第1篇 物业管理公司内部沟通信息交流程序
1.0目的:
建立各部门及职员与领导之间的沟通渠道,并形成制度,加强信息交流。
2.0适用范围:
公司内部沟通与信息交流。
3.0职责
3.1综合事务部负责公司通知制度、例会制度的管理与实施;
3.2综合事务部负责职员提议及申诉制度的管理、实施。
3.3各部门负责人负责本部门通知制度、例会制度及职员提议及申诉制度的管理;
4.0程序
4.1例会制度
4.1.1总经理组织各部门负责人于每周一召开例会,对上周工作进行总结,对本周工作予以布署。
4.1.2各部门在公司例会召开前自行召开本部门工作例会,对本部门本周的工作进行总结,下周工作进行布置。
4.1.3公司例会由综合事务部负责形成会议记录,保存期限为一年。
4.1.4各部门例会由部门负责人指定人员做会议记录,保存期限为一年。
4.2通知制度
4.2.1通知的形式有电话和书面等形式。
4.2.2客户服务中心发布的书面通知,落款处应加盖客户服务部章。
4.2.3公司发布的书面通知,落款处应加盖公司章。
4.2.4综合事务部和客户服务中心对通知的原件存档,保存期限为一年。
4.3职员提议及申诉制度
4.3.1当事人填写《职员提议、申诉表》,把该单提交其直接上级。
4.3.2当事人的直接上级受理后须在一周内给予明确回复。
4.3.3若超过一周未予回复的或当事人对处理结果有异议的,当事人可直接向综合事务部提交《职员提议、申诉表》。
4.3.4综合事务部受理后于一周内做出处理。
4.3.5各相关部门对以上记录予以存档。
5.0支持性工具
《职员提议、申诉表》
《会议记录》
编制:审核:批准:日期:
第2篇 顾问物业管理公司组织架构
顾问项目物业管理公司组织架构
一、********公司组织建设的基本思路:
示范:
****物业管理有限公司成立初期,管理项目限于****花园一项目,若组织层级过多则易造成在工作沟通、衔接方面的不畅并导致管理效率低下。因此,在公司发展初期,应先行规范业务管理,同时从发展的角度考虑,设立的组织架构必须具有丰富的可塑性,必须既能满足当前阶段发展的需要,又易于职能的扩充与转换。
项目初期拟设立****物业管理有限公司与****花园管理处合二为一的组织架构,在组织层级和部门设置上进行了精简与压缩,易于工作协调。同时以业务管理和职能管理为两大主干,组织职能的线条划分比较明晰,避免了职能重叠,多头管理。在该组织架构中,物业公司总经理下设两名部门经理,公司内部分设综合办公室和客户服务中心共两个部门,两位部门经理向总经理负责。
随着公司业务的发展壮大,当出现多项目操作时,可将原架构中综合办公室的职能提升,设置为职能管理部门;客户服务中心则转变为物业管理处,其中客户服务中心对外代表公司接受客户服务,对内代表客户提出服务需求,因此客户服务中心经理具有组织协调其他业务部门的职责和权利,在组织上保证以客户为中心原则的体现。
****物业管理有限公司组织架构的基本思路是:全面顺利介入****花园的物业管理,保证****花园的物业管理在一个较短时期内,达到较高的管理服务水平。在此基础上逐步推进物业公司的发展,丰富健全物业公司的各项职能。
二、该组织架构特点:
1)体现了以顾客为中心的服务理念。四个业务部门围绕客户服务中心运作,客户服务中心对内代表客户提出服务要求,对外代表管理处接受服务申请。
2)调整灵活。在业务范围逐渐扩大的过程中,可通过在业务口增加人员,在行政职能口岗位细分(品质和培训分拆、人事、信息、资料分拆、行政后勤和采购分拆)来加以解决,而不必在架构上进行大的调整。
3)便于人才培养及储备.除各业务口负责人外,客户管理员、品质培训人员均对部门的各项业务较熟悉,有利于公司管理梯队的培养。
三、****物业管理有限公司组织架构图
四、****物业管理公司组织架构说明
公司内部共设置两个部门,分别为:综合办公室、客户服务中心。
公司总经理下设一名综合办公室主任和一名客户服务中心经理。项目初期业务量不大且成本控制要求高时,客户服务中心经理可由总经理兼任,也可在公司发展壮大或需要人员储备时,单独任命经理。由于该经理职责涉及管理处主要业务,可作为管理处经理的储备人选,客户服务中心经理的选择既可从客户管理员中提拔也可从业务部门负责人中抽调;
客户服务中心设立安全管理、工程技术、清洁绿化部门、客户服务部门,下设现场操作岗位,安全班、公共维修班、设备运行班、家政维修班、绿化运行班、家政服务班、清洁运行班、前台接待、装返修管理、经营管理、客户大使、社区文化的岗位。
综合办公室主任负责品质、财务、人事和后勤等工作的管理。在初期部分岗位可以兼任(如人事与培训,信息与资料管理),业务扩大后则可拆分为品质、人力资源、行政后勤部等职能部门。
以上组织架构人员可考虑前期运行阶段的成本和工作量,适当在人员上进行兼职,待后期管理规模扩大和收入正常后再分别设立。
第3篇 ds物业辖区空调设施管理程序
物业辖区空调设施管理程序
1目的
本程序明确了对物业集中和半集中空调管理实施控制的职责、方法和要求,以确保空调设施技术性能良好,保证大厦正常供冷。
2适用范围
大厦空调(设施)的运行管理。
3相关标准要素
gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13
4相关文件
4.1《物业装修管理》
4.2《水泵站运行规程》
4.3《冷却塔运行维护规程》
4.4《安装工程施工及验收规范》
5责任
5.1物业管理部负责空调设备(设施)日常运行和维护。
5.2机电工程部是空调设施的技术主管部门,负责空调设施的技术管理和维护运行中的指导及维修后的检测验收等技术性工作。
5.3经营部制定空调费用的收取办法并负责计算每月收费将有关资料交财务部、物业管理部,并向机电部通报。
5.4财务部负责空调费的收取。
6工作程序
6.1日常运行和维护
6.1.1空调机房内机电设备由机电部具体制定设备的技术安全操作规程,并由物业管理部相关管理处空调运行工负责日常的操作、运行、监控、记录,并应在空调设备(设施)运行时观察并记录相关的参数(如电压、电流、温度、压力等),倾听有无异响,并记录在《中央空调系统运行记录》。
6.1.2机电部空调技术主管在物业管理部相关管理处的配合下负责编制空调设备(设施)设备台帐,设备卡,相关资料除公司档案室存档外,管理处应留一份备案。
6.1.3根据气温变化,物业管理部相关管理处空调运行工应及时调节空调负荷,以达到节能目的。
6.1.4物业管理部相关管理处负责对空调机房和机组的保洁工作;保持机房地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。
6.1.5物业管理部相关管理处应保证机房消防设备、器材完备,保持室内良好照明及通风,门窗开启灵活无破损。
6.1.6每年随季节性气温变化,根据业主意见调查反馈表或大厦三分之二以上的业主要求,由物业管理部相关管理处在征求机电部意见后决定大厦整体供冷期的开始和结束以及每日空调设备的开、停时机。
6.1.7特殊情况下,若个别用户需要供冷,可提出书面申请,确认承担有关运行费用后,经机电部、经营部会签同意后,由物业管理部相关管理处来实施。
6.1.8空调机房内机电设备由空调运行工负责操作,若无机电部主管或管理处主任的同意,其他人不得擅自操作。
6.1.9非工作人员进入空调机房须经机电部主管或物业管理部相关管理处主任批准后,由空调维修工陪同,方能进入。
6.2维修保养
6.2.1机电部每年12月份制定订下一年度《空调设施检修保养计划表》,按运行情况制订中修、大修改造计划并负责组织实施。
6.2.2物业管理部相关管理处依据《空调设施检修保养计划表》,按时按各空调保养记录表(7.3-7.7)要求进行维修保养。
6.2.3空调设备日常运行保养维护所需材料由物业管理部相关管理处按材料采购申报领用程序执行。
6.2.4空调设施专项改造所需的配件、材料和对外委托施工等事项,由机电部技术主管提出计划和建议,机电工程部经理审核,总经理批准,按照《材料采购控制》和《分承包方控制》文件规定实施。
6.3新增、改造和异常情况处理
6.3.1物业管理部相关管理处负责接受用户新增或改造供冷设备的申请。
6.3.2机电部负责审查用户新增或改造供冷设备的图纸和文件说明,用户应填写《空调安装审批表》并得到审批合格后方可施工;且验收合格后方可投入使用。
6.3.3运行中若出现异常情况,管理处操作人员应立即停机,仔细检查,排除故障后方可重新开机。若故障严重时,无法排除或难以确定故障范围和程度,立即通知机电部空调技术主管及时到位处理,同时通知管理处负责人立即到现场协助。
6.3.4因工程维修等原因停机,应由空调维修工填写《空调停机通知单》,经机电部主管及管理处主任批准后,由大厦管理处提前24小时通知用户。因突发事件停机,应在1小时内联系有关部门处理,并在恢复供冷后24小时内向用户作出解释。
6.4物业空调设施运行状况和维修效果的检查和检测
6.4.1机电部技术主管每月详阅运行、维修记录,作出运行维修状况评价,填《空调运行、维修月报表》。
6.4.2大中修、年度保养、重大项目维修完成后,机电部技术主管负责组织、做检查测试,填入《设备登记表》。
6.5计量收费
6.5.1物业管理部相关管理处在每月的1-5日抄生活(办公)区业主相关的空调水电表报经营部。
6.5.2经营部负责统计各用户的空调费用,并打印出票据交财务部。
6.5.3经营部每月把各大厦的总表(冷却水、冷冻水及电的总表)及平均度数和平均费用等数据交机电部。
6.5.4财务部负责按经营部提交的票据收取用户费用。
7记录
7.1《空调安装审批表》
7.2《空调设施检修保养计划表》
7.3《空调设备定期维修保养与检查记录》
7.4《吊顶式风柜定期维修保养与检查记录》
7.5《风机盘管定期维修保养与检查记录》
7.6《水冷柜机定期维修保养与检查记录》
7.7《空调水泵定期维修保养与检查记录》
7.8《中央空调系统运行记录》
7.9《空调停机通知单》
7.10《空调运行、维修月报表》
7.11《设备登记表》
7.12《大厦用户单独申请空调运行审批表》
第4篇 嘉恒物业管理公司简介
嘉恒物业公司简介
**嘉恒物业服务有限责任公司,简称嘉恒物业,成立于2002年,是由**恒邦房地产开发有限公司投资组建的专业化物业服务公司。
公司注册资金500万元,具备物业管理一级资质,公司已有员工600余人,平均年龄30岁,管理人员95%以上具有大专以上学历。经过几年的发展,嘉恒物业已成为实力雄厚、声誉卓越的专业化物业服务公司。公司于2023年10月通过国家认证中心iso9001质量管理, gb14000环境质量管理认证。
公司服务犍为银河花园b、c小区、翡翠城小区、凤凰丽景小区、犍为东门农贸市场;乐山翡翠国际格林郡小区、蓝湖郡小区、观澜郡小区,服务面积100余万平方米。因我们不懈的努力,翡翠国际社区先后荣获“天府杯园林设计金奖”及“3.15诚信楼盘”等荣誉称号。银河花园c区获得市级示范住宅小区荣誉;翡翠国际格林郡小区先后获得市级、省级示范住宅小区荣誉;犍为东门农贸市场获得“省级“三化”示范市场”荣誉。嘉恒物业,以其稳健增长的经营业绩,优质的服务得到了社会的认同,并以“贴心服务 共建和谐家园”的企业理念成功地迈进了新世纪。嘉恒物业坚持“三心”服务,公司下设项目管理处、行政品质部、客户服务部、工程维护部、秩序维护部、环境绿化维护部、财务部部等7大部门,对所辖社区进行全方位的管理与服务。
业主(住户)敬请放心,夜深人静时,我们的秩序维护人员仍坚守在岗位,一年三百六十五天,一天二十四小时,无论物业何时出现了故障,我们的维修人员都将在最短的时间内赶赴现场为您服务;每天小区的垃圾不会停留到次日,而楼道与栏杆也不会有明显灰尘;不论您有什么困难,只要告诉我们,嘉恒人绝不推诿,一定尽全力为您排忧解难;在您面前没有管理与被管理者的区别,我们都是您的服务者!
通过我们辛勤劳动,相信您能体会到只有悉心的物业服务才是物业的长远利益所在。“嘉恒”人的心愿仅此一个:但求您住得舒心、安心、放心,真正享受到生活的品质。
第5篇 xx住宅物业培训及管理计划
住宅项目物业培训及管理计划
培训承诺
各类服务人员上岗培训率达到100%;
各类专业人员持证上岗。
培训计划
源源不断的人员培训是物业的管理水平不断提高的根本保证。为此,公司根据自身发展的需要,建立了自己的'培训中心'。'培训中心'每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲,讲授市场的营销策划和各类物业的管理,从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止,已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗,而且已得到了大家的一致好评。
[新进员工培训方案]
培训目的:使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等,以便能迅速的适应公司的运作模式,工作要求;提高工作效率。
培训内容:
①公司基本情况、组织机构、主要领导介绍
②公司管理理念和服务理念教育
③企业文化、价值观的传递
④《员工手册》、职业道德及有关制度教育
培训时间:4课时
【管理处经理、副经理培训】
通过培训使培训人员能参与市场竞争,能独立操作一个楼盘,有较强的公关意识与协调能力,必须掌握物业管理的法规政策,懂得各类物业权属的手续办理,掌握资金的运行原则和资金的正确使用,成为企业领导的好当家。
培训时间为3-4周
类别科目
序号培训科目课时授课内容
物业管理
法规1物业管理现行
政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;
物业管理
基础知识2物业管理常识8.5物业管理概论;机构设置;人员配备;管理方案的制定;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;
3质量管理2.5iso9001、iso14001、ohsas18001贯标知识;
4不同类型的物业管理及运作模式7.5办公楼管理;公寓楼管理;别墅管理;一般住宅管理实务;国外的物业管理;
物业管理
运作实务5各类专业管理18设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;服务收费价格制定等;
6内部管理8.5物业管理的资金运行;服务费用的取缴与使用;物业管理企业的财会制度与税收;行政人事管理;计算机操作;档案管理
注:一小时为一课时
【各部门主管培训】
通过培训,能协助物业经理的工作,做好各自岗位的本职工作,制定部门岗位责任制,协调各部门、各岗位之间的关系,定期或不定期地对下属进行岗位培训。
培训时间为3-4周
类别科目
序号培训科目课时授课内容
物业管理
法规1物业管理现行
政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;
物业管理
基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;
3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务;经济适用房操作实务;
物业管理
运作实务4各类专业管理24设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;儿童乐园设施管理;
物业管理
运作实务5内部管理3.5员工意识的培养及行为规范;岗位标准及考核;文档管理;
6企业的品牌建设3.5物业管理与服务理念等
实习与考察7实地操作与实践56(根据需要可适当延长)
注:一小时为一课时
【一般管理人员培训】
通过培训,树立100%为业户服务的思想,把'服务'作为一种敬业精神,基本了解物业经营管理知识、法律知识,必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识,物业环境保护及管理知识,文档管理知识等。
培训时间为2-3周
类别科目
序号培训科目课时授课内容
物业管理
法规1物业管理现行
政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;
物业管理
基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;
3不同类型的物业管理及运作模式6一般住宅管理实务;经济适用房操作实务;
物业管理
运作实务
物业管理
运作实务4各类专业管理设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;文档管理;
5企业的品牌建设3物业管理与服务理念等
实习与考察6实地操作与实践45(根据需要可适当延长)
注:一小时为一课时
[业户服务培训内容]
课程概述:
业户是物业业主(产权人)和物业租用户(使用人)的统称。业户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。为适合业户服务的需要,物业管理公司可以在项目管理处设置一个业户服务部,作为物业管理接待服务的窗口,专门负责业户服务工作。
培训对象:1、管理处经理
课程目标:
通过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户服务与作业标准、装修管理与运作规范和到管理处实地学习等培训,使学员们对业户服务的重要性有进一步的理解与掌握,使学员们深刻地认识到业户服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是
第6篇 物业管理商会章程-范文
物业管理商会章程范文
第一章 总则
第一条 本会名称为:z省物业商会。
英文名称:z propeity management association
缩 写:hpma
第二条 本会是z省从事物业管理及相关行业的企业及专业人士自愿结成的非营利性社会组织。
第三条 本会的宗旨是遵守我国宪法、法律、法规和政策,遵守社会主义道德风尚,引导和教育会员爱国、敬业、诚信、守法,维护会员的合法权益,反映会员呼声,发挥联系党和政府与会员的桥梁、纽带作用,为我省物业管理行业的规范和发展做出贡献。
第四条 本会接受z省工商联、z省民政厅的业务指导和监督管理。
第五条 本会所在地为z省郑州市。
第二章 业务范围
第六条 本会的业务范围:
(一)宣传、贯彻党和国家的方针政策,引导物业管理企业树立社会主义公私观、信用观、义利观和法制观,引导企业回报社会,规范企业行为,促进行业自律;
(二)建立与政府部门沟通渠道,向政府主管部门反映行业的建议和诉求,在政府和企业之间起到桥梁作用;
(三)积极为政府、社会、企业服务,维护会员的合法权益,为会员提供维权服务,反映会员的困难、意见和要求,积极协助企业化解矛盾,调解纠纷;
(四)搞好行业评选,推广行业经验;
(五)为会员提供信息服务,建立综合信息库,做好信息收集与发布服务;
(六)推动行业内外横向联合,组织国内外物业管理及相关行业交流研讨会,组织专家对物业管理发展走向和现实疑难问题进行探讨、论证,提出科学权威的观点和理论及解决问题的办法,组织行业学习、考察,提高物业及相关行业管理水平;
(七)组织会员举办各种形式的活动和专业培训,开展咨询服务;
(八)组织会员参加z省工商联开展的各项活动,承办政府等有关部门委托办理的其他事宜。
第三章 会员
第七条 本会的会员种类:
(一)单位会员:从事物业管理及相关行业的企业;
(二)团体会员:本行业的社会团体;
(三)个人会员:物业管理及相关行业的从业者,经济、理论、法律工作者以及其他相关人士。
第八条 申请加入本会的会员,必须具备下列条件:
(一)承认并遵守本会的章程;
(二)有加入本会的意愿;
(三)单位会员在本会业务领域内信誉良好,无不良经营行为记录,在行业内具有一定的影响力;个人会员无违法违纪记录。
第九条 会员入会的程序是:
(一)提交入会申请书;
(二)经理事会讨论通过;
(三)由理事会或理事会授权的机构发给会员证。
第十条 会员享有下列权利:
(一)本会的选举权、被选举权和表决权;
(二)参加本会的活动,优惠取得本会拥有和掌握的最新信息资料;
(三)获得本会开展的所有服务项目的优先享受权;
(四)对本会工作享有批评建议权和监督权;
(五)入会自愿、退会自由;
(六)向本会提出帮助维护自身合法权益的要求。
第十一条 会员履行下列义务:
(一)遵守本会章程,执行本会的决议;
(二)维护本会合法权益,不发生违反章程行为;
(三)参加本会活动并完成本会交办的工作;
(四)按规定及时缴纳会费;
(五)向本会反映情况,提供相关资料。
第十二条 会员要求退会应书面通知本会,并退还会员证。本会会员一年内不履行义务,包括一年不缴纳会费或不参加本会活动的,视为自动退会。
第十三条 会员如有严重违反本章程的行为,经本会理事会表决通过,予以除名,并收回会员证,单位会员被工商部门吊销营业执照的,其会员资格将随之自动取消。
第四章 组织机构和负责人产生、罢免
第十四条 本会的最高权力机构是会员代表大会,其职权是:
(一)制定和修改章程;
(二)选举和罢免理事;
(三)审议理事会的工作报告和财务报告;
(四)决定终止事宜;
(五)决定其他重大事宜。
第十五条 会员代表大会须有五分之四以上的会员代表出席方能召开,其决议须经到会会员代表三分之二以上表决通过方能生效。
第十六条 会员代表大会每届四年。如因特殊情况需要提前或延期换届时,须由理事会表决通过,报z省工商联审查并经z省民政厅批准同意,但提前或延期换届不超过一年。
第十七条 理事会由会员代表大会选举产生,是会员代表大会的执行机构,在会员代表大会闭会期间,理事会是本会最高领导机构,对会员代表大会负责。
第十八条 理事会的职权是:
(一)执行会员代表大会的决议;
(二)选举和罢免会长、副会长、秘书长、常务理事;
(三)筹备召开会员代表大会;
(四)向会员代表大会报告工作及财务状况;
(五)聘任名誉会长、顾问,决定会员的吸收和除名;
(六)决定设立办事机构、分支机构、代表机构和实体机构;
(七)决定副秘书长、各机构主要负责人的聘任;
(八)领导本会各机构开展工作;
(九)制定内部管理制度;
(十)确定本会的工作方针、工作任务并制定本会工作计划;
(十一)决定其他重大事项。
第十九条 理事会须有五分之四以上理事出席方能召开,其决议须经到会理事三分之二以上表决通过方能生效。
第二十条 理事会会议每年召开一次,情况特殊的也可采用通讯形式召开。
第二十一条 常务理事会由理事会选举产生,选举会长一人、副会长若干人、秘书长一人、常务理事若干人,组成常务理事会。在理事会闭会期间,常务理事会行使理事会职权,对理事会负责并报告工作。
第二十二条 常务理事会须有五分之四以上常务理事出席方能召开,其决议须经到会常务理事三分之二以上表决通过方能生效。
第二十三条 常务理事会会议半年召开一次;情况特殊的也可采用通讯形式召开。
第二十四条 本会的会长、副会长、秘书长必须具备下列条件:
(一)坚持党的路线、方针、政策、政治素质好;
(二)在本会业务领域内有较大影响,热心商会工作;
(三)会长、副会长、秘书长最高任职年龄不超过70周岁,秘书长为专职;
(四)身体健康,能坚持正常工作;
(五)未受过剥夺政治权利的刑事处罚;
(六)具有完全民事行为能力。
第二十五条 本会会长、副会长、秘书长的变更,需经会长会议提名,报省工商联考察同意,提请理事会表决通过后,方可任职;
本会会长、副会长、秘书长如超过最高任职年龄的,须经理事会表决通过,报z省工商联审查并经z省民政厅批准同意后,方可任职。
第二十六条 本会会长每届四年,连任最多不超过两届;副会长、秘书长每届四年,可以连选连任。但在任职期间,若发生不符合任职条件的情况,由理事会作出相关处理意见,并报z省工商联和z省民政厅审核批准。因特殊情况需延长任期的,须经会员大会到会人员三分之二以上表决通过,报z省工商联审查并经z省民政厅批准同意后,方可任职”。
第二十七条 本会的法定代表人不得兼任其他团体的法定代表人。
第二十八条 本会会长行使下列职权:
(一) 召集和主持理事会或常务理事会;
(二) 检查会员代表大会、理事会、常务理事会决议的落实情况;
(三) 代表本会签署有关重要文件;
(四) 其它有关事项。
第二十九条 本会秘书长行使下列职权:
(一) 主持办事机构开展日常工作,组织实施年度工作计划;
(二) 协调各分支机构、代表机构和实体机构开展工作;
(三) 提名副秘书长以及各办事机构、分支机构、代表机构和实体机构主要负责人,交理事会或常务理事会决定;
(四) 决定办事机构、分支机构、代表机构和实体机构专职工作人员的聘用;
(五) 处理其他日常事务。
第五章 资产管理、使用原则
第三十条 本会经费来源:
(一)会费;
(二)捐赠及有关部门资助;
(三)在核准的业务范围内开展活动或服务的收入;
(四)创办经济实体收入;
(五)其他合法收入。
第三十一条 本会按照国家有关规定收取会员会费。
第三十二条 本会经费必须用于本章程规定的业务范围和事业的发展,不得在会员中分配。
第三十三条 本会建立严格的财务管理制度,保证会计资料合法、真实、准确、完整。
第三十四条 本会配备具有专业资格的会计人员,会计不得兼任出纳。会计人员必须进行会计核算,实行会计监督。会计人员调动工作或离职时,必须严格按照国家相关政策规定执行,与接管人员办清交接手续。
第三十五条 本会的资产管理必须执行国家规定的财务管理制度,接受会员代表大会和财政部门的监督。资产来源属于社会捐赠、资助的必须接受审计机关的监督,并将有关情况以适当的方式向社会公布。
第三十六条 本会换届或更换法定代表人之前,必须接受省工商联和省民政厅组织的财务审计。
第三十七条 本会的资产,任何单位、个人不得侵占、私分和挪用。
第三十八条 本会专职工作人员的工资和保险、福利待遇,参照国家及本行业薪酬标准执行。
第六章 章程的修改程序
第三十九条 对本会章程的修改,须经理事会表决通过后报会员代表大会审议。
第四十条 本会修改的章程,须在会员代表大会通过后15日内,经z省工商联审查同意,并报z省民政厅核准后生效。
第七章 终止程序及终止后的财产处理
第四十一条 本会完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注销的,由理事会或常务理事会提出终止动议,终止动议须经会员代表大会表决通过,并报z省工商联审查同意。
第四十二条 本会终止前,须在z省工商联及有关机关指导下成立清算组织,清理债权债务,处理善后事宜。清算期间,不开展清算以外的活动。
第四十三条 本会经z省民政厅办理注销登记手续后即为终止。
第四十四条 本会终止后的剩余财产,在z省工商联和z省民政厅的监督下,按照国家有关规定,用于发展与本会宗旨相关的事业。
第八章 附则
第四十五条 本章程经 年月日会员代表大会表决通过后生效。
第7篇 物业管理合同签订程序
物业管理合同的签订程序
1目的
本程序明确了本公司与业主(客户)签定物业管理合同的工作流程,以保证合同的需求已明确并为双方所接受,公司具有满足合同需求的能力。
2适用范围
本程序适用于经营部、财务部和住宅管理处关于物业管理合同的签订。
3相关标准要素
3.1gb/t19002-iso9002 4.3
4相关文件
4.1《深圳经济特区住宅区物业管理条例》
4.2《业主公约》
4.3《深圳市物价局关于收取物业管理费标准》
4.4《深圳市物业管理有关法规》
4.5《物业管理费用的收取》
4.6《大厦入伙的管理》
5职责
5.1经营部负责物业管理合同的签订
5.2物业管理处负责办理房产交接、验收、服务跟踪手续
5.3财务部负责物业管理各项费用的收取
6实施程序
6.1根据相关文件和物业管理方案的具体要求,由经营部起草物业管理合同方案,其中包括双方责权、收费标准、违约责任等内容。
6.2物业管理合同方案经经理办公会讨论评审后,确定正式物业管理合同,并作书面评审记录。
6.3经营部根据市场情况、成本预测及有关规定确定物业管理费收费标准。
6.4经营部同业主(客户)正式签定住宅物业管理合同。
6.5财务部负责办理业主(客户)缴费手续。
6.6物业管理处负责与业主(客户)进行房产交接并办理相关手续。
6.7当合同发生修改时,由经营部将修改方案交经理办公会讨论评审,形成合同修改方案,并作好书面评审记录。
6.8对于已成立了业主管委会的和未成立业主管委会的将按以下程序运作。
6.8.1对于已成立了业主管委会的,由经营部将已形成的合同修改方案报业主管委会讨论通过,如未获通过,则按上述6.7程序评审。
6.8.2对于未成立业主管委会的,由经营部将已形成的合同修改方案征求业主意见,按多数人同意,则为通过办理。如未获通过,则按上述6.7程序重新评审。
6.9将已获通过的合同修改方案,以书面形式确认,经营部负责将更改后合同发至相关部门。
6.10合同原件由经营部保存,保存期限为长期。
7质量记录
7.1物业管理合同
7.2合同评审记录
第8篇 公寓物业经费来源控制：管理费
公寓物业经费来源和控制:管理费
二、管理费的使用范围
物业管理费的使用范围各地规定不一样,即便在同一城市里,市场行为也有所不同,但基本上都在如下一些项目内构成:
(1)公共物业及配套设施的维护保养费用,包括外墙、楼梯、步地廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安监控系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金,包括工资、津贴、福利、保险及服装等。
(3)公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)投购第三者责任保险之支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫之费用。
(7)清洁楼宇内外公共区域及幕墙、墙面之费用。
(8)公共区域植花种草及其养护费用。
(9)储备金,指物业配套设施的更新费用。
(10)聘请法律、会计等专业人士之费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理企业酬金,指管理企业履行管理义务时,全体业户向其支付的报酬。
(13)行政办公支出,包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为公共性服务而发生的合理支出。
三、资金使用原则
物业管理的资金使用是一种动态的过程,有一定的规律可循,政府有关部门通过立法来规范企业资金运行,企业自身必须通过行政、经济等手段,严格遵守和执行政府关于物业管理服务收费的规定,坚决抵制乱收费、乱分摊,应精打细算,实事求是,调集和使用好各类资金,确保物业管理资金良性循环。
1.民主管理的原则
积极推行民主管理制度,尊重业户代表和业主委员会的意见,公开服务项目和收费标准,规范物业管理企业对用户提供的特约有偿服务,并实行明码标价。各类收费应通过契约或协商,并报经物价部门审核或鉴证。作好年度的会计审计,定期向业户公布账目,一般每半年公布账目一次,接受业户的监督,使管理费的收支、使用、保管处于有监督、制约的良性循环之中。
在实际操作中,物业管理企业筹措维修基金,收取管理服务费,均应有收费的依据,并将其向业户公开,以便取得业户的支持和配合。在物业管理的资金运行中,对管理酬金的确定,也应让业户理解。如发生在年度管理费亏损,需在下一年度的物业经营管理服务中调整收费标准,更需按民主管理的原则进行一系列工作。
2.合理公平的原则
由于公寓楼管理所提供服务的性质、特点等与普通商品房不同,收费是由发展商和物业管理企业协商定价,所以在核定各类收费标准时,应充分考虑物业管理企业及业主委员会、产权人、使用人的利益、既要有利于物业管理企业的价值补偿,也要考虑业户的经济承受能力。具体收费标准因地制宜,以物业管理服务发生的成本为基础,结合物业管理企业的服务质量、服务深度进行合理核定;还应根据物价水平的变化适时进行调整。
'合理',即在物业管理实际操作中,各项费用分摊要合理,测算合乎实际,不能有水分,要一视同仁。'公平',即要平等协商、两厢情愿,委托方和管理方的权利义务相等,双方都不吃亏。在实际振作中需要注意以下几点:
(1)管理服务费收取标准应进行科学合理的测算评估,使物业本身得到保值增值,同时兼顾业户的承受力与物业管理实际水平、服务深度相平衡。
(2)在住宅区内的办公或商业经营用房,可按原收费标准的150%~200%来征收其管理费,这是因为在物业管理中相应发生的劳力投入(如保安、清洁)、使用频次和维修成本以及费用也有所增加。
3.专款专用的原则
物业管理的资金运行中必须坚持'专款专用'的原则。这一原则要求房产开发公司、物业管理企业、业户和业主委员会,均需共同遵循。坚持'专款专用'的原则,一是能规范物业管理企业资金的规范化动作,二是能确保业户的根本利益不受损害,对业户、对企业、对国家均有利。
总之,物业管理的资金运行必须按照上述四个原则,结合操作,缺一不可,才能保证物业管理的收费合理、使用得当,并使物业管理企业和业户双方满意,使物业管理服务活动在经济上得到保证。
第9篇 家居商场物业移交接管管理流程
家居(广场)商场物业移交和接管管理流程
1预备移交接管的工作程序:
*新建家居广场成立后要安排物业工程技术人员提前介入项目建设,熟悉整个项目情况,为接管验收工作做好准备,应主动收集工程资料,并及时向工程项目部提出物业管理方面需要整改的意见和建议。
*新建家居广场于开业前一个月组成内部预接管验收小组,尽早掌握设施、设备的性能、操作方法,以利于接管验收的顺利进行,并分步进行家居广场内部组织的验收登记,填写预验收记录,将所发现的问题汇总后反馈给项目部,由其督促施工单位实施整改工作。
2移交接管的准备工作:
*移交新建家居广场工程竣工验收后、开业前,家居广场应及时组建验收接管小组,对所接管的物业从使用人的角度进行综合性的验收接管,以确保所接管的物业基本合格,满足家居广场的质量要求和使用要求。
*由区域物业部负责,抽调业务骨干组成物业接管验收小组;
3接管验收小组应当由以下部门人员组成:
*由商场物业部经理任接管验收小组组长
*商场物业部文员接管物业的产权、工程、设备资料和相关合同资料;
*商场部抽调楼层管理人员协助本楼层的验收移交工作;
*商场物业部具体负责房屋本体、公共设施设备和机电设备的验收移交工作;
*商场安全部负责对消防验收合格意见书的收集及对消防设施设备的验收移交
*制定接管验收工作计划;
*准备接管验收记录表格:
*《物业接管验收工作计划表》;
*物业设备设施交接清单》;
*《物业图纸资料交接清单》;
*《物业备品备件交接清单》;
*《物业工程遗留问题清单》;
*与工程项目部协调接管验收事项、具体时间、工作进度等;
第10篇 物业管理投诉处理操作程序
1、客户的投诉可能有以下几种形式
通过书面形式进行投诉(包括信函、传真、电子邮件等)。
通过电话形式进行投诉。
直接到各区管理处面对面进行投诉。
2、针对不同形式的投诉,采取以下相应的处理操作程序
(1)对书面形式的投诉处理操作程序。
①详细阅读所来的投诉资料,必须弄清楚业主的投诉目的(如有疑惑之处,应立即致电业主了解清楚)。
②致电业主表明我们已收到其投诉资料,正着手安排解决,并表示歉意,请求谅解。
③按投诉资料的投诉情况填写《投诉处理记录表》(附表17),并连同投诉资料交由主任签署。
④按主任已签署的《投诉处理记录表》上的处理意见开出相应的通知单,由跟进人员送往相关处理部门与相关部门达成处理共识,主要是投诉处理开始及完成时间要相关部门予以明确。
⑤再次致电业主,[[表述我们的处理意见及计划完成时间,征询业主之意见。
⑥跟进人员必须紧密跟进有关部门的处理情况,在处理过程中发现影响处理执行的情况应立即向主任汇报,由主任亲自与其他部门进行协调解决。
⑦如主任也无法协调解决的问题,应立即通知客户服务部协助跟进,仍无法解决的由经理进行协调解决。
⑧投诉处理完后,由跟进人员致电业主对处理情况及结果进行意见征询。
⑨跟进人员将业主对处理情况及结果的意见详细记录在《投诉处理记录表》上,并由主任签署后交收费文员归存。
⑩客户服务部定期到各区收取业主的书面投诉资料及《投诉处理记录表》(副本),进行整理分析,并向上级部门提出分析报告和整改方案。
(2)对来电形式的投诉处理操作程序
①对投诉来电应耐心听取,尽量避免在电话里进行解释,对关键要点应在便条上即时记录(以便准确完整记录在《投诉处理记录表》上)。对不清楚之问题应在业主投诉完后,客气地进行询问明确,目的要准确无误地了解业主的投诉要求。
②在来电结束前应向客户表示歉意,请求业主的谅解。
(3)对直接到各区管理处面对面进行投诉的处理。
①在业主进行投诉时,接待人员要耐心平静地聆听,对关键问题要及时在便条上予以记录(以便准确完整记录在《投诉处理记录表》上),不要在业主投诉过程中进行申辩解释。
②待业主投诉完后,视投诉情况对业主表示歉意并请求谅解,并在对业主的投诉情况发生之原因在有充分了解情况的条件下作恰当的解释(这点可灵活掌握)。
③向业主表示我们将尽快与有关部门联系解决业主的投诉,并客气礼貌地陪送业主至门口外。
第11篇 物业区花草植物的浇水管理方式
物业区域花草植物的浇水管理方式
1.0绿化植物受特定环境条件所限,浇水操作不但麻烦,而且是成败的关键,要求浇水恰到好处,首先了解不同的花木品种在发育阶段需要水份多少的自然习性;浇水时,还要看天气阴晴,温度、湿度,花木种类,植株大小等。
2.0浇水时间:春季秋季,在上午10点前,冬季在午后2点前浇水,掌握好水温与土温接近,冬季稍高,夏季稍低。
2.1找水:天气干旱季节15:00--16:00看土壤干湿酌情补浇适量的水。以保持土壤潮湿为宜。逾天气突然变化特殊情况需要水时,找水不受时间限制。
2.2放水:植物在生长发育旺盛期,为放条、发棵、摧芽,结合施肥浇水量可以加大,保持土壤表层土不见白茬,叶子不焉。
2.3喷水:夏秋,干旱季节,除正常浇水,应向叶片地面喷水,以增加小环境湿度,防止花叶枯焦和花朵早调谢,保持植物清新。任何时候喷水都应把叶面喷净,防止残留水点与叶面灰尘疑成渍,而不易清除。
第12篇 物业区内施工管理守则
物业园区内施工管理守则
为保障居民正常生活,维护园区环境,对园区内施工进行系统管理,特制定本规定:
1、任何单位、个人在园区内进行开挖、拆除、改建、新建或搬移等施工,均须事先到本管理处办理《岭南新世界家园施工许可证》,在审批同意后方可开工。
2、施工人员进入园区,须由施工负责人到我处代办《施工人员出入证》。施工人员必须持证施工,否则,管理处保安部有权进行处理。
3、办理《施工许可证》须交纳保证金1000元,工人出入保证金40元/人,工本费10元/人。
4、施工时间为8:00-12:00、14:00-20:00。其它时间严禁施工,如情况特殊,经管理处许可,办理《加班申请表》后可以延时,否则按100-500元收取管理费。
5、施工车辆进入园区应严格遵守《园区车辆管理规定》。
6、施工材料的运输不得磕碰公共设施及其它建筑物,污染路面、损坏草坪及其它公用设施,否则照价赔偿。
7、路面及公用梯间、休息间等公共部位禁止掺和水泥、搅拌油漆等。
8、施工临时用水、用电,须向本管理处申请,经批准后在管理人员监理下进行,否则视为偷水、偷电,按照《安全用水、用电管理规定》处理。
9、施工人员搬运大件或贵重的工具、材料出园区,须凭施工负责人或业主证明到管理处办理《物品放行条》
10、严禁在园区内搭设工棚和其他临时性建筑,如有特殊原因,须征得本处同意。
11、施工人员私自施工或不服管理,管理处保安部有权进行干预。
