第1篇 物业管理处新员工入职培训大纲
项目管理处新员工入职培训大纲
一、物业管理属服务行业,要用服务行业的标准来要求工作人员。
1、物业管理是为业主提供服务,依靠管理费、停车费等提供服务后所得的收入作为生存的根本。管理是更好为业主服务,不得以'管理业主者'自居,而是从'服务业主'的角度考虑问题。
2、物管作为服务行业,需遵循服务行为的二大宗旨'顾客就是上帝','尽量满足顾客需求'。
二、做好物业管理工作最需要下列2点:
1、友善、微笑:(1)见人点头微笑;(2)与人交流带着微笑;(3)解决争端带着微笑。
2、主动:(1)业主有困难主动上前;(2)业主有问题主动回答;(3)业主有要求主动解决。
三、争端解决办法
1、产生争端原因:(1)业主不服从管理,分三类○1违章装修;○2停车管理;○3停车收费。(2)各类问题投诉。
2、解决办法:
遵循:二要,三不原则。(1)要微笑;(2)要友善;
(1)不推诿,马上着手解决;(2)不言语伤人,不说粗话,不冷嘲热讽,不说伤人话;(3)不动手,除偷、盗、抢外,其它情况下不得先动手,别人先动手,能避则避,确定不能避的,着重保护自己,不得动手打人。
四、反复宣讲有关规章制度、奖罚制度,逐条将'制度汇编'有关内容向员工解说,用事例做示范,强调违章的处罚。
第2篇 x营业厅物业员工管理计划
电讯营业厅物业员工管理计划
ⅰ、量才录用,培养提升
我们在用人机制上:重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训:强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。
在管理人员的选拔上,我们将严格按照岗位要求制定招聘标准,根据招聘标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格,以'适用'为原则,避免'大才小用'的现象。
在管理人员的培训上,我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求,并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养,不断提升其综合素质。
ⅱ、默契合作,充分授权
强调分工合作的工作态度。我们将采用管理中心主任全权负责的直线职能管理方式,各项目组本着精干、高效的原则设置岗位,一方面保证管理人员工作负荷的饱满,另一方面避免各岗位职责的交叉,做到'人人有事做,事事有人管'。同时我们倡导全员协调管理,员工应以合作的姿态开展工作。
倡导合理授权,在业主面前,每个员工都是管理处经理。学会授权是我们对管理人员的基本要求。管理处经理通过授权,将更多的精力和时间放在把握全局,正确决策上。各项目主管通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来。同时,通过授权,每位员工都能迅速地解决业主提出的服务需求,让业主在第一时间得到满意的服务。同时建立检查齐□反馈制度,各级管理人员通过定期检查,检验授权效果。对偏离服务标准的行为及时纠正,避免管理失控。
坚持分级指挥和逐级反馈的原则。我们强调一个上级的原则,并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理处经理及各项目主管根据实际情况发出工作指令,并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下,管理人员不得随意越级指挥,而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报,不得越级请示。
ⅲ、定期考核,绩效为本
绩效考核,是我们人力资源管理的重要组成部分。其根本目的是营造'以效率为导向'的良好工作气氛。
管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的绩效考核体系进行考核。通过公司品质管理部等相关职能部门、管理处经理、经理助理的多种途径、多种方式对管理处管理人员进行日常工作的绩效考核。
ⅳ、奖惩严明,优胜劣汰
对员工实施准确及时的奖惩,是维持员工长久工作动力的有效手段。将以公司的《员工奖惩条例》为依据,对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力,成绩优异的管理人员,我们将视情况授予'hf物业公司特别奖'、'优秀员工奖'及'特殊贡献奖'等荣誉,并给予一定的物质奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理人员,则给予一至三级的相应处分。我们规定:受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理。
同时我们倡导*l分公司管理中心所有员工积极参加物业管理公司的竞争上岗及双向选择。我们要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格,作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格。上岗后必须围绕'质量一成本双否决'的运作,定期接受考核,对无法完成质量指标或成本指标的个人,不但否决其效益工资和奖金,并且与其任职(或上岗)资格挂钩。每年底,对于个人绩效考核排位在后几位的管理层人员和操作层人员实施末位淘汰制,通过补充新的员工,增强内部竞争力,从而保持整支队伍的活力。
第3篇 置信集团物业管理简介
置信集团(物业管理)简介
置信集团,2023年4月在香港成立,注册资本1000万元,旗下拥有10家成员企业,服务领域涉及综合物业管理、专业保安管理、专业保洁绿化管理、专业电梯管理四大板块,业务遍及江浙沪等各大中城市。
作为国家物业管理一级资质企业、中国物业管理协会常务理事单位、江苏省房地产业协会理事单位、苏州市物业管理协会副会长单位、苏州市质量管理协会理事单位,置信以先进的理念、优异的服务、领先的规模和严谨的制度,造就了一支具有专业经验丰富、专业技能过硬和坚韧开拓精神的管理服务团队,并在不断变革中快速成长,最终以成功转型升级圆满实现第一个十年发展目标。
在综合物业服务领域,置信集团通过旗下的置悦物业(国家物业管理一级资质)、温州中梁物业等子/分公司专注于全国的物业服务业务,为全国成千上万的业主服务,服务的物业类型包括住宅类物业(多/高层商住楼、高档别墅、公寓)和公建类物业(写字楼、商业、会展中心、高等院校)。其中,温州中梁物业服务有限公司是置信集团和上海中梁地产集团共同打造的独具魅力和活力的特色物业服务公司,专注于为上海中梁地产提供专属的一站式服务。
在专业保安服务领域,置信集团通过旗下苏州置信保安服务有限公司专注于专项安保业务,严格按照现代化安保企业运行的标准建立完善内部管理体制,依托其雄厚的综合实力和精深的专业能力,秉承其“专业、专注、专心”的经营理念,凭借其优秀且经验丰富的保安员队伍,以不懈的追求来推动行业的健康发展。
在保洁绿化服务领域,置信集团全资子公司苏州邻邦保洁服务有限公司成立于2023年,专门从事保洁绿化养护服务。公司拥有专业培训、技术过硬、经验丰富的强进队伍和一流的专业设备,始终坚持“专业、诚信、细致、周到”的服务理念,为客户提供高质量的清洁服务、创造绿色美好环境。
在电梯专业服务领域,置信集团入股的苏州安捷电梯工程有限公司是一家专业从事电梯设备销售和服务的电梯维保服务公司。拥有专业的电梯外包服务公司,不仅仅有利于物业服务成本的降低,更有利于提升小区的服务品质。公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神,以周到的服务、卓越的品质为生存根本,坚持用便捷和优质的服务赢得业主和客户。
经过十年的潜心经营,置信集团始终致力于“您的微笑对我们最重要”,根据可持续发展的客观要求,按照多元化、专业化的发展战略,不断拓展发展空间、不断拓宽发展领域,为顾客提供可持续增长的综合价值服务。
我们相信,置信集团必将用实力与信心、行业标杆和品牌,加上置信人的努力和行业的跨越式发展,成长为行业的领导者。
第4篇 物业公司考勤管理指导书
**城市花园物业管理公司质量体系
--考勤管理指导书
1.目的
加强员工考勤管理,提高工作效率.
2.范围
适用于公司全体员工.
3.职责
总经理办公室负责考勤管理制度的实施、监督、修改.
4.程序
4.1打卡
4.1.1除警卫队警卫员以外,物业公司全体员工一律打卡。
4.1.2打卡机设在社区桃花园销售部楼下警卫岗亭内。
4.1.3每人卡上附有照片及编号。
4.1.4员工上班前及下班后打卡时,需到岗亭外,将自己的编号告知警卫员;警卫员抽出卡,核对姓名、照片后,将卡递给员工;员工打卡后,将卡还给警卫。
4.1.5加班须打卡。
4.1.6忘打卡者,按审批顺序,在卡上签字。
4.2请假
4.2.1凡需请假者,须提前一天填写《员工请假单》,依审批顺序请假。
4.2.2突发病者及有急事未能提前请假者,须于未能上班的第一个工作日早10:00前电话按请假顺序请假。
4.2.3病愈上班后,须补填《员工请假单》。
4.2.4请假上班的第一个工作日,员工须按审批顺序进行销假;病假一天以上病假者,上班后须执区级以上医院病假条消假。
4.3加班
4.3.1凡需加班者,须填写《加班申请单》,按审批顺序进行审批后方可加班。
4.4审批顺序
4.4.1部门主管以下员工忘打卡/请假/销假/加班,须由部门主管签字批准.
4.4.2部门主管忘打卡/请假/销假/加班,须由部门经理签字批准.
4.4.3部门经理忘打卡/请假/销假/加班须由分管本部门的总经理助理签字批准.
4.4.4总经理助理及总经理直管部门经理忘打卡/请假/销假/加班须由总经理签字批准。
4.4.5所有请假、加班单一经签字后,一律立即交于总经理办公室备案。
4.4.6请假未准而休假者,及未请假而休假者,一律按旷职处理。
4.4.7警卫队考勤由警卫队队长签字后于次月5日前报于总经理办公室。
4.4.8各部门的加班,于次月5日前报总经理办公室。
5监督执行
由品质管理部负责监督、抽查考勤工作的执行情况.
6质量记录及表格
bvpqs4.10-05-01-f1-01《考勤表》
bvpqs4.10-05-01-f2-01《员工请假单》
bvpqs4.10-05-01-f3-01《员工加班审请单》
**城市花园物业管理公司
员工请假表
编号:bvpqs4.10-05-01-f2-01 序号:
部门姓名职位到岗时间
请假时间事/病/休假由年月日时至月日止 共天
请假原因:
请假人签字:年月日
部门主管审批:
部门经理审批:总经理助理审批:总经理审批:
销假时间:销假人:
**城市花园物业管理公司
员工请假表
编号:bvpqs4.10-05-01-f2-01 序号:
部门姓名职位到岗时间
请假时间事/病/休假由年月日时至月日止 共天
请假原因:
请假人签字:年月日
部门主管审批:
部门经理审批:总经理助理审批:总经理审批:
销假时间:销假人:
**城市花园物业管理公司
员工加班申请单
编号:bvpqs4.10-05-01-f3-01 序号:
部门姓名职位
请假原因:
加班人签字:年月日
预计加班时间实际加班时间
> 部门主管审批:
部门经理审批:总经理助理审批:总经理审批:
销假时间:销假人:
**城市花园物业管理公司
员工加班申请单
编号:bvpqs4.10-05-01-f3-01 序号:
部门姓名职位
请假原因:
加班人签字:年月日
预计加班时间实际加班时间
部门主管审批:
部门经理审批:总经理助理审批:总经理审批:
第5篇 后勤物业管理中心临时性任务处理预案
学院后勤物业管理中心临时性任务处理预案
一、接受临时性任务;
二、马上组织人员,在15分钟之内到位;
三、按岗位不同进行分工,外场进行全面清扫保洁,楼内对楼道、厕所进行冲刷保洁;
四、电工对高低压值班室进行检查,确保电力供给;
五、物业负责人在现场不间断的进行巡视。
第6篇 管理处年度物业部考核试卷
(说明:1、本试卷满分100分;2、本试卷适用于管理处物业部考核使用。
一、单项选择题(每题1分共20分)
1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币( c )万元以上。
a.50 b.300c.500 d.1000
2. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达120万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报( c )资质条件。
a. 一级 b. 二级 c. 三级 d. 三级暂定
3. 在前期物业管理招标投标中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( d )。
a. 可任选其中一个作为中标人
b. 应以报价最低的为中标人
c. 应报请房地产行政主管部门确定中标人
d. 应按照中标候选人的排序确定中标人
4. 物业管理投标的过程包括:①准备投标文件,②获取招标信息,③登记并取得招标文件,④参加开标、现场答辩会议,⑤送交投标文件,⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步骤是(d )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
5. 物业服务合同由(c )与业主大会选聘的物业管理企业签订。
a. 各业主分别 b. 业主大会
c. 业主委员会代表业主 d. 物业建设单位
6. 业主临时公约由(a )制定。
a. 建设单位b. 购房人c. 物业管理企业d. 房地产行政主管部门
7. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至(d )之日止的物业管理活动。
a. 首次业主大会会议召开 b. 业主大会成立
c. 50%业主入住 d. 物业服务合同生效
8. 业主大会选聘了新的物业管理企业,原物业管理企业应向(b )交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
a. 建设单位b. 业主委员会c. 政府主管部门d. 新物业管理企业
9. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,(a )应当负责修复和赔偿。
a. 装修人b. 装修企业c. 装修施工人员d. 物业管理公司
10. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取(b )查验方法。
a. 测量 b. 敲击 c. 使用 d. 目测
11. 对于重点和重要设施设备的维修,应该更加强调( c)。
a. 事后维修b. 紧急抢修c. 预防性维修d. 大修
12. 下列四项工作中,不属于小区绿化日常养护工作的是(d )。
a. 浇水b. 病虫害防治c. 杂草防治d. 绿化改造工程
13. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中,表述正确的是(a )。
a. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
b. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
c. 物业管理区域内发生刑事案件时,物业管理企业不承担任何责任
d. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问
14. 下列关于消防通道管理的说法中,正确的是(b )。
a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位
b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位
c、物业管理公司如将消防通道划为停车位,应做好安全警示
d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关,无须进行管理
15. 电梯出现紧急情况时,乘客应采取的正确措施是(c )。
a. 确认电梯处于静止状态,撬开轿厢门逃生
b. 通过安全窗撤离轿厢
c. 通过电话或对讲系统通知管理人员,静候救援
d. 通过电话或对讲系统,在管理人员的指挥下采取措施自救
16. 实行物业服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每( c)不少于一次公布物业服务资金收支情况。
a. 三个月 b. 半年 c. 一年 d. 二年
17. 住宅专项维修资金属于( b)所有。
a. 物业管理企业b. 全体业主
c. 物业管理企业和全体业主d. 建设单位
18. 新建物业承接验收时,物业管理公司应向(b )索取物业档案资料。
a. 业主 b. 建设单位 c. 施工单位 d. 监理单位
19. 某项目管理处拟购置固定资产,须书面报请公司批准,采用的文书类型应是(c )。
a. 通知 b. 报告 c. 请示 d. 决定
20. 按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号),业主在办理住宅装饰装修手续时,物业管理企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议,收取(a )。
a.管理服务费b.审批费c.施工现场管理费d.装修保证金
二、判断题(每题1分共10
分)
1、 房屋的所有权人为业主。(√)第六条
2、 业主不可以委托代理人参加业主大会会议。(×)答:可以。第十二条
3、 一个物业管理区域可以成立两个业主大会。(×)答:一个。第九条
5、 业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。(×)答:全体业主。第十二条第四款
6、 经10%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。(×)答:20%。第十三条第二款
7、 业主公约对全体业主具有约束力。(√)第十七条
8、 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。(√)第三十四条
9、 物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。(×)第四十四条
10、 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的,可向业主收取一定的手续费。(×)答:不得向业主收取手续费等额外费用。第四十五条
三、简答题(每题8分共40分)
1、 物业管理的作用主要表现在哪些方面
答:一是改善了人民群众的居住条件,提高了人民群众的居住质量。二是维护了社区的安定团结。三是有利于扩大就业和实施再就业工程。四是刺激了城镇居民服务消费支出的增长。五是推动了社区精神文明建设。
2、《物业管理条例》中建立的十项基本制度是什么
答:一、告知制度。二、业主委员会备案制度。三、招标投标制度。四、承接验收制度。五、保修责任制度。六、资质管理制度。七、人员资格制度。八、交接制度。九、报告制度。十、专项维修资金制度。
3、物业管理的基本原则
答:一、物业所有权与经营权相分离的原则。二、公平竞争的原则。三、业主至上的原则。四、统一管理的原则。五、权责分离的原则。六、专业和高效的原则。七、经济合理的原则。八、依法管理的原则。
4、物业管理企业的义务主要有哪些
答:(一)履行物业服务合同,依法经营。(二)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督。(三)定期公布物业服务费用和代管资金收支帐目,接受质询和审计。(四)接受有关行政主管部门的监督管理。(五)法律、法规规定的其他义务,如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。
5、物业服务合同应包括哪些内容
答:一、物业管理事项。二、服务质量。三、服务费用。四、双方的权利义务。五、专项维修资金的管理与使用。六、物业管理用房。七、合同期限。八、违约责任。除此之外,合同双方还可以在合同中约定其他未尽事宜,如风险责任的承担,合同附件的效力,合同的变更、补充,索赔及争议解决方式等。
四、案例分析(每题10分共30分)
1、两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅,但一直没有入住。最近物业管理公司多次发出通知,催他补交一年的物业管理费。王先生以未居住为由拒交。
试析:王先生的做法是否正确为什么
答:(要点)
1、王先生的做法不正确。
2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费,像保安、清洁、绿化和公用维修等,是为整个楼宇、整个小区的服务,不管你是否居住,你的房产都已享受到了,并因这些服务而得以保值和增值。还有,公共服务的收费不便以住户多少来划分,物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量,何况这对其他业主也是不公平的。
因此,只要业主购买了住房,开发商又及时有效地发出了入住通知书,就不管房子是否有人居住(或居住频率如何),原则上都应支付物业管理费,但因居住才会发生的费用是不用缴的,至于公共费用收取多少则可以与物业管理公司协商。
2、张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人,所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收,将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功,停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在,暂时不交物业管理费也没什么大的关系,只要房子在,不怕业主不交费。
由于张先生没有及时返还银行的贷款,银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼,法院判决将张先生的房子进行拍卖,拍卖结果银行竟买成功。于是,该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。这时,物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果,银行拒付,胡女士也拒付过户前的物业管理费,张先生又不知去向,致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。
分析:1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费
2、物业管理公司的做法有什么缺陷该怎样做才是正确的
答:(要点)
1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。
2、在本案例中,物业管理公司混淆了物业管理法律关系。
3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时,首先应当直接要求张先生履行其义务,而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的;其次,物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律,以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施,物业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主,新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议,所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生(原业主)的义务,虽然房产还是原来的房产,但房产的主人已经变更,即原物业管理法律关系中的主体已变更,而房产本身已变成新的法律关系的客体,这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以,本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。
3、某物业管理公司所管某公寓大厦的业主欧阳先生长期拖欠物业管理费,物业管理公司应如何处理此事
答(要点):
1、首先,当廖先生上月费用拖欠后,物业管理公司在第二个月即应向其发催款通知书,此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知廖先生;
2、如果第二个月依然拖欠,物业管理公司应在第三个月再次发催款通知书,将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知,并限期缴清;
3、业主廖先生长期拖欠物业管理费,物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释,争取廖先生的理解和支持;
4、如果廖先生确有苦难,费用方面可以考虑适当给予优惠;
5、如果廖先生没有特殊困
难,当收费员上门催款时依然拒付,物业管理公司可以根据物业管理公约停止对其提供服务;
第7篇 物业管理法规试题
1、物业管理法律关系客体可以分为( )。
a.物 b.货币 c.行为 d.非物质财富
2、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规( )以及国际公约。
a. 地方性法规 b. 行政规章 c. 宗教戒律 d. 司法解释
3、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物( )所构成。而且是以( )处于主导地位。
a.专有部分所有权 b.房地产产权
c.共用部分持分权 d.人身权和人格权
4、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为( )。
a.占有 b.使用 c.收益 d.相邻权
5、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为( )。
a.按照本来用途和使用目的使用专有部分
b.维护建筑物的安全和外观美观
c.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线
d.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任
e.对他人的合理行为应相互容忍
6、以下关于业主权利、义务的叙述正确的是:( )
a. 业主有对自用部位完全的占有、使用、收益和处分的权利;
b. 单个的业主对共用部位有完全的占有、使用、收益和处分的权利;
c. 业主的基本义务是遵守有关法律法规及业主公约的规定;
d. 业主有参加业主大会的权利,并有选举权和被选举权。
7、业主大会的职责是:( )
a. 听取、审议业主委员会的工作报告
b. 审核与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件
c. 与物业管理公司签订物业管理合同
d. 业主委员会的换届选举与委员的增减
8、业主大会在进行投票时,如某物业由两人或两人以上共同共有,则该物业投票时可由下列方式执行:( )
a. 各共有人均有权投票
b. 各共有人可授权其中一人投票
c. 各共有人可授权共有人以外的某位业主投票
d. 该物业业主无投票权
9、在下列各项中,属于业主委员会职责的有( )。
a.召集和主持业主大会,报告物业管理实施情况
b.批准物业管理合同
c.草拟业主公约、业主委员会章程
d.物业档案资料的管理
e.监督共用设备、设施、场地的使用和维护
10、以下关于业主委员会权利义务的叙述错误的是:( )
a. 业主委员会有召集和主持业主大会的权利
b. 业主委员会有否决业主公约、业主委员会章程的权利
c. 业主委员会应向业主大会报告工作
d. 业主委员会应定期向物业管理公司报告工作
11、房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作,其主要职能是依法行政,包括:( )
a. 规划、组织和推动全国物业管理工作的实施
b. 监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作
c. 制定物业管理价格和税收政策
d. 协调物业管理涉及的政府各相关部门与机构的关系,创造有利于物业管理运作和发展的良好外部环境
12、以下关于业主委员会与物业管理公司关系的叙述正确的是:( )
a.物业管理公司必须服从业主委员会的指挥
b.业主委员会必须服从物业管理公司的指挥
c.两者是聘用与被聘用的合同关系
d.两者是基于物业管理合同的平等民事主体关系
13、合同又可以叫做( )。
a.契约 b.协
议 c.交易 d.合约
14、合同订立的合法原则所包括的内容有( )。
a.合同内容必须符合法律、法规的规定
b.合同内容不得损害国家利益
c.合同内容不得损害社会公共利益
d.合同订立的程序符合法律、法规的规定
e.依法成立的合同受法律保护
15、物业管理合同因以下原因而终止:( )
a.合同约定的服务期限届满,双方又没有续签合同的
b.物业管理公司或业主委员会解除合同的
c.因不可抗力致使物业管理合同的目的无法实现的
d.其他法律规定或当事人约定终止的情形
16、前期物业管理合同与一般物业管理合同的不同之处在于:( )
a. 合同主体不同
b. 物业管理费用的承担人不同
c. 物业管理合同期限不同
d. 合同的终止方式不同
17、《中华人民共和国合同法》的总则中明确规定了( )合同法的基本原则。
a.公平 b.平等 c.自愿 d.诚实信用 e.遵守法律、行政法规
f.尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益
18、依据《中华人民共和国合同法》的规定,有( )情形之一的,合同无效。
a.以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益
b.损害社会公共利益
c.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益
d.以合法形式掩盖非法目的
e.违反法律的强制性规定
f.违反行政法规的强制性规定
19、下列各项中,属于合同的书面形式的是( )。
a.电报 b.电传 c.传真 d.电子邮件
20、合同的生效条件包括( )。
a.当事人具备相应的民事权利能力和民事行为能力
b.当事人意思表示真实
c.手续和程序符合法律的规定和当事人的约定
d.合同内容不违背国家利益和社会公共利益
e.合同内容符合法律法规的规定
21、合同附随义务是因缔约关系而产生的( )以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。
a.协助 b.通知 c.保密 d.保护
22、房地产行政主管部门应当根据( )对物业管理企业核定资质等级。
a.物业管理服务的收费档次 b.物业管理企业的注册资产
c.专业技术人员 d.物业管理业绩
23、依据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第六条的规定,实行经营者定价的物业管理服务收费标准由( )与( )协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地( )备案。
a.房地产主管部门 b.业主委员会或产权代表人
c.非业主使用人代表 d.物价部门
e.税务部门 f.物业管理公司
24、依据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第十条的规定,物业管理单位应当定期向业主、非业主使用人公布( ),接受业主、非业主使用人以及业主委员会的监督。
a.收费的收入和支出帐目
b.业主名册及联系电话
c.物业管理公司员工的奖金分配情况
d.住宅小区物业管理的重大措施
e.物业管理年度计划
f.物业管理公司的利润分配方案
25、物业管理立法应当规范( )方面的权利与义务。
a.政府主管部门 b.业主 c.物业管理公司
d.房地产开发商 e.建设单位
&
nbsp;26、依据《中华人民共和国合同法》规定,当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应该承担( )的违约责任。
a.继续履行合同 b.支付罚款金 c.支付违约金
d.双倍返还定金 e.赔偿损失 f.采取补救措施
27、在下列各项中属于行政处分的是:( )
a.记过 b. 拘留 c. 开除 d. 罚金
28、以下属于物业管理纠纷的是:( )
a. 房屋共有人对共用天台使用产生的纠纷
b. 业主与物业管理公司之间因收取物业管理费产生的纠纷
c. 物业管理公司总经理不服公司免职决定而产生的纠纷
d. 因业主拒交物业维修基金而产生的纠纷
29、建立物业管理投诉制度的意义在于:( )
a. 有利于维护业主委员会、业主和非业主使用人的合法权益;
b. 有利于规范物业管理企业的行为;
c. 有利于房地产主管部门对物业管理的监督和管理;
d. 有利于物业管理的健康发展。
30、依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定,处理相邻关系应遵循( )的原则。
第8篇 物业装修管理程序
项目物业装修管理程序
1.0 目的
保证物业装修符合有关的安全、美观、卫生、环保要求。
2.0适用范围
适用于物业服务中心管理范围内物业的二次装修管理。
3.0 定义
3.1特殊项目:指住宅以外的商铺、办公等装修项目。
3.2施工设计图:包括但不限于平面设计图、单元立面图、空调安装图、电力照明设计及用量图、给排水设计图和相关技术资料。
4.0 职责
4.1 客户服务部负责业户装修申请的受理和手续办理及指引工作。
4.2 设备维护部负责装修图纸的审核和装修现场的监管、验收工作。
4.3 物业服务中心主任负责审批住宅装修申请和押金的清退。
4.5 客户服务部内勤助理负责收、退装修押金及相关费用。
5.0程序要点
5.1装修申请手续的办理及审批
5.1.1业户提出装修申请时,客户服务客服助理应首先确认业户是住户还是租户。如果是住户即可提供《装修注意事项》和《装修申请表》,要求住户填写《装修申请表》并提供装修施工设计图和相关技术资料;如果是租户,应要求其提供住户的书面许可资料后再办理手续。
5.1.2客服助理应及时将业户的装修设计和技术资料转交设备维护部,由设备维护部经理组织土建和水电技术人员进行审核,必要时应会同业户查看装修现场。
5.1.3 设备维护部根据业户提供的装修资料及到现场了解的情况,在接到申请和技术资料后的二个工作日内提出意见,并做出如下处理:
a) 符合要求的,在申请《装修审批通知书》上签署意见后提交物业服务中心主任审批。
b) 不合要求的,将不合要求的原因在《装修审批通知书》上注明、签字并向业户解释清楚,提出修改要求,另行申请。
5.1.4 物业服务中心主任在收到设备维护部审核后的《装修申请表》和施工设计图后一个工作日内,对符合规定的给予批准,交客户服务部;对不合规定要求的申请,签署意见后交设备维护部处理。
5.1.5 设备维护部对物业服务中心主任退回的装修申请按6.1.3的规定处理。
5.1.6 装修申请表获批准后,客服助理通知业户并要求业户、施工单位与物业服务中心签订装修施工协议书;在《装修施工人员出入证申请表》、《装修施工人员登记表》中登记施工人员资料;指导业户在财务处交纳装修押金、装修管理服务费和装修垃圾清运费(业户委托)、临时出入办证费及押金,并为施工人员办理出入证。
5.1.7在业户办理完以上手续后,客户服务部为业户核发施工许可证和装修审批通知书,施工单位凭证进场施工。
5.2 装修的监控
5.2.1 客服助理应及时将装修单元信息反馈到秩序维护部,以便秩序维护部巡逻人员对现场进行巡视监控。秩序维护部巡逻人员对发现的违章装修现象要进行制止,必要时通知客户服务部,由客户服务部开出《违规装修整改通知书》,采取限期整改或扣罚押金、停水停电等催整改措施。
5.2.2设备维护部技工根据批准内容每天不少于一次到施工现场,对装修施工单位的装修过程进行监控,并填写《装修巡查记录表》。
5.2.3设备维护部技工在监控过程中,发现下列情况,应要求业户和施工单位立即改正:
a) 未按规定张贴《施工许可证》;
b) 未按规定的施工时间施工;
c) 超出申报范围内的装修项目;
d) 违反装修注意事项和施工协议书的其他规定。必要时通知客户服务部采取5.2.1规定的措施。
5.2.4 设备维护部技工如发现装修过程中存在其它问题,但又不宜以处罚方式解决的,应另行采取措施解决,解决不了的要立即报告上级处理。
5.2.5 业户就装修事项提出请求协助或帮助时,设备维护部技工应予积极考虑,充分了解业户提出的请求,并给予协助处理;如超出自己的职责范围处理能力,应向上级汇报请求支持。
5.2.6涉及对卫生间、厨房、阳台等有防渗漏要求的部位,装修施工前应由施工队做闭水试验,在楼上层及本层同时做48小时闭水试验,经闭水试验合格后方可动工,并由施工单位负责人、业主本人在《防水层闭水试验检验表》上签字。
5.2.7装修现场如有动火作业,设备维护部技工应要求其到物业服务中心办理动火申请,并要求装修施工单位在现场配备两个4公斤abc干粉灭火器,清理易燃物品,经物业服务中心批准后,在落实消防措施后为其开具动火许可证,并指定张贴位置。
5.2.8对可能存在影响其他业户的装修事项,设备维护部技工按《装修注意事项》规定的保修期,对完工后的装修质量进行跟踪控制。
5.3 装修验收及押金退还
5.3.1装修完工后,设备维护部技工应通知业户要求施工人员到财务交回施工人员出入证,并组织进行竣工验收;经政府有关部门报批的装修工程项目(含特殊项目),业户和施工单位应提交政府部门验收合格报告副本。
5.3.2设备维护部一般在二个工作日内按申报批准的项目予以验收,合格的在装修申请表内填写验收意见;若不合格,则开出装修验收整改通知书,提出整改意见,直至验收合格为止。
5.3.2验收合格后经物业服务中心主任批准即可退还业户的装修押金。施工单位的押金在征得业户的同意后,可在装修初验收合格一个月后,经复验无装修质量问题,由物业服务中心主任签字确认,扣出有关费用款项后再办理押金退还手续。
第9篇 医院委托后勤物业管理范围界定具体后勤项目内容
一、物业管理服务工作内容:
1、保洁服务;
2、医疗勤杂服务;
3、医疗区明沟暗沟疏通,流泥井清运保畅、室内外下水管道的疏通保畅;
4、搬运工作。
二、服务工作范围界定:
1、保洁服务
(1)医疗区内外环境的清扫与保洁,医疗垃圾与生活垃圾的分离与清理(包括顶棚、天台、墙面、门窗、天花板、地面及各类设施表面)。a医疗区内环境:包括各楼层房间及厅室、走道、厕所。b医疗区外环境:包括医疗区院墙内的所有建筑物区域(含绿化植被区)。
(2)医疗区的消毒杀菌工作。
(3)医疗区瓷砖、玻璃墙面的清洗。
(4)医疗区的除四害工作。
2、医疗工作勤杂服务
(1)常规内勤:收发、运送被服布类、向病人发护理水、送开水、维护门诊诊室的秩序。
(2)不定期内外勤工作
帮助病人订餐,取送饭菜、清洗送餐车;
手术室接送手术病人;
清洗医用器材,代病人取药等;
协助护理人员护理婴儿;
协助医护人员约束病人的行为;
协助病室医护人员进行尸体料理、病重患者及行动不便病人的陪护工作。
(3)常规外勤:取送各种检查、化验标本,医疗用各类物品(含药品),外送病室科室各类报告、报表及相关文件。
3、流泥井清运与保畅,医疗区下水管道的疏通与保畅(含室内外)。
4、搬运工作:医院内小件杂物的搬运。
aa市盘福路1号aa市第一人民医院内部的盘松楼、门诊综合楼(英东楼)、内科大楼、五号楼、外科大楼、新幼儿园、制剂楼、综合楼、ct室、高压氧仓、介入治疗室、医院内部公共区域。
2.医疗配送服务工作的地域范围:aa市盘福路1号aa市第一人民医院内部的盘松楼、门诊综合楼(英东楼)、内科大楼、五号楼、外科大楼。
3.营养餐配餐工作的地域范围:aa市盘福路1号aa市第一人民医院内部的营养科与外科大楼之间。
三、清洁服务工作的地域范围和内容:
清洁工作内容
(1)公共地域清洁:
院内房屋建筑物外部公共部分包括:广场、通道、绿化地、公告栏、灯具、栏杆、围墙、各类标识物、渠道表面、公共卫生间等的清洁、保洁、消毒工作。
工作地域范围内各房屋建筑物内部公共部分包括:大堂、走廊、楼梯等所有地面、所有门窗、天面、天台、墙壁、公告栏、灯具、栏杆、渠道表面、卫生间及摆设物体等的清洁、保洁、消毒工作。
(2)非临床科室清洁:
工作地域范围内各建筑楼宇内部的各类行政办公室、业务室、管理室、会议室、接待室、科研教学室、资料室、仓库、洗手间、摆设物等的室内清洁、保洁、消毒、勤杂工作。
(3)临床科室的清洁
工作地域范围内各建筑楼宇内部的门诊、住院病区、手术室、icu、监护室等各类临床科室,以及检验、病理、放射、ct、核医学、b超、高压氧仓、胃镜、药房等临床辅助科室的清洁、保洁、消毒勤杂工作。
(4)垃圾分类、收集及记录
院内公共垃圾及工作地域范围内各楼宇、科室生活垃圾及医疗垃圾的分类、院内收集、存放、记录、垃圾放置地的消毒、灭菌工作。
2.医疗配送工作内容:
工作地域范围内,所属盘松楼、门诊综合楼、内科大楼、五号楼、外科大楼的病人、医疗文书、标本的院内运送、送递工作。
(1)病人运送:跨区检查病人、跨区治疗病人、会诊病人的院内护送;手术(前后)病人的院内协助护送。
(2)医疗文书传递:检验单、检查单、会诊单、预约单、用血单、用药申请单、床边检查单、中药单等各类医疗文书的院内传递;
(3)标本传递:各类标本、病理(不含血制成品)的院内传递;
(4) 门诊综合楼机关工作人员工作衣出洗的院内递送。
3.营养餐配餐
(1)外科大楼病人营养餐的计划性(早、午、晚餐)送递工作,在院内营养室与外科大楼病人间进行计划性传递。
(2)病人的订餐登记、资料统计工作。
(3)营养科备餐间内部及其附属设备、工具、物品、餐具、餐车的清洁工作。
第10篇 物业顾问项目装修管理程序
顾问项目装修管理程序
为规范装修手续办理,保障顾客利益,确保房屋正常、安全使用,维持小区共用部分统一美观的外部形象,特制定此管理程序。
一、装修手续办理
1、顾客需要进行室内装修工程,须会同其委托的装修者向管理处进行申报登记,交验装修单位的《承建资格证书》原件,填写《装修申报表》和《装修施工人员登记表》,提交装修合同复印件、装修图纸、承建资格证书复印件、营业执照复印件(加盖公章)。装修施工人员还须提交有关身份证复印件,并张贴在《装修施工人员登记表》的背面。
2、如需改变建筑物主体或承重结构,由申请人向管理处提交建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出的设计方案及政府设计审批部门的审批证明材料。
3、管理处与顾客、装修者三方共同签订《装修管理服务协议书》。
4、管理处经理负责对装修方案进行审批(也可以书面授权的形式指定主办以上人员办理),并对施工人员进行审核,包括人员身份、技术状况、装修资质证明、施工时间(最长不得超过三个月)、机械设备工具情况及负责人联系办法,于三日内做出批复。
5、管理处经理指定人员将批准意见知会装修申请人,同时知会管理处各部门予以留意和配合,并建立装修管理档案。
6、管理处财务人员按装修收费的标准收取相应的费用与装修保证金。
7、管理处签发《装修许可证》、《装修现场监控记录表》。
二、装修现场管理
1、安全管理员负责对照《出入卡》对装修施工人员进出小区进行管理。
2、装修施工队将《装修许可证》张贴在装修户门外,《装修管理服务协议书》和《装修现场监控记录表》张贴在装修户门内,以便于装修工人对照执行和管理处监管。装修管理人员及各班巡逻安全员负责对以上工作监督执行。
3、如装修工程延期,应知会业主会同装修队负责人到管理处办理延期手续。
4、在整个装修过程中,安全巡逻员每天至少检查一次各装修队的《装修许可证》、《出入卡》及必要上岗证是否齐全有效,消防措施、材料堆放、垃圾处理、装修时段是否符合要求,有无违章留宿、生火做饭及违法违纪行为等;管理处技术人员应每两天至少检查一次各装修队是否按经批准的方案、格式装修,是否有乱接、擅改管线,是否有违章打墙、钻孔、破坏防水层,装修材料、用电用水等是否符合要求。检查情况记录于《装修现场监控记录表》。装修时进行物资搬运应填写《物资搬运放行条》。如装修过程中有违规行为,管理处开具《装修违章通知书》要求业主和装修队及时整改。
6、装修队撤离时所搬物品应填《物资搬运放行条》,在安全管理员监督下清除垃圾并打扫干净现场环境卫生时,方可予以撤离。
7、装修施工作业时间为每天7:00-12:00,14:00-19:00。安全管理员在每日12:00负责检查装修户施工人员停止作业情况,每日19:00负责督促施工人员离开大厦或小区。特殊情况要留宿的应到管理处办理有关手续。
8、如业主与装修者因装修问题产生争议,管理处有义务劝阻争吵行为,但不能代其中一方对另一方履行约束或代追缴行为;出现纠纷情况应立即通知公安部门出面处理。
三、装修验收
1、装修工程结束,业主验收合格后,由业主向管理处提出验收申请,管理处指定专人根据《装修申报表》对装修工程进行验收。主要验收装修施工是否对共用部分产生影响。
2、对于验收中发现的不合格项目,在《装修申报表》中予以记录,并责令装修施工队进行整改和返修。整改完毕后,管理处进行复验。
3、管理处验收合格后,10个工作日内办理装修保证金退还手续。
四、装修手续办理流程图
装修单位提供相关资料
1、施工人员身份证复印件1份、照片2张。
2、装修单位《营业执照》、《承建资格证书》、装修合同复印件。
3、装修施工图纸1份。
业主填写《装修申报表》
装修单位填写《装修施工人员情况登记表》
管理处备案装修申请
业主、装修单位、管理处三方签订《装修管理服务协议》
业主、装修单位交纳装修保证金及其它费用
管理处签发《装修许可证》、
《出入证》、《装修现场监控记录表》
装修单位进行装修、管理处监督
装修完成,业主自行验收
管理处验收
限期整改
退还装修保证金(装修验收合格之日
起十个工作日内,每周四下午)
(四)入伙手续办理相关资料与表格
1.《入住指引》
2.《欢迎函》
3.《业主资料袋》
4.《业主资料卡》
5.《业户手册》
6.《房屋交付验收表》
7.《物品领用登记表》
8.《委托银行代收款协议书》
9.《常规服务项目表》
10.《装修申报表》
11.《装修许可证》
12.《装修施工人员登记表》
13.《装修管理服务协议书》
14.《装修违章通知书》
15.《管理费收费通知单》
16.《工程遗留问题处理记录表》
17.《物业入伙意见调查表》
第11篇 物业管理手册发布令
《物业管理手册》发布令
管理公司及下属各公司全体员工:
我们务必牢记“质量是立身之本”、“服务关注细节”、“制度就是严格”的基本理念,并以此为己任,在物业服务中关注质量、关注细节,严格执行各项管理制度,以质取胜,至诚服务。
管理公司在《经营管理制度》的基础上,根据物业管理的行业特点和公司的实际情况进一步深化和完善了物业服务领域的管理制度,系统地形成本手册及其支持文件。
本手册作为管理公司在物业服务领域的纲领性文件,是所有与物业服务有关的管理和作业人员的工作准则,各级员工必须切实遵守本手册的各项规定,为“国际**、百年企业”的宏伟愿景做出新的贡献。
本手册经管理公司经营管理委员会讨论通过,于二○**年一月一日发布,自发布之日起实施。
此令。
第12篇 小区物业管理费的收取催缴程序
小区物业管理费的收取及催缴程序
(有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业管理合同》为准)
业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日.
1.1预缴半年管理费
1.1.1物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年《管理费付款通知书》,详列应交款明细,规定业主须在收到《付款通知书》一个月内缴纳下一个半年的管理费。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.1.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.1.5《付款通知书》、《催款通知书》及《最后缴款通知书》均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
1.2预缴三个月管理费
1.2.1物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.2.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.2.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
1.3预缴一个月管理费
1.3.1物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。
1.3.2每月的1日起,财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.3.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.3.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
