第1篇 某小区物业管理处机构编制说明
小区物业管理处机构编制说明
根据管理处实际应承担的工作职责与范围,管理处设专职经理(主任)1人,主持管理处全盘工作,组织落实管理处各项工作的实施和检查,对日常工作出现的问题进行及时的纠偏指导。
其下划分为以下五个职能部门:
1、财务室:负责整个管理处的物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴,日常运营经费支出管理,管理处帐务处理。负责每季度向各小区住户公布财务报表的制表和公布。财务室设会计1人负责整个管理处的帐务处理,对所辖小区进行独立建帐。各小区分别设立1个出纳人员,各自负责本小区物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴和日常收支流水帐的登帐,同时负责辖区住户的报修、投诉申请的登记和转达以及其他事务工作。
2、行政事务室:负责管理处日常行政事务处理、人员招聘工作、住户投诉处理、住户回访工作、住户满意度调查等客户服务工作。行政事务室设管服主管1人,主管行政事务室全面工作,具体负责一个小区的客户服务工作。设立事务助理1人,具体负责一个小区的客户服务工作。
3、维修管理室:负责小区日常公共设施、设备的维修保养,负责小区住户的有偿维修服务。由于各小区没有较大设施设备,故仅物业公司总部设立一个维修管理室,维修室设维修工二名,负责处理各社区的突发事件。维修管理室设主管1人,负责小区的维修计划的制订、计划性维修的组织、指导和实施,负责小区突发维修项目的组织和调度。
4、环境管理室:负责小区日常清洁保洁,小区绿化、植物的养护、修剪。环境管理室设主管1人,负责对所辖小区日常清洁、保洁、绿化工作的检查、指导和作业计划的制订、组织、实施。在清洁保洁、绿化养护外包时,环境室与行政事务室则合并组成物业管理室。
5、安全管理室:负责所辖社区安管队的管理,统筹计划安排小区内的公共秩序管理、物业使用安全管理、消防安全管理、车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员(流动人口)流动管理。安全管理室设安全主管1人,负责制订并组织实施小区的公共秩序管理方案、突发事件处理预案,指导并监督各小区安管队的车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员(流动人口)流动登记管理,负责对各小区安管队日常工作偏差的纠集指导。各社区安管队设队长1人,具体负责所辖社区安管队日常工作的安排和突发事件的处理。各小区安管队员编制设:大门岗每班1人、侧门岗每1人,监控中心每班1人,小区巡逻岗不少至2人。每班5人×3班=15人,另设轮休人员1人,共计16人。每班设班长1人,班长为巡逻岗,便于巡回对本班工作进行全盘掌握。
第2篇 小区物业管理费的收取催缴程序
小区物业管理费的收取及催缴程序
(有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业管理合同》为准)
业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日.
1.1预缴半年管理费
1.1.1物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年《管理费付款通知书》,详列应交款明细,规定业主须在收到《付款通知书》一个月内缴纳下一个半年的管理费。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.1.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.1.5《付款通知书》、《催款通知书》及《最后缴款通知书》均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
1.2预缴三个月管理费
1.2.1物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.2.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.2.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
1.3预缴一个月管理费
1.3.1物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。
1.3.2每月的1日起,财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.3.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.3.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
第3篇 小区物业质量管理方针目标管理方式
小区物业质量管理方针、目标及管理方式
(一)、质量管理方针、目标
本公司质量管理的方针:
以一流的服务和一流的质量面向顾客;以现代化的管理和良好的社会信誉面向国内及国外市场。
质量管理的总体目标:
物业服务项目做到'家政劳动社会化;安全管理、秩序维护系统化、文化娱乐活动社区化、综合服务能力专业化。
按照量化管理的要求,对照'国家级示范小区'项目标准,保证在合同期内按以下质量管理具体目标进行工作:
1.全年不发生重大安全责任事故
注:'重大安全事故'是指
--因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;
--因失职或玩忽职守引发的公司管理重要财产报废、损毁事故;
--因失职或玩忽职守引发的火灾事故;
--困失职或玩忽职守引发的水浸事故;
--因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件;
--因失职或玩忽职守引发的业主/住户重伤、死亡事件;
2.所辖物业设施设备的使用完好率达到98%以上;
3.员工培训合格再上岗率达到100%;
4.员工对企业的满意率达到90%以上;
5.住户对管理、服务工作的满意率95%以上;
6.全年支出控制在预算范围内;
7.业主违章有效处理率100%;
8.房屋完好率100%;
9.住户维修及时率,合格率100%;
10.住户有效投诉率3起/万.平方米,有效投诉的处理合格率(以回访结果为准)100%;
11.住户求助处理率,满意率100%;
12.有效回访率达到100%;
13.培训计划完成率100%;
14.员工绩效考评有效率98%;
15.服务规范的出错率(以检查、投诉记录为准)3%;
16.物业服务标准作业规程的内审严重不合格为零,轻微不合格3项以下,观察项10项以下;
17.物业服务标准作业规程抽检合格率95%以上;
18.社区文化活动有效完成率100%;
19.业主委员会对物业管理服务工作的满意率98%;
20.住户对小区管理公司服务工作满意率98%;
21.消防设施、设备的使用完好率100%;
22.普通治安案件的发生率0.1起/万.平方米,有效处理率100%;
23.其他各类突发事件的有效处理率100%;
24.灭火预案演习达标率100%;
25.治安预案演习达标率100%;
26.训练考核达标率100%;
27.车辆违章停放率5%;
28.住户对秩序维护、消防工作的满意率100%;
29.设备计划保养完好率100%;
30.设备开机完好率100%;
31.设施、设备大、中、小修计划完成率100%;
32.设备运行成本降到行业标准最低;
33.设备临时故障排除的及时率95%;
34.员工工伤事故发生率0;
35.值班记录准确合格率98%;
36.机房卫生达标率100%;
37.住户对维修保养工作的满意率100%;
38.住户对保洁工作的满意率100%。
(二)采用的管理方式
1、在总体管理方式上拟采取'标准化'管理模式。
该管理模式特点有三:一是强调工作的'一次成功率'。物业管理行业是一个'100-1=0'的服务行业,一项工作如果不能在一次性把做其做好会使业主满意率大幅度降低;二是强调服务质量的'稳定性'。物业管理工作重复性高、单调、乏味,突出问题是被动工作及疲惫工作。制度、规程在执行中'雷声大,雨点小',建立制度时轰轰烈烈,不久就行同虚设,标准化管理很有效的解决了长期、稳定的保持工作质量的问题。三是强调'时效性',对不同的工作有不同的时效要求,能够在业主的心理承受范围之内解决业主的问题(详见服务作业标准)。
正因如此,本公司拟采取全方位的标准化管理模式,其基本原理是将预期发生的工作事先用模拟的方法给出最佳的操作方法和操作标准,全体人员必须严格执行,不得私自更改。通俗的讲就是把人员当作'量具模块'来约束(通过对比不难体现,其好处是大大降低了工作的失误,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作质量的稳定性。变'人治'为'法制',本公司要求所有员工做到每一句话、每一个动作都是标准的,可大大提高服务水平和能力。
2、在安全管理上,拟采取全封闭的安全预案制。
由于本物业小区规模较大,人员成分复杂,安全死角多,加之安全问题是业主永远最关心的问题,故本公司拟采取安全预案制管理。其原理是:公司先详细了解安全死角(如让秩序维护人员寻找周界围墙的突破口),将物业在安全管理上的不足和缺陷找出来,制订有针对性的预案措施,将预案作为员工训练的依据,成为习惯性动作后,将大大提高安全管理的实际水平。对人员、物品进出拟进行分类控制。对业主采用'记忆+规范'的方法,,对住户采用凭住户证出入,对于散客采取登记有效证件监控出入。在区域巡逻上拟采用多种方式,如'交叉巡逻出入法'、'循环式巡逻法'、'往返式巡逻法'等,结合监控中心定位系统,建立远红外线及电子巡更网络,实行立体化管理。
3、在服务方式上,拟采取本公司的特色服务与个性化服务。
(1)'时效工作制':
本公司对业主关心的事项员工都要求按规定的时间完成方为有效,否则就是无效劳动。将各工作时效公示给业主监督,对于无效工作均依照业主的投诉按《投诉管理标准作业规程》进行处理,对责任人和责任部门实施处罚,这样才能让业主对我们的服务效率感到满意。比如:住户投诉必须在当日内处理完毕。回访工作必须一周内进行。入伙手续办理工作实行一站式服务,全程完成时间必须控制在15分钟内(不包含业主验收房屋),秩序维护人员收发卡必须在45秒内完成规定动作等等。
(2)'不均衡管理制'
该项制度是本公司独有的使用效果最显著的特色制度。其基本原理是依据业主的生活特点和生活规律来编排工作。员工不是按部就班的上班,而是根据以上规律实施'静音管理'、'无人化管理'和'零干扰服务'。比如:减少业主在活动时进行清洁带来的尴尬。电梯的维修保养安排在夜晚10点后进行,以
免影响业主使用等等,让业主真正感到体贴入微的服务。
(3)'唱喏制':
'唱'是指用动听的语言将有关事项告之业主,让业主成为'知情人',避免产生不必要的认识分歧和提高服务技巧;'诺'是指服务工作要'一诺千金',答应业主的事情必须按承诺完成。比如:业主进行装修时,将业主在装修中可能遇到的常见问题列出清单,站在业主的角度提醒业主,业主感到的是'温馨';管理人员在进行收费的时候,要'唱':您家的面积是…收您…找您…请收好…请慢走…,业主感到的是'认真'。按法规要求,定期将财务报表公示给业主,让业主'明明白白的消费。
(4)'三米微笑制':
为住户提供服务时,应主动向业主展示周到的微笑,不能等到业主到了面前也不理会,虽然是点点滴滴的服务,但能化解很多矛盾。本公司要求员工在面对业主时应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感;与住户谈话时,应聚精会神、注意倾听,给人以受尊重感;应坦诚待人,不卑不亢,给人以真诚感;应神色坦然、轻松、自信、给人以宽慰感;应沉着稳重,给人以镇定感。
(5)'首问责任制':
第4篇 小区物业管理员岗位说明书-5
小区物业管理员岗位说明书(5)
1、岗位名称:管理员
2、岗位系列:管理
3、岗位概述:**物业有限公司**小区物业管理处的管理工作。
4、岗位权限:
日常物业管理权;
日常服务的接待处理权;
5.工作任务:
负责协助物业管理处主任的工作;
负责小区业主或使用人的业务接待;
负责物业管理费用的收取;
负责物业管理处档案资料的管理;
负责物业管理处的“小财务”工作(包括小区三项基金的管理);
负责物业管理处的内勤工作。
6.承担责任:对物业管理处的的日常事物性工作负责工作。
7.岗位关系:在物业管理处主任的直接领导下,完成各项工作工作。
8.岗位条件:
学历:初中以上,具有物业管理岗位管理证书;
能力:责任心强,具有物业管理的专门知识及技能;一定的组织、协调、管理能力;一定的物业管理法律法规知识。
身体:身体健康
阅历:二年以上物业管理的工作经验
培训:物业管理岗位的应知应会技能培训
8.岗位要求:
文明礼貌,用语规范;
服装整洁,挂牌服务;
服务周到,耐心细致;
资料管理,准确完整;
工作敬业、熟悉业务;
处理及时,件件落实;
善于协调,工作有序。
9、应知应会:
工作任务
岗位要求
岗位关系
岗位责任
岗位考核
10.附件
规范用语:
电话:**物业,请讲!
接待:先生/小姐、老师/同志,早/中/下午好!
帮助:请问有什么事是否需要帮助
离开:先生/小姐、老师/同志,再见!
第5篇 x园小区物业管理设想
御佳园小区物业管理设想
1、管理服务整体设想
**物业公司经过近十年的实践摸索,不断总结、创新发展,形成了一套严谨、先进的管理模式,并转化成公司独特的管理优势。对于福建龙岩这样高档、优美的个性化健康豪宅小区,我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物业的品牌浓缩在龙岩御佳园的管理与服务之中。
1.1在御佳园物管中全面导入iso9000国际质量体系。
作为国内通过iso9001认证的物业管理知名企业,将通过实际的运作,结合市场的需要将在御佳园实际管理过程中全面导入iso9000国际质量体系。
1.2在日常物业管理中引入环保理念,将iso14001环境管理体系标准运用到日常管理中。
体现福建龙岩倡导的绿色、健康生态的居住环境。作为通过iso14001认证的物业管理企业,将通过管理保证环境的高度整洁与和谐,通过回归自然的氛围,培养物业使用人的自律意识,从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯,使御佳园成为 '绿色家园'。
1.3全面推行酒店式物业管理,寓管理于全面、细致的服务之中。
在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验,并将由我司策划部、质量部会同龙岩分公司提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务,对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理,对业主及物业使用人则体现为热情服务,提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间,不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系,而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。
1.4全面推行智能化物业管理。
我司下属工程部曾给深圳数个知名楼盘担任智能化系统的前期介入和设计,对施工、维修、保养工作,有其丰富的经验将用于御佳园设置的楼宇智能化系统,对小区智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理,以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。
1.5公司将根据业主、用户的实际需求提供' 个性化'服务。
加大服务深度及广度,在管理上分公司营造的特定氛围之下,使在御佳园生活的人们处处感受到舒适、便利,创造温馨和谐的生活环境,真正使业主体会到'御佳园天下胜景 **情诚健康人生'的快乐 。
1.6分开管理方式
根据小区自然环境优势,小区将全部实行封闭式管理,加强人防与技放防相结合;强化技防,降低管理成本,提升服务质量。
1.7创优
条件具备后第一年创市优秀住宅小区,第二年创省优,第三年创国优。
2、具体服务方式、内容及办法详见:(略)
第6篇 x小区物业管理处整改创收报告
花园小区物业管理处整改创收报告
本人zz于2023年10月21日应聘到**物业管理有限公司,被分配到**园物业管理处,从事物业管理工作。自2023年10月21日到岗至今有一周有余,现对于物业小区基本情况有了一部分的了解和认识。小区开发建筑面积共计48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,应收物业服务费852077.16元全年,半年426038.58元,但现有3户未领钥匙,底商3户合计少收物业费10419.75元,也就是说物业公司半年的收入为415618.83元,物业公司支出每月电费16000元左右,水费350元左右,员工工资20900元+10%的各项员工福利2090元,办公费每月500元,卫生费1000元,不可预见费用1000元/月,合计每半年支出251040元,收入按85%收费率为353276.00元减8%税收325013.93元,每半年102236元,利润率22.77%新城管理处每年净收入少于200000元,利润率低于20%,远远低于同等水平物业公司30%-35%的利润率。综上所述本人提出以下整改措施和创收方案。
一、整改项目:
1、节能降耗:
a:现在新城物业地下车库需长期使用照明的灯泡120盏,每盏为40w的日光灯管,多为两个一组,每天24小时,照明用电为每天120kw/h(120度)。整改时用36w高亮节能灯替代40w日光灯管一组,即80w。这样整改后能源消耗将减少至每天51.84kw/h(51.84度),每月会减少开支1060.8元(这个节省还不包括地下车库进口坡道改成声光控灯头的节能部分)。
b:物业公司办公室节能把一层、二层现有办公用灯改装成36w高亮节能灯,在现有情况下可以节能60%,把电梯间灯更换成声光控灯头,使用25w白炽灯。
c:对现有三栋楼的各单园内加装各单元的楼梯间和电梯运行的电表。根据是唐价经费字【2007】14号文件即《唐山市物业服务收费管理实施细则》的通知的第十六条规定。这部分电费应向本单元内业主合理分摊收取。这样我物业公司将节省大量的资金,提高营业收入,约为每单元1500元,新城小区应为每月10500元左右。
2、减员增效:
a:在水泵房加装摄像头两个,可裁撤说泵房值班人员,两人节约18000元支出(人员工资700元*2人*12月=16800元+1200各种福利=18000元)。原有水泵房的工作通过加装两个摄像头来解决,同时要求保安员对水泵房进行巡检(不超过2小时一次),工程维修部对设备巡检每天一次,包括设备加油、配电柜、清扫擦拭等。
b:调整工程维修部员工值班形式。现在工程维修部为3人,每人值班24小时,第二天休一天,第三天上白班8小时,再加上每人每月有4天休息日,这样就造成每月有12天只有一名维修员工在岗,长期大活干不了小活多时干不过来的情况,拟更改成夜间值班给补贴15元-20元,第二天正常上班,这样既保证了工作的连续性也可把一些原来干不了的工程快速完成。工程维修部员工3名,主管1名,4人同时倒班,包括中午值班。
c:环境保洁部现每天工作8小时,每月4天休息日,拟更改为每天工作6小时,每人每月1天休息日,原则上以每次休息半天,分两次休,但如果家中确有事时也可以休一天。这样在以后的可以完全发挥员工的工作积极性,避免泡岗磨时间的事件发生,而且我个人认为现在保洁队伍就多一人,应为内外保兼顾打扫,哪个楼的内保卫生就应把相对应的外保任务完成,减员后保洁工资上涨50元,总工资成本下降。但是、否减员请领导决定。
d:客服部前台值班,现物业公司中午无人值班和物价局备案不符,而且也有多名业主对此提出异议,现拟定客服中午值班每班1人,中午值班有两种方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班给5元补贴,⑶是中午在有条件时管饭,没有补贴下午也不早下班。
3、小区硬件改造:
a:对小区各楼前加装自行车泊车位,以便对小区内的非机动车辆(含摩托车),的管理,如按现有情况放在楼道内或单元门厅内外两处,既影响小区的整体形象,又不利于管理,而且如果为此出现意外伤害事件,物业公司还要有连带管理责任。
b:小区北门加装开关或防护栏,这样既保证了小区的安全性,又可以对人员和非机动车辆进行控制,还可节省3名保安员,每班一名保安员(费用在3000-4000元)。
c:对小区西门南侧铺设0.5米-0.6米的草坪砖,此工程是北门封闭配套工程,以便人员、车辆都在西门出入(含西门北侧抹一个缓坡)。
d:北门的摄像头更换为红外线摄像头,以便夜间管理。
二、小区创收:
小区创收是物业管理运营中不可缺少的一部分,也是物业公司的主要盈利点,一般的讲都是一次投资,20-30年收益,或不需投资就可收益。
1、小区内外停车有多种运营方式,以下针对新城小区有以下两种方法(外部车辆):
a:对小区车辆只收取占地费,不收取管理费。这样投资虽然较少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小区的长远发展和可持续发展(60-80元每车每月)。
b:在小区外商业北侧建立永久式地上停车位,在入口(商业西侧)建立道闸,有专人管理。这样既解决了前面所说3名保安的去留问题,也可以大大的提高收入(150-180元每车每月),而且投资也在2-3个月就可收回。现小区外约可增车位100-300个,按每车每月150元收取,每月收取15000元,投资每个车位在280元左右,总投资35000元。
2、小区内广告位的设立和招商,因本小区现有面积比较小,各商家不太有兴趣,请总公司在招商时一起考虑,在二期可入住时在分开运营。
以上是本人一点肤浅的建议,请董事长批评指正。
**园物业管理处经理:zz
20**年**月**日
第7篇 小区物业管理质量保障体系
小区物业管理处质量保障体系
在导入iso9000与iso1800的基础上建立一个有效的管理运行机制
管理运行机制
1、质量监管机制
质量监管机制是在建立一整套有物业管理特色的质量管理体系的基础上,根据iso9001:2000质量管理体系标准的有关要求,全面推行质量管理,把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人,并通过质量管理小组监督检查,使工作质量不断提高,达到用户满意的效果。
管理处各职能管理人员根据公司制定的各项考核目标,按照质量监管体系的要求,明确责任,授予权利,在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。同时,还通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德,加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平,进而提高工作质量和工作效率。
2、协调机制
协调机制是指运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与用户之间的矛盾和冲突。
1、行政促动力:即以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。
2、竞争促动力:即运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过竞争,以先进带动后进,共同完成任务。
3、舆论促动力:因势利导利用舆论达到协调的目的。
4、管理者的凝聚力,具体情况为管理人员塑造吸引力、影响力,这将是今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
3、监督机制
监督机制有利于防止或纠正工作中出现的偏差,有利于保证管理处及其服务人员依法办事,是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件。
1、管理者对内部工作人员进行监督。
2、用户对管理处及工作人员进行广泛监督,形成多方面综合监督体系。
3、过信息反馈监督,以各种手段来及实现监督管理的收尾机制,保证管理监督机制的有效实施。
第8篇 小区物业管理经费构成测算
一、居住小区物业管理经费的来源
居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务 收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了 贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。
居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此, 居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标 准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。
要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物 业管理经费来源主要有:
1.定期收取物业管理服务费;
2.小区维修养护专项基金;
3.一业为主,多种经营的收入;
4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;
5.开发单位给予一定的支持。
现简单分述为下:
1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。
物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。
2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日 常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。
维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:
(1)公有住房出售后维修基金的收取
公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。
①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。
(2)商品房出售后维修基金的收取
商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。
①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一 次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹 集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15 %)提取并归集到维修基金中去。
不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时 ,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。
(3)维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。 因此,必须加强对维修基金使用的管理。
维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业 主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中, 接受业主
委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管 理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。
维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争 取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。
3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业 养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商 店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。
物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营 利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只 是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有 较强过渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展 和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。
目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括 :
1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。
2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。
3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。
4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费 用。
5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:
按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅 总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点 用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。
6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。
随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开 发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一 定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。
二、居住小区物业管理服务收费原则
《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费 应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导 价和经营者定价。
1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。
其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房 租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区 提供的公众代办性服务实行政府指导价。
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的 服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行
政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度 内确定具体收费标准。
2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修 理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代 表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁 付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。
三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法
(一)居住小区公共性收费的费用构成
“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3.绿化管理费;
4.清洁卫生费;
5.保安费;
6.办公费;
7.物业管理单位固定资产折旧费。
8.法定税费;
其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实 际情况确定。
此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则
居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其 收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。
第9篇 某小区物业管理招标文件
**华轩小区物业管理招标公告
根据《广州市物业管理招投标办法》,为适应小区发展的需要,现决对**华轩物业管理实行公开招标。
一、招标单位
**华轩小区
二、单位地址
广州市白云区南湖游乐园旁
三、招标项目情况
**华轩小区占地面积约15.41万
第10篇 住宅小区物业管理模式5
住宅小区物业管理模式(五)
居住在zz社区中,不仅提高了住户的生活质量,也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段,通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、管理方法
1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。
1.2提供共管式服务。
1.3严格法规、制度和标准制约,规范组织和个人的管理服务行为。
1.4运用现代化管理手段,实现办公管理自动化。
1.5启动ci系统,致力于精神文明建设,实施品牌和形象战略。
2、运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、实施措施
3.1治安管理上运用现代科技手段'三防'结合,确保安全。
3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。
3.3精心养护小区绿化,加强小区环境建设和环保建设。
3.4合理调度、有序停车,人车分流顺畅交通。
3.5发挥规模优势,实施对电梯、保安方面的专业化管理。
3.6在智能化管理上加强各方面工作
3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。
3.8开展卓有成效的社区文化活动
4、管理手段
4.1启动思想工作机制,通过思想工作重在激发潜能,充分发挥群众效能和工作积极性,引导员工动机,尊重个人感情,并且针对个性心理做适时的思想工作,工作方式有谈心、座谈等。
4.2执行奖惩制度,在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。
通过奖与惩,做到人人有动力,个个有压力,从而促进工作。
4.3建立激励机制,尊重个体权力,保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上、平者让,为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策,既要考虑群体效能,更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4.5提倡'以人为本'的管理理念,充分发挥每个员工的主观能动性,增强主人公意识和自我实现意识,使其在授权范围内创造性地开展工作。
4.6管理工作的计划性,我们根据各个阶段管理要点的不同,按照轻重有序、科学实效的原则,拟定不同时期阶段的工作计划,并实施。
第11篇 x苑小区物业管理经营成本的测算
景苑小区物业管理经营成本的测算
管理服务报价及费用构成
一、物业管理费报价:
1、依据《物业服务收费管理办法》及连云港物业市场情况,制定物业管理公共服务收费标准。
(1)住 宅:0.50元/m2
(2)商业用房2.00元/m2
((3))空置房按相关规定由开发商全价支付物业管理公共服务费
2、停车服务费
地上车位 : 70元/位.月
地下车位:110元/位.月
3、公众代办性服务
二次供水水费代收代缴,按照行业相关规定;公摊水电费,按实际用量分摊到户;代办性服务免费
4、特约服务费
(1)保洁家政服务,钟点工按照10元/时收取。
(2)房屋维修按用工、材料成本核算的最终合计价格收取费用。
其余服务项目按用户与物业公司协商价收取。
二、年物业管理费用支出构成
1、人员费用(包括工资福利、各种保险、管理佣金、按法定税率交纳的税金):
管理处主任:1500元/人×1*12=16800元
安全护卫队长:1300元/人×1*12=15600 元
行政财务:1200元/人×1人*12=14400元
安全护卫员:800元/人×5人*12=153600元
设备管修主管:1200元/人×1人*12=14400元
维修工:700元/人×1人*12=33600元
保洁员:700×2人*12=50400元
绿化工:700×1人*12=33600元
合计:368400元
2、行政办公费用(包括办公用品、电话费、培训费及水电费等及税金):1200元*12月=15600元
3、安全护卫费用(包括安全护卫员装备费、器材维修费告示及税金):1100元*12月=13200元
4、公共设施维护费用(包括房屋维修、化粪池清掏、水箱清洗、院落护栏维护及税金):800元*12月=9600元
6、设备设施维护保养费用(包括设备的保养维护、年检、照明灯具的更换及利润、税金):1100元*12月=13200元
合计:51600元
总合计420000元
总收入420960元-总支出420000元=960元
第12篇 北城小区物业管理近期目标和远期规划
北城春色小区物业管理近期目标和远期规划
1、'北城春色小区'的管理目标
'北城春色小区'的物业管理实行公司的品牌模式一一酒店式物业管理。创优目标确定为接管一年内达到宁波市'物业管理优秀小区'标准,并加入诚信物业的倡议活动,二年内达到宁波市'物业管理示范小区'标准,三年内达到全国'物业管理示范小区'标准。
2、近期管理目标(1-3年)
(1)第一年,重点抓好装修阶段的管理,使小区设施、设备保护完好,运行正常,小区的建筑风格不被破坏。
具体措施包括:做好前期宣传和资料发放工作,加强与业主沟通,动态巡检,发现违章行为,及时制止。同时各项物业管理服务逐步推出运行,设立'北城春色小区'网上服务平台。协助成立业主委员会。听取开发商和业主对管理服务的意见和建议,不断改进,使 '北城春色小区'推出的酒店式物业管理得到业主的认可,小区管理水平达到'市级优秀',参加诚信物业活动,并通过多种物业延伸服务,增加收入,达到盈亏基本平衡。
(2)第2-3年,在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上,结合创优达标、社区文明创建等开展各种社区活动,利用网站论坛开设'小区管理大家谈'专栏等多种方法,逐步增强业主参与管理意识。充分发挥业主委员会的作用,使业主参与到物业管理中来在经营管理上,奉行'业主满意第一'的服务理念,在管理服务中去发现、挖掘业主的需求,以满足业主需要为核心和经营导向,全方位提升服务质量,使小区管理逐步从持平走向盈利,同时让业主感受到与日俱增的温馨服务。第三年小区管理水平达到'全国示范'标准。
3、远期规划
(1)按照'统一管理,综合服务'的原则,在管理服务中动态监督工作质量,不断引入新的理念,强调员工的培训,不断提高业务水准。尽量减缓物业的折旧率、大自然的侵蚀、人为破坏和不当使用物业造成的损失。
(2)一方面充分利用北城春色小区的现有资源,另一方面不断引入高新科技,增加物业的附加值,保障投资者的利益,为物业保值、增值打下基础。
3、通过全体业主和物业公司齐抓共管,形成'北城春色小区'的物业管理特色,使小区在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应,创造一个安全、舒适、倍受尊重的居住环境。使业主实实在在体验到优质物业管理所带来的物业保值、增值。
