第1篇 物业管理法规试题
1、物业管理法律关系客体可以分为( )。
a.物 b.货币 c.行为 d.非物质财富
2、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规( )以及国际公约。
a. 地方性法规 b. 行政规章 c. 宗教戒律 d. 司法解释
3、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物( )所构成。而且是以( )处于主导地位。
a.专有部分所有权 b.房地产产权
c.共用部分持分权 d.人身权和人格权
4、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为( )。
a.占有 b.使用 c.收益 d.相邻权
5、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为( )。
a.按照本来用途和使用目的使用专有部分
b.维护建筑物的安全和外观美观
c.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线
d.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任
e.对他人的合理行为应相互容忍
6、以下关于业主权利、义务的叙述正确的是:( )
a. 业主有对自用部位完全的占有、使用、收益和处分的权利;
b. 单个的业主对共用部位有完全的占有、使用、收益和处分的权利;
c. 业主的基本义务是遵守有关法律法规及业主公约的规定;
d. 业主有参加业主大会的权利,并有选举权和被选举权。
7、业主大会的职责是:( )
a. 听取、审议业主委员会的工作报告
b. 审核与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件
c. 与物业管理公司签订物业管理合同
d. 业主委员会的换届选举与委员的增减
8、业主大会在进行投票时,如某物业由两人或两人以上共同共有,则该物业投票时可由下列方式执行:( )
a. 各共有人均有权投票
b. 各共有人可授权其中一人投票
c. 各共有人可授权共有人以外的某位业主投票
d. 该物业业主无投票权
9、在下列各项中,属于业主委员会职责的有( )。
a.召集和主持业主大会,报告物业管理实施情况
b.批准物业管理合同
c.草拟业主公约、业主委员会章程
d.物业档案资料的管理
e.监督共用设备、设施、场地的使用和维护
10、以下关于业主委员会权利义务的叙述错误的是:( )
a. 业主委员会有召集和主持业主大会的权利
b. 业主委员会有否决业主公约、业主委员会章程的权利
c. 业主委员会应向业主大会报告工作
d. 业主委员会应定期向物业管理公司报告工作
11、房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作,其主要职能是依法行政,包括:( )
a. 规划、组织和推动全国物业管理工作的实施
b. 监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作
c. 制定物业管理价格和税收政策
d. 协调物业管理涉及的政府各相关部门与机构的关系,创造有利于物业管理运作和发展的良好外部环境
12、以下关于业主委员会与物业管理公司关系的叙述正确的是:( )
a.物业管理公司必须服从业主委员会的指挥
b.业主委员会必须服从物业管理公司的指挥
c.两者是聘用与被聘用的合同关系
d.两者是基于物业管理合同的平等民事主体关系
13、合同又可以叫做( )。
a.契约 b.协
议 c.交易 d.合约
14、合同订立的合法原则所包括的内容有( )。
a.合同内容必须符合法律、法规的规定
b.合同内容不得损害国家利益
c.合同内容不得损害社会公共利益
d.合同订立的程序符合法律、法规的规定
e.依法成立的合同受法律保护
15、物业管理合同因以下原因而终止:( )
a.合同约定的服务期限届满,双方又没有续签合同的
b.物业管理公司或业主委员会解除合同的
c.因不可抗力致使物业管理合同的目的无法实现的
d.其他法律规定或当事人约定终止的情形
16、前期物业管理合同与一般物业管理合同的不同之处在于:( )
a. 合同主体不同
b. 物业管理费用的承担人不同
c. 物业管理合同期限不同
d. 合同的终止方式不同
17、《中华人民共和国合同法》的总则中明确规定了( )合同法的基本原则。
a.公平 b.平等 c.自愿 d.诚实信用 e.遵守法律、行政法规
f.尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益
18、依据《中华人民共和国合同法》的规定,有( )情形之一的,合同无效。
a.以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益
b.损害社会公共利益
c.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益
d.以合法形式掩盖非法目的
e.违反法律的强制性规定
f.违反行政法规的强制性规定
19、下列各项中,属于合同的书面形式的是( )。
a.电报 b.电传 c.传真 d.电子邮件
20、合同的生效条件包括( )。
a.当事人具备相应的民事权利能力和民事行为能力
b.当事人意思表示真实
c.手续和程序符合法律的规定和当事人的约定
d.合同内容不违背国家利益和社会公共利益
e.合同内容符合法律法规的规定
21、合同附随义务是因缔约关系而产生的( )以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。
a.协助 b.通知 c.保密 d.保护
22、房地产行政主管部门应当根据( )对物业管理企业核定资质等级。
a.物业管理服务的收费档次 b.物业管理企业的注册资产
c.专业技术人员 d.物业管理业绩
23、依据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第六条的规定,实行经营者定价的物业管理服务收费标准由( )与( )协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地( )备案。
a.房地产主管部门 b.业主委员会或产权代表人
c.非业主使用人代表 d.物价部门
e.税务部门 f.物业管理公司
24、依据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第十条的规定,物业管理单位应当定期向业主、非业主使用人公布( ),接受业主、非业主使用人以及业主委员会的监督。
a.收费的收入和支出帐目
b.业主名册及联系电话
c.物业管理公司员工的奖金分配情况
d.住宅小区物业管理的重大措施
e.物业管理年度计划
f.物业管理公司的利润分配方案
25、物业管理立法应当规范( )方面的权利与义务。
a.政府主管部门 b.业主 c.物业管理公司
d.房地产开发商 e.建设单位
&
nbsp;26、依据《中华人民共和国合同法》规定,当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应该承担( )的违约责任。
a.继续履行合同 b.支付罚款金 c.支付违约金
d.双倍返还定金 e.赔偿损失 f.采取补救措施
27、在下列各项中属于行政处分的是:( )
a.记过 b. 拘留 c. 开除 d. 罚金
28、以下属于物业管理纠纷的是:( )
a. 房屋共有人对共用天台使用产生的纠纷
b. 业主与物业管理公司之间因收取物业管理费产生的纠纷
c. 物业管理公司总经理不服公司免职决定而产生的纠纷
d. 因业主拒交物业维修基金而产生的纠纷
29、建立物业管理投诉制度的意义在于:( )
a. 有利于维护业主委员会、业主和非业主使用人的合法权益;
b. 有利于规范物业管理企业的行为;
c. 有利于房地产主管部门对物业管理的监督和管理;
d. 有利于物业管理的健康发展。
30、依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定,处理相邻关系应遵循( )的原则。
第2篇 浩德物业管理顾问公司简介材料
广州浩德房地产物业顾问机构
简介
广州浩德顾问机构是国内首家实操型、知识型、创新型房地产顾问机构,由一群来自沿海发达地区知名品牌房地产开发企业、物业管理公司、营销策划机构、销售代理公司、设计院所、咨询顾问公司中具有共同价值观和共同愿景的操盘专家组成。
■浩德使命:创知名品牌,树行业典范
多年来,浩德成员参与和主持了广州、深圳、北京、上海、东莞、佛山、厦门、福州、杭州、武汉、重庆、成都、长沙、鞍山、大连、南昌、青岛、广西、河北等多个着名房地产项目的开发建设,积累了丰富的房地产开发和物业管理的专业经验,为树立行业的典范做出了贡献。
■浩德理念:诚信服务顾客、专业塑造品牌
浩德顾问机构曾服务于着名的'华南板块'超级大盘--广州'锦绣香江' 和'星河湾'。期间,以先进的房地产开发理念、物业管理服务理念、'超前、领先的房地产全程营销模式'、'客户服务营销模式'、'体验式营销服务模式'、'业务流程重组系统'、 '一站式服务'、'家政秘书服务'、'分组团、分区域物业管理'等,为打造中国房地产的'劳斯莱斯',奠定了行业领跑者的地位。
■浩德宗旨:以顾客为导向、创造顾客价值
在严格遵照国际质量体系标准的基础上,致力于为开发商提供高素质的专业化深度顾问服务,包括'项目投资顾问'、 '规划设计顾问'、营销策划、销售代理、园林景观顾问、物业管理顾问、企业管理顾问等服务。
■浩德优势
◎建立在前瞻性战略的基础上,拥有房地产开发企业资深、专业顾问团队和系统最优化之管理体系。
◎具有丰富的实战操作经验,荟萃房地产业发达地区的优秀英才,拥有一大批多学科、多专业、复合型背景的房地产、::营销策划、建筑规划设计、物业管理、园林景观等专业人才。优良的服务意识,一流的创新体系,为房地产商提供强而有力的管理输出提供了坚实保障。
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■浩德服务内容:
*房地产市场调研
*房地产全程策划顾问
*房地产项目投资顾问
*建筑规划及产品设计顾问
*房地产园林景观设计顾问
*房地产工程管理顾问
*房地产项目营销策划
*房地产销售代理
*房地产销售管理
*房地产及物业管理品牌策划
*房地产及物业管理企业人才培训
*物业管理顾问服务
*物业管理委托管理
*合作组建物业管理公司
*物业管理专项服务顾问(专题培训、考评创优、质量体系认证指导、招投标等)
*房地产、物业管理政策法规、信息咨询与疑难解答
*房地产、物业管理先进模式及运营方案设计
*房地产、物业管理企业改制与业务流程再造顾问
*社区配套、商业物业及会所经营顾问
*房地产、物业管理成本控制与财务预算
*房地产开发及物业管理瓶颈诊断与解决方案
*房地产、物业管理制度体系建立健全(规章制度、业务流程、作业规程及作业表单等)
*房地产、物业管理案例甄选与分析
*房地产、物业管理软件顾问等
第3篇 物业管理质量记录控制程序
物业管理公司质量记录控制程序
1.0 目的
对质量管理体系所要求的记录予以控制。
2.0 适用范围
适用于为证明服务符合要求和质量管理体系有效运行的记录。
3.0 职责
3.1 品质督察部负责质量管理体系记录的监督与控制。
3.2 各部门负责本部门质量记录填写、收集分类,并按期归档。
4.0 工作程序
4.1 各部门资料员负责收集、整理、保管本部门的质量记录。
4.2 质量记录的标识、编号
质量记录的标识、编号按《文件控制程序》执行。
4.3 质量记录填写
4.3.1 质量记录填写要及时、真实、内容完整、字迹清晰,不得随意涂改;如因某种原因不能填写的项目,应能说明理由,并将该项用单杠划去,各相关栏目负责人签名不允许空白。
4.3.2 如因笔误或计算错误要修改原数据,应采用单杠划去原数据,在其上方写上更改后的数据,加盖或签上更改人的印章或姓名及日期。
4.4 质量记录的保存、保护
4.4.1 各部门的资料员必须把所有质量记录分类,依日期顺序整理好,存放于通风,干燥的地方,所有的质量记录保持清洁,字迹清晰。各部门按规定的期限保存记录。
4.4.2 品质督察部编制《质量记录一览表》,将公司所有与质量管理体系运行有关的记录汇总,包括名称、编号、保存期、保存地点等内容,并汇集备案记录的原始样本。各部门应填写本部门的《质量记录清单》,并汇总本部门的质量记录原始样本。
4.5 质量记录发放、借阅
a. 各部门填写《文件发放/回收登记表》,向品质督察部领用所需记录空白表;
b. 各部门保管的质量记录应便于检索,需借阅要经相应部门负责人批准并填写《文件借阅/销毁申请登记表》,由记录管理人登记备案。
4.6 质量记录的销毁处理
质量记录如超过保存期或其他特殊情况需要销毁时,由主管人员填写《文件借阅/销毁申请登记表》,交行政部审核,报管理者代表批准,由授权人执行销毁。
4.7 记录格式
4.7.1 各部门的质量记录格式,由各部门负责人组织编制,管理处负责人审批,交品质督察部确认、备案。
4.7.2 各相关部门可根据工作需要提出记录格式设计更改,执行《文件控制程序》有关文件更改的规定。
5.0 相关文件
5.1《文件控制程序》
6.0 质量记录
6.1《质量记录归档清单》。
6.2《文件发放/回收登记表》
6.3《文件借阅/销毁申请登记表》
6.4《质量记录一览表》
6.5《质量记录清单》
第4篇 物业管理者代表职务说明书
物业公司管理者代表职务说明书
管理者代表职务说明:
1组织相关部门具体落实质量目标的细化分解,及时向经理汇报质量管理体系的运行情况。
2 组织并协调质量管理体系的建立、实施、维持和改进,以保证质量管理体系符合iso9001:2000标准。
3监督相关部门质量管理体系的运行情况。
4负责组织收集行业最新发展动态及同行的先进管理方法。
5负责《质量手册》、《程序文件》的审核。
6参与公司重大质量活动。主持内部质量审核,确定内部质量审核组长,制订年度审核计划。
7负责制定管理评审报告,对管理评审中出现的重大不合格组织进行纠正。
8组织编制公司年度管理服务质量计划。
9负责就质量管理体系相关的事宜与外部联络。
第5篇 物业管理业主公约杭州市
杭州市物业管理业主公约
一、在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守牧业管理法规政策的规定。
二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
三、委托物业管理企业负责、房屋设施、设备、环境卫生、公共秩序、安全防范、等管理,全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、业主或物业使用人对物业企业的管理工作如有意见或建议,可直接向物业管理企业提出,发生争议时可通过业主委员会协调解决。
六、加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,做好防火防盗工作,确保家庭人身财产安全。
七、业主或物业使用人装修房屋,应遵守有关物业装修的制度,并按有关规定到物业管理企业办理有关手续。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督并将注意事项和根本上行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),应当及时纠正,千百万他人损失的应承担赔偿损失,对拒不改正的,造成他人损失的应承担赔偿损失,对拒不改正,物业管理公司可采取相应措施制止其行为,并及时告知业主委员并报有关行政管理部门依法处理。
八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护,应支付相应费用。
九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或联合维修、养护的,业主应及时进行维修养护;拒不进行维修养护的,由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护,其费用由当事业主按规定分摊。
十、与其他业主使用人建立全法租赁关系时,应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定,并承担连带责任。
十一、在物业范围内,不得有下列行为:
(1)擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。
(2)对房屋的内外承重墙、染、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
(3)各类防盗或保安门、窗、栅等安装超出外墙立面。
(4)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;
(5)损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公司设施;
(6)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;
(7)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危险物质等;
(8)践踏、占用绿化用地;损坏、涂划园林建筑小品;
(9)在公共场所、道路两侧乱设摊点;
(10)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌;
(11)随意停放车辆;
(12)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为;
(13)违反规定饲养家禽、家畜及宠物;
(14)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十二、人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏,由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。
十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。
十四、业主使用物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等应用设施、场地时,应按规定交纳费用。
十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十六、加强精神文明建设,弘扬社会主义道德风尚,互助友好,和睦相处,共同创造良好的工作和生活环境。
第6篇 年物业管理经营管理押密试题及答案
2023年物业管理经营管理押密试题及答案
一、单项选择题
1.城市房地产市场的主要组成部分是(a)。
a.市场价商品住宅
b.经济适用住房
c.公共住宅
d.廉租房
2.房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的(a)。
a.宏观因素
b.市场供求
c.相关因素
d.价格因素
3.物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于(d)。
a.物业服务企业的质量
b.物业服务企业的要求
c.物业的现状
d.业主的态度
4.下列物业租赁方式中,会因租约对方中的一方死亡时自动中止的是(d)租赁。
a.周期性
b.私房
c.定期
d.意愿
5.房屋租赁登记备案的一般程序不包括(c)。
a.申请
b.审查
c.批准
d.颁证
6.零售商业物业的现场管理是否成功,有多方面的影响因素。下列不属于其影响因素的是(c)。
a.正确的经营管理策略
b.有针对性的管理方案设计
c.详细的管理计划
d.精确的费用测算
7.投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式不包括(b)。
a.全部出售套现
b.将产权赠与他人
c.将大部分产权出售,成为小股东
d.完全拥有产权,或直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东的身份
8.物业管理成本的类型中,(a)成本是指在会计期间开始前,对所承担的实际物业管理工作预估的成本,目的在于预测实际成本以供定价参考。
a.估计
b.可缓
c.边际
d.可免
9.在人工费的估算中,福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项,其中福利基金应按工资总额的(d)计算。
a.3%
b.2%
c.1.5%
d.14%
10.概率预算的编制方法不包括(c)。
a.确定预算编制所涉及的每一变量
b.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总,求取成本期望值
c.确定每一变量的变化范围及联合概率
d.计算各变量不同“组合”的联合概率
11.物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成,首先要(a)。
a.明确控制范围
b.执行控制标准
c.分析相关差异
d.纠正成本偏差
12.在前期物业管理阶段,(d)拥有物业,是物业的第一业主。
a.设计单位
b.施工单位
c.业主
d.建设单位
13.针对不同的零售商业物业,物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言,经营策略不包括(a)。
a.设置完善的机构
b.树立品牌形象,参与市场竞争
c.与开发商建立密切联系,考虑长线战略联盟
d.必要的经济回报
14.无论是物业服务企业还是零售商业物业项目,都要成立消防安全组织,其最高管理机构是(b)。
a.物业服务企业
b.安全委员会
c.业主委员会
d.环境与发展委员会
15.组合投资管理工作的步骤中,(c)是按照一定的标准,采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。
a.制订投资方针和政策
b.投资组合的调整
c.投资组合绩效评估
d.构建投资组合
16.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说,人们都偏向使用内部服务,但如果内部服务的成本高出市场的(b)以上,或不能得到相应的服务,这种偏向就会消失。
a.8%
b.10%
c.12%
d.15%
17.不良物业资产形成的原因中,造成不良资产生成的直接原因是(c)。
a.经济周期变化
b.房地产虚假的泡沫繁荣
c.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
d.银行货币资金运作的中断
1.物业管理成本按照与决策的关系划分,可将成本分为(cde)成本等。
a.固定
b.变动
c.边际
d.差异
e.机会
2.成本的控制常常运用不同的机制,据此可将成本的控制分为(abd)控制。
a.反馈性
b.防护性
c.事前
d.前馈性
e.事中
3.风险管理的整个过程可以分成(acde)四个步骤。
a.风险识别
b.风险承担
c.风险控制
d.风险评估
e.风险调整
4.财务报告会计报表部分中,企业在会计期末编制的主要会计报表有(abce)。
a.资产负债表
b.不需对外报送的成本报表
c.利润表
d.资产减值准备明细表
e.现金流量表
5.利润总额是指企业实现的全部利润,包括企业的(bcde)等内容。
a.主营业务收入
b.所得税
c.营业外收支净额
d.投资收益
e.当年营业利润
第7篇 物业管理培训-别墅管理
物业管理培训:别墅管理
居住类型上物业分为:一般住宅、公寓、别墅三种。从档次上别墅属于最高一层。别墅住宅随市场经济的发展日益增长,成为房地产业的'宠物',倍受消费者亲睐。因此对别墅的管理也成为物业管理企业的一个重要课题。
所谓'别墅'现代汉语所给定义为:在郊区和风景区建造的供休养用的园林住宅。所谓'管理'在这里的喻义为物业管理,含保管、照管与料理、约束的并列关系。虽然书中对别墅的定义与目前市场上销售的别墅及国外发达国家的别墅有诸多不同之处。但即称'别墅'住宅都有许多相同之特征,那么别墅的物业管理除了进行一般物业管理工作所包涵的社区清洁、保安;一般设备养护、维修;公共设施保养、维护等,还要根据别墅的特性,搞好针对的服务管理工作,方能取得良好的效果和收益。
一、别墅环境的特性
由于别墅区选址大都在郊区、风景区,远离城市喧哗区域,在开发建设与其
它类型物业相比,占地多、面积大、个性化强、绿化用地与占地面积的比例不低于1:1,各建筑之间距离大,道路宽阔。那么通常物业管理中所要求的,绿地无杂物、杂草,人行道和机动车道无损坏;保持清洁标准,就不适宜了。
首先园林绿化区域的设计,在风格上需与别墅的建筑相符,在选择的品种上,需考虑到南北气候的差异,否则会造成'碧绿'一会儿,'优雅'一时的短时效应,一年只有一季二季绿的景象。如果这些'先天不足'一旦形成,那么后期的物业管理无论如何,也无法达到良好的效果。
另外,距离大、道路宽、人口密度小,宜造成了人与人之间情感沟通的不畅。根据别墅所处的区域,入住人群的类别,通过'民意测验'、'客户调查',增加一些实用功能的公共设施,如开设露天健身房、儿童乐园、老人活动地、露天烧烤区、艺术园艺塑品、信息栏等,以沟通开发商、物业公司、业户之间的情感,提高物业管理成效。
还有,象雪天及时有效地清扫道路,雨天道路排积水处理等等,正是这些看似细微的工作,构成了管理的全面,可以体现管理水平的地方。
二、治安特性与管理
别墅在规划上是统一设计、施工的几十栋、上百栋为一组的、相对封闭、上
规模的社区。从价位上讲,拥有者为有经济实力者及有社会地位者等人群。从使用上讲,多为人们休假的第二居所;在京办事处;集团办公地等。由于人流疏稀、人员密度小、财产价值大、隐患部位多,因此安全治安工作必须放在首位,要达到通信畅通、反应迅速、防范有效,则要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和人防相结合,利用先进的智能化设施,对社区周界、出入口、车库、公共场所、重要部位进行24小时监控。保安员利用固定或流动的方式进行询问、检查、帮助别墅区内的人员。以使用电动、机动交通工具达到'快速',以完备先进的设备装置达到'准确',以训练有素的专业人员达到'有效'从而防范、控制、处理各类突发事件。
但是值得注意的是,过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制,会丧失住宅的舒适和方便感觉,取而代之的是'壁垒森严'的'监狱'感。如何恰如其分地做到安全又方便,确实是个难题。我想因为别墅面积大、人员流动小、固定保安岗与流动保安岗利用通信设备,实现'移动通报制'可以缓解此矛盾。(即随着来人、车辆的移动线路,不断的通报方位形成隐形安全网)。有的别墅在对外来人员,车辆管理上实行主、付卡验证方式,效果也还可以。
在物业管理中,保安工作除了具备准军事化的素质、职能,还应该尽可能熟悉一栋别墅的各方面情况,从单纯的保卫职能到兼有帮助、服务职能。这属于服务软件上的范畴,不少项目,提出'有困难找保安'的承诺,是一个即好又难的课题。另外别墅区内车辆交通的管理,也涉及到很大的安全因素,因为每户在不少于一辆车的现实状况,使之必须'人车分流',那么标识的正确、有效、到位、路线合理流畅是减少不安全因素的条件之一。
三、别墅的服务与管理
服务与管理从字面上看,前者是听从命令的,后者是发出命令的。但在物业
管理中就要将二者溶汇贯通,有机地结合起来。曾经有境外某大型物业管理公司总裁感叹:在中国,很多人花几百上千元吃顿饭没关系,就是心疼每月几十元的物业管理费。这也从一个侧面反映了国内许多业户对物业管理的不理解。在人们较熟悉的香港物业管理模式中,物业管理经费完全来源于业主。在中国如何在人们的经济和心理承受力不到的前提下完全实现'以区养区',就要在服务的种类多样化,管理形式灵活上大做文章。
虽然别墅的封闭性、远离性带来生活、日用品服务的必须性和单一性,但因别墅用户的活动半径大,第一居住所等原因,使大件物品及耐用品不会在社区内消费。所以,安排服务设施,提供商品种类要认真推敲。
由于别墅建筑的特性及消费人群的特性,使得别墅带有很强的私密性,各种费用的收缴是管理工作之必行,如上门收取,从服务角度上讲固然可取,但频频打扰用户又是不可取之。这时利用多费统收、智能传输等方式,可以一举两得。
住别墅的一族人群对休闲、健身、娱乐都有一定的需求,应运而生的'会所'是一个很好的契机。办好了,即可以满足用户需要,又可以提高收入,达到'以区养区'的目标。但是现有项目会所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定会所的项目、周边情况、经营的方式、面积的大小、收费的高低等等一系列可行方案,解决经营和安全等问题,方能达到预期的目标。
另外别墅房屋的钥匙管理;代出租委托管理;公司用房、会议活动管理等等都是别墅区别于其它物业的服务项目,是值得进一步探索的方面。
目前国内的物业管理,还处于探索、磨合阶段,无论是国外的模式,还是国内自产的,无论是借鉴酒店管理经验,还是引进英式管家服务;都没有一套以一应百的完全管理手册。别墅的物业管理同样如此,依据自身特点、市场情况及管理需要,坚持创新和稳步结合、服务与收益结合,业户、开发商、物管公司三方受益相结合,推动本项目健康、持续发展,使别墅物业自身保值升值,物业管理公司产生社会效益,增加知名度和美誉度,创造服务品牌。
第8篇 管理处物业管理收费通知单使用程序
管理处《物业管理收费通知单》使用程序
为规范物业管理中心各种收费行为,物管处设计印制了《物业管理收费通知单》并正式于20**年1月13日投入使用,所有物业管理收费均以该收费通知单按如下程序处理:
1、《物业管理收费通知单》一式四联,由物管处保安队、保洁队、维修队主管及办公室信息档案员根据收费要求填制,并在制单人一项签名。
2、填制好的《物业管理收费通知单》经交费单位(租户)确认付费方式是现金还是转帐,然后根据权限需租户具备签字权的授权人签字。签字后第四联由交费单位(租户)留存。其余三联交物管处信息档案员。
3、以上程序完成后,《物业管理收费通知单》由物管处审核签字,第一联由信息档案员留存,第二联、第三联交财务部负责收费(现金、转账或其他方式),收取费用后由财务部在第三联(回执单)盖章并将回执联转物管处信息档案员。
4、信息档案员收到财务部盖章的《回执联》即确认该收费已执行,可为租户办理相关业务。
5、如属先提供服务后收取费用的,或转账方式收费的,财务部接收《收费通知单》时,需在第一联签字后交物管处,物管处信息档案员留存备查。
签署人:物业管理有限公司
第9篇 某某商业物业档案建立与管理
某商业物业档案建立与管理
科学的、规范化的档案管理能有效地为m*y商业物业公共设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。我们拟采取系统化、科学化、电脑化的手段,配备专职档案管理人员,抓住档案资料的收集、整理、归档、利用四个环节,对现有档案资料进行严格、科学、集中的管理。
1、档案资料的分类简索
1)开发建设单位移交档案资料
产权资料
a、项目批准文件
b、用地批准文件
c、投资许可证
d、规划许可证
e、开工许可证
f、拆迁安置资料
技术资料
a、物业规划图
b、建筑施工图
c、竣工图
a)总平面图
b)单体建筑、结构、设备竣工图
c)消防、附属工程及地下管网竣工图
d、地质勘测报告
e、工程合同
f、开、竣工报告
g、工程预决算
h、图纸会审记录
i、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)
j、隐蔽工程验收签证
k、沉降观察验收签证
l、竣工验收证明书
m、钢材、水泥等主要材料的质量保证书
n、新材料、构配件的鉴定合格证书
o、水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书
p、砂浆、混凝土试块试压报告
q、供水的试压报告
r、绿化工程竣工图纸及相关资料
s、消防系统验收证明
t、房地产权属关系的有关资料
u、公共设施检查验收证明
v、机电设备使用说明书
w、用水、用电、用气指标批文
*、水、电、气表、校验报告
y、智能系统、通讯、电视等交验证明及相关资料
物业资料
a、大厦基本资料
b、分区资料
2)管理单位自建档案资料
(1)顾客资料
a、入住业主资料
a)入住业主通知书
b)入住业主协议书
c)顾客公约
d)其它
b、人员档案
a)企业情况登记表
b)身份证
(2)日常管理资料
a、环境管理记录
a)日常巡查记录
b)垃圾清运记录
c)消杀记录
d)噪音检测记录
b、保安管理记录
a)日常巡查记录
b)交接班记录
c)值班记录
d)物资搬运放行记录
e)紧急事件处理记录
f)车辆管理记录
g)夜间查岗记录
h)闭路监控系统录相带
b、出租档案
a)入住认定书
b)承租人员资料
d、车辆档案
a)车辆详细资料
b)车位使用协议
c、装修管理档案
a)装修申请表
b)装修工程队安全责任书
c)临时施工人员登记表
d)施工单位营业执照
e)消防审批资料
d、维修服务档案
a)维修委托单
b)维修服务回访记录
e、收费管理档案
a)月收费明细表及汇总表
b)管理费收支公布表
c)管理处与外单位签订的各类合同
d)其它
f、设备管理档案
a)公用设施保养维修记录
b)机电设备保养维修及运行记录
c)设备分承包方维修保养记录
d)智能系统值班记录
e)设备设施巡视检查记录
f)水箱清洗记录
g)二次供水设施卫生合格证
h)水质抽样检查报告
i)设备台帐
g、大厦文化档案
a)各项活动计划及实施记录
b)图片及录像
c)新闻媒介报导剪集
d)大厦文化活动总结
h、顾客意见调查、统计记录
i、顾客访问记录
j、顾客投诉及处理记录
k、员工管理档案
a)员工个人详细资料
b)员工培训考核记录
c)员工业绩考核记录
d)员工内务管理检查记录
l、培训档案
a)培训计划及实施记录
b)培训考核及跟查记录
c)军事训练及消防演习记录
m、行政文件
a)政府部门文件
b)函件
c)物业公司及集团公司文件
d)管理处规章制度、通知、通报等文件
e)管理处荣誉资料
n、其它
2、档案、资料的管理办法
1)档案、资料建立及管理运作流程示意图
2)档案资料收、发管理程序
a、管理处重要资料(如开发商提供的资料)接收必须经过管理处经理或其指定负责人验收,完善交接手续后方能分卷归档。
b、管理处日常管理文件按照本公司制定的文件管理程序进行发放及接收,并分卷归档。
3、档案资料管理要求
1)采用各种形式的文档储存方式,如电脑磁盘、光盘、录像带、胶卷、照片、图表等,并采用相适应的保管、储存方法。
2)尽可能把其它形式的档案资料转
化为电脑储存,便于查找和利用。
3)电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理,并定期清除过期失效文件。
4)原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类,并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时,应及时调整目录的有关数据,以保证查阅者及时找到有效的文件。
5)档案的鉴定必须由管理处主任或其指定人员负责,对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定,其他未经授权人士无权决定。
6)档案按不同业务性质分块,以内容分类,逐一编号,登记造册,编辑目录,最好按不同业务部门分柜保存。为工作方便可设置部门开架档案。
第10篇 小区物业管理员工奖惩机制
我们将实行奖勤罚懒,根据公司检查考核以及业主对小区管理处工作的考评,每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工,得到荣誉的进行奖励,不称职员工进行待岗培训、限期改进、辞退等阶段的处理;根据每季度的考评结果年末对管理处全年工作进行综合评议,评出管理处先进个人。
一、目的
为维护公司声誉,加强企业管理,提高管理水平,在加强事项教育的同时,对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。
二、种类
(一)警告
适用于第一次触犯轻微过失的规定。
(二)严重警告
适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者
(三)最后警告
适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者
(四)开除(或辞退)
适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。
三、过失性质
(一)轻微过失(违反下列一项者,给予警告一次)
1、一个月迟到或早退三次;
2、违反保安制度,拒绝保安人员检查;
3、违反安全制度但未造成后果;
4、在小区内行为不检点,如大声喧哗、追逐打闹;
5、不讲卫生,在小区公共场所说脏话,乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰;
6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊;
7、由于工作过失,造成公司财务损失达成100元以上1000元以下;
8、业主连续三次反映工作态度不好(经查属实);
9、私扣业主(使用人)提出的一般意见。
(二)严重过失(违反下列一项者,给予严重警告一次):
1、旷工一天;
2、利用职务之便收取户主或客户钱物;
3、对业主(使用人)态度蛮横;
4、公开顶撞上级,不服从指挥或故意消极怠工;
5、由于工作过失,造成公司财务损失价值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(违反下列一项者,给予最后警告一次):
1、连续旷工三天;
2、接受贿赂;
3、殴打他人或相互打架斗殴
4、由于工作过失,造成公司财务损失价值达3000元以上。
(四)开除(犯有下列错误,立即予以开除或辞退)
1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天;
2、偷窃公司、同事或业主财务;
3、用非法手段涂改原始记录,窃取账单或单据,从不牟取私利;
4、严重玩忽职守,给业主(使用人)或公司利益造成重大损失;
5、威胁上级,侮辱刁难业主及来访客人;
6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审;
7、犯有其他严重错误。
四、奖励条例
(一)奖励对象
1、在改进公司经营管理,提高经济效益和管理效益方面有显着成绩者;
2、工作努力,深得业主表扬者;
3、在危急时刻为保护他人生命安全,保护小区财产方面有特殊成绩者;
4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有贡献者;
5、因其行为为公司带来荣誉者;
(二)奖励办法
凡符合奖励条件者,经公司批准予以确认,奖励形式。
1、全公司通报表扬;
2、颁发奖品或奖金;
3、特别加薪;
4、晋级
第11篇 物业区内施工管理守则
物业园区内施工管理守则
为保障居民正常生活,维护园区环境,对园区内施工进行系统管理,特制定本规定:
1、任何单位、个人在园区内进行开挖、拆除、改建、新建或搬移等施工,均须事先到本管理处办理《岭南新世界家园施工许可证》,在审批同意后方可开工。
2、施工人员进入园区,须由施工负责人到我处代办《施工人员出入证》。施工人员必须持证施工,否则,管理处保安部有权进行处理。
3、办理《施工许可证》须交纳保证金1000元,工人出入保证金40元/人,工本费10元/人。
4、施工时间为8:00-12:00、14:00-20:00。其它时间严禁施工,如情况特殊,经管理处许可,办理《加班申请表》后可以延时,否则按100-500元收取管理费。
5、施工车辆进入园区应严格遵守《园区车辆管理规定》。
6、施工材料的运输不得磕碰公共设施及其它建筑物,污染路面、损坏草坪及其它公用设施,否则照价赔偿。
7、路面及公用梯间、休息间等公共部位禁止掺和水泥、搅拌油漆等。
8、施工临时用水、用电,须向本管理处申请,经批准后在管理人员监理下进行,否则视为偷水、偷电,按照《安全用水、用电管理规定》处理。
9、施工人员搬运大件或贵重的工具、材料出园区,须凭施工负责人或业主证明到管理处办理《物品放行条》
10、严禁在园区内搭设工棚和其他临时性建筑,如有特殊原因,须征得本处同意。
11、施工人员私自施工或不服管理,管理处保安部有权进行干预。
第12篇 物业区噪音控制管理守则
物业园区噪音控制管理守则
为维护安宁、美好的居住环境,使业主(住户)享受到充分的休息,特制定以下规定:
1、业主(住户)在收听广播、收音机、电视或家中娱乐、聚会、卡拉ok时,请尽量降低音量,出户音响度不得大于50分贝,勿作喧哗。
2、在12:00-14:00,20:00至次日8:00时段内,出户音响度不得大于30分贝,由此造成邻居的投诉,管理处有权予以干涉。
3、在12:00-14:00,18:00至次日8:30禁止装修时段内请勿进行装修,由此造成的投诉,管理处有权予以干涉。
4、各种机动车辆在园区内禁止鸣喇叭。
5、各业主(住户)应自觉看护好自家宠物,尽量减少对左邻右舍的噪音干扰。
