第1篇 小区物业管理处主任考核表
类别 项目及标准 考评办法及扣分
制度执行的员工守则的执行(第一章,工作条例) 每发现一处不符合扣0.5分
岗位基本技能的掌握(人员联系、物业概况、岗位标准)
文明服务
按规定着装,佩戴胸卡;
每发现一处不符合扣0.5分;
专业场所(室)环境整洁、规范
岗位标准 范围 标准 每发现一处不符合扣0.5分
管理
制定月工作计划,并按计划实施;
每周组织召开管理处例会,并做好记录;
对保洁、保安、维修工作按岗位标准进行检查,并每月进行评价;
对小区内的装修施工人员出入、材料堆放、垃圾堆放等进行管理;
巡视中发现辖区内公共设施/设备有损坏,应立即报修并做好记录;
做好与客户的联络工作,每年两次召开业主座谈会;每月最少一次回访业主,并做好记录;
对待客户投诉要热情、耐心,及时处理,并将处理结果反馈给客户,然后登记备案;
各类基础资料、设施设备资料、业主档案资料、维修基金运作资料存档保存完好;
遇突发性、危害性事故或事件发生,立即采取应急处理,并及时向上级部门汇报。
指标
物业管理费收缴率≥90% (按总户数90%计算)
成本总体控制率≤100%
客户满意度≥80%
房屋零修、急修、维修及时率≥98%
维修质量合格率:100%;房屋完好率≥95%
2023年底物业管理小区达到“物业管理窗口达标”
每年两次向业主公布物业管理(维修基金)收支情况表
每年两次开展客户调查和满意度测评工作
每月客户有理投诉两件(含两件)以下
管理处安全治安事故率0%
日常检查公正、合理无投诉,正确使用《物业管理检查单》
注:
1、同一地点同类问题按发生次数,加倍扣分
2、客户提出有理申告的,每次扣十分
3、否决指标:发生各类重大安全事故
第2篇 小区物业管理员岗位说明书-5
小区物业管理员岗位说明书(5)
1、岗位名称:管理员
2、岗位系列:管理
3、岗位概述:**物业有限公司**小区物业管理处的管理工作。
4、岗位权限:
日常物业管理权;
日常服务的接待处理权;
5.工作任务:
负责协助物业管理处主任的工作;
负责小区业主或使用人的业务接待;
负责物业管理费用的收取;
负责物业管理处档案资料的管理;
负责物业管理处的“小财务”工作(包括小区三项基金的管理);
负责物业管理处的内勤工作。
6.承担责任:对物业管理处的的日常事物性工作负责工作。
7.岗位关系:在物业管理处主任的直接领导下,完成各项工作工作。
8.岗位条件:
学历:初中以上,具有物业管理岗位管理证书;
能力:责任心强,具有物业管理的专门知识及技能;一定的组织、协调、管理能力;一定的物业管理法律法规知识。
身体:身体健康
阅历:二年以上物业管理的工作经验
培训:物业管理岗位的应知应会技能培训
8.岗位要求:
文明礼貌,用语规范;
服装整洁,挂牌服务;
服务周到,耐心细致;
资料管理,准确完整;
工作敬业、熟悉业务;
处理及时,件件落实;
善于协调,工作有序。
9、应知应会:
工作任务
岗位要求
岗位关系
岗位责任
岗位考核
10.附件
规范用语:
电话:**物业,请讲!
接待:先生/小姐、老师/同志,早/中/下午好!
帮助:请问有什么事是否需要帮助
离开:先生/小姐、老师/同志,再见!
第3篇 某小区物业管理招标文件
**华轩小区物业管理招标公告
根据《广州市物业管理招投标办法》,为适应小区发展的需要,现决对**华轩物业管理实行公开招标。
一、招标单位
**华轩小区
二、单位地址
广州市白云区南湖游乐园旁
三、招标项目情况
**华轩小区占地面积约15.41万
第4篇 小区物业管理员工奖惩机制
我们将实行奖勤罚懒,根据公司检查考核以及业主对小区管理处工作的考评,每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工,得到荣誉的进行奖励,不称职员工进行待岗培训、限期改进、辞退等阶段的处理;根据每季度的考评结果年末对管理处全年工作进行综合评议,评出管理处先进个人。
一、目的
为维护公司声誉,加强企业管理,提高管理水平,在加强事项教育的同时,对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。
二、种类
(一)警告
适用于第一次触犯轻微过失的规定。
(二)严重警告
适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者
(三)最后警告
适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者
(四)开除(或辞退)
适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。
三、过失性质
(一)轻微过失(违反下列一项者,给予警告一次)
1、一个月迟到或早退三次;
2、违反保安制度,拒绝保安人员检查;
3、违反安全制度但未造成后果;
4、在小区内行为不检点,如大声喧哗、追逐打闹;
5、不讲卫生,在小区公共场所说脏话,乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰;
6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊;
7、由于工作过失,造成公司财务损失达成100元以上1000元以下;
8、业主连续三次反映工作态度不好(经查属实);
9、私扣业主(使用人)提出的一般意见。
(二)严重过失(违反下列一项者,给予严重警告一次):
1、旷工一天;
2、利用职务之便收取户主或客户钱物;
3、对业主(使用人)态度蛮横;
4、公开顶撞上级,不服从指挥或故意消极怠工;
5、由于工作过失,造成公司财务损失价值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(违反下列一项者,给予最后警告一次):
1、连续旷工三天;
2、接受贿赂;
3、殴打他人或相互打架斗殴
4、由于工作过失,造成公司财务损失价值达3000元以上。
(四)开除(犯有下列错误,立即予以开除或辞退)
1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天;
2、偷窃公司、同事或业主财务;
3、用非法手段涂改原始记录,窃取账单或单据,从不牟取私利;
4、严重玩忽职守,给业主(使用人)或公司利益造成重大损失;
5、威胁上级,侮辱刁难业主及来访客人;
6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审;
7、犯有其他严重错误。
四、奖励条例
(一)奖励对象
1、在改进公司经营管理,提高经济效益和管理效益方面有显着成绩者;
2、工作努力,深得业主表扬者;
3、在危急时刻为保护他人生命安全,保护小区财产方面有特殊成绩者;
4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有贡献者;
5、因其行为为公司带来荣誉者;
(二)奖励办法
凡符合奖励条件者,经公司批准予以确认,奖励形式。
1、全公司通报表扬;
2、颁发奖品或奖金;
3、特别加薪;
4、晋级
第5篇 居住小区物业管理经费来源测算
居住小区物业管理经费的来源与测算
一、居住小区物业管理经费的来源
居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。
居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此,居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。
要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物业管理经费来源主要有:
1.定期收取物业管理服务费;
2.小区维修养护专项基金;
3.一业为主,多种经营的收入;
4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;
5.开发单位给予一定的支持。
现简单分述为下:
1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。
物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。
2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。
维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:
(1)公有住房出售后维修基金的收取
公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。
①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维修基金。
(2)商品房出售后维修基金的收取
商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。
①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15%)提取并归集到维修基金中去。
不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。
(3)维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。因此,必须加强对维修基金使用的管理。
维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中,接受业主委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。
维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。
3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。
物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有较强过渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。
目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括:
1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。
2.规定对房改住房的电
梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。
3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。
4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费用。
5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:
按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。
6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。
随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。
二、居住小区物业管理服务收费原则
《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导价和经营者定价。
1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。
其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公众代办性服务实行政府指导价。
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。
三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法
(一)居住小区公共性收费的费用构成
“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3.绿化管理费;
4.清洁卫生费;
5.保安费;
6.办公费;
7.物业管理单位固定资产折旧费。
8.法定税费;
其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则
居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。
第6篇 中国小区物业管理达标与考评
为了贯彻建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》,提高城市居住小区的整体管理 水平,推进居住小区物业管理,建设部于1995年3月11日的建房[1995]120号文件发布了《 全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收标准。这一达标、考评工作,对推动房地产管理体制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。为进一步提高全国城市物业管理整体水 平,根据建房[1995]120号文件部署,1996年4月1日,建设部颁布《关于全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)达标办法的通知》。具体办法如下:
一、小区(大厦、工业区)实施物业管理达标的条件
小区(大厦、工业区)实施物业管理达1年以上,已获得“省(自治区、直辖市)级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,并经省(自治区、直辖市)主管部门按照我部19 95年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》和本通知附件《全国城市物业管理优秀住宅小区 (大厦、工业区)达标评分细则》的要求进行预评预验总分达90分以上的,方可向建设部申报 参加“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”年度达标考评活动。
二、小区(大厦、工业区)物业管理达标的申报
各地申报时,小区(大厦、工业区)管理单位要认真填写《全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)申报表》,由省(自治区、直辖市)主管部门负责人签署预评预验意见并加 盖公章,于每年7月30日前申报到建设部房地产业司。
中央各部门在京单位所属的小区(大厦、工业区)的申报参评工作,分别按隶属关系由国务院机关事务管理局、中直机关事务管理局、解放军总后营房部会同北京市主管部门共同组 成考评小组进行预评预验后报建设部。
三、小区(大厦、工业区)物业管理达标的组织与实施
从今年起,达标工作在建设部领导下,以所在省市组织2~3名专业人员为主,我司委派 1~2名人员组成建设部考评小组进行考评验收,考评达标工作每年8月份开始。
四、小区(大厦、工业区)物业管理达标的考评与验收
经建设部考评组考评验收后,总分达到90分的小区(大厦、工业区)授予“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,总分达到95分以上的小区(大厦、工业区)授予“ 全国城市物业管理优秀示范住宅小区(大厦、工业区)”称号;颁发标记牌和奖状,建设部并在适当的时候召开表彰大会。
五、小区(大厦、工业区)物业管理达标后的检查
各地应按照《标准》和《评分细则》的要求做好对已获得“全国城市物业管理优秀住宅 小区(大厦、工业区)”称号的小区(大厦、工业区)的复查工作。对已获奖的小区(大厦、工 业区),如管理水平下降,群众有意见,经省市主管部门检查,达不到标准规定的,报建设部批准,取消其光荣称号。建设也将对其进行不定期的检查。
第7篇 住宅小区物业管理内容3
住宅小区物业管理内容(三)
物业管理将政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户提供全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为'六项管理、三类服务',即'房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理';常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行'管养合一'主要落实在以下几个方面:
a、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划,执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式,并做到制度化、规范化。
c、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标,基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循'高标准、严要求'的环境卫生管理和'高质量、高频度'的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作,即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷,形成环保意识,日常管理与保护有机结合,提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员,将片区负责与巡查相结合,科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻'预防为主、防治(消)结合'的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区里,对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理,隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求,并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观,使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理,如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同,为全体业主及住户提供的经常性服务,是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务,如:为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积累和平凡的小事,体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心,有步骤地开展各种无偿与有偿服务,并不断倾听业主及住户的意见,开辟新的服务项目。
第8篇 x城小区物业管理模式
新城小区物业管理模式
一、管理模式
物业管理有限公司将秉承“为业主节约每一分,让业主满意多一分”的管理理念,依托多年管理物业经营模式和经验,完善的iso9002质量管理体系;根据**新城海岸的顾客定位,楼宇设备、设施的自动化程度,以及**新城海岸所处的地理环境,我们拟采用“以客户为中心,服务品质为导向”的经营管理模式。
二、物业公司组织架构
组织架构描述:
1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用经理负责制,签订经营责任书,实行独立核算。
2、各岗位所需人力资源配置实行物业管理公司供应下的完全双向选择,以保证建立一支高效、协调的团队。
3、内部采用直线职能制,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
4、副经理的主要职责是协助经理完成各项工作任务,监督管理处的服务质量,为经理反馈各类管理信息,提供决策依据。
5、客户主管的职责是负责客户物业管理服务中心的运作,建立物业公司与业主、住户之间的服务平台。
6、客户助理的职责是直接受理业主、住户的需求信息迅速、准确传递至各相关单位,下设收费员及客户助理。
7、设备主管的职责是负责大厦各种设备、设施的维护、保养、维修以及业主的请修工作。
8、行政主管的职责是负责管理处各分包方的考核和监督、办公室事务、后勤和社区文化建设。
注:人员配置见第四部分。虚框内配置人员为配合销售期而短期配置。
三、创建有效的服务价值链
围绕“以客户为中心,服务品质为导向”的经营管理模式,我们将全面推行竞争型服务战略;采取有效的管理策略提升物业管理公司的服务价值,建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务,又能向周边展示物业管理公司风采的团队。
四、外部沟通导向图
外部沟通导向图说明:
1、在业主委员会成立之前,地产自属物业公司成为物业管理人,并与业主签订物业管理合同。
2、物业管理公司,设立负责小区物业管理工作。
3、在业务上接受市住宅办及旅顺区建设局、街道办事处等政府主管部门的监督和指导。
4、在小区入住后达到法规规定的条件时,按法规规定成立业主委员会。
5、物业管理公司会在原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系,以确保管理目标的实现。
第9篇 小区物业管理公司投标邀请书
小区物业管理公司投标邀请
按照国务院《物业管理条例》和《**市物业管理招标投标暂行办法》的规定,现决定对(项目名称)的物业管理服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。
一、招标项目的简要说明
本项目位于**市**区(市)县**口**路 号,(或见小区周边地理位置图)。
本项目规划设计的物业类型为: 。
本项目总用地面积 平方米。用地构成为:建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米),道路用地 平方米,绿化用地 平方米。
本项目总建筑面积 平方米。其中地下总建筑面积 平方米,地上总建筑面积 平方米(住宅建筑面积 平方米,商业用房建筑面积 平方米,办公用房建筑面积 平方米,其他物业建筑面积 平方米)。
本项目共计建筑物 幢(其中住宅 幢 套,非住宅 平方米);建筑结构为 。
本项目的建筑密度为 %;综合容积率 ;绿化率为 %。
本项目规划建设机动车停车位 个,其中地上停车位 个,地下停车位 个;按照规划设计建造了非机动车停车场所 平方米。
二、项目开工和竣工交付使用时间
本项目于 年 月开工建设,共分 期开发建设。第一期工程计划于 年 月竣工并交付使用;整个建设项目于 年 月全部建成竣工交付使用。
三、物业管理用房的配置情况
1、物业管理企业办公等用房:建筑面积为 平方米;坐落位置: 。
2、业主委员会活动用房:建筑面积为 平方米;坐落位置: 。
四、房屋专项维修资金建立情况
开发建设单位按 标准缴存,计 元;购房人按 标准缴存,计 元;专项维修资金的补充来源有 ,建立的住房专项维修资金现存于 。
五、招标书的发售
投标单位应于 年 月 日 时 分前至**市**区**口**路 号室(领取/购买)招标书。(出售的招标书每套标书收取成本费 元整)。
六、保证金的缴纳
1、投标人在(领取/购买)招标书的同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金,不计利息。投标前所发生的一切费用由投标人自行承担。
2、未按规定提交投标保证金的投标,将被视为投标无效。
七、投标地点:**路 号室。
八、投标截止时间 年 月 日 时 分,逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。
九、招投标说明会: 年 月 日 时 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。
十、投标人可在收到招标文件以后自行组织查看现场。
十一、开标时间、地点
1、开标时间: 年 月 日 时 分
2、开标地点:*市*区*口*路 号室。
十二、对本次招标提出询问的,请于 年 月 日前与(姓名)联系,(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。
地 址:
邮 编:
电 话:
传 真:
联系人:
(招标人)
年月日
第10篇 小区物业管理经费构成测算
一、居住小区物业管理经费的来源
居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务 收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了 贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。
居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此, 居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标 准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。
要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物 业管理经费来源主要有:
1.定期收取物业管理服务费;
2.小区维修养护专项基金;
3.一业为主,多种经营的收入;
4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;
5.开发单位给予一定的支持。
现简单分述为下:
1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。
物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。
2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日 常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。
维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:
(1)公有住房出售后维修基金的收取
公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。
①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。
(2)商品房出售后维修基金的收取
商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。
①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一 次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹 集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15 %)提取并归集到维修基金中去。
不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时 ,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。
(3)维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。 因此,必须加强对维修基金使用的管理。
维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业 主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中, 接受业主
委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管 理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。
维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争 取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。
3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业 养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商 店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。
物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营 利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只 是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有 较强过渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展 和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。
目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括 :
1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。
2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。
3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。
4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费 用。
5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:
按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅 总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点 用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。
6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。
随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开 发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一 定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。
二、居住小区物业管理服务收费原则
《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费 应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导 价和经营者定价。
1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。
其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房 租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区 提供的公众代办性服务实行政府指导价。
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的 服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行
政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度 内确定具体收费标准。
2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修 理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代 表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁 付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。
三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法
(一)居住小区公共性收费的费用构成
“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3.绿化管理费;
4.清洁卫生费;
5.保安费;
6.办公费;
7.物业管理单位固定资产折旧费。
8.法定税费;
其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实 际情况确定。
此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则
居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其 收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。
第11篇 x国际小区物业管理设想
星河国际小区物业管理设想
1.定位
1.1环境定位:设计者在的设计中,精心为星河国际营造了一个具有现代风情的大型空中园林广场,给人以如诗如画的感觉,双会所充分满足工作与休闲的双重需要。作为物业管理者就要极尽环境之优势,充分营造一种人与自然相融通的氛围。提倡环保概念,使人、建筑、自然三方面相融合的高档楼盘。
1.2人文定位:现代生活方式,高尚生活品味,已成为被现代人全面接受的居住理念。在管理上,我们将把'温馨服务、亲情管理'作为服务主题,为星河国际用户提供安全、舒适、优雅的生活和办公环境,做到看得见的地方要显现尊贵气派,看不见的地方要更加细心,让用户感受到热情、温馨的服务,充分领略在尊贵生活的荣耀。
2.个性化服务:突出个性化的服务特色,提升服务品质,最大限度满足业主生活的各项需求,减少服务环节,为业主(住户)提供更便捷的服务,客户助理和业主(住户)之间建立的将是一对一的服务关系,不仅提高了服务质量,而且也提高了服务效率。
3.管理模式:
采用'一、二、三'的管理模式。
2.1一名'客户助理'即每栋大楼设一名'客户助理'实行24小时帖心服务;
2.2二种'服务'即实施个性化服务,根据用户的需求提供办公和居住的二种服务;
2.3三个'中心'即设置客户服务中心、维修服务中心、安全监控中心。
第12篇 某高档小区物业管理意见征询表
高档小区物业管理意见征询表
为了提升居住品质,向广大业主提供更为专业、便捷、周到的物业管理服务项目,我们特制定了本问卷,请您把真实想法和意见告诉我们。
您的需要,您的期望就是我们努力的方向。
占用您宝贵的时间。填写表格时,除文字部分外,请在选项前打'√'。
姓名年龄
联系电话从事职业
一、如果您选择新居,家庭成员会有几位
1)1位2)2位3)3位4)4位5)5位6)5位以上
二、您家中是否有老人(60岁以上)或孩子(16岁以下)
1)有老人(位)2)有孩子(位)3)无孩子4)无老人
三、您现在使用的交通工具
1)自备车2)出租车3)公共汽车4)单位班车5)地铁6).其它
四、您未来两年内是否有购车计划
1)有2)无
五、您觉得下列安保措施中哪些最重要(请选三项)
1)红外线周界报警2)电视监控3)可视对讲4)ic卡门禁
5)家庭紧急报警6)保安门岗7)保安巡逻8)其它
六、您最需要的是哪些代办服务(请选三项)
1)代订报刊2)代订车、船、机票3)代订宾馆、饭店
4)代订鲜花5)代投递邮件6)代绿化种植养护
7)代办商务活动、会务接待8)代收、代送洗涤衣物
9)代办家政服务10)其它
七、您家中是否饲养宠物
1)是2)否
八、您认为不影响正常居住的装修时间是
1)8:00-20:002)8:00-18:003)8:00-12:00;14:00--20:00
九、您认为报修后维修人员多少时间内到达现场较为满意
1)15分钟以内2)20分钟以内3)30分钟以内
十、据您所知,类似本地段和档次的小区物业管理费一般是多少(不包括电梯水泵运行费及公共水电费)
1)0.40~0.60元2)0.60~0.80元
3)0.80~1.00元4)1.00元以上
十一、物业管理每年将组织四季社区活动,您认为
1)有必要,会积极参与2)无所谓,可能会参加3)没必要,不参加
十二、如果您选择四季花城,您认为生活中最不方便的是什么(请填三项)
1)2)3)
十三、您是否需要在小区内租赁车位
1)需要个2)不需要
十四、您现在居住区是否由物业公司管理如果是,您认为满意的服务有哪些不满意的服务有些(请填三项)
1)是2)否
3)满意的服务
4)不满意的服务
十五、您知道本物业管理公司吗
1)知道2)不太知道3)不知道
十六、您是通过何种途径知道本物业管理公司的
1)亲身感受2)听朋友介绍3)媒体4)销售人员介绍5)其它
十七、您希望物业管理为本项目营造怎样的氛围
1)自然2)高档3)舒适4)便利5)人性6)浪漫7)其它
十八、您希望物业管理能为您做些什么
十分感谢您的建议,您所填的个人资料将完全保密。
**房地产发展有限公司
