第1篇 物业管理公司章程范例
物业管理有限公司章程范例
为适应社会主义市场经济发展,依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及其他有关法律、行政法规的决定,由一方出资设立zz市rh物业管理有限公司(以下简称'公司'),特制定本章程。
第一章公司名称和住所
第一条 公司名称:zz市rh物业管理有限公司
第二条 公司住所:zz市火车南站开发区aa嘉园小区
第二章公司经营范围
第三条 公司经营范围:主营房地产物业管理、维修、养护,楼宇机电配套设备管理维修,清洁卫生,庭园绿化及辖区内车辆停放管理。兼营与住宅(含大厦)相配套的商业、饮食业、便民服务业。
第三章公司注册资本
第四条 公司注册资本:人民币伍拾万元。
第四章股东的姓名或者名称
第五条股东姓名左爱梅
第五章公司的机构及其产生办法、职权、议事规则
第六条公司设立执行董事,由股东担任,行使下列职权:
(1)决定公司的经营计划和投资方案;
(2)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;
(3)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
(4)制订增加或者减少注册资本的方案;
(5)拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;
(6)决定公司内部管理机构的设置;
(7)提名公司经理人选,根据经理的提名,聘任或者解聘公司副经理,财务负责人,决定其报酬事项;
(8)制定公司的基本管理制度;
(9)代表公司签署有关文件。
第七条股东作出的公司决定采取书面形式,签字后制备于公司,公司设立经理1名,由股东担任或聘任(解聘)。经理对股东负责,行使下列职权:
(1)主持公司的生产经营管理工作;
(2)组织实施公司年度经营计划和投资方案;
(3)拟订公司内部管理机构设置方案;
(4)拟订公司的基本管理制度;
(5)制定公司的具体规章;
(6)提请聘任或者解聘公司副经理,财务负责人;
(7)聘任或者解聘除应由投资人聘任或者解聘以外的负责管理人员;
第八条公司设立监事1名,由股东聘任产生。监事对股东负责。
监事行使下列职权:
(1)检查公司财务;
(2)对执行董事、经理行使公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;
(3)当经理的行为损害公司的利益时,要求经理予以纠正;
(4)提议召开公司会议;
(5)依照《公司法》第一百五十二条的规定,对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
(6)接受《公司法》规定的监事的责任和义务
第九条公司执行董事、经理、财务负责人不得兼任公司监事。
第六章财务、会计、利润分配及劳动用工制度
第十条公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度,并应当每一会计年度终了时作财务会计报告。
第十一条财务会计报告包括下列财务会计报表及附属明细表;
1、资产负债表;
2、损益表;
3、财务状况变动表;
4、财务情况说明书;
5、利润分配表。
第十二条执行董事为公司的法定代表人。
第十三条公司除法定的会计帐册外,不得另设会计帐册。对公司资产,不得以任何个人名义开立帐户存储。
第十四条公司交纳所得税后的利润,按下列顺序分配:
1、弥补上一年度亏损;
2、提取10%列入法定公金;
3、提取5%-10%列入法定公益金;
4、提取任意公益金;
5、投资人取得投资利润。
公司法定公积金累积额为公司注册资本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公积金由投资人决定。公司不得弥补公司亏损和法定公积金、公益金之前分配利润。
第十五条劳动用工制度按国家法律、法规及国务院劳动部门的有关规定执行。
第七章公司的解散事由与清算办法
第十六条公司的营业期限为二十年,从《企业法人营业执照》签发之日起计算。
第十七条公司有下列情形之一的,可以解散:
(1)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时;
(2)股东决定解散;
(3)因公司合并或者分立需要解散的;
(4)公司违反法律、行政法规被依法责令关闭的;
(5)因不可抗力事件致使公司无法继续经营的;
(6)宣告破产。
第十八条公司解散时,应依《公司法》的规定成立清算组对公司进行清算。清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会或者有关主管机关确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。
第八章其他事项
第十九条 公司根据需要或涉及公司登记事项变更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得与法律、法规相抵触,同时应向公司登记机关做备案登记。
第二十条 公司登记事项以公司登记机关核准的为准。
第二十一条公司章程条款如与国家法律、法规相抵触的,以国家法律法规为准。
第二十二条 本章程自公司设立之日起生效。
第二十三条 本章程一式三份,股东一份,公司留存一份,并报公司登记机关备案一份。
股东签字(盖章):
zz市rh物业管理有限公司
20**年1月2日
第2篇 物业管理知识--供配电管理篇
物业管理知识学习--供配电管理篇
001供电系统操作、保养和维修管理的基础是:建立严格的配送电运行制度和电气维修制度
002对负责供电运作的维修技术人员的要求:上岗前必须进行业务培训,按规定要求持证上岗。一定要配备主管电气的工程技术人员。
003负责供电运作的维修技术人员应掌握供电系统:熟悉所有完整的供电网络资料,对楼宇的进线、房屋内的线路、电表、电力匹配、电压等要心中有数。
004供电系统要求24小时值班。
005限电、停电要提前出安民告示,以便住用户合理安排生活,避免造成经济损失和人员伤亡。
006需要编制紧急情况下及时切断电源的预防措施。遇火灾、地震、水灾等灾害时,有必要紧急切断电源。
007配电房管理的基础是:配电房是供电的中心,为加强这方面的管理,需要制定管理规定。
008配电房的全部机电设备由机电技术人员负责管理和值班。
009送停电由值班人员负责完成,无关人员严禁入内。
010配电房运行巡查规定:建立运行记录,每班巡查一次,每月细查一次,半年大检修一次。
011配电房巡视的主要内容是:每班巡视内容:记录电压、电流、温度、电表数;检查屏上指示灯、电器运行声是否正常;房内有无异味;室内照明、通风良好。
012配电房室温应控制在摄氏40℃以下。
013供电回路操作开关的规定:供电回路操作开关的标志要显着,停电拉闸、检修停电要挂标志牌,非有关人员绝不能动;应严格保持各开关状态与模拟盘相一致.不能随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。
014维修技术人员在配电房工作应遵守的规定:严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。严格执行岗位责任制,遵守电业系统有关变配电的各项规程。严格执行各种设备的安全操作规程。
015维修技术人员在配电房工作时在安全上的要求:操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
016维修电工的操作应遵守的规定:必须按照市劳动局、供电局高低压管理操作规定,进行安装和操作。
017维修电工在地下室、厨房等潮湿场地工作,或在上、下夹层工作时应注意:都要先切断电源.不能停电时,至少应有两人在场一起工作。
018停电维修时应注意的问题:应先通知有关部门及时悬挂标志牌,以免发生危险。
019维修电工离开地面,在空中操作时应注意的问题:上梯工作时,梯子应放稳靠妥;高空作业时,应系好安全带。
020清扫配电箱时应注意:所使用漆刷的金属部分必须用胶布包裹好。
021拆线路时应注意:包扎好线头。
022开闭开关时应注意:尽量把配电箱门锁好,利用箱外手柄操作,手柄在箱内时,人体不应正对开关。
023大厦接零的目的是:大厦采用接零保护,任何机器设备都必须有良好的接零保护,绝对不得疏忽,以确保安全。
024哪些设备采用双回路供电,末端自动切换:消防用电设备、消防控制中心、智能化设备、客梯、生活水泵、电话站、障碍灯、事故照明等。
025保护电动断路器的瞬时脱扣整定电流整定范围是:8-12倍脱扣器额定电流。
026漏电开关额定漏电动作电流是30ma,不动作电流是15ma。
027供电室补偿后低压侧功率因数是0.95。
028电路:电流通过的路径称为电路。
029电路分两种类型:一种是进行能量的转换、传输、分配:一种是进行信息处理。
030电路具有三种状态:通路、短路和断路。
031按电路中流过的电流类型可把电路分为直流电路和交流电路两种。
032基本电路的连接方式有:有串联电路、并联电路和混联电路。
033串联电路:两个或两个以上的电阻首尾相连,各电阻流过同一个电流的电路称为串联电路。
034并联电路:两个或两个以上电阻一端接在一起,另一端也接在一起的连接方式叫并联电路。
035混联
电路:既有串联又有并联的连接方式称为混联电路。
036交流电:大小与方向均随时间变化的电流(电压)叫交流电。
037正弦交流电:大小与方向随时间按正弦规律变化的交流电称为正弦交流电。
038正弦交流电的三要素指的是:电压(电流)的最大值、初相位和相位角。
039三相交流电:三个频率相同,最大值相同,相位依次相差120o的交流电。
040电路由:由电源、负载、连接导线组成。
041常用在工程上的导电材料是是铜和铝,特点是:(1)导电性好;(2)有足够的机械强度;(3)耐腐蚀;(4)容易加工和焊接;(5)价格便宜。
042一般导线由:线芯、绝缘层和保护层组成。
043电缆:在一个绝缘护套内按一定形状分布有单根、多根互相绝缘的导线称电缆。
044常用电工测量仪表按用途分有:电流表、电压表、钳形表、兆欧表、万用表、电能表等。
045电流表、电压表的使用应注意:(1)电流表必须串联接入电路;(2)电压表必须并联接入电路;(3)注意量程的选择避免烧毁仪表;(4)直流仪表注意极性的选择,避免指针反转,打坏指针。
046绝缘栓表的功能是:进行绝缘电阻测量。
047接地摇表的功能是:进行接地电阻的测量。
048自动空气开关在电路中的作用:它能通断正常的负荷电流,当电路发生短路、过载和严重电压降低时,能自动切断电源。
049电缆的敷设方式有哪:直接埋地敷设、电缆沟敷设、沿墙敷设、排管敷设和隧道敷设。
050电压互感器及电流互感器二次回路导线截面的选择有何要求
答:电压互感器和电流互感器二次回路导线截面不小于2.5mm2。
051裸导线主要有:铜导线、铝导线、钢芯铝导线。
052母线的作用是:汇集、分配、输送电能。
053母线一般分为硬母线和软母线两种。
054日光灯由:镇流器、灯管、启动器、电容器组成。
055镇流器的作用是:点燃灯管、限流。
056整流:把交流电转换为直流电的过程叫整流。
057一般钳形表是由:一个电流互感器和一个交流电流表或一个万用表组成的。
058一般的整流元件是由:硅制成的。
059隔离开关的主要作用是:断开无负荷电路。
060变压器要退出运行,应先断开:低压侧所有负荷。
061如果触电者心跳停止而呼吸尚存,应用仰卧压胸法进行人工呼吸抢救的办法。
062如果线路上有人工作,停电作业时应在开关上挂“禁止合闸,有人工作”的标示 牌。
063 10kv以下带电设备与操作人正常活动范围的最小安全距离是0.4米。
064常用万用表能进行交、直流电压,交直流电流和电阻参数的测量,比较高级的万用表还可以测量电容、电感、功率及晶体管直流放大倍数。
065常见的变压器有:电力变压器、特殊用途变压器。仪器用变压器、试验变压器和控制变压器。
066互感器:将高电压大电流变为低电压小电流供测量用的互感器。
067电压互感器:将高电压变为低电压的互感器叫电压互感器。
068电流互感器:将大电流变为小电流的互感器叫电流互感器。
069互感器的铁壳及副边绕组接地的目的是:防高低压线圈绝缘损坏时,低压线圈和测量仪表产生一个高电压,危及工作人员的人身安全。
070电动机的额定功率指的是:表示电机额定工作时轴上允许输出的机械功率。
071三相电动机的定子绕组有星形接法和三角形接法两种连接方式。
072温升:用电设备允许发热的限度。
073高压断路器的作用是:在正常和故障情况下可靠的切断工作电流和事故电流。
074高压断路器分为:
油断路器、真空断路器、空气断路器和六氯化硫断路器等。
075多油断路器中油的作用是:灭弧和绝缘。
076高压开关柜内有高压电器、保护装置、测量仪表及操作机构等电器设备。
077负荷开关与隔离开关的相似之处是:都有明显的触头断点。
078高压熔断器的作用是:当过负荷电流或短路电流流过该元件时利用电流的热效应使客体熔化,从而达到分段电流保护电器设备的目的。
079闸刀开关的作用是:隔离电源。
080自动空气开关的作用是:能通断正常的负荷电流,当电路发生短路、过载或电压严重降低时能自动切断电源。
081什么是反时限特性:流过熔断器的电流越大,熔断时间越短。
082接触器的主要作用是:用来远距离频繁通断交直流主电路。
083接触器按控制电流的种类分为:直流接触器和交流接触器。
084电缆一般分为:电力电缆和控制电缆。
085电缆的检查包括:电压与电流的测量、电缆温度的测量、电缆绝缘性能的测量、耐压实验。
086用电设备的工作制是如何分类的:根据用电设备的工作情况、温升特点,可分为长期工作制、反复短时工作制、短时工作制。
087什么是用电设备的计算负荷:指一年之中负荷量最大的半小时平均负荷值。
088确定计算负荷的方法有:需要系数法、二项系数法、利用系数法。
089电器设备、导线截面及额定电流是根据计算负荷来选择的。
090熔断器的选择有:一是熔体的选择,二是熔管的选择。
091属于电量的继电器有:电压继电器、电流继电器、中间继电器、时间继电器和信号继电器。
092属于非电量的继电器有:气体继电器、瓦斯继电器和温度继电器等。
093继电保护装置:电力网、发电厂、变电站及电器设备发生各种故障时(断线、短路、接地等)及不正常的运行时(如过载、过热)时及时发出信号,并使断路器自动跳闸,切断故障通路的一种自动装置。
094电力系统对继电保护的一般要求是:良好的选择性、反映事故的快速性、灵敏性、可靠性及投资维护的经济性。
095常用继电保护按工作原理分为:过电流保护,电流速断保护、过(欠)电压保护、差动保护、瓦斯保护、单相接地保护等。
096过电流保护分为:定时限和反时限两种。
097差动保护广泛用于大容量的变压器、变电所母线、高压电动机等设备。
098单相接地保护分为:大电流系统的接地保护和小电流系统的接地保护。
099对电力系统的基本要求有:(1)保证供电的可靠性;(2)保证良好的电能质量;
(3)降低供发电成本;(4)保证电力系统安全运行。
100一级负荷:突然停电时将造成人身伤亡、重大设备损坏、巨大经济损失或重大政治影响规定为一级负荷。
101二级负荷:突然停电时将造成严重减产、停工、生产设备局部破坏、局部交通堵塞等规定为二级负荷。
102对一级负荷的供电要求:有两个独立的电源供电。(如两个发电厂、一个发电厂和一个地区电网、两个地区变电所等)。
103对二级负荷的供电要求:尽量有两回路供电,且两回路引自不同的变电站或母线段,在有困难时允许由一回路供电。
104三级负荷的供电要求:三级负荷属于一般电力用户,可用单回路供电。
105电力网的经济运行应注意:尽量选用高压线路深入负荷中心,而且应避免曲折迂回供电。
106地方电力网常用放射形接线,树干形接线和环行接线接线方式。
107地方电网通常用电压损失条件选择导线截面,然后按机械强度和发热条件进行校验。
108短路时导体发热的特点:短路电流通过导体的时间很短,导体升温可认为是一个绝热过程,既短路电流在导体中产生的热量全部用来加热导体。
109断路器和隔离开关配合使用时应如何操作:合闸送电时,应先合上隔离开关,然后再合上断路器。分闸时是应先分开断路器,然后拉开隔离开关。
110自动开关带有哪些自动装置:带有作为短路保护的电流脱扣器,作为过负荷保护的热继电器脱扣器,作为欠电压保护的低电压保护装置。
111电力系统的过电压有:大气过电压和谐振过电压两种。
112什么是大气过电压:由于直击雷或雷电感应引起的过电压称做大气过电压。
113什么是谐振过电压:由于电感电容等参数在特殊情况下发生谐振而引起的过电压称做谐振过电压。
114什么是雷电现象:当雷云中的电荷聚集量很大且具有很高的电场强度时,周围的正负雷云之间或雷云与大地之间发生强烈的放电现象,称之为雷电现象。
115雷电常见有直击雷和感应雷两种形式.
116防雷通常采用的措施:避雷针、避雷线、避雷器、避雷网防雷。
117载流母线产生震动和发响的原因:当电流流过时,母线周围将产生磁场,母线之间将产生吸引力,故产生震动和发响。
118配电装置中为何采用裸导体母线:裸导体母线散热条件好,容许电流增加,安装容易,维护简单,成本较低。
119铜和铝母线不能直接连接,应该采用焊接或镀锡后用螺栓连接。
120铜的导电性比锡好,为了防止铜在潮湿空气中产生“铜绿”,在铜线头上镀锡。
121市电突然停电,值班电工应:首先检查发电机是否启动正常,然后向供电部门询问停电原因,最后向主要领导说明停电原因及向用电户解释。
122有的触头在融片外加钢板,有何作用:该钢板起到磁封锁作用。
123更换变压器高压侧的熔断器时除断开高压侧的开关外,还要断开低压侧的开关,主要是为了防止网络反电压。
124在控制电路中启动按纽,应使用带常开点的按纽。
125在控制电路中停止按纽,应使用带常闭点的按纽。
126在电动机的控制线路中一般过载保护用热继电器进行保护。
127电动机的调速有(1)调节电源电压;(2)改变转差率;(3)改变磁极对数:(4)变频调速等方法。
128常见的电气事故有:触电事故;雷电事故;静电事故;电磁伤害事故;电路故障等。
129有关接地应注意:1、同一变压器系统中不允许保护接地又有保护接零;2、地线不准接开关或熔断器;3、接地设备必须单独与接地干线直接连接;4、1kv以下中性点接地系统中,电器设备外壳应保护接地。
130电器设备做交流耐压实验的目的是:为了电力系统的安全运行,考核设备的绝缘情况,以便发现电器设备的绝缘缺陷、薄弱环节、受潮、裂纹等。
131什么叫接地电阻:接地体或自然接地体对地电阻和接地电阻的总和称为接地装置的接地电阻。
132接地电阻可用:1、接地电阻测量仪测量法进行测量;2电流表--电压表测量法进行测量;3、电流表--功率表测量法进行测量;4、电桥测量法进行测量;5、三点测量法进行测量。
133什么叫重复接地:在变压器中性点直接接地的电力系统中,将零线一处或多处接地称为重复接地。
134什么叫试验周期:为保证电器设备长期使用不发生事故,必须经常检测设备的绝缘水平,为此规定对设备的绝缘进行间断定期性检查,这个间断的时间周期叫做试验周期。
135隔离开关的试验包括:1、测量绝缘电阻;2、交流耐压试验;3、检查操作机构的最低动作电压;4、检查触头接触情况及弹簧压力。
136隔离开关的试验周期是:l-3年。
137多油断路器中的油的作用:一方面作为灭弧介质,另一方面作为断路器内导电部分之间和导电部分对地的绝缘介质。
138高压断路器的操作机构有:电磁式、弹簧式和液压式。
139真空断路器灭弧室的玻璃外壳的作用:起到真空封闭和双重绝缘的作用。
140断路器的跳台闸位置监视灯串联一个电阻的目的是:防止因灯短路造成断路器误动作。
141电器设备从出厂到投入运行要进行:1、电器设备出厂时进行的出厂试验;2、电器设备新安装后的交接试验;3、电器设备运行后按规定的周期进行的预防试验。
142新安装的变压器要进行:5次冲击台闸试验。
143安装变压器的
母线时,如果母线过长应用涨缩的方法连接。
144变压器运行性能的主要指标是:1、变压器一侧端电压的变化;2、变压器的效率。
145如果变压器带感性负载,从轻载到满载输出电压如何变化:输出电压将会降低。
146当1000kva以上油浸变压器外部发生短路时,应是过流保护先动作。
147过流保护的动作电流是如何规定的:是按躲过最大负荷电流规定的。
148电力变压器的短路电压是如何规定的:一般规定为额定电压的4.5%--6%。
149什么叫连接组别:电力变压器一、二绕组对应电压之间的相位关系称为连接组别。
150电动系仪表采用改变附加电阻的方法改变电压量程
151 10kv线路首端短路时,速断保护动作继电器先跳闸。
152当高压设备发生接地时,为防止跨步电压触电,室外不得接近故障点:8米。
153常用的相序测量方法有:1、使用相序测试仪;2、使用相序指示灯。
154什么叫接地:将电器设备、配电装置或电力系统中的某一点与大地作良好连接称为接地。
155什么叫工作接地:为了使电力系统或电器设备安全可靠的运行,将系统中的某一点或经某些设备间接或直接接地,称为工作接地。
156纯电阻性负载的功率数是1。
157双臂电桥的用途:用于测量小电阻。
158什么是普通用电:低压供电和容量在100千伏安及以下专用配电变压器的用户用电为普通用电。
159什么是大量用电:10千伏及以上电压供电,容量在101千伏安以上至3000千伏安之间的用电为大量用电。
160什么是高需求用电:10千伏及以上电压供电,最大容量为3001千伏安及以上容量的用电为高需求用电。
161供电部门从1996年2月起不向用电客户收取高压线损、变损。
162什么是平期电量①:普通用电和居民用电在电费单的电量为平期电量①;大量用电用户每月每千伏安用电250千瓦以下时为平期电量①:高需求用电客户每月每千伏安用电400千伏安以下为平期电量①。
163什么是平期电量②:大量用电用户每月每千伏安用电250千瓦以上部分为平期电量②;高需求用电客户每月每千伏安用电400千伏安以上部分为平期电量②。
164基本电费的计算:对大量用电和高需求用电客户应收基本电费,基本电费按变压器容量计算,大量用电计算方法为:每月每单位容量(千伏安)收费24元;高需求用电计算方法为:每月每单位容量(千瓦、干伏安)收费44元。
165底度电量的计算:居民用电每月少于5千瓦时按5干瓦时计算,普通用电每月每千伏安少于20千瓦时按20千瓦时计算,大量用电、高需求用电每月每千伏少于40千瓦时按40千瓦时计算。
166什么叫力率调整费:力率调整费是供电部门根据国家有关政策的规定,为促进用电客户节约电能,改善电压质量而采取的经济手段。
167功率调整费的计算:先以无功电度表实用无功电量除以有关电度实用有功电量求得比值(tan),根据比值查功率因数表以及对应的以0.90为标准考核功率因数的调整电费百分比,再以此百分比乘以当月电量电费与基本电费之和得出力率调整电费。
168电费违约金(滞纳金)的计算:深圳供电局规定用户在当月2o日以前交清电费,21日以后逾期要交纳违约金(滞纳金),居民用户每日按欠费总额的千分之一计算,其它用户按每日欠费总额的千分之二,跨年度按千分之三计算。
169电费总额的计算:电费总额=电量电费+基本电费+力率调整费+电费违约金+拖欠款。
170用户受电工程竣工后应报的资料:用户受电工程施工,试验完工后,应向企业提出工程竣工报告,报告应包括;1)工程竣工图及说明;2)电气试验及保护整定调试记录:3)安全用电的试验报告;4)隐蔽工程的施工及试验记录;5)运行管理的有关规定和制度;6)值班人员名单及资格;7)供电企业认为必须的其它资料或记录。
171如何办理更换电表手续:用户更换电表,须按如下规定办理:l)用户向供电企业提出申请,说明更换电表原因;2)供电企业派员到现场勘察,提出换表实施方案;3)用户交纳由换表引起的工程费用;4)更换电表,登记新表信息,用户结清旧表尾数电费。
172电量是:本次抄表读数与上次抄表读数之差乘以倍率所得。
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第3篇 物业项目管理处物业管理责任书
物业公司项目管理处物业管理责任书
确保管理处责任目标的顺利实现,经物业管理公司总经理办公会与管理处共同协商,确定了年度工作责任目标,并由管理处主任作为责任人代表管理处与项目物业分公司总经理签订本责任书。
第一条基本状况
管理处名称
物业类型管理总建筑面积
商业用房面积管理用房面积
写字楼面积住宅面积
绿化面积用户户数
车位数量人员编制
管理费标准月工资额度
一)经济目标
第二条责任目标
1、辖区物业管理费收费面积为m2,租金收费面积为m2,
每年收费总额万元,实现利润
元。
2、责任期内管理费总收缴率不低于%。
3、租金收缴率不低于%。
4、全年各项开支控制在万元。二)安全目标
1、全年不发生重大安全责任事故;
注:重大安全责任事故是指:
万元或每年亏损不超过万
因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;
因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故;
因失职或玩忽职守引发的火灾事故;因失职或玩忽职守引发的水浸事故;因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。
三)管理目标:
1、在责任期内实施并健全管理处所建立的管理体系运作;
2、责任期内达到(保持)级优秀物业管理(生态示范)小区(大厦)的称号;
四)质量目标
1、公司组织的业主(用户)综合满意度调查的满意率达到%以上,
2、月检考核评定未出现连续两个月'不合格'或累计三个月'不合格'。
一)责任人权力
1、人事管理权:
第三条管理权限及义务
1)对管理处主管级以下员工(不含主管级员工和财务人员)的奖罚权、任免权、解聘权;
2)对主任助理、主管级员工和财务人员任免、调配、解聘和奖罚的建议权。
2、奖金分配权:在管理处核定的工资总额内有权对员工工资与奖金额度进行调整与分配。
二)项目物业分公司权力
1、人事管理权:对管理处主任及以下各级员工的奖罚权、任免权、解聘权和调配权。
2、财务管理权:对管理处财务运作状况的审计权、监控权。
3、考核权:
1)对管理处运作状况的督导、检查权;
2)对管理处主管(含)以上级别人员的绩效考评权、奖罚权。
三)管理处主任义务
1、接受项目物业分公司总经理的领导;
2、确保责任目标的逐步实现;
3、向项目物业分公司总经理汇报工作;
4、自觉接受公司各职能部门的监控、考评、检查;
5、保证物业公司各个标准作业规程的贯彻执行;
6、保证管理处员工的生活、工作次序;
7、保证管理处员工的整体操作技能和工作质量的提高。四)项目物业分公司义务
1、及时提供合适的业务支持;
2、提供信息支持;
3、提供资金支持。
第四条目标考评
一)项目物业分公司财务部定期(不定期)监控、审计、检查管理处资金的运作、成本控制情况和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和集团公司的财务规定;检查结果作为绩效考评的依据之一。
二)项目物业分公司总经理负责对管理处主任的绩效考评。考评标准办法依据项目
物业分公司绩效考评相关标准规程、制度,日常工作检查情况和本目标管理责任书。
一)奖励措施
第五条奖惩条款
1、如果责任目标完成,则管理处主任可按项目物业分公司的奖金分配方案对员工发放奖金。
2、超额奖励:二)惩罚措施
1、如果本责任书所列的三类责任目标不能全部完成,则每不能完成其中一项(不含管理目标第1条款内容)指标,扣减项目责任人奖励措施第1条款中个人应得目标奖金的10%,直至扣除全部奖金,并承担相应的行政处罚;
2、责任期内发生重大安全责任事故,上级公司将追究管理处主任及相应责任人责任,视情节扣罚一定比例的奖金,并承担相应的行政处罚。
第六条目标的调整
一)若发生不可抗力致使责任目标无法完成,则本目标管理责任书失效,遗留问题由项目物业分公司总经理办公会与管理处主任共同协商处理;
二)责任目标的调整按《物业管理手册》的有关规定执行。
第七条其他
一)本目标管理责任书一式肆份,项目所在公司备案壹份,项目物业分公司存档壹份,管理处存档壹份,管理处主任壹份。
二)未尽事宜由管理处主任同项目物业分公司总经理办公会协商解决,补充条款与责任书具有同等效力。
三)在责任期内管理处主任违反公司其它制度按相关规定处理。
四)若责任书签署人发生变动,继任者有责任继续履行责任书所规定事项,并承担相关责权。
五)项目物业分公司总经理办公会对相应目标管理责任书有最终解释权。
六)本目标管理责任书期限从 年 月 日起至 年 月 日止,双方签字生效。
项目物业分公司总经理:
管理处主任:日期:日期:
第4篇 某物业管理质量体系文件编写导则
1.0目的
1.1本指导书规定了编写质量体系文件的程序、格式和内容,确保其规范性和协调性。
2.0适用范围
2.1本指导书适用于指导本公司质量体系文件的编写。
3.0职责
3.1管理者代表负责总体组织、协调质量体系文件的编写工作。
3.2各职能部门、管理处负责组织本部门有关人员进行编写工作。
4.0工作程序
4.1编写要求
4.1.1质量体系文件的所有规定应与公司的其他管理制度、规定相协调,各级体系文件之间也要互相协调。
4.1.2质量体系文件编写时力求“表达流程清晰、表达准确、涵盖全面、简单扼要、可操作性强”,实现唯一理解,不能针对某一事项有相互矛盾的不同文件同时出现和使用。
4.1.3遵循“现场、现实、现物”的原则编写各类文件。所有文件的规定都应保证在实际工作中能完全做到,一旦发现文件不适用(合),应立即报拟制部门或人员按规定程序修改。
4.2文件编写程序和格式
4.2.1文件编写流程图
4.2.2文件内容与格式
4.2.2.1版面一般统一采用a4纸版面,便于保管和使用。
4.2.2.2文件页面
a) 质量手册
b)程序文件
c)作业指导书
4.2.2.3内页
a)质量手册(页眉)
b)程序文件(页眉)
c) 作业指导书(页眉)
4.2.2.4章节编号
a)文件章节编写采用阿拉伯数字编排,如:1.;1.1;1.1.1……依次表示第一章;第一章第一节;第一章第一节第一条……。
b)章节以下内容是并列关系时,可采用英文的小写加半括号编排,如a);b);c)……表示。
c)在a);b);c)……中如仍然需要分段叙述,则用“――”;①、②、③……表示。
4.2.2.5文件架构和内容
a)质量手册:按gb/t19001―2000idtiso9001:2000标准描述质量体系。
b) 程序文件:标题应说明开展活动的内容及其特点,一般由管理对象和业务特性两部分组成。程序文件具体形式可参照下例:
1.目的
一般简要说明为什么要开展这项活动(即描述为什么要制定此程序)。
2.适用范围
本程序适用于那些范围的活动,指出开展此项活动所涉及的有关部门、相关人员、产品等,必要时说明禁止事项。
3.术语和定义
一般是指本公司专用的或特殊(行业)的术语或对某些易发生歧义的词语等的特别定义。
4.职责
规定负责实施该项程序的部门或人员的责任和权限(包括哪个部门协调配合)。
5.工作程序
按活动开展的顺序一步一步地列出开展活动的具体步骤,明确5w1h:
why:要达到什么效果;
what:做什么;
who:由谁来执行;
when :在什么时候做;
where:在什么地方做;
how:具体怎样做;
应采用的材料、设备、文件等;
如何进行控制;
应保留的记录;
应该注意的例外情况(必要时辅以流程图等)。
6.引用文件和记录表格
开展此项活动应形成的报告,必须应用的记录、表格等,注明其编号和名称,并附上表样。
c) 作业指导书(工作手册):是对程序文件的支持补充,编写时应坚持“最实际、最有效”的原则,使其具有良好的可操作性,内容上应满足5wih原则,实现“唯一理解”,表达出:
where:在那里适用此份文件;
who:什么样的人使用该文件;
what:此项工作的名称是什么;
why:此项工作的目的是什么;
when:什么时候执行;
how:如何按步骤完成作业。
4.3符号说明:
编写程序和作业指导书可采用下列含义的符号。
5.0引用文件和记录表格
第5篇 饮食街物业管理成本测算表
古城饮食街物业管理成本测算表
单位:元/月
序号项目计算公式合计
一、管理服务人员工资福利(一)至(四)和19980
(一)管理、服务人员工资1-4之和18850
1、管理处共4人4700
(1)主任1700×1人1700
(2)助理1200×1人1200
(3)客户服务专员900×1人900
(4)前台接待兼收费员900×1人900
2、安全部共12人9800
(1)安全组长1000×1人1000
(2)护卫员800×11人8800
3、环境部共4人2350
(1)保洁班长700×1人700
(2)保洁员550×3人1650
4、维修部共2人2000
(1)工程维修组长1100×1人1100
(2)工程维修员900×1人900
(二)按规定提取福利费1-3之和1130
1、福利基金18850×3%565
2、工会经费18850×2%377
3、教育经费18850×1%188
(三)劳动保险费1-4之和0
1、养老保险、23% 均以包含在工资中0
2、医疗保险7%均以包含在工资中0
3、失业保险2%均以包含在工资中0
4、工伤保险1%均以包含在工资中0
(四)加班费0
1、法定假日加班费暂按包含在工资中计0
二、设施设备运行维保费1至4和1300
1、公共照明等电费估算800
2、办公管理电费经验值100
3、管理及服务、景观水费经验值(不含绿化施工维护)100
4、其他公共设施设备维保费经验值300
三、绿化养护、管理费估算200
1、绿化景观维护费(外包)每年2400元÷12个月200
四、清洁卫生费1-4之和1500
1、物料费年1200元÷12个月100
2、化粪池窨井清掏费年1200元÷12个月100
3、卫生防疫消杀年1200元÷12个月100
4、垃圾外运处理费经验值1200
五、保安费1-3之和200
1、保安活动费年1200元÷12个月100
2、保安物耗年1200元÷12个月100
六、办公费1-5之和1600
1、24小时客户服务电话年2400元÷12个月200
2、办公文具等低值易耗品费年1200元÷12个月100
3、员工培训活动等费用估算200
4、人力资源培训等费用年2400元÷12个月200
5、公共关系费用年2400元÷12个月200
七、街区文化活动费年4800元÷12个月200
八、税金一至七之和24980×5.7%1423
成本支出合计一至八之和26403
第6篇 物业管理质量记录控制程序
物业管理公司质量记录控制程序
1.0 目的
对质量管理体系所要求的记录予以控制。
2.0 适用范围
适用于为证明服务符合要求和质量管理体系有效运行的记录。
3.0 职责
3.1 品质督察部负责质量管理体系记录的监督与控制。
3.2 各部门负责本部门质量记录填写、收集分类,并按期归档。
4.0 工作程序
4.1 各部门资料员负责收集、整理、保管本部门的质量记录。
4.2 质量记录的标识、编号
质量记录的标识、编号按《文件控制程序》执行。
4.3 质量记录填写
4.3.1 质量记录填写要及时、真实、内容完整、字迹清晰,不得随意涂改;如因某种原因不能填写的项目,应能说明理由,并将该项用单杠划去,各相关栏目负责人签名不允许空白。
4.3.2 如因笔误或计算错误要修改原数据,应采用单杠划去原数据,在其上方写上更改后的数据,加盖或签上更改人的印章或姓名及日期。
4.4 质量记录的保存、保护
4.4.1 各部门的资料员必须把所有质量记录分类,依日期顺序整理好,存放于通风,干燥的地方,所有的质量记录保持清洁,字迹清晰。各部门按规定的期限保存记录。
4.4.2 品质督察部编制《质量记录一览表》,将公司所有与质量管理体系运行有关的记录汇总,包括名称、编号、保存期、保存地点等内容,并汇集备案记录的原始样本。各部门应填写本部门的《质量记录清单》,并汇总本部门的质量记录原始样本。
4.5 质量记录发放、借阅
a. 各部门填写《文件发放/回收登记表》,向品质督察部领用所需记录空白表;
b. 各部门保管的质量记录应便于检索,需借阅要经相应部门负责人批准并填写《文件借阅/销毁申请登记表》,由记录管理人登记备案。
4.6 质量记录的销毁处理
质量记录如超过保存期或其他特殊情况需要销毁时,由主管人员填写《文件借阅/销毁申请登记表》,交行政部审核,报管理者代表批准,由授权人执行销毁。
4.7 记录格式
4.7.1 各部门的质量记录格式,由各部门负责人组织编制,管理处负责人审批,交品质督察部确认、备案。
4.7.2 各相关部门可根据工作需要提出记录格式设计更改,执行《文件控制程序》有关文件更改的规定。
5.0 相关文件
5.1《文件控制程序》
6.0 质量记录
6.1《质量记录归档清单》。
6.2《文件发放/回收登记表》
6.3《文件借阅/销毁申请登记表》
6.4《质量记录一览表》
6.5《质量记录清单》
第7篇 物业质量管理评审控制程序
物业公司质量管理评审控制程序
.0目的
按计划的时间间隔评审质量管理体系的适宜性、充分性、有效性。
2.0适用范围
适用于对公司质量管理体系的评审。
3.0职责
3.1总经理负责主持管理评审活动。
3.2管理者代表负责协助总经理做好管理评审的组织与准备工作。
3.3品质督察部做好管理评审资料的收集、记录及管理评审后改进措施的检查督促和验证工作。
3.4各部门负责人参加管理评审,并提供本部门质量管理体系运行情况的信息和资料,制定和实施评审结果要求的改进措施。
4.0工作程序
4.1评审计划
4.1.1管理评审每年至少进行一次,时间间隔不超过12个月。
4.1.2当出现下列情况之一应增加管理评审频次:
a. 外部市场与公司质量方针和质量目标产生反差而影响我公司经营效益时;
b. 组织结构、服务范围、资源配置有重大变化;
c. 国家法律、法规、标准有修改时;
d. 重大质量事故顾客严重投诉时;
e. iso9001:2000标准发生换版时;
f. 第二方、第三方审核前或领导有要求时;
g. 质量管理体系审核有严重不合格时。
4.1.3 每次管理评审前一月,品质督察部应根据总经理与管理者代表商定的时间、地点,负责编制《年度管理评审计划》,报管理者代表审核、总经理批准。
4.2 管理评审内容
4.2.1质量方针和质量目标的贯彻和实施情况。
4.2.2组织机构(包括人员配置和资源利用等)满足需要的程度。
4.2.3质量改进和服务绩效分析,如:经常发生的用户投诉情况的分析、用户反馈的信息分析等。
4.2.4 发生的重大安全责任事故。
4.2.5 内部质量审核实施情况及其效果。
4.2.6 纠正和预防措施实施情况及其效果。
4.2.7以前管理评审的跟踪措施的实施及有效性;
4.2.8可能影响质量管理体系的各种变化,如资源的配置,内、外环境变化,法律、法规的变化等;
4.2.9相关方的建议。
4.2.10总经理认为其他尚需评审的内容。
4.3 评审准备
4.3.1《年度管理评审计划》经总经理批准后发给参加管理评审的部门(人员)。
4.3.2各部门(人员)按计划要求在评审前14天提交评审所需资料,做好评审的准备,并确保在评审进行前7天将评审材料提交品质督察部确认后交管理者代表审阅。
4.3.3参加评审的人员根据需要由总经理或管理者代表确定,原则上公司其他领导及各部门负责人均应参加评审。
4.3.4各部门需准备下列资料:
a. 市场拓展部:服务项目开发;市场分析资料;
b. 客户服务中心:服务过程控制;顾客的反馈、顾客满意程度的测量结果与顾客沟通等资料;
c. 人力资源部:人力资源控制;
d. 工程维修部:设备的维护、保养等资料;
e. 保安部、财务部:本部门过程控制等资料。
f. 品质督察部:内、外审结果;质量管理体系运行情况;纠正和预防措施、持续改进实施情况;质量管理体系需要改进的重大项目等资料;
4.4管理评审的形式和程序
4.4.1管理评审以会议形式进行。
4.4.2总经理主持管理评审会议,会议程序如下:
a.总经理主持会议宣布管理评审会议开始,并对管理评审的目的、要求作简短发言;
b.管理者代表汇报质量管理体系运行情况,各有关部门按评审内容要求做书面报告。如管理者代表认为有必要且事先做了布置和准备,则报告的书面化文件应分发至每个参加评审的人员。
c.与会者讨论、分析、评价质量体系的适宜性、有效性;分析质量体系运行中存在的系统问题、重大问题,提出改进质量体系的措施、意见。
d.总经理归纳评审意见,对质量管理体系现状的适宜性、充分性、有效性做出结论,提出或裁定质量体系改进措施。
4.4.3 部门负责人参加管理评审,须在《会议签到记录表》中签到,品质督察部负责会议记录。
4.4管理评审输出
4.4.1 品质督察部在《会议签到记录表》记录会议情况。
4.4.2 品质督察部根据评审议题和记录编写《管理评审报告》,其内容包括与以下方面有关的任何决定和措施:
a. 质量管理体系及其过程的改进,包括质量方针、质量目标、组织结构、过程控制等方面的评价;
b. 与顾客要求有关的产品的改进,对现有产品符合要求的评价,包括是否需要进行产品过程审核等与评审内容相关的要求;
c. 资源需求。
4.4.3《管理评审报告》需经管理者代表审核,总经理批准,并按《文件控制程序》中文件发放的规定发至相关领导和部门。
4.4.4管理评审所形成的各种文件、资料和记录由品质督察部按《质量记录控制程序》妥善保存。
4.5管理评审决定的执行和验证
4.5.1 责任部门和人员根据《管理评审报告》中有关决定编制《管理评审改进措施及验证记录表》,并组织实施,按《纠正和预防措施控制程序》执行。
4.5.2改进措施实施结束后,各责任部门应将结果报品质部,品质督察部对实施情况进行检查后报管理者代表,以便对实施效果是否达到预期目标进行评价;
4.5.3实施结果有效的,品质督察部应将其措施纳入或编制相关文件,以巩固其改进效果;
4.5.4经验证,改进措施未达到预期目标的,由责任部门重新制定并实施改进措施,直至达到预期目标。品质督察部负责
组织对各种措施计划的实施进行跟踪、监督和验证。
4.6 管理评审如导致质量方针、目标及体系文件更改时,按《文件控制程序》执行。
5.0 相关文件
5.1《文件控制程序》
5.2《质量记录控制程序》
5.3《纠正和预防措施控制程序》
6.0 质量记录
6.1《年度管理评审计划》
6.2《会议签到记录表》
6.3《管理评审报告》
第8篇 物业管理知识问答题-5
物业管理知识问答题(5)
1、小区内绿地改建停车位等应怎样办理手续
《物权法》第七十三条规定:“建筑规划区内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”
第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。”
因此,绿地改建停车位等,须经专有部分建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。然后再到相关部门办理法定手续。
2、小区内的停车泊位归谁所有业主支付的车位租赁费归谁所有该怎样支配
业主在买房时,可以通过签订合同的方式从开发商处获得车位的归属。但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有。(《物权法》第七十三条有明确界定。)
由于使用和管理的需要,将共有部分的车位租赁给部分业主使用,又属于共有的专有使用权。这部分业主所付出的费用既租赁费,也就是使用费。这部分费用的归属,从性质上来讲作为共有权益收益,应归全体业主按份所共有,既扣除物业管理企业必要的劳务以及建设停车位和购买必要的附属设施费用之外,剩余部分应当充入小区物业维修资金或由小区全体业主共同支配。
3、出租房物业费应由谁交
《淄博市物业管理办法》第42条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”依据上述规定,业主向物业管理企业交纳物业服务费用,是业主个别局物业服务合同应尽的义务。
房屋出租合同中对物业管理费的交纳有约定的话,应依照约定。但业主与承租人的约定只能约束合同中作出约定的双方,不能以此对抗物业管理企业。如果合同中约定承租人交纳而承租人未交纳的,作为承担连带责任的业主应当交纳。但其交纳后,可依据与承租人在合同中的约定向承租人追偿。
4、小区业主是否又权审查物业管理企业费用支出
这要看小区物业管理费的形式。国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条规定:“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业管理费用。”也就是说,物业管理费有两种存在形式。
“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用,赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余部分全部用于物业服务合同约定的支出,节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制的,物业公司每年公布一次收支情况,业主大会主要考核物业公司的服务质量,没有审计权利。但是实行酬金制的,五月管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少与一次公布物业服务资金的收支情况。业主大会或者业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
《物业服务收费管理办法》第十三条规定:“物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”
5、因五月管理企业在履行物业管理义务中存在瑕疵,业主要求降低物业管理费是否合理
物业管理企业未按照约定为业主提供符合双方约定的标准服务,系违约行为,应承担违约所产生的法律后果。鉴于业主实际上已经接受了物业管理企业的物业服务,可适当减少应交的物业管理费金额。
物业管理企业违约行为主要表现在:对公共部位、共用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职能,造成物业环境恶化;未经业主同意,许可他人利用物业设置广告等经营性设施,或者将物业管理权发包给他人等。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司存在上述违约行为,物业公司应承担响应的违约责任。
6、装修时,私自拆改承重墙是否违法
《物权法》第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主形式权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”房屋的承重结构是建筑物的重要共有部分,是绝对不能私自拆改的。
7、物业管理企业的哪些事情需要业主委员会协助管理或者需要向业主委员会汇报物业管理企业不配合业主委员会的工作,业主委员会该怎么办
业主委员会有权力和义务按照法规规定和物业服务合同约定,监督物业管理企业的工作。一般来讲,业主委员会主要是在服务质量与财务监管两方面形式监督权力。服务质量应根据物业服务合同约定来评判,财务监管主要包括按实结算部分的收支情况、公共收益情况、维修资金使用情况的监督管理。
物业管理企业读业主委员会的工作不配合的,业主委员会应根据物业服务合同约定向物业管理企业交涉,要求其履行物业服务合同规定的义务。物业管理企业拒绝履行服务合同规定的义务,拒绝接受业主委员会监督的,业主委员会应当向全体业主公告,并可以召开业主大会解聘物业管理企业,直至追究物业管理企业的违约责任。
8、物业管理企业私自经营小区的共有部位或者共有设备,业主如何维权
根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定,共有面积和共有设备为全体业主所共有,是全体业主的共同财产,业主可以要求物业管理企业停止经营。如果物业管理企业不停止经营的话,那么利用共有部位或者共有设备赚的钱,应归全体业主所有。可将这部分收益补贴物业管理费的不足,也可直接纳入维修资金中。
9、刚买的新房在办理入住手续时,有的物业管理企业要求一次性交纳一年的物业管理费用,否则不给办理入住手续。提前预收物业管理费是否合理
考虑到物业管理企业的正常运转,预收一定的物业管理费是合理的,有关法规也允许物业管理企业预收费用(如实行酬金制的)。但是这种预收应当有一定的限度,从物业管理费的构成来看,有按年、按季度、按月收取的,如果一次性、长时间预手各项物业费用就不合理了。
10、开发商收取物业费作为交房条件是否合法
部分开发商在交房时,要求购房人以先行支付物业服务费等作为入住条件,是没有法律依据的。物业服务费是物业管理企业基于物业管理合同向业主收取的服务费用,应由物业管理企业收取,而不应由开发商收取。开发商应按《商品房买卖
合同》的约定按期交房,如以交纳物业服务费做房屋交付前提条件,至逾期交付房屋的,开发商应承担逾期交房的违约责任。
依据《合同法》第六十七条规定,当事人互负义务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定,除合同中约定以购房者支付物业服务费作为房屋交付条件的,开发商不得以购房者先行支付物业服务费用作为房屋交付条件。购房者虽有交纳物业服务费的义务,但权利人应为物业管理企业,而不是开发商。如因此使开发商逾期交付房屋的,开发商应承担逾期交房的违约责任。
11、业主交纳的车位费是地面使用费还是车辆保管费二者有何区别
小区物业服务企业在停车泊位上收取的一般是使用性收费,不是车辆保管费的性质。我国《合同法》的第19章专门规定保管合同。保管合同又称寄托合同、寄存合同,是保管人保管积存人交付的保管物,并返还该物的合同。保管合同以物品的保管为目的,停车泊位的使用并没有此目的,也不存在物业服务企业返还车的行为;保管合同转移标的物的占有,而停车泊位的使用并不转移对车的占有,也没有占有的意思表示;停车泊位的使用合同是承诺性合同,不以车位的实际交付为合同成立要件,更不以车辆的交付为要件,而保管合同属时间性合同,以车辆的实际交付保管时才成立。车位合同的标的是车位范围内场地设施的使用权,而保管合同的标的是车辆。停车泊位使用合同,供方提供的是场地使用权和服务,保管合同提供的除服务之外主要还是对标底物的返还的保证;停车泊位使用合同的价格依车位的大小及车为的紧张程度随市场波动,而车辆保管合同则通常要与车辆的价值相关联。停车泊位使用合同如使用人不支付费用,对方没有留置权,而对车辆保管合同言,法律赋予了留置权。
12、业主小区内被打物业公司是否承担责任
案例:卢先生夜间回家时,在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。卢先生遂向人民法院起诉,状告物业管理公司违约,未尽到安全保护的义务,要求物业公司赔偿其损失。但是,人民法院却判决驳回卢先生的诉请。卢先生由此产生疑问:物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》,向业主收取了物业保安费的情况下,物业公司对业主人身受到的伤害是否应承担民事赔偿责任
解析:卢先生与物业管理公司签订了《物业管理服务合同》,双方形成的是合同法律关系,只要物业管理公司按照《物业管理服务合同》中约定的保安服务事项履行了合同义务,物业公司便不承担业主的人身保险责任。虽然物业管理公司在合同中承诺了保安服务,但这种“保安”系确保物业使用的方便安全,以及小区公共秩序的良好与稳定,而不是广义上的社会安全。担负业主的人身、财产安全已经超出了《物业管理服务合同》约定的一般保安服务事项。对于业主的人身、财产损害赔偿责任,可由物业管理公司与业主在物业管理合同中作出特别约定,没有特别约定的,物业管理公司不承担业主的人身、财产损害赔偿责任。由于卢先生与物业管理公司在《物业管理服务合同》中没有上述特别约定,因此法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。
13、小区内车辆被盗物业公司是否应承担责任
案例:a公司购买了一辆面包车,该车由其职员周某上下班开回某小区停放,a公司按月交纳停车费。某日早上,周某取车时发现该车不翼而飞。a公司在报案之后,向人民法院提起诉讼,以物业公司违反保管合同为由,要求物业公司赔偿其损失。但是,人民法院却判令驳回a公司的诉请。a公司不解:自己已经按月向物业管理公司交纳了停车费,物业管理公司应当有保管的义务,为什么车在小区被盗,物业公司却不用承担赔偿责任
解析:本案中,人民法院认定物业管理公司收取停车费、发放停车证、指定停车位等行为并不表示a公司与物业管理公司之间成立了保管合同。保管合同是指双方当事人约定一方将物交付他方保管的合同,保管合同的成立不仅须有当事人双方的意思表示一致,而且须有寄存人将保管物交付保管人,寄存人交付保管物是合同成立的要件。a公司将车停在物业管理公司指定的停车位并不表示其已将车的保管责任转移至物业管理公司,a公司支付了停车费并不表示其与物业管理公司成立了有偿保管合同。因此,法院判决对a公司的赔偿请求不支持。
14、房屋质量缺陷能拒物业费吗
问:我购买了一处房产,现发现该房质量有问题,我一直在和物业公司交涉,要求维修,请问,在物业公司将房屋维修好之前我能否拒交物业管理费
答:一旦你在办理完接收手续(即入住手续)之后才发现房屋存在质量问题,则分两种情况区别对待:(1)若房屋质量不是主体结构存在问题,未严重到足以解除购房合同的情况下,则应继续交纳物业管理费。因为房屋质量问题是基于你与开发商签订的购房合同,,当质量问题较小,不足以解除购房合同时,如装修工艺稍次,局部出现渗漏等,你应与开发商协商解决房屋质量问题或索取经济补偿。物业管理费是业主有偿享受物业管理服务所发生的费用,业主只要实际接收了物业就享受了服务,因而必须向物业管理公司支付管理费。房屋质量问题与物业管理问题分属于两个不同的范畴,二者不能混为一谈。(2)若质量问题严重到可以解除合同的程度,在合同解除之前,业主仍应交纳物业管理费,直至合同解除为止。
15、开发商承诺的物业管理服务内容没有兑现怎么办
某小区业主问:购买某楼盘房子的时候,该楼盘开发商承诺以后物业公司会提供24小时热水,受此吸引才买了房子。然而,等拿到房入住后,却发现没有这一服务。想问一下可否就这一点要求开发商赔偿损失
答:首先需要确定的是没有提供24小时热水服务的原因。第一种情况是,该楼盘不具有供应热水的硬件设施,或者虽然有硬件设施但不能满足24小时供应。第二种情况是,开发商选择的前期物业管理公司未按前期物业管理合同的约定提供该项服务。第三种情况是,业主选择的物业管理公司未按物业管理合同的约定提供该项服务。第四种情况是,由于使用成本等原因,大部分业主不愿使用该项服务而未要求物业管理公司提供。
在上述第一、二种情况,开发商均应承担责任。第一种情况下,开发商未按承诺配置供应热水的设施,显然属于违约行为。第二种情况下,虽然是物业管理公司违约,但前期物业管理公司是开发商选择的,开发商有义务督促其严格履行前期物业管理合同;若其未提供开发商承诺给业主的服务,开发商应向购房者承担责任。
在上述第三、四种情况,则一般不能归责于开发商。第三种情况下,违约的是业主选择的物业管理公司,与开发商之间不存在因果关系,业主只有根据物业管理合同向物业管理公司追究违约责任。第四种情况下,是业主大会决定不实施该服务,并非开发商或物业管理公司的原因,个别希望使用该项服务的业主此时一般只有尊重大部分业主的选择。
16、未签物业管理协议书,业主可不交管理费吗
某小区业主问:我们小区的物业是由开发商自己的物业公司管理的,该物业公司并没有和我们业主签订物业管理服务协议,请问我们是否可拒交物业管理费
答:近年来,随着住宅小区实行物业管理的普及,物业公司与业主之间的纠纷日渐增多,本案就是一例。本案的关键在于物业公司与业主之间受否成立了物业管理服务合同关系。
第9篇 某物业项目护管员岗位管理程序
物业项目护管员岗位管理程序
1.目的
建立一支训练有素的安全防范专业队伍,明确护管员各岗位职责,负责所辖区域的安全保卫和消防工作,确保辖区的安全及良好秩序。
2.范围
适用于公司各管理处对护管员的管理。
3.安全管理工作内容
3.1治安管理:登记访客(适用于封闭式小区、大厦),控制无关人员进入所辖区域;核查出入人员、车辆所携带的物品,防止物品丢失及危险品进入所辖区域;协助公安执法部门查处案件,查禁违法行为。
3.2停车场及交通管理:对车辆进行管理,防止辖区内停放的车辆遭受破坏、盗窃及未经许可停泊;调节、疏导人、车流量,防止所辖区域秩序混乱和交通堵塞。
3.3消防安全及卫生管理:巡查小区公共设施、设备、消防器材的完好情况,协助保持小区环境卫生。
3.4突发事件及违章处理:随时发现、处理、控制突发事件现场,防止事态恶化;按规定程序查处违章行为。
4.方法和过程控制
4.1安全主管
4.1.1负责布署安全保卫工作,督导检查本部门的工作落实情况,发现安全问题,及时向经理汇报。
4.1.2负责组织督查、班长及护管员的在职培训和业务军体技能训练,提高本部门员工的综合素质,每周定时召开安全研讨会或工作例会。
4.1.3督导检查辖区内安全、消防设施的使用情况,定期组织消防知识培训,定期或不定期的组织消防实战演习和综合演练,不断提高护管员的防火意识和灭火作战技能。
4.1.4负责小区(大厦)护管员巡逻路线及岗位设置的制订,并根据实际需要调整改变巡逻路线、方式和方法,经常组织各种突发事件处理的演练,每季度至少进行一次紧急集合,不断提高护管员的职业敏感度和处事应变能力。
4.1.5配合有关部门处理辖区内各类违法违章行为、突发事件,调解业主、住户间的纠纷,配合公安等执法部门做好辖区内的治安消防管理工作。
4.1.6根据工作需要,不定期带领督查就辖区内的安全工作对住户进行回访,听取住户对安全工作的意见和建议,借以改进工作方法。
4.1.7组织本部门员工开展业余文化活动,加强班组之间的协调配合,合理调配人力资源。
4.1.8每周检查本部门员工的管理情况,及时处理违纪行为,并通知督查记录在《员工违纪处理记录表》中。
4.1.9负责本部门员工的月度考评工作,并将考评情况及时通知被考评人,以便其改进不足之处。对于本部门员工的录用、转正、升职、嘉奖等具有审核建议权。
4.2安全督查
4.2.1协助安全主管做好日常管理和培养业务骨干的工作,参与制定各项安全管理制度。
4.2.2督促检查安全管理工作的实施与落实情况,负责内务管理并及时了解本部门员工的思想动态,遇疑难问题及时向主管汇报。
4.2.3具体负责班长、护管员的业务知识、军体技能培训及不定期检查,发现问题及时召开班组会通报并进行整改。
4.2.4每天检查各班在岗工作状况、各项管理制度、质量记录、安全防范措施落实情况等,发现问题及时处理并向主管汇报,将有关情况记录在《护管员交接班记录表》和《员工违纪记录表》上。
4.2.5协助主管根据工作需要调整工作流程并确定临时巡逻路线及岗
位设置。
4.2.6配合公安执法部门查处辖区内的各类违法、违章行为,做好辖区内的治安、消防管理工作。
4.2.7定期对辖区内的消防设备、器材和自动监控设施进行测试、检查,发现问题及时上报解决。
4.2.8每日检查护管员的内务管理,及时处理违纪行为并做好相关纪录。
4.2.9负责班长、护管员的月度考评工作,将考评情况及时通知被考评人,对班长、护管员的录用、转正、嘉奖、惩处以书面形式呈主管审核。
4.3检查员(班长)
4.3.1对本班各岗位工作负责,每日须检查各岗履行职责情况,主要包括:考勤纪律、岗位卫生、物品摆放、质量记录、装备佩带、操作规程、精神面貌、服务礼仪等,并在《护管员交接班记录表》上予以记录。
4.3.2熟悉掌握小区(大厦)的整体状况,妥善处理各种突发事件,超过权限的及时向督查或主管汇报,并向指挥监控中心汇报进展情况。
4.3.3负责各岗位记录表格、停车卡及凭证的领用发放,相关质量记录的收集检查,并装订成册及时上缴部门。对于收取的各类费用必须及时按规定上缴部门,经核实后统一上缴管理处。
4.3.4监督辖区内各类公共设施及其标识和消防设施的完好情况,发现问题及时与指挥监控中心联系维修事宜。
4.3.5负责本班护管员的岗前培训和内务管理工作。
4.3.6及时收集、整理顾客的意见和建议,统一上报管理处。
4.3.7关心了解班员的思想和生活动态,充分调动班员的积极性和主观能动性,对于班组出现的疑难问题及时向上级汇报。
4.3.8及时协调班组与其它部门的工作衔接和配合,共同做好管理工作。
4.3.9实行'班前点名、班后点评'制度,监督本班人员做好交接班工作,对本班护管员的工作状况具有初步考核权。
4.4巡查岗
4.4.1按照巡逻路线、巡查点进行巡查,灵活机智,发现问题及时记录、报告,对可疑人员及时进行盘查清理。
4.4.2对所辖区域单车、摩托车的不规则摆放进行整理,对道路泊车、停车秩序进行监管,检查车厢内存放物资,发现可疑情况或安全漏洞应及时作出处理和报告。
4.4.3按程序要求对装修户进行过程监督,对施工人员违章作业要及时制止并向班长或指挥监控中心报告,并联系装修管理员到现场处理。
4.4.4熟悉管辖范围内各种设施的位置,注意公用设施、绿地等情况,
发现违章或受破坏,及时处理并向指挥监控中心报告。
4.4.5监管辖区范围内公共卫生情况,发现不合格之处,及时通知相关人员进行处理。
4.4.6检查各路口消防通道是否畅通,消防设备器材是否完好无损,安全疏散标识是否醒目、正确,有无消防隐患。
4.4.7制止顾客、外来人员或管理处员工的违章行为。
4.4.8维护商业区域的公共秩序。
4.4.9将巡查中发现的问题和异常事件记录在《护管员巡查记录表》上,并由处理完成人签字确认。
4.4.10发现形迹可疑人员,必须及时通知指挥监控中心并密切监视、跟踪,如其有违法、
犯罪活动要设法抓获,并及时报告上级处理。
4.4.11发现火情,按照相关程序执行。
4.4.12巡查中如遇到外来人员参观,应观察其是否有管理处人员陪同,如没有管理员陪同,应礼貌的上前询问,并向指挥监控中心汇报。
4.4.13负责检查在岗人员的工作情况并记录。
4.5车场岗
4.5.1保障停车场秩序及道路畅通,礼貌地指挥车辆进出、按位停放。
4.5.2对进入车场的车辆进行外表检查,填写《停车场车辆情况登记表》,对未关车门或车窗者及时知会车主,发现可疑情况或不安全因素应及时作出处理和报告,并做好记录。
4.5.3爱护警用设备,随时保持治安岗亭及周围环境的整体卫生、设施、标识完好无损。
4.5.4配合其他岗位工作,做好交接班手续。
4.6车辆出入口岗
4.6.1严格执行小区停车场管理规定,实行《车辆进出凭证》或《停车卡》收发制度,一车一卡,认卡、认人方予放行。如换车、换人需车主陪同或亲笔委托并经登记相关资料后方可放行。
4.6.2正确引导车辆停放在指定区域,保持车场岗亭及其环境卫生、停车场的标识完好,制止非机动车辆或闲杂人员进入车场。
4.6.3对于大型车辆因公进入小区,如抽粪车等,须征得管理处同意后方可放入,并及时通知相关岗位,指挥车辆在指定区域活动或停放。禁止携带易燃易爆物品的车辆进入。
4.6.4对搬运物资的车辆,经与指挥监控中心核实后,凭管理处签署的物资搬运放行条给予放行,对于没有出入卡的车辆应核对并登记车主有效证件后,方可放行。
4.6.5根据市政府对停车场的管理规定,按标准对临时停放的车辆进行收费并开票据。
4.6.6负责岗亭对讲机、充电器、军大衣、雨衣、雨鞋的摆放整齐及卫生工作,妥善保管好相关票据及质量记录,爱惜使用警用器材。
4.6.7严禁贪污、挪用停车费,对区域内的违章违纪现象及时制止、上报或处理。
4.6.8认真完成交接班手续。
4.6.9对距本岗位的远处即可确认能予以放行的车辆,应提前启动道闸(对进入车辆应在启动道闸后立即进行车辆登记并在车辆到达车场道闸处5秒内完成登记手续)并放行,减少顾客因停车、交(取)票启步而造成的不便。
4.7人行出入口岗
4.7.1注意仪态仪表及工作形象,文明、礼貌、耐心、热情地对待顾客。
4.7.2认真做好来访人员登记工作,加强对外来人员的管理及追查。
4.7.3核查进入小区(大厦)的施工人员持有的《出入卡》,经检查后按指定通道放行。
4.7.4检查进入辖区人员所携带的物品是否安全,对危险品、易燃品、液化气瓶(有管道煤气的辖区)等要严禁其带入,并及时向上级报告。
4.7.5发现异常现象要及时通知有关人员处理,制止无关人员在区域逗留。做好物资放行的把关工作。
4.7.6正确使用各类设施、设备。
4.7.7注意收集顾客的意见和建议,及时向控制中心汇报并做好相关记录。
4.8出入口岗
4.8.1检查本部门员工和外来施工人员配带有效证件的情况,发现不符者,及时处理和报告。
4.8.2严禁危险品进入小区。
4.8.3对搬出小区(大厦)的物资进行核查,严格按照《物资搬运放行条》的内容进行操作,手续齐全后方可予以放行。
4.8.4保持通道畅通,发现有闲杂人员或乱发传单、广告者立即制止并请其离开,同时通知其他岗位引起注意。
4.8.5做好外来人员的登记工作,妥善保管其有效证件,严禁无关人员出入小区(大厦)。
4.8.6协助配合其他岗位工作并认真完成交接班手续。
5.质量记录和表格
《护管员交接班记录表》
《护管员巡查记录表》
《护管员违纪记录表》
《出入卡》
《物资搬运放行条》
《来访人员情况登记表》
《公司进出人员登计表》
《停车场车辆情况登记表》
《车辆进出凭证丢失记录表》
《车辆进出凭证》
《消防演习情况记录表》
《紧急集合情况记录表》
第10篇 某物业管理各岗位任职要求
总经理素质要求:
基本素质:具有良好的职业道德和敬业精神,对企业有强烈的责任感,精通公司各项业务,经验丰富。善于学习,思想敏锐、超前,有开拓创新意识,讲求效率,处事果断,敢于竞争,勇于负责,作风正派,办事公道,不徇私情。
自然条件:年龄35-60岁,身体健康,相貌端正。
文化程度:具有大专以上学历,有高级专业技术职称。熟悉经营、经济、财税、安全等方面法律法规。
工作经验:具有五年以上相关经营管理经验。
副总经理素质要求:
基本素质:具有良好的心理素质和较高的思想道德修养,对工作有较强的责任心,具有较强的业务指导能力,思想活跃,敢于创新。
自然条件:年龄30-60岁,身体素质良好,品貌端正。
文化程度:具有大专以上学历,有高级专业技术职称,熟悉业务,了解工作性质。
工作经验:具有四年以上相关管理经验。
办公室主任素质要求:
基本素质:热爱工作,有较强的事业心,具有领导才能,关心热爱员工,为员工实事,办事公道,实事求是,有较强组织协调能力,::能与其他各部门保持密切的合作关系。
自然条件:30岁以上,身体健康,五官端正。
文化程度:具有大专以上文化程度。
工作经营:有三年以上相关工作经验。
办公室职员素质要求:
基本素质:具有良好的职业道德和敬业精神,工作认真、耐心细致,有一定的组织协调能力和较强的保密意识,团结同事,工作中能建立良好的人际关系。能掌握基本的电脑操作方法。
自然条件:年龄23岁以上,身体健康。
文化程度:具有大专以上学历,有较强的中文写作能力。
财务部经理素质要求:
基本素质:品德优秀、热爱工作,有较强事业心和管理能力,良好的沟通技巧和内部人际关系,熟知财务制度。
自然条件:30岁以上,品德端正,男女不限。
文化程度:大专以上财会专业毕业,并具有会计师职称。
工作经验:三年以上相关工作经验,熟悉税务和财务业务。
财务部职员素质要求:
基本素质:品德佳,处事稳重、可靠,敢于坚持原则,工作责任心强,并具有耐心细致快捷的工作能力。能协调好外单位、银行及各部门员工的关系。
自然条件:年龄23岁以上,男女均可,身体健康。
文化程度:大专以上学历
安全部经理素质要求:
基本素质:具有较强的事业心和高度责任感,具备一定的组织协调能力,为人正直、以以身作则、具有牺牲精神、不畏强暴、秉公办事、有理有节,处事果断、敏捷,模范遵守公司各项规章制度。熟悉各项法律专业知识,与公安、消防相关及各部门之间有很强的沟通和协调能力。受过一定擒拿训练,对处理紧急事件有快速反应能力。
自然条件:30岁以上,男性,相貌端正、身体健康、精力充沛。
文化程度:大专以上学历。
工作经验;具备有三年以上相关工作经验。
保安员素质要求:
基本素质:具有高度责任心,工作认真负责,为人正直,不畏强暴,秉公办事,处事果断。
自然条件:男性,18岁以上,身高1.70m以上,身体健康。
文化程度:初中以上学历。
工程部经理素质要求:
基本素质:具备相当丰富的工程管理专业知识,责任心强,善于沟通,并能协调各部门的相互关系,具有相当的组织管理能力。对公司机械、电力、基建和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。
自然条件:28岁以上,男性,身体健康。
文化程序:工程技术专业大专以上或同等学历,受过专业培训。具有中级工程师技术职称。
工作经验:具有五年以上技术管理经验。
业务部经理素质要求:
基本素质:具有良好的职业道德和敬业精神,对企业有责任感,具有一定的组织协调能力,善于学习,意识超前,在公司业务上有开拓创新意识。讲求效率,敢于竞争,勇于负责。
自然条件:年龄30岁以上,身体健康,相貌端正。
文化程度:大专以上学历,受过物流专业培训,具有中级物流专业技术职称。
工作经验:具有五年以上业务管理工作经验。
业务部职员素质要求:
基本素质:工作认真负责。有开拓创新精神,具有一定的沟通、协调、组织能力。
自然条件:年龄23岁以上,男女均可,身体健康。
文化程度:大专以上学历。
业务部收货员素质要求:
基本素质:工作认真敏捷,耐心细致,服务热情和蔼,具有高度的责任感。
自然条件:女性,18岁-45岁,身体健康,仪态端庄。
文化程度:初中以上学历。
第11篇 物业信息传递管理程序文件
物业程序文件:信息传递管理程序
1.目的
建立zz物业统一的信息管理标准,进一步规范衡量物业公司业务体系。
2. 适用范围
本规定适用于公司各部门、各管理处信息传递管理。
3.定义
无
4.职责
各部门经理负责贯彻执行,由办公室负责监督执行。
5.方法及过程控制
5.1公司各部门人员应保持开放心态,及时、准确地将信息传递给公司相应部门。
5.2各部门/管理处经理(负责人)是本部门信息工作的第一责任人,全权负责本部门/管理处的信息管理工作。各部门/管理处设一名信息员(可以兼职)。
5.3公司各部门/管理处之间及部门/管理处内部以正常的信息传递方式传递真实、完整的信息,不得传播未经证实的加入个人主观臆测的信息,对以非正常方式传播对公司造成不良影响的信息者将追究其相应责任,严重者将移交司法机关处理。
5.4公司员工应树立高度的保密意识,严格控制信息传递的范围,不得将受控的信息向无关人员泄露。
5.5定时编制并传递文件时间
5.5.1工作计划:每月26日(遇公休日顺延)由各管理处、各部门自行制定,并经项目、部门负责人审核后,传递办公室汇总,待公司办公室主任审批后知会地产公司相关部门或人员。
5.5.2物业管理信息周报:每周五由各管理处、各部门按照统一文本格式制作,并经项目、部门负责人审核后,传递行政事务办公室汇总,品质管理部审核,公司总经理最终审核后发送地产公司和物业公司相关人员。
5.5.3物业管理月报:每月1次,每月3日报送;由各管理处、各部门按照统一文本格式制作,并经主管第一负责人审核后,传递办公室,由办公室发送至地产公司总办和集团物业管理部。
5.5.4经营月报表:每月8日前(遇法定节假日,顺延);
5.5.5重大的质量事故、突发事件、顾客投诉须在一个工作日内通报。见《突发事件管理控制程序》、《顾客投诉处理程序》
5.6职能部门人员向其他部门发送邮件,需提前报送本部门经理(负责人)审批,否则将视为无效信息。
5.7关于公司内外文件的收发与网络安全
5.7.1公司对内、对外发文都应有统一格式,公司对外发文需由总经理确认后方可发送。各部门在公司内部发文由部门经理确认后张贴、发送。
5.7.2各部门及各位职员必须采用给定的帐号和密码上公司内部网,并对帐号严格保密,不得泄露给外界(他人)使用,对于因泄露帐号给公司造成损失的,视情节给予相应处理,直至追究相关法律责任。
5.7.3各部门对上网帐号及密码要严格管理,部门及职员的上网密码应定时更换,如本部门有人员离职,应立即更换其在职期间所掌握的所有密码,以确保信息安全。
5.7.4不得利用internet及e-mail信箱从事危害国家安全,泄露国家秘密等犯罪活动。
5.7.5不得利用互联网泄露公司机密,查阅、复制和传播非法言论、淫秽黄色信息,对违反此规定的行为,公司将做严肃处理。
5.7.6操作时,应遵守internet国际惯例,不得向他人发送恶意的、挑衅的邮 件,不得随意向不认识的企业或机构的信箱发送商业广告。
5.7.7不得利用internet从事私人工作,办公室电脑人员将定期对各部门电脑使用情况进行监控、检查。
5.8单据、合同的传递与督促
5.8.1单据、文件、合同的传递
各类单据、文件、合同,经总经理批复后,将批复件转交指定人员取回。
5.8.2审批时限
审批人自接收后不超过2个工作日(物业公司范围内),完成审批。
5.8.3如审批人外出,可通过电话方式授权其他人员代签意见,待审批人员外出归来后补签。
5.9 关于公司内部网平台
5.9.1公司内部网各部门信息由各部门/管理处信息管理员负责维护更新,整体维护由办公室电脑管理员负责。
5.9.2内部网建立了正常的沟通渠道,即内部网论坛.不得利用公司网络进行人身攻击,否则后果自负。
5.9.3内部网各部门/管理处的信息需由各部门/管理让经理确认后方可上传发布。
5.10内部沟通办法
5.10.1公司各项政策、制度、措施一般通过会议或文件的形式进行传达,一般情况每二周召开经营管理业务会,每年年初召开年度工作会议,以及召开一些临时会议。
5.10.2每月第一个整周的周六为总经理接待日,所反映问题由总经理落实有关部门妥善处理。
5.10.3各部门可采取例会、座谈等方式进行内部沟通,传达公司和部门政策,听取各组意见。
5.10.4沟通时应耐心、礼貌倾听员工意见,对员工的意见及困难予以重视并做好回复工作。
5.10.5减少浪费、节约成本。开源与节流,是公司在经营管理中并行不悖的两种手段,公司欢迎员工提出增产节约的方法和节约费用开支的建议。
5.10.6通过公司内部网平台实现信息共享与内部沟通,总经理online板块实现了员工与领导层的直接对话.畅所欲言板块体现了沟通无极限.
5.10.7沟通的信息及内容:
a)正常信息,如工作情况、方针、目标、检验、检测结果、顾客对产品质量投诉、内部审核与管理评审报告及体系运行的其他记录;
b) 不符合信息;
c) 其他内部信息,如员工对于产品质量工作的建议等。
6支持性文件
无
7质量记录表格
tjzzwy5.5.3-z02-f1 《物业信息收集一览表》
第12篇 物业创优资料目录之环境卫生管理
一、环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
1、垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站(现场相片)
二、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁
1、清洁工作奖罚细则
2、清洁组长岗位职责
3、清洁工作检验标准与办法
4、清洁时段安排表
5、清洁工作日检表
6、清洁工作安排总表
三、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒与灭杀
1、日产日清(现场清洁和消杀工作的照片)
2、灭除“四害”工作检验标准和办法
四、房屋共用部位设施设备无蚁害
1、白蚁防治合同
2、白蚁消杀记录
五、小区内道路等共用场地无纸屑,烟头等废弃物
1、清洁工作奖罚细则
2、清洁组长岗位职责
3、清洁工作检验标准与办法
4、清洁时段安排表
5、清洁工作日检表
6、清洁工作安排总表
六、房屋共用部位保持清洁,无乱巾、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶手、天台、公共玻璃窗等保持洁净
1、清洁工作奖罚细则
2、清洁组长岗位职责
3、清洁工作检验标准与办法
4、清洁时段安排表
5、清洁工作日检表
6、清洁工作安排总表
七、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
1、小区实景(现场相片)
八、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
1、业主公约
九、排放油烟、嗓音符合国家环保标准,外墙无污染
1、广东省实施《中华人民共和国环境噪声污染防治法》办法
