第1篇 物业员工培训:物业管理基本知识
物业员工培训--物业管理的基本知识
物业管理企业的权利:
1、根据法律法规,结合实际情况制定管理办法;
2、依照委托合同对物业实施管理;
3、依法收取管理费;
4、有权制止违反规章制度的行为;
5、有权要求业主委员会协助管理;
6、有权选聘专业公司承担部分管理业务;
7、可以自行实行多种经营。
物业管理的特点:
1、以产权为基础。物业管理的建立及运行,一定是以产权为基础的,包括委托、决策、监督机制都是以产权为基础,是按产权所有人、使用人的需求来建立和开展的。
2、以服务为核心。物业管理的核心,不是以管理为核心,而是以服务为核心,寓管理于服务之中,简单地说,物业管理公司不是政府而是企业,收业主的钱为其提供服务,不可能代表政府管理。用大家的钱替大家来做大家的事,这就是物业管理。
3、以市场为导向。物业本身是商品经济和市场。物业管理本身是一种商品,具有商品的一切属性。物业公司将环境和服务这种特殊产品出售给消费者,业主和使用人花钱买服务。物业公司的产品是否卖得出去,是否有利润,由市场决定。在物业管理的早期阶段,由开发商指定业主消费某物业公司的产品,最终是业主想消费谁的产品就消费谁的产品,如价格市场化由政府来控制和协调。今后只是立法,其它不管。物业公司提供服务收钱也是物业公司的事。委托谁管由业主说了算。不是谁开发谁管理,而是谁管的好谁就管。
4、以专业化为手段。物业管理是个非常专业化的行业。包括教育、培训、维护、环境的管理等等,涉及到公众利益,都有非常专业化的标准。不是谁想怎样做就怎样做。今后物业管理体制中的专业分工会更细、更科学,政府对这个行为专业化、标准化的要求也越来越高。以前物业公司接管小区是全包,即各管理服务事项全部自己做,现在已呈现出分包的趋势,因为各专业化的公司越来越多,成本越来越低。
物业管理的作用:
1、可以确保物业功能的正常发挥,并且延长物业的使用年限;
2、能够为业主和用户提供优美、舒适、安全的环境;
3、完善的物业管理可以物业保值、增值;
4、可以促进政府职能和转变,减轻政府的财政补贴。
物业管理的基本内容:
1、物业本身,对建筑物的管理,机电设备的维护,装饰装修管理,房屋的大中修和改造等;
2、环境与秩序,包括硬、软环境。硬环境指周围的绿化、配套设施、使用、车辆管理等。软环境指秩序的管理,包括人员出入、相关活动、噪音、垃圾清运、废气废水排放等;
3、对业主及客户的相关服务,既包括业主及其使用人对房屋维修方面的服务,也包括生活方面的服务。在深圳的住宅小区内90%以上的居民生活服务事项都由物业公司承担。
主要是以下几点:
a、常规性公共服务:
1)房屋建筑主体管理
2)设施设备管理
3)环境卫生管理
4)绿化管理
5)治安管理
6)消防管理
7)车辆道路管理
8)公共代办性服务
b、 专项服务
指物业管理这改善的提高使用人的工作生活条件,面向广大业户,为满足客户的特定需求而提供的各项服务工作。其特点是管理公司先设立服务项目,并公布服务内容、服务质量和收费标准,来主可根据需要自行选择。如洗衣、室内清洁、室内维修、商务服务等。
c、特约服务
指物业公司没有设立的,但业主要求提供的服务内容。物业公司在可能的情况下,应予以满足并适当收费。
管理费类:共8项
①清洁卫生;②消杀服务;③绿化;
④治安防范;⑤公共设施设备的维护;⑥公共水电费;
⑦高层楼层增设的服务项目:电梯、加压、消防;⑧其它服务
基本概念:
业主--是指物业的所有人,即房屋所有人和土地使用权人,是所拥有物业的主人。在物业管理中,业主又是指物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。
物业管理--是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代化管理与服务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环境,提高物业的使用价值和经济价值。
业主委员会--是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生,经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体,衽业主自治与专业化管理相结合的管理体制,保障物业的合理与安全使用,维护本物业的公共秩序,创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境,其合法权益受国家法律保护。
业主公约--是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
1、怎样签署《业主公约》何时生效
答:业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后,经已入住业主中有过半数以上投票权的业主签订后生效。按香港惯例以第一名买家(业主)与发展商所签《业主公约》为范本,以后买家只签《业主公约》承诺书即可。
2、物业巡视中发现设备被破坏、丢失、失效等情况应如何办
答:发现设备被损坏、丢失应立即上报部门经理,查明原因,追究当值人、当事人责任并上报管理主任,设备失效的应尽快向部门领导反映并写特别报告上报物业主任,及时购买更换,确保设备的正常动作。
3、物业巡视中发现清洁卫生不符合要求应如何办如何改
答:应立即通知清洁公司清扫,如发现纸屑、烟头可随手拾起投入垃圾筒,并做好记录,知会清洁绿化管理员,通知清洁公司加强保洁力度;如有恶意破坏环境卫生者,应即时制止。严重者处以处罚。
4、物业管理从业人员应具备哪些基本素质和能力
1、要有“业主至
上”的服务意识;
2、要有强烈的责任感和良好的职业道德;
3、要有较宽的知识面,越是高层次的管理人员,要求的知识面越宽;
4、要有所从事的专业岗位所必备的知识和相应能力。
房屋的维修责任,按下列规定划分:
a、室内部分由业主负责维修;
b、房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道,公用水箱加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修,其费用从住宅维修基金中支出。
小区成立业主委员会的一般程序:
1、开发建设单位或物业公司告知函(以开发建设单位为主);
2、区主管部门复函;
3、由小区管理处负责将复函张贴,告知小区的每一位业主;
4、成立筹备小组,将筹备小组的名单向小区全体业主公示7天;
5、将筹备小组人员名单报区主管部门备案;
6、召开筹备小组第一次会议,研究决定业主委员会选举方案(会议由区主管部门主持);
7、将筹备小组第一次会议纪要向小区全体业主公示,进入推荐候选人阶段;产生正式候选人;将候选人简历向全体业主公示14天。公示期满业主对候选人无异议,投票选举;
8、开箱验票(邀请居委会人员、辖区民警参加),当场宣布结果。
9、召开业主委员会第一次会议,选举产生业主委员会主任、副主任等,选聘执行秘书;
10、由筹备小组负责将“关于***小区业主委员会选举结果的报告”及当选委员简历、选票统计总表复印件报区主管部门,区主管部门审核确认选举结果有效后给予批复。
第2篇 物业管理公司治安防范逐级责任制
(一)主管安全工作的副总经理责任
1.主管安全工作的副总经理,对公司治安防范工作进行总体规划。在公司下达各项任务、布置各项工作时,负责审查安全防范的可靠性,以保证各项工作的顺利进行。
2.主持公司安全领导小组的工作,定期召开安全领导小组会议,听取各部门工作汇报,确定一个时期安全防范工作的重点,审核、批准各项安全防范制度、措施的实施。
3.在定期召开的部门经理工作会上,对安全防范工作不利或存在重大隐患的部门,提出限期整改意见,检查落实情况,对因玩忽职守、工作失职给公司造成重大事故的部门或个人,提出处罚意见。
4.对各部门经过努力仍无法解决的治安隐患,向公司提出书面报告后,负责及时协调,责成有关部门采取安全防范措施,并提交保安部监督实施。
5.定期组织职工安全防范教育,把安全防范工作与公司的工作、生产、经营、服务、同计划、同布置、同落实、同检查、同总结、同评比。
(二)部门经理责任
1、理范围的人、财、物负安全责任,要建立、建全本部门各岗位、各工种的安全责任制,分级实行目标管理,把安全责任逐级落实到人、落实到位。
2、全面掌握本部门人、财、物安全防范状况和易发案部位。定期组织部门有关人员进行安全检查,做好文字记录,发现漏洞立即采取措施。
3、组织部门职工进行经常性的安全教育、法治教育、纪律教育,贯彻落实公司各项安全制度,在布置各部门工作、生产、经营、服务过程中,要做到与安全工作同布置、同落实、同检查、同总结、同评比,并有文字记录。
4、了解本部门重点防范部们及要害部门防范措施的可靠性和安全管理制度的可行性,掌握本部门工作人员的素质,经常检查各项制度的落实情况,做到防范严密、人员可靠。
5、管理好本部门的设备、工具、仪器、仪表、原材料及各类物资,要指定专人建帐、定期检查、核实,做到帐物相符、有手续、有记录。存放的贵重器材和材料的位置要安全可靠,有防范措施。
6、各部门凡不符合存放现金、支票及有价证券安全要求的不准存放过夜,部门经理要过问、把关。
7、本部门使用的办公室和负责管理的设备、设施、控制室、房屋、仓库、必须指定专人负责,坚持每天检查门窗的安全可靠程度,出现损坏、失灵,要立即组织维修。
8、管理好本部门使用和保管的各部位钥匙,指定专人管理,建全领用手续和记录,存放位置要安全可靠。
9、职工向部门经理提出存在的不安全隐患时,要及时组织力量解决,本部门经努力仍无法解决的隐患,要书面向公司主管安全的副总经理报告,同时,采取应急措施,不得延误时间,以免造成事故。
10、接受保安部的监督、检查,对保安部发出的隐患通知书负责签字,并按期限整改。
11、及时了解部门职工的思想情况,妥善处理职工的思想问题,不得激化矛盾,对劳动纪律差、安全意识不强、易在岗位上造成事故的职工,要及时采取措施,不得任其发展,不准包庇。
12、公司和保安部传达的有关安全会议精神,提出的安全防范要求,要及时向本部门贯彻、落实,并做好记录。
13、部门经理在离任时要向新任经理或负责人办好本部门人、财、物的交接手续,保证安全防范工作的连续性。新任部门经理或负责人,自交接之日起,对本部门安全负全部责任。
(三)职工责任
1、职工在本岗位上,必须牢记各项安全管理制度,在尽职尽责做好本职工作的同时,对本岗位的安全负责,切实管好本岗位的设备、工具、钥匙和其它责任范围的物品。在工作岗位无人的情况下,最后离岗职工负有随手关窗、锁门的责任。
2、了解本岗位的安全防范重点和易发案部位,认真交接并做好记录,夜间不准睡觉值班的岗位,要严格遵守纪律,不准离岗。需要离开岗位时,必须有人替班,在离岗时间该部位的安全由替班人负责。
3、职工要遵纪守法,自觉维护社会治安和公司的安全,在一切活动中,发现任何部位有不利于公司安全的问题,有责任立即向保安部报告,有权利立即制止,不准视而不见,知情不报。
4、职工在为小区居住住户服务或接触时,一切言行必须维护公司利益,不准与住户建立私人关系,不准私人交往,不准将公司的文件及内部情况私自转交、转告给住户。在接受住户的委托或要求时必须事先请示部门经理,经同意后再办理。
5、在与居住住户接触中,不准私拿、借用、收受住户的任何财物,不准搭乘住户汽车办理私事,不准在住户家居住。
6、指定职工专人保管和使用的器材、设备、工具、材料,要存放在安全可靠的部位,未经批准,不得外借、转让或拿出公司。在调离岗位时,要办理交接手续。
7、职工个人的现金、贵重物品,不准在岗位上存放过夜,不准携带进入浴室。
8、在要害部位工作的职工,不准在岗位上接待来客,不准从事与本岗位工作无关的活动,前来参观访问必须经领导批准,专人陪同。
9、职工不准私自留客在公司住宿过夜,需留宿的要事先经公司主管经理批准,并在保安部备案。
10、职工不准私自将外单位或个人资料拿到公司复印、打印,不准私自将公司内部资料复制、转交给外单位和个人。
11、职工在收到境外传真、信件、刊物时,发现有违法内容,必须立即交保安部,不准扩散、传播或私人留存。
12、负责使用计算机、传真机、复印机的职工,要对过机资料负有保密的责任。作废资料不准乱扔、乱放,应粉碎处理。
13、严防计算机病毒,任何人不准将外单位软盘在计算机上使用,不准将计算机作为游戏机使用。
14、在职工之间发生矛盾、职工与各级领导或部门发生矛盾时,应妥善解决,不准采取不正当手断寻衅滋事,不准干扰正常办公秩序。
第3篇 万科物业顾问项目管理程序
vk物业顾问项目管理程序
1.目的
指导顾问项目开展工作,规范顾问项目运作流程。
2.范围
适用于公司物业管理顾问项目运作管理。
3.职责
部门/岗位工作内容
顾问经营部负责拓展物业管理顾问业务、项目运作管理及按合同约定组织实施物业管理顾问服务。
负责组织编制常驻期前的顾问书、建议函。
顾问项目经理负责编制《常驻期顾问书提交计划表》。
顾问现场项目组负责常驻期顾问书、建议函的编制工作。
顾问项目现场操作。
相关部门负责顾问项目各顾问书、建议函的审批。
品质管理部负责组织顾问监察期的工作实施。
根据合同要求定期进行顾问服务质量调查。
4.方法和过程控制
4.1顾问业务拓展
4.1.1顾问经营部负责开展公司顾问业务的拓展工作,包括业务接洽、项目考察、签约组织等。
4.1.2顾问经营部应组织对意向合作单位及项目进行考察,对其企业资信、项目开发建设合法性、项目物业类型、开发规模、开发进度、周边环境、顾问服务需求及所在地物业管理市场情况等进行调查,由委托方填写《物业管理顾问项目信息记录表》。
4.2顾问合同签订
4.2.1与客户确定合作意向后,顾问经营部负责填写《策划方案/合同评审记录表》,和《物业管理顾问项目信息记录表》一起提交相关部门,按《合同管理程序》组织合同评审。
4.2.2 顾问合同签订按《合同管理程序》规定执行。
4.3常驻顾问期开始前工作
4.3.1合同签订后15个工作日内,由顾问经营部负责向合作方提交常驻顾问期前的顾问服务工作计划,并负责组织实施。需要公司其他部门配合的,顾问经营部填写《顾问工作配合需求表》发送至相关部门审核。
4.3.2顾问经营部应至少提前三个月,将合同规定的项目进驻时间知会人力资源部,由人力资源部组织进行项目经理及项目助理的甄选工作。并至少提前一个月,将最终确切的项目组进驻现场时间知会人力资源部,由人力资源部确定项目人选,并于进驻现场前七个工作日完成项目组人员岗前培训。
4.3.3顾问经营部于项目组进驻现场前,与相关部门对接,准备好进驻所需的文件资料与办公物品。
4.3.4项目组进驻现场,须由公司总经理助理以上领导(含总经理助理)带领前往,并于正式进驻当日举行现场顾问服务说明会。
4.4提供常驻期顾问服务
4.4.1顾问服务提供过程中,现场项目组视工作需要可申请公司专业人士赴项目现场配合开展工作。由现场项目组填写《顾问工作配合需求表》,经顾问经营部经理审核后,报相关部门审核。
4.4.2常驻顾问期内,品质管理部每二个月应向合作方进行一次顾问服务满意度调查,调查结果发送品质管理部备案,并将调查结果知会顾问经营部。
4.4.3常驻顾问期结束时,须由公司总经理助理以上领导(含总经理助理)前往项目现场,召开项目现场服务结束说明会。
4.4.4常驻顾问期结束后三个工作日内,顾问经营部将顾问合同约定的顾问监察频次及时间安排知会品质管理部,由品质管理部组织实施顾问监察服务。
4.4.5常驻顾问期内,如存在拖欠顾问款,顾问组应每月报送部门经理、分管理领导及财务部。
4.5合作方人员赴公司培训
4.5.1合作方人员赴公司培训前,由顾问经营部提前15个工作日将培训时间、人员资料等信息知会人力资源部。
4.5.2人力资源部统筹安排培训事项,顾问经营部及公司其他部门协助人力资源部开展该项工作。
4.5.3人力资源部应于培训开始前提前七天完成对学员的培训需求调查,并根据调查结果安排、调整课程及讲师。
4.5.4人力资源部应对培训效果进行调查与评估,并向合作方提供评估结果及培训学员的能力评估资料。
4.6提供监察期顾问服务
4.6.1在完成监察期现场审核后,现场审核人应在5个工作日内完成监察报告,经品质管理部批准后,由顾问经营部提交至合作方。
4.7顾问书及建议函审批管理
4.7.1常驻顾问期顾问书及建议函编制、审核方法
4.7.1.1项目组经理在项目进驻七个工作日前,编制《常驻期顾问书提交计划表》,经顾问经营部经理审核后,交由分管领导批准。
4.7.1.2每册顾问书提交前,须提前八个工作日呈专业审核人审批。
4.7.1.3专业审核人可组织相关人员进行专业审议,并于收到顾问书之日起五个工作日内签署审批意见,发送至项目经理,抄送顾问经营部文档管理负责人。
4.7.1.4项目经理根据项目实际情况,即时编制建议函,发送至专业审核人,审核人于三个工作日内签署审批意见,发送至项目经理,抄送顾问经营部文档管理负责人。
4.7.1.5项目经理签署经过审批的顾问书、建议函,提交至合作方。提交人及合
作方接收人须于《顾问书签收表》、《建议函签收表》上签字确认。
4.7.2《常驻期顾问书提交计划表》更改、审核方法
4.7.2.1如需对顾问书提交计划进行调整,由项目经理填写《顾问书提交计划调整表》。
4.7.2.2项目经理将《顾问书提交计划调整表》发送至顾问经营部经理审批,顾问经营部经理应于二个工作日内签署审批意见。由顾问经营部经理将调整情况知会相关部门。
4.7.3常驻顾问期前顾问书、建议函编制、审核方法
4.7.3.1顾问经营部按顾问服务工作计划组织编制常驻顾问期前的顾问书与建议函,审核方法参照常驻顾问期顾问书及建议函编制、审核方法执行。
4.7.3.2顾问经营部将经过审批的顾问书、建议函,以传真、邮件等方式交至合作方。提交人及合作方接收人须以传真方式于《顾问书签收表》、《建议函签收表》上签字确认。
5.相关文件
vkwy7.2.2-z01 《合同管理程序》
6.记录表格
vkwy7.5.1-j04-f1《物业管理顾问项目信息记录表》
vkwy7.5.1-j04-f2《常驻期顾问书提交计划表》
vkwy7.5.1-j04-f3《顾问书提交计划调整表》
vkwy7.5.1-j04-f4《顾问工作配合需求表》
vkwy7.5.1-j04-f5《顾问书签收表》
vkwy7.5.1-j04-f6《建议函签收表》
第4篇 物业管理标识牌内容
物业管理标识牌的内容
1)公司办公区
公司牌总经理副总经理办公室计财部物业部策划部
资料室会议室值班室仓库茶水房
2)管理处办公区
物业管理人管理处牌管理处室外招牌主任室副主任室
会计室资料室收款处值班室业主管委会房管部
维修部保安队治安办仓库卫生间制度镜框
3)员工生活区
员工食堂卫生间(含男女卫生间)员工宿舍(含男女宿舍)
员工活动室储藏室
4)文娱、服务区
商务中心保健中心文化娱乐中心老年活动中心
美容室音乐室棋牌室卡拉ok室英语俱乐部
乒乓球室桌球室教室办公室售票处值班室
义工站商务中心
仓库电脑室
5)设施、设备区
高压配电室低压配电室发电机房电梯机房变压器室
配电房空调机房水泵房风机房地下室值班室
消防中心设备房水池水箱
6)体育场地
游泳池网球场羽毛球场儿童娱乐场以上'各入场须知'等
7)停车场所、通道
机动车停车场非机动车停车场地下车库自行车库(棚)
摩托车库(棚)值班室停车场收费表人行道通道
机动车通道(含单行)非机动车通道残废人通道货物通道
工作人员通道紧急疏散通道
8)公共设施
小区村牌小区大门宣传栏阅报栏通告栏意见箱信报箱
衣物晾晒处水池煤气总阀煤气分阀供水总阀供水分阀
消防总阀消防分阀生活水泵消防水泵喷淋泵冷却水泵
冷冻水泵强电井弱电井电缆井供水管井空调管井
消防管井岗亭挂衣亭果皮箱垃圾桶(箱)垃圾车
9)平面及指示图
小区总平面图大厦总平面图消防疏散图
管理处位置指向停车场指向业主公约楼座牌单元号牌楼层指示牌
10)仓库
绿化类清洁类电器类水暖类建筑类设备类
工具类消防类保安类化学品易燃类综合类
办公用品待检类不合格品牌劳保用品
11)电梯
乘梯须知消防电梯货梯电梯序号
12)办公及桌面指示
人员去向板来访请登记请出示证件工作人员名牌
13)公开电话
辖区派出所辖区局委会管理处值班电话医院急救煤气抢修
供电抢修供水抢修消防值班匪警110火警119
14)消防用语
请爱护消防设施严禁占用消防通道消防通道严禁停车
严禁烟火禁止吸烟消防用水,严禁他用消防器材,严禁挪用
大厦内严禁使用瓶装煤气喷淋接合器消防栓接合器
15)设施设备的警告用语
机房重地,非请莫入高压危险,请勿靠近小心触电小心滑倒
小心坠物高空作业,请您绕行设备检修,暂停使用
有人作业,严禁合闸
16)环卫宣传、警告用语
正在打扫,请稍候!正在清洁,请绕行!请勿乱扔果皮纸屑!
请将垃圾放入池内爱护树木,勿挂衣物爱护绿化,请勿跨越
青青绿草,请勿践踏春意在脚下,草地请勿践踏足下留情
请勿在草坪上坐卧爱护花木,请勿攀枝爱护家园,美化环境
创温馨环境,树美好心灵齐建文明大厦,共筑美好家园
各种树木、雕塑名牌或简介足下留情,家园常春
植物茂,家园美美化家园,从我做起生命常绿,需要用爱灌溉
树环保意识,爱护小区环境花木共赏,人人呵护
17)车辆管理方面
专用车位标识收费一览表请出示证件注意安全,小心驾驶
小心车辆禁止停车禁止鸣笛单行道,限速××公里
限高××米停车场进口停车场出口禁止驶入
宁静致远,一'鸣'惊人
18)游泳池方面
售票处小卖部入场须知男更衣室女更衣室男士请进
女士请进体检室卫生间仓库衣物保管处开放时间表
水深××米先淋浴后下池小心滑倒请凭健康证购票入场
请您出示票证请勿跳水、打闹'深'不可测,请勿冒险
第5篇 物业管理处某项目总经理职能描述
物业管理处项目总经理职能描述:
1、对公司总经理负责;
2、制定公司的经营方针和目标,对该项目的重大事项进行决策,报公司总经理批准后实施;
3、按'权责利'相匹配的原则,任命各层次负责人,实施透明式的系统管理;
4、主持该项目的深入经营开发;
5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性;
6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境;
7、协助总经理对公司组织构架进行策划;
8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。
第6篇 某小区物业管理项目投标书前言
《小区物业管理项目投标书》前言
首先感谢荆州****房产开发公司对我公司的信任,我公司对本次合作机会非常重视,将全力以赴,力争把握住这次机遇,希望能够充分展示上海****物业管理发展有限公司在荆州的形象。我公司系上海专业物业管理企业,有多年的物业管理的经验,管理的物业类型众多,我公司亦在江西、吉林等省份与其他房产商进行合作,开设了分公司。我公司截止2003年底其全权委托管理的管理面积就达到了200多万平方米,这个数字不包括顾问管理的面积。
由我公司管理**小区,能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势,为业主提供值得信赖的物业管理服务,使得****房产能够比其他房产商更领先一步。我公司是严格按照iso9000:2000国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信,在荆州****房产开发公司的支持和关心下,'****物业'和'**'的结合,一定能在更大程度上提高楼盘品质,确保给**小区带来一种新都市社区生活居家的概念,确保**的业主们购置物业保值、增值。
****物业承诺:在物业建筑阶段,****将对物业建筑、环境布置、智能化系统、会所功能、物业管理用户和设施配置等方面,结合物业定位及施工进度因素,提出有利于今后物业管理和方便业主使用的意见和建议。在物业进场前做好员工招聘和培训工作,建立一套完整的物业管理方案。为后期的物业管理打下扎实的基础。在物业交付使用后,委派有高档物业管理经验的物业经理,驻场负责该物业的日常管理。****总部将有计划的派遣各类专业人员对该物也进行巡视、检查、指导和督促,以按****的物业管理理念进行日常的物业管理,并在高效有序管理的基础上,开展一系列符事物业性质的有特色的服务,以真正体现高品质国际化物业的意义。
本投标书仅针对已在建的**小区提出初步的物业管理管理方案,将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架,更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促,资料尚不够详尽,本方案若有遗漏和疏忽,敬请原谅!
第7篇 酒店式物业管理模式说明
自1981年深圳成立中国第一家物业管理专业公司以来,中国物业管理行业已走过了近二十年的里程,仅仅在深圳就有近千家物业管理机构。虽然行业已颇具规模,但是在管理模式上,却依然延用最初的管理套路,几乎是二十年不变,远远落后于行业的发展速度,已无法满足现代发展商和业主日益增强的对物业管理和服务的更高档次需求。
为顺应时代和社会的需要,不断提高和自我完善物业管理水平,e物业管理公司于1999年开始导入现代酒店管理理念和技术,将'物业管理'提升为'物业服务与管理',更加强调突出'服务'的内涵,把物业管理服务真正提高到一个新的高度。
1、以业主为中心,提供酒店式专业化服务。
传统的物业管理,都是以物业管理公司为核心,先制定一整套规章制度与约束条例,然后要求各位业主(住用户)遵照执行,并不考虑业主的实际感受;但酒店式物业管理,完全是站在业主的立场上,以业主为核心,实行'针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务',推出例如私人区域清洁服务;接飞机、火(汽)车服务;代客洗衣服务;代定酒店客房服务等,通过训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业员,提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。
2、以星级酒店为样板,营造温馨、遐意的服务氛围。
酒店业是整个服务行业的代表,有严格的服务规范和标准,人人都知道在酒店里可以得到超凡的享受,体会到作为客人的尊贵与自豪。而物业管理相对一说起来,就是保安、维修和清洁卫生,机械而且呆板,缺少感情色彩。e物业将酒店服务与物业管理有机的结合起来,让业主在所拥有的物业空间里,也同样能享受到只有在酒店里才会提供的服务,例如大堂里设接待服务台,24小时服务;主出入大门口设门童,专职负责客人的迎送;大厦里见不到穿着保安制服的保安员(改为技术监控和便衣巡视),全部由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待员代替等。无论是从发展商,还是从业主、住用户的角度出发,让他们每一刻都可以从心里感受到与众不同的尊贵和自豪。
3、强调服务意识,提高服务效率。
例如在其他服务行业里,工程维修都是按部就班的照既定工作计划有序进行,就是偶有客人投诉或其他服务需求,也必须排队等待,逐步解决。只有在酒店行业里,客人的投诉或需求才是永远摆在第一位的,'客人就是上帝'不是一句空洞的口号,绝不能让客人有一丝的不满存在,即所谓零缺点服务(100-1〈0)。酒店式物业管理,就是要把酒店行业的这种'服务意识'和'服务效率'导入到物业管理行业中来,使得'客人的投诉有回音,故障维修处理不过夜',努力达到业主(住用户)的满意率为百分之百。
4、调整组织架构,实行科学化管理。
传统的物业管理,就是设一个管理处,由管理处主任全权负责小区内保安、工程维修、清洁卫生和财务工作,内部管理存在权、责不清,人人负责而人人都负不了责的现象;对外服务与管理透明度不高,业主有需求找到管理处办公室,但至于应该找谁来处理却又摸不着头绪,可能要问来问去,跑上跑下。而酒店式物业管理,采用星级酒店管理模式,按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导法则,从内部组织结构上达到了权、责、利的统一;对外服务和接待上,则设立服务中心,提供一站式服务;又将所有能提供的服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等信息,汇编成《服务指南》派发给业主,既加大了管理与服务的透明度,又方便了业主的查询与联系,使得双方的信赖感大大加强,奠定了优质服务的基础。
综上所述,随着时代的进步,物业管理市场的日益成熟,旧的管理模式必将被新的管理模式所取代,而酒店式物业管理,就是顺应市场发展需要的先进产物,也必将被中国物业管理行业、房地产发展商和广大的业主所推崇。
第8篇 德纳物业管理公司财务计划
纳德物业管理公司财务计划
第一条 加强计划管理是为了使资金运作更加规范,加速资金周转,控制费用支出,不断提高经济效益。
第二条 财务计划主要有预算报告,包括营业收入计划、营业成本计划、资金收支计划、投资及收益计划、经营管理费用计划、贷款和还贷计划、财务费用计划、利润及利润分配计划、员工分配计划等,财务计划须按月度和年度分别编制并纳入预算报告。
第三条 月度财务计划
1、营业收入计划、营业成本计划、资金收支计划、投资及收益计划、经营管理费用计划、财务费用计划由各相关部门在每月20日前提出下月计划报财务部,经财务部平衡后汇编入月度预算。
2、月度利润计划,根据董事会确定的经营目标和上述相关计划编制,财务部对月度执行情况进行预测、检查、分析。
3、按年初制定的年度员工分配计划,编入月度计划分月发放。
4、固定资产购建计划由使用部门提出,根据制度规定程序进行审批后,由财务部汇编入月度预算。
5、月度预算报告由财务部编制,报主营公司审批执行。
第四条 年度财务计划的要求
1、对公司内外部经营环境进行预测分析;
2、提供上年度经营概况和本年度经营计划和投资方案的说明;
3、应提供经营指标实现的可能性分析(包括技术上、营销上、资金上、管理上的支持);
4、对各项经营指标进行按月分解,并确定责任人,以利于考核。
5、应提供符合要求的报表,对各项指标的构成与编制依据解释说明;
6、应注意保密性。
第五条 年度财务计划的内容和编制程序
1、确定年度经营计划和投资方案;
2、编制年度营业收入计划、营业成本计划、固定资产投资计划、对外投资计划、员工分配方案;
3、根据年度投资政策、投资计划、经营工作计划及费用开支标准编制经营管理费用计划;
4、编制贷款计划、偿贷及财务费用计划;
5、根据投资计划及预期收益率编制投资收益计划;
6、根据营业收入、营业成本、费用计划编制利润计划;
7、根据税收法规及政策编制税收计划;
8、根据利润分配政策编制利润分配计划;
9、编制资产运营计划及现金流计划;
10、编制现金收支预算及预期资产负债表;
11、编制当期财务预算报告。
第六条 年度财务计划的批准
1、年度预算报告由财务部编制,经董事会审核;
2、根据董事会的审核意见,对年度预算修订后再上报股东会审定;
3、董事会在每年12月底前召集股东大会审议年度预算,(如未通过,则根据股东大会意见修订再次提交股东大会审议);
4、已获批准的年度预算报告报送执行董事(或董事长)和监事长。
第9篇 某小区物业管理招标文件
**华轩小区物业管理招标公告
根据《广州市物业管理招投标办法》,为适应小区发展的需要,现决对**华轩物业管理实行公开招标。
一、招标单位
**华轩小区
二、单位地址
广州市白云区南湖游乐园旁
三、招标项目情况
**华轩小区占地面积约15.41万
第10篇 z小区物业设施设备管理内容
小区物业设施设备管理内容
目的:通过对设施设备的管理,使所有机电设备在使用过程中处于完好状态,满足服务的要求
工作范围1.供配电系统设备:高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜,照明配电箱/柜,控制箱/柜)。
2.给排水系统设备:各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。
3.消防系统设备:电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、co2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。
4.电梯设备:各类电梯及其附属设备。
5.弱电系统设备:电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。
6.通风系统设备:通风设备及其附属设备。
工作项目1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。
2.设备的标识①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。
②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》,标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。
③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。
3.设备档案管理①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案,负责建立《设施设备台账》。
②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作,并对重要的设备资料做备份。
4.设备的运行①设备按不同系统划分责任区域,责任区域内确定责任人。
②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。
③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况,及时通知设备责任人或主管处理,并做好记录。
④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。
5.设备的维修①设备维修须填发九千记录表格,重要设备或影响范围较大的维修项目,须办理《工作联系单》。
②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障,维修期限应不超过8小时,若超过8小时,应及时向维修主管报告,请求主管及有关专业人员提供技术支援,限期解决。
第11篇 物业管理：持续改进程序
物业管理手册:持续改进程序
为了不断提高质量、环境管理体系的有效性,以不断增强顾客、相关方和员工满意,本公司通过活动、过程来实现质量、环境管理体系的持续改进。
1、通过管理方针的建立与实施,营造一个激励改进氛围和环境。
2、确立管理目标,明确改进方向,由各部门根据相关信息确定改进时机和目标。
3、通过数据分析、绩效监视和测量、内部审核、管理评审,不断寻求改进的机会,并做出适当的改进活动安排。
4、实施纠正和预防措施以及其他适应的措施实现改进。
5、在管理评审中评价公司改进效果,各部门评价自身改进工作效果,确定新的改进目标和改进的决定。
第12篇 物业管理公司绿化试题
区域姓名总分
一、对错题:(请在每题的括号里打上'√'或'×')每小题4分,共计60分。
(1)凤仙花生长适温是10度至25度。( ×)
(2)凤仙花在32度以上便停止生长。( √)
(3)通风不良的情况下,凤仙花容易患虫害。(√ )
(4)一般情况下,凤仙花都是作为多年生花卉栽培。(×)
(5)凤仙花一般在日照百分之七十的情况下,生长最好。( √ )
(6)凤仙花的种子具好光性,所以播种时不必覆盖土壤。(√)
(7)凤仙花喜温暖、半阴、湿润土壤疏松肥沃的环境,忌高温暴晒,不耐旱、怕水渍。( √)
(8)矮牵牛种子发芽适温::是20至23度。( √ )
(9)矮牵牛生长适温为15度至30度。( √ )
(10)矮牵牛耐半阴,光照不好的地方也可大量栽培。( × )
(11)矮牵牛生长的床土喜疏松、肥力和水分中等,忌太湿。(√ )
(12)凤仙花在通风不良的情况下,易患白粉病、茎腐病。应该注意水分的管理,药品合理的使用,以免大面积传染。(√)
(13)矮牵牛喜光、耐轻霜、耐热,日照充分开花不断。(√ )
(14)凤仙花、矮牵牛种子是蒴果,一般会自动爆裂将种子散出,应在清晨其尖端变黄时采收。(√ )
(15)矮牵牛、凤仙花繁殖一般是扦插和播种,但是大量生产还是利用种植繁殖。( √)
二、请列出本小区任意四十种花卉名称。(不分先后,每种花卉计1分,共计40分)。
答:1胡椒木、2大红花、3七彩大红花、4美国槐、5琴也榕、6黄槐、7红乌桕、8红继木、9黄连翘、10凤仙花、11红刺林投、12五彩铁、13七彩铁、14矮牵牛、15蜘蛛兰、16文殊兰、17驳骨丹、18黄榕、19肖竹芋、20七彩竹芋、21孔雀竹芋、22南天竹、23上海红铁、24大叶青铁、25芒果、26水葡萄、27鸡蛋花、28海芋、29蟛蜞菊、30硬枝黄蝉、31一串红、32细叶紫薇、33大叶伞、34绿萝、35百合竹、36金心百合竹、37花叶榕、38垂叶榕、39九里香、40
