第1篇 物业管理手册－业主满意度测量程序
物业管理手册:业主满意度测量程序
1、目的
对业主是否满意的信息进行监视,以评价质量、环境管理体系的有效性和识别可改进的机会。
2、范围
适用于本公司的业主是否满意的各种信息获取和利用的控制。
3、职责
3.1物业服务中心负责与业主联络,有效处理业主的意见,并保存相关服务记录。
3.2品质部根据满意度调查情况,分析存在问题的原因,并督促相关部门有效处理业主意见或建议,持续提高业主满意度。
4、程序
4.1业主信息的收集、分析与处理
4.1.1物业服务中心负责收集业主满意与否的信息。
4.1.2物业服务中心以面谈、信函、电话等方式与业主、业主委员会进行沟通,业主提供的意见或建议由物业服务中心解答、收集,并记录在《业主回访单》、《工作日志》或《服务登记本》上。暂时未能解答的,应详细记录,并向上级领导反映或经由相关部门协调后予以答复。
4.1.3相关责任部门应负责有效处理业主意见,执行《与业主有关的过程控制程序》的有关规定。
4.2业主满意度测量
4.2.1物业服务中心客服主管按要求每月对业主进行回访,填写《业主回访单》;接待专员对维修情况进行回访,月末由经理对回访信息进行统计,填写《月管理目标、指标完成情况统计分析》交品质部,由品质部报管理者代表审批。
4.2.2品质部每年至少组织一次业主满意度调查,了解业主满意程度,对反馈的意见进行汇总、分析,并由责任部门采取措施,对存在问题进行整改并有效地预防。
5、相关文件
5.1《与业主有关的过程控制程序》
5.2《不符合、纠正和预防措施控制程序》
5.3《数据分析控制程序》
6、相关记录
6.1《月管理目标、指标完成情况统计分析》jw/jl-8.2.1-001
6.2《工作日志》jw/jl-8.2.1-002
6.3《业主回访单》jw/jl-8.2.1-003
第2篇 物业iso9000物业管理费用的收取程序
公 司 程 序 文 件 版号:a
修改号:0
ej-qp4.13物业管理费用的收取 页码:1/4
1.目的:
为规范物业管理服务收费行为,确保公司的经济收入,促进公司事业的运作、发展。
2.适用范围:
适用于公司经营管理部对住户收取费用的工作。
3.引用文件:
3.1 质量手册第4.9章
3.2 iso9002标准第4.9章
4.职责:
4.1经营管理部主任负责年物业管理费用收取的计划工作和月收费情况的检查工作。
4.2收费员负责年度、日常物业管理费用的收取。
4.3物业管理员负责年度、日常物业管理费用收取的统计报表工作。
5.工作程序:
5.1计划工作:
5.1.1经营管理部主任每年年初根据物业管理委员会通过的收费标准和政府的各类收费标准制定《物业管理服务费收费计划》,并报副总经理审核。
5.1.2物业管理员检查收费员各项收费项目表格、报表是否齐全。
5.1.3物业管理员协助综合办公室检查微机内收费系统数据:住户的姓名、楼房号、面积等是否反映现实居住情况,由综合办公室打印出收费表。
5.2费用的收取:
5.2.1物业管理委托服务费:
5.2.1.1此项费用收费期为每年底和次年初,收费员在大门宣传栏和单元防盗门右上角张贴收费通知。
5.2.1.2住户交纳费用时,收费员向住户出示《物业管理委托服务收费表》,住户确认无误后,由住户在表上签字,同时请住户交纳费用,收费员开出票据,在收费过程中执行服务规范用语。
5.2.1.3收费完毕,收费员填写《物业管理委托服务收费台帐》,作复写收据,将钱或支票交与财务部。
5.2.1.4完成上述程序后,收费员将程序中涉及的文件移交物业管理员,物业管理员审核后归档。
5.2.2“五费”的收取:
5.2.2.1“五费”是指冷水费、热水费、燃气费、电费、电话费。收费员每月或每两月向住户收取。
5.2.2.2收费员接到市政部门送来的水、电、气费交纳通知单后,将费用、表数分别填写到《五费统收(单元)记录》表上。
5.2.2.3收单后第二天开始,物业管理员下户查表,准确记录各表示数,将数据计入《五费统收(分户)记录》。
5.2.2.4收单后第四天,收费员在小区大门宣传栏和单元防盗门右上角张贴交费通知。
5.2.2.5住户交费时,收费员向住户出示《五费统收(分户)记录》,住户确认后,向住户收取费用,并开据收据。过程中实行服务规范用语。
5.2.2.6收费后收费员将钱和支票填写复写收据后交与财务部。
5.2.3车辆的收费:
5.2.3.1每年不定期向车主收取车辆有关费用,收费员严格按照《车辆通行停放收费规定》收费。
5.2.3.2当车主通行证、停车证即将到期时,保安服务部车辆管理员应通知车主交费。
5.2.3.3车主到保安服务部交费时,保安服务部记清车主姓名、住址、车牌号,将收取的费用及时交给经营管理部收费员。
5.2.3.4收费员核准后,填写收据,钱或支票交与财务部。
5.2.4有偿服务收费:
5.2.4.1住户申请有偿服务时,物业管理员如实填写《有偿服务派工单》,并转交有关部门执行。
5.2.4.2工作人员完工后,将派工单由住户签完字后交回收费员,由收费员通知住户交费,并填写《有偿服务收费台帐》。
5.3收费标准调整:
5.3.1收费员应严格按照各项收费标准收费,不收无标准的费、不收无批示的费。
5.3.2当政府对某项收费标准调整时,经营管理部主任将政府的文件和本小区调整的范围上报公司审批,无需物业管理委员会批准,若公司对内部自定的收费标准调整时,应上报公司审批后,经物业管理委员会通过后才能执行。
5.3.3审批和通过后的标准,经营管理部主任组织管理员、收费员学习调整收费的文件和本小区实行新收费标准的测算方法,以便工作人员向住户解释。
5.3.4收费员及时将调整费用的通知在宣栏中通告住户
,物业管理员将审批文件的复印件给综合办公室保存。
5.3.5在质量体系运行前已执行的收费标准,在质量体系运行中未作调整的不执行本章程序。
5.4收费报表的制定:
5.4.1收费员根据各项收费记录表,将各项费用汇总,每月最后一个工作日填写月《物业管理服务费汇总表》,每年十二月最后一个工作日填写年度《物业管理服务费汇总表》。
5.4.2上述报表需收费员填写,物业管理员核准,经营管理部主任
审核。
5.5催缴费用:
5.5.1住户逾期未交纳物业管理服务各项费用,由收费员发出《费用催缴通知单》,限期交付。
5.5.2《费用收缴通知单》发出后,过期不交又无正当理由的,物业管理员和收费员应登门征徇住户意见,做其工作直到住户交费为止。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《物业管理服务费收费计划》 ej-qr-qp4.13-01
6.2《交费通知》 ej-qr-qp4.13-02
6.3《物业管理委托服务收费表》 ej-qr-qp4.13-03
6.4《物业管理委托服务费台帐》 ej-qr-qp4.13-04
6.5《五费统收(分户)记录》 ej-qr-qp4.13-05
6.6《五费统收(单元)记录》 ej-qr-qp4.13-06
6.7《物业管理服务费汇总表》 ej-qr-qp4.13-07
6.8《五费统收台帐》 ej-qr-qp4.13-08
6.9《费用催缴通知单》 ej-qr-qp4.13-09
6.10《有偿服务派工单》ej-qr-qp4.13-10
6.11《有偿服务费台帐》ej-qr-qp4.13-11
6.12《机动车车位登记表》ej-qr-qp4.8-01
6.13《费用调整的请示》无固定格式
6.14《车辆通行、停放收费规定》ej-wi-qp4.13-01
6.15《物业管理服务规范行为》ej-wi-qp8.1-01
第3篇 物管师物业管理实务模拟练习题12
2022物管师《物业管理实务》模拟练习题12
(单选与多选部分)
一、单项选择题(每题1分,每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1. 物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据(物业服务合同 )从事物业管理相关活动的经济实体。
a. 物业管理服务合同b. 物业管理服务标准
c. 管理规约d. 物业管理服务费用
2. 物业服务企业的(a)登记内容包括:企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。
a. 工商注册 b. 资质申请
c. 税务注册 d.组织机构代码注册
3. 新设立的物业服务企业,其资质等级按最低等级核定,并设(b)年的暂定期。
a. 半b. 一 c. 二d. 三
4. 物业服务企业在领取营业执照之日起(c)天内,向当地的房地产主管部门申请资质。
a. 10b. 20c. 30d. 60
5.省、自治区人民政府建设主管部门负责(b )级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
a. 一级 b. 二级c. 三级 d. 四级
6. 物业管理招标是由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投,从中选择(a )的竞投者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
a. 最符合条件b. 服务费用最低
c. 服务标准最高 d. 性价比最高
7.物业管理投标,是对物业管理招标的响应,是指(b )的物业服务企业,根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准,编制投标文件,参与投标竞争的行为。
a. 具有相应资质b. 符合招标条件
c. 被指定参加 d. 由上级领导推荐
8.根据物业的不同类型,可以将物业管理招标分为(d )两大类招标。
a. 住宅项目和写字楼项目b. 住宅项目和商业项目
c. 商业项目和非商业项目d. 住宅项目和非住宅项目
9.物业管理招标的方式包括(a)。
a. 公开招标和邀请招标b. 公开招标和非公开招标
c. 协议招标和邀请招标d. 住宅项目招标和非住宅项目招标
10.物业管理招标投标的基本原则是:物业管理招标投标应依法组织实施,招标投标过程应(d)。
a. 公开、合理、平等b. 公开、公平、合理
c. 公开、合理、公正d. 公开、公平、公正
11.根据物业管理服务的方式可以将物业管理招标分为:(b)
a. 公开招标和邀请招标
b. 全权管理项目招标和顾问项目招标
c整体物业管理项目招标和单项服务项目招标.
d. 全方位服务型管理和顾问服务型管理
12.公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请(d)的法人组织参与投标,招标程序和中标结果公开,评选条件及程序是预先设定的,且不允许在程序启动后单方面变更。
a 确定 b 3-5家
c 符合要求d不确定
13.合同是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立,必须经过(c )两个阶段。
a、邀请要约、承诺b、要约、反要约
c、要约、承诺 d、邀请要约、反要约
14.《中华人民共和国合同法》第十二条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式,也就是通常人们所说的(c)合同。
a、书面合同b、口头合同
c、事实合同d、其他合同
15.下面哪项不属于前期物业服务合同内容(c):
a、共用部位的承接验收内容b、共用设施设备的承接验收标准
c、业主自用部位的承接验收d、共用部位、共用设施设备的承接验收
16.(b)是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要,引入的物业管理的咨询活动。
a、前期管理b、早期介入
c、物业管理咨询d、项目的可行性研究
17.下列哪个阶段不属于早期介入阶段(d):
a、规划设计阶段 b、建设阶段
c、销售阶段d、物业承接查验阶段
18.早期介入服务的对象是(b),并根据双方约定支付早期介入服务费用。
a 施工单位 b 建设单位
c 业主大会 d 业主委员会
19.物业服务企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为( b)。
a、前期管理b、物业的承接查验
c、早期介入d、工程项目的竣工验收
20.(b)是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能,以直观地了解其符合性、舒适性、安全性等。
a、检测查验 b、使用查验
c、试验查验 d、观感查验
21.物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验,其承接查验内容、重点都有一定区别。下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作的是(c):
a、分析是否符合承接查验条件 b、成立物业承接查验小组
c、与建设单位共同开展查验工作d、准备资料和工具
22.新建物业的物业管理工作移交中,移交方为该物业开发建设单位,承接方为(a):
a、物业服务企业b、业主大会
b、社区居民委员会d、建设单位行政主管部门
23.物业管理机构更迭时管理工作移交,如承接的部分物业项目还在保修期内,承接单位应与建设单位、移交单位共同签订(d),明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。
a 保修协议b 验收协议c 移交清单 d 移交协议
24.(b)是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续,同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。
a、早期介入 b、物业入住c、前期管理 d、承接查验
25.在物业办理入住手续阶段,建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业,登记水、电、气表起始数、房屋验收情况,购房合同双方应在(a)上签字确认。
a、《业主入住房屋验收表》b、《物业验收须知》
c、《住宅质量保证书》d、《业主(住户)手册》
26.验房验收不合格的部分,物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题,建议采取的办法是(b ):
a、向建设单位办理退房手续b、暂不发放钥匙。
c、向行业主管部门反映 d、由业主自行解决
27.物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是( b)以及国家和地方的其它规定。
a、《住宅使用说明书》
b、建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》
c、《业主(住户)手册》
d、《管理规约》
28.在物业装饰装修之前,目前较为通常的做法是由物业管理单位和装修人应签订(d),约定物业装饰装修管理相关事项。
a、《管理规约》 b、《前期物业管理协议》
c、《物业验收须知》d、《物业装饰装修管理服务协议》
29.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容,下述哪些行为在物业管理单位允许动工范围内(d):
a、变动建筑主体和承重结构;b、扩大承重墙上原有的门窗尺寸
c、拆改供暖管道和设施;d、在正常负荷范围内增加室内隔墙数量
30.物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费(a)倍的罚款。
a、2-3 b、1-2 c、3-4d、4-5
31.在进行装修管理服务时,下列不属于重点检查的装饰装修项目是:(b )
a有无变动建筑主体和承重结构;
b 地板砖的品牌和颜色;
c有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
d有无拆改供暖管道和设施;
32.物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,依法给予(c)。
a罚款b停职检查c行政处分d行政拘留
33.垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。如装修垃圾业主按照要求管理并自行清运,则该费用可免予缴纳。否则,装修人应向物业管理单位缴纳该费用,装修垃圾由(a )代为清运。
a物业管理单位b环卫部门
c行政主管部门d居委会
34. 因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,(d )应当负责修复和赔偿。
a物业管理单位b建设单位
c行政主管部门d装修人
35.装修人装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,(a)可以责令其改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。
a城市房地产行政主管部门b物业管理单位
c建设单位 d街道办事处
36.未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的,由城市规划行政主管部门按照(b )及相关法规的规定处罚。
a《建设工程质量管理条例》b《城市规划法》
c《物业管理条例》 d《物业装饰装修管理服务协议》
37.( a)是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑
面积的百分比。
a、房屋完好率b、危房率
c、房屋基本完好率d、设备设施完好率
38.房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度进行的,通常把房屋的完损等级分为以下哪5类(c):
a、精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房
b、精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房
c、完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房
d、完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般损坏房、严重损坏房
39.根据有关规定,电梯每(c)要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。
a半年b两年c一年d九个月
40.常见电梯按用途分为(a ):
a、乘客电梯、载货电梯和客货梯b、直流电梯、交流电梯
c、单机控制电梯、集选控制电梯d、运行梯和高峰梯
41.房屋及设备设施管理的基本要求是:做好房屋及设备设施的维护保养工作,充分发挥设备功能,有效延长设备设施的( c),并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。
a使用功能b技术寿命c使用寿命d技术更新
42.(b )是一种主动的具有预防作用的维修策略,是物业管理应提倡的主要维修养护方式。
a紧急抢修b预防性维修c事后维修d大、中修
43.在设施设备节能管理中,(d)是一种最常用、最经济的节能方式。
a经常进行技术改造
b对设备的及时更新
c根据实际情况减少使用时间
d采用管理手段节能降耗
44.清洁卫生服务管理的基本方法,大致可分为(a)两大类:
a、外包管理及自行作业 b、户内有偿清洁及公区日常保洁
c、垃圾分类收集及统一存放管理d、专业化服务及提供差异化服务
45.对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域如教学楼、学生及教职工生活区、实验楼、办公楼等场所等,应采用(a )管理。
a、精品式b、自然式
c、放养式d、间歇式
46.下列消灭白蚊的方法中属于药杀法的是( b ):
a、根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法。
b、通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物,使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉,药粉通过相互传染传递给其它白蚁,导致整巢白蚁中毒死亡。
c、通过药物和灯光两种方法诱杀
d、利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀
47.下列属于绿化的日常管理内容的是(b):
a、草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等
b、浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等
c、苗圃花木种植及工程苗木种植
d、节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置
48.针对大型公共物业绿化的特点,在进行绿化管理时必须注意的问题不包括下列哪项(d ):
a、不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物。
b、不宜使用果树或大花植物作绿化。
c、植物养护应注重对绿地的围护,避免人为因素造成植物损坏。
d、不宜使用大乔木作绿化
49.日常绿化管理的方法包括:建立健全绿化管理制度,明确日常绿化(b)。
a基本内容和标准 b检查内容与检查重点
c基本要求和针对性要求 d标准和要求
50.. 工厂绿化植物受周围环境影响较大,其植物绿化功能以(d )为主,在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。
a、庄严b、幽雅c、舒适d、环保
51.(a)是物业服务企业协助政府相关部门,为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。
a、公共安全防范管理服务 b、车辆停放服务
c、物业管理风险防范d、物业装修管理服务
52.消防工作的指导原则是(b):
a、安全第一,预防为主b、预防为主,防消结合
c、不顾一切,灭火为主d、安全第一,财产第二
53. 在消防装备的维护管理中,对配置在各项目的消防器材要实行定期统计制度,(d)应作一次全面统计工作,以保证项目配备的消防器材完整、齐全。
a每半年b每年
c每季d每月
54.消防器材的配置应结合物业的火灾危险性,易燃易爆物品特点进行合理的配置,一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置(d)瓶灭火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
55.消防器材的配置应结合物业的火灾危险性,易燃易爆物品特点进行合理的配置,一般在住宅区内,多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置(b)瓶灭火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
56.在消防装备的维护管理中,对常规消防装备应定期检查,至少(b)进行一次全面检查,发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时,应对器材进行维修和调换申购,以防发生事故。
a、每周b、每月c、每季 d、每年
57. (a)是物业管理服务活动过程中突然发生的,可能对服务对象、物业服务企业和公众产生危害,需要立即处理的事件。
a. 物业管理紧急事件b. 风险
c. 物业管理风险d. 紧急避险
58.物业服务企业在处理火警时首先要确认和了解起火的(a)、范围和程度。
a. 位置b. 原因
c. 时间d. 材料
59.易燃气体泄漏时,物业服务企业应立即通知(c)。
a. 业主 b. 医疗急救单位
c. 燃气公司d. 公安消防机关
60. ( b)是指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。
a. 物业服务企业收入b. 物业服务企业营业收入
c. 物业服务企业经营收入d. 物业服务企业总收入
61.(c)是指物业服务企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。
a. 物业服务企业收入 b. 物业服务企业营业收入
c. 物业服务企业主营业务收入d. 物业服务企业其他业务收入
62.(d)是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。
a. 物业服务企业收入 b. 物业服务企业营业收入
c. 物业服务企业主营业务收入d. 物业服务企业其他业务收入
63.( b)是指在一独立行使管理权的基层物业管理单位内,独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。
a.物业管理项目预算管理b. 物业管理项目财务管理
c.物业管理项目资产管理d.物业服务企业财务管理
64.物业管理专项维修资金属于(a )所有。
a.全体业主b.行业主管
c.物业管理单位 d.建设单位
65.物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及( a )。
a补贴收入b其他经营净收益
c政策性补贴收入d其他业务利润
66.下列关于专项维修资金的叙述不正确的是:( d )
a可用于购买一级国债
b业主大会成立后,维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划,经业主大会审定后实施
c专项维修资金属于业主所有
d业主转让房屋所有权时,结余维修资金给予退还,或随房屋所有权同时过户
67.电子媒体档案一般分为两类,一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料,另一类是闭路视频监控设备产生的录像资料。新的监控设备已将二者合一为(c )形式存贮。
a.数字b.录像磁带
c.硬盘数位 d.磁带
68.房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案,在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用,因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限(b )倍。
a.1b.2
c.3d.4
69.(a)是指利用计算机和网络信息手段,将物业服务企业及执(从)业人员的基本情况,经营业绩,经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等按规定格式进行记录,并向社会公示、接受社会监督的信用信息管理系统。
a.物业服务企业信用档案 b.物业服务企业信息档案
c.物业服务企业经营档案 d.物业服务企业业绩档案
70.物业服务企业信用档案的建立范围是所有(d )等执(从)业人员。
a.物业服务企业b.物业管理师
c.物业管理经理d.物业服务企业和物业管理师
71.物业服务企业信用档案的目标是以物业管理电子政务系统、( b )自律管理系统和企业经营管理系统为基础,形成覆盖物业管理行业所有企业及执(从)业人员的信用档案系统,并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。
a.政府部门b.物业管理行业协会
c.物业服务企业d.执(从)业人员
72.物业服务企业信用档案投诉信息转给被投诉企业后,被投诉企业应在(c)天内将处理意见反馈给信用档案管理部门,反馈意见应由当地物业管理行政主管部门
签章。无正当理由不按期反馈的,可作为不良记录记入企业或执(从)业人员的信用档案并进行公示。
a.3 b.10
c.15d.30
73.( b )期物业管理档案收集范围较为明确,主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案,档案收集的索取对象较单一,主要是建设单位。
a物业入住b物业承接查验
c日常物业管理d早期介入
74.物业服务企业项目机构的数量较多且分布较散,所管物业类型结构复杂,员工整体素质较高,培训资源比较充裕,宜建立(b)级培训体系。
a.一 b.二
c.三 d.四
75.(a)是指员工要求离开现任职位,与企业解除劳动合同,退出企业工作的人事调整活动。
a辞职 b 辞退c资遣d解聘
76.(c)是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动。它不是员工过错造成的。
a辞退 b辞职 c资遣d内退
77.客户满意是指客户感觉状态的水平,它来源于一项服务的绩效或产出与客户的期望所进行的比较,( b ) 会达成客户满意。
a绩效不及期望 b绩效与期望相称
c绩效超过期望 d绩效大于或等于期望
78.物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和(d )。
a. 条据类文书 b. 告启类文书
c. 告知类文书 d. 其他日常文书
79.下列行政公文属于外行文的是:(b)
a决定b 函
c通知d报告
80. 物业管理行政公文中,(c)是唯一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。
a函b意见 c会议纪要d通报
二、多项选择题(每题2分,每题中的备选项中,有2个或2个以上选项符合题意。错选或多选,本题不得分;少选,选对每个选项得0.5分)
1. 物业服务企业的特征可以归纳为(abd )。
a. 独立的企业法人b. 具有一定的公共管理性质的职能
c. 实施标准化管理d. 属于服务性企业
2. 物业服务企业按照投资主体的经济成分划分,可分为全民所有制物业服务企业、集体所有制物业服务企业、(bc)和其它物业服务企业。
a. 物业管理有限责任公司b. 外资物业服务企业
c. 民营物业服务企业 d. 物业管理股份有限公司
3. 物业服务企业按股东出资形式划分,可分为(abc)。
a. 物业管理有限责任公司b. 物业管理股份有限公司
c. 股份合作型物业服务企业 d. 外资物业服务企业
4.根据物业管理招标主体的不同,可以将物业管理招标分为(bcd)的招标。
a. 招标公司为主体b. 物业建设单位为主体
c. 业主大会为主体 d. 物业产权人为主体
5.根据物业管理服务的方式不同,物业管理招标可以分为( ad)等。
a. 全权管理项目招标b. 单项服务项目招标
c. 分阶段项目招标d. 顾问项目招标
6.物业管理招标程序包括成立招标领导小组、编制招标文件、公布招标公告或发出投标邀请书、发放招标文件、投标申请人资格预审、接受投标文件、成立评标委员会和( abd)等阶段的内容。
a. 开标b. 评标
c. 围议d. 中标
7.物业管理投标的程序包括:( abd ) 、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。
a. 获取招标信息 b. 项目评估与风险防范
c. 了解专家评委的组成 d. 准备投标文件
8.投标的策略和技巧主要包括:投标的组织策划、项目的现场踏勘和( abc)等内容。
a. 投标文件的编写b. 投标报价的策略和技巧
c. 现场答辩的技巧d. 口头表达的技巧
9、前期物业服务合同的内容包含以下哪几个主要部分(acd):
a、合同的当事人、物业基本情况
b、业主委员会的职责
c、物业的经营与管理、承接查验和使用维护
d、专项维修资金、违约责任、其他事项
10、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别在于(ac):
a、订立合同的当事人不同b、服务内容不同
c、合同期限不同d、服务费用不同
11、与前期物业服务合同相比,物业服务合同具有(bd)等特点。
a、合同期长b、期限明确c、服务费用高d、稳定性强
12、下列哪些原因可以视为物业服务合同的终止条件(acd):
a、物业服务合同约定的期限届
第4篇 物业管理公司概况范文
物业管理有限公司概况范文(十三)
河南**物业管理有限公司成立于1994年6月,是**住宅集团(中国)有限公司控股经营的独立法人企业,是国家一级物业管理资质企业,现为中国物业管理协会常务理事单位。
公司位于郑州市纬四路东段**广场1层,现有职工300多名。主营业务有:**金水花园小区、城市花园小区、新天地桂园小区、森林半岛小区、联盟新城小区、各地市项目、**商务中心,管理面积150多万平方米。物业类型有多层、高层、小高层住宅、别墅、多功能商务中心及商铺等。
公司秉承“追求卓越、坚忍图成”的企业精神,坚持“物业管理,尽善尽美”的质量方针和“预防污染,关爱环境;诚信守法,持续改进”的环境方针,上下一心,励精图治,积极致力于河南省的物业管理开发业务,并对河南省物业管理行业的发展进行了积极的探索和有益的尝试。经过全体员工的共同努力,我公司管理的金水花园住宅小区、**城市花园住宅区和建苑小区住宅区先后获得“全国物业管理优秀住宅小区”、“河南省物业管理示范住宅大厦”、“全国物业管理示范住宅小区”、“郑州市物业管理示范住宅小区”的称号。
为提高本公司的服务质量、管理水平,实现“决策科学化、管理规范化、经营专业化”的企业发展道路,创造环保型的社区环境,使公司物业管理水平再上新台阶,公司决定全面贯彻iso9001:2000标准、iso14001:2004标准,建立本管理体系。
《管理手册》是管理体系的基本文件,也是业主或第三方认证机构对公司管理体系进行审核的主要依据。
《管理手册》经批准颁布后,公司每年针对其适用性、先进性及实际运行情况进行评审,并修订补充,以适应本公司管理体系不断深化和发展的要求。
本公司通信地址:河南省郑州市纬四路东段**广场1层
邮政编码:z
网址:wz
电话:z
传真:z
第5篇 物业创优资料目录之保安消防车辆管理
一、小区基本实行封闭式管理
1、物品搬出小区放行流程图
2、门岗操作规程
3、行人道业主进出操作流程图
4、行人道访客进出操作流程图
5、客人车辆来访操作流程图
6、办公楼及小区外围红外线警报处理流程图
7、小区保安岗位分布图
8、小区巡岗记录表
二、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责
1、安全服务部组织架构
2、保安工作奖罚细则
3、巡岗工作管理制度
4、保安主任工作职责
5、队长工作职责
6、领班工作职责
7、车管员操作规程
8、各保安岗位工作具体描述
9、监控中心操作规程
10、门岗操作规程
11、巡逻岗操作规程
12、保安训练照片
13、保安员上岗证
14、保安巡逻记录表
三、危及人身安全处有明显标识和具体防范
1、应急常用电话一览表
2、紧急事故处理流程图
3、紧急事故及自然灾害处理工作小组
4、停水停电通知颁发及反馈流程图
5、小区内交通事故处理流程图
6、自然灾害处理流程
四、消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案
1、消防隐患预防流程图
2、小区消防设施管理制度
3、小区消防管理规定
4、消防检查记录表
5、消防器材标识卡(样式)
6、消防器材检查卡(样式)
五、机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记
1、停车场管理规定
2、小区内交通事故处理流程图
3、车管员操作规程
4、**华庭各保安岗位工作具体描述
5、客人车辆来访操作流程图
6、车辆异常情况登记表
7、交通标志(现场相片)
六、非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序
1、车辆停放实景(现场相片)
2、停车场管理规定
3、车管员操作规程
4、交通标志(现场相片)
第6篇 物业管理人事管理技巧及范例精解2
物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(2)
第二节人力资源管理技巧
一、人力资源管理的内涵
以人为中心,这是物业管理与传统房屋管理的又一个重要区别。传统房屋管理是以房屋为中心,以维护房屋及其附属设施完好可使用为原则。而物业管理贯彻的则是以人为中心的原则。它除了维护房屋及其附属设施可使用外,更注重业主或租赁者的房屋使用环境,满足他们的居住、经营、办公、生活等方面的服务需要。它除了讲究房屋的安全、可用的基本要求外,更讲究居住环境的舒适和方便。
物业管理的以人为中心原则中的“人”,不仅是指具体单个的人,还指群体化的和社会化的人,它是人的个性和共性辩证和协调的统一。因此,物业管理以人为中心的原则,不仅为单个业主或租赁者的需求服务,而且更是为物业所有人或使用人的需求服务,是为人的合情、合理、合法的需求服务。对于单个业主或租赁者为了自己的需要而妨碍公共利益的需求则不能提供服务。
资源通常可分为三大类:自然资源、资本资源、人力资源,或粗分为物力资源和人力资源,其中物力资源为自然资源和资本资源的总和。
那么,什么是人力资源(human resource)呢人力资源一般指蕴含在人体内的一种生产能力,以及具有这种能力的人,而生产能力是指在劳动活动中可资运用的体力和脑力的总和,是存在于劳动者身上的、以劳动者的数量和质量表示的资源。
人力资源的概念,有狭义和广义之分。狭义的人力资源,是指具有劳动能力的劳动适龄人口。广义的人力资源,是指具有劳动能力的劳动适龄人口,再加上超过劳动年龄而还有劳动能力的那部分老年人口。
人力资源管理是通过以下五个职能要素实施的。
(1)确保。这是为了实现组织目标而募集与配置人力的过程,是人力资源管理中的先行职能。其主要内容为:职务分析;人力资源规划;招募、考核、选拔与录用。
(2)开发。这是指开发所募集的人员的品德才能。以提高组织绩效的过程。是人力资源管理中的重要职能。其主要内容为:培训、开发规划;职前培训、在职培训及脱产培训;职业生涯开发。
(3)报偿。这是为员工对组织所作出的贡献而给以报酬的过程,是人力资源管理中的激励凝聚职能。其主要内容为:激励工作积极性;工作绩效评估;工资薪酬;福利措施。
(4)整合。这是使员工之间和睦相处、协调共事、取得群体认同的过程,是人力资源管理中的人际协调职能。其主要内容为:新来人员的职前教育与社会化;群体中人际关系之和谐;矛盾冲突的调解与化解。
(5)控调。这是对员工实施合理、公平的动态管理的过程,是人力资源管理中的控制调整职能。其主要内容为:科学、合理的员工绩效与素质的考评评估;对员工使用的动态管理措施,如晋升、调动、奖惩等。
所以,人力资源管理可定义为:为了有效地达成组织的目标而进行的组织内人力资源的确保、开发、报偿、整合、控调的活动和过程。
二、物业管理公司的用工方式的原则与岗位设置
(一)用工方式
随着我国企业用工制度改革的不断深化,在用工方式上已改国家用工为单位用工,改固定用工为合同用工。物业管理公司作为企业,有充分的用工自主权,可以根据企业的实际情况和具体需要,建立起适应市场经济环境、灵活多样的用工制度,按照具体岗位的设置,配备多种用工形式的人员。
(1)无固定期限的合同制员工。这是一部分人员,在实施全员劳动合同制以后,由固定工转换为没有约定合同终止时间的劳动合同制员工。这部分人员一般是物业管理公司在成立前就在本系统工作的正式工(固定工)。
(2)有固定期限的合同制员工。这是物业管理公司成立后向社会公开招聘的人员,与物业管理公司签订劳动合同,约定合同终止的时间、条件。在合同期内履行合同义务,享受合同权利。物业管理公司的一些较为重要的岗位,除了由上述第一类合同制员工任职外,有固定期限的合同制员工也是重要的组成部分。
(3)劳务协议工。这是把物业管理公司的一些技术要求较低、劳动强度较大的岗位,以主动承包形式向社会上一些劳动服务机构发包的用工方式。比如一些清洁工岗位,物业管理公司可以与企业所在地劳动局所属的劳动力市场或街道职业介绍机构签订劳务协议,由劳动力市场或其它职业介绍机构输送劳务人员,由物业管理公司进行管理、使用。
(4)退休回聘人员。这是利用原单位或外单位已退休的职工,他们年龄已高,但身体健康,仍能从事一些较轻体力消耗的工作。这部分人员有较深的工作阅历或熟悉本单位情况。
只有打破了计划经济模式下“铁饭碗”式的用工制度,人员能进能出,干部能上能下,工资能高能低,才能使物业管理公司的人员请得进,留得住,流得出,用得活。
以上介绍的四种用工形式的合理使用,有利于物业管理公司精简人员、降低成本、提高效益、激励士气。
(二)用人原则和规定
劳动合同是建立劳务关系的重要依据。根据国家有关规定,应与从事劳务的所有人员签订劳动合同,并通过国家劳动部门予以鉴证。目前实行的合同种类有:与正式员工签订的定期劳动合同;与临时聘用人员签订的临时工劳动合同;以及其他各种聘用及借用合同等。
(三)岗位设置
1.认真贯彻“精简机构,提高效率”的原则,在保证正常营业的前提下,根据工作需要确定机构和编制,高效率、满负荷,合理配备各岗位人员,并设置相应岗位。
2.物业管理的岗位层次设置如下:
(1)总经理;
(2)副总经理(总会计师、总工程师);
(3)正、副总监(亦可不设);
(4)部门正副经理;
(5)正副主管;
(6)领班;
(7)员工;
(8)见习员工。
3.员工具体岗位及级别,应根据应聘职务、岗位职责、服务技能、专业知识和业务水平,经董事会或公司考核后分别确定,员工内部调动,一律以新聘职级为准。
(四)辞退、辞职和调动的有关规定
为加强员工管理,做好辞退、辞职和人员调动的工作交接,现对申请辞职、调动的人员或劝其调出人员的申请程序及办理手续,规定如下:
1.本人申请辞职、调动
(1)员工因个人原因提出辞职或调动,须提前30日向部门经理递交书面申请。部门经理确认后,由申请者本人填写“辞职、调动审批表”,部门经理签署意见再送人事部审核。人事部经理签署意见后呈报总经理或主管人事的副总经理审批。
(2)辞职或调动申请自批准之日起10日之内,应持调入单位的接收函到人事部办理调动手续,逾期不予办理。
(3)申请辞职或调动未
批准之前,必须坚守工作岗位,不得以任何借口拒绝接受领导安排工作。私自脱岗的员工一律按有关规定处理。
(4)员工申请辞职或调动经批准后,部门经理不再安排其工作,应按规定办理业务、财、物移交等手续和调、离职事宜。
2.辞退和除名
凡在合同期内被辞退或除名人员,同时解除劳动合同,从批准之日起,1周之内必须按规定迅速办理工作、财及物等移交手续。
3.办理移交手续
(1)辞职、调动和辞退人员,经批准后,须首先与所在部门做好交接工作,才可办理离职手续。
(2)办理离职手续须持人事部发的离职通知单到各有关部门办理离职手续。
(3)离职手续办清且将档案转移后,人事部再根据本人出勤情况,结算本人工资。
三、管理和考核的技巧
(一)物业管理公司人力资源的日常管理
1.员工入职管理
从向员工寄发书面的录取通知单开始,依次办理员工报到手续,收取员工身份证、证件照、学历证件(有的在招聘时已获取)、岗位资格证书、岗位操作证、驾驶执照、劳动手册(下岗、待业证明)、养老保险关系转移单、独生子女证等,有关证件、资料复印后原件应归还员工,然后开具申领制服表给制服房或综合部,发放制服、员工手册、小区或大厦管理规定、胸牌、更衣柜钥匙等,并要求员工在领物表上签名后存档,接着安排入职培训,完成后到各自部门岗位上报到。
2.员工规章制度管理
物业管理公司运作程序的管理,是以规章制度形式等予以贯彻执行的。公司为不同性质和内容的岗位(工种),制定各级岗位责任制,各部门、各工种的员工在工作岗位上的行为都必须遵循岗位责任制条款的规定。现有国外一些先进的国家也把职务分析(包括职务描述和职务要求),作为任职者的工作标准和任职要求。
有关员工纪律管理的日常规章制度一般包括在《员工手册》中。物业管理公司编印《员工手册》,发给全体员工人手一册,介绍公司的各种章程和规定,尤其对必须遵守的纪律管理和各种规章制度,简要明白地逐条罗列,便于员工集中学习,在日常工作中参照对比。上海广播大厦物业管理部《员工手册》包括员工守则、劳动条例、员工福利、安全守则、奖惩条例。纪律处分是员工手册中奖惩条例的一部分,它是人力资源部门用以纠正员工违纪犯规行为的一种行政惩罚手段,而不是目的,在操作中要注意严肃慎重、实事求是、及时客观、公正一致。
3.投诉处理
员工投诉是指员工对公司的管理政策、制度的执行情况,对公司的工作方法和作风,对所受惩处等因素不满所产生怨愤而进行的申诉。处理投诉要注意以下几点:a
第7篇 物业危害辨识方法指引管理体系
物业质量/环境/安全管理体系作业指导书
--危害辨识方法指引
1.0危害的类型
1.1 物体打击:是指物体在重力或其他外力的作用下产生运动,打击人体造成人身伤亡事故,不包括因机械设备、车辆、起重机械、坍塌等引发的物体打击;
1.2 车辆伤害:是指企业机动车辆在行驶中引起的人体坠落和物体倒塌、飞落、挤压伤亡事故,不包括起重设备提升、牵引车辆和车辆停驶时发生的事故;
1.3 机械伤害:是指机械设备运动(静止)部件、工具、加工件直接与人体接触引起的夹击、碰撞、剪切、卷入、绞、碾、割、刺等伤害,不包括车辆、起重机械引起的机械伤害;
1.4 起重伤害:是指各种起重作业(包括起重机安装、检修、试验)中发生的挤压、坠落、(吊具、吊重)物体打击和触电;
1.5 触电,包括雷击伤亡事故;
1.6 淹溺,包括高处坠落淹溺,不包括矿山、井下透水淹溺;
1.7 灼烫,是指火焰烧伤、高温物体烫伤、化学灼伤(酸、碱、盐、有机物引起的体内外灼伤)、物理灼伤(光、放射性物质引起的体内外灼伤),不包括电灼伤和火灾引起的烧伤;
1.8 火灾;
1.9 高处坠落,是指在高处作业中发生坠落造成的伤亡事故,不包括触电坠落事故;
1.10 坍塌,是指物体在外力或重力作用下,超过自身的强度极限或因结构稳定性破坏而造成的事故,如挖沟时的土石塌方、脚手架坍塌、堆置物倒塌等,不适用于矿山冒顶片帮和车辆、起重机械、爆破引起的坍塌;
1.11 放炮,是指爆破作业中发生的伤亡事故;
1.12 火药爆炸,是指火药、炸药及其制品在生产、加工、运输、贮存中发生的爆炸事故;
1.13 化学性爆炸,是指可燃性气体、粉尘等与空气混合形成爆炸性混合物,接触引爆能源时,发生的爆炸事故(包括气体分解、喷雾爆炸);
1.14 物理性爆炸,包括锅炉爆炸、容器超压爆炸、轮胎爆炸等;
1.15 中毒和窒息,包括中毒、缺氧窒息、中毒性窒息;
1.16 其他伤害,是指除上述以外的危险因素,如摔、扭、挫、擦、割伤和非机动车碰撞、轧伤;
2.0 参照国家卫生部等颁发的《职业病范围和职业病患者处理办法的规定》,将危害因素分为以下7类
2.1 生产性粉尘.指生产过程中,有尘作业工人长时间吸入粉尘,能引起肺部组纤维化为主的病变、硬化,丧失正常的呼吸功能,导致尘肺病;
2.2 毒物。指以较小剂量作用于生物体能使生理功能或机体正常结构发生暂时性或永久性的病理改变、甚至死亡的物质。
2.3 噪声与振动。噪声能引起听觉功能敏感度下降甚至造成声聋,或引起神经衰弱、心血管疾病及消化系统等疾病的高发。振动危害可分为全身振动和局部振动。全身振动时可导致工效降低、辨别能力和短时间记忆力降低视力恶化和视野改变,对血压升高、脊椎病变、女性生殖功能有一定影响;局部振动可导致外周循环机能障碍,表现为振动性白指;还能引起中枢神经、外周神经、植物神经功能紊乱。
2.4 高温。高温作业人员受环境热负荷的影响,作业能力随温度的升高而明显下降。
2.5 低温。低温作业人员受环境影响,操作功能随温度的下降而明显下降。
2.6 辐射(电离辐射、非电离辐射):人体处于交变电磁场中或受到微波、紫外线、α、β、γ、*射线的照射,达到一定剂量就会产生辐射危害。
2.7 其他危险因素等
3.0 以上1.0及2.0合计23类,是职业安全卫生工作中主要的危险、危害因素。
4.0 危害辩识
4.1 危害危险存在的主要方面
4.1.1 公司本部及管理处管辖物业所处地址;
4.1.2 公司本部及管理处管辖物业平面布局;
4.1.3 物业建筑物及公用设施;
4.1.4 管理服务作业过程;
4.1.5 机电设备设施;
4.1.6 粉尘、毒物、噪声、辐射、振动、高温、低温等有害作业部位;
4.1.7 管理设施、事故应急抢救设施和辅助生产、生活卫生设施;
4.1.8 工时制度、女职工劳动保护、体力劳动强度。
第8篇 物业管理费用收取程序
项目物业管理费用的收取程序
1.0目的
对物业管理费用收取过程进行控制,规范物业管理服务费的收取和使用,确保公司和业主的利益得到保障,保证物业管理工作的正常运作。
2.0适用范围
适用于物业服务中心所辖物业的物业管理费、有偿服务费及代收水费的收缴。
3.0职责
3.1物业服务中心客户服务部负责参照有关规定制订物业管理及服务的各项收费标准。
3.2物业服务中心主任负责审核各项收费标准并监督费用收取的执行情况。
3.3物业公司总经理负责审批各项收费标准。
3.4物业服务中心客户服务部内勤助理按规定具体负责各项费用的收取工作。
3.5物业公司财务部主任负责监督和指导物业服务中心财务工作。
4.0工作程序
收费标准的制定
4.1.1管理费、代收代缴水电费用、有偿服务费用的收取标准由物业服务中心参照政府有关职能部门规定的标准制订,经物业服务中心主任审核、物业总经理批准,报物价局备案后执行。
4.1.2物业服务中心在业主入伙时即建立《物业管理费用收费一览表》,明确每个业主的物业管理费用收费标准。
4.2 管理费的收取和水费的代收代缴。
4.2.1物业服务中心根据与业主约定的前期物业管理服务合同的日期之日起计收管理费。
4.2.2 每月底物业服务中心内勤助理核算各业主的物业管理费用。
4.2.3物业服务中心内勤助理按物业服务中心设备维护部抄录水表读数,按照收费标准核算打单。(预付费除外)
4.2.4 每次的《收费通知单》由物业服务中心客户服务部于每月5日前发放到各业主/用户信箱。
4.3有偿服务收费
4.3.1物业服务中心设备维护部向住户提供有偿服务时,如实填写《有偿维修服务单》,写明人工服务费、材料费及总金额等,维修完成后并请业主对有偿服务进行验收及在《有偿维修服务单》上签名确认。《有偿维修服务单》一式四联,第一联(白联)为发单部门保留,第二联(红联)交内勤助理保留备存,第三联(蓝联)实施部门保留,第四联(黄联)为客户保留。
4.4.2物业服务中心财务部内勤助理根据《有偿维修服务单》(红联),收取费用时须:
审核《有偿维修服务单》是否有错误之处;
参照《便民有偿服务价格表》核对《维修服务单》相关栏目中的金额;
以上无误后再收取相关费用。
4.5监督管理
4.5.1收款票据均由物业服务中心专人负责保管,发票的使用由物业公司出纳在办理领用、验销手续后由物业公司财务部到税务局核销.
4.5.2收费需领取收款票据时,根据有关财务制度进行登记.
4.5.3票据使用完毕后,领出人要把存根联及时交财务票据保管人,并即时结清。
4.6违章处理
4.6.1业主/租户逾期未交纳管理费的,超过规定时间后,由物业服务中心客户服务部发出《催款通知书》和《催款函》,限时缴交。
4.6.2《催款通知书》和《催款函》发出后,过期拒不缴交又无正当理由的,物业服务中心按《业主临时管理规约》、物业管理服务合同及有关规定执行。
第9篇 z物业管理公司员工保密条款
物业管理公司员工保密条款
zz物业管理有限责任公司驻**集团江北计划发展中心的全体物业管理员工必须遵守下列保密规定:
一、未经过许可,不得私自进入办公室和私人房间;
二、不得翻阅办公文件、档案、资料等;
三、不得擅自带亲友或外部人员到办公大楼内;
四、不得向他人提出办理工作以外的私人事项;
五、未经同意,不得向外来人员或无关人员提供领导办公电话号码和办公室号码;
六、不得私自为他人递交资料和信件;
七、不得向外传播在工作中所了解到的领导谈话、会议内容、领导活动、人事变动。
第10篇 物业区域室内观叶植物管理作业方法-5
物业区域室内观叶植物管理作业方法(五)
1.0适用范围
2.0 适用于室内观叶植物管理工作
3.0内容
序号项目内容
1外观管理1)绿化管理员应及时清理盆面及盆底杂物、枯枝黄叶等。
2)对于枯黄面积达1 / 3以上的叶片应整片剪除,枯黄面积在1 / 3以下者,用剪刀顺着叶形将枯黄部分剪除,注意保留叶形,不可一刀切过。
2淋水1)操作步骤:
a.将花洒壶洒水头去掉,装上水;
b.用手将花洒壶出水管堵住一部分,使之出水合适,将壶嘴对准花盆注入适量的水;
2)室内花木淋水量根据花木生态习性及环境决定,淋水量应遵守'见干见湿'的原则(不干不浇,浇水浇透)。
3施肥1)室内植物常用商用有机肥、无异味腐熟有机肥、全价复合肥、增绿剂;
2)施肥量应根据植物种类、生长时期、环境条件来决定;
3)观叶植物应于换盆或上盆时,施足基肥,在生长季每个月追一次复合肥,使用量视情况而定。
4)室内观叶植物入室前叶面施肥一次,以后每月喷一次。
5)施肥必须用盆土覆盖,不能使肥料外露。
4病虫害防治1)依照《园林绿化病虫害防治规程》操作。
2)室内观叶植物尽可能选用物理方法防治,如喷药须搬到室外进行。
3)喷完后,用水冲洗盆面药水,并填写相关记录。
5管理质量标准1)植株健壮,枝叶干净,光洁;
2)无明显病斑,虫咬孔,无明显虫害;
3)无枯枝黄叶;
4)盆面干净、无杂物,花盆、套盆无积水杂物;
5)植株无缺水干旱,焦叶等现象。
第11篇 北城小区物业管理近期目标和远期规划
北城春色小区物业管理近期目标和远期规划
1、'北城春色小区'的管理目标
'北城春色小区'的物业管理实行公司的品牌模式一一酒店式物业管理。创优目标确定为接管一年内达到宁波市'物业管理优秀小区'标准,并加入诚信物业的倡议活动,二年内达到宁波市'物业管理示范小区'标准,三年内达到全国'物业管理示范小区'标准。
2、近期管理目标(1-3年)
(1)第一年,重点抓好装修阶段的管理,使小区设施、设备保护完好,运行正常,小区的建筑风格不被破坏。
具体措施包括:做好前期宣传和资料发放工作,加强与业主沟通,动态巡检,发现违章行为,及时制止。同时各项物业管理服务逐步推出运行,设立'北城春色小区'网上服务平台。协助成立业主委员会。听取开发商和业主对管理服务的意见和建议,不断改进,使 '北城春色小区'推出的酒店式物业管理得到业主的认可,小区管理水平达到'市级优秀',参加诚信物业活动,并通过多种物业延伸服务,增加收入,达到盈亏基本平衡。
(2)第2-3年,在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上,结合创优达标、社区文明创建等开展各种社区活动,利用网站论坛开设'小区管理大家谈'专栏等多种方法,逐步增强业主参与管理意识。充分发挥业主委员会的作用,使业主参与到物业管理中来在经营管理上,奉行'业主满意第一'的服务理念,在管理服务中去发现、挖掘业主的需求,以满足业主需要为核心和经营导向,全方位提升服务质量,使小区管理逐步从持平走向盈利,同时让业主感受到与日俱增的温馨服务。第三年小区管理水平达到'全国示范'标准。
3、远期规划
(1)按照'统一管理,综合服务'的原则,在管理服务中动态监督工作质量,不断引入新的理念,强调员工的培训,不断提高业务水准。尽量减缓物业的折旧率、大自然的侵蚀、人为破坏和不当使用物业造成的损失。
(2)一方面充分利用北城春色小区的现有资源,另一方面不断引入高新科技,增加物业的附加值,保障投资者的利益,为物业保值、增值打下基础。
3、通过全体业主和物业公司齐抓共管,形成'北城春色小区'的物业管理特色,使小区在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应,创造一个安全、舒适、倍受尊重的居住环境。使业主实实在在体验到优质物业管理所带来的物业保值、增值。
第12篇 物业费用管理试题
第四章 物业管理费用的管理
一、单选题
269、物业管理劳动成本分为( )
a、有形成本 b、无形成本 c、固定成本 d、有形成本和无形成本
270、物业管理劳动成本中属于有形成本的是( )
a、城乡基础建设费 b、市容管理费 c、交通管理费 d、排污费
271、小区维修养护专项基金是指用于小区的共用设施设备的更新与大中修基金,单靠日常管理收费无法负担,因此,有必要以基金的形式( )
a、临时筹集 b、事先提取 c、事后筹集 d、按月筹集
272、当商品房出售后,小区维修基金应向( )筹集。
a、开发建设单位 b、业主本人 c、开发建设单位和业主 d、公有住房的售房单位
273、国家规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等公共设施设备的运行、维护和更新费用由( )支付。
a、使用人按建筑面积 b、使用人的单位 c、物业管理公司 d、开发建设单位
274、物业管理费用的计算机除了合理预算每项费用外,关键是( )。
a、不要漏项 b、留出余地 c、加强财务管理 d、节约管理费用
275、物业管理人员的资金根据企业经营管理的经济效益,从( )中提取。
a、管理费 b、服务费 c、维修基金 d、盈利
276、物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体,也应获得一定的利润。其利润率暂由( )来确定。
a、业主委员会 b、物业管理公司 c、政府房管部门 d、政府物价部门
277、物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策,应缴纳的税费是两税一费,共计为经营总收入的( )
a、5% b、5.5% c、8% d10%
278、物业管理企业的固定资产折旧费的折旧年限通常按( )计算。
a、2年 b、3年 c、5年 d、10年
279、房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位( )的基金。
a、日常保养 b、日常维修 c、所有维修 d、大修理
280、公有住房出售后由售房单位按照一定比例从售房款中提取维修基金。原则上,多层住宅不低于售房款的( ),高层住宅不低于售房款的( )。
a、 0%,30% b、30%,30% c、30%,40% d、20%,40%
281、物业管理服务收费通知单每月要及时送达业主手中,并( )
a、由管理员签字 b、由经理签字 c、业主委员会签收 d、由业主签收
二、多选题
282、无形成本是指因管理劳动过程或发展本行业给社会和环境带来的消极影响,包括( )
a、行政管理费 b、交通管理费 c、市容管理费 d、教育费、科研费
283、物业管理经营应缴纳的税金包括( )
a、营业税 b、所得税 c、印花税 d、房产税
284、住宅小区物业管理经费的来源主要有( )
a、定期收取物业管理服务费 b、小区维修养护专项基金 c、多种经营收入 d、业主委员会的经营收入
285、政府对物业管理企业的资金支持主要表现在( )
a、减免部分物业管理服务费 b、制定相关政策 c、给予一定资金支持 d、从总投资中提取专用基金
286、管理和服务人员的工资福利费包括( )
a、基本工资 b、福利费 c、服装费 d、奖金
287、物业管理企业的办公费包括( )
a、交通费、通讯费 b、福利费、服装费 c、书报费、广告宣传费 d、办公用房租金
288、物业管理企业固定资产折旧费,是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。各类固定资产包括:( )
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sp; a、交通工具 b、通讯设备 c、办公设备 d、工程维修设备
289、收益性物业管理中的收入包括( )
a、租金收入 b、保证金 c、其他经营性收入 d、准备金
290、办公费中的宣传广告和市场推广费支出的数量取决于( )
a、物业的空置水平 b、物业的新旧程度 c、物业管理公司的规模 d、市场的供求状况
291、收益性物业管理的每一项工作都应以( )为中心。
a、提高物业的档次 b、提高经济效益 c、满足当前承租人的需要 d、吸引未来的新承租人
292、任何一种收益性物业的管理,基本都包括( )等方面的内容。
a、制定管理计划和租金收取办法 b、加强市场宣传以提升物业的租金 c、提供安全保卫服务 d、协调与业主和承租人的关系
293、维修基金的收缴对象,有向( )收取。
a、业主 b、开发建设单位 c、物业的出售者 d、物业的管理者
三、判断题
294、( )物业管理费用的构成分为人工费用和设备费用两大类。
295、( )物业管理服务收费的利润率由国家统一规定。
296、( )物业管理费主要用于物业管理公司对所管物业区域内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮和整治服务。
297、( )物业管理费用=物业管理劳动成本+物业管理经营应缴纳税金+物业管理经营利润。
298、( )物业管理的劳动成本主要是指在物业管理工作中耗费的物质资料及活动经费。
299、( )公有住房或商品房出售后,当维修基金不敷使用时,经物业管理公司研究决定,可以临时向业主筹集。
300、( )物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业。
301、( )公共设施设备日常运行、维修及保养费用的测算方法分简单测算法和成本法。
302、( )在公共设施维修保养费的测算方法中,简单测算法适用于高档住宅、写字楼和商贸中心等物业的费用测算。
303、( )当物业管理企业不能百分之百地收缴物业管理服务费时,造成的损失应由全体业主分摊。
304、( )物业管理保险费项目包括物业本身的保险、员工的医疗保险和失业保险。
305、( )我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收,按年计征,分期缴纳。
306、( )就单位建筑面积所分摊的费用来看,办公费等相对固定的费用,随着物业管理企业所接管物业数量的变动成正比变动。
307、( )收益性物业管理是指以出租经营性房屋为主体对象的物业管理。
308、( )收益性物业管理关注的重点是承租人对物业的环境满意,并希望继续租用。
309、( )对收益性物业管理进行评价时,良好的物业管理意味着百分之百的出租率。
310、( )物业管理公司在任何情况下,都不能采用停止服务的手段来处理拖欠管理费的问题。
311、( )在追讨托欠的管理费时,应注意保存好催款工作的书面记录,因为安是按照法律程序解决时的物证。
312、( )商品房和公有住房出售后,由业主分担的维修基金可一次性筹集,也可分次筹集。
313、( )开发建设单位在将物业移交委托给物业管理企业维修时,必须支付一定数额的维修基金。
