达标面积/保洁总面积×100%≥99%
质量保证措施
1、配备完善的垃圾收集及处理设施,方便业主使用,加强宣传教育,提高业主保洁意识。
2、垃圾日产日清,封闭转运,杜绝二次污染,实施垃圾分类处理。
3、每日巡视检查保洁情况,发现问题立即处理。
4、提倡'全员保洁,人过地净'。
五、治安案件年发生率
公司内控标准0.5‰
承诺指标0.5‰
测定依据案件发生次数/入驻总户数×1000‰<0.5‰
质量保证措施
1、提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式,建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合,充分发挥技防手段的作用。
2、严格控制外来人员进入,外来施工单位必须签订施工责任书,施工人员挂牌上岗,定位施工。
3、树立'全员防范'意识,建立'快速反应和快速支援'体系。
4、实行业主搬出/入登记制度,严格控制物料进出。
5、保安员实行准军事化管理,定期进行军事素质和业务技能培训,不断提高处理可疑或突发事件的能力。
六、火灾年发生率
公司内控标准0
承诺指标0.5‰
测定依据火灾发生次数/总入驻户数×1000‰<0.5‰
质量保证措施
1、实行全员义务消防员制,建立一支'消防快速反应分队';制定严
格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案,
每年组织不少于一次的消防实战演习。
2、定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传,提高业主的消防意识。
3、小区所有动火作业,施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人,并配备足够的消防器材。
4、定期为业主提供安全用电检查,及时消除隐患。
5、加强巡视和维修养护工作,确保消防设施设备的完好。
七、年违章发生率与处理率
公司内控标准1%
违章年发生率承诺指标1%
计算测定依据违章发生次数/入驻总人数×100%≤1%
公司内控标准100%
违章处理率承诺指标100%
计算测定依据违章处理数/总违章数×100%=100%
质量保证措施
1、加强物业管理法规宣传,培养小区成员共同参与意识。
2、全员协调管理,建立交叉巡视制度,及时发现及时处理。
3、采用情理手段、经济手段和法律手段制止违章,建立跟踪回访制度。
八、业主年有效投诉率和处理率
(一)年有效投诉率
公司内控标准2‰
承诺指标2‰
测定依据有效投诉次数/入驻总人数×1000‰≤2‰
质量保证措施
1、不断培养和树立员工的服务意识,为业主提供优质的服务,使员工追求业主百分百的满意。
2、保持业主和管理处之间沟通渠道的畅通,设立投诉电话和投诉信箱,不断超越业主的服务需求,及时改进管理处工作中存在的问题和缺点。
(二)投诉处理率
公司内控标准100%
承诺指标100%
测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数×100%=100%
质量保证措施
1、设立总服务台并实行24小时值班,接受业主的各类投诉。值班员做好投诉记录,并根据投诉内容传递至相关责任部门。
2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施,并在预定时间内向业主回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向业主进行解释。
3、投诉处理率作为部门及员工个人每月工作考核的重要指标直接与工资挂钩。
九、业主综合服务满意率
国优标准95%
承诺指标三年内达97%以上
测定依据(满意户数+基本满意户数)/入驻总户数×100%≥97%
质量保证措施
1、实行开放管理,向业主公开服务内容、服务质量标准,使物业管
理工作始终处于业主监督之中。
2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向业主作一次业主满意率调查,由管理处经理主持对调查结果及业主反馈意见进行分析,及时调整和改进管理服务方案。对不合格项提出纠正和预防措施,并将实施结果直接向业主公布。
3、通过每季度召开一次质量分析会,每半年组织一次内部质量审核,每年开展一次管理评审等活动,不断改进和完善质量保证体系,确保业主满意。
十、绿化完好率
公司内控标准98%
承诺指标98%
测定依据完好绿化面积/总绿化面积×100%≥98%
质量保证措施
1、制订科学的绿化养护计划,并严格执行。
2、物业主管每周对绿化养护情况进行巡视检查,并将检查结果作为园艺工的考核依据之一。
3、定期开展环保宣传,组织园艺方面的小区活动,增强业主爱护绿化的自觉性。
十一、道路、车场完好率
公司内控标准98%
承诺指标98%
测定依据道路、车场完好面积/道路、车场总面积×100%≥98%
质量保证措施
1、制订详细的养护计划,定期巡视和维护。
2、市政工程进入辖区内施工,管理处派人跟踪协助管理并备案。
十二、管理人员专业培训合格率
公司内控标准100%
承诺指标100%
测定依据培训合格人数/管理人员总数×100%=100%
质量保证措施
1、建立严格的培训制度并制订详细的培训计划,配备专职培训人员以及先进的培训设施。
2、入职培训、岗位技能培训、素质提高培训和理论政策培训相结合,
采用先进的培训方式确保培训效果。
3、强调理论与实践相结合,培训与考核相结合,采取有针对性的培训方法,不断提高员工的工作能力与工作绩效。
十三、档案建立与完好率
公司内控标准100%
承诺指标100%
测定依据完好档案数量/应建档案总量×100%=100%
质量保证措施
1、制订严密的档案管理制度,配备专职人员管理,配置完善的档案储存设施及场所,加强档案资料的收集、分类和归档管理。
2、采用原始资料与电脑磁盘双轨制,确保档案资料的安全可靠,实现档案资料储存方式的多元化。
第5篇 物业精细化管理案例--搬家管理
物业精细化管理案例培训--搬家管理
写字楼的货梯里出来几位搬抬办公桌椅、电脑等物品的搬家公司人员,被门岗秩序维护员拦住,进行登记并询问,同时索要该公司搬运大件物品的放行单。其中一位称是12层的业主,秩序维护员立即用对讲机联系收费人员查询此业主情况。收费人员回复此房间已被业主出租,租户并未向业主告知搬家之事。门岗秩序维护人员当即向面前的'业主'再次询问,此人最后不得不说出自己不是业主而是租户的事实。没爹久,业主本人已到现场,原来租户欠业主租金,想提前-个月搬家一走了之。
精细化操作建议:
1、租户搬出大件物品,须有业主的书面许可或相关证明,物业工作人员要礼貌核查放行物品与业主开具的放行单列明的物品是否相符,放行单必须有业主签名及公司盖章,不相符的只放行单据列明的物品,如业主不在场,一定要确认确实是业主开具的放行单;
2、如没有办理有效的放行手续时,应要求物主在办理有效放行手续后放行;
3、如是业主给管理处打来的电话,告知是自己同意搬出的,请物业予以放行,切记一定再次仔细核实业主的身份,如让对方报出业主的身份证号、工作单位、家庭人员等等情况,确保万无一失;
4、业主资料要建立齐全,业主住宅、办公电话及手机号码、住址、单位等均应记录并及时更新,是否自用及租赁、租期具体时间要准确详实。真实完善的业主资料将会有效地避免无法与业主取得联系的情况,以及交费对象变更致使物业费未及时缴纳情况的发生,同时事先要对公司营业执照及企业资质等证件进行查阅,防止不规范的公司入驻所可能导致的不按规定缴纳物业费的现象;
5、物品、业主经核对无误后,当值人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上;
6、同时要加强物业工作人员特别是秩序维护员对业主的公司工作人员或家庭成员的熟知度。
第6篇 居住小区物业管理经费来源测算
居住小区物业管理经费的来源与测算
一、居住小区物业管理经费的来源
居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。
居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此,居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。
要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物业管理经费来源主要有:
1.定期收取物业管理服务费;
2.小区维修养护专项基金;
3.一业为主,多种经营的收入;
4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;
5.开发单位给予一定的支持。
现简单分述为下:
1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。
物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。
2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。
维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:
(1)公有住房出售后维修基金的收取
公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。
①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维修基金。
(2)商品房出售后维修基金的收取
商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。
①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15%)提取并归集到维修基金中去。
不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。
(3)维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。因此,必须加强对维修基金使用的管理。
维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中,接受业主委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。
维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。
3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。
物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有较强过渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。
目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括:
1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。
2.规定对房改住房的电
梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。
3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。
4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费用。
5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:
按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。
6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。
随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。
二、居住小区物业管理服务收费原则
《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导价和经营者定价。
1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。
其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公众代办性服务实行政府指导价。
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。
三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法
(一)居住小区公共性收费的费用构成
“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3.绿化管理费;
4.清洁卫生费;
5.保安费;
6.办公费;
7.物业管理单位固定资产折旧费。
8.法定税费;
其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则
居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。
第7篇 医院职工宿舍区物业管理总体思路
医院职工宿舍区物业管理的总体思路
(一)实施住宅区人性化管理
我们把人性化物业管理理念确定为:尊重每一位业主、住户,尊重每一位管理员工,在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊重,又有明确的行为规则的这样一种和谐、有序的环境和氛围,从而使人们的潜力得到充分发挥,人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。我们坚持做到:每一套物业方案的实施要得到业主、住户的充分认可,公司的经营管理理念要得到管理员工的普遍认同,在物业管理的各处细节,体现对人的珍爱与关怀。
(二)充分依靠单位组织,发挥业主的自治、自律功能
成熟的住宅区物业管理决不是管理公司的单向推动,而应该得广大业主的真诚回应,变单向推动为双向共管。只有启发广大业主共同参与物业管理,增强业主自治、自律功能,使业主自治、自律与专业化物业管理相结合,同时充分依靠zz医院的行政领导,才能使zz医院职工宿舍区的物业管理真正得到升华。为此,我们将紧紧依靠三医院(尤其是后勤部门)的行政领导,发挥zz医院职工宿舍区广大业主的作用。
(三)确保zz医院职工宿舍区优美的生活环境
物业管理的目标应实现经济效益、社会效益和环境效益的全面发展,对zz医院职工宿舍区来讲,我们将通过总体规划设计,进一步完善管理体系的软、硬件设施,同时根据实际情况及物业管理的要求,提出改善环境、改造设备设施等方面的合理化建议,确保zz医院职工宿舍区优美的生活环境。
(四)建立家政服务中心
家政服务中心为业主提供保姆、家教、钟点工、特别护理、代订牛奶等多方面的服务,让业主享受高质量的生活。
1、保姆服务:为有需要24小时照顾的老人、儿童或病员的业主提供全天候居家保姆服务,保姆在业主家居住,和业主共同生活,每周向管理处家政部提交一份由业主签名的《保姆服务工作评估表》,作为对保姆服务质量的考核依据。为注重私密生活的业主提供透明人居家保姆服务,保姆由管理处集中安排食宿,尽量选择业主上班或其他不在家的时间为业主提供保姆服务,尽量减少保姆对业主生活的影响。
2、家教服务:代业主聘请家庭教师,建立家庭教师教学辅导质量档案,向有需要的业主推荐优秀的家庭教师。
第8篇 三级文件物业空置房管理作业指导书
物业三级文件:空置房管理作业指导书
1、目的规范空置房管理,保护业主切身利益。
2、适用范围适用于管理处所辖区域的空置房管理。
3、职责3.1客服中心主任负责空置房管理工作的安排、抽检、督促。
3. 2客户服务员负责对空置房进行管理。
3. 3客户服务员负责空置房申请的办理工作。
3. 4客户接待员负责空置房钥匙的管理。
4、解释:空置房:指开发商尚未卖出的房屋、业主接房后暂未装修的房屋或业主装修后暂不居住并办理空置房手续的房屋。
5、方法与过程控制
5.1未卖出房屋的管理
5.1.1客户服务员每月一次对空置房屋进行检查,并填写巡检记录。
巡检内容包括室内各设施设备、卫生状况及房屋质量。
5.1.2客户服务员每月进行空置房水电表底数查抄,确保空置房水电表阀 ,杜绝产生水电费。
5.1.2客户服务员根据季节的变化对空置房屋进行通风、散热。
5.1.3多雨季节,客户服务员应及时查看房屋质量,有无裂缝及漏水情况。
如遇恶劣天气如暴雨、狂风天气,必须对空置房进行全面检查并填写《空置房检查记录表》。
5.1.4巡检过程中,发现异常情况应及时报相关责任人。
5.1.5客户服务员对此类空置房每月检查率为100%,入户率100%。
5.2业主接房后暂不入住的房屋管理
5.2.1 持业主身份证原件到管理处办理空置房申请手续(未装修的不用申请),并填写《空置房申请表》,写清空置时间及空置原由。
5.2.2 客户服务员向业主告知空置时注意事项,内容包括:水电使用、室内物品管理、取消空置申请的办法等。
5.2.3 客户服务员签署《空置房申请表》意见交客服中心主任签字确认后交管理处收费员处。
5.2.4 客户接待员派单对业主室内进行停水、电处理,并抄取水电表读数。
5.2.5 空置申请期间业主的物业管理费及水电公摊费按50%收取。
5.2.6 空置时间到期后,按全额100%收取。
空置期间发生水消耗超过1吨/月;
电消耗超过5度/月,视为入住收费。
5.2.7 空置时间到期后,业主继续空置,须重新办理空置房申请。
5.2.8 空置时间必须超过三个月才可办理,空置时间内,管理处将水电进行 ,以确保安全。
5.2.9 客户服务员对所辖区域内空置房的日常管理工作,如发现异常应及时与业主联系。
5.3客户服务员每月对所辖区域空置房进行统计检查,每月检查率为100%。
检查时填写《空置房检查记录表》。
5.3.1 客户服务员负责空置房的水、电、气设施跑、冒、滴、漏的检查,控制费用的发生。
5.4地下室的检查等同与空置房检查,并填写《地下室检查记录表》。
5.5客户中心主任每月对客户服务员的空置房检查情况进行抽查。
6、相关质量记录表单wy7.
5.4-k01-04-f1《空置房申请表》wy7.
5.4-k01-04-f2《空置房检查记录表》wy7.
5.4-k01-04-f3《地下室检查记录表》
第9篇 s物业管理公司员工誓词
物业管理公司员工誓词
我,很荣幸成为zz物业的一员,
愿接受zz物业的一切指导和培训。
视企业声誉如同生命,
视同事如同兄弟姐妹,
视客户如同衣食父母,
为客户服务是我的神圣使命,
用我们规范的服务去感化业主,
我将以热心、诚心、耐心、细心、贴心、放心的理念面对客户。
'主动、热情、周到、细致'是我服务工作的信条。
'决不犯同样的错误'是我的誓言。
我将为zz物业的腾飞贡献我的智慧与力量。
第10篇 物业基础设施管理程序
物业程序文件:基础设施管理程序
1.目的
加强对公司基础设施的管理,充分发挥基础设施的使用效能。
2.范围
适用于公司各部门。
3.定义
基础设施包括:资产(办公设备设施以及提供服务时使用的设备、设施、工具、检测仪器仪表)、公章证照、图纸资料等。
3.1根据物资的价值和使用期限,资产分为:固定资产、低值易耗品。
3.2固定资产:单位价值2000元以上(含2000元),使用年限超过1年的有形资产,均列为固定资产。
3.3低值易耗品:单位价值在200元及以上2000元以下,使用期限超过一年的各种用具物品(包括工具、管理用具、玻璃器皿、包装容器等)列为低值易耗品;单位价值在200元以上2000元以下,使用期限超过一年的维修材料、电脑零配件、服装不列为低值易耗品。
4.职责
4.1房产后勤管理部是公司资产管理的主管部门,负责对各部门资产的管理和每年年底的资产检查。
4.2财务管理部是公司固定资产的帐务管理部门,着重从固定资产的原值、已
提折旧、净值等方面对固定资产进行监控和管理;并在每年年底和房产后勤管理部联合对各部门进行资产检查。
4.3各部门经理负责本部门资产管理的监督和执行,各部门资产管理员负责本部门资产的日常管理。
5.方法和过程控制
5.1资产来源
5.1.1新购买资产
5.1.2捐赠资产
5.1.3其它资产
5.2各类资产按以下类别建档管理
5.2.1机械设备、维修、清洁绿化工具类;
5.2.2运输工具类;
5.2.3家私类;
5.2.4网络设备类;
5.2.5通讯设备类;
5.2.6保安消防器械类;
5.2.7电子、电器类;
5.2.8其它类。
5.3资产的购置、调拨、借用及报废
5.3.1资产的购置按照1《采购管理程序》执行,资产购买后使用部门填写《资
产情况审核单》,到房产后勤管理部办理资产登记手续后,方可到财务管理部办理报销手续。部门《资产情况审核单》必须分年度装订永久保存。
5.3.2各部门之间发生的资产调拨和借用,必须经双方部门经理的同意,资产调拨还需填写《资产情况审核单》并由双方部门经理签字确认后方可办理调拨手续,部门资产管理员根据《资产情况审核单》及时更改资产管理台帐。
5.3.3资产经专业人士确认已无法维修或维修费用超过原资产净值时,需申请报废并办理相应手续。
5.3.4资产管理员填写《资产情况审核单》根据资产分类报各级领导审批,报废低值易耗品,由本部门经理审批后,方可报废;固定资产报废须由总经理或总经理授权人审批后,方可报废。
5.3.5资产报废经批准后,资产管理员根据《资产情况审核单》在《资产管理台帐》进行销帐。
5.3.6资产管理员须确保本部门资产管理手续的完善,负责操作资产管理台帐,在所有资产发生变化时(新购、转移、保养、维修、报废)需及时录入资产管理台帐中。
5.4资产的盘点、检查
5.4.1部门资产管理员负责本部门资产的自查和盘点,协助公司每年年底房产后勤管理部和财务管理部联合组织的资产检查及盘点,并编制本部门资产清单报房产后勤管理部。
5.4.2房产后勤管理部每年年底对各部门资产进行一次检查,并通报结果。
5.4.3各部门根据年终资产检查通报中的问题点,查找原因及责任人,报有关部门及领导批准后处理。如属管理不善等人为因素造成,将追究当事人和管理者的责任,并视具体情况赔偿损失。
5.5资产交接
5.5.1资产管理员进行工作交接时,须保证帐目与实物相符,并由部门经理负责监督。
5.5.2部门经理新到岗时须对到岗部门固定资产进行确认。
5.6公章证照的管理参见**wy6.3-z01-01《印鉴及各类证照管理作业指导书》。
5.7图纸资料的管理**wy4.2.3-z02《文件资料管理程序》。
5.8对于有内线电话系统的dp箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图。
5.9网络设备、视频会议系统由总经理办公室制定相应的管理制度,编写相应的操作说明,并进行日常的管理维护。
6.支持性文件
**wy6.3-z01-01《印鉴及各类证照管理作业指导书》
**wy6.3-z01-02《公司电脑机房管理制度》
**wy6.3-z01-03《视频会议系统使用作业指导书》
7.质量记录表格
**wy6.3-z01-f1《资产情况审核单》
第11篇 zx医院项目物业工程部管理目标
医院项目物业工程部管理目标
e物业工程部凭借自身的技术优势,经验丰富管理队伍,热情周到的服务,变被动维修为主动维护工作特点,定能管好、用好**市第二医院项目的设备设施。使物业保值、升值。
序号项目指标管理指标实施措施
1维修
及时率99%以上派工后5-15分钟到现场,及时维修排除故障
院方人员签字确认后返回档案记录
2维修质量
合格率100%分项检查,一步到位,认真维修,建立回访制
度,确保维修质量合格
3设备设施
完好率99%按专项管理,落实责任人,定期检查维护保养记录
4消防设备、设施
完好率100%消防设备、设施由专项责任人负责巡检,发现问题,随时予以整改维修,故障不过夜。
5维修服务
回访率100%以上建立回访制度,征求院方人员意见,改进服务作风,提高服务质量
6维修服务
满意率99%以上做到及时、快捷、排除故障迅速有效,服务诚肯,态度和蔼。待人接物有礼有节,服务场所及时清扫
第12篇 物业钥匙管理控制程序
1.0 程序目的
加强钥匙有序管理,有效控制钥匙登记、领用、借用、配换手续,增强管理处员工、业主和住户安全意识。
2.0 适应范围
适用于管理处管辖楼宇、公共设施、设备房以及办公场所的钥匙管理。
3.0工作职责
3.1管理处客服中心负责所辖区域内楼宇公共部分和未入伙的钥匙管理。
3.2运行主管负责所管辖区域水、电、电梯、空调、消防设施钥匙的管理。
4.0 程序内容
5.1 钥匙放置在带锁的钥匙柜内,钥匙柜钥匙由专人控制使用。
5.2 开发建设单位移交钥匙,均需在《钥匙管理登记表》中记录。
5.3 因工作需要增配或更换钥匙,由部门负责人书面申请,经管理处审批同意方可配制或更换,并在《钥匙管理登记表》::上记录。
5.4 借用钥匙
5.4.1管理处其它部门人员因工作需要借用钥匙,均需管理处经理批准,借用水、电、消防等与设备相关的钥匙需维修部领班同意,并认真填写《钥匙借用登记表》后方可借用。
5.4.2业主借用天台、未入伙单元的钥匙,需管理处经理同意后,派员陪同使用并在《钥匙借用登记表》上登记。
5.4.3 有线电视台、电话公司等小区外的单位工作人员因工作需要借用钥匙均需提供工作证或其它有效证件的复印件,由维修领班同意,派员陪同使用并在《钥匙借用登记表》上登记。
5.5 钥匙不慎遗失,责任人立即向部门负责人口头陈述遗失经过,并通知保安部采取防范措施,部门负责人根据遗失钥匙性质决定是否配制或更换门锁,其费用由遗失责任人承担,并在两天内写一份书面遗失经过交管理处签阅存档。
5.6 在使用中锁匙被损坏,当事人应立即告知借出钥匙部门负责人、经批准予以维修或更换。
5.7 管理处交接班人员,要在交接班本上登记签收钥匙种类、数量的交接记录。
6.0 支持性文件
6.1《钥匙管理登记表》
6.2《钥匙借用登记表》
