第1篇 物业管理公司会计核算依据
物业管理公司的财务管理部门,在对其下属的物业管理处进行会计核算前,必须先行对国家及地方与物业管理相关的法规和税规有清楚地了解,此外,还应对与本公司、本物业相关下列文件的相关规定予以关注。
一、业主公约
业主公约是各业主与发展商在买卖楼宇后所签署的合约。公约对发展商、全体业主、用户及管理者均有约束力,并明确各自的权利、义务及责任。
公约内包括了很多有关财务处理、费用计算等数据。财务管理部人员须详细了解该项资料及规定,并作为会计核算的依据。
现列举其中较重要的条款如下:
1.本物业管理账目发生盈亏时的处理办法
一份内容完善的公约应就本物业管理发生盈余或亏损情况时的处理或解决办法予以明确规定。通常,本着'用者自付'的原则,本物业的盈余由该物业的全体用户共同享有,本物业的亏损由该物业的全体用户共同分担。当然也可以是其它的处理方式,如:在业主委员会成立之前的前期物业管理期间,小用户以按约定缴纳综合物业管理费用为限,收入不足以应付经常性支出时,由开发商承担补贴责任。但关键是必须有明确的约定。
2.本物业综合管理费收支情况的公布
要求物业管理公司定期公布所管物业的收支情况,是我国物业管理行业法规中明文规定的。在与有关法规保持一致的前提下,公约中通常会对公布的具体时间、方式和要求做出规定。
3.收支核算方面的规定
公约通常列明是否需要为本物业各部分(如:停车场、办公楼、住宅楼等)的收支独立核算。
4.未出售单位和已出售但空置单位管理费计算法
通常未出售的单位享有一定的管理费减免优惠。
5.管理费起计日期的约定
通常可以是实际收楼日,或交付使用通知书发出日期加若干天为起计日,或者以前述两者较早者为起计日,也可以是开发商与业户在售楼时做出的其它约定。
6.滞纳金的计算法
公约通常会规定业户必须在每月某日前缴付管理费,逾期未付者,则管理公司有权按规定利率计收滞纳金。
二、管理合约
管理合约是开发商或业主委员会与物业管理公司签署的合约,其主要作用是明确委托方和受托方的权利和义务。主要应包含以下内容:
1.物业管理公司管理本物业的年限,及管理公司报酬的计收标准及方法等。
2.物业管理公司受管理公约的约束,并享有公约规定的管理人所享有的权利、义务及责任,根据管理公约对本物业进行管理。
3.需编制财务预算及预算控制,除首年预算外,通常由财务管理部牵头为每一新的财政年度制定财政预算,并在该年度的实际运作中对各项开支实施预算控制。
4.合约到期或终止时,财务移交方面的要求。
三、用户手册、装修守则及大厦各项收费标准一览表
该等文件通常在业主收楼时一并派发,并列明各项收费、按金、罚款及按金退还的程序等事宜。
四、收楼的流程
在整个收楼的程序中,有很多会计部必不可少的资料,如:
1.确实的收楼日期,用以计算管理费起计日期。
2.各单位业户数据,包括姓名、联络地址及电话等。
3.已缴付管理费按金及其它款项的收据,可作入账及对账的凭据。
根据上述资料,可以建立一套必要的图表档案,如:单位数据列表已收各种按金明细表、应收/已收/欠收管理费一览表等。
第2篇 物业管理手册－监视和测量装置控制程序
1、目的
为了确保测量和监控装置的准确度和精密度,使之处于完好的工作状态,使产品(服务)符合规定要求,制定本程序。
2、范围
适用于本公司与质量、环境活动有关的测量和监控装置的控制和管理。
3、职责
3.1工程部
3.1.1负责本公司监视和测量装置的控制,定期检定,并组织实施。
3.1.2负责监视和测量装置设备检定报告等记录的管理。
3.2使用单位负责本部门监视和测量装置设备的配备、使用、维护和保养工作。
4、工作程序
4.1选型与配备
4.1.1工程部依据《作业指导书》相关岗位要求配置监视和测量装置。
4.1.2监视和测量装置购进后,工程部应建立《监视和测量装置设备管理台帐》。
4.1.3《监视和测量装置设备管理台帐》要随监视和测量装置设备的变化而做补充、修正,做到帐物相符。
4.2监视和测量装置设备周期检定管理
4.2.1工程部每年底编制下年度《设施设备年度检验、检测计划》并通知使用部门,确定检验时间,使用部门要积极配合并安排好工作,确保按期检定。
4.2.2工程部按照计划,及时将监视和测量装置设备经国家认可的校准机构进行检定,对于检定不合格的或未经检定的监视和测量装置设备不准使用。
4.2.3经检定的监视和测量装置设备要有状态标识,并由使用部门进行维护、保养。
4.2.4工程部保存检定资料,以备检查。
4.3新购置的监视和测量装置设备管理:工程部对新购置的监视和测量装置设备先送检,合格后再启用。
4.4监视和测量装置设备的封存管理
4.4.1使用部门封存监视和测量装置设备时,要填写《监视和测量装置设备封存申请表》一式两份,报工程部一份,一份由申请部门存档。
4.4.2封存后的监视和测量装置设备要与在用监视和测量装置设备区分开,粘贴封存标识单独存放,不得混淆。
4.4.3封存的监视和测量装置设备,启用时若已超过检定有效期,必须经法定检定机构重新检定合格后方可使用。
4.4.4本公司不采用无国际或国家承认的有关基准的监视和测量装置设备。
4.5监视和测量装置设备的使用、维护与保养
4.5.1使用监视和测量装置设备人员应熟悉其性能,掌握正确的使用方法,防止发生可能使标准失效的调整,做到精密贵重仪器由专人负责。
4.5.2监视和测量装置设备的使用人员需经常对监视和测量装置设备进行维护,保持监视和测量装置设备的清洁,要注意防腐,以免器具生锈。
4.5.3按操作标准进行操作,不得私自调整,防止可能使测量结果失效的调整。
4.6搬运和贮存
4.6.1监视和测量装置设备要有专柜存放。
4.6.2搬运过程中由使用人做好防护,如防震、防潮、防干扰、防尘等。
4.6.3贮存期间要保证良好的环境条件,防止监视和测量装置设备损伤或失准。
4.7监视和测量装置设备失准的校准
在使用中失准时,应停止使用,重新检定,并启用已校准合格的测量装置重新进行监视和测量活动,并做好检定装置状态标识和相关检测记录。
4.8本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。
5、相关文件
5.1《记录控制程序》
5.2《作业指导书》
6、相关记录
6.1《监视和测量装置设备统计台帐》jw/jl-7.6-001
6.2《监视和测量装置设备封存申请表》jw/jl-7.6-002
第3篇 物业质量管理评审控制程序
物业公司质量管理评审控制程序
.0目的
按计划的时间间隔评审质量管理体系的适宜性、充分性、有效性。
2.0适用范围
适用于对公司质量管理体系的评审。
3.0职责
3.1总经理负责主持管理评审活动。
3.2管理者代表负责协助总经理做好管理评审的组织与准备工作。
3.3品质督察部做好管理评审资料的收集、记录及管理评审后改进措施的检查督促和验证工作。
3.4各部门负责人参加管理评审,并提供本部门质量管理体系运行情况的信息和资料,制定和实施评审结果要求的改进措施。
4.0工作程序
4.1评审计划
4.1.1管理评审每年至少进行一次,时间间隔不超过12个月。
4.1.2当出现下列情况之一应增加管理评审频次:
a. 外部市场与公司质量方针和质量目标产生反差而影响我公司经营效益时;
b. 组织结构、服务范围、资源配置有重大变化;
c. 国家法律、法规、标准有修改时;
d. 重大质量事故顾客严重投诉时;
e. iso9001:2000标准发生换版时;
f. 第二方、第三方审核前或领导有要求时;
g. 质量管理体系审核有严重不合格时。
4.1.3 每次管理评审前一月,品质督察部应根据总经理与管理者代表商定的时间、地点,负责编制《年度管理评审计划》,报管理者代表审核、总经理批准。
4.2 管理评审内容
4.2.1质量方针和质量目标的贯彻和实施情况。
4.2.2组织机构(包括人员配置和资源利用等)满足需要的程度。
4.2.3质量改进和服务绩效分析,如:经常发生的用户投诉情况的分析、用户反馈的信息分析等。
4.2.4 发生的重大安全责任事故。
4.2.5 内部质量审核实施情况及其效果。
4.2.6 纠正和预防措施实施情况及其效果。
4.2.7以前管理评审的跟踪措施的实施及有效性;
4.2.8可能影响质量管理体系的各种变化,如资源的配置,内、外环境变化,法律、法规的变化等;
4.2.9相关方的建议。
4.2.10总经理认为其他尚需评审的内容。
4.3 评审准备
4.3.1《年度管理评审计划》经总经理批准后发给参加管理评审的部门(人员)。
4.3.2各部门(人员)按计划要求在评审前14天提交评审所需资料,做好评审的准备,并确保在评审进行前7天将评审材料提交品质督察部确认后交管理者代表审阅。
4.3.3参加评审的人员根据需要由总经理或管理者代表确定,原则上公司其他领导及各部门负责人均应参加评审。
4.3.4各部门需准备下列资料:
a. 市场拓展部:服务项目开发;市场分析资料;
b. 客户服务中心:服务过程控制;顾客的反馈、顾客满意程度的测量结果与顾客沟通等资料;
c. 人力资源部:人力资源控制;
d. 工程维修部:设备的维护、保养等资料;
e. 保安部、财务部:本部门过程控制等资料。
f. 品质督察部:内、外审结果;质量管理体系运行情况;纠正和预防措施、持续改进实施情况;质量管理体系需要改进的重大项目等资料;
4.4管理评审的形式和程序
4.4.1管理评审以会议形式进行。
4.4.2总经理主持管理评审会议,会议程序如下:
a.总经理主持会议宣布管理评审会议开始,并对管理评审的目的、要求作简短发言;
b.管理者代表汇报质量管理体系运行情况,各有关部门按评审内容要求做书面报告。如管理者代表认为有必要且事先做了布置和准备,则报告的书面化文件应分发至每个参加评审的人员。
c.与会者讨论、分析、评价质量体系的适宜性、有效性;分析质量体系运行中存在的系统问题、重大问题,提出改进质量体系的措施、意见。
d.总经理归纳评审意见,对质量管理体系现状的适宜性、充分性、有效性做出结论,提出或裁定质量体系改进措施。
4.4.3 部门负责人参加管理评审,须在《会议签到记录表》中签到,品质督察部负责会议记录。
4.4管理评审输出
4.4.1 品质督察部在《会议签到记录表》记录会议情况。
4.4.2 品质督察部根据评审议题和记录编写《管理评审报告》,其内容包括与以下方面有关的任何决定和措施:
a. 质量管理体系及其过程的改进,包括质量方针、质量目标、组织结构、过程控制等方面的评价;
b. 与顾客要求有关的产品的改进,对现有产品符合要求的评价,包括是否需要进行产品过程审核等与评审内容相关的要求;
c. 资源需求。
4.4.3《管理评审报告》需经管理者代表审核,总经理批准,并按《文件控制程序》中文件发放的规定发至相关领导和部门。
4.4.4管理评审所形成的各种文件、资料和记录由品质督察部按《质量记录控制程序》妥善保存。
4.5管理评审决定的执行和验证
4.5.1 责任部门和人员根据《管理评审报告》中有关决定编制《管理评审改进措施及验证记录表》,并组织实施,按《纠正和预防措施控制程序》执行。
4.5.2改进措施实施结束后,各责任部门应将结果报品质部,品质督察部对实施情况进行检查后报管理者代表,以便对实施效果是否达到预期目标进行评价;
4.5.3实施结果有效的,品质督察部应将其措施纳入或编制相关文件,以巩固其改进效果;
4.5.4经验证,改进措施未达到预期目标的,由责任部门重新制定并实施改进措施,直至达到预期目标。品质督察部负责
组织对各种措施计划的实施进行跟踪、监督和验证。
4.6 管理评审如导致质量方针、目标及体系文件更改时,按《文件控制程序》执行。
5.0 相关文件
5.1《文件控制程序》
5.2《质量记录控制程序》
5.3《纠正和预防措施控制程序》
6.0 质量记录
6.1《年度管理评审计划》
6.2《会议签到记录表》
6.3《管理评审报告》
第4篇 物业管理员工手册－人事宗旨
物业管理员工手册:人事宗旨
××物业管理的目标是使其成为一个关心员工,不断向前发展的企业。员工是物业公司的'重要财富',是为物业公司辛勤工作,具有良好的素质,富有青春活力和创造力的企业主体。
物业公司的员工都是经过认真筛选,量才录用,并安排在与其能力相适应的工作岗位上。
物业公司为员工提供与其工作岗位相适应的报酬和补贴,同时为员工提供各种岗位的专业培训和个人的专业发展机会,为员工提供良好的工作环境,根据工作表现给予员工奖励或处罚。
物业公司为全体员工提供一个能够促使员工努力工作,提高工作效率的环境;我们鼓励团结合作,参与管理,相互沟通;激发个人和集体信念,以实现大的市场营销目标和利润指标;我们培养员工对工作的高度自觉性以及为物业公司工作而感到自豪的荣誉感。
每个在物业公司工作的员工,人格都会受到尊重,我们自觉地维护每个员工的尊严,每个员工的人生价值都会得到体现。
第5篇 物业公司质量管理体系说明
e物业公司质量管理体系说明
1.本公司的质量管理体系是以业主及相关方需求和期望为基础的,是依据iso9001∶ 标准建立的。其形式表现为一组过程相互作用形成的网络。它通过管理职责、资源管理、产品实现、测量分析和改进四大过程间相互作用,并围绕业主要求、业主满意建立起质量管理的过程模式。本公司质量管理体系的过程及其相互关系包含产品实现所需的过程和为了有效地实现质量管理体系所需的其它过程。以业主的需求和期望为过程的输入,提供服务满足业主要求为输出。同时它还通过信息反馈测定业主满意程度,以评价全公司质量管理体系的业绩。
2. 本公司质量管理体系是依据iso9001∶ 的要求建立的,既体现了iso9001∶ 的要求又结合了本公司的实际情况。它是按照pdca(策划、实施、检查、处置)过程方法建立实施和保持的。在每一个过程中都按照pdca方法以确保持续改进。
3．本公司质量管理体系所覆盖的产品范围包括本公司全部分活动的结果。主要产品指物业管理服务,本公司场所位于粤港市田安路。
4. 本公司的质量管理体系建立在以业主为关注点的基础上,同时考虑到投资方、本公司及员工的利益,还顾及了供方及社会的利益,考虑到了本公司对社会所做的贡献。本公司还努力做到使质量管理体系与其它体系如安全管理,财务管理及环境管理等的相容性,以使我们的目标得以顺利实现。
5. 在本公司的生产经营活动中,严格遵守国家的法律法规,如《物业管理条例》、《消防法》、《合同法》等。本公司制定了相应的法律法规实施对策并强化对员工的法律意识的教育培训。
6. 本公司目前管理的物业均为大厦,因此在本公司服务提供的过程中,不涉及设计和开发过程,因此对标准条款
7.3 设计和开发过程予以删除,删除后不影响组织提供提供满足业主和法律法规要求的责任和能力;
7. 本公司服务提供过程中如有发生一些对外委托服务项目,均按
7.4 过程进行控制。
第6篇 某物业管理公司应聘须知
物业管理公司应聘须知
应聘同志:
欢迎您来**参加应聘,为增进了解,顺利开展应聘工作,请您认真阅读以下注意事项:
一、招聘程序:
筛选简历→沟通→体检→初试→复试→报到(试用)→签约(正式录用)。
二、录用条件:
1、对于大、中专以上学历,毕业报到时能取得'四证'(毕业证、报到证、户口迁移证、学位证);
2、对于有实践工作经验者,报到时要求已与原单位办理好相关离职手续并提供原单位解除或终止劳动合同的证明,无任何法律遗留问题,同时能正确处理家庭关系;
3、试用期间(3-6个月)认同万向文化,能接受并自觉遵守公司规章制度,适应岗位工作需要试用合格。
三、关于合同签订:
一)对于有实践工作经验人员,公司有以下两种用工形式:
1、签订聘用合同:以某一项目或某一工作任务完成为期限,规定项目或工作任务的要求、完成质量或须达成的目的,其收入与项目或工作任务完成的质量对应,不享受公司给予的任何福利等。
2、以合同制形式招用,签订劳动合同,按照所处岗位承担责任不同,享受相应权利,承担相应义务,一旦正式录用,公司与其第一次签署劳动合同的期限一般为1年。
二)对于高校,公司与其签订就业协议后,公司或学生单方面不履行就业协议的,违约方应承担违约责任,违约金2000元。一旦正式录用,企业与其第一次签署劳动合同的期限一般为1年。
四、关于薪酬:
公司实行基本工资、岗位补贴、津贴和福利的薪酬模式,具体根据员工素质、岗位责任及贡献大小分配。
员工试用期享受试用期工资,试用期工资根据应聘者的学历、职称和从事专业工作年限来确定。
五、其他相关待遇和应知事项:
1、公司不提供员工住宿场所,不承担员工住宿费用。
2、公司按照当地政府政策为员工办理'三险一金'。
3、公司为员工提供中午误餐补贴和交通补贴。
六、如对上述条款无异议的并认同的,请在下面签上您的姓名。
应聘者(签字):
年 月 日
第7篇 物业管理设备维护成本控制
物业管理设备维护成本的控制
设备是物业的大脑、心脏、神经和血液。是设备赋予物业以生命,现代化的设备赋予物业以现化的生命,智能化设备赋予物业以智能化的生命。离开了设备,物业就变成了黑暗中冰冷的空壳,就丧失了使用价值。设备维护事关重大。无论停电、跑水、漏气,都会严重影响业主的生活和工作,都会直接威胁业主的生命和财产安全。对物业管理设备维护服务人员来说,真是“接到报修如闻警报,排除故障刻不容缓!”
物业管理设备维护服务
(一)设备维护服务对象的构成
以设备电气性质和机电结合的程序为标准,可以划分为:1、强电设备:(1)高、低压变配电设备。(2)紧急发电机组。(3)照明系统。2、弱电设备:(1)楼宇自动化系统(bas)(广义的)。(2)通讯自动化系统(cas)。(3)办公自动化系统(oas)。3、机电设备:(1)电梯。(2)中央空调。(3)燃气燃油锅炉。(4)给排水各类动力机械等。
(二)设备维护服务形式的构成
以人与设备相互间的互动关系为标准,可以划分为:1、运行:值班、操作、巡视、清扫、应急处理等。2、维修:日常零修、紧急抢修、按计划的小修、中修、大修。3、养护:日养护、周养护、月养护、季度养护、年度养护。
(三)设备维护服务成本的构成
以产生成本的对象为标准,可以划分为:1、能源成本:耗电、耗水、耗气(油)等。2、维修成本:维修工具、常用维修材料、设备低值易损零部件、设备贵重核心零部件等。3、人工成本:定编人工成本、临时人工成本、外包人工成本等。
设备维护服务成本控制的意义
(一)能源成本控制的重要性
在现代建筑中,随着照度和舒适度等人工环境标准的提高,各类强电、弱电、机电设备的大量应用,使建筑能耗急剧增加。有专家统计,当今北京一幢大型公共建筑的用电量比1949年全北京市的总用电量还多。1994年广州某酒店,夏季用全部建筑设备都开动,每天耗电13万度。一般每天耗电约9万度。其中约60%为空调耗电。另据统计,在发达国家,建筑物的耗能占全国总耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空调、通风设备的耗能占65%左右,是耗能大户;生活热水占15%;照明、电梯、电视占14%;厨事占6%。显而易见,节约能源不仅直接影响到物业营运的成本和业主的经济效益,而且直接关系到环境效益和社会效益。
(二)维修成本控制的重要性
在一座现代化大厦的投资中,各类强电、弱电和机电设备的投资比重愈来愈大,甚至接近或超过整个建筑主体结构的总体金额。位于北京朝阳区的某5a级智能化大厦,在1996年投资安装的部分设备的价格是:
1、大厦结构化综合布线系统(加拿大)1套:1,000万元。
2、智能自动消防系统(美国)1套:500万元。
3、燃气/燃油自动锅炉(德国)3台:360多万元。
4、离心式中央空调水冷机组(美国)4台:385万元。
5、变频式空气处理机(法国)61台:623万元。
6、三菱高速电梯(日本)14台:3,330万元。
该建筑建安总投资3亿元,结构、设备、装修基本上各占总投资的1/3。这些造价惊人的设备如果经常发生故障,其维修成本是难以承受的。
(三)人工成本控制的重要性
本文虽然按论述序列将人工成本排在第三位,但实际上在大部分物业管理项目中,人工成本都是仅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高档商务写字楼,1997年2月物业管理财务支出总计为96.8万元。其中能源费(电费、水费、燃油费)为35.7万元,占总支出的36.9%;人工费(员工工资、春节过节费、午餐费、劳务费、医药费)为29.7万元,占总支出的30.7%;维修费(维修工具、设备零件、易耗材料、工程劳务、装修费等)为17.5万元,占总支出的18.1%。而且实践证明,控制人工成本的难度要远大于控制其他成本的难度。
设备维护服务成本控制的方法
(一)控制能源成本的方法
管理方法:
1、编制能源成本控制计划:(1)成本预算。(2)控制指标。(3)控制标准。(4)控制措施。(5)控制过程。(6)控制岗位责任制。
2、实施“全员控制”和“全过程控制”。
技术方法:
1、对空调、照明、电梯系统的工况实时进行监测,由计算机智能管理建筑物的能源。
2、提高楼内温度的控制精度,避免夏季室温过冷与冬季室温过热的能源浪费。据统计,夏季设定温度下调1℃,将增加能耗9%;冬季设定温度上调1℃,将增加能耗12%。
3、空调设备采用高效率机组,以变频调速控制电动机运行及合理的启停操作。
4、冬季供暖严格按照供暖运行技术指标运行(系统泄漏率、每平方米能耗控制指标、每平方米循环流量控制指标、每平方米循环水泵耗电控制指标等)。
5、合理规定在初寒期、严寒期和末寒期的运行调节方式。根据实际情况,灵活运用质调节、量调节、分阶段变流量的质调节、间歇调节等运行调节方式。
6、严禁用工业用水进行草地灌溉。
7、全部实现路灯的自动控制(例如声控)等。
(二)控制维修成本的方法
管理方法:
1、编制维修成本控制计划。
2、制定严格的维修工具、材料、零部件的采购、出入库、配送和使用回收等规章制度。
技术方法:
1、在一座建筑物正常运作的整个生命周期中,运转完全正常的设备,即近乎达到免维护水平的比例只有40%~60%;正常运行但存在潜在故障增长趋势的设备比例为20~30%;运行基本正常,但报警水平在增长的设备比例为15%~20%;已经存在严重问题,必须及时采取有效措施的设备比例达5%~20%。要实施有效的设备维修服务并控制维修成本,就必须针对以上四种状态的设备编制不同的维修养护计划并严格实施,以保障安全运行,降低维修成本。
2、设备在其寿命周期内发生故障的情况,与人的一生很相似。人有幼儿期、青壮年期和老年期。设备相应地有初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。
(1)在初期故障期:设备维护服务人员要了解设备中寿命最短的零部件,编制管理档案,并经常加以特别关注。还要了解设备中最重要最昂贵的零部件,编制管理档案和应急处理预案。还要了解设备在设计、安装、调试等方面的缺陷和不足,找出隐患并加以解决,尽快降低设备的初始故障率使其进入稳定运行状态。
(2)在偶发故障期:此时设备的故障率下降到准许故障率之下。在这一阶段,应着重提高设备
维护服务人员对故障的检测诊断能力和修理能力,加强对材料备品的管理。
(3)在磨耗故障期:这时设备或设备系统已接近或达到各自的寿命期,由于零部件的磨损和材质的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新就可以降低此时的故障率,减少维修材料的更大消耗。在这个时期还应精心进行预防保养,定期对零部件进行检测,掌握其劣化,程度。同时坚持平时的清扫、给油、调整,减缓零部件的磨损和劣化进程,延长使用寿命,降低维修成本。
(三)控制人工成本的方法
管理方法:
1、编制人工成本控制计划。
2、因事设岗,因岗定员。
3、科技含量较高的物业管理项目(例如智能化大厦),其设备维护服务人员可以实行定编人员与外包人员相结合的人工管理模式。
4、科技含量较低的物业管理项目(例如普通住宅小区),其设备维护服务人员可以实行“一岗全责”的定岗定编管理模式。这种用工模式的特点就是改变岗位的单一性,强调岗位的综合性,其本质就是“减少岗位种类,增加岗位内容”。实践证明,这种方法非常适用于科技含量较低的物业管理项目,对减少用工、降低成本、提高效益(工作效率和员工收益)、做好工作具有显着的效果。
技术措施:
1、组织实施“强化专业,一专多能”的培训。
2、组织实施“强调综合,一岗多责”的培训。
设备维护服务成本控制的效果
这里以一个能源成本控制的成功案例来论证“设备维护服务成本控制”的效果。
(一)设备情况
某物业管理项目部接受委托对一个普通居民住宅小区(建筑面积1万m2,两栋6层砖混结构的居民楼,120户业主)提供冬季供暖服务。供暖设备是一台drq-95型自动燃气锅炉,输出热量为930kw,允许最高出水温度为90℃。全年供暖费收入33万元。
(二)节能控制
该项目在2001―2002年供暖期采取了以下节能措施:
1、在供暖前对全部地下管网实施了大检修,使外网因跑、冒、滴、漏导致的热损耗降低为零。
2、在供暖中严格控制出水温度。不经领导批准,任何人不得擅自升温。同时定时入户测温,确保室温不低于18℃(北京地区国家规定是16℃)。
3、在供暖全过程实行了“分阶段变流量的质调节”运行调节方式。即:在整个冬季,把供暖期按室外气温的高低分为几个阶段。在室外温度较低阶段中保持较大的流量,而在室外气温较高的阶段中保持较小的流量。但在每一个阶段内采用质调节来保持室内设定温度。
(三)效果显着
实施节能控制前:
燃气日均耗量:894m3。
燃气总耗量:894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。
燃气总费用:1.8元×130,000m3 = 234,000元。
实施节能控制后:
燃气日均耗量:614m3。
燃气总耗量:614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。
燃气总费用:1.8元×90,000m3 = 162,000元。
综合效益:
社会效益:节省燃气40,000 m3。
环境效益:减少了燃烧废气向大气的排放。
经济效益:
(1)节支(等于增收):72,000元。
第8篇 物业管理质量体系文件质量记录控制程序
物业管理公司质量体系文件:质量记录控制程序
1.0目的证明产品满足规定要求的程度以及质量体系有效运行的证据。
2. 0适用范围适用于服务质量记录、质量体系运行记录以及分承包方的质量记录。
3．0职责各部门负责标识、收集、编目、归档、存贮、保管、处理本部门的质量记录。
4. 0工作程序
4.1 证实质量体系有效运行的所有记录都要进行标识、收集、编目、归档、存贮、保管及处理。
4.1.1 分供方提供的记录也应纳入管理范围。
4.1.2 各部门对接口部门提供的记录也应纳入管理范围。
5.2 质量记录的载体可以是书面的,也可以是磁带、磁盘、胶片、照片以及硬拷贝、电子媒体等。
5.3 各部门要根据自己的实际情况规定各种记录的最低保存期。
5.4 所有的记录要按各类形存档,记录夹上要有记录标识和种类的目录或存档方式的说明。
5.5 对于保存期内的记录要妥善保管,封装时要作出标识。
5.6 各部门要编制自己的《质量记录清单》。
5.7 行政部保留各部门现行记录总览表以及其记录的空白格式,当有任何更改时应随时更新该总览表。
5.8 质量记录的填写要求
5.8 .1操作人员填写记录要清晰及时,不能超过已完成的活动2个小时。
5.8 .2不能随意涂改质量记录,如涂改则要在涂改处写上涂改者姓名、日期,否则无效。
5.9 各部门各自编制所负责的《质量记录清单》,按《文件和资料的编号规则》进行标识。
5.1 0各部门每月上旬按《质量记录清单》收集上月的质量记录,并编目、存放。
5.1 1质量记录由各部门贮存在适宜的环境中,防止损坏、变质和丢失。
5.1 2质量记录的查阅由部门主管控制,借阅者要登记在《借阅登记簿》上,在规定的时间内归还。
5.1 3在合同有要求时,质量记录可提供给顾客及其代表查阅。
5.1 4增加质量记录的内容、格式更改。
5.1
4.1 若取消或增加记录时,应向管理者代表提出申请,参照《文件和资料控制程序》。
5.1
4.2 若记录的格式有改变时,应到资料室撤换旧的表格。
5.1
4.3 管理者代表不定期对各部门的记录现行状态进行抽查,以确保现场使用的是最新的记录格式,以及其记录的管理,保存的情况良好。
6. 0相关文件
6.1 《文件和资料的控制程序》
6.1 《文件和资料的编号规则》
7
第9篇 新项目物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想,为打造物业管理精品,拟对新员工上岗培训工作做以下安排:
1、员工上岗培训期15天为有薪培训。
2、培训内容包括:物业管理概述及管理流程,现代物业管理服务理念,投诉、应急工作处理程序,实际演练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题,不定期地安排员工参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会,交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。
(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。
(2)在实际工作中,业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。
(3)通过理论与实践考核,淘汰不合格的员工,达到优化管理的目的。
4、培训计划及培训内容提纲。
第10篇 某物业分公司采购与分包管理程序
物业分公司采购与分包管理程序
1总则
1.1严格规范物业服务过程中的采购及业务分包,不仅是保证物业服务质量、维护ee物业服务品牌的基本要求,也是有效控制物业服务成本,倡导廉洁自律的重要举措,各物业分公司必须遵照管理公司制度规定,确保采购及业务分包活动公开、有序地进行。
1.2根据管理公司《ee地产经营管理制度》规定,结合物业管理企业的实际情况,各物业分公司凡单项合同额2万元(含)以上的采购(分包)业务,必须纳入招标系统进行控制,包括但不限于:
a)物料、设备采购;
b)一次性工程分包(维修、更新改造、新增);
c)服务分包等。
2相关职责界定
2.1物业分公司负责供方管理、物料采购及服务分包的计划制订和具体实施,以及
20万元以下的招标工作。
2.2项目所在公司负责组织20万元(含)以上、50万元以下的招标工作。
2.350万元(含)以上的招标项目按《au*地产经营管理制度》的相关规定执行。
2.4管理公司物业管理部负责指导和监督项目所在公司物业管理方面的采购及分包过程。
3供方管理
3.1供方合格评定准则
3.1.1为确保供方提供的物料或服务满足规定要求,所有物料采购和服务分包必须首先进行供方合格评定。
3.1.2产品供方合格评定标准包括(但不限于):
a)工商局颁发的营业执照,合法经营;
b)有资质证书;
c)固定的营业地点;
d)充足的供货资源;
e)提供明确有效的合格产品质量证明凭据;
f)合理的产品价位;
g)以及在合作期间产品使用合格率达到98%以上;
h)供货及时性达到95%以上;
i)对不合格品能及时退换的良好售后服务等。
3.1.3公用事业(包括供电、供水、环卫以及地域性极强的供暖等)服务部门没有可供选择的余地,但对其单位架构、相关人员情况、服务质量和服务特殊规定等亦应进行了解,以便与其配合达到满足服务的需求。
3.1.4可供选择的服务(工程)供方,其合格评定标准包括(但不限于):
a)具备合法的营业执照、固定的营业地点;
b)满足服务项目的能力;
c)良好的社会信誉;
d)合理的承包价格;
e)优质的服务质量,及跟踪服务的有效性和及时性。
3.2供方合格评定方法
3.2.1业务经办部门负责收集供方基本信息,根据供方的资质等级、技术力量、设备条件等方面进行供方初评,至少应评审供方以下几个方面的优势:
a)质量、性能及其稳定性;
b)价格;
c)信誉--履约信誉与社会信誉度;
d)售后服务;
e)付款方式;
f)交货方式、交货周期;
g)公共关系;
h)品牌;
i)供方内部运作状况;
3.2.2业务经办部门负责填写《供方合格评定审批表》,记录对上述评审结论。品
质部负责复核,并重点对供方的营业执照、特殊行业的资质证明等进行验证,其营业执照的项目范围和特殊行业资质证明必须合法有效。
3.2.3经初评合格的供方,在可行时应由业务经办部门组织相关部门人员进行现场考察,现场考察人员中必须包括品质部派出的人员。
3.2.4现场考察主要内容是考察供方的营业地点、公司规模等,必要时对其所承包的项目进行考察核实,以确定其承包业务能力和社会的信誉程度。
3.2.5现场考察评估通过后,业务经办部门负责拟订现场考察报告,并由考察人员会签。业务经办部门负责将现场考察报告,连同《供方合格评定审批表》一起提交总经理审批。
3.2.6经审批后的供方由品质部负责列入《合格供方名录》,并分发至业务经办部门执行。
3.3合格供方的监督评估
3.3.1物业分公司品质部负责建立合格供方档案,并适时更新。合格供方档案的内容包括(不限于)以下信息:
a)供方的名称、注册地址;
b)评审结果和记录;
c)供方营业执照复印件;
d)资质等级证书;
e)质量保证书;
f)其他证明材料。
3.3.2物业分公司品质部负责组织业务经办部门对合格供方的履约表现进行监督评估,根据不同类型供方采用适当的评估周期和方式,包括:
a)对常用物料的合格供方每半年进行一次综合的监督评估;
b)对提供长期连续服务的供方应每季度进行一次综合评估;
c)对提供一次性服务或一次性工程的供方,应在合同执行完后一个月内完成供方监督评估。
3.3.3物业分公司在进行合格供方监督评估时,可参照管理公司《供方合格评定与
监督评估指引》的规定执行,并形成《合格供方监督评估表》。
3.3.4合格供方监督评估依据包括上述3.1.2至3.1.4条规定、合同执行情况等,尤其应注意对以下内容的评估:
a)掌握供方内部管理的状况;
b)供方产品价格的变化;
c)社会信誉的变化;
d)同物业公司合作的情况跟踪;
e)其他应当跟踪管理的要素。
3.3.5合格监督评估所引起的任何必要措施由业务经办部门负责实施,品质部对措施实施情况进行跟踪验证,并形成跟踪记录。
4招标工作程序
4.1招标项目立项
4.1.1招标项目由物业分公司各业务经办部门根据年度工作计划提出,计划内的招标项目可直接编制招标文件。非计划内的招标项目由业务经办部门拟定招标计划,必须按上述第2条规定的权限履行报批手续。
4.1.2招标计划的内容应包括(但不限于):招标内容、成本估算额、招标方式、招标文件编制时间、资格评审时间、发标日期、进场时间等。
4.1.3物业分公司业务经办部门负责拟订招标文件,招标文件的内容应包括(但不限于):
a)招标人(公司)简介,包括公司的名称、地址、联系方式、基本情况等;
b)招标项目简介,包括项目内容、项目要求等;
c)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
d)评标标准及方法;
e)评标活动方案,包括招标组织机构,开标时间及地点等;
f)其他事项的说明。
4.1.4拟订招标文件的其它具体要求按管理公司《au*地产经营管理制度》的相关规定执行。
4.1.5招标文件的审批权限按上述第2条的规定执行。实际操作中招标计划、招标
小组、招标文件及拟邀请投标单位的资格审查可同步报批。
4.2成立招标小组
4.2.1每个招标项目均必须根据招标项目的特点成立招标小组,负责整个招标工作。原则上与投标单位有利害关系的人员不得作为招标小组成员。
4.2.2招标小组人数必须为奇数,且不少于3人。业务经办部门经理、财务部经理、品质部经理及相关专业技术人员应为招标小组成员,全过程参与招标工作。
4.2.3在整个招标过程中,每次评审招标小组成员出席人数不得少于总人数的2/3。
4.3投标单位确定
4.3.1物业分公司招标一般宜采用邀请招标方式,由业务经办部门负责收集相关供方信息,由招标小组审查确定拟邀请投标单位。
4.3.2各类招标项目预选投标单位应不少于三家。投标单位应优先从《合格供方名录》中选择,合格供方名录中没有或数量不够时,才可从其它推荐途径选择投标单位。投标单位的资格预审应遵循以下规定:
a)已列入公司《合格供方名录》的单位直接具备投标资格;
b)未列入公司《合格供方名录》的单位,应按上述第3条的规定经评定合格后才能作为拟邀请的投标单位;
c)已从公司《合格供方名录》取消的单位,两年内不得参与投标。
4.4发标
4.4.1招标文件的发放、现场踏勘和答疑由招标小组负责组织,公司各部门视实际需要指派人员配合,但至少应保证同时有来自不同部门的二人参加。
4.4.2招标文件发放、现场踏勘、招标答疑均应形成书面记录,其中招标答疑记录应作为招标文件的补充附件一并发给投标单位。
4.5开标、评标、定标
4.5.1招标小组主持开标工作,现场拆封,该过程应形成书面记录,参加开标的全体人员签字确认。
4.5.2开标后招标小组组织相关人员进行标书的分析,以便进一步的评标定标工作。
4.5.3招标小组组长主持招标项目的评标工作,招标小组全体人员参加,实际人数
不少于3人。
4.5.4各类专业的评标工作均必须遵循管理公司《au*地产经营管理制度》的相关规定执行,经招标小组评标,并将评标结果按规定权限(上述第2条)报批后确定中标单位。
4.5.5确定中标单位后3日内,招标小组向中标单位发出中标通知书,并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。
4.6合同签订及招标文档管理
4.6.1物业分公司业务经办部门负责按本手册第6.3节的规定,组织内部的合同评审过程,并与中标单位进行合同洽谈,签订正式采购或分包合同。
4.6.2招标过程中形成所有文件和记录由业务经办部门负责整理成册,并在正式合同签订后一个月内移交行政人事部统一存档保管。
5物料采购
5.1物料定额标准
5.1.1各物业分公司应根据物业服务实际需要,明确各类材料、部件、工具、用品及小型设备的基本库存量,包括工程设备维护所需的备品备件,建立物料库存量标准及部门或个人使用工具的配备标准,编制《物业采购分类明细表》,经本公司总经理审批后执行。
5.1.2《物料采购分类明细表》是物业分公司提出采购需求、制订采购计划的依据之一,物业分公司行政人事部部应每半年一次组织各部门对《物业采购分类明细表》进行评审更新,并报本公司总经理审批。
5.2年度采购计划
5.2.1物业分公司行政人事部根据工装管理规定、物料定额标准、各类工作人员数量,及各单位自然状况等信息,制定年度物料采购计划,报总经理审批。
5.2.2年度物料采购计划是制订年度收支预算的依据之一,在年度采购计划执行过程中,因业务变化或其它因素导致年度采购计划调整时,必须相应调整公司年度收支预算计划,并报项目所在公司审批。
5.3月度采购计划
5.3.1每月固定消耗的常用物料,例如劳保用品、清洁用品、易损备件(灯管、镇
流器、窗把手、水龙头、电话线)等的月度补充计划,由行政人事部仓管员根据库存量于每月25日前提出。
5.3.2物业分公司各部门(管理处)根据下月工作需要,结合年度物料计划制定下月的物料采购计划,说明物料名称、型号、规格、数量(如有特殊要求,须说明),经本公司财务部经理审核、总经理审批后,于每月25日前报行政人事部。
5.3.3行政人事部根据仓管员的月度补充计划及各部门(管理处)月度物料采购计划,于每月28日前拟定下月《物料采购计划》。
5.4计划采购实施
5.4.1经总经理审批后的《物料采购计划》交行政人事部采购员实施采购。凡属于招标范围的采购必须按上述第4条的规定,通过招标选择采购供方。不属于招标范围的采购必须从经批准的《合格供方名录》选择,未列入《合格供方名录》的供方必须按上述第3条规定经评定合格后方可选择。
5.4.2各类物料采购必须按管理公司合同管理的规定执行,凡采购金额在5000元(含)以上的采购项目必须签订正式的书面合同。采购金额在5000元以下没有签订正式书面合同的采购项目均必须在进货验收合格后付款。
5.4.3对签订长期供货合同,分批供货的采购项目,行政人事部采购人员应以书面形成发出采购订单,特殊情况下口头提出的采购订单应予以记录。
5.4.4采购大宗物料或采购数量在10个以上的物料时,一般应通知合格供应商送货上门。
5.4.5行政人事部采购人员应及时组织进货的验收入库手续,具体按物业分公司制订的物料管理程序执行。
5.5零星、应急物料的申购
5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需数量较少,且没有库存的物料。应急物料是指突发性急用,且没有库存的物料。
5.5.2各物业分公司的零星、紧急采购必须按以下程序执行:
a)物料使用部门(人员)填写《零星(应急)物料采购申请单》,说明物料名称、型号、规格、数量,并交部门经理(管
理处主任)审核;
b)《零星(应急)物料采购申请单》交财务部经理及总经理审批;
c)经审批的《零星(应急)物料采购申请单》交行政人事部采购员实施采购。
5.5.3紧急情况下的非常用物料采购,可以采取紧急措施在供方处对实物质量进行验证后自行购买,但在购买后须按上述要求补办紧急采购手续。
5.6物料采购时效
5.6.1常用物料采购原则上应在3个工作日内完成,特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
5.6.2特殊物料的采购原则上应在5个工作日内完成,特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
5.6.3零星物料的采购原则上应在1个工作日内完成,特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
5.6.4紧急物料的采购原则上应在3个小时内完成,特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
6物料保管
6.1各物业分公司应建立物料管理程序,明确规定物料进货验收、入库、储存保管及领用出库的管理责任、方法和控制要求。
6.2所有外购物料均必须执行进货验收,确认符合采购合同要求后方可收货、入库。物业分公司应设置物料贮存仓库,将各类物料分区存放,做到摆放整齐、标识明确,防止物料损坏、变质或丢失。其中,有毒有害化学物资必须隔离存放,并做好防护措施。
6.3物料进、出库必须按规定办理手续,入库物料应经验收合格,出库物料应办理领用审批和签收手续。
6.4各类物料应按种类、规格分别列账,逐次记录进、出明细,并每月盘点一次,确保各项物料账物相符。
6.5物业分公司各管理处作业班组集中领用的物料,在班组内的领用也应建立相应的记录,并由领用人签收。
7服务(工程)分包
7.1物业分公司的服务分包应在《物业管理方案》中予以明确,经项目所在公司总经理审批后执行。物业分公司临时决定的服务分包,按本手册第6.3节规定的合同审批权限,2万元(含)以下的由本公司总经理审批,超过2万元的报项目所在公司总经理审批。
7.2物业分公司所有对外分包服务应明确质量要求,包括服务范围、作业方式与内容、服务过程及效果评价方法等,并作为分包合同必需附件。
7.3物业分公司应根据本手册的规定,明确分包服务监管责任部门(人员)对分包服务执行过程监视和效果评估,并针对不同类型的分包服务采用适当的控制方法,包括(不限于):
a)针对长期连续分包业务(如清洁、绿化等),应根据分包合同要求制定相应的管理规定,对供方服务质量进行连续监控;
b)针对周期性的分包业务(如:消杀、电梯保养等),由监管责任部门负责指派专责人员进行监理,并要求服务供方提供每次业务执行报告,监管人员跟踪确认;
c)针对一次性的分包服务或一次性维修工程,根据实际需要要求供方提交书面执行方案,并由监管责任部门负责指派专人进行现场监督检查。
7.4物业分公司所有分包服务监视和评估均应形成书面记录,发现问题应及时要求服务供方进行整改,相关整改过程和结果确认均应形成书面记录。
8相关文件与记录
8.1管理公司《ee地产经营管理制度》6.3节《招投标管理》
8.2wdwy-fr-mm6201供方合格评定表
8.3wdwy-fr-mm6202合格供方名录
8.4wdwy-fr-mm6203合格供方监督评估表
8.5wdwy-fr-mm6204招标工作计划
8.6wdwy-fr-mm6205招标文件审批表
8.7wdwy-fr-mm6206评标、定标审批表
8.8wdwy-fr-mm6207物料采购计划
第11篇 某物业公司管理者代表任命书
物业公司管理者代表任命书
为了贯彻执行《质量管理体系-要求》(gb/t19001-2000 idt iso9001:2000), 确保质量管理体系持续有效地运行,特任命曹庆秋为我公司管理者代表。
管理者代表的职责和权限规定如下:
1、确保公司质量管理体系所需的过程得到建立、实施和保持;
2、向最高管理者报告质量管理体系的业绩和任何改进的需求;
3、确保在整个公司贯标范围内提高满足顾客要求的意识;
4、负责与质量管理体系有关事宜的外部联络。
最高管理者:
任命日期:
第12篇 物业管理手册之目标管理
物业管理手册:目标管理
1总则
1.1为有效促进各地物业服务质量水平和经营管理绩效的不断提升,确保管理公司整体经营目标的实现,必须建立和完善各物业管理目标管理责任制,明确各个项目所在公司和各地物业分公司的物业管理目标和责任。
1.2管理公司批准的物业管理方案中确定的指标作为对项目所在公司在某个开发项目中物业管理目标的考核指标,并按照《经营管理制度》第6.1节的规定签订到《开发项目经营管理责任书》中。
1.3各个项目所在公司应和所属物业分公司签订《目标管理责任书》
2相关职责界定
2.1物业分公司总经理负责组织拟订目标管理责任书,并与项目所在公司签订本公司的目标管理责任书。
2.2物业分公司总经理负责与各部门(管理处)签订目标管理责任书,并负责监督实施和考核。
2.3项目所在公司负责审核所属物业分公司目标管理责任书,经管理公司批准后与物业分公司正式签订目标管理责任,并监督实施和考核兑现。对项目公司的物业管理目标考核通过其和管理公司签订的《开发项目经营管理责任书》中的物业管理目标实现。
2.4管理公司物业管理部负责审核各物业管理责任书,并最终确认物业管理目标考核结论。
2.5管理公司经营委员会负责批准物业管理责任书。
3经营管理目标的制定
3.1在物业管理方案经过管理公司经营委员会通过后,根据物业管理方案确定的各种目标,项目所在公司与所属物业分公司首先签署《整体物业管理责任书》,分期开发的签订《分期物业管理责任书》。
3.2每年1月30前项目所在公司和物业分公司签署本年度的《年度物业管理责任
书》。《年度物业管理责任书》是作为一个会计年度当中对一个物业管理公司管理
的所有的物业项目的各类物业管理目标进行考核的责任书.
3.2.1《年度物业管理责任书》目标设定包括多个开发项目或多个在不同开发期的项目在一个会计年度内的指标.是物业公司当年度考核的依据,并且对各个项目指标设置考核权重.
3.2.2年度经营管理目标必须在上一年度年底(12月15日前)报管理公司物业管理部审查,经过管理公司经营委员会审批后,项目所在公司作为甲方、物业分公司作为乙方签订目标管理责任书。
3.2.3在项目所在公司已撤消,物业分公司独立运营的情况下,管理公司物业管理部作为甲方、物业分公司作为为乙方签订目标管理责任书。
3.3经营管理目标包括:经济指标(详细测算)、质量目标、安全目标、管理指标等。
4经营管理目标的分解实施
4.1物业管理责任书签订后,物业分公司总经理应组织本公司中层以上管理人员制订针对性的管理方案,明确具体措施、责任和时间进度,并在此基础上进一步明确各管理处和职能部门的努力目标。
4.2物业分公司总经理应参照管理公司发布的责任书范本,在公司物业管理责任书正式签订后一个月内与各管理处和职能部门负责人签订部门年度目标管理责任书,并报项目所在公司分管领导、管理公司物业管理部备案。
4.3对新成立的物业分公司,物业分公司总经理应保证在各部门负责人到位后一个月内完成该部门目标管理责任书的正式签订,并报项目所在公司分管领导备案。
4.4物业分公司总经理应保证各部门目标有效支持公司整体目标的实现,且承诺的奖罚额度与公司整体水平相当,在本公司的控制权限范围之内。
4.5管理公司鼓励各物业分公司进一步将部门目标分解到具体班组和岗位,以切实保证部门目标的完成。在明确各岗位(班组)目标后,目标的完成情况应作为个人绩效考核的主要依据,具体按本手册第5.1节的规定执行。
5经营管理目标的监控与调整
5.1物业管理责任书在执行过程中,各级公司(部门)应对目标的完成情况进行连续的监控、评估和交流,及时纠正影响目标完成的因素。
5.1.1物业分公司总经理对各部门(管理处)目标完成情况每半年评估一次;
5.1.2项目所在公司对物业分公司目标的完成情况每半年评估一次。
5.2各级公司对目标完成情况的跟踪评估应形成书面的评估报告,并与被评估公司(部门)进行交流,对偏离目标规定的情况应制订相应的改进措施,明确时间要求。
5.3项目所在公司的评估报告应报管理公司物业管理部备案,管理公司物业管理部结合项目所在公司评估报告、物业分公司季度报告进行综合分析,需要时提出针对性指导建议或强制性改进措施要求。
5.4在目标实施过程中,当资源、环境、政策等因素发生重大变化,或公司经营服务策略进行重大调整时,可对各级目标进行相应调整,调整的审批权限如下:
5.4.1涉及物业分公司目标管理责任书的目标调整,项目所在公司、管理公司物业管理部审核,管理公司经营管理委员会批准;
5.4.2物业分公司内各部门(管理处)的目标调整,不影响公司整体目标的,由物业分公司总经理审批,并报项目所在公司备案。
5.5所有目标调整均必须由申请公司(部门)填写《目标(计划)调整审批表》,完成相应的审批手续后方可生效。
6经营管理目标的考核
6.1目标管理责任书执行期末(下年度1月15日前),项目所在公司总经理负责组织完成对物业分公司的考核年度目标考核,结合季度评估报告、物业分公司的年度总结报告,形成物业分公司年度目标考核报告,呈报管理公司物业管理部审核。
6.2物业分公司的年度目标考核结论由管理公司物业管理部最终批复,项目所在公司依据管理公司物业管理部审定结论兑现奖罚。
6.3物业分公司总经理负责公司内各部门(管理处)的年度目标考核,结合月度评估情况,形成各部门(管理处)的年度目标考核报告,并根据目标管理责任书的约定实
施奖罚。
6.4物业分公司在进行年度管理评审时,应将目标考核报告作为输入资料之一,对目标管理工作进行全面的分析总结。
7相关文件与记录
7.1wdwy-wi-mm4201年度物业管理目标管理责任书
7.2wdwy-wi-mm4202整体(分期)目标管理责任书(范本)
7.3wdwy-wi-mm4203管理处目标管理责任书(范本)
7.4wdwy-fr-mm4201目标(计划)调整审批表
