物管培训:物业管理公司的资金结算（十二篇）

发布时间：2024-06-22 09:00:03 查看人数：25

物管培训:物业管理公司的资金结算

第1篇物管培训:物业管理公司的资金结算

物业管理公司的经营管理服务活动都涉及到货币资金的收付,需要连续、系统、全面地记载和核算,并实行有效的控制。理所当然,资金结算也是物业管理公司理财的主要内容之一。本章对物业管理公司资金结算的种类、原则、主要方式和票据作一个介绍。

一、物业管理公司资金结算的含义和作用

(一)物业管理公司资金结算的含义

结算,是指经济活动过程中的资金了结和清算。物业管理公司因商品交换、劳务供应、资金调拨等业务而发生款项往来的清算。结算方式按支付方式的不同,可分为现金结算和转账结算两种。收方和付方直接以现金进行结算叫现金结算,适用于单位对个人、个人对个人,以及单位之间的零星支付行为。通过银行或金融机构划拨转账将款项从付款人账户划转到收款人账户的货币收付结算叫转账结算,它是以存款的转移代替现金的流通。

在商品经济发达的社会里,转账结算是货币收付的主要形式。

在我国,各企业、单位、个人之间经济往来的款项,除少数按《现金管理暂行条例》规定可以使用现金结算以外,大量的都通过转账结算来完成。这样做,对物业管理公司来说,可以简化结算手续,缩短结算过程,有利于资金周转速度的加快,促进资金流通。

由于转账结算是以信用支付代替现金支付,所以必须根据交易的性质、交易双方所在的地点和交易发货的时间等条件,制定出不同的结算方式,明确规定付款的条件、凭证及其传递等内容。因此,作为在物业管理公司工作的同志来说,应该在社会主义货币信用理论的基础上,从货币与商品矛盾的运动规律中,学习我国社会主义市场经济条件下的经济关系,认识转账结算的规律性,不断疏通结算渠道,使物资运动和货币资金运动紧密地结合起来。

在我国,转账结算是建立在金融机构同各经济单位经常的、固定的信用关系基础上的,通过金融机构账户的资金转移来实现货币收付关系。其结果是收款单位的存款增加,付款单位的存款减少,形成货币周转集中为银行信用所代替。可见,社会主义转账结算的实质是以银行信用流通代替现金流通,并用于清算经济往来关系,它是促进流通的一个工具。

(二)物业管理公司结算业务的作用

物业管理公司结算业务的作用表现在以下几个方面:

(1)可以加快结算速度和资金周转,为物业管理公司的健康发展提供保证。这里特别提出转账结算方式,一方面能够适应经济活动中不同特点的货币收付要求,另一方面能够增强合同纪律和支付纪律,为公司及时收回款项和付出款项提供了一定的保证,密切了资金运动与物资运动的结合,提高了资金的使用效益。因此,能转账结算的业务应尽可能转账结算。

(2)能正确、迅速地反映物业管理公司的日常业务并进行有效监督,使公司能及时了解业务活动的全面情况,以便发现并改进工作中存在的问题和缺点。

(3)结算业务关系到各部门、各单位的经济往来,每笔结算业务一般都要涉及到收款单位、付款单位,转账结算还涉及到金融机构,从而为公司的计划编制和计划考核提供了重要证据。

二、物业管理公司资金结算的基本原则和要求

(一)物业管理公司资金结算的基本原则

(1)根据国家规定,各单位之间的经济往来,除按照现金管理办法规定可以使用现金的以外,都必须通过银行办理转账结算。

凡在银行办理结算的单位或个人,都必须按照规定,在银行开有账户或交存现金。开有账户的单位,账户内必须有足够的资金以保证支付。交存现金的,应按结算金额一次交足。

(2)恪守信用,履约付款。办理结算的企业、单位和个人必须遵守信用,按照事先的承诺,履行资金的结算,使经济往来双方的资金往来得以及时清算。对于多次失信违约的单位,金融机构会按相应规定予以制裁。这一原则对履行付款义务的当事人具有约束力,是维护经济合同秩序、保障当事人经济利益的重要保证。

(3)谁的钱进谁的账,由谁支配,银行不予垫款。金融机构作为资金结算的中介机构,在办理结算时必须遵循存款人的委托,按照其意志,保证将所收款项支付给其指定的收款人;对存款人的资金,除按国家法律规定可以冻结、扣款外,一律不得代任何单位冻结和扣款,也不得停止单位存款的正常支付。金融机构办理结算只负责办理结算当事人之间的资金转移,而不能在结算过程中为其垫付资金。

(二)物业管理公司资金结算的要求

1.开立账户

开立账户不仅是办理结算的必要条件,也是办理结算的先决条件,只有开立账户,把应该交存的款项存入金融机构,金融机构才能为他们办理结算业务。

bsp; 金融机构账户分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户,各类账户有不同的设置和开户条件。

(1)基本存款账户的设置与开户条件

基本存款账户是指存款人办理日常转账结算和现金支付的账户。存款人的工资、奖金等现金的支取,只能通过账户办理。

基本存款账户必须是编制预决算报表的独立预算会计单位或实行独立经济核算、独立编制财务报表的企业单位。一个独立的经济单位,只能在一个银行开立一个基本账户。

基本存款账户开立所需的证明文件为当地工商行政管理机关核发的《企业法人执照》或《营业执照》。

基本存款账户开立的程序是:首先由存款人填制开户申请书,提供规定的证件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意,并凭中国人民银行当地分支机构核发的开户许可证,即可开立该账户。

(2)一般存款账户的设置与开户条件

一般存款账户是指存款人在基本存款账户以外的银行借款转存,与基本存款人不在同一地点的附属非独立核算单位开立的账户。存款人可以通过本账户办理转账结算和现金缴存,但不能办理现金支取。

一般存款账户设置的条件和所需的证明文件是:在基本存款账户以外银行取得借款的单位和个人,并需向开户银行出具借款合同或借款借据;或是与基本存款账户的存款人不在同一地点的附属非独立核算单位,并需向开户银行出具基本存款账户的存款人同意其附属非独立核算单位开户的证明。

一般存款账户设置的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后,即可开立账户。

(3)临时存款账户的设置与开户条件

临时存款账户是指存款人因临时经营活动需要开立的账户。存款人可以通过该账户办理转账结算和根据国家现金管理规定办理现金支付。

临时存款账户设置的条件和所需的证明文件是:外地临时机构,并需出具当地工商行政管理机关核发的临时执照;或是,临时经营活动需要的单位和个人,并需出具当地有关部门同意设立外来临时机构的批文。

临时存款账户开立的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后,即可开立账户。

(4)专用存款账户的设置与开户条件

专用存款账户是指存款人因特定用途需要开立的账户。

存款人对特定用途的资金,由存款人向开户银行出具相应证明即可开立该账户。

特定用途的资金范围包括:基本建设的资金,更新改造的资金,特定用途且须专户管理的资金。

存款人须向开户银行出具的证明文件是经有关部门批准立项的文件或国家有关文件的规定。

专用存款户开立的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后开立账户。

2.经济合同

经济合同一经成立,就具有法律效力,双方必须信守。要贯彻“重合同、守信用”的原则,认真履行规定的义务。如果一方违反合同规定,给对方造成损失时,应承担经济和法律责任。经济合同是银行办理转账结算、进行结算监督、执行结算纪律的主要依据。没有经济合同,银行将不予办理。

3.结算纪律

物业管理公司是银行结算的重要当事人,应严格遵守结算纪律,按照结算制度办理结算,是严肃信用制度、维护结算程序的前提条件。公司必须遵守的结算纪律可以归纳为:

(1)不准套取银行信用,签发空头支票、印章与预留印鉴不符的支票和远期支票;

(2)不准无理拒付、任意占用卖方资金;

(3)不准利用多头开户转移资金,逃避债务。

以上三不准要求物业管理公司只准在银行账户余额内,按照规定向收款单位或个人支付款项,对应该支付其他单位的款项,必须依约履行义务。

物业管理公司向外发出的结算凭证,必须于当日,最迟于次日寄发。收到的结算凭证,必须及时将款项支付给收款人。结算时间,同城,一般不超过2天;异地(全国或省内直接通汇行之间),电汇一般不超过4天,信汇一般不超过7天。

三、物业管理公司资金结算方式

(一)异地结算

异地结算是指不同地区或城市各单位之间经济往来资金的结算。我国物业管理公司现行的异地结算方式主要有汇兑结算、汇票结算、托收承付结算、异地委托收款结算、信用证结算。

1.汇兑结算

汇兑结算是指付款单位委托银行将款项汇给外地收款单位或个人的结算方式。

(1)汇兑结算有关规定

①各单位通过银行办理汇兑结算是指资金调拨、清理交易旧欠、往来账款和自提自运货物以及采购资金等。

②汇兑有信汇和电汇,单位可选择使用。银行办理汇款(指信汇)时,只代单位附寄与汇款有关的单证。

③单位因急事,将款项汇至交通不方便又无电讯设备的地区,可以向开户银行申请自带信汇。银行一般对自带信汇严格审查,经同意,会将信汇凭证连同银行内部凭证一并密封后,交汇款单位带交汇入行。作为汇款单位自带信汇必须注意以下几点:a.保证密封完整,按开户行在信封上指定的日期带交汇入行,不得自行拆封;b.妥善保管,发生丢失、冒领等事故,一律由汇款单位自己负责;c.不能将原信汇带回汇出行。

④银行会对汇款用途审查,必要时亦可向汇款单位索取有关汇款用途的证明材料。付款单位自提自运的物资必须向银行提供合同,经查验后,银行应在汇款委托书上批注“已验合同,可入收款单位账户”。

⑤汇入银行解付汇款时,一般来说,对单位资金调拨、清理旧欠、往来账款以及汇出行在汇款委托书上批注的已验合同会直接收入收款单位账户。

⑥单位赴异地采购时,汇出银行会审查有关准予外出采购的证明,并在汇款委托书上注有“采购资金”。汇入银行对汇入的采购资金必须凭同意采购证明,以汇出单位名义开立采购账户,由银行按当地市场管理的有关规定监督支付。一般来说,采购资金除采购员携带少量必备现金外,其余均为转账且存款不计息。采购员无权随意将采购资金转汇,汇入行办理采购资金转汇必须由汇出单位在原汇款凭证上事先注明,或来函来电要求转汇方可办理。

⑦汇款单位对汇出款项要求退款时,应备正式文件,携带原汇款单向汇出行申请退汇。汇出行接到申请后,通知汇入行,汇入行对汇款尚未支付,方可退汇。如果已发生支付,汇入行将支付情况反馈于汇出行,并不予退汇。汇入行对于收款单位拒绝接收的汇款,应立即办理退汇。汇入行发出通知,经过2个月的时间,查找后仍无法支付的汇款,也应主动办理退汇。

(2)信汇和电汇的核算

①信汇。汇出单位办理汇款时,应该填制四联凭证,并在第二联上签盖预留银行印鉴,送交开户行。其中,第一联为汇款单位的回单;第二联为汇款单位委托开户行办理信汇的支款凭证;第三联为收款单位开户行的收款凭证;第四联为收款单位作为收款通知或代取款收据。

收款单位(或收款人)持汇入行书面通知去银行办理取款手续时,汇入行会取出信汇凭证第四联,核对取款人的有关证件,并将名称、姓名、证件号码批注在空白处。取款人还应在“收款人盖章”处盖章、签字。如果是信汇留交凭印鉴付款的,则所盖印章必须同预留印鉴相符。如果是转账的,则由收款单位填制两联存款单,第一联加盖银行业务公章后,退给收款单位作为收款依据,第二联代收方记账凭证。

②汇款单位办理电汇时,应该填制三联电汇凭证,在第二联上签盖预留银行印鉴,送交开户行;第二联,给汇款单位的回单;第三联汇款单位委托开户行办理电汇的支款凭证;第三联汇出行凭此拍发电报。

收款单位会收到第三联上加盖银行业务公章的收账通知,然后去银行办理有关手续。

2.汇票结算

汇票是出票人签发的,委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票分为银行汇票和商业汇票。银行汇票是由汇款人将款项交给当地银行,由银行签发给汇款人持往外地办理转账结算或支取现金的票据。商业汇票是由收款人或付款人(或承兑申请人)签发,由承兑人承兑,并于到期日向收款或被背书人支付款项的票据。

(1)银行汇票

汇票签发由指定银行办理,汇票的转账解付由各银行机构办理,现金解付,只能在汇票指定的汇入行办理,汇票一律记名,不准流通转让,不准涂改伪造。汇票的金额起点为500元。有效期为一个月,逾期的汇票,银行不予受理。银行签发的汇票,银行必须加盖结算专用章和使用压数机压印汇款金额方为有效。汇款人可以持票直接向汇票指定的收款单位办理结算。汇票上指定的收款人,也可以持转账支取的汇票向汇入地单位办理结算。收款单位接受汇票时,应审查票面所记载各项内容是否无误。收款人或背书人受理汇票后,应在汇票背面加盖业务用章,连同汇款解讫通知、进账单等,一并送开户行进

账。收款人需要在汇入地分期、分次支取的,可以开立临时存款户办理支付,临时存款户只付不收,付完清户,不计付利息。汇款人由于汇票超过有效期或其他原因要求退汇时,可持汇票和汇款解讫通知到汇出银行办理退汇。

汇款单位委托银行办理汇票结算,应填制汇票委托书,详细填明汇入地点、汇款用途等项内容。有明确收款对象的应详细填明收款单位或个人姓名。需要取现金的,应填明汇入行名称。汇款委托书一式三联:第一联为存根;第二联为支款凭证;第三联为收入凭证。汇款单位交现金办理汇票结算的,第二联注销。汇出行在办完转账或收妥现金后,会签发汇票结算凭证。汇票结算凭证一式四联:第一联为汇出汇款卡片;第二联为汇票;第三联为汇款解讫通知;第四联为多余款收账通知。

汇款单位由于汇票超期或其他原因要求退汇时,应当备函向汇出行说明其原因,并交回汇票和汇款解讫通知。汇款单位因汇票或汇款解讫通知发生短缺一联而不能在汇入地办理结算时,也应当按退汇处理。

汇票填明汇入银行名称和“现金”字样的,收款人到汇入行或汇出行请求挂失时,应提交三联“汇票挂失申请书”,一般以汇票委托书代替,在备注栏加盖汇票挂失明显戳记。挂失待有效期满一个月后,确未发生问题才可按有关规定办理退款手续。

(2)商业汇票

商业汇票按其承兑人不同,分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。商业承兑汇票,由收款人签发,经付款人承兑,或者由付款人签发并承兑的票据。银行承兑汇票,是由收款人或承兑申请人签发,并由承兑申请人向开户银行申请,经银行审查同意承兑的票据。

办理商业汇票时的规定有:

签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础,严禁签发无商品交易的汇票;使用商业汇票的单位是在银行立账的法人;商业汇票在承兑后,承兑人员有到期无条件支付票款的责任;商业汇票除可以向银行贴现外,一律不允许作为流通手段;商业汇票承兑期限由交易双方商定,一般为3~6个月,最长不超过9个月,特殊情况可适当延期。如属分期付款,应一次签发若干个不同期限的汇票。汇票到期,一律通过银行转账。

商业汇票可以贴现。商业汇票贴现,是指收款单位需要资金时,把尚未到期的商业承兑汇票或者银行承兑汇票转让给银行,即由银行支现,其贴现期一般以贴现之日起到汇票到期日止。贴现时,根据贴现金额和贴现率,计算出贴现利息,并在贴现金额中预先扣除,将其余的贴现金额支付给贴现申请人,汇票归银行所有。

贴现利息的计算公式如下:

未到期天数

银行贴现的付款额=汇票面额×(1-年贴现率×―――――)

365

汇票到期后,贴现银行应向贴现人索回贴现金额,如果贴现人在银行的账户不足以支付的,无力赎回商业汇票,这在实质上如同把汇票卖给银行,贴现银行买进汇票而支付现款。

3.托收承付结算

托收承付结算是收款单位根据经济合同,委托开户行向异地付款单位收取货款;付款单位根据经济合同核对单证或验货后向银行承付款,由银行办理款项划转的一种结算方式。

托收承付结算包括托收、承付、划款和收账四个阶段。

托收,是收款单位委托银行收款,收款单位应填制“托收承付结算凭证”,连同有关单证一并提交开户行。

承付,是付款单位承认付款的过程。验货付款的承付期限为10天,从运输部门向付款单位发出提货通知次日起算起。如果付款单位在规定的承付期内没有向其开户行表示拒付,即为默认承付。

划款和收账。划款是指付款单位开户行从付款单位账户上划款给收款单位。收账是指收款单位开户行将付款单位开户行划来的款项进到收款单位的账户上。每一笔托收承付金额起点为1000元。

4.异地委托收款结算

异地委托收款,是由收款单位向银行提供收款依据,委托银行向异地付款单位收取款项的结算方式。

单位之间的商品交换、劳务供应和其他应收款项,均可使用委托收款结算方式办理结算。委托收款不受金额起点的限制,委托收款的款项划回,分邮寄划回和电报划回两种,由收款单位选用。委托收款的付款期限为3天。(从付款单位开户行发出付款通知的次日计算,如遇法定假日,应当顺延)付款单位在3天付款期满,账户上没有足够的资金支付全部款项,可以允许延期5天(如遇法定假日不顺延),如延付期满账户上仍无足够资金支付全部款项,银行会立即通知付款单位,令其2天内将其有关单证退回银行,由银行填制无款支付通知书,连同有关单证退回收款单位开户行,转交收款单位。如果付款单位逾期不退回有关单证的,由其开户行按每笔委托收款业务,每天收取罚金0.5元。

5.信用证结算

这种结算是付款单位把款项预先交给银行,委托银行开出信用证,通知异地收款单位开户银行转给收款单位,收款单位按照合同和信用证规定条件发货后,银行代付款单位付给货款的结算方式。开出信用证的金额起点,每份100元,每次清付款项起点为30元。信用证结算只能转账,不能提取现金。信用证有效期最长不超过60天。

(二)同城结算

同城结算是指同一城市或同一县内各单位之间经济往来的资金结算。我国物业管理公司现行的同城结算主要方式有:支票结算、同城委托收款结算、商业汇票结算、银行本票结算。

1.支票结算

支票是出票人签发的,委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

支票分为现金支票和转账支票。按《中华人民共和国票据法》规定,现金支票只能用于支取现金;转账支票只能用于转账,不得支取现金。

支票必须记载:表明“支票”的字样;无条件支付的委托;确定的金额;付款人名称;出票日期;出票人签章。支票上未记载前款规定事项之一的,支票无效。

单位签发支票,账户内必须有足够的资金,不准签发空头支票。凡超过银行存款余额、贷款指标、拨款限额,都是空头支票。对签发空头支票的单位,按票面金额处以1%的罚金。

支票实行有效期制。一般有效期为3~5天,从签发的次日算起,到期如遇节假日顺延。对过期支票,银行不予受理。签发支票时,要填写当天日期,不准签发远期支票。

支票的签发只能由单位财会部门指定专人负责,并加盖存于银行的预留印鉴,不准委托收款单位代填支票。支票填写要清晰,不准涂改,也不准出借、出租、转让给其他单位使用,也不准携带盖好印鉴的空白支票外来采购。每张支票的金额,不得低于当地规定的金额起点。

付款单位将已签发的支票遗失时,应出具公函后向开户行申请挂失止付(登报声明不能作为向银行挂失)。付款单位遗失未填日期、收款单位、金额的空白支票,银行不受理挂失,由单位更换账户的支款印鉴来解决。收款单位将收进已签妥的支票遗失,应出具公函,并经付款单位签注意见盖章证明后,到付款单位开户行申请挂失。开户单位将支款印章遗失,应由单位出具公函,向开户银行办理挂失手续,并将账户余额核对相符,经银行同意后更换印鉴。

2.同城委托收款结算

同城委托收款是收款单位向开户行提供依据,委托银行向付款单位收取款项的一种结算方式。该结算方式不受金额起点限制。

同城委托收款结算与异地委托收款结算是不同的,主要区别是:

①同城委托收款的付款期为2天,异地委托收款的付款期为3天;

②同城委托收款结算只能用邮寄划回资金,异地委托收款结算可用邮寄划回与电报划回资金。

3)商业汇票结算

商业汇票在异地和同城结算中均可使用。其余同前述。

4)银行本票结算

银行本票是申请人将款项交给银行,由银行签发的,承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

本票自出票日起,付款期限最长不得超过2个月。

银行本票具有可以代替现金用以流通的特点,银行见票付款。但是银行本票与现钞又有本质的区别,它是介于现钞和支票之间的一种结算工具。收款或持票人可以直接将银行本票用于商品交换、劳务供应和其他款项往来的结算。收款人拿到本票时应注意:本票是否属真是否过期是否有涂改手续是否符合规定本票背书是否连续在同城结算中,银行本票可以视同现金。

四、票据和票据行为

如前所述,我们可以清楚地看到在物业管理公司理财的资金结算中经常会遇到各种各样的票据,作为物业管理公司的理财者也必须掌握票据方面的一些知识,本节就对票据作一个简要介绍。

(一)票据

1.票据的概念

票据的含义有广义和狭义。广义的票据是指商业上的各种单据,例如发票、提货单、核单、保险单等等;狭义的票据是指按规定格式签发和流通的汇票、支票、本票等信用工具而言。本书中所指的票据是狭义的票据。

票据是由出票人签发的,约定出票人自己,或要求他人按照规定

期限向收款人支付一定金额并可流通转让的书面凭证。票据是在商品或货币的让渡中,为反映债权债务关系的发生、转移和清偿而使用的一种信用工具;它是一种权利财产,持有票据的人有权在约定期限向票据债务人索取票据上所表明的货币金额。它经过背书转让,可以成为支付手段和流通手段;也可以通过贴现成为融通资金的工具。

2.票据的特征

票据在长期的使用和流通过程中形成了各种特征,具体主要体现在:

①票据是一种有价证券。票据是一种表示财产权或债权的书面凭证,也以一定货币金额表示其价值。这种价值随票据的设立而取得,随票据的转让而转让,占有票据就是占有了票据的价值。票据权力的行使以提示票据为条件,以交还票据偿付票款为目的。

②票据是一种设权证券。票据上的权力和义务,完全由票据行为创设。票据的权利和义务设立后,便于原对价关系相分离,到期必须偿付。

③票据是一种法律要式证券。票据作为建立在信用基础上的书面债务的支付凭证,必须具备法律规定的必要形式和内容。这就是说,票据必须具备法律要式,才能发生法律效力,否则票据无法律效力。换言之,在我国,凡符合《中华人民共和国票据法》规定的票据才具有法律效力。

④票据是一种无因证券。票据是根据一定的信用行为等原因而产生的,它的设立是有因的。但是,票据一经设立便具有独立的权利义务关系,与它所产生或转让的原因相分离。持票人行使票据的权力时,不必向债务人证明取得票据的原因,只要具备法律要式,债务人应无条件支付。

⑤票据是一种名义证券。票据上的权利和义务须依据票据上所载名义来决定其效力。超出票据上的权利和义务,债务人概不履行。因此,票据可以说是一种名义证券。

⑥票据是一种流通证券。票据可以依据背书、交付程序而转让流通,这种转让流通无需通知债务人或征得债务人的同意,债务人也不能以未曾接到转让通知为理由而拒绝承担义务。

⑦票据是一种返还债券。票据的债权人在接受给付时,必须将票据交还债务人,使票据关系终结。若票据金额是由次债务人因被追索而偿还时,则债权人返还票据后,票据清偿人可以向其前手进行追索。

3.票据的种类

①汇票

按不同标准,汇票还可分为:

a.按承兑人不同,可分为银行承兑汇票和商业承兑汇票。

b.按付款时间的不同,可分为即期汇票(见票即付)和远期汇票。

c.按有无附属单证,可分为跟单汇票和光票。

d.按流通领域的不同,可分为国内汇票和国外汇票。

e.按使用货币的不同,可分为本国货币汇票和国外货币汇票。

f.按汇票上是否说明收款人名称,可分为记名汇票和不记名汇票。

②本票

a.按出票人不同,可分为银行本票和商业本票。

b.按付款时间的不同,可分为即期本票和远期本票。

c.按本票上是否说明收款人名称,可分为记名本票和不记名本票。

d.按本票产生基础不同,可分为交易性本票和融资性本票。

③支票

a.按抬头人不同,可分为记名支票和不记名支票。

b.按支票上有无划线,可分为划线支票和非划线支票。

此外,票据根据主债务人不同,可分为商业票据和银行票据;票据根据用途不同,可分为随物性票据和融资性票据。

(二)票据行为

票据行为主要有以下八种:

1.出票

出票是创造票据的行为,即签发票据。出票的具体行为是开票和交付。开票是出票人按照票据的要式和付款人的约定开出票据,并加上自己签章的行为。交付是物权的自愿转移,是指票据持有者从一个人转移至另一个人的行为。不得签发无代价的票据用以骗取银行或者其他票据当事人的资金。

票据必须记载下列事项:

①表明某种票据的字样;

②无条件支付的承诺或委托;

nbsp; ③确定的金额;

④付款人名称;

⑤收款人名称;

⑥出票日期;

⑦出票人签章。

票据上未记载以上规定事项之一的,票据无效。

2.背书

背书是以票据权利转让为目的的行为。通过背书,使票据的权利从背书人转移至被背书人,由被背书人取得票据所有权。背书由背书人签章并记载背书日期。票据以背书转让或者以背书将一定的票据权利授予他人行使时,必须记载被背书人的名称。以背书转让的票据,背书应当连续即转让票据的背书人与受让票据的被背书人在票据上签章依次前后衔接。以背书转让的票据,后手应当对其直接前手背书的真实性负责。背书不得附有条件,若背书时附有条件的,则所附条件不具有票据上的效力。背书人以背书转让票据后,承担保证其后手所持票据承兑和付款的责任。背书人在票据上记载“不得转让”字样,其后手再背书转让的,原背书对后手的被背书人不承担保证责任。背书记载“委托收款”字样的,被背书人有权代背书人行使被委托的票据权利,但被背书人不能再以背书转让票据权利。

3.承兑

承兑是指汇票付款人承诺在汇票到期日支付汇票金额的行为。性质上是一种附属票据行为,但却是确定付款人责任的一个重要步骤。

承兑有两个具体行为:

(1)提示承兑。提示承兑是指持票人向付款人出示汇票,并要求付款人承诺付款的行为。定日付款或出票后定期付款的汇票,持票人应在到期日前向付款人提示承兑。见票后定期付款的汇票,持票人应自出票日起一个月内向付款人提示承兑。

(2)承兑或者拒绝承兑。承兑是指在票据上作文字记载并签章,表明对票据承担支付义务。若提示承兑时,付款人不同意承担支付义务,则发生拒绝承兑行为。付款人对向其提示承兑的汇票,应当自收到提示承兑的汇票之日起3天内承兑或拒绝承兑。付款人承兑汇票,应当承担到期必须付款的责任,不能附加条件。若附加条件可以看作是拒绝承兑。

4.保证

保证是保证人对于出票、承兑、背书行为所发生的债务予以担保的票据行为。保证的目的是为了加强票据的可靠性,提高票据的信用程度。保证人由票据债务人以外的他人担当,其承担保证责任。保证不能附有条件,附有条件不影响对票据的保证责任。被保证的票据,保证人与被保证人对持票人承担连带责任。票据到期后不能付款的,持票人有权向保证人请求付款,保证人应该足额付款。

5.贴现

贴现是持票人在票据未到期时,为融通资金而向银行贴付一定利息所作的票据转让行为。贴现有贴现、转贴现和再贴现。具体情况,如前所述。

6.付款

付款是票据到期,持票人作出付款提示,主债务人支付票款的经济行为。见票即付的票据,自出票日起一个月内持票人应向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者见票后定期付款的票据,自到期日10天内持票人向承兑人提示付款。在我国,汇票金额为外币的,按照付款日的市场汇价,以人民币支付,另有约定的,从其约定。当付款人依法足额付款后,票据的债权债务关系结束。

7.退票

退票是指承兑人把申请承兑的票据或付款人把持票人用以付款提示的票据退还给持票人的行为。实际上,退票就是拒绝承兑或拒绝付款。

8.追索

第2篇物业创优资料目录之房屋管理与维修养护

一、主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标示明显

1、小区平面指引图(现场照片)

2、楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志(现场照片)

二、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象

1、《装修手册》

2、装修申请表

3、装修验收表

4、整改通知单

三、房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落

1、小区全貌及各楼、幢外观照片

四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损

1、招牌、广告管理(现场相片)

五、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;附建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

1、《业主公约》

2、外立面实景(现场相片)

六、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀

1、空调安装实景(现场相片)

七、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1、装修手册

2、装修申请审批表

3、装修施工许可证

4、装修验收表

5、装修监督检查制度

6、装修单元检查操作规程

7、装修手续办理流程图

8、装修材料堆放指引流程图

9、装修检查记录表

10、装修人员出入证(样式)

11、整改通知书

第3篇物业顾问给排水空调节能管理建议

物业顾问项目给排水、空调及节能管理建议

1、ab座写字楼地下层的生活水池检查孔应加装防虫网与水池口盖板,溢水管出水口加装不锈钢丝网防蚊虫,屋顶水箱和生活水池的溢水管处,应设计安装溢水报警器,防止自动补水控制器失控,造成跑水和淹水损失。

2、小区的给排水系统,消防系统喷淋系统的阀门,应每个月手动开关一次,防止阀芯结水垢,丝杆腐蚀关闭不严。

3、小区的变频供水装置与热水装置同机房、变频柜环境温度超标,夏季时期应配置落地风扇对变频柜降温。

4、ab座写字楼地下层生活泵房结露严重,应对启动柜加装隔离装置,如塑钢窗,防止湿空气入侵柜体结露,变频器受潮,对水泵电机端加镀锌板挡水,防止露水入电机,每天轮换工作两台泵。

5、a座27楼层屋顶水箱的出水管产生的露水积在封闭段的地面上,穿墙的消防水管受淹水腐蚀,应尽快用水泥包住地面段水管形成水泥钢管防腐。

6、电梯底坑的抽水泵应定期巡检,防止抽水装置失控淹缓冲器和轿箱。

7、abc座的各层水管井内没有设计安装排水管设施,当管井发生跑水时溢水流入通道进入房间和电梯轿箱,应在各层水管井内安装2寸pvc排水管和地漏。

8、中央空调的冷冻水和冷却水管路已经注水,水质未做水处理,管路浸水后生锈,应尽快对空调水系统做水处理或湿保,防止管内生锈堵塞风机盘管的热交换器。

9、为确保滚动轴承设备可靠运转,对重要设备应提高润滑油脂等级,对生活水泵,空调冷冻冷却泵,空调柜机,冷却塔的轴承加注二流化钼高温油脂,防止轴承失油磨损。

10、对溴化锂蒸汽空调机安全管理规范和真空管理规程应上墙做公示,空调运行值班人员应严格按规范规程操作,空调运行人员需培训结业持证上岗。

11、对空调新风机、空调柜机的过滤网应定期清洗,风机的传动带定期调整张力和检查振动,发现超标,立即调整维修。

12、冷却塔安装在四楼屋顶,a、b座高楼抛异物会掉入冷却塔布水槽流水孔,影响冷却塔降温效果,应在布水槽上加装防护网,防止异物掉入后堵塞布水孔流水。

13、对写字楼卫生间风机,电梯机房空调机,公共通道灯具,应加装微电脑时控开关,按季节调整设备自动起停时间节能增效,延长设备寿命。

14、中央空调制冷制热能耗大,应因地制宜,科学管理,就能节能,当空调制冷制热满负荷运行两小时后,室温达标,可降低制冷制热负荷,当回水温度增大一至二度时,增大工况负荷,让室温缓慢变化,动态循环操作,不断持续创新节能降耗运行。

第4篇某物业管理公司出纳职务说明书

物业管理公司出纳职务说明书

1负责登记现金日记帐,银行存款日记账的工作,做到日清月结。

2负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。

3负责管理银行账户,办理银行结算业务,月终及时对账,并根据需要编制银行存款余额调节表。

4出纳员要按照有关规定,具体办理经营收入及费用报销等现金收支或银行转账手续。

5负责统一管理公司的发票和收据。做好各下属屋村管理处票据的领用和核销工作。

6加强货币资金的管理,严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度。不得挪用公款,不得出借公司账户。

7协助管理处完成其它日常工作。

第5篇物业管理员商业场所的物业管理试题

一、单选题

156、大型停车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于( )商业场所。

a、敞开型 b、封闭型 c、多用型 d、综合型

157、市级购物中心的建筑规模一般都在( )平方米以上。

a、1-3万 b、1-5万 c、1-10万 d、3-10万

158、我国地区级购物商场建筑规模一般在( )。

a、1-3万 b、1-5万 c、2-5万 d、3-5万

159、我国地区级购物商场年营业额一般在( )。

a、1-5亿元 b、5-10亿元 c、10-20亿元 d、30亿元以上

160、我国地区级购物商场服务人口一般在( )。

a、5万人以下 b、5-10万人 c、10-30万人 d、30万人以上

161、商业场所在( )上要下足工夫,力求新颖独特、突出个性和特色,给顾客留下强烈的第一印象。

a、投资方面 b、设计方面 c、施工方面 d、管理方面

162、现在我国大型商厦一般是每( )平方米的地上建筑面积设置一个停车位。

a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500

163、商业场所具有( ),才会吸引更多的顾客。

a、强大的经济实力 b、自己鲜明的特色 c、大面积的停车场 d、装饰豪华的营业大厅

164、物业管理公司的治安管理实质上是( )

a、治理 b、管理 c、治安 d、服务

165、商业场所的保安工作更多的是与( )打交道。

a、犯罪分子 b、不法商贩 c、违反规章制度的群众 d、违反规章制度的工作人员

二、多选题

166、商业场所按建筑功能可分为( )

a、敞开型 b、封闭型 c、综合型 d、商住两用型

167、商业场所要规划设计合理,就是要合( )之理。

a、广开就业渠道 b、经济规律 c、经济发展 d、提高效益

168、商业服务业设施建设要防止( )

a、盲目效仿 b、主次颠倒 c、精心策划,合理布局 d、只看眼前,不计长远

169、商业场所对市容有很大影响,要符合社会的( )

a、一贯要求 b、超前要求 c、实用要求 d、美学要求

170、商业场所在管理上要突出( ),使顾客认识熟悉,潜移默化产生联想,逐步达到接受的目的。

a、一般形象 b、一贯形象 c、独特形象 d、大众形象

171、商业场所物业管理内容之一是建立企业识别系统,它包括( )

a、理念识别体系 b、视角识别体系 c、行为识别体系 d、幻想识别体系

172、公共商业场所识别体系包括( )

a、企业名称 b、商标、招牌 c、企业简介 d、员工服装

三、判断题

173、( )商业场所不仅包括各类商店,而且也包括服务企业、娱乐场所和银行等。

174、( )商业场所的重要作用就是依靠奖金雄厚,增大知名度,扩大影响力,设法把顾客引进来,购物后使其产生流连忘返之情。

175、( )公共商业场所的销售业绩原则上应刻与商场的知名度成正比。

176、( )公共商业场所的良好形象是潜在的资产和潜在的销售额。

第6篇物管培训:物业管理财务分析

任何管理工作都涉及分析现在、预测并规划未来,物业管理公司理财亦不例外。物业管理公司财务分析是了解其经营成果和财务状况的重要途径,同时也为预测和规划未来提供了基础。因而,物业管理公司的财务分析与效益评价是其财务管理活动的重要组成部分。

一、财务分析概述

财务分析的过程是对财务会计信息进行加工利用的过程。信息的使用者不同,其财务分析的目的、重点和运用的方法就不相同。在探讨财务分析的具体方法之前,有必要了解财务分析的目的、要求和类型等。

(一)财务分析的目的

物业管理财务分析是以物业管理公司的财务报表等相关资料为基础,运用特定方法,对物业管理公司的财务状况和经营成果进行研究、评价和预测,从而为物业管理公司管理层和外部相关利益团体的经济决策提供决策信息的一种管理活动。

尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要,然而,只有物业管理公司进行的财务分析较全面、深入。外部各利益团体由于经济决策的具体目的不同,财务信息的需求不大一样,因而其财务分析的目的各有不同。如债权人重点分析物业管理公司的偿债能力,投资者偏重了解物业管理公司的获利能力,而业主则侧重评估物业管理公司的管理服务素质和质量等。物业管理公司管理层受投资者委托,全权负责物业管理公司的经营管理,其财务分析不仅要包括物业管理公司偿债能力、获利能力及其发展趋势分析,还涉及对管理效率等能力的评价。此外,外部各利益团体的财务分析以物业管理公司提供的财务报表为基础,为了满足信息需求者的不同信息需求,按照我国会计准则及有关法规编制的财务报告仅提供各方共同需要的信息。物业管理公司进行财务分析时,除利用财务报表中反映的资料外,尚可借助于日常核算和经营资料进行更深入的分析。可见,尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要,但由于他们在物业管理公司有着不同的经济利益,从而导致财务分析的具体目的和方法也有一定的差别。由此看来,财务分析的具体目的可归纳为:

1.评价公司的财务状况

就公司管理层、业主和债权人而言,分析公司的财务状况,可以了解公司在一定时日资产的水平、构成状况及其流动性,负债的水平、构成状况及其与资产的比例关系,从而对公司的经营风险和偿债能力作出正确的判断。

2.评估公司的管理效率

管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多数负债一经确定,就具有相对的固定性,同时,公司的生产经营过程就是运用资产赚取收益的过程,负债融资仅是公司为增加所控制的经济资源而作出的经济决策,因此,管理效率的高低主要表现在资产的管理效率上。分析公司的资产管理效率,有助于评价公司的资金营运状况、经营管理水平乃至公司的整体素质。

3.评价公司的获利能力

物业管理公司的经营目标有多种,尽管其基本业务――物业管理服务是一种盈利不多的业务,但毋庸置疑,作为一经营性组织,盈利是其主要经营目的之一。盈利的多少或获利能力的高低,不仅对物业管理公司的投资者和管理层本身至关重要,而且对债权人,特别是长期债权人也十分重要;因为公司偿付长期债务能力的强弱,在很大程度上取决于公司的获利能力。此外,在充分履行物业管理服务合约的前提下,获利能力的信息对业主也有一定价值,它至少反映了公司经营素质、特别是管理素质的高低。

综上所述,财务分析的一般目的在于,通过对公司的财务状况和经营成果进行分析、评价,为物业管理公司管理层和外部利益团体的相关经济决策提供依据。

(二)财务分析的要求

财务分析所提供的信息恰当与否,对经济决策的正确性有着十分重要的影响,因此,进行财务分析时需谨慎从事,并按以下要求进行:

1.分析依据的公允性和充分性

由于财务报表是财务分析的基本依据,财务报表是否公允,直接影响着财务分析结论的正确性。判断公司财务报表是否公允的标准为:①在报表的所有重要项目上,财务报表揭示的信息是否可靠、公允;②会计处理方法,包括会计核算方法和报表编制方法,是否前后期一致。如会计处理方法前后期发生变动,宜在财务分析之前进行必要的调整,以消除其对分析结论可能产生的影响。

进行财务分析,除利用公司财务报表反映的财务信息外,还需收集其他相关资料,主要包括物业管理行业的发展状况、国家制订的有关物业管理行业的法律法规和政策、公司在本行业中的地位、本行业中大多数公司的财务状况和经营成果等,所有这些信息都是进行物业管理财务分析所必需的。

2.分析方法的恰当性和综合性

财务分析方法的选择,取决于财务分析的目的。现实中,财务分析的具体目的不尽相同,财务分析的方法也必然会有所差别。依据分析目的恰当地选择分析方法,是形成正确分析结论的前提之一。例如,

业主最关心物业管理公司的管理素质,分析时应选择相应的方法,侧重评估公司管理效率和经营管理水平的高低;公司管理层为提高经济效益,十分关注经营管理中存在的问题,其选择的分析方法常常会涉及对偿债能力、获利能力和经营管理效率等的评价。与此同时,值得注意的是每一种分析方法都有一定的局限性,因此,为提高分析结论的正确性,就一分析目的而言,有时要综合运用多种不同的分析方法。

3.分析判断的准确性

财务分析过程,是一去伪存真、去芜取菁、由表及里的分析判断过程。在判断影响公司财务状况、经营成果的因素时,应进行深入的调查研究,重点区分主次因素及其影响,不被表象所迷惑,从而形成客观、可靠的分析结论。

(三)财务分析的种类

物业管理公司的财务分析多种多样,按不同的标志可作不同的分类。

1.按分析对象分类

按照分析对象的不同,可分为资产负债表分析、损益表分析和现金流量表分析三种。

(1)资产负债表分析,是指基于资产负债表而进行的财务分析。资产负债表反映了公司在特定时点的财务状况,是公司的经营管理活动结果的集中体现。通过分析公司的资产负债表,能够揭示出公司偿还短期债务的能力,公司经营稳健与否或经营风险的大小,以及公司经营管理总体水平的高低等。

(2)损益表分析,是指以损益表为对象进行的财务分析。损益表反映了公司在一定时期内的经营成果,解释了公司财务状况发生变动的主要原因。分析损益表,可直接了解公司的盈利状况和获利能力,并通过收入、成本费用的分析,较为具体地把握公司获利能力高低的原因。就业主而言,它有助于分析公司管理收费的合理性及其使用效益。

(3)现金流量表分析,是以现金流量表为基础进行的财务分析。现金流量表揭示了公司在某一特定会计年度源于经营活动、投资活动和筹资活动的现金流入流出信息,反映了公司现金状况变动的原因和结果。对现金流量表进行分析,有助于评价公司获取现金及其等价物的能力,了解公司偿债能力及公司未来经营业绩可能发生变化的方向,从而加深对公司财务状况的认识。

值得注意的是:现实中,纯粹的资产负债表、损益表或现金流量表分析不多。评价公司的偿债能力、获利能力和经营管理水平时,通常需同时以资产负债表、损益表和现金流量表为对象进行财务分析。

2.按分析方法分类

按分析方法的不同,可分为横向分析、纵向分析和综合分析三类。

(1)横向分析,又称比较分析,是将同期财务报表中的两个或多个项目进行比较,以反映它们之间的相互关系所处状况的分析方法,它包括比率分析和构成分析两种。

(2)纵向分析,又称趋势分析,是通过对物业管理公司连续数期(年)的财务报表或财务比率进行对比,借以反映物业管理公司财务状况变动趋势的分析方法,它又具体分为指数分析和比率趋势分析两种。

(3)财务分析过程中,分析人员除重视比较分析和趋势分析外,还十分重视综合分析。尽管比较分析和趋势分析可分别揭示出物业管理公司经营状况及其变化动态的信息,但为了能更清晰地描绘出物业管理公司经营的总体状况,并指明物业管理公司改善管理的努力方向,需将比较分析和趋势分析揭示的信息进行综合判断,即综合分析。常用的综合分析方法之一是“杜邦体系”。

物业管理公司进行财务分析,研究、评价物业管理公司的财务状况和经营成果,必须以物业管理公司的财务报表为基础。财务报表是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。目前,依据我国颁布实施的会计制度和公司法,物业管理公司提供的财务报表主要包括资产负债表、损益表、现金流量表和其他附表以及财务情况说明书。其中,进行财务分析主要运用资产负债表和损益表两大基本报表。

二、横向财务分析

现实财务分析中,横向财务分析是运用最多的分析方法,主要包括比率分析和构成分析两种分析方法。这两种分析方法有助于从不同的侧面揭示物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等方面的信息。

(一)比率分析

比率分析是财务分析中常用的分析方法,其分析过程就是计算和解释财务比率的过程。财务比率繁多,涉及到物业管理公司经营管理的各个方面,我们将其分为流动性比率、管理效率比率、获利能力比率及债务比率四类(1995年,财政部公布了一套不同于国际惯例的评价指标体系,包括10个指标:收入利润率=利润总额÷产品营业净额;总资产报酬率=〔利润+利息支出〕÷平均资产总额;资本收益率=净利润÷实收资本;资产负债比率=负债总额÷资产总额;流动比率〔或速动比率〕;应收账款周转率=营业净额÷应收账款平均余额;存货周转率=营业成本÷平均存货成本;资本保值增值率=期末所有者权益总额÷期初所有者权益总额;社会贡献率=企业社会贡献总额÷平均资产总额;社会积

累率=纳税总额÷企业社会贡献总额)。

1.流动性比率

在正常经营条件下,物业管理公司的流动负债需以其流动资产所产生的货币资金来偿付。流动性比率亦称变现能力比率,是用来反映偿还短期债务能力的指标。该类指标主要有流动比率、速动比率。

(1)流动比率。流动比率是物业管理公司流动资产总额除以流动负债总额的比值,其计算公式为:

流动比率=流动资产÷流动负债

从表2-3-1求得天龙物业管理公司的流动比率为:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般认为,该比率越高,表明公司的短期偿债能力越强,短期负债得到偿还的保障越大;但比率过高,则意味着物业管理公司在流动资产上投资过多,从而可能影响公司的获利能力。因此,该比率大约为2比较合适。以上计算结果表明:天龙物业管理公司1998年、1999年的短期偿债能力均很强,且1999年又进一步升高。有经验的分析人员都知道,该比率的恰当水平会因行业和企业具体情况的不同而不同。

(2)速动比率(酸性测试比率)。速动比率指速动资产和流动负债总额之比,计算公式为:

速动比率=速动资产÷流动负债

公式中,速动资产指扣除存货后的流动资产,包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款等项目。

在评价短期偿债能力上,流动比率存在一定的局限性。流动资产中,各项目的变现能力有所差别,除货币资金外,短期投资、应收票据和应收账款均比存货的流动性高。存货须通过销售(使用)和收款后,才能转换为货币资金。如果存货由于质量、价格等原因而无法使用,其流动性会大打折扣。因此,在反映物业管理公司短期偿债能力上,速动比率比流动比率更具有意义。

天龙物业管理公司的速动比率为:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。习惯上,速动比率以1为宜。由计算结果可知,天龙物业管理公司两年的短期偿债能力都较强,1999年更趋向合理。尽管还应结合行业和物业管理公司的具体情况作进一步分析,但速动比率数字显示,天龙物业管理公司流动资产的管理很可能存在问题。

2.管理效率比率

管理效率比率又称运营效率比率,是用于衡量物业管理公司在资产管理上的效率和水平的财务指标,主要有应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率以及总资产周转率。其中,前两个指标反映了物业管理公司流动资产经营管理水平的高低,直接影响着物业管理公司的短期偿债能力。

(1)应收账款周转率。应收账款周转速度反映了应收账款转化为货币资金速度的快慢,它通常以一定时期内的周转次数或周转一次所用天数表示。应收账款周转率表明了物业管理公司应收账款一年内的周转次数,应收账款平均收现期则是反映周转天数的财务比率。

应收账款周转率=营业收入÷应收账款

应收账款平均收现期=应收账款÷(营业收入/360)=360÷应收账款周转率

从表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年应收账款周转率为:2795÷515=5.43(次),平均收现期为:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年应收账款周转率为:3117÷543=5.74(次),平均收现期为:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龙物业管理公司1999年应收账款的管理水平有明显提高;其速动比率的趋向合理,部分地同应收账款周转速度提高有关。一般而言,各物业管理公司通常会结合自身状况和行业习惯制定应收账款政策(即处理应收账款的程序,包括给予一定的宽限期,逾期后去函催收、派人上门催收和采取强硬措施收款如诉诸法律等),所以难以定出对各物业管理公司都适宜的周转次数和占用天数。对这一比率分析时,应重点同物业管理公司的应收账款政策、历史最好水平及行业的平均值进行比较。

(2)存货周转率。存货周转率和存货周转天数是衡量存货周转速度或流动性的财务指标,反映了物业管理公司存货管理效率的高低。计算公式分别为:

存货周转率=营业成本÷存货

存货周转天数=存货÷(营业成本/360)

利用表9.1、表9.2中资料可知:1998年天龙物业管理公司的存货周转率为:2140÷1004=2.13(次),周转天数为:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龙物业管理公司的存货周转率为:2426÷1172=2.07(次),周转天数为:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存货的周转速度明显降低。可见,天龙物业管理公司流动比率偏高的原因,很大程度上同存货周转速度过慢有关。同样,分析存货管理效率时,应结合其具体情况,通过与其历史最好水平、同行业平均值的比较,作出理性的判断。

(3)固定资产周转率。固定资产周转率衡量的是固

定资产的利用效率,计算公式为:

固定资产周转率=营业收入÷固定资产净值

以天龙物业管理公司为例,1998年固定资产周转率为:2795÷885=3.16(次),1999年为:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定资产利用效率略有下降,其原因很可能同当年购置的固定资产投入服务的时间较迟有关。

(4)总资产周转率。总资产周转率是资产总额与营业收入的比值,计算公式为:

总资产周转率=营业收入÷资产总额

利用表2-3-1、表2-3-2中资料可计算出:1998年总资产周转率为:2795÷3612=0.77(次),1999年为:3117÷3998=0.78(次)。要判断这一指标是否合理,需同历史最好水平和行业平均水平进行比较。近两年,一些物业管理公司运用其资产获取的营业收入低于资产数额,部分原因在于正在建设中的固定资产数额较大,但这些用于扩大服务能力的在建项目完工后,将有助于未来总资产周转速度的提高。可见,评价时还应充分考虑各物业管理公司自身的具体情况和特点。

3.获利能力比率

近年来,无论是物业管理公司的外部利益团体还是管理层,都越来越重视获利能力。投资者投资的目的是财产增值,实现这一目的的程度同其所投资的物业管理公司的获利能力高低密切相关。长期债权人的权益能否得到保障,除受物业管理公司短期偿债能力的影响外,从深层而言,取决于债务人的长期获利能力。物业管理公司管理层也十分重视这一能力,股东评价其受托代理责任的履行情况时,获利能力是最主要的指标。此外,业主们也同样关心这一能力,因为在正确处理盈利和服务关系的前提下,物业管理公司的获利能力高低,很大程度上反映了服务质量的好坏。获利能力指标包括收入(销售)利润率、资产报酬率、权益报酬率等。

(1)营业毛利率。营业毛利率是毛利占营业收入的百分比,计算方法如下:

营业毛利率=(营业收入-营业成本)÷营业收入=毛利÷营业收入

从表2-3-2求得:1998年天龙物业管理公司的毛利率为:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率为:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2个百分点。这说明1999年的营业成本有所提高,其原因要作具体分析,可能是物业管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

(2)收入(销售)利润率。收入(销售)利润率是净利润和营业收入之比。一般认为,该比率是反映获利能力的基本指标,它表明了一元营业收入中可用于形成税后利润的比重。在公司主营业务――物业管理突出的前提下,收入利润率和营业毛利率结合在一起,可从整体上把握其经营状况。

收入利润率=净利润÷营业收入

从表2-3-2求得:1998年天龙物业管理公司的收入利润率为:456÷2795=16.31%,1999年为:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65个百分点。假定行业平均水平为14%,则天龙物业管理公司的营业获利能力明显较强。从计算结果知,营业毛利率和收入利润率揭示的信息相同――1999年的获利能力有所下降,其原因在于营业成本的增长速度大于成本费用的下降速度(有关分析见构成分析部分)。造成天龙物业管理公司营业成本上涨的原因需结合物业管理公司的具体情况进行分析。

(3)资产报酬率。资产报酬率又称投资报酬率(roi),是物业管理公司净利润和资产总额之比,表明了资产的综合利用效果。

资产报酬率=净利润÷资产总额

从表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龙物业管理公司的资产报酬率为:456÷3612=12.62%,1999年为:488÷3998=12.21%。资产报酬率等于资产周转率乘以收入利润率,它体现的资产利用效果更全面。计算结果表明:1999年,由于收入利润率的降低,该比率略有下降。

(4)权益报酬率。权益报酬率或净值报酬率,是净利润与所有者权益之比,其中,所有者权益是总资产扣除负债后的剩余权益。

权益报酬率=净利润÷所有者权益=净利润÷(总资产-负债)

从表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龙物业管理公司的权益报酬率为:456÷2222=20.52%,1999年为:488÷2604=18.74%。该比率1999年下跌明显,其原因有待进一步确定(有关分析见杜邦体系部分)。

4.债务比率

债务比率利用负债与资产、权益之间的关系,反映物业管理公司偿付长期债务能力的高低以及物业管理公司财务风险的大小。对此,物业管理公司管理层和外部各利益团体都十分关心。一般认为,这类比率主要包括:资产负债比率、负债权益比率和利息保障倍数等指标。

(1)资产负

债比率。资产负债比率是负债占总资产的百分比,直接体现出物业管理公司的资产依赖负债融通的比重,反映了物业管理公司的财务风险。此外,由于债权人的利益依靠总资产来保障,这一比率也反映出债权人利益的保障程度。

资产负债比率=负债总额÷资产总额

据表2-3-1中资料可知:1998年该物业管理公司的资产负债比率为:1390÷3612=38.48%,1999年为:1394÷3998=34.87%,负债融资的比重有所降低。

评价资产负债比率时,以行业平均水平作为判断标准很重要。比重过高,投资者面临的财务风险就会很高,债权人的利益得到偿付的可能性就大大降低,物业管理公司的资金成本也会大幅升高,如我国国有企业的资产负债比率在70%~80%之间,这是造成国有企业效益不佳、银行不良资产过多的重要原因;比率过低,物业管理公司的资金成本不一定就低,投资者难以享有负债经营的利益。国际上,一般认为该比率为50%比较合适。由此看来,天龙物业管理公司的负债比重较低,经营比较保守。

(2)负债权益比率。负债权益比率是负债总额与所有者权益总额相比较而求得的比值。该比率主要用于衡量所有者权益为债权人提供的保障程度,比值越小,债权人的利益越有保障。

负债权益比率=负债总额÷所有者权益总额

从表2-3-1求得:1998年该公司的负债权益比率为:1390÷2222=62.56%,1999年为:1394÷2604=53.53%。一般认为,负债权益比率以100%为宜。这一比率同资产负债比率反映的信息相同。

(3)利息保障倍数。利息保障倍数是营业利润与利息费用的比率,用于反映物业管理公司支付债务利息的能力,计算方法为:

利息保障倍数=息税前利润÷利息费用=(利润总额+利息费用)÷利息费用

经计算可知:1998年该公司的利息保障倍数为:587÷50=11.74(倍);1999年为:620÷46=13.48(倍)。由于利润总额的增大,天龙物业管理公司支付利息的能力大幅提高。这一比率的最低标准为1倍,恰当的付息能力水平应结合行业平均值和物业管理公司的最佳历史水平而定。

5.比率分析的基准

为了反映物业管理公司的偿债能力和获利能力,物业管理公司管理层和外部各利益团体的分析人员需计算许多比率,并按照一定标准对计算结果进行纵向和横向判断,从而取得决策所需信息。在纵向判断过程中,常用的评价判断标准或基准是物业管理公司自身的历史最好水平,而横向判断主要运用行业平均水平及行业先进水平这两个基准。

就纵向判断而言,无论物业管理公司管理层还是外部各利益团体,都易于取得制定该标准所需要的资料,进而判断特定比率是否有所改善或恶化,并总结出有助于改善经营管理的经验教训。

比率分析的主要优点在于消除了物业管理公司间由于规模不同造成的不可比性,便于进行同行业间的比较分析――横向分析。在横向分析过程中,物业管理公司应结合自身的经营业绩选择评价基准。尽管最常用的基准是行业平均值,但绩优物业管理公司适宜以行业先进水平为基准。因为行业平均值是高比率和低比率的简单平均,以其为基准不利于绩优物业管理公司提高经营管理水平。

目前,我国尚未有专门机构或报刊定期公布分行业的平均财务比率,增加了横向分析的难度。据《中国证券报》披露,财政部计划定期公布分行业的财务比率标准,各项准备工作已在进行之中。

6.比率分析的局限性

比率分析方法简明扼要、通俗易懂,为财务分析人士广泛使用。但是,在实际运用中值得注意的问题是:

(1)会计政策和程序的可比性。按照我国会计准则和会计制度的规定,部分事项的会计处理多种方法并存,如存货的计价方法等,物业管理公司可结合自身的实际情况进行选择。尽管要求同一物业管理公司的会计处理尽可能保持前后期的一致性,但同行业的不同物业管理公司可能会选择不同的处理方法,造成行业内不同物业管理公司的会计报表在一定程度上不可比,使物业管理公司间财务比率的对比分析难度增大。

(2)分析的综合性。每一个财务比率分别从一个角度提供着物业管理公司的财务信息,但单一的财务比率意义并不大,难以进行客观的评价。例如资产周转率高,一方面意味着资产利用效率好,另一方面,也可能表明物业管理公司无力购置资产、资产偏低。此外,某一比率的不利方面可能为另一比率的有利方面所抵销。分析中应将各种比率反映的信息进行综合,才能作出正确的判断。

(3)经营方式的影响。不同物业管理公司的经营方式各不相同,如有些物业管理公司自己购置固定资产,而另一些物业管理公司则租赁取得;即使是同一物业管理公司,在不同时期也可能会采用不同的经营方式。会计报表反映的是资金运动的过程和结果,必然会体现出这种差异,从而也会给比率分析带来不可比性。

(4)多元化的经营战略。目前,越来越多的物业管理公司进行跨行业

的多种或多元化经营,有些物业管理公司的经营甚至涉及多个行业,而且这一趋势正在进一步增强。在多元化经营下,除非物业管理公司的主营业务突出,如天龙物业管理公司是一个以物业管理为主营业务的物业管理集团公司,经营领域涉及室内装潢、零售等多个行业,否则,比率分析时无法确定物业管理公司所属的行业,难以进行横向比较。当然,在多元化物业管理公司内,各部门的经营相对单一,管理层可按各部门所属行业进行分析,但外部各利益团体很难取得分部门的财务报表,其分析的难度可想而知。

(5)季节性经营的影响。在多元化经营方式下,就带有季节性的业务而言,月份和季度的比率分析通常难以说明问题。某些财务比率在淡季可能较低,而在旺季又会较高,难以通过对比分析判断其变化情况。此时,理性的方法是采用全年平均数,将季节性波动的影响降低至最小程度。

(6)会计数据的历史性。比率分析中运用的会计资料是历史数据,是按照历史成本原则编制的,未考虑通货膨胀的影响,因此,以其为基础计算的财务比率仅对预测未来有一定的参考价值,不能代表未来;如果物业管理公司的经营外部环境发生重大变化,会计信息的历史性会误导分析的方向。

此外,比较分析中还应注意行业基准的选择问题(前面已作分析),绩优物业管理公司不宜用行业平均值作为判断的基础。

(二)构成分析

构成分析又称百分比财务报表分析,是以报表的特定项目为基础,将绝对数财务报表转化为相对数(构成百分比)财务报表,通过分析各项目在不同时期的百分比变化,借以揭示物业管理公司的资产、资金结构变化状况的一种比较分析方法。其中,百分比资产负债表一般以资产总额为基础(即100%),百分比损益表常以营业收入为基础。

某一项目所占百分比=(该项目金额÷资产总额或营业收入)×100%

表2-3-3、表2-3-4分别为天龙物业管理公司的百分比资产负债表和百分比损益表。实际工作中,需用多年的报表加以综合分析。为方便起见,在此只用两年的报表来说明。

由于构成分析侧重于揭示财务状况变动的原因,在实际运用时,应以比率分析为主、构成分析为辅,两种分析相互补充。此外,构成分析不仅可用于同一物业管理公司不同时期的财务状况的比较,还可用于分析物业管理公司之间或与同行业平均数之间的差异及其原因。

构成分析中,重点应放在比重较大、波动较大的项目以及影响重要财务比率的相关项目上。例如比率分析中的收入利润率,从表2-3-4知,营业成本的比重升高了1.26个百分点,这是造成1999年收入利润率降低0.65个百分点的根本原因。

表2-3-3中,流动资产占总资产的比重过高,达60%以上,这就导致了高流动比率、总资产周转速度过慢;应收账款的比重降低(0.46个百分点),解释了应收账款周转速度加快的原因;短期借款减少5.2个百分点,实收资本增加3.3个百分点,两者是造成资产负债比率降低3.6个百分点的主要因素等。

从表2-3-4看,1999年天龙物业管理公司获利能力的变动原因在于:营业成本上升了1.26个百分点,而同期期间费用降低了0.48个百分点。因此,尽管营业成本的变动不大,但它是造成收入利润率下降的惟一因素,值得特别予以关注,并进一步具体分析其升高的原因。

三、纵向分析与综合分析

尽管横向财务分析很有价值,但它仅能提供某一时期物业管理的财务信息。为了解动态状况,有必要进行纵向分析。纵向分析又称趋势分析,主要有指数分析和比率趋势分析两种方法。纵向分析和横向财务分析的结合,即综合分析实现了两者优势的互补,是物业管理财务分析中不可或缺的方法。

(一)指数分析

指数分析又称定基百分比报表分析,是以基期财务报表中的各项目为基础,揭示各报告期财务报表中各项目与基期报表中同一项目之间比例关系的一种纵向财务分析方法。

某一项目指数=(报告期金额÷基期金额)×100%

表2-3-5、表2-3-6分别表示天龙物业管理公司的指数资产负债表和指数损益表。分析时,重点应放在波动幅度较大的项目、波动不大但很重要的项目上。对于异常波动项目,如其绝对数较小时可不视为分析的重点。例如表2-3-5中,递延资产增长高达133.33%,其绝对数仅增加4万元。

如表2-3-5所示,从资产方看,存货1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。从负债方看,短期借款的减幅突出,达21.94%;盈余公积的升幅也达26.56%。如表2-3-6所示,营业费用和财务费用分别降低了约8%,从而使期间费用下降,这就进一步解释了为何收入利润率的降幅低于营业成本的升幅。可见,指数分析与构成分析提供了大体相同的信息。

值得注意的是:指数分析和构成分析的侧重点不同,构成分析侧重于反映物业管理公司资产、资金结构的短

期变化,指数分析的侧重点在于反映物业管理公司财务报表中各项目的长期变动趋势,但指数分析对构成分析揭示的信息也有明确的反映。总之,指数分析和构成分析能揭示比率分析无法提供的信息,特别是较长时期内物业管理公司资金的筹措和运用信息。三种分析方法结合起来,有助于较全面揭示物业管理公司的整体信息。

四、比率趋势分析

比率趋势分析,即将物业管理公司若干年的财务比率依时间先后顺序予以排列,并作出比较,以加深对物业管理公司财务状况及其变动趋势的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趋势分析,比率分析只能判定物业管理公司目前的财务状况是好是坏,而比率趋势分析有助于外界和管理层判断目前的财务状况是暂时的还是持续的。表2-3-7列出了近5年间天龙物业管理公司的财务比率。

从表2-3-7可以看出:①流动性比率方面。1995~1999年间,天龙物业管理公司的两大比率都过高,其中,流动比率较稳定,速动比率有降低趋势,物业管理公司的短期偿债能力较强。②管理效率比率方面。尽管存货周转速度逐步下降,但由于应收账款周转速度不断加快,固定资产的周转速度有回升趋势,因而,总资产的周转速度波动不大。③获利能力比率方面。营业毛利率明显下滑,收入利润率向下波动,资产报酬率趋向稳定,权益报酬率起伏较大。总体而言,天龙物业管理公司的获利能力略有降低。④债务比率方面。物业管理公司的负债比率有升高倾向,但仍维持在较低水平,物业管理公司的长期偿债能力并未受到影响。可见,天龙物业管理公司的总体财务状况恶化趋势不明显,基本上保持了稳定。

五、综合分析:杜邦财务分析体系

物业管理公司财务分析中,仅仅观察财务报表无法洞察物业管理公司财务状况的全貌,同时仅观察单一的财务比率,也难以了解物业管理公司财务状况的全面情况。为此,需要把各种财务比率结合起来,其方法就是杜邦财务分析体系。作为一种综合分析方法,杜邦财务分析体系为物业管理公司改善内部经营管理提供了有益的分析框架。

杜邦财务分析体系是借助于几个主要财务比率之间存在的既定关系,评判物业管理公司偿债能力和获利能力的高低及其原因的一种综合分析方法。由于美国杜邦(dupont)公司的财务经理最先提出并运用了这一方法,故称为杜邦财务分析法。图2-3-2称为杜邦体系图。其中,主要财务比率之间的关系为

权益报酬率18.74%=资产报酬率12.21%×权益乘数1.535

资产报酬率12.21%=总资产周转率0.78×收入利润率15.66%

其中,

权益乘数=资产总额÷所有者权益=1÷(1-资产负债比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

权益报酬率是一个高度综合性指标,投资者对其极为重视。从杜邦图中可以看出,该比率是资产报酬率、收入利润率和资产负债比率三大比率的综合体。这一关系解释了三大比率如何相互影响,并进而吸纳其他财务比率共同决定权益报酬率的高低,同时,也为物业管理公司管理层指明了改善权益报酬率的途径(若在该图中加入同行业平均值,其价值会更大)。例如,经与同行业比较,天龙物业管理公司管理层借助于杜邦图发现:权益报酬率低是总资产周转速度慢造成的,但物业管理公司的应收账款周转率高于同行业水平,固定资产周转速度与同行业相当,问题在于物业管理公司存货过多,影响了资产的总体周转速度。因此,天龙物业管理公司可采取的策略主要有:①加强存货管理,减少存货积压,实现资产加速周转。②在存货周转近期难有较大改善的前提下,通过降低营业成本,实现收入利润率的攀升。③举债经营,提高资产负债比率,利用权益乘数的倍增作用,改善权益报酬率等。实际工作中,天龙物业管理公司应结合自身的具体情况,选择其中一个策略加以运用或综合运用多个策略。

六、物业管理的效益评价

在当前整个国民经济从速度型向效益型转变的大环境下,物业管理公司如何结合自身实际情况,合理利用有限资源,为物业业主和使用人提供优质、高效、低耗、适宜的服务,提高资源的使用效益,这是物业管理公司财务管理工作中亟需解决的重大实践问题。为此,物业管理公司必须重视提高效益和开展效益评价工作。

(一)效益评价及意义

物业管理公司的效益评价是指用各种评价方法对公司的要素投入和产出效果进行比较分析,并给出评价结论的管理活动。物业管理公司进行效益评价具有重要的意义。

(1)物业管理公司是独立的法人经济实体,以盈利为目的,其经营活动是以创造更多的经济效益为导向的,因此,评价公司经济效益的好坏就显得十分重要。

(2)物业管理公司是以从事物业管理为主的公司,作为独立经济实体,它以盈利为目的,但是,公司所从事的物业管理活动又具有其特殊性,即物业管理是城市管理的重要内容之一,同时,物业管理为业主和使用权人服务。因此,物业管理工作的好坏,直接影响到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物业管理,能够创

造优美的市容市貌,为城市居民创造一个安全、舒适、祥和、高雅的工作环境和生活环境。从这个意义上说,物业管理公司所从事的物业管理活动牵涉到千家万户的居住环境、工作环境与生活质量。所以,对服务质量的评价也非常重要和非常必要。

(3)随着社会主义市场经济的发展,物业管理公司之间的竞争必然加剧,因此,物业管理公司要求生存,谋发展,就必须采取发展外延与改造内涵相结合的方针,通过深化改革,完善管理,提高现有资源使用的效益,减少资源使用中配置不合理、利用效益低和严重浪费的现象。物业管理公司只有加强效益评价工作,提高财务管理水平,实现资源的最佳组合和最优利用,才能在市场竞争中立于不败之地。

(4)物业管理公司的经济效益是指用最少的资源消耗,提供更多、有效、优质、适合业主需要的物业管理服务,是投入和产出的比例关系。过去,大多数物业管理公司都未开展效益评价工作,因而对自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作应达到什么水准的效益等问题难以说清。为了适应社会主义市场经济发展的需要,物业管理公司必须进一步强化财务管理职能,积极开展效益评价工作。只有这样才能真实反映和客观评价物业管理公司各部门资源配置的合理程度和各类业务经济活动的效益优劣,从而根据评价过程和结果的分析、论证,找出效益高的运行机制、管理经验和效益低的问题及原因,建立和形成日趋合理的经营机制和管理模式,为制定财务计划、经营决策和指导工作提供科学依据。因此,开展效益评价工作是提高资源使用综合效益,强化财务管理的基础。

(二)效益评价工作的开展

1.应将效益评价工作提到公司的重要议事日程上

效益评价工作涉及全公司的方方面面,关系公司发展的全局,做好效益评价工作的关键是公司领导的重视。因此,物业管理公司的领导要统一思想,提高认识,高度重视,不仅要深刻理解效益评价工作的作用及意义,而且要了解效益评价工作的基本内容,并作为自己的重要职责提到议事日程卜。公司应有一位总经理分管此项工作,定期研究重大问题,组织协调有关部门的工作。

2.调配力量,落实人员

物业管理公司的财务管理部门应是开展效益评价的工作机构,应在财务管理部门内指定专人专职负责开展和协调效益评价工作。效益评价工作比较复杂,涉及面广,技术性强,需要公司各部门的通力协作和密切配合。因此,为保证此项工作的落实,公司应为财务管理部门调配得力、精干的人员,专职从事效益评价工作,公司其他部门也应大力支持和密切配合,并为开展效益评价工作提供多方面的必要条件。

3.选择评价领域

物业管理公司发展中涉及资源使用效益方面的问题很多。目前,根据市场竞争和深化改革中迫切需要解决的问题,效益评价应从以下四个方面开展相关工作:

(1)机构设置、资源配置、设施功能与利用、资金筹措方式、总体管理与部门间横向联系等问题;

(2)项目评价、投资效益、技术装备合理性、设备配置与使用效益,以及其他重大投资决策的可行性研究、论证等;

(3)公司各部门、机构的效益评价;

(4)物业管理综合效益评价。

(三)开展效益评价工作应注意的几个问题

1.评价指标的确立

开展效益评价工作凭借的重要手段是科学、客观的反映效益水平的评价指标体系。但建立评价指标体系难度很大,需要多方面的研究、探讨,需要一定的时间和繁琐的筛选过程。在未确立规范化评价指标体系前,财务管理部门可先优选数个指标,如反映工作效率、服务质量、投入与产出比等方面的指标开展评价工作。

通过探讨、比较,初步确立公司效益评价指标体系。物业管理公司常用的物业管理效益评价指标主要有综合效益指标和服务质量指标两类:

(1)综合效益指标

①人均利润。它是反映公司人均创利水平的指标。用公式表示为:

人均利润=净利润÷职工总数

②权益报酬率。它是衡量所有者权益获利水平高低的指标。权益报酬率越高,则说明公司运用资金的效果越好。权益报酬率可用下式来计算:

权益报酬率=(净利润÷所有者权益总额)×100%

③成本费用利润率。它是反映公司所花代价的水平的指标。成本费用利润率越高,说明花同样代价所获得的利润越高。其计算公式为:

成本费用利润率=(净利润÷成本费用总额)×100%

④营业收入利润率。它反映了公司所创造的利润与经营收入的比例关系。营业收入利润率越高,则表明相同营业收入所创造的利润越多。计算公式如下:

bsp; 营业收入利润率=(净利润÷营业收入总额)×100%

⑤资产报酬率。它是反映公司利用资产创利效果的指标。资产报酬率越高,说明公司的资产利用效果好。计算公式如下:

资产报酬率=(净利润÷资产总额)×100%

⑥每股利润,又称每股收益。它是衡量股份公司普通股创利多少的指标,可用以下公式来计算:

普通股每股利润=(净利润-优先股股利)÷普通股流通股数

⑦股利报酬率。它是普通股每股股利与每股市场价格的比率,反映股票投资在股利方面所获得的报酬。其计算公式为:

股利报酬率=每股股利÷每股市价

⑧市盈率,又称价格盈余率或价格与收益比率,是普通股每股市价与每股利润之比,可用公式表示:

市盈率=普通股每股市场价格÷普通股每股利润

(2)服务质量指标

物业管理公司的服务质量指标通常难以确定和量化。现实中常用的指标有:

①物业完好率。它是衡量物业管理好坏的一个重要指标,具体又可分为房屋完好率、附属设备完好率和配套设施完好率。完好率越高,则说明物业维修、保养越好。

②维修及时率。它是反映房屋、附属设备及配套设施维修效率的指标,维修及时率越高,则说明公司的服务效率越高。

③维修合格率。这是反映维修质量的指标,维修合格率越高,则说明公司服务质量高。

④火灾事故率、刑事发案率、交通事故率。这是反映保安质量好坏的指标。火灾事故率、刑事发案率、交通事故率越低,则说明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。

⑤物业保值增值率。它也是反映物业管理好坏的综合性指标。其计算公式如下:

物业保值增值率=(期末物业总价值÷期初物业总价值)×100%

⑥环境绿化率与绿化完好率。环境绿化率(人均环境绿化面积与标准人均绿化面积之比率)和绿化完好率越高,则说明公司的绿化与养护工作做得越好。

⑦卫生保洁程度。这是反映环境卫生工作做得好坏的指标。保洁程度越高,反映卫生保洁工作做得越好。

⑧物业档案资料完备率。它是反映对物业产权产籍管理好坏的指标。档案资料齐备,管理有序,容易查找,则说明对物业产权产籍管理得越好。

⑨环境综合效益指标。这是综合反映环境效益高低的指标。物业的整体完好、整洁、美观,无违章乱搭、乱建、乱设摊子、乱设广告牌、乱贴、乱画,无违反规定养家禽、家畜及宠物,车辆停放有序,路面完好、畅通,无三废污染源和噪音污染源等,则环境综合效益好;反之,环境综合效益就差。

⑩居民满意率。居民是物业管理的直接受益者,居民满意率的高低也是衡量物业管理质量好坏的一个重要指标。一般地,居民满意率通过居民的调查和居民的反馈信息求得。居民满意率是一个综合性的动态指标。随着居民生活水平的提高,衡量居民满意程度的标准也在提高,因而居民满意率会发生变化。

在评价过程中,财务管理部门要逐步摸索出本公司各评价指标的平均值,并进而研究最佳值,以便据此对公司各部门进行比较,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物业管理水平。

2.评价手段的运用

根据物业管理活动的实施进程,物业管理公司可进行定期或不定期的效益评价,并通过与其他同类型的物业管理公司进行横向比较,找出实际效益水平上的优劣差异,以加强管理,提高经济效益。公司各部门也可进行定期或不定期的自我评价,通过自身动态变化的纵向比较,以及公司所做的横向比较,发现问题,总结经验,及时调整对策,强化管理力度。

公司进行效益评价可采用的评价方法有很多,归结起来有两大类,即定性评价方法和定量评价方法。定性评价方法是对公司的经济效益进行定性描述,而定量评价方法则是用定量指标和数学模型进行效益评价的方法。一般地,进行效益评价时,应把定性方法和定量方法结合起来进行综合分析。

3.评价工作的实施步骤

第7篇物业管理公司内部审核控制程序-13

物业管理公司内部审核控制程序(13)

1.0目的:

通过按策划的时间间隔进行内部管理体系审核,确定管理体系活动及其结果是否符合策划的安排,确保管理体系的有效性。

2.0适用范围:

适用于本公司内部管理体系审核。

3.0职责:

3.1管理者代表负责批准《年度内部管理体系审核计划》,批准审核报告。

3.2审核组长负责每一次具体的《内部管理体系审核计划》、《内部管理体系审核报告》及《不符合项报告单》。

3.3综合事务部负责组织对内审中不合格的纠正措施进行验证。

4.0程序:

4.1综合事务部在每年十二月底编制《年度内部管理体系审核计划》,并确定审核组长及审核组成员,报总经理批准后实施。

4.2审核组长应为公司领导。

4.3内部管理体系审核通常为半年一次,必要时可增加审核次数。

4.4审核组长应在审核前一天对审核员进行相关培训,以提高审核效率和技巧。

4.5审核组长负责确定审核组成员,成立审核组。审核组长和审核员必须经过送外进行专门的审核员培训并取得内审员资格证书,且与被审核部门无直接关系。

4.6审核过程

计划内容应包括:本次审核的目的、需要审核的要素及内容范围、审核依据的标准或文件、审核组织及人员、审核的日程安排。计划报管理者代表批准后执行。

审核员负责编制检查清单,准备各种审核表格及文件。

审核组长将审核日程安排表提前5-7天通知相关部门。

审核组长负责主持召开受审核部门与审核员间的首次会议。

审核小组到现场实施审核。

对审核中发现的不合格项经确认后,填写《不符合项报告单》,并由受审核部门负责人签字确认。

审核工作完成后,审核组长负责召开未次会议,向受审核部门介绍审核结果。

审核组长在审核结束后一周内负责提交审核报告,审核报告由管理者代表批准后,以文件形式向全公司发布。

责任部门负责采取纠正措施。

审核组长负责派专人对内审中不合格项进行跟踪验证。

审核结束后,所有审核记录转交综合事务部存档,存档期二年。

5.0支持性工具

《年度内部管理体系审核计划》

《内部管理体系审核计划》

《内部管理体系审核检查清单》

《不符合项报告单》

《内部管理体系审核报告》

编制:审核:批准:日期:

第8篇太阳城物业管理佣金制说明

太阳城物业管理佣金制的若干说明

1.根据zz太阳城物业及周边物业的整体情况,为便于和开发商沟通协调,同时也为了确保物业管理服务质量,国基物业拟对zz太阳城的物业管理采用佣金制的合作模式。

2.佣金制核心含义是指'物业管理企业是开发商聘请的管家,开发商可对物业管理服务质量按照双方约定标准进行考核,人员定岗由开发商和物业管理企业根据实际情况进行调整,即开发商可对物业管理服务成本进行控制'。

3.按照国家及河南省关于物业管理服务'佣金制'的相关说明,物业管理服务活动中所发生的所有合理费用(含办公费、保洁费、维保费等)由开发商承担,即不经由物业管理企业走帐,但物业管理企业应列具详细的支出报表报由开发商审核,而物业管理企业只收取人工费用、不可预见费、管理佣金和税金共计50168元/月。

4.按照国家及河南省关于物业管理服务'佣金制'的相关说明,物业管理企业所收取的物业管理服务费用应全额交纳给开发商,但开发商应支付物业管理企业为业主所开具相关发票的税金。

5.工装按两年折旧,其中管理人员每人冬装两套,标准为600元/套,夏装2套,标准为200元/套;维修人员冬装2套,标准为200元/套,夏装两套,标准为140元/套;护管冬装两套,标准为300/套,夏装两套,标准为130元/套;保洁人员冬装两套,标准为160元/套,夏装两套,标准为80元/套。

6.按照国家相关法律规定,社会统筹企业缴纳部分占员工工资总额的24.4%,其中包括社会养老保险(23%),工伤保险(0.4%),失业保险(1%)。

7.按照国家相关法律规定,社会医疗保险企业缴纳部分占员工工资总额的8%。

8.按照国家相关法律规定,税金占物业管理企业支出总额的5.5%,其中包括营业税(5%),城建税(营业税的7%),教育费附加(营业税的3%)。

第9篇物业管理公司保安部操作流程3

物业管理公司保安部操作流程(三)

(一)交接班管理规程

交接班规定

为认真做好岗位的工作交接与公物交接,减少因交接不清引起的工作失误及公物损失,特制定本制度。

1、本班相互转换岗位时,须认真做好岗位工作记录。

2、本班最后一岗与下一班交接时,要将本班工作情况详细交待给下一班,以便下一班开展工作。

3、交班人员将公物转交下一班,并在最后一岗的工作记录栏目里写明下一班接岗人的姓名。

4、发现问题,交接双方须当面说明。如果交班人离开后,接班人才发现属于上一班问题的,应立即报告班长或部门经理处理。

5、交接班须正点、守时,非特殊情况,不得超时接班。

6、接班人未到,交班人不得离岗,否则由此产生的一切后果由交班人负责。

班长交接班制度

1、接班人须提前15分钟签到上班,翻看工作记录,询问工作情况,以便班前列队时将工作重点明确给保安员。

2、交班人须将本班工作情况详细交待给下一班,并将本班已完成和待完成工作认真记录在每班工作交接表上,交接双方签名确认。

3、交班人将公物转交下一班,交接双方须在公物交接表上签名确认。

4、交班人须将相关记录书写清楚,并将相关记录簿移交给接班者。

5、发现问题,交接双方须当面说明。如果交班人离开后,接班人才发现属于上一班之间问题的,应即时报告部门主管处理。

(二)警棍佩带使用规定

为严格规范警棍使用,特制定如下规定:

1、警棍是保安人员执行公务时佩带的自卫防暴器械,保安员应严格保管和使用,不得将警棍转借他人。

2、当值保安员应将警棍挂在腰带后侧。

3、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。

4、处理一般问题时,不得手持警棍或用警棍指着客人讲话。

5、非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下,保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。

6、当值保安员要妥善保管所佩带的警棍,如有遗失或损坏,要照价赔偿。

7、交接班时要检查清楚后再交接,接收人发现警棍被损坏而不报告,应负责赔偿。

(三)对讲机使用规定

对讲机是保安部必备的重要通讯工具,全体保安人员必须执行对讲机使用规定,熟悉对讲机的性能,爱护并熟练地使用对讲机。

1、使用规定

(1)、持机人负责保管和使用对讲机,禁止转借他人或将天线拆下来使用。

(2)、发现对讲机有损坏或通讯失灵,持机人应立即向直属上司报告,由部门主管检查后交维修部维修,严禁自行拆修。

(3)、严格按规定频率使用,严禁乱按或乱调其他频率。

(4)、严格按对讲机充电程序充电,以保障电池的性能、寿命和使用效果。

(5)、交接班时,交机人要讲明对讲机当班使用状况;接机者当场查验,发现损坏或通讯失灵,立即报告当值主管或班长。

2、对话要求

(1)、呼叫对方时,先报自己岗位,再呼对方,并在最后讲“收到请回话”。

(2)、收接方回话后,呼方要简明扼要地将情况讲清楚,收接方收到情况或信号后,应回答“清楚”或“明白”。

(3)、用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语,严禁用对讲机粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。

第10篇物业管理公司培训教材致新员工范文

《物业管理公司培训教材》致新员工范文

首先祝贺您正式成为深圳市中航物业管理有限公司(cpm)北京分公司这个充满希望、拥有活力的组织中的一员,cpm 本着真诚合作、共创未来的原则欢迎有志于物业管理事业的您的加盟,并将为您大展宏图提供广阔的发展空间。

来自深圳的cpm是中国物业管理协会常务理事单位和全国首批物业管理国家一级资质企业。作为全国第一家通过 iso9000国内sqcc 国际bsi 双重认证的企业,cpm 意识到,企业要发展,有赖于全体员工的齐心协力。同时,cpm 希望大家了解,市场竞争已经进入了“客户导向”时代,如果我们不以维护业主利益为最高原则,不时刻注意分析并设法满足客户潜在的欲望和需求,我们就无法拥有一批忠诚的客户,也就失去了我们的市场空间。cpm 深信,当大家都意识到齐心协力服务好客户的重要性后,在这方面大家会做得更好。

cpm 的经营管理理念是:以人为本,以客户满意为目标,为社会提供最佳的物业管理服务。有理由相信:一个健康的企业要想追求永恒的发展,人才是最根本的动力。cpm 真诚地希望大家具有强烈的进取精神和创新意识、积极向上的工作态度和真诚合作的团队精神,我们推崇奉献精神,并努力使奉献者得到合理的回报。一个优秀的企业在注重企业效益的同时,更注重对社会的责任,为能给员工终身职业发展打下良好的基础,cpm 将会努力为大家创造和谐、有序的工作环境,适时地提供新理论新技术的培训机会,并密切关注员工们的自我完善和不断提高的意识,为优秀的您提供良好的施展才华的舞台。而cpm 的持续辉煌同样需要您的积极性、创造性、能动性和进取精神,我们期待着您的智慧和才能在cpm 得以充分发挥。

众所周知,物业管理在我国特别是内地虽然还只是一个新兴的行业,有着广阔的驰骋领域,但严峻而残酷的行业竞争不得不引起我们的高度重视。在再次欢迎您真诚加盟的同时,由衷地希望我们能够做到相互尊重、相互理解、相互信任,在cpm 的统一领导下,锐意进取,为北京分公司创造一个辉煌的明天!

总经理:

第11篇大溪地别墅物业管理总体构想

大溪地别墅的物业管理总体构想

大溪地别墅物业管理模式、各项管理规章制度、机制

1)我公司将结合大溪地别墅的实际情况,建立大溪地别墅物业管理模式,全力体现物业总经理负责制。

a.我公司按iso9000国际质量认证标准协助大溪地别墅制定与物业管理服务工作相关的规章制度、员工守则、工资标准与奖惩条例等制度。

b.我公司将根据各管理项目的实际需要,向各项目提供技术支持和各种培训。

2)管理工作架构的建立。

我公司将针对管理项目的实际情况建立大溪地别墅物业管理工作架构。

a.人事行政:负责人事行政的管理,文书处理,员工培训,考勤管理,企业

iso9000质量体系认证工作,物料采购,员工餐厅的运营与管理等工作;

b.财务:负责制定财务收支计划、会计出纳和经济核算,对业主和物业使用人所交纳的物业管理费、有偿服务费及能源费进行管理,发放员工工资;

c.工程部:负责园区设备和公共区域设施的管理与维护保养,对改造工程和装修工程进行审批指导、检查验收;

d.保卫:负责园区整体区域的安全、保卫、消防管理工作,维护住宅区的公共秩序与良好的环境,负责大溪地别墅范围内的交通管理;

e.清洁:负责园区规划范围内的清洁与整理工作,对绿化区域的绿植、绿摆、绿化小品等进行日常养护管理,负责节日与庆典的环境布置与装饰,配合政府相关部门做好'门前三包'工作。

f.客户服务:负责办理业主与物业使用人的入住及退租手续,发表各类与物业管理有关的通知与公告,协调和解决业主与物业使用人的投诉,收取业主与物业使用人应交纳的物业管理费、有偿服务费及能源费用;

3)公司所提倡的管理手段

最大限度地以制度管理企业,追求法治,全力减低人治因素。

a.工的管理以规章制度、员工守则、工资标准与奖惩制度来实现;

b.引进计算机软件管理方式,使所有事项责任到人;

b.建立设备台帐,结合计算机进行管理,保证其科学性与严肃性;

c.以制度与手册为蓝本,提高和统一技术人员的操作与排除故障的能力与水平;

e.加强财务管理的监督机制;

f.物业经理的业绩=客户的反映+各项费用收缴率

4)关于大溪地别墅管理服务达文物业将实施十六字服务宗旨:

'外部形象服务意识工作跟进关注细微'

我公司倡导的的十六字方针,对公司的顺畅运作起到了极其重要的作用。

外部形象:无论物业公司员工还是管理项目,都必须有一个良好的外部形象,并随时进行呵护,才会使之管理的项目形成高品位、超前出众的品质,方可达到使物业保值、升值的目的。

服务意识:我公司深谙客户的服务需求,并十分善于结合这些服务需求,将服务意识贯穿到工作的方方面面,以保证贵司需求的不断满足。

工作跟进:每一家物业公司都有着周密的管理制度,有的甚至相当厚重,但真正坚持落实与跟进这些制度的企业却相当难得。我公司针对这一误区给予了相当大的关注,在日常的服务工作中坚决就'工作跟进'问题对员工提出了严格要求,这种工作方式经过多年的验证,得到了充分的应验。

关注细微:物业项目管理的优劣、水平高低往往体现在许多细微之处。比如员工的服装、举止、物业氛围的营造、设备设施的维护保养、与贵司的友善关系等等,都是由这些十分细微的小事去体现一个管理者的实际素质。因此,我公司特别注意对细微之处的高度关注。我公司管理层的一致观点是:如果员工对细小的问题加以关注,那么产生大问题的最终几率就要小得多。各级员工对每一细小问题都给予关注,那么物业管理水平就不难于体现。

第12篇某某物业管理公司员工入职聘用条件

某物业管理公司员工入职聘用条件

一、主要管理人员

1.物业管理处经理:

大学专以上学历

具有物业、星级酒店及商业运作等相关产业5年以上的经历

熟悉国家物管工作方面的政策、法规等

一定的财会知识

很好的协调处事能力

熟悉电脑操作

熟悉一门外语

年龄32周岁以上45周岁以下