第1篇 物业管理小常识培训-5
物业管理小常识培训(5)
1、什么是物业管理
物业管理是指通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修,养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、什么是业主
房屋的所有权人为业主。
3、业主的权利、义务有哪些
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则。
(二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金。
(五)按时交纳物业服务费用。
(六)法律、法规规定的其他义务。
4、什么是前期物业管理
一是在时间上界定到首次业主大会召开前。二是由开发建设单位选定物业管理企业。三是在内容上,前期物业管理要对物业提供管理服务、管理、维护好共有部位、共用设施,还可以应建设单位的邀请提供物业管理方面的技术咨询,从完善物业的使用功能角度就物业的总体布局、道路、绿化、管线走向、配套服务、设施等问题提出意见。四是物业管理企业与业主逐一签定前期物业管理服务协议。
5、物业服务合同包括哪些内容
(一)当事人和物业的基本情况;
(二)物业管理服务事项和服务质量要求;
(三)物业管理服务费用的标准及收取办法;
(四)合同的期限、合同的变更和终止的约定,合同终止时物业资料的移交方式等;
(五)物业管理的责任范围;
(六)违约责任及解决纠纷的途径;
(七)双方当事人约定的其它事项。
6、物业管理用房面积及所有权是如何规定的
物业开发建设单位应当按照有关规定、配套修建不低于总建筑面积千分之一至四的业主自治监督和物业管理用房,其费用列入开发建设成本,产权属全体业主共有。
7、在什么情况下应成立业主委员会
一是已交付业主使用的房屋建筑面积达百分这五十以上;二是已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十,但使用已超过十二个月。
8、业主委员会的权利、义务有哪些
权利:(1)选举权、被选举权、表决权和监督权;
(2)参与业主委员会有关事项的决策;
(3)参与业主委员会组织的有关活动;
(4)对业主委员会的建议和批评权。
义务:(1)遵守业主委员会章程和物业管理法律、法规和政策规定;
(2)执行业主委员会的决定,努力完成业主委员会布署的各项工作和任务;
(3)参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业;
(4)向业主委员会的工作提供有关资料和建议等。
9、为什么要交纳维修资金、交纳比例
维修资金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》,专项用于住宅共用部位,共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴交约定,购房者应按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修资金。
10、拒交物业管理费会产生哪些后果
(一)物业管理公司经营困难,导致恶性循环产生;
(二)损害交费业主合法权益。
本来就以微利为经营原则的物业公司,在严重拖欠物业管理费的情形下,经营压力就显得愈加沉重。物业管理费的拖欠,直接造成职工的工资、福利不能按时发放,收入与付出不对等,严重影响了员工的工作积极性,致使他们责任心不强,服务质量下降,严重损害交费业主合法权益。
一、为什么要进行住宅区综合整治
我市自1996年开展住宅区物业管理工作以来,行业规模迅速发展,管理覆盖面不断扩大,对改善人民群众的生活环境起到了积极作用。但由于受经济发展水平、业主思想观念和认识程度的影响,少数住宅区还存在一些亟待解决的问题:主要是物业管理企业违规管理,服务不到位,侵害业主合法权益。业主拖欠物业服务费,损害物业管理企业的利益。小区脏乱差、私搭乱建、侵占破坏绿地严重。盗窃案件多发,业主没有安全感。公共配套设施规划不落实,给业主入住后带来许多不便。这些问题已成为业主投诉的热点,社会各界关注的焦点,如再不整治,势必影响广大群众的生活环境,影响我市的整体形象。另外,开展住宅区综合整治也是广大业主的呼声。因此,市政府决定从2006年8月份开始,利用6个月时间,开展市区住宅区综合整治活动,为居民创造更加整洁、安全、舒适、和谐的居住环境。
二、这次住宅区综合整治的重点是什么
这次住宅区综合整治的重点一是查处私搭乱建违规行为,拆除违章建筑和设施;二是查处侵占绿地违规行为,恢复被侵占破坏的绿地;三是补建车子棚,满足业主存放车辆的需要;四是修复破损的道路;五是建立健全安全防范制度;六是查处并纠正物业企业违规行为;七是对整治后具备条件的住宅区实行专业化物业管理,对不具备条件的分散住宅楼向业主提供卫生保洁等基本服务;八是对业主拖欠物业管理费的生效判决予以强制执行。
三、住宅区为什么要实行物业管理
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,按照服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。它具有委托和有偿服务两个最基本的特征。
实行物业管理有以下几方面的重要的作用:(一)改善人民群众的居住条件,提高人民群众的居住质量。(二)维护社区的安定团结。(三)有利于扩大就业和实施再就业工程。(四)推动社区精神文明建设。(五)能够使业主所购房产保值增值。
五、业主的主要权利和义务有哪些
业主的主要权利有:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务。(二)提出制定和修改业主公约,业主大会议的规则的建议。(三)参加业主大会会议选举业主委员会委员,并享有被选举权。(四)监督物业管理企业履行物业服务合同。
业主应履行的义务:(一)遵守业主公约。(二)遵守小区城内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金。(五)按时交纳物业服务费用。
六、什么是违章建筑,违章建筑建设人应负什么法律责任
在城市规划区内,凡未取得城市建设行政主管部门核发的建设工程
规划许可证而建造的一切建筑和设施都属于违章建筑。河南省关于《中华人民共和国城市规划法》的实施办法第45条规定,在城市规划区内未取得建设工程规划许可证进行建设的,由县级以上城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或者其它设施。《漯河市城市管理暂行办法》第25条规定,凡不符合城市容貌标准的建筑物或设施,由建设行政主管部门责令限期拆除,逾期未拆除的,经市人民政府批准,建设行政主管部门可组织强制拆除,并处以5000元以上1万元以下罚款。
七、擅自占用城市绿化用地应负什么法律责任
第2篇 物业管理知识--供配电管理篇
物业管理知识学习--供配电管理篇
001供电系统操作、保养和维修管理的基础是:建立严格的配送电运行制度和电气维修制度
002对负责供电运作的维修技术人员的要求:上岗前必须进行业务培训,按规定要求持证上岗。一定要配备主管电气的工程技术人员。
003负责供电运作的维修技术人员应掌握供电系统:熟悉所有完整的供电网络资料,对楼宇的进线、房屋内的线路、电表、电力匹配、电压等要心中有数。
004供电系统要求24小时值班。
005限电、停电要提前出安民告示,以便住用户合理安排生活,避免造成经济损失和人员伤亡。
006需要编制紧急情况下及时切断电源的预防措施。遇火灾、地震、水灾等灾害时,有必要紧急切断电源。
007配电房管理的基础是:配电房是供电的中心,为加强这方面的管理,需要制定管理规定。
008配电房的全部机电设备由机电技术人员负责管理和值班。
009送停电由值班人员负责完成,无关人员严禁入内。
010配电房运行巡查规定:建立运行记录,每班巡查一次,每月细查一次,半年大检修一次。
011配电房巡视的主要内容是:每班巡视内容:记录电压、电流、温度、电表数;检查屏上指示灯、电器运行声是否正常;房内有无异味;室内照明、通风良好。
012配电房室温应控制在摄氏40℃以下。
013供电回路操作开关的规定:供电回路操作开关的标志要显着,停电拉闸、检修停电要挂标志牌,非有关人员绝不能动;应严格保持各开关状态与模拟盘相一致.不能随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。
014维修技术人员在配电房工作应遵守的规定:严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。严格执行岗位责任制,遵守电业系统有关变配电的各项规程。严格执行各种设备的安全操作规程。
015维修技术人员在配电房工作时在安全上的要求:操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
016维修电工的操作应遵守的规定:必须按照市劳动局、供电局高低压管理操作规定,进行安装和操作。
017维修电工在地下室、厨房等潮湿场地工作,或在上、下夹层工作时应注意:都要先切断电源.不能停电时,至少应有两人在场一起工作。
018停电维修时应注意的问题:应先通知有关部门及时悬挂标志牌,以免发生危险。
019维修电工离开地面,在空中操作时应注意的问题:上梯工作时,梯子应放稳靠妥;高空作业时,应系好安全带。
020清扫配电箱时应注意:所使用漆刷的金属部分必须用胶布包裹好。
021拆线路时应注意:包扎好线头。
022开闭开关时应注意:尽量把配电箱门锁好,利用箱外手柄操作,手柄在箱内时,人体不应正对开关。
023大厦接零的目的是:大厦采用接零保护,任何机器设备都必须有良好的接零保护,绝对不得疏忽,以确保安全。
024哪些设备采用双回路供电,末端自动切换:消防用电设备、消防控制中心、智能化设备、客梯、生活水泵、电话站、障碍灯、事故照明等。
025保护电动断路器的瞬时脱扣整定电流整定范围是:8-12倍脱扣器额定电流。
026漏电开关额定漏电动作电流是30ma,不动作电流是15ma。
027供电室补偿后低压侧功率因数是0.95。
028电路:电流通过的路径称为电路。
029电路分两种类型:一种是进行能量的转换、传输、分配:一种是进行信息处理。
030电路具有三种状态:通路、短路和断路。
031按电路中流过的电流类型可把电路分为直流电路和交流电路两种。
032基本电路的连接方式有:有串联电路、并联电路和混联电路。
033串联电路:两个或两个以上的电阻首尾相连,各电阻流过同一个电流的电路称为串联电路。
034并联电路:两个或两个以上电阻一端接在一起,另一端也接在一起的连接方式叫并联电路。
035混联
电路:既有串联又有并联的连接方式称为混联电路。
036交流电:大小与方向均随时间变化的电流(电压)叫交流电。
037正弦交流电:大小与方向随时间按正弦规律变化的交流电称为正弦交流电。
038正弦交流电的三要素指的是:电压(电流)的最大值、初相位和相位角。
039三相交流电:三个频率相同,最大值相同,相位依次相差120o的交流电。
040电路由:由电源、负载、连接导线组成。
041常用在工程上的导电材料是是铜和铝,特点是:(1)导电性好;(2)有足够的机械强度;(3)耐腐蚀;(4)容易加工和焊接;(5)价格便宜。
042一般导线由:线芯、绝缘层和保护层组成。
043电缆:在一个绝缘护套内按一定形状分布有单根、多根互相绝缘的导线称电缆。
044常用电工测量仪表按用途分有:电流表、电压表、钳形表、兆欧表、万用表、电能表等。
045电流表、电压表的使用应注意:(1)电流表必须串联接入电路;(2)电压表必须并联接入电路;(3)注意量程的选择避免烧毁仪表;(4)直流仪表注意极性的选择,避免指针反转,打坏指针。
046绝缘栓表的功能是:进行绝缘电阻测量。
047接地摇表的功能是:进行接地电阻的测量。
048自动空气开关在电路中的作用:它能通断正常的负荷电流,当电路发生短路、过载和严重电压降低时,能自动切断电源。
049电缆的敷设方式有哪:直接埋地敷设、电缆沟敷设、沿墙敷设、排管敷设和隧道敷设。
050电压互感器及电流互感器二次回路导线截面的选择有何要求
答:电压互感器和电流互感器二次回路导线截面不小于2.5mm2。
051裸导线主要有:铜导线、铝导线、钢芯铝导线。
052母线的作用是:汇集、分配、输送电能。
053母线一般分为硬母线和软母线两种。
054日光灯由:镇流器、灯管、启动器、电容器组成。
055镇流器的作用是:点燃灯管、限流。
056整流:把交流电转换为直流电的过程叫整流。
057一般钳形表是由:一个电流互感器和一个交流电流表或一个万用表组成的。
058一般的整流元件是由:硅制成的。
059隔离开关的主要作用是:断开无负荷电路。
060变压器要退出运行,应先断开:低压侧所有负荷。
061如果触电者心跳停止而呼吸尚存,应用仰卧压胸法进行人工呼吸抢救的办法。
062如果线路上有人工作,停电作业时应在开关上挂“禁止合闸,有人工作”的标示 牌。
063 10kv以下带电设备与操作人正常活动范围的最小安全距离是0.4米。
064常用万用表能进行交、直流电压,交直流电流和电阻参数的测量,比较高级的万用表还可以测量电容、电感、功率及晶体管直流放大倍数。
065常见的变压器有:电力变压器、特殊用途变压器。仪器用变压器、试验变压器和控制变压器。
066互感器:将高电压大电流变为低电压小电流供测量用的互感器。
067电压互感器:将高电压变为低电压的互感器叫电压互感器。
068电流互感器:将大电流变为小电流的互感器叫电流互感器。
069互感器的铁壳及副边绕组接地的目的是:防高低压线圈绝缘损坏时,低压线圈和测量仪表产生一个高电压,危及工作人员的人身安全。
070电动机的额定功率指的是:表示电机额定工作时轴上允许输出的机械功率。
071三相电动机的定子绕组有星形接法和三角形接法两种连接方式。
072温升:用电设备允许发热的限度。
073高压断路器的作用是:在正常和故障情况下可靠的切断工作电流和事故电流。
074高压断路器分为:
油断路器、真空断路器、空气断路器和六氯化硫断路器等。
075多油断路器中油的作用是:灭弧和绝缘。
076高压开关柜内有高压电器、保护装置、测量仪表及操作机构等电器设备。
077负荷开关与隔离开关的相似之处是:都有明显的触头断点。
078高压熔断器的作用是:当过负荷电流或短路电流流过该元件时利用电流的热效应使客体熔化,从而达到分段电流保护电器设备的目的。
079闸刀开关的作用是:隔离电源。
080自动空气开关的作用是:能通断正常的负荷电流,当电路发生短路、过载或电压严重降低时能自动切断电源。
081什么是反时限特性:流过熔断器的电流越大,熔断时间越短。
082接触器的主要作用是:用来远距离频繁通断交直流主电路。
083接触器按控制电流的种类分为:直流接触器和交流接触器。
084电缆一般分为:电力电缆和控制电缆。
085电缆的检查包括:电压与电流的测量、电缆温度的测量、电缆绝缘性能的测量、耐压实验。
086用电设备的工作制是如何分类的:根据用电设备的工作情况、温升特点,可分为长期工作制、反复短时工作制、短时工作制。
087什么是用电设备的计算负荷:指一年之中负荷量最大的半小时平均负荷值。
088确定计算负荷的方法有:需要系数法、二项系数法、利用系数法。
089电器设备、导线截面及额定电流是根据计算负荷来选择的。
090熔断器的选择有:一是熔体的选择,二是熔管的选择。
091属于电量的继电器有:电压继电器、电流继电器、中间继电器、时间继电器和信号继电器。
092属于非电量的继电器有:气体继电器、瓦斯继电器和温度继电器等。
093继电保护装置:电力网、发电厂、变电站及电器设备发生各种故障时(断线、短路、接地等)及不正常的运行时(如过载、过热)时及时发出信号,并使断路器自动跳闸,切断故障通路的一种自动装置。
094电力系统对继电保护的一般要求是:良好的选择性、反映事故的快速性、灵敏性、可靠性及投资维护的经济性。
095常用继电保护按工作原理分为:过电流保护,电流速断保护、过(欠)电压保护、差动保护、瓦斯保护、单相接地保护等。
096过电流保护分为:定时限和反时限两种。
097差动保护广泛用于大容量的变压器、变电所母线、高压电动机等设备。
098单相接地保护分为:大电流系统的接地保护和小电流系统的接地保护。
099对电力系统的基本要求有:(1)保证供电的可靠性;(2)保证良好的电能质量;
(3)降低供发电成本;(4)保证电力系统安全运行。
100一级负荷:突然停电时将造成人身伤亡、重大设备损坏、巨大经济损失或重大政治影响规定为一级负荷。
101二级负荷:突然停电时将造成严重减产、停工、生产设备局部破坏、局部交通堵塞等规定为二级负荷。
102对一级负荷的供电要求:有两个独立的电源供电。(如两个发电厂、一个发电厂和一个地区电网、两个地区变电所等)。
103对二级负荷的供电要求:尽量有两回路供电,且两回路引自不同的变电站或母线段,在有困难时允许由一回路供电。
104三级负荷的供电要求:三级负荷属于一般电力用户,可用单回路供电。
105电力网的经济运行应注意:尽量选用高压线路深入负荷中心,而且应避免曲折迂回供电。
106地方电力网常用放射形接线,树干形接线和环行接线接线方式。
107地方电网通常用电压损失条件选择导线截面,然后按机械强度和发热条件进行校验。
108短路时导体发热的特点:短路电流通过导体的时间很短,导体升温可认为是一个绝热过程,既短路电流在导体中产生的热量全部用来加热导体。
109断路器和隔离开关配合使用时应如何操作:合闸送电时,应先合上隔离开关,然后再合上断路器。分闸时是应先分开断路器,然后拉开隔离开关。
110自动开关带有哪些自动装置:带有作为短路保护的电流脱扣器,作为过负荷保护的热继电器脱扣器,作为欠电压保护的低电压保护装置。
111电力系统的过电压有:大气过电压和谐振过电压两种。
112什么是大气过电压:由于直击雷或雷电感应引起的过电压称做大气过电压。
113什么是谐振过电压:由于电感电容等参数在特殊情况下发生谐振而引起的过电压称做谐振过电压。
114什么是雷电现象:当雷云中的电荷聚集量很大且具有很高的电场强度时,周围的正负雷云之间或雷云与大地之间发生强烈的放电现象,称之为雷电现象。
115雷电常见有直击雷和感应雷两种形式.
116防雷通常采用的措施:避雷针、避雷线、避雷器、避雷网防雷。
117载流母线产生震动和发响的原因:当电流流过时,母线周围将产生磁场,母线之间将产生吸引力,故产生震动和发响。
118配电装置中为何采用裸导体母线:裸导体母线散热条件好,容许电流增加,安装容易,维护简单,成本较低。
119铜和铝母线不能直接连接,应该采用焊接或镀锡后用螺栓连接。
120铜的导电性比锡好,为了防止铜在潮湿空气中产生“铜绿”,在铜线头上镀锡。
121市电突然停电,值班电工应:首先检查发电机是否启动正常,然后向供电部门询问停电原因,最后向主要领导说明停电原因及向用电户解释。
122有的触头在融片外加钢板,有何作用:该钢板起到磁封锁作用。
123更换变压器高压侧的熔断器时除断开高压侧的开关外,还要断开低压侧的开关,主要是为了防止网络反电压。
124在控制电路中启动按纽,应使用带常开点的按纽。
125在控制电路中停止按纽,应使用带常闭点的按纽。
126在电动机的控制线路中一般过载保护用热继电器进行保护。
127电动机的调速有(1)调节电源电压;(2)改变转差率;(3)改变磁极对数:(4)变频调速等方法。
128常见的电气事故有:触电事故;雷电事故;静电事故;电磁伤害事故;电路故障等。
129有关接地应注意:1、同一变压器系统中不允许保护接地又有保护接零;2、地线不准接开关或熔断器;3、接地设备必须单独与接地干线直接连接;4、1kv以下中性点接地系统中,电器设备外壳应保护接地。
130电器设备做交流耐压实验的目的是:为了电力系统的安全运行,考核设备的绝缘情况,以便发现电器设备的绝缘缺陷、薄弱环节、受潮、裂纹等。
131什么叫接地电阻:接地体或自然接地体对地电阻和接地电阻的总和称为接地装置的接地电阻。
132接地电阻可用:1、接地电阻测量仪测量法进行测量;2电流表--电压表测量法进行测量;3、电流表--功率表测量法进行测量;4、电桥测量法进行测量;5、三点测量法进行测量。
133什么叫重复接地:在变压器中性点直接接地的电力系统中,将零线一处或多处接地称为重复接地。
134什么叫试验周期:为保证电器设备长期使用不发生事故,必须经常检测设备的绝缘水平,为此规定对设备的绝缘进行间断定期性检查,这个间断的时间周期叫做试验周期。
135隔离开关的试验包括:1、测量绝缘电阻;2、交流耐压试验;3、检查操作机构的最低动作电压;4、检查触头接触情况及弹簧压力。
136隔离开关的试验周期是:l-3年。
137多油断路器中的油的作用:一方面作为灭弧介质,另一方面作为断路器内导电部分之间和导电部分对地的绝缘介质。
138高压断路器的操作机构有:电磁式、弹簧式和液压式。
139真空断路器灭弧室的玻璃外壳的作用:起到真空封闭和双重绝缘的作用。
140断路器的跳台闸位置监视灯串联一个电阻的目的是:防止因灯短路造成断路器误动作。
141电器设备从出厂到投入运行要进行:1、电器设备出厂时进行的出厂试验;2、电器设备新安装后的交接试验;3、电器设备运行后按规定的周期进行的预防试验。
142新安装的变压器要进行:5次冲击台闸试验。
143安装变压器的
母线时,如果母线过长应用涨缩的方法连接。
144变压器运行性能的主要指标是:1、变压器一侧端电压的变化;2、变压器的效率。
145如果变压器带感性负载,从轻载到满载输出电压如何变化:输出电压将会降低。
146当1000kva以上油浸变压器外部发生短路时,应是过流保护先动作。
147过流保护的动作电流是如何规定的:是按躲过最大负荷电流规定的。
148电力变压器的短路电压是如何规定的:一般规定为额定电压的4.5%--6%。
149什么叫连接组别:电力变压器一、二绕组对应电压之间的相位关系称为连接组别。
150电动系仪表采用改变附加电阻的方法改变电压量程
151 10kv线路首端短路时,速断保护动作继电器先跳闸。
152当高压设备发生接地时,为防止跨步电压触电,室外不得接近故障点:8米。
153常用的相序测量方法有:1、使用相序测试仪;2、使用相序指示灯。
154什么叫接地:将电器设备、配电装置或电力系统中的某一点与大地作良好连接称为接地。
155什么叫工作接地:为了使电力系统或电器设备安全可靠的运行,将系统中的某一点或经某些设备间接或直接接地,称为工作接地。
156纯电阻性负载的功率数是1。
157双臂电桥的用途:用于测量小电阻。
158什么是普通用电:低压供电和容量在100千伏安及以下专用配电变压器的用户用电为普通用电。
159什么是大量用电:10千伏及以上电压供电,容量在101千伏安以上至3000千伏安之间的用电为大量用电。
160什么是高需求用电:10千伏及以上电压供电,最大容量为3001千伏安及以上容量的用电为高需求用电。
161供电部门从1996年2月起不向用电客户收取高压线损、变损。
162什么是平期电量①:普通用电和居民用电在电费单的电量为平期电量①;大量用电用户每月每千伏安用电250千瓦以下时为平期电量①:高需求用电客户每月每千伏安用电400千伏安以下为平期电量①。
163什么是平期电量②:大量用电用户每月每千伏安用电250千瓦以上部分为平期电量②;高需求用电客户每月每千伏安用电400千伏安以上部分为平期电量②。
164基本电费的计算:对大量用电和高需求用电客户应收基本电费,基本电费按变压器容量计算,大量用电计算方法为:每月每单位容量(千伏安)收费24元;高需求用电计算方法为:每月每单位容量(千瓦、干伏安)收费44元。
165底度电量的计算:居民用电每月少于5千瓦时按5干瓦时计算,普通用电每月每千伏安少于20千瓦时按20千瓦时计算,大量用电、高需求用电每月每千伏少于40千瓦时按40千瓦时计算。
166什么叫力率调整费:力率调整费是供电部门根据国家有关政策的规定,为促进用电客户节约电能,改善电压质量而采取的经济手段。
167功率调整费的计算:先以无功电度表实用无功电量除以有关电度实用有功电量求得比值(tan),根据比值查功率因数表以及对应的以0.90为标准考核功率因数的调整电费百分比,再以此百分比乘以当月电量电费与基本电费之和得出力率调整电费。
168电费违约金(滞纳金)的计算:深圳供电局规定用户在当月2o日以前交清电费,21日以后逾期要交纳违约金(滞纳金),居民用户每日按欠费总额的千分之一计算,其它用户按每日欠费总额的千分之二,跨年度按千分之三计算。
169电费总额的计算:电费总额=电量电费+基本电费+力率调整费+电费违约金+拖欠款。
170用户受电工程竣工后应报的资料:用户受电工程施工,试验完工后,应向企业提出工程竣工报告,报告应包括;1)工程竣工图及说明;2)电气试验及保护整定调试记录:3)安全用电的试验报告;4)隐蔽工程的施工及试验记录;5)运行管理的有关规定和制度;6)值班人员名单及资格;7)供电企业认为必须的其它资料或记录。
171如何办理更换电表手续:用户更换电表,须按如下规定办理:l)用户向供电企业提出申请,说明更换电表原因;2)供电企业派员到现场勘察,提出换表实施方案;3)用户交纳由换表引起的工程费用;4)更换电表,登记新表信息,用户结清旧表尾数电费。
172电量是:本次抄表读数与上次抄表读数之差乘以倍率所得。
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第3篇 物业文件：培训管理程序
物业程序文件:培训管理程序
1.目的
规范培训实施方法,通过有效的培训使职员在工作意识及工作技能方面满足岗位需求。不断提高职员素质及服务意识,以适应公司经营管理及业务发展需要,拓宽职员职业生涯发展途径。
2.范围
适用于公司全体职员。
3.定义
无
4.职责
部门/岗位工作职责
总经理审批公司培训体系及年度培训计划、2000元以上外派培训办公室主任 审批培训计划的变更、2000元以下外派培训、对公司整体培训效果负责培训专员制订培训体系及培训计划,组织实施培训并保障培训效果。培训记录的归档保存及保障公司各岗位上岗资质。督导管理处培训的实施。
部门/管理处负责人督导本部门/管理处内部培训计划的制定,实施并保证效果。
5.方法及过程控制
5.1培训计划
5.1.1年度培训计划
5.1.1.1每年第四个季度办公室在公司范围内组织实施培训需求调查。
5.1.1.2办公室根据各部门上年度绩效考核结果、本年度公司重点战略规划、管理层对培训结果的预期目标和要求及培训需求调查结果,确定培训需求并制订公司年度培训计划(含费用),经总经理审批后实施,公司范围内推介。
5.1.1.3'年度培训计划'内容应包括:
a上年度培训情况简要介绍
b本年度培训预期目标
c本年度培训工作的重点
d培训类别及对象
e培训内容安排(培训模块/时间/内容/培训对象及预期达到的效果)
5.1.1.4各部门/管理处根据上年度总体工作状况,职员考核结果及所承接公司的重点工作,确定培训需求并制订本部门年度专业培训计划。培训计划经部门/管理处第一负责人审批后实施,并于本部门内公示,报办公室培训专员备案。
5.1.2培训计划变更
5.1.2.1公司年度培训计划及各部门年度培训计划应至少每三个月进行一次有效性复核,培训计划与实际需求不符的应及时给予变更。
5.1.2.2公司年度培训计划变更时,由办公室填写《年度培训计划变更/添加记录审批表》,报办公室主任核准后实施变更,并知会各职能部门、各管理处主管级以上职员及人事管理员。
5.1.2.3各部门/管理处年度培训计划变更时,由部门负责人批准,并于本部门内公示。
5.2培训的实施
5.2.1公司共通性培训由办公室至少提前二个工作日以文件形式发出培训通知,明确培训时间、培训地点及培训参加人员。
5.2.2各部门/管理处培训由部门至少提前二个工作日发出培训通知,明确培训时间、培训地点及培训参加人员并填写《培训(会议)出勤表》。
5.2.3职员外派培训,由培训需求部门提出申请,办公室审核后,填报《职员外派培训审批表》,按费用额度报办公室主任或总经理批准后实施。详见《职员外派培训管理制度》。
5.2.4职员外派培训结束后,须将取得的证书原件或成绩报至办公室备案。职员接受外派培训费一次在2000元以上的需在培训前签订《培训(考察)协议书》。
5.2.5当公司业务发展对岗位任职人员有特殊要求时,办公室将安排相应的培训。
5.2.5对于从事特殊岗位的人员,需取得上岗资格持证上岗,包括电工、制冷、电梯、电焊、救生员、司炉、厨师、司机、会计等。办公室负责监督核实岗位证书的有效期。
5.2.6计划外的培训,(包括集团总部下达的培训任务,部门/管理处的培训需求,突发事件发生后的相关培训等)办公室组织培训,涉及费用较大的报总经理审批。培训记录等相关资料纳入年度培训档案中。
5.3专项培训内容
5.3.1所有新职员在上岗前,由所在部门的入职引导人或直属上级,对其实施岗前培训,引导新职员熟悉工作环境,了解工作范围、岗位职责、公司各项规章制度、掌握专业技能等。
5.3.2新职员需在入司一个月内接受入职培训,由办公室负责组织实施,培训内容包括:
a.公司简介
b.物业管理基础知识
c.品质管理基础知识
d.职业安全
e.bi守则
f.人事管理制度
g.薪酬福利政策
h.客户服务及有效沟通
i.团队协作精神
5.3.3新职员岗位内容培训由所属部门针对本岗位工作内容负责实施,培训内容包括:
a.安全专业相关作业指导书
b.维修专业相关作业指导书
c.清洁绿化相关专业作业指导书
d.保洁绿化岗位管理规定
e.安全岗位管理规定
f.安全员内部管理规定
g.会所及游乐设施管理规定
h.熟悉工作岗位、环境情况
5.3.4 质量体系的培训, 培训内容包括作业指导书、质量体系手册、相关法律、法规指导。
5.3.4.1新编或体系文件更改后,品质管理部须实施培训并保证效果。
5.3.4.2新编或变更的体系文件执行前,各部门应将所有新增或变更的文件内容,对相关岗位职员进行培训。
5.3.4.3新部门成立后,品质管理部须对全体职员进行质量体系的有关培训。
5.3.5办公室负责协助、指导、检查各管理处、各部门培训计划实施情况,师资力量方面、培训需求方面给予支持。
5.3.6强化培训前,新职员须填写《新职员试用情况反馈表》,于强化培训时上交现场培训讲师,该记录由办公室妥善保管。
5.4培训效果的评估
5.4.1各项培训的组织部门应预先设定培训目标,培训结束后检验目标的达成情况,并定期开展培训效果跟进及意见征询活动,每季度总结一次培训效果。办公室负责每季度组织一次对各管理处培训工作抽查并评估。
5.4.2培训效果评估方式
5.4.2.1通过《培训效果评估表》反映出的学员受训满意度,对培训内容的掌握程度及讲师授课能力,对培训效果进行评估。
5.4.2.2通过培训结束后的考核(考试),对培训效果进行评估。
5.4.2.3通过学员受训后在工作岗位上的行为表现,对培训效果进行评估。
5.4.2.4通过公司整体绩效考核结果
,对培训效果进行评估。
5.5培训考核制度
5.5.1新职员需在入司一个月内接受入职培训,培训由办公室统一考试,考试结果纳入职员培档案,不合格者办公室安排再次培训,并延长试用期。再次考试不合格者,公司将不予聘用。
5.5.2新职员岗前培训由所属部门安排实施,考核结果纳入职员培档案,不合格者由部门安排再次培训,仍不合格者不得上岗;在岗工作的职员培训考核结果不合格,应考虑调离本岗位直至解除劳动关系。
5.5.3由办公室安排拟转正人员进行强化培训,主要内容为工作中所涉及到的问题,强化公司理念及体系文件、客户服务及沟通技巧、物业管理法规等,培训后安排考核,考核不合格者有一次补考机会,如两次考核不合格,将受到降级降薪等处理,考核结果纳入职员培档案。
5.5.3专业技能培训,培训实施单位应通过考试、实物操作、面谈、答辩及绩效考核等方法,对培训的效果进行评估,评估结果纳入职员培档案,未达标者需再次接受培训,仍不达标者应考虑调离本岗。
5.5.4职员培训的结果作为职员转正、晋职、晋级的重要参考依据。作为职员转正、晋职、晋级条件的培训,培训结果不合格者不得转正、晋级。
5.6培训积分管理制度,详见培训积分管理制度
5.7培训讲师管理
5.7.1凡公司在册职员,有高度的敬业精神和责任心,良好的工作表现,出色的表达能力和组织能力,熟悉公司情况,承担过三次以上公司(或部门)组织培训的教学任务者都可申请并有机会聘为公司的内部授权讲师。
5.7.2在公司无讲课史者,但能就其擅长的知识或技能有逻辑清晰、内容丰富的培训教案,通过办公室组织的试讲和两次公开授课,学员满意度均达80%以上。
5.7.3符合以上条件的人员,可自愿申请,部门推荐或公司指定等方式,参加公司每年组织专业培训讲师的授权考核工作,参加考核认证时,必须自带一门课程参加。
5.7.4部门经理助理以上人员有责任担任公司内部讲师,并通过培训的方式传授或分享自己的专业和管理知识、技能和经验,配合办公室培训工作的安排。
5.7.5授权内部讲师不是全范围的,而是某一专业的讲师。
5.7.6公司所有内部讲师及授课程名称均在公司内部网络上公布,每门课程将有至少一人以上的师资储备供培训需求部门选择。
5.7.7公司每年年中进行内部讲师的认证复审工作,公司对内部讲师进行考核复审,考核通过者,颁发内部讲师证书。
5.7.8公司所有内部培训讲师,按照其课程开发、课程讲授的能力和水平以及授课经验,
从低到高,进行等级评定,等级级别分别为初级、中级、高级讲师。
5.7.9内部培训讲师的等级评定,主要依据讲师的授课水平和经验进行,与所授课程的专业无关。公司将建立内部讲师管理库,为所有内部培训讲师设立授课档案,档案内容包括且不限于以下内容:内部培训讲师的基本情况,所开发课程,课程讲授记录及每次授课后的授课综合满意度的评估。讲师的授课次数、授课的综合满意度及讲师开发的课程次数与质量将作为讲师等级评定和等级晋升的主要依据。
5.7.10所有初次经过公司内部培训讲师考核并通过者,培训讲师资格定为初级。
5.7.11公司内部讲师须按公司的培训计划和要求进行授课,有义务接受各部门的授课邀请,有义务接受公司办公室所作的授课安排:
初级讲师全年授课不少于12课时,综合满意度80%以上;
中级讲师全年授课不少于24课时,综合满意度80%以上;
高级讲师全年授课不少于36课时,综合满意度80%以上。
讲师年度内若没有完成授课课时,其内部培训讲师资格需要重新认定。
注:新员工培训不作为讲师课时累计,公司鼓励讲师在本部门进行授课,讲课次数与授课综合满意度将作为等级晋升与评优的参考条件。
5.7.12等级评定及晋升方法具体见下表:
等级
标准授课综合
满意度授课经验授课科数课程开发门数
高级年度积分须达到100分以上90%以上加5分全年授课课时每超2小时加5分每讲授一门课程加3分每开发一门新课程通过审核和课程试讲加5分
中级年度积分须达到60分以上80%以上加3分全年授课课时每超2小时加3分
初级年度积分须达到40分以上80%以上加1分全年授课课时每超2小时加1分
5.7.13 所有获得公司资格认证的内部培训讲师经办公室安排或其他部门邀请进行授课,
均可以享受以下课酬与奖励:
课酬标准:(课酬单位:元/小时)
等级工作时间课酬非工作时间课酬
高级80100
中级5060
初级2030
5.7.14课酬支付:
a、各部门邀请内部培训讲师到其部门授课,经办公室确认,由部门按课酬标准支付讲师课酬。讲师个人领取课酬的80%,另外20%作为公司内部培训讲师活动经费。
b、 培训讲师活动经费由办公室进行统一管理,用于每月内部培训讲师交流、学习等活动。
5.7.15作为公司内部讲师,享有公司优先培训学习的待遇;公司定期对内部讲师进行辅导,组织研讨、观摩、集体交流、户外拓展等活动,以促进内部讲师培训技能的提升。
5.8 培训课程开发管理
5.8.1公司鼓励新课程的开发,公司内部讲师为课程的主要开发人。内部讲师讲授课程可
由培训讲师个人开发,也可由集体开发,公司指定专题开发,或外部教材的引进与消化。对新课程开发人,公司可给予2日带薪休假,专门用于课程开发。
5.8.2新课程开发需报办公室进行审批后方可获得休假和奖励;
5.8.3开发的新课程至少2课时以上,课程内容符合公司培训发展需要,促进公司发展需要;
5.8.4由办公室组织听课认证和备课会,并在公司范围内公开授课一次,授课综合满意度在80%以上;
5.8.5新开发课程必须提供课程大纲简要、学员教材、教师讲义、课程pp稿、适合授课对象等,由办公室进行确认和存档;
5.8.6开发课程奖励标准:
开发课程奖励金额课程要求
500元课程内容3.5小时以上,公开授课综合满意度在90%以上
300元课程内容3小时(含)以下1.5小时以上,公开授课综合满意度在85%以上
20
0元课程内容1.5小时以上(含1.5小时),公开授课综合满意度在80%以上
注:授课的综合满意度为80%以下时,给予课程开发人100元的鼓励奖。
以上新课程奖励只针对已获得内部讲师资格的人员,初次参加内部讲师认证的人员自带其开发的课程,不享受以上奖励。如果公司提供外训机会,学员引进教材或开发课程的,不享受以上奖励。
5.8.7培训教材由办公室培训组会同各授课讲师每年4月、10月份前进行培训课程审定、修改、更新与完善,并将教材由办公室统一管理。
5.9 培训记录管理
5.9.1办公室负责建立和维护公司级培训的各项培训档案,包括学历、经历、技能和培训结果等。
5.9.2 各部门/管理处负责建立和维护本部门/管理处职员的各项培训档案,填写职员培档案。
5.9.3职员调动时,职员培档案应随之调动。职员离职时该记录在职员离职手续办理完毕后予以作废。
6.支持性文件
tjzzwy6.2-z02-01《职员外派培训管理制度》
tjzzwy6.2-z02-02《培训积分管理制度》
7.质量记录表格
tjzzwy6.2-z02-f1 《培训(会议)出勤表》
tjzzwy6.2-z02-f2《职员外派培训审批表》
tjzzwy6.2-z02-f3《培训(考察)协议书》
tjzzwy6.2-z02-f4《年度培训计划变更/添加审批表》
tjzzwy6.2-z02-f5 《培训效果评估表》
tjzzwy6.2-z02-f6《新员工试用情况反馈表》
第4篇 物业管理公司质量手册前言
e物业管理公司《质量手册》前言
广州e物业管理有限公司自 年成立以来,多年运行经验告诉我们,企业要持续、健康的发展,必须建立一整套行之有效的管理体系,使企业管理多方面的工作处于有效的控制之中。只有建立规范化、专业化、系统化、标准化的管理模式,才能真正为顾客提供高品质的物业管理服务。
国际标准化组织颁布的iso 9001:2000标准,是国际上公认的质量保证体系,它的建立、推行和贯彻,将全面提升企业管理质量,有效地提高全体员工质量意识,最终使企业步入规范化、专业化、系统化、标准化的运行轨道,形成既有企业的自身特点,又有完善的运作、监督和预防机制,为业户提供优良的物业管理服务。
随着物业管理行业进一步规范和完善,为最大程度满足业户日益增长的全方位需求,打造e品牌,创建优秀物业管理小区并把物业管理行业推向规范化发展的新阶段,物业公司制定了''的质量方针,作为向社会的承诺和公司全体同仁的工作宗旨。为确保质量方针的实现,我公司按照gb/t19001-2000idtiso9001:2000质量保证模式的要求,建立了物业公司的质量体系,编制质量手册。
本手册适用于合同环境下向业户提供管理服务的质量保证和承诺。同时,它也是物业公司质量管理的纲领性文件和行动准则,每一位员工必须严格遵循、执行。
第5篇 物业管理培训:资金管理
(一)学习要求
掌握物业管理资金的概念,了解物业管理启动资金与日常物业管理资金的来源及其管理;掌握物业管理资金的使用方向和使用原则,掌握物业管理资金的预算管理工作。
(二)学习重点
1、物业管理资金及其管理
(1)物业管理资金的概念
物业管理资金是为保持物业及附属设备的状态完好和使用安全,充分发挥其各项功能以满足需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段的不同,可分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。
(2)物业管理资金的管理
概念
物业资金的管理是物业管理企业对物业管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。
管理对象
物业管理企业所能支配或将要支配的物业管理资金。
管理目的
物业管理企业有计划、低成本、最大限度地筹集物业管理资金和提高该资金的运用效率和运用效果,保证物业管理工作的高效开展。
2.物业管理资金的来源和管理
(l)物业管理启动资金
概念
物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。
内容及来源
一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金,如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等,这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金,主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护,这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成,也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。
物业管理启动资金的管理:其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账,存入银行专户,掌管这项基金。同时,委托物业管理企业实际操作使用,并做到专款专用,实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理,应视具体情况而定,一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下,从事适宜的短期投资,使其产生最大增值收益。
(2)日常物业管理资金
来源
包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿,由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑,共同协商决定。
②日常物业管理资金的管理
1)收取、使用上的管理。重点在于及时有效地收取各种管理费用,并做到有计划地使用,量收支出,专款专用,不挪用、多用或少用。
2)财务上的管理。应加强财会制度的建立与监管力度,杜绝内部出现财务漏洞,避免发生意外事件,防止贪污、冒领现象的发生,并注意安全保卫工作。
3.利用会计手段进行经济管理
(l)会计的基本知识及会计制度
会计的概念
会计是经济管理活动的重要组成部分。会计是通过收集、加工和利用以一定货币单位作为计量标准表现的经济信息,对经济活动进行组织、控制、调节和指导,促使人们比较经济得失、权衡利弊讲求经济效益的一种管理活动。
②会计的基本职能:核算和监督。
l)核算是会计的首要职能。主要从价值上反映核算单位的经济活动状况及成果。
对会计监督可分为事前、事中、事后监督三种,主要通过对价值指标的监督,防止核算单位经济活动的偏差与失误,保障核算单位财产免遭损失。
③会计法规体系
我国会计法规制度按它们之间的相互关系,可分为三层:第一层是基本法,即(会计法)、(预算法)等国家法律;第二层是国家财政部根据基本法制定的对所有单位的会计核算工作均有约束力的会计准则;第三层是由各基层单位自行制定的单位内部会计制度。这三个层次的关系是第一层统驭第二层,第二层统驭第
三层,三个层次共同构成物业管理单位的会计制度。
(2)通过会计报表分析提高经济效益
会计报表的概念
会计报表亦称财务报告,是会计核算的结果,是反映会计主体财务状况、经营成果和财务收支情况的书面文件,是财会部门提供财会信息的一种重要手段。
②会计报表的构成:会计报表一般由主表、附表和报表附注三部分组成。
l)主表包括资产负债表、损益表和财务状况变动表(或现金流量表)。
2)附表根据各行业、各单位的特点而有所不同。
3)报表附注是对表内有关项目所做的必要解释。
会计报表对外提供时,一般还附有财务状况说明书,这是会计部门向管理者说明情况、提出建议及其他要说明情况的书面报告。
③会计报表分析的意义
物业管理者根据提供的会计报表,通过一定的技术方法,对物业管理单位的资金管理、经营状况进行过程分析和结果比较,总结经验,揭露问题,以提高物业管理经营水平和经济效益。
4.物业管理资金的使用与运作
(l)物业管理资金的性质
物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同,可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金;根据物业管理对象和目的的不同,可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。
(2)物业管理资金的使用
物业管理资金使用要实行总量控制法,既要集中统一计划,又要保证一定的灵活性。具体包括三方面:
①成本性资金支出与使用:
成本性资金支出,是物业管理服务在一定日期内发生,用货币形式表现的劳动生产耗费。其包括劳动对象的耗费、劳动手段的耗费和劳动力的耗费三方面。成本性资金支出是必需的,是不产生资金回收的,是向社会提供劳务时必须耗费的成本性支出。这些资金转化为劳动产品的价值,为社会所承认。这是物业管理企业必须保障的,是物业管理企业生存的基本条件之一。
②公益性资金使用
公益性资金使用是物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出,如向社会福利事业捐资、做公益性广告等,这是物业管理企业必须支出的、无资金回收的支出。这部分支出数量不固定,也不经常发生,物业管理企业却不能忽视它的存在。这部分资金为物业管理企业的生存与发展奠定良好的基础。
③投资性资金支出与使用
投资性资金使用是为了筹集发展用资金而使用的资金,主要是把暂时不用或缓用的物业管理资金用于收益性投资支出以求得更大的资金回报。投资性资金支出一定要选好投资方向,注意资金的安全性、资金的回收周期,同时注意这部分资金占物业管理资金整体的比例额。
(3)物业管理资金的使用原则
①保障物业管理需求的原则。物业管理资金使用要首先满足物业管理工作的需要。
②节约支出,合理收益原则。对成本性资金支出,要厉行节约,做到合理支出;对投资性支出,要有目的、有步骤,在考虑收益的同时,注意回避投资风险。
③制约性支出使用原则。建立资金使用的审批制度、监督制度和财会制度,使资金使用过程中存在相互制约机制,保证物业管理资金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物业管理资金使用的责任制
在遵守国家相关法律和单位财会制度的基础上,建立、健全物业管理企业内部有效的管理体制,即物业管理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负管理责任,使用人员负使用责任,领导下达资金使用指令和计划,财会人员负责把资金拨到使用者手中,三方面相互监督,共同完成资金的使用过程;并落实监督审核制度,通过对物业管理资金使用方式、使用金额、使用时间及使用效果的监督和考核,保证物业管理资金的使用效果。
5.物业管理资金的预算管理
(l)物业管理资金预算的准备工作
①物业管理资金预算管理的概念
物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向,以提高管理效益为出发点,以财务管理体系为保障,全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。
②物业管理资金预算管理的前提条件
1)扎实的会计工作和基础管理工作;
2)对完善的制
度体系;
3)好的领导体制与领导集体;
4)要充分利用管理会计的职能。
(2)物业管理资金预算编制程序和编制原则
①物业管理资金预算编制的程序
一般都先由预算专业部门负责,如财务预算处根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展和现有管理资金的掌握情况,于每年初或上年底编制出本单位的资金预算计划,报领导审批,待审批后执行。对规模较大的物业管理企业,应采取分层编制,层层审核把关,最后汇总论证,再经横向、纵向讨论论证,经几个回合讨论,把集中制定和分散制定方法相结合,最终制定一个合理科学的资金预算方案。预算编制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下结合论证式。
②物业管理资金预算编制的原则
1)目标性原则。即预算编制应围绕物业管理经营目标进行。
2)全面性原则。凡是与物业管理经营目标相关的经济业务活动都要纳入预算范围,预算编制尽可能全面、系统、平衡、完整。
3)预算单位与周期性原则。预算编制应确定预算单位的大小和范围,并确定预算周期。
4)人本原则。预算应考虑人的因素,使之成为有激励效益的预算。
(3)物业管理资金预算编制的方法
①固定成本预算编制法
1)日常综合管理费用成本预算公式
p=∑pi (i=l,2……,n)
2)人工费用成本预算公式
p1=∑(ni×wi)( i=l,2……,n)
3)行政办公费成本预算公式
p2= f0(1+i%)-f0’
4)公用水电费预算公式
p3=∑q电i× p电+∑q水i×p水
5)保安服务费预算服务公式
p4=∑fi = f1+f2+f3
滚动预算编制法
即将预算周期始终保持在一个固定期间,如一年、一季度或一个月,连续进行预算编制。具体编制方法是先制定一个周期的预算,在执行过程中进修改预算边制定下一个周期的预算。
(4)物业管理资金预算管理的方法
第6篇 物业管理员基础知识摸拟试题
一、单选
1、()是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物,包括物体实质和依托于物体实质上的权益。
a、物业管理 b、房地产c、不动产 d、单元性地产
2、“物业”是广东、香港和澳门地区人们对( )房地产的称谓。
a、单元性 b、综合性c、普通型 d、别墅性
3、因为物业具有( ),所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计,要考虑与周围环境协调一致。
a、稳定性 b、固定性c、耐久性 d、多样性
4、物业不仅有价值,而且具有使用价值或观赏价值,这体现了物业的( )。
a、固定性 b、耐久性c、多样性 d、高值性
5、物业的法律属性集中反映在( )的关系上。
a、管理 b、服务c、物权 d、平等
6、物业管理起源于19世纪60年代的( )。
a、德国 b、美国c、英国 d、法国
7、全国第一家物业管理公司在( )诞生。
a、北京 b、上海c、广州 d、深圳
8、1994年3月,建设部以第33号令颁布的(),为我国住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。
a、城市新建住宅小区管理办法b、全国住宅小区物业管理规定
c、全国优秀管理住宅小区标准d、全国城市文明住宅小区标准
9、国务院颁布的物业管理条例自( )开始实施。
a、2002年5月b、2002年9月c、2003年9月d、2004年1月
10、物业管理的主要内容不包括( )。
a、物业的规划设计 b、客户管理服务c、安全服务 d、环境保洁管理
11、综合经营服务中的特约性服务是具有()性质的服务方式。
a、管理和被管理 b、服务和被服务c、整体和局部 d、环境保洁管理
12、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时,物业管理企业应创造条件满足其要求,提供( )。
a、一般性服务 b、特约性服务c、公共性服务 d、公众代办性服务
13、在下列的阐述中,哪一项说法是不正确的()。
a、早期介入是前期物业管理的重要铺垫b、前期物业管理为早期介入打下良好基础
c、前期物业管理是后期物业管理的基础d、后期物业管理是前期物业管理的延续
14、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确,才能做到人人有事做,事事有人管,这体现了( )。
a、业主至上原则b、权责分明原则
c、产权、经营权分离原则d、公平竞争原则
15、业主委员会是业主大会的( )。
a、权利机构b、执行机构 c、管理机构 d、附属机构
16、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理,体现了物业管理的( )原则。
a、权责分明b、业主主导 c、统一管理 d、专业高效
17、物业管理企业应按照“谁享用,谁受益,谁负担”的原则,所收费用要让业主和使用人感到( )
a、价格优惠b、质价相符
c、物美价廉 d、价格偏低
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18、物业管理企业可以根据需要通过( )的办法,将一些专业性较强的项目分包给其它具有实力的专业公司。
a、承包b、签定合同 c、双方协商 d、中介
19、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础,管理企业所收的费用要让业主和使用人感到( )。
a、质价相符b、能够承受 c、价格优惠 d、价格偏低
20、物业管理涉及到的法律很多,遇到的问题又十分复杂,在处理问题时应以()为依据。
a、企业的规章制度b、业主委员会章程
c、上级行政部门的指示d、法律、法规
21、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》不适用于( )。
a、高档商品住宅b、普通商品住房 c、经济适用住房 d、集资建房
22、由海外投资者同国内企业合资的物业管理企业属于( )企业。
a、股份制b、联营 c、民营 d、合资
23、注册资本必须在1000万元以上的公司是( )。
a、有限公司b、有限责任公司 c、股份有限公司 d、股份合作公司
24、物业管理有限责任公司的( )是公司的经营决策机构。
a、股东会b、董事会 c、监事会 d、职代会
25、物业管理公司的()是负责物业维修及设备运行的技术管理部门。
a、工程部b、管理部 c、产业部&
nbsp;d、租赁部
26、物业管理公司处理业主或使用人投诉的部门是( )
a、管理部b、监察部 c、客户服务部 d、产业部
27、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理,这种自治管理是( )。
a、业主直接进行的b、通过房地产行政部门实现的
c、通过业主大会或业主代表大会实现的d、通过物业管理公司实现的
28、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到( )以上后,可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
a、20% b、30%c、50%d、80%
29、物业管理区域内公有住宅出售额达到( )以上后,可以召开第一次业主大会或业主代表大会
a、30% b、50%c、60%d、80%
30、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用( ),可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
a、满一年b、满两年 c、一年以内 d、两年以内
31、第一次业主大会或业主代表大会由( )组织召开。
a、房地产行政管理部门b、房屋出售单位
c、业主委员会d、物业管理公司
32、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定北方地区居室内温度不得( )。
a、高于16℃ b、低于16℃ c、高于20℃d、低于20℃
33、我国中型写
字楼的建筑面积一般在()。
a、1万平方米以下b、1-3万平方米c、3万平方米以上 d、5万平方米以上
34、我国写字楼按功能可以分为( )三种类型。
a、一级、二级、三级b、甲级、乙级、丙级
c、大型、中型、小型d、单纯型、综合型、商住型
35、在写字楼的管理方式中,委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的( )不同。
a、管理职能b、管理范围c、产权状况d、经济效益
36、写字楼的管理方式不包括()
a、委托服务型 b、自主经营型c、专业服务公司型 d、有关部门委派型
37、与物业管理公司签订写字楼物业管理合同的是()
a、大厦业主委员会 b、大厦承租人c、大厦产权人 d、大厦投资人
38、写字楼商务服务中心是( )为了方便客人,满足客人需要设立的商务服务机构。
a、写字楼业主 b、大厦承租人c、大厦业主委员会 d、物业管理公司
39、写字楼商务中心服务保障的前提条件是( )
a、物业的保值增值 b、物业的出租率c、资金的良性循环 d、设备的正常使用和保养
40、在工业厂房外墙或屋顶设置企业标志和广告,应( )
a、 经厂长办公会同意b、经职工代表大会批准
c、事先向管理者申请d、事先经工商部门批准
41、工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物,不按要求造成的损失由( )
a、责任企业负责 b、物业管理公司负责c、由双方负责 d、施工单位负责
42、在物业管理法律关系中( )法律关系占大多数。
a、刑事 &nbs
p; b、民事c、人事 d、行政
43、民事法律关系的主要特点不包括( )。
a、主体法律地位平等b、大多由当事人自愿设立
c、当事人权利义务对等d、主体之间有隶属关系
44、法律规范的表达方式必须有一个严谨的逻辑结构,假定、处理、制裁在法学上称之为法律规范3要素。其中( )是物业管理法律规范的核心。
a、假定 b、处理c、制裁 d、处理和制裁
45、民事责任主要表现为一种( )。
a、财产责任 b、侵害责任c、财务纠纷 d、财务归属
46、为了规范物业管理活动,维护( )的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定《物业管理条例》。
a、业主 b、开发商c、物业管理企业 d、业主和物业管理企业
47、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照(),对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
a、物业管理条例的规定b、法律法规的规定
c、物业服务合同约定d、业主大会的决定
48、国家提倡业主通过公开、公平、公正的()选择物业管理企业。
a、市场竞争机制 b、民主法治机制c、法律法规意识 d、开拓创新意识
49、业主大会应当()物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
a、代表 b、维护
; c、代表和维护 d、监督和指导
50、召开业主大会会议,应当于会议召开()以前通知全体业主。
a、3日b、7日c、15日d、30日
51、业主委员会是业主大会的( )。
a、权力机构b、管理机构 c、执行机构 d、附属机构
52、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的()。
a、业主公约b、物业服务合同
c、前期物业服务协议d、物业管理各项规章制度
53、建设单位应当在销售物业之前,制定(),对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
a、业主公约b、业主临时公约 c、前期物业服务协议d、物业管理各项规章制度
54、建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含()。
a、业主公约b、物业管理各项规章制度
c、业主大会议事规则d、前期物业服务合同约定的内容
55、建设单位应当按照( )在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
a、协议b、合同 c、调解d、规定
56、( )应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
a、施工单位b、建设单位 c、物业管理企业d、业主委员会
57、国家对从事物业管理活动的企业实行( )制度。
a、资质管理b、合格证书&
nbsp;c、职业资格证d、自治管理
58、业主委员会应当与()选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
a、业主b、业主委员会 c、业主大会d、建设单位
59、物业管理用房的所有权依法属于( )
a、业主b、业主委员会 c、开发建设单位d、物业管理企业
60、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由( )按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
a、业主b、物业管理企业
c、业主和物业管理企业d、物价管理部门
二、多选题
61、工业区物业管理包括()等房屋建筑的管理
a、工业厂房b、生产车间 c、仓库d、住宅区
62、工业区物业管理工作难度较大,主要是因为( )
a、管理面广收益低b、噪声污染大 c、固定资产比重大d、维修保养费用高
63、工业区环境污染的类型有( )
a、水体污染b、固体废弃物污染 c、空气和噪声污染d、电磁波污染
64、特种物业包括()
a、机场b、车站 c、剧场d、码头
65、在酒店钥匙管理的具体要求有( )
a、客房门钥匙由前厅总服务台负责b、酒店员工临时借用万能钥匙须及时交回
c、万能钥匙分别由总经理掌管和保安部门保管d、保险柜钥匙必须采取双人双锁或3人3锁
66、在学校物业管理中,安全管理尤为重要,应向学生明确提出安全要求,这些具体要求包括( )
a、不准在公寓内使用电炉&nbs
p; b、不准在公寓内乱拉各种线路
c、不准留宿外来人员d、不准往窗外扔各种物品
67、学校物业管理的特点有( )
a、管理对象复杂 b、管理时段性强c、对安全管理要求高d、管理具有互动性
68、医院物业管理的特点有( )
a、设备运行具有连续性b、保洁工作具有专业性
c、安全保卫工作具有特殊性d、物业管理具有时段性
69、物业管理违约责任是指一方不履行物业服务合同,依法应当承担( )等民事责任。
a、继续履行 b、吊销营业执照c、采取补救措施d、赔偿损失
70、民法是调整平等主体的( )的财产关系和人身关系的法律规范的总称。
a、自然人之间 b、法人之间c、自然人与财产之间d、自然人与法人之间
71、民法对民事责任的规定主要包括( )
a、在什么情况下应承担民事责任b、在什么时候应承担民事责任
c、违反合同的民事责任的构成d、承担民事责任的方式
72、在我国,法律和政策是互相联系的,它们的联系表现在( )
a、政策是法律的依据b、政策对法律起指导作用
c、法律对政策起制约作用d、法律是执行政策的重要工具
73、业主在物业管理活动中,履行的义务有( )
a、遵守业主公约、业主大会议事规则b、参加业主大会会议,行使投票权
c、监督业主委员会的工作d、按时交纳物业服务费用
74、物业管理区域的划分应当考虑( )等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
a、业主和使用人的人数
b、物业的共用设施设备
c、建筑物规模d、社区建设
75、业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的( )等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
a、设施设备 b、建筑面积c、居住人数 d、住宅套数
76、业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出()决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
a、制定、修改业主公约b、制定、修改业主大会议事规则
c、选聘、解聘物业管理企业d、决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施。
77、业主公约应当对( )等事项依法作出约定。
a、有关物业的使用、维护、管理b、业主的共同利益
c、业主应当履行的义务d、违反公约应当承担的责任
78、业主大会议事规则应当就( )等事项作出约定。
a、业主大会召开的时间b、业主大会的议事方式、表决程序
c、业主投票权确定办法d、业主委员会的组成和委员任期
79、遇有下列情况经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业( )
a、投标人少于3个 b、投标人超过3个 c、住宅规模较小的 d、具有非住宅物业的
80、物业服务合同应当对( )等内容进行约定
a、物业管理事项、服务质量、服务费用 b、双方的权利义务
c、专项维修资金的管理与使用 d、物业管理用房
81、物业使用人违反( )的规定,有关
第7篇 物业管理知识问答题-4
物业管理知识问答题(4)
1、物业管理用房应按什么比例配置产权归谁所有
答:《淄博市物业管理办法》第二十九条规定:建设单位应当按照开发物业总面积3‰的比例在物业管理区域内无偿提供物业管理用房,最低不得少于80平方米,产权归全体业主所有。规划行政管理部门在规划许可时应当明确物业管理用房的具体位置以及相应面积。建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时,应当提交物业管理用房配置的相关资料,经审核符合条件的,方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。
2、业主是否可以擅自将住宅用房改为经营性用房
答:《物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”
法律虽然没有明确禁止业主将自己的住宅改为经营性用房,但对这一行为进行了限制:一是必须遵守法律、法规和管理规约的规定。二是应当征得有利害关系的业主的同意。这里所说的“有利害关系的业主”通常是指改变房屋用途可能影响其利益的业主。也就是说,业主要想将住宅用房改为经营性用房,在遵守相关法律、法规的基础上,还必须通过协商,征得有利害关系的所有业主的同意,有利害关系的业主可以实行“一票否决权”,限制这一行为,维护自己的权利。换句话说,只要一个有利害关系的业主不同意,即使其他人都同意,当事人也不得将住宅改为经营性用房。
3、哪些事项应该由业主共同决定
答:《物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
4、物业共用部位、共用设施设备包括哪些部分
答:根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]第213号)第三条规定:共用部位是指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等),户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
5、业主委员会越权业主该怎么办
答:业主作为物业管理区域内物业的所有权人,不仅对建筑物专有部分享有专有权,对共用部分享有共有权,同时作为小区成员还享有成员权,业主通过业主大会的形式,通过民主协商,个人利益服从共同利益,少数人的利益服从多数人的利益,采取多数决定或绝对多数决定的方式决定小区物业管理、处分、使用等事项。
由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督,侵害业主权益的事件不断出现,在实践中引出了不少矛盾和纠纷。
遇到这种情况业主可以向物业管理行政主管部门投诉调处;也可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式,来避免业主委员会的越权行为等。
6、楼道内的照明灯该由谁负责维修
答:应由物业公司负责维修。楼梯间的照明灯属于公共设施设备,它的日常运行维护费用包含在物业管理费中,但楼道公共照明的电费本着谁收益、谁承担的原则应由业主分担。
7、房顶漏水到底应该谁来修
答:分几种情况。国务院《建设工程质量管理条理》第四十条规定,屋面防水最低保修期限为5年,如果你的房子没出保修期,应该由开发商负责维修;如果已经出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已经缴纳物业专项维修资金的,从专项维修资金中列支,未缴纳的由本楼或本单元的全体业主分担。
8、物业公司为业主换水龙头该不该收人工费
答:首先我们要先了解物业管理的内容,物业管理的基本内容按服务性质和提供方式可分为三种:常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务。
常规性公共服务面向全体业主和物业使用人,目的是保证物业的完好和正常使用,保证小区内住户的正常生活秩序,美化人们的生活环境,这一服务是物业管理企业提供的基本服务,内容通常在物业管理委托合同中明确规定,业主和承租人不需额外提出要求。这项服务大致包含六项内容:房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、公共保结服务、绿化养护管理、公众代办性质的服务如:代收代缴水电费、煤气费等公共事业性费用。
针对性专项服务是物业管理企业为改善和提高住户的工作生活条件,满足其中一些住户的一定需要而提供的各项服务工作。一般是指物业管理企业事先设立服务项目,并将服务内容与质量、收费标准予以公布,当住户需要这项服务时,可自行选择。如:家政服务、商业服务、金融服务、中介服务等。
委托性特约服务是为满足小区内个别住户的委托而提供的服务,一般未在合同或专向服务中设立。
为业主家里换水龙头是属于委托性特约服务,物业管理服务费是物业公司提供常规性公共服务而获得的报酬,并不包括专项服务和特约服务的报酬,因此业主要求物业公司提供专向服务和特约服务应当另外支付报酬,具体数额由双方协商确定。
9、建设单位已经聘请了物业服务机构,业主是否有权更换
答:按照《物业管理条例》、《淄博市物业管理办法》相关条款的规定,在业主大会选聘物业管理企业之前,开发建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限。前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止,但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应当退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理企业应当于期满前2个月通知业主。
10、什么情况下住宅小区应当成立业主委员会如何成立
答:《淄博市物业管理办法》第九条规定:“符合下列条件之一的,建设单位、物
业管理企业或者业主(超过20%)可以向区县房产行政管理部门提出成立业主大会的书面要求:(一)新建物业入住率达到50%以上的;(二)物业入住率达到30%以上并且首套房屋业主办理入住手续已满2年的;(三)非新建物业具备实施物业管理条件的。”
区县房产行政管理部门接到成立业主大会的书面申请后,应当和物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)组织成立由业主代表和居民委员会成员组成的业主大会筹备组。
筹备组负责下列筹备工作:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主公约(草案)》;(三)登记和确认业主身份;(四)确定业主委员会委员产生办法;(五)其他准备工作。
筹备组应当自组成之日起30日内,组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
11、物业服务费到底做什么用的有哪几部分构成
答:《淄博市物业服务收费管理实施细则》第十四、十五条规定业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,期于全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3)物业管理区域清洁卫生费用;
4)物业管理区域绿化养护费用;
5)物业管理区域秩序维护费用;
6)办公费用;
7)物业管理企业固定资产折旧;
8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9)经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
12、物业维修资金如何收缴、管理和使用
答:物业公共维修资金是《物业管理条例》确立的一项制度,在《物权法》中也有具体体现。该资金应由房屋买受人交纳(房价总额的2%),由开发商在房屋出售时代收,在办理房屋产权登记时,统一由房产行政管理部门监管,保障该资金的安全。
物业公共维修资金,由房产行政部门部门按照统一交纳、专户储存、专款专用的原则进行管理。
第8篇 x物业管理公司人事规则
人事记录:
员工需及时将以下变更事项呈资源部:
1、地址和电话;
2、婚姻及子女状况;
3、文化程度及培训情况;
4、身份证号码;
5、国籍变动;
6、紧急情况时,可联系人的姓名、地址及电话号码。
忠于职守:
各级员工应服从上级主管的工作安排,依时完成任务,不得无故拖延或拒绝。
1、必须依照编定的排班表依时上、下班,未获本部门(区域)直属领导批准不得擅自调班,工作时间不得擅离职守。
2、员工事前未经批准而缺勤、擅自离开工作岗位,或在工作时间利用公司设施从事私人事务的,视情节轻重给予纪委处分或辞退处理。
3、员工因公外出,须向上级报告,并在出勤表上注明外出时间、地点、事由等;中途请假须经部门(区域)经理同意,否则作旷工处理。
健康状况:
员工应每年体检一次,对患有疾病而不适宜当前职位者,公司有权视其病情调动其工作岗位或按的关规定办理。
纪 律:
1、旷工
员工未经请假而擅自不到职,或不准时上班超过半小时,当旷工处理。员工旷工一天扣300元;旷工超过三天(含三天)的作自动离职处理,公司不作任何补偿。员工旷工除扣发工资外,还将受到书面警告。
2、迟到、早退
迟到、早退半小时以内扣50元,超过半小时以上(含半小时)当旷工处理。每月迟到、早退累计三次的另当旷工一天处理。
3、调休
员工之间不能擅自调休,如有特殊情况,可向部门(区域)经理或部门主管(区域肋理)申请,由部门(区域)领导安排,否则当旷工处理。
4、补休假应由部门(区域)经理安排,员工需要特殊安排,须提前二天向部门(区域)经理申请,经同意后才能补休,否则当旷工处理。
5、因突发事件(如交通意外、家人伤亡、急症、其它意外)不能提前请假的,事后要提供有关证明和合理的书面解释,酌情处理。
6、对请假手续不全或未经批准而缺勤的员工以及擅自离开工作岗位者给予书面警告及相应的处罚。
7、电话使用规定:
①未经批准,严禁打私人电话;
②公务长途电话须作登记;
③未经批准,利用办公室电话打私人长途者,一经发现,视情节轻重,给予罚款、行政处分 、甚至除名处理;
④当值人员必须忠于职守,严禁非当值人员进入办公室打电话,如有渎职,追究其责任,并作相应处分 。
8、工作安全
员工要严格遵守有关劳动安全的法规、制度和操作规程,对忽视工作安全,导致人身及财物损失者,公司概不负任何责任并保留追究因此而造成公共财物损失的权利。同时对部门主管珍员从严论处。
9、个人仪表
①员工必须保持整齐、清洁,注意个人卫生,常理发、修指甲、勤换衣服;女员工保持清雅淡装;男员工不留长发和长须。
②员工上班时必须穿戴公司配发的工作制服,包括:工服、工鞋、工袜、领带等,违者将受到纪律处分。
③仪表端庄、文明友善、礼貌待人。
10、员工工作卡
①员工上班时间须佩带工作卡,随时接受检查;
②遗失工作卡,须向资源部报告,并办理缴费补领手续,如因使用时间过长而引起损坏,可申请免费换领;
③员工离职时,须将有关证件交回资源部,违者按规定罚款。
11、工衣柜
①工衣柜须保持清洁整齐,锁匙应妥善保管,如遗失须报所属部门(区域)缴费补领。衣柜注意紧锁,公司不负任何财物遗失责任;
②工衣柜只限于存放制服及上班必须用品;
③员工离职时须将衣柜空出,并将锁匙交回资源部(或区域)。
12、劳保用品
①入职员工凭劳保卡到财务部领取制服、工鞋等劳保用品,所有劳保用品均属公司财务,员工须妥善保管。如有遗失,须即以书面报告到资源部报失,并按原价到财务部缴费补领;
②上班时间必须按规定穿着工作制服,除因公或获准外,非工作时间不能穿着或携带制服离开公司。
③离职时须将所有的劳保用品交回财务部,工鞋作折价处理。如遗失或人为损坏,员工要照价赔偿。
13、钟卡
员工须自觉遵守上、下班打钟卡的考勤制度。代人或托人打钟卡,将受到纪律处分。凡漏打工卡一次罚2元,因公务不能及时打卡,由部门(区域)经理签卡,并注明原因。
14、其它
①努力完成上司交给的工作任务,认真招待岗位职责制;
②同事之间友好相处,团结互助;
③节约用水、用电及办公用品;
④保持办公室内的清洁卫生,各部门的工作位置、员工更衣室、宿舍、具房、仓库、要经常清扫,保持环境卫生;
⑤公司的文件要妥善保管,下班应将文件资料锁好;
⑥办公室台面不要堆放杂物,保持干净整齐;
⑦凡最后离开办公室时,必须检查门窗、电源、水制掣和办公设施的开关时否关好;
⑧公司发给员工使用的器材、工具、证件、办公用品在员工离职时,需交还给公司,如有遗失或损坏由员工赔偿;
⑨如遇台风、水浸、火警及其他紧急事故,要保持冷静,立即报告有关部门负责人,采取措施,妥善处理。
第9篇 x湾物业管理目标和分项指标
浅水湾物业管理目标和分项指标
一、总体目标
在管理合同期内把浅水湾管理成'安全、文明、优美、舒适'的住宅区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准,在浅水湾住宅区达到硬件指标后,承诺:
管理合同生效后,浅水湾住宅区所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用一年内达到铁岭市物业管理优秀小区的管理标准,并获得有效证书;三年内达到省级或国家级物业管理示范小区的管理标准,并获得有效证书。
二、分项指标
为把浅水湾管理成为铁岭市物业管理的典范,在物业管理过程中,将参照《全国城市物业管理优秀物业评分标准》,结合所确定的管理目标及质量方针,将相应的保证措施汇列如下:
序号指标名称质量标准承诺标准指标计算依据采取的措施
1房屋及配套设施完好率98%99%(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)÷总的房屋建筑面积×100%采用小围合管理与管理中心控制相结合的工作方法,分区负责,责任到人。建立完善的巡查制度,严格审批装修管理,健全档案记录。
2房屋零修、急修及时率99%100%
∑及时完成的次数
∑零修、急修次数建立严格的修缮制度,要求维修人员接到急修请求后携带工具五分钟之内赶到现场,零修工程及时完成,急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录。以优质服务为本,实行24小时维修制度。
3维修工程质量合格率100%100%∑(报告期评定为合格的单位工程建筑面积)÷∑(报告期验收鉴定的单位工程建筑面积)×100%分项监督,工程维护处严格把关,按照工序一步到位,杜绝返工,并及时回访,确保功效。
4维修工程优良率99%
∑维修优良数
∑维修总数严格监督,严格把关,确保功效。
5维修工程质量回访率100%
∑维修租户满意人数
∑维修租户人数建立维修回访制度,及时征求意见,保证反馈渠道畅通,以确保维修服务质量。
6清洁保洁率99%99%
∑已保洁的面积
∑区内保洁总面积区内保洁落实到人,每天进行16小时保洁工作,巡查记录完善,监督检查得力,严格考核制度,确保物业垃圾日产日清,设施完好,无环境污染现象。
7化粪池、雨水井、污水井完好率99%
∑化粪池、雨水井完好数
∑化粪池、雨水井总数
每天进行巡查,巡查记录完善,监督检查得力。
8大型及重要机电设备完好率99%100%∑大型机电设备完好数
∑大型及机电设备总数建立完善的巡查制度,严格管理,健全档案记录。
9公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率98%
∑完好数
∑公共设施、雕塑总数
每天进行巡查,巡查记录完善,监督检查得力,确保设施完好。
10排水管、明暗沟完好率99%
∑完好数
∑排水管、明暗沟总数
每天进行巡查,巡查记录完善,监督检查得力。
11道路完好率95%96%∑完好道路面积
∑区内道路总面积落实责任人,坚持对道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视、检修和定期维护保养,由维修工监督执行,各主管配合检查落实。并建立健全档案记录,确保公共设施完好并正常使用。
12停车场、单车棚完好率95%96%
∑完好数
∑停车场、车棚总数
13路灯完好率95%99%∑完好路灯盏数
∑区内路灯总盏数
14物业内治安案件发生率1‰1‰
∑案件发生次数
∑区内租户总人数
第10篇 物业管理质量统计分析程序
1.目的
利用统计技术,对本公司物业管理活动进行科学分析,找出影响质量的主要因素,全面纠正和预防物业管理工作中出现的失误,不断提高整个质量管理的水平。
2.适用范围
适用于物业管理质量活动的统计分析。
3. 引用文件
3.1 质量手册4.20统计分析
3.2 iso9002标准4.20统计分析
4. 职责
4.1 iso9000工作小组负责统计分析工作。
4.2 管理者代表负责统计分析报告的批准。
5.统计分析程序
5.1分析前的准备
5.1.1iso9000工作小组负责收集整理统计分析依据,包括:
a.物业管理质量大检查发现的不合格;
b.客户意见调查或客户投诉反映的问题;
c.质量体系审核发现的不合格。
5.2统计分析工具
5.2.1采用现代常用的三种统计技术(但不限于):
a.鱼刺(因果)图法;
b.柱状图法;
c.排列图。
5.3实施
5.3.1公司物业管理质量统计分析每年至少一次,由iso9000工作小组组织,管理者代表主持实施。
5.3.2由于特殊情况需要增加质量统计分析时,由iso9000工作小组负责人提出。管理者代表批准主持进行。
5.4记录和反馈
5.4.1 物业的管理质量统计分析均要形成报告,以备查询和追溯,报告保存在iso9000工作小组。
5.4.2 iso9000工作小组根据统计分析结果需采取纠正预防措施,按纠正和预防措施qp-9.1程序文件执行。
6. 支持性文件和记录
6.1 质量目标指标定义及其分解
第11篇 物业公司物业管理员岗位责任书
1、岗位名称:物业管理员
2、直接上级:物业公司经理
3、岗位职能:物业小区的各项业务工作
4、主要工作:
◎公司管理制度规定的工作职责
◎协调绿化、卫生、保安、车库管理员的工作
◎安排保养、维护小区内各项设施工作
◎每月负责经营性用房各项费用的收取工作
◎负责联系、接洽公司的各项维修业务工作
◎按计划完成当月工作计划,做出当月工作总结、下月工作计划,报经理批准并作为当月工资考核标准。
5、兼管工作:
◎负责编报年度、季度、月度小区设施维修计划,并督办其及时实施,对其质量负责。
◎完成领导交办的其他工作
岗位责任人:公司经理:
第12篇 某某物业管理公司年第二次内审计划
某物业管理公司2023年第二次内审计划
目的:检查香樟林管理处成立后,质量体系是否能按iso9001提供质量保证,是否具备申请iiso9001认证的条件。
性质:例行内部质量体系审核
范围:质量手册覆盖的所有部门和要素,重点是iso9001所要求的各要素及涉及的各职能部门。
依据:iso9001质量保证标准、手册、相关的程序文件、流程和作业指导书
审核组:组长--zz,组员--ccc
审核时间:2023年12月19、20日(详见日程安排表)
说明:
1、由审核组长依据经审批后的计划,在12月18日前制定出检查表,交管理者代表审批。
2、日程表中所列要素号均为标准的要素号而非本公司质量手册的章节号,审核组在收到经审批的计划后,应对照质量手册在完全熟悉质量体系文件的基础上进行内审。
3、审核组在审核过程中如发现计划审核的要素不能履盖受审部门的重要工作时,可申请管理者代表并与受审部门负责人商议后增加审核要素。
日程安排表
日期
时间
审核员:****
12月19日
9:00~9:30
首次会议
9:30~12:30
管理处主任(4.1总要求4.2.3文件控制5.1管理承诺、5.2以顾客为中心、5.3质量方针、5.5职责权限和沟通、6.0资源管理、7.3设计和开发)
13:30~15:00
客户服务中心(7.1产品实现的策划、7.2.1与产品有关的要求的确定、7.2.2与产品有关的要求的评审、7.2.3顾客沟通、7.3设计和开发、8.2.4产品的监视和测量)
15:00~17:30
保安部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.3标识和可追溯性、7.5.4顾客财产、8.2.3过程的监视和测量、8.2.4产品的监视和测量)
17:30~18:00
审核组内部会议,整理审核结
果,与部门负责人交换意见
12月20日
13:30~17:30
南苑工程部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认、7.5.3标识和可追溯性、7.6监视和测量装置的控制)
17:30~18:00
审核组内部会议,整理审核结
果,与部门负责人交换意见
10月22日
9:30~12:30
南苑保洁部(6.2.2能力意识和培训、7.2.3顾客沟通、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认)
13:30~16:00
南苑绿化部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认、7.5.3标识和可追溯性、7.5.4顾客财产)
16:00~18:00
审核组末次会议,总结、与各
部门负责人交流
计划编制:nn审批:jj
时间:2023年12月16日时间:2023年12月17日
