第1篇 某某物业管理公司薪酬激励
随着中国加入wto,经济全球化将越来越深刻地影响着我国的企业,这必将加剧企业的人才竞争。因此,我们的企业如何应对这一挑战,是人力资源管理值得探讨的问题。上述案例所述:'整个公司的经营业绩出现不断滑坡,客户的投诉也不断增加,员工的工作失去了往日的热情,出现了部分技术、管理骨干离职,其他人员也出现不稳定的预兆。'是因为该公司的薪酬制度没能适时进行改进。从这一事例可以看出,企业的薪酬制度科学与否,对企业发展的影响是巨大的,甚至是致命的。怎样建立科学合理的薪酬激励机制,如何发挥薪酬的最佳激励效果,以求企业能吸引和留住人才,造就一支高效、稳定的员工队伍,实现企业可持续发展,是企业人力资源管理的一项非常重要的工作。
一、薪酬激励在现代企业激励机制中具有重要地位
美国哈佛大学教授威廉。詹姆士研究发现,在缺乏科学、有效激励的情况下,人的潜能只能发挥出20-30%,科学有效的激励机制能够让员工把另外70-80%的潜能也发挥出来。所以企业能否建立起完善的激励机制,将直接影响到其生存与发展。激励更是管理的核心,而薪酬激励又是企业激励机制中最重要的激励手段,是目前企业普遍采用的一种有效的激励手段,它相对于内在激励,管理者更容易控制,而且也较容易衡量其使用效果,如果能够真正发挥好企业薪酬对员工的激励作用,就可以达到企业与员工'双赢'的目的。上述案例所述:'该公司成立初期,非常注重管理的规范化和充分调动员工的积极性,制定了一套较科学完善的薪酬管理制度,公司得到了较快的发展,短短的两年多时间,公司的业务增长了110%.'这是科学的薪酬制度发挥激励作用的充分体现,正是反映了企业薪酬激励效力不可低估。
在今天,薪酬激励成为现代人力资源管理的重要组成部分,它对提高企业的竞争力有着不容忽视的作用。员工所得到的薪酬既是对其过去工作努力的肯定和补偿,也是他们以未来努力工作得到报酬的预期,激励其在未来也能努力工作。在员工心目中,薪酬不仅仅是自己的劳动所得,它在一定程度上代表着员工自身的价值、代表企业对员工工作的认同,甚至还代表了员工个人能力、品行和发展前景。所以,薪酬激励不单单是金钱激励,实质上已成为企业激励机制中一种复杂的激励方式,隐含着成就激励、地位激励等,因此,薪酬激励能够从多角度激发员工强烈的工作欲望,成为员工全身心投入工作的主要动力之一。员工期望通过积极表现、努力工作,一方面提高自己的工作绩效,另一方面争取薪酬的晋升,在这个过程中,员工会体验到由于晋升所带来的自我价值实现感和被尊重的喜悦,从而激发起员工的工作创造性。客观、公正、合理地报偿为企业做出贡献的每一个员工,既有利于企业的发展,又能保证员工从薪酬中获得经济上、心理上的满足,有利于提高企业员工的积极性。
二、建立企业对外富有竞争力的薪酬体系
在长期的管理实践中,由于我国企业在人力资源管理方面经验的积累时间很短,再加之企业对这方面的管理工作重视程度不够,人力资源管理的基础性工作严重缺陷,企业薪酬矛盾越来越突出。现代企业理想的薪酬制度应达到三个目的:第一是提供具有市场竞争力的薪酬,以吸引有才能的人;第二是确定组织内部的公平,合理确定企业内部各岗位的相对价值;第三是薪酬必须与工作绩效挂钩,激励员工的工作动机,奖励优秀的工作业绩,利用金钱奖赏达到激励员工的目的。企业的薪酬水平是否合理,直接影响到企业在人才市场的竞争力。只有对外部环境具有竞争力的薪酬,企业才能吸引发展所需的各类优秀人才。上述案例中的企业薪酬水平偏低,特别是关键的技术骨干力量的薪酬水平较市场明显偏低,对外缺乏竞争力,从而导致技术骨干和部分中层管理人员流失。薪酬缺乏市场竞争力,造成企业人才流失的后果是极为明显的,其结果是造成企业不断招聘新员工以满足运作需求的同时,老员工又不断离职的恶性循环,这是企业人力资源的极大浪费。
薪酬是人力资源管理的一个非常重要的工具,使用得当,会激发员工高涨的工作热情,而且又能达到企业人力成本比较合理的目的,有利于企业取得良好的经济效益。随着中国市场化进程的加快,劳动力市场日趋完善,人才作为资源要素之一,其配置也必然要符合市场经济规律的要求,人才的流动必然会受到价格一薪酬的影响,人才向着价高的地区、企业流动就成为普遍现象。从这个意义上讲,企业薪酬水平在人才市场上是否具有竞争力是一个关键因素。企业能否吸引和留住人才,企业的薪酬管理起着重要的作用,所以企业在制订薪酬标准时必须要考虑本地区同行业相似规模的企业薪酬水平,以及本地区同行业的市场平均薪酬水平,尽量使企业的薪酬具有竞争力,能够吸引和留住企业发展所需的人才。
三、加强企业薪酬的对内公平
研究发现,从企业内部来讲,员工关心薪酬差别的程度高于关心薪酬水平,然而员工个人能力及其工作职务、工作态度的区别必然带来个人薪酬的差别,如何使这种'差别'既能鼓励先进又能被大多数员工所接受,而且又体现公平,这对薪酬管理来说越来越重要。在现实的薪酬管理中,这一点往往被忽视。案例所讲的该物业公司工程部经理的辞职,是因为岗位间的薪酬不合理,没有较好地反映企业内部岗位间的相对价值,造成不公平感。
工程部经理这一岗位相对后勤部经理工作难度大、责任重,应该在薪酬上体现出这种差别,事实上没有,所以造成了工程部经理工作起来没有了以前那种干劲,后来辞职而去。企业薪酬设计应遵循'公平与公正'原则,特别是对内公平,不同部门之间或同一个部门不同人之间,薪酬水平必须反映岗位责任和能力的大小,也就是薪酬差别必须合理。企业内部薪酬的不合理,会造成不同部门之间以及相同部门个人之间权力与责任不对称,使部分员工在比较中,有失公平感,造成心理的失衡。要加强企业薪酬的对内公平,就必须合理地确定企业内部不同岗位的相对价值,就是要做好企业内部的岗位评价(job evaluation),针对岗位本身,从岗位的复杂性、责任大小、控制范围、所需知识和能力等方面来对岗位的价值进行量化评估,这才是从根本上解决薪酬对内不公平的关键所在。
企业采用何种薪酬体系和怎样的薪酬结构必然存在差异,只有根据自身特点建立合理的薪酬结构,才能较好的发挥薪酬的激励作用。薪酬结构设计的目标是要让员工所获得薪酬额与其贡献成正比,企业通过对员工的绩效考核,使岗位之间的晋升或降级有了量化的考核数据,使员工的精力集中到努力工作、提高工作业绩上来,避免干好干坏一个样的消极局面,这样才能较好发挥薪酬的激励作用。案例所讲的公司针对这一问题,就薪酬水平等进行了市场调查和分析,并对原有薪酬制度进行调整,制定了新的与企业战略和组织架构相匹配的薪酬方案,激发了员工的积极性和创造性,公司的发展又开始恢复良好的势头。
综上分析,尽管薪酬不是激励员工的惟一手段,除了薪酬激励这一物质激励手段外,还有其他物质激励手段和精神激励方法,但薪酬激励却是一个非常重要、最容易被管理者运用的激励方法。企业管理者必须认识到薪酬对激励员工的重要意义,薪酬管理并不是对金钱的直接关注,而是关注如何正确使用薪酬这一金钱的激励作用。即使薪酬总额相同,但其支付的方式不同,会取得不同的激励效果。所以,如何实现薪酬效能的最大化,是一门值得探讨的管理艺术。
第2篇 邻里小区前期介入物业管理
左邻右里小区前期介入物业管理
物业管理是以经济为手段,从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务,是使物业发挥最佳效应的一种管理形式,它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此,在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式,在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求,考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要,从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益,其首要环节即是前期的介入。
一、前期介入的主要内容
(一)对物业的整体规划提出合理建议,对所管物业进行全面了解
根据人性化、人体工程学、大量的人文习惯以及微观使用效率等,针对物业设计注意和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设置、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理、建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见,提请设计单位注意,从而将一些隐患避免在初始阶段。我们将对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况进行了解,达到了如指掌,对今后不便于养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护维修的重点记录,更好地为业主服务。
(二)察看工程建设现场
1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备及电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。
2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案,磋商解决办法。
3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录,图纸更改要点记录。
4.参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按整改计划督促整改。
(三)建立与业主或使用人的联络关系
1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。
2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。
3.参与售房部门同业主或使用人签约。
(四)为后期管理做好准备
物业管理是一项综合管理工程,通过物业管理把分散的社会分工集合为一体,并理顺关系,建立通畅的服务渠道,以充分发挥物业管理的综合作用。此外,在对物业实体实施管理之前,还应设计物业管理模式,制定相应的规章制度,并协同开发商草拟有关文件制度,筹备成立业主管理委员会,印制各种证件,以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪,以使物业一旦正式交付验收,便能有序地对物业实体进行管理。
二、人员安排
按进度陆续入现场,参与前期的物业规划,具体内容如下:参与有关设备的安装、调试、监理工作,掌握小区设备设施的合理布局等基本情况,提出建议;参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作;配合房产公司做好综合验收相关工作;投入入住前的各项工作。
1、小区综合验收通过后,交付前7天,部分治安人员、维修人员经上岗培训合格后,先期到位,负责对将接收的物业的守卫工作和情况熟悉。
2、小区综合验收前,按照小区条例规定,做好物业的接管验收工作,包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。
3、业主入住前7天,管理处挂牌办公,交付前5天所有员工经培训合格后上岗,共同迎接业主入住。
三、前期管理及监督
管理处成立后,管理处主任编写入住工作方案,配备管理处工作人员,制定开办采购计划;
治安方面:熟悉小区地形地物及各种安防设施,明确人员排班及各岗位工作职责;
车辆管理:设计安装小区道路标志,建立完善车辆管理制度;
垃圾清运:确定临时装修垃圾堆放处。
四、配合工作
与供电、供水、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作,保证业主入住后水、电、通信等正常使用。
第3篇 某物业公司资源节约管理作业指导书
物业公司资源节约管理作业指导书
1.0目的
为了有效使用资源,做到物尽其用,杜绝浪费,降低成本,增加效益,特制定本程序。
2.0适用范围
本程序适用于本公司的所有部门、管理处及员工。
3.0定义
4.0职责
4.1各部门、管理处负责对责任范围内的水、电、纸张、办公用品、维修材料、燃油、机油等资源的消耗进行控制,并对责任范围内用水、用电设备设施进行巡查和对用水用电情况进行监督与检查。
4.2机电管理部负责每月对公司上月各区域范围内水、电消耗进行抄表及统计分析,协助各部门制定具体的控制方法。
4.3行政办公室负责每月对公司上月各部门、管理处纸张消耗进行统计分析,协助各部门制定具体的控制方法。
4.4品质保证部负责对各部门的执行情况及目标完成情况进行监督检查。
5.0内容
5.1资源节约意识的形成和影响(相关方、公司员工):公司通过对实施培训、社区文化宣传栏、报刊、网站、标识等方式促进公司员工和相关方资源节约意识的形成。
5.2需要控制的方面:水、电、办公用品(纸张、墨盒、笔等)、燃油(柴油、汽油)、机油、维修材料等。
5.3资源节约的场所:公共区域(走道、大堂、外围、消防通道、地下停车场)用电;公共卫生间用水用电;设备、设施运行、维修和保养用水用电;员工宿舍用水用电;清洁、绿化用水用电;员工食堂用水用电等。
5.4资源节约的实施
5.4.1水:对供水设施设备进行合理配置,根据实际情况尽量选用节水设备,对供水设施进行巡查以确保设施设备处于正常状态,无跑冒滴漏;对员工宿舍用水、清洁、绿化用水、食堂等用水量大的区域制定节水目标和指标控制;根据需要在用水区域张贴节约用水的相关标识;对相关方施加影响使其遵守公司的资源节约管理相关规定;每月对用水情况进行统计分析等。
5.4.2电:对供电设施设备进行合理配置,根据实际情况尽量选用节能设备,对供电设施进行巡查以确保设施设备处于正常状态;对员工宿舍用电、清洁、绿化用电、食堂等用电量大的区域制定节电目标和指标控制;根据需要在用电区域张贴节约用电的相关标识;根据实际情况尽量使用节能灯、做到办公区域人走灯灭、空调在相应的温湿度环境下才开启、办公设备专人管理(下班后关闭)、走道根据具体情况开灯、消防通道采用触摸式或声控开关、员工宿舍用电、清洁、绿化用电进行限量;对相关方施加影响使其遵守公司的资源节约管理相关规定;每月对用电情况进行统计分析等。
5.4.3办公用品:文件的传递尽量使用电子档,对于必须用纸张打印或复印的资料应正反使用;其他办公用品做到限量使用等。
5.4.4燃油:通过维护保养使耗油设施设备处于正常状态,防止跑冒滴漏;在设备更新时尽量选用燃烧效率高的设备。
5.4.5维修材料:在保证使用功能的情况下,尽量低成本、低更换、能维修则维修、建立工具以旧换新制度等。
5.5对资源节约实施情况的监控及监控结果的处理:有方案的依方案执行,无方案由责任部门和品质保证部共同监控,对监控未达要求的按照《事故、事件、不符合纠正与预防措施》进行。
6.0相关文件
《事故、事件、不符合纠正与预防措施》
7.0记录
《资源消耗统计表》(不定格式)
第4篇 物业创优资料目录之共用设施设备管理
一、共用配套设施完好,无随意改变用途
1、公共设施设备台帐
2、设备标识卡
3、共用设施实景(现场相片)
二、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员和维修人员严格遵守操作规程与保养规范
1、共用设备设施月检查表
2、发电机房运行记录
3、水电技术领班岗位职责
4、水电工岗位职责
5、土建维修组长,岗位职责
6、土建维修工岗位职责
三、室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻
1、小区实景(现场相片)
四、排水、排污管理通畅,无堵塞外溢现象
1、化粪池吸污记录表
五、道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行
1、路面井盖相片(现场相片)
2、维修作业道路警示牌相片
六、供水设备运行正常;设施完好、无渗漏、无污梁;二次生活用水有严格的保障措施,水质符合卫生标准;制定停水事故处理方案
1、本小区无二次供水系统(属于直供水)
2、停水停电通知颁发及反馈流程图
3、停水通知单
七、制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整;供电设备运行正常,配电室管理符合规定,路灯、楼道灯等公共照明设备完好
1、发电机房养护记录表
2、设备检查检测记录表
八、电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,无安全事故;轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、照明良好;制定出现故障后的应急处理方案
(本小区属多层洋房,无电梯)
九、三北地区,冬季供暧室内温度不低于16℃
(本小区不属于三北地区)
第5篇 购物广场物业管理部简介材料
购物广场物业管理部简介
『zz广场』物业管理部成立于2004年,为zz管理有限公司下设物业管理直属部门,部门设有客服处、工程处和安保处三大部门,按照先进的物业管理理念和运作模式对『zz广场』实施规范化的物业管理,所管理面积约78000
第6篇 物业管理手册质量管理体系策划
1、 本公司依据iso9001: 标准的要求,对公司的管理体系进行了策划,对质量管理体系所需的过程进行有效控制,以实现本公司的管理目标,并符合标准要求;
2、 按管理手册建立的质量管理体系是在策划、识别、确定、执行、监视、测量分析所需过程及确保管理目标得以实现的前提下进行的,现行的质量管理体系按本手册及相应的程序文件规定实施。
3、 当发生下列情况质量管理体系须进行变更策划:
3.1 企业宗旨、方针、目标发生变化;
3.2 企业内部组织重大调整变化;
3.3 企业发生重大质量事故;
3.4 企业外部环境变化;
3.5 顾客和相关方导致的变更;
3.6 法律、法规发生变化。
4、 上述原因的变化造成质量管理体系变更时,由管理者代表组织相关部门进行策划,并形成会议纪要,应确保体系策划和实施时保持质量管理体系的完整性。在策划和实施更改时,若涉及管理体系文件的变更时,按照《文件控制程序》执行。
第7篇 物业管理手册－环境因素识别评价控制程序
物业管理手册:环境因素识别与评价控制程序
1、目的
对本公司活动、产品和服务中能控制或可望施加影响的环境因素进行识别、评价,确定公司的重要环境因素,实现对环境污染的预防和有效控制,确保环境管理体系的有效运行,制定本程序。
2、范围
本程序适用于公司各部门在活动、产品和服务中能够控制或可能对其施加影响的环境因素的识别、评价、更新。
3、职责
3.1管理者代表负责环境因素及重要环境因素的审批。
3.2品质部
3.2.1负责组织公司各部门对环境因素识别与评价、更新。
3.2.2负责确定公司重要环境因素。
3.3公司各部门负责本部门环境因素识别。
4、程序
4.1环境因素识别
4.1.1公司主要通过现场调查和评议的方法对公司活动、产品和服务全过程及可能施加影响相关方的环境因素进行识别。
4.1.2环境因素覆盖范围
4.1.2.1业主入住和装修
4.1.2.2社区文化活动
4.1.2.3清洁服务
4.1.2.4绿化服务
4.1.2.5公共秩序管理
4.1.2.6维修服务
4.1.2.7办公过程
4.1.2.8纳入计划的或新的开发、新的或修改的活动、产品和服务
4.1.2.9可施加影响的相关方(供货方、承包方、业主)
4.1.3环境因素分类
4.1.3.1ⅰ类:水、气、声、渣污染物排放或产生。
4.1.3.2ⅱ类:能源、资源、原材料消耗。
4.1.3.3ⅲ类:对相关方可施加影响环境问题及要求;
4.1.3.4ⅳ类:其他。
4.1.4环境因素识别时应考虑过去、现在、将来三种时态。
4.1.5环境因素识别时应考虑正常、异常、紧急三种状态。
4.1.6环境因素识别时应考虑八种类型
a.向大气的排放;
b.向水体的排放;
c.向土地的排放;
d.原材料和自然资源的使用;
e.能源使用;
f.能量释放(如热、辐射、振动等);
g.废物和副产品;
h.物理属性,如大小、形状、颜色、外观等。
4.1.7可施加影响的环境因素
不属于本公司直接行为产生的环境问题,但可以通过对相关方施加影响促使其改善环境行为的应予以识别。
4.1.8识别环境因素时应进行预见性分析,确保环境因素全面、系统。环境因素识别主要从废水、烟尘、噪声、固体废弃物、能源和材料的浪费、急性中毒、潜在污染(异常情况、紧急情况)几方面进行。
4.1.9识别环境因素的依据
4.1.9.1客观的能够控制或能够施加影响的。
4.1.9.2法律、法规与其他要求有明确规定的。
4.1.9.3相关方有要求的。
4.1.10各部门采取上述识别依据和方法,对本部门活动的全过程进行现场调查,识别出本部门环境因素,填写部门《环境因素识别表》上报品质部,品质部汇总审核后,编制公司《环境因素识别表》,报管理者代表审批。
4.2重要环境因素的评价
4.2.1环境因素评价流程
分析调查影响环境的因素→评价环境因素→确定重要环境因素
4.2.2重要环境因素评价依据
4.2.2.1有关的法律、法规和其他要求。
4.2.2.2环境影响的规模,严重程度和发生频次。
4.2.2.3环境事故风险概率和危害程度。
4.2.2.4本公司的实际控制情况。
4.2.2.5相关方要求和关注程度。
4.2.3评价重要环境因素的方法
4.2.3.1评价指标:
重要环境因素评价考虑以下5个指标:
a.遵守法律法规和污染物达标状况;
b.发生频率(排放量);
c.控制状况;
d.影响程度;
e.节能降耗增效。
4.2.3.2评价方法:
a.专家评定法;
b.综合打分法。
计算e=b+c+d,a≥4或e≥10为重要环境因素;a:法律符合性,b:污染因素发生频率;c:控制状况;d:影响范围;e:综合值;详见《环境因素评价表》。
4.2.4由品质部组织,管理者代表主持各部门依据环境因素评价,结合本部门实际情况对已识别的环境因素进行评价,填写《环境因素评价表》,并由品质部对评价出的重要环境因素填写《重要环境因素清单》,报管理者代表审批。
4.3环境因素清单的发放
管理者代表批准后的《环境因素识别表》、《环境因素评价表》和《重要环境因素清单》,由品质部执行《文件控制程序》发放办法,发放到相关部门。
4.4品质部应监督、协调各部门对评价出的重要环境因素进行有效控制。对重要环境因素的控制采用以下方法:
4.4.1制定目标、指标、管理方案执行《目标、指标和管理方案控制程序》;
河南建业物业管理有限公司文件编号:jw/qem-019-2005标题:环境因素识别与评价控制程序章节号5.4.3版本号0/b
4.4.2制定管理程序执行相关运行控制程序;
4.4.3培训与教育;
4.4.4制定应急预案;
4.4.5加强现场监督检查;
4.4.6保持现有措施。
4.5环境因素的更新
4.5.1品质部每年管理评审前应组织一次环境因素的识别和评定工作。
4.5.2当发生以下情况时,品质部应及时进行环境因素的识别、评价和更新
4.5.2.1当法律、法规及其他要求发生变更时。
4.5.2.2当本组织活动、产品和服务发生变化时。
4.5.2.3当相关方有合理抱怨时。
4.5.2.4当公司环境方针有变化时。
4.5.3当服务项目、活
动及材料发生重大变化时,相关部门应重新识别环境因素,并反馈给品质部,由品质部确认、评价、更新环境因素,相关部门根据更新意见修改《环境因素识别表》、《环境因素评价表》和《重要环境因素清单》。
4.6公司在制定目标、指标和管理方案及运行控制、培训、信息交流、绩效监测等时,应考虑重要环境因素的影响。
4.7本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。
5、相关文件
5.1《文件控制程序》
5.2《目标、指标、管理方案控制程序》
5.3《记录控制程序》
6、相关记录
6.1《环境因素识别表》jw/jl-5.4.3-001
6.2《环境因素评价表》jw/jl-5.4.3-002
第8篇 物业公司年度管理评审报告详细
物业公司年度管理评审报告(详细版)
管理评审目的:以整体、全面、详尽的调查分析讨论,评价20**年度在文件化的质量体系建立后,公司质量管理及持续改进方面,质量方针、目标的满足方面,业主意见调查方面的情况。确保公司质量体系运行的有效性、符合性和持续改进。
管理评审依据:iso9000-2000标准、质量手册、程序文件、相关作业指导书
管理评审内容:管理者代表《阐述公司质量方针及管理目标的内涵》、品质管理部《用户意见征询调查分析报告》、客户服务中心《二o**年工作总结及二o**年工作计划》、财务部《财务收支情况报告及成本控制分析报告》、综合办公室《人力资源的总结分析和培训工作总结分析》、工程拓展部《二o**年工作总结及二o**年工作重点》、品质管理部《20**年度内部质量体系审核分析报告》及《二o**年度质量体系符合性及有效性分析报告》
(所有评审议题附后)
管理评审方法:集体讨论评审
管理评审日期:20**年1月21日
与会人员名单:zzz
管理评审会议主要议题及讨论内容、形成决议如下:
一、评审程序、项目的简短描述和结论
管理者代表致开幕词
议题1:管理者代表《阐述公司质量方针及管理目标的内涵》
议题2:品质管理部《用户意见征询调查分析报告》
议题3:客户服务中心《二o**年工作总结及二o**年工作计划》
议题4:财务部《财务收支情况报告及成本控制分析报告》
议题5:综合办公室《人力资源的总结分析和培训工作总结分析》
议题6:工程拓展部《二o**年工作总结及二o**年工作重点》
议题7:品质管理部《20**年度内部质量体系审核分析报告》及《二o**年度质量体系符合性及有效性分析报告》
二、质量体系的持续有效性、服务质量是否稳定和不断提高进行总结
根据各部门所作的工作报告及集体讨论结果,我公司质量管理体系运行是适宜、持续有效的,通过总结分析,各部门针对用户提出的意见提出了改进措施,公司的服务质量在大家的共同努力下会不断改进和提高。
三、各部门针对《用户意见征询调查分析报告》结合自身的工作实际做分析讨论,并制订纠正预防措施,形成决议事项。
一)服务人员礼仪
用户满意率最高的是行政办公人员与会务接待人员的礼仪(100%);最低的是维修技术人员的礼仪(90.48%)。就这个问题,p总要求与会人员根据各部门、各个岗位的现状进行原因分析:
1、与会人员以为工作中接触客户最多的是会务接待,而会务礼仪满意率达100%,原因是对礼仪的高度重视,进行了强化培训,有一个统一的标准,进行了专项规范。
2、服务人员礼仪不到位和5s的推行、规范、完善有关。由于对会务接待工作高度重视了,接待人员礼仪的专题培训已进行过几次。而在安全管理、清洁绿化、维修技术人员的礼仪培训不到位。如维修人员拿到维修单进入用户的现场怎样跟用户打招呼很重要,进入现场,用户在办公,我们在使用工具、发出噪音方面是否注意了,这些细节的培训都没到位。
3、部门分析:
1)、维修技术人员满意率较低出现在维修人员工作服较脏,上班时间维修发出噪音等。就维修技术人员礼仪方面提出措施:①如果不是很急的报修,建议下班时间给予解决。②保证平稳(用户报修相对平稳)③尊重用户,进门戴脚套,维修工具上垫一块布;④进门、出门统一标准、强化培训;就电梯方面:①跟用户解释,电梯全部开放运行的节能原理 ;②采取用户要求停用一部分电梯;③降低维修费用方面,进行分类统计(用户报修和公共材料)并确定统计核算部门。
2)、清洁员服务礼仪没达到目标是员工新旧掺和,放松了对新员工入职的岗前培训;消杀工作是考评滞后,与客户沟通不到位等;绿化植物养护方面,由于是公司、业主、分包方三家管理,目前还没有找出解决的办法。
4、反映的许多问题都是管理问题,对施工人员的管理,如佩带工牌。很大程度上体现的是管理的结果,有制度不执行,或执行不到位。有些流程都制定了制度,就像维修人员礼仪、事件处理的及时性满意率较低,这两项之间有必然的联系,评优要求用户满意率达到95%,这些问题要在三月份之前务必解决。
p总提出了**物业从今天开始要走入一个新的开端,业主进来了,所提出的要求会更上一个档次,要求几点:
1)、5s不能松懈,还要改进,怎样深入推广;
2)、上个星期会务出现了问题,暴露了我们存在的缺陷,真正本质原因请相关部门分析,并拿出方案,落实执行。
3)、维修人员服务礼仪不是技术问题,5s推广、着装都靠部门、靠员工去落实,管理制度80%已到位,下一步是各部门如何去贯彻、落实;
4)、公司将放手给客户服务中心去落实、贯彻对整栋楼的管理。
二)安全管理服务
停车场管理、治安管理满意率最高(95%),外来人员管理最低(68.42%),安全管理服务方面用户满意率都未达到目标要求。就这个问题大家进行了讨论:
1、从整个用户满意度调查来看,基本是符合现状的,客户服务中心从经理到班组长都应充分认识到所在部门工作的重要性,有没有按照iso9000的要求去做,各个细节是否做到位;监督、绩效考核是否到位;内部管理的方法、技巧问题,是否与员工有效沟通,让员工认识到自身的价值,实现首问责任制。针对情况,中心将熟悉各层级的岗位职责,分部门罗列,提出整改措施,明确整改时间,由品质进行监管。
2、安全方面存在几个问题:①工作纪律性不强,信息反馈比较慢 ;②管理人员素质、能力比较低; ③车场管理的95%是停留在没收费的基础上,如果实现收费后,客户能不能在目前的这种情况下给予这么高的满意率④治安管理95%,而3601事件我们有连带责任;⑤消防管理,体制存在问题,暂时没理清管理的职责;⑥对外来人员管理,建议先到前台登记,发放来访证;⑦内部培训太多,而且标准不一,实际问题没得到解决。
3、在20**年度的工作中要有'超前管理'意识,①在今后的工作中好的要继续发扬,不好的进行改进。比如,对装修的管理确实存在问题,如整个10层就1个灭火器且是失效的,7楼也是这样,各部门也都有人去巡查,担没有反映出问题来,没有解决。②各部门应明确明年的方向,制定一个详细的工作计划,目标是什么,层层落实,相关部门监督,明年中期评审时作为一个专题,提出问题,分析并进行解决。③培训方面还要做一些调整,培训时间安排会更合理;针对一些特殊情况进行专项培训 ;办公室内日常管理方式方法进行培训、检讨等。
p总指出综合办在对管理人员测评中反映出一些问题,通报了主管以上人员50%是达不到公司要求的,就管理人员下一步对业务块的工作开展能否真正承担起来,起到带头、模范作用,怎么去落实、贯彻会议精神,提出五点要求:
1)、加强内部管理,了解公司规章制度、岗位职责,分清主次。
2)、加强考核。随着公司的改革,考核机制的加强,中心、综合办、品质要对这一块的工作给予支持、配合,以中心为准考核上报,发放工资、福利。
3)、各部门的培训交给各个部门去落实,综合办在制作培训计划和实施时要结合各个部门的特征进行培训,要把规范标准拿出来,比如维修人员到客户那里要有什么标准、配带什么工具。
4)、职责不清,与客户的交流解释,宣传工作还未落实。
5)、目标是什么,下次再进行调查时,想达到什么目标。制定一个目标,我们来共同完成。
p总同时对下一步工作做了指示,要加强内部沟通,有开放的心态,培训工作很重要。各部门要加强与专业培训负责人的沟通,向万科学习,加大培训力度,并提出要求如下:
1)、新进员工一律经过培训,取得上岗培训证书,经部门认可后方可上岗,避免形式化,到岗后不能胜任的,部门培训。不培训不能上岗。
2)、在职的,不具备在岗能力有必要培训的,可进行脱岗培训,各部门上报名单由公司进行培训,让员工意识到培训是作为一种福利在帮助员工提高岗位能力的。
三)环境管理服务
环境管理服务方面,餐厅清洁服务状况最好,满意率达100%,但消杀服务、绿化植物养护状况满意率相对较低,针对消杀、绿化属分包方监管问题,各部门进行了分析与讨论。
1、餐厅服务满意率为100%,已达到要求,关键是如何保持,要有超前管理意,如服务的即时度,加上服务态度、语气会给人以一种受尊重,有礼貌的印象。
2、清洁工作还存在问题,一是清洁人员缺乏专业培训,操作还是不规范;二是工具配备不合理,有无法使用的,也有数量不够的;三是监管只是检查,没有指导员工如何改善;四是对消杀现场还有未标识,安全意识不强,应进一步加强同分包方的沟通工作。
3、环境管理服务方面满意率较低的都属分包方监管问题,有四个问题:①对分包方管理有问题,在选评、监管、考核、双方互利几方面还有待改善,比如消杀合同到期后有没有分析,是否考虑续签;②目前不管是消杀还是设备都没有形成统一的监管标准;③没有严格考核;④根据不同的分包方,寻求一种行之有效的方法,实现双方互动。比如怎样联系业主提供一个管理方案共同管理好现场环境。
4、公共区域照明方面,做好节约用电工作。
5、外围分包方评价方面,品质部收集了分包方的资料后,要求部门了解对方的资质,要进行深入的摸底,要分析后再评审,签订合同。
p总对环境服务管理总结要求了四点,并对各部门提出了总体要求,比如改进方案有没有必要样样都和管理中心报告为什么不能先管理起来,必须要等到报告、方案出来之后才进行管呢还是责任心问题,要求大家把大厦当成自己的家,在管理意识上,要加大力度,齐心共管才能体现公司的服务理念。四点要求如下:
1)厅清洁服务目前已达到要求,下一步是如何保持,如何降低成本;(餐厅服务人员尚未考取卫生上岗证,下去尽快落实。)
2)改变目前的管理工作中存在的问题,如监督检查只是看,而没有引导,没有解决问题;
3)公共区域节约用电还要强调;
4)分包方管理方面,按照部门职责履行好对分包方的考核工作。
四)硬件设备维护与保养
在硬件设备维护与保养方面用户满意率都未达到目标要求,通过单项对比分析,电梯的运行与维护满意率为95.24%,空调的运行满意率为90.00%,装修管理情况满意率为80.00%。针对现状结合业主意见各部门进行了讨论分析:
1、装修管理方面的满意率最低为80.00%,主要问题有三个,①电梯的使用运行,规定使用专用电梯;②施工人员的出入管理,采用出入证;③施工噪音。已按如下办法进行了管理:①出台电梯使用管理规定;②规定有效的出入路线;③主楼施工面积大,靠近业主楼层处,尽量减少对业主的影响,加强同业主的沟通,通过宣传手段取得业主的理解与支持;④规定施工人员从专用通道出入。
2、装修管理涉及到各个部门,①建议进一步明确安全、清洁、机电在装修管理方面的职责。比如对施工现场,安全员对用电等还是不太了解,只能对常见性的安全隐患进行巡查,还需机电设备部配合;清洁员下班后有待安全保卫部加强管理等等。②建议对装修分包方收取一定的押金,以利于管理。③对《消防管理程序》和《装修管理程序》等文件进行修改;④员工对巡查的内容不熟悉,不能及时发现问题,还需加强培训;⑤加强对装修分包方的考核巡查考核力度;⑥加强公共地方的管理,要求装修单位明确物资堆放地点及相关问题,针对存在的问题完善制度。
p总指出装修管理问题,各部门要加强协作,实现互动,要充分重视这个问题,加强责任心,由客户服务中心理清职责,怎么去做按照安全保卫部的模式推广首问责任制,明确牵头人,履行好自己的本职工作,并要求:
1)各部门要有取于承担、取于负责的能力;
2)电梯运行的满意率要往上提,空调的运行模式,拿出方案做一个明确的分工。
五)事件的协助处理
用户对事件处理方面满意率最低为77.80%,而工作人员的协调能力仅为73.68%,事件处理的及时生仅为72.22%,反映在报修、会议预订、投诉等事件信息的传递不及时,导致事件处理不及时或延误时机,各部门就此问题讨论如下:
1、事件的投诉处理,接待前台的服务礼议比较规范,下一年度要继续提高。
2、处理事情有三方面:一个是会议接待,一个是临时性清洁工作,一个是报修。会议接待方面:①临时会议的接待比较多,准备时间太仓促;②洁服务方面,业主常有特殊要求,比如要求清洁员及时到室内清洁,但由于通讯有限,只能找安全员去联系,处理事件的即时性大打折扣;这两方面我们还需进一步磨练,尽量缩短时间。
③报修回访:有些是没有报致客户服务部,所以没有及时回访。
3、图纸会审流程要走1-2天,流程太长,考虑怎样修改;报修流程,报修消息接到后要5分钟到达,如果楼层太高,不可能及时到达。解决办法有:①应加强人员对业务流程的熟悉程度,把信息准确传达到位。②理顺报修流程,加强培训,熟悉业务流程,缩短传达信息时间。③每处理完一件事业务部门应多思考,下次再有类似情况时应怎样避免,提高工作效率。④思想上要高度重视,接到事件应主动承担,不要互相推诿。
4、针对上述问题有五项措施①简化工序流程,比如会议接待拿钥匙的程序能不能简化;②提高讲话沟
通的技巧,应变能力;③开放的心态(不管客户提出什么样的需求都应接纳,我们尽量了解、知道对方的要求);④从整个事件处理的反映、从沟通、宣传方面进一步明确职责,并清楚阶定服务范围;⑤在记录方面,第二次犯同样的错误是不应该的,保存好记录是追溯的根据,要注视记录。杜绝从小事升级到大事现象发生。
5、材料维修费用方面,机电设备部提供备品备件的清单。包括名称、数量及需要在仓库存放的。加强成本控制。
p总强调,各部门应加强思想意识,加强对业务部门的熟悉程度,从自身找原因,寻找出一种更有效的处理办法,不能重复同样的错误。工作人员协调能力与事件处理的及时性是相辅相承的,前面一个问题解决了,后面一个问题就自然而然地解决了。要从自身着手,从部门人员出发,有效提高满意度。最后p总提出了今年的总体要求:
1)是对成本控制方面,大家应根据公司的建议拿出切实可行的办法,中心要把好关。希望以后对这些数据在下一次管理评审时有一个很大的改观。
2)是今年要做好三件事,一是质量体系的认证,二是大厦的评优达到市优,三是提升公司资质。
3)怎样提高客户满意率,通过哪些管理措施,才更有效激励员工理清工作思路、工作方法,制定有效的传达方案,采取切实可行的办法取得员工的理解。
4)我们公司的前景很好,这座大厦硬件是一流的,只有做好这幢,才能和广州电信公司合作。到底我们是做精还是做大现在还在进一步探讨,我们是否有更大的空间还要靠大家去努力。整个广东省都是一个牌子,全国中国电信,只一个牌子'**物业',这是一个好的起点,是一个优势,我们必须做好现在的这座大厦,这是前提与空间,要自强,才是大家对企业执着的思路。
第9篇 天安物业品质管理标语篇
一.你思考,我思考,品质提升难不倒;
二.品质你我做得好,顾客留住不会跑;
三.预防保养按时做,生产流畅不会错;
四.细心,精心,用心,品质永保称心;
五.上下沟通达共识,左右协调求进步;
六.一个疏忽百人心,人人细心更顺畅;
七.创新突破定品质,落实管理提效率;
八.时时寻求效率进步,事事讲究方法技术;
九.老毛病要根治,小问题要重视;
十.人人提案创新,成本自然降低;
十一.宁愿事前检查,不可事后返工;
十二.每天自我检讨,品质自然更好;
十三.以科技为动力,以质量求生存;
十四.团结一条心,石头变成金。
第10篇 物业质量手册：质量管理体系
4.0质量管理体系
4.1总要求
公司根据iso9001:2000标准要求,同时考虑本公司物业管理服务行业的特点和要求建立质量管理体系形成文件,加以实施、保持并持续改进。为实施质量管理体系,确保满足业主(住户)和法律法规的要求,公司按iso9001:2000标准的要求,对物业管理服务的过程进行识别和管理。
4.1.1 公司对各职能部门、**花园管理处的物业管理服务和租赁服务的各项过程及影响各过程的内部管理过程,进行识别和策划,以保证:
a)各部门、**花园管理处对物业管理服务过程及各项质量管理过程加以识别、明确,并形成文件。
b)按规定的过程实施;
c)物业管理服务达到满足业主(住户)和法律法规的要求。
4.1.2 建立书面的质量管理体系文件以确定物业管理服务、租赁服务各过程及影响该项服务的内部管理过程的顺序和相互作用。
4.1.3确定为确保这些过程的有效运作和控制所要求的准则和方法。
4.1.4公司确保可以获得必要的资源和信息,以支持这些过程的运作和对这些过程的监视。
4.1.5测量、监视、检查、监督和分析这些过程,并实施必要的措施,以实现这些过程所策划的结果和对这些过程的持续改进。
4.1.6公司针对大中设备维修外包服务等实施控制,对此类外包服务的控制在质量管理体系中加以识别。
4.1.7 公司按iso9001:2000标准要求管理这些过程。
4.1.8 公司总经理对物业管理服务质量负责,管理者代表经总经理授权,负责本公司的质量管理体系的建立和保持,公司各职能部门、**管理处按经批准的文件化的质量管理体系运行,并将运行结果进行记录。
4.1.9 本公司质量管理体系覆盖的产品范围:物业管理服务、租赁服务。
4.1.10本公司的质量管理体系分五部分:
a)质量管理体系;
b)管理职责;
c)资源管理;
d)半成品和服务实现;
e)测量、分析和改进。
4.1.11公司质量管理体系剪裁细节及合同性说明:
a)7.3设计和开发
本公司提供的是物业务管理服务和租赁服务产品,不存在设计和开发,故剪裁7.3要素;
b)7.5.2产品和服务过程确认
本公司提供的产品没有特殊过程,故剪裁7.5.2。
第11篇 南油物业管理公司一般性救护程序怎么写
物业管理公司一般性救护程序
1.0目的为保证业主、住户、员工的健康和安全;2.0适用范围各部门适用3.0管理职责3.1流程负责人:秩序主管。
3. 2全体人员在遇到或发现需要救护的业主、住户、员工必须立即报告;3.3各班领班负责此程序的落实;3.4拨打'120'急救电话由秩序维护部当值领班、服务中心客服主管负责执行;
4.0定义一般性救护:是指对业主、住户、员工在小区内出现高血压、心脏病、脑溢血、感冒、发热、胃痛、肚痛、腹泻、外伤、在房间内摔伤、扭伤筋骨、皮肤过敏等病症的救护。
5.0操作程序
5.1各部门员工如发现业主、住户、员工有高血压、心脏病、脑溢血、感冒、发热、胃痛、肚痛腹泻、外伤、在房间内摔伤、扭伤筋骨、皮肤过敏等病症的应立即通知各部门当值领班。
5.2对高血压、心脏病、脑溢血等重症病人,现场第一发现人员应立即打电话通知'120'急救中心,然后立即通知各部门当值领班,在120急救人员到达之前,应采取一般的救护。
5.3各部门当值领班在接到电话后须第一时间赶往现场,同时通知秩序维护部派人立即赶往现场,同时要带上备用的药箱。
5.4对感冒、发热、胃痛、肚痛腹泻、外伤、在房间内摔伤、扭伤筋骨、皮肤过敏等较轻病症,由服务中心、秩序维护部当值领班询问并向业主、住户本人或其同行人员确认是否需要通知'120'救护或由找车送客人前往医院,对无同行人员且业主又不能明确表达意愿的,应立即决定是否拨打'120'。
5.5各部门当值领班对不能准确判断病情的业主、住户,应立即向业主或其同行人员说明情况,并向业主或其同行人员确认是否需'120'救护,对无同行人员且业主因病又不能明确表达意愿的,应立即决定是否拨打'120'。
5.6对感冒、发热、胃痛、肚痛腹泻、外伤、在房间内摔伤、扭伤筋骨、皮肤过敏等较轻病症,需要使用担架的,由秩序维护部派人抬担架,将病人抬至通道口并协助120医生将病人抬上车。
5.7'120'急救车的到达位置为a、b大门通道口,由秩序维护部负责指引急救车到位。
5.8高血压、心脏病、脑溢血等重症业主事情处理完毕后,由发现部门当值领班写出详细况报告,汇报公司领导。
对感冒、发热、胃痛、肚痛腹泻、外伤、在房间内摔伤、扭伤筋骨、皮肤过敏等较轻病症业主事情处理完毕后,由服务中心客服主管详细记录处理情况并向领导汇报。
5.9由服务中心负责对上述病症业主的资料进行归档和对业主、租户进行慰问。
5.10各部门处理以上病症业主的条款和本程序规定的相关条款有冲突的,按本程序规定的条款执行。
5.11对延误到达时间、处理方法失误的人员要承担因此而造成事故责任。
第12篇 物业管理保安知识竞赛题库
001治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备与工具,防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素,比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等,还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止,确保业主或非业主使用人人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要内容是:防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。
003治安管理的目的是人身不受伤害,财物不受损失,工作、生活秩序正常。
004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。
005保安人员入职的基本条件是身高1.70米以上;20岁至28岁;高中以上文化程度;身体健康;思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料);符合计划生育规定;具备一定的军训基本功;有深圳户口的成年人担保。退伍军人、党员优先考虑。
006保安人员岗前培训的主要内容包括:公司简介;物业管理法规学习;企业内部的有关管理制度:员工守则,工作纪律等;安全防火教育;iso9002质量体系有关安保方面文件的学习;普法学习;职业道德教育;军训。
007保安人员在岗培训的主要内容包括:安保操作规程;队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。
008保安人员单兵队列考核标准是:军人军姿;停止间转法;齐步走与立定;正步走与立定;跑步走与立定;敬礼。
009保安人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打;弹踢、侧踹、勾踢;综合练习。擒敌拳等。
010保安人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内;俯卧撑50个以上;爬楼20层60秒以内。
011保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议),采取各种有效措施,对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看,对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作,只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。
012保安守护工作主要有:保护人身安全;保护财产安全;维护客户单位内部正常的秩序。
013在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾;盗窃;破坏;扰乱秩序;业主或非业主使用人求助。
014巡逻保安服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况,抓获现行违法犯罪分子;警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。
015遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止,并尽量将其抓获;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。
016遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关,平息事件;协助客户单位处理问题;防止事态扩大。
017遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围,无效时,通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。
018守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人,应迅速移交公安机关,防止其逃跑。遇闯卡车辆,应记下车牌号及车辆特征,必要时报告公安机关。
019发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察,注意其行为发展,并及时向有关领导报告,做好控制工作。
020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭,特别加强门卫和要害部位的守护,在照明恢复前,严格控制人员进出。
021遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位,详细记录报告的内容;对当面报告者要记清其相貌、衣着特征;对报告内容及时向有关领导汇报。
022保安巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路;采取点与线结合的方法。
023保安巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经常结合治安方面的情况,及时调整力量和巡逻方法;经常教育巡逻人员增强危险观念,要求每个巡逻人员在巡逻中,要全神贯注,细心观察,不忽视一点可疑迹象,不放过任何应该解决处理的问题,夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点,以及不正常的烟、光等。
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p;024违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共秩序的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理秩序行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。
025违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同;触犯的法律不同;应当受到的处罚不同。
026正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为,才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度,造成不应有的损害。
027真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为。
028正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害;要把防卫行为与侵害行为进行比较,凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当,即可认定是制止不法侵害所必须的限度。
029非正当防卫的性质:属于不法行为。
030常见的非正当防卫有:假想防卫;防卫挑拨;不适时防卫;局外防卫;抗拒防卫;互殴行为;防卫过当。
031防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度,给对方造成了不应有的损害的行为。
032紧急避险的定义是:为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险,不得已采取的损害另一合法利益的行为。
033紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁;危险必须是正在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施;避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险,在迫不得已的情况下实施的;紧急避险必须是实际存在的,不能是假想的或推断的;避险行为不能超过必要的限度。
034保安员处理问题应遵循的原则:保安员在履行自己的职责时,会遇到许多问题需要处理,在维护业主(租户)的安全和利益的同时,依法办事,依法执行政策, 不徇私情,以理服人。
