第1篇 某某小区物业管理实施计划
某小区物业管理实施计划
1、全面推行酒店式物业管理模式,一方面强调对物业设施设备保养维修管理,另一方面为业户提供细致完善的个性化服务,树立e高尚商住小区的物业形象。
2、依法管理、按章办事,在原有的一整套规章制度和管理基础上,有更多更新的创新,以人为本、以管理服务为中心、以住(用)户满意为目标,做到业户理解--接受--支持我们的管理及收费工作。
3、坚持'以人为本',抓好员工队伍的教育和培训,员工持证上岗,牢固树立'业主至上,服务第一'的思想。在服务中加强管理,寓管理于服务的中,做到以情感人、以理服人、以自己的实际行动去教育业户。
4、按照iso9002质量体系规范运作,建立健全管理制度、岗位责任制及操作规范;实施诱导式的培训机制、情感式的激励机制、自我约束量化评制、目标管理业绩考评制,提高员工的集体荣誉感、自豪感,激励员工爱岗敬业,体现人生价值和成就感。
5、以专业及严谨的培训计划,训练管理人员及保安队伍,使e的员工达至:人员精干、专业性强、业务熟练、素质较高、彬彬有礼。以令各业户能享受到高水平的物业管理服务,以致更安心及舒适地享用e提供的各项设施及物业管理服务;
6、根据开发商对e物业形象的定位,按照全国物业管理优秀示范小区的标准,对小区的路牌、标识、警示牌、宣传栏、广告栏等统一制作cis系统进行安装,使住(用)户进入小区方向明确、目标清楚、行有规范、动有准则,同时也扩大e物业管理的知名度。
7、提供公共区域的清洁服务,每年更进行清洗外墙作业,务求令e保持其豪华瑰丽及清新的形象;
8、倡导家居清洁及环保概念,采取适当的措施,设置垃圾分类箱,向业户发放垃圾分类袋,将可回收垃圾、不可回收垃圾分类放置处理,减少垃圾二次污染。
9、从人、环境和谐的角度出发,采用多种形式,积极进行环保的宣传教育,创造新型的环保社区。
10、采用车辆交通科学化管理方案,实施人车分流在车行入口,设置指导岗;在车行道路上,设置警示牌、减速驳等设施,最大限度地减少汽车噪音、废气对小区的干扰和污染。为停车场提供专业管理服务,令各业户的座架能安全停放于场内,无后顾的忧。
11、提供物业公共设备的维修及保养,令e的各项公共设施能更有效发挥其功能;
12、提供公共区域的绿化养护,令e具有园林特色,居于其中,更能表现其个人风格及品味;
13、提供优悠家居服务,如代订各类报纸杂志、代订牛奶、代寄速递、代请钟点佣工及业户室内的小量维修服务等,从而令各业户于一日忙碌工作后,无需为日常生活锁事而烦忧,有更多私人空间,享受优悠生活乐趣;
14、协助各业户有关各项公共事务的申请手续,如水、电、煤气、电话及有线电视等,省却业主不必要的麻烦;
15、筹办各类庆祝联谊及社区活动,如安排节日装饰布置及举办各类文娱康乐活动,务求增添节日气氛及丰富住户余暇生活;
16、创办《盛和园》等内部通讯刊物,以加强管理处及住户间的沟通及交流;
17、开创全天候的二十四小时优质客户服务,务求令各住户随时随地得到亲切的酒店式服务。
18、加强装修管理,严格按照装修管理规定,规范住(用)户二次装修。
①住(用)户装修申报制度、装修施工队伍登记制、管理处审批制。
②保证安全网、空调机的安装、施工动火、材料搬运、人员出入等装修管理规定落实到位。
③严格装修施工的巡查、监管,落实管理员、工程人员、保安员三重多频次的巡查,切实杜绝违章装修。
19、治安保卫消防
①实行24小时保安制度,采取人防与技防、昼与夜紧密结合,动态与静态管理相结合的措施,控制治安案件发案率。入住期,以人防为主;正常期,以技防为主。
②采用先进的闭路电视监控防范系统,对小区的梯口、通道、电梯、公共场所等进行中央监控管理,构成小区技防网络。
③定期进行消防演练及消防宣传,做到'以防为主、防消结合',确保小区无火灾发生。
④严格保安值班、交接班、巡逻工作规程,实行保安员军事化管理。
⑤保安员是保一方平安的关键,是住用户满意的主要因素,严格保安员的选聘、录用、培训、考核,从退伍军警中招收合格人才,保证保安员思想过硬、军事过硬。
第2篇 某某小区物业管理内容：入住及装修期间
某小区物业管理服务内容:入住及装修期间
(三)入住及装修期间的管理内容
1、入住管理
(1)办理入住手续的前提条件
a.小区已经通过接管验收,达到入住条件。
b.已经通过接管验收,标志着:
a)房屋无重大质量问题;
b)工程遗留问题基本得到解决;
c)工程文件资料已经齐备;
d)业主档案资料已经移交完毕,产权确认工作已经结束。
c.达到入住的条件,这里指:
a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污等基本使用功能,可以满足日常生活所需;
b)配套设施基本齐备,建成并能够使用;
c)管理处有固定的办公场所并开始办公。
d)物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。
(2)入住的准备工作
a.入住资料的准备:
a)根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《业主手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》;
b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费明细,并附简明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各类入住表格:
--《〈业主通行证〉领用登记表》;
--《装修申请表》;
--《住宅使用说明书》(开发商提供);
--《住宅质量保证书》(开发商提供);
--《钥匙领用登记表》;
--《入住验房表》;
--《业主家庭情况登记表》。
b.设计办理入住手续流程图。
c.入住时的环境布置:涉及服务标识区别的按《服务标识管理作业标准》有关规定办理。
a)区内环境:
--入口处挂横幅,内容有'欢迎您入住_________小区、_________小区是你温馨的家'等等,插彩旗,营造热烈的气氛;
--指路牌,由入口处到管理处,指路牌标明'物业管理办公室'字样;
--入口处标明管理公司办公地址和办公时间。
b)管理公司办公环境:
--挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景,给人以隆重、喜庆的感受;
--张贴醒目的'办理入住手续流程图',办理手续窗口设置要求做到'一条龙服务',各窗口标识清楚,一目了然;
--管理人员着装整洁,精神饱满;
--办公室内资料摆放整齐有序。
(3)办理入住手续流程图
不合格
(4)发出入住通知
a.小区物业管理公司依据与房地产发展商办公会议议定的入住时间,向业主发出入伙通知,内容包括:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《致广大业主的慰问信》。
b.业主收到入住通知后,应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理公司办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内,业主仍未办理入住手续的,小区管理员应再次发函或致电到通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的,小区管理员应将情况向管理公司主管经理汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续须带以下证件:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《购房合同》原件和复印件各一份;
c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份,小一寸彩照每人各两张;
d)单位购房的业主须带齐营业执照副本及其复印件各一份;
e)委托他人办理的,须带业主签字的授权委托书。
(5)入住手续的办理
a.验证:管理员在业主前来办理入住手续时,应首先对以下证件进行检查;
a)《购房合同》原件;
b)《业主的身份证原件》;
c)《单位购房的还须检查其单位营业执照副本》;
d)委托他人办理的,还须检查业主授权的委托书。
b.检查无误后,管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主,证件复印件及业主委托书存入业主档案。
c.将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭登记表》内,另一张为业主办理《业主通行证》。
d.交纳入住费用:小区管理员导引业主到收费公司交纳入住费用,收费人员根据收款项目开具收款收据。一般情况下,入住费用包括以下项目:
a)煤气开户费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
b)有限电视初装费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
c)水电押金:实行抄表到户的小区不需收取,未实行抄表到户的可适当收取;
d)装修保证金:业主可选择入住时交纳或二次装修时在交纳;
e)装修垃圾清运费:同上;
f)管理费:以收到入伙通知之日计算当月物业管理费,预收一年。
e.验房收楼:
a)小区管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋,并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中签字确认;
b)房屋验收合格的,管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认;
c)验收发现问题,业主要求搬入或二次装修前维修的,管理公司应通知发展商在一周内给予解决,并将整改结果通知管理公司;
--发展商一周内未整改完毕的,小区管理公司应将整改情况反馈给业主,并告之具体再验收的时间;
--整改完毕后,由小区管理员通知业主二次验收;二次验收不合格的,由管理公司主管经理进行跟综,并依据物业管理公司同发展商签定的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。
f.发放钥匙:
a)业主收楼无问题或要求在搬入后再进行维修的,小区管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主;
b)业主收楼有问题,小区管理员在将钥匙交给业主的同时,应留下一把大门钥匙在管理公司以供维修时用;
c)业主在领取钥匙时,管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签字确认。
g.签署《业主公约》和《消防安全责任书》:
a)管理员将《业主公约》和《消防安全责任书》(一式两份)交给业主并请业主详细阅读;
> b)请业主签署《业主公约》和《消防安全责任书》;
c)管理员将签署后的《业主公约》和《消防安全责任书》签署后的其中一份存入业主档案,另一份随其它资料交业主保存。
h.资料发放:小区管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取单上签名:
a)《住户手册》;
b)《服务指南》;
c)签署后的《业主公约》;
d)签署后的《消防安全责任书》;
e)《住宅使用说明书》;
f)《住宅质量保证书》;
(6)开通水电
a.小区管理员应邀请业主一起将水电读数抄录在《业主入住验房表中》。
b.通知机电维修人员开通该业主房屋的水电。
(1)业主档案管理的具体办法祥见《业主档案管理作业标准》。
(2)本标准作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。
2、装修管理
(1)装修的申请与审批
a.申请:住户需提前7日向小区管理公司提出装修申请(租户必须持业主授权委托书);
a)申请时如实填写《装修申请表》各款内容,并附装修设计图纸,室内装修说明书;
b)如果住户自请施工队,尚须附带装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简单的除外);
c)装修较大商业商铺、娱乐场所时,需提供城市规划、消防、环保等部门的审批文件。
b.审核与批准:
a)小区管理公司维修主管接到装修申请当日,依据《管理公约》中'装修管理规定'的相关条款,按唱诺制要求,就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修队在《装修施工承诺表》中打'√'承诺。对住户未完全承诺的,小区管理公司维修主管应耐心向住户解释,直到住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户,不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和小区管理公司维修主管共同签字后一式两份,双方各保存一份。
b)不宜审批的情况
--涉及有拆改承重墙的;
--涉及有消防隐患的;
--涉及有破坏预埋管线的;
--涉及有破坏外墙体立面的。
c)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时,应当在半个工作日内给出同意意见;
d)审核同意的,报管理公司主管经理审批,管理公司经理应当在半个工作日内给出同意意见;
e)小区管理员将审批后的装修申请通知住户,对需要住户修改设计的,应告之住户修改。
(2)装修审批获得批准后,小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续
a.小区管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。
b.将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。
c.将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。
d.要求住户签署《装修安全责任书》,并将之附在《装修申请表》后。
e.住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用;
a)住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费;
b)施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;
f.引施工队负责人办理《施工通行证》;
a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份;
b)办证人员将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》);
c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工通行证》。
d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后,应立即通知机电维修人员开通住户水电,并告诉住户可进场装修。
(3)施工期间的管理
a.小区管理员按《楼宇巡查作业标准》每日巡查装修施工情况。
b.机电维修人员负责监控施工队土建、水电装修是否违章。
c.秩序维护员负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》、《治安巡逻作业标准》及《出租屋暂住人员、施工人员及'三无'人员管理作业标准》队施工人员进行管理。
(4)装修施工的竣工验收
a.装修施工结束后,由住户和施工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。
b.小区管理公司在当日内组织人员(机电维修主管及各专责工程师及小区管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章情况,按以下程序办理;如发现有违章情况,按4.5款办理。
c.竣工验收合格的,由小区管理公司维修主管在《装修申请表》内'完工验收'栏目签署'初验合格',并签署姓名及日期。
d.秩序维护人员收回施工证,如有丢失,给予施工队每证50元罚款。
e.施工队当日清场离开。
f.装修验收合格并使用一个月后,小区管理公司应对装修施工组织复验,复验无问题,由小区管理公司主管经理在《装修申请表》内注明'复验合格'后,由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。
(5)常见的违章装修
a.擅自开工。
b.乱拉电线、超负荷用电。
c.擅自改动燃气线路,安装燃气用具。
d.空调机不按位置安装。
e.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。
f.随意改变阳台功能。
g.随意封阳台,装防盗门、网(高层建筑)。
h.随意拆改墙体。
i.在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加线路负荷。
k.改动上下水、电线(开关盒)。
l.私自开凿楼面层,破坏防水层(24小时闭水试验)。
m.擅自占用公共通道、天台、屋面。
n.擅自在室外加装灯、牌、广告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移动消防设施。
q.擅自改变门的开启方向,使用消防禁用品。
r.擅自动火作业。
s.铺装过重的地板材料。
t.随意丢弃装修垃圾,利用公共部位、加工装修材料。
u.随意向窗外抛扔物品。
v.随意用电梯运送装修材料(散
装料和超长重料)。
w.冲洗地面将水冲向电梯,破坏电梯装饰。
*.不按规定时间施工,制造噪音。
y.破坏公共绿篱、绿地。
z.夜间随意在住户家中留宿。
aa.不办理《施工通行证》,不遵守小区治安管理规定。
ab.随意拆掉阳台配重墙。
ac.高层住宅、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。
ad.随意改装智能化系统。
(6)违章装修的处理
a.装修施工期间,发现违章维修的,小区管理公司应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理:
a)批评教育,规劝改正;
b)责令停工,出具《违章整改通知单》限期整改;
c)责令恢复原状;
d)扣留或没收工具;
e)停水停电(须报管理公司总经理批准);
f)要求赔偿损失(须报管理公司总经理批准);
g)依据规定罚没违章金。
b.装修施工验收时,如发现住户违章装修的,小区管理员应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估,并视情况征得管理公司主管经理同意后,列清扣款数额,由小区管理公司按以下方法进行扣款,扣款顺序为:
a)首先从施工队装修押金中扣款;
b)施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以赔偿;
c)扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的,要求住户给予赔偿;
第3篇 某小区物业管理项目投标书前言
《小区物业管理项目投标书》前言
首先感谢荆州****房产开发公司对我公司的信任,我公司对本次合作机会非常重视,将全力以赴,力争把握住这次机遇,希望能够充分展示上海****物业管理发展有限公司在荆州的形象。我公司系上海专业物业管理企业,有多年的物业管理的经验,管理的物业类型众多,我公司亦在江西、吉林等省份与其他房产商进行合作,开设了分公司。我公司截止2003年底其全权委托管理的管理面积就达到了200多万平方米,这个数字不包括顾问管理的面积。
由我公司管理**小区,能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势,为业主提供值得信赖的物业管理服务,使得****房产能够比其他房产商更领先一步。我公司是严格按照iso9000:2000国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信,在荆州****房产开发公司的支持和关心下,'****物业'和'**'的结合,一定能在更大程度上提高楼盘品质,确保给**小区带来一种新都市社区生活居家的概念,确保**的业主们购置物业保值、增值。
****物业承诺:在物业建筑阶段,****将对物业建筑、环境布置、智能化系统、会所功能、物业管理用户和设施配置等方面,结合物业定位及施工进度因素,提出有利于今后物业管理和方便业主使用的意见和建议。在物业进场前做好员工招聘和培训工作,建立一套完整的物业管理方案。为后期的物业管理打下扎实的基础。在物业交付使用后,委派有高档物业管理经验的物业经理,驻场负责该物业的日常管理。****总部将有计划的派遣各类专业人员对该物也进行巡视、检查、指导和督促,以按****的物业管理理念进行日常的物业管理,并在高效有序管理的基础上,开展一系列符事物业性质的有特色的服务,以真正体现高品质国际化物业的意义。
本投标书仅针对已在建的**小区提出初步的物业管理管理方案,将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架,更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促,资料尚不够详尽,本方案若有遗漏和疏忽,敬请原谅!
第4篇 小区物业管理经费构成测算
一、居住小区物业管理经费的来源
居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务 收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了 贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。
居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此, 居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标 准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。
要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物 业管理经费来源主要有:
1.定期收取物业管理服务费;
2.小区维修养护专项基金;
3.一业为主,多种经营的收入;
4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;
5.开发单位给予一定的支持。
现简单分述为下:
1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。
物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。
2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日 常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。
维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:
(1)公有住房出售后维修基金的收取
公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。
①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。
(2)商品房出售后维修基金的收取
商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。
①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一 次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹 集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15 %)提取并归集到维修基金中去。
不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时 ,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。
(3)维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。 因此,必须加强对维修基金使用的管理。
维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业 主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中, 接受业主
委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管 理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。
维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争 取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。
3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业 养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商 店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。
物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营 利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只 是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有 较强过渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展 和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。
目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括 :
1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。
2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。
3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。
4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费 用。
5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:
按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅 总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点 用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。
6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。
随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开 发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一 定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。
二、居住小区物业管理服务收费原则
《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费 应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导 价和经营者定价。
1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。
其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房 租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区 提供的公众代办性服务实行政府指导价。
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的 服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行
政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度 内确定具体收费标准。
2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修 理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代 表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁 付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。
三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法
(一)居住小区公共性收费的费用构成
“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3.绿化管理费;
4.清洁卫生费;
5.保安费;
6.办公费;
7.物业管理单位固定资产折旧费。
8.法定税费;
其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实 际情况确定。
此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则
居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其 收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。
第5篇 z小区物业管理公约文本
小区物业管理公约文本
为加强物业小区管理,维护全体业主、使用人的合法权益,保障物业的安全与合理使用,创造一个安全、清洁、舒适、优雅的生活环境和秩序,根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》以及相关法律、法规的规定,制订本公约。
第一章总则
第一条:****公司受******公司委托,组建海韵***物业管理处,对***小区物业的公共设施和居住秩序等事项进行管理和服务。
第二条:全体业主应遵守和履行本公约的规定,支持配合物业公司的工作,同时按照《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等文件规定的使用要求进行使用。
第二章建设单位的权利和义务
第三条:建设单位的权利:
1、住宅出售后至业主大会成立前,由建设单位选聘管理单位进行物业管理;业主大会成立后,由业主大会按有关程序和授权选聘管理单位进行物业管理。物业公司在获得建设单位或业主大会委任后,将被视为全部业主之集体代理人,全面负责统一管理土地及物业。
2、建设单位有权按土地或物业实际需要另行制定适用于该土地及物业其他部分、地方或单位的附属公约,有关业主同意签署后,须遵守该附属公约。
3、经有关管理部门许可后建设单位有权改换本物业公共外墙和公共部位的颜色。
4、涉及政府有关法律、法规(配套、规划)政策的调整,建设单位有义务按政府相关政策进行调整。
5、建设单位有权将本公约内保留给建设单位的权利转让给其认为适当的人或公司。
6、建设单位有权在经地名办等机关同意后更改本物业的名称或其中任何部分的名称及编号,无须就因此而引起的任何损失、费用或开支向业主或其他拥有使用权的人负责或赔偿,物业公司亦不承担因更改名称及编号所引的任何损失。但建设单位必须提前一个月通过物业公司向业主发出更改名称及编号的通知。
7、建设单位可委派代理人行使建设单位在该土地上拥有的任何权利。
第三章物业公司的权利和义务
第四条:物业公司的管理职能:
1、维护小区正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,组织24小时安全巡逻,安排消防训练和培训。
2、保护小区内公共区域的环境清洁卫生,进行小区共用部位的清洁工作、及时收集清运生活垃圾。
3、负责小区内的共有部位及公共配套设备设施的维修保养,确保各种设备设施的正常运行。
4、做好小区内公共绿化的养护和管理工作。
5、对进出小区各种车辆(包括机动车和非机动车)实行管理。外来机动车除施工车、搬场车及特种车辆外,禁止其他客车或货车停放本小区;各种车辆实行定点停放,对进入小区的各种车辆(除值勤的特种车辆外)按物价局有关规定收取停放费。
6、提请当地房地产行政管理部门拆除违反公约规定并劝阻无效的一切设置,拆除及恢复原貌所发生的费用由被执行者承担。
第五条物业公司可按照《前期物业管理服务协议》之规定收取物业管理费及其他费用。收费标准按市物价局核定标准或日后与业主委员会协商确定。
第五条:物业公司应妥善管理及维修物业公共范围的设备设施,提供约定的服务,使物业保持清洁安全及正常使用。物业公司在管理及维修物业时,作为全体业主的代理人,物业公司根据本公约做出的行为及决定,在各方面对所有业主均有约束力。为此,各业主特授予物业公司一切必须的管理及维修权利,包括(但不限于):
1、向各业主、租客及物业使用者收取本公约约定的一切费用和款项,按照本公约约定随时制定管理细则。
2、为物业购买一切物业公司认为必需之保险,为物业安排垃圾收集、清洁、维修及其它公共服务。
3、在必要的情况下经预先通知(紧急情况除外),携带工具进入物业任何部位(包括任何单元),以进行在本公约之下维修及管理。
4、对于本公约规定必须获得物业公司同意之事项,物业公司可对其许可附加条件或收取合理费用。物业公司为个别业主提供额外的管理或维修服务可在事先告知的情况下向有关业主收取额外费用。
5、为执行本公约约定,拆除土地及物业上违法或违反本公约的物体,物业公司有权经有关部门同意后截断违反本公约之业主的水、电及其它供应和服务;或把违反本公约的业主的名字张贴于物业之告示版上;或采取一切必要的法律或诉讼行动。
6、如因管理及维修物业所需,物业公司有权要求相关单元之用户容许有关人员进入该单元进行有关工作,否则,该相关单元之用户须承担因物业公司无法管理及维修造成第三方蒙受之损失。
第四章业主的权利和义务
第六条业主的权利和义务:
1、每位业主对其拥有的住宅单元有全权处理权,包括依法出售、转让、抵押、出租或其它方式处置、变卖。
2、每位业主对小区共用部位及公共设施与其他业主共同享有产权和使用权。
3、自觉遵守《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等相关各项规章制度,共同维护物业的各项设备及设施;督促其租客、代理人、访客、雇员及其他使用者配合物业管理工作,创造良好的工作秩序和生活秩序。
4、按时向物业公司缴纳物业管理费、停车管理服务费、维修费及其它用于物业管理之费用。
5、各业主应对其租客、代理人、访客、雇员及其他使用者的行为负责。因上述人士的行为而发生的对物业及他人损害、损失的,该业主应承担因此而产生的连带责任。
6、业主应依据其拥有的房地产管理部门核发的房产证上记载的房屋用途使用其物业,不得擅自更改房屋用途,否则将承担相应的法律责任。
7、业主转让/出租其单元住宅物业任何部分,请于有关买卖/租赁合约签署之日前将此情况书面告知物业公司。
在物业公司收到书面通知前,如业主之承让人/承租人发生违反管理公约的行为(包括但不限于拖欠物业管理费或其它费用等),业主将承担连带法律责任。
第五章房屋使用管理
第七条:业主、使用人同意按照下列规定使用和维护物业:
1、按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的,需经相邻业主、使用人同意后,并报有关行政管理部门批准。
2、因维修物业或者公共利益,业主、使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的,须向物业管理企业提出书面申请,经书面同意后方可实施,并在7天内恢复原状;给他人造成损失的,应做相应赔偿。
3、业主转让或者出租物业时,须将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后,当事人须将物业转让或者出租情况书面告知物业管理企业。
4、物业在使用中存在安全隐患,已经或者即将危及公共利益及他人利益的,责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务,且需进入该物业内部应急维修的,物业管理企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施,维修中发生的费用由责任人承担。
5、物业管理企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时,业主要予以配合;业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的,由其承担修复或者赔偿责任。
6、为确保物业环境清洁,不得在物业公共部位随地吐痰、乱扔烟蒂果皮杂物;不准随意张贴,严禁乱抛杂物。每个垃圾桶/箱周围应保持清洁,凡倾倒粘潮或有异味等废物,须用塑料袋或纸包好。不得从空中向地面抛弃任何垃圾或物品,并承担因故意或过失向地面坠弃垃圾或物品之责任。
7、爱护花草树木,不得侵占绿地、毁坏绿化。
8、空调外机必须按指定位置安装。
第八条:业主在上班或房屋空置期间应把水、电、天然气等开关关好,以防泄漏,避免影响他户之安全;对卫生间、厨房等排水管道应畅通,以免溢水,影响他户,各业主需对疏忽引发之损失负一切责任。
第九条:业主或用户必须爱护本物业内的电梯、消防、电讯、绿化、道路等公用设施及附属设施。
第十条:每户设置独立电表,禁止未经电力部门及物业公司批准而私自增大负荷或私拆装电气线路和设备。
第十一条:业主自用电器设备发生故障,或发现公用电气线路发生故障,应及时向物业公司或供电部门报修,以防事故扩大,自用设备维修费由业主自行支付。
第十二条:每户设独立电表,未经供水部门及物业公司同意,业主不得在水表之前装出水管或使水表传感失灵。
第十三条:每户设独立天然气,未经供气部门及物业公司同意,业主不得擅自改变表具位置及表具之前的管道。
第十四条:除非得到物业公司事先书面同意及经有关部门批准并告知物业公司的,不得在物业公共部位装置或树立招牌、告示、通知、广告旗帜、海报、
竹竿、天线、铁笼等物体,不得粉刷或涂漆物业外墙任何部位,以免影响物业外观。
第十五条:业主或用户需搬场者,以安全、方便为原则,但不得损坏物业的设施设备;搬场者无论进出,均应提前三天向物业公司登记,以便物业公司作出安排;搬场车辆,应听从保安的指挥调度,保证物业交通畅通。
第十六条:凡是有大件物品要运出小区者,必须由业主到物业公司开具出门单。
第十七条:进出物业小区的车辆和车辆停放须遵守车辆进出及停放的管理规定,除特种车辆外无有效'汽车通告证'的车辆未经同意不得进入小区。
第十八条:除租用车位之业主外,任何其他人士的车辆未经批准不得停放于专用停车泊位。各车位的业主或使用人只可将车位用作停泊车辆的用途,不得放置货物或其他物件,每个划定车位只可停泊一部车。
第十九条:本物业业主或用户有机动车需要在物业小区内固定停放者,应先向物业公司填妥业主联络表,缴纳停车管理服务费后由物业公司核发车辆通行证。
第二十条:每辆机动车停放在专用停车位,车位业主应按物价局规定每月须支付停车管理服务费。凡外来车辆要在物业区域临时停放,视停放时间、车种等情况,收取临时停车费(执行公务的特种车辆除外)。
第二十一条:车辆进出物业必须听从保安的指挥,注意安全,车速控制在每小时五公里内。
第二十二条:为使物业保持美观、整洁、安全并使这能保值增值,各业主、使用人在物业使用中,下列行为属禁止行为:
1、擅自改变物业的原设计用途,损坏房屋承重结构;
2、违章搭建建筑物,构筑物,擅自占用公共部分堆放杂物;
3、擅自在室外安装防盗门窗、封闭阳台、更换外立面门窗及在屋面和露台上安装太阳能热水器等破坏房屋外貌的行为;
4、停放货车或17座以上客车或随意停放车辆;擅自改建、占用物业共用部位;
5、损坏或擅自封闭管理道井检查口及占用、移装共用设施设备;
6、在小区管辖水域内戏水;
7、侵占绿地、毁坏绿化;
8、饲养家禽、家畜及无证养狗;
9、乱张贴、乱涂写、乱倒垃圾杂物;
10、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或者存放、铺设超负荷物品;
11、排放有毒、有害物质;
12、发出超过规定标准的噪声;
13、法律、法规和规章禁止的其它行为。
第六章房屋的装修和维修
第二十三条:房屋在进行装修时不得影响物业结构及整体外观,
同时装修公司须向物业公司申报并提供室内装修图纸,经物业公司有关管理部门审核后实施。
第二十四条:装修房应按装修管理规定执行,做到:
1、填写'装修申请表',申请表应写明装修内容、时间、施工单位名称及其负责人、施工人员名单,并附上装修施工图。
2、业主偕同装修单位与物业公司签订'装修责任书'。
3、装修申报人应担保施工人员进入物业施工的安全,并接受消防、卫生等检查和指导,如有问题须承担经济和法律责任。
第二十五条:装修房在装修时不得改变单元主要结构(如柱、梁、楼板、承重墙及外墙等),不得损坏房屋设施,包括物业所有上、下管道、电器线路、安全报警装置等,亦不得随意拆除和改动。
第二十六条:物业公司对业主在装修施工期间的车辆和人员进出等方面提供方便。但施工人员应向物业公司办理物业临时出入证(凭身份证),门卫凭证放行。未经申报批准的装修业务,其施工人员不得进入本物业区域施工。
第二十七条:施工建筑垃圾必须袋装后自行搬运到物业公司指定的建筑垃圾场堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,违反规定者由物业公司根据有关规定进行处理(处罚)。
第二十八条:业主委托物业公司维修保养***小区内所有的公共设施、设备,并确保该物业设备、设施正常使用和安全运行。
第二十九条:前条所述的维修保养的项目范围包括,但不限于:
1、消防设备;
2、非供电公司维修保养的公用照明及电路;
3、泵房及供水设备、非供水公司维修保养的公用给水管;
4、公用走廊、扶梯、门窗;
5、公用道路及排水设施;
6、景观及娱乐设施;
7、公共绿化保养;
8、垃圾桶;
9、物业其它共用部位及公建配套设施、设备。
第三十条:本章所述的维修项目所需收取的费用,应根据本公约第八章之有关约定执行;但在房屋保修期内的保修项目,按国家有关建筑工程保修规定执行,而不再收取费用。
第三十一条:自房屋交付使用后,在法律规定的工程质量保修期内的质量问题,由建设单位根据法律规定责成施工单位负责解决。如属因业主造成的人为损坏或房屋装修后则由业主自行负责解决。
第七章消防、安全保卫
第三十二条:各业主须自觉遵守国家法律、法规,自觉遵守户口登记条例,自觉遵守公共秩序,维护社会秩序和公共安全。各业主或用户须按规定在所属公安派出所登记并申领有关居住证件,外来人员寄住三日以上的须往派出所登记,离开前申报注销,超过六个月的,须申报临时户口,并一律到物业公司登记。
第三十三条:消防系统由物业公司集中管理,未经物业公司同意,业主不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器材和设施,更不许破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误操作,否则,物业公司将报有关部门,由有关部门按公安消防条例进行处理。
第三十四条:业主或用户有义务保证物业内消防设施设备的完好无损,消防水龙头处禁止停放各种车辆或堆放其他物品。非火灾或救火报警联系时,不得使用火灾报警系统;非火灾事故时,不得从消防给水设备中给水。
第三十五条:各业主或用户应自备简易灭火器材置于室内。严禁在物业内随意乱丢烟蒂、堆放易燃、易爆等危险品。业主燃放鞭炮必须按政府有关部门规定,在物业公司指定区域燃放,违反规定者,物业公司有权要求其自行清理燃放场地,造成损失者需照价赔偿并承担其它相关责任。
第三十六条:各业主或用户应确保本人使用之单元及***小区公共区域之安全、防火工作,并愿意遵守如下规定:
1、协助、配合小区做好防火、治安防范的各项工作,共同维护小区安全。
2、负责本单元的防火、治安防范工作,确保安全。
3、遵守《中华人民共各国消防法》、***小区管理规定的一切消防条款。
4、遵守***小区有关治安安全管理规定。
5、遵守禁止在***小区内任何水域嬉水的规定。
若因业主或用户疏忽所引起之火灾或治安全事故,该业主或用户须承担相关法律责任,及对其他因此而受损的业户做出赔偿。
第三十七条:除非获得物业公司事先书面同意,不得在指定位置以外的窗口或墙壁上装置空调系统,并应尽一切可能降低空调系统所发出之声响,不得有滴水情况。
第三十八条:物业专业保安管理由物业公司负责,为保障物业的安全和方便业主,物业由物业公司实行严格的保安制度,实行24小时值班及巡逻。
第三十九条:前条所述的保安制度是指:
1、业主汽车凭***小区及车辆管理系统专用装置可自由进出本物业小区。
2、来访车辆须在征得被访业主或住户同意、填妥'临时停车卡'后方可进入物业小区。
3、来访人员须经由业主或住户同意方可进入物业小区。
4、业主聘请的家政人员和装修施工人员等,应事先向物业公司办理手续,办理'临时出入证'后方可进入物业小区。
第四十条:外来摩托车、助动/电动车、自行车应在小区入口进行登记。
第四十一条:为保证物业内各业主或用户的车辆进出方便、畅通、凡进入物业大门的车辆应听从门卫指挥,并按指定地点、顺序停放。如有装修、搬场或大批物品进出物业,应事先向物业公司申请批准,确定时间、装卸地点及行走路线,以保证物业的正常交通。
第八章管理、维修费用
第四十二条:为便于物业管理,业主在签订本公约或同意遵守本公约的承诺书的同时应先支付六个月的物业管理服务费。自下次交费起的前10天,物业公司按规定收取下次下半年的物业管理服务费。
第四十三条:各单元业主应于签订本公约或同意遵守本公约的承诺书前按政府的有关规定支付维修资金,以支付非经常性之管理维修开支,只有在获得业主大会书面批准的情况下,物业公司方可使用该维修资金。当维修资金不足时,物业公司可经业主大会同意后发出通知要求各业主增缴维修资金。各业主不得以维修资金扣除其在本公约项下应缴的各项费
用。
第四十四条:任何业主在转让其单元住宅后无权索回维修资金或任何预缴之管理费,但维修资金及预缴管理费结余可按规定的程序转让给新业主的名下。在土地的使用权年期届满而不为续展时,该维修资金及其他物业的管理盈余或亏损由当时所有业主按其单位所占面积之比例分摊。
第四十五条:各业主应按时缴付管理费用维修资金,不论是否办理进户手续及使用与否,各业主都必须自建设单位(或物业公司)书面通知办理入住手续之日起缴付其单元住宅的物业管理服务费。
第四十六条:若任何业主收到缴费通知十五日内仍未缴交当期的管理费或增缴之维修资金,该业主应向物业公司另外缴付:
1、迟交或欠交款项的滞纳金(从有关款项到期之日开始,按每日千分之三,复利计算)。
2、物业公司为追讨款项而发生的额外行政、法律费用。
第四十七条:各业主须按时向物业公司缴付其应付之管理费用,但物业公司另有规定的除外。任何业主如未能于物业公司规定最后付款之日起七天内付清,则物业公司有权采取以下行动追索所欠交的管理费用及利息,并收取附加费用:
1、向法院申请索还欠款;
2、向当地房管部门或其他有关政府部门申请,在欠交的管理费用、利息及索偿费用未全部缴清前,该业主不得转让产权;
3、经有关部门批准后将有关单位的水、电供应中断。
第四十八条:物业公司征收的物业管理费以物价的备案为依据,如物业公司征收的管理费未足支付管理及维修物业之支出,物业公司可与业主大会协商一致后,调整管理及维修费用。
第四十九条:物业公司征收的各项费用以市房管局、物价局等政府有关部门最新公布的的收费标准为依据,一旦有新的收费标准公布,公司物业管理收费标准将根据有关规定作相应调整。
第五十条:业主大会成立后,在每个财政年度终止后的三个月内,物业公司应公布维修资金的使用情况。
第九章其他条款
第五十一条:当任何业主(以下简称'旧业主')将其拥有的单元产权转给他人(下称'新业主'),旧业主(或其代理人)应在买卖合同签署之日前就所有权变更情况以书面形式通知物业公司,并取得新业主签署物业公司规定格式之承诺书并交与物业公司,以确保新业主承诺遵守本公约的所有约定,并接受其约束,在物业公司收到上述承诺前,旧业主仍需遵守本公约的所有约定,并继续有责任缴付本公约的约定应缴的一切费用。
第五十二条:物业公司在物业适当的范围设告示板,以张贴管理规定及其它本公约约定的通知或布告,通知或布告在告示板上连续张贴七日后,即构成对所有业主、其租客、被许可人及代理人有效通知。建设单位及物业公司还可以其它合法方式向各业主及上述人士发出通知。
第五十三条:除非证实因物业公司雇员或代理人的违法行为、严重过失或疏忽所引起,物业公司及雇员或代理人不需向任何业主负责由下列事项而引发之任何损失;公共设备及设施、水、电、天然气及其它公共服务之损毁、故障或停顿;物业之火灾或水浸、虫害、偷窃或刑案等;其它不可抗力。
第五十四条:本公约是按中华人民共和国法律、法规及河南省、鹤壁市政府各项规定,并参照物业的实际情况综合制定的,业主如有对本公约不理解之处可向物业公司咨询。本公司可经本物业全体业主三分之二以上投票同意修订,但不得违反有关政策法规。
第五十五条:各业主及物业公司就物业之业权、使用、维修及其它方面发生争议时,除应尽协商解决外,适当时业主大会可协助调解。若协商不成,各方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第五十六条:业主如将房屋租赁给他人,必须通知物业公司。承租者必须遵守本公约及物业的管理规定。
第五十七条:以上条款如与国家、地方法律、法规相抵触,以国家或地方法律、法规为准。
第6篇 住宅小区物业管理目标5
住宅小区物业管理目标(五)
1、基本要求
(1)执行质量管理体系;
(2)管理人员、专业操作人员按国家规定取得上岗证书;
(3)建立健全劳动管理、服务质量、岗位职责、财务管理、公共维修金使用管理,档案管理等制度;
(4)员工着装统一、挂牌服务、行业规范、文明礼貌;
(5)与服务对象签订规范的物业服务合同,双方责权明确,并严格履行承诺;
(6)企业对所承接的物业项目按规定要求进行接管验收,手续齐全,并建立物业和档案,查阅方便;
(7)按合同要求和政府规定公开物业服务收费项目、收费标准,定期公布代收水电费、经营性收支帐目、房屋公共维修金账目;
(8)公示24小时服务电话,按合同约定的时间进行报修、一般小修10分钟之内到达现场,做到小修不过夜,维修有记录;
(9)建立业主求助、投诉记录,处理及时,并有回访记录;
(10)每年至少进行2次征求业主意见的活动,业主满意率在95%以上;
(11)物业管理费收缴率95%以上,用户有效投诉率1%以内,处理率100%;
(12)物业管理人员专业培训合格率100%。
2、房屋管理
(1)按规定要求对房屋竣工总平面图、单体建筑结构、配套设施、地下管网工程竣工图以及综合验收、消防验收等技术档案资实收集齐全,管理妥善;
(2)按规定要求建立住宅装饰装修管理制度,并告知业主和使用人,每天进行巡视,发现违规行业进行劝阻或及时报告业主委员会和有关部门进行处置,有记录可查;
(3)每半月对房屋的地基、承重结构、公共楼道、消防通道、公共部位的门窗、屋面、外墙面、小区道路和其他公共设施进行巡视并有记录;
(4)按物业服务合同约定建立房屋维修养护制度。需要维修的,属小修的按合同约定及时组织维修,属大修的及时编制维修计划报业主委员会审批然后组织实施,房屋维修养护有记录、有完备的手续,维修金的开支符合规定;
(5)小区各栋、单元、楼层、户、公共设施、设备房、地下车库、道路有明显标识;
(6)无违章搭建,消防通道无占用堵塞,外墙面、楼道、路面无破损;空调室外机安装有序、冷凝水集中排放;
(7)无室外安全铁栅、无阳台包封;
(8)房屋零修、急修及时率100%。
3、房屋公共设备设施维修养护管理
(1)建立公共设备设施档案,包括权属清册,设备台帐、设备卡、运行记录、维修保养记录;
(2)配备专职的机电工程人员负责公共设备设施日常的管理与维修保养工作,维修保养记录齐全;对设备24小时有专人值班;
(3)设备设施外包维修保养的应有外包协议,检查记录齐全;
(4)建立健全设备设施管理、运行、保养制度、作业指导书;
(5)每天1次对设备设施进行巡视,并有记录;
(6)按法规要求及物业服务合同的约定,对设备设施进行维修保养,属小修的应及时维修,设备设施维修及时率100%、完好率100%、合格率100%,道路完好率及使用率99%;维修服务回访率100%
(7)二次供水设施及水质取得合格证;
(8)消防设施至少每个月运行保养一次,设备设施完好率100%,随时可投入使用;
(9)路灯、楼道灯、应急灯完好率100%;
(10)容易危及人身安全的设备设施有明显警标志和防范措施,对可能发生的各种设备故障有应急方案;
(11)设备房应保持整洁、通风,无泡、冒、滴漏和鼠害,设备无油污、灰尘、锈斑;设备卡和状态标识齐全、醒目;设备配套专用工具齐全。
(12)电梯具有专业资质的人员进行定期维护保养,年检合格,有安全使用标识。电梯一般故障维修停机不超过2个小时;
(13)外电停电有预先告知,备用电源5分钟之内投入使用。
(14)化粪池、雨水井、污水井完好率100%,排水管、明暗沟完好率及使用率98%以上。公共文体设施、休息设施完好率95%以上。
4、公共秩序维护管理
(1)小区主要出入口设有固定安防值班员,24小时值守,有值班记录,对来访人员经业主确认后方可过入,并有登记;
(2)小区重点部位每1小时巡视一次,有巡视记录;
(3)对车辆进出小区有记录,车辆停放有引导,停放有序;
(4)对大件物品出小区须经业主确认;对装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理;
(5)不定期在小区开展消防、治安防范以及有关公共秩序方面的宣传;消控中心有专职值班人员,24小时值班;
(6)对小区主要部位和周界实行24小时监控,对小区存在的安全隐患及时采取措施予以消除,接受业主24小时专线救助;
(7)对小区火灾、治安、公共卫生等突发事件有紧急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(8)治安案件、火灾发生率1‰以下,消防设施、设备安好率100%,违章发生率1%以下,处理率100%。
5、公共保洁服务
(1)小区按单元设置生活垃圾投放箱、桶,生活垃圾每天清运2次,垃圾箱、桶清洗干净无臭味、异味,并进行消毒;
(2)小区楼内公共楼道、通道每天打扫2次,每天擦洗一次;楼梯扶手、公共窗台、消防栓箱每天擦洗一次;小区公共道路、场地每天打扫2次;公共玻璃窗、雨阳棚、屋面天台、天沟每月清洁一次;楼道灯、路灯每两个月清洁一次;电梯轿箱每天清洁1次,每2天上1次保护液;
(3)小区内公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次;雨水、污水井每月检查清理一次,并视检查情况及时清掏;化粪池每月检查一次、每年至少清掏一次,发现异常及时清掏;
(4)对公共环境每月消杀2次,遇有特殊情况要及时进行消杀或按政府有关部门的布置统一进行消杀;
(5)二次供水水箱按规定进行清洗,水质达标。
(6)公共卫生间每天清洁4次无臭味、异味。
(7)外墙清洗每年一次。
(8)清洁、保洁率达到99%。
6、绿化养护管理
(1)有专业人员实施绿化的养护管理,绿化养护管理实行外包的应有协议书和监督检查记录;
(2)针对植物的生长习性对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、浇水、施肥等养护;保持观赏效果;
(3)
定期进行清理绿地杂草、杂物;
(4)根据季节和气候状况,适时对花草、木进行病虫害的防治
(5)小区的绿化长势良好,草地无明显杂草、杂物、修剪平整、无斑秃,花卉、绿篱、树木无枯萎现象,绿篱修剪平整、造型美观
(6)小区的小品景观维护管理良好。
(7)绿化养护管理的日常记录完整。
(8)绿化完好率99%以上。
说明:
1、房屋及配套设施完好率、设备设施及房屋零修/急修及时率、设备设施返修率、大中修工程质量合格率、停车场/道路完好率、机电设备完好率、公共文化设施完好率,根据设施设备清单与维修记录表、完好情况等进行统计测算。
2、维修工程回访率是根据维修回访记录与维修数量进行统计。
3、绿化完好率、清洁保洁率根据绿化维护养护检查表及室内、外卫生检查表进行统计。
4、管理人员专业培训合格率根据专业管理人员和持证情况进行统计。
5、客户有效投诉率、有效投诉处理率根据业主投诉、处理结果等情况进行统计。
第7篇 x小区物业管理处经理岗位责任
职位:管理处经理
工作大纲:统筹整个**小区日常管理工作,包括:员工监管、保安、清洁、维修与保养,同时处理投诉问题、管理费诉讼及追讨等事宜。
汇报职级:物业总公司
岗位责任:
1.制订本部门工作规划和物品购置预算,定期向物业总公司汇报,并出席项目组召集的部门会议。
2.组织编制管理预算、年终结算,交物业总公司审核。
3.制订各项管理制度,下达于各级主管与保安主管,组织主持每周工作会议,听取汇报,布置工作,解决工作难题。
4.定期对小区的保安、维修、清洁进行监察协调,并与承判商代表定期会议,以检讨及改善**小区的管理水平。
5.定期提交小区管理报告。
6.解决客人的投诉,帮助客人解决困难,改善服务质量。
7.遇有紧急事故,如水浸、火警等事故,全责处理善后工作,并及时通报物业总公司办公室。
8.协助联络业主,建立良好关系。
9.负责协调、指导部门主任的工作,保证各方面工作的顺利进行。
10.负责本部门员工的业务培训计划及实施,提出员工招聘、调职、晋升等意见。
11.关心员工生活、工作,协调员工之间所出现的工作矛盾,增强凝聚力。
12.负责签署对外签订的合同、协议及报价的审核,签批有关付款单据和员工聘用合同。
13.制定**小区设备使用方法及守则。
14.负责拟任部门主任职称以上职务人员的面试、录用、辞退等工作。
15.负责公司重要的公关及重要接待工作。
16.监管管理处员工超时工作及编制补薪表。
17.管理处员工制服安排、处理及监视。
18.定期检查所属部门的固定资产,并对有疑问者进行审核。
29.发挥工作主动性,完成物业总公司交办的其它任务。
第8篇 某某小区物业管理思路
某小区物业管理思路
'为业户服务,使物业增值
'zz'项目从概算设计、选址、可行性研究、立项报批、资金筹集、拆迁、建安完成,到市场营销,其目的是最大限度地追求社会效应和利润最大化。优秀物业公司,不仅能对物业善加爱护,使其'青春永驻',而且一流的物业加上优质的服务形成组合,使楼宇形象潜移默化地进入市场,扎根在消费者心中,形成物业本体以外的价值--无形资产。
将有形资产与无形资产构成的物业增值,为业主带来更大利润,是我们的首要目标。
'创造安、快、暖、便、洁的时间与空间环境
物业管理服务是有偿出售智力和劳务的服务性行业,管理服务是一种特殊商品,其核心是服务,物业管理=时间+空间+服务。
所谓'时间',就是一年365天,每天每时都要保洁物业的正常运行;所谓'空间',就是使业主花钱买下的物业在规定的时间段里,保持良好的空间环境。如何保证'时间'和'空间'的优化,靠得是周到细致的服务。
'时间'和'空间'的完美结合,是我们追求的目标。
'求生存、求形象、求效益
物业管理服务企业通过输出自己的智力和劳务来获取相应的报酬,从而确立自己的定位以及树立适当的品牌,不同的管理服务水准,将获得不同的社会评价和报酬。只有当所提供的管理服务被认可了甚至被推崇了,企业的形象也随之完美了,这时,生存和效益的问题也就解决了,自身也发展了。
企业自身的发展是我们的奋斗目标。
第9篇 x苑小区物业管理经营成本的测算
景苑小区物业管理经营成本的测算
管理服务报价及费用构成
一、物业管理费报价:
1、依据《物业服务收费管理办法》及连云港物业市场情况,制定物业管理公共服务收费标准。
(1)住 宅:0.50元/m2
(2)商业用房2.00元/m2
((3))空置房按相关规定由开发商全价支付物业管理公共服务费
2、停车服务费
地上车位 : 70元/位.月
地下车位:110元/位.月
3、公众代办性服务
二次供水水费代收代缴,按照行业相关规定;公摊水电费,按实际用量分摊到户;代办性服务免费
4、特约服务费
(1)保洁家政服务,钟点工按照10元/时收取。
(2)房屋维修按用工、材料成本核算的最终合计价格收取费用。
其余服务项目按用户与物业公司协商价收取。
二、年物业管理费用支出构成
1、人员费用(包括工资福利、各种保险、管理佣金、按法定税率交纳的税金):
管理处主任:1500元/人×1*12=16800元
安全护卫队长:1300元/人×1*12=15600 元
行政财务:1200元/人×1人*12=14400元
安全护卫员:800元/人×5人*12=153600元
设备管修主管:1200元/人×1人*12=14400元
维修工:700元/人×1人*12=33600元
保洁员:700×2人*12=50400元
绿化工:700×1人*12=33600元
合计:368400元
2、行政办公费用(包括办公用品、电话费、培训费及水电费等及税金):1200元*12月=15600元
3、安全护卫费用(包括安全护卫员装备费、器材维修费告示及税金):1100元*12月=13200元
4、公共设施维护费用(包括房屋维修、化粪池清掏、水箱清洗、院落护栏维护及税金):800元*12月=9600元
6、设备设施维护保养费用(包括设备的保养维护、年检、照明灯具的更换及利润、税金):1100元*12月=13200元
合计:51600元
总合计420000元
总收入420960元-总支出420000元=960元
第10篇 小区物业管理质量保障体系
小区物业管理处质量保障体系
在导入iso9000与iso1800的基础上建立一个有效的管理运行机制
管理运行机制
1、质量监管机制
质量监管机制是在建立一整套有物业管理特色的质量管理体系的基础上,根据iso9001:2000质量管理体系标准的有关要求,全面推行质量管理,把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人,并通过质量管理小组监督检查,使工作质量不断提高,达到用户满意的效果。
管理处各职能管理人员根据公司制定的各项考核目标,按照质量监管体系的要求,明确责任,授予权利,在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。同时,还通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德,加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平,进而提高工作质量和工作效率。
2、协调机制
协调机制是指运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与用户之间的矛盾和冲突。
1、行政促动力:即以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。
2、竞争促动力:即运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过竞争,以先进带动后进,共同完成任务。
3、舆论促动力:因势利导利用舆论达到协调的目的。
4、管理者的凝聚力,具体情况为管理人员塑造吸引力、影响力,这将是今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
3、监督机制
监督机制有利于防止或纠正工作中出现的偏差,有利于保证管理处及其服务人员依法办事,是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件。
1、管理者对内部工作人员进行监督。
2、用户对管理处及工作人员进行广泛监督,形成多方面综合监督体系。
3、过信息反馈监督,以各种手段来及实现监督管理的收尾机制,保证管理监督机制的有效实施。
第11篇 小区物业客户管理客户信息
小区物业客户管理之客户信息
客户信息传递与沟通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客户关系。
2 适用范围
适用于与客户交流工作。
3 职责
客服部负责对客户联系与服务的统一管理。
4 工作要求
4.1 客户入住时,客服部要为客户做好登记;
4.2 客户的投诉或报修,由客服部统一受理;
4.3 对客户的投诉,要求做到'有求必应,有应必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理员在客户入住一个月内,对新客户进行回访,获取客户对物业公司的有关评价;
4.5 客服部经常走访客户,倾听他们对管理与服务的意见,并予以解释和改正,以此作为与客户沟通与联系的桥梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走访工作应注重与有投诉、建议或意见的客户之间的交流,并切实为他们解决问题。
第12篇 小区物业质量管理方针目标管理方式
小区物业质量管理方针、目标及管理方式
(一)、质量管理方针、目标
本公司质量管理的方针:
以一流的服务和一流的质量面向顾客;以现代化的管理和良好的社会信誉面向国内及国外市场。
质量管理的总体目标:
物业服务项目做到'家政劳动社会化;安全管理、秩序维护系统化、文化娱乐活动社区化、综合服务能力专业化。
按照量化管理的要求,对照'国家级示范小区'项目标准,保证在合同期内按以下质量管理具体目标进行工作:
1.全年不发生重大安全责任事故
注:'重大安全事故'是指
--因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;
--因失职或玩忽职守引发的公司管理重要财产报废、损毁事故;
--因失职或玩忽职守引发的火灾事故;
--困失职或玩忽职守引发的水浸事故;
--因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件;
--因失职或玩忽职守引发的业主/住户重伤、死亡事件;
2.所辖物业设施设备的使用完好率达到98%以上;
3.员工培训合格再上岗率达到100%;
4.员工对企业的满意率达到90%以上;
5.住户对管理、服务工作的满意率95%以上;
6.全年支出控制在预算范围内;
7.业主违章有效处理率100%;
8.房屋完好率100%;
9.住户维修及时率,合格率100%;
10.住户有效投诉率3起/万.平方米,有效投诉的处理合格率(以回访结果为准)100%;
11.住户求助处理率,满意率100%;
12.有效回访率达到100%;
13.培训计划完成率100%;
14.员工绩效考评有效率98%;
15.服务规范的出错率(以检查、投诉记录为准)3%;
16.物业服务标准作业规程的内审严重不合格为零,轻微不合格3项以下,观察项10项以下;
17.物业服务标准作业规程抽检合格率95%以上;
18.社区文化活动有效完成率100%;
19.业主委员会对物业管理服务工作的满意率98%;
20.住户对小区管理公司服务工作满意率98%;
21.消防设施、设备的使用完好率100%;
22.普通治安案件的发生率0.1起/万.平方米,有效处理率100%;
23.其他各类突发事件的有效处理率100%;
24.灭火预案演习达标率100%;
25.治安预案演习达标率100%;
26.训练考核达标率100%;
27.车辆违章停放率5%;
28.住户对秩序维护、消防工作的满意率100%;
29.设备计划保养完好率100%;
30.设备开机完好率100%;
31.设施、设备大、中、小修计划完成率100%;
32.设备运行成本降到行业标准最低;
33.设备临时故障排除的及时率95%;
34.员工工伤事故发生率0;
35.值班记录准确合格率98%;
36.机房卫生达标率100%;
37.住户对维修保养工作的满意率100%;
38.住户对保洁工作的满意率100%。
(二)采用的管理方式
1、在总体管理方式上拟采取'标准化'管理模式。
该管理模式特点有三:一是强调工作的'一次成功率'。物业管理行业是一个'100-1=0'的服务行业,一项工作如果不能在一次性把做其做好会使业主满意率大幅度降低;二是强调服务质量的'稳定性'。物业管理工作重复性高、单调、乏味,突出问题是被动工作及疲惫工作。制度、规程在执行中'雷声大,雨点小',建立制度时轰轰烈烈,不久就行同虚设,标准化管理很有效的解决了长期、稳定的保持工作质量的问题。三是强调'时效性',对不同的工作有不同的时效要求,能够在业主的心理承受范围之内解决业主的问题(详见服务作业标准)。
正因如此,本公司拟采取全方位的标准化管理模式,其基本原理是将预期发生的工作事先用模拟的方法给出最佳的操作方法和操作标准,全体人员必须严格执行,不得私自更改。通俗的讲就是把人员当作'量具模块'来约束(通过对比不难体现,其好处是大大降低了工作的失误,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作质量的稳定性。变'人治'为'法制',本公司要求所有员工做到每一句话、每一个动作都是标准的,可大大提高服务水平和能力。
2、在安全管理上,拟采取全封闭的安全预案制。
由于本物业小区规模较大,人员成分复杂,安全死角多,加之安全问题是业主永远最关心的问题,故本公司拟采取安全预案制管理。其原理是:公司先详细了解安全死角(如让秩序维护人员寻找周界围墙的突破口),将物业在安全管理上的不足和缺陷找出来,制订有针对性的预案措施,将预案作为员工训练的依据,成为习惯性动作后,将大大提高安全管理的实际水平。对人员、物品进出拟进行分类控制。对业主采用'记忆+规范'的方法,,对住户采用凭住户证出入,对于散客采取登记有效证件监控出入。在区域巡逻上拟采用多种方式,如'交叉巡逻出入法'、'循环式巡逻法'、'往返式巡逻法'等,结合监控中心定位系统,建立远红外线及电子巡更网络,实行立体化管理。
3、在服务方式上,拟采取本公司的特色服务与个性化服务。
(1)'时效工作制':
本公司对业主关心的事项员工都要求按规定的时间完成方为有效,否则就是无效劳动。将各工作时效公示给业主监督,对于无效工作均依照业主的投诉按《投诉管理标准作业规程》进行处理,对责任人和责任部门实施处罚,这样才能让业主对我们的服务效率感到满意。比如:住户投诉必须在当日内处理完毕。回访工作必须一周内进行。入伙手续办理工作实行一站式服务,全程完成时间必须控制在15分钟内(不包含业主验收房屋),秩序维护人员收发卡必须在45秒内完成规定动作等等。
(2)'不均衡管理制'
该项制度是本公司独有的使用效果最显著的特色制度。其基本原理是依据业主的生活特点和生活规律来编排工作。员工不是按部就班的上班,而是根据以上规律实施'静音管理'、'无人化管理'和'零干扰服务'。比如:减少业主在活动时进行清洁带来的尴尬。电梯的维修保养安排在夜晚10点后进行,以
免影响业主使用等等,让业主真正感到体贴入微的服务。
(3)'唱喏制':
'唱'是指用动听的语言将有关事项告之业主,让业主成为'知情人',避免产生不必要的认识分歧和提高服务技巧;'诺'是指服务工作要'一诺千金',答应业主的事情必须按承诺完成。比如:业主进行装修时,将业主在装修中可能遇到的常见问题列出清单,站在业主的角度提醒业主,业主感到的是'温馨';管理人员在进行收费的时候,要'唱':您家的面积是…收您…找您…请收好…请慢走…,业主感到的是'认真'。按法规要求,定期将财务报表公示给业主,让业主'明明白白的消费。
(4)'三米微笑制':
为住户提供服务时,应主动向业主展示周到的微笑,不能等到业主到了面前也不理会,虽然是点点滴滴的服务,但能化解很多矛盾。本公司要求员工在面对业主时应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感;与住户谈话时,应聚精会神、注意倾听,给人以受尊重感;应坦诚待人,不卑不亢,给人以真诚感;应神色坦然、轻松、自信、给人以宽慰感;应沉着稳重,给人以镇定感。
(5)'首问责任制':
