第1篇 物业管理企业资质换证升级办理流程需提交资料
物业管理企业资质换证(升级)办事流程:
各县级市、区物业管理主管部门受理、预审
↓
物业管理企业资质换证(升级)审批受理
(行政审批大厅)
↓
经办人初审
(转市物管办)
↓
查看现场
(市物管办)
↓
核审
(市物管办)
↓
签批
(市房管局)
↓
制证发证
(市物管办)
提交资料:
1、资质等级换证(升级)报告;
2、资质等级换证(升级)申报表(一式三份);
3、企业法人的任命书和身份证明(提交复印件时需验原件)
4、物业管理企业近两年统计年报、财务状况;(复印件)
5、营业执照;(提交复印件时需验原件)
6、到期资质证书;(原件)
7、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。(提交复印件时需验原件)
8、物业服务合同;
9、业主委员会对物业管理企业的评议;
10、其它有关资料。
第2篇 泰达医院物业管理计划书
泰达国际医院物业管理计划书
**国际医院在规划、设计建设以及物业管理方面都要求全新的创意和更高水平,追求“更加优秀”的立
意,坚持以人为本,树立“服务永远是第一”的理念,强调每一细节都能想病人所想,随病人所愿,无论从
整体规划、设计建设,还是对物业管理的要求来看,**国际医院都是高起点、高水准、高品位的智能化大型
医院。
针对**国际医院物业管理的各个要素,在深入挖掘医院的设计和运作思路的基础上,充分把握泰达国际
医院对物业管理的高标准需求,仔细琢磨物业管理工作重点和难点,确立了我们的整体构想和管理经营思路
,可概括为:
创造性地采用星级酒店结合医院特点的管理模式
天津**大酒店是**集团经营管理的四星级酒店,从规模、内部项目构成、部分服务管理内容来看,都有
相似之处,同时又都具智能化、高标准的特点。我们具备了星级酒店的管理经验和建全完善的管理制度。经
过调研和论证,我们认为创造性地采用星级酒店的管理模式,针对医院的特殊要求和特点进行调整改进,是
泰达国际医院物业管理的最佳选择。
我们的体制是:企业化、专业化、一体化。
我们抓的三大效益是:社会效益、环境效益和经济效益。
我们的质量方针是:规范的管理、高效的服务、文明礼貌的环境。
我们的服务理念是:服务是核心,安全是生命,文化是灵魂,商誉是资产。
**国际医院物业管理的工作重点:
1.制定科学合理、切实可行的设施运行计划、设备养护和维修计划,确保设施设备的正常运转。在具体操作
上,我们强调“三个到位”。一是对设施设备的技术性能、操作程序的学习掌握到位,二是专业技术操作人
员的选聘、培训到位,三是管理人员的管理质量和管理水平培训考核到位。
2.杜绝因管理原因造成的治安事件的发生,确定在前期物业管理期间以“人防为主,技防为辅”,在常规物
业管理期间以“技防为主、人防为辅,科学防范”的整体治安防范思路。在具体操作中我们强调“三防”结
合,即人防、物防、技防相结合。保安力量由泰达国际医院物业管理处统一指挥,多重结合,即流动岗相结
合,全面防范与重点防范相结合,着装与便装相结合,白天宽松与夜晚严密相结合。在充分调动人的因素的
前提下,运用医院的智能化保安设施,统一管理,快速调动,确保安全防范万无一失。
3.认真做好院区内的卫生清洁工作,制定卫生管理制度,划分责任区域,确定卫生标准,做到垃圾日产日清
,楼道、公共区域无乱堆乱放,定期杀灭蚊、蝇、鼠,并做到无滋生源。维护管养好院区内的园林绿化项目
。
4.运用合理手段对进出医院的车辆进行有序管理、秩序停车。随着医院的投入使用,就诊人数的不断增加,
进出车辆在院内的行驶和停放的管理问题至关重要。我们将在车辆的入口和停车场派车管员现场指挥疏导,
对急诊抢救车辆进行专门引导,划分行驶路线和停车车位,坚决维护医院范围内的驶停车秩序。
三、拟采取的管理方式
面对**国际医院对物业管理工作高质量、高标准的要求,我们的基本管理思路是:严格资质管理,确保
各类人员的专业素质和综合素质;提供24小时全方位专业化的星级酒店式服务;严格法规和标准制度,规范
组织和个人的管理服务行为;运用现代管理手段科学管理,实施品牌和形象战略。
我们的方式分组织机构、整体运作、信息反馈和激励机制四部分。
1.组织机构
(1)组织机构的设置原则是精干高效,一专多能。**国际医院管理处实行公司领导下的管理处负责制,实行
物业处整体统一管理和职能部门专项管理相结合的管理方式。
(2)管理处内部实行垂直领导,减少管理环节,提高工作效率。
(3)管理处设管业部、保安部、工程部、环保部。管业部是指挥控制的枢纽,24小时值班,行使信息收集、
归档、整理和日常事务、服务的管理职能。其中包括医院商务中心、银行、餐厅、食堂、鲜花礼品店、商店
等的管理服务,及对就诊病人进行导诊服务,对专家门诊展示公告牌及时更换和养护。保安部负责医院治安
、交通与消防管理。工程部负责设施设备运行、维护、保养工作。环保部负责院内环境卫生、园林绿化服务
。
2.整体运作
(1)整体运作分提前介入、机构组建,验收接管和常规管理几个阶段。运作的原则是全面、合理、高效、环
环相扣,保证各环节紧密衔接,无盲点、无积淀。
(2)运作流程坚持全过程管理,保证指挥和监督的有效性。
(3)运行操作职责明确,工作程序有严格的标准进行规范。
3.信息反馈
(1)信息是重要的经营资源,全面真实的反映**国际医院的物业管理的所有信息,是不断完善和调整管理和
服务内容的根本依据。
(2)信息反馈通道畅通,信息内容集中分析整理,管理处发出指令跟踪检查。
(3)对反馈信息的检查核实,我们采用行政检查、专项检查、外部监督等方式,对不合格的服务制定改进处
理措施。
4.激励机制
(1)激励是我们人性化管理的方式。尊重个人权利,保持团队精神,服务业主和创造经济和社会双重效益是
考核的标
准。
(2)激发员工潜能,发挥群众效能,充分调动员工积极性。
(3)在实际工作中以奖为主,以惩为辅,坚持优胜劣汰,奖惩分明,通过奖励鞭策员工积极向上。
四、根据泰达国际医院的物业管理要求,拟定管理指标:
序号指标名称 国家标准 执行指标 管理指标实施措施
1 房屋及配套设施完好率 98% 100% 采用管理处统一管理,工程部分区负责,责任到人,建立完
善的巡查、监管、维护制度,健全档案记录。
2 零修急修
及时率 99%100%建立严格的修缮制度、要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟
内到现场,零修工程及时完成,急修工程不过夜,并建立回访制度和回访记录,以优质服务为本,实行24小
时值班制度。
3 维修工程质量
合格率 100%100% 分项监督,工程部严格把关,按照工序一步到位,杜绝返工,并
及时回查确保功效。
维修工程质量
回访率100% 建立维修回访制度,及时征求报修部门意见,保证反馈渠道畅通,以确保
维修服务质量。
4 清洁保洁率99% 100% 院内楼内保洁责任分片,落实到人,进行24小时保洁工作,巡查
制度,记录完善,监督检查措施严谨,严格考核制度,实行10%淘汰制。
序号 指标名称 国家标准 执行指标 管理指标实现措施
5 道路完好率
及使用率 95% 100% 落实责任人,坚持对院内道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视
检修和定期维护保养,由工程部监督执行,检查落实,并建立建全档案记录,完善规章制度,确保公共设施
完好并正常使用。
停车场、存车棚完好率 95% 100%
6 路灯完好率
及使用率95% 99%
7 治安案件发生率 杜绝因管理原因造成的事件发生 实行24小时保安巡查制度,保安监控中心24小时监控值
班,接受报警及实施调度,根据实际情况,确立“人防、技防、全面防范”的治安思路。明确保安职责,层
层防护,确保院区内的人员及财产安全。
车辆被盗率 杜绝因管理原因造成的事件发生
8 火灾发生率 全员义务消防员制,定期培训和演习,加大宣传力度,由保安进行日常巡视,发现隐患及时处
理,确保院区安全。
9 违章发生率 建立交叉巡视制度,跟踪管理,及时发现及时处理,加强宣传工作,杜绝违章发生并建立相应
的回访记录。
违章处理率 90%以上 100%
10 有效投诉率 2‰以下 1‰以下 按照政策规定做好做细各项工作,采取措施,加强沟通,定期走访院方,
征求管理意见,强化服务意识,提高员工素质,及时为院方排忧解难,投诉处理有结果、有记录和进行回访
。
投诉处理率 95%以上100%
投诉回访率95%以上 100%
11 院方对物业管理工作的满意率100% 采取现代化的科学管理手段,开展温馨服务、亲情服务
、助残服务,完善院区服务内容,在日常工作中,注意收集信息意见,加强院管双方的沟通交流,以确保院
方对物业管理工作的满意。
1
2 绿化完好率95%99%建立专业化的清洁卫生,园林绿化养护队伍,责任到
人,区域负责与巡查制度相结合,发现问题及时修复,确保小区公共绿化无破坏,无践踏,无黄土裸露。
13 机电设施设备
完好率 95% 100% 完善机电设备的运作制度和维护保养制度,配备专业工程技术人员,所有维修人员全部持
证上岗,实行24小时正常运转,出现故障及时排除。
五、**市房地产信托集团情况简介
**市房地产信托集团是1993年4月组建的大型房地产企业集团。集团以房地产开发经营为重点,以物业管
理为基础,集房地产、科、工、贸、餐饮娱乐、金融为一体,实行多元化经营,拥有房地产开发、房产经营
管理、物业管理、建筑施工、装饰、建设监理、供热服务、物资供销、酒店旅店等十多项业务,50余家控股
、参股及国内外合资合作企业;资产总额20亿元,年创利税5000万元以上。**市房地产信托集团是房信集团
的核心企业,具有房地产开发一级资质和物业管理一级资质,年开发建设达60余万平方米。
凭借先进的技术与科学的管理,集团先后开发建设了水上村、翠湖温泉花园、宾泰公寓、佳怡公寓等十几个
大型项目,此外还投资与兴建了康岳大厦、金美大厦、金坤大厦等一批综合商贸写字楼以及华苑地华里、北
洋花园等安居工程。以其高质量的建筑品质、独特的设计风格、完善的物业服务赢得了社会的高度评价。
**市房地产信托集团在2002年全年完成营业收入(产值)5.38亿元,比去年增幅超过20%;实现利润3308万元
第3篇 某某小区物业管理内容：竣工验收期间
某小区物业管理服务内容:竣工验收期间
(二)物业竣工验收期间物业管理服务内容
1.参与竣工验收
物业公司派专业人员参与政府质检部门组织的竣工验收工作,协助发展商督促施工单位完成验收资料的准备,组织技术人现场勘察房屋及配套的设施设备是否具备验收重要条件,从实用的角度出发,向房地产发展商提出房屋安全及设备设施使用的合理化建议,要求施工单位按质按量完成房地产开发商交给的施工任务,协助开发商监督施工单位对竣工验收工作中提出问题的整改实施情况。
2.签定物业管理服务合同
按照国家相关法规编制物业管理服务合同,同房地产发展商商讨相关条款,在接管验收前完成相关法律手续。
3.组织接管验收
由物业公司牵头,对小区工程的施工质量、设施设备的使用功能、技术资料、项目文件和业主资料等工作汇同已购房业主进行接管验收。
4.协助发展商处理工程遗留问题
5.(1)常见的非结构性工程质量问题包括:
--屋面渗漏水;
--有防水要求的地面渗水;
--外墙面渗水;
--室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动;
--抹灰层、面砖、油漆、墙纸脱落残缺;
--门窗开关不灵、缝隙过大、缺件;
--厕所、厨房、淋浴室、阳台积水、倒泛水;
--供水管道堵塞,小区道路深陷;
--其他常见的问题。
(2)问题的处理程序
--在保修期发生保修范围肉质工程质量问题建设单位或建设单位委托物业管理公司通知施工单位维修。
--施工单位自接到通知之日起,应立即到达现场抢修。同时,建设单位、物业管理公司或业主应当向当地建设行政主管部门报告,即使采取安全防范措施,并由原设计单位或具有相应资质登记的设计单位提出整修方案,原施工单位实施,原工程质量监督机构监督,维修时,业主应当配合。
--施工单位非因特殊原因,未能在约定的时限到达维修现场,开发建设单位有义务再次通知施工单位限时维修,如施工单位再次违约,开发建设单位有权在不提高工程标准的前提下,委托物业管理公司组织自行返修和委托其他单位维修,发生的费用由原施工单位承担。
--保修完工后,建设单位、物业公司、房屋所有人组织验收。
--因保修不及时造成的人身、财产损害,由造成拖延的责任方承担赔偿责任。
第4篇 物业管理设备维护成本控制
物业管理设备维护成本的控制
设备是物业的大脑、心脏、神经和血液。是设备赋予物业以生命,现代化的设备赋予物业以现化的生命,智能化设备赋予物业以智能化的生命。离开了设备,物业就变成了黑暗中冰冷的空壳,就丧失了使用价值。设备维护事关重大。无论停电、跑水、漏气,都会严重影响业主的生活和工作,都会直接威胁业主的生命和财产安全。对物业管理设备维护服务人员来说,真是“接到报修如闻警报,排除故障刻不容缓!”
物业管理设备维护服务
(一)设备维护服务对象的构成
以设备电气性质和机电结合的程序为标准,可以划分为:1、强电设备:(1)高、低压变配电设备。(2)紧急发电机组。(3)照明系统。2、弱电设备:(1)楼宇自动化系统(bas)(广义的)。(2)通讯自动化系统(cas)。(3)办公自动化系统(oas)。3、机电设备:(1)电梯。(2)中央空调。(3)燃气燃油锅炉。(4)给排水各类动力机械等。
(二)设备维护服务形式的构成
以人与设备相互间的互动关系为标准,可以划分为:1、运行:值班、操作、巡视、清扫、应急处理等。2、维修:日常零修、紧急抢修、按计划的小修、中修、大修。3、养护:日养护、周养护、月养护、季度养护、年度养护。
(三)设备维护服务成本的构成
以产生成本的对象为标准,可以划分为:1、能源成本:耗电、耗水、耗气(油)等。2、维修成本:维修工具、常用维修材料、设备低值易损零部件、设备贵重核心零部件等。3、人工成本:定编人工成本、临时人工成本、外包人工成本等。
设备维护服务成本控制的意义
(一)能源成本控制的重要性
在现代建筑中,随着照度和舒适度等人工环境标准的提高,各类强电、弱电、机电设备的大量应用,使建筑能耗急剧增加。有专家统计,当今北京一幢大型公共建筑的用电量比1949年全北京市的总用电量还多。1994年广州某酒店,夏季用全部建筑设备都开动,每天耗电13万度。一般每天耗电约9万度。其中约60%为空调耗电。另据统计,在发达国家,建筑物的耗能占全国总耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空调、通风设备的耗能占65%左右,是耗能大户;生活热水占15%;照明、电梯、电视占14%;厨事占6%。显而易见,节约能源不仅直接影响到物业营运的成本和业主的经济效益,而且直接关系到环境效益和社会效益。
(二)维修成本控制的重要性
在一座现代化大厦的投资中,各类强电、弱电和机电设备的投资比重愈来愈大,甚至接近或超过整个建筑主体结构的总体金额。位于北京朝阳区的某5a级智能化大厦,在1996年投资安装的部分设备的价格是:
1、大厦结构化综合布线系统(加拿大)1套:1,000万元。
2、智能自动消防系统(美国)1套:500万元。
3、燃气/燃油自动锅炉(德国)3台:360多万元。
4、离心式中央空调水冷机组(美国)4台:385万元。
5、变频式空气处理机(法国)61台:623万元。
6、三菱高速电梯(日本)14台:3,330万元。
该建筑建安总投资3亿元,结构、设备、装修基本上各占总投资的1/3。这些造价惊人的设备如果经常发生故障,其维修成本是难以承受的。
(三)人工成本控制的重要性
本文虽然按论述序列将人工成本排在第三位,但实际上在大部分物业管理项目中,人工成本都是仅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高档商务写字楼,1997年2月物业管理财务支出总计为96.8万元。其中能源费(电费、水费、燃油费)为35.7万元,占总支出的36.9%;人工费(员工工资、春节过节费、午餐费、劳务费、医药费)为29.7万元,占总支出的30.7%;维修费(维修工具、设备零件、易耗材料、工程劳务、装修费等)为17.5万元,占总支出的18.1%。而且实践证明,控制人工成本的难度要远大于控制其他成本的难度。
设备维护服务成本控制的方法
(一)控制能源成本的方法
管理方法:
1、编制能源成本控制计划:(1)成本预算。(2)控制指标。(3)控制标准。(4)控制措施。(5)控制过程。(6)控制岗位责任制。
2、实施“全员控制”和“全过程控制”。
技术方法:
1、对空调、照明、电梯系统的工况实时进行监测,由计算机智能管理建筑物的能源。
2、提高楼内温度的控制精度,避免夏季室温过冷与冬季室温过热的能源浪费。据统计,夏季设定温度下调1℃,将增加能耗9%;冬季设定温度上调1℃,将增加能耗12%。
3、空调设备采用高效率机组,以变频调速控制电动机运行及合理的启停操作。
4、冬季供暖严格按照供暖运行技术指标运行(系统泄漏率、每平方米能耗控制指标、每平方米循环流量控制指标、每平方米循环水泵耗电控制指标等)。
5、合理规定在初寒期、严寒期和末寒期的运行调节方式。根据实际情况,灵活运用质调节、量调节、分阶段变流量的质调节、间歇调节等运行调节方式。
6、严禁用工业用水进行草地灌溉。
7、全部实现路灯的自动控制(例如声控)等。
(二)控制维修成本的方法
管理方法:
1、编制维修成本控制计划。
2、制定严格的维修工具、材料、零部件的采购、出入库、配送和使用回收等规章制度。
技术方法:
1、在一座建筑物正常运作的整个生命周期中,运转完全正常的设备,即近乎达到免维护水平的比例只有40%~60%;正常运行但存在潜在故障增长趋势的设备比例为20~30%;运行基本正常,但报警水平在增长的设备比例为15%~20%;已经存在严重问题,必须及时采取有效措施的设备比例达5%~20%。要实施有效的设备维修服务并控制维修成本,就必须针对以上四种状态的设备编制不同的维修养护计划并严格实施,以保障安全运行,降低维修成本。
2、设备在其寿命周期内发生故障的情况,与人的一生很相似。人有幼儿期、青壮年期和老年期。设备相应地有初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。
(1)在初期故障期:设备维护服务人员要了解设备中寿命最短的零部件,编制管理档案,并经常加以特别关注。还要了解设备中最重要最昂贵的零部件,编制管理档案和应急处理预案。还要了解设备在设计、安装、调试等方面的缺陷和不足,找出隐患并加以解决,尽快降低设备的初始故障率使其进入稳定运行状态。
(2)在偶发故障期:此时设备的故障率下降到准许故障率之下。在这一阶段,应着重提高设备
维护服务人员对故障的检测诊断能力和修理能力,加强对材料备品的管理。
(3)在磨耗故障期:这时设备或设备系统已接近或达到各自的寿命期,由于零部件的磨损和材质的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新就可以降低此时的故障率,减少维修材料的更大消耗。在这个时期还应精心进行预防保养,定期对零部件进行检测,掌握其劣化,程度。同时坚持平时的清扫、给油、调整,减缓零部件的磨损和劣化进程,延长使用寿命,降低维修成本。
(三)控制人工成本的方法
管理方法:
1、编制人工成本控制计划。
2、因事设岗,因岗定员。
3、科技含量较高的物业管理项目(例如智能化大厦),其设备维护服务人员可以实行定编人员与外包人员相结合的人工管理模式。
4、科技含量较低的物业管理项目(例如普通住宅小区),其设备维护服务人员可以实行“一岗全责”的定岗定编管理模式。这种用工模式的特点就是改变岗位的单一性,强调岗位的综合性,其本质就是“减少岗位种类,增加岗位内容”。实践证明,这种方法非常适用于科技含量较低的物业管理项目,对减少用工、降低成本、提高效益(工作效率和员工收益)、做好工作具有显着的效果。
技术措施:
1、组织实施“强化专业,一专多能”的培训。
2、组织实施“强调综合,一岗多责”的培训。
设备维护服务成本控制的效果
这里以一个能源成本控制的成功案例来论证“设备维护服务成本控制”的效果。
(一)设备情况
某物业管理项目部接受委托对一个普通居民住宅小区(建筑面积1万m2,两栋6层砖混结构的居民楼,120户业主)提供冬季供暖服务。供暖设备是一台drq-95型自动燃气锅炉,输出热量为930kw,允许最高出水温度为90℃。全年供暖费收入33万元。
(二)节能控制
该项目在2001―2002年供暖期采取了以下节能措施:
1、在供暖前对全部地下管网实施了大检修,使外网因跑、冒、滴、漏导致的热损耗降低为零。
2、在供暖中严格控制出水温度。不经领导批准,任何人不得擅自升温。同时定时入户测温,确保室温不低于18℃(北京地区国家规定是16℃)。
3、在供暖全过程实行了“分阶段变流量的质调节”运行调节方式。即:在整个冬季,把供暖期按室外气温的高低分为几个阶段。在室外温度较低阶段中保持较大的流量,而在室外气温较高的阶段中保持较小的流量。但在每一个阶段内采用质调节来保持室内设定温度。
(三)效果显着
实施节能控制前:
燃气日均耗量:894m3。
燃气总耗量:894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。
燃气总费用:1.8元×130,000m3 = 234,000元。
实施节能控制后:
燃气日均耗量:614m3。
燃气总耗量:614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。
燃气总费用:1.8元×90,000m3 = 162,000元。
综合效益:
社会效益:节省燃气40,000 m3。
环境效益:减少了燃烧废气向大气的排放。
经济效益:
(1)节支(等于增收):72,000元。
第5篇 助理物业管理师试卷:基础知识
助理物业管理师试卷-基础知识
第一部分职业道德(1~50题,共50道题)
一、职业道德理论知识部分
答题指导:
◆该部分均为选择题,每题均有四个备选项,其中单项选择题只有一个选项正确,多项选择题有两个或两个以上选项正确.
◆请根据题意的内容和要求答题,并在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。
◆错选、少选、多选均不得分。
(一)单项选择题(请在下述每题的4个选项中,选择1个选项,并将答题卡相应宇母涂黑)
l、你认为没有顾客时,柜台服务人员比较妥当的做法是()
(a)坐下来休息一下(b)与同事聊聊天 (c)整理一下货架上的物品(d)看报纸
2、符合从业人员举止得体要求的是()
(a)态度谦卑 (b)表情严肃(c)谨小慎微 (d)形象庄重
3、流传于商界的谚语'悦来客店兴旺,狗猛酒酸萧条',说明了()的重要性。
(a)爱岗敬业 (b)团结协作 (c)勤劳节俭 (d)文明礼貌
4、下列关于职业兴趣的表述中.你认为正确的是()。
(a)每个从业人员都可以完全依据自己的职业兴趣选择职业
(b)对不感兴趣的岗位,从业人员有权不服从安排
(c)兴趣和爱好是天生的.后天无法培养
(d)尽可能地把岗位需要与个人兴趣结合起来
5、对于从业人员来说,关于学习的正确说法是()。
(a)学习技能就够了,没有必要强调知识的学习
(b)既要向同行学习,也要向行业以外的人学习
(c)学就学先进.比自己水平低、能力差的人不值得学习
(d)知识不都是有用的,不必学习与工作无关的知识
试卷下载:助理物业管理师试卷-基础知识
第6篇 物业管理手册－信息交流控制程序
物业管理手册:信息交流控制程序
1、目的
为保证环境管理体系内、外部信息交流渠道的畅通,及时答复和处理涉及重要环境因素的外部信息,特制定本程序。
2、范围
本程序适用于公司的内、外部各类环境信息的传递和处理。
3、职责
3.1品质部是环境信息管理的归口部门,负责内、外环境信息的传递与处理。
3.2品质部及各物业服务中心负责对相关方环境信息的收集和处理。
3.3各部门负责工作范围内环境信息的传递和交流。
4、程序
4.1环境信息内容与分类
4.1.1内部信息
a)正常环境信息,如环境方针、目标、指标和管理方案、环境监视与测量、环境管理体系审核、管理评审以及体系正常运行时的信息;
b)环境因素更新信息;
c)法律法规跟踪信息;
d)不符合纠正信息;
e)环境事故或紧急情况信息;
f)其它内部信息,如员工的建议和抱怨等。
4.1.2外部信息
a)地方环保局和环保监测机构检查或监测结果;
b)相关方反馈的信息及其投诉;
c)认证机构审核信息;
d)同行业环境和技术方面的信息;
e)就重要环境因素与外界交流的信息;
f)其它外部信息,如环境管理和环保治理技术等方面的信息。
4.2内部信息的收集与处理
4.2.1正常信息的交流
a)品质部按照程序文件的有关规定传递环境方针、目标、指标和管理方案、环境监视与测量、环境管理体系审核和管理评审等信息。
b)各部门依据相关文件规定收集并传递正常信息。
4.2.2环境因素更新信息的交流,执行《环境因素识别和评价控制程序》。
4.2.3法律法规跟踪信息的交流,执行《法律法规和其他要求控制程序》。
4.2.4不符合纠正信息的交流,执行《不符合、纠正与预防措施控制程序》。
4.2.5环境事故或紧急情况由发现部门及时传递给品质部或礼兵部,应急处理执行《应急准备和响应控制程序》。
4.3外部信息的收集与处理
4.3.1品质部负责接待地方环保局、监测站和其它上级单位的环境检查,收集有关信息,并传递给相关部门;当检查或监测结果出现不符合情况时,执行《不符合、纠正与预防措施控制程序》。
4.3.2各部门收到相关方环境信息后,进行登记并落实。
4.3.3涉及相关方环境方面的投诉应填写《业主投诉处置单》及时反馈到各相关责任部门,责任部门要及时处理并填写《业主投诉处置单》;如不能处理,及时报告给品质部,品质部应在2个工作日内提出处理意见,处理后,责任部门和品质部要做好记录,并执行《不符合、纠正与预防措施控制程序》。
4.3.4各部门从外部获得的其他类环境信息如“三废”治理技术、节能降耗措施等,要及时传递给品质部或职责管理部门,经过分类、整理后,根据需要传递给相关部门。
4.4环境信息传递方式与记录
4.4.1环境信息可采用书面资料、记录、讨论交流、电子媒体、声像设备、通讯等方式进行传递。
4.4.2各部门对接收、传递的环境信息予以记录。
4.4.3全公司环境信息交流框图如下:
4.5重要环境因素外部交流控制
4.5.1与业主就重要环境因素和对其的控制要求进行交流。
4.5.2与业主交流的内容
a)了解建立环境管理体系的意义和内涵;
b)参与社区环境保护预防污染目标的制定和评审;
c)参与商讨影响社区环境保护的任何变化;
d)参与社区环境保护事务。
4.5.3与业主交流的方式
a)座谈会、培训;
b)布告栏宣传;
c)社区文化活动;
d)与业主/业主委员会/社区居委会协商与沟通。
4.5.4各物业服务中心以4.5.3的交流方式就4.5.2的内容与业主/业主委员会/社区居委会建立长效协商与沟通机制,开展共创环保型社区活动,并做好记录。
4.5.5各物业服务中心于每年管理评审前编制《社区环境保护年度总结》,提交业主委员会协商讨论,并提出下年度改进要求。各物业服务中心将年度总结提交管理评审。
4.5.6各物业服务中心负责保存与业主协商沟通结果的记录和发布。
4.6本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。
5.相关文件
5.1《环境因素识别和评价控制程序》
5.2《不符合、纠正和预防措施控制程序》
5.3《法律法规和其他要求控制程序》
5.4《应急准备和响应控制程序》
5.5《记录控制程序》
6.相关记录
6.1《社区环境保护年度总结》jw/jl-5.5.4-001
6.2《业主投诉处置单》jw/jl-7.2-002
第7篇 物业员工培训管理程序
公司程序文件版号:a
修改号:0
ej-qp 8.1 物业公司员工培训管理程序页码:1/4
1.目的:
建立公司员工教育培训工作系统,制定培训工作方法和步骤,组织培训,保持培训记录,满足员工岗位工作需要。
2.适用范围:
适用于公司各部门及物业分承包商员工的培训管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.18章
3.2 iso9002标准第4.18章
4.职责:
4.1各部门负责人负责本部门人员培训计划的实施和监督考核,并做好培训记录。
4.2公司各部门主任负责员工的各种日常业务培训计划,并组织学习。
4.2.1工程维修部负责组织维修工、绿化工培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.2保安服务部负责组织保安员、车管员、保洁员培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.3财务部负责组织有关财务专业知识培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.4经营管理部负责组织有关经营管理及有关物业管理知识培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.5副总经理负责培训计划的审批。
4.2.6综合办公室负责各部室收集的各种培训资料存档。
4.2.7分承包商负责组织其员工专业知识培训计划的实施,同样做好有关培训记录和档案资料的收集,统一送交综合办公室存档。
5.工作程序:
5.1培训的分类:
5.1.1一般性培训,目的是通过培训来提高各部门员工质量意识和员
工素质,进行质量教育和推广质量管理。
5.1.2专业技术培训,目的是通过专业化技术培训来满足所在岗位特定要求,更加充分提高业务水平。
5.2培训的要求:
5.2.1综合办公室根据质量体系及法律、法规要求,制定《员工培训大纲》,报副总经理审批。
5.2.2综合办公室根据审批后的《员工培训大纲》及各部门员工的实际情况,制定《年度培训计划》,由管理者副代表审核后,报副总经理审批。
5.2.3公司各部门负责人根据《年度培训计划》,组织实施本部门的培训,并填写《培训考核记录表》。
5.2.4《年度培训计划》应包括:
a 培训项目;
b 培训内容;
c 培训参加人员;
d 培训时间;
5.2.5根据各项培训结果,综合办公室建立相应的《员工培训档案》,作出培训时间、人员具体情况、考核结果的记录,培训考核不合格者不得上岗工作。
5.3培训流程:
5.3.1新招聘员工由综合办公室按《员工培训大纲》要求组织相关部门实施具体考核和岗位基础培训,符合岗位要求填写《员工鉴定表》才可上岗。
5.3.2对于特殊岗位的员工必须接受特殊工种的培训,持有关证件,在所在主管部门进行鉴定合格后才能正式上岗操作,特殊工作岗位包括:
a 内部质量审核员;
b 财务人员、物业管理员;
c电工、电梯维修工、电梯司机;
5.3.3在质量体系正式开始运行时,按《员工培训大纲》要求对各类员工的资格作出鉴定,并填写《员工鉴定表》,将鉴定结果填写到《员工培训档案》中。
5.3.4在质量体系运行以后,每年年初按《员工培训大纲》对公司员工作一次资格鉴定,并填写《员工鉴定表》,将鉴定结果填写到《员工培训档案》中。
5.3.5各部门按《年度培训计划》的要求分别组织实施培训,并填写《培训考核记录表》。
5.3.6在物业分承包商范围内,各岗位员工培训内容与要求及达标水平应与公司水平一致。
5.4计划外的培训:
5.4.1公司各部门根据公司的实际需求情况,制定计划外培训,填写《培训计划修订申请单》,报副总经理审批后执行。
5.4.2公司鼓励员工通过自学参加社会专业技术培训,提高专业技能和质量管理意识,取得有关证明,均记录在《员工培训档案》中。
5.5培训记录:
5.5.1每次培训结束后,负责各种培训的负责人应填写《培训考核记录表》,交综合办公室审查确认,将各次培训的考试成绩登记在《员工培训档案》中,并归档保存。
5.5.2
送外培训,受培训人必须填写《培训考核记录表》,并将培训证书送交综合办公室认可,并留下复印件,记入本人的《员工培训档案》。
5.6当制定的培训计划不能如期执行或需增加、改变培训内容时,各部门(包括分承包商)可根据实际情况,对年度培训计划的相关项目进行修改调整,填写《培训计划修订申请单》,报副总经理审批后执行。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《年度培训计划》ej-qr-qp8.1-01
6.2《员工培训档案》ej-qr-qp8.1-02
6.3《培训考核记录表》ej-qr-qp8.1-03
6.4《员工鉴定表》ej-qr-qp8.1-04
6.5《培训计划修订申请单》ej-qr-qp8.1-05
6.6《物业管理服务规范行为》ej-wi-qp8.1-01
6.7《物业管理服务规范用语》ej-wi-qp8.1-02
第8篇 iso9000物业-员工培训管理程序
公 司 程 序 文 件版号:a
修改号:0
ej-qp 8.1 员工培训管理 页码:1/4
1.目的:
建立公司员工教育培训工作系统,制定培训工作方法和步骤,组织培训,保持培训记录,满足员工岗位工作需要。
2.适用范围:
适用于公司各部门及物业分承包商员工的培训管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.18章
3.2 iso9002标准第4.18章
4.职责:
4.1各部门负责人负责本部门人员培训计划的实施和监督考核,并做好培训记录。
4.2公司各部门主任负责员工的各种日常业务培训计划,并组织学习。
4.2.1工程维修部负责组织维修工、绿化工培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.2保安服务部负责组织保安员、车管员、保洁员培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.3财务部负责组织有关财务专业知识培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.4经营管理部负责组织有关经营管理及有关物业管理知识培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.5副总经理负责培训计划的审批。
4.2.6综合办公室负责各部室收集的各种培训资料存档。
4.2.7分承包商负责组织其员工专业知识培训计划的实施,同样做好有关培训记录和档案资料的收集,统一送交综合办公室存档。
5.工作程序:
5.1培训的分类:
5.1.1一般性培训,目的是通过培训来提高各部门员工质量意识和员
工素质,进行质量教育和推广质量管理。
5.1.2专业技术培训,目的是通过专业化技术培训来满足所在岗位特定要求,更加充分提高业务水平。
5.2培训的要求:
5.2.1综合办公室根据质量体系及法律、法规要求,制定《员工培训大纲》,报副总经理审批。
5.2.2综合办公室根据审批后的《员工培训大纲》及各部门员工的实际情况,制定《年度培训计划》,由管理者副代表审核后,报副总经理审批。
5.2.3公司各部门负责人根据《年度培训计划》,组织实施本部门的培训,并填写《培训考核记录表》。
5.2.4《年度培训计划》应包括:
a 培训项目;
b 培训内容;
c 培训参加人员;
d 培训时间;
5.2.5根据各项培训结果,综合办公室建立相应的《员工培训档案》,作出培训时间、人员具体情况、考核结果的记录,培训考核不合格者不得上岗工作。
5.3培训流程:
5.3.1新招聘员工由综合办公室按《员工培训大纲》要求组织相关部门实施具体考核和岗位基础培训,符合岗位要求填写《员工鉴定表》才可上岗。
5.3.2对于特殊岗位的员工必须接受特殊工种的培训,持有关证件,在所在主管部门进行鉴定合格后才能正式上岗操作,特殊工作岗位包括:
a 内部质量审核员;
b 财务人员、物业管理员;
c电工、电梯维修工、电梯司机;
5.3.3在质量体系正式开始运行时,按《员工培训大纲》要求对各类员工的资格作出鉴定,并填写《员工鉴定表》,将鉴定结果填写到《员工培训档案》中。
5.3.4在质量体系运行以后,每年年初按《员工培训大纲》对公司员工作一次资格鉴定,并填写《员工鉴定表》,将鉴定结果填写到《员工培训档案》中。
5.3.5各部门按《年度培训计划》的要求分别组织实施培训,并填写《培训考核记录表》。
5.3.6在物业分承包商范围内,各岗位员工培训内容与要求及达标水平应与公司水平一致。
5.4
计划外的培训:
5.4.1公司各部门根据公司的实际需求情况,制定计划外培训,填写《培训计划修订申请单》,报副总经理审批后执行。
5.4.2公司鼓励员工通过自学参加社会专业技术培训,提高专业技能和质量管理意识,取得有关证明,均记录在《员工培训档案》中。
5.5培训记录:
5.5.1每次培训结束后,负责各种培训的负责人应填写《培训考核记录表》,交综合办公室审查确认,将各次培训的考试成绩登记在《员工培训档案》中,并归档保存。
5.5.2送外培训,受培训人必须填写《培训考核记录表》,并将培训证书送交综合办公室认可,并留下复印件,记入本人的《员工培训档案》。
5.6当制定的培训计划不能如期执行或需增加、改变培训内容时,各部门(包括分承包商)可根据实际情况,对年度培训计划的相关项目进行修改调整,填写《培训计划修订申请单》,报副总经理审批后执行。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《年度培训计划》ej-qr-qp8.1-01
6.2《员工培训档案》ej-qr-qp8.1-02
6.3《培训考核记录表》ej-qr-qp8.1-03
6.4《员工鉴定表》ej-qr-qp8.1-04
6.5《培训计划修订申请单》ej-qr-qp8.1-05
6.6《物业管理服务规范行为》ej-wi-qp8.1-01
6.7《物业管理服务规范用语》ej-wi-qp8.1-02
第9篇 某物业分公司采购与分包管理程序
物业分公司采购与分包管理程序
1总则
1.1严格规范物业服务过程中的采购及业务分包,不仅是保证物业服务质量、维护ee物业服务品牌的基本要求,也是有效控制物业服务成本,倡导廉洁自律的重要举措,各物业分公司必须遵照管理公司制度规定,确保采购及业务分包活动公开、有序地进行。
1.2根据管理公司《ee地产经营管理制度》规定,结合物业管理企业的实际情况,各物业分公司凡单项合同额2万元(含)以上的采购(分包)业务,必须纳入招标系统进行控制,包括但不限于:
a)物料、设备采购;
b)一次性工程分包(维修、更新改造、新增);
c)服务分包等。
2相关职责界定
2.1物业分公司负责供方管理、物料采购及服务分包的计划制订和具体实施,以及
20万元以下的招标工作。
2.2项目所在公司负责组织20万元(含)以上、50万元以下的招标工作。
2.350万元(含)以上的招标项目按《au*地产经营管理制度》的相关规定执行。
2.4管理公司物业管理部负责指导和监督项目所在公司物业管理方面的采购及分包过程。
3供方管理
3.1供方合格评定准则
3.1.1为确保供方提供的物料或服务满足规定要求,所有物料采购和服务分包必须首先进行供方合格评定。
3.1.2产品供方合格评定标准包括(但不限于):
a)工商局颁发的营业执照,合法经营;
b)有资质证书;
c)固定的营业地点;
d)充足的供货资源;
e)提供明确有效的合格产品质量证明凭据;
f)合理的产品价位;
g)以及在合作期间产品使用合格率达到98%以上;
h)供货及时性达到95%以上;
i)对不合格品能及时退换的良好售后服务等。
3.1.3公用事业(包括供电、供水、环卫以及地域性极强的供暖等)服务部门没有可供选择的余地,但对其单位架构、相关人员情况、服务质量和服务特殊规定等亦应进行了解,以便与其配合达到满足服务的需求。
3.1.4可供选择的服务(工程)供方,其合格评定标准包括(但不限于):
a)具备合法的营业执照、固定的营业地点;
b)满足服务项目的能力;
c)良好的社会信誉;
d)合理的承包价格;
e)优质的服务质量,及跟踪服务的有效性和及时性。
3.2供方合格评定方法
3.2.1业务经办部门负责收集供方基本信息,根据供方的资质等级、技术力量、设备条件等方面进行供方初评,至少应评审供方以下几个方面的优势:
a)质量、性能及其稳定性;
b)价格;
c)信誉--履约信誉与社会信誉度;
d)售后服务;
e)付款方式;
f)交货方式、交货周期;
g)公共关系;
h)品牌;
i)供方内部运作状况;
3.2.2业务经办部门负责填写《供方合格评定审批表》,记录对上述评审结论。品
质部负责复核,并重点对供方的营业执照、特殊行业的资质证明等进行验证,其营业执照的项目范围和特殊行业资质证明必须合法有效。
3.2.3经初评合格的供方,在可行时应由业务经办部门组织相关部门人员进行现场考察,现场考察人员中必须包括品质部派出的人员。
3.2.4现场考察主要内容是考察供方的营业地点、公司规模等,必要时对其所承包的项目进行考察核实,以确定其承包业务能力和社会的信誉程度。
3.2.5现场考察评估通过后,业务经办部门负责拟订现场考察报告,并由考察人员会签。业务经办部门负责将现场考察报告,连同《供方合格评定审批表》一起提交总经理审批。
3.2.6经审批后的供方由品质部负责列入《合格供方名录》,并分发至业务经办部门执行。
3.3合格供方的监督评估
3.3.1物业分公司品质部负责建立合格供方档案,并适时更新。合格供方档案的内容包括(不限于)以下信息:
a)供方的名称、注册地址;
b)评审结果和记录;
c)供方营业执照复印件;
d)资质等级证书;
e)质量保证书;
f)其他证明材料。
3.3.2物业分公司品质部负责组织业务经办部门对合格供方的履约表现进行监督评估,根据不同类型供方采用适当的评估周期和方式,包括:
a)对常用物料的合格供方每半年进行一次综合的监督评估;
b)对提供长期连续服务的供方应每季度进行一次综合评估;
c)对提供一次性服务或一次性工程的供方,应在合同执行完后一个月内完成供方监督评估。
3.3.3物业分公司在进行合格供方监督评估时,可参照管理公司《供方合格评定与
监督评估指引》的规定执行,并形成《合格供方监督评估表》。
3.3.4合格供方监督评估依据包括上述3.1.2至3.1.4条规定、合同执行情况等,尤其应注意对以下内容的评估:
a)掌握供方内部管理的状况;
b)供方产品价格的变化;
c)社会信誉的变化;
d)同物业公司合作的情况跟踪;
e)其他应当跟踪管理的要素。
3.3.5合格监督评估所引起的任何必要措施由业务经办部门负责实施,品质部对措施实施情况进行跟踪验证,并形成跟踪记录。
4招标工作程序
4.1招标项目立项
4.1.1招标项目由物业分公司各业务经办部门根据年度工作计划提出,计划内的招标项目可直接编制招标文件。非计划内的招标项目由业务经办部门拟定招标计划,必须按上述第2条规定的权限履行报批手续。
4.1.2招标计划的内容应包括(但不限于):招标内容、成本估算额、招标方式、招标文件编制时间、资格评审时间、发标日期、进场时间等。
4.1.3物业分公司业务经办部门负责拟订招标文件,招标文件的内容应包括(但不限于):
a)招标人(公司)简介,包括公司的名称、地址、联系方式、基本情况等;
b)招标项目简介,包括项目内容、项目要求等;
c)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
d)评标标准及方法;
e)评标活动方案,包括招标组织机构,开标时间及地点等;
f)其他事项的说明。
4.1.4拟订招标文件的其它具体要求按管理公司《au*地产经营管理制度》的相关规定执行。
4.1.5招标文件的审批权限按上述第2条的规定执行。实际操作中招标计划、招标
小组、招标文件及拟邀请投标单位的资格审查可同步报批。
4.2成立招标小组
4.2.1每个招标项目均必须根据招标项目的特点成立招标小组,负责整个招标工作。原则上与投标单位有利害关系的人员不得作为招标小组成员。
4.2.2招标小组人数必须为奇数,且不少于3人。业务经办部门经理、财务部经理、品质部经理及相关专业技术人员应为招标小组成员,全过程参与招标工作。
4.2.3在整个招标过程中,每次评审招标小组成员出席人数不得少于总人数的2/3。
4.3投标单位确定
4.3.1物业分公司招标一般宜采用邀请招标方式,由业务经办部门负责收集相关供方信息,由招标小组审查确定拟邀请投标单位。
4.3.2各类招标项目预选投标单位应不少于三家。投标单位应优先从《合格供方名录》中选择,合格供方名录中没有或数量不够时,才可从其它推荐途径选择投标单位。投标单位的资格预审应遵循以下规定:
a)已列入公司《合格供方名录》的单位直接具备投标资格;
b)未列入公司《合格供方名录》的单位,应按上述第3条的规定经评定合格后才能作为拟邀请的投标单位;
c)已从公司《合格供方名录》取消的单位,两年内不得参与投标。
4.4发标
4.4.1招标文件的发放、现场踏勘和答疑由招标小组负责组织,公司各部门视实际需要指派人员配合,但至少应保证同时有来自不同部门的二人参加。
4.4.2招标文件发放、现场踏勘、招标答疑均应形成书面记录,其中招标答疑记录应作为招标文件的补充附件一并发给投标单位。
4.5开标、评标、定标
4.5.1招标小组主持开标工作,现场拆封,该过程应形成书面记录,参加开标的全体人员签字确认。
4.5.2开标后招标小组组织相关人员进行标书的分析,以便进一步的评标定标工作。
4.5.3招标小组组长主持招标项目的评标工作,招标小组全体人员参加,实际人数
不少于3人。
4.5.4各类专业的评标工作均必须遵循管理公司《au*地产经营管理制度》的相关规定执行,经招标小组评标,并将评标结果按规定权限(上述第2条)报批后确定中标单位。
4.5.5确定中标单位后3日内,招标小组向中标单位发出中标通知书,并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。
4.6合同签订及招标文档管理
4.6.1物业分公司业务经办部门负责按本手册第6.3节的规定,组织内部的合同评审过程,并与中标单位进行合同洽谈,签订正式采购或分包合同。
4.6.2招标过程中形成所有文件和记录由业务经办部门负责整理成册,并在正式合同签订后一个月内移交行政人事部统一存档保管。
5物料采购
5.1物料定额标准
5.1.1各物业分公司应根据物业服务实际需要,明确各类材料、部件、工具、用品及小型设备的基本库存量,包括工程设备维护所需的备品备件,建立物料库存量标准及部门或个人使用工具的配备标准,编制《物业采购分类明细表》,经本公司总经理审批后执行。
5.1.2《物料采购分类明细表》是物业分公司提出采购需求、制订采购计划的依据之一,物业分公司行政人事部部应每半年一次组织各部门对《物业采购分类明细表》进行评审更新,并报本公司总经理审批。
5.2年度采购计划
5.2.1物业分公司行政人事部根据工装管理规定、物料定额标准、各类工作人员数量,及各单位自然状况等信息,制定年度物料采购计划,报总经理审批。
5.2.2年度物料采购计划是制订年度收支预算的依据之一,在年度采购计划执行过程中,因业务变化或其它因素导致年度采购计划调整时,必须相应调整公司年度收支预算计划,并报项目所在公司审批。
5.3月度采购计划
5.3.1每月固定消耗的常用物料,例如劳保用品、清洁用品、易损备件(灯管、镇
流器、窗把手、水龙头、电话线)等的月度补充计划,由行政人事部仓管员根据库存量于每月25日前提出。
5.3.2物业分公司各部门(管理处)根据下月工作需要,结合年度物料计划制定下月的物料采购计划,说明物料名称、型号、规格、数量(如有特殊要求,须说明),经本公司财务部经理审核、总经理审批后,于每月25日前报行政人事部。
5.3.3行政人事部根据仓管员的月度补充计划及各部门(管理处)月度物料采购计划,于每月28日前拟定下月《物料采购计划》。
5.4计划采购实施
5.4.1经总经理审批后的《物料采购计划》交行政人事部采购员实施采购。凡属于招标范围的采购必须按上述第4条的规定,通过招标选择采购供方。不属于招标范围的采购必须从经批准的《合格供方名录》选择,未列入《合格供方名录》的供方必须按上述第3条规定经评定合格后方可选择。
5.4.2各类物料采购必须按管理公司合同管理的规定执行,凡采购金额在5000元(含)以上的采购项目必须签订正式的书面合同。采购金额在5000元以下没有签订正式书面合同的采购项目均必须在进货验收合格后付款。
5.4.3对签订长期供货合同,分批供货的采购项目,行政人事部采购人员应以书面形成发出采购订单,特殊情况下口头提出的采购订单应予以记录。
5.4.4采购大宗物料或采购数量在10个以上的物料时,一般应通知合格供应商送货上门。
5.4.5行政人事部采购人员应及时组织进货的验收入库手续,具体按物业分公司制订的物料管理程序执行。
5.5零星、应急物料的申购
5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需数量较少,且没有库存的物料。应急物料是指突发性急用,且没有库存的物料。
5.5.2各物业分公司的零星、紧急采购必须按以下程序执行:
a)物料使用部门(人员)填写《零星(应急)物料采购申请单》,说明物料名称、型号、规格、数量,并交部门经理(管
理处主任)审核;
b)《零星(应急)物料采购申请单》交财务部经理及总经理审批;
c)经审批的《零星(应急)物料采购申请单》交行政人事部采购员实施采购。
5.5.3紧急情况下的非常用物料采购,可以采取紧急措施在供方处对实物质量进行验证后自行购买,但在购买后须按上述要求补办紧急采购手续。
5.6物料采购时效
5.6.1常用物料采购原则上应在3个工作日内完成,特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
5.6.2特殊物料的采购原则上应在5个工作日内完成,特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
5.6.3零星物料的采购原则上应在1个工作日内完成,特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
5.6.4紧急物料的采购原则上应在3个小时内完成,特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
6物料保管
6.1各物业分公司应建立物料管理程序,明确规定物料进货验收、入库、储存保管及领用出库的管理责任、方法和控制要求。
6.2所有外购物料均必须执行进货验收,确认符合采购合同要求后方可收货、入库。物业分公司应设置物料贮存仓库,将各类物料分区存放,做到摆放整齐、标识明确,防止物料损坏、变质或丢失。其中,有毒有害化学物资必须隔离存放,并做好防护措施。
6.3物料进、出库必须按规定办理手续,入库物料应经验收合格,出库物料应办理领用审批和签收手续。
6.4各类物料应按种类、规格分别列账,逐次记录进、出明细,并每月盘点一次,确保各项物料账物相符。
6.5物业分公司各管理处作业班组集中领用的物料,在班组内的领用也应建立相应的记录,并由领用人签收。
7服务(工程)分包
7.1物业分公司的服务分包应在《物业管理方案》中予以明确,经项目所在公司总经理审批后执行。物业分公司临时决定的服务分包,按本手册第6.3节规定的合同审批权限,2万元(含)以下的由本公司总经理审批,超过2万元的报项目所在公司总经理审批。
7.2物业分公司所有对外分包服务应明确质量要求,包括服务范围、作业方式与内容、服务过程及效果评价方法等,并作为分包合同必需附件。
7.3物业分公司应根据本手册的规定,明确分包服务监管责任部门(人员)对分包服务执行过程监视和效果评估,并针对不同类型的分包服务采用适当的控制方法,包括(不限于):
a)针对长期连续分包业务(如清洁、绿化等),应根据分包合同要求制定相应的管理规定,对供方服务质量进行连续监控;
b)针对周期性的分包业务(如:消杀、电梯保养等),由监管责任部门负责指派专责人员进行监理,并要求服务供方提供每次业务执行报告,监管人员跟踪确认;
c)针对一次性的分包服务或一次性维修工程,根据实际需要要求供方提交书面执行方案,并由监管责任部门负责指派专人进行现场监督检查。
7.4物业分公司所有分包服务监视和评估均应形成书面记录,发现问题应及时要求服务供方进行整改,相关整改过程和结果确认均应形成书面记录。
8相关文件与记录
8.1管理公司《ee地产经营管理制度》6.3节《招投标管理》
8.2wdwy-fr-mm6201供方合格评定表
8.3wdwy-fr-mm6202合格供方名录
8.4wdwy-fr-mm6203合格供方监督评估表
8.5wdwy-fr-mm6204招标工作计划
8.6wdwy-fr-mm6205招标文件审批表
8.7wdwy-fr-mm6206评标、定标审批表
8.8wdwy-fr-mm6207物料采购计划
第10篇 某某物业员工培训管理程序
某物业员工培训管理程序
为了给公司员工提供一个良好的职业培训及发展环境,从而改善受训者的专业知识、服务技能及职业态度,并因此提高工作效率和客户服务水平,保证公司服务品质,以适应公司持续发展的需要,特制定本管理程序。
一、公司各类培训及责任部门
****物业管理有限公司人力资源管理部门负责公司总体培训工作的计划、组织、指导、协调、监督,组织各类员工的入职培训、强化培训、专题培训、升任主管以上人员的培训、部门经理在职培训、特殊工作人员培训、外送(聘)培训,保存培训及考核记录,并对培训效果进行评估总结。
管理处培训管理员负责本部门新到岗人员的岗前培训、部门理以下人员的在职培训、升任部门组长、班、组长人员的升职培训及考核。
二、公司培训计划管理
1、公司年度培训计划管理
1)公司《年度培训大纲》由****物业管理有限公司人力资源管理部门于每年十二月根据公司业务发展需要制定,报**物业管理有限公司人力资源管理部门审核、总经理批准。由****物业管理有限公司人力资源管理部门负责组织实施。
2)《年度培训大纲》内容应包括:
a.培训目的;
b.培训方式;
c.培训类别及对象;
d.培训内容安排。
2、公司月度培训计划管理
每月底,****物业管理有限公司人力资源管理部门根据公司年度培训大纲要求,编制公司下月培训计划。管理处制定下月《培训计划》,并于每月3日前将本部门本月培训计划报****物业管理有限公司人力资源管理部门备案。职能部门月《培训计划》由****物业管理有限公司人力资源管理部门统一编制,报****物业管理有限公司人力资源管理部门经理审批后执行。
三、培训实施管理
1、岗前培训
1)入职引导
新员工在上岗前,由所在部门经理指定的部门培训负责人或直属上级,对其组织实施岗前培训,引导新员工熟悉工作环境,了解工作范围、岗位职责、公司规章,掌握专业技能等。
2)新成立管理处人员岗前培训
a、****物业管理有限公司人力资源管理部门负责组织新建管理处人员的岗前培训,并根据岗位要求及培训内容举行上岗前考核:
b、对新建管理处全体工作人员的培训内容包括:新建管理处组织架构、岗位职责;物业管理相关法规;本大厦(小区)情况简介;入伙流程;各岗位专业服务礼仪、专业工作技能等。
c、专业技能培训内容包括:
a.管理类:品质、人事、培训、行政、财务、租赁、信息、资料管理等
b.技术类:房屋结构、设备设施情况、装修管理等
c.安全类:安全防范、停车场、消防管理、紧急突发事件处理等
d.保洁类:清洁绿化消杀技能及程序、材料工具的使用等
2、入职培训
1)入职培训内容应包括:
a.公司概况、企业文化、经营理念
b.公司管理规章制度
c.职业道德规范、员工手册
d.物业管理基础知识
e.顾客沟通技巧、服务礼仪
f.品质基础课程
g.安全教育、消防知识及急救常识
h.小区/大厦实景参观等
2)培训管理员负责各类员工入职培训的组织实施工作。培训考核一般以笔试闭卷方式进行,考核不合格者有一次补考机会,两次考核'不合格',公司将不予聘用。
3)培训管理员须将考核结果在部门范围内及时予以通报。
3、强化培训
1) 参加强化培训前,新员工须填写《新员工试用情况反馈表》,于强化培训时上交现场培训助理,该记录由管理处妥善保管。
2)强化培训的主要内容为讨论工作中的收获及疑问并答疑、强化公司理念及顾客沟通技巧、物业管理法规等。
3)由培训管理员负责各类员工强化培训的组织实施工作。培训考核一般以笔试闭卷方式进行,考核不合格者有一次补考机会,两次考核'不合格',公司将做解除劳动关系处理。。
4)培训管理员须将考核结果在部门范围内及时予以通报。
4、在职培训
1)在职培训主要以直属上级的在职辅导方式进行。
2)管理处各部门负责人负责本部门的培训计划、课程设计、组织实施、效果评估等工作。
3)由管理处培训负责人按照本部门月度《培训计划》负责组织至少每月安排一次在职培训,考核至少每半年一次。
4)在职培训内容主要为岗位服务技能。
5)在职培训考核不合格者,由所在部门安排再次培训或做出其他处理。培训及考核记录由所在部门保存至少一年。
6)主管及以上人员在职培训
a、由培训管理员负责组织安排每半年一次的在职培训。
b、培训内容包括物业管理及企业经营管理相关知识。
c、在职培训记录由培训管理员妥善保存至少一年。
5、升职培训
1)升职培训适用于工作表现良好,工作能力较强,具较好发展潜力,拟晋升到更高一级职位的员工。员工能否得到升职,应视员工之专业知识技能及管理水平等方面与该职位是否适应。
2)升职培训内容应包括:
a、拟晋升职务的职责及权限
b、拟晋升职位的专业知识及技能
c、管理技巧
6、特殊工作人员培训
1)由培训管理员组织安排从事特殊工作岗位(内审员/培训负责人)员工的资格培训;由培训管理员组织安排从事关键工作岗位(会计/出纳/设备责任人/救生员/司机)员工的资格培训。
2)从事特殊及关键工作岗位员工须取得政府颁发的岗位资格证书,担任部门配电柜、发电机、消防设施、水泵、立体车库等设备的责任人及操作者,担任部门救生员、专职机动车辆驾驶员并须经过公司考核取得资格后方可正式上岗。
7、外送培训
根据公司业务发展需要,由培训管理员负责组织有关人员外送培训,双方签定1-3年的培训协议书。培训结束后须将结业证书原件交人事管理员存档。
8、培训效果评估
1)各培训组织部门应预先设定培训目标,培训结束后检验目标的达成情况,并定期开展培训效果评估及意见征询活动,至少每半年一次总结培训成效,以便提高培训工作质量。
2)培训管理员负责至少每半年组织
一次对各部门培训工作抽查并评估。
四、培训积分管理
1、参加培训者将得到相应的培训积分。
2、培训积分将与个人考核、奖金及晋升直接挂钩。
3、培训积分采用培训系数×培训课时的方法进行计算。
4、培训系数根据该次培训课程的专业程度、重要程度及难易程度等,分别为0.5、1.0、1.5、2.0四个系数。
5、培训课时指该次培训课程的授课时间,1小时为1个课时。
6、培训积分实行个人台账式管理,由各部门培训负责人将本部门参加培训人员的姓名、培训时间、培训课程、培训系数及培训积分统一进行登记管理。
五、培训须知
公司安排之培训活动,等同于正常出勤,应参加培训人员无故不参加者,将按照相关考勤管理制度执行。
培训是一次互动式的交流研讨,希望你能运用创造性思维,积极参与;
学员必须携带相关学习用品准时参加培训,请勿迟到、早退;
上课期间注意事项:
请将传呼机、手机设为关机(震机)状态;
上课期间请勿交头接耳,发言须举手,征得讲师同意;
参观期间须服从组织者的安排,遵守秩序,勿大声喧哗
课余休息期间注意事项:
请勿在办公区域游荡,请勿在无烟区抽烟,请勿大声喧哗;
未经许可,请勿随便动用公用设施和设备;
公共卫生注意事项:
培训期间,每人每天只用一个纸杯,用完后请勿随手丢弃,应放入垃圾桶中;
爱护、保持食堂用餐区域卫生,废餐具请勿乱放,须统一放置;
爱护、保持洗手间卫生,保持洗手间台面、地面干净整洁;
服装注意事项:
学员在培训期间,须按要求佩带胸牌,且在培训结束时及时向培训助理交还胸牌;
培训期间,学员须穿着岗位制服;
培训结束后,须主动协助培训助理整理、清洁培训教室。
附相关表格:
1、培训(会议)记录表;
2、月度培训计划;
3、外送培训协议书;
第11篇 物业管理会计核算方法范例
会计核算方法wi/cw-03
会计核算是会计的基本职能之一,在会计基础工作中占有非常重要的地位,它对提高整个会计工作水平,起着举足轻重的作用,为此,公司根据国家财政部颁布的《会计法》等一系列法律法规,特制定如下会计核算管理办法:
一.会计核算的一般要求
1.依法建帐。本公司依《中华人民共和国会计法》和国家统一会计制度的规定建立会计帐册,进行会计核算,及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。
2.会计核算内容。
2.1 款项和有价证券的收付;
2.2 财物的收发、增减和使用;
2.3 债权债务的发生和结算;
2.4 资本基金的增减和经费的收支;
2.5 收入、费用、成本的计算;
2.6 财务成果的计算和处理;
2.7 其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项;
3.会计核算的基本要求。
3.1 会计核算应当以实际发生的经济业务为依据,按照规定的会计处理方法进行,保证会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的一个年度前后期一致,年度前后期如有变更,应当在说明中加以披露。
3.2 会计核算年度:以公历一月一日起至十二月三十一日止。
3.3 原则上以人民币为记帐本位币。
3.4 会计制度:实行《会计法》和《两则两制》,共性财务政策部分按照《施工、房地产开发企业会计制度》执行,特性财务政策部分按照《物业管理企业财务管理规定》执行。
3.5 固定资产折旧方法:以《会计法》规定的直线法执行,按固定资产总额预留5%的残值后每月按时计提折旧。
3.6 低值易耗品摊销方法:以《会计法》规定的一次摊销法按月摊销,但同时要设备查簿对低值易耗品进行辅助管理。
3.7 存货收发方法:采用《会计法》规定的先进先出法进行核算。
3.8 成本核算方法:按照《会计法》和《房地产企业会计制度》规定的实际成本法、开发间接费用按工程量进行分配的核算方法执行。
3.9 会计核算原则:以《会计法》规定的权责发生制为原则。
3.10会计凭证、会计帐薄、会计报表和其他会计资料必须符合国家统一会计制度的规定,不得伪造、变造,不得设置帐外帐,不得报虚假的会计凭证和会计帐簿、报表。
3.11按照国家统一会计制度的要求设置和使用会计科目。
3.12公司使用会计电算化,所使用的会计软件和电子计算机生成的会计凭证、会计帐簿、会计报表等会计资料应当符合国家颁布的《会计电算化管理办法》、《会计核算软件基本规范》等规章。未使用会计电算化前按国家规定的手工操作方法执行。
3.13会计档案应当按照《会计档案管理办法》的规定进行妥善保管,对电算化电子数据及相应会计备份资料、文字资料等应视同会计档案进行管理。
3.14会计记录文字统一使用中文。
3.15原始记录:各种原始记录(包括自制和外来),严格按《会计法》规定的办法执行,以保证原始记录的严肃性、真实性和合法性。
二. 会计凭证
1.原始凭证必须具备如下内容:
1.1 原始凭证的基本要素:凭证的名称;填制凭证的日期;填制凭证单位名称或填制人姓名;经办人员的签名或者盖章;接受凭证单位名称;经济业务内容、数量、单价和金额。
1.2 如从外单位取得的原始凭证,必须盖有填制单位的公章;对外开出的原始凭证,必须加盖本单位的公章。
1.3 自制的原始凭证必须有经办单位的领导人或者由单位领导人指定的人员签名或者盖章。
1.4 购买实物的原始凭证,必须有验收证明。
1.5 支付款项的原始凭证,必须有收款单位和收款人的收款证明,不能仅以支付款项的有关凭证如银行汇款凭证等代替。
1.6 发生销货退回的,除填制退货发票外,还必须有退货验收证明;退款时,必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证,不得以退货发票代替收据。
;1.7 职工因公出差借款凭据,必须附在记帐凭证之后,收回借款时,应当另开收据或者退还借款付本,不得退还原借款收据。
1.8 经上级有关部门批准的经济业务,应当将批准文件作为记帐凭证的附件。
2.记帐凭证必须具备如下内容:
2.1 记帐凭证的基本要素:填制凭证的日期;凭证编号;经济业务摘要;会计科目;金额;所附原始凭证张数;填制凭证人员、稽核人员、记帐人员、会计机构负责人(主管会计人员)签名或盖章。
2.2 填制记帐凭证时,应当对记帐凭证进行连续编号,电脑打印出来的记帐凭证要加盖制单人员、审核人员、记帐人员及财务负责人、主管会计人员印章或者签字。
3.会计凭证的字迹和保管要求。
3.1 填制会计凭证的字迹必须清晰、工整。
3.2 会计凭证要及时传递,不得积压,以保证会计核算的及时、正常进行。
3.3 会计凭证登记完毕后,应当按照分类和编号顺序装订、保管,不得散失。
3.4 原始凭证不得外借,其他单位确需借用的,可以提供复制件,但应当履行严格的报批和借用登记手续。
3.5 原始凭证如有遗失,应当按照规定的要求取得相应证明,并办理审核和报批手续。
三.会计帐簿
1.会计帐簿的设置。按照国家统一会计制度的规定和会计业务的需要设置会计帐簿。包括总帐、明细帐、日记帐和其他辅助性帐簿,以上所有会计帐簿、会计凭证和会计报表均到市财政局指定的地点购买。
2.会计帐簿的启用。新帐簿启用时,应当在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称,并填写帐簿扉页上的'启用表',注明启用日期、帐簿起止页数、::记帐人员和会计机构负责人、会计主管人员姓名等,并加盖名章和单位公章。当有记帐或者财务负责人调动工作时应在'启用表'上履行签字等手续。
3.帐簿的登记。会计人员应当根据审核无误的会计凭证登记会计帐簿,具体方法严格按《会计法》的规定执行。
4.帐簿记录的错误更正。如果会计帐簿记录发生错误,不允许涂改、挖补、刮擦、药物消除字迹等手段更正,也不允许重抄,而应当根据情况,按照规定采用划线更正法等进行更正。
5.对帐。将会计帐簿记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或者个人等进行相互核对,保证帐证相符、帐帐相符、帐实相符。
6.结帐。将本期内所发生的经济业务全部登记入帐的基础上,按照规定的方法对该期内的帐簿记录进行小结或年结,结出本期或本年发生额合计和余额,并将其余额结转下期或者转入新帐。
四.编制财务报告
1.必须按照国家统一会计制度规定定期编制财务报告,包括会计报表主表、附表、附注及财务分析。
2.会计报表应当根据登记完整、核对无误的会计帐簿记录和其他有关资料编制,做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。
3.会计报表之间、会计报表各项之间,凡有对应关系的数字,应当相互一致。
4.财务分析:按季度分析,分析应包含各项财务指标,及重要的会计事项。
第12篇 某某物业装修管理程序培训
某物业装修管理程序
1、业主装修时应提前5 ―7天(涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续)向物业公司提出室内装修申请并详细、如实地填写相关表格。
2、相关表格和资料:
装修申请表
装修改造工程消防审核申报表 [由施工方提供](建筑面积在200m2以上)
装修期间临时电力供应申请表
装修设计图纸
3、物业公司对施工人员、业主进行室内装修管理条例、装修管理办法、房屋注意事项、装修管理细则等方面的培训 。
4、装修进场时业主亦要向物业公司提交以下资料 :
装修单位营业执照副本
装修单位资质等级证
各专业装修图
施工人员相片
专业操作证
5、工程技术人员审核装修设计图纸
卫生间改变、单位载荷、用电功率、消防功能、承重结构、外墙、空调位置等方面。
6、装修进场时业主亦要向物业公司填写以下资料(工程部、主任审核后) :
《装修承诺书》
《二次装修审核表》
《房屋装饰装修管理服务协议》
《装修安全消防协议书》
《电气安装审批表 》
《装修施工人员登记表》
7、所有政府批文及物业公司文件发放后,向财务部门交付有关费用:
装修押金
装修管理费
工人出入证押金
工人出入证工本费
临时供电安装费(如需要)
租用/购置灭火器费用(装修公司可自行购置)
垃圾清运费
8、管理处发放
装修许可证(开工证)
要求:管理处存根进入业主装修资料袋,发放给业主副联张贴在户内明显部位。
施工人员出入证
要求:每人一证、凭证出入
9、装修现场的监管
货物进出的管理
装修人员的管理
电梯使用的管理
车辆的管理
10、装修完工
前提条件:已向消防、质监部门报竣工验收并取得批复。
业主和施工队负责人共同向管理处申请验收。
工程部进行现场验收(填写验收表双方签字确认)。
施工单位提交竣工图纸。
业主提交工程合同及装修工程质量保证书复印件。
注意事项(资料)。
11、验收合格后
凭相关收据退还工人出入证押金(待施工单位交回许可证及出入证)。
相关表格支持《二次装修竣工验收单》
12、装修完毕及管理公司验收合格之日起计三个月后
如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为;
没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的;
没有在公共区域遗留装修杂物;
装修工程符合有关条例及管理处事前所认可的审批图纸
退还装修押金
相关表格支持《二次装修工程结算确认单》
