第1篇 z物业管理公司各部门的主要职能划分
办公室:办公室是总经理领导下的综合办事机构,也是综合管理部门。主要负责公司内部日常行政事务,包括拟写文书,组织会议,管理人事,后勤,档案,培训员工以及接待来访客各项工作。
财务部:财务部在公司经理领导下,参与企业经营管理,搞好财务核算。财务人员必须按照国家有关财务管理的政策、法规和企业的规章制度,监督企业资金和资产的安全有效运转,负责管理服务费的收缴,做好报表、纳税工作,要经常向总经理报告公司财务情况。
管理部:管理部应按照公司的计划和安排,负责物业管理区域内的环境卫生、环境保护、绿化、保安、消防、车辆管理等工作。
服务部:服务部应依法建立各类服务网点,开展代办业务,监督、检查服务网点的服务态度和遵纪守法情况,最大限度地为物业管理区域内的各类用户提供优良的服务。
工程部:工程部是负责物业维修及设备运行的技术管理部门,其主要职能是实施物业管理区域内的房屋修缮及其配套设备的维护,组织管理人员维护、管理好物业管理区域内的房屋建筑及各种配套设备。做好物业的产籍管理、保管图纸、资料,及时为各部门提供相关物业资料。
第2篇 达能物业管理公司企业文化阐述
企业理念:创新决定未来,思路决定出路。
观念决定进退,细节决定成败。
服务宗旨:规范管理、亲情服务、创建和谐社区。
经营理念:专业、专注、社会和经济效益并重。
团队精神:爱岗敬业、团结协作、勇于拼搏、开拓创新。
管理目标:管理制度化、工作程序化、服务规范化、质量标准化、培训考核系统化。
企业口号:让我们的心、我们和业主的心贴的更近。
角色三定位
做事业:将公司作为自已人生的归宿。
这一类人讲奉献、讲业绩、讲学识,与公司同成长,共命运,为自已赢得一生的事业。
找职业:将公司作为自已发展的平台。
这一类人具备专业水准,讲创新、讲执行、为公司建功立业,为自已赢得财富。
找工作:将公司作为自已生存的依靠。
这一类人不能完全溶入公司文化,徘徊在团队的边缘,在这一阶段,不进则退,不入则出。
五讲:
讲创新:创新分为管理创新与技术创新,创新的体现是提高效率和节约成本。
创新的人是公司的开拓性人才,只有创新的人才能在公司得到超常的发展和回报。
创新就是竞争力,只有创新的人才能达到人生的高度,达到事业的顶峰。
讲创新就是讲自已在工作中改进策略、改进方法、改进流程,提高效率的事迹。
讲业绩:业绩是指创造有形经济利润或无形价值,业绩的体现是使公司获利或获益。
创造业绩的人是公司的支柱性人才,只有创造业绩的人才能在公司得到归宿和厚报。
业绩是个人能力的直接体现和最终证明,有能力的人永不会淘汰。
第3篇 某小区物业管理人员培训内容
小区物业管理人员培训内容
公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵,明确培训需求,主动'充电'。公司还要求物业管理主任从上任之日起,就要注意培养自己的接班人,在这种培养过程中,推进了工作,增强了团队实力,同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培训为主、对外招聘为辅,按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念,其含义在于提高内部员工满意率,建立一支训练有素、能征善战的优秀团队,实现企业的发展目标。
1 高级管理员培训内容
物业管理理念
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
消防、急救常识及器具使用
管理及公关常识
2 技术骨干培训内容
责任感,荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
公关知识及技巧
消防、急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
维修具使用及保养
住户投诉处理能力
3 普通员工培训内容
责任感荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
管理规则及员工守贝
消防急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
第4篇 物业管理师备考:物业管理公司组建条件
国家法律法规对不同形式的公司组建条件都有明确的要求。确定按照何种形式组建物业管理公司,必须满足法律法规规定的关于这种形式公司设立应具备的条件。不同形式的公司的设立条虽然不尽相同,但基本的东西大同小异。这里为了叙述方便,重点对有限责任公司的组建加以阐述。
有符合法定人数的股东
股东实际上就是公司设立的出资者,可以是自然人,也可以是企业或社团组织。根据相关法规的规定,除一人制有限责任公司以外,设立物业管理有限责任公司需要有2名以上、50名以下的股东。但并非所有的自然人和企业或社团组织都能够成为物业管理公司的股东,需要事先进行确认。
1)自然人必须具有完全行为能力和无其他受到法律禁止的情形,才能作为公司股东。
2)企业化经营的事业单位应当先办理企业法人登记,再以企业法人名义投资入股物业管理公司。
3)社团组织成为物业管理公司股东的前提条件,是已经办理了社团法人登记。
4)工会作为物业管理公司股东,应事先得到县级以上工会的投资批准文件。
5)会计师事务所、审计事务所、资产评估机构、律师事务所不得作为投资主体向其他行业投资,基金会不得投资举办企业,因而也就都不允许作为物业管理公司的股东。
达到法定的资本最低限额
法定资本是指公司向公司登记机关登记时,经法定程序认定的资本。它既是公司成为法人的基本要求之一,又是企业承担亏损风险的资本担保,同时也是股东权益划分的标准。物业管理属于服务业,国家规定设立服务性有限责任公司所需资本的最低限额为1 0万元,也就是说,最少注册资本1 0万元,就可以设立物业管理有限责任公司。但《物业管理企业资质管理办法》(中华人民共和国建设部令第1 25号)规定,最低资质物业管理公司的注册资本要在50万元以上,而获得最低资质,是一家物业管理公司能够实施物业项目管理服务的起码条件。所以,应当把50万元视为物业管理公司法定的资本最低限额。
1)股东可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过公司注册资本的20%(有特殊规定的除外,如国科发政字「1997」326号文件规定:以高新技术成果向有限责任公司出资入股,作价总金额可以超过公司注册资本的20%,但不得超过35%)。
备考资料下载:物业管理师备考-物业管理公司组建条件
第5篇 物业管理员商业场所的物业管理试题
一、单选题
156、大型停车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于( )商业场所。
a、敞开型 b、封闭型 c、多用型 d、综合型
157、市级购物中心的建筑规模一般都在( )平方米以上。
a、1-3万 b、1-5万 c、1-10万 d、3-10万
158、我国地区级购物商场建筑规模一般在( )。
a、1-3万 b、1-5万 c、2-5万 d、3-5万
159、我国地区级购物商场年营业额一般在( )。
a、1-5亿元 b、5-10亿元 c、10-20亿元 d、30亿元以上
160、我国地区级购物商场服务人口一般在( )。
a、5万人以下 b、5-10万人 c、10-30万人 d、30万人以上
161、商业场所在( )上要下足工夫,力求新颖独特、突出个性和特色,给顾客留下强烈的第一印象。
a、投资方面 b、设计方面 c、施工方面 d、管理方面
162、现在我国大型商厦一般是每( )平方米的地上建筑面积设置一个停车位。
a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500
163、商业场所具有( ),才会吸引更多的顾客。
a、强大的经济实力 b、自己鲜明的特色 c、大面积的停车场 d、装饰豪华的营业大厅
164、物业管理公司的治安管理实质上是( )
a、 治理 b、管理 c、治安 d、服务
165、商业场所的保安工作更多的是与( )打交道。
a、犯罪分子 b、不法商贩 c、违反规章制度的群众 d、违反规章制度的工作人员
二、多选题
166、商业场所按建筑功能可分为( )
a、敞开型 b、封闭型 c、综合型 d、商住两用型
167、商业场所要规划设计合理,就是要合( )之理。
a、广开就业渠道 b、经济规律 c、经济发展 d、提高效益
168、商业服务业设施建设要防止( )
a、盲目效仿 b、主次颠倒 c、精心策划,合理布局 d、只看眼前,不计长远
169、商业场所对市容有很大影响,要符合社会的( )
a、一贯要求 b、超前要求 c、实用要求 d、美学要求
170、商业场所在管理上要突出( ),使顾客认识熟悉,潜移默化产生联想,逐步达到接受的目的。
a、一般形象 b、一贯形象 c、独特形象 d、大众形象
171、商业场所物业管理内容之一是建立企业识别系统,它包括( )
a、理念识别体系 b、视角识别体系 c、行为识别体系 d、幻想识别体系
172、公共商业场所识别体系包括( )
a、企业名称 b、商标、招牌 c、企业简介 d、员工服装
三、判断题
173、( )商业场所不仅包括各类商店,而且也包括服务企业、娱乐场所和银行等。
174、( )商业场所的重要作用就是依靠奖金雄厚,增大知名度,扩大影响力,设法把顾客引进来,购物后使其产生流连忘返之情。
175、( )公共商业场所的销售业绩原则上应刻与商场的知名度成正比。
176、( )公共商业场所的良好形象是潜在的资产和潜在的销售额。
第6篇 物业管理公司质量手册－测量分析和改进
物业管理有限公司质量手册:测量、分析和改进
1总则
为证实本公司各项业务方面所提供的服务符合有关的要求,确保公司质量管理体系的符合性和其持续改进的有效性,公司从以下几个方面进行监视、测量、分析和改进。
2监视和测量
2.1顾客满意
顾客满意是测量我们所提供服务质量的一个重要尺度,公司主要通过两个方面对顾客满意度进行测评。
2.1.1一方面,公司通过与顾客的沟通(本手册'7.2.3顾客沟通'),及时对我们的服务进行改善和改进,确保顾客满意。
2.1.2公司通过以下方式对顾客满意度进行测评,根据测评结果采取相应措施改善恶化提高我们的服务。
a)确保每年两次顾客满意度调查的实施;
b)对顾客重点关注项目进行定期调查;
c)对重大的投诉或专项服务进行的回访,包括公司和各部门自己组织的回访;
d)顾客恳谈,包括公司组织的恳谈会和各部门组织的恳谈交流会;
e)内部顾客(员工)的满意度调查;
2.1.3以上有关顾客满意测评的操作及具体的方法方式和相关要求,包括相应的频次、执行人员和所应用的工具通过建立jsnhwy0-01《顾客满意度测评程序》进行管理和控制。
2.2内部质量审核
2.2.1公司制定jsnhwy0-02《内部质量审核程序》对公司内部质量审核的操作进行管理和控制。通过内部质量审核活动的开展,验证质量体系运行的符合性和有效性,为减少及预防不合格提供客观证据,发现问题和解决问题,实现改进的目的。
2.2.2根据公司各部门具体情况、审核过程的实施及以往审核的结果,策划和编制审核方案。公司内执行内审任务的审核员须具备内审员资格,审核组成员不得有受审核部门的员工参加,审核组成员在审核期间直接向管理者代表负责。
2.2.3原则上公司各部门每半年需接受一次内部质量审核,在一年内审核必须覆盖iso9001:2000标准的全部要求及公司体系文件中规定的全部内容。
2.2.4如果一个部门在一个月内连续发生严重不合格服务(投诉)或发生重大质量事故,由管理者代表判断是否应进行一次计划外审核,并报总经理批准。内审结果应形成审核报告,审核的记录将作为管理评审的输入。
2.2.5受审部门对审核中出现的不合格项采取措施进行改善,消除不合格及不合格发生的原因。原审核人员负责对审核中形成的纠正和预防措施应进行评估和随后的跟踪验证。
2.3服务过程的监视和测量
根据各项服务的有关特性,在物业管理服务过程方面通过在日常工作中的自我检查和业务检查、阶段性的业务检查、突发性临时检查和针对某一特定时期(如节假日期间)或某一方面进行的专项检查等,对质量体系的过程进行监控及测量。
2.4产品的监视和测量
2.4.1对于物业管理服务来说,大部分服务的结果是随着服务的过程同时发出的,在服务提供的同时,服务的结果也已交付,因此仍应加强对服务过程的监视和测量。
2.4.2对于物业管理服务中个别如物业的各类维修和工程等这一类可在完成后予以交付的工作,所进行监视和测量的方法
和有关的标准需得到明确,需要时形成相应的指导书。监视和测量结果应形成记录并指明服务结果的放行人。除非规定的检验和测量已经完成或得到顾客的同意,否则不能进行交付。有关记录的控制按文件jsnhwy4.0-02《质量记录控制程序》。
3不合格服务的控制
3.1在本公司,此要求适用于那些在物业管理服务中可在完成后予以交付的服务。对于那些结果和过程同时发出的服务,不合格的处理按jsnhwy0-04《纠正和预防措施实施程序》处理。
3.2对于不合格的服务,制定jsnhwy0-03《不合格服务处理程序》,及时采取有效措施消除不合格和防止不合格服务的交付。不合格处理的职责和权限在有关文件中予以明确的规定,公司全体人员都有向上级报告或指出已发现的不合格或潜在的不合格的责任。
4数据分析
4.1为保障公司质量管理体系的适宜性和有效性得到适当的评估和有效的改进,在对有关的监视和测量结果作收集和分析时须结合顾客满意度及满意率的情况、投诉建议和紧急事件及其处理、各项业务的开展和分承包方的控制等方面的相关信息和具体数据采用适宜的统计方法和统计技术进行。
4.2有关监视、测量和分析的具体内容与进行数据分析所应用的统计方法和统计技术,以及相关信息和数据的确定,收集的方法、手段和频率等在相应的程序中予以明确的规定并能保证结果的准确性。
5改进
5.1持续改进
公司通过质量方针和质量目标的建立、内部质量审核的开展、对有关数据的分析、纠正和预防措施的实施和管理评审活动持续改进质量管理体系的有效性。
5.2纠正和预防措施
公司建立jsnhwy0-04《纠正和预防措施实施程序》,规定纠正和预防措施的具体实施,消除不合格和潜在不合格的原因,防止潜在不合格的发生及不合格的再次发生。
6支持性文件
jsnhwy0-01 《顾客满意度测评程序》
jsnhwy0-02 《内部质量审核程序》
jsnhwy0-03 《不合格服务处理程序》
jsnhwy0-04 《纠正和预防措施实施程序》
第7篇 物业公司管理处办公规则
物业公司项目管理处办公规则
1 信件
所有寄予本管理中心的信件,均需交由获授权人开启和登记,然后交有关部门处理。
2 文件传阅
内部文件传阅,由总经理办公室将文件送达相关的部门与人员,阅后立即交还总办,中央存档,从速完成文件要求的事项。
3会议室
使用会议室需提前一天与办公室联系,经批准后,服从办公室的安排。使用完毕,关好门窗及电器开关。
4来访接待
因公接待来访者,有关部门需派适当人员带领客人进入会
客室或会议室或其他办公地点,陪同来访者直至离开公司。
5告示牌
管理中心内部告示牌将设在明显处,随时将管理中心与政府的有关政策、要求、指示等的通知贴于此,敬告员工。
6就餐
午餐时间 小时,员工不可因用餐而迟到。
7差旅费
按差旅费规定办理。
第8篇 物业管理公司员工守则11
物业管理公司员工守则(十一)
1、热爱企业,热爱本职工作,维护公司利益和声誉。
2、服从管理、履行职责,讲求工作效率,努力钻研业务,不断提高业务技术水平、法制水准和工作能力,努力完成本职工作。
3、遵守各项规章制度,维护正常工作秩序和生活秩序,不迟到、早退、旷工;忠于职守、遵纪守法、廉洁奉公,不利用工作之便谋私利,自觉抵制不正之风。
4、注重职业道德,树立企业和个人的良好形象,讲文明、讲礼貌;团结协作、艰苦奋斗、勤俭节约、爱护公物、顾全大局。
5、增强保密观念,保管好各种业务资料,不外泄公司内部情况和信息。
6、遵守安全规定和各项操作规程,严防各类事故的发生。
第9篇 酬金制物业管理财务监管程序文件
1.0目的:
根据物业管理服务委托合同的规定,为了明确酬金制物业管理运作模式下与委托物业管理企业的双方权利义务,有效监管委托物业管理企业财务经营状况,维护公司经济利益。
2.0范围
适用于酬金制物业管理运作模式下,**集团对委托物业管理企业的财务监管工作。
3.0职责
3.1项目委托的物业管理公司(以下简称物业公司)负责项目物业管理具体经营、财务管理、资产管理的实际工作,以及经营收入管理和成本控制工作;
3.2置业公司客户服务中心(以下简称客户服务中心)负责与物业公司对接工作,以及费用结算、成本审核、物资采购初审、财务核查协助、资产管理监督工作;
3.3置业公司财务部(以下简称地产财务部)负责对物业公司财务管理、资产管理的监管和审核工作;
3.4集团资产运营部负责上述工作的监督与指导工作。
4.0程序
4.1物业管理经营收入监管
4.1.1物业管理经营收入定义与范围
4.1.1.1物业管理经营收入是指物业公司在本项目上所有业务经营收入款项,包括主营业务经营收入和其他业务经营收入;
4.1.1.2主营业务经营收入包括为物业管理服务费和停车服务费;
4.1.1.3其他业务经营收入包括为装修管理费、垃圾清运费、场租费、业务分成、维修服务费、有偿服务费等其他业务收入;
4.1.1.4所有主营业务经营收入和其他业务经营收入必须入帐,录入财务软件、开具地产财务部指定的统一票据,列入监管范围。
4.1.2财务票据监控
4.1.2.1物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),都必须向客户开具地产财务部指定统一的《**大湖之都物业管理收款收据》(以下简称物业管理财务收据),物业管理财务票据一式三联,一联给客户、一联物业公司存档、一联地产财务部存档;
4.1.2.2物业管理财务收据由地产财务部负责设计、印刷和管理;
4.1.2.3物业公司财务会计在每月3日前到地产财务部核销上月的物业管理财务收据,和领取本月物业管理财务收据。
4.1.2.4物业公司在领取本月物业管理财务收据,需要在地产财务部登记物业管理财务收据的起始编号;
4.1.2.5物业公司在核销物业管理财务收据时,需向地产财务部提交《**大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根。客户服务中心根据月份报表和财务收存根进行审核物业公司当月经营收入数据的真实性,客户服务中心审核无误后提交地产财务部复核;
4.1.2.6物业公司在使用《**大湖之都物业管理收款收据》,必须按顺序和规范填写,如填写错误必须收回客户联,三联一起核销;不得有跳页、涂改、开空白页。自制和伪造财务票据、以及收款不开票据的行为,一经发现将根据《**大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定,每发生一次将给物业公司处于人民币1万元的罚款;
4.1.3物业管理软件监控
4.1.3.1为便于财务数据的及时监控,将安装物业管理软件,在地产财务部、客户服务中心、物业公司各设置一个管理登陆平台;
4.1.3.2物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),必须及时将财务数据录入物业管理软件的数据库中;
4.1.3.3客户服务中心在每月4日前将根据物业管理软件的数据统计,汇总和统计物业公司上月度的经营收入数据,并打印一份《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)。
4.1.3.4客户服务中心根据《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿),对照物业公司提交的《**大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,审核无误后提交地产财务部复核;
4.1.3.5物业公司必须保证所有物业管理经营收入款项数据原则上在48小时内(停电、电脑或系统故障原因除外)录入物业管理软件的数据库中。如月度审核中发现收费不录入软件的行为,根据《**大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定将每次处于物业公司人民币1万元罚款。
4.1.4物业管理经营收入数据确认:地产财务部根据客户服务中心提交审核过的《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)、《**大湖之都月份物业管理收入报表》、当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,进行复核,复核无误后,在《**大湖之都月份物业管理收入报表》签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终经营收入数据。
4.2物业管理经营成本监管
4.2.1物业管理经营成本定义与范围
4.2.1.1物业管理成本包括人员物业管理人工成本和物业管理物料成本;
4.2.1.2物业管理人工成本包括:工资、福利、加班费、社会保险;
4.2.1.3物业管理物料成本包括:办公用品、维修材料、清洁材料、绿化材料等法律法规规定内的成本支出;
4.2.1.4单价在500元以上的物资作为资产范围,按照资产管理监控程序处理;
4.2.2物业管理人工成本监控
4.2.2.1物业公司必须在每月3日前提交上月的《**月份考勤汇总表》和《**月份人工成本报表》(报表中必须有工资、福利、加班费以及社会保险金额);
4.2.2.2客户服务中心对上述报表和项目实际人员状况进行核实和审核,审核无误后将提交地产财务部进行复核;
4.2.2.3物业公司的人员编制、工资、福利和社会保险标准必须按照万厦居业的《**大湖之都物业管理投标文件》中的标准执行,超出此标准的部分将不予以确认,超编制部分人员需提前报批;
4.2.2.4地产财务部和客户服务中心在审核物业公司的人工成本时,如发现物业公司存在虚报人员考勤、工资、福利和社会保险的行为,将有权拒绝支付物业公司当月亏损补贴和酬金,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;
4.2.2.5物业管理人工成本数据确认:地产财务部对客户服务中心提交的审核合格的《**月份人工成本报表》进行复核,复核无误后在报表上签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终人工成本数据;
4.2.3物业管理物料成本监控
4.2.3.1物业公司在每月28日前向客户服务中心提交下月的《**月份物资采购报表》(报表中必须注明采购物资名称、规
格、数量、用途、单价、总计金额)进行审核。客户服务中心根据项目实际情况审核所采购物资的合理性、必要性和真实性;
4.2.3.2物业公司需每个季度向客户服务中心和地产财务部提交一份《**大湖之都季度常用物资采购价格明细表》,以供价格参考。客户服务中心和地产财务部有权对价格表中的价格进行市场调查,如发现物业公司存在虚报价格的行为,将有权拒绝支付该项费用,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;
4.2.3.3客户服务中心审核过程中如发现,如发现《**月份物资采购报表》的物资单价,超过《**大湖之都季度常用物资采购价格明细表》单价的10%以上,将要求物业公司进行合理解释,否则将拒绝确认。客户服务中心审核合格后的《**月份物资采购报表》,报一份给地产财务部复核;
4.2.3.4物业管理物料成本数据确认:地产财务部根据客户服务中心审核后的《**月份物资采购报表》,对照《**大湖之都季度常用物资采购价格明细表》复核无误后,在《**月份物资采购报表》签字确认,确认的数据将成为物业公司当月的最终物料成本数据;
4.2.3.5物业公司根据审核合格后的《**月份物资采购报表》实施采购。
4.3酬金和亏损补贴支付
4.3.1物业公司酬金提取标准按照《**大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定标准提取计算;
4.3.2客户服务中心根据地产财务部签字确认后的《**月份人工成本报表》和《**月份物资采购报表》,计算当月管理酬金和亏损补贴,并签发《**月份物业管理亏损补贴审批表》,报地产财务部和公司总经理审批,审批后在每月8日前凭物业公司开具的正式发票向物业公司指定帐号划拨补贴款项,;
4.4资产管理监控
4.4.1资产的定义和范围:是指单价在500元以上的物资;
4.4.2资产购置申请:物业公司需要购置资产,需要提前7个工作日向客户服务中心提交《**资产购置申请表》进行审批,客户服务中心审批后报地产财务部和公司总经理审批;
4.4.3资产购置费用报销:物业公司凭审批合格后的《**资产购置申请表》实施采购。报销时需要提交发票、入库单和《**资产购置申请表》进行报销,属于前期开办费范围以内的资产购置报销由地产公司报销,前期开办费范围以外的资产购置报销由物业公司报销;
4.4.4资产管理统计和监督:物业公司需要在每月8日前向客户服务中心提交《**月份资产统计报表》,客户服务中心进行监督和核查,同时将此报表报地产综合部备案。
4.4.5紧急采购和特殊情况采购:按照《**大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定执行。
4.5集团监督:集团资产运营部对上述工作不定期进行检查和审核,发现存在违规和虚假行为,为集团内部员工责任的将按照集团行政管理制度进行处罚,为物业公司责任的将按照合同规定追究合同违约责任。
5.0支持性文件及质量记录
5.1《**前期物业管理服务委托合同》
5.2《**物业管理收款收据》(地产财务部印制格式)
5.3《zz月份物业管理收入报表》zr-kf-wy-01
5.4《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)
5.5《**月份考勤汇总表》zr-kf-wy-02
5.6《**月份人工成本报表》zr-kf-wy-03
5.7《**月份物资采购报表》zr-kf-wy-04
5.8《**大湖之都季度常用物资采购价格明细表》zr-kf-wy-05
5.9《**月份物业管理亏损补贴审批表》zr-kf-wy-06
5.10《**资产购置申请表》zr-kf-wy-07
第10篇 物业管理部经理岗位职务说明书
工作概述:规划部门近期与长远建设目标,制订部门安保计划和采取各项安防措施;监督和指导各级骨干工作,及时了解和掌握员工思想状况并做好教育;主持部门例会,传达、执行上级指令和意图;处理与部门相关的大型投诉,系统地组织队伍的培训工作。
(一)任职资格
1、性别:男
2、年龄要求:40岁以下
3、身体要求:身高170cm以上,能持续工作10小时以及因应付突发事件之需随时能迅速至现场处理;经医院常规体检合格,视力5.0以上,无色盲,无口吃;
4、学历要求:大专或以上文化程度(含大专在读);
5、工作经历:需具备两年占地1000亩或住宅2000套以上规模之社区物业保安主管级以上任职经验或一年以上经理助理(副经理)任职经验;
6、工作技能要求:经《物业管理部部门经理任用标准》评测合格后予以试用;经《物业管理部部门经理试用转正考核标准》评测合格后予以转正。
(二)工作关系
1、直接上级:屋村管理处经理
2、直接下级:物业管理部经理助理
3、合作部门
(1).内部部门:屋村客户服务部、屋村家政服务部、屋村工程部、屋村水电维修部及公司其他部门;
(2).外部部门:驻地派出所、交警中队、执法中队、消防中队。
(三)岗位职责
经理是物业管理部的主要负责人,对部门的培训学习、内部管理、思想教育、岗位实操、安全防范等工作负完全责任。
部门经理岗位职责及工作目标:履行部门职责,确保实现部门所有工作目标。
第11篇 x湾物业管理目标和分项指标
浅水湾物业管理目标和分项指标
一、总体目标
在管理合同期内把浅水湾管理成'安全、文明、优美、舒适'的住宅区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准,在浅水湾住宅区达到硬件指标后,承诺:
管理合同生效后,浅水湾住宅区所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用一年内达到铁岭市物业管理优秀小区的管理标准,并获得有效证书;三年内达到省级或国家级物业管理示范小区的管理标准,并获得有效证书。
二、分项指标
为把浅水湾管理成为铁岭市物业管理的典范,在物业管理过程中,将参照《全国城市物业管理优秀物业评分标准》,结合所确定的管理目标及质量方针,将相应的保证措施汇列如下:
序号指标名称质量标准承诺标准指标计算依据采取的措施
1房屋及配套设施完好率98%99%(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)÷总的房屋建筑面积×100%采用小围合管理与管理中心控制相结合的工作方法,分区负责,责任到人。建立完善的巡查制度,严格审批装修管理,健全档案记录。
2房屋零修、急修及时率99%100%
∑及时完成的次数
∑零修、急修次数建立严格的修缮制度,要求维修人员接到急修请求后携带工具五分钟之内赶到现场,零修工程及时完成,急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录。以优质服务为本,实行24小时维修制度。
3维修工程质量合格率100%100%∑(报告期评定为合格的单位工程建筑面积)÷∑(报告期验收鉴定的单位工程建筑面积)×100%分项监督,工程维护处严格把关,按照工序一步到位,杜绝返工,并及时回访,确保功效。
4维修工程优良率99%
∑维修优良数
∑维修总数严格监督,严格把关,确保功效。
5维修工程质量回访率100%
∑维修租户满意人数
∑维修租户人数建立维修回访制度,及时征求意见,保证反馈渠道畅通,以确保维修服务质量。
6清洁保洁率99%99%
∑已保洁的面积
∑区内保洁总面积区内保洁落实到人,每天进行16小时保洁工作,巡查记录完善,监督检查得力,严格考核制度,确保物业垃圾日产日清,设施完好,无环境污染现象。
7化粪池、雨水井、污水井完好率99%
∑化粪池、雨水井完好数
∑化粪池、雨水井总数
每天进行巡查,巡查记录完善,监督检查得力。
8大型及重要机电设备完好率99%100%∑大型机电设备完好数
∑大型及机电设备总数建立完善的巡查制度,严格管理,健全档案记录。
9公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率98%
∑完好数
∑公共设施、雕塑总数
每天进行巡查,巡查记录完善,监督检查得力,确保设施完好。
10排水管、明暗沟完好率99%
∑完好数
∑排水管、明暗沟总数
每天进行巡查,巡查记录完善,监督检查得力。
11道路完好率95%96%∑完好道路面积
∑区内道路总面积落实责任人,坚持对道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视、检修和定期维护保养,由维修工监督执行,各主管配合检查落实。并建立健全档案记录,确保公共设施完好并正常使用。
12停车场、单车棚完好率95%96%
∑完好数
∑停车场、车棚总数
13路灯完好率95%99%∑完好路灯盏数
∑区内路灯总盏数
14物业内治安案件发生率1‰1‰
∑案件发生次数
∑区内租户总人数
第12篇 物业管理手册之物业项目承接
物业管理手册:物业项目承接
1总则
1.1本手册规定的物业项目承接主要是针对管理公司新开发项目以外的新物业项目承接,以及与物业小区业主委员会签订(续签)物业服务合同的过程。
1.2物业项目承接过程必须按管理公司规定的原则、程序和要求进行,有选择地参与外部物业小区的投标和洽谈,维持ee品牌的优质形象。
1.3各物业分公司在开展物业项目承接工作中应充分识别顾客需求和期望,确保本公司有能力满足顾客要求。
2相关职责界定
2.1物业分公司负责具体操作与业主委员会签订或续签物业管理服务合同,以及对外项目承接工作。
2.2项目所在公司负责审核所属物业分公司的对外承接项目意向、物业投标书、(前期)物业服务合同,以及合同续签时的物业管理方案。
2.3管理公司物业管理部负责批准物业分公司对外承接项目意向、物业投标书、(前期)物业服务合同,以及合同续签时的物业管理方案。
3对外物业项目承接
3.1基本规定
3.1.1管理公司不限制各地物业分公司在有条件的情况对外承接物业服务项目,但在具体操作前必须将对外承接项目的工作意向报经项目所在公司审核、管理公司经营委员会批准,批准后方可进行下一步的洽谈或报名参与投标。
3.1.2各地物业分公司对外承接项目应遵循国家《物业管理条例》的规定,通过投标方式承接物业服务项目。
3.2物业服务招标信息
3.2.1物业分公司接获并核实物业管理招标信息后,应迅速组织人员从开发商或托管单位获得招标文件或相关资料,报本公司总经理审查。需要购买招标文件的及缴纳投标押金的,必须先报总经理批准。
3.2.2物业分公司总经理负责组织相关人员对收集的初步信息进行分析,决定是否
参加投标。
3.2.4当决定参加投标时,物业分公司组织人员依据相关资料编制投标计划书,经本公司总经理审核签署后,报项目地产公司审核、管理公司经营委员会批准。投标计划书内容包括成本估算额、投标方案、投标时间等。
3.3投标申请
3.3.1经管理公司经营委员会批准后,物业分公司编制并向招标单位报送投标申请。
3.3.2投标申请的内容应包括:公司营业执照、专业人员配置、招标和投标方案。品质部负责组织相关部门配合接受招标单位的资质审查。
3.4投标工作小组
3.4.1物业分公司通过招标单位的资格审查,成为投标单位后,物业分公司总经理组织相关部门的专业人员参加投标工作小组,完成物业项目调查、招标文件分析、投标文件编制及评审、参加开标及中标后的合同谈判等工作。
3.4.2投标工作小组成员的任务分工、工作输出成果及时间进度等必须形成书面的投标工作计划。
3.4.3物业分公司品质部经理、财务部经理及相关必需的专业技术人员应为投标小组成员,全过程参与投标工作。
3.5投标文件编制
3.5.1物业分公司总经理负责组织投标小组成员详细研读招标文件,对招标文件的每一条款要求达成一致理解,并就需要澄清的事项列出问题清单及解决途径,在投标小组内分配工作任务,这些任务包括(不限于):
a)就招标文件中的问题与招标单位进行沟通、澄清;
b)进行物业项目现场踏勘,了解物业项目及周边区域情况;
c)开发商(或物业小区)过往与物业公司的合作表现;
d)当地物业法规及主管部门政策、工作惯例收集、研究;
e)需要时,开展相关市场及竞争对手调查等。
3.5.2上述各项工作完成后均必须形成书报告,详细陈述收集信息内容、来源、可
信程度,以分析结论和建议。
3.5.3投标工作小组应根据招标书的格式要求逐项考虑,编制相应的投标书。编制时主要考虑以下方面的要求:
a)标书的形式;
b)投标书表述的内容应符合招标书的情况;
c)适度的报价;
d)投标书所附的证据资料。
3.5.4投标书一般应包括以下内容:
a)投标函;
b)投标报价;
c)物业管理方案;
d)招标文件要求的其他材料。
3.5.5在招标单位没有具体规定物业管理方案、成本测算要求时,物业分公司应按
《物业管理方案编制要点》,以及《开办费用测算指引》、《日常运作成本测算指引》的规定执行。
3.6投标文件的评审与批准
3.6.1投标文件完成后,物业分公司总经理应组织投标小组成员对投标文件进行评审,评审结果应形成书面记录,并由参加人员联名签署。
3.6.2投标文件的评审应参照本手册第6.3节《合同管理》的规定内容进行,并着重考虑以下各方面的问题:
a)投标书格式是否满足招标文件的要求;
b)招标文件及沟通过程中的疑问是否均已澄清,并在投标文件中清晰体现;
c)物业管理方案是否有针对性,能否体现招标文件要求的特色,以及au*物业的品牌形象;
d)招标文件涉及的服务要求是否全部涵盖;
e)是否存在过度承诺,或可能导致分歧的表达;
f)成本测算是否合理、可行,等等。
3.6.3物业分公司内部投标文件评审通过后,应将投标文件及评审记录一并报项目
所在公司审核、管理公司经营委员会批准。
3.7投标书的报送及评标
3.7.1经管理公司经营委员会批准后的投标文件,物业分公司投标小组负责装订、密封并加盖单位印章和总经理印鉴,并按招标规定的时间报送招标单位参加开标。
3.7.2物业分公司总经理或指定专人代表公司参加招标单位的开标过程。根据招标单位要求,公司的投标代表对投标文件的解释和澄清必须在投标承诺范围内,对任何改变服务标准、收费标准,以及可能引起服务成本增加的事项,都必须重新按上述规定的程序进行评审和报批。
3.8中标及合同签订
3.8.1物业分公司收到招标单位中标通知后,应按本手册第6.3节《合同管理》的规定与招标单位进行合同文件的起草和谈判,招标文件中已确定合同文本样式的按本公司投标文件中的承诺执行。
3.8.2任何超出投标文件承诺范围的合同条款,或改变原审批过的合同条款,物业分公司总经理在正式签订合
同前报项目所在公司、管理公司经营委员会再次审批。
3.8.3所有参加投标的项目,如未能中标或未能最终签订(前期)物业服务合同的,物业分公司应向项目所在公司、管理公司物业管理部提交书面报告,详细分析未中标或未签订合同的原因,总结工作经验和教训。
3.8.4投标过程中形成的相关文件和记录由行政人事部统一存档保管,包括:投标计划书、招标文件、相关调查分析报告、投标文件及其评审记录等。
4业主委员会物业服务合同的签订(续签)
4.1各物业分公司在物业服务合同(或与开发商签订的前期物业服务合同)期满前,应组织本公司相关职能部门做好物业服务合同的续签工作。在合同期满前三个月应开展合同续签工作,并在合同期满前一个月完成物业服务合同的续签。
4.2物业分公司在与业主委员会就物业服务合同续签的洽谈过程,应完成以下工作:
a)总结分析上一合同期内的物业服务工作,对(前期)物业服务合同执行情况进行评估;
b)针对性开展业主(住户)调查,分析业主(住户)满意程序,收集业主(住户)
意见和要求;
c)必要时,开展针对性的竞争对手及周边地区物业服务市场调查;
d)针对业主委员会要求改进的方面,以及本公司认为在后续服务中有能力改进的方面进行策划,提出初步改进方案。
4.3针对顾客需求及行业市场的变化,物业分公司应在提出切实可行物业管理方案,在经济原则下满足顾客需求变化,适应行业市场竞争和发展。
4.4各地物业分公司在向业主委员会正式做出承诺,提交书面的物业管理方案或其它形式的物业服务策划文案前,应报项目所在公司审核、管理公司物业管理部批准。
4.5物业分公司与业主委员会正式签订物业服务合同前必须按本手册第6.3节的规定执行,履行相应的合同评审和批准手续。
5相关文件与记录
5.1wdwy-wi-mm4103物业管理方案编制要点
5.2wdwy-wi-mm6101开办费用测算指引
5.3wdwy-wi-mm6103日常运作成本测算指引
5.4投标计划书
5.5投标项目调查分析报告
5.6投标书
5.7物业管理方案
