物业管理公司标识汇编（十二篇）

发布时间：2024-11-20 查看人数：59

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物业管理公司标识汇编

第1篇物业管理公司标识汇编

物业管理公司标识大全

公司牌

经理办公室客户服务中心

工程部

保安部

财务部

行政人事室

资料室

会议室

会客室

卫生间

仓库

工程部维修室

经理及行政办公人员工卡

保安人员(领班、员工)工卡

工程部员工工卡

清洁领班工卡

清洁员工卡

客户服务中心员工工卡

会所服务员工衣

消防控制中心

治安监控中心

非请莫进

光纤中心

厨房

餐厅

宿舍区

冲凉房

卫生间

电视机房

宿舍1~20

发电机房地下室设备房标识

储油室

高压电房1~2

低压配电房1~2

水泵房

生活水池

消防水池

风机房

人防门地下室

防火卷闸地下室

水、电等管线走向标识如地下室

地下停车场入口地下车场标识

地下停车场出口

道闸杠

收费亭

停车场收费标准公示牌

停车场使用守则

限高4m

限速15公里

地面转弯、行进标识

“专用车位” 悬挂于车位上方

××号商铺专用车位

临时停车位悬挂于车位上方

摩托车位

单车停放位

各消防箱/栓标识消防栓/箱

“地下车场临时装修材料堆放处”“地下车场临时装修余泥堆放处” 地下室

温馨安全提示“业户请刷卡进入,警惕他人尾随而入”“来访人请使用对讲机,与业户联系后进入” 地下室、首层大堂入口处

盛和花园主入口处

来访请登记主、次人行入口

“出”“入”标识主人行出入道闸

小区平面图主出入口

保安值班室主人行出入口

道闸杠主人行出入口

用完请放回原处,以便他人使用便民小推车

便民小推车1号~4号

车辆请从2号门入地下停车场主人行出入口

消防通道,严禁堵塞中庭消防车道

“a~d栋” 楼号

××层电梯间及走火通道层号

201~204~1704 房号

宣传栏大堂内

大堂内

信报箱大堂内

电梯使用守则电梯轿厢内

请勿吸烟电梯轿厢内、大堂内

“足下留情,绿意更浓” 草坪内

“高空抛物,天怒人怨” 电梯厅

“危险,切勿攀爬” 中庭采光井护栏

少扔一根烟头,小区大家庭你我共同维护中庭

可回收、不可回收垃圾箱中庭及商业外围

塑料垃圾桶住宅每层1个

铁垃圾桶1~8号垃圾中转站

公共卫生间中庭

煤气站煤气站标识

垃圾中转站垃圾站标识

各建筑小品标识建筑小品

各绿化标识名称、科属、习性、观赏点、编号绿化

每层消防走火门、强电井门、弱电井门、风机门、电表房门编号各种门编号

“切勿自行冲洗电梯间,防止电梯进水” 电梯厅

“电梯机房”及“非请莫进” 顶层

“危险,切勿攀爬” 顶层及二层女儿墙壁

煤气阀、箱标识及管道走向楼顶

××号铺商铺门牌

会所会所

前台

会所项目及收费标准

会所使用守则

餐厅

厨房

卫生间

乒乓球室

台球室会所

儿童天地

阅报室

视听室

棋牌室

更衣室

“入住办理流程” 客户服务中心大堂

“装修申请流程”

“收费处”

“办证处”

“装修申请处”

“投诉处”

物业公司架构图及相关责任人相片公示

特约服务项目及收费公示

相关服务项目及承诺时效公示

服务电话公示栏:物业公司电话×××派出所电话×××医院电话×××供电局电话×××自来水公司电话×××煤气公司电话×××邮电局电话×××居委会电话×××学校电话×××………… 客户服务中心大堂

物业公司办公用信签、信封、巡楼夹、笔记本、名片盒、名片等

第2篇 z大学物业管理中心首问负责制

为切实转变本中心工作作风,提高服务水平,进一步密切与师生员工的联系,结合我中心实际,特制定本制度。

一、首问负责制的内容

首问负责制是指来物业管理中心或辖区服务窗口咨询、办事、来访的师生员工最先询问到的中心员工必须完成为其解答、办理或引导办理有关工作事宜。其中,最先接待的中心员工为首问责任人。

首问责任人的责任就是对自己最先接待的师生员工提出的问题负有解答、办理或引导办理责任。

二、首问负责制的基本要求

(一)中心每个员工都要当好首问责任人,方便师生,服务师生,维护中心良好形象的义务和责任。

(二)首问责任人在接待服务对象时要做到语言文明、热情礼貌、态度诚恳、有问必答,不以任何借口推诿、搪塞、拖办或拒绝办理,不能在接待时使用“不知道”、“不清楚”、“不归我管”等言语。

(三)对涉及本人工作岗位职责的事宜,首问责任人要做到按规定程序办理。一次可以办妥的,不让服务对象来第二次。对因其它等原因暂时不能办理的,要向对方讲明理由和注意事项。对不符合学校规定的事项,要耐心做好解释和化解矛盾等工作。

(四)对不属于本人工作岗位职责范围内的事宜,首问责任人要向服务对象讲清办事流程和需要的资料,并帮助其进行办理。

(五)对因特殊原因在节假日或休息时间来办事的服务对象,任何员工不得怠慢,要问明情况,尽力帮助其联系或办理有关事宜。

三、组织领导和检查考核

首问负责制在中心统一领导下,由各部门主管具体负责实施。

首问负责制落实情况要作为年终考核的一项重要内容,本年度内被举报或投诉(经查属实的)的员工,当年不能评为先进。

第3篇 x物业辖区消防管理

物业辖区消防管理

1.0目的

加强消防管理,消除各种火灾隐患,预防火灾发生,确保辖区业户生命财产的安全。

2.0适用范围

适用于公司所辖物业内的消防管理。

3.0职责

3.1公司总经理任消防负责人,领导全面消防工作并组织消防的定期监督检查。

3.2管理处主任负责消防工作的业务指导、监督、检查和日常消防管理和组建义务消防队的工作。

3.3管理处消防管理员负责对消防设备实施日常管理、维护和档案管理。

3.4工程部负责日常消防设备设施的检查和维护工作。

3.5品质部、管理处负责消防培训工作。

4.0工作程序

4.1消防组织的建立

4.1.1公司成立由总经理任消防责任人的消防安全委员会,制定《消防组织机构图》,每个管理处应任命一名专职消防管理员。

4.1.2管理处主任根据所辖区域内实际情况成立义务消防队,并编制《义务消防队成员名单》。

4.1.3业户入伙、入住时,管理处房务组应与其签订《防火责任承诺书》,并领取家用灭火器一对。

4.2消防设备设施管理

4.2.1管理处主任根据消防法规和实际需求组织配备消防设备设施。专职消防员对各种消防设备和设施进行登记,填写《消防设备设施清单》。

4.2.2专职消防管理员按《消防设备设施操作、检查及保养规程》,定期对所有消防设备设施进行检查保养,并填写《消防设备设施维修保养记录表》。

4.2.3对检查保养中发现的不合格问题,应通知工程组维修。对重大问题应上报公司和有关单位部门。

4.3消防日常检查

4.3.1安全管理部当班巡逻人员在巡查过程中应对消防工作进行检查,巡查内容详见《消防设备设施操作、检查及保养规程》,检查结果记录在《安全管理班长巡逻记录表》中。

4.3.2管理处主任在重大节日前对公司所辖区域内的消防工作进行全面检查,并出具书面检查报告。

4.4消防工作的检查

4.4.1管理处消防管理员按照《消防设备设施操作、检查和保养规程》定期检查所辖物业内的消防安全情况,包括消防设备设施的完好情况、动火作业监督、安全用火用电、消防隐患情况等,检查结果记录在《消防检查记录》中。

4.4.2管理处副主任至少每月抽查一次消防工作,检查内容包括上述定期检查项目、检查记录和问题的处理情况,检查记录记录在《管理处消防检查记录》中。

4.5存在问题的处理

4.5.1对上述检查中发现的问题,消防管理员或经理应及时向责任部门或责任人发出《整改通知书》,限期整改并跟踪查验。

4.5.2对检查中发现的违章情况,应作以下处理:

a)消防设施损坏,管理处须先行恢复并追究损坏者责任并要求赔偿损失。

b)装修施工违反消防规定的按《装修管理规定》处理。

c)违章使用和更改液化气管道,责令停止改动,关闭气阀并报告液化气管理公司处理。

d)携带、存放易燃易爆物品,报有关部门处理。

4.6动火审批

4.6.1需动火作业的班组、业户应按规定要求填报《动火作业申请表》,交管理处主任审核,消防管理员根据动火级别分别报有关部门审批。

4.6.2管理处消防管理员负责施工现场监督动火作业,发现问题立即要求作业单位整改或责令停止操作。

4.7消防培训

4.7.1品质部、管理处每年年初制定消防知识培训计划交由管理处主任审核后组织实施。

具体办法详见《员工培训程序》。

4.7.2专职消防员汇同客户服务部,通过张贴和发放消防学习资料、黑板报、宣传栏等形

式每年至少4次,向业户宣传消防知识。

4.7.3新入职员工上岗前必须接受消防知识和消防技能培训。

4.8火警火灾处理

4.8.1发生火警火灾的处理程序详见《火警、火灾处理规程》。

4.9消防演习

4.9.1消防演习每年至少进行两次,由管理处副经理按《消防演练规程》组织执行,专职消防员应将演习结果形成《消防演习报告》,对存在的问题应发出《整改通知书》进行整改。

4.10纠正和预防措施

4.10.1对于在消防管理过程中发现的问题,专职消防管理员或管理处主任应根据问题的严重程度决定是否需要提出纠正或预防措施,具体控制办法详见《纠正和预防措施程序》。

5.0支持性文件与质量记录

5.1《消防设备设施操作、检查和保养规程》ls*jy-wi-4.5-1

5.2《火警、火灾处理规程》ls*jy-wi-4.5-2

5.3《消防演练规程》ls*jy-wi-4.5-3

5.4《防火责任书》ls*jy-bg-3.2-3

5.5《动火作业申请表》ls*jy-bg-4.1-5

5.6《消防演练报告》(无固定格式)

5.7《消防检查记录》ls*jy-bg-4.5-1

5.8《整改通知书》ls*jy-bg-3.1-6

5.9《设备设施清单》ls*jy-bg-4.2-2

5.10《管理处消防检查记录》ls*jy-bg-4.5-2

5.11《护管班长巡逻记录表》ls*jy-bg-4.13-1

5.12消防组织机构图(无固定格式)

5.13义务消防队成员名单

第4篇某某物业管理公司用工须知

某物业管理公司用工须知

(一)对个人素质的控制

因为质量是公司各个部门和全体员工共同努力的结果,是公司整个工作和管理水平的综合体现,服务质量的好坏是和每一名员工密切相关的。每一位员工的工作都直接或间接地影响着公司服务的质量,每一位成员都承担着与自己工作相关的质量职责。因此,为了获得所期望的质量,每位员工的个人素质必须符合岗位要求。

(二)劳动条例

1、聘用原则

(1)招聘员工的原则是根据公司的工作需要,依据应聘者是否适合应聘岗位职务的素质和培养潜质,并以该职位人员应具有的完备知识和操作技能作为考核标准'公开招聘,择优录用'。

(2)用人原则是优胜劣汰,能者任用,不能胜任者辞退,没有'铁饭碗'。

2、培训期

应聘员工均有培训期,学习所应聘岗位的业务范围、本小区的基本情况及公司规章制度,培训期一般为七天,可以根据具体情况延长。如需延长,须由管理处主任报人事部门审核批准。经培训考核后合格方可试用。

3、试用期

(1)新录用员工均有试用期,以考核其实际工作表现和适应能力。试用期一般为1个月,也可以根据具体情况缩短或延长。如需缩短或延长,同样由部门主管报公司经理审核批准,但试用期最长不得超过3个月,最短不得低于1个月。

(2)试用期内违反公司规定或不称职者,公司可随时辞退,而不作任何补偿。

4、调职

公司因工作需要或员工的工作表现能力适合与否,可以决定员工工作的调整。

5、晋升

公司对于工作能力强,表现良好或有特殊贡献的员工,在认为适当的时候,可以给予晋升。晋升后第1至3个月属见习期,见习期满后,工作表现满意者则由公司经理正式委任。

6、辞职

员工在合同期内,因有特殊原因需要辞职时,须提前15天通知管理处或缴交半个月工资额作为违约金。获准后按规定办理相关手续。若员工未按上述规定而擅自离职,将不给该员工任何证明,并扣回该员工1个月工资总额以代替通知。试用期内的职工须提前7天递交辞职申请,或以7天实际工资代替通知。

7、解聘

(1)员工在工作期间有重大过失,或属于聘用合同有关辞退条款,公司有权随时辞退该员工而不做任何补偿。

(2)因业务调整或管理方面有变化而产生冗员,公司有权裁减人数,但需提前15天书面通知员工。

(3)认为员工不适宜本职工作而又不可能调职,可提前书面通知员工,予以解聘。

(三)其他事项

下列事项如有变更,员工须在变更后7天内通知公司。

1、个人变更事项;

2、住址和通讯方式;

3、婚姻和家庭。

(四)工资管理

1、工资构成

由基本工资、考核工资、补贴、其它工资(劳保统筹等)等构成。

2、员工工资岗位及标准

根据行业状况和岗位的实际操作制定员工工作岗位标准。

3、岗位设立及条件

根据公司经营规模和发展需要,本着'精简、效能'的原则,设立内部经营管理机构和部门,并按照职责范围和工作任务、岗位任职条件,定岗、定员、定费。

4、岗位工资级别评定方法

(1)员工经招聘入职后,根据任职资格确定工作岗位。

(2)试用期人员工资根据新聘人员从事的岗位,按相应岗位的试用期工资标准发放。

5、工资发放

月薪发放日为次月的10日。各管理处在每月的最后一天将考勤情况上报公司人事财务部,由人事财务部计算并经核准后发放。

6、工资变动管理

(1)建立员工工资的动态管理。员工评定岗级后,工资按照岗位标准套入相应的档次,做到薪随岗定,岗变薪变,易岗易薪。

(2)根据企业经济效益和目标规划,由公司领导研究决定调升和下浮员工工资的比例,以增强企业的发展后劲。

(3)工资调整实行考核制。对于员工的表现将依据奖惩制度执行,发现有违纪现象,立即填写'违规记录表'按相应的处罚标准在当月的工资中扣除。

(4)奖励实行评比制。通过自评、群众评议、领导评议评出优秀给予奖励。

第5篇物业公司消防管理程序

物业公司消防管理程序

1.目的

加强所服务区域的消防管理,以'防消结合、预防为主'为工作方针,提高消防管理业务水平,切实保障服务区域内顾客生命及财产安全。

2.范围

适用于**物业公司各部门。

3.职责

3.1公司总经理为消防安全第一责任人,全面负责消防安全工作的组织落实和监督总结,建立健全防火安全责任制度。

3.2安全主管为部门直接责任人,具体负责组织服务区域消防工作的具体实施、培训、演习、检查、完善消防设施,组织和建立义务消防队,制定和实施灭火方案。

3.3部门经理指定消防管理人员为责任人,负责防火宣传及安全检查,消除火险隐患,熟悉周围环境,及时制止、纠正违章行为,参加现场灭火救灾工作。

3.4客户服务部协助总经理落实和监督公司各部门的消防工作,督促完善防火安全责任制度。

4.方法和过程控制

4.1义务消防队伍的建立

4.1.1由中心主管负责建立由各部门成员组成的义务消防队伍。

4.1.2消防总指挥:由公司经理担任,负责灭火工作的全面组织及指挥。

4.1.3消防副总指挥:由中心值班人员或设备主办担任,协助总指挥及保证设备的正常运行。

4.1.4灭火组组长:由总指挥现场指定(一般为班长以上的人员),组织一切力量灭火,及时向中心报告火情。

4.1.5灭火组组员:由安全管理员和技术人员组成,听从组长的安排,利用一切灭火器材全力灭火。

4.1.6联络组:由巡逻岗及附近保洁员组成,每隔一分钟向总指挥汇报一次现场火情,协助灭火人员灭火。

4.1.7后勤组:由公司其他人员及男保洁组成,协助运输消防器材及消防工具。

4.1.8救护组:由公司出纳带领女保洁进行救护。

4.1.9疏散组:由当班安全管理员、保洁员、技术员组成。各出入口岗安全管理员,阻止人员进入,指挥人员向外疏散;车场岗安全管理员阻止车辆进入,指挥车辆向外疏散;保洁员指挥协助住户疏散,技术人员确保相应消防设备处于正常状态。

4.1.10治安组:由安全管理员组成,负责现场及所辖区域的治安管理,防止犯罪分子乘机作案。

4.1.11定期举行消防安全知识结合消防作战方案的培训,使所有的员工了解消防基本常识,消防作战程序的内容及自在火灾发生时自己的任务,每位员工熟悉自己的岗位环境,操作的设备及物品情况,熟悉安全出入口的位置和消防器材的具体摆放位置,懂得消防器材的具体使用方法,安全主管监督消防器材的维护保养工作。

4.2灭火过程的原则

4.2.1接到人员或消防主机的火情报警。

4.2.2中心值班人员要立即判断真伪。若是假火警,立即查明原因;若是真火警,立即启动消防设备、通知消防总指挥、组织疏散人群。

4.2.3组织人员携带灭火器材赶到现场进行灭火。

4.2.4火势不能控制,寻求社会支援,火势能控制,增加灭火人员,尽快扑灭。

4.2.5灭火后,保护现场,查明原因。

4.2.6由消防总指挥负责或指派专人落实了解起火原因。

4.2.7原因不明或有可疑时须保护好现场,查明原因。必要时报相关政府部门处理。

4.2.8及时填写《紧急事件处理记录表》

4.3每位员工的季度考核中必须包括相应的消防知识,安全管理员必须会使用灭火器、消防水带,保洁员必须会使用灭火器、知道疏散人员的方法,督促员工规范进行用火用电作业,并管理好化学易燃、易爆危险物品。

4.4定人、定时、定措施消除火险隐患,每年十月组织一次消防实战演(演习时必须实际使用消防水带、灭火器)。演习前一周制定演习方案,并将演习情况记录在《消防演习情况记录表》上。

4.5每季度至少进行一次紧急集合,人员以安全管理员为主(在岗安全管理员可不在紧急集合之内),须准确记录各人员在接到紧急集合命令后赶到指定地点的时间和装备情况,并在《紧急集合情况记录表》中予以记录,对紧急集合中不能达到要求的人员,在月度考核中予以体现,对紧急集合中无故缺勤、拖延人员要予以严肃处分。

4.6对服务区域内的消防设备、设施进行统计并记录《消防设施清单》,《消防设施清单》应根据情况及时更新,定期组织检查修保养消防器材设备。

4.7积极协助消防机关对消防工作的检查和指导,每年三月和十月分别组织对住户的消防知识宣传。

4.8保持楼梯、走道和出口畅通无阻,妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。严禁储存烟花炮竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃、易爆以及各类剧毒物品。

4.9发现有异味、异声、异色等现象要及时报告,并采取积极措施处理。

4.10在防火范围内,办公和小区装修面积在50平方米以下的,由公司负责审核,超过50平方米的应报消防机关审核,经批准后方可施工,装修应采用不燃或难燃材料,使用易燃或可燃材料的,必须经消防机关批准,进行防火处理。

4.11顾客进行室内装修,在需要增设电器线路或进行动火作业前,必须报公司批准。公司必须要求施工人员做好安全措施,严禁乱挂、乱接临时电线。装修现场必须配有足够的灭火器,禁止施工人员在现场做饭、吸烟、使用明火。

4.12必须有服务区的地下天然气管网图,服务取内挖掘地面必须得到公司办理申报手续,经部门经理同意,方可动工。具备使用管道天然气条件的服务区,严禁使用瓶装液化石油气。

4.13物业公司须有地面层消防设施平面图,并悬挂于指挥中心,图中标注灭火器、消防栓、水流接合器等消防设施的位置,底商在明显位置必须设置消防疏散示意图,不得随意动用消防器材和消防水。

4.14物业公司须有灭火作战示意图,并悬挂于消防指挥中心;有消防设施清单,存放于指挥中心。

4.15服务区须配有足够的消防用沙,不得挪做它用.

4.16每位员工应熟悉自己的岗位环境,操作的设备及物品情况,熟悉安全出口的位置和消防器材的具体摆放位置,懂得消防器材的具体使用方法,控制中心监督消防器材的维护保养工作。

4.16火警、火灾处理方法

4.16.1任何人员发现火情时,应立即就近取用灭火器灭火,同时立即向指挥中心报警。

4.16.2接到火警通知后,中心人员要保持镇定,要求现场人员讲明火警地点,燃烧物质,火势情况等,马上派人带对讲机、灭火器、消防工具到现场了解情况及灭火,确认火灾程度,并及时向指挥中心汇报火

情。指挥中心同时迅速拔打119火警电话,将火灾情况进行通报。

4.16.3中心值班人员根据火情,立即通知各岗位禁止无关人员、车辆进入现场,通知有关人员组织疏散。立即安排人员关闭着火区域煤气阀、电源,同时将火警情况报告给消防总指挥。

4.16.4消防总指挥接到通知后,立即赶到现场指挥人员赶赴现场救护,同时集合全体人员布置救灾工作,并向总经理汇报,安排设备负责人员切断煤气总阀及市电,并将应急电源投入使用。

4.16.5火势扩大到三级(猛烈阶段),通知顾客有序离开,在场工作人员指挥顾客安全疏散。

4.16.6同时指挥中心应立即拨打火警电话119通知公安消防部门进行抢救,并向社会求助。接应组人员负责引导、配合外界增援队伍。

4.16.7疏散组在组织好现场的同时,积极协助消防部门做好火灾现场的保护工作。

4.16.8安全管理部至少每半年组织一次专业人员对各业务部门进行防火安全检查,并监督整改措施的落实情况,保存相关质量记录。

5.相关工作记录表格:

5.1《消防设施清单》

第6篇物业管理培训教材-概括

物业管理培训教材概括

一、目标

-服务第一、顾客至上

-酒店式管理

二、工作态度

-服从

-热诚

-有礼

-主动

-群体工作

三、物业的定义

物业是指土地及土地上建筑物形式存在的不动产,概括地说,物业是指房屋建筑、附属设施以及相关的场地,主要包括:-

已经完成并具有规定使用功能和经济价值的各类房屋建筑;

与这些房屋建筑相配套的设备和市政公共设施;

房屋建筑所在的建筑地块与场地(包括绿化)、庭院、停车场以及非主干交通道路。

四、物业管理

物业管理是有专门的机构和人员,依法按照合同和契约,对前期开发和已经竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地,以经营的方式进行管理,并且对房屋周围区域内的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等等统一实施专业化管理,以及对住用人多方面的综合性服务。

1.对象是物业

2.服务对象是人

3.完善物业使用功能,提高使用效率及经济效率

4.采用现代科学管理进行专业化、企业化管理

五、物业管理的对象

住宅:

小区、多层大厦、高层大厦、别墅。

商用:

写字楼、商场、仓库、工业厂房、停车场、俱乐部、地铁站、土地等等。

周围环境:

人、车、道的管理,绿化地的管理。

六、管理重点

满足客户、搞好关系,以预防为主,增强工作主动性。

1.写字楼

目标在为办公人员提供不受干扰及有气派的工作环境.

工作重点

公共走道的雅洁明亮、充裕及快速的电梯服务、办公时间内水、电、冷、暖气的供应来源,提供商务中心、便当等的方便.

2.商场

工作重点

公共地方的管理,走火通道的畅通,行业编排,推广活动,了解商户。

3.停车场

目标为停车者提供一个安全而方便的环境,亦为业主发挥停车场的最高经济效益;

七、物业管理的目标

1.建立系统化管理程序及队伍,制定服务标准,控制开支;

2.确保提供优质管理服务,减少故障出现的机会,进而延长物业寿命;

3.与客户/租户/住户/业主/业主组织/街道里委会/政府部门/公用配套公司

等保持良好的沟通及关系;

4.保持或提高物业的价值,令投资者获得更佳回报;

5.提高发展商的声誉。

其中,保持或提高物业的价值,令投资者获得更佳回报是物业管理的最终目标。

八、物业管理的内容

1.以预防为主,矫正性为辅的维护,保证公共设施设备的正常运作。

2.清洁卫生

3.绿化

4.安全保卫

保安重点在于保护使用人、建筑物、附属设施、公共设施等。而保安职责在于通过值班、看守和巡逻,防止或中止任何危及或影响业户生命财产及身体的外界因素,提高警惕,避免损失,或将损失降至最低限度,发生突发性事件时妥善处理,以便确保用户的生命财产安全,生活、工作安全和社区安定。

(1)规章制度

a.确定安保人员的数目

b.确定安保巡逻的范围和线路

c.确定安保工作的时间

d.确定安保工作的要求

(2)巡岗、查岗

(3)仪表仪容

(4)礼貌用语

(5)规范动作

5.车辆管理

(1)人车分道;

(2)车速控制;

(3)定点停放;

(4)防窃防盗;

(5)出入管制;

(6)标识显明;

(7)停车收费。

6.处理投诉

7.财务管理

8.保险购备

9.客户沟通

10.配套服务

11.物业档案

九、管理处运作

1.管理日志

(1)作用

设置管理日志,有利于部门之间互相协调、补给;

(2)内容

重大事故的发生、投诉、报修、对外联络、跟进情况、突发事件、意外、影响正常运作的事故等等。

(3)阅读及跟进

经理级人员必须每日阅读管理日志,在旁签署确认,指导员工跟进事项,安排特别工作;对重大事故更应即时向上级汇报及作书面报告。

2.沟通

部门例会:保安部、清洁部、维修部及物业部应定期每星期一次与各领班进行例会(如有需要可要求该部门全体员工参加),以作检讨及讯息交流,由部门主管主持。会议须作正式会议记录,须于三天内完成及分发到每名领班。

3.事件报告途径:管理处应制定事件报告途径,让下属员工清楚当那类事件时应向谁作出报告的逐级途径,尤其是在非办公时间内发生重大事故或紧急情况所需的支援渠道。

4.紧急事件处理程序手册:管理处应制定紧急应变处理程序手册,图文并茂,将重要阀门、开关等分列,除可作应急用途外,亦能对有关员工及新聘员工作为培训工具。

5.规章制度:员工绝对有权了解每工种人员的应知应会,知道公司对每人的工作要求标准。所谓“无规矩不能成方圆”,规章制度的建立,亦可作为管理人员对下属员工的监控及工作评估的依据。

6.员工考勤制度:上下班记录,养成员工守时的习惯。如因公事离开工作岗位或单位,亦须有适当纪录。同时,须订立告假及调休,作出严谨监管。

7.工作评估:制定员工工作考核评估制度,公平及公正地由上级作出定期评估,让员工了解自己的长短,给予机会让其修正,亦可作为奖励或提升的依据,建议最少每年进行一次。

人事管理

-员工福利架构

-员工岗位职责及权限

-员工招聘

-员工手册、劳动合同

-制服设计

-员工培训

a.课程,实地培训

b.每六个月重温

1.保安

-培训

-外来人员工控制

-二十四小时保安、监控、消防

-巡逻制度

-货物搬运制度

-停车场管理

-二次装修管理

-紧急事故处理

2.清洁

-不同材料的处理方法

-特别之处(大堂首层高)的清洁方式

-垃圾房之位置

-外判的原因

-外判合同的管理

a.清洁工安排

b.清洁内容、程度及方法

c.每周进度表

3.工程管理

-验收/跟进

-保养/维修

a.紧急

b.计划性(大)

c.防范保养(小控)

-节能

-二次装修

-系统每周、月、季、半年、一年检查及保养

-二十四小时当值,处理突发事件

-上门维修

4.财务管理

-会计手册、财务权限、有效控制

-公约、法律来处理欠款

-制订电脑化会计程序

-税项及税率

-稽核制度

-预算、年度审核

5.行政及公共关系

-与业户联络

-投诉处理

-购保险

-通知一切突发事件

-与政府部门联络

-处理各项公约

-法律事务

-制定、修改公共守则

6.订立规章制度

-管理公约、业户手册、装修手册

-员工指引、员工手册

-岗位责任制

-管理工作汇总:入伙、收租、装修、机电、消防管理制度及,保安、车场、会所、管理公司、清洁、财务、员工管理

-入伙(手续、收费)

十、物业管理进阶

1.物业的定义

物业(property):

物业管理行业定义:

各类有价值(经济价值和使用价值)的土地、房屋及附属市政、公用设施、毗邻场地等。如:未开发的土地、整个住宅小区或单体建筑,包括高层、多层住宅楼、别墅、综合办公写字楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库、地铁站等。

2.物业管理

由使用或占用物业而衍生的人类间往来的行为来处理这些问题,物业可包括住宅、商业中心、办公室、商场、工业楼宇、工业城、社区、俱乐部、运动设施等。

受物业主的委托,运用现代管理科学的先进的专业维护技术,借助经济和法律手段,对房屋及附属设施、周围环境实施统一的综合管理,以祈为用房者创造一个整洁、安全、舒适、不受干扰、方便的居住或办公环境。

运用技能对物业作出看管、照料、保护、护理及为此而负责,此外亦须建立业主与租客、住户与住户、管理人与住户间之良好关系。由此而令物业本身能对业主及住户发挥最佳价值及满足其不同的目的,包括:-

(1)从业主角度而言:物业应维护及管理在最高效能及经济效益为原则;

(2)从住户/租户角度而言:物业应能提供一个安全而舒适的“家”,及从较宏观而言提供一个全面性服务及环境优良的社区,令其享受到满意的社交活动;

(3)从商业用户而言:物业应能提供一个优良而稳定的生财环境,令其获得最佳回报。

3.物业管理的对象

(1)住宅:小区、多层大厦、高层大厦、别墅;

(2)商用:写字楼、商场、仓库、工业厂房、停车场、俱乐部、地铁站、土地等等;

(3)周围环境:人、车、道的管理,绿化地的管理。

4.管理重点:满足客户、搞好关系,以预防为主,增强工作主动性。

(1)住宅:目标在为住户创造舒适的居住环境;

(2)工作重点:安全保卫、水电煤供应保障、公共设施维护、清洁、园艺绿化、康乐设施的配备等;

(3)写字楼:目标在为办公人员提供不受干扰及有气派的工作环境;

(4)工作重点:公共走道的雅洁明亮、充裕及快速的电梯服务、办公时间内水、电、冷、暖气的供应来源,提供商务中心、便当等的方便;

(5)商场:目标在为商场保持一个安全而舒适以及创造一个有特色而吸引力的购物及经营环境;

(6)工作重点:公共地方的管理,走火通道的畅通,行业编排,推广活动,了解商户;

(7)工业厂房:目标为厂家保持一个安全而方便的生产环境;

(8)工作重点:保证水、电的合理供应,不受干扰;消防设备的可靠性,原料及货物进出时的运输安排等;

(9)停车场:目标为停车者提供一个安全而方便的环境,亦为业主发挥停车场的最高经济效益;

(10)俱乐部:目标在为用户提供多元化而方便的康乐服务及配套设施最后达致盈利目标;

(11)其他:人、机、物、环境皆应以安全为主、清洁为辅,同时兼顾方便性、合理性。

5.物业管理的目标

(1)建立系统化管理程序及队伍,制定服务标准,控制开支;

(2)确保提供优质管理服务,减少故障出现的机会,进而延长物业寿命;

(3)与客户/租户/住户/业主/业主组织/街道里委会/政府部门/公用配套公司等保持良好的沟通及关系;

(4)保持或提高物业的价值,令投资者获得更佳回报;

(5)提高发展商的声誉。

其中,保持或提高物业的价值,令投资者获得更佳回报是物业管理的最终目标。

6.物业管理的内容

以预防为主,矫正性为辅的维护,保证公共设施设备的正常运作,包括:-

a.变配电设备

b.给排水系统

c.照明系统

d.中央空调系统

e.电梯运行系统

f.供暖系统

g.保安系统

h.消防系统

i.公共电视天线系统

j.广播系统

k.自动

监察系统

l.各种器材、工具、应急设备等。

清洁卫生

在物业环境中,整洁及其所带来的舒适和优美,是物业管理中一个十分重要的评价指标。由于清洁具有直观性,会带来心理上的直接感受,因而成为物业的第一印象和管理水平的重要标志。整洁的物业环境需要常规性的清扫保洁服务来提供保障。

a.每日垃圾清运

b.公共地方清洁

c.设备间清洁

d.防鼠灭虫

e.外墙清洗

绿化

a.定期浇水、施肥、修剪、除虫;

b.培植花苗、更换花木品种;

c.摆放节日鲜花;

d.改善整体布置及布局。

(4)安全保卫

a.规章制度

(a)确定安保人员的数目

(b)确定安保巡逻的范围和线路

(c)确定安保工作的时间

(d)确定安保工作的要求

b.巡岗、查岗

c.仪表仪容

d.礼貌用语

e.规范动作

(5)车辆管理

a.人车分道;

b.车速控制;

c.定点停放;

d.防窃防盗;

e.出入管制;

f.标识显明;

g.停车收费。

(6)处理投诉

a.处理投诉一般程序

(a)接到电话,首先要说:“你好,**管理处。”

(b)接诉人登记投诉时间,投诉者姓名,所属公司,所属单元。

(c)用简洁明确的文字记录投诉内容。

(d)经办人立即通知相应部门跟进投诉内容。

(e)将解决投诉的进程即时反馈客户。

(f)对于暂时无法解决的投诉要向客户解释原因,同时继续跟进相应部门直到完成。

(g)将每日投诉内容汇总后输入电脑存档。

(h)要定期回访客户,做好记录。

(i)解决投诉的关键在于要让客户觉得你对他的投诉表示理解,并始终站在他的立场上。

(7)处理投诉要点

a.即时回应

b.服务态度

c.跟进

d.反馈

e.再跟进

f.危机处理

(8)财务管理

a.管理费收入

b.其他各项收入

c.管理开支

d.财务预算

e.收支公布

f.维修基金

(9)保险购备

物业公司一般应购置的险种:

a.财产一切险

b.公众责任险

c.雇主责任险

d.机器设备损坏险

e.客户沟通

f.增加透明度

g.问卷调查

h.客户回访

i.业主委员会

(10)配套服务

a.有偿服务

b.交通设施

c.俱乐部

d.文娱康乐活动

e.经营管理

(11)物业档案

a.土地批文

b.建筑档案

c.竣工图

d.验收合格证

e.设备维修合约

f.供应商资料

g.业主档案

h.个别单元维修档案

7.管理处运作

(1)管理日志

管理处的操作,属于组织性行为而非个人行为,各管理处管理级员工须对物业内每日运作了如指掌,以便部门之间互相协调、补给,达致“分工不分家”的原则。因此,管理处日志的设置非常重要,将每天管理处及物业内所发生的大小事情一一登记,包括:重大事故的发生、投诉、报修、对外联络、跟进情况、突发事件、意外、影响正常运作的事故等等。每员工亦须养成良好习惯,不时翻阅管理日志,对物业内所发生的事情了解,而经理级人员更必须每日阅读管理日志,在旁签署确认,在适当时采取跟进行动,指导员工跟进事项,安排特别工作;对重大事故更应即时向上级汇报及作书面报告。

(2)沟通

管理人员应采取开明态度,鼓励下属员工提出困难,协助其解决,但切记要员工养成习惯,在提出困难的同时,先作出思考,提供其意见及解决办法,然后适当地作出纠正,更佳地解决建议,或员工意见不被采纳的原因,这是作为一名领导对下属员工的培训、潜能发挥所采取的应有态度。

为建立正常的沟通渠道,管理处应执行定期会议:-

每日早会:每日早上开始工作前的短叙,由物业经理主持管理部主干人员共同参与,旨于检讨每天工作,提出困难,及提出当日工作重点,分派工作。

a.每星期例会:在每星期工作完结的一天,由物业经理主持,管理部主干人员及总经理共同参与,旨于向总经理汇报一星期的工作概况及重大事故,提出值得检讨或讨论事项共同研究,让员工从经验中学习,分享。总经理亦须藉此机会将公司所发放的消息向员工宣布。会议须作正式会议记录,确定跟进人员及预算完工时间,以方便跟进及监管。会议记录以简单为主,须于三天内完成分发到每名与会者。

b.每月例会:物业经理须每月提交书面的工作报告,报告在每月例会前完成及在会议中作出重点报告,每月例会须邀请委托人代表参加(如发展商代表),会议由总经理主持,参与人员应包括物业经理,工程经理或各部门负责人。会议须作正式会议记录,须于七天内完成及要发到每名与会者。

c.部门例会:保安部、清洁部及维修部应定期每星期一次与各领班进行例会,如有需要可要求该部门全体员工参加,以作检讨及讯息交流,由部门主管主持。会议须作正式会议记录,须于三天内完成及分发到每名领班。

d.业主管理委员会例会:由管理处组织,由业主管理委员会主席主持,参与人员包括管理委员会各委员、总经理、物

业经理、部门主管等,以汇报物业内的管理状况,及对保安、清洁、维修方面作出重点报告,另财政报告亦藉此会议向业主管理委员会用出简报。

会议日期由委员会主席决定,必须有七天的书面通知,开会通知内容须包括:-

(a)开会日期、时间及地点;

(b)会议议程;

(c)其他临时会议。

张贴于公告栏,让有兴趣出席旁听的住户向管理处报名参加。

会议须作正式记录,初稿于七天内完成送委员会主席作最后修改,正稿须于三星期内完成,分发到每名与会者及张贴于公告栏。

(3)轮值制度:除高压电工、消防监控须安排24小时值班制度外,

如属住宅物业,建议管理处管理人员进行24小时轮值制度,以能提供较佳的即时管理服务,同时增强下属员工,尤其是保安员的监管。

(4)事件报告途径:管理处应制定事件报告途径,让下属员工清楚

当那类事件时应向谁作出报告的逐级途径,尤其是在非办公时间内发生重大事故或紧急情况所需的支援渠道。

(5)紧急事件处理程序手册:管理处应制定紧急应变处理程序手册,图文并茂,将重要阀门、开关等分列,除可作应急用途外,亦能对有关员工及新聘员工作为培训工具。

(6)规章制度:员工绝对有权了解每工种人员的应知应会,知道公司对每人的工作要求标准。所谓“无规矩不能成方圆”,规章制度的建立,亦可作为管理人员对下属员工的监控及工作评估的依据。

(7)员工考勤制度:上下班记录,养成员工守时的习惯。如因公事离开工作岗位或单位,亦须有适当纪录。同时,须订立告假及调休,作出严谨监管。

(8)工作评估:制定员工工作考核评估制度,公平及公正地由上级作出定期评估,让员工了解自己的长短,给予机会让其修正,亦可作为奖励或提升的依据,建议最少每年进行一次。

(9)维修工作单:每项维修工作必须发出维修工作单,内容包括发出时间、日期、完工时间、日期、维修内容,用料、维修人员姓名,及须由报修者签署证实。

维修工作单可作多种用途,包括:-

a.个人工作评估

b.维修部门整体工作评估

c.个别单元维修记录

d.仓库领料证明

e.工作分配的公平性

f.有偿服务收费依据

g.维修费用开支的依据

(10)处理投诉

a.态度

b.效率

c.跟进

d.反馈

e.检讨

(11)监控

a.日常巡视

第7篇物业管理保洁培训-保洁用品

物业管理保洁培训:保洁用品

一、清洁剂

1、清洁剂的化学类型

三大类:碱性、中性、酸性

传统的分类标准以ph值为准,ph值在6~8之间为中性清洁剂

ph值小于6的为酸性清洁剂

ph值大于8的为碱性清洁剂

酸碱类清洁剂的清洁原理为酸碱中和,即使污渍通过酸碱中和溶解于水,然后通过机械的方法将之除掉,但这种方法如果掌握不好,将对表面产生损伤。

中性清洁剂则是利用表面活性分子活泼的能量与污渍中的分子相结合,使污渍中的分子结构松动呈水相,再用机械的方法将之除去。

2、清洁剂的使用分类(按其使用特性分类)

a、地毯清洁剂

1)、干泡地毯清洁剂:(适用于定期干泡清洗地毯。1:30。方法:稀释后注入擦地机泡箱内,用地毯刷或手刷清洗。)

2)、低泡地毯除渍剂:(适用于地毯上水洗污渍、茶、咖啡。手动除:31:5,抽洗1:30。方法:注入吸水机的冷水箱后,抽洗)

3)、专用地毯除油剂:(适用于顽固油渍,不用兑水。方法:直接将地毯除油剂喷于油污上用毛巾擦拭。)

b、通用型清洁剂(分为中、碱、微酸三种,一般用于卫生间或其它的一般性去污场所)

c、酸性清洁剂(这类主要用来去除水锈、水泥斑等顽固污渍,但不能做日常清洁保养用清洁剂)

d、蜡水

1)、底蜡(适用于胶地板、马赛克、云石、水磨云等天然石的表面清洁,不用兑水,一般涂2~3层。一般规律:软石地面用硬蜡,硬石地面用软蜡。)

2)、面蜡(适用于蜡面地板,不用兑水,使用时直接用于干净蜡枪将面蜡涂入地面上。)

3)、喷洁蜡

4)、去蜡水(适用于清除塑料地板、防火地板、水磨石、大理石等表面上的旧蜡渍。轻微蜡渍1:10;一般蜡渍1:4;严重蜡渍1:2)

5)、木地板蜡(适用于木地板的清洁保养,不用兑水)

e、玻璃清洁剂(适用于窗、镜、玻璃表面。大面积1:20;局部1:5)

f、家具蜡

g、不锈钢擦亮剂(适用于不锈钢表面,防尘防手印,不用兑水,直接将之涂于不锈钢表面上,用干净毛巾擦拭)

h、金属除渍剂(适用于电镀金属、不锈钢表面,清除锈渍及顽固污渍,不用兑水)

i、洁厕灵(适用于清洗卫生间内的陶瓷制品上的污渍锈渍。1:10)

j、全能水(适用于胶质墙纸、墙壁、瓷砖、浴室的日常清洁。普通污渍1:40;顽固污渍1:10~1:20)

二、空气清洁剂

空气清洁剂兼具杀菌、去除异味、芳香空气的作用。

主要种类有气雾罐空气清洁剂和卫生球(有机化合物萘制成,为无色小球状,用于卫生间除臭)。

三、除害材料

杀虫剂:杀灭蚊、蝇、蟑螂等害虫。(马拉硫磷乳油、粉剂50%;防虫磷乳油、粉剂70%、50%)

灭鼠剂:杀鼠灵(华法灵、灭鼠灵);杀鼠迷(萘满香豆素、立克命)

四、消毒剂

消毒剂是指用于消毒、灭菌或洗涤消毒的制剂。

常用品称:甲醛(其水溶性溶液称福尔马林)。

漂白粉,含有效氯25%~32%。

次氯酸钙,含有效氯80%~85%。

第8篇物业管理知识--中央空调管理篇

物业管理知识学习--中央空调管理篇

001制冷(暖)系统操作、保养和维护管理的基础是:熟悉空调设备的工作原理及操作方法,制定相应的操作规程,并严格执行。定期巡查、记录设备运转情况,使设备的润滑、水、制冷剂等保持在正常范围内。

002制冷(暖)系统机组运行时,应注意:应注意观察仪表读数是否处于正常范围内,如果不正常,应及时调整.必要时可关机,以防止事故发生。

003检查各风机、水泵应注意:定期检查各风机、水泵的运转情况,有无杂音、振动、渗水情况.并定时加润滑油及检修。

004检查各风机、冷却塔皮带应注意:定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况.磨损太大时应及时更换。

005巡查各管间应注意:定期巡查各管间有无裂缝或漏水以及堵塞,有问题及时排除保证水管畅通。

006检查清理过滤器应注意:定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物,对风管中的各种风阀要定期检查,防止卡死。

007当班空调工对空调系统运行负有:全部责任。

008空调工按照巡回检查制度,应监视:定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视,根据外界天气变化及时进行空调工况调节,努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围。

009空调设备的日常保养和一般故障检修由:空调值班人员。

010空调冷水机组操作规程中准备工作包括:检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是否全部开启;检查冷水泵、冷却泵进出水阀是否全部开启;检查分水管上的阀.根据楼层的空调需要,决定是否开启或关闭;检查回水总管两端的阀是否开启;检查系统里的水压、以在规定范围内为准;检查加热器,油温必须大于50℃.并检查油位是否到液位,电源电压、阀门位置是否正常;启动手动油泵,运行时间不得少于一分钟.并密切注意蒸发器压力和油泵压力。

011空调冷水机组操作规程中机组启动包括:观看控制屏,要显示:机组准备启动;启用冷却塔、冷冻水泵,并要保持进出冷冻机的冷却水的压差,进出冷冻机的冷冻压差;若没有问题,按键启动机组(注意电流变化状态),此时控制中心即置机组于运行状态,注意显示器上显示信息,观看机组是否有故障显示。

012空调冷水机组操作规程中机组运行包括:机组运行时.应检查油泵指示灯是否亮着;检查油泵显示情况;注意机组运转电流是否正常风叶是否打开,把风叶开到自动控制档;做好机组运行记录(每小时将冷水机组状态记录下来)。

013空调冷水机组操作规程中关机程序包括:先停冷冻机组;再停冷冻水泵、冷却水泵;切断总电源。

014空调的定义是:空调是空气调节的简称,指的是使室内空气温度、相对湿度、空气流动速度、压力、洁净度等参数保持在一定范围内的技术。

015空气调节的“四度”是温度、相对湿度、空气流动速度、清洁度。

016舒适性空调的标准是答:夏季:温度在24-28℃,相对湿度40-65%,风速不大于0.3m/s;冬季:温度在18-22℃,相对湿度40-60%,风速不大于0.2m/s。

017空调系统可以分为集中式空调系统、半集中式空调系统和分散式空调系统几种形式。

018影响空调效果的主要因素有:室外气温、湿度的变化,太阳照射强度的变化,室内使用散热设备的负荷,室内人员密度的影响等。

019空调的对象是室内的空气。

020空调是如何实现对空气的调节的:主要是通过冷处理或热处理以及加湿控制空气的温度、湿度,并通过过滤控制空气的含尘量,通过加新风控制空气的清新度。

021空调的过程是:空调是通过向空间输送并合理分配一定质量(按需要处理)的空气,与内部环境的空气之间进行热质交换。然后排出等量的已经完成调节作用的空气来实现。这实质上主要是空气的置换而不是一种封闭的“再造”过程。

022从制冷的角度来看,空气的组成是:由于空气中含有一定水分,并对人体舒适感有较大影响,故一般指的空气都是湿空气,包括于空气和水蒸汽。

023湿空气中水蒸汽的含量可以用含湿量、相对湿度、绝对湿度来表示(一般采用相对湿度)。

024空调中出现冷凝水是因为:当空气受到冷处理或碰到冷的表面时,随温度下降水蒸汽的含量趋向饱和,从而把多余的水蒸汽凝结成水析出来。

025实现制冷的两种途径一是利用天然冷源,二是利用人造冷源。空调用制冷一般采用人造冷源。

026制冷的办法有多种,空调用制冷主要采用:液体气化制冷法。

027空调用制冷要求达到的温度一般为0℃以上。

028液体气化制冷法的基本原理是:由于液体气化过程要吸收热量,而且液体压力不同,其饱和温度(沸点)也不同,压力越低,饱和温度越低。因此,只要创造一定的低压力条件,就可以利用液体的气化获取所要求的低温。

029我们通常所说的“雪种”指的是:“雪种”就是制冷剂,指的就是利用其在不同压

力下气化来制冷的液体。

030制冷主要包括压缩、放热、节流和吸热四个主要热力过程。

031制冷设备的“四大件”是压缩机、冷凝器、膨胀阀和蒸发器。

032冷凝器对应着的过程是放热,蒸发器对应着的过程是吸热。

033冷凝器的冷却方式有风冷和水冷两种。工作过程:风冷是空气直接吹过冷凝器表面,吸收冷凝器所放出来的热量。水冷是由水流过冷凝器表面,吸收冷凝器所放出来的热量,而水的热量可以通过冷却塔散发到空气中去,这种水称为冷却水。

034蒸发器的冷却方式有风冷和水冷两种。工作过程:风冷是空气直接吹过蒸发器表面,蒸发器里面的制冷剂吸收了空气的热量,从而使到空气温度降低。水冷是由水流过蒸发器表面,蒸发器里面的制冷剂吸收了水的热量,从而使到水温降低,水再流到末端空气处理设备吸收空气的热量,降低空气的温度,这种水称为冷冻

水。

035载冷剂是指一种中间物质,它在蒸发器内被冷却降温,然后再用它冷却被冷却物。一般采用盐水等。

036压缩机按工作原理的不同,可分为两类,即容积式制冷压缩机和离心式制冷压缩机。

037中央空调系统中冷冻水管、冷凝水管、膨胀水管、集水器、分水器、冷冻水泵、风管、空调主机低温部分设备设施是需要保温的。

038冷冻水管的作用是向末端空气处理设备输送冷冻水的管道。

039冷冻水管保温的主要原因是:冷冻水管因为流动的水温度低于周围空气温度,如果管道表面直接接触空气,会在表面产生大量冷凝水,从而造成滴水等不良现象。

040冷冻水是由空调主机蒸发器出来之后经管道流向末端空气处理设备,吸收热量之后经管道流回空调主机蒸发器,在蒸发器里被冷却温度降低后继续循环流动。

041冷冻水出水管的水流温度是7℃左右。

042冷冻水回水管的水流温度是12℃左右。

043冷却水管的作用是向冷凝器冷却方式的空调主机输送冷却水的管道。

044冷却水从冷却塔出来经管道流向空调主机冷凝器,在冷凝器中吸收热量之后经管道流回冷却塔,在冷却塔中散发热量,温度降低后继续循环流动。

045冷却水进水管的水流温度是32℃。

046冷却水出水管的水流温度是37℃。

047冷凝水管的作用是把末端空气处理设备冷却空气过程中所产生的冷凝水收集起来排至泄漏或污水沟处。

048因为冷凝水的温度低于周围空气温度,如果冷凝水管表面直接接触空气会产生冷凝水,造成滴水等不良现象。所以冷凝水管需要保温。

049冷凝水的流动:冷凝水从末端空气处理设备产生后,由集水盘经冷凝水管直接排向泄漏或污水沟。

050膨胀水箱的作用:一是给冷冻水系统补水:一是在冷冻水由于温度变化容积膨胀时能够留有空间。

051膨胀水管的布置:膨胀水管从膨胀水箱引下来,直接接在冷冻水的回水管上或是接在集水器上。

052冷却塔工作原理:冷却水从主机回来后,由冷却塔上部的布水器分散流进冷却塔的填料中,在冷却塔上方有一个风扇往上抽风,这样空气从冷却塔的百叶流进,经过填料,吸收冷却水的热量后散发到空气中去。

053冷却塔接有:冷却水进水管、出水管、溢流管、补水管、排污管、泄水管。

054在冬天或室外温度较低的情况下,如果空调系统开启,因为室外空气温度低于冷却水温度,冷却水散发出来的水蒸气接触到室外空气时凝缩成小水滴,从而出现白雾。

055末端空气处理设备接有:有冷冻水进水管、冷冻水回水管和冷凝水管。

056空调主机接有:有冷冻水出水管、冷冻水回水管、冷却水进水管、冷却水回水管。

057空调机工作原理:由于风机的作用,室内空气从回风口流进设备,经过滤器过滤之后,流过表冷器,在表冷器被冷却降温去湿,然后通过风管经各个送风口分配入室内。

058新风机工作原理:由于风机的作用,室外空气流进设备,经过滤器过滤之后,流

过表冷器,在表冷器被冷却降温去湿,然后通过新风管分配至各个地方,可以是

直接送入室内,也可以接在空调机送风管上与送风混合后进入室内。

059冷冻水是个密闭系统,在充水时会在管道中积存空气,只有通过排气阀才能排除。所以冷冻水系统要装排气阀。

060空调主机的保护措施有:高压保护、低压保护、冷冻水断水保护、冷却水断水保护、过电流保护、过电压保护、缺相保护、油压保护。

061空调主机开机注意事项有:检查电压是否正常、水泵启动后是否正常、水泵启动后进出水端两侧压力是否正常、空调主机高低压压力表是否正常、空调主机油温是否正常。

062空调系统的开机顺序是:末端空气处理设备→冷冻、冷却水管阀门→冷冻水泵→冷却塔→冷却水泵→空调主机。

063空调系统的关机顺序是:空调主机→冷却塔→冷却水泵→冷冻水泵→末端空气处理设备。

064空调系统设备的控制方式是:空调系统的控制应纳入大厦的搂宇自控系统,由控制中心对设备进行自动控制,按照预定的时间表,系统会定时按程序开启主机、水泵、冷却塔和末端设备。能够根据负荷诀定开启设备的数量和开度。

065空调机的自动控制:自控系统按预定时间表启动空调机,并根据温度探头所测的室内室外温度,并与设定值进行比较,决定水阀的开度以及新回风的比例,在达到舒适要求同时尽量节能。

066新风机的自动控制:自控系统按预定时间表启动新风机,并根据温度探头所测的送风温度,并与设定值进行比较,决定水阀的开度。

067风机盘管的控制方式是:自控系统对风机盘管的控制采取电源控制,对于从同一个电井取电的风机盘管进行集体控制,按时间表送停电,同时风机盘管带有当地三速控制开关,用户可以按需要自行调节送风速度和送风温度,本身的控制系统会根据测出的温度调节水阀开度。

068在空调的冷冻水系统中,在集水器和分水器或是冷冻水进出水总管之间要设有旁通管:因为在末端设备由于温度调节而关闭部分水阀时,会造成冷冻水出水管的压力升高,这时可以通过旁通管达到进出水管压力平衡。

069旁通管是如何作用:在旁通管上装有压差控制水流开关,当进出水管的压差超过设定值时,水阀就会打开,部分出水

管的水就会不经过末端设备而直接流向回水管。直到压力平衡,阀门关闭。

070出风口为什么会滴水:这是因为末端空气处理设备的出风温度较低,使得出风口温度低于室内空气的露点温度,因而在风口会结露,产生凝结水往下滴。

071空调设备出现滴水或漏水的原因是:原来运行正常的设备出现滴水,可能是因为设备的冷凝水管出现堵塞,冷凝水排不出,当设备的冷凝水盘满了之后,水就会往外流,往下滴。这种情况出现时必须对冷凝水管进行疏通,使之恢复正常。

072水管出现滴水的原因是:水管出现滴水,如果不是接头松动密封不好导致管中的水流出,就是因为水管的保温不好或者没有保温,导致水管表面产生冷凝水把保温棉渗透或直接往下滴。

073冷冻水从空调主机到末端设备要经过三层阀门,第一是竖向于管与主管或分水器之间的阀门,第二是水平于管与竖向于管之间的阀门,第三是末端设备与水平平管之间的阀门。

074当空调冷冻水系统出现漏水时应采取的措施:首先应确认是在什么位置漏水,关闭漏水位置之前的阀门,并对漏水处进行修补,如果是必须进行焊接或更换阀门,这时要把管道的水放干,为了节省水量,在操作之前应做仔细全面的实施方案,争取不影响其它管系的水量。

075当末端设备由于冷凝水管堵塞滴水时应采取的措施:应先把滴水的末端设备的进出水阀门关闭,从而阻止冷凝水的产生,然后对管道进行疏通。

076冷冻及冷却水泵在启动后电流过低的原因是:因为冷冻水管或冷却水管的阀门没开或开度不足,或是系统中水量不够。如果是阀门没开或开度不足,应马上打开,防止水压过高造成阀门接口漏水甚至破裂,如果是水量不足则影响不大。

077冷冻及冷却水泵在启动后电流过高的原因是:因为冷冻或冷却水管的阀门开度超过要求,导致水流量过大,这种情况会导致水泵过热,应采取措施加减阀门开度来降低电流到正常范围。

078出风口没有出风或是风量减少的原因是:因为末端设备的风机马达出现故障或是皮带松动甚至断了,或是因为未端设备的回风不好,如回风阀关闭或是回风过滤网脏堵,必须打开风阀或清洗过滤网。

079原来正常的房间或区域出现不冷的原因是:1)可能是室外温度或室内负荷较大地偏离了设计值,从而出现冷量不够;2)可能是因为电动比例调节阀由于执行器出现故障打不开或是由于自控系统设置温度过高导致执行器没有打开;3)如果是在系统维修放过水之后出现这种情况,则应该是管道中由于有了空气,导致水量不足或水流不通,也可能是维修时关闭的阀门没有打开:4)如果是设备在运行了较长时间后逐渐显得不如原来冷,则是因为表冷器表面积垢过多导致换热效率大幅下降。

080空调水系统必须进行水处理:这是控制冷冻水和冷却水的酸性和碱性,以及硬度和污浊度,保证不对水管造成过大腐蚀或出现结垢。

081空调主机要保持连续通电,停电不能超过3小时。保持连续通电是为了给主机油箱持续加热,如果停电超过3小时会导致润滑油凝结,堵塞油管,油质变差。

082空调主机运行中突然停电了,工作人员应马上到现场等候电力恢复。在恢复供电后应采取的措施:主机会自动重新进行检测启动,这时应先停机,确认电力供应正常后,开启电动阀门,启动水泵及冷却塔,然后再开机。

083末端空气处理设备必须定期清洗回风过滤网:因为在经过一段时间运行之后,过滤网会积满灰尘,导致回风口不能回风,空调区域风压过高,出风出不了,因此必须定期进行清洗。

084空调主机运行大约是五年至八年需进行一次大修。

085空调主机在室外气温较低情况下不能开启:这是因为冷却水温度过低,导致蒸发温度过低保护起作用,主机会自动停机。

086防排烟系统包括防烟和排烟两大系统。

087高层建筑的排烟方式有:机械排烟和可开启外窗的自然排烟。

088高层建筑的防烟方式有:正压送风和可开启外窗的自然防烟。

089排烟风机在温度280℃时最少应保证连续运转30分钟。

090排烟口的风速规定:不宜大于10m/s。

091正压送风口的风速规定:不宜大于7m/s。

092通风空调系统管道等应采用不燃材料制作.

093防烟分区内的排烟口距最远点的水平距离规定不超过30米。

第9篇物业管理中常见火灾的扑救对策

在物业管理过程中，由于管理不当或其他一些意外的原因而引发火灾，给物业公司和住用人带来巨大的经济损失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至关重要，本节主要介绍一些火灾发生时人员的救助和疏散方法，以及物资保护的方法。

一、居民住宅火灾扑救对策

1.煤气和燃化石油气器具火灾

煤气和液化石油器具起火时，应先用浸湿的麻袋、棉被等覆盖起火的器具，使火窒息；然后关闭气门断绝气源；再用水扑灭燃烧物或起火部位的火。灭火后打开门窗通风。如切断气源不能实现，则应立即将液化石油气罐移至安全场所，并划出不得用明火的警戒范围。

2.厨房油锅起火

油锅起火时不要慌，将锅盖盖上即可灭火。不可将起火的油倒入其他器皿中或倒在地上。

3.电器用具火灾

当电器用具起火时，首先断开电源，然后用干粉灭火器将线路上的火灭掉。确定电路无电时，才可用水扑救。

4.儿童玩火引起火灾

儿童玩火引起的火灾起火部位多在厨房、床下等位置，在灭火的同时应将液化气罐迅速搬走，避免高温作用使气罐爆炸扩大火势，然后用水灭火。

扑救居民住宅火宅时应注意：

1.发现室内起火时，切忌打开门窗，以免气体对流，使火势扩大蔓延。灭火后，需打开门窗，将未燃尽的气体或烟气排除，防止复燃。

2.嗅到煤气或液化气罐漏气或异常气味，切忌用明火检查，夜间禁忌开电灯，防止打火造成可燃气体爆炸或发生火灾。应关紧阀门断绝气源，并应立即打开门窗排除可燃气体。

3.发现起火后，除自救外，夜间要喊醒邻居，绝不可只顾抢救自己的财物，而不灭火，使火灾扩大蔓延，造成人员伤亡。

二、人员密集场所火灾扑救对策

商贸楼宇、住宅区，都有一些方便工作、生活的配套设施，如医院、学校、幼儿园、商店、俱乐部、餐厅等，而这些地方往往又是人员比较集中的场所，发生火灾后若不能及时抢救，容易造成较大的人员伤亡和财产损失。所以掌握一些救火知识是非常必要的。

1.人员集中场所起火后，首先应切断电源，关闭通风设施；打开所有出入口，尽快疏散人员；启动灭火设备及时灭火。

2.医院、学校化验室和试验室用的燃体、气体起火，应及时撤离出未燃物质，同时用浸湿的织物覆盖窒熄，或用二氧化碳干粉灭火器或水扑救，并用沙土围堵地面流淌的液体。灭火后，打开门窗排除可燃气体。

3.电器设备、电路起火，要切断电源，用干粉灭火器或水扑救。

4.当火势威胁到病员、学生时，要尽快疏散或抢救，并将他们安顿到安全地带。

5.幼儿园、托儿所起火，迅速抢救出孩子，并关闭着火房间。大班的孩子由教师引导疏散，小班的孩子应由教师用被褥裹身，抱、背、抬出燃烧地点。火大来不及疏散，要将孩子转移到安全房间，等待消防队来抢救，千万不可乱动。

6.在灭火的同时，要把起火点的未燃物资搬走或隔离，防止扩大燃烧。

扑救人员集中场所火灾时应注意：

(1)当有化学、塑料类物质燃烧时，要注意防毒气和烟雾中毒。

(2)利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪，做到循序地按疏散计划撤出被困人员，防止人群拥挤造成踏、压伤亡事故。

(3)灭火时要沿墙根行动，防止燃烧点上部坠落，落下东西伤人。

三、高层建筑火灾扑救对策

高层建筑具有楼高层多、人员密度大、出口相对较小等特点，给火灾的营救工作带来一定困难。为此，我们应掌握一些针对高层建筑火灾的救助方法。

扑救高层建筑火灾、抢救和疏散人员是一项重要而巨大的任务，消防人员要针对不同情况采取不同方法，及时进行疏散抢救，避免和减少人员伤亡及财产损失。

首先尽量利用建筑物内已有的设施进行安全疏散，这是争取疏散时间，提高疏散效率的重要方法。利用消防电梯进行疏散；利用室内的防烟楼梯、普通楼梯、封闭楼梯进行疏散；利用室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋等进行疏散；利用擦窗工作机疏散。

其次对于不同部位。不同条件采取不同的人员疏散方法：

1.当高层建筑发生火灾，楼内住有不同民族、不同国籍，使用不同语言的人员时，应用相应的语言广播，告诉大家哪一层楼的哪一个部位着火，以及安全疏散的路线、方法等。播音员在广播时，语调要镇静，充满信心，内容简明扼要，以安定楼内人员心理，防止惊慌错乱或跳楼事故的发生。

2.当某一楼层某一部位起火，且燃烧范围不大时，应先通知着火楼层及其上一层和下一层的人员疏散。若火势已经开始发展，则应适时地用广播通知着火层以上各楼层。不应一有火警就通知全楼，以防造成楼内人员惊慌混乱，对撞拥挤，影响疏散。

3.当某一房间内起火，而门已被封住，使室内人员不能走出时，若该房间有阳台或有室外走廊，则房内人员可从阳台或室外走廊转移到相邻未起火的房间，再绕道到疏散楼梯间疏散。

4.当某一防火分区着火，着火楼层的大火已将楼梯间封住，致使着火层以上楼层的人员无法从楼梯间向下疏散时，可先将人员疏散到屋顶，从相邻未着火楼梯间往地面疏散。

5.当建筑物内设有避难层时，人员可向避难层疏散，特别是老人、幼童等应优先散到避难层。应重点护送老人、幼童等到可以脱险的部位，再转移到安全地点。

6.当被困人员较多时，应调集民用或军用直升飞机营救。直升飞机在没有停机坪的建筑物上可以通过施放软梯营救屋顶被困人员，或将消防人员用软梯运送到屋顶，或将绳索、救生袋、缓降器、防护装具等运送到屋顶抢救被困人员。

火场上除了抢救人员，疏散和保护物资也是一项急迫的工作。抢救物资要据轻重缓急和具体情况采取有针对性的措施。

第10篇物华物业管理公司简介材料

杭州物华物业管理有限公司简介

杭州物华物业管理有限公司注册成立于2000年10月,公司注册资金三百万元,具有物业管理国家二级资质,公司没有房产背景,专业从事各类物业优质管理。目前,公司接管物业类型有别墅、商贸写字楼、多层公寓、多层电梯公寓、高层电梯公寓等;介入前期顾问咨询和接管物业总建筑面积近70余万平方米。已成为省内介入前期顾问咨询、类型多、覆盖区域广的优秀物业管理公司之一。已先后承接了物华小区、绿洲湾公寓、龙禧公寓、龙安大厦、筑境花园、西雅园、星港9月、华海园等8个商贸住宅小区(大厦)物业管理工作。2007年8月份进入江苏市场,前期介入淮安物业管理市场,公司在江苏淮安成立前期办事处。

公司设有总经理办公室、财务部、行政部、品质管理部、市场拓展部、物业管理部、工程维修部等部门和8个管理中心,在安吉、临安设立2家分公司。实行统一管理、分区服务,全员持证上岗制度。现有员工200多人,其中管理人员本科学历的占11%,大专学历的占20%。

公司自成立以来,内部管理不断完善,经营机制不断创新,并严格遵循“业主至上,服务第一”的企业服务宗旨,以“形象树品牌,品牌创市场”的经营理念,大力倡导“热忱、优质、团结、奉献”的工作精神,提出了“真诚服务千万家”的口号,全方位的开展科学管理和亲情式的优质服务,把业主当作自家人,以“业主满意”作为衡量我们工作的标准。

在经过7年的市场磨炼后,我们清楚地认识到,物业管理企业要生存和发展,只有走规模化经营之路,为此,我们苦炼内功,锐意进取,大力培养人才,狠抓制度落实。努力实现以服务质量树立品牌,在经营方式上,我们努力探索物业顾问咨询、经营性物业道路,扩大经营服务内容,实现服务方式多样化;在规范运作上,在政府及行政主管部门的指导下,一如既往地建立与业主、发展商之间的现代契约关系,使企业的运作拥有规范、良性的外部环境;在管理手段上,我们将不断完善现有的办公自动化及物业管理系统,并通过现代通讯手段实现远程管理;在发展目标上,我们将以良好的形象和品牌赢得市场的认可,实现规模经营,努力打造物华物业新品牌。

公司主要管理项目

1、杭州物华小区:普通住宅,2000年管理服务至今。

2、杭州绿洲湾公寓:普通住宅,2002年管理服务至今。

3、安吉龙禧公寓:普通住宅,2003年管理服务至今。

4、安吉龙安大厦:写字楼,2003年管理服务至今。

5、临安筑境花园:多层电梯公寓、高层公寓、别墅,2004年管理服务至今。

6、临安西雅园:高层住宅,2005年前期介入服务至今。

7、临安星港9月:高层住宅,2006年前期介入服务至今。

8、杭州华海园小区:高层住宅,2006年业委会选聘管理服务至今。

公司获得荣誉

1998年物华小区获浙江省“物业管理优秀小区”;

2000年物华小区获杭州市“物业管理优秀小区”。