第1篇 物业管理公司年度财务预算编制说明
物业管理有限公司2023年度财务预算编制说明
根据2023年公司经营情况,采用固定预算方法,预测2023年度相关指标如下:
一、预计主营业务收入
计划2023年实现各项收入400万元,较上年增加100万元,增幅33.33%。主要收入是:物业费收入300万元,占总收入75%,门面收入30万元,占总收7.5 %;停车费收入10万元,占总收入2.5%。其他业务收入60万元,占总收入15%。
二、预计主营业务成本
预计2023年各项成本、费用390万元,较上年增加89万元,增幅为29.48%。增加原因是某楼盘今年交房,随着物业进驻,有关的人头费用、材料、维修、水电、办公、绿化、保洁垃圾清运、税费等成本、费用也相应增加。主要支出为:人头费用195万元,材料、维修费71万元,水、电费24万元,垃圾清运费8.5万元,绿化维护费 3.9万元,保洁费 2万元,易耗品支出10万元,秩序维护费5万元,折旧费3万元,公共设施维护费6.8万元,税费23万元,另外,办公费、差旅费、招待费、电话费等其他费用37.8万元。各项成本、费用占收入的97.5%。
三、预计利润
预计2023年收入400万,成本、费用支出390万,利润10万元,较上年实际增长100%。成本、费用利润率2.56%,较上年增加0.76%。
四、预计现金收支
预计2023年现金收入400万元,其中,主营业务收入340万元,其他业务收入60万元。
现金支出394万元,其中,主营业务支出317.2万元,管理费支出41.9万元,营业费支出7.96万元,税金支出23万元,财务费用-600,固定资产投入4万元。预计年末现金余额60.4万元。
五、非生产性支出比率
预计2023年非生产性的支出64.84万元,占营业额的16.21%,较上年减少24.17%。
六、速动比率
预计2023年速动资产90.1万元,流动负债71万元,速动比率126.8%,较上年减少0. 64%。
附:
表1:2023年度资产负债预算表
表2:2023年度利润预算表
表3:2023年现金收支预算表
表4:2023年度期间费用预算表
表5:2023年度主营业务成本预算表
表6:2023年度成本费用利润率预算表
表7:2023年度筹资计划表
z物业管理有限公司
2022-4-9
第2篇 物业管理处客服接听电话的艺术
管理处客服接听电话的艺术
别让讲筒悬挂在肩膊,也不要让它离开嘴唇太远。你要把讲筒放得近些,大概距离嘴唇两寸,然後对正它讲话,就会有最佳的效果,切勿昂首向天或向着窗口讲话。
假如说话含糊不清,或声线太低,对方便不会明白你说的是什麽,别亢声疾呼。用平时友谊的语调来谈话就可以,并且要来得自然。
假如你是zz广场职员,你便应该向对方说明:我是***管理处×××。你先把大厦说出显示你愿意在友谊的平面下和对方通话;这样,会鼓励对方也把他的名字说出,因
第3篇 物业管理公司标识和可追溯性控制程序-13
1.0目的:
通过对不同类型的服务过程进行正确标识(记录),确保在使用时对服务质量、工作过程作出评价并追溯。
2.0适用范围:
2.1公司各类服务标识、标牌。
2.2相关服务的工作记录。
3.0职责:
3.1综合事务部负责公司相关标识的设计。
3.2综合事务部负责员工工作服、工作证、标识等的制作和管理。
3.3工程技术部负责对标识(牌)进行安装和维护保养。
3.4各岗位员工按规定要求认真填写工作记录,综合管理部协同相关部门负责对不合格服务进行评价和追溯。
4.0程序:
4.1公司员工上岗时必须穿着规定的制服,佩戴统一的工作证。不同岗位采用不同类型和颜色的服装加以区别。
4.2物业管理服务的标识应包括如下内容:
4.2.1小区区域位置标识;
4.2.2交通类标识;
4.2.3消防类标识;
4.2.4办公类标识;
4.2.5公共设备、设施类标识;
4.2.6宣传类标识;
4.2.7材料类标识;
4.2.8其它标识。
4.3相关部门在明显的地方用清楚易懂的标牌标识有关服务过程。
5.0支持性工具
《标识目录一览表》
编制:审核:批准:日期:
第4篇 金地花园物业管理设想目标
金地国际花园物业管理设想及目标
作为北京cbd规划社区的一个重要组成部分,金地国际花园以其优越的地理位置,独具匠心的园区环境建设,特殊的业户群体组成,具有国际一流水准的卓越品质,和谐的融入整个大社区,又明显区别于其他区域的高贵风格;继而对后续的服务管理提出了更高、更深层次的要求。
对此,在充分考虑到园区实际情况及大环境的整体状况下,结合金地物业的特点,对金地国际花园的管理工作思路是:以完美体现金地国际花园作为北京长安街尊贵起点、cbd财富之门的典范特质为指导原则,iso9000质量管理体系为实施准则,充分发挥金地物业'人性化'管理优势,导入酒店式物业管理模式,实施分区而治;形成相对独立,和谐融入的管理格局,体现vip服务理念,彰显尊贵。
(一)管理设想:
1、建设一支具有专业技术的管理队伍,训练并储备专业技能的物业管理人才;
2、利用金地国际花园优越地理位置和硬件设施,营造具有金地特色的高品位的社区;
3、在物业管理基本职能方面(包括:安全管理、环境管理、工程维护管理、
行政事务管理、财务管理、物料管理及综合服务管理)全面导入iso9001质量管理体系,通过职业管理标准化,结合金地国际花园的实际情况,全面落实达到'国优'物业量化管理标准。
4、借鉴酒店业所独具的高水准服务模式结合金地物业多年发展形成的物业管理成熟经验在金地国际花园推行以'业户为中心'的酒店管理服务模式,主动、适时了解业户的表象需求及实质需求;最大限度的满足业户潜在需求,将是金地国际花园管理处整体工作核心。通过在物业管理范围内实施金地倡导的'以人为本'的全方位个性化服务,与业主建立良好的沟通渠道,共同营造'温馨家园'。
在国际花园物业管理中,将导入金地物业'即时服务'和'隐性管理'的管理理念。为金地国际花园每一户建立服务档案,对每一位业户通过多信息渠道进行资料积累和收集;基本资料包括但不限于以下项目:区域、国籍、民族、宗教信仰、政治信仰、职业经历、社会地位、学历、血型、性格、爱好、习惯、生活基本规律、特殊嗜好、健康状况、家庭组成及相关资料等;在持续对小区业户的服务需求做全面、深入、细致的了解的基础上,通过分析,针对性的拟定服务方案并跟踪反馈信息,及时改进和提升服务品质以求达到服务于业户开口之前,实现超前服务;
关注服务细节亦将形成金地国际花园物业服务、管理的品质准则,服务产品本身的无形性、时效性以及科技含量低等特性决定了服务产品极易被克隆,因此不断创新和扩展服务产品内涵的能力,将直接决定服务品质的水准高低。在金地国际花园的管理中通过以国际酒店业通行的服务细节管理模式,保障金地物业所崇尚的服务创新能力,突显具有金地物业特征的微小服务特色。
在金地国际花园,业户的满意度将成为检验金地物业整体服务品质的唯一标准,凡是业户所需要的就是我们将要作的。
我们将通过成立'业户应急服务队'和'二十四小时快速维修队伍',保证在业户需要帮助时会即时出现,为业户提供及时满意的即时服务。'隐性管理',就是做到在业户需要时即时出现,业户没有服务需要时在视觉上则看不到有人在管理,从而形成虽看不到服务人员却可以感受到我们无处不在的服务;比如小区治安管理,只有固定执勤岗位的保安员穿着职业保安制服,巡逻岗保安员在业户活动高峰期避开;小区的清洁工作在业户活动高峰期将严格避开业户活动区域,以免干扰影响业户在园区的正常生活等,充分尊重业户的私密空间。
金地国际花园管理目标承诺:
在全面接管小区后一年内使金地国际花园达到北京市物业管理优秀商住小区的管理标准,二年达到国家优秀物业管理标准。
第5篇 法院物业管理整体设想策划
人民法院项目物业管理整体设想与策划
'*****人民法院'有四个物业管理点,总建筑面积28819平方米,其中审判办公大楼建筑面积21781平方米,**人民法庭建筑面积2218平方米;**人民法庭建筑面积1592平方米,**人民法庭建筑面积3228平方米,主要为办公楼。
1、管理模式与措施
(1)、注重物业项目的整体品牌形象,开展规范化的物业管理服务
我们将以服务求生存,通过先进的服务策划,iso9001、iso14001、iso18001国际质量、环境和职业安全健康体系的导入、规范地操作实施、科学与系统的培训、有效的监督、评估和调整等步骤,积极借鉴其他国际化知名企业的先进经验,并结合自身的管理资源优势,实施以关注顾客、关怀员工的需求,关注环境的温馨和谐,在搞好各项基本服务的基础上,强化员工的服务礼仪培训,关注物业整体氛围为特征的物业管理,营造温馨、和谐的消费环境,形成具有鲜明特色的物业文化和品牌形象。
(2)、采取分类管理、各有侧重的管理模式
要为*****人民法院提供尊贵、舒适、洁净的五星级物业管理服务,提供方便、有序、安全的办公环境服务,这就需要物业管理公司在总体物业管理服务中,针对相对各个独立的服务区域,采取分类管理、各有侧重的管理模式。在办公区域的服务中更为注重优质的礼仪和功能服务,尊重客户的个性彰显和自由空间;在公共部位的服务中更多关注人性化管理和服务,使客户理解和接受我们的管理,真正感受到我们温馨、和谐而周到的服务,从而让所有的客户满意。
(3)、建立严密、科学、规范的管理措施
为使物业管理的服务达到优质、高效和便捷,建立严密、科学、规范的管理运作措施是必不可少的,从而使管理运作逐步纳入良性循环,针对本项目的物业管理要求,我们将建立以下管理运作措施:
1)目标管理:根据本项目的总体目标,围绕《安全优质服务承诺书》,制定各项分项管理服务指标,并将指标分层落实(项目--部门--岗位)到位;
2)领导责任制:即下级任务未完成或犯错误,不仅追究当事人的责任,作为上级领导更要负管理责任,促使各级领导对下属的工作管理、负责到位;
3)督导管理:采取多种有效的督导管理方式,各职能部门对项目实施监督、指导管理,以保障服务质量、工作正常运作。具体方式主要为:工作绩效与薪资相挂钩的经济管理、规范操作与执行的制度管理、培训与考核的激励机制。
4)客户服务中心制:项目日常管理服务围绕客户服务中心展开,及时处理日常事务和突发事件,协调各部门的关系,受理客户的投诉,作好回访反馈。
(4)、建立有效的安全防范体系
由于人民法院内的停车位较少,保障安全、有序的运作是关键,它既是我们管理的重点,也是管理的难点,为了保障环境安全,特就治安、消防的安全防范职责范围和体系作系统的考虑与策划:
1)设想建立联合的治安防范控制系统:在物业项目范围内建立内、外层相联系的联合安全防范组织系统:
①有案情发生等,通过统一的对讲系统等通讯网络,通知各方,以便立即启动内外联动的防范操作;
②开展安全管理会议、治安防范和消防演练等活动。
2)物业安防服务主要负责人民法院内、外秩序的维护,协调和引导广场、大楼通道畅通,车辆进出、停放、各类非机动车辆停放有序管理等。
①在充分运用和发挥已有的安全防范系统的基础上,对物业管理的辖区制订并贯彻落实治安防范措施:
a.实行半军事化管理,制订严格的秩序维护管理制度和奖惩措施。
b.强化秩序维护人员的内务管理,加强行为规范教育,开展综合素质培训。
c.重点监控:在大楼、广场的出入口、停车区等部位布岗,重点监控;
d.全天候巡逻:采取固定岗、巡逻岗相结合,实行大循环中有小循环的连环巡视方案。严格执行巡逻制度,确保巡逻质量,特别注重对项目周边沿墙、地下室楼梯等区域及死角。
e.全天候实行24小时值班,24小时监控;加强对货物进出、外来人员的警惕和控制,特别是门岗的盘查和登记。
f.建立内外交互式联动治安防范网络
a.遇有紧急情况或其他治安需要,通过监控中心对其严密监控使用对讲机下达指令,巡逻人员在第一时间到达现场进行支援。
b.与当地派出所建立警民共建关系,并聘请片区警官兼任服务中心安全管理指导员,定期与服务中心分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
c.利用对讲网络或电话线建立自动报警平台,当发生突发性事件时,将求助信息传送到消监控中心,及时启动各类应急处理预案。
②三防结合
确立人防、技防、物防三防结合的方式,充分发挥出入口、停车区监控设备、设施的作用,实施严密的外来人员、货物出入检问、登记制度,以防范安全事故的出现,保持物业消费环境的安全。
3)消防管理
根据该物业的实际情况,做好核心部位的管理是我们的首要职责,因此应认真做好消控值班,严密关注消防主机动态,并和人民法院制定内部衔接机制和共建消防管理体系,以确保各项险情能及时排除。
消防管理工作策划:
①建立三级消防管理机构和三级检查制度,明确各级责任人和落实安全责任制(员工--部门负责人--服务中心负责人);
②制订各类消防管理制度,并定期检查执行情况;
③制订消防事故处理预案,定期协同演习和总结;
④建立义务消防队,定期组织消防安全学习和培训;
⑤定期进行消防巡检和维护,及时消除安全隐患(应急灯、疏散指示灯等);
⑥做好消防器材的定期保养;
⑦做好消防常识宣传工作,用资料和宣传栏等渠道向客户进行消防宣传教育;
⑧建立各类消防设备、设施档案,专人保管;
⑨对重要部位、危险区域等设立警示标识。
(5)、加强交通秩序管理与环境维护的对策与措施
1)保障车辆交通秩序的维护工作,及时制止违章行为,保障道路的畅通和车辆(包括机动车和非机动车)停放正常。
2)认真贯彻执行车辆管理的相关制度,杜绝违规操作行为。
3)地面机动车位全部采取临时停放、先到先停的方式,以保障地面车位利用率的最大化。
4)如人民法院开展活动,我们将积极与主办方在事先建立必要的沟通与协作,按照活动所需的配合要求,预留好足够的车位,明确统一现场维护的方案与措施,努力配合做好现场的秩序维护。
(6)
、针对项目工程设备设施特点,对其机电设备设施管理与维护的策划
根据本项目机电设备设施较多、技术含量高的特点,如何对其有效的管理和维护成为该项目管理是否成功的关键之一。为此我们将充分发挥公司在写字(办公)楼、商业物业、高层楼宇管理中所积累的丰富、成熟的管理经验和技术人才优势,制订切实有效的设施设备运行和维护制度和措施,以保证设施设备正常有效维护和运行,科学设置与控制各项能耗,合理核算相关共用能耗;同时我们对重要设备实行重点巡检。
(7)、加强现场设施的维护,完善标识系统
为了维护好物业现场的环境效果,创造有序、温馨的消费氛围,在物业建设移交所配置的标识标牌基础上,将积极导入vi视觉识别系统,从细处入手,创品牌效应,进一步完善配套的警示标识和温馨提示,形成特有的人性化的环境特色,并使我们的专业化、规范化、标准化的管理与服务深入人心。
a、在接管时所配置的交通安全设施基础上,从动态角度认真勘察现场,进一步完善交通指示标志和设施,如立面、地面增设警示标志用语等
b、通过公共场所、公共部位标识(警示牌、指示牌)等各种方式,向公众宣传'车辆停放管理'等方面的公共制度,同时针对大楼广场的车流量较大的特点,及时进行必要的、相关温馨提示,创造安全、文明的氛围
(8)、运用现代管理学理论,指导团队建设和管理。
第6篇 区政府大厦物业管理人力规划
管理处组织架构
一、管理处组织架构描述:
1、**区政府大厦组织架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用管理处主任负责制,签订经营责任书,由**物业公司全权领导。
2、管理处各岗位所需人力资源配置实行**物业管理公司供应下的完全双向选择,以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。
3、管理处内部采用直线职能制,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
二、管理体系及组织架构
物料管理
一个企业物业管理工作的质量水平的高低,主要表现在企业对人、财、物的有效控制,在加强人员组织架构设计,分工合理的基础上,加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节控制,严格按照iso9001(2000)工作标准,制定工作流程。从对物料使用、申购、采购、入库等方面进行层层把关,分级量化管理,对质量、数量、情况定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验,确保物业管理物料的采购渠道畅通、质量过硬,是实现物业管理服务目标的基础工作。
物料采购流程图:(略)
第7篇 物业精细化管理--钥匙领用借用使用归还
物业精细化管理--钥匙领用、借用、使用及归还
写字楼内有业主办理入驻手续后,领了钥匙由工作人员带着去验房,但钥匙无论如何也打不开房间,业主因急于入驻而与工作人员争吵起来。工作人员一边安慰业主并致歉,一边派维修人员火速换上一副新锁,当场验证后,业主才放心的领走钥匙。
精细化操作建议:
1、房屋在接管验收时,钥匙一定要进行核对,确保接管的钥匙准确无误;
2、核对钥匙时务必做到将每把锁的每一把钥匙--试开,而不能抽查;
3、如果发现钥匙与门锁不匹配的情况。应该马上采取措施进行更换;
4、钥匙由专人负责保管,做好记录并有发放人和领、借、使用人的签名,以及借出时间、事由和归还时间,当面清点,发放人在限定时闻内负责追还;
5、钥匙一律存放在指定的钥匙箱内,由专人负责发放:
6、交还钥匙时,应履行清点的程序,确保交还的钥匙准确无误,并双方签名;
7、租户或业主领取钥匙的记录,要区分于领、借、使用人的记录。
第8篇 xx物业管理公司管理优势
**物业管理有限公司管理优势
1、人才技术优势:
公司秉承“管理是基础、人才是根本”的企业理念,承揽天下英豪聚首先锋。在先锋你可以看到素质优良、经验丰富、专业齐全的精英团队。包括保洁、秩序管理、水电、暖维修、绿化和外墙清洗队伍,他们个个都是功勋卓著,在各自的专业领域上相当成就,为公司的长远发展做出了巨大的贡献。
2、信息技术优势:
我公司初步建立信息管理系统、公司网站,也实现了部分物业管理的软件操作,为我公司的远程管理和监督提供技术保证。
3、资源优势:
公司设有四部一室,同时与其它相关的专业公司建立了长期的合作关系,并保持良好状态,为全套的管理与服务提供各项支持,从而达到了节约成本,资源共享的目的。
4、机械设备优势:
制备有国内外先进的设备和工具:包括性能优良的进口高速打蜡机、洗地机、吸尘吸水机、干洗机、烘干机、烫平机、扫地机、升降机、剪草机、洒水机,操作灵活的高压水枪,安全可靠的高空吊板以及专业进口的花卉养护工具及其相关配套的附配件。
5、经验优势:
经过几年的物业管理操作实践,公司在不断发展壮大的同时,注重积累,总结经验,培养了一批拥有各类项目管理经验的优秀人才,形成了一套卓有成效的物业管理模式,确保了各类物业的管理与服务工作。
第9篇 物业公司文件收发管理程序5
物业公司文件收发管理程序(五)
1.目的
为了保证政府、公司及公司的文件精神得到有效的贯彻落实,规范公司内部的文件收发、存档管理。
2.适用范围
本程序适用于公司内部文件的收发,上级或外来文件的收文及公司对外文件的发送工作。
3.职责
3.1 公司行政部是本程序的扎口管理部门。
3.2 公司其他职能部门或所属各管理项目负责配合本程序的实施。
4.程序
4.1公司内部文件的收发
4.1.1由公司总经理室下发各部门(项目)的文件(通知),由公司行政部负责依据总经理室的指示精神和工作要求起草(打印)初稿,经总经理室审阅定稿后下发各部门(项目)执行。
4.1.2由公司各职能部门下发各项目的文件(通知),由发文部门负责起草,交行政部打印,打印稿由发文部门负责校对定稿,下发有关项目执行,并将文件(贰份)交公司行政部备案、归档。
4.1.3所有公司总经理室或职能部门下发的文件(通知),必须实行签收制度,公司职能部门(项目)在收到文件(通知)后,必须在《文件签收记录》上签字确认,以便有效地落实文件(通知)精神。
4.1.4公司总经理室的文件(通知)精神落实情况,由行政部负责督办,公司职能部门的文件督办由发文部门负责。
4.2上级文件的签收和阅办
4.2.1所有政府机关和公司公司及兄弟公司通过邮寄、送达或会议发放(由参会人员带回公司)的上级文件资料,均由公司行政部负责签收或参会人员直接送达公司行政部。
4.2.2公司行政部收到文件资料后,必须做好收文登记记录,应根据文件资料内容的轻重缓急,认真填写《公司文件传阅单》,粘贴于文件封页之左上角,呈总经理室阅示。由总经理室在《公司文件传阅单》上作出批示。
4.2.3公司行政部根据总经理室的批示及指定的阅办范围、对象逐一送交相关部门(人员)传阅,并保证主要牵头(扎口)的部门(人员)优先传阅。文件所有的传阅人员应于阅后在《公司文件传阅单》上签明传阅人和传阅日期。
4.2.4所有传阅文件在传阅结束后,行政部应负责将文件及时地收回,并协助总经理室做好文件精神落实的督办工作。
4.3公司对外发送的文件
4.3.1所有以公司名义对外发送的报告、请示、信函等文件均应加盖公司公章,所有以公司部门(项目)名义对外发送的文件应加盖部门(项目)印章。
4.3.2以公司名义对外的文件,原则上由公司行政部(也可由文件内容的主要职能部门)负责起草。行政部将文件草稿打印校对后由行政部(或相应的职能部门)呈公司总经理室审阅定稿,并加盖公章。
4.3.3以部门名义对外发送的文件,打印校对后,应交总经理室修改认可后方可加盖部门印章。
4.3.4以受托管理项目名义对外发送的文件,打印校对后,应交公司管业部修改认可后方可加盖项目印章(如有)。
4.3.5所有对外文件均应视文件主送和抄送抄报单位情况再增加份数公司留档,来确定文件的原件份数,以免发生少送或浪费。
4.4项目甲方(或住宅小区业主)的来信
4.4.1公司各部门(项目)收到项目甲方(或住宅小区业主)的信函,收件部门(项目)应负责及时地予以登记。
4.4.2根据信函内容,收件部门(项目)应该或可以解决(答复)的,部门(项目)负责人应负责协调解决或回复。回复操作参照本程序4.3条要求执行。
4.4.3如收到投诉函件,则应参照公司《丽景花园投诉处理程序》执行。
4.4.4项目甲方(或住宅小区业主)的信函处理完毕后,负责处理的部门(项目)应将信函原件及处理意见、结果及相应的资料原件(或复印件)装订后存入项目甲方(或住宅小区业主)的档案中备查。
4.5本程序所述的文件资料,由公司行政部负责按照文书档案的登记、立卷、归档的要求进行管理。
4.6本程序所述的文件资料,行政部及其他职能部门(项目)负责人必须按照文件的内容及公司的要求做好文件资料的保密工作。
4.7公司行政部应按照公司档案管理要求,做好收发文件的登记和备查。
5.记录
5.1《公司文件传阅单》;
5.2《发文记录》;
5.3《收文记录》;
5.4《文件签收记录》。
第10篇 物业管理公司内部质量审核程序7
物业管理公司内部质量审核程序(七)
1.0目的
通过内部质量审核,验证质量体系文件的实施效果以及各项质量活动是否符合质量体系要求,确保质量体系的有效性。
2.0适用范围
适用于对本公司的内部质量体系审核。
3.0职责
3.1管理者代表负责内部质量体系审核工作的组织,任命内审组长和审核员组成的审核组,批准《内部质量审核计划》、《内部质量审核报告》。
3.2内审组长负责《内部质量审核计划》的编制和审核工作的领导,及与受审核部门关系的协调,编写《内部质量审核报告》。
3.3审核员负责编制《检查表》,进行现场审核,签发《不合格报告》。
3.4办公室负责内部质量审核的具体实施。
4.0工作程序
4.1年度内部质量审核计划的制定
办公室于年初编制定本年度的内部质量审核计划,主要内容有:审核目的和范围、审核的依据、各次内审活动的时间、参加审核的人员等,经管理者代表批准后发至相关的部门/人员。
4.2审核的频次
内部质量审核每年至少进行两次。需要进,可随时安排局部或全局的审核。
4.3审核的准备
4.3.1审核前,管理者代表负责任命内审组长,确定审核组成员。内审员与审核的部门无直接的责任关系。
4.3.2制定内审实施计划
内审组长制定《内部质量审核计划》,内容包括:
a审核的目的和范围;
b审核的依据;
c审核组成员名单;
d审核的日程安排。
4.3.3审核组预备会议
内审组长召集审核员召开审核组的预备会,向审核员明确审核的目的和范围,简要介绍受审核部门情况后,研究和商定审核的策略、落实分工、确定审核的日程安排,并规定审核纪律和内审员应注意的事项。
4.3.4发放内审计划
审核组应以局面的形式提前3天正式将内审计划发放到受审核部门/人员。
4.3.5准备并收阅工作文件
审核员进行审核工作前,应事先备齐下列表格、文件和资料:
a审核日程安排表和任务分配表;
b检查表、《不合格报告》表;
c质量手册和与受审核部门的质量活动有关的程序文件、工作规程、上一次内审发出的《不合格报告》等。
4.3.6编制《检查表》
审核员根据收集到的文件和资料编写《检查表》。
4.4审核实施
4.4.1现场审核
a内审员按照内审计划和编好的《检查表》到现场通过观察、询问、查阅文件和有关记录等方式收集证据;
b对发现的不合格项,经受审核部门/人员确认后,填写《不合格报告》;
c内审组长负责对审核的全过程进行控制。
4.4.2汇总、整理《不合格报告》
内审组长组织讨论审核结果,确定不合格项并与被审核部门交换意见后,填写《质量体系内审不合格项目分布表》。
4.4.3总结
审核工作完成后,内审组长主持召开审核会议,向质量审检小组受审核部门宣布审核结果,同时接受和答询受审部门提出的问题。
4.4.4《不合格报告》由审核员签发,受审部门负责人在不合格报告上确认后签名。
4.4.5编写审核报告
《内部质量审核报告》由内审组长编写,保证其具有正确性和完整性,并交管理者代表审批。
4.5责任部门根据《不合格报告》要求制定和实施纠正和预防措施限期纠正,内审组长负责按《纠正和预防措施控制程序》实施。
4.6《内部质量审核报告》由办公室发给各个受核部门/人员。内部质量审核工作中形成的记录和报告由办公室归档保存,保存期为3年。
5.0相关文件
5.1《质量手册》
5.2《纠正和预防措施控制程序》
5.3《内部质量审核计划》
5.4《检查表》
5.5《内部质量审核报告》
第11篇 物业区交通管理守则
物业园区交通管理守则
为维护园区的交通秩序,保证园区内业主(住户)享受宁静、整洁的居住环境,特制定本规定:
1、进入园区车辆须服从管理处管理,驾驶人员应遵循交通信号和标志,按规定路线10公里/小时低速行驶。
2、所有外来车辆未经许可不得进入园区,车容不整和畜力车不得进入园区,违者交清洁费50元。
3、禁止拖拉机驶入园区。凡经本管理处批准进入的施工车辆,应在18:00时至22:00时进出园区。
4、管理处为车辆提供停放场地,收取场租,并义务对车辆进行指挥。车辆及车内财物丢失、损坏,本管理处概不负责。
5、进入园区的车辆必须按保安员指定的车位停放,凡不听指挥或擅自乱停放的,每次交管理费50-100元。
6、凡业主(住户)要求长期停放的车辆,可按管理处通知的时间向管理处申办月卡或年度卡,并按管理人员指定车位停放。
7、进入园区的车辆应慢行,时速不得超过10公里,进入地下车库时速限5公里以下,严禁超速行驶。
8、禁止车辆在园区内鸣喇叭,违者每次交管理费50元。
9、不可擅自在园区内洗车、修车或清扫车上的废杂物在地面,否则赔偿清洁费用100元。
10、禁在园区内任何场所试车、练车,违者交管理费100元。
11、进入园区的车辆要自觉维护园区的道路、绿化草坪、花树及公用配套设施,如有损坏者,照价赔偿。
12、禁止运载易燃、易爆和有毒物品的车辆进入本园区,有特殊原因需征得管理处允许方可驶入。
13、除执行特殊任务的公务车、消防车、军警车、救护车外,其它车辆一律按本规定执行。
第12篇 商住物业经营管理成本测算案例
商住项目物业经营管理成本测算案例
一、 物业概况
1、 用地面积:9984.85m2
2、 总建筑面积:23470m2
3、 地上建筑面积:19970 m2
4、 地下建筑面积:3500 m2
5、 建筑占地面积:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容积:2.00
8、 绿化率:30.4%
9、 商铺:9000 m2
10、商务公寓:10970 m2
11、停车位:92
二、 人员配置架构设置
说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
(1) 人员编制和基本工资标准:见表(01)
人员编制和基本工资标准表(01)
序 号 项 目 人 数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/月)
一 管理人员 13 2346.00 30500.00
四 维修人员 5 1000.00 5000.00
二 收费员 3 800.00 2400.00
五 治安员 20 750.00 15000.00
三 服务员 14 600.00 8400.00
六 保洁员 6 550.00 3300.00
七 合计 61 / 64600.00
(2)费用测算
管理/服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序 号 项 目 金额(元/月) 依 据 测算结果(元/月.m2)
一 基本工资 64600.00 / 3.234
二 福利费 20341.50 注(1) 1.148
三 加班费 / / 暂不计
四 服装费 1625 注(2) 0.081
五 合计 79166.50 / 4.463
注(1): 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。
注(2): 服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
(1) 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/m2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:
维修保养费=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40%
=(360÷300)×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:
(60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×1.10元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:
(4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月)×1.10元/千瓦/小时
=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=7920元/月
分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按50元计算则为:
(4部×7层)×50元/层/月
=28×50
=1400元/月
分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 绿化管理费:
小区绿化面积为3035m2, 绿化管理费测算见表(3)
绿化管理测算表(3)
序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.m2)
1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010
2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010
3 绿化用水费 1吨/ m2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017
4 农药化肥费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景观再造费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 计 / / 0.039
4、 清洁卫生费
清洁卫生费测算见表(04)
清洁卫生费测算见表(04)
序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.m2)
1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008
2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008
3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 计 / / 0.041
注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。
5、 保安费:
保安费用测算见表(05)
保安费测算表(05)
序 号 项 目 测算依据 金额(元/年) 测算结果(元/月m2)
1 装备费 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保险费 (暂不计) / /
3 房租费 (暂不计) / /
4 合 计 / / 0.020
6、 办公费:(全年开支办公费约12万元)
办公费=12万元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定资产折旧费:
固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:
固定资产折旧费为:100万元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利润:
利润取5%,则
利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定税费:
两税一费为前八项之和的5.75%,则
税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合计:经营管理服务费汇总表见(06)
经营管理服务费汇总表(1-6)
序 号 项 目 金 额(元/月.平方米) 费用所占比例
1 工资福利费 4.463 57%
2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 绿化管理费 0.039 05%
4 清洁卫生费 0.041 0.5%
5 保安费 0.020 0.2%
6 办公费 0.501 6.4%
7 折旧费 0.834 10.5%
8 利 润 0.352 4.5%
9 法定税费 0.425 5.4%
10 合 计 7.817 100%
11、 车场管理费收入的补贴:
机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为(平均)50元/月/位,则每月的停车收入为:4600元。
分摊物业管理费=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用,则每平方米经营管理服务费为:
经营管理费=7.817-0.230
