第1篇 某小区管理处拜访业主程序
小区管理处拜访业主程序
1 拜访业主的目的
对业主的拜访是管理处众多业主事务中一项重要的工作,管理处管理人员通过定期对业主的拜访达到以下目的:
加强管理处与业主的感情联络。
加强沟通,让业主配合,协助管理处工作。
提高管理处管理质量,及管理人员的服务质素。
2 业主拜访内容
让业主了解物业管理处的运作。
倾听业主对物业管理处管理方面的建议和意见。
了解业主对物业设施合理性方面的要求。
3 业主拜访的流程
管理员定期对小区每个业主拜访
拜访情况记录于《建议/意见登记表》向部门主管
与部门主管商讨解决办法,并具体执行
反馈解决给业主,并了解满意程度
制《业主拜访汇报》报管理处经理
第2篇 ss小区机动车位管理规约执行版
花园小区机动车位管理规约(执行版)
为规范本小区区域内机动停车位分配、使用和收费行为,维护业主的合法权益,依法行使业主管理权,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定制定本规则。
第一条 (停车位定义)
本条例中的停车位指:/区花园村**小区土地证区域内的停车位。
第二条 (停车位的归属)
停车位属于全体业主共有,业主享有停车位的使用权,停车位应当首先满足业主需求。
业主出售房屋时不得附带出售停车位使用权,业主房屋出售后原获得的停车位使用权自动取消。
业主房屋出租,其已获得的停车位可供租客使用。
业主无权私下转让停车位使用权。
第三条 (停车位管理权)
业主委员会代表全体业主行使停车位管理权,物业服务企业行使日常管理工作。
第四条 (停车收入)
停车收入属于全体业主公共收益。
物业服务企业应向业主公开其停车费收入账目。
第五条(车辆登记)
业主应向物业服务企业提供车辆相关信息,填写停车位登记表,获得停车证。业主更换车辆或出租房屋时应及时通知物业服务企业变更相关信息。
第六条 (停车位分配方案)
原业主出售房屋后空出的停车位,应遵循公开、公正、公平、合理原则分配给其他业主使用。
(一)停车位申请
业主需要停车位,应向物业服务企业申请,填写停车位申请表,且符合下述条件:
1)在本小区无停车位。
2)业主家庭已拥有自有产权车量(行驶证上的姓名必须为业主或其家庭共同居住成员)。
3)按时交纳物业费。
4)遵守本小区管理规约和相关国家管理法规。
(二)停车位使用权分配方法
1)车位使用权采用竞拍方式分配,出价高者中标。
2)开拍前3周公示参与竞拍业主信息。
3)每次竞拍1个车位。
4)由2个及以上业主参与竞拍。
5)竞拍结果公示2周。
6)竞拍所得款为业主公共收益,由业主委员会收取,用于物业维修支出,业主出售房屋时竞拍款不予退还,业主委员会将出具获得停车位使用权证明。
7)竞拍所得车位为固定车位。
8)竞拍所得车位同样适用于本规约第二条之约束。
9)停车位收费按照第十一条第一款执行。
(三)临时空余车位分配办法
1)尚未竞拍的临时空余车位优先提供业主使用。
2)按停车位申请先后,临时提供业主使用,发放临时停车证,按第十一条第二款收费。
3)竞拍后该车位重新分配。
4)如该停车位长达半年没有人申请竞拍,车位使用权将归该唯一申请人使用,为临时停车位,按第十一条第一款收费。
第七条(错时停车)
为了增加业主公共收益,贴补物业管理成本上涨,在不影响业主停车前提下,利用小区周一至周五工作时间段小区停车位空闲的实际情况,允许周边公司车辆错时停放。错时停放车辆需和物业管理企业签订不小于2月的停车合同并在业委会备案,按第十一条第七款收费。
第八条(停车证)
停车证为车辆允许在小区停放的唯一合法凭证,由业主委员会制作,物业服务企业发放。
停车证包含以下信息:
1)车辆牌照号。
2)停车位编号。
3)发证章。
4)有效期等信息。
停车证类型:
1)业主停车证为绿色背景。
2)非业主临时车位停车证为红色背景。
停车证应放置在车前窗醒目位置。
第九条(停车管理)
车辆进出小区和停车时,保安人员认“证”对车,停放在指定车位,停车证与车牌号不符者,保安人员有权禁止该车辆停放。
外来车辆停放时必须接受保安人员引导,不得随意停放。
第十条(收费标准)
本标准适用于7座及以下小型客车。
1)业主第一个停车位:150元/月。
2)业主第二个及以上停车位:240元/月。
3)业主访客临时停车(1小时至8小时):8.00元/辆,小于1小时不收费。
4)业主访客临时停车过夜或(8小时至24小时):15.00元/辆。
5)非业主外来临时停车(8小时内):10.00元/辆。
6)非业主外来临时停车过夜或(8小时至24小时):20.00元/辆。
7)非业主包月停车位:350元/月。
物业服务企业收取订车费时应出具税务发票。
收费标准将根据物业服务合同约定、国家政策调整等情况,由业主委员会进行调整并公告全体业主。
第十一条(空闲车位)
对于业主已取得使用权的车位暂时不使用的情况,物业管理企业经业主同意后可保留其使用权,暂停收取停车费,该车位分配给其他业主使用,原业主提出恢复停车后该车位使用权在一月内归还。
第十二条(处罚)
1)违反本规约无证免费停放车辆或未将停车费收入纳入公共收益,查实后每次对物业服务企业罚款500元且补交该停车费,费用从补贴物业服务企业费用中扣除。
2)业主提供虚假信息获取停车位经查实将公示并没收停车位,已支付的竞拍费用不予退还。
第十三条(解释权)
本条例解释权在业主委员会。
第十四条(执行)
本条例经2022-12-7业主大会投票通过,自2023年1月1日起执行。
第3篇 长湾小区宠物饲养管理约定
长青湾小区宠物饲养管理约定
【kd.长青湾】是全体业主共同的家园,为维护小区的安宁、整洁和祥和,依据《辽宁省养犬管理规定》,全体业主共同订立并承诺履行本约定:
1、饲养犬只的业主、物业使用人须为犬只注射预防狂犬病疫苗、办理犬类免疫证、养犬许可证和犬牌,禁止无证养犬。
2、禁止饲养大型、烈性犬只。
3、携犬出户必须挂犬牌、束犬链、并由有行为能力的人牵领。
4、不得携犬进入办公区域、儿童游乐场所等。
5、犬只在户外排泄粪便后,即时清除。
6、禁止饲养家禽、牲畜。
第4篇 花园小区创建省物业管理优秀住宅小区申请报告
关于花园小区创建“省物业管理优秀住宅小区”的申请报告
省建设厅:
首先感谢省建设厅、aa市房产管理局对*花园小区物业工作的支持,在房管局的正确领导下由aa市某物业管理公司该小区物业管理工作取得了骄人的成绩,在我公司精心、科学和系统的管理和服务下,*花园小区先后获得了“优秀住宅小区”、“平安小区”和“花园式小区”等荣誉称号,为aa市物业管理起到了示范的引领作用。在20**年我们通过真诚的服务、高效的管理申请加入创建山东省优秀住宅小区的行列来,现将小区情况和物业工作汇报如下:
1、*花园小区基本情况
aa市*花园住宅小区由jn市某置业公司有限责任公司建设,某置业公司本着“倡导现代文明,传播居住文化”的开发理念,以高舒适度、高功能配置、高性能标准、高质量保证这“四高”的要求来设计开发建设aa市“*花园”小区。公司力将“*花园”住宅小区打造成aa市标志性高品味居住小区。
同圆*花园地处aa市东部,东邻龙山分局、西接新城办事处广场。小区占地5.5万平方米,规划建设商住楼18栋,总建筑面积8万余平方米。小区紧临aa市最大的市政绿化广场,周边绿化配套为本地最高标准,环境优美,空气清新,是市区最适合居住的地段。户型设计中强调客厅和主卧朝阳,并采用大阳台、落地窗、外飘窗、空中花园等现代居住建筑设计手法,使人与自然能够更自由的交流。
整个小区采用环抱分布、南北朝向、整体围合的立体景观布局。小区主要景点有瀑布涌泉、绿树芳香、小桥流水、曲径回廊,把中国古典园林中的“移步换景”、“情景交融”的景观精髓进行发挥,强调人与自然和谐的生活环境,创造宜人、和谐、自然的现代化的生活小区。
2、本小区物业公司简介
aa市某物业管理有限公司是国家物业管理三级资质企业。20**年8月18日被中国物业管理协会吸收为会员单位,8月23日取得了中国国际诚信体系会员证书,8月25日正式通过iso9001:2000国际质量管理体系认证。
公司不断吸收国内先进技术和管理服务理念,经过不断发展,在实践中已形成了一套完整的高品质服务体系。良好的管理理念与以人为本的企业文化,吸引了众多专业人才的加盟,公司目前拥有员工277人,专业高级职称人员37人,特殊工种人员17人,制定了多种物业管理业务的管理服务作业标准,最大限度地满足各种业主工作和生活的需求。公司对员工“实行半军事化”的管理体系,始终秉承“客户的需求满足就是我们的最终目的”的服务理念,始终坚持“以人为本,业主至上”的企业宗旨,竭诚为开发商和各界业主提供全方位的优质服务。
目前,我公司直接管理和顾问管理的主要项目有:aa市第一高中教学楼、办公楼、学生公寓、学生食堂及校园园区,面积9万余平方米;一中教书公寓,面接6万余平方;商场和酒店组成的新华大厦,面积约2万平方米;aa市国土资源局信息中心大楼1.2632万平方米;国泰现代城小区包括联排别墅,面积6.2万平方米;*花园小区,面积约8万平方米等,涵盖住宅小区、别墅、商场、学校及政府单位多种物业单位,为我公司的发展奠定了良好的基础。
我们深信,凭借良好的外部形象,超强的服务意识,科学、先进使用的管理体系,不断创新的工作精神,加之总结出的成功经验和模式,势必能够为各方业主提供高质量、高品位、高效率、全方位的物业管理精品服务,从而形成拥有良好口碑的品牌物业公司。
3、小区物业工作情况
我公司自*花园建设之初就对该小区进行了前期物业管理,今天社区的运行管理和*花园物业服务工作奠定了坚实的基础。为了在不同程度上满足业主和使用者的需求,我们将在为小区的物业管理服务过程中体现“差异化服务,人性化关怀”。从而提高物业的使用效率和经济效益,促使物业的保值和增值,构筑起一个有利业主与物业公司良好沟通、业主与业主亲情相处、大家与社区文化融洽的的工作和生活环境。
3.1 基础物业管理工作
小区物业交付使用前,我公司派专业技术人员对小区物业实施前期介入,提出了大量的合理化、人性化的建议,减少了好看不好用、浪费不实用的设计和施工的不足,提高了小区及各种设备设施的实用和舒适性。对每套房屋、小区共用部位、公共设施认真查验验收手续、资料齐全,这一做法既维护了业主利益,保证了物业建造质量,物业公司与开发公司还成立了接管验收小组,为后期高品质的物业管理做好了全方位的铺垫。
在小区正式实施接管、服务前,我公司根据小区物业状况制定了物业服务方案,与开发公司签定了《*花园前期物业服务合同》。业主交房时,逐户与业主签定了《前期物业服务合同》,向业主发放《临时管理规约》和《住户手册》。
3.2 房屋管理与维修养护
根据《*花园物业管理方案》,对房屋共用部位警醒日常管理和维修养护,做好检修、保养纪录,对超过保修期的大中修问题,及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划。小区无乱搭乱建现象,空调安装规范整齐。按照*花园《临时管理规约》要求,制定了完善的房屋装修管理规定,并与住户签订《*花园装修管理协议书》,物业管理员和保安员轮流检查,确保按要求、按时间的施工,取得良好的效果。
3.3 共用设备设施管理
小区内公共设施设备使用运行情况关系着业主日常生活秩序,为此编制了《公共设备设施维修保养计划》,并及时做好维修、保养和检查记录。对公用设施设备定期检查,巡查中以防、养为主,发现小问题的当场解决,属于大、中修或者需要更新改造的,及时编制维修改建方案和维修资金使用计划。
小区道路平整,设置了必须的各种交通标志,严格限制车速和鸣笛。为小区业主创造安静、安全的环境。对危及人身安全的设备设施挂设明显的标志和必要地防范设施,并制定各种应急预案。小区车辆实行入库及规划固定车位停放,车辆停放规范,无乱停乱放现象。
3.3.1 道路完好率及使用率95%。严格执行道路管理养护制度,合理使用道路,及时整修损坏的路面。
3.3.2 化粪池、雨水井、污水井、完好率的98%。发现问题,立即处理进行疏通,化粪池每半年清理一次,雨水井、污水井每一年全面检修一次。
3.3.3 排水管、明暗沟完好率97%。发现问题立即设计施工方案,处理并进行疏通,每半年进行一次全面检修。
3.3.4 照明灯及疏散灯完好率99%。每日记录检查情况及时更换检修,每月全面检查检修一次。
3.4 保安、消防、车辆管理
小区实现封闭式管理,各楼均安装楼宇对讲系统、监控和可视系统,设有大门岗、巡逻岗、检查岗,保安员均配有对讲机,还配有保安用电子巡更,同时从管理处内部转好制度建设,建立健全安保规章制度,使保安员有章可循。小区主出入口为智能道闸系统,一车一卡,外来车辆换证进出,并详细登记进出缘由和去向,保证了
车辆的有序和安全。巡逻岗每半小时对小区进行全面巡逻一次,发现问题及时用对讲机通知相关人员处理。
消防安全责任重大,这是我公司对物业管理的切身体会。“全员皆兵,预防为主”是我们开展消防管理工作的方式和原则。“全员皆兵”是指管理处的每个员工都是义务消防宣传员、义务消防救护员,他们平时在各自的岗位上从事自己的本职工作,火情发生时则迅速进入火情状态下的对应岗位,履行该岗位职责。“预防为主”是天天讲天天抓的日常工作内容,包括宣传教育和检查。在宣传方法上我们会采取多样化的宣传形式。在检查手段方面,将依照本公司iso9001程序文件的规定,包括“消防工作管理规定”、“义务消防员职责”、“紧急疏散程序”、“灭火救护程序”等等,在各项规定中我们都制定了细致严密的条款:
3.4.1 宣传教育。开展消防安全教育,树立消防安全意识是贯彻“预防为主,防消结合”工作方针的前提,设消防宣传栏、收看录相、散发宣传材料等向住户宣传消防知识。
3.4.2 加强监督。加强监督检查可防患于未然,我们将依照本公司iso9001质量保证体系的规定对小区内一切涉及消防安全的生活起居、装修施工进行监督检查,明确规定装修工程队必须配备灭火器材,将事故消灭在萌芽状态。
3.4.3 模拟演习。我们每年安排二次大规模消防模拟演习,训练义务消防队员救护能力,提高住户的消防意识,增强自救能力。
3.5 保洁绿化管理
为充分展现小区洁净、清幽的环境,体现出净化、绿化、美化的人文环境,使小区真正成为一流的花园式住宅区,为创建国优、省优打下坚实的基础,在保洁绿化工作上狠抓落实,责任到人,实行“三级检查,连带责任”的管理方式:
3.5.1 卫生管理机制。全员保洁:在小区管理处,上至经理,下至操作人员,全员树立保洁意识,人人都是保洁员,人人都是绿化员,保安员不仅仅负责环境治安和车辆管理,还将承担起小区清洁维护、监督等工作。
3.5.2专业养护、责任分明,以'四有'促进管理。有专业管理,以一名物业管理员组成卫生绿化项目小组,全面管理;有专业队伍,保洁队和绿化队,层层落实;有明确的奖励措施,若有扣分因素,相关责任人扣发薪金;有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。
3.5.3服务标准。楼梯、公用过道:每日清扫2次以上,生活垃圾日产日清,保持洁净;路面:实行16小时全天候保洁,无杂物,无垃圾,道路洁净,每周冲洗公共通道2次以上;生活垃圾:每天上门收集3次,周围环境洁净;乔木:每周巡查二次,及时修剪枯枝,病虫枝,名贵树种悬挂标识牌;灌木:每周巡查二次,及时修剪,保持旺盛长势,注意灭虫害;花卉:每周巡查二次,勤浇灌,保持正常生长;草坪:及时修剪,夏季不长于15厘米,春季不长于10厘米。杂草每周巡查拔除。隔离绿化带和环型绿化带:每月修剪一次,定期浇水,关键对有特别形状的绿篱、花球重点养护。彻底达到无'五乱'的效果,即无乱张贴;无乱涂写;无乱排水;无乱堆放;无乱竖广告牌。
3.5.4监管措施。卫生、绿化离不开监管,在卫生绿化项目小组的组织下,对楼梯、路面、植被等全面质量管理,制定各项考核制度和标准,定时抽查与随机相结合,每季度进行评比检查,对未达标的卫生死角予以清理。
3.6 社区文化建设
社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品味的重要措施。随着时代的进步、经济的发展,人们已经不满足于一般的卫生、绿化、安全以及良好的服务,人们希望生活在一个体现文化色彩、关注个性发展、富有现代生活品味的环境之中,从而得到高品味人生体验和精神上的满足。住宅区社区文化恰能创造这种环境、满足这种心理需求。
我们在社区文化活动的实践中,积累了丰富的经验,在小区物业处的倡导下先后举办了:*花园业主“泉城一日游”、*花园仲秋联谊会、小区篮球赛、亲子教育讲座等多起大家乐活动,通过小区活动既丰富了业主的生活,也增进了业主与业主、业主和物业服务处的感情,是小区也感觉*花园小区好像是温馨、和谐、充满亲情的大家庭。
我公司认为“创优”,不仅是简单得达标,而是企业的一种自我挑战、一个更高的追求,更是一个有助于公司发展的契机。通过本次“创优”,我们将在管理机制上和服务水平上找差距、找不足、求创新,增强员工的服务意识,优化管理模式,争创知名品牌物业管理企业。
第5篇 x城小区物业管理模式
新城小区物业管理模式
一、管理模式
物业管理有限公司将秉承“为业主节约每一分,让业主满意多一分”的管理理念,依托多年管理物业经营模式和经验,完善的iso9002质量管理体系;根据**新城海岸的顾客定位,楼宇设备、设施的自动化程度,以及**新城海岸所处的地理环境,我们拟采用“以客户为中心,服务品质为导向”的经营管理模式。
二、物业公司组织架构
组织架构描述:
1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用经理负责制,签订经营责任书,实行独立核算。
2、各岗位所需人力资源配置实行物业管理公司供应下的完全双向选择,以保证建立一支高效、协调的团队。
3、内部采用直线职能制,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
4、副经理的主要职责是协助经理完成各项工作任务,监督管理处的服务质量,为经理反馈各类管理信息,提供决策依据。
5、客户主管的职责是负责客户物业管理服务中心的运作,建立物业公司与业主、住户之间的服务平台。
6、客户助理的职责是直接受理业主、住户的需求信息迅速、准确传递至各相关单位,下设收费员及客户助理。
7、设备主管的职责是负责大厦各种设备、设施的维护、保养、维修以及业主的请修工作。
8、行政主管的职责是负责管理处各分包方的考核和监督、办公室事务、后勤和社区文化建设。
注:人员配置见第四部分。虚框内配置人员为配合销售期而短期配置。
三、创建有效的服务价值链
围绕“以客户为中心,服务品质为导向”的经营管理模式,我们将全面推行竞争型服务战略;采取有效的管理策略提升物业管理公司的服务价值,建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务,又能向周边展示物业管理公司风采的团队。
四、外部沟通导向图
外部沟通导向图说明:
1、在业主委员会成立之前,地产自属物业公司成为物业管理人,并与业主签订物业管理合同。
2、物业管理公司,设立负责小区物业管理工作。
3、在业务上接受市住宅办及旅顺区建设局、街道办事处等政府主管部门的监督和指导。
4、在小区入住后达到法规规定的条件时,按法规规定成立业主委员会。
5、物业管理公司会在原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系,以确保管理目标的实现。
第6篇 x住宅小区房屋管理
e住宅小区房屋管理
一、业主应与物业管理公司办理完各种交接手续后,方可入住。
二、业主装修必须提前到物业管理部门办理申请手续,批准后方可施工。
三、业主不经物业管理部门允许不得在外墙添加设施,开凿墙洞。
四、业主应自觉维护楼内的公共设施,楼顶不准安装太阳能,天线等设备,不得乱堆乱放,抢占楼道,用水冲地面。
五、严禁搭建违章建筑,不得随意安装楼梯铁门和用与小区楼宇不同颜色装饰外檐。
六、不能擅自改变住宅使用性质,做工业、商业或其它用途。
七、业主在出租、出售或其它方式改变房屋所有人时,应提前到物业管理部门登记,进行各项费用结算,并协助新户办理入住手续。否则,发生一切费用、由原业主承担。
八、为配合派出所治安要求和人口管理及物业管理需要,请业主在出租房屋时,要求和协助使用人主动向物业管理部门提供入住人员情况、工作单位、联系方式等情况。
第7篇 住宅小区物业管理目标原则
住宅小区物业管理的目标与原则
依据建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称“管理办法”)的要求,居住小区 的物业管理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。“管理办法”第五条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订 物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理。”
为了对物业管理公司的选聘与对管理工作进行检查和监督,“管理办法”第六条规定“ 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。
一、管委会的组建及其权利与义务
(一)管委会的组建
该委员会是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的 代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。
(二)管委会的权利与义务
管委会的权利:
1.制定管委会章程,代表住宅小区内的产权人,使用人,维护房地产产权人和使用人的合法权利;
2.决定选聘或续聘物业管理公司;
3.审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;
4.审查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
管委会的义务:
1.根据房地产产权人和使用人的意见和要求,对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;
2.协助物业管理公司落实各项管理工作;
3.接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;
4.接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作
城市新建居住小区的物业管理,从规划阶段开始到住户入住前,其物业管理从三个阶段进行。物业公司专业管理前,由房地产开发企业负责管理;房地产开发企业与物业公司签订 合同分别同步管理(以上的管理为“同步介入”或称为“超前管理”);居住小区物业管理。 其中,第二阶段的物业管理具有一定特殊性,依据不同的管理项目。
三、居住小区物业管理的目标
建设部“管理办法”的制订,有两个重要的目的:一是“为居民创造整洁、文明、安全 、生活方便的居住环境”;二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备……进行维护修缮和整治”。这一目的,要求居住小区物业管理通过以下管理的目标来实现。 第一是社会效益 。这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境,它对调解人际关系、 维护社会安定团结具有重要的意义。
第二是经济效益。这种经济效益从以下几方面表现出来:一是从政府方面来说,不仅它 改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用,而且还可以向物业管理企业收取税收。二是从业主方面来看,物业的专业和科学管理,对维护好房屋住宅及 附属设备、设施,延长其使用寿命,从而保障业主的经济利益。最后,从开发企业以及住宅小区物业管理来说,居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。物业管理通过各 种有偿服务,既便利于居民生活,又可取能得一定的经济效益,从而增加管理费用的来源。
第三是环境效益。居住小区的物业管理,通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的 专业管理,不仅有助于人的身心健康,还将对城市建设产生积极的影响。
四、居住小区物业管理的原则
物业公司是一种服务型行业,它不仅具有独立的法人资格,又是自负盈亏、独立经营、 独立核算的企业,居住小区物业管理的目标,应密切联系服务与经营来进行。为此,它遵循的主要原则是:
1.业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础,但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的 特点,必须以专业化管理为主;住宅区的日常管理工作,是大量的、繁琐的,离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识,依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律的作用,是 实行这一原则的关键。
2.服务至上、寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作,关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区管理中的服 务工作,具有长期性和群众性的特点:服务时限很长,往往几十年以上;服务对象范围很宽,男女老幼,各行各业,且流动性大、变化快。因此,必须坚持“服务至上,寓管理于服务 之中”的原则,树立“为民服务、对民负责”的指导思想。
3.所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离,是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区,特别是旧有居民住宅小区存在的 “两权”不清问题提出来的,目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理,显然弊 端很多。因此,必须实行所有权与管理权两权分离,在依法确认产权权属的前提下,实行管理经营权的集中统一。由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、 全方位服务。
4.企业经营、独立核算。必须改革原有管理体制,实行政企分开,使管理机构成为经济实体,具有相对独立的经营自主权,逐步实现住宅经营管理的市场化。
5.有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理,实行优质服务,就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户,因此要实行有偿服务、合理分担的原则,物业管理企 业提供的管理和服务是有偿的,应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用,谁受益,谁负担”的原则,由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。
第8篇 z小区物业设施设备管理内容
小区物业设施设备管理内容
目的:通过对设施设备的管理,使所有机电设备在使用过程中处于完好状态,满足服务的要求
工作范围1.供配电系统设备:高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜,照明配电箱/柜,控制箱/柜)。
2.给排水系统设备:各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。
3.消防系统设备:电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、co2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。
4.电梯设备:各类电梯及其附属设备。
5.弱电系统设备:电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。
6.通风系统设备:通风设备及其附属设备。
工作项目1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。
2.设备的标识①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。
②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》,标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。
③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。
3.设备档案管理①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案,负责建立《设施设备台账》。
②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作,并对重要的设备资料做备份。
4.设备的运行①设备按不同系统划分责任区域,责任区域内确定责任人。
②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。
③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况,及时通知设备责任人或主管处理,并做好记录。
④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。
5.设备的维修①设备维修须填发九千记录表格,重要设备或影响范围较大的维修项目,须办理《工作联系单》。
②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障,维修期限应不超过8小时,若超过8小时,应及时向维修主管报告,请求主管及有关专业人员提供技术支援,限期解决。
第9篇 小区装修管理手册－图纸审批装修申请
小区装修管理手册: 图纸审批、装修申请
第二章图纸审批及装修申请程序
一、报批
业主自行装修须提供一份不少于1∶100面积比例的装修图纸提交物业服务公司审批(业主需另外备份),保证该项装修不影响公用部位或公共设施。报批是自愿的,目的是确保进行装修的用户并无违反物业服务公司的规定避免日后产生不必要的争执或损失。如果业主委托装修公司代理业主办理报批手续,需提供业主身份证复印件、委托书、装修公司营业执照原件及其复印件(加盖公司红章),所有装修图纸必须由业主签名方为有效。
二、图纸、资料
业主或装修公司向物业服务公司提供下列之图纸:
1、室内装修平面图:注明所有间隔及一些重型家用电器、家具位置及重量资料。
2、墙位改造图:注明拆除墙体位置及新砌墙体的位置及其材料。
3、管道改变图:
(1):给排水管道走向图:卫生间管道铺设、覆盖须严格做好二次防水措施、标明接驳位置及所用材料。
(2):配电系统图
(3):天花布置图:按原有图纸标明中央空调室内机风口位置。
三、物业服务公司受理业主的装修申请后组织装修图纸的审阅(审阅时间一般为三个工作日),若设计违反楼宇结构,施工损坏楼宇结构,物业服务公司将会要求业主作出更改,重新提交装修施工图纸。
四、图纸经批阅后将保留在物业服务公司存档,物业服务公司将在装修申请书及《室内装修许可证》上加注审批评语。如业主装修工程规模属于消防局监管范围,则业主要将设计图纸、资料向消防局申请报建,经消防部门批准后,方可向物业服务公司申请开工。
五、如有任何改动涉及共用部位例如管道或电线之接驳装置(不允许在电井管道乱拉乱接,如有发现责令停工。),业主除必须将有关图纸送物业服务公司批核外,物业服务公司亦有权指定承建商施工。施工估价会以正式函件交与业主,而业主必须于十四天内签妥及交回估价单予物业服务公司,否则物业服务公司有权将估价单作废并重新报价。
六、业主进场装修施工前必须注意如下事项:
1、所有图纸、资料得到物业服务公司审核批准;
2、缴交装修保证金与其他费用;
3、填写房屋装修申请书;
4、签署消防安全责任书;
5、填写装修施工人员临时出入证申请表;
6、签署装修委托书。
装修施工出入证必须由下列人士提出书面申请:
※由业主本人或授权人(授权人必须持有业主授权书);
※由业主委托的装修公司负责人;
7、明火动用申请表。(如需要)
8、领取《室内装修许可证》、装修注意事项及其他证件
9、领取装修施工出入证
七、装修施工期间,业主必须遵守如下事项:
1、监督装修施工单位按照指定程序施工及向装修施工单位阐明此装修规则并确保其遵守物业服务公司装修管理规定;
2、接受物业服务公司工作人员随时进入装修现场检视工程的施工情况。
3、必须做到在装修范围内每100平方米配备一个灭火器。严禁堵塞防火通道,严禁在消防通道违章搭建。
八、装修验收
1、装修完成一周内到物业服务公司客服中心申请初验,初验合格后退还装修施工出入证押金。(凭收据和出入证原件办理押金退还,一次性退还。)
2、初验合格三十个工作日后由客户服务部工作人员进行复验,合格后退还装修保证金。(装修保证金在物业服务公司检验无违章记录后凭装修保证金收据和《室内装修许可证》退还,如有违章记录,需扣除违章赔偿部份,其余部份退还。《室内装修许可证》由物业服务公司存档。)
第10篇 某小区前期物业管理招标程序
小区前期物业管理招标程序
1、 2004.06.30成立招标机构
2、 2004.06.30编制招标文件完成
3、 2004.06.30申请招标(招标申请书)
4、 2004.06.30招标人资格预审通知
5、 2004.07.15投标人资格预审(投标人资格预审文件)
6、 2004.07.15投标单位确定
7、 2004.07.15招标邀请
8、 2004.07.30招标会
9、 2004.07.30编制投标书
10、2004.08.10投标(交投标保证金)
11、2004.08.11评标
12、2004.08.15议标
13、2004.08.15定标(中标通知书、中标承诺书、履约保证金)
14、2004.08.30签订前期物业管理委托合同
房地产开发有限公司
年 月 日
第11篇 x园小区物业管理设想
御佳园小区物业管理设想
1、管理服务整体设想
**物业公司经过近十年的实践摸索,不断总结、创新发展,形成了一套严谨、先进的管理模式,并转化成公司独特的管理优势。对于福建龙岩这样高档、优美的个性化健康豪宅小区,我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物业的品牌浓缩在龙岩御佳园的管理与服务之中。
1.1在御佳园物管中全面导入iso9000国际质量体系。
作为国内通过iso9001认证的物业管理知名企业,将通过实际的运作,结合市场的需要将在御佳园实际管理过程中全面导入iso9000国际质量体系。
1.2在日常物业管理中引入环保理念,将iso14001环境管理体系标准运用到日常管理中。
体现福建龙岩倡导的绿色、健康生态的居住环境。作为通过iso14001认证的物业管理企业,将通过管理保证环境的高度整洁与和谐,通过回归自然的氛围,培养物业使用人的自律意识,从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯,使御佳园成为 '绿色家园'。
1.3全面推行酒店式物业管理,寓管理于全面、细致的服务之中。
在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验,并将由我司策划部、质量部会同龙岩分公司提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务,对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理,对业主及物业使用人则体现为热情服务,提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间,不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系,而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。
1.4全面推行智能化物业管理。
我司下属工程部曾给深圳数个知名楼盘担任智能化系统的前期介入和设计,对施工、维修、保养工作,有其丰富的经验将用于御佳园设置的楼宇智能化系统,对小区智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理,以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。
1.5公司将根据业主、用户的实际需求提供' 个性化'服务。
加大服务深度及广度,在管理上分公司营造的特定氛围之下,使在御佳园生活的人们处处感受到舒适、便利,创造温馨和谐的生活环境,真正使业主体会到'御佳园天下胜景 **情诚健康人生'的快乐 。
1.6分开管理方式
根据小区自然环境优势,小区将全部实行封闭式管理,加强人防与技放防相结合;强化技防,降低管理成本,提升服务质量。
1.7创优
条件具备后第一年创市优秀住宅小区,第二年创省优,第三年创国优。
2、具体服务方式、内容及办法详见:(略)
第12篇 保安员小区商场管理培训教案
保安员如何对小区商场进行管理的培训
1、商场公共区的管理
1)掌握活动于商场范围的客人动态,维护商场区域的秩序,注意发现可疑情况,并及时报告。
2)重点保护珠宝柜、名表行、古董柜等。
3)提高警惕防止以购物为由进行扒窃,盗窃或诈骗财物的人员。
4)保安员无特殊情况不得进入营业柜内。
5)对租赁商场从事经营活动的厂家或个人在进出货物时原则上在晚上10点以后进行,否则保安员有权给予阻拦。
2、对停车处及“的士”的管理
1)小区停车场交通、治安、收费均由保安部负责,任何车辆的司机都必须服从车场工作人员的管理。
2)停车场是收费公共停车场,只提供停车方便,不负责保管,只占位停车的车辆(排队候客的出租车除外)均应照章交费,乱停乱放的车辆酌情给予处理。
3)保安部派岗,只有经考核、结业并持有“调度证”的人员才有权对大堂前的客人用车进行调度。
4)出租车辆应按指定位置排队候客,不得乱停乱放或抢活拉客。
5)调度员不得与出租车司机攀拉关系、收受贿赂、提供方便,一经发现从严处理。
6)凡违反小区管理规定的出租车司机,保安部将给予批评教育或处罚,甚至宣布为“不受欢迎的人”。
7)保安员应维护好车场的秩序,看好停放的车辆,以防止造成损失。
8)遇有重大活动时,停车场中的任何车辆都应该避让活动的车辆,确保活动的安全。
9)严禁出租车司机使用小区内部的电话或设施。
10)制定停车场管理办法、收费标准及范围。
3、对商场突发事件的管理
1)保安部对火灾等事件制定“应急处理方案”,在发生突发事件时员工必须无条件的听从总经理或有关领导的指挥调动。
2)员工一旦发现可疑情况及各类违法犯罪分子的活动,有责任立即报告保安部。
3)小区如发生偷窃、抢劫、凶杀或其他突发性事件,在报告保安部和公安机关的同时,及时保护好现场,除紧急抢救伤员外,不得进入现场。
4)当公安人员进行安全检查和处理案件时,保安员和员工应积极配合。
