第1篇 物业管理手册编制目的
《物业管理手册》编制目的
为实现公司物业管理业务的持续发展,建立科学管理体系和运作规范,整体提升wd品牌形象,大连wd集团房地产管理有限公司组织编制了本《物业管理手册》。
《物业管理手册》是地产管理公司《经营管理制度》物业管理章节的进一步细化,系统地阐明了物业管理业务的管理政策和业务运作规范要求。管理公司期望通过《物业管理手册》的编制和实施,能在以下方面促进各地物业公司的经营和管理活动。
1) 坚持以顾客为关注焦点,持续改进物业服务质量,赢得顾客满意和忠诚;
2) 优化、整合物业服务流程,全面提升物业公司经营绩效;
3) 明确企业责权体系,规范业务运作过程;
4) 实现与地产开发业务的紧密衔接,确保企业整体运行的有效性和效率;
5) 促进组织的学习和创新,持续积累和提炼物业服务理论和技术;
6) 秉承集团“服务关注细节”的核心理念,具体诠释、丰富和发展wd地产品牌。
第2篇 年物业管理经营管理押密试题及答案
2023年物业管理经营管理押密试题及答案
一、单项选择题
1.城市房地产市场的主要组成部分是(a)。
a.市场价商品住宅
b.经济适用住房
c.公共住宅
d.廉租房
2.房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的(a)。
a.宏观因素
b.市场供求
c.相关因素
d.价格因素
3.物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于(d)。
a.物业服务企业的质量
b.物业服务企业的要求
c.物业的现状
d.业主的态度
4.下列物业租赁方式中,会因租约对方中的一方死亡时自动中止的是(d)租赁。
a.周期性
b.私房
c.定期
d.意愿
5.房屋租赁登记备案的一般程序不包括(c)。
a.申请
b.审查
c.批准
d.颁证
6.零售商业物业的现场管理是否成功,有多方面的影响因素。下列不属于其影响因素的是(c)。
a.正确的经营管理策略
b.有针对性的管理方案设计
c.详细的管理计划
d.精确的费用测算
7.投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式不包括(b)。
a.全部出售套现
b.将产权赠与他人
c.将大部分产权出售,成为小股东
d.完全拥有产权,或直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东的身份
8.物业管理成本的类型中,(a)成本是指在会计期间开始前,对所承担的实际物业管理工作预估的成本,目的在于预测实际成本以供定价参考。
a.估计
b.可缓
c.边际
d.可免
9.在人工费的估算中,福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项,其中福利基金应按工资总额的(d)计算。
a.3%
b.2%
c.1.5%
d.14%
10.概率预算的编制方法不包括(c)。
a.确定预算编制所涉及的每一变量
b.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总,求取成本期望值
c.确定每一变量的变化范围及联合概率
d.计算各变量不同“组合”的联合概率
11.物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成,首先要(a)。
a.明确控制范围
b.执行控制标准
c.分析相关差异
d.纠正成本偏差
12.在前期物业管理阶段,(d)拥有物业,是物业的第一业主。
a.设计单位
b.施工单位
c.业主
d.建设单位
13.针对不同的零售商业物业,物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言,经营策略不包括(a)。
a.设置完善的机构
b.树立品牌形象,参与市场竞争
c.与开发商建立密切联系,考虑长线战略联盟
d.必要的经济回报
14.无论是物业服务企业还是零售商业物业项目,都要成立消防安全组织,其最高管理机构是(b)。
a.物业服务企业
b.安全委员会
c.业主委员会
d.环境与发展委员会
15.组合投资管理工作的步骤中,(c)是按照一定的标准,采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。
a.制订投资方针和政策
b.投资组合的调整
c.投资组合绩效评估
d.构建投资组合
16.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说,人们都偏向使用内部服务,但如果内部服务的成本高出市场的(b)以上,或不能得到相应的服务,这种偏向就会消失。
a.8%
b.10%
c.12%
d.15%
17.不良物业资产形成的原因中,造成不良资产生成的直接原因是(c)。
a.经济周期变化
b.房地产虚假的泡沫繁荣
c.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
d.银行货币资金运作的中断
1.物业管理成本按照与决策的关系划分,可将成本分为(cde)成本等。
a.固定
b.变动
c.边际
d.差异
e.机会
2.成本的控制常常运用不同的机制,据此可将成本的控制分为(abd)控制。
a.反馈性
b.防护性
c.事前
d.前馈性
e.事中
3.风险管理的整个过程可以分成(acde)四个步骤。
a.风险识别
b.风险承担
c.风险控制
d.风险评估
e.风险调整
4.财务报告会计报表部分中,企业在会计期末编制的主要会计报表有(abce)。
a.资产负债表
b.不需对外报送的成本报表
c.利润表
d.资产减值准备明细表
e.现金流量表
5.利润总额是指企业实现的全部利润,包括企业的(bcde)等内容。
a.主营业务收入
b.所得税
c.营业外收支净额
d.投资收益
e.当年营业利润
第3篇 物业员工培训管理程序-2
物业员工培训管理程序(二)
1目的
通过培训,使员工掌握本岗位必须具备的专业知识、技能,提高员工的整体素质,确保所有与质量有关的员工具备按规定完成其任务的能力。
2适用范围
适用于公司各部门与质量有关人员的培训管理。
3相关标准要素
gb/t19002--iso90024.18 培训
4相关文件
质量手册4.18 培训
5责任
5.1各部门经理负责提出本部门人员的年度培训要求。
5.2总经理或总工程师负责提出年度员工质量教育培训要求。
5.3经理部按照各部门的年度培训要求,编制公司的'年度培训计划',报公司总经理批准。
5.4各部门按照'年度培训计划'进行培训。
6实施程序
6.1新员工的培训:
6.1.1新员工进公司试用期间,由经理部负责建立新员工培训表一览表,并进行如下内容的培训:
a.基础培训:公司的规章制度、劳动纪律等培训,由经理部负责。
b.岗位培训:岗位职责、专业技术等培训,由主管部门负责。
6.1.2培训项目负责人进行新员工培训记录和培训考核,经理部建立培训档案。
6.1.3新员工经上述培训,经所在部门经理鉴定合格,经理部经理审核后,可正式上岗独立工作,并办理试用期转正手续。
6.2岗位培训
6.2.1经理部根据各部门的年度培训要求和总经理或总工程师提出的年度员工质量教育培训要求,制定公司年度培训计划,各部门按'年度培训计划'的要求分别组织实施,经理部进行督促检查。
6.2.2具体培训计划内容如下:
a.接受培训的岗位、工种、人员;
b.培训内容或项目(专业知识和技术、质量教育、规章制度等);
c.实施各种培训的方法(自学、内培、外培);
d.培训时间和讲课人(有专业技术资格);
e.培训考核方式(口试、笔试、实际操作、工作鉴定);
f.培训项目的负责人。
6.2.3内部培训和外部培训由经理部统筹组织安排,自学和实际操作的培训由各部门组织安排。
6.2.4内部培训是根据工作需要,公司总经理、总工程师及各部门提出的在公司范围内有计划性的培训项目。外部培训是公司员工接受市、区或有关主管部门通知要求,或公司总经理、总工程师和各部门提出的培训计划要求,参加除在公司内部培训以外的培训项目。
6.2.5每次培训实施时,项目负责人都要进行培训记录和培训考核。
6.3特殊工种和业务专业人员的培训
6.3.1司机、电工、电梯、焊工、管道工特殊工种人员需经市有关部门培训、年审,获得有关工种的等级证、操作证。
6.3.2各部门业务专业人员要参加市有关部门组织的培训、学习,获得毕业文凭、职称证书。
6.3.3特殊工种和业务专业人员将获得的等级证、操作证和毕业文凭、职称证书交经理部认可,并将复印件存入培训档案内。
6.4计划外培训
6.4.1公司根据实际情况,临时提出的培训活动由提出的部门负责组织,公司总经理提出的临时培训要求由经理部统筹安排。
6.4.2公司鼓励员工通过自学、参加专业培训等途经提高专业技能和质量管理意识,取得的有关培训或学历证明文件均记入员工的培训档案。
6.5培训记录
6.5.1每次培训结束,包括基础培训、岗位培训、临时培训等应由该项目的培训负责人填写'培训记录'交经理部审查,经理部将'培训记录'存入'员工培训档案'内负责保存,并根据'培训记录'填写'员工培训一览表'。保安员日常素质培训,可不填写'员工培训一览表'。
6.5.2送外培训,应将取得的培训结业证或合格证交经理部认可,并留下复印件存入'员工培训档案'。
7支持性文件和质量记录
7.1'员工培训一览表'员工辞工后即作废
7.2'年度培训计划'保存二年
7.3'培训记录'保存二年
7.4'员工培训档案'员工辞工后即作废
第4篇 对物业管理投标文件要求
对物业管理投标文件的要求
1.投标文件必须包含的内容:
(1)投标书,格式详见附件五。
(2)投标人营业执照复印件、物业管理服务企业资质证书复印件、法定代表人资格证明、法定代表人对参予投标人员的授权委托书(格式详见附件六,法定代表人亲自参加除外)。
(3)银行履约保函,格式详见附件七。提供履约保证金方式为现金、支票、银行汇票的除外。
(4)投标人的信誉、业绩证明材料。
(5)承担本物业物业管理的领导班子配备情况,主要负责人的身份证复印件、物业服务岗位资格证明材料复印件。
(6)承担本物业物业管理的工人、保安配备情况。
(7)除本招标文件规定的物业服务要求之外,还要达到的其他要求。
(8)投标文件必须承诺,因达不到物业服务要求,对业主造成直接损失的,承担赔偿责任。具体如何赔偿,如业主被盗、共用设施损坏或灭失、下水道堵塞后污水进入房间等,应详细说明。未对业主造成直接损失的,如清洁卫生不合格,应如何处理也应详细说明。
(9)物业服务期限满后,如果不按时撤离本物业,应承担何种违约责任。
(10)对开发商应尽的责任,业主向物业企业反映后,应如何处理。
(11)是否愿意承担本招标文件第二部分所指的总水表涵盖的整个区域的水费代收工作在本物业住宅共用部位共用设施设备维修基金到帐前,是否愿意垫资对本物业供水系统进行改造,实现本物业的水表与周边其它小区和单位的水表完全分离
(12)物业管理服务费收费标准。要求:普通住宅必须在每月0.50元/米2以下(含0.50元/米2),已装修、闲置三个月以上的住宅按普通住宅的1/2以下收取,未装修且无人居住的住宅按普通住宅的1/5以下收取,车库与普通住宅相同,商屋按普通住宅的2-3倍收取,业主委员会办公用房免收物业管理服务费。
(13)对业主违约的处理办法。业主拖欠物业管理服务费,可以收取滞纳金,滞纳金收取比例不得超过银行贷款利率的4倍。
(14)联系方式。
(15)投标人认为应当写入投标文件的其他材料。
2.对投标文件的制作、送达要求
(1)投标文件必须采用简体中文。
投标人需制作投标文件多份,其中正本1份(书面文档),副本5份(书面文档),电子文档1份。电子文档最好采用htm、html或mht格式,也可以采用wps、word格式,存储在软盘或优盘中。投标文件之间如果不一致,责任由投标人承担。
(2)投标文件正本和副本均应使用不能擦去的墨水打印或书写。并由投标人的法定代表人亲自签署,加盖法人单位公章和法定代表人印鉴。
(3)投标文件应当密封包装,并在包装人标明投标项目名称、投标人名称,注明开标前不得开封,在密封处加盖投标人公章。
(4)投标文件送达截止时间:20**年*月5日上午9点。
第5篇 万山物业管理公司企业简介
万山物业管理有限公司企业简介
第一节、企业基本情况
连云港万山物业管理有限公司成立于2002年,系有限责任公司,注册资本50万元,主要经营:物业管理等,线有各类中、高级工程技术管理人员20人,连云港华阳物业管理公司自成立以来,始终把'业主至上、服务第一'作为公司经营信念,坚持发扬'重合同守信誉,保优质、创品牌'的企业精神,坚持经济效益和社会效益并举的企业方针,坚持把做优,做新、做强作为企业发展的战略来考虑。
公司严格执行国家有关行业规定,遵纪守法,把企业信誉视为企业的生命,公司成立以来的投诉绿为零。通过公司全体员工不懈努力,公司的诚信度、美誉度受到社会的广泛赞誉。
连云港万山物业管理公司所取得的成就和荣誉,已经成为过去,我们决心戒骄戒躁,勇于开拓,奋力拼搏,积极为社会提供更加优质的服务,把企业做优,回报社会,回报港城人民。
公司通过数年的努力和品牌的精心打造,在连云港市物业管理行业界已享有了一定的声誉。公司在物业管理探索与实践过程中注重经验的总结和理论的提升,为推动连云港市物业管理行业进步作出了积极的贡献。
第二节、企业管理模式
连云港万山物业管理有限公司是一家专业从事物业管理工作,经验丰富具备三级物业管理企业资质的公司。公司建立现代企业制度,以市场运作为核心,以物业管理法规为准绳,采用专业化、一体化、科学化、职业化的管理运作模式,对所托管的物业进行精细化管理。公司实行董事会领导下的总经理负责制,决策层将'企业对业主负责、对社会负责'作为职业准则,寻求'社会效益、企业效益'双赢的执业业绩。
第6篇 某农贸市场物业资料管理计划
**农贸市场物业资料管理计划
科学的、规范化的档案管理能有效地为**农贸市场及公共设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。**农贸市场作为高档住宅项目,其档案资料是十分繁杂的,我们拟采取系统化、科学化、信息化的科学管理手段,明确指定档案管理人员,抓住档案资料的收集、整理、归档、利用四个环节,对所有档案资料进行严格、科学、集中的管理,达到提高物业管理水平、更好地服务业户的目的。
1.物业资料管理流程:
收集:工程技术、维修、改造资料;
证件、装修审批表;
历次管理活动书面、音像记录
整理分类:产权资料;
技术资料;
管理规章及内部管理制度;
历次管理工作资料、记录;
业委会文件、通知、资料、活动记录;
财务帐表及分布方案
归档:按国家示范住宅小区标准及评分细则及iso9001(2000版)质量体系标准建立双档制。
利用:按权限取用,领取时登记,使用后立即归还。
2.档案资料的分类检索
(1)开发建设单位移交档案资料
1)产权资料
项目批准文件
用地批准文件
建筑执照
拆迁安置资料
2)技术资料
**农贸市场规划图
建筑施工图
竣工图
a.总平面图
b.单体建筑、结构、设备竣工图
c.消防、附属工程及地下管网竣工图
地质勘测报告
工程合同
开、竣工报告
工程预决算
图纸会审记录
工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)
隐蔽工程验收签证
沉降观察记录
竣工验收证明书
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、构配件的鉴定合格证书
水电、卫生器具等设备的检验合格证书
砂浆、混凝土试块试压报告
供水试压报告
3)物业资料
**农贸市场基本资料
**农贸市场分项资料
商业配套资料
娱乐设施资料
(2)管理处自建档案资料
1)业户资料
a.业户基本情况
b.产权证书复印件
c.各项签约文件
2)日常管理资料
a.环境管理记录
a.日常巡查记录
b.垃圾清运记录
c.消杀记录
d.噪音检测记录
b.保安管理记录
a.日常巡查记录
b.交接班记录
c.值班记录
d.物资搬运放行记录
e.紧急事件处理记录
f.车辆进出记录
g.夜间查岗记录
c.车辆档案
a.车辆详细资料
b.车位使用协议
d.装修管理资料档案
e.维修服务档案
a.维修委托单
b.维修服务回访记录
f收费管理档案
a.管理费收支公布表
b.管理处与外单位签订的各类合同
c.其它
g.设备管理档案
a.公用设施保养维修记录
b.机电设备保养维修及运行记录
c.设备分承包方维修保养记录
d.设备设施巡视检查记录
e.设备台帐
h.业户意见调查、统计记录
i.业户访问记录
j.业户投诉及处理记录
k.员工管理档案
a.员工个人详细资料
b.员工培训考核记录
c.员工业绩考核记录
d.员工内务管理检查记录
l.培训档案
a.培训计划及实施记录
b.培训考核及跟查记录
c.军事训练及消防演习记录
m.行政文件
a.政府部门文件
b.公司规章制度、通知、通报等文件
c.公司荣誉资料
n.其它
3、档案、资料使用流程:
4、档案资料收、发管理程序
(1)公司重要资料(如开发建设单位提供的资料)接收必须经过管理处主任或其指定负责人验收,完善交接手续后方能分卷归档。
(2)日常管理文件按照公司制定的文件管理程序进行发放及接收,并分卷归档。
5、秀嘉农贸市场档案资料管理要求
(1)采用多种形式的文档储存方式,如电脑磁盘、光碟、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等,并采用相适应的保管、储存方法。
(2)尽可能把其它形式的档案资料转化为电子档案储存,便于查找和利用。
(3)电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理,并定期按相关管理流程清除过期失效文件。
(4)原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类,并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时,应及时调整目录的有关内容,以保证查阅者及时找到有效的文件。
(5)档案的鉴定必须由管理处指定人员负责,对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定,未经授权人士无权决定。
(6)档案按不同业务性质分块,以内容分类,统一编号,登记造册,编辑目录,分类保存。
(7)档案保管必须有专人负责,以达到文档管理要求,必须做到档案标识清晰,分类明确,易查找;档案出室必须由授权人员经过登记后方可借出,文件借阅者需妥善保管所借文件,不得涂改、撕毁等,否则追究相关责任;档案入室时必须经过检查,如有轻微破损应立即修补,损坏严重需追究借阅人员的责任。档案管理人员应定期检查档案借阅情况,以便及时收回在外文件,防
止因管理疏忽所导致的文件丢失和泄密。
第7篇 某物业管理公司财务主管质岗位职
物业管理公司财务主管质岗位职
*严格遵守财经纪律,遵循会计制度与会计核算原则,对公司经营管理和会计核算中心的问题提出建议和改进办法。
*配合会计主管,完成凭证录入工作,编制会计报表及要求的财务分析资料。
*对发票、收据、支票的领、用、存进行管理。
*负责各项目现金支出审核,包括日常费用报销,材料采购支出及公司其他费用支出的审核。
*负责与工程部、办公室配合,做好库存物品及设备的盘点及登记入帐。
*督促项目欠费清缴工作。
*检查项目日常财务工作。
第8篇 物业事故处理报告管理程序
1.0程序目的
对所发生的事故及时处理和调查,并采取适当的纠正和预防措施,控制事故的影响范围,减少事故损失。
2.0适用范围
适用于对管理区域内事故的调查、处理控制和报告。
3.0工作职责
3.1管理处全面负责程序的管理与控制工作。
3.2各部门是本程序的配合实施单位。
3.3管理处经理审批事故处理报告并制纠正预防措施。
4.0工作程序
4.1事故报告制度
4.1.1一般事故,立即报告部门负责人。
4.1.2重大事故,立即报告管理处,并在24小时内向公司报告。
4.1.3特重大事故,除按重大事故报告程序执行外,要保护事故现场,并在2小时内向相关主管职能部门报告。
4.2事故调查
4.2.1一般事故由责任部门进行调查,事故发生起计2日内向管理处报告调查结果。
4.2.2重大事故由管理处组织相关部门进行调查,事故发生起计2日内向公司报告调查结果。
4.2.3特重大事故由管理处组织相关部门会同公安等部门进行调查。
4.3事故处理
4.3.1一般事故由相关部门按有关规定处理,并将处理结果以书面报告管理处。
4.3.2重大事故及特重大事故由管理处组织相关部门进行处理,写出事故报告。事故报告内容包括如下方面:
1)事故的发生时间、::地点、伤亡人员或经济损失情况;
2)事故发生的直接原因和直接责任者;
3)对事故的处理意见;
4)防范的纠正和预防措施。
4.3.3管理处对事故的处理结果以公告通报形式,发各部门预防类似事故再次发生。
5.0相关记录
qr-021-01 《重大事件报告》
第9篇 路发物业管理公司简介材料
杭州路发物业管理有限公司的简介
杭州路发物业管理有限公司成立于2023年1月,注册资金50万元,具有国家三级资质。
公司是几个志道合的物业管理专业人士合作成立,致力于提升物业管理行业品质。
公司于2023年3月实施iso9002质量管理体系标准。
公司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、保安部、企策划与发展部、工程技术部、保洁中心等部门,目前在在安徽、杭州、江西等地有物业管理项目及单项服务外派项目。
公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式,以住户至上、服务第一为宗旨,建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制,确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针,制定了一整套严格的管理制度和操作规程,通过科学的管理和优质的服务,努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围,同时,通过多年经营,公司已形成了以人为本、和谐共存,“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念,为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。
公司的管理和服务在未来将会不断上台阶、上档次、上水平。
公司目前可对外接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等。
公司目标成为国内介入顾问咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。
您正确的选择将会是您企业的提升转折!
第10篇 物业管理人事管理技巧及范例精解3
物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(3)
第三节 员工培训技巧与员工档案管理办法
一、培训工作的必要性、内容与任务
人力资源培训与开发是重要的,在具体操作中又是复杂的。它包含了一系列过程,牵涉到时间、金钱、人员的投入,必须精心设计和组织。我们把它称为一个系统,使培训、开发与组织目标紧密相连。同时其中每一环节都能实现员工个人、工作及企业三方面的优化。人力资源培训与开发系统包括三大块内容:一是确定培训需要,设置目标并拟定计划;二是执行阶段,即施行培训和开发的各个项目;三是对培训开发工作进行总结和评估。
(一)物业人员培训的必要性
1.人员素质不高
目前我国城市相当一部分物业管理人员是由房管单位或房地产开发企业转移过来的,专业知识欠缺,服务意识不强,必须进行必要的专业培训和学习,掌握物业管理工作所必需的市场经济、城市规划、建筑、公关、法律等方面的知识,提高物业管理人员的整体素质,逐步实现经过专门培训,通过专门机构的考试,并取得资格证书的物业管理人员从事物业管理工作。
2.素质转化太慢
目前,我国物业正面临着传统管理向现代管理的转变,由于现代物业管理与传统管理的区别(见下表),因而许多物业管理人员不能适应现代物业管理的需要,急需进行培训。(表2-1)
表2-1传统与现代物业管理区别
传统房产管理市场化物业管理
产业(物业)归属公有(国有)业主所有
管理者政府房管部门专业物业管理
管理人员政府委派的人员公开聘用专业人员
管理手段行政手段法律、经济手段
管理范围仅限于使用服务、维修广泛而深入
服务收费多为无偿有偿服务与无偿服务结合
管理费来源政府或单位划拨使用者(业主支付)
费用状况严重不足收支有余
管理效果物业寿命缩短,损坏严重,社会财富浪费延长物业寿命,保值升值维护良好秩序
用户态度无可奈何认为合理而支持
3.物业管理人才缺乏
迄今为止从事物业管理的人员仅10万余人,其中物业管理发展较早的深圳就有4万余人,充分说明物业管理人才缺乏,特别是在内地的广大地区和城市,显得更为突出。而目前从事物业管理的人员中,具有大中专以上文化程度的管理人员所占比例很少,大量的物业管理人员只具备高中文化程度,缺乏必要的文化知识和专业技能,尚未进行过必要的技术培训,专业水平普遍不高。很多管理人员只能做一些诸如收费等简单劳动。而从事住宅小区安全管理的保安人员更是缺乏严格的系统的训练,漏洞不少,常给坏人以可乘之机,有的甚至里外勾结,进行盗窃、行凶等违法犯罪活动,使业主入住无安全感,无法保护业主的合法权益不受侵犯。
然而,目前对物业管理人员素质低下,管理水平不高的状况尚未得到充分重视,物业管理人才的培养工作还很欠缺。据了解,目前相当一部分大专院校的房地产专业尚未开设物业管理课程,而物业管理的职业培训也很缺乏,全国性的物业管理人员培训仅在深圳举办过两次,很多地方和城市还没有制定物业管理人才培训计划和举办过物业管理人员培训班。致使物业管理合格人才缺乏,管理水平低下的状况无法得到改善。
(二)员工参加各类专业培训和业余学习的规定
1.员工参加各类专业培训和业务进修,必须符合以下条件:
(1)专业对口,确因工作需要;
(2)部门同意或推荐,经人事部审批。
2.凡为达到某种学历报考各类业余院校及电大、函大的员工,其学费一律自理,单位亦不提供学习时间。
3.凡经批准参加培训学习的学费,一律凭结业证或成绩合格通知单报销,其学习所占用的工作时间,可酌情按“公假”处理。
4.凡提出报考有关院校脱产学习的个人,必须按规定办理辞职手续。
5.凡经单位出资培训学习的员工,如本人在服务期内提出调动或辞职的,须按规定交纳培训费。
(三)员工辞职和调动工作后收取培训费
1.本规定适用于单位出资培训或由单位交纳培训费的全体在职员工。
2.由单位出资曾在国内接受培训的员工(包括在大中专院校、函大业余学习、参加文化补习、技术工人考级等)辞职或调动工作时,向其收取培训费的标准如下:
(1)毕业或培训期满后,工作满5年,申请辞职或调动工作经批准后,免收全部培训费。
(2)按本人合同期限,逐年递减。
(3)非员工本人主动申请离开大厦的,(辞退、开除、除名者除外),可根据情况少收或免收培训费。
3.单位出资出国培训的员工,申请辞职或调动工作时收取培训费的标准如下:
(1)从培训结束起工作满5年,可免收全部培训费。
(2)工作不满5年者,每工作满1年可减收全部费用的20%,工作不满1年者收取全部培训费。
(3)初次接受出国培训者,工作期限从培训结束算起;再次接受培训者,工作期限及培训费要前后合并计算,满10年可免收全部培训费,每工作1年减收全部费用的10%。
(4)非本人主动申请离开大厦时,(辞退、开除,除名者除外),可根据情况少收或免收培训费。
4.既接受国内培训又接受出国培训人员,在申请辞职或工作调动时,按上述规定分别收取培训费。
5.申请辞职或调离者,须一次付清全部应交培训费后,方可办理离职手续。
(四)培训与开发的需要分析
在进行培训与开发前,为避免盲目性,也为了使培训更有效,首先要做的工作便是分析是否有培训与开发的必要性。培训开发的需要分析主要分为三个层次:组织分析、任务分析和个人分析。由此来了解组织中哪些部门需要培训个人需掌握些什么才能有效地完成某一工作谁需要培训及需要哪一类培训
三种培训需要的调查分析,可以具体采用以下六种方法:观察法、问卷调查法、约见面谈法、会议调查法、工作表现评估法、报告审评法(如需可展开)。
有了明确的目标后,就要将目标具体化、操作化。这往往通过拟定培训计划来达到。培训计划又可分长期计划与短期计划。长期的培训计划考虑企业的发展及所要达到的目标,从长远出发来设立培训课程计划并编制预算;短期的培训计划则主要针对每个不同培训项目,对培训内容、活动进行具体规划。在培训计划中,根据培训目标,确定培训的组织形式、课程设置、培训教师、使用教材或讲义、培训方式、考核方式、培训时限等。
培训计划可以用国际上一种“5w1h法”来加以说明。所谓“5w1h”,即why(目的性、必要性)、what(目标)、who(主体和客体)、where(地点)、when(时间)、how(方式方法)。在培训管理的计划工作中,也可以用这“5w1h”来概括之。
why:为什么要培训,培训的目的是什么。
what:要说明培训什么,欲达到何种目标。通过培训,是要员工掌握一些基本技能,还是要达到较高的技能水平。
who:确定哪些人员为培训对象,以及聘请什么人为教员。
where:在什么地方进行培训,是在公司内部还在公司外部。
when:何时开始培训,需历经多长时间,属短期、中期还是长期。
how:采取什么方式进行培训(how to)和提出经费预算报告(how much)。
物业管理公司培训工作的实施是一个复杂的实务过程,各种不同类型的培训实施程序,没有统一的模式可以套用。培训活动的实施技巧,是根据培训的具体目标,灵活运用合适的训练形式与方法,使培训获得预期的效果。
上海广播大厦物业管理的常规培训的程序是这样的:
1.新员工入职培训(迎新培训)。安排在报到后的前2天或延续至半个月视工种岗位而定。课程内容包括办理报到人事手续,介绍公司的背景、提供的服务项目、经营范围、运作方式,以及用工制度、福利待遇、工资结构、发薪日、加班工资;物业管理从业人员的基本要求,教育上岗前的仪容仪表,平时的礼貌礼节要求;安全工作常识,物业管理基础知识,《员工手册》、《规章制度》的学习。培训方式以讲解、观看录像、参观大厦以及讨论、漫谈形式结合进行,并配合简单的考核以巩固有关知识。
2.专业培训课程。这是针对不同的训练要求开展的,如保安人员在入职前要进行为期两个星期的军训、政训,由保安部门制订具体计划,人力资源部门组织协调,外请武警部队官兵进行列队擒拿格斗等专题培训。最后由所有学员讨论、交流学习心得,并撰写培训小结。
> 3.部门实务培训。公司内经常开展的部门岗位培训,由人力资源部门配合各业务部门做好计划安排。例如根据市电话话务员上岗证培训班开办日程安排,协助电话通讯部门安排好人手,参加市话局的业务岗位培训。
(五)培训内容
培训在于弥补员工的素质与公司的要求之间的脱节,这些脱节缺口就是需要培训的内容。培训的分类可以形成一个立体的分类模式。
1.以培训对象的不同层次分类
(1)决策层管理层的培训,指对物业管理公司的高级管理人员,包括正副总经理、各部门正副经理的培训。
(2)督导级管理层的培训,指对物业管理公司部门经理以下的督导(总领班、领班或班组长的培训。
(3)基层操作层的培训,指对物业管理公司运行的实际操作人员,包括保洁员、安保员、技术工人、操作工人及勤杂人员的培训。
2.以实施培训的不同阶段分类
(1)职前培训,指员工在上岗前接受的就业培训。
(2)在职培训,指员工在工作场所、在完成生产任务过程中所接受的培训。
(3)职外培训,指因物业管理公司业务发展或员工升职和工种变更需要,员工暂离岗位,全脱产或半脱产去参加学习或进修的培训方式。
3.以培训的不同内容与性质分类
(1)新员工入职培训(迎新培训),指公司对新员工进行的职前培训。
(2)员工职业素质培训,指公司举办提高职业素质水平的各种培训课程。
(3)物业管理基础知识与操作技术技能培训,指为了使员工能适应工作岗位技术要求所开展的职前或职外系统业务训练(操作竞赛、技术比武)。
(4)部门专业实务培训,指公司各部门在人力资源部门协助下,对自己部门内员工进行旨在改进工作方法、提高工作效率的在职培训。
(5)外语培训,指为了适应物业管理公司对涉外宾馆、写字楼、商场的管理,为加强员工外语能力所举办的各层次、各语种外语培训课程。(6)管理技巧专题培训,指为了不断提高公司的整体形象和管理水准,举办针对性较强的强化培训。
(7)外出参观、考察、进修、实习培训,指公司组织员工外出进行的业务培训活动。
(六)主要职能和任务
1.制订并执行公司的年度培训计划。
2.制订年度培训预算计划,定期向上级汇报培训费用开支情况。
3.确定各级人员的培训需求,并听取各部门的培训要求,制订相应的训练计划。
4.组织实施各种培训课程与活动。
5.做好员工的培训档案管理工作。
6.做好收集培训资料,编制符合公司经营管理特点的基础教材。
7.维护培训设备与场地,充分开发与利用各类培训资源。
(七)培训的三个层次
员工培训内容可按物业管理从业人员的不同工作范围划分为三个层次:
1.对于基层人员培训内容主要着重在操作性上,应学习有关物业管理法律法规,房屋结构营造和保养维修基本知识以及员工工作范围内的专业知识,如治安保卫、清洁卫生、绿化园艺、服务技能、水、电维修和机电设备维修养护等技能。
2.对于中层管理人员的培训内容,除了物业的保养和维护、设备维修、园林绿化等知识外,更要对企业经营管理、物业管理法律知识,有较全面的了解,还需要掌握相关专业知识,如经纪中介专业知识、房产估价知识、财务专业知识等。
3.对于高级管理人员的培训内容,应重点培训掌握*建设中国特色社会主义理论、社会主义市场经济理论、企业管理学、城市社会学、房地产经济学、房地产法律、房产经纪、金融保险学,以及国家有关法律法规。
二、培训方法和技巧
物业管理培训的方法多种多样,需视培训目的与需求,培训内容与教材,受训员工层次与水平,训练时间、场地与人数等因素,而考虑选用适当的方法。
(一)不同培训方法的基本原理
1.利用确认的培训课题引起受训员工的学习注意力;
2.通过传授观念与技巧使受训员工了解培训的内容;
3.经过培训技巧的应用,使受训员工对培训内容产生反应,并逐渐增强反应,由受命接受培训内容而变成潜在的行为意向;
4.让受训员工在新旧经验的对照中作出选择而顺应新经验,再经过多次练习后,巩固培训成效,达到改变受训员工行为的目的。
(二)培训的主要方法
1.讲授法
这是一种较为传统的培训方式。通常由教员向学员们宣讲某一课题或讲解某一方面的内容。在用于企业的培训上,讲授法可用于介绍企业的政策、制度而开设的普及型讲座。它的好处是省时省钱,可同时面对多名学员,一次讲授可使很多人了解有关方面的新信息。
2.研讨会或讨论法
在此种方法中,培训对象就某一主题讲行广泛的探讨,交流各自的意见、看法。这种方法要求学员们积极参与,能够各抒己见,最后达成共识。讨论法的人数不宜过多,以20-30人为宜,可分成5-6人的小组进行,先在各自小组中进行讨论,再由每个小组发表意见。
另一种类型是案例讨论法。通过对某一案例的讨论,培养学员们分析问题、解决问题的能力,并将这种能力运用到日常工作中去。这种方法往往用于对中高级管理人员的培训。
3.视听法
这是培训开发中常用的一种方法,即运用电视机、录像机、幻灯机、投影仪、收录机、放映机等设备来向学员呈现有关资料、信息。
另外,随着计算机的不断发展,计算机辅助教学(cai)也正日渐普及。cai通常可作为传统讲授法的补充。
4.情境模拟
情境模拟的方法除用在招聘遴选人员中,还可用在对人员的培训上。这种方法可使培训对象身临其境地分析、解决问题,对他们的实际工作能力提高会有很大帮助。情境模拟通常用在对管理人员的培训上。通常用的方法是:
(1)公文处理法。即让培训对象在一定时间内完成若干文件的批阅,这些文件与他们日常工作中遇到的有一些相似性。
(2)角色扮演法。让培训对象假想他们是公司中某一角色,以此角色身份来处理问题。
(3)管理游戏法。这种方法寓教于游戏中,通过完成事先设计好的精妙游戏,让培训对象领悟到其中的管理思想。
(4)无领导小组讨论。培训对象自由展开讨论,主持者事先可给予一主题,然后就让参加者自己组织讨论,从中观察每个人不同的人际交往能力、领导能力、说服能力、表达能力等。因其具有较强的针对性、实战性、较受企业欢迎。
5.学徒制
这种培训方法具有悠久的历史,在过去的各种手工艺人中,这是培训新人最常用的方法。直到现在,它仍是企业中用来培训生产一线员工的主要方法之一。它的特点就是由一位经验丰富的师傅,负责帮带一名或几名新来的员工。它的传授技能过程一般分为四步:传授→示范→练习→检查反馈。
(三)培训技巧与应用
1.培训员的选择
人力资源部门组织一支高质量的培训员队伍,是确保培训取得成效的基本因素。通常情况下,培训员是由各部门的经理或有培训经验的管理人员兼任,他们是执行培训计划、传递信息给受训员工的领队与教练。受训员工的学习积极性在很大程度上,要靠培训员引导与激发,因此,培训员应具备的素质与能力包括:
(1)热爱培训工作,具有教的愿望;
(2)具有良好的职业素质与个人修养;
(3)具有能及时察觉到培训需要的敏感性;
(4)对业务工作有全面而深刻的了解;
(5)具备有效的沟通能力,必要的讲授技巧与文字表达能力;
(6)具有群体培训的组织能力。
2.讲授的技巧
课堂讲演是培训中用以传授知识或技能的最普遍应用的方法。培训员对讲授技巧的运用,是讲演法培训获得成功的关键。培训员应掌握好讲授的各个环节是:
(1)授课前必须做好充足的准备;
(2)注重适当的仪容仪表及姿态;
(3)良好的语言表达是讲授的关键,要有清晰的口齿、适当的声音与语调和精确的表述;
(4)使用必要的辅助教具,使讲授更加生动,有利于提高学员兴趣,加深他们的理解记忆。
3.培训指导的方法与技巧
培训员对指导的方法与技巧的运用,是培训质量的重要体现。根据培训课题及形式不同需要,培训员应有选择地运用以下各种指导技巧:
(1)用精确的语言表达即讲授,来说明指导的内容;
(2)使用各种视觉教具,以举例来说明指导的内容;
(3)由培训员做操作示范,说明指导内容;
(4)通过回答问题,由学员复述指导内容;
>
(6)通过学员讨论,复习指导内容。
4.提问的技巧
提问与回答是任何形式的培训所广泛采用的方法。培训员对提问技巧的运用,体现培训的质量水准。其运用时要注意:
(1)提问必须简短、清晰,而且措词简单;
(2)避免发问回答“是”或“否”的问题;
(3)每次提问,尽可能只论及一点,并注意问题范围要方便学员回答;
(4)问题应着重检验学员对所学知识与技能的理解程度;
(5)提问后要留给学员充分的思考时间;
(6)注意点名提问的回答面要广,以调动学员的思考积极性。
5.视听教材的运用
在培训中,受训员工主要依靠听觉与视觉感官进行学习。视听教材的运用,可以使培训教学活动更生动活泼,提高学员的学习兴趣,帮助理解与记忆。
视听教材包括视式教材、听式教材及视听兼式教材。不同种类的视听教材要采用不同的教具或设备进行展示。
对不同视听教材的运用,首先要根据培训设备条件,其次要考虑课程的目的、受训员工人数及培训场地条件,再次要根据培训内容来选择适当的教材。
使用视听教材进行培训,要求培训员对内容充分熟悉、精心计划与制作准备,并熟练使用有关的教具或设备,才能使视听教材达到满足的效果。
6.激励技巧的运用
在培训中,运用激励技巧不断激发受训员工的学习欲望,是使培训取得成功的重要环节。激励技巧的运用包括:
(1)把培训学习与受训员工的工作需求及个人前途挂钩,增强他们的学习动力与进取心;
(2)在培训中,培训员要为受训员工创造良好的学习环境,鼓励学员积极参与培训,激发他们的学习热情;
(3)深入了解每位学员的具体情况,采用不同的方法,来促进他们的学习。
(4)不失时机地对在培训过程中,学员所取得的成绩给予适当表扬和奖励。
(四)培训指导的三个阶段
1.指导的准备。培训员对指导的范围及内容、器材与设备的运用、学员的知识及技能现状等要有全面了解。
2.指导的进行。包括介绍课题和要求,以及使用的材料、工具或设备,概述指导的过程,正确进行示范等。
3.指导的结尾。对受训员工的学习予以鼓励,并对指导内容的重点进行归纳和总结。
三、员工档案管理办法
为加强员工档案建设和管理,结合实际,制定本办法。
第一条档案工作任务
1.保管员工档案;
2.收集、鉴别和整理员工档案材料;
3.办理员工档案的查阅、借用和转递;
4.通过档案熟悉员工,为人事工作提供情况;
5.逐步实现员工档案管理工作的科学化和现代化。
第二条档案材料内容:
1.履历表;
2.自传;
3.鉴定;
4.考核材料;
5.政治历史问题的审查及甄别、复查材料;
6.参加党、团材料;
7.奖励及先进事迹材料;
8.处分、取消处分材料;
9.招聘、转正定级、吸收录用审批表、任免报告表、考评技术资格、学位审批表、出国人员审批表、调整工资审批表、离休退休、辞职审批表等;
10.其他可供组织上参考的材料,如员工个人写的思想、工作、学习总结、检查等。形成以上档案材料的部门和职能人员应及时将完备的材料转交档案室存档。
第三条档案的管理
员工档案按照管理(任免)权限实行分级管理。
1.正、副总监以上领导档案,报送总公司人事部。
2.物业管理有限公司部门经理以下员工档案,由各单位人事部门自行管理。
3.根据人事回避原则,档案管理人员的档案由人事部领导直接保管。
4.出国(境)不归及死亡员工档案仍按上述分工管理。
5.员工辞职、自动离职、开除公职、降名及解除劳动合同后,档案管理人员于15日内将其档案转至户口所在地的街道办事处保管。
第四条档案材料的收集和归档
1.人事档案管理人员要根据档案管理规定,通过有关部门收集入档材料。有关部门应积极配合,档案管理人员对归档材料应及时归档。
2.凡归档材料,均应认真鉴别,材料应详实、完整,用钢笔或毛笔誊写(不得用圆珠笔、铅笔等书写),并经组织审查盖章或本人签字后生效,否则不得归档。
3.员工档案必须分类明确,编排有序、目录清楚、装订整齐。
第五条档案的保管
1.员工档案由人事部门设专人保管,档案管理人员必须是*正式党员。
2.员工档案应存入保险柜。档案室必须坚固适用,有防盗、防火、防潮等安全措施
3.对保管的档案要逐一登记造册、编号,每年检查一次,发现缺少,及时查找。
4.档案移交要填写移交清单,交接双方应共同清点并签字留据。
5.严禁任何人私自保存他人的档案材料,对造成泄密或其他后果的,视情节轻重,给予严肃处理。
6.逐步实现档案管理工作的科学化、现代化。
第六条档案的查阅和借用
1.外单位前来查阅员工档案须凭党组织或人事部门的介绍信、公检法系统的组织介绍信,并经人事部门领导批准。
2.大厦部门领导和党组织、纪检人员查阅员工档案应经人事部门领导批准。
3.档案管理人员应根据主管领导指示提供有关材料。
4.员工档案一般不外借,特殊情况,经人事部门领导批准亦可借阅,但必须严格履行登记手续,按期归还。
5.私人不得查阅或借用员工本人及其亲属的档案。
6.查阅档案必须严格遵守保密制度,严禁涂改、圈划、拆换档案材料,不得向无关人员谈论或泄露档案内容,违犯者将视情节轻重,给予批评教育甚至纪律处分。
第七条档案的接收与转递
1.员工试用期满转正后,应及时到人事档案室办理档案调入手续,档案管理人员接收档案后应及时进行登记,并将档案回执及时退回原单位。
2.员工调出或辞职后,档案管理人员要及时办理档案转递手续。
3.员工档案转递应密封,一般应通过机要交通转递,也可由组织指派专人传送,但不得由员工本人自带。4.有关职能部门应及时将员工奖励材料、入党团的材料转交档案室存档。
第八条档案工作人员守则
1.认真学习党和国家的劳动人事政策、档案管理规定,不断提高工作水平。
2.热爱本职工作,忠于职守,刻苦钻研业务,提高业务水平和工作能力,努力为人事工作服务。
3.保护档案安全,不得擅自转移、分散和销毁档案。严禁在档案室用火、吸烟或存放易燃、易爆等危险品。
4.严格遵守保密制度,不得向他人提供或泄露档案内容,无关人员不得进入档案室
第11篇 a物业公司资源管理程序
e物业公司资源管理程序
1公司应及时确定并提供所需的资源,以:
a)实施和改进质量管理体系,并持续地改进其有效性;
b)通过满足业主和住户的要求使他们满意。
2资源可包括:人员、信息、供方、基础设施、工作环境及财务资源等。
3本公司从使业主和住户满意的角度出发,对人员、设施和工作环境规定了相应的要求,特编制以下的程序文件:
标题gb/t19001-2000标准条款对照
6.1人力资源控制程序6.2
6.2基础设施和工作环境控制程序6.3,6.4
-1人力资源控制程序
1目的
对承担质量管理体系职责的人员规定相应岗位的能力要求,并进行培训或采取其他措施以满足规定要求。
2适用范围
适用于承担质量管理体系规定职责的所有人员,包括临时雇用的人员,必要时还包括供方的人员。
3职责
3.1管理部
a)负责编制各部门负责人的《岗位工作人员任职要求》;
b)负责《公司年度培训计划》的制定及监督实施;
c)负责上岗基础教育;
d)负责组织对培训效果进行评估。
3.2各部门
a)编制本部门员工《岗位工作人员任职要求》;
b)负责本部门员工的岗位技能培训。
3.3管理者代表
负责审核《岗位工作人员任职要求》、《公司年度培训计划》。
3.4总经理
负责批准《岗位工作人员任职要求》和《公司年度培训计划》。
4程序
4.1人员能力
4.1.1承担质量管理体系规定职责的人员应是有能力的,对能力的判断应从教育、培训、技能和经历方面考虑。
4.1.2各部门负责人编制本部门《岗位工作人员任职要求》,报管理者代表审核、总经理批准。
4.1.3管理部编制各部门负责人《岗位工作人员任职要求》,报管理者代表审核,总经理批准。部门负责人应至少满足下列条件之一:
a)具备相关专业的技术职称;
b)大专以上学历,并已工作2年以上;
c)受过相关的职业培训;
d)具备3年以上相关工作经历。
4.1.4《岗位工作人员任职要求》经审批后,作为管理部选择、招聘、安排人员的主要根据。
4.2培训和意识
4.2.1应识别从事影响质量的活动的人员的能力需求,分别根据新员工、在岗员工、转岗员工、特殊工作人员、内审员等的岗位责任制定并实施培训需求。
4.2.2新员工培训
a)公司基础教育:包括公司简介、员工守则、质量方针和质量目标、质量、安全和环保意识、相关法律法规、质量管理体系标准基础知识等的培训。在进入公司一个月内,由管理部组织进行;
b)部门基础教育:学习本部门工作手册的主要内容,由所在部门负责人组织进行;
c)岗位技能培训:学习服务作业指导书、所用设备的性能、操作步骤、安全事项及紧急情况的应变措施等,由所在岗位技术负责人组织进行,并进行书面和操作考核,合格者方可上岗。
4.2.3在岗人员培训:按培训计划,每年至少应对在岗员工进行一次全面的岗位技能培训和考核。
4.2.4特殊工作人员资格要求及培训
a)认真执行《北京市物业管理单位经理、部门经理、管理人员实行岗位培训持证上岗制度管理办法》,管理部全同相关部门根据具体情况制定《特殊岗位人员名单》,报总经理批准;
b)电气焊工、电工、锅炉工、电梯工、驾驶员等需取得国家授权部门相应的培训合格证书;
c)质量管理体系内审员应由质量认证咨询机构培训、考核、持证上岗;
d)管理部按《特殊岗位人员名单》安排有关人员进行培训,合格后方可上岗。
4.2.6转岗人员培训(同4.2.2b,c)
4.2.7通过教育和培训,使员工意识到:
a)满足客户和法律法规要求的重要性;
b)违反这些要求所造成的后果;
c)自己从事的活动与公司发展的相关性。
公司鼓励员工参与质量管理,为实现质量目标做出贡献。
4.2.8评价所提供培训的有效性
a)通过理论考核、操作考核、业绩评定和观察等方法,评价培训的有效性,评价被培训的人员是否具备了所需的能力;
b)每年第四季度管理部组织各部门培训负责人及员工代表,召开年度培训工作会议,评价培训的有效性,征求意见和建议,以便更好制定下年度的培训计划;
c)管理部加强对员工日常工作业绩的评价,可随时对各部门员工进行现场抽查,对不能胜任本职工作的员工,应及时暂停工作,安排培训、考核,或转岗,使员工的能力与其从事的工作相适应。
4.2.9管理部负责建立、保存员工培训档案。
4.3培训计划及实施
4.3.1每年11月各部门上报管理部下年度的《培训申请单》,根据公司需求及下年度各部门《培训申请单》,管理部于12月制定下年度的《年度培训计划》(包括培训内容、对象、时间、考核方式等内容),报管理者代表审核,总经理批准后下发各部门,并监督实施。
4.3.2每次培训各相关部门应填写《培训记录表》,记录培训人员、时间、地点、教师、内容及考核成绩等,培训后将有关记录、试卷或操作考核记录等交管理部存档。
4.3.3各部门的计划外培训,应填写《培训申请单》,报管理者代表批准,由相关部门组织实施。
4.4当培训满足不了服务能力要求时,可通过其他措施,例如招聘等,以获得滞要求的人员。由管理部负责进行。
5相关文件
5.1各部门工作手册及相关的法律法规。
5.2各部门《岗位工作人员任职要求》。
5.3《北京市物业管理单位经理、部门经理、管理人员实行岗位培训持证上岗制度管理办法》(1997)。
6质量记录
6.1《培训记录表》。
6.2《培训申请单》。
6.3《年度培训计划》。
6.4《员工培训档案》。
6.5《特殊岗位人员名单》。
-2基础设施和
工作环境控制程序
1目的
确定并提供和维护为实现服务的符合性所需要的设施,确定并管理为实现服务符合性所需的工作环境中的各种因素。
2适用范围
适用于为实现服务符合性所需的设施,如工作场所、硬件和软件、工具和设备、支持性服务如通讯、运输设施等的控制;对工作环境中人和物的因素进行控制。
3职责
3.1工程部负责对实现服务符合性所需的设施进行控制。
3.2管理部、工程部、清洁部、绿化部、保安部分别在各自的业务范围内对实现服务符合性所需的工作环境进行控制。
4程序
4.1基础设施的确定
公司为实现服务符合性活动所需的基础设施包括:工作场所(办公场所、健身娱乐场所、车间等)、服务设施(包括软件和硬件,如计算机管理网络、通讯设施、运输设施、水、电、气供应、道路及排污管线等)、支持性设备和工具(如维修用的设备和工具等)。
4.2根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》,对于各类服务设施的管理应做到:
a)各类设施图纸、档案资料齐全,管理良好;
b)设施运行正常,有正常的保养、检修制度;
c)运行人员严格按照操作规程执行;
d)电梯按规定时间运行;
e)居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;
f)消防系统设备完好,可随时启用;
g)锅炉供暖、煤气、燃气运行正常。冬季居室温度不低于16℃。
4.3设施的提供
4.3.1设施的接管、验收:在接管物业设施时,由物业验收接管领导小组的机电组负责按设施使用说明书和相关资料对接管的设施进行验收。达不到要求者,应通知有关单位限期整改。设施的接管的相关资料由工程部复核存档。
4.3.2设施的采购:工程部根据使用部门的要求及公司发展的需要,填写《服务设施配置申请单》,注明设施名称、用途、型号规格、技术参数、单价、数量等,报总经理批准后,由管理部组织具体实施采购。
4.3.3采购设施的验收
a)采购的设施,工程部组织使用部门进行安装调试,确认满足要求后,由工程部和使用部门在《设施验收单》上签字验收,并记录设施名称、型号规格、技术参数、单价、数量、随机附件及资料等内容。《设施验收单》由工程部保管;
b)验收不合格的设施,工程部与供方协商解决,并在《设施验收单》上记录处理结果。
4.3.4设施的登记建账
4.3.4.1验收合格的设施由工程部进行编号,在《设施管理台账》上登记,并建立设施档案,填写《服务设施一览表》。
4.3.4.2设施的分类编号。工程部根据设施对物业服务的重要性分类,按类别编号:
a)一级设施:对客户生活、工作、安全有重大影响的设施,如电梯、中央空调、发电机、高压配电柜、生活水泵、消防水泵、喷淋泵、火灾自动报警控制系统、消防联动柜、保安监视系统、通讯网络、物业管理软件、小区健身设施等;
编号为:ⅰ-×××
b)二级设施:对客户生活、工作、安全有一般影响的设施,如卫星接收系统、低压配电柜、单机空调、一般康体娱乐设施等;
编号为:ⅱ-×××
c)三级设施:对客户生活、工作起支持性作用或维修用的设施,如洗衣机、除湿机、电、气焊设备、台钻、潜水泵等。
编号为:ⅲ-×××
工程部负责按照规定悬挂设施标识卡,规定设施责任人,并在《设施管理台账》上登记。
4.4设施的使用、保养和维修
a)根据需要,工程部组织编写《机电设备运行维修工作手册》等操作规程,发放给使用部门。对于大型、精密设施或关键、特殊过程所用的设施必须有操作规程,相关操作人员应由工程部组织培训、考核合格后上岗。对国家有规定的特殊工种,要求操作人员持有相应的国家授权管理机构颁发的上岗证方可上岗;
b)一、二级服务设施的运行应由操作者按规定填写相关的运行记录;
c)工程部制定《设施日常保养项目表》,规定保养项目,频次,发给使用部门执行,各岗位负责人监督检查执行情况。工程部每季度汇总《设施日常保养项目表》,整理入档并作为制定年度检修计划的依据;
d)工程部每年12月制定下年度的《设施年度检修计划》,发至各部门执行;
e)日常运行中使用部门无法排除的故障,应填写《设施检修单》报工程部检修。检修中的设施应挂红色检修牌,检修好的设施应有使用部门负责人签字验收方可使用。工程部应将检修情况记录在相应的《设施管理卡》上。需外包维修的设施,应执行《采购控制程序》中对供方评定的有关规定;
f)现场使用的设施应有统一的编号,以便于维护保养;
g)对工作场所的管理由在该场所工作的相关部门管理,确保适宜的工作条件。
4.5设施的报废
a)对无法修复或无使用价值的设施,由工程部填写《设施报废单》,一、二级设施经总批准后报废。对三级设施,由使用部门填写《设施报废单》报工程部经理批准报废。工程部在《设施管理卡》及《服务设施一览表》中注明情况;
b)报废的设施应挂黑色报废牌。
4.6工作环境
管理部、工程部、清洁部、绿化部、保安部根据各自的业务范围确定并管理为实现服务符合性所需的工作和生活环境中人和物的因素,根据服务作业需要,负责确定并提供作业场所必须的基础设施,创造良好的工作环境,包括:
a)配置适用的办公用房并根据服务需要适当装修,树立良好的企业形象;
b)配置必要的空调、消防器材,保持适宜的温、湿度和职业卫生、安全;
c)工程部对供水、电、暖设施及车间等实行定置管理,要考虑人体工效学的要求,努力提高工作效率。确保员工服务符合劳动法规的要求;
d)为业主和住户提供清洁、优美的生活环境。
5相关文件
5.1《全国优秀管理住宅小区标准》。
5.2《采购控制程序》。
5.3《机电设备运行维修工作手册》。
6质量记录
6.1《服务设施配置申请单》。
6.2《设施验收单》。
6.3《设施管理卡》。
6.4《服务设施一览表》。
6.5《设施日常保养项目表》。
6.6《设施年
度检修计划》。
6.7《设施检修单》。
第12篇 鸿庆物业管理公司简介材料
鸿庆物业管理有限公司简介
甘肃鸿庆物业管理有限公司成立于2023年6月,注册资本金500万元人民币,国家三级物业企业资质。注册地址:兰州市城关区雁滩路3295号,
公司是自主经营、独立核算、自负盈亏的独立法人企业。主要业务以承接各种类型的住宅小区(大厦)、写字楼、行政事业单位办公楼、企业厂房、学校、商场、医院、银行、宾馆、饭店、体育馆、公园、车站等项目的全权委托物业管理服务。还承接保洁、绿化、家政、搬家、水电暖安装与维修、电梯、空调、机电设备、楼宇对讲、智能化系统的专业保养与维修等服务项目。此外,还提供专业咨询代理,如物业早期介入、前期管理、业委会组建、物业项目招投标、项目方案设计、成本测算、标书制作、法律和政策咨询等。
公司现有员工120多人,其中高、中级物业管理师10多名,拥有水、电、暖等专业技术资质的工程人员20多名。公司员工全部具有相应行业专业技能及实际工作经验,管理人员和技术人员全部是大专以上学历,且都是持证上岗。公司目前全权委托服务的项目有城关区的省工信委家属院、省旅游局家属院、甘肃旅游大厦、佳新商住楼小区、雁沙花园,七里河区龚家湾欣德小区等。专项保洁服务项目有安宁“兴兰阳光里”、西固“兰州恒大都市广场”等。接管的小区物业总面积达到80多万平方米。业务范围涉及城关、七里河、安宁、西固等行政区域,承接物业管理的类型有高档住宅小区、普通住宅小区、写字楼(商业大厦)、单位家属楼、经济适用房小区等。
近年来,公司先后被中国贸促会建设行业分会、中国国际商会建设行业商会、建筑物清洁委员会联合授予为“会员单位”,并被建筑物清洁委员会评为“建筑物日常清洁养护施工甲级资质”,兰州物业管理协会吸纳为“会员单位”、首届兰州市最具竞争力的“物业管理企业”和物业管理“先进单位”、甘肃省质量信用中心评定为“质量服务信誉保障aaaaa级单位”等。公司法人代表雷养平先生被甘肃省工业合作协会、甘肃工合质量信用评价中心授予“甘肃诚信企业家”称号。
公司按照“社会化、专业化、市场化、人性化、制度化、集团化”的发展思路,遵循“聘专业的人,做专业的事”,秉承“持续超越客户不断增长的期望”理念,不断加强企业内部管理,提高员工整体素质,不断扩大经营范围,拓展服务领域,公司实现了跨越式发展,服务水平和管理模式不断上台阶、上档次、上水平。管理服务的小区安全、文明、整洁、舒适、充满亲情,深受广大业主的信任和支持。公司全体员工将继续努力,争取把公司打造成甘肃物业行业管理一流、服务一流、品质一流的名优高端品牌企业。
