第1篇 物业管理处遗失物品招领程序
1、员工在工作期间或非工作期间发现遗失的任何物品,都应主动交到管理处,由前台人员负责管理。
2、前台人员接到送来的遗失物品后,要立册登记和备案,逐项登记核对,贵重物品必须存放在安全的位置。
3、根据遗失物品的位置、时间查寻找失主,或者通过管理处在各楼的通知栏张贴招领启事。
4、如果有失主前来认领时,前台人员要仔细询问失主的相关情况,判断与丢失的物品是否相符。确认无误后,失主需在值班记录本上签名。
5、根据有关规定,遗失物的保存期为贵重物品保存期限三个月,一般物品一个月,食品三天。
6、遗失物品逾期无人认领,可经管理处主任签字同意,上交公司。
第2篇 物业管理体系文件内部审核程序
物业综合管理体系文件内部审核程序
1.目的:确保管理体系有效实施、保持和改进。
2.范围:管理体系所覆盖的所有区域。
3.职责:
4.操作规程:
工作流程图说明记录
1、品质管理部编制《年度内审计划》(每年至少一次),包括:确定审核目的、范围、依据、频次、办法、受审部门、内审时间,上报管理者代表审核。
2、管理者代表签署意见后报公司总经理审批。
3、当组织机构管理体系发生重大变化、法律法规及其它外部要求变更等情况发生时,由管理者代表及时组织进行内部审核。
4、内审组长和内审组成员由管理者代表任命。
5、内审组长编制本次《审核实施计划》,包括:审核组成员、时间、地点、受审部门、审核要点、审核报告分发范围、日期等,交管理者代表审核,报公司总经理审批。
6、内审组长组织编写《内审检查表》,包括:审核项目、依据、方法等。
7、内审组长于内审实施前10天通知受审部门。
8、受审部门如有异议,应于内审前3天通知内审组长。
9、内审的首次会议由公司领导、内审组成员及各部门负责人参加,与会者签到并将会议记录在公司品质管理部归档。
10、首次会议内容:由组长介绍内审目的、范围、依据、方式、组员、日程等。
11、首次会议后应进行现场审核,并将管理体系运行效果及不符合项记录在《内审检查表》中。
12、内审组需每日召开内审会议,对当日的审核情况进行核对。
13、现场审核结束后,审核组长召开内审小组审核会议,对审核结果进行全面分析,确定不合格项,填写《不合格项分布表》。
14、审核组长于一周内完成《内部管理体系审核报告》,报告内容包括:审核目的、范围、方法、依据、审核组成员、受审核方代表名单、审核计划实施情况、不合格项分布情况分析、不合格数量及严重程度、存在的主要问题分析、对体系的有效性、符合性的结论及今后应改进的地方。
15、将此报告交管理者代表审核,上报公司总经理审批。
16、召开内审末次会议,公司领导、内审组成员及各部门领导到会并签到、公司品质管理部将会议纪录存档。
17、会上内审组组长通报检查结果,宣读《内部管理体系审核报告》,提出完成纠正措施的要求及日期。
18、公司品质管理部将《内部管理体系审核报告》发放到各相关部门,并将内审结果提交公司管理评审。
《审核实施计划》 c*8.2-02-f01-01
《内审检查表》 c*8.2-02-f02-01
《不合格项分布表》 c*8.2-02-f03-01
《内部管理体系审核报告》c*8.2-02-f04-01
第3篇 某大厦项目物业管理要点
大厦项目物业管理要点
运用持续发展的战略,确保物业的保值与升值。
人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉。
结合所辖的物业建筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,转变传统思想观念,全心全意为业户服务。
为实现以上设想,拟采用'一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施'的管理方针。
一、一种模式
针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任,在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式,并创造'管理由您评定,分分秒秒印证,点点滴滴做起,永远让您满意'的模式效应,力求更好地满足业户的需求。
建议采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。
管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。
追求目标是:社会效益、环境效益、经济效益。
二、二项承诺
1.在一年内协助本物业通过'市优秀物业管理大厦'的评比。
2.在两年内协助本物业通过'省优秀物业管理大厦'的评比。
三、三个重点
1.完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业,为此企业将在今后的服务工作中,充分体现企业的服务宗旨和追求目标,奉行'以人为本,业户至上'的原则和务实周到的工作理念,为业户提供全方位、高品质的服务,并将日常服务工作紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。
2.环境管理责任到人
大厦的环境管理极为重要,如何为业户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,认真地去做好每天的工作,积极宣传环保意识,使大厦的环境卫生状况达到最佳状态,为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
3.安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主,以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念,建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中,建议派专人全天值班,负责所辖物业的安全管理工作,严格管理,防止易燃、易爆等危险品进入大厦,制定出与其相适应的应急处理安全操作程序,如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。
四、四项措施
1.根据历年来的管理经验及相关条件,在对其加以完善的基础上,将之运用到**物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析,科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。
2.制定出详尽的执行手册,使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等,使每一位员工了解工作规程,熟悉管理程序,达到规范、自我、服务业户的目的。
3.我们时刻有着多方面的准备,永不间歇地实现物业管理项目的创新,不断提出中肯意见,全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。
4.我们将不间断地充实管理队伍。采用'培训-上岗-再培训-再上岗'的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。
第4篇 物业管理师执业人员须具备专业素质
一、良好的沟通、协调能力
沟通工作在物业管理日常工作中无时、无处不在,沟通工作主要包括:与业主(客户)的沟通、与上下级的沟通,与相关单位的沟通等等,对内通过有效的沟通,加强了团队成员的相互理解,避免产生不必要的误会、矛盾及摩擦,员工内部间不会有压抑的感觉,工作就容易出成绩出效率;对外通过有效沟通,达到业主理解物业管理企业的管理举措,让业主配合并支持企业的目的;对外沟通还反映在其它方面,如与政府相关职能部门、供电、供水、电信、相关合作单位等等。物业管理师,是物业管理企业的领头人,在实现目标的过程中出现问题必须及时解决,必然要善于利用各种机会进行沟通,然后根据了解的情况做出正确的判断和选择,完成物业管理企业所定的经营管理目标。
二、务实、敬业的精神
物业管理涉及社会的方方面面,行业内有句话:“物业管理是箩筐、什么东西都可往里装”,有事找“物业”。物业管理人从事的是一件繁杂琐碎的工作,不抱着务实、敬业的精神就很难成为称职的员工,更不能成为合适的物业管理师,其务实、敬业精神主要表现在以下两方面:
(一)对职业是否充满信心
物业管理在我国经过20多年的发展,但相应的物业管理法律法规尚在健全之中,受中国传统文化的影响,不少人认为物业管理技术含金量低、任何人都可以操作。由于当前市场经济尚不发达造成整个社会对于物业管理行业的评价不够客观和公正。可以说,物业管理行业现在是受委屈的事多,理解的事少,赞赏的事更少,在这种情况下,作为一名物业管理师,能否端正心态,务实、敬业地做好物业管理活动过程中的每项工作,能否对这一职业持续保持信心充分去认识到随着人们思想观念的不断转变,市场经济的不断深入,必将会让国人对物业管理这行业有新的认识――物业管理不仅只是最终为客户固定资产投资的保值和增值,还有更多可延伸的增值服务。对行业的信心是务实、敬业精神最基本的表现。
(二)对薪酬的理解态度
物业管理是靠收取业主的物业费来维持运作,物业费收入是有限的,费用支出是年年递增的,员工不可能有过高的薪酬待遇。在现实中,由于受薪酬多与少的影响为理由,物业人对本职工作表现出不积极,甚至推卸、应付了事的比比皆是,而作为一名物业管理师可以不满足于现有的薪酬待遇,但是一旦接受了这项工作和薪酬,就应不计个人得失,全力以赴地按照物业管理企业所定的经营管理目标,按质按量地完成。薪酬的理解态度是务实、敬业精神的重要具体表现。
第5篇 x物业辖区消防管理
物业辖区消防管理
1.0目的
加强消防管理,消除各种火灾隐患,预防火灾发生,确保辖区业户生命财产的安全。
2.0适用范围
适用于公司所辖物业内的消防管理。
3.0职责
3.1公司总经理任消防负责人,领导全面消防工作并组织消防的定期监督检查。
3.2管理处主任负责消防工作的业务指导、监督、检查和日常消防管理和组建义务消防队的工作。
3.3管理处消防管理员负责对消防设备实施日常管理、维护和档案管理。
3.4工程部负责日常消防设备设施的检查和维护工作。
3.5品质部、管理处负责消防培训工作。
4.0工作程序
4.1消防组织的建立
4.1.1公司成立由总经理任消防责任人的消防安全委员会,制定《消防组织机构图》,每个管理处应任命一名专职消防管理员。
4.1.2管理处主任根据所辖区域内实际情况成立义务消防队,并编制《义务消防队成员名单》。
4.1.3业户入伙、入住时,管理处房务组应与其签订《防火责任承诺书》,并领取家用灭火器一对。
4.2消防设备设施管理
4.2.1管理处主任根据消防法规和实际需求组织配备消防设备设施。专职消防员对各种消防设备和设施进行登记,填写《消防设备设施清单》。
4.2.2专职消防管理员按《消防设备设施操作、检查及保养规程》,定期对所有消防设备设施进行检查保养,并填写《消防设备设施维修保养记录表》。
4.2.3对检查保养中发现的不合格问题,应通知工程组维修。对重大问题应上报公司和有关单位部门。
4.3消防日常检查
4.3.1安全管理部当班巡逻人员在巡查过程中应对消防工作进行检查,巡查内容详见《消防设备设施操作、检查及保养规程》,检查结果记录在《安全管理班长巡逻记录表》中。
4.3.2管理处主任在重大节日前对公司所辖区域内的消防工作进行全面检查,并出具书面检查报告。
4.4消防工作的检查
4.4.1管理处消防管理员按照《消防设备设施操作、检查和保养规程》定期检查所辖物业内的消防安全情况,包括消防设备设施的完好情况、动火作业监督、安全用火用电、消防隐患情况等,检查结果记录在《消防检查记录》中。
4.4.2管理处副主任至少每月抽查一次消防工作,检查内容包括上述定期检查项目、检查记录和问题的处理情况,检查记录记录在《管理处消防检查记录》中。
4.5存在问题的处理
4.5.1对上述检查中发现的问题,消防管理员或经理应及时向责任部门或责任人发出《整改通知书》,限期整改并跟踪查验。
4.5.2对检查中发现的违章情况,应作以下处理:
a)消防设施损坏,管理处须先行恢复并追究损坏者责任并要求赔偿损失。
b)装修施工违反消防规定的按《装修管理规定》处理。
c)违章使用和更改液化气管道,责令停止改动,关闭气阀并报告液化气管理公司处理。
d)携带、存放易燃易爆物品,报有关部门处理。
4.6动火审批
4.6.1需动火作业的班组、业户应按规定要求填报《动火作业申请表》,交管理处主任审核,消防管理员根据动火级别分别报有关部门审批。
4.6.2管理处消防管理员负责施工现场监督动火作业,发现问题立即要求作业单位整改或责令停止操作。
4.7消防培训
4.7.1品质部、管理处每年年初制定消防知识培训计划交由管理处主任审核后组织实施。
具体办法详见《员工培训程序》。
4.7.2专职消防员汇同客户服务部,通过张贴和发放消防学习资料、黑板报、宣传栏等形
式每年至少4次,向业户宣传消防知识。
4.7.3新入职员工上岗前必须接受消防知识和消防技能培训。
4.8火警火灾处理
4.8.1发生火警火灾的处理程序详见《火警、火灾处理规程》。
4.9消防演习
4.9.1消防演习每年至少进行两次,由管理处副经理按《消防演练规程》组织执行,专职消防员应将演习结果形成《消防演习报告》,对存在的问题应发出《整改通知书》进行整改。
4.10纠正和预防措施
4.10.1对于在消防管理过程中发现的问题,专职消防管理员或管理处主任应根据问题的严重程度决定是否需要提出纠正或预防措施,具体控制办法详见《纠正和预防措施程序》。
5.0支持性文件与质量记录
5.1《消防设备设施操作、检查和保养规程》ls*jy-wi-4.5-1
5.2《火警、火灾处理规程》ls*jy-wi-4.5-2
5.3《消防演练规程》ls*jy-wi-4.5-3
5.4《防火责任书》ls*jy-bg-3.2-3
5.5《动火作业申请表》ls*jy-bg-4.1-5
5.6《消防演练报告》(无固定格式)
5.7《消防检查记录》ls*jy-bg-4.5-1
5.8《整改通知书》ls*jy-bg-3.1-6
5.9《设备设施清单》ls*jy-bg-4.2-2
5.10《管理处消防检查记录》ls*jy-bg-4.5-2
5.11《护管班长巡逻记录表》ls*jy-bg-4.13-1
5.12消防组织机构图(无固定格式)
5.13义务消防队成员名单
第6篇 物业管理公司持续改进程序-13
物业管理公司持续改进程序(13)
1.0目的:
通过制订与实施纠正和预防措施,消除实际或潜在的不合格服务,以达到持续改进的目的。
2.0适用范围:
2.1日常检查中发现的严重不合格服务。
2.2客户关于服务的重大投诉。
2.3内部质量审核和管理评审中发现的严重不合格服务。
2.4外部检查发现的一般(严重)不合格。
2.5潜在不合格服务。
3.0职责:
3.1各部门负责对本部门内发生的一般(严重)不合格服务进行调查分析,制订并实施纠正措施,跟踪验证。
3.2综合事务部负责跟踪验证公司纠正与预防措施的执行情况。
4.0程序:
各部门自检、巡检时发现的不合格(潜在不合格),公司监督检查中发现的不合格(潜在不合格),客户的投诉,管理评审和内审中发现的不合格(潜在不合格),外部检查中发现的不合格(潜在不合格)。
检查人员做好检查记录;接待投诉的人员做好投诉记录。
对轻微的不合格予以立即关闭;对严重的不合格发《纠正通知单》;对潜在不合格填写《预防通知单》。
纠正(预防)措施完成并验证有效后,并在《纠正通知单》、《预防通知单》上作记录。
5.0支持性工具:《纠正通知单》
《预防通知单》
编制:审核:批准:日期:
第7篇 物业保安员着装管理作业指导书
1.保安员上岗值勤时必须按公司规定着装。
2.员工工牌是员工工作证明,应佩带在左胸上衣口袋盖上处。
3.上班时制服应干净、整齐、笔挺。
4.纽扣要全部扣齐,不得敞开外衣,卷起裤脚、衣袖,领带必须结正。
5.制服外衣衣袖、衣领处、制服衬衣领口,不得显露个人衣物,制服外不得显有个人物品,如:纪念章、手链、项链等。制服口袋不得装过大过厚的物品。
6.对讲机挂于右侧腰带上,腰带禁止佩带手机等饰物。
7.上岗时,统一穿着黑(棕)色皮鞋,并保持皮鞋光亮。
8.除因公或经批准外,不准穿着或携带制服离开公司,下班后不得穿着制服外出。
9.换装时,应统一着装,不得有夏冬装混穿现象。
10.离职时必须将制服交回公司,如有遗失或损坏,则需按有关规定赔偿。
第8篇 物业管理手册－管理评审控制程序
物业管理手册:管理评审控制程序
1、目的
确保管理体系持续的适宜性、充分性和有效性。
2、适用范围
适用于公司对管理体系的评审工作。
3、职责
3.1总经理主持管理评审会议。
3.2管理者代表负责向总经理报告管理体系运行情况,并提出改进建议。
3.3品质部负责管理评审计划的制定及收集管理评审所需的资料,负责对评审后的纠正、预防和改进措施进行跟踪和验证,并编写管理评审报告。
3.4各部门负责准备、提供与本部门工作有关的评审所需的资料,并负责落实管理评审中提出的纠正、预防和改进措施。
4、程序
4.1管理评审计划
4.1.1每年至少进行一次管理评审,两次评审时间不得大于一年。
4.1.2品质部于每次管理评审十天之前编制《管理评审计划》,报管理者代表审核,总经理批准后,通知到各部门。
4.1.3当出现下列情况之一时可增加管理评审频次:
4.1.3.1公司组织机构、服务范围发生重大变化时。
4.1.3.2发生重大质量、环境事故时。
4.1.3.3当法律法规、标准及其他要求有变化时。
4.1.3.4即将进行第二、三方审核时。
4.1.3.5体系审核中发现严重不符合时。
4.2管理评审的输入
4.2.1管理体系内、外审核的结果。
4.2.2企业的组织机构、部门职责、资源配置的情况。
4.2.3合规性评价的结果
4.2.4业主、员工反馈的信息沟通、处理情况及满意程度。
4.2.5服务、过程业绩及环境绩效的符合性,包括过程、服务、环境绩效监视和测量的结果。
4.2.6以往管理评审提出的改进措施跟踪验证情况。
4.2.7预防和纠正措施的状况,包括对内部审核和日常发现的不符合项采取的纠正、预防措施的实施及其有效性的验证结果。
4.2.8管理方针、目标、指标和管理方案的执行情况,考虑各种改进的机会。
4.2.9重要环境因素的控制结果。
4.2.10可能影响管理体系的变更,包括内外的环境变化,如法律法规的变化、新服务项目的开发等。
4.2.11改进的建议。
4.3评审的准备
4.3.1预定评审前十天,品质部以书面的形式向管理者代表汇报现阶段管理体系运行情况并提交本次《管理评审计划》,由管理者代表审核,总经理批准后,将会议通知发放到各部门。
4.3.2品质部负责根据评审输入要求,组织评审资料的收集,准备必要的文件,评审资料由管理者代表确认。
4.3.3品质部向参加评审的人员发放管理评审有关资料。
4.4管理评审会议
4.4.1总经理主持会议,各部门负责人对评审资料进行充分的讨论并做出评价,对于存在或潜在的不符合项提出改进措施,确定责任人和整改计划。
4.4.2总经理对所涉及的评审内容作出结论(包括进一步调查、验证等)。
4.5管理评审的输出
4.5.1管理评审报告应包括下列内容
4.5.1.1管理体系运行的有效性及质量、环境二方面持续改进的决议和措施。
4.5.1.2与业主有关要求的服务改进包括对现有服务符合要求的评价。
4.5.1.3业主、员工满意度及改进要求。
4.5.1.4资源需求的相关决定和措施。
4.5.1.5重要环境因素确认和控制的结果及改进要求。
4.5.1.6管理方针和目标的执行情况及持续改进要求。
4.5.1.7对管理体系适宜性、充分性、有效性的评审结论。
4.5.2会议结束后,由品质部根据管理评审输出的要求进行总结,编写《管理评审报告》。《管理评审报告》经管理者代表审核,交总经理批准,发至相应的部门并监督执行。
4.6改进措施的实施和验证
4.6.1品质部根据管理评审报告中提出的改进要求填写《不合格项纠正(预防)措施》发至相关责任部门,按《不符合、纠正和预防措施控制程序》的规定,分析原因制定措施并实施。
4.6.2品质部对措施的实施效果的有效性进行跟踪验证。
4.7如果评审结果引起文件更改,应执行《文件控制程序》。
4.8本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。
5、相关文件
5.1《不符合、纠正和预防措施控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《记录控制程序》
6、相关记录
6.1《管理评审计划》jw/jl-5.6-001
6.2《管理评审报告》jw/jl-5.6-002
6.3《不合格项纠正(预防)措施》jw/jl-8.2.6-003
第9篇 工业园物业管理建议书范本
武汉超越工业园物业管理建议书
目录:
一、物业情况八、专项费用
二、专业物业管理九、质量保证方式
三、合作方式十、管理建议
四、管理目标十一、物业管理的作用
五、管理组织十二、其他
六、管理服务内容
七、管理费用预算
一、物业情况
超越工业园地处我国着名的魅力城市武汉。园区创建于2005年8月,位于武汉市洪山区,左面连接白沙洲沙发材料市场、前面距离107国道200米、右面距离白沙洲大桥300米、后面距离长江300米,出园区5分钟有539、593、34、59、202、小公共汽车的通过,地理位置优越。经过一年多的不断完善,目前,园区现有建筑面积2.5万多平方米,拥有一栋三层办公楼,4栋双跨厂房、7栋单垮厂房,基础设施基本完善。
二、专业物业管理
随着物业建设迅猛发展,住房制度改革的逐步深化,生活水平的不断提高,人们对物业管理的需求也在逐步增长。新建住宅小区开始实行物业管理新体制,工业园的园区也不例外。目前再武汉工业园不断的增多,在竞争激烈的市场竞争中要处于不败之地,必须提高园区内的管理水平,提高管理的各种素质,以高标准的管理,良好的形象来吸引更多的客户。在目前的基础上,只有通过高素质的专业管理才能加快园区发展的进程,扩大园区在市场中的影响力。专业管理的好处有:
1、提高管理质量,为园区提供优质、高效的管理服务,创造一个安全、整洁、舒适的生活和创业环境。
2、作为园区的“大管家”,可以协调园区与客户间的各种关系,缓解客户与园区间的矛盾。
3、通过有效的管理方法与方案,保证园区内的正常运作,免除园区与客户的后顾之忧。
4、通过有效的管理,最终能使园区内的各项工作正常有序的开展。不但能使园区保值、增值还能扩大园区的影响力与知名度。
三、合作方式
根据园区的实际情况,我建议采取合作管理方式,合作组成项目管理公司。董事会、董事长(待定),合作公司实行总经理责任制,合作公司的总经理、总工程师有、由我公司委派人士担任,合作管理期限建议暂定为一年。
四、管理目标
从园区的设计、建筑、规模及设备设施来看,园区最需要的就是我们这样子专业的管理人员,设施设备只有是等到合理有效的管理才会为园区增辉。因此在管理上也要达到与之相配的水平。我们的管理目标:
1、树立正确的物业管理概念,提出“全心全意为园区服务”的管理思想,创一流的管理、一流的效益、一流的服务、一流的形象,保证园区更有效的运作。
2、从公司正式开始运作起,半年内园区的管理水平要达到优秀水平。
五、管理组织
根据园区之实际,管理组织结构拟定为:
董 事 会
合作管理公司
; 总 经 理
六、管理服务内容
(一)、开业前管理工作:
1、具体管理工作:
(1)、确定管理公司所派人选。
(2)、就园区的整体设计问题、工程问题的设备安装等提出建设性意见供园区领导参考。
(3)、管理公司人员定期参加有关园区建设管理会议。
(4)、确定管理公司办公地方,为与园区、客户联系提供方便。
(5)、协助及处理园区各部分的交收程序,保障园区与客户的利益/
(6)、编制公司架构,确定管理人员人数。
(7)、编制各项工作程序时间表,以便监督并保证各项筹备工作和交接工作顺利完成。
(8)、编制员工招聘时间表。
(9)、拟定培训计划,组织安排好员工培训,保证提供专业化培训。
(10)、采购所需的各种办公用具和工具。
(11)、做好各种资料收集和存档工作。园区提供各种竣工验收图纸以及各类设备设施资料存档,以保障园区的各项设备、设施的维修保养顺利进行。
(12)、根据实地情况,列出改善工程一览表,以便园区能根据存在的问题和物管要求,加以改进。
2、管理公约:
为规范客户与园区之间的权利与义务,也为明确、规范管理公司的责任、权利和义务,开业前需要制定出“园区管理公约”。
3、编制管理预算方案:
、根据园区的实际情况,制定出详细的管理预算方案,供园区审批后执行。
(二)、开业后的管理工作:
1、管理公司应对园区的各项工程进行验收,如消防、通讯、强电、土建等工程的验收以方便以后的维修、维护。
2、清洁工作:
(1)、园区的清洁水准对其形象有重大及深远的影响。因此,制定出完备的清洁方案十分重要。
(2)、聘选素质良好的清洁经理及主管,以保持清洁卫生的进度和质量。
(3)、根据园区选用的材料和外墙情况,详细拟定清洁方法和频度、清洁服务规格条文和有关工作细则。
(4)、制定清洁监督的检查表,定期检查清洁工作的进度和质量。
3、园艺和绿化:
鉴于绿化环境对园区形象的重要性,管理公司聘请有经验的园艺师、菜农再园区的隔离带种植树木和蔬菜。
4、保险:
(1)、根据园区的情况,建议购买以下的保险:公众责任险、机器损坏险、员工保险。
(2)、建议客户根据自身情况,向保险公司投保。
5、建立档案系统:
建立完善的档案系统,逐步规范各项管理,制定电脑管理系统。
6、为使管理工作做到公平、公开与公正,应增强与园区及客户的沟通,并可根据情况变化向业主提出合理建议,制定多项报告程序。
(1)、财务报告:
①每年有关收支的财务报告;
②有关收支、应付未付等账目,每月收支简表。
(2)、管理报告:
①每年的管理情况工作汇报,包括管理、保安、维修保养等情况;
②每月管理工作简报;
③其他特别事项报告。
7、处理投诉。
七、管理费预算
1、影响预算结果的变动因素:
(1)、园区各功能组别(核算对象)及其建筑面积
(2)、物业管理模式及内容
(3)、管理预算中各项目及金额
(4)、市场价格
2、管理费预算表:(略)
3、管理费预算分配表(略)
八、专项费用
开展全面的物业管理工作。为了工作顺利开展,园区应提供一笔维护维修费用,经初步计算,约人民币*******元。费用将于园区在管理费用中逐年摊还。
九、质量保证方式
有信心将园区的物业管理做好,做到让领导满意、客户高兴双方受益。
十、管理建议
1、园区应该设置总垃圾房,设在方便运输且不碍雅观的位置。
2、园区的外墙统一粉刷。
3、现有村里派来的三个人怎么解决
4、围墙、门卫房、办公室、宿舍的解决
5、空置门面的招商招租费用计算问题
十一、物业管理的作用
1、物业管理能维护大家的合法权益,改善大家的生活与工作环境,促进园区工作的开展。
2、物业管理通过用新技术、新方法、依靠科技进步提高园区的管理水平。
3、物业管理能保证园区日常的正常运作,给大家一个安全舒适的工作环境。
十二、其他
第10篇 物管师物业经营管理模拟试卷
2023年物管师--《物业经营管理》模拟试卷
一、单项选择题(共40题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1、下列有关物业经营管理概念的说法,错误的是()。
a现代的物业管理,要求从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展
b物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动
c在我国有统一的写字楼分类管理,如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
d物业经营不是一个特定的专业领域,而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化,不断拓展、交叉和融合的结果
2、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。
a居住物业b收益性物业c大型非房产物业d非房产物业
3、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。
a通货膨胀风险b周期风险c变现风险d资本价值风险
4、房地产开发投资企业所得税税率一般为()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率为12%,存款额为1000元,期限为一年,以1年1次复利计算,则一年后的本利和为()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某笔贷款的年得率为15%,借贷双方约定按委计息,则该笔货款的实际利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列关于设备磨损补偿的说法,错误的是()。
a设备磨损的补偿方式有两种,即局部补偿和完全补偿
b设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
c有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换同,即淘汰旧设备,更换新设备
d不进行设备磨损补偿,企业再生产也能正常运行
8、下列关于物业价格的说法,不正确的是()。
a物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价
b物业价格是和平地获得他人的物业所出的代价
c物业价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付d以物业作价入股换取设备、技术等是合法的
9、下列选项中,能反应物业价格水平高低的是( )。
a成交价格b市场价格c总价格d单位价格
10、下列()不是构成一个完整的房地产系统的因素。
a社会环境b市场主体c客体d价格
11、需求曲线是一条具有()。
a负斜率的向左下方价倾斜的曲线b负斜率的向右下方倾斜的曲线
c正斜率的向左上方倾斜的曲线d正斜率的向右上方倾斜的黄线
12、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析不同投资方式的适用空间,以及彼此之间的动态协调关系,这属于房地产市场结构中的()。
a总量结构b区域结构c供求结构d投资结构
13、我国城市住宅的供给住房,不能进入市场流通的是()。
a廉租房b经济适用房c市场价商品住宅d以上全是
14、房地产市场善分析是介于宏观和微观分析之间的分析,其中供给分析的内容包括()。
a调查房地产当前的存量、过去的趋势和未来可能的供给。具体内容包括:相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等
b分析当前城市规划及期可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
c分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异d以上全是
15、物业管理的中短期计划通常是以物业管理企业与业主签署的委托管理合同的有效期为周期,通常为()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物业租赁指房屋租赁,是一种特定的商品交易经济活动形式,下列选项不是其特征的是()。
a租赁双方都是符合法律规定的责任人b房屋租赁关系不因所有权的转移而中上
c房屋租赁转移房屋的权d房屋166租赁关系是一种经济要式契约关系
17、在租约答订前,租赁管理的主要工作有()。
a租金的确定b收取租金c租金调整d租金结算
18、()已成为衡量物业管理企业实力 竞争力的重要标准之一。
a信息系统应用水平b可持续发展战略c智能化小区d电子商务平台
19、租赁合同到期,合同自行终止承租人需继续租用,应当在租赁期限届满前的()个月提出。173
a1b2c3d4
20、客户关系管理的英文缩写是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列选项中,不是营业成本的是()。
a直接人工费b直接材料费c管理费用d间接费用
22、福利基金按工资总额的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物业管理企业在物业管理活动中发生的各项直接支出是()。
a管理费用 b营业成本c财务费用d人员费用
24、物业管理成本控制的含义是()。
a对目标成本本身的控制b对目标成本完成的控制和过程的监督
c在过程控制的基础上,着眼未来,为今后成本的降低指明方向d以上全部正确
25、前期物业服务合同是由()签订的。
a建设单位和物业管理企业b建设单位和业主委员会
c业主委员会和物业管理企业d以上提到的三方一起
26、物业管理实行招投标,其意义在于()。
a引导业主树立正确的物业管理观念,提高自治能力
b推动物业管理企业不断提高管理水平,增强市场竞争力
c全面促进物业管理行业的发展d以上全部正确
27、下列选项中不属于风险的特征的是()。
a正面性,即风险突如其来使之受到伤害
b负面性,即风险是与损失或不利事件相联系的,没有损失就没有风险和风险管理
c不确定性,介与偶然事件相联系的,即发生不利事件或损失是不确定的,可能发生也可能不发生
d可测性,凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系的,因此,风险事故的发生是可以测定的
28、资金筹集是指()。
a物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程
b物业管理企业将所筹集到的资金,按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程
c物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中,所发生的各种成本费用
d物业管理企业所取得的各种收入,如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务取得的收入等
29、下列关于物业管理绩效评的最重要、最基础的指标是()。
a基本指标b修正指标c评议指标d总况指标
30、下列关于物业管理绩效评价的特点,说法错误的是()。
a以物业管理企业作为具体评价对象
b以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点
c以能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据
d将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比,以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价的结果
31、物业管理绩效评价的主要方法是()。
a综合分析判断法b功效系数法c定性分析判断法d基本指标计分方法
32、下列选项中,不是按照写字楼物业所具备功能差异分类的是()。
a单纯型写字楼b商住型写字楼c综合型写字楼d自用型写字楼
33、当所有的经营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式叫()
a益租b净租c毛租d利租
34、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是()。
a物业经济指标b服务满意度c物业品牌化d以上都是
35、零售商业物业在选址和规划时,主要应考虑().
a市场容量b进出交通 c地点显著d以上都是
36、选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。
a声誉b财务能力c租户组合与位置分配d租户需要的服务
37、投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标,进行()。
a组合投资b搭配投资c分期投资d贷款投资
38、企业的物业资产是指()。
a企业为了生产和持续发展而拥有的房地产
b企业为了生产而拥有或租用的房地产
c企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产
d企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一
39、下列选项中,不属于以应收帐款形式表现的不良资产是()。
a逾期的应收帐款b呆滞的应收账款
c坏账、死账形式的应收账款d证券投资的应收账款
40、1987年4月,提出“可持续发展”的组织是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、物业经营管理,是指为了满足业主的目标,综合运用下列()技术、手段和模式,为业主提供综合性管理服务。1
a物业管理b设施管理c房地产资产管理d房地产投产管理e房地产组合投资管理
2、房地产投资的特征有()。
a位置固定不可移动性b寿命周期长c政策影响性 d专业管理依赖性e资金流动性
3、我国房地产投资经营过程中,企业纳税的主要税种有()。
a经营税金及附加b城镇土地使用和房产税c企业所得税 d员工所得税e保险税
4、物业价格与一般物品价格的共同之处在于()。
a都是价格用货币来表示b都有波动受供求因素的影响c都是按质论价:优质高价,劣质低价d都是受区位的影响很大e都是形成的时间较长
5、选取的可比实例应符合()。
a可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
b可比实例的交易类型与估价时点接近
c可比产例的交易类型与估价目的吻合
d可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常价格的市场价格
e可比产例应同实际完全相符
6、影响房地产市场发展的社会因素有()。
a家庭收入水平及分布b传统观念及消费心理c社会福利
d家庭户数规模 e家庭生命周期
7、房屋租赁登记备案的一般程序包括()。
a签订b申请c审查d颁证e变更
8、房屋租赁合同的法律特征有()。
a房屋租赁合同是双务合同b房屋租赁合同是无偿合同
c房屋租赁合同是诺成合同d房屋租赁合同是要式合同
e房屋租赁合同是继续性合同
9、在营业成本中,直接人工费用包括()。183
a人员的工资b人员的资金c人员的福利费d办公费e差旅费
10、在编制成本预算时,必须遵循()。195
a成本预算必须同其他预算相协调b成本预算要以各项定额为基础
c成本预算应有相应的技术经济措施保证d成本预算要全面权衡,提高资金使用效益
e成本预算要符合实际,不要留余地
11、物业管理活动中存在着大量的主体,根据合同的作用以及合同主体的不同,可将合同分为()。
a物业建设单位在开发所订立的合同 207
b前期物业服务合同与物业服务合同
c业主所签订的与物业管理活动有关的合同
d物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同
e后期物业管理合同
12、物业服务合同具有()特征。212
a物业服务合同的订立应以当事人相互信任为,任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同,一经查实,可依法起诉
b物业服务合同是有偿合同c物业服务合同具有过渡性
d物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同e物业服务合同是劳务合同
13、企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动,包括()。243
a资金筹集b资金运用 c资金耗费d资金转收e资金收回和分配
14、写字楼物业的特点,主要表现在()。302
a所处区位好,规模大b多为现代化的高层建筑c功能齐全,配套设施完善
d全部由专业物业管理企业管理e保持产权的完整性是写字楼物业保值的关键
15、零售商业物业的经营管理工作,主要包括()。
a招商及承租户组合b零售技术及营销c零售技术
d物业维护e运行管理
16、物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理,需要综合考虑()。387
a管理的范围、深度和想要达到的管理效果
b现有管理流程的规范化程序
c管理人员综合应用计算机的水平
d资金的投入e资金的流出
17、下列选项中,属于物业管理企业类型的有()。
a管理型物业管理企业b托管型物业管理企业c专业型物业管理企业
d非专业型物业管理企业e综合型物业管理企业
18、下列对物业价格主要特征的说法,正确的是( )。
a物业价格受区位的影响很大b物业价格实质上是物业权益的价格
c物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金
d物业价格形成的时间较短e物业价格容易受交易者的个别因素的影响
19、市场法是物业估价的一种方法,其运用的基本的步骤包括()。
a搜集交易实例b选取可比实例c对可比实例成交价格进行处理
d求取比准价格e准价格交易
20、影响房地产市场转就的主要社会经济力量包括()。
a金融业的发展b信息、通信技术水平的提高c生产和工作方式的转变
d人文环境、自然环境的变化e人口数量的不断增长
21、房屋租赁时,出租人的权得有()。
a有按期收取租金的权利b对物业管理善进行监督建议的权利
c有监督承租人按照合同规定合理使用房屋的权利
d有依法收回出租房屋的权利e有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利
22、客户关系管理对企事业的作用有()。
a能够改善企业形象,提升企业生产力
b能够整合客户、企业和员工资源,优化业务流程
c能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力
d能够提高企业销售收入e能够改善企业服务,提高客户满意度
23、按现行财务制度的规定,不得列入成本支出的是()。
a国家法律、法规规定之外的各种付费
b被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金,以及企业的赞助、捐赠支出
c物业管理企业对管理用房进行癫狂装修发生的支出
d对外投资支出e购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
24、成本按照计算依据的不同主要有()。
a边际成本b差异成本c目标成本d定额成本e计划成本
25、下列选项,属于最具有的财务管理目标的是()。
a利润最大化b资本利润率最大化c每股利润率最大化
d总股利润率最大化e企业价值最大化
26、下列属于影响写字楼物业分类的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c声望或形象d人口密集度e为租户提供的服务
27、写字楼管理策略中应该注意()。313
a分阶段提供物业管理服务,清楚办公室服务范围b确保提供“合同服务”适时提供“超值服务”c合理保证非收益部分的使用需要d定位目标市场e明确吸引租户的策略
28、投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式一般有()。351
a完全拥有权b直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东身份
c将大部分产权出售d全部出售套现e以上全错
29、企业物业资产管理涉及()领域的活动。
a购置物业资产b买卖物业资产 c剥离物业资产
d财务e管理人员职能
30、大型企业物业资产管理的内容包括()。
a编制企业物业资产清单b设定管理目标c控制成本
d适时处置资产并获得收入e财务收支
答案:
一、单项选择题
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多项选择题
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第11篇 物业车辆管理程序
物业的车辆管理程序
1.目的
为了保障**物业管理有限公司国企大厦地下停车场车辆停放安全、有序、交通顺畅。
2.适用范围
适用于国企大厦地下停车场的管理。
3.引用文件
3.1公司质量手册第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
3.2iso9002标准第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
4.职责
4.1保安部负责停车场车辆停放的管理和当班车辆停泊的收费。
4.2物管部负责停车场ic卡的办理及收费(包含:月租和年租车辆收费)。
5.程序
5.1ic卡的办理
5.1.1客户到物管部填写《车辆购卡登记表》申请办理月卡/年卡。
5.1.2管理员收取有关费用,并于每天下班前将所收费用交予财务室。管理员所售停车卡最高限额200张。
5.1.3继续租用月/年卡的客户,可携带上ic卡直接到物管部办理充值手续,物管员填写《国企大厦停车ic卡申请表》并输入电脑存档,《国企大厦停车ic卡申请表》送停车场作记录。
5.1.4客户若丢失ic卡,经物管部核查后,补发新卡,并收取ic卡的工本费。
5.2车场管理
5.2.1保安部管理员每日认真做好对停车场车辆的管理,具体要求参见《停车场保安的职责》(rf-ba-10)。
5.2.2保安部主管每日检查停车场公共设施是否完好和齐全。发现问题填写《特别事件报告》由当班主管填好后交保安部经理处理。
a.出入口的升降机;
b.出入口的电脑ic卡机;
c.指示牌;
d.车位号码;
e.反光镜;
f.照明;
g.排水井;限速标志
h.限高。
5.2.3物业保安员在当班时遇突发事件(如失窃、碰撞、失火等),应及时处理或报经理,做好《特别事件报告》记录。
6.支持性文件和质量记录
6.1《停车场管理制度》
6.2《停车场保安的职责》
6.3《车辆出入登记表》
6.4《特别事件报告》
6.5《车辆购卡登记表》
6.6《国企大厦停车ic卡申请表》
第12篇 物业管理知识--电梯管理篇
物业管理知识学习--电梯管理篇
001、电梯操作、保养和维修管理的基础是:根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标,制定电梯安全维修保养的规章制度。
002、对电梯运行人员和维修人员的基本要求是:对电梯运行人员和维修人员进行业务培训,坚持劳动主管部门的资质审查、持证上岗制度。
003、电梯每年要进行一次安全年检工作。
004、对电梯维修技术人员的要求:除电梯的日常保养维护外,电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。
005、每年都要制定电梯定期检查维护保养工作计划。
006、要健全电梯设备档案及修理记录。
007、电梯专用钥匙要有专人管理,停梯须出告示。
008、电梯运行过程中发生故障,首先要救护乘客出梯。
009、对电梯保洁的规定:保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。定人定时对轨道、门导轨进行清洁,加油润滑等。
010、电梯停驶保养时,首先要切断控制电源,以确保安全。
011、对电梯机房卫生的要求:电梯机房要保持整洁,做到无积灰、无蛛网,地板上无垃圾和灰尘。电梯机房不得堆放杂物和易燃物品,不准闲人进入,不准住人。电梯机房要有明亮的采光,窗玻璃完好无损且光亮清晰,通风良好,并配有必要的消防器材。
012、对曳引电动机的卫生要求:曳引电动机全部外形要擦净,做到无油垢、无黄油,底盘无积油。
013、对电梯控制屏的卫生要求:电梯控制屏用吹风器或用漆刷轻掸,做到无灰尘,磁铁接触开关无锈蚀、无油垢。如有油垢,用酒精棉花擦净,以防磁铁得电后被粘结吸住不放,造成电动机继续运转。
014、对电梯井道底坑的卫生要求:井道底坑如有积水.必须首先断电.然后排除。有漏水、渗水情况.一定要修好。同时要将垃圾清除干净,不得堆放杂物.保持底坑整洁,确保电梯下越程的极限开关有效运作。
015、对轿厢的卫生要求:轿箱内外、顶上、底下均须经常擦净,防止生锈腐蚀。要定期油漆,保持清洁美观。
016、对各层站厅门及地坎槽的卫生要求:各层站厅门及地坎槽要经常清洁,以防门脚阻塞而影响厅门畅通。厅门外要定期擦净,保持整洁卫生。
017、电梯检修或保养首先要注意的问题:电梯检修或保养时必须挂牌,确认轿厢内无乘客后,方可停机。
018、在轿厢顶维修和保养时应注意:在轿厢顶维修和保养时,除了判断故障和调试需要外,禁止开快车。工作时必须带安全帽。
019、电梯井井底作业应注意:禁止关闭厅门(厅站留有人监视时除外),厅门口必须摆设告示牌,防止无关人员靠近。
020、电梯传动机件保养应注意:电梯凡是转动机件均须加油润滑,要做到定点、定质、定量、定期、定人,确保安全运行。
021、电梯维修保养工作完成后,应注意:必须认真清理现场,清点工具和物品,切忌遗漏。
022、机房、井道因工作需要动火,应注意:必须遵守大厦动火规定.办好动火证,指定专人操作和监视,事后清理火种。
023、电梯工作制度的主要内容有:严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度。坚守工作岗位,值班时间不做与本岗位无关之事。密切监视和掌握各机的运行动态。遇重大活动,及时做好需变动的电梯运行方式的调度、管理工作.必要时可设置专梯以适应客流量的需要。每日19:00以后及节假日期间,由于客流量减少,一般可关闭数部电梯。按时完成设备的定期保养和维修工作。认真学习专业知识,熟悉设备结构及性能,做到故障判断准确,处理迅速及时。值班人员违反制度或失职造成设备损坏。将追究其责任。
024、电梯的定义:用电力拖动,有载人或载物轿厢,夹在钢性轨道问垂直运行;其倾斜角度不超过15度的运输设备。
025、电梯有四大空间,机房、轿厢、层门、井道。
026、电梯机房对温度的要求是不超过摄氏40度。
027、非电梯工不可以进入电梯井道,特殊情况必须在电梯工协助并监护下进入井道。
028、乘客进入轿厢后应遵守的规定:不打闹、蹦跳,不依靠在轿门上,不强行阻止轿门开关且不强行扒开门,不在轿厢吸烟。
029、呼梯的要求是怎样的:必须用手指触按欲去方向呼梯按钮,灯亮即松。
030、阻止
电梯轿门关闭的可行办法有:按住开门按钮,按住电梯前行方向外呼按钮,按住安全触板,挡住光电眼。
031、清洁电梯轿厢时禁止用水冲洗轿厢和厅门外框,禁止让水流入井道,禁止用腐蚀性清洗剂清洁轿厢。
032、电梯终端安全保护装置有6个,安装在井道顶部装有3个,井道底部有3个。
033、电梯有哪两种安全保护装置:保护装置由机械式安全保护装置和电器安全保护装置两部分组成。
034、电梯正常运行的三个基本条件是:1、必须选择好楼层;2、必须要关闭好所有厅、轿门,门联锁电路被接通;3、必须要确定好电梯的运行方向,定向电路被接通。
035、电梯在发生下述三种严重情况时,须经有关部门严格检查,鉴定合格后方可使用:l、当电梯发生严重的冲顶和撞底时;2、当发生地震时;3、当发生火灾时。
036、常用的排除电梯电路故障的方法有:工作程序法;分段、分区法;电压法;短接法。
037、维修人员不能在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间的检修工作:门区是电梯最危险的地方之一,电梯的事故和故障经常发生在这里。维修人员如果在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间的检修工作,万一其它人员误操纵电梯或电梯失控,则会躲避不及面发生伤亡事故。
038、曳引钢丝绳的报废标准是:l、当曳引钢丝绳上出现断股时,应立即报废:2、曳引钢丝绳的钢丝有变黑、锈皮、点蚀、麻坑等损伤,应予以报废;3、曳引钢丝绳磨损后,其直径小于等于原直径的90%时则应报废;4、当曳引钢丝绳出现断丝,断丝在绳内均匀分布,在一个捻距内的最大断丝数超过32条时(以8*19为例),应予以报废。
039、按下关门按钮后,门不能关闭的原因是:关门按钮接点接触不良或损坏;关门电路中关门限位开关或开门按钮互锁触点接触不良。从而导致关门电路有断点,关门继电器不能吸合;关门继电器损坏;门电机限流电阻烧断;门电机电路熔断器烧断;门电机传动皮带过松或磨断。
040、按下关门按钮门不能关闭故障的排除方法:修复或更换关门按钮;用导线短接法将关门电路中的断点找出,然后修复或更换选层开关;更换关门继电器;更换限流电阻;更换熔断器;断带则换新皮带;过松则适当转动偏心轴来调整皮带张紧度。
041、关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向,电梯却不能运行的原因是:关门速度过慢而没有力量,以致不能带动厅门关闭好,门锁开关未接通,门锁继电器未吸合,所以电梯不能启动运行;门刀没有插入到门锁开关的两个滚轮中间。即未对好门;关门限位行程开关未接通;关门继电器部份触点损坏。运行继电器损坏。
042、关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向,电梯却不能运行的故障排除方法:调整门电机限流电阻及分流电阻;重新调整门锁开关并对好门刀;调整关门限位行程开关的位置;修复或更换关门继电器;修复或更换运行继电器。
043、厅门未关闭电梯却能运行的原因是:门锁继电器触点粘死;门锁开关触点被短路。门联锁回路接线短路。
044、厅门未关闭电梯却能运行的故障排除方法:调整或更换门锁继电器;修复或更换门锁开关;排除短路点。
045、电梯开门速度过慢的原因是:门电机限流电阻过大;开门电路分流电阻上的行程开关触点粘死;门电机传动皮带打滑。
046、电梯开门速度过慢的故障排除方法:拧紧或更换开门限位开关;修复或更换开门限位开关;排除电路继电器;更换开门继电器。
047、制动器不能张开的原因是:制动器调整弹簧过紧;眼位螺栓间隙调整过小;电磁铁线圈烧毁;制动器电路有断点。
048、制动器不能张开的故障排除方法:重新调整弹簧力;增大眼位螺栓与支架间隙,正常为0.25-0.35毫米;更换电磁铁线圈;排除电路断点。
049、制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的原因是:制动闸瓦与制动轮鼓间隙不均匀而偏磨:制动闸瓦与制动轮鼓间隙过小;制动器调整弹簧过紧。
050、制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的故障排除方法:调整制动器闸瓦与制动轮鼓之间的间隙,使之均匀并在0.25-0.35毫米之间;放松制动器调整弹簧至规定范围。
051、制动器不能制停电梯的原因是:制动器调整弹簧过松;闸瓦与制动轮鼓间隙不均而且过大;制动闸瓦和制动轮鼓间有油污。
052、制动器不能制停电梯的故障排除方法:收紧制动器调整弹簧至规定范围;调整闸瓦与制动轮鼓间隙,使之均匀并在0.5-0.7毫米之间;清洗油污。
053、减速轴过热的原因是:轴向游隙过小;箱体润滑油过小;润滑油粘度低或质量差;环境温度过高。
054、减
速轴过热的故障排除方法:调整轴向游隙,添加润滑油至油镜中线位置;更换合格的润滑油;加强通风,降低环境温度。
055、按下选层按钮后没有选层信号的原因是:选层继电器失灵;选层按钮触点接触不良;信号灯接触不良或烧毁;选层回路出现断点。
056、按下选层按钮后没有选层信号的故障排除方法:修复或更换选层继电器;修复或更换选层按钮;上紧或更换灯泡;排除回路上的断点。
057、选层后,运行方向指示灯不亮的原因是:自动定向电路有断点;定向继电器损坏;定向指示灯泡烧毁或接触不良。
058、选层后,运行方向指示灯不亮的故障排除方法:用电压法或导线短接法排除电路断点;修复或更换定向继电路;更换灯泡或修复灯口。
059、电梯上行平层高而下行时平层低的原因是:制动器调整弹簧过松;制动闸瓦与制动轮间隙过大或不同心。
060、电梯上行平层高而下行时平层低的故障排除方法:按规定调紧弹簧压力;按规定值调整好闸瓦与制动轮间隙;调整制动器底部垫片,使闸瓦与制动轮同心。
061、电梯上行时平层低而不行时平层高的原因是制动器调整弹簧过紧;闸瓦与制动轮鼓间隙过小。
062、电梯上行时平层低而不行时平层高的故障排除方法:按规定调松弹簧压力;调整闸瓦与制动轮间隙至0.5-0.7毫米范围内。
063、平层误差过大,上行平层高,下行平层也高的原因是:对重部份过重;换速电路选点不合适;平层器与遮磁板位置不当。
064、平层误差过大,上行平层高,下行平层也高的故障排除方法:用电流表测量电梯上下行的电流值来调整(减小)对重重量;调整换速点,一般是换速后4-6秒平层为宜;调整遮磁板位置。
065、平层误差过大,上行时平层低,下行时平层也低的原因是:对重部份过轻;平层器与遮磁板位置不当。
066、平层误差过大,上行时平层低,下行时平层也低的故障排除方法:加重对重部份至合适范围;调整遮磁板位置。
067、电梯在运行中突然停车的原因有:外电网停电或断相供电;总开关保险丝熔断或跳闸;超速闸车;门刀在运行时碰门锁开关滚轮,从而使门联锁电路断开,电梯会突然停车。
068、电梯在运行中突然停车的故障排除方法:如果停电时间长,则需要盘车至平层位置,让乘客离去,找出原因后更换保险丝或重新合上总开关,找出电源总开关,并挂上井道有人工作标记然后向上盘车,使安全钳脱离导轨,。然后查明超速原因并修复正常才使用;调整门刀与门锁开关两滚轮的位置,使电梯正常运行中门刀要从两滚轮中间通过,而厅门开启时两滚轮又能夹持住门刀。
069、电梯自动溜车的原因是:制动器失灵;曳引轮和钢丝绳间静摩擦力不够而出现打滑现象;轿厢部份与对重部份重量差过份悬殊;曳引钢丝绳张力不均。
070、电梯自动溜车的故障排除方法:调整制动器,使之恢复正常工作;检查曳引轮是否已磨损到槽形或更换轮;按规定调整好重量差;电梯轿厢不能超载运行;调整全部曳引钢丝绳所受张力,通过调节绳头组合弹簧的压紧程度,使各钢丝绳受力均衡。
071、电梯预选层站不停车的原因是:轿内选层继电器触点接触不良;快速运行继电器被脏物粘死,使快车电路不能断开换速,电梯不能停车。
072、电梯预选层站不停车的故障排除方法:修复或更换选层继电器;修复或更换快车运行接触器。
073、电梯关门时夹人的原因是:安全触板的保护电路接线短路;安全触板传动机构失灵;安全触板的微动开关被压死。
074、电梯关门时夹人的故障排除方法:检查电路,排除短路点;调整安全触板传动机构的摆杆、拉杆、转轴等,使之动作灵活、可靠;修复或更换微动开关。
075、局部保险丝经常烧断的原因是:该回路元件或导线碰地;继电器绝缘垫片击穿; 保险丝容量过小。
076、局部保险丝经常烧断的故障排除方法:检查出碰地点酌情处理;加强绝缘或更换继电器;按额定电流选择合适的保险丝。
077、电梯大修后要进行哪些项目的试验:电梯在大修后,一般要进行下面几个项目的试验:1、静载试验;2、运行试验;3、超载试验;4、安全钳试验;5、油压缓冲器的复位试验。
078、电梯的静载试验:电梯的静载试验应符合下列要求:将轿厢位于底层,陆续平稳地加入载荷。乘客、医院用电梯和载重量不大于二千公斤的载货电梯,载以额定起重量的200%,其他各类电梯载以额定重量的150%,历时10分钟。试验中各承重构件应无损坏,曳引绳在槽内应无滑移,制动器应可靠刹紧。
079、电梯的超载试验:电梯的超载试验应符合下列要求:轿厢应载以额定
起重量的110%,在通电持续率40%的情况下,历时30分钟,电梯应能安全地起动和运行,制动器作用应可靠,曳引机工作应正常。
080、第一台电梯是由:美国奥的斯电梯公司于18*制造的。
081、快速电梯的分类标准是:电梯按速度分类,额定速度1.75m/s以上的电梯称为快速电梯。
082、电梯发生故障时,维修人员应该在一小时之内赶到现场处理故障。
083、电梯、自动扶梯发生安全事故时,业主应向市劳动行政部门报告;发生重大人员伤亡事故的,业主还应在24小时内向公安机关、检查机关报告。
084、电梯系统的限位开关应采用:自动复位开关。
085、电梯开门时有什么情况发生:当电梯门开至1/2时,门机进行减速。
086、当电梯上行方向超速时,能起保护作用的开关是:限速器开关。
087、电梯不启动的原因有:电压不够、断相、安全回路断开、门未关好。
088、电梯上行时突然停车,可能的原因有:厅门门锁断开、轿厢急停开关接触不良、断电。
089、电梯在平层位置只能开门不能关门,可能的原因有:1、关门限位开关断开不能复位;2、关门断电器触点损坏。
090、电梯超载时电梯应当报警并保持开门、电梯不能开动、切断控制电路。
091、电梯速度明显下降的原因可能是:电源电压突然下降、制动器线圈回路失电、电动机三相电源中一相接触不良
092、曳引钢丝绳打滑的原因是:平衡系数大、槽形不对、绳磨损过大。
093、电梯机房内由曳引机和控制柜设备组成。
094、电梯冲顶或蹲底的原因是:可能是超载下行、钢丝绳打滑、强迫减速开关失灵、制动器不能抢闸。
095、轿顶设置的条件包括:1、至少能支撑两个人;2、没有安全窗;3、设置急停开关;4、设置检修开关;5、对重侧设护栏。
096、消防员专用梯运行状态应符合的条件:1、只应答轿内指令信号;2、开门时松按钮即关门;3、关门时松接或即开门。
097、发生火警时,拨动消防开关,电梯运行状态应符合的条件:切除厅外召唤信号、上行电梯立即停车下行、直驶基站开门等条件。
098、电梯进入检修状态应拨下的开关:电梯进入检修状态时应拨下轿内检修开关再拨轿顶检修开关。
099、本层厅外开门应符合的条件:顺向按钮开门和逆向按钮开门。
100、哪种灭火器材不能用于扑灭电梯火灾:泡沫灭火器不能用于扑灭电梯火灾。
101、拆除旧电梯时的要求:严禁先拆限速器。
102、电梯处于司机状态时,最远反方向载车信号无效。
103、一个合格的电梯安装维修工应具备哪方面的知识:一个合格的电梯安装维修工应具备电、机械、电子技术、操作和起重等方面的知识。
104、对重的作用有:改善曳引性能、减小曳引机功率和防止电梯超速。
105、电梯安装工程必须配备哪些工种:电梯安装工程必须配备电梯工、起重工、车工、钳工、电焊工。
