第1篇 物业管理手册－内部审核程序
物业管理手册:内部审核程序
1、目的
确保管理体系得到有效的保持、实施和改进。
2、适用范围
适用于内部审核活动的控制。
3、职责
3.1总经理负责批准公司年度内审计划和审核计划的实施。
3.2管理者代表负责内部审核工作,任命审核组长。
3.3品质部负责策划、编制年度内部审核计划及组织实施。
3.4审核组长负责编制内部审核计划及编写内审报告。
4、程序
4.1年度内部审核计划
4.1.1每年1月20日前由品质部依据审核的过程和区域的状况和重要性以及以往审核的结果对审核方案进行策划形成《年度内部审核计划》,《年度内部审核计划》应包括审核准则、范围、频次和方法,报管理者代表审核,总经理批准后实施。
4.1.2内部审核原则上每年至少进行一次,在公司组织机构发生重大变化、服务质量发生较大变化时及接受第三方审核前由管理者代表及时组织进行内部审核。
4.1.3内部审核,可对所有部门(或要素)审核一遍,也可专门针对部分部门(或要素)进行重点审核,但每年的内审必须覆盖管理体系全部要素。
4.2审核前的准备
4.2.1管理者代表任命审核组长和内审组成员,内审组成员必须具备内部审核员资格,并与所审核的项目无直接责任。
4.2.2由审核组长编制本次《内部审核实施计划》,其内容主要包括:受审核的部门、审核要素、审核组成员、审核具体时间等。报管理者代表审核,总经理批准。
4.2.3品质部应在审核前5天将《内部审核实施计划》发至相关部门。
4.2.4审核组长组织审核组成员编写核查表,核查表中要详细的列出审核的项目、审核的依据及方法。
4.3审核的实施
4.3.1审核组长组织见面会,介绍内审的目的、范围、依据、方式、组员和内审日程,填写《会议记录》。
4.3.2审核员按《内部审核实施计划》对受审核部门进行现场审核,将体系运行情况详细记录在核查表中。
4.3.3审核员在审核中发现有不符合项时,应填写《不符合项报告单》,并在审核完成后,向该部门领导作口头报告,并商定初步的纠正措施。
4.4纠正措施的编制与审批
4.4.1审核员将不符合项报告给相关部门领导确认后,并商定详细的纠正措施,填写《不符合项报告单》中的相应内容。
4.4.2《不符合项报告单》由被审核方签字认可。
4.4.3审核组长填写《不合格项分布表》,记录不合格项分布情况。
4.4.4审核结束需召开总结会,由审核组组长主持,领导层、内审员及各部门领导参加,审核组组长宣读不符合项及其分布情况,并组织与会者讨论管理体系的有效性及应改进的地方。
4.5审核报告的编制与分发
4.5.1审核组长编写《内部审核报告》,审核报告应对本次审核中观察到的管理体系运行情况、不符合项情况及审核结论、纠正措施的制定等做出详细论述。
4.5.2审核报告经管理者代表审批后由品质部向被审核部门分发。
4.6纠正措施的实施及跟踪验证
4.6.1各相关责任部门根据不符合项内容,分析原因、制定措施并实施。纠正措施完成后,将相关内容填写在《不符合项报告单》内,并交品质部。
4.6.2品质部指派审核员进行跟踪验证纠正措施实施的情况及有效性。
4.6.3跟踪验证的审核员在纠正措施有效实施后在《不符合项报告单》上写明验证情况意见并签字。
4.7内部审核的所有记录由品质部存档。
5、相关文件
5.1《不符合、纠正和预防措施控制程序》
6、相关记录
6.1《年度内部审核计划表》jw/jl-8.2.2-001
6.2《不符合项报告单》jw/jl-8.2.2-002
6.3《内部审核实施计划表》jw/jl-8.2.2-003
6.4《内部审核报告》jw/jl-8.2.2-004
6.5《会议记录》jw/jl-8.2.2-005
6.6《不合格项分布表》jw/jl-8.2.2-006
第2篇 物业公司质量管理体系说明
e物业公司质量管理体系说明
1.本公司的质量管理体系是以业主及相关方需求和期望为基础的,是依据iso9001∶ 标准建立的。其形式表现为一组过程相互作用形成的网络。它通过管理职责、资源管理、产品实现、测量分析和改进四大过程间相互作用,并围绕业主要求、业主满意建立起质量管理的过程模式。本公司质量管理体系的过程及其相互关系包含产品实现所需的过程和为了有效地实现质量管理体系所需的其它过程。以业主的需求和期望为过程的输入,提供服务满足业主要求为输出。同时它还通过信息反馈测定业主满意程度,以评价全公司质量管理体系的业绩。
2. 本公司质量管理体系是依据iso9001∶ 的要求建立的,既体现了iso9001∶ 的要求又结合了本公司的实际情况。它是按照pdca(策划、实施、检查、处置)过程方法建立实施和保持的。在每一个过程中都按照pdca方法以确保持续改进。
3．本公司质量管理体系所覆盖的产品范围包括本公司全部分活动的结果。主要产品指物业管理服务,本公司场所位于粤港市田安路。
4. 本公司的质量管理体系建立在以业主为关注点的基础上,同时考虑到投资方、本公司及员工的利益,还顾及了供方及社会的利益,考虑到了本公司对社会所做的贡献。本公司还努力做到使质量管理体系与其它体系如安全管理,财务管理及环境管理等的相容性,以使我们的目标得以顺利实现。
5. 在本公司的生产经营活动中,严格遵守国家的法律法规,如《物业管理条例》、《消防法》、《合同法》等。本公司制定了相应的法律法规实施对策并强化对员工的法律意识的教育培训。
6. 本公司目前管理的物业均为大厦,因此在本公司服务提供的过程中,不涉及设计和开发过程,因此对标准条款
7.3 设计和开发过程予以删除,删除后不影响组织提供提供满足业主和法律法规要求的责任和能力;
7. 本公司服务提供过程中如有发生一些对外委托服务项目,均按
7.4 过程进行控制。
第3篇 物业创优达标管理效益项自检说明
创优达标管理效益项自检说明
荆州市**物业管理有限公司自承接博盈**广场项目以来,着眼于为荆州招商引资及经济建设树立良好的服务窗口,重视广场的社会效益。为此,**广场管理处实行规范化的物业管理,通过良好的物业服务质量水平,为大厦的业主招商及**广场资产的保值增值服务取得了良好的社会效应。
**广场物业管理处对大厦的招商工作起到了良好的推动作用,自物业公司前期介入大厦的辅助施工验收,确保**广场实现智能化环保型商务写字楼综合功能,并提供专业化的物业管理服务,树立了荆州商务、文化、艺术之都的第一写字楼品牌。大厦招商取得突破性进展,截止2003年10月份,大厦入驻租户达25家,19层楼共租出15层(含凤凰阁中餐厅、地下餐厅、卧龙公寓),入驻率达85%,确保业主军沙公司实现良好的**回报,资金收入稳定上升。
优质的物业管理品牌吸引了大批高质量租户入驻,如:荆州市人民政府**服务中心、太平洋人寿保险公司、康佳公司等知名企业,高素质的租户在不断推物业管理服务水平的同时,均能按时交纳物业管理服务费用,截止十月份,物业管理服务费用收缴率达100%,本年度前期**广场物业管理处营业额接近300万,为物业公司正常运转创造有力的经济基础。
**广场物业管理处为增加营业收入,不断完善对业主、租户的服务,通过独具特色的个性化服务项目,打造物业管理强势品牌,管理处由专业的维修队、保安队、保洁队等服务人员广泛开展以下个性化服务项目,如:私人保安、上门维修、商务保姆、专业保洁、家政服务、商务代办等有偿服务项目,以上项目均赢得了租户的广泛好评。目前,**物业正通过不断积累人才、管理、技术资源优势,重点以承接高档写字楼、别墅小区全方位物业管理服务项目为突破口,广泛开展对外物业个性化特色服务:专业物业、酒店经营管理咨询;人才、劳务、培训输出等业务,进一步打造优质物业管理品牌,为全面推动行业整体管理服务水平不断努力。
截止目前,公司财务状况运行良好,预计全年将实现营业额收入达300万,综合利润达20万。经过一年多的物业经营管理,**广场已成为荆州市招商引资、**服务和商务交流中心,取得了良好的经济效益和社会效益,为荆州树立高档商务写字楼和精品物业管理典范。
第4篇 某物业二轮车管理规则条约
物业二轮车管理规则条约
1、本社区b区在零层设有自行车停车专区,专区的存放处将由物业服务中心派专人负责集中看管,车辆存放实行有偿服务,其收费标准执行政府部门制定的价格标准.
3、业户需将车存放到地下二轮车存放处,请到物业服务中心办理存放手续,领取存车牌,悬挂于醒目处,便于核实,凭此牌定期收费。
4、园区楼前、马路两侧、便道、绿地上禁止停放非机动车辆,必须存放到指定的存车处。乱停乱放者,管理人员有权利制止或搬离。无牌照车辆不予存放。
5、存放人应服从车辆管理员的指挥,有序停放便于出入,并锁好车辆。特别提醒随车物品不属保管范围,请随身携带。
6、存车人要爱护存车处的设备设施,维护存车处的环境卫生。
7、凡办理存放手续的车辆,若有丢失,经核实确属物业服务中心责任,物业服务中心将根据损失车辆的原价、新旧程度给与相应赔偿。若业户未办理相关存放手续,或未放置地下存车处,造成丢失,后果自负。
第5篇 科技园物业管理公约
科技工业园物业管理公约
为了加强工业园区的管理,保持物业的完好美观,维护全体业主(或使用人)的合法权益,保障物业的安全与合理使用,根据国家有关物业管理的法规政策制定本公约。
一、定 义
(一)在本公约中,除文意另有所指外:
1、本园区: 总建筑面积为70000平方米。
以**科技工业园区竣工备案时的实际测量总建筑面积为准。
北京市国有土地使用权出让合同: 开有限 国用( 2004 )第 41 号
东至:;
南至:;
西至:;
北至: 。
2、业 主:指对某个单元拥有或共同拥有合法产权的人士,包括其日后
的合法继承人或承让人(包括转让、馈赠及互易等)。如果该单元已被合法抵押,则'业主'应包括该抵押人和抵押权人。
3、使 用 人:指不拥有物业的产权,只做为物业的实际使用人。
4、发 展 商:指投资建造该工业区的北京博大**投资有限公司。
5、单元:指该工业区内业主拥有房屋所有权的单元厂房或研发楼一
个标准层平面。
6、管理费用:指zz物业管理有限责任公司用于管理及保养本园区而引起的所有费用及开支。
7、本 公 约:指当事人于签署日期签署的,并包括附属文件及一切有关管理本工业园区的其它文件。
8、入住通知书:指发展商于该工业园区可以交付给各业主使用时发给各业主的通知书。
9、公共地方:指业主/使用人户门以外的地方,其中包括:
楼内,如:楼梯间、通道、电梯间、地下室、管理者办事处、升降机房、水箱间、配电室、泵房、消防泵房、电视系统控制室、电话交换箱等;楼外,如:园区入口、行人道、地上地下停车场、行车道、绿化区、休憩地方、电表房、消防及保安设备控制室、天井及为本工业园区的业主(或使用人)、来访者而设置并共用的地方或花园。
10、公共设施:指公共地区内所有业主共用的各种仪器设备、电机、机
房、电缆、电线、管道等,但任何只供个别业主(或使用人)使用的设施不包括在内。
11、保留地方:指发展商在整体发展中未出售及保留产权的地方。
12、配套设施:指发展商为各业主提供的各种有偿或无偿的服务设施。
13、外墙:指本工业园区的所有或部分外墙。
14、管理规则:指物业管理公司为维护各业主的利益实施有效管理而制定的有关管理规则。
15、装修规则:指物业管理公司就各业主在其所属单元的装修、更改、加建及装饰所作的规定。
16、绿 化 区:由发展商所设计规划在本工业园区内实施绿化的地区。
17、管理委员会:指各业主按照本公约适时召开的业主大会上选出的管理委员会(以下简称管委会)。
18、业主大会:由全体业主组成,决定本物业重大管理事项的业主自治管理组织。
二、总 则
zz物业管理有限责任公司(以下简称物业管理公司)是该园区的物业管理机构。在管委会未成立前,业主或使用人同意由发展商指定的上述机构依照法律授权及有关规定对'本园区'的房屋、公共设施、秩序等事务行使管理权。全体业主及有关人员均应支持配合物业管理公司工作,并有权对物业公司的工作提出意见和建议。
公约双方在平等互利及严格遵守国家法律法规的基础上制订本公约及附属文件并履行各自的权利、职责和义务,并应知晓对自己的行为应该承担的法律责任和道德责任。
第一章 业主的权利与义务
第一条 业主的权利
在各业主遵守本公约的所有规定及政府订立的有关法规并按期缴纳有关费用的条件下,各业主将享有下述权利:
1、每个业主对其单元有全权处理权,包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖,而无须其他业主或对该园区有任何权益的人士同意,但该处理须明确地受本公约限制和保障。若任何业主出租其单元给任何租户,须就该租户应当履行及遵守本公约的条款向其他业主负责。
2、各业主将其所属单元出售、转让、抵押或出租于第三者时,不得将其享有该单元的任何权利与其拥有的使用权分开出售、转让、抵押或出租。
3、各业主、租户及其雇佣工人、中介人或许可人均对有关公共地方有通行权。但各业主须负责此地方的所有维修费、改善或加建等工程的费用。
4、依法合理使用房屋建筑共用设施和公共场所的权利。包括所有下水道,污水渠、化粪池、上水管(阀)、通风管道、气体供应管道及所有高压、低压、微压电缆或电线。
5、各业主在缴足所有应付管理费用时,有权享受物业管理公司提供的服务。
6、有权按国家法规政策及物业管理公司有关规定进行室内装饰装修。
7、对园区的各项管理决策,拥有投票权。
8、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。
9、有权根据房屋建筑共同部位、共同设施设备和物业管理范围内的市政共用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮。
10、有权要求物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目。
11、有权要求房屋毗连部位的其他维修责任人承担养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求物业管理公司强制维修保养,并按规定分摊费用。各业主均享有其所属单元
的绝对使用权,但除作为居住外不得作其他用途。
第二条 业主的义务
在使用、转让或租赁所拥有物业时,请您遵守物业管理法规政策并遵守以下条款:
(1) 应与其他非业主使用人建立合法租赁关系,告知对方遵守本公约及物业管理公司根据管理的需要而制定的各项规则。
(2) 如转让,前业主在转让日前一周应将其名下的各项费用交清,受让人应知晓各项管理费用的收取办法。
(3) 在转让或租赁时,请您提前一个月以书面形式告知物业管理公司并将使用人所签署的承诺书交于物业管理公司。
(4) 前业主如未能交清应付的管理费及其它相关费用,物业管理公司有权向前业主或使用人追讨。
(5) 执行管委会或业主大会的决议、决定。
(6) 委托物业管理公司负责房屋、设备、设施、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理,全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司根据政府有关法规政策和管委会委托制定的各项规章制度。
(7) 业主及物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作。
(8) 业主或物业使用人对物业管理公司的管理工作如有意见或建议,可直接向物业管理公司投诉,发生争议时可通过管委会协调解决。
(9) 加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,做好防火防盗工作,确保家庭及人身财产安全。
(10) 各业主进行室内装修,应遵守有关物业管理公司制订的装修管理规定,获得物业管理公司的同意后,方可进入园区,并交纳装修保证金(详见装修管理协议书)。
(11) 业主如委托物业管理公司对其自用部分和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护,应支付相应费用。
(12) 凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或联合维修、养护的,业主应及时进行维修养护;拒不进行维修养护的,由管委会委托物业管理公司进行维修养护,其费用由当事业主按规定分摊。
10、在本物业范围内,请不要有下列行为:
(1)擅自改动房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场等共用设施及场地;
(4)损坏、拆除或改造供电、供气、供暖、通讯、有线电视系统等;
(5)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;
(6)在该住宅区的任何部分存放危险及易燃易爆物品;
(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;
(8)在工业园区内制造各种噪音及大声喧哗影响他人的休息;
(9)将其单元用作非法或不道德,或与土地批文、政府用途许可、交付使用通知书或与本公约相抵触的用途,不得有滋扰、损害其他业主的事情发生;
(10)要求物业管理公司及其下属为其提供与该园区管理无关的服务;
(11)阻塞任何公共地方或放置垃圾、废物于公共地方内;(否则,物业管理公司有权将该物件移走,所产生费用由该业主承担,对该业主的损失,物业管理公司不需负责);
(12)涂污公共地方或公共服务设施,张贴任何通告、悬挂招牌或其它物件于户外及公用地方;
(13)随意停放车辆;
(14)在公共场所、道路乱设摊点;乱搭、乱建、乱挂、设立广告牌;
(15)法律、法规及政府规定禁止的其它行为。
11、各业主应如期付清其名下应分摊的管理费、维修基金及其它款项。
12、业主须负责承担维修住宅区的结构,包括外墙、公共地方及公共设施等费用。并按时交纳其名下物业须付的税项、水电等有关公共设施费用。
13、因业主违约的行为导致该住宅区或其中一部分被毁坏,则违约业主对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求须负有赔偿责任。
第二章发展商的责任及权利
第三条 在管委会成立之前,负责制定管理公约。
第四条 审定物业管理公司拟定的物业管理制度。
第五条 检查监督物业管理工作的实施及制度的执行情况。
第六条 审定物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。
第七条 委托物业管理公司管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。
第八条 向物业管理公司提供所需全部图纸、档案、资料。
第九条 当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时,有义务负责催缴。
第十条协调、处理本物业未交付使用前的管理遗留问题。
第十一条 协助物业管理公司做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第十二条 组织筹建本物业管委会。
第十三条 承担本物业保修期内的维修责任。
第三章 物业管理公司的权利与责任
第十四条 物业管理公司依据有关法规,结合实际情况,制订本园区管理的相关规定。
第十五条 依照管理公约和委托管理合同对本园区实施管理。
第十六条 依照管理公约和委托管理合同收取管理费、维修基金及其它代收代缴费用。
第十七条 物业管理公司有权对违约业主提出诉讼。
第十八条 物业管理公司有责任在业主入住50%时,协助组织成立第一届管委会。
第十九条 有权要求管委会协助管理。
第二十条 有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项服务业务。
第二十一条 有权制止违反有关小区管理的规章制度的行为。
第二十二条 物业管理公司有责任对本园区的公共场所的照明、消防设备、保安设备、机电设备、园林绿化地等公用设施进行管理和维护,并保持其良好的功效。
第二十三条 保持园区内公共地方的清洁卫生。
第二十四条 保持园区内公共绿地的清洁,并进行合理养护。
第二十五条 对园区内的车辆进行管理,定位停放,并收取停放费。
第二十六条 安排管理人员和保安人员对园区进行日常巡视,对违章行为进行纠正及处罚。
第二十七条 收取的各项费用将用于日常管理,房屋、公共设施设备、环境绿化等的维护和保养,并实行专款专用,年度费用收支情况张榜公布,接受上级部门及交费人的监督。
第二十八
条 物业管理公司及其职员在下列情况时无需对业主及使用者负责:
1、因任何设施设备必要的保养、维修及更换;
2、自然灾害,如水灾、地震、大风或其它不可抗拒的损害、毁灭;
3、无法避免的燃料、能源、电力、材料、供水的短缺;
4、物业管理公司所无法控制的其它一切原因。
第二十九条 在适当的时候为本园区的公共地方包括公共设施投保,以物业管理公司的名义统一支付保险费以使该保险有效。
第四章 管委会
第三十条 管委会的组建:
1、当入住率达到50%时,发展商、物业管理公司在房地局小区办指导监督下成立管委会筹备组、制定组建管委会实施方案起草管委会章程。
2、筹备组与业主、使用人代表进行协商,推荐管委会委员候选人。
3、管委会委员人数以5-15人单数为宜,其中使用人不超过管委会委员总数的30%。
4、筹备组组织召开全体业主、使用人代表参加的第一次业主大会,审议通过管委会章程,选举管委会委员,组建管委会。
5、业主投票实行本园区每一单元一票;使用者实行本园区内一个租赁单位一票;
6、召开管委会第一次会议,选举产生管委会主任。管委会主任必须是业主或业主代表。
7、管委会经批准成立后,筹备组职能终止。
第三十一条 管委会的主要职责:
1、选聘或解聘物业管理公司,与物业管理公司签订物业管理合同。
2、审议物业管理公司提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算和结算。
3、听取产权人、使用人的意见和建议,监督物业管理公司的管理服务活动。
4、审议批准物业管理公司制订的物业管理规章制度。
5、组织召开业主大会。
6、协助物业管理公司开展各项工作。
第三十二条 业主大会职责:
1、听取管委会工作报告;
2、审议和通过上一年度财务结算和下一年度财务预算;
3、审核与修订《管理公约》、《管委会章程》等文件;
4、决定物业管理公司的选聘、续聘与改聘;
5、管委会的换届选举与委员的增减;
第三十三条 业主大会的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。不得背离物业管理委托合同的有关条款。如违反此规定,物业管理行政主管部门有权予以纠正或撤消。
第五章 法律责任
第三十四条 凡有违反本公约规定者,除制止其行为外,还应照章交纳违约金,违约金按有关规定执行,该项违约金将纳入住宅区管理基金,用于园区公益事业。
第三十五条 物业管理公司人员违反本公约或有关管理规定,将同上述规定进行处罚,给住户造成直接经济损失的,由责任人负责赔偿,并追究责任直至法律责任。
第三十六条 本公约中各条款如与国家法律、法规相抵触,以国家法律、法 规为准。其他条款仍然有效。
第六章 附 则
第三十七条 本公约自签字或盖章之日起生效。本公约一式二份,业主(或使用者)、物业管理公司各执一份。
业主签章:zz物业管理有限责任公司
第6篇 物业管理：数据分析控制程序
物业管理手册:数据分析控制程序
1、目的
收集、分析数据,以验证质量、环境管理体系的适宜性和有效性。
2、适用范围
适用于对来自监视和测量活动及其他相关来源的数据分析。
3、职责
3.1各部门负责本部门相关数据的收集与处理。
3.2品质部对各部门统计的数据进行汇总,报管理者代表审批落实。
4、程序
4.1数据是指能够客观反映事实的资料和数字等信息。
4.2数据的来源
4.2.1外部来源
4.2.1.1政策、法规、标准等;
4.2.1.2地方机构检查的结果及反馈;
4.2.1.3市场动态;
4.2.1.4相关方(如业主、供方等)反馈及投诉等。
4.2.2内部来源
4.2.2.1日常工作,如管理目标完成情况、服务质量检查记录、内部审核与管理评审报告及体系正常运行的其他记录。
4.2.2.2存在、潜在的不合格,如质量和环境问题统计分析结果、纠正(预防)措施处理结果等。
4.2.2.3紧急信息,如出现突发事件等。
4.2.2.4其他信息,如财务收支、员工建议等。
4.2.3数据可采用已有的相关记录、书面资料、讨论交流、网络媒体、通讯等方式。
4.3数据的收集、分析和处理
4.3.1对数据的收集、分析和处理应提供如下信息:
4.3.1.1业主满意或不满意程度;
4.3.1.2服务满足业主需求的符合性;
4.3.1.3服务的特性及发展趋势,包括采取预防措施的机会;
4.3.1.4供方的信息。
4.3.2外部数据的收集、分析和处理
4.3.2.1品质部负责认证机构的监督检查结果及反馈数据、服务标准类数据的收集分析;负责政策法规类信息的收集、分析、整理并负责传递到相关部门。对出现的不合格项,执行《不符合、纠正和预防措施控制程序》。
4.3.2.2物业服务中心及其他相关部门积极与业主进行信息沟通,以满足业主的需求,妥善处理他们的意见,执行《不符合、纠正和预防措施控制程序》的相关规定。
4.3.3内部数据的收集、分析和处理
4.3.3.1品质部依照相应规定传递管理方针、管理目标、管理方案、内审结果、最新的法律法规、标准等的信息。
4.3.3.2各部门依据相关文件规定直接收集并传递日常数据,每月形成《_月管理目标、指标完成情况统计分析》,经品质部审查后报管理者代表审批。品质部在管理评审前汇总并形成公司的管理方针和目标完成情况报告。
4.3.3.3有关业主满意或不满意信息的收集和分析执行《业主满意度测量程序》;
4.3.3.4对存在和潜在的不合格项,执行《不符合、纠正和预防措施控制程序》。
4.3.3.5紧急信息由发现部门及时报公司主管部门处理。
4.4数据分析方法
4.4.1为了寻找数据变化的规律性,通常采用统计方法。
4.4.2本公司统计方法的选择
4.4.2.1对于市场行情、业主的满意程度、服务质量、审核分析一般采用调查表,如《业主回访单》、《维修任务单》、《客户满意度调查问卷》等。
4.4.2.2对过程和服务的监视和测量,采用服务过程监督检查,填写《服务过程检验单》、《品质部抽检单》。
4.4.2.3根据物品类别及对质量的影响,对物品的检测采用相应的抽样检验法。
4.4.3统计方法实施要求
各部门要正确使用统计方法,确保统计分析数据的科学、准确、真实,品质部对统计数据进行抽样验证。
4.4.4对统计方法实用性和有效性的判定
4.4.4.1是否降低了不合格率。
4.4.4.2是否提高了工作效率。
4.4.4.3是否减低了成本,提高了质量水平和经济效益。
4.4.4.4是否能为有关过程能力提供有效判定,以利于改进质量。
4.5统计记录的管理
对于统计记录的管理要分清职责权限,进行分级管理,各部门按照《文件控制程序》和《质量记录控制程序》,对统计记录进行有效的管理与控制。
5、相关文件
5.1《记录控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《不符合、纠正和预防措施控制程序》
6、相关记录
6.1《服务过程检验单》jw/jl-8.3-1-001
6.2《业主回访单》jw/jl-8.2.1-003
6.3《维修任务单》jw/jl-7.5.1-5-001
6.4《客户满意度调查问卷》jw/jl-8.4-001
第7篇 物业管理公司行政手册2
物业管理公司行政手册(二)
第一章 前言
本公司所属员工的管理,除法令另有规定外,均需依本手册执行。
本手册内的各项规定,可根据公司经营发展的需要,随时修改。
本手册由各管理项目负责贯彻执行,公司行政职能部门负责监督、检查。各管理项目可根据本项目实际情况予以调整,但须经公司审核备案。若有遗失,可向公司申请补发,但需缴工本费10元。
第二章 公司简介
常州市**物业管理有限公司主要从事物业管理、房屋修缮及维护,室内外清扫服务,绿化养护服务。目前,公司设总经理室、管理部、行政部、财务部。
本公司模范遵守中华人民共和国法律、法规。
本公司各管理项目为公司的下属部门,受公司统一领导和管理。
本公司的服务内容:恪尽职守,完全履行项目委托管理合同约定。
第三章 服务使命
对业主、客户提供优质满意的服务。
追求完善的服务体系,使业主、客户满意。
培训和留住人才,使员工全力投入及支持,共同分享公司发展的成果。
第四章 服务宗旨
小区、大厦:以客为尊、以人为本、以质为先。
学校:管理育人、服务育人、环境育人。
第五章 服务守则
遵纪守法,按章办事;服从组织,听从安排;品行端正,仪容端庄;
待人接物,诚恳有礼;忠于职守,不徇私情;管理有章,敬业爱岗;
整洁有序,美观大方;服务社会,奉献国家。
第六章员工聘用
本公司以“公开招聘、录用,力求机会均等。任人唯贤、人尽其才”为原则。
新进员工一般实行1-3个月试用期。
新进员工报到试用时应向公司行政部提交下列资料:
1.员工应聘登记表(管理岗位);
2.身份证复印件;
3.持本人学历、职称资格、专业技术(特长)、曾从事职业、业绩的相关原始证件、资料;
4.重新就业人员还应提交就业登记证、养老保险手册等;
5.其他经指定应提供的证明材料。
新进员工自试用之日起即为公司一员,理应遵守公司的各项规章制度和用工协议(合同)条款。
新进员工在试用期间乃至试用期满,将接受公司和试用部门主管的全过程考核评价。
1.对于试用期间工作表现优秀的员工,经试用部门主管提议,由公司职能部门审定,报公司总经理室核准,可提前结束试用期,确定聘用关系。
2.对试用期间和试用期满后经考核不符合录用条件的,公司职能部门审定,可提前一天通知其停止试用,同时解除用工关系。
3.对试用期满考核不合格,但其所属部门主管认为需延长试用期的,经公司职能部门审核批准,可再给予不超过3个月的延长试用期。
4.试用期满,经考核合格后,将予正式录用。并按规定签订相关协议(合同)。
第七章劳动用工关系
本公司员工实行合同(协议)用工制,公司和员工在平等自愿、协商一致的原则基础上,签订相应的用工合同(协议),并共同遵守。
用工合同(协议)自签订之日起即具法律效力,双方必须严格执行,任何一方要求变更,须经双方协商同意。合同(协议)期满后如果续订,须经双方同意才可续签。
员工的工作职责由公司职能部门予以审定。
员工在岗时间应恪尽职守、集中精神,尽最大努力完成自己的本职工作。
第八章薪资和福利
本公司为鼓励各级员工恪尽职守,且能为公司盈利与发展积极提供贡献的,实施以贡献论薪酬的薪资制度。为培养以贡献为争取高薪的风度与避免优秀人员枉遭嫉妒起见,特推行薪资保密管理机制。
各级主管应领导监督、管理下属人员不探询他人薪资,不评论他人薪资。
各级人员的薪资除公司主办核薪人员及发薪人员与各级直属主管外,一律保密,如有违反,罚则如下:
主办核薪及发薪人员,非经核准外,不得私自外泄任何人薪资,如有泄漏情事,另调他职。
探询他人的薪资者,扣发50元月薪。
吐露本身薪资者,扣发100元月薪;如因而招惹是非者,予以停职处分。
评论他人薪资者,扣发6个月奖金;如因而招惹是非者,予以停职处分。
薪资计算如有不明之处,报请直属主管,查明处理,不得自行理论。
薪资每月发放一次,发放时间为次月10日,按自然月考勤计薪。
普通员工调薪:
见习期满如见习合格,可约定一试用期,享受试用期薪资标准;试用期满,经考核合格,可调整。
年度调整:
根据物价指数及各项目经营状况随会计年度调整;
考绩调整随年终考核调整。
除薪资外,公司将按国家有关法律法规为员工办理社会保险。
公司将尽力为员工提供更丰厚的福利待遇,但需要全体员工的共同努力,使公司获得稳定、上升的经济效益。
以下有关费用将在员工的工资中扣除。
1.法律规定应由劳动者本人负担的费用;
2.法律要求用人单位代扣缴的税金;
3.罚款或赔款费用;
4.其它按有关法律或企业有关管理制度扣除的费用。
第九章工作时间和休息、休假
公司尊重员工工作和休息的基本权利。
岗位工作时间以参照行业确定。
若确因经营管理或其它特殊、重要事情要延长工作时间或在休息日安排加班的,员工应予理解和支持,公司将按规定安排调休或支付加班工资。
员工有权享受法定节假日,每年的法定节假日有:
1.元旦;
2.春节;
3.“五一”国际劳动节;
4.国庆节。
因公出差或参加业务培训或文化学习的一律不属加班。
员工应努力提高业务素质和工作效率,在规定的工作时间内完成自己的本职工作,尽量减少加班。
请假分为6种,如下:
1.事假;2.普通伤病假;3.婚假;4.丧假;5.产假;6.工伤假。
员工请假应填写请假单,列明理由,呈主管核准后于请假日前三天送公司登记备案,如因急事必须于上班前以电话等方式向主管报告,同意并于事后或痊愈次日提出确实证件补办请假手续,未依请假规定而未上班者以旷工论处。
准假权限
职别
假类
事假
普通伤病假
婚假
丧假
产假
公伤病假
项目经理(正副)
公司部门经理
上级经理
上级经理
总经理
上级经理
总经理
总经理
项目员工
公司员工
2天(含)内项目负责人(主管负责人)
3天(含3天)以上报分管经理批准
项目负责人
(主管负责人)
经本人申请,项目负责人(主管负责人)及行政部审核,报分管经理批准,总经理同意
项目负责人
经本人申请,项目负责人(主管负责人)及行政部审核,报分管经理批准,总经理同意
行政核定,总经理审批
凡属3日以上假期一律报公司行政备案。
员工当月请假超过三天以上者,取消当月考核工资。
第六章调职
公司根据工作需要及人尽其才的原则,有权调动或更换员工工作岗位,奉调人员不得借故推诿。对不服从分配者,公司可视作员工放弃就职机会。
奉调人员在接到调任通知后,应规定时间内办理好有关交接手续。
1.有关于公司的一切资料和物品;
2.有关客户/业主名单及资料(包括图纸等);
3.交接前未完成的事项;
4.有关财务清单及事项。
移交不清或逾期不移交,公司可要求在规定时间交接清楚,移交中若发现短缺或致公司受损时,移交者应负赔偿责任,必要时追究除赔偿外的其他责任。
员工因本人原因想变动工作,应先征得本部门主管同意,再向公司提出申请。
第七章培训
为帮助公司各级、各类员工具备与公司发展相适应的自身素质和业务操作能力,公司将尽力提供条件,使员工随着其职业岗位的发展不断提供。
培训包括脱产、半脱产、业余培训、培训费用和条件由公司视培训的性质和内容决定,对于需由公司出资(全部或部分)的培训双方需签订培训协议,以明确双方的某些权利和义务。培训协议与合同一并生效。
员工在培训和工作期间,必须遵守公司的规章制度和培训条款和条件。
第八章劳动保护和安全
所有公司员工的健康和安全是第一位的,只要可能,公司有责任为职工提供安全和卫生的工作环境。为此,公司将提供安全的工作程序、规程、规则、指示、培训和监督等,以确保正确使用上述各项安全和卫生规定。
公司将根据有关劳动保护规定,根据情况制定劳动保护方法,发放劳保用品。
在工作场地执行健康的安全的管理及标准,应通过公司及其员工平时的共同努力。员工对自己、对公司、对同事、对家庭都负有责任,确保安全规则和法则得到遵守。员工也有责任识别和迅速报告危险的情况。以确保及时纠正不当之处。
为确保公司员工办公室及工作场地的安全,以防止员工的工作被干扰,要求非员工在接待处登记,且不允许进入公司办公区域或公司管理地区,除非他们来访的性质是为了公司的事务。
员工上班应按规定穿着工作服,佩戴工号牌。公司将为不同工作性质的员工提供各自的工作服装。各项目员工值班期间视作正常上班,必须穿着工作服,佩戴工号牌。
公司可以在医院或指定诊所组织录用前的生理和精神检查。
第九章有关奖惩
公司对员工的奖惩,由项目/部门主管根据奖惩事实提出奖惩意见,呈上一级部门审核,报公司总经理室批准后实施。
员工有下列情形之一者,视其贡献程度大小,予以奖励:
热心服务,表现积极,有具体事迹的;
工作效率高,适时完成重大任务或特殊交办事宜的;
对公司发展有特殊贡献的;
举报贪污、违规、盗窃、浪费或其他有损公司权益的;
紧急事故,奋不顾身,保全人或物安全的;
意外突发事故处置得当,使公司减少损失的;
有拾金不昧行为发生并且单位价值较大的;
有重大的对社会效益作出贡献的;
各项目根据项目在其经费范围内特点所制的其他约定的。
员工有下列情况之一者,依情节轻重予以处罚:
未按项目管理工作流程工作的;
上班时间妨碍他人工作的;
上班时间擅离职守怠忽工作的;
延误时效,致影响公司权益的;
因个人过失或不依公司规定,致公司名誉受损的;
与同事争执不听劝阻的;
因公出差时办理私事的;
担任主管,滥用职权的;
不听上级指正、调度或违抗合理命令,情节轻微的;
有轻薄言行或其他违反风俗行为的;
在办公场所饮酒、赌博及其他不良行为的;
搬弄是非,制造谣言,影响员工和谐情绪的;
担任主管,发现部属有不良行为而不予纠正或知情不报的;
第十章辞职(离职)、辞退
员工辞职(离职)必须提前7天向所在项目(部门)提交书面辞职(离职)申请,说明辞职(离职)理由。由项目(部门)负责人同意后呈上一级部门审批,报行政部备案。如未按规定提前向所在项目(部门)提出书面辞职(离职)申请的,应向公司赔偿其本人7天工资作为他人顶岗费用。
批准辞职(离职)的员工自批准次日起停止计薪,并按公司员工辞职(离职)程序的要求办理辞职(离职)手续。
公司在下列情况下,可终止合同和辞退员工。
1.在试用期内或试用期结束后,不符合录用者条件的;
2.实行计划生育的女职工,在规定的孕期、产期和哺乳期后未返回工作者的;
3.因机构调整、岗位合并等发生变化又无法另行安置的。
员工有下列过错,公司可立即辞退。
1.工作时酿酒或在任何时候吸毒、参与赌博等各项严重违法乱纪活动;
2.故意伤害其他员工、同事或客人;
3.偷窃及严重违反公司规章制度;
4.伪造公司文件,泄露、滥用各类经济、技术资料,参与或引导、指导、协同他人从事有损于公司利益的各种活动;
5.滥用责权,严重失职,营私舞弊,对客户/甲方利益造成重大损失的;
6.故意进行危害办公室人员或其他员工安全的活动;
7.违反操作规程,损坏设备、工具、浪费原料、能源等造成严重经济损失者;
8.故意损坏办公室、大楼及室内物品;
9.故意违反公司的行为规范;
10.对公司信誉造成损失的;
11.连续旷工15天以上者,或全年累计旷工30天以上者;
12.违反计划生育条例者;
13.严重违反公司规章制度和规定的。
辞退员工按事实依据作出书面通知,并按规定办理手续,报行政部备案。
如果辞退成为事实,公司将给员工书面辞退书,并由该员工签收,如果员工拒绝签名,部门主管将被作为证人,并注明拒绝签名事实,然后部门主管应作为证人在该信上签字。
被辞退的员工无理取闹,纠缠领导,扰乱工作、社会秩序的,将送交公安部门处理。
员工在职或因各种原因离开公司后半年内泄露公司商业秘密的,公司有权要求其给予赔偿。
第十一章附则
本手册所列内容并不完全涵盖公司所有具体实行的规章制度,公司全体员工日常除必须遵守本手册内容外,还需遵守公司所制订的其他管理制度。
本手册应作为新聘员工岗前培训的重要内容,并经手册培训考核合格后方可正式上岗。
本手册由公司行政部负责编制和管理,本手册经公司总经理室批准后试行。
本手册如有修订或改版,将以书面形式下发公司各部门及所属管理项目。
第8篇 物业管理公司概况范文
物业管理有限公司概况范文(十三)
河南**物业管理有限公司成立于1994年6月,是**住宅集团(中国)有限公司控股经营的独立法人企业,是国家一级物业管理资质企业,现为中国物业管理协会常务理事单位。
公司位于郑州市纬四路东段**广场1层,现有职工300多名。主营业务有:**金水花园小区、城市花园小区、新天地桂园小区、森林半岛小区、联盟新城小区、各地市项目、**商务中心,管理面积150多万平方米。物业类型有多层、高层、小高层住宅、别墅、多功能商务中心及商铺等。
公司秉承“追求卓越、坚忍图成”的企业精神,坚持“物业管理,尽善尽美”的质量方针和“预防污染,关爱环境;诚信守法,持续改进”的环境方针,上下一心,励精图治,积极致力于河南省的物业管理开发业务,并对河南省物业管理行业的发展进行了积极的探索和有益的尝试。经过全体员工的共同努力,我公司管理的金水花园住宅小区、**城市花园住宅区和建苑小区住宅区先后获得“全国物业管理优秀住宅小区”、“河南省物业管理示范住宅大厦”、“全国物业管理示范住宅小区”、“郑州市物业管理示范住宅小区”的称号。
为提高本公司的服务质量、管理水平,实现“决策科学化、管理规范化、经营专业化”的企业发展道路,创造环保型的社区环境,使公司物业管理水平再上新台阶,公司决定全面贯彻iso9001:2000标准、iso14001:2004标准,建立本管理体系。
《管理手册》是管理体系的基本文件,也是业主或第三方认证机构对公司管理体系进行审核的主要依据。
《管理手册》经批准颁布后,公司每年针对其适用性、先进性及实际运行情况进行评审,并修订补充,以适应本公司管理体系不断深化和发展的要求。
本公司通信地址:河南省郑州市纬四路东段**广场1层
邮政编码:z
网址:wz
电话:z
传真:z
第9篇 中级物业管理员知识试题3
中级物业管理员知识试题(三)
一、 单选题(每题1分,满分30分)
1 房屋附属的消防水泵应定期进行试用,至少每年进行()次。
a 一 b 二 c 三 d 四
2 在建筑物的防雷等级划分种()类建筑物是指储存大量易燃物品的房屋,或具有重要政治意义的民用建筑物。
a 一 b 二 c 三 d 四
3 大厦的电梯钥匙要由()管理。
a 专门部门 b 专门人员 c 工程部经理 d 保安人员
4 物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由()负责。
a 物业管理公司经理 b 保安部主管 c 工程部主管 d 保安部专职消防管理人员
5 物业管理区域内停车场库的清洁卫生一般由()负责。
a 停车场库门卫 b 保洁部专职人员 c 车主 d 物业管理公司指定的其他人员
6 按照国际惯例,物业管理公司应与车主签订车辆停放管理合同和协议,签订协议后,如果车辆在物业管理区域内停车场时丢失,车内物品丢失造成的损失由()负责。
a 物业管理公司 b 物业管理公司和车主 c 车主 d 停车场保安人员
7 生活饮用水二次供水的水质应该每()检测一次。
a 一个月 b 三个月 c 半年 d 一年
8 物业管理公司应及时清运物业管理区域内的各种垃圾,一般要求垃圾收集()既要清除。
a 当时 b 当日 c 隔日 d 之后适当的时候
9 根据国家1992年颁布的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》规则,住宅小区人平均公用绿地应达到每个居民平均占有()平方米以上,绿地率要达到()。
a 1.5, 25% b 1.5, 30% c 2, 25% d 4, 35%
10 广告是()有计划地利用媒体传达各类信息,从而影响公众行为的信息传播活动。
a 广告商 b 广告客户 c 广告媒体 d 广告的组织与管理者
11 我国给排水设计规范规定,生活热水(当无软化水设施时)出水温度不高于()℃,这主要是为了防止水垢产生。
a 45 b 55 c 65 d 75
12 物业管理公司保安人员巡逻的范围限度委()。
a 车场 b 公共走廊 c 物业的公共地方 d 绿化区域
13 除保安人员外,物业管理公司其他员工(),必须履行消防人员的职责。
a 也都是专职消防队员 b 都是义务消防队员c 都不是消防队员 d 也都应成为专业消防队员
14 物业环境噪声污染的控制措施之一,是禁止在夜间规定不得作业的时间内从实施工作业,规定不得作业的时间一般是指()。
a 晚间10:00~次晨6:00 b 晚间10:00~次晨8:00
c 晚间12:00~次晨8:00 d 晚间12:00~次晨6:00
15 新建住宅小区内有路名的道路两旁的绿化和养护管理有()负责。
a 物业管理公司 b 圆林部门 c 房管部门 d 街道办事处
16 凡是人为造成物业管理区域绿化级设施损坏的,根据政府的有关规定和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理。如属儿童所为,()赔偿。
a 由家长 b 可以不 c 由儿童本人 d 由区内居民共同
17 房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定的承载能力,随时有倒塌的可能,不能确保住用安全的房屋属于()。
a 严重损坏房 b 一般损坏房 c 危险房 d 基本完好房
18 中修工程的一次费用一般在该建筑同类结构新建造价的()以下。
a 10% b 15% c 20% d 25%
19 高位水箱一般梅()要进行一次清洗消毒工作。
a 一个月 b 半年 c 一年 d 三年
20 房屋附属设备维修的中修工程,更换率一般在()。
a 10%~30% b 5%~10% c 5%以下 d 30%以上
21 小型家用燃油燃气锅炉,是指发热量在50~()千瓦的锅炉。
a 100 b 150 c 200 d 250
22 生活饮用水二次供水及其卫生管理时()的职责。
a 自来水厂 b 市政管理部门 c 物业管理公司 d 住户
23 我国《城市区域环境噪声标准》规定,()分贝是正常的环境声音,是噪声的卫生标准。
a 40 b 50 c 55 d 60
24 绿化养护与管理考核指标规定,新种树苗若是本市苗成活率应答与()。
a 80% b 85% c 95% d 100%
25 ()是供整个居住区居民共同实用的绿地,面积一般在1000平方米左右。
a 居住区公共绿地 b 居住区级效游园 c 公共建筑专用建筑 d 道路绿地
26 ()是主体性文化娱乐活动。
a 体操运动 b 文艺联欢会 c “九。九”敬老家庭运动会 d 摄影展览
27 物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体,也应获得一定的利润,其利润率由()来确定。
a 业主委员会 b 物业管理企业 c 政府物价部门 d 政府规划部门
28 房屋维修管理得罪基本原则是()。
a 经济,合理,安全,实用的原则 b 区别对待的原则c 服务原则 d 有偿服务的原则
29 写字楼的客务服务主要指()。
a 硬件服务 b 软件服务 c 前台服务 d 保洁服务
30 商场具有(),才会吸引更多的顾客。
a 自己鲜明的特色 b 强大的经济实力 c 潜在的无形资产 d 大面积的停车场
二 多选题(每题1分,满分30分)
31 房屋附属设备的实用
管理制度,主要有()等。
a 设备运行值班制度 b 交接班制度 c 技术档案管理制度 d 设备操作实用人员岗位责任制
32 房屋给水系统的管理工作包括()等。
a 建立正常的供水用水制度 b 经常维护并定期检查供水管道、截门、水表、水泵、水箱
c 采用节水型水箱配件、节水龙头等 d 对消防水泵定期进行试泵
33 消防管理的主要内容有()。
a 建立专职消防班组 b 制定完善的消防制度和规定
c 管理好消防设备 d 发生火灾时,保证住户人身及财产安全
34 我国《城市区域环境噪声标准》规定,一般居住区和文教区得昼间噪声标准是()分贝,夜间为()分贝。
a 65,55 b 40,30 c 55,45 d 50,40
35 根据物业管理区域保洁管理的操作细则要求()等每日必须清洁的部位。
a 制定区域内的道路 b 制定区域内绿化带 c 楼内各层楼梯 d 公共部位窗户
36 物业管理区域绿化环境管理队伍的组成应包括()等。
a 绿化环境管理队伍的管理者 b 绿化环境管理技术人员c 技术工人 d 苗圃工作人员
37 为了制定切实可行的文体娱乐活动方案,制订者必须做还调查分析工作,调查分析主要涉及与活动有关的()等方面。
a 参与人员 b 场地与设备 c 器材 d 资金
38 严格执行各项规章制度,加强对物业管理区域文体娱乐活动管理的工作内容主要有()等。
a 确定文体娱乐设施经营管理机构、培训管理及服务人员 b 宣传各项规章制度
c 对重大活动、重点设施、器材需制订重点措施 d 执行规章制度,纠正违章行为
39 物业管理区域内的()具有户外广告的特征。
a 路标 b 看板 c 告示栏 d 散发的宣传资料
40 用户程控交换机房内应()有人值班,值班人员需认真做好当班记录,并做好交接班工作
a 8小时工作时间内 b 白天 c 夜间 d 24小时
41 以下()不是物业管理公司治安管理的工作内容。
a 培训保安人员 b 完善管区内安全防范设施 c 抓捕犯罪嫌疑人 d 维护管区内的治安秩序
42 物业管理公司应制定的消防制度和规定一般包括()等。
a 消防中心值班制度 b 防火档案制度 c 防火岗位责任制度 d 物业管理区域消防管理制度
43 根据有关规定物业管理公司对所管区域捡拾到的物品保存期限为:重要物品()一般物品()食品一个月。
a 二年 一年 b 二年 六个月 c 一年 刘个月 d 一年 三个月
44 进入物业管理区域内的车辆,必须按管理公司规定的行驶路线行驶,进入车库时一般限速每小时()公里。
a 1 b 5 c 10 d 20
45 造成物业环境大气污染的原因主要是()。
a 直接以煤炭作为能源燃烧 b 燃油型机动车辆超标排放尾气
c 基建工地扬尘以及物业维修和装修造成粉尘污染 d 不当燃烧以及燃放烟花爆竹等
46 物业管理公司可以在所管物业区域内开展一些有意义的主体性文体娱乐活动,也可以开展()等一般性活动。
a 文艺 b 体育 c 销售有奖彩票 d 摄影展览
47 漏水时给水管道及配件的常见毛病,常用维修方法有()。
a 打楔堵漏法 b 关注环氧树脂堵漏法 c 哈法夹堵漏法 d 换管法
48 ()是物业管理公司的治安管理工作的内容。
a 设置安全保卫机构 b 制订各项治安管理制度和工作程序
c 打击违法犯罪活动 d 加强管区内车辆管理
49 高层建筑消防的特点有耐火极限低,()。
a 火险因素多 b 火势蔓延快 c 扑救难度大 d 疏散困难
50 为了便于车辆管理,建设停车场库时,对其内部应有()要求。
a 光度 b 设施 c 利用率 d 区位布置
51 物业管理公司在物业区域卫生保洁中的职责范围时()。
a 区内公共场地的清洁保洁 b 区内楼与公共部位的清洁保洁
c 区内生活垃圾和粪便的清运 d 区内居民、商业、饮食业等执行城市环境卫生管理,物业环境卫生管理情况的监督检查
52 广告具有()功能。
a 经济 b 文化 c 宣传 d 政治
53 物业管理费用的计算可以用一个简单的公式来表示:*=σ*i,其中*i应包括()及其他一些费用。
a 绿化管理费 b 物业管理企业固定资产折旧费 c 办公费 d 物业管理企业的利润
54 物业管理招标程序包括()。
a 选择招标方式 b 编制招标文件 c 送政府部门批准 d 组织勘察现场
55 在物业管理档案中,档应包括()等内容。
a 房屋分户平面图 b 房屋接管验收纪录 c 租金测估算计算表 d 维修记录卡
56 ()属于物业管理资料常见形式。
a 平面图 b 记录手册 c 幻灯片 d 统计表
57 下面阐述是正确的有()。
a 业主是物业的主人 b 许多业主组织为业主委员会
c 物业的产权是物业管理权的基础 d 物业管理权是物业管理中的根本问题
58 物业管理人员应具备的个人素质包括()
a 语言表达能力 b 端庄的仪表仪容 c 良好的心里素质 d 掌握各种设备的维修技能
59 小型家用燃油燃气过路的特点有 ()
a 操作简单 b 一次性投资少 c 实用寿命短 d 燃料费用低
60 发生失窃案应根据()决定是否向公安机关报案。
a 物业管理公司的制度 b 客人的正确要求 c 保安部的规模 d 丢失
财务的价值
三、 判断提(每题1分,满分40分)
61 房屋附属设备零星维修,是指设备零件更换率一般在10%以下的维修工程。
62 物业管理区域内的道路市政排水设备,一律由市政工程管理部门负责维修,管理。
63 在物业管理中,房屋给排水设备的验收,应执行国家验收规范,不合格者,可以不接管,也可以先接管下来,再要求有关施工单位限期整改。
64 变频空调系统通过电流频率变化调节空调系统电动机输出功率,以适应空调负荷的季节和日夜的变化,达到节约能源的目的。
65 物业管理区域的门卫,除执行治安管理职能外,还要为用户和客人提供各种有关服务。
66 物业管理公司保安部门24小时负责物业管理区域的安全保卫工作。
67 物业管理公司全体员工都必须掌握各种消防器材的操作技术和方法。
68 高层建筑内部可以进行消防区域分隔,也可以不进行分隔。
69 物业管理公司可以在物业管理区域内规划建设停车场。
70 任何情况下多不允许在物业管理区域内焚烧沥青、油毡、塑料、皮革、落叶和绿化修剪物等物质。
71 物业管理区域内所有各类垃圾可以分类对方,也可以不分类统一集中对方。
72 物业管理公司负责所管物业区域内所有部位的卫生保洁工作。
73 物业管理公司的绿化管理部门可以直接对外营业,为公司创收。
74 在房屋附属消防设备的日常性保养工作中,消防专用水箱一般要在规定期限内调水、放水,以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象。
75 房屋内卫生间和厨房的排污管最好选用陶瓷管或塑料管。
76 目前我国已有部门建筑的空调系统采用了冷蓄冷,就是制冷机在夜间用电低谷时间运行,制冷蓄存冷量,白天将蓄存的冷量供应空调负荷,从而转移电力高峰,降低运行成本。
77 当楼内大堂人流过分拥挤时,门卫应允许并引导部分客人从消防电梯厅进出。
78 物业管理公司的消防管理机构一般设置在公司的物业管理部。
79 物业管理公司有权力在物业管理区域内楼前或楼群之间的空地上设置临时停车场。
80 住宅小区生活饮水二次供水及其卫生管理,由市政管理部门负责。
81 房屋的日常养护,既包括对房屋的零星养护,也包括对房屋的计划养护。
82 物业管理公司保洁部的仓库保管员,负责清洁工座机用品的购买和收发工作。
83 城市环境卫生管理部受住宅小区物业管理企业的委托,对区域内产上的垃圾执行有偿清运工作。
84 根据1992年4月15日颁发的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》规定,住宅小区绿化覆盖率应到35%以上。
85 物业管理公司在所管物业区域内开展文体娱乐活动,不能向参加活动者收取费用,
86 物业管理人员不需要掌握广告宣传,文体娱乐活动设施与器材的使用方法等方面的有关知
识,因为所有技术性工作都可以外请专业人员承担。
87 电梯的日常保养维护和故障秀丽,必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。
88 容积式生活热水加热具有体积小,设备管道简单的优点,但水温波动较大,水质硬时易结垢。
89 门卫工作主要是治安管理,没有为用户提供其他服务的职能。
90 保安部一般有消防组、警卫组、内保组等部分构成。
91 房屋的完损等级分为三类,即完好房,一般损坏房和危险房。
92 停车场库门为一般只设一人,其职责是登记收费和指挥车辆出入及停放。
93 城市污水二级处理技术是将污水中悬浮固性物通过机构武力的沉淀,漂选,过滤等方法,使污水中过浓的有毒,有害物质得到净化。
94 不管物业管理公司规模大小,其保洁部一般分设三个班组:楼宇清洁服务班组,公共区域清洁班组,高空外墙清洁班组。
95 清洁卫生工作标准中的“七净”是指:路面净,路沿净,人行道净,雨污水井口净,树根净,电线杆根净,墙根净。
96 制订绿化技术管理规定和措施,实施绿化管理员工培训是物业管理公司绿化部主管的职责。
97 制订文体娱乐活动方案的主要内容包括:调查开展活动的条件和住区人员对活动的需求,设计具体活动项目及主题,列出个工作阶段和各方面工作项目主要要求,提出相关问题的解决方法。
98 文体娱乐活动管理规章制度的种类有《员工手册》场馆及设施器材使用馆里人员的《岗位职责》《考核奖惩办法》各种《检查制度》等。
99 住宅小区物业管理手段是先进的计算机技术在管理工作中的应用。
100 绿化技术人员的职责有制定工作规划,组织培训,考核部署工作,开展创收工作。
物业管理员知识试题(三)答案
一、 单选题
1a 2b 3b 4d 5a 6c 7d 8b 9b 10b 11c 12c 13b 14a 15a 16a 17c 18c 19d 20a 21d 22c 2
3a 24c 25a 26c 27c 28c 29c 30a
二、多选题
31abd 32abcd 33abc 34d 35abc 36abc 37abcd 38abcd 39abc 40d 41c 42abc 43b 44b 45a
bcd 46abd 47cd 48abcd 49abcd 50abd 51abcd 52abd 53abcd 54abd 55bc 56abd 57abcd 58
abc 59ab 60bd
三、判断题
61√62χ63χ
64√65√66√67√68χ69√70χ71χ72χ73√74√75χ76√77√78√79√80χ
第10篇 科信物业日常维修管理说明
1、公共设施
(1)公共设施的保养
每年初,维修班按公司规定制定填写《公共设施保养计划》,并按计划对公共设施进行保养,填写《公共设施保养记录》。
(2)、公共设施损坏的发现
护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内公共设施的状态。如发现设施损坏,须当填写《发现故障通知单》交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后,该问题仍未整改,则再次填写《发现故障通知单》,直接递交给管理处主管主任或质量管理部。
(3)、公共设施损坏的处理
a、维修班接到通知单后,及时派人修复处理,不得超过三天,并在《派工单》上做好记录,如不能及时修复处理的应报告维修中心主管,并说明原因,由维修中心主管按实际情况进行处理或向有关单位报告;
b、维修中心主管应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。
(4)、公共设施的新建或改建
公共设施的新建或改建由管理处负责与开发商或业主委员会确定方案,由工程维修中心负责实施。
2、房屋维修
(1)房屋维修管理规定
为了认真解决用户入伙后房屋维修问题,本着'实事求是,划清责任,合理收费,服务用户'的精神,
特制订本规定。
a、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题,要在交验单上分项注明整改项目并签字,由管理处负责联系开发商组织专人维修。维修后管理处实行消项验收,维修所发生的人、工、材料等费用由开发商负责。
b、用户房屋在保修期内出现质量问题,管理处在接到用户投诉和反映情况后,如果情况紧急,工程较小,涉及金额不大,则管理处维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大,应立即报告主管领导,联系开发商,由开发商找施工队保修,所发生的有关费用在施工质量保证金中扣除。
c、属于用户在使用和改建或装修中发生的问题,由用户自行负责。
d、如用户需要进行一般性的维修,可直接向管理处工程维修中心提出维修申请,由管理处维修中心进行维修,维修后由业主签名验收,维修中心按成本价格合理收费。
e、如用户提出大的维修申请,管理处工程维修中心应上报管理处,管理处派专职人员核实情况,制订维修计划,组织人员维修,维修后由用户验收并在派工单上签字。
(2)维修工作流程
a、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场,进门前,必须先摁门铃/敲门(每次轻敲不超过三下)。
b、待用户开门后,用规范语言说明来意。征得用户同意后,方可进门。
c、先向用户询问情况及要求,然后仔细检查维修的部位,判断维修难易程度,估计工时及所需材料后,按公司统一规定的收费标准,向用户说明应收多少费用,待用户确认后方可进行维修。
d、维修过程中,如无必要,不得主动与用户交谈,不得随意到维修现场以外的房间参观。
e、维修完工并清洁现场后,礼貌地提请用户验收,待其确认后,再请其支付商定的费用,并请用户在派工单上签署意见和姓名。
f、维修中和离开时,均不得食用用户的饮料、食品、香烟等,不得收受用户的礼物、小费。
g、用户支付维修费用和签署派工单后,必须向用户致谢。
h、离开用户房屋时,须使用规范语言与住户告别,返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。
(3)房屋维修回访
a、管理处指定专人负责组织每月定期的维修回访工作。
b、对房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墙开裂等)维修后,应随时观察效果,专人定期仔细检查,并作专项记录。
c、对业主室内的一般维修,每月按维修班提供的业主维修派工单随机抽样回访并作记录,派工单在20张以下的,均按固定值5张回访;派工单在20-50张之间的,抽取派工单总量的30%进行回访;派工单在50-100张之间的,抽取派工单总量的15%进行回访;派工单在100张以上的,均按固定值20张回访。回访至少一半是上门回访,其余可以是电话回访。
d、对公共部位的维修保养状况,除维修班长需每周巡视外,管理处维修主管仍应对公共设施的维修保养情况进行回查。公共部位维修派工单在30张以下的,均按固定值6张回查;派工单在30-50张之间的,抽取派工单总量的20%回查;派工单在50-100张之间的,抽取派工单总量的15%进行回查;派工单在100张以上的,均按固定值15%张回查。回查时仍填写回访记录表,表中业主签名栏由管理处主任签名确认。
第11篇 项目物业管理处员工奖惩机制
项目物业管理处员工的奖惩机制
1、奖励
(1)奖励情形
如有下列情形,公司将予奖励:
*对改革物业管理、提高服务质量有重大贡献者。
*在服务工作中创造出优异成绩,多次受到客户表扬者。
*严格控制开支、节约费用有显着成效者。
*提出合理化建议,并经实施有显着成效者。
*为公司取得重大经济效益者。
*为公司取得重大社会荣誉者。
(2)奖励方式
奖励方式为:下发《奖励通知书》、通报表扬、升职、授予荣誉称号、颁发奖状和奖金等。
2、处分
如有违反以下情况之一的,视其情节轻重按下列规则予以纪律处分:
(1)口头警告
*工作态度不认真的(如值班时看报纸、吃零食、吸烟、听音乐、喧哗、离岗等)。
*值班时制服衣着不整的。
*个人衣着打扮、外观形象、仪容仪表不符合要求的。
*迟到、早退在十分钟以内的。
*在本物业范围内粗言秽语的。
*做出任何有损公共卫生的事,如随地吐痰、乱丢垃圾或乱写乱画等。
*占用本物业电话作私人用途的。
*工作散漫或粗心大意的。
*违反安全守则或项目规定的。
*下班后,无特殊原因仍在本物业范围内逗留的。
*忘记佩戴员工证的。
*未经同意,穿着制服外出的。
*未经许可,擅自截留、撕毁服务中心安排传阅的各项有关规定、通知、公告等的。
(2)书面警告
*擅离工作岗位或迟到、早退超过十分钟的。
*值班时打瞌睡的。
*旷工一天的。
*对上级不礼貌,顶撞、违背或不服从主管或上级合理工作指令的。
*对用户、同事粗暴或不礼貌的。
*蓄意损耗、损坏物业公司财物的。
*在物业公司内销售、买卖私人物品的。
*制造谣言或恶意中伤其他同事或物业公司业务的。
*在公司内聚赌或睡觉的。
*未经许可,将物业公司的物品移送别处的。
*在物业公司内私自派发各类文字或印刷品的。
*拾遗不报的。
*消极怠工,态度不端正,在岗上、禁烟区、禁区或公共区域吸烟的。
*有严重失职行为的。
*未经同意私自接听私人电话时间超过五分钟的。
*未经同意私自换班或调岗的。
3.即时开除
*使用恐吓手段,威胁、危害同事人身安全的。
*工作时间饮用酒类或服用麻醉药物的。
*偷窃的。
*虚报个人概况资料的。
*对外泄露物业公司商业管理机密的。
*收受贿赂或向别人行贿的。
*连续旷工2天的。
*携带违禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。
*构成刑事犯罪或触犯国家法律、法规的。
*因渎职给物业公司带来重大损失的。
*无事生非,挑起事端或动手打人的(造成伤害自行承担有关费用)。
*擅离职守或值班睡觉给物业公司造成严重后果的。
*违反安全条例或守则,导致重大损失的。
*未经许可,以物业公司名义对外承诺、签合同、订协议、发函件等造成影响的。
第12篇 物业公司综合管理部主任职务说明书
物业公司综合管理部主任职务说明书(样板)
职位名称:主任
所属部门:管理处
定员:1人
直接上级职务:财务副总经理
直接下级职务:副主任、主任助理
所辖人员:全体员工
职位代码:工资等级:
工作分析人员:z 工作分析日期:20**-3-20批准人:
工作说明
工作概述
综合管理本部门行政和客户服务工作,协调所属各部门的关系;编制部门工作计划严格执行公司各种计划、方案和规章制度;参与绩效目标的分解与制定,并对部门绩效目标承担首要责任;主持本部门各种计划、活动和规章制度的编制并监督实施;同时负有管理、指导和培训下属员工责任。
工作职责
1、组织、调动、激励本部门员工执行公司各种计划、方案和规章制度并报告工作;
2、参与绩效目标的分解与制定,并对部门绩效目标承担首要责任,按公司要求在本部门实施绩效管理活动,持续提高部门与员工工作绩效;
3、主持编制管理处各种工作计划、方案与规章制度并监督实施和进行评估;
4、综合管理本部门行政事务,指挥、安排、监控本部门各项日常管理工作,协调所属各部门及员工的工作关系;
5、与客户保持密切联系,采取措施持续提高客户满意度和部门间满意度;
6、指导、培训、激励下属员工,帮助实现员工个人职业生涯规划,持续提高员工满意度;
7、贯彻三体系方针与要求,保持并持续提高经营管理质量和客户服务质量;
8、贯彻终身学习理念,持续提升自身专业水平、管理水平和领导水平;
9、完成上级安排的其他工作或任务。
应负责任影响性质:直接影响管理处日常工作的正常运作、影响公司的形象、管理水平以及公司经营指标的达成。
影响范围:公司及管理处
职务权限自主事项:依据相关的物业管理法规、政策及公司的各项制度处理管理处的日常事务。
请示事项:业主重大投诉及计划实施方案须按规定报上级领导审批。
任职规范
(一)生理要求1、年龄:不限 2、性别:不限
3、身高:不限4、体重:与身高成正常比例,在合理范围内就可
5、听力:正常 6、视力:矫正视力正常
7、健康状况:无残疾,无传染病8、外貌:无畸形,出众更佳
9、声音:普通话发音标准,语音和语速正常
(二)知识与技能要求1、学历要求:大专及以上学历
2、专业要求:管理类专业,物业管理专业更佳
3、工作经验:专业工作经验三年以上,或同等职位工作经验两年以上
4、职业资格/职称:初级以上职称,有物业管理部门经理岗位证书
5、计算机技能:熟练使用windows、office系列办公软件
(三)特殊技能要求素质特点:1、成就需求为主导;2、权力需求为主导;3、亲和需求为主导。
职务核心能力:组织能力、协调能力
职务能力级别:1、信息处理能力级别5级
2、人员管理能力级别5级
3、工具操作能力级别2级
(四)其他要求
1、能随时出差
2、能服从公司内部岗位或职位调配
