第1篇 物业管理公司体系文件控制程序
1.目的
为质量管理体系文件编制、更改、审批、分发和作废处理提供指引,保证文件受控。
2.范围
适用公司各管理处/部门对质量管理体系文件的管理和控制。
3.职责
3.1 相关部门/岗位职责
部门/岗位工作内容频次/时间
总经理审批《质量手册》2个工作日
管理者代表审核《质量手册》、审批程序文件、作业指导书和《体系文件下发明细》2个工作日
品质管理部经理审核程序文件、作业指导书、《体系文件下发明细》,审批质量记录表格5个工作日
管理处/部门负责人审核本管理处/部门职员提出的文件编制/更改申请
负责保管本管理处/部门领用的体系文件2个工作日
持续
品质管理部保管体系文件正本及培训
检查监督各管理处/部门体系文件受控、执行情况5个工作日内
及时
各部门对本部门员工进行培训及文件控制、执行文件发放后7个工作日内培训
3.2 文件编制、更改、审核、审批权限
文件类别编制权限更改权限审核权限审批权限
质量手册品质部经理部门主管以上人士管理者代表总经理
程序文件具有相关技能人士公司任一职员品质部经理管理者代表
作业指导文件具有相关技能人士公司任一职员品质部经理管理者代表
质量记录表格具有相关技能人士公司任一职员品质部人员品质部经理
体系文件下发明细品质部人员品质部人员品质部经理管理者代表
注:1、审核、审批人不得与编制/更改人相同,但审核、审批人可为同一人;
2、品质管理部经理编制或更改的程序文件、作业指导文件及表格,须由管理者代表审核和审批。
4.方法和过程控制
4.1重要说明:为进一步明确质量管理体系文件的受控状态,受控章在文件左上角的为体系文件正本,受控章在文件右上角的为体系文件副本。授控章由品质管理部统一控制管理
4.2体系文件的版本控制
4.2.1 未经修改的文件版本号为'a/0',修改一次版本号升为'a/1',当版本号从'a/9'升级时,则升为'b/0',依此类推。当对体系文件进行全面修改时,即使修改次数未达到9次,版本也要全面改版(如从a→b、b→c……)。
4.2.2 文件页数超过1页以上,则文件修改时只更改修订页的版本号,如文件某一页的版本号升至'a/9',则该页再次修改升级时,文件全部页的版本号升为'b/0'。
4.2.3 若文件更改后增加或减少页数,则各页均按原最高版本号的页统一升级为相同的版本号。
4.3体系文件的编制、更改
4.3.1 文件的编制和更改需按《体系文件控制细则》规定的格式和编号方法进行。
4.3.2 动议编制/更改文件需填写《文件编制/更改申请表》,经管理处/部门负责人确认后,报品质管理部。集中编制/更改时可只填写一个编制/更改申请表,经管理者代表审批。
4.3.3体系文件通过审批后,最迟自文件标明的生效日期开始生效执行。
4.4体系文件的分发
4.4.1新编或更改的体系文件,由品质管理部加盖红色'受控'印章后,填写《文件发放签收表》,按《体系文件下发明细》分发给相关部门(零星编制或修改的质量记录表格可通过内部邮件系统发送到各部门,不须填写《文件发放签收表》,作废表格不须交回品质管理部)。
4.4.2各部门领回体系文件后须在七个工作日内完成更换并将旧文件加盖'作废'章后送交品质管理部。品质管理部负责对各部门作废体系文件进行抽查。作废文件正本由品质管理部保存至少三年。
4.4.3新部门成立时,应及时到品质管理部申请领取体系文件。
4.4.4各管理处/部门因现场悬挂等原因需增加持有体系文件时,需填写《文件发放签收表》,经品质管理部经理批准后领取。
4.5体系文件的培训
4.5.1新编或更改的体系文件发放后,品质管理部须对各部门相关业务块主办以上人员及相关人员进行培训(零星更改的表格除外)。
4.5.2新编或更改的体系文件执行前,管理处/部门应将所有新增或更改的文件内容对相关岗位人员进行培训。
4.5.3新管理处/部门成立后,品质管理部须对全体人员进行培训、考核。
4.6体系文件的作废处理
4.6.1作废文件均须加盖作废章。如发现文件名、编号均相同的文件,应以最近生效日期或最高版本号区别新旧文件。
4.6.2如文件不适用需取消,须填写《文件编制/更改申请表》,按原审批程序报批后报废。
4.7体系文件的查阅、借阅
4.7.1非本公司人员不得查阅、借阅体系文件。特殊情况需经管理者代表批准。
4.7.2查阅的体系文件不得带离办公区域。借阅须填写《文件借阅登记表》,经管理处/部门经理或其授权人批准,并不得带离本管理处/部门管理服务区域。如有污损或遗失,须报部门经理处理,并向品质管理部申请补发。
4.7.3隔夜借出须管理处/部门经理批准,外借时间最长不得超过3天。
4.8体系文件的保管和保密
4.8.1管理处/部门经理负责本管理处/部门保管体系文件,并对结果负责。
4.8.2依据《体系文件下发明细》的文件接受人负责对相应体系文件进行保管。
4.8.3任何人不得复印、泄露体系文件,不得擅自携带体系文件外出。
4.8.4体系文件发生丢失和短缺时,除追究责任外,重新办理领用手续,品质部在补发文件上给予新分发号,并注明原文件分发号作废,并将作废文件的分发号通知相关部门/管理处。
5.支持性文件
tjvkwy4.2.3-z01-01《体系文件控制细则》
6.质量记录表格
tjvkwy4.2.3-z01-f1 《文件编制/更改申请表》
tjvkwy4.2.3-z01-f2《文件发放签收表》
tjvkwy4.2.3-z01-f3《文件借阅登记表》
tjvkwy4.2.3-
z01-f4 《体系文件下发明细》
第2篇 物业管理专业名词解释-2
56.市场主体:指在市场中进行交换的个人和组织。包括需求主体和供给主体。
57.市场客体:在市场中北进行交换的对象。
58.市场环境:指进行交换的环境。
59.物业管理市场价格机制:在市场竞争过程中,价格变动与供求变动之间相互制约的联系和作用,价格机制是市场机制中最敏感、最有效的调节机制,价格的变动对整个社会经济活动有十分重要的影响。
60.物业管理服务的效用:指业主或物业使用人因业务服务企业的服务二得到满足的程度。
61.政府指导价:一种政策性价格形式,先由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求,制定物业管理服务的等级标准,然后由价格主管部门会同房地产行政主管部门测算出各个等级标准的物业管理服务基准价和浮动幅度。主要适用于住宅小区。
62.市场调节价:指物业管理服务收费完全由业主和物业服务企业按照市场原则自由协商确定并在物业服务合同中约定的一种定价形式。完全体现市场规律的作用,是一种市场价格,政府不予干预。
63.物业管理市场竞争机制:指竞争同供求关系、价格变动、生产要素流动与组合,以及市场成果分配诸因素之间的有机联系和运动趋向。市场经济是竞争经济,没有竞争力也就没有市场经济。
64.物业管理的行政管理:指国家行政机关依据有关的法律、法规,对物业管理实施行业管理。其资质是国家通过法律手段、行政手段,建立物业管理的正常秩序,使物业管理有利于城市建设和国民经济发展,有利于改善人民群众居住条件和工作条件。
65.物业管理前期介入:指物业服务企业在正式接管物业之前,从业主、物业使用人和物业管理的角度对物业的整体布局、功能规划、楼宇设计 、材料选用、设备选型、设施配套、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面向建设单位提出意见和建议,使物业投入使用后能更好的满足业主和物业使用人的需求,为物业管理创造条件。
66.前期介入:物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入,建设单位可以得到物业服务企业的专业支持,开发出市场定位准确,功能使用考虑周全,业主满意的物业,促进物业的销售。
67.物业的承接查验:指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、公共设施设备进行的再检验。是物业管理过程中对工程质量进行监控的不可缺少的一环,是物业管理的基础性工作之一。
68.资料查验:指对建设单位移交的文件资料、单项验收报告以及对房屋共用部位、共同设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料进行查验。
69.现场查验:对房屋共用部位和公共设施设备采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等方法进行检查。
70.物业保修责任:指建设单位有队物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷,予以保证修复的责任。
71.办理入住手续:是物业服务企业接管物业后第一次与业主的零距离接触,也是物业服务企业展示企业形象、服务水平、专业能力的最佳契机,对物业服务企业的建设和发展具有深远影响。
72.装修管理:在业主或物业使用人进行装修期间,对装修方案、装修材料、装修质量以及装修人员等方面的综合管理。
73.房屋维修:指物业服务企业根据政府房屋维修管理的标准、要求以及物业服务合同的约定,在房屋的经济寿命期内在对房屋进行查勘鉴定,评定房屋完损等级的基础上对房屋进行维护和修理,使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。
74.房屋维修管理:指物业服务企业为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。
75.结构性维修:指为保证房屋结构安全、适用和耐久,对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。
76.非结构性维修:为保障房屋的正常使用和改善居住条件,对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设,其主要作用是恢复房屋的使用功能,保护结构构件免遭破坏,延长房屋的使用年限。
77.小修工程:也叫零修工程或养护工程,指物业服务企业为确保房屋正常使用,保持房屋原来的完损等级而对房屋在使用中正常出现的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程。
78.中修工程:指房屋少量主体构件已经损坏或不符合建筑结构的要求,需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。
79.大修工程:指无倒塌或自由局部倒塌危险的房屋,其主体结构和公用生活设备的大部分已严重损坏,虽不需全面拆除,当必须对其进行牵动、拆换、改装、新装,以保证房屋基本完好或完好的工程。
80.翻修工程:指原来的房屋需要全部拆除,另行设计,重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。
81.综合维修工程:指成片、多幢或多面积、较大的单幢楼房,大部分严重损坏而进行的有计划的成片维修和为改变片(幢)房屋面貌而进行的维修工程。
82.恢复性维修:指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动,它的作用是恢复房屋的原有状况和功能,保障居住安全和正常使用。
83.赔偿性维修:指修复因用户私自改拆、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动,其维修费用应由责任人承担。
82.补偿性维修:指在房屋移交时,通过对该房屋的质量,完损情况进行检查鉴定,发现有影响居住安全和使用的损坏部位,而对房屋进行的一次性的维修工作,其费用由移交人与接受人通过协商解决。
83.返工性维修:指因房屋的缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修,其维修费用由责任人承担。
84.救灾性维修:指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动,对于重大天灾,维修费由人民政府有关部门拨专款解决,对于人为失火造成的灾害,维修费按“赔偿性维修”规定的办法处理,责任者需承担全部或部分费用。
85.主体工程维修:指屋架、粱、柱、楼面、屋面、基础等主要承重构部件。
86.房屋完好率:指房屋主体结构良好,设备完好,上、下水道通畅,室内地面平整,能保证用户安全,正常使用的完好房屋和基本完好房屋数量(建筑面积)之和与总房屋数量(建筑面积)之比。
87.年房屋完好增长率:指房屋经过大修、中修或翻修竣工验收后,新增加的完好房屋和基本完好房屋建筑面积之和与直管房屋建筑面积之比。
88.年房屋完好下降率:指完好房屋和基本完好房屋由于多种因素经过房屋普查确定已达不到完好房屋或基本完好房屋标准的房屋数量(建筑面积)与直管房屋总量之比。
89.物业设备:指附属于建筑物的各类设备的总称,是发挥物业功能、实现物
业价值的物质基础和必要条件。
90.物业设备的维修管理:指根据设备的性能,按照一定的科学管理程度和制度,以一定的技术管理要求,对设备进行日常养护和维修,更新。
91.物业管理的保养:指对设备所进行的常规性的检查、养护、添装、维修和改善等工作。
92.日常维护保养:指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。包括:定期检查,清洁润滑,发现小故障及时排除,认真做好维护以及必要的记录等工作。
93.一级保养:指由设备的操作人员、维修人员按计划进行的保养维修工作。包括对设备的某些局部进行的解体、清洗、调整,以及按照设备磨损规律进行的定期保养等。
94.二级保养:指设备维修人员对设备进行的全面清洗、部分解体检查和局部修理和局部修理、更好或修复磨损零件,是设备能够达到完好状态的保养。
95.治安管理:指物业服务企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对说管理的物业进行的一系列管理活动。
96.清洁管理:指物业服务企业对所管辖的区域有计划、有条理、有程序、有目标的,并按指定的时间、地点、人员进行日常清洁服务,并结合精神文明建设,依照规范服务的要求对业主与物业使用人进行宣传教育、专业管理,并使其能自觉养成良好的卫生习惯,遵守规章制度,保持物业管理区域容貌整洁,减少疾病,促进身心健康,以提高物业管理区域使用环境效益。
97.物业服务收费:指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的卫生和秩序向业主收取的费用。
98.包干制:指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
99.酬金制:指在预收的物业服务资金中按比例或者约定的数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
100.物业服务企业营业收入:指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动说取得的各项收入,包括物业管理主营业务收入和其他业务收入。
101.物业管理法律关系:指人们在物业管理服务活动过程中所形成的特定主题间的权利义务关系,是物业管理法律规范在现实社会经济生活中发挥调整作用的集中体现。
102.物业管理法律责任:指行为人由于违法行为,违约行为或者由于法律规定而应承受的某种不利的法律后果。
103.物业管理民事法律责任:指民事主体因违反合同义务所应承担的应当给予民事制裁的法律后果,主要包括违约责任和侵权责任。
104.物业管理行政法律责任:指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的行政法律后果。
第3篇 物业管理师备考:股权转让交付及效力说明
股权转让后公司应当履行哪些法律手续
原《公司法》第三十六条股东依法转让其出资后,由公司将受让人的姓名或者名称、住所以及受让的出资额记载于股东名册。
原《公司法》第三十六条对股权转让后要履行的法律手续非常简单,只要求受让人的姓名及有关情况记载股东名册即可完成。而新修订的《公司法》第七十四条对股权转让后需要办理的有关手续增加了许多,除股东名册变更外,包括注销出资证明、签发新的出资证明以及变更公司章程记载等。所以按照新《公司法》的有关规定,股权转让后需要办理以下法律手续:
出资证明的注销与签发
按照新《公司法》第三十二条规定,股东出资后,公司必须向股东签发出资证明,出资证明是公司签发给股东的股权凭证。出资证明是记名的,转让必须变更出资证明的记载。为此,新修订的《公司法》规定,股权转让后,必须注销原股东的出资证明,向新的股东签发新的出资证明。这样,就不会因为同时存在两个出资证明而引发不必要的纠纷。
变更股东名册记载及股东变更登记
新修订的《公司法》第三十二条对股东名册记载的内容及法律效力作出了明确规定,明确了股东名册记载及登记具有证明股东资格、对抗第三人的法律效力。它规定,记载于股东名册的股东,可以依股东名册主张行使股东权利。公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额向公司登记机关登记;登记事项发生变更的,应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的,不得对抗第三人。
根据上述规定,股权转让后,如果不变更股东名册记载,受让股权的股东就不能向公司主张其股东权利;如果不办理股东变更登记,他也无法对抗其他对其受让股权提出的权利请求。受让人取得股权就得不到有效保障。因此,新《公司法》规定,要求股权转让后,公司必须变更股东名册记载并办理股东变更登记。
变更公司章程记载
根据新《公司法》第二十五条的规定,股东的姓名或者名称属于公司章程绝对必要记载事项。公司章程必须由全体股东签名或盖章。从性质上来说,公司章程是股东自治的重要法律文件。因此,股权转让后,股东变更了,原公司章程关于股东姓名或者名称记载就与实际情况不符合,有必要变更该记载事项。所以,新修订的《公司法》增加了这一要求。同时,由于股权转让本身就已经征得了股东的同意,所以变更公司章程股东姓名或名称的
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第4篇 水利厅物业管理宣传提纲
物业管理,是指业主通过选配物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。今年6月份以来,我厅对办公区和住宅区实施相对分离管理,办公秩序明显规范;对武定门集资建房小区强化物业管理,管理质量明显提升;对9、12号院推行物业管理,基础设施建设明显改善。但也应该看到我厅推进物业管理的宣传不够深入,程序不够规范;广大业主对推进物业管理的认识偏颇,对选举业主委员会重视不够,致使参选人数较少,业主委员会难以成立。为了进一步学习物业管理的政策规定,熟悉推进物业管理的程序方法,明确推进物业管理后建设单位和业主的权力义务,现编印我厅物业管理宣传提纲。
一、充分认清推进物业管理的重要性和必要性
我厅推进物业管理是广大业主的良好愿望,是厅党组的正确决策,也是加强物业管理的必由之路。
(一)实行物业管理是大势所趋
随着加快改革开放和发展社会主义市场经济,构建和谐社会,人民对物质文化生活的需求越来越高,维护物权的意识越来越强。从我国的情况看,为提高管理和服务水平,新建小区无一不实行物业管理,原有小区也逐步实行物业管理。物业管理有《物权法》和《物业管理条例》支撑,有专业队伍保障,有业主需求牵引,有成功经验借鉴,是大势所趋。
(二)实行物业管理是众望所归
我厅内设机构、人员众多,办公区广场狭小,机动车、非机动车停放场地受限,厅里职工私家车只有停在办公区与9号住宅区交界的消防通道上。消防无通道,隐患何其大我厅除武定门集资房小区实行物业管理外,9、12号院和罗廊巷院都是聘用临时工实行看门式、收发式管理,势必管不了也管不好。12号院私人物品和公共财物被盗就是例证。为此,不少厅里职工向厅领导和机关反映,加强物业管理,确保业主安全。我厅充分尊重干部职工的意愿,适时启动物业管理。从这个意义上讲,推行物业管理是众望所归。
(三)实行物业管理是必由之路
我厅现有小区构成复杂,业主有本单位、外单位的,有在职、退休的,房屋有出售、出租的。长期以来,由后勤服务中心负责后勤生活服务,每年也安排10万元维修资金,只能为本单位干部职工水电保障应急解难,谈不上物业管理。因此,要想满足业主的需求,规范管理、贴心服务、美化环境、确保安全,实行物业管理是必由之路。
二、严格遵守实行物业管理的程序方法
根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合我厅物业管理工作实际,我厅实行物业管理坚持责权明晰、用管结合、积极稳妥、分步实施的原则,遵守成立业主委员会、确定物业管理模式、完善基础设施建设、实行物业管理的程序。
(一)成立业主代表大会和业主委员会
在业主代表大会成立之前,应在物业所在地的区房产行政主管部门指导下,由社区代表、业主代表、建设单位组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。
1、在小区(大厦)公示报名通知,采取自荐、推荐的方式由建设方代表和业主代表组成筹备组。
2、筹备组成员公示一周。
3、筹备组审核业主资格,并将业主资格确认结果通告全体业主。
4、筹备组拟订、起草《业主代表大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》,并将拟定的文稿公示一周,广泛征求业主意见。
5、筹备组根据每幢楼每单元推选的业主代表推选产生业主委员会候选人,经审核资格后并公示一周,广泛听取业主意见。
6、筹备组确定首次业主代表大会会议召开的时间、地点、形式和内容并提前十五天通知全体业主。
7、召开业主代表大会,选举产生业主委员会(委员),通过《业主代表大会议事规则》和《管理规约》,确定管理模式。
(二)确定物业管理模式
《物业法》第八十一条规定:'业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。'后勤服务中心继培训中心清退临时工后,年底将结合选定大厦物业管理企业清退大厦管理和基建维修科临时工,坚持精干、高效、统一的原则,走社会化保障的路子。9、12号院目前是委托其他管理人管理,管理效果不尽如人意。鉴于此,初步确定委托水利大厦物业服务企业代管,既实行专业管理,又降低管理费用。
(三)完善基础设施建设
我厅在完成自行车棚建设、整治小区环境的基础上,又相继推进9、12号院自来水抄表出户,还研究编制了小区绿化、监控方案。这些工作完成后,小区基础设施更加配套,环境更加生态,条件更加优越。只要成立业主委员会,实行物业管理,我厅将筹集资金,加快基础设施建设,为实行物业管理创造良好条件,也为业主工作生活营造良好环境。
(四)实行物业管理
1、物业共用部位、共同设施设备的日常运行维护;
2、物业管理区域清洁卫生;
3、物业管理区域绿化养护;
4、物业管理区域秩序维护;
5、物业管理区域安全巡查。
三、认真履行建设单位和业主的权利与义务
对9、12号院,我厅是建设单位,住户是业主。无论是建设单位还是业主,都要认真履行物业管理的权利和义务。
(一)业主的权利
1、按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
2、提议召开业主代表大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
3、提出制定和修改管理规约、业主代表大会议事规则的建议;
4、参加业主大会会议,行使投票权;
5、选举业主委员会成员,并享有被选举权;
6、监督业主委员会的工作;
7、监督物业服务企业履行物业服务合同;
8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
10、法律、法规规定的其他权利。
(二)业主的义务
1、遵守管理规约、业主代表大会议事规则;
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
3、执行业主代表大会的决定和业主代表大会授权业主委员会作出的决定;
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金;
5、按时交纳物业服务费用;
6、法律、法规规定的其他义务。
(三)建设单位的工作
1、加强对物业服务企业的监督管理;
2、受理业主委员会提出的意见和建议;
3、研究解决物业管理和小区建设中的相关事宜;
4、协助召开业主会议;
5、迎接本行政区域内建设行政主管部门的检查评比。
由此可见,实行物业管理,变行政包管为职能联管,管理的分工更加明确。本行政区域内建设行政主管部门监督管理,我厅建设管理,物业公司服务管理,业主使用管理。变看门式、收发式管理为系统化、信息化管理,管理的工作更加到位。变粗放、应急管理为精细、长效管理,管理的质量更加上乘。这样的物业管理,尽管需要缴纳一点费用,但
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第5篇 物业区域时花养护管理方法-5
物业区域时花养护管理方法(五)
1.0适用范围
2.0适用于室内外摆放的时花及种地时花的养护。
3.0内容
序号项目内容
1外观保养1)绿化管理员及时清除残花、黄叶、断枝、盆内杂物,并调整好花盆。
2)及时抽换提前开败的时花,确保花摆的整体效果。
3)及时清除杂草、剪掉高出时花的竹签。
4)室外种地时花每周一修一次边,以防边上的草坪草侵入,每半个月松一次土并清除杂草。
2淋水1)室内花卉按《室内观叶植物管理作业规程》操作。
2)室外栽植时花淋水应视天气而定,以泥面不干裂、时花无缺水枯萎现象为原则。
3施肥1)长寿命盆花及种地时花应每月施一次高磷钾的复合肥。
2)种地时花入冬前应施一次高钾肥。
4更换时花摆放后期,若每盆时花内处于较佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1 / 3时应定为待换花。若某个花坛中待换花的比例超过1/2时应全部更换。
5病虫害防治1)时花摆放前应先喷一次广谱性的杀虫、杀菌剂,注意喷杀花盆泥面的蚊虫。
2)已摆出的时花每天应注意巡查,发现病虫害应及时喷药,没有特别病虫害的时花坛要求每两周喷一次药。
3)室内时花严禁使用剧毒、强刺激性、污染叶面粉剂的农药如有机磷类农药、百菌清粉剂等。
6时花养护质量标准达标时花应达到以下标准:
1)无残花、黄叶、杂草,无高出花面的竹签等。
2)花盆摆放整齐,盆内无杂物,最外一圈面对客人的盆边整洁美观。
3)整个花坛待换花不超过1 / 2。
4)地栽时花生长良好,无杂草,无秃斑,边界分明,边界草不蔓入时花境内。
5)无明显病虫害,大叶时花叶面无虫咬孔。
6)无缺水干旱现象,植物生长良好。
第6篇 物业创优达标共用设施设备管理项自检说明
创优达标共用设施设备管理项自检说明
博盈**广场是由北京**集团**兴建的高档智能化写字楼,委托荆州市**物业管理有限公司实施物业管理,广场在规划中考虑最佳的容积率和绿化率的同时,配备了完备的共用设施设备。
广场采用智能化、环保型功能系统设计理念,配备有:绿色环保供水系统;中央空调系统;三菱高速电梯;国际、国内直拨虚拟网电话系统;光纤接入宽带互联网络;分点式、集中电视安全、消防监控系统等;对各区域的设施、设备安排专人负责联防制,并制定相应的安全运行标准、岗位职责,做好定期巡检,月度、季度、年度检修计划,值班检修记录完整全面,设立专门档案员 ,负责管理各种装修、维保、检修管理档案,记录、执行严格的档案管理制度。
广场设有通讯、闭路电视和防盗报警监控中心。与荆州电信合作的数据、有线电视和电话三网合一系统,一次铺设入户,给业主带来极大方便。业主入驻后只需在物业管理处登记,由物业管理处代办手续,一天即可开通上网、电话、有线电视入网等,充分体验信息化带来的便利。此外,广场的监控中心,实行24小时全方位的三层安全防护:一层,红外线周界防护;二层,广场大厅等主要出入口,停车场及外围通道闭路电视监控和录象记录,设立专职保安24小时值勤,实行封闭式、凭证出入管理;三层,广场内区域巡检对讲、消防监控系统。
管理处代收代寄,递信送报到各租户,大大方便了客户。针对广场小、电系统和大量设施设备,管理处制定了系统的设备管理规范,机电设备、给排水系统等进行集中管理、计划维修。目前,广场内配套设施完好,无随意改变其用途的现象。共用设施、设备运行、使用及维修严格按规定进行,且都有记录,无事故隐患,专业技术人员和维修人员严格遵守操作规程与保养规范。
广场室外管线,包括供电电缆、电视线、电话线、电脑线,都统一入地,无架空管线,无碍观瞻。排水、排污管理畅通,无堵塞外溢现象。道路畅通、路面平整、井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行。供水设备运行正常、设备完好、无漏水、无污染。用水有严格的保障措施,水质符合卫生标准。
广场路灯、楼道灯等公共照明设施完好,运行正常。
总体来看,广场一切设施设备管理良好,运行正常,未出现一起因管理责任引发的事故,事故率为零,设备完好率为100%。
第7篇 某物业小区管理规约范本
物业小区管理规约(示范文本)
第一章 总则
第一条 为加强本小区物业的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关规定,制定本规约。
第二条 本规约由业主大会通过,全体业主和物业使用人须自觉遵守。
第二章 业主的共有权
第三条 本物业小区内物业的基本情况
物业名称:
座落位置:
物业类型:
建筑面积:
建筑物区域四至:
第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权:
(一)住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等;
(二)住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;
(三)其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。
第三章 物业使用原则
第五条 为维护业主的共同利益,经业主大会同意,授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利:
(一)根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(二)以批评、规劝、::公告、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。
第六条 物业服务收费采取()方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极履行交纳物业服务费用的义务。
第七条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第八条 业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁、公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条 业主应按规划用途使用物业。因特殊情况需要改变物业规划用途的,业主应在征得相关业主及业主委员会同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。
第十条 业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业或业主委员会,并交纳1000元装修押金给物业服务企业或业主委员会。装修押金在装修完工后,经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。
业主应按有关法律法规的规定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第十一条 业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
装饰装修施工时间为早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他时间不得施工。
第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备,不得擅自拆改。
第十五条 业主及物业使用人使用电梯、扶梯,应遵守本物业小区电梯、扶梯的使用管理规定。
第十六条 本物业小区内行驶和停放车辆,应遵守本物业小区的车辆行驶和停车规则。
第十七条 本物业小区内禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋使用性质;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建、占用物业共有部分;
(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施;
(五)未经业主大会同意及有关政府部门批准,擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路;
(六)践踏、占用绿地,损毁树木、园林;
(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;
(八)排放有毒、::有害物质;
(九)乱抛垃圾,高空抛物;
(十)发出超过规定标准的环境噪声;
(十一)法律、法规和业主规约禁止的其他行为。
第十八条 业主和物业使用人在本物业小区内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
(一)不得在公共场所大小便 ;
(二)进入公共场所要使用绳索牵好,以防伤及他人;
(三)
不得因喧叫妨碍他人休息。
第四章 物业的维修养护
第十九条 业主应当按照国家有关规定交纳维修资金。
专项维修资金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。维修资金使用须经相关联专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意方可使用。
第二十条 业主转让或者出租物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人,并自物业转让合同或租赁合同签订之日起五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业时应提供缴纳维修资金的相关证明。
第二十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,并在约定期限内恢复原状,相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
第二十三条 因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第二十四条 物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第五章 违约责任
第二十五条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十六条 业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第六章 附则
第二十七条 本规约所称物业的专有部分,是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第二十八条 业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
第8篇 物业的装修管理程序2
物业的装修管理程序(二)
1目的
本程序明确了对物业装修的申报、审批、管理的实施控制,确保物业整体结构的完整,以便用户合理、安全地使用物业。
2适用范围
适用于本公司经营管理的所有物业的装修管理。
3相关标准要素
gb/t19002-iso90024.9
4相关文件
4.1《物业租赁合同的签定》
4.2《物业的供电管理》
4.3《物业的供水管理》
4.4《物业的消防管理》
5责任
5.1整个装修程序中,应以经营部为中心面对业主(客户),各相关部门密切合作。
5.2消防治安部负责装修项目的消防安全审查工作。
5.3机电工程部负责装修项目的机电部分审查和水电供应工作。
5.4物业管理部及各管理处负责装修期间的管理工作。
5.5住宅楼房管理处负责审批和管理住户装修。
6装修实施程序
6.1商用和工业用房装修办理程序。
6.1.1业主(客户)办理租赁或入伙手续后,需进行内部装修的向经营部申报装修,并填写装修申报表。经营部根据业主(客户)装修内容向客户提出具体要求申报资料,包括房屋装修平面图、水电布置平面图、水电设备表、招牌及广告牌透视图等。
6.1.2经营部负责将有关资料会同装修单位或业主(客户)送往相关部门,包括消防治安部、物业管理部、沙河管理部、机电工程部等,各相关部门以会签单确认接收资料的时间。
6.1.3各相关部门按职责进行审图,消防治安部指导业主(客户)办理消防报批手续。
6.1.4业主(客户)办好消防报批手续后,将消防局报审批文送消防治安部和所在管理处。
6.1.5经营部负责办理交施工水电费押金手续,机电工程部负责办理施工用水用电手续。
6.1.6施工单位持消防局报审批文和经营部经理签字批准的装修申请表到管理处办理入场施工手续。
6.1.7施工过程中,由管理处负责日常监督,相关部门监管,发现问题及时处理。
6.1.8装修完毕,管理处负责办理完工手续。业主(客户)通知机电工程部验收水电设施,办理正式送电手续,经营部负责办理装修临时水电费结算押金退还手续。
6.1.9管理处负责监督业主(客户)在正式开业前到消防主管部门办理验收手续。并将消防主管部门的验收批文报送消防治安部和管理处。
6.1.10商用和工业用房装修,要每天检查一次,从装修开始到装修结束止。
6.2住宅装修办理程序
6.2.1楼房管理处值班员受理所辖楼房内住户的装修申报表,管理处主任负责审批并向用户交待装修注意事项。
6.2.2管理处主任审查批准后交给值班员办理装修押金等有关手续。
6.2.3楼房管理处值班员与住户办理完有关装修手续后,要对住户装修特别是初期装修,进行检查监督,防止损坏楼房结构。
6.2.4楼房管理值班员接到住户装修完毕要求退还押金的要求后,要到现场检查装修垃圾是否清理干净,有没有损坏公用设施后,酌情扣减或全部退还装修押金。
6.2.5住户装修要在开始拆除打凿期间,每天检查一次;完工后,综合检查一次。
7记录
7.1《装修检查记录表》
7.2装修申请表(业主、住宅装饰用此表)
7.3装饰申请表(商业、工业、写字楼租赁或投资部分的房屋装饰用此表)
第9篇 物业管理装修巡查流程注意事项
物业管理员装修巡查流程及注意事项
一、装修巡查流程图
二、装修巡查注意事项
1、检查装修住户有无办理《装修许可证》;
2、检查装修人员有无办理装修住户相符合的《临时出入证》;
3、检查室内是否按照《房屋装饰装修协议》规定,配置相应的灭火器材;
4、检查是否将装修材料、工具、装修垃圾等物品堆放在公共部位;
5、提醒装修户不要开门施工,防止灰尘触动消防报警器。
6、检查装修户是否有违禁物品(电炉、煤气罐等)
7、水、电
1)住户进场施工时应提醒其做卫生间防水闭水试验(室内闭水3公分,48小时),确保无渗漏,并通知楼下住户前来共同检验;
2)检查室内水管走向,查看有无破坏原有防水层,若破坏应及时联系业主,告知利害关系,要求其将防水破坏部位重新处理,并重新做闭水试验;管道铺设完毕后建议住户对管道进行压力试验,确保接口无渗漏。同时要求水电工绘制水电走向图。
3)检查业主是否将无排水设施房间改为经常用水房间。
4)检查室内多媒体信息箱中原有线路是否齐全,若有缺失应通知业主及时与工程管理中心联系;
5)检查水电工在移动原有插座位置刻墙槽时有无将墙体中原预留横筋切断;
6)室内强电线路均为2.5平方,应提醒业主能否承受得了所空调的负荷,若不能承受,应在地面处理前适当更换线路。
8、泥瓦工
1)检查是否破坏和更改下水管道。
2)检查排水立管有无检查口,若有应提醒装修人员做好标记,并建议业主做活动瓷砖,以便日后检修。
3)检查是否违规拆除承重墙体;业主拆除非承重墙体时应在现场确认,拆除的建筑垃圾让其袋装运至楼下垃圾池中。
4)检查住户是否改动原有卫生间排烟口位置,若有改动应到现场监督予以指导(原有卫生间排烟口可以垂直向上移动至窗户上沿与顶中间);厨房安装煤气热水器的住户,社区事务助理应现场指定热水器强排口位置。
5)提醒住户厨房墙砖贴好时可以申请安装煤气表;
6)查看装修申请表中有无申请改动厨房排烟口位置的,如有应提醒业主和装修人员应用切割机小心切割,防止碎片掉入烟道中,切割好后将原有止回阀装好并做好封闭工作,防止日后室内返烟。
9、油漆
1)装修人员粉刷油漆时严禁吸烟,应责令装修人员一定要关门施工,;
2)提醒装修人员不要将油漆废料倒入下水管道中。
3)油漆处理完毕后,提醒业主可以安装对讲系统。
10、木工
1)厨房、卫生间木工吊顶时要求住户掉活动顶(可拆卸);
2)提醒业主若地面做复合地板,到工程管理中心申请,开发公司免费铺地坪;若地面铺设实木地板,提醒业主和装修人员龙骨打卡深度不得超过3.5公分,一是防止将楼板打穿,二是防止将楼板中预埋的线管打穿。
3)在地面铺设地板前应提醒住户提前申请水暖管道二次压力试验。
11、安装防盗网,大阳台可以在室外安装款式样式与一楼相同的不锈钢防护网,其他窗户只能安装在室内或在室外安装隐形防护网和夹层防护网。
12、安装晾衣架,所有住户均不得在室内安装可伸出室外的晾衣架。
13、顶层屋顶花园装修
1)查看顶层住户是否将原来在屋顶花园内烟道拆除
2)地面需要做装饰的应提醒再次做好防水工作,原有地面不可以拆除。
3)安装太阳能时社区事务助理应现场指定位置,包括保温管的走向。
14、空调安装,住户安装空调时应尽可能的到现场指导与监督,要求其一定要将空调外机安装在相应的空调机位中。
15、小区内已接入有线电视,所有住户均不得安装卫星电视。
第10篇 前期物业管理招标书范本
前期物业管理招标书
《**》物业小区由**开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作,现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房地资源局《关于前期物业管理招投标的若干规定》的规定,采用(公开/邀请)招标的方式选聘本项目的物业管理企业。
一、《**》住宅物业基本情况概述
本项目建造的物业类型为: 。
地块四至范围:东至**路,西至**路,南至**路 ,北至**路(或见附图)。
本项目总用地面积**平方米。
用地构成为:物业用地**平方米;
道路用地**平方米;
公建用地**平方米;
绿化用地**平方米。
本项目总建筑面积**平方米。
其中地下总建筑面积**平方米;
地上总建筑面积**平方米(住宅建筑面积**平方米,非住宅建筑面积**平方米,其他物业建筑面积**平方米)。
本项目共计建筑物**幢(其中住宅**幢,非住宅**平方米);建筑结构为**。
本项目的建筑覆盖率为**%;综合容积率**;绿化率**%;绿化面积**平方米;集中绿化率**%;集中绿化面积**平方米。
本项目规划建设机动停车位364 个,其中地上停车位**个,地下停车位**个;按照规划设计建造了非机动车停车位 。
本项目已于**年**月开工建设,共分**期开发建设。第一期工程计划于**年**月竣工并交付使用;整个建设项目计划于**年**月全部建成并交付使用。
二、主要设施设备的配置及说明(详见附件1)
三、公建配套设施及说明(详见附件2)
四、物业管理用房的配置情况
1、物业管理企业办公用房。建筑面积为**平方米;座落位置**:
2、业主委员会活动用房。 建筑面积为**平方米;座落位置**:
五、物业管理的内容与要求
(一)物业管理的内容
1、物业管理区域内物业共用部位,共用设施设备及场所的使用管理及维修养护;
2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务;
3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;
4、物业管理区域内的绿化养护和管理;
5、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及经营管理;
6、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时,进行必要的协调和管理;
7、物业管理区域的日常安全巡查服务;
8、物业管理区域内的巡视、检查,物业维修、更新费用的帐务管理,物业档案资料的保管;
9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理;
10、
11、
(二)物业管理的要求
1、 按专业化的要求配置管理服务人员,
2、 物业管理服务与收费质价相符;
3、
4、
5、
六、投标人的条件
1、依法注册登记、具有独立法人资格,并有**级以上物业管理资质的物业管理企业;
2、具有经营管理相似物业**万平方米以上的管理经验;
3、
4、
七、投标文件的编制要求
1、管理服务理念和目标要求结合本项目的规划布局,建筑风格,智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点,提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
2、项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图,阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
3、管理服务人员配置拟配小区(项目)经理、主要工程技术管理人员的姓名,年龄、学历、职称,以及相似工作岗位工作年限,经历;其他岗位人员拟配人选,数量,职称。
4、物业管理用房及相应管理设施的配置提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。
5、物业管理费用的收支预案按照本物业的使用性质,分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业管理费(每平方米建筑面积),以及各项管理费用支出计划与数额。
6、物业管理服务分项标准与承诺
(1)房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺;
(2)房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺;
(3)维修工程质量合格率和回访验收率承诺;
(4)电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺;
(5)街坊道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺;
(6)街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺;
(7)住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺;
(8)小区街坊道路管护措施和完好率承诺;
(9)小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺;
(10)管理服务质量投诉处理及时率承诺;
(11)业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺;
(12)
(13)
7、物业的维修养护管理,保洁、保安、护绿工作的实施方案
(1)对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施;
(2)物业管理区域内共用设施设备的维修措施;
(3)业主、使用人装饰、装修物业的管理措施;
(4)住宅外墙或建筑物发生危险,影响他人安全时的工作预案;
(5)保障物业管理区域内环境清洁度的措施;
(6)物业管理区域内保安24小时值勤,巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述;
(7)小区绿化(乔灌木草坪及其他附属设施)按季节维护、保养项目和措施;
(8)
(9)
8、物业维修和管理的应急措施
(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(2)小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;
(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施;
(5)电梯突然停运或机电故障的应急措施;
(6)发生火警时的的应急措施。
9、丰富社区文化,加强业主相互沟通的具体措施。
10、智能化设施的管理与维修方案。
11、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
12、提供《业主临时公约》的建议稿。
13、
14、
八、投标报价要求
1、根据本招标文件的要求,表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。报价计算单位为建筑面积**元/每平方米/月。
2、说明物业服务费的结算形式(包
干制/酬金制/ )。
3、
4、
九、投标书送达的要求
1、投标单位应于200*年**月**日**时**分前至招标工作小组购买标书,每套标书收取成本费 元整并同时缴纳投标保证金**元整 。未中标者在招标人确定中标人后的5日内退还保证金,利息不计。
2、招标人定于200*年**月**日**时**分约请投标人在施工现场 集中后,共同踏勘招标物业现场并答疑。
3、投标单位应根据本招标文件的要求,编制投标书共**套,并加盖投标企业法定代表人印章,密封后于200**年**月**日**时**分截标前,送达招标人指定的投标箱内,招标人将出具收件证明。逾期送达的,视作为放弃投标。
投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件,招标人有权拒收。
4、投标文件有下列情形之一的,投标文件无效:
(1)未密封的;
(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;
(3)未能按照招标文件要求编制的;
(4)逾期送达的。
十、开标的时间,地点,方法与程序
1、 开标的时间 地址 。
2、 开标的方法与程序。
十一、评标标准和评标办法
1、招标人根据有关规定,本项目的评标委员会成员共设 人。其中,招标人指派 人,由招标人从市房地资源局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 人 。
2、招标人、开标、评标会议定于200*年**月**日**时**分,在**路**弄**号**室召开。由评审委员会分别对投标书编制和投标人陈述与答辩进行评审。其中投标书编制占总分的 %,投标人陈述与答辩占总分的 %。
3、
4、
十二、中标人的确定及物业服务合同的签订
1、招标人在投标文件截止之日起的**日内(最长不超过30日)确定中标人,并向中标人发出中标通知书;招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书的同时,将中标结果通知所有未中标的投标人,并返还其投标书。
2、招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内,按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。
3、
4、
十三、其他事项的说明
1、本招标项目物业管理服务费收费标准,按照中标价格确定。
2、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的,一经查实取消本次投标资格,已经中标的取消中标资格,保证金不予退还,由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。
3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的,本次招投标的全部费用由中标人承担。
4、投标人应表明对招标人在招标邀请书,招标文件中所提出的规定和要求表示理解;应表明投标书连同招标者的书面中标通知均具有法律约束力;应表明投标报价的有效期自******至 。
5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书和 等证明文件,并概要介绍本公司的资质等级,以往管理业绩等情况。
6、
7、
十四、招标人及联系方式
招标人:
地 址:
电 话:
>邮 编:
联系人:
(单位公章)
二○○*年**月**日附件:1.物业主要设施设备的配置及说明
2.物业公建配套设施及说明
附件1物业主要设施设备的配置及说明
一、给水、排水、排污设施设备配置状况。
二、供电、供气设施设备配置状况。
三、垃圾处理设施设备配置状况。
四、小区出入口共计**处;分设在**路,**路和**路。
五、小区智能化设备的配置。
六、设施设备的主要技术参数和指标
七、
第11篇 某物业公司仓库管理员转正测试卷
物业公司仓库管理员转正测试卷
(完成时间:60分钟)
姓名:日期:成绩:
一、填空题:(每空2分合计50分)
1、本公司全称为: ,成立于 。
2、你所在的管理处为:,管理处经理是: 。
3、**集团大厦位于东山区东风东路号,占地面积为平方 米,建筑面积为平方米。楼层共有层,楼高米。
4、服务是物业管理行业的生命,服务礼仪是员工对业主的最基本态度,要面带微笑,使用用语,''当头,''字不离口,接听电话时先说:' '。
5、员工的工作态度包括、、、、 五个方面的内容。
6、穿着制服员工上下班要求走员工通道,本大厦员工通道为 。
7、员工的服务态度包括、、 、、 。
二、简答:(共50分)
1、每一位员工都是义务消防员,当你发现火情时该怎样处理(15分)
答:
2、员工处理投诉的程序有哪些(20分)
答:
3、仓管员的岗位职责有哪些(15分)
答:
第12篇 物业管理师管理实务考试预测试题及答案6
案例分析题 (二)
某房地产开发公司开发的某住宅小区,由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住,2005年5月该小区召开首次业主大会会议,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同,合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后,安排了该小区管理服务人员退场,但以部分业主欠缴物业服务费为由,拒绝移交相应的物业管理资料,拒不配合物业交接查验。
2006年8月15日,顶层的20户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致,应由甲物业管理公司负责修缮。之后,乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题1:上述20户业主提出的修复请求是否合理是否应由乙物业管理公司负责无偿修复(4分)
问题2:乙物业管理公司的做法是否妥当 如果您是该公司的负责人,如何处理业主的投诉(4分)
问题3:该小区的前期物业服务合同何时终止 (3分)
问题4:甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立请说明理由(3分)
问题5:在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下,乙物业管理公司应如何进行物业承接查验(6分)
答案:
案例分析题(二)
问题1答题要点及评分标准:
(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的,因房屋未超过保修期限(2分);
(2)但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的,因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责(2分,凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的,本得分点与上一得分点均不得分)。
问题2答题要点及评分标准:
(1)乙物业管理公司的做法不妥当(1分);
(2)该公司应勘察现场,统计业主损失情况(1分),积极向业主做好解释工作,告知业主在保修期内,房屋应由建设单位无偿保修(1分);
(3)同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位),积极与建设单位联系修缮,随时向业主通报进展情况(1分)。
问题3答题要点及评分标准:
答“2005年7月31日(24时)”或“2005年8月1日(零时)”均可以得分(3分)。
问题4答题要点及评分标准:
拒绝移交的理由不成立(1分);理由是业主欠缴物业服务费用,应通过业主委员会督促,物业管理企业诉讼等其它途经解决(2分,答因合同已终止,依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料,也可以得分)。
问题5答题要点及评分标准:
(1)乙物业管理公司应在业主委员会的配合下,对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验,做好查验记录(1分);尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作(1分)。
(2)自查验之日起,乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案(2分)。
(3)乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料(2分)。
案例分析题 (一)
某物业管理公司管理一高层住宅小区,近斯收到部分业主投诉及建议,具体意见汇总见下表。问题1:解决上述问题,需要资金投入的项目有哪些费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)(5分)
编号 意 见 与 建 议
1 部分楼梯间陈旧,要求进行粉刷
2 保安人员更换频繁,给小区安全管理带来隐患
3 小区内停车秩序混乱,建议加强管理
4 小区外市政道路边常有小摊贩,环境脏乱,建议加强管理
5 常有人到小区散发广告,住户反感,也存在不安全因素
6 楼道灯损坏频率高,建议及时检查更换
7 某部电梯安全隐患严重,需要大修
8 建议小区外墙全部翻新
9 小区老鼠和蚊蝇较多(特别是蚊子),建议采取措施
10 小区内出现业主丢失自行车情况,要求加强管理
11 部分业主要求减免物业服务费
12 希望提供家政服务
13 部分业主反映交通不便,要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路
14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开,避免与业主争用电梯
问题2:上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些对此,物业管理企业应如何处理(4分)
问题3:试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施(4分)
问题4:在上述所有问题中,您认为不可能满足业主要求,仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项为什么(4分)
问题5:针对上述问题,请结合您的工作实践,试举出至少三项管理措施,以提高管理服务水平(3分)
答案:
案例分析题(一)
问题1答案要点及评分标准:
(1)需要资金投入的项目有:第1、6、7、8、9项(2.5分,答对每项0.5分,错答1项得0分)。
(2)其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支(1.5分,答对每项0.5分,错答1项得0分);第7、8项从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊(1分, 每项0.5分,错答1项得0分;答对从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊均可得分)。
问题2答案要点及评分标准:
(1)第4项和第12、13项(2分,答对任意2项得2分,答对1项得1分,错答1项得0分)。
(2)物业管理企业应向业主作出解释,第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围,无权直接处理(1分);物业管理企业应向有关部门(城管、交通等)反映,积极协调,争取解决,可积极联系家政,按业主要求提供相应服务(0.5分);并跟踪事态,及时向业主通报(0.5分)。(凡未答第12项如何处理的不扣分)。
问题3答案要点及评分标准:
(1)可能原因有:环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因;有食源是老鼠较多的原因(2分)。
(2)应采取措施:加强环境治理,包括:及时清运垃圾,积水处理,加强药物灭杀蚊蝇,利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠(1.5);同时加强宣传教育,取得业主配合(0.5分)。
问题4答案要点及评分标准:
第11项(2分),因为物业管理服务是公共性服务,所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务(2分,答因受契约、合同等约定,不能随意减免物业服务费,也可以得分)。
问题5答案要点及评分标准:
1、加强基础管理,包括日常检查和员工培训;
2、调整优化管理服务工作流程;
3、加强安全管理,公共秩序管理;
4、加强小区共用设施设备的更新改造工作;
5、加强小区卫生管理工作;
6、加强沟通和宣传工作(答对上述任意3项得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
1.以下( )不属于住宅小区物业管理的目标。
a.创造舒适、安全、安静的居住环境
b.提供便利、方便居民生活
c.发挥物业的最大使用价值
d.实现企业效益
2.小型写字楼的面积在( )。
a.1万m2以上
b.1万m2以下
c.3万m2以上
d.3万m2以下
3.工业物业的分类不包括( )。
a.无污染工业物业
b.轻污染工业物业
c.一般工业物业
d.重工业物业
4.绿化养护管理的特点是经常性针对性和( )。
a.公益性
b.动态性
c.静态性
d.阶段性
5.我国《城市区域环境噪声标准》规定,( )分贝是正常的环境声音,是噪声的卫生标准。
a.40
b.50
c.55
d.60
1.d 2.b 3.d 4.b 5.a
>
a.四级 b.三级 c.五级 d.二级
7.住宅小区防治物业环境污染的重点工作是( )。
a.商业垃圾
b.医疗垃圾
c.装修垃圾
d.业主和使用人生活垃圾
8.物业管理的招标从不同的角度可以有不同的分类,最常见的分类方式是按招标对象的广度划分,即( )。
a.全方位物管招标和单项目物管招标
b.单纯物管招标和物管与经营总招标
c.发展商招标、业主委员会招标和物管公司的专项招标
d.公开招标、邀请招标与协商招标
9.组成招标文件的六要素不包括( )。
a.投标邀请书
b.技术规范及要求
c.合同样本
d.附件(附表、附图、附文等)。
6.a 7.d 8.d 9.c
11.新建小区公共绿地人均应在( )平方米以上。
a.1.5
b.2
c.1
d.2.5
12.住宅小区房屋完好率和零修及时率应该分别达到( )。
a.98%,100%
b.98%,100%
c.98%,98%
d.100%,98%
13.小区环境卫生管理服务不符合标准的是( )。
a.小区内环卫设施要完备,设有垃圾箱、果皮箱,垃圾中转站等保洁设备;
b.有兼职的清洁人员和明确的责任范围,小区按时清扫保洁,垃圾箱至少两天一清除;
c.房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象,楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁;
d.商业网点管理有序,符合卫生标准,无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象;
14.具有优越的地理位置和交通环境,建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求,有完善的物业管理服务,包括24小时的设备维修与保安服务,这样的条件属于( )。
a.甲级写字楼
b.乙级写字楼
c.丙级写字楼
d.丁级写字楼
15.商场物业的特点不包括( )。
a.商场要合理布局,精心策划
b.建筑结构设计单一
c.商务齐全,人员素质杂
d.客流量大
11.c 12.c 13.b 14.a 15.b
26.工业物业空气污染的防治途径包括( )。
a.教育住户和生产单位改变能源结构,减少直接燃煤
b.硬化地面,减少尘土
c.绿化净化空气中二氧化硫和机动车尾气
d.禁止车辆驶入,减少尾气排放
27.酒店库房钥匙要求( )。
a.双人保管
b.三人保管
d.专人保管
d.值班人员保管
28.国务院颁布的《城市绿化条例》是自( )年开始实施的。
a.1990
b.1991
c.1992
d.1993
29.物业环境管理的基本原则是( )的原则。
a.以防为主,防治结合
b.一治为主,防治结合
c.以防为主,一治为辅
d.一治为主,以防为辅
30.业主公约应对有关物业的( )等事项依法作出约定。
a.使用
b.维护
c.管理
d.公共利益
26.d 27.a 28.c 29.c 30.abcd
1.在确定业主委员会候选人时,应慎重选择( )的候选人。
a.对社会有一定影响
b.热爱公益事业
c.大公无私
d.处事公平
e.关心小区管理
【答案】abcde
2.物业管理承担(acd)的修缮责任
a.房屋建筑共享部位
b.业主自用部位,自用设备
c.共享设施设备
d.物业规划红线内的市政公用设施设备
3.房屋的结构部分是指( )。
a.基础
b.门窗
c.承重构件
d.非承重墙
e.屋面
f.楼地面
g、给排水管线
【答案】acdef
4.在住宅室内装饰装修活动中,禁止( )行为。
a.将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间,厨房间
b.将房间的间隔墙打掉
c.扩大承重墙上原有的门窗尺寸
d.拆除连接阳台的砖、混凝土墙体
【答案】acd
5.房屋设备及其管理主要有( )几个明显的特点。
a.服务性功能强
b.经营性特点突出
c.专业性技术性要求高
d.综合性强
【答案】abcd
6.高层楼房以楼内供水泵总计费水表为界,界线以外的供水管线及设备由( )负责维护管理,界线以内至用户的供水管线及设备由( )负责维护管理。
a.自来水企业
b.建设单位
c.物业管理企业
d.业主
【答案】ac
7.建筑物的防雷装置,一般有( )组成。
a.接闪点
b.引下线
c.接地装置
【答案】abc
1.物业服务收费管理办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照( )对房屋及配套的设施设备和相关场地( ),( )向业主所收取的费用。
a.物业服务合同的约定
b.进行维修、养护、管理
c.维护相关区域内的环境卫生和秩序
【答案】abc
2.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行( )。
a.政府指导价
b.市场调节价
c.自己定价
【答案】ab
3.物业管理企业应当按照政府主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置将( )等有关情况进行公示。
a.服务内容
b.服务标准
c.收费项目
d.收费标准
【答案】abcd
4.业主与物业管理企业实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括( )。
a.物业服务成本
b.法定税费
c.物业管理企业的利润
d.设备维护费
【答案】abc
5.业主与物业管理企业实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括( )。
a.物业服务支出
b.物业管理企业的酬金
c.法定税费
【答案】ab
6.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳( )。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。
a.物业服务费用
b.物业服务资金
c.法定税费
【答案】ab
7.根据使用功能不同,物业可以分为( )及其它用途物业。
a.居住物业
b.商业物业
c.旅游物业
d.工业物业
