第1篇 小区物业管理公司投标邀请书
小区物业管理公司投标邀请
按照国务院《物业管理条例》和《**市物业管理招标投标暂行办法》的规定,现决定对(项目名称)的物业管理服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。
一、招标项目的简要说明
本项目位于**市**区(市)县**口**路 号,(或见小区周边地理位置图)。
本项目规划设计的物业类型为: 。
本项目总用地面积 平方米。用地构成为:建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米),道路用地 平方米,绿化用地 平方米。
本项目总建筑面积 平方米。其中地下总建筑面积 平方米,地上总建筑面积 平方米(住宅建筑面积 平方米,商业用房建筑面积 平方米,办公用房建筑面积 平方米,其他物业建筑面积 平方米)。
本项目共计建筑物 幢(其中住宅 幢 套,非住宅 平方米);建筑结构为 。
本项目的建筑密度为 %;综合容积率 ;绿化率为 %。
本项目规划建设机动车停车位 个,其中地上停车位 个,地下停车位 个;按照规划设计建造了非机动车停车场所 平方米。
二、项目开工和竣工交付使用时间
本项目于 年 月开工建设,共分 期开发建设。第一期工程计划于 年 月竣工并交付使用;整个建设项目于 年 月全部建成竣工交付使用。
三、物业管理用房的配置情况
1、物业管理企业办公等用房:建筑面积为 平方米;坐落位置: 。
2、业主委员会活动用房:建筑面积为 平方米;坐落位置: 。
四、房屋专项维修资金建立情况
开发建设单位按 标准缴存,计 元;购房人按 标准缴存,计 元;专项维修资金的补充来源有 ,建立的住房专项维修资金现存于 。
五、招标书的发售
投标单位应于 年 月 日 时 分前至**市**区**口**路 号室(领取/购买)招标书。(出售的招标书每套标书收取成本费 元整)。
六、保证金的缴纳
1、投标人在(领取/购买)招标书的同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5日内退还保证金,不计利息。投标前所发生的一切费用由投标人自行承担。
2、未按规定提交投标保证金的投标,将被视为投标无效。
七、投标地点:**路 号室。
八、投标截止时间 年 月 日 时 分,逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。
九、招投标说明会: 年 月 日 时 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。
十、投标人可在收到招标文件以后自行组织查看现场。
十一、开标时间、地点
1、开标时间: 年 月 日 时 分
2、开标地点:*市*区*口*路 号室。
十二、对本次招标提出询问的,请于 年 月 日前与(姓名)联系,(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。
地 址:
邮 编:
电 话:
传 真:
联系人:
(招标人)
年月日
第2篇 x小区物业管理处整改创收报告
花园小区物业管理处整改创收报告
本人zz于2023年10月21日应聘到**物业管理有限公司,被分配到**园物业管理处,从事物业管理工作。自2023年10月21日到岗至今有一周有余,现对于物业小区基本情况有了一部分的了解和认识。小区开发建筑面积共计48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,应收物业服务费852077.16元全年,半年426038.58元,但现有3户未领钥匙,底商3户合计少收物业费10419.75元,也就是说物业公司半年的收入为415618.83元,物业公司支出每月电费16000元左右,水费350元左右,员工工资20900元+10%的各项员工福利2090元,办公费每月500元,卫生费1000元,不可预见费用1000元/月,合计每半年支出251040元,收入按85%收费率为353276.00元减8%税收325013.93元,每半年102236元,利润率22.77%新城管理处每年净收入少于200000元,利润率低于20%,远远低于同等水平物业公司30%-35%的利润率。综上所述本人提出以下整改措施和创收方案。
一、整改项目:
1、节能降耗:
a:现在新城物业地下车库需长期使用照明的灯泡120盏,每盏为40w的日光灯管,多为两个一组,每天24小时,照明用电为每天120kw/h(120度)。整改时用36w高亮节能灯替代40w日光灯管一组,即80w。这样整改后能源消耗将减少至每天51.84kw/h(51.84度),每月会减少开支1060.8元(这个节省还不包括地下车库进口坡道改成声光控灯头的节能部分)。
b:物业公司办公室节能把一层、二层现有办公用灯改装成36w高亮节能灯,在现有情况下可以节能60%,把电梯间灯更换成声光控灯头,使用25w白炽灯。
c:对现有三栋楼的各单园内加装各单元的楼梯间和电梯运行的电表。根据是唐价经费字【2007】14号文件即《唐山市物业服务收费管理实施细则》的通知的第十六条规定。这部分电费应向本单元内业主合理分摊收取。这样我物业公司将节省大量的资金,提高营业收入,约为每单元1500元,新城小区应为每月10500元左右。
2、减员增效:
a:在水泵房加装摄像头两个,可裁撤说泵房值班人员,两人节约18000元支出(人员工资700元*2人*12月=16800元+1200各种福利=18000元)。原有水泵房的工作通过加装两个摄像头来解决,同时要求保安员对水泵房进行巡检(不超过2小时一次),工程维修部对设备巡检每天一次,包括设备加油、配电柜、清扫擦拭等。
b:调整工程维修部员工值班形式。现在工程维修部为3人,每人值班24小时,第二天休一天,第三天上白班8小时,再加上每人每月有4天休息日,这样就造成每月有12天只有一名维修员工在岗,长期大活干不了小活多时干不过来的情况,拟更改成夜间值班给补贴15元-20元,第二天正常上班,这样既保证了工作的连续性也可把一些原来干不了的工程快速完成。工程维修部员工3名,主管1名,4人同时倒班,包括中午值班。
c:环境保洁部现每天工作8小时,每月4天休息日,拟更改为每天工作6小时,每人每月1天休息日,原则上以每次休息半天,分两次休,但如果家中确有事时也可以休一天。这样在以后的可以完全发挥员工的工作积极性,避免泡岗磨时间的事件发生,而且我个人认为现在保洁队伍就多一人,应为内外保兼顾打扫,哪个楼的内保卫生就应把相对应的外保任务完成,减员后保洁工资上涨50元,总工资成本下降。但是、否减员请领导决定。
d:客服部前台值班,现物业公司中午无人值班和物价局备案不符,而且也有多名业主对此提出异议,现拟定客服中午值班每班1人,中午值班有两种方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班给5元补贴,⑶是中午在有条件时管饭,没有补贴下午也不早下班。
3、小区硬件改造:
a:对小区各楼前加装自行车泊车位,以便对小区内的非机动车辆(含摩托车),的管理,如按现有情况放在楼道内或单元门厅内外两处,既影响小区的整体形象,又不利于管理,而且如果为此出现意外伤害事件,物业公司还要有连带管理责任。
b:小区北门加装开关或防护栏,这样既保证了小区的安全性,又可以对人员和非机动车辆进行控制,还可节省3名保安员,每班一名保安员(费用在3000-4000元)。
c:对小区西门南侧铺设0.5米-0.6米的草坪砖,此工程是北门封闭配套工程,以便人员、车辆都在西门出入(含西门北侧抹一个缓坡)。
d:北门的摄像头更换为红外线摄像头,以便夜间管理。
二、小区创收:
小区创收是物业管理运营中不可缺少的一部分,也是物业公司的主要盈利点,一般的讲都是一次投资,20-30年收益,或不需投资就可收益。
1、小区内外停车有多种运营方式,以下针对新城小区有以下两种方法(外部车辆):
a:对小区车辆只收取占地费,不收取管理费。这样投资虽然较少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小区的长远发展和可持续发展(60-80元每车每月)。
b:在小区外商业北侧建立永久式地上停车位,在入口(商业西侧)建立道闸,有专人管理。这样既解决了前面所说3名保安的去留问题,也可以大大的提高收入(150-180元每车每月),而且投资也在2-3个月就可收回。现小区外约可增车位100-300个,按每车每月150元收取,每月收取15000元,投资每个车位在280元左右,总投资35000元。
2、小区内广告位的设立和招商,因本小区现有面积比较小,各商家不太有兴趣,请总公司在招商时一起考虑,在二期可入住时在分开运营。
以上是本人一点肤浅的建议,请董事长批评指正。
**园物业管理处经理:zz
20**年**月**日
第3篇 小区物业客户管理客户信息
小区物业客户管理之客户信息
客户信息传递与沟通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客户关系。
2 适用范围
适用于与客户交流工作。
3 职责
客服部负责对客户联系与服务的统一管理。
4 工作要求
4.1 客户入住时,客服部要为客户做好登记;
4.2 客户的投诉或报修,由客服部统一受理;
4.3 对客户的投诉,要求做到'有求必应,有应必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理员在客户入住一个月内,对新客户进行回访,获取客户对物业公司的有关评价;
4.5 客服部经常走访客户,倾听他们对管理与服务的意见,并予以解释和改正,以此作为与客户沟通与联系的桥梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走访工作应注重与有投诉、建议或意见的客户之间的交流,并切实为他们解决问题。
第4篇 小区物业质量管理方针目标管理方式
小区物业质量管理方针、目标及管理方式
(一)、质量管理方针、目标
本公司质量管理的方针:
以一流的服务和一流的质量面向顾客;以现代化的管理和良好的社会信誉面向国内及国外市场。
质量管理的总体目标:
物业服务项目做到'家政劳动社会化;安全管理、秩序维护系统化、文化娱乐活动社区化、综合服务能力专业化。
按照量化管理的要求,对照'国家级示范小区'项目标准,保证在合同期内按以下质量管理具体目标进行工作:
1.全年不发生重大安全责任事故
注:'重大安全事故'是指
--因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;
--因失职或玩忽职守引发的公司管理重要财产报废、损毁事故;
--因失职或玩忽职守引发的火灾事故;
--困失职或玩忽职守引发的水浸事故;
--因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件;
--因失职或玩忽职守引发的业主/住户重伤、死亡事件;
2.所辖物业设施设备的使用完好率达到98%以上;
3.员工培训合格再上岗率达到100%;
4.员工对企业的满意率达到90%以上;
5.住户对管理、服务工作的满意率95%以上;
6.全年支出控制在预算范围内;
7.业主违章有效处理率100%;
8.房屋完好率100%;
9.住户维修及时率,合格率100%;
10.住户有效投诉率3起/万.平方米,有效投诉的处理合格率(以回访结果为准)100%;
11.住户求助处理率,满意率100%;
12.有效回访率达到100%;
13.培训计划完成率100%;
14.员工绩效考评有效率98%;
15.服务规范的出错率(以检查、投诉记录为准)3%;
16.物业服务标准作业规程的内审严重不合格为零,轻微不合格3项以下,观察项10项以下;
17.物业服务标准作业规程抽检合格率95%以上;
18.社区文化活动有效完成率100%;
19.业主委员会对物业管理服务工作的满意率98%;
20.住户对小区管理公司服务工作满意率98%;
21.消防设施、设备的使用完好率100%;
22.普通治安案件的发生率0.1起/万.平方米,有效处理率100%;
23.其他各类突发事件的有效处理率100%;
24.灭火预案演习达标率100%;
25.治安预案演习达标率100%;
26.训练考核达标率100%;
27.车辆违章停放率5%;
28.住户对秩序维护、消防工作的满意率100%;
29.设备计划保养完好率100%;
30.设备开机完好率100%;
31.设施、设备大、中、小修计划完成率100%;
32.设备运行成本降到行业标准最低;
33.设备临时故障排除的及时率95%;
34.员工工伤事故发生率0;
35.值班记录准确合格率98%;
36.机房卫生达标率100%;
37.住户对维修保养工作的满意率100%;
38.住户对保洁工作的满意率100%。
(二)采用的管理方式
1、在总体管理方式上拟采取'标准化'管理模式。
该管理模式特点有三:一是强调工作的'一次成功率'。物业管理行业是一个'100-1=0'的服务行业,一项工作如果不能在一次性把做其做好会使业主满意率大幅度降低;二是强调服务质量的'稳定性'。物业管理工作重复性高、单调、乏味,突出问题是被动工作及疲惫工作。制度、规程在执行中'雷声大,雨点小',建立制度时轰轰烈烈,不久就行同虚设,标准化管理很有效的解决了长期、稳定的保持工作质量的问题。三是强调'时效性',对不同的工作有不同的时效要求,能够在业主的心理承受范围之内解决业主的问题(详见服务作业标准)。
正因如此,本公司拟采取全方位的标准化管理模式,其基本原理是将预期发生的工作事先用模拟的方法给出最佳的操作方法和操作标准,全体人员必须严格执行,不得私自更改。通俗的讲就是把人员当作'量具模块'来约束(通过对比不难体现,其好处是大大降低了工作的失误,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作质量的稳定性。变'人治'为'法制',本公司要求所有员工做到每一句话、每一个动作都是标准的,可大大提高服务水平和能力。
2、在安全管理上,拟采取全封闭的安全预案制。
由于本物业小区规模较大,人员成分复杂,安全死角多,加之安全问题是业主永远最关心的问题,故本公司拟采取安全预案制管理。其原理是:公司先详细了解安全死角(如让秩序维护人员寻找周界围墙的突破口),将物业在安全管理上的不足和缺陷找出来,制订有针对性的预案措施,将预案作为员工训练的依据,成为习惯性动作后,将大大提高安全管理的实际水平。对人员、物品进出拟进行分类控制。对业主采用'记忆+规范'的方法,,对住户采用凭住户证出入,对于散客采取登记有效证件监控出入。在区域巡逻上拟采用多种方式,如'交叉巡逻出入法'、'循环式巡逻法'、'往返式巡逻法'等,结合监控中心定位系统,建立远红外线及电子巡更网络,实行立体化管理。
3、在服务方式上,拟采取本公司的特色服务与个性化服务。
(1)'时效工作制':
本公司对业主关心的事项员工都要求按规定的时间完成方为有效,否则就是无效劳动。将各工作时效公示给业主监督,对于无效工作均依照业主的投诉按《投诉管理标准作业规程》进行处理,对责任人和责任部门实施处罚,这样才能让业主对我们的服务效率感到满意。比如:住户投诉必须在当日内处理完毕。回访工作必须一周内进行。入伙手续办理工作实行一站式服务,全程完成时间必须控制在15分钟内(不包含业主验收房屋),秩序维护人员收发卡必须在45秒内完成规定动作等等。
(2)'不均衡管理制'
该项制度是本公司独有的使用效果最显著的特色制度。其基本原理是依据业主的生活特点和生活规律来编排工作。员工不是按部就班的上班,而是根据以上规律实施'静音管理'、'无人化管理'和'零干扰服务'。比如:减少业主在活动时进行清洁带来的尴尬。电梯的维修保养安排在夜晚10点后进行,以
免影响业主使用等等,让业主真正感到体贴入微的服务。
(3)'唱喏制':
'唱'是指用动听的语言将有关事项告之业主,让业主成为'知情人',避免产生不必要的认识分歧和提高服务技巧;'诺'是指服务工作要'一诺千金',答应业主的事情必须按承诺完成。比如:业主进行装修时,将业主在装修中可能遇到的常见问题列出清单,站在业主的角度提醒业主,业主感到的是'温馨';管理人员在进行收费的时候,要'唱':您家的面积是…收您…找您…请收好…请慢走…,业主感到的是'认真'。按法规要求,定期将财务报表公示给业主,让业主'明明白白的消费。
(4)'三米微笑制':
为住户提供服务时,应主动向业主展示周到的微笑,不能等到业主到了面前也不理会,虽然是点点滴滴的服务,但能化解很多矛盾。本公司要求员工在面对业主时应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感;与住户谈话时,应聚精会神、注意倾听,给人以受尊重感;应坦诚待人,不卑不亢,给人以真诚感;应神色坦然、轻松、自信、给人以宽慰感;应沉着稳重,给人以镇定感。
(5)'首问责任制':
第5篇 z小区物业管理公约文本
小区物业管理公约文本
为加强物业小区管理,维护全体业主、使用人的合法权益,保障物业的安全与合理使用,创造一个安全、清洁、舒适、优雅的生活环境和秩序,根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》以及相关法律、法规的规定,制订本公约。
第一章总则
第一条:****公司受******公司委托,组建海韵***物业管理处,对***小区物业的公共设施和居住秩序等事项进行管理和服务。
第二条:全体业主应遵守和履行本公约的规定,支持配合物业公司的工作,同时按照《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等文件规定的使用要求进行使用。
第二章建设单位的权利和义务
第三条:建设单位的权利:
1、住宅出售后至业主大会成立前,由建设单位选聘管理单位进行物业管理;业主大会成立后,由业主大会按有关程序和授权选聘管理单位进行物业管理。物业公司在获得建设单位或业主大会委任后,将被视为全部业主之集体代理人,全面负责统一管理土地及物业。
2、建设单位有权按土地或物业实际需要另行制定适用于该土地及物业其他部分、地方或单位的附属公约,有关业主同意签署后,须遵守该附属公约。
3、经有关管理部门许可后建设单位有权改换本物业公共外墙和公共部位的颜色。
4、涉及政府有关法律、法规(配套、规划)政策的调整,建设单位有义务按政府相关政策进行调整。
5、建设单位有权将本公约内保留给建设单位的权利转让给其认为适当的人或公司。
6、建设单位有权在经地名办等机关同意后更改本物业的名称或其中任何部分的名称及编号,无须就因此而引起的任何损失、费用或开支向业主或其他拥有使用权的人负责或赔偿,物业公司亦不承担因更改名称及编号所引的任何损失。但建设单位必须提前一个月通过物业公司向业主发出更改名称及编号的通知。
7、建设单位可委派代理人行使建设单位在该土地上拥有的任何权利。
第三章物业公司的权利和义务
第四条:物业公司的管理职能:
1、维护小区正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,组织24小时安全巡逻,安排消防训练和培训。
2、保护小区内公共区域的环境清洁卫生,进行小区共用部位的清洁工作、及时收集清运生活垃圾。
3、负责小区内的共有部位及公共配套设备设施的维修保养,确保各种设备设施的正常运行。
4、做好小区内公共绿化的养护和管理工作。
5、对进出小区各种车辆(包括机动车和非机动车)实行管理。外来机动车除施工车、搬场车及特种车辆外,禁止其他客车或货车停放本小区;各种车辆实行定点停放,对进入小区的各种车辆(除值勤的特种车辆外)按物价局有关规定收取停放费。
6、提请当地房地产行政管理部门拆除违反公约规定并劝阻无效的一切设置,拆除及恢复原貌所发生的费用由被执行者承担。
第五条物业公司可按照《前期物业管理服务协议》之规定收取物业管理费及其他费用。收费标准按市物价局核定标准或日后与业主委员会协商确定。
第五条:物业公司应妥善管理及维修物业公共范围的设备设施,提供约定的服务,使物业保持清洁安全及正常使用。物业公司在管理及维修物业时,作为全体业主的代理人,物业公司根据本公约做出的行为及决定,在各方面对所有业主均有约束力。为此,各业主特授予物业公司一切必须的管理及维修权利,包括(但不限于):
1、向各业主、租客及物业使用者收取本公约约定的一切费用和款项,按照本公约约定随时制定管理细则。
2、为物业购买一切物业公司认为必需之保险,为物业安排垃圾收集、清洁、维修及其它公共服务。
3、在必要的情况下经预先通知(紧急情况除外),携带工具进入物业任何部位(包括任何单元),以进行在本公约之下维修及管理。
4、对于本公约规定必须获得物业公司同意之事项,物业公司可对其许可附加条件或收取合理费用。物业公司为个别业主提供额外的管理或维修服务可在事先告知的情况下向有关业主收取额外费用。
5、为执行本公约约定,拆除土地及物业上违法或违反本公约的物体,物业公司有权经有关部门同意后截断违反本公约之业主的水、电及其它供应和服务;或把违反本公约的业主的名字张贴于物业之告示版上;或采取一切必要的法律或诉讼行动。
6、如因管理及维修物业所需,物业公司有权要求相关单元之用户容许有关人员进入该单元进行有关工作,否则,该相关单元之用户须承担因物业公司无法管理及维修造成第三方蒙受之损失。
第四章业主的权利和义务
第六条业主的权利和义务:
1、每位业主对其拥有的住宅单元有全权处理权,包括依法出售、转让、抵押、出租或其它方式处置、变卖。
2、每位业主对小区共用部位及公共设施与其他业主共同享有产权和使用权。
3、自觉遵守《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等相关各项规章制度,共同维护物业的各项设备及设施;督促其租客、代理人、访客、雇员及其他使用者配合物业管理工作,创造良好的工作秩序和生活秩序。
4、按时向物业公司缴纳物业管理费、停车管理服务费、维修费及其它用于物业管理之费用。
5、各业主应对其租客、代理人、访客、雇员及其他使用者的行为负责。因上述人士的行为而发生的对物业及他人损害、损失的,该业主应承担因此而产生的连带责任。
6、业主应依据其拥有的房地产管理部门核发的房产证上记载的房屋用途使用其物业,不得擅自更改房屋用途,否则将承担相应的法律责任。
7、业主转让/出租其单元住宅物业任何部分,请于有关买卖/租赁合约签署之日前将此情况书面告知物业公司。
在物业公司收到书面通知前,如业主之承让人/承租人发生违反管理公约的行为(包括但不限于拖欠物业管理费或其它费用等),业主将承担连带法律责任。
第五章房屋使用管理
第七条:业主、使用人同意按照下列规定使用和维护物业:
1、按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的,需经相邻业主、使用人同意后,并报有关行政管理部门批准。
2、因维修物业或者公共利益,业主、使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的,须向物业管理企业提出书面申请,经书面同意后方可实施,并在7天内恢复原状;给他人造成损失的,应做相应赔偿。
3、业主转让或者出租物业时,须将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后,当事人须将物业转让或者出租情况书面告知物业管理企业。
4、物业在使用中存在安全隐患,已经或者即将危及公共利益及他人利益的,责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务,且需进入该物业内部应急维修的,物业管理企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施,维修中发生的费用由责任人承担。
5、物业管理企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时,业主要予以配合;业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的,由其承担修复或者赔偿责任。
6、为确保物业环境清洁,不得在物业公共部位随地吐痰、乱扔烟蒂果皮杂物;不准随意张贴,严禁乱抛杂物。每个垃圾桶/箱周围应保持清洁,凡倾倒粘潮或有异味等废物,须用塑料袋或纸包好。不得从空中向地面抛弃任何垃圾或物品,并承担因故意或过失向地面坠弃垃圾或物品之责任。
7、爱护花草树木,不得侵占绿地、毁坏绿化。
8、空调外机必须按指定位置安装。
第八条:业主在上班或房屋空置期间应把水、电、天然气等开关关好,以防泄漏,避免影响他户之安全;对卫生间、厨房等排水管道应畅通,以免溢水,影响他户,各业主需对疏忽引发之损失负一切责任。
第九条:业主或用户必须爱护本物业内的电梯、消防、电讯、绿化、道路等公用设施及附属设施。
第十条:每户设置独立电表,禁止未经电力部门及物业公司批准而私自增大负荷或私拆装电气线路和设备。
第十一条:业主自用电器设备发生故障,或发现公用电气线路发生故障,应及时向物业公司或供电部门报修,以防事故扩大,自用设备维修费由业主自行支付。
第十二条:每户设独立电表,未经供水部门及物业公司同意,业主不得在水表之前装出水管或使水表传感失灵。
第十三条:每户设独立天然气,未经供气部门及物业公司同意,业主不得擅自改变表具位置及表具之前的管道。
第十四条:除非得到物业公司事先书面同意及经有关部门批准并告知物业公司的,不得在物业公共部位装置或树立招牌、告示、通知、广告旗帜、海报、
竹竿、天线、铁笼等物体,不得粉刷或涂漆物业外墙任何部位,以免影响物业外观。
第十五条:业主或用户需搬场者,以安全、方便为原则,但不得损坏物业的设施设备;搬场者无论进出,均应提前三天向物业公司登记,以便物业公司作出安排;搬场车辆,应听从保安的指挥调度,保证物业交通畅通。
第十六条:凡是有大件物品要运出小区者,必须由业主到物业公司开具出门单。
第十七条:进出物业小区的车辆和车辆停放须遵守车辆进出及停放的管理规定,除特种车辆外无有效'汽车通告证'的车辆未经同意不得进入小区。
第十八条:除租用车位之业主外,任何其他人士的车辆未经批准不得停放于专用停车泊位。各车位的业主或使用人只可将车位用作停泊车辆的用途,不得放置货物或其他物件,每个划定车位只可停泊一部车。
第十九条:本物业业主或用户有机动车需要在物业小区内固定停放者,应先向物业公司填妥业主联络表,缴纳停车管理服务费后由物业公司核发车辆通行证。
第二十条:每辆机动车停放在专用停车位,车位业主应按物价局规定每月须支付停车管理服务费。凡外来车辆要在物业区域临时停放,视停放时间、车种等情况,收取临时停车费(执行公务的特种车辆除外)。
第二十一条:车辆进出物业必须听从保安的指挥,注意安全,车速控制在每小时五公里内。
第二十二条:为使物业保持美观、整洁、安全并使这能保值增值,各业主、使用人在物业使用中,下列行为属禁止行为:
1、擅自改变物业的原设计用途,损坏房屋承重结构;
2、违章搭建建筑物,构筑物,擅自占用公共部分堆放杂物;
3、擅自在室外安装防盗门窗、封闭阳台、更换外立面门窗及在屋面和露台上安装太阳能热水器等破坏房屋外貌的行为;
4、停放货车或17座以上客车或随意停放车辆;擅自改建、占用物业共用部位;
5、损坏或擅自封闭管理道井检查口及占用、移装共用设施设备;
6、在小区管辖水域内戏水;
7、侵占绿地、毁坏绿化;
8、饲养家禽、家畜及无证养狗;
9、乱张贴、乱涂写、乱倒垃圾杂物;
10、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或者存放、铺设超负荷物品;
11、排放有毒、有害物质;
12、发出超过规定标准的噪声;
13、法律、法规和规章禁止的其它行为。
第六章房屋的装修和维修
第二十三条:房屋在进行装修时不得影响物业结构及整体外观,
同时装修公司须向物业公司申报并提供室内装修图纸,经物业公司有关管理部门审核后实施。
第二十四条:装修房应按装修管理规定执行,做到:
1、填写'装修申请表',申请表应写明装修内容、时间、施工单位名称及其负责人、施工人员名单,并附上装修施工图。
2、业主偕同装修单位与物业公司签订'装修责任书'。
3、装修申报人应担保施工人员进入物业施工的安全,并接受消防、卫生等检查和指导,如有问题须承担经济和法律责任。
第二十五条:装修房在装修时不得改变单元主要结构(如柱、梁、楼板、承重墙及外墙等),不得损坏房屋设施,包括物业所有上、下管道、电器线路、安全报警装置等,亦不得随意拆除和改动。
第二十六条:物业公司对业主在装修施工期间的车辆和人员进出等方面提供方便。但施工人员应向物业公司办理物业临时出入证(凭身份证),门卫凭证放行。未经申报批准的装修业务,其施工人员不得进入本物业区域施工。
第二十七条:施工建筑垃圾必须袋装后自行搬运到物业公司指定的建筑垃圾场堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,违反规定者由物业公司根据有关规定进行处理(处罚)。
第二十八条:业主委托物业公司维修保养***小区内所有的公共设施、设备,并确保该物业设备、设施正常使用和安全运行。
第二十九条:前条所述的维修保养的项目范围包括,但不限于:
1、消防设备;
2、非供电公司维修保养的公用照明及电路;
3、泵房及供水设备、非供水公司维修保养的公用给水管;
4、公用走廊、扶梯、门窗;
5、公用道路及排水设施;
6、景观及娱乐设施;
7、公共绿化保养;
8、垃圾桶;
9、物业其它共用部位及公建配套设施、设备。
第三十条:本章所述的维修项目所需收取的费用,应根据本公约第八章之有关约定执行;但在房屋保修期内的保修项目,按国家有关建筑工程保修规定执行,而不再收取费用。
第三十一条:自房屋交付使用后,在法律规定的工程质量保修期内的质量问题,由建设单位根据法律规定责成施工单位负责解决。如属因业主造成的人为损坏或房屋装修后则由业主自行负责解决。
第七章消防、安全保卫
第三十二条:各业主须自觉遵守国家法律、法规,自觉遵守户口登记条例,自觉遵守公共秩序,维护社会秩序和公共安全。各业主或用户须按规定在所属公安派出所登记并申领有关居住证件,外来人员寄住三日以上的须往派出所登记,离开前申报注销,超过六个月的,须申报临时户口,并一律到物业公司登记。
第三十三条:消防系统由物业公司集中管理,未经物业公司同意,业主不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器材和设施,更不许破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误操作,否则,物业公司将报有关部门,由有关部门按公安消防条例进行处理。
第三十四条:业主或用户有义务保证物业内消防设施设备的完好无损,消防水龙头处禁止停放各种车辆或堆放其他物品。非火灾或救火报警联系时,不得使用火灾报警系统;非火灾事故时,不得从消防给水设备中给水。
第三十五条:各业主或用户应自备简易灭火器材置于室内。严禁在物业内随意乱丢烟蒂、堆放易燃、易爆等危险品。业主燃放鞭炮必须按政府有关部门规定,在物业公司指定区域燃放,违反规定者,物业公司有权要求其自行清理燃放场地,造成损失者需照价赔偿并承担其它相关责任。
第三十六条:各业主或用户应确保本人使用之单元及***小区公共区域之安全、防火工作,并愿意遵守如下规定:
1、协助、配合小区做好防火、治安防范的各项工作,共同维护小区安全。
2、负责本单元的防火、治安防范工作,确保安全。
3、遵守《中华人民共各国消防法》、***小区管理规定的一切消防条款。
4、遵守***小区有关治安安全管理规定。
5、遵守禁止在***小区内任何水域嬉水的规定。
若因业主或用户疏忽所引起之火灾或治安全事故,该业主或用户须承担相关法律责任,及对其他因此而受损的业户做出赔偿。
第三十七条:除非获得物业公司事先书面同意,不得在指定位置以外的窗口或墙壁上装置空调系统,并应尽一切可能降低空调系统所发出之声响,不得有滴水情况。
第三十八条:物业专业保安管理由物业公司负责,为保障物业的安全和方便业主,物业由物业公司实行严格的保安制度,实行24小时值班及巡逻。
第三十九条:前条所述的保安制度是指:
1、业主汽车凭***小区及车辆管理系统专用装置可自由进出本物业小区。
2、来访车辆须在征得被访业主或住户同意、填妥'临时停车卡'后方可进入物业小区。
3、来访人员须经由业主或住户同意方可进入物业小区。
4、业主聘请的家政人员和装修施工人员等,应事先向物业公司办理手续,办理'临时出入证'后方可进入物业小区。
第四十条:外来摩托车、助动/电动车、自行车应在小区入口进行登记。
第四十一条:为保证物业内各业主或用户的车辆进出方便、畅通、凡进入物业大门的车辆应听从门卫指挥,并按指定地点、顺序停放。如有装修、搬场或大批物品进出物业,应事先向物业公司申请批准,确定时间、装卸地点及行走路线,以保证物业的正常交通。
第八章管理、维修费用
第四十二条:为便于物业管理,业主在签订本公约或同意遵守本公约的承诺书的同时应先支付六个月的物业管理服务费。自下次交费起的前10天,物业公司按规定收取下次下半年的物业管理服务费。
第四十三条:各单元业主应于签订本公约或同意遵守本公约的承诺书前按政府的有关规定支付维修资金,以支付非经常性之管理维修开支,只有在获得业主大会书面批准的情况下,物业公司方可使用该维修资金。当维修资金不足时,物业公司可经业主大会同意后发出通知要求各业主增缴维修资金。各业主不得以维修资金扣除其在本公约项下应缴的各项费
用。
第四十四条:任何业主在转让其单元住宅后无权索回维修资金或任何预缴之管理费,但维修资金及预缴管理费结余可按规定的程序转让给新业主的名下。在土地的使用权年期届满而不为续展时,该维修资金及其他物业的管理盈余或亏损由当时所有业主按其单位所占面积之比例分摊。
第四十五条:各业主应按时缴付管理费用维修资金,不论是否办理进户手续及使用与否,各业主都必须自建设单位(或物业公司)书面通知办理入住手续之日起缴付其单元住宅的物业管理服务费。
第四十六条:若任何业主收到缴费通知十五日内仍未缴交当期的管理费或增缴之维修资金,该业主应向物业公司另外缴付:
1、迟交或欠交款项的滞纳金(从有关款项到期之日开始,按每日千分之三,复利计算)。
2、物业公司为追讨款项而发生的额外行政、法律费用。
第四十七条:各业主须按时向物业公司缴付其应付之管理费用,但物业公司另有规定的除外。任何业主如未能于物业公司规定最后付款之日起七天内付清,则物业公司有权采取以下行动追索所欠交的管理费用及利息,并收取附加费用:
1、向法院申请索还欠款;
2、向当地房管部门或其他有关政府部门申请,在欠交的管理费用、利息及索偿费用未全部缴清前,该业主不得转让产权;
3、经有关部门批准后将有关单位的水、电供应中断。
第四十八条:物业公司征收的物业管理费以物价的备案为依据,如物业公司征收的管理费未足支付管理及维修物业之支出,物业公司可与业主大会协商一致后,调整管理及维修费用。
第四十九条:物业公司征收的各项费用以市房管局、物价局等政府有关部门最新公布的的收费标准为依据,一旦有新的收费标准公布,公司物业管理收费标准将根据有关规定作相应调整。
第五十条:业主大会成立后,在每个财政年度终止后的三个月内,物业公司应公布维修资金的使用情况。
第九章其他条款
第五十一条:当任何业主(以下简称'旧业主')将其拥有的单元产权转给他人(下称'新业主'),旧业主(或其代理人)应在买卖合同签署之日前就所有权变更情况以书面形式通知物业公司,并取得新业主签署物业公司规定格式之承诺书并交与物业公司,以确保新业主承诺遵守本公约的所有约定,并接受其约束,在物业公司收到上述承诺前,旧业主仍需遵守本公约的所有约定,并继续有责任缴付本公约的约定应缴的一切费用。
第五十二条:物业公司在物业适当的范围设告示板,以张贴管理规定及其它本公约约定的通知或布告,通知或布告在告示板上连续张贴七日后,即构成对所有业主、其租客、被许可人及代理人有效通知。建设单位及物业公司还可以其它合法方式向各业主及上述人士发出通知。
第五十三条:除非证实因物业公司雇员或代理人的违法行为、严重过失或疏忽所引起,物业公司及雇员或代理人不需向任何业主负责由下列事项而引发之任何损失;公共设备及设施、水、电、天然气及其它公共服务之损毁、故障或停顿;物业之火灾或水浸、虫害、偷窃或刑案等;其它不可抗力。
第五十四条:本公约是按中华人民共和国法律、法规及河南省、鹤壁市政府各项规定,并参照物业的实际情况综合制定的,业主如有对本公约不理解之处可向物业公司咨询。本公司可经本物业全体业主三分之二以上投票同意修订,但不得违反有关政策法规。
第五十五条:各业主及物业公司就物业之业权、使用、维修及其它方面发生争议时,除应尽协商解决外,适当时业主大会可协助调解。若协商不成,各方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第五十六条:业主如将房屋租赁给他人,必须通知物业公司。承租者必须遵守本公约及物业的管理规定。
第五十七条:以上条款如与国家、地方法律、法规相抵触,以国家或地方法律、法规为准。
第6篇 x国际小区物业管理目标
星河国际小区物业管理目标
1.总体目标:
1.1一年内使星河国际达到市级示范小区标准,市安全文明小区;二年内达到省级示范小区标准,三年内达到国家级示范小区标准。
1.2各项工作规程符合物业管理iso9001:2000体系和iso14001体系标准。
2.具体管理目标:
-房屋完好率100%;
-房屋零修及时率100%;
-维修工程质量合格率100%;
-设备保养率100%;
-设备完好率98%以上,大型及重要机电设备100%;
-用户满意率95%以上;
-零修急修及时率100%,返修率不高于1%,有回访记录;
-清洁保洁率99%以上;
-绿化完好率98%以上;
-管理范围的照明完好率98%以上;
-管理责任造成的刑事案件和火灾事故
第7篇 某小区物业管理项目投标书前言
《小区物业管理项目投标书》前言
首先感谢荆州****房产开发公司对我公司的信任,我公司对本次合作机会非常重视,将全力以赴,力争把握住这次机遇,希望能够充分展示上海****物业管理发展有限公司在荆州的形象。我公司系上海专业物业管理企业,有多年的物业管理的经验,管理的物业类型众多,我公司亦在江西、吉林等省份与其他房产商进行合作,开设了分公司。我公司截止2003年底其全权委托管理的管理面积就达到了200多万平方米,这个数字不包括顾问管理的面积。
由我公司管理**小区,能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势,为业主提供值得信赖的物业管理服务,使得****房产能够比其他房产商更领先一步。我公司是严格按照iso9000:2000国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信,在荆州****房产开发公司的支持和关心下,'****物业'和'**'的结合,一定能在更大程度上提高楼盘品质,确保给**小区带来一种新都市社区生活居家的概念,确保**的业主们购置物业保值、增值。
****物业承诺:在物业建筑阶段,****将对物业建筑、环境布置、智能化系统、会所功能、物业管理用户和设施配置等方面,结合物业定位及施工进度因素,提出有利于今后物业管理和方便业主使用的意见和建议。在物业进场前做好员工招聘和培训工作,建立一套完整的物业管理方案。为后期的物业管理打下扎实的基础。在物业交付使用后,委派有高档物业管理经验的物业经理,驻场负责该物业的日常管理。****总部将有计划的派遣各类专业人员对该物也进行巡视、检查、指导和督促,以按****的物业管理理念进行日常的物业管理,并在高效有序管理的基础上,开展一系列符事物业性质的有特色的服务,以真正体现高品质国际化物业的意义。
本投标书仅针对已在建的**小区提出初步的物业管理管理方案,将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架,更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促,资料尚不够详尽,本方案若有遗漏和疏忽,敬请原谅!
第8篇 小区物业管理员工奖惩机制
我们将实行奖勤罚懒,根据公司检查考核以及业主对小区管理处工作的考评,每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工,得到荣誉的进行奖励,不称职员工进行待岗培训、限期改进、辞退等阶段的处理;根据每季度的考评结果年末对管理处全年工作进行综合评议,评出管理处先进个人。
一、目的
为维护公司声誉,加强企业管理,提高管理水平,在加强事项教育的同时,对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。
二、种类
(一)警告
适用于第一次触犯轻微过失的规定。
(二)严重警告
适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者
(三)最后警告
适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者
(四)开除(或辞退)
适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。
三、过失性质
(一)轻微过失(违反下列一项者,给予警告一次)
1、一个月迟到或早退三次;
2、违反保安制度,拒绝保安人员检查;
3、违反安全制度但未造成后果;
4、在小区内行为不检点,如大声喧哗、追逐打闹;
5、不讲卫生,在小区公共场所说脏话,乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰;
6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊;
7、由于工作过失,造成公司财务损失达成100元以上1000元以下;
8、业主连续三次反映工作态度不好(经查属实);
9、私扣业主(使用人)提出的一般意见。
(二)严重过失(违反下列一项者,给予严重警告一次):
1、旷工一天;
2、利用职务之便收取户主或客户钱物;
3、对业主(使用人)态度蛮横;
4、公开顶撞上级,不服从指挥或故意消极怠工;
5、由于工作过失,造成公司财务损失价值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(违反下列一项者,给予最后警告一次):
1、连续旷工三天;
2、接受贿赂;
3、殴打他人或相互打架斗殴
4、由于工作过失,造成公司财务损失价值达3000元以上。
(四)开除(犯有下列错误,立即予以开除或辞退)
1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天;
2、偷窃公司、同事或业主财务;
3、用非法手段涂改原始记录,窃取账单或单据,从不牟取私利;
4、严重玩忽职守,给业主(使用人)或公司利益造成重大损失;
5、威胁上级,侮辱刁难业主及来访客人;
6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审;
7、犯有其他严重错误。
四、奖励条例
(一)奖励对象
1、在改进公司经营管理,提高经济效益和管理效益方面有显着成绩者;
2、工作努力,深得业主表扬者;
3、在危急时刻为保护他人生命安全,保护小区财产方面有特殊成绩者;
4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有贡献者;
5、因其行为为公司带来荣誉者;
(二)奖励办法
凡符合奖励条件者,经公司批准予以确认,奖励形式。
1、全公司通报表扬;
2、颁发奖品或奖金;
3、特别加薪;
4、晋级
第9篇 住宅小区物业管理模式实施计划
住宅小区物业管理模式与实施计划
(一)管理模式
设置**物业管理有限公司由精干、专业性强的人员组成,下设各管理服务专业部门:
1、管理处
a.人员的配置力求合理、科学,主任及助理须大专文化程度,精通物业管理,懂经营、懂法律,员工全面特证上岗。
b.各专业分工明确,在管理处总经理的指导下,各司其职、各负其责,以协调的、高效率的、相互促进的管理模式来实现管理的良性循环。
c.客户服务中心:负责房屋管理、入住管理、家政服务、环卫绿化、清洁信息处理等工作。
d.财务部:负责管理收支等工作。
e.设施管理中心:负责小区各种设备、设施的管理、维修、保养、抄水电表等工作。
f.安全服务中心:负责治安、消防、交通车辆、等工作。
(二)实施计划
1、全面推行五星级酒店服务物业管理模式,一手抓物业管理,一手抓精神文明建设,树立**「****」高尚住宅小区的物业形象。
2、依法管理、按章办事,在原有的一整套规章制度和管理基础上,有更多更新的创新,以人为本、以管理服务为中心、以业(用)户满意为目标。
3、坚持'以人为本',抓好员工队伍的教育和培训,牢固树立'业主至上,服务第一'的思想。在服务中加强管理,寓管理于服务之中,做到以情感人、以理服人、以自己的实际行动去教育人、带动人。
4、建立健全管理制度、岗位责任制及操作规范;实施诱导式的培训机制、情感式的激励机制、自我约束量化评制、目标管理业绩考评制,提高员工的集体荣誉感、自豪感,激励员工爱岗敬业,体现人生价值和成就感。
5、根据开发商对**「**」物业形象的定位,按照全国物业管理优秀示范小区的标准,对小区的路牌、标识、警示牌、宣传栏、广告栏等统一设计、制作及安装,使住(用)户进入小区方向明确、目标清楚、行有规范、动有准则,同时也扩大「**」物业管理有限公司的知名度。
6、在每幢楼宇的楼梯口、道路、公共场所设置垃圾分类箱,向住户发放垃圾分类袋,将可回收垃圾、不可回收垃圾分类放置处理,减少垃圾二次污染。
7、从人、环境和谐的角度出发,采用多种形式,积极进行环保的宣传教育,创造新型的环保社区。
8、采用车辆交通科学化管理方案,实施人车分流在车行入口,设置指导岗;在车行道路上,设置警示牌、减速驳等设施,最大限度地减少汽车噪音、废气对小区的干扰和污染。
9、加强装修管理,严格按照装修管理规定,规范住(用)户二次装修。
11、住(用)户装修申报制、装修施工队伍登记制、管理处审批制。
12、保证安全网、空调机的安装、施工动火、材料搬运、人员出入等装修管理规定落实到位。
13、严格装修施工的巡查、监管,落实管理员、水电工、保安员三重多频次的巡查,切实杜绝违章装修。
14、治安保卫消防
(1)实行24小时保安制度,采取人防与技防、昼与夜紧密结合,动态与静态管理相结合的措施,最大限度地减少治安发案率。
(2)采用先进的电视监控防范系统,对小区的梯口、通道、电梯、公共场所等进行中央监控管理,构成小区技防网络。
(3)定期进行消防演练及消防宣传,做到'以防为主、防消结合',确保小区无火灾发生。
(4)严格保安值班、交接班、巡逻工作规程,实行保安员军事化管理。
(5)保安员是保一方平安的关键,是业(用)户满意的主要因素,严格保安员的选聘、录用、培训、考核,从军队退伍兵中招收合格人才,保证保安员思想过硬、军事过硬,规定不是退伍兵、不够高度、不够高中文化程度者不聘。
(6)根据《省物业管理条例》,协助成立**「****」业主委员会,切实做到业主自治管理和专业化物业管理相结合,实现**「****」的管理目标。
(三)人员的培训及主要内容:
1、管理人员
为适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势,在管理人员队伍上,除严格调选、公开向社会招聘具有专业水平、实践管理经验丰富、善于协调各种人际关系、高素质、高效、精干的人员外,还必须定期组织学习培训,采取集中与分工种培训,本单位内部与派出去培训相结合,造就房屋管理、电脑与档案管理、治安管理、消防管理、水电管理、财务管理与经营活动等专业的人才,建立高素质的管理服务队伍,有人才便出好成果。
培训主要内容:
①本岗位规章制度及岗位责任制;
②物业管理应知应会;
③文明礼貌用语及行为道德规范;
④土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的基本要求;
⑤物业管理应知的法律法规;
⑥物业管理实用技巧;
2.工程技工
①本岗位规章制度及岗位责任制;
②物业管理应知应会;
③文明礼貌用语及行为道德规范;
④本小区各种设备、设施的管理制度、维修保养规定及操作规定;
⑤物业管理应知的法律法规;
3.保安员
①本岗位规章制度及岗位责任制;
②物业管理应知应会;
③文明礼貌用语及行为道德规范;
④土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的基本要求;
⑤物业管理应知的法律法规(重点治安、消防方面);
⑥突发事件处理实用技巧;
⑦保安员应知应会;
4.清洁绿化工
①本岗位规章制度及岗位责任制;
②物业管理应知应会;
③文明礼貌用语及行为道德规范;
④不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范;
⑤物业管理应知应会的法律法规(重点环卫、绿化方面);
⑥清洁用品的使用规范及安全操作事项;
⑦不同绿化品种管理养护的标准;
⑧常见病虫害及防治;
⑨喷撒农药杀虫安全操作;
⑩常用农药的稀释配量;
第10篇 住宅小区物业管理目标原则
住宅小区物业管理的目标与原则
依据建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称“管理办法”)的要求,居住小区 的物业管理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。“管理办法”第五条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订 物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理。”
为了对物业管理公司的选聘与对管理工作进行检查和监督,“管理办法”第六条规定“ 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。
一、管委会的组建及其权利与义务
(一)管委会的组建
该委员会是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的 代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。
(二)管委会的权利与义务
管委会的权利:
1.制定管委会章程,代表住宅小区内的产权人,使用人,维护房地产产权人和使用人的合法权利;
2.决定选聘或续聘物业管理公司;
3.审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;
4.审查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
管委会的义务:
1.根据房地产产权人和使用人的意见和要求,对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;
2.协助物业管理公司落实各项管理工作;
3.接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;
4.接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作
城市新建居住小区的物业管理,从规划阶段开始到住户入住前,其物业管理从三个阶段进行。物业公司专业管理前,由房地产开发企业负责管理;房地产开发企业与物业公司签订 合同分别同步管理(以上的管理为“同步介入”或称为“超前管理”);居住小区物业管理。 其中,第二阶段的物业管理具有一定特殊性,依据不同的管理项目。
三、居住小区物业管理的目标
建设部“管理办法”的制订,有两个重要的目的:一是“为居民创造整洁、文明、安全 、生活方便的居住环境”;二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备……进行维护修缮和整治”。这一目的,要求居住小区物业管理通过以下管理的目标来实现。 第一是社会效益 。这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境,它对调解人际关系、 维护社会安定团结具有重要的意义。
第二是经济效益。这种经济效益从以下几方面表现出来:一是从政府方面来说,不仅它 改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用,而且还可以向物业管理企业收取税收。二是从业主方面来看,物业的专业和科学管理,对维护好房屋住宅及 附属设备、设施,延长其使用寿命,从而保障业主的经济利益。最后,从开发企业以及住宅小区物业管理来说,居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。物业管理通过各 种有偿服务,既便利于居民生活,又可取能得一定的经济效益,从而增加管理费用的来源。
第三是环境效益。居住小区的物业管理,通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的 专业管理,不仅有助于人的身心健康,还将对城市建设产生积极的影响。
四、居住小区物业管理的原则
物业公司是一种服务型行业,它不仅具有独立的法人资格,又是自负盈亏、独立经营、 独立核算的企业,居住小区物业管理的目标,应密切联系服务与经营来进行。为此,它遵循的主要原则是:
1.业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础,但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的 特点,必须以专业化管理为主;住宅区的日常管理工作,是大量的、繁琐的,离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识,依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律的作用,是 实行这一原则的关键。
2.服务至上、寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作,关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区管理中的服 务工作,具有长期性和群众性的特点:服务时限很长,往往几十年以上;服务对象范围很宽,男女老幼,各行各业,且流动性大、变化快。因此,必须坚持“服务至上,寓管理于服务 之中”的原则,树立“为民服务、对民负责”的指导思想。
3.所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离,是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区,特别是旧有居民住宅小区存在的 “两权”不清问题提出来的,目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理,显然弊 端很多。因此,必须实行所有权与管理权两权分离,在依法确认产权权属的前提下,实行管理经营权的集中统一。由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、 全方位服务。
4.企业经营、独立核算。必须改革原有管理体制,实行政企分开,使管理机构成为经济实体,具有相对独立的经营自主权,逐步实现住宅经营管理的市场化。
5.有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理,实行优质服务,就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户,因此要实行有偿服务、合理分担的原则,物业管理企 业提供的管理和服务是有偿的,应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用,谁受益,谁负担”的原则,由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。
第11篇 z小区物业设施设备管理内容
小区物业设施设备管理内容
目的:通过对设施设备的管理,使所有机电设备在使用过程中处于完好状态,满足服务的要求
工作范围1.供配电系统设备:高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜,照明配电箱/柜,控制箱/柜)。
2.给排水系统设备:各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。
3.消防系统设备:电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、co2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。
4.电梯设备:各类电梯及其附属设备。
5.弱电系统设备:电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。
6.通风系统设备:通风设备及其附属设备。
工作项目1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。
2.设备的标识①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。
②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》,标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。
③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。
3.设备档案管理①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案,负责建立《设施设备台账》。
②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作,并对重要的设备资料做备份。
4.设备的运行①设备按不同系统划分责任区域,责任区域内确定责任人。
②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。
③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况,及时通知设备责任人或主管处理,并做好记录。
④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。
5.设备的维修①设备维修须填发九千记录表格,重要设备或影响范围较大的维修项目,须办理《工作联系单》。
②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障,维修期限应不超过8小时,若超过8小时,应及时向维修主管报告,请求主管及有关专业人员提供技术支援,限期解决。
第12篇 x园小区物业管理设想
御佳园小区物业管理设想
1、管理服务整体设想
**物业公司经过近十年的实践摸索,不断总结、创新发展,形成了一套严谨、先进的管理模式,并转化成公司独特的管理优势。对于福建龙岩这样高档、优美的个性化健康豪宅小区,我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物业的品牌浓缩在龙岩御佳园的管理与服务之中。
1.1在御佳园物管中全面导入iso9000国际质量体系。
作为国内通过iso9001认证的物业管理知名企业,将通过实际的运作,结合市场的需要将在御佳园实际管理过程中全面导入iso9000国际质量体系。
1.2在日常物业管理中引入环保理念,将iso14001环境管理体系标准运用到日常管理中。
体现福建龙岩倡导的绿色、健康生态的居住环境。作为通过iso14001认证的物业管理企业,将通过管理保证环境的高度整洁与和谐,通过回归自然的氛围,培养物业使用人的自律意识,从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯,使御佳园成为 '绿色家园'。
1.3全面推行酒店式物业管理,寓管理于全面、细致的服务之中。
在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验,并将由我司策划部、质量部会同龙岩分公司提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务,对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理,对业主及物业使用人则体现为热情服务,提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间,不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系,而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。
1.4全面推行智能化物业管理。
我司下属工程部曾给深圳数个知名楼盘担任智能化系统的前期介入和设计,对施工、维修、保养工作,有其丰富的经验将用于御佳园设置的楼宇智能化系统,对小区智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理,以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。
1.5公司将根据业主、用户的实际需求提供' 个性化'服务。
加大服务深度及广度,在管理上分公司营造的特定氛围之下,使在御佳园生活的人们处处感受到舒适、便利,创造温馨和谐的生活环境,真正使业主体会到'御佳园天下胜景 **情诚健康人生'的快乐 。
1.6分开管理方式
根据小区自然环境优势,小区将全部实行封闭式管理,加强人防与技放防相结合;强化技防,降低管理成本,提升服务质量。
1.7创优
条件具备后第一年创市优秀住宅小区,第二年创省优,第三年创国优。
2、具体服务方式、内容及办法详见:(略)
