第1篇 物业管理手册解释效力控制
物业管理手册的解释、效力和控制
1 本物业管理手册必须经管理公司经营管理委员会批准正式发布。
2 本手册规定是**集团房地产管理有限公司在物业服务领域的纲领性文件,所有与物业服务相关的业务和活动均必须遵循本手册及其支持文件的规定,包括管理公司各职能部门、所有下属项目所在公司和物业分公司。
3 本手册及其支持文件的规定必须与集团、管理公司的制度规定保持一致,所有与集团公司和管理公司制度不一致之处均按集团公司和管理公司的规定执行,并及时知会管理公司物业管理部协调修订。
4 管理公司物业管理部负责本手册的管理,包括:发放、控制、解释和修订等。管理手册在各项目所在公司、物业分公司内的发放,由该公司行政部门负责,必须保证各工作岗位得到最新版本的受控文件。未经管理公司领导批准,任何人员不得复制或向外单位(个人)提供本手册副本。
5 本手册在执行过程中可以根据实际需要进行修订,管理公司鼓励各级员工针对管理手册提出修订建议,但任何涉及管理手册的修订建议,均应以书面形式报告管理公司物业管理部。
第2篇 物业管理师物业管理实务试-第十五章物业管理应用文书
物业管理师物业管理实务试题汇编之第十五章物业管理应用文书
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1.属于内行文、上行文和后行文的行政公文是()。
a决定b报告c通知d通报
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对行政公文的掌握。“决定”是内行文或下行文;“通知”是内行文、下行文或前行文;“通报”是内行文、下行文或后行文;“报告”是内行文、上行文和后行文。故本题选b,有关内容可参见教材第231~232页。
2.唯一不受内外、上下、用印等规范限制的行政公文是()。
a 函b意见c批复d会议纪要
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对行政公文的理解,特别是对会议纪要的掌握。故本题选d,有关内容可参见教材第233页。
3. 在实际使用的各类文书中,规范性最强的是()。
a行政公文b事务文书c制度文书d礼仪文书
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对行政公文与其他文书的区别的掌握。故本题选a,有关内容可参见教材第235页。
4.以下哪种文书不是行政公文()。
a决定b通报c意见d守则
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对行政公文和制度文书区别的掌握。“决定”、“通报”和“意见”行政公文,“守则’’是制度文书。故本题选d,有关内容可参见教材第231和234页。
5.会议纪要开头不可缺少的“七要素’’不包括以下哪一项内容()。
a起止时间
b参加人员
c记录人
d主要成果
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对会议纪要的写法的掌握。会议纪要的“七要素”包括:起止时间、地点、主持人、参加与列席人员、议题、会议进展情况、主要成果,不包括记录人。故本题选c,
有关内容可参见教材第240页。
6.以下不属于物业管理事务公文的是哪一项()。
a计划b总结c大事记d会议纪要
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对行政公文和制度文书区别的掌握。事务文书包括计划、总结、大事记、倡议书,会议纪要是行政公文。故本题选d,有关内容可参见教材第233页。
7.行政公文与其他文书最简单的区别办法是()。
a从公文标题上加以区分
b从公文内容上加以区分
c从发文单位上加以区分
d从主送机关上加以区分
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对行政公文与其他文书的区别的掌握。故本题选a,有关内容可参见教材第235~236页。
8.以下那种说法是物业管理制度文书的写作要领()。
a一般由前言、主体和结尾三部分构成
b一般由标题、称谓、正文、署名、时间等几部分构成
c一般由缘由、意义和事项三部分构成
d一般由标题、正文和签署三部分构成
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对制度文书写作要领的掌握。制度的内容一般分标题、正文和签署三部分构成。故本题选择d,有关内容可参见教材第241页。
9.属于物业管理事务文书的类型是()。
a海报b收条c启事d总结
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对事务文书的掌握。事务文书包括计划、总结、大事记、倡议书,会议纪要是行政公文,启示、海报属于告启类应用文书,收条属于条据类应用文书。故本题选d,有关内容可参见教材第233页。
10.以下那种说法属于告启类应用文书()。
a邀请函、请柬、感谢信和贺信等
b标语、温馨提示和好消息等
c告知函、商洽函、询问函和答复函等
d通知、通报、报告和请示等
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对告启类应用文书的掌握。告启类文书包括标语(提示牌)、温馨提示、启示、海报和好消息。故本题选择b,有关内容可参见教材第235页。
11.关于应用文书写作的行款格式规则,说法不正确的是()。
a文章大标题居中排列,字号应大
b署名一般放在文章的大标题之上
c每个自然段的开头要空两个字的位詈
d较短的引文可夹在正文中
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对应用文书写作的行款格式规则的掌握。署名一般放在文章的大标题之下才是正确的。故本题选择b,有关内容可参见教材第236~237页。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1.应用文书在选用词语上要注意哪些问题()。
a所选用的词语不能是误读误写、以讹传讹的错误词
b不能是被淘汰的等义词(包括异体词)
c不能是不规范的方言词、或旧词语
d不能是滥用的简称和生造词
e不能引用外来词
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对应用文书的基础知识的掌握程度。应用文书在词语的使用上应力求准确、简练、得当,e选项的内容不包括在内。有关内容可参见教材第228页。
2.属于物业管理行政公文的是()。
a决定、通知和通报
b报告、请示和批复
c意见、函
d大事记和倡议书
e各类会议纪要
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对行政公文的理解。本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第231页。
3.通报大体上可分为哪几类()。
a会议通报b批评性通报c情况通报d专题通报e表彰性通报
【答案】b c d e
【解析】本题考查的是考生对行政公文的理解,特别是对通报的掌握。本题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第232页。
4.事务文书包括哪些类型()。
a计划和总结
b邀请书、请柬、感谢信
c制度和办法
d收条和欠条
e大事记和倡议书
【答案】a e
【解析】本题考查的是考生对事务文书的理解。本题选a、e.有关内容可参见教材第233页。
5.以下应用文书标题的写法错误的是()。
a《关于召开××会议的通知》
b《关于更换对讲机的请示报告》
c《××公司员工考勤管理办法》
d《关于在a花园组织象棋比赛的报告》
e《关于2006年度培训计划的请示》
【答案】b d e
【解析】本题考查的是考生对应用文书标题的制作的理解。本题选b、d、e,有关内容可参见教材第236页。
6.会议纪要开头不可缺少的“七要素”包括哪些内容()。
a起止时间、地点、主持人
b参加与列席人员
c记录人
d会议进展情况、主要成果
e会议议题
【答案】a b d e
【解析】本题考查的是考生对会议纪要的写法的掌握。会议纪要的“七要素”包括:起止时间、地点、主持人、参加与列席人员、议题、会议进展情况、主要成果,不包括记录人。本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第240页。
7.制度文书的内容一般包括以下哪几部分()。
a标题b主送c正文d称呼e签署
【答案】a c e
【解析】本题考查的是考生对制度文书写作要领的掌握。制度的内容一般分标题、正文和签署三部分构成。本题选择a、c、e,有关内容可参见教材第241页。
8.行款格式是长期的书面语表达中约定俗成的行列款式,包括以下哪几项()。
a标题、署名b引文、分段c子号d序码e称呼
【答案】a b d
【解析】本题考查的是考生对应用文书写作的行款格式规则的掌握。行款格式是长期的书面语表达中约定俗成的行列款式,包括:标题、署名、分段、引文和序码,故本题选择a、b、d,有关内容可参见教材第236~237页。
9-行政文书的内容一般包括以下哪几项内容()。
a署名b发文字号c印章d前言e文头
【答案】b c e
【解析】本题考查的是考生对行政文书的掌握。本题选b、c、e,有关内容可参见教材第235~236页。
10. 事务文书是物业管理企业表述工作事务所有的书面文书。主要包括以下哪几项内容()。
a总结b通知c计划d大事记e倡议书
【答案】a c d e
【解析】本题考查的是考生对行政公文和制度文书区别的掌握。事务文书包括计划、总结、大事记、倡议书,通知是行政公文。本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第233页。
11.礼仪文书的内容一般包括以下哪几项内容()。
a标题、称呼b正文c 时间d 印章e结语、签署
【答案】a b e
【解析】本题考查的是考生对礼仪文书的掌握程度。本题选a、b、e,有关内容可参见教材第242―243页。
12.除了行政公文、事务文书、制度文书和礼仪文书等正式文书外,其他日常文书包括以下哪几项内容()。
a条据类文书
b告启类文书
c守则类文书
d计划类文书
e请示类文书
【答案】a b
【解析】本题考查的是考生对物业管理应用文书类型的理解和对其他日常文书的掌握程度。本题选a、b,有关内容可参见教材第235页。
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“1.请按物业管理通知的常规要素,纠正以下通知中的错误(3处):
日期:2004年7月8日星期四范围:7号楼文件编号:2004099
停水通知
尊敬的业主:
由于7号楼6单元供水管道出现问题,物业公司工程部决定临时抢修下水管道,现对7号楼6单元02户型暂停中水及生活用水的供应。请您做好准备。
在此给您的生活带来不便,请谅解!
敬请转达周知!
北京××物业管理有限公司
×××管理部
(张贴期限:2004―7―81
【解析】(1)通知中说上水管道有问题,可物业公司下一步的工作是修下水管道。
(2)在通知中没有说明具体的维修时间。
(3)通知中没有留下咨询联系电话,客户如果有问题不知道找谁联系。
2. 你是某物业公司的员工,负责应用文书的起草工作,请说明通用的应用文书可分为哪些类型
【答案】可分为行政公文、事务公文、会议公文、制度公文、礼仪文书、经济公文、其他el常文书和司法公文等八大类。
【解析】本题考查的是考生对物业管理应用文书的类型的掌握有关内容可参见教材第231页“物业管理应用文书的类型”。
3.你是某物业公司的员工,请说明公文式标题的构成要素和构成模式是什么
【答案】组成公文式标题的要素包括单位、区域(范围)、时间、事由(内容)、性质和文种等,其中“事由”和“文种”是最基本的要素。
文章式标题的构成模式:从构成形式看,可以有单标题和双标题。主标题一旦概括到某种程度,不能概括和反映需要传达的含义就必须用副标题来做具体说明。
第3篇 a物业公司管理理念
e物业公司管理理念
*公司发展战略及目标
公司坚持服务理念追求真诚,服务内容追求规范,服务形象追求品牌,服务品质追求一流的指导思想,贯彻“双向”服务(对内、对外两个市场)方针,对内,强化后勤服务保障功能,满足业主潜在需求;对外,大力拓展经营业务,精心打造中兴物业品牌。努力实现“保障坚强、服务优质、资产优良、业绩优秀”的工作目标,把我公司建设成为楚雄州行业一流、系统标杆的现代物业管理公司。
*公司企业精神:忠诚、敬业、团队、卓越。
*服务宗旨:以客为尊,服务第一,业主满意。
*企业价值观:人讲诚信事争一流。
*管理理念:以人为本,科学管理,质量为先,互惠双赢。
*服务理念:业主永远是第一位的。
*服务标准:精细化、人性化、零差错、无干扰,每天进步百分之一。
*工作作风:高、严、细、实、快。
*企业责任:谋求业主满意、谋求员工成长、谋求企业发展。
*企业风尚:关爱企业、关爱他人、关爱自己、关爱家庭、关爱社会。
*质量、环境、职业健康安全方针:追求卓越,用心服务,遵纪守法,持续改进,节能降耗,预防污染,关健康,保障安全。
公司以物业管理服务为核心,本着“善待业主就是善待我们的父母、兄弟、姐妹”的服务宗旨,“把最微不足道的小事做到尽善尽美,做业主最贴心的物管”作为我们追求的目标。我公司在楚雄州的立足及发展,离不开父老兄弟和各界朋友的支持。公司力争为您提供更优质、更专业的物业服务。我们的专业、热情、周到、细心、持续改进将让您的身边金光四射!让您感受到生活中处处充满“金光”!公司将与业主心心相连,营造一个其乐融融、共建共管的和谐小区。您小区的物业管理正需要我们的到来!请给我们机会与您合作!超越所有期待,让生活充满阳光,我一直在努力。
第4篇 物业管理常见火灾扑救方法
物业管理中常见火灾的扑救方法
在物业管理过程中,由于管理不当或其他一些意外的原因而引发火灾,给物业公司和住 用人带来巨大的经济损失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至关重要,本节主要介绍一些火灾发生时人员的救助和疏散方法,以及物资保护的方法。
一、居民住宅火灾扑救对策
1.煤气和燃化石油气器具火灾
煤气和液化石油器具起火时,应先用浸湿的麻袋、棉被等覆盖起火的器具,使火窒息; 然后关闭气门断绝气源;再用水扑灭燃烧物或起火部位的火。灭火后打开门窗通风。如切断气源不能实现,则应立即将液化石油气罐移至安全场所,并划出不得用明火的警戒范围。
2.厨房油锅起火
油锅起火时,不要慌,将锅盖盖上即可灭火。不可将起火的油倒入其他器皿中或倒在地 上。
3.电器用具火灾
当电器用具起火时,首先断开电源,然后用干粉灭火器将线路上的火灭掉。确定电路无 电时,才可用水扑救。
4.儿童玩火引起火灾
儿童玩火引起的火灾起火部位多在厨房、床下等位置,在灭火的同时应将液化气罐迅速 搬走,避免高温作用使气罐爆炸扩大火势,然后用水灭火。
扑救居民住宅火宅时应注意:
1.发现室内起火时,切忌打开门窗,以免气体对流,使火势扩大蔓延。灭火后,需打开门窗,将未燃尽的气体或烟气排除,防止复燃。
2.嗅到煤气或液化气罐漏气或异常气味,切忌用明火检查,夜间禁忌开电灯,防止打火造成可燃气体爆炸或发生火灾。应关紧阀门断绝气源,并应立即打开门窗排除可燃气体。
3.发现起火后,除自救外,夜间要喊醒邻居,绝不可只顾抢救自己的财物,而不灭火,使火灾扩大蔓延,造成人员伤亡。
二、人员密集场所火灾扑救对策
商贸楼宇、住宅区,都有一些方便工作、生活的配套设施,如医院、学校、幼儿园、商 店、俱乐部、餐厅等,而这些地方往往又是人员比较集中的场所,发生火灾后若不能及时抢救,容易造成较大的人员伤亡和财产损失。所以掌握一些救火知识是非常必要的。
1.人员集中场所起火后,首先应切断电源,关闭通风设施;打开所有出入口,尽快疏散人员;启动灭火设备及时灭火。
2.医院、学校化验室和试验室用的燃体、气体起火,应及时撤离出未燃物质,同时用浸湿的织物覆盖窒熄,或用二氧化碳干粉灭火器或水扑救,并用沙土围堵地面流淌的液体。 灭火后,打开门窗排除可燃气体。
3.电器设备、电路起火,要切断电源,用干粉灭火器或水扑救。
4.当火势威胁到病员、学生时,要尽快疏散或抢救,并将他们安顿到安全地带。
5.幼儿园、托儿所起火,迅速抢救出孩子,并关闭着火房间。大班的孩子由教师引导疏散,小班的孩子应由教师用被褥裹身,抱、背、抬出燃烧地点。火大来不及疏散,要将孩 子转移到安全房间,等待消防队来抢救,千万不可乱动。
6.在灭火的同时,要把起火点的未燃物资搬走或隔离,防止扩大燃烧。
扑救人员集中场所火灾时应注意:
(1)当有化学、塑料类物质燃烧时,要注意防毒气和烟雾中毒。
(2)利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪,做到循序地按疏散计划撤出被困人员,防止人群拥挤造成踏、压伤亡事故。
(3)灭火时要沿墙根行动,防止燃烧点上部坠落,落下东西伤人。
三、高层建筑火灾扑救对策
高层建筑具有楼高层多、人员密度大、出口相对较小等特点,给火灾的营救工作带来一 定困难。为此,我们应掌握一些针对高层建筑火灾的救助方法。
扑救高层建筑火灾、抢救和疏散人员是一项重要而巨大的任务,消防人员要针对不同情 况采取不同方法,及时进行疏散抢救,避免和减少人员伤亡及财产损失。
首先尽量利用建筑物内已有的设施进行安全疏散,这是争取疏散时间,提高疏散效率的 重要方法。利用消防电梯进行疏散;利用室内的防烟楼梯、普通楼梯、封闭楼梯进行疏散;利用室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋等进行疏散;利用擦窗工作机 疏散。
其次对于不同部位。不同条件采取不同的人员疏散方法:
1.当高层建筑发生火灾,楼内住有不同民族、不同国籍,使用不同语言的人员时,应用相应的语言广播,告诉大家哪一层楼的哪一个部位着火,以及安全疏散的路线、方法等。 播音员在广播时,语调要镇静,充满信心,内容简明扼要,以安定楼内人员心理,防止惊慌错乱或跳楼事故的发生。
2.当某一楼层某一部位起火,且燃烧范围不大时,应先通知着火楼层及其上一层和下一层的人员疏散。若火势已经开始发展,则应适时地用广播通知着火层以上各楼层。不应一 有火警就通知全楼,以防造成楼内人员惊慌混乱,对撞拥挤,影响疏散。
3.当某一房间内起火,而门已被封住,使室内人员不能走出时,若该房间有阳台或有室外走廊,则房内人员可从阳台或室外走廊转移到相邻未起火的房间,再绕道到疏散楼梯间 疏散。
4.当某一防火分区着火,着火楼层的大火已将楼梯间封住,致使着火层以上楼层的人员无法从楼梯间向下疏散时,可先将人员疏散到屋顶,从相邻未着火楼梯间往地面疏散。
5.当建筑物内设有避难层时,人员可向避难层疏散,特别是老人、幼童等应优先散到避难层。应重点护送老人、幼童等到可以脱险的部位,再转移到安全地点。
6.当被困人员较多时,应调集民用或军用直升飞机营救。直升飞机在没有停机坪的建筑物上可以通过施放软梯营救屋顶被困人员,或将消防人员用软梯运送到屋顶,或将绳索、 救生袋、缓降器、防护装具等运送到屋顶抢救被困人员。
火场上除了抢救人员,疏散和保护物资也是一项急迫的工作。抢救物资要据轻重缓急和 具体情况采取有针对性的措施。
第5篇 小区日常物业管理运作构想
住宅小区日常物业管理运作构想
日常物业管理阶段是物业公司实施公共设备设施管理与业主服务功能的重要阶段,针对zz小区的特点,我们的物业管理工作将由前期介入阶段、日常管理运作阶段二个部分组成。
前期介入阶段,我们深入了解规划设计思路和业主的层次需求,从物业管理的角度对设施设备日后维护保养及业主使用便利等方面提出一系列合理化建议,并依据市场调研的结果,提前准备物业管理方案,为接管打下坚实的基础。
一、前期介入阶段的管理
(一)介入、合理规划
1、针对小区实际情况,提前准备管理方案
在前期介入工作中,我们一方面参与小区规划建设,另一方面,紧密结合zz小区的实际情况,提前准备管理方案,提交详实科学的物业管理可行性调研报告。对zz小区的物业管理进行准确定位,并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案、围合式环境方案等。
2、提前对业主进行物业管理宣传
为了更好地实施将来对zz小区的管理,我们把对业主的宣传作为前期介入的一项重要工作。通过宣传讲授有关知识,并组织部分zz小区业主参观学习,以求取得良好的社会效果,为日后管理工作的开展打下基础。
(二)做好验收接管工作
在管理公司对zz小区充分了解的基础上,通过接管验收这一工作程序,进一步熟悉物业整体的各项性能与特点,预测管理中可能出现的问题,准备相应紧急事件的处理方案,真正做到有备无患,防范于未然。
zz小区的验收与接管程序如下:
二、日常管理运作阶段的管理
对小区的常规物业管理运作阶段,管理公司将严格执行各种规章制度,注重每一个服务项目人员的培训、考评、加强日检、周检、月检工作。
(一)管理处内部运作管理
1、管理处内部检查工作
为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作,确保提供的服务质量能满足规定的要求。
(1)管理处楼管员负责辖区各项工作的日检。
(2)管理处各部门主管负责分管工作的周检。
(3)总公司实施不定期巡检。
2、用户报修处理工作规程
尽快处理用户的报修,规范维修工作,确保为用户提供满意的服务。
(1)管理处负责记录报修,并传达至工程部。
(2)工程人员负责报修内容的现场确认及维修。
(3)工程部主管负责维修监督,对'维修服务项目表'以外的报修内容进行评审。
3、用户投诉处理工作
确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。
(1)管理处负责对用户投诉的记录和协调处理工作。
(2)被投诉部门按照客户部投诉处理的安排具体解决有关问题。
(3)管理处负责对投诉处理的效果进行检查。
4、服务收费管理
规范管理处服务收费(包括管理费、水电费)程序,确保用户对服务的满意。
(1)管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。
(2)管理处财务人员负责办理各项费用的收取工作。
(3)楼管员负责派发各项收费通知单,并协助财务做好各项费用的催缴工作。
(4)工程维修人员负责对有偿维修服务进行计费。
(5)管理处项目经理助理对有偿维修服务收费进行审核。
5、社区文化活动管理
管理处组织开展的各类社区文化活动,寓教育于社区文化活动之中,创建高品位的人文环境。
(1)客户部负责编制社区文化活动计划,并具体组织实施。
(2)管理处项目经理助理负责审核、批准社区文化活动计划。
(3)管理处其他部门员工有责任配合社区文化活动的顺利开展。
6、突发事件或异常情况处理
确保管理处辖区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时,能迅速、果断进行处理,保护业主的人身及其生命财产安全。
(1)管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训,并负责抢救现场指挥及督导。
(2)当值人员应严守岗位。
(3)护卫员负责安全防范,工程人员负责水电供应及抢修。
(4)其他员工应听从上级领导的调遣,积极参与救护或抢险。
7、应急分队工作规程
(1)由管理处全体员工组成小区应急分队,以应付各类突发事件。
(2)管理处项目经理在紧急情况下负责应急事件的全面处理。
(二)给排水设备及水景管理
1、给排水设备及水景运行管理
确保给排水设备保持良好技术状态,保证生活、消防用水、水景用水的需求。
(1)机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。
(2)给排水维修工负责给排水设备维修保养。
(3)工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督。
(4)管理处项目经理助理负责上述工作的检查监督。
(5)物业主任负责向有关用户通知停水情况。
2、操作
使给排水设备性能稳定,保证正常运行。值班机电工负责给排水设备(设施)的操作巡查、记录及异常情况的报告。
3、给排水设备(设施)的维修保养
及时处理给排水设备(设施)故障,确保设备性能。给排水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。
(三)消防管理
1、中控室设备运行管理
确保中控室设备(消防系统、护卫闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)处于良好状态,保证用户的生命和财产安全。
(1)中控室护卫员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。
(2)中控室维修工负责中控室设备维修保养。
(3)工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。
(4)管理处物业主任负责上述工作检查监督。
2、中控室设备操作
确保消防设备、护卫闭路电视系统操作之安全性,正确性。
中控室护卫员负责中控室机电设备操作。
3、中控室设备维修保养
确保中控室设备(消防系统、护卫闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)性能良好,保证安全运行。
(1)中控室维修工负责中控室设备维修保养。
(2)工程部主管对维修保养工作进行指导,检查监督及外委修理的联系工作。
4、防火管理
建立行之有效的消防管理安全体系,保证住宅区内用户的生命和财产安全。
(1)中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作。
(2)工程部主管对上述工作进行检查监督。
(3)管理处物业主任对辖区消防工作全面负责。
5、火警、火灾应急处理
定期演练对迅速扑灭火灾,保证业主生命财产安全。
(1)中控室人员负责消防监控、报警工作。
(2)工程人员负责消防设备运行。
(3)义务消防队员负责火场灭火。
(4)楼管员负责现场维修警戒。
(四)机电设施养护和修缮管理
对zz小区公共设施机电运行和保养工作,按公司物业管理质量标准规范运作,具体主要工作内容如下:
1、运行组:
保障小区供电、供水,消防等正常运作并做好记录;巡视设备房和设备运行情况,做好巡查记录;搞好设备房的物品管理,加强安全防范工作。
2、维修组:
负责机电设施,设备的各项维修、保养工作,并做好记录;定期清洁所管理的设备和设备房;负责对设备设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。
(五)治安管理
1、护卫队管理
通过制定护卫员内务、作风、纪律的管理规定,确保护卫员自身素质的提高,自觉维护护卫工作的正常运行。
(1)护卫员负责本岗位的治安保卫工作及辖区内正常秩序维护。
(2)护卫班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的处理。
(3)护卫经理/队长负责管辖区治安工作的管理。
2、护卫员仪容仪表要求及用语规范
保证护卫员有良好形象、精神风貌、言语行为规范,提高服务水平。
(1)护卫员
应遵照'仪容仪表要求'执行,并使用规范用语。
(2)当班护卫班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范。
(3)护卫经理/队长负责检查和考评
3、护卫员军事培训
通过军事化培训,培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的护卫员队伍。
(1)护卫队长负责护卫员的军体培训及考核。
(2)护卫队长负责监督、指导护卫队全面军体培训工作与考评。
(3)护卫队长负责检阅、考评护卫队员整体军体素质。
4、门卫值班岗工作
通过对辖区进出人员的控制,确保辖区的安全。
(1)熟悉本辖区内业主情况。
(2)维护辖区内环境卫生。
(3)严格执行来访人员登记制度。
(4)严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。
(5)协助邮递员做好邮件收发工作。
(6)在大门做好人、车分道的把关工作。
9、巡逻岗工作
监视和巡查管辖区,防止不安全事件发生。
(1)熟悉各执勤岗的职责和任务,协助各个岗位处理疑难问题。
(2)巡查楼层等公共部位设施设备完好情况,做好记录。
(3)维持辖区内的治安秩序和交通秩序。
(4)当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作,并做好记录,及时将当班情况反馈给相应部门。
(5)队长负责、督导工作,对工作提出改进方法及注意事项。
10、中控室岗位工作
监控系统,特别是消防、车场、人行道、车道、电梯监视系统、安防系统的运行状况,确保出现异常情况时能及时处理。
(1)负责消防监控及录像。
(2)负责本责任区内设施设备的保养。
(3)负责相关消防表格的记录。
(4)听从中控室工程师工作安排。
(5)保障消防电话的畅通。
(6)负责责任区域内的清洁卫生工作。
(六)清洁管理
对小区清扫保洁实行垃圾日产日清,时时保洁服务。
1、住宅区室内部分清扫服务安排:
①早晨6:00-10:00清扫拖抹各单元楼层道和楼道口。清洁墙面,清扫天面,清洁水池,清运杂物。
②下午13:30-17:30擦抹扶手、电子门、信报箱、消防栓、灭火器、灯具、垃圾筒等公共设施。
2、住宅区室外部分清扫服务安排:
①早晨6:00-8:00清扫道路、草地、公共场地、停车场各一遍。清运垃圾池、垃圾筒里的垃圾,并用水冲洗。
②上午8:30将垃圾拖运到垃圾中转站,并清洗中转台和排水沟及手推垃圾车,并用喷雾器对中转站及周围地面消杀喷药。
③对小区的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水沟全面清洁,每小时循环一遍。
④13:00-17:30清运各单元垃圾筒的垃圾,清洗垃圾中转站,并消杀、喷药,清洗垃圾箱,对小区进行保洁,每小时循环一遍。
(七)园林绿化管理
对小区绿化养护工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30浇水。
(2)每天上午9:30-12:00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶,每天下午14:00-16:00杀虫、补缺、保洁,16:00-18:30浇水。
对小区绿化养护工作内容:
(1)整形造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)浇水:因时因地制宜浇水,浇水时间夏季早晚为宜,冬季中午为宜。
(4)除杂草:中耕1遍/季,平时1遍/天,下雨天除外。
(5)补缺:视缺苗情况及时补缺。
(6)杀虫:1遍/周,发现害虫立即消灭
(八)车辆管理
对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区,小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场。具体管理方式如下:
1、车辆进岗:
(1)当发现有车辆需进入住宅区时,驶近道口挡车器(道闸)时,应立即走近车辆,向司机立正行举手礼。
(2)当司机开启车窗递上固定保管卡后,确认业主车辆身份,并在卡上迅速记录车辆驶入时间及其他应填项目,交还给业主后人车放行。
(3)当司机开启车窗后,声明为外来车辆后,发给司机临时停车保管卡,并在《车辆出入登记表》上准确记录车辆情况后,引导车进入停车场。
(4)当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时,查证后放行,并迅速作好登记。
2、车辆出岗:
(1)当发现有车辆驶出住宅区道口挡车器时,即上前立正并请司机交还保管卡,并核对车牌号。如果是固定保管卡,迅速填写车辆驶出时间,交还给业主后立即开启挡车器。如果是临时保管卡,核查进场时间,如果没有超过半小时,开启道闸放行,如果超过半小时,则应按标准收取停车费,随手给发票,收费手续完毕后开启道闸放行。
(2)在收卡验证收费后,迅速在《车辆出入登记表》上准确填写有关内容。
(3)若后面有车紧跟,应立即在车前示意停下后,立即放下道闸,再按上述规定处理下一辆车的放行。
(九)房屋管理
对zz小区的日常房管事务管理,按照公司物业管理理质量标准规范运行。具体管理方式如下:
1、每天工作安排:
上午8:00-8:30处理业主申报投诉;8:30-9:30巡视;9:30-11:30跟踪监督;14:00-15:30学习、培训、整理档案;15:30-16:30巡视;16:30-17:30走访、回访。
2、房管服务内容:
(1)跟踪监督:日常3遍/天,入伙期间8小时/天
(2)巡视:日常2遍/天,入伙期间8小时/天
(3)走访:3次/月,1遍/月
3、房管日检项目:
(1)装修巡视 (2)投诉接待 (3)违章检查 (4)车辆管理
(5)治安 (6)清洁 (7)绿化 (8)维修 (9)机电设备
(10)社区活动(11)员工宿舍 (12)内容巡视
4、房管日检处理方法:
(1)记录巡视发现问题,搜集业主的反馈意见。
(2)对巡视中发现的问题,分类进行处理。
a、填写意见转呈表
b、发现维修不合格,填写维修记录,安排维修。
c、发现违章行为按'违章处理规定'执行。
d、发现严重不合格的,填写纠正措施报告。
(十)物业管理工作抽查与考核管理
建立公司对管理处物业管理工作抽检与考核规程,验证服务质量是否符合规定的要求。
1、经理担任抽检小组组长,负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。
第6篇 物业公司管理资料序言
《物业公司管理资料》序言
全面、准确地贯彻执行《物业管理条例》《物业管理企业资质管理办法》,依法加强**物业公司管理与服务工作落实,增强企业凝聚力和竞争力,维护公司物业管理区域内正常的工作秩序和良好的办公环境,切实保障业主、客户和公司的合法权益。
经过近四年的发展,公司已基本形成管理规范、专业性强、服务多样、信誉良好、制度完善的综合性物业管理公司,管理项目涉及商务写字楼、行政办公楼、大型物流仓储和邮电住宅小区。
现代物业管理面临着新的机遇和挑战,进一步完善物业管理制度、岗位职责、规范行业服务标准工作势在必行。为此,公司本着完善制度、依法管理、规范服务、树立品牌的要求,特组织人员编写了《管理文件汇编》一书,具体对公司各岗位日常工作标准、岗位工作职责、作业规程及标准、突发事件处置、值班及保卫工作等作了详尽的规范,概括性强、实用性广,便于公司各管理处在物业管理实际工作中更好的把握和运用,从而使公司物业管理工作效率、管理效率大大提升,实为公司员工做好各项工作的必读内容和培训教材。
公司将运用现代化、科学化、规范化的物业管理手段,实施全方位、高标准、高质量的物业管理,为客户提供热情、周到、优质、高效的服务,不断促进物业管理工作的健康发展,实现物业价值的保值和增值,
确保各物业管理处设施设备运行安全,杜绝安全责任事故和刑事案件,成功塑造**物业公司成都一流的物业企业形象。
第7篇 物业公司人力资源管理培训控制程序
1.0目的为了给适当的岗位有效的配置适当的人力资源,并且通过培训,使员工掌握本岗位的技能,确保员工具备完成本岗位职责的能力。
2. 0适用范围适用于公司岗位定岗、定编,人力资源开发,人员录用,人员培训的管理。
3．0职责
3.1 公司总经理负责公司员工录用的批准,公司主管保安工作副总经理负责保安员录用的批准。
3.2 公司办公室负责编制公司《年度培训计划》报公司总经理批准。
3.3 公司各部门、各管理处负责配合办公室的各项工作开展。
4. 0实施程序
4.1 工作分析(定岗、定编)
4.1.1 有以下三种情况:第一,当新组织(新管理处)建立时;第二,当组织发生变化产生新的工作时;第三,当工作由于新技术、新办法出现或制度发生重要变革时,需进行工作性质分析。
4.1.2 工作性质分析由相应职能部门及办公室负责,办公室根据具体情况进行岗位设置。
4.1.3 各部室(各管理处)负责根据各部室(各管理处)岗位工作定额或工作任务量,制定出岗位定编计划,报办公室审核,由总经理批准。
4.1.4 岗位定编每年进行一次。
4.1.5 办公室及各职能部门负责对公司各岗位进行工作规范及工作人员条件分析,制定公司《岗位职责及岗位标准》,详见该文件。
4.2 人员招聘和选择
4.2.1 各单位缺编时,由各单位负责人提出增补申请,办公室审核,增补时应优先进行内部调配,内部调配不了的,对外公开招聘或内部员工推荐。
4.2.2 保安员招聘由保安部负责,报办公室审核,主管保安工作副总经理批准。
4.2.3 除保安员外其他员工招聘由办公室负责,公司总经理批准。
4.3 人力资源开发(培训)
4.3.1 新员工的培训新员工上岗前培训由办公室负责,培训内容:
(1) 公司质量方针、目标、企业精神及物业管理基本知识;
(2) 职业道德及质量意识教育;
⑶ 公司的规章制度
4.3.2 在岗员工培训
4.3 .
2.1 办公室根据各部门的年度培训计划制定公司《年度培训计划》,并组织实施及督促检查。专业技术与技能的培训,由主管部门负责。
4.3 .
2.2 外部培训由办公室负责组织安排,并负责记录。
4.3 .
2.3 内部培训由主管部门或各部门、各管理处组织安排,内部培训是根据工作需要和公司总经理及各部门提出的在公司范围内有计划性的培训项目。
4.3.3 特殊工种和业务专业人员的培训
4.3 .
3.1 司机、电工、焊工特殊工种需经市有关部门培训、年审。
4.3 .
3.2 各部门业务专业人员根据工作需要,经公司领导批准可参加市等有关部门组织的培训。
4.3.3 .3特殊工种和业务专业人员将参加培训获得的等级证、操作证和其他证书交办公室认可,并将复印件存入员工档案内。
4.3.4 计划外培训
4.3.4 .1公司根据实际情况,临时提出的培训活动由提出部门负责组织,公司总经理提出的临时培训由办公室统筹安排。计划外培训报办公室存档。
4.3.4 .2公司鼓励员工通过自学或参加专业培训等途径,从而提高专业技能和质量管理意识,所取得的有关结业证或学历证书交办公室审核后存入员工的档案内。
4.3.5 培训记录
4.3.5 .1内部培训记录由本部门存档。
4.3.5 .2其他培训记录由办公室存档。
5. 0相关文件及记录《岗位职责及岗位标准》zz021-01
第8篇 物管培训:物业管理财务预算
在物业管理企业的财务管理过程中,财务预算居于十分重要的地位。任何管理活动都涉及了解过去、分析现在和规划未来,物业管理财务也不例外。财务预算既是这些了解、分析和规划活动结果的集中体现,又是保证公司的规划目标或财务管理目标得以实现的管理控制工具。
一、财务预算的含义及其要求
财务预算是现代公司理财的重要手段,通过对公司资金运动规律的认识,以及充分调动公司员工参与财务预算编制和实施的积极性,它实现了科学管理和民主管理的结合。
(一)财务预算及其作用
理论上,财务预算有广义和狭义之分。广义的财务预算是根据物业管理公司的经营目标和经营方针,在了解过去、分析现在和预测未来的基础上,对公司未来资金运动的过程和结果(包括资金来源、资金运用和资金结构等)进行事先安排的一种财务管理活动。具体而言,了解过去和分析现在是指了解公司过去和现在经营成果及其财务状况;预测未来是在了解过去和分析现在的基础上,对未来可能出现的各种情况及其对公司资金运动的影响进行科学的推断;而财务安排则是指为达成未来的财务状况和经营成果,针对相关影响因素而进行的各种财务决策活动。狭义的财务预算则是各种财务安排的系统化和具体化,即财务决策结果的汇总。可见,财务预算是物业管理公司理财活动的重要环节,它提供了物业管理公司未来资金运动的信息,为物业管理公司管理层和业主等信息需求者评估物业管理公司未来的现金流量和经营业绩提供了基础。
财务预算是物业管理公司理财活动的起点。广义财务预算过程中,基于对公司资金运动的分析和预测,管理层对物业管理公司未来财务状况进行了各种安排,财务预算就是这些安排的汇总。就本质而言,广义财务预算确立了物业管理公司下一年度理财的方向和策略,因而,作为集中体现其结果的载体――财务预算,指明了物业管理公司理财的具体目标,提供了对物业管理公司日常资金运动进行控制的依据,并可作为物业管理公司经营业绩的考评标准。
(二)财务预算的要求
财务预算的编制过程,是对公司未来经营活动和经营结果的安排过程。为此,为了保证财务预算的有效性,编制财务预算时,必须遵循以下原则或要求:
1.加强调查研究,认识资金运动规律
与其他企业的资金运动相比,物业管理公司的主营业务――物业管理服务的资金运动相对较为简单,主要涉及收取管理费和费用支出两个环节。尽管如此,为提高财务预算的准确性和可操作性,仍需在编制财务预算之前,了解其资金运动的特点,特别是设备维修保养等费用支出项目的规律性。
2.实行参与管理,调动员工积极性
财务预算是一种财务管理手段,其目的是对未来的资金运动进行控制。这一控制通过公司各部门全体员工的执行得以实现。实质上,财务预算的编制过程,就是财务管理目标的设置过程。现代管理研究表明:员工参与其目标的确定过程,能有效地增强对其目标的认同,从而提高达成目标的可能性。由于公司全体员工都将参与财务预算的执行,因此,应尽可能让员工参与财务预算的编制过程。
3.符合实际,适当留有余地
预算作为一种控制目标,其水平的高低既应该体现出挑战性,同时也应是可实现的,不应是高不可攀的,否则,财务预算难以起到应有的作用。具体而言,编制的财务预算既应符合公司的实际情况,不宜过低,同时也不宜过高,通过全体员工的努力应能够实现。
4.全面权衡,提高资金使用效益
现代管理研究证明:计划带来的节约是最大的节约。物业管理服务中,管理收费有既定标准,如何提高管理收费的使用效益必然是物业管理公司始终关心的主题。为此,不仅要求严格控制费用支出,更重要的是在财务预算过程中,应充分考虑各费用支出的必要性及其经济价值,防止预算中包含不应发生的费用项目。
(三)财务预算编制方法
财务预算有多种不同的编制方法。理论研究表明,财务预算的编制方法不同,其效益性和实现的可能性大不相同。现实中,物业管理公司编制财务预算的常用方法为固定预算和零基预算两种。
1.固定预算
固定预算,是指以过去的实际费用支出为基础,考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响,在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。
固定预算是传统的预算编制方法,在现实生活中得到了广泛应用。其优点集中表现为:编制简单,预算的编制成本较低;此外,由于固定预算以过去的费用支出为基础,费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。这一方法的缺点为:没有结合预算期的情况,重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证,难以实现费用支出效益的最大化;同时,由于采用该方法编制的预
算缺乏挑战性,因而,也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。
2.零基预算
零基预算是指一切从零开始,通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。该方法是美国学者p.德鲁克等于20世纪60年代首先提出的,它很快就受到美国政府和工商界的重视。1976年,美国总统卡特将零基预算引入政府的预算管理,取得了较好的成效。在我国,零基预算作为成本费用预算的一种编制方法,越来越多地应用于政府部门和以微利为主要特征的行业(如物业管理行业等)。
零基预算不受以往实际费用支出水平的限制,完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急,对各支出项目进行逐个分析和计量,从而制定出费用预算。具体而言,零基预算的编制程序为:①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额,而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少;②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;③对各费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析,并按照成本效益率的大小进行排序;④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出项目之间进行分配。分配时,首先满足必须保证支出的费用项目,然后再按成本效益率的高低,将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。
对物业管理公司而言,零基预算有着重要价值。在既定的管理收费标准下,它有助于提高管理收费的使用效益,改善公司与业主之间的关系,从而增强物业管理公司的市场竞争能力。但值得注意的是,零基预算也有一定的不足,主要表现为:编制预算的工作量相对较大,各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。
二、物业管理财务预算的主要内容
物业管理的财务预算,是对物业管理中资金运动过程和结果的全面反映,它涉及到公司经营活动的方方面面,内容十分丰富。为此,有必要对其具体内容作一认识。
(一)编制财务预算的假定
现实中,物业管理公司的未来资金运动面临着较高的不确定性。编制财务预算时,首先应明确编制预算的前提条件,即为公司财务预算的编制作出必要的、合理的假定。
1.持续经营假定
持续经营假定与持续经营会计假定相同,是指在可预见的将来,物业管理公司将继续为目前所管理的物业提供服务。物业管理公司根据合同对物业进行管理,除双方或单方违约情形外,这一假定是合理的。
2.单一业务假定
单一业务假定是指物业管理公司仅提供物业管理服务,不从事多种经营。现实中,许多物业管理公司从事多种经营,但由于其非物业管理服务业务的预算与一般公司的预算并无差别,而物业管理财务预算需经业主大会批准,因此,有必要确立该假定,以简化财务预算的编制。
3.现金收支假定
现金收支假定是假定公司有完善的财务管理制度,包括内部牵制制度、内部稽核制度和现金库存量(上、下限)制度等。
4.存货假定
存货假定是指假定公司的存货按经济批量(经济批量是确定存货采购量的一种方式,在该方式下,预算期内存货的采购费用和存储费用之和最小)订购,且库存量能满足日常维修保养之用。由于物业管理服务所需存货多可在本地购买,因此,公司无需储备额外的存货(也称安全储备量)以备不时之需。
5.营运资金假定
营运资金为任何公司从事生产经营活动所必需。营运资金假定是指假定公司的营运资金由物业管理公约所规定的、由业主缴纳的管理费押金提供。确立这一假定的现实意义在于,物业管理公司仅在极少数情形下为日常物业管理服务进行外部融资。
(二)财务预算的内容
各物业管理公司的经营活动是在财务预算的指导下展开的,财务预算综合反映了公司预算期内的资金运动。一般而言,物业管理公司的财务预算包括收入预算、营业成本预算、管理费用预算、财务费用预算、资本预算、预计损益表、现金预算和预计资产负债表等多项内容。
财务预算的具体内容,主要包括八部分:
1.收入预算
物业管理公司的收入来自物业管理服务和多种经营(多种经营部分的预算应单独编制预算,在此仅探讨物业管理服务部分)两个方面。管理服务收入是物业管理公司的主营业务收入,这一主营业务收入又可进一步分为管理收入(包括公共服务、公众代办性服务和特约服务三部分)、经营收入和大修收入等。
2.营业成本预算
营业成本是物业管理公司在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中,直
接人工费预算是公司在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出,而直接材料费预算是物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。
3.管理费用预算
管理费用预算是财务预算的主要组成部分之一,是从事物业管理活动中所发生间接费用的预算。其内容包括物业管理公司管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其他费用等。
4.财务费用预算
财务费用预算是物业管理公司在预算期内为筹措资金所发生费用的预算,其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。
5.资本预算
资本预算也称设备维修更新计划,是物业管理公司为实现物业的保值和增值,根据设备的运行状况和管理服务的需要制定的有关长期资产(固定资产等)购入和更新改造支出的预算。
6.现金预算
现金预算亦称现金流量表,是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。在此,现金并非指现钞,而是指公司的货币资金。该预算是物业管理公司进行货币资金日常管理的基本手段。
7.预计损益表
预计损益表又称年度利润计划,是在经营决策(包括财务决策)基础上,综合反映物业管理公司预算期(通常为一年,下同)内收入、成本费用和净利润的预算。
8.预计资产负债表
预计资产负债表或称预计财务状况表,是揭示物业管理公司资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预算。
(三)现金预算和现金持有量的确定
现金预算是财务预算中居于中心地位的预算,它由现金收入、现金支出、现金余缺及其筹措和运用四部分组成。由于现金是无收益或收益较低的资产,编制现金预算时,确定现金持有量是一项十分重要的财务决策。
1.现金预算
现金预算集中反映了物业管理公司预算期内现金或货币资金收支及余缺情况,为物业管理公司日常的资金管理、融资和投资决策提供了依据,因而,在物业管理公司理财中,对这一工具应予以足够的重视。
通常,现金预算由四部分内容组成:
(1)现金收入
现金收入是指公司物业管理服务取得的现金收入。现金收入不同于营业收入,营业收入是一个会计概念,其确认基础是权责发生制,无论款项是否收到,只要取得了收取款项的权利,即可确认为收入;现金收入是一个财务概念,其确认以收付实现制为基础,即只有收到现金后才确认为现金收入。两者之间的差异主要体现在公司的应收款项上。
(2)现金支出
现金支出的内容很多,分为营业现金支出和其他现金支出两部分。营业现金支出是预算期内同物业管理公司管理服务有关的现金支出,包括采购材料、员工工资、营业费用和管理费用(不含折旧)等成本费用中的付现部分;其他现金支出主要有固定资产更新、上交的营业税和所得税等方面的付现支出。
(3)现金余缺
现金余缺是现金收入和现金支出之间的差额。差额为正数,说明现金有多余;差额为负数,表明物业管理公司入不敷出,现金短缺。
(4)余缺的运用或筹措
持有现金,收益很低;现金短缺,则公司的正常运作难以为继。为此,在保证现金最低余额的前提下,可将多余的现金用于偿还物业管理公司的借款或作短期投资;现金短缺部分,应考虑利用各种融资方式,如向银行借款、调整物业管理收费等加以解决。
2.现金持有量的确定
物业管理公司持有现金的动机不同,其现金持有量各不相同。合理确定现金持有量的方法很多,较为常用的有鲍摩尔模式等。
(1)持有现金的动机
现金持有量的确定,与公司持有现金的动机有密切关系。理论上,物业管理公司持有现金的动机主要表现为:
①交易性动机。交易性动机是指企业为了满足日常营业的需要而持有现金。在任何企业,现金收入和现金支出都不可能完全同步、同金额发生,为此,必须持有一定数量的现金,以满足支出大于收入时的现金需求。对物业管理公司而言,由于其现金收入主要来自物业管理服务收费,在时间上相对集中,而支出发生的时间又相对分散,出于交
易性动机而持有现金显得尤为必要。
②预防性动机。预防性动机是指企业为了应付意外情况而持有现金。构成现金预算的现金收入和支出,都来源于公司对未来的预测。由于未来存在不确定性,任何预测都难以百分之百准确,出现意外情况在所难免。为了满足出现意外情况下的现金需求,有必要持有一定数量的现金作缓冲之用。如物业管理公司预计的公众代办性或特约服务收费未能及时取得,或物业的供水(电)系统的维修支出大大超出计划等,这些情况都要求公司有一定的、超出正常营业需要的现金储备。
③投机性动机。投机性动机是指企业为了利用可能出现的有利机会而持有现金。如预期存货价格可能会发生暂时性大幅波动时,物业管理公司若计划利用这一可能机会,则必须持有与之相应的现金。现实中,仅有极少数公司出于此动机而持有现金。
一般而言,公司持有现金的数量取决于上述三项动机,但值得注意的是,若出现现金需求时,公司能从银行等外部渠道取得资金,则公司持有现金的数量可相应地减少。
(2)现金持有量的确定
现金是一项无直接收益或收益甚低的资产,为此,公司持有现金数量越少越好;但另一方面,持有现金不足,又会给公司带来严重后果。可见,合理确定公司的现金持有量十分重要。最佳现金持有量的确定方法有多种,物业管理公司常用的方法为鲍摩尔模式。
鲍摩尔模式中,假定公司将多余的现金投资于国库券等有价证券。需要现金时,则出售有价证券。现金支出相对稳定:即在0~t1或ti~ti+1期间内,公司的现金持有量n随支出稳步减少至0(见图2-3-4)。最佳现金持有量是总成本最低时的持有量,它取决于两个因素:持有现金的机会成本。即一笔资金既以现金形式持有,就无法同时以有价证券形式持有,此时,因持有现金而损失的有价证券投资收益,称为持有现金的机会成本。一般而言,持有现金的机会成本是一项变动成本,即与现金持有量成正比例变化;有价证券转换为现金的成本。转换成本是指出售有价证券所必须支付的费用,如通讯费、税金和手续费等。转换成本是一项固定成本,即仅与转换次数有关系,而与每次的转换金额无关(注:即使转换成本中存在变动成本,鲍摩尔模式仍然成立)。
三、物业管理财务预算的编制
不同的物业管理公司,编制预算的方式和程序各不相同。一般而言,为调动广大员工的积极性,在全面预算的编制过程中,应尽可能让物业管理公司的各个部门和所有员工共同参与,并由物业管理公司财务部门负责编制财务预算。
(一)财务预算的编制程序
财务预算的编制涉及公司的各个部门,编制预算时,需对财务预算的编制方式和编制程序作出具体、明确的规定。现实中,财务预算的编制方式和程序为:
1.编制方式
各物业管理公司常用的预算编制方式为“二下一上式”。物业管理公司管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达,作为各部门编制预算的控制目标(一下);各部门根据控制目标的要求,结合自身的实际情况,编制出分季度的预算草案,并上报物业管理公司财务部门(一上);财务部门对各部门的预算草案进行汇总和综合平衡,编制出正式的财务预算,并报物业管理公司管理层,然后再由管理层交业主大会讨论批准后,正式下达给各部门执行(二下)。
2.财务预算的编制程序
财务预算是经营预算中其他预算的汇总,编制财务预算应以其他预算为基础。具体编制程序为:①根据相关法规和管理服务合同的要求(特别是物业管理的内容和收费标准等),编制资本预算及年度收入预算;②以收入预算为基础,制订营业成本预算,即直接材料费和直接人工费预算;③依据收入预算,编制管理费用预算;④根据收入预算、营业成本和管理费用预算等,并进而结合物业管理公司的收付款政策和资本预算,编制现金预算;⑤最后,综合所有各项预算,编制利润预算(预计损益表)和预计资产负债表。值得注意的是,利润预算与财务规划中的预计损益表并无不同。因为,预计损益表作为物业管理公司的控制目标下达给各部门,然后再由各部门按照以上程序编制相应的预算。这一编制过程,一方面使预计损益表得以分解,具备了实现的可能;另一方面,为物业管理公司理财提供了所需的新信息,如现金预算等。
(二)财务预算的编制过程
财务预算的编制过程十分复杂,现以天马物业管理公司为例,具体揭示财务预算的编制过程。
天马物业管理公司仅负责一高层住宅小区――简称“闲逸小区”的物业管理服务。1999年10月,天马物业管理公司管理层进行调查研究后决定:2000年的财务预算按静态预算进行编制。此后,天马物业管理公司财务部将预计损益表(表5.5)按部门进行了分解,并下达给各部门。各部门根据下达的控制目标,结合自身的实际情况,编制了预算草案,其编制过程为:
1.收入预算
天马公司的物业管理收入相对简单,仅包括公共服务收入、公众代办
性服务收入和特约服务收入三部分。根据管理服务合同,公共服务的收费执行微利原则,并尽可能与政府指导定价相一致;公众代办性服务和特约服务的收费执行政府指导价。原则上,各项收费都应按时收取,但据以往经验知,本季度的管理公共服务收入中,80%于当季收到款项,其余20%于下季度收到;其他服务收费基本上都于当季收取。
另外,按照我国现行税法的规定,物业管理企业应就其营业收入缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加和防洪工程维护费等流转税。由于其流转税的征税对象为营业收入,为简便起见,将付现支出――营业税金列入了营业收入预算。
2.营业成本预算
营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用,包括直接材料和直接人工费。因此,编制营业成本预算,应以收入预算为基础,分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。其中,公众代办性服务和特约服务直接成本的确定较为容易,可参照其他工商企业采用的方法确定;公共服务的直接人工费,据保安人员、维修工程人员和清洁人员等直接从事公共服务人员的人数和当地的工资水平(包括职工福利费)确定,其材料成本可以上年度实际发生的成本为基础,增减一定百分比(通常为物价指数)来确定。由于直接材料多定点采购,公司的付款政策为:本季度采购额或成本的70%于当季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料费的现金支出=70%×本季度直接材料费+30%×上季度直接材料费。
3.管理费用预算
管理费用预算是财务预算的重要组成部分。它涵盖了天马物业管理公司在提供服务过程中发生的所有间接费用,包括管理人员的工资和福利费、办公费、差旅费、固定资产的折旧、保险费等。编制管理费用预算的最佳方法为零基预算,但为了简便起见,天马公司采用的仍然是固定预算。
4.现金预算
现金预算的编制,如上所述,以收入预算和成本费用预算为依据。天马物业管理公司所需营运资金由管理费押金提供,最低的现金余额为10万元,多余资金用于偿还借款或购买国库券(年利率平均为7%);1999年度,物业管理公司无借款,也无投资。按物业管理合同,物业管理公司每季度收取经理人酬金10万元,预计所得税为30万元。
5.预计损益表
预计损益表是物业管理公司在预算期内经营成果的汇总反映。
由于缺少1999年度天马物业管理公司的资产负债表,在此省略其预计资产负债表的编制。天马物业管理公司的财务预算经“闲逸小区”业主大会通过后,于2000年1月正式下达执行。
四、物业管理的财务预算控制
财务预算,就其本质而言,是一种控制手段。在物业管理公司,财务预算的实施就是借助于财务预算,对物业管理公司的资金运动过程进行控制,即财务预算控制。为了保证财务预算能真正落到实处,公司财务管理部门应搞好物业管理财务的预算控制工作。
(一)财务预算控制的目的
财务管理部门进行财务预算控制的目的主要有:
(1)落实财务预算或财务计划。财务预算能否有效地实施,很大程度上取决于财务预算控制是否有效。如果财务预算编制得好,但财务预算控制系统失效,则很难保证公司目标的顺利实现。
(2)及时纠正偏差。由于不可预见因素的存在,财务预算在实施过程中难免会出现偏差,因而需要通过财务预算控制系统,及早发现问题,找出产生偏差的原因,然后提出修改和补救办法进行纠正,保证财务预算任务的完成。
(3)提供决策依据。财务预算控制是对财务预算在实施过程中所进行的定期性考核与检查,因而在财务预算控制的过程中会形成各种反馈信息,这些反馈信息又将成为公司管理层决策时的重要参考依据。
财务预算控制的内容很广泛,主要有成本费用控制、现金流转控制、应收票据控制、存货控制、流动负债控制、长期负债控制和利润分配控制等。
(二)财务预算控制的内容
财务预算控制主要应做好以下几项工作:
(1)将财务计划的各项预算指标分配落实到公司各部门。
(2)通过会计核算反映和监督公司各部门有关指标的实际完成情况。
(3)定期(按年或月)把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析,找出存在的偏差,并分析产生偏差的原因,提出降低成本费用的途径,制定纠偏的有效措施。
(4)对责任部门和责任人进行评价和考核。
(5)根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚。
(6)调整预算。在财务
预算执行过程中会发生一些不可预见的因素,造成财务预算执行发生偏差,为了做到考核合理,奖罚分明,一般在每年第三季度对财务预算指标进行有依据的必要调整,保证预算的合理性和可行性。
(三)财务预算控制系统的构成要素
为保证财务预算的贯彻落实,物业管理公司应建立有效的财务预算控制系统。一般来说,财务预算控制系统由组织系统、信息系统、考核和奖惩制度等组成。
(1)组织系统
组织系统对财务预算控制机构及其各自工作职责作了规定。实施财务预算控制的基本要求是实行责任中心制,即在公司内部划小预算单位,各预算单位(公司内部有特定责任的单位或部门)成为责任中心,每个责任中心都有明确的责任和控制范围。根据所负责任和控制范围的不同,责任中心又可分为成本中心、费用中心,利润中心和投资中心。一般地,物业管理公司的业务部门(如保安队、绿化队、维修队等)和各职能科室成为成本中心,该成本中心负责将人工、原材料和机器设备等投入转变为物业管理服务。利润中心是获取最大净利润为经营目标的组织单位。对一般物业管理公司或物业管理企业集团来说,投资中心和利润中心应分开,母公司或集团公司是投资中心,而紧密层、松散层和各子公司则是利润中心,母公司或集团公司对子公司实行投资控股关系,集团公司内部的各分公司和具体业务部门则是成本中心。
(2)信息系统
信息系统是财务预算控制系统的重要组成部分。财务预算控制系统的信息分为公司内部信息和外部信息。内部信息包括财务预算数据和实际执行结果的数据,这些数据可从财务计划(或财务预算)和会计信息系统中取得。而外部信息如市场预测、市场行情、政策法规变动等一般较难取得。在编制财务计划预算时,预算人员必须熟悉公司内部和外部信息,计划(预算)信息和现实信息。
(3)考核制度
考核是财务预算控制系统发挥其作用的重要因素。考核的一般做法是:根据财务预算数据,找出实际发生的结果与财务计划(或财务预算)要求之间的差异,分析产生这种差异的原因,落实责任人,并提出补救办法,最后形成财务报告,并作为公司决策和采取行动的依据。
(4)奖惩制度
奖惩是根据业绩考核结果,对业绩突出者给予奖励,对造成严重损失的责任者给予处罚的行为。考核的结果必须与奖惩挂钩,否则,财务预算控制就如同纸上谈兵,财务预算控制系统也就形同虚设。
(四)财务预算控制的步骤
财务管理部门实施财务预算控制,一般应遵循以下几个步骤:
(1)建立财务预算控制系统。建立财务预算控制系统包括建立财务预算控制的组织系统和信息系统,建立考核制度和奖惩制度。财务预算控制组织系统是财务预算控制的组织保证,包括专门机构的设立、人员的配置、岗位责任的确立和责任中心、利润中心与投资中心的建立。信息系统包括建立各种量化的控制标准(指标),它是实施财务预算控制的依据。信息系统还应包括信息反馈系统,以保证各种信息能及时传递和反馈,保证控制措施的及时落实。考核制度和奖励制度是实施控制以及对考核结果进行处理的有关规定。它们在制度上保证了财务预算控制的有效实施及财务预算目标的实现。
(2)检查监督。根据信息系统确立的标准,实行监督、检查,比较实际执行结果与标准之间的差异。
(3)分析原因。实际执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差,那么,到底是什么原因产生这些偏差,责任者是谁,应该予以明确。
(4)纠正偏差。提出纠正偏差的对策,并组织实施,尽最大努力减少损失。
第9篇 美名物业管理公司简介材料
美名物业管理有限公司简介
武汉市美名物业管理有限公司成立于2023年10月,注册资金303万元,是一家拥有国家三级资质物业管理企业,现系武汉物业管理协会会员单位。公司致力于全方位的高品质物业管理服务,涵盖高档住宅区、别墅、写字楼、机关办公楼、学校、工业园、医院、体育中心、商业步行街、大型百货公司、体育大楼、公众场馆等多种物业业态。专业从事物业管理、清洁服务(日常保洁、开荒保洁、外墙清洗、地毯干湿洗、地面清洗、中央空调清洗、石材翻新结晶、沙发清洗等)、保安服务、绿化服务、食堂餐饮服务、商旅服务等多项业务。
目前,在公司现有员工中,具有国家注册物业管理师资格10人,专业管理人50人,中高级技术人员10人,员工持证上岗率为100%。公司设有总经理办公室、管理者代表办公室、经营部、财务室、管理部、品质部、环境部、工程部、秩序部、物业部等十个项目部门。
自公司成立以来,内部管理不断完善,经营机制不断创新,大力倡导“热忱、优质、团结、奉献”的企业精神,全方位的开展科学管理和亲情式的优质服务。公司先后荣膺“优秀物业服务企业”、 “省诚信物业服务企业”、“金牌物业”等称号,凝聚了社会各界对美名物业品牌的信赖。所管理项目曾多次获得国家、省、市、区优秀示范大厦(小区)等荣誉称号,赢得了社会各界对美名物业管理服务水平的认可。
公司本着“真诚服务千万家”的理念,不断创新管理和服务模式,旨在打造武汉市最值得信赖的高端物业品牌。一直以来,为客户创造理想宜居的美好生活是美名物业人的追求目标。放眼未来,美名将以更优质的物业管理精品,为客户提供最专业化的物业管理服务,营造更安全舒适、清净高雅的办公和居住环境!用心服务改善生活,用心服务创造价值。公司全体员工将以点点滴滴的付出,汇聚成客户的完美生活,真正成为客户贴心生活助手!
服务宗旨:
客户服务管家式 商务服务一站式
日常维修零缺陷 保安服务零干扰
优质生活定单式 个性服务酒店式
客户的满意是我们最大的追求!
第10篇 万山物业管理公司企业简介
万山物业管理有限公司企业简介
第一节、企业基本情况
连云港万山物业管理有限公司成立于2002年,系有限责任公司,注册资本50万元,主要经营:物业管理等,线有各类中、高级工程技术管理人员20人,连云港华阳物业管理公司自成立以来,始终把'业主至上、服务第一'作为公司经营信念,坚持发扬'重合同守信誉,保优质、创品牌'的企业精神,坚持经济效益和社会效益并举的企业方针,坚持把做优,做新、做强作为企业发展的战略来考虑。
公司严格执行国家有关行业规定,遵纪守法,把企业信誉视为企业的生命,公司成立以来的投诉绿为零。通过公司全体员工不懈努力,公司的诚信度、美誉度受到社会的广泛赞誉。
连云港万山物业管理公司所取得的成就和荣誉,已经成为过去,我们决心戒骄戒躁,勇于开拓,奋力拼搏,积极为社会提供更加优质的服务,把企业做优,回报社会,回报港城人民。
公司通过数年的努力和品牌的精心打造,在连云港市物业管理行业界已享有了一定的声誉。公司在物业管理探索与实践过程中注重经验的总结和理论的提升,为推动连云港市物业管理行业进步作出了积极的贡献。
第二节、企业管理模式
连云港万山物业管理有限公司是一家专业从事物业管理工作,经验丰富具备三级物业管理企业资质的公司。公司建立现代企业制度,以市场运作为核心,以物业管理法规为准绳,采用专业化、一体化、科学化、职业化的管理运作模式,对所托管的物业进行精细化管理。公司实行董事会领导下的总经理负责制,决策层将'企业对业主负责、对社会负责'作为职业准则,寻求'社会效益、企业效益'双赢的执业业绩。
第11篇 物业费用基金收取管理程序
1.0程序目的
通过对物业管理服务中各项费用、基金的测算、收取进行规范化管理,使各项费用、基金能及时得到收取,收取标准既符合公司利益,又能满足相关法律法规的要求并使住户满意。
2.0适用范围
适用于管理处所管物业各项费用、基金的收取管理。
3.0主要职责和权限
3.1管理处收费文员负责按批准的《费用收取标准》及时收取各项费用。
4.0程序内容
4.1《费用收取标准》的制定及费用测算
4.1.1管理处负责确定本物业管理区域内各项服务收费项目及标准,将相关资料、数据提请公司审核。
4.1.2制定《费用收取标准》时,应考虑符合公司利益,同时又不违反行业法规和政府管理部门的要求,又为大多数业户所能接受。
4.1.3客服中心负责收集外部及行业收费信息和价格,当需要改变收费标准时应及时提供修改《费用收取标准》意见至公司。
4.2费用收取
4.2.1相关部门负责在每月30日应将收费用项目等转交财务部计算制单,客服中心负责在5个工作日内将填制好的《收费通知单》派发住户。
4.2.2如住户在当月15日前及当月30日前均未缴交相关费,客服中心将填制《费用催交通知》,对在当月未交纳费用的住户,将按规定收取滞纳金。
4.2.3对欠费逾2个月以上且发出催交通知后仍不缴费的住户,财务部应知会客服中心采取措施追缴费用。
4.3基金的收取管理
4.3.1基金主要指房屋主体维修基金,管理处应根据小区使用状况,依据政府有关部门发布的指导收费标准收取费用。
4.3.2管理处对房屋主体维修基金的使用管理,须完全依照行业法规的要求,并接受有关部门和住户的监督、质询。
5.0支持性文件
5.1《费用收取标准》
6.0质量记录
6.1《收费通知单》
6.2《费用催缴通知》
第12篇 物业管理协会章程厦门市
第一章 总则
第一条 厦门市物业管理协会(以下简称“物协”,英文名称为:*iamen property management association,英文缩写为:*.p.m.a)是由厦门市从事物业管理的企业和个人依法自愿组成,具有独立法人资格的行业性社会团体,其一切合法权益受国家法律保护。
第二条 本会的宗旨:以*理论为指导,坚持党的“一个中心,两个基本点”的基本路线,坚持实事求是,理论联系实际的原则,发展厦门市物业管理行业,促进行业的水平提高,为行业内各界服务,维护物业管理企业的合法权益,推动行业健康发展。
第三条 厦门市建设委员会为本会主管部门,本会接受厦门市建设委员会和厦门市民政局的业务指导和监督管理,执行国家、省、市以及行业管理的有关法律、法规、政策。
第四条 本会住所为福建省厦门市。
第二章 业务范围
第五条 宣传贯彻有关本行业的方针、政策,在政府与企业之间起桥梁和纽带作用,协助政府和加强行业管理,制定本行业的道德规范、自律准则和管理标准,向政府反映本行业的建议和要求。
第六条 组织会员对行业的经营、管理以及存在的问题进行调研、探讨,向政府提出有关建议。
第七条 组织会员互相交流学习、提高,组织国内外研讨会,促进学术和技术交流,举办业务培训,协助企业培训管理和技术人员,提高企业素质。
第八条 推动行业内外横向联合,加强与各省、市及国外物业管理界的合作,为本行业开拓市场。
第九条 协助政府主管部门开展对物业管理的各项工作,承办政府部门、社会团体或会员单位委托办理的事项。
第十条 开展各种有偿服务的经营活动,为会员企业的管理提供多种服务,创办有偿服务的经济实体。
第三章 会员
第十一条 会员分单位会员和个人会员。
一、 单位会员
凡在本市从事物业管理的单位及相关单位,承认本章程,自愿申请参加,经批准可成为厦门物协单位会员。
二、 个人会员
热心物业管理工作,并有一定实践经验的专家、学者、社会知名人士或有关部门负责人、承认本章程,自愿参加,经批准可成为厦门物协个人成员。
会员入会由厦门物协常务理事会审批,秘书处办理入会手续并发给会员证书。
第十二条 会员的权力
一、有选举权和被选举权;
二、有权要求厦门物协就企业和行业共同关心的问题开展调查研究;
三、参加厦门物协组织的各项活动,在经济技术咨询、业务培训中享受优惠待遇;
四、优先取得厦门物协的信息及编辑出版的书刊和资料;
五、对厦门物协工作有监督、批评、建议权,有权经过必要程序罢免经选举产生的领导成员。
第十三条 会员的义务
一、遵守协会章程,执行协会决议,维护协会利益;
二、积极参加协会举办的各项活动,承担协会委托的各项任务;
三、关心协会工作,及时向协会反映情况,提供有关物业管理、企业管理等方面的信息和资料;
四、依照规定按时交纳会费。
第十四条 会员有退会自由,退会时应具函通知协会秘书处。会员不履行义务或无故连续两年不交纳会费,视为自动退会。
第四章 组织机构
第十五条 厦门物协的最高权力机构是会员大会,在会员大会闭会期间,由理事会行使会员大会的职权。会员大会每两年召开一次,其职责是:
一、听取和审议理事会的工作报告;
二、决定协会的工作方针和任务;
三、制定、修改协会章程;
四、选举协会理事,组成理事会。
第十六条 每个理事单位推举代表担任单位理事,单位理事和个人理事代表共同组成理事会。理事在任期内不能履行职责或发生工作调动以及其它原因需要更换时,由所在单位另行提出理事人选。
第十七条
每届理事会任期四年,每年召开一次理事会。理事会的职责是:
一、执行会员代表大会的决议;
二、审定协会的工作计划,讨论和决定协会的主要工作;
三、选举产生会长、副会长,通过会长提名的秘书长、副秘书长人选,聘请顾问。会长、副会长可连选连任,连任期原则上不超过两届。因特殊情况需延长任期的,须经会员大会三分之二以上会员表决通过,报业务主管单位审查并经社团登记管理机关批准同意后方可任职;
四、向会员大会报告工作;
五、审查、接纳新会员;
六、筹备召开会员大会。
第十八条 理事会每年召开一次,必要时可临时召集。
第十九条 常务理事会由理事会选举产生。理事会闭会期间,协会的主要工作由常务理事会讨论决定,并组织实施。常务理事会下设秘书处。秘书处是常务理事会的办事机构,由秘书长主持日常工作,副秘书长协助。秘书处设必要的工作部门。
第二十条 物协将根据需要,增设若干专业委员会。
第五章 经 费
第二十一条 经费来源
一、会员交纳的会费;
二、有关单位的拨款;
三、有偿服务收入、业务咨询、培训收入;
四、单位、团体、个人捐款和资助。
第二十二条 经费支出
一、日常小会、会议、接待、差旅费用;
二、宣传、信息资料、刊物、印刷、授课、课题研究、合作交流等费用;
三、办公费用及工作人员的工资、劳保、福利等开支费用。
第二十三条 经费管理
一、严格执行国家财务制度和财经纪律;
二、配备专职财务人员;
三、一般项目开支由秘书长审批,大项目开支由会长审批;
四、每年定期公布收支情况,并接受监督审查。
本团体工作人员的工资和保险、福利待遇,参照国家对事业单位的有关规定执行。
第六章 协会终止
第二十五条 协会因故必须终止需按下列程序进行;
一、理事会研究提出,经会员代表大会讨论通过,作出决议;
二、对协会现有的财产、债权、债务进行清算核实,并按有关规定处理;
三、协会终止决议及其财产、债权清理文件等资料报主管部门批准后,向原登记管理机关注销。
第七章 附 则
