第1篇 管理处培训：物业管理知识库
管理处培训指导:物业管理知识库
1、服务技巧
1)如何应对投诉
(1)处理客户投诉的要点与原则
理解克制,让宾客泄愤,对投诉不要激动,不要自我保护;
充分道歉,控制事态稳定
冷静应答,不轻易承诺,
诚意,必要时让客户参与解决方案
迅速处理
(2)如何减少投诉的产生
a、个人仪表(良好的个人仪表影响宾客对服务人员解决问题能力的信任程度)
头发、化妆、制服、气味、其它
b、非语言的沟通;
面部表情:微笑、真诚;
眼睛:注意宾客,不东张西望;
嘴:保持良好的嘴型;
身体姿态:坐姿、站姿、走姿;
走姿、坐姿、站姿(双手在前:谦虚,双手插口袋:无所谓,双手在胸前:傲慢)
c、语句措辞
对事不对人,避免下命令、负起责任、避免对抗
较好的表达方式:
这个问题我们需要再沟通一下。
你需要。 你可以…../我们最好这样……
你等一下。 您可否等一下
我需要 。 对不起,我请示一下。
这不是我的事 。 陈主管是负责这方面的,我把他叫来,好吗
专业素质
2、物业管理基础知识
1)物业管理的起源与发展
起源:19世纪60年代工业革命后期的英国。
我国物业管理起步较晚,深圳是我国物业管理的发源地。1981年3月,深圳第一家物业管理
公司正式成立,迈出了大陆物业管理的第一步。
2)物业管理中的几个基本概念
什么是物业
广义:指'财产、资产、拥有物、房地产'等。
从物业管理的角度来说,物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地的统称。
(1)根据使用功能的不同,物业可分为:
居住物业:如住宅小区,单体住宅类、公寓、别墅、度假村等;
商业物业:如综合楼、写字楼、商业中心、酒店、娱乐场所;
工业物业:如工业厂房、仓库等;
其它物业:如车站、机场、医院、学校等。
(2)根据权属关系,物业可分为专有物业和共有物业
专有物业:为一个产权所有者所有,如单元住宅的室内物业;
共有物业:产权为多个产权所有者所有,如建筑物的公用设施等。一般意义上,物业管理的对象为共有物业。
什么是物业管理
是指物业管理企业受物业产权人或使用人的委托,按照国家法律和物业管理委托合同的规定,对被委托物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修葺和管理,并向物业产权人或使用人提供综合性的有尝服务。
物业管理企业即物业管理公司;
物业产权人:即房屋所有权和土地使用权人,也称为业主,业主可以是个人、单位或国家。
业主:是指住宅区域内住宅房屋的所有权人。
业主公约:是指由全体业主承诺,对全体业主具有约束力,有关业主在住宅区使用,维护物业及其管理方面权利和义务的行为守则。
2、物业安全及消防管理
1)物业安全管理包括:(1)治安管理(2)消防管理 (3)停车场管理
2)概念部分:治安管理是指物业管理企业为维护物业管理区域正常的工作和生活秩序,保护业主和使用人的生命财产安全所进行的放火、防盗、防破坏、防爆炸防自然灾害等一系列的管理活动。
3)治安管理的作用:
① 良好的治安管理有利于提升企业的形象。因为,治安的好坏直接反映了物业管理的质量的高低、安管员优良的素质将会获的住户和社会的称赞,从而提升物业管理公司的企业形象。
② 良好的治安管理可以使业主和使用人产生安全感。因为,优良的治安管理提供良好的安全保护如:
不发生入室盗窃、恶性的杀人抢劫等刑事案件使业主和使用人的人身免受伤害,财产免遭损失,从而满足他们的安全需要,增强安全感和归属感。
③ 良好的治安管理可以创造良好的经济效益和社会的效益如:小区的秩序稳定发案率底,业户安居乐
业并会有很好的宣传,会提高小区和大厦的销售率和出租率;
④ 小区大厦的治安管理是社会治安管理的组成,有利于促进整个社会的长治久安。
4)治安管理的原则
管理与服务相结合的原则:首先它也是物业管理中的一项'服务',并要围绕努力为业主提供优质服务这一中心开展工作,既要有日常工作的警惕性,又要有较好的服务性;既要坚持原则,按制度办事,又要方便住户等。
①预防为主,防治结合的原则:预防是安全管理工作的'中心'工作的开展和实施是安全管理工作的两个基本点。如何预防:a、分阶段、分时段预防。b、根据周围的治安情况预防、c、小区建设初期的硬件设施的考虑等。
②区域内只治安管理与社会治安管理相结合的原则:因为任何的物业的区域无论其智能化是有多高、封闭的程度有多严,也只是城市的一个建筑点,充其量是城市的一个小社区,离不开社会力量和公安等相关部门的支持,物业公司及治安管理人员要与当地的公安机关保持密切的联系,及时的掌握犯罪分之的动向,并要注意互动。
③ 坚持安全管理工作硬件与软件一起抓的原则:软件就是抓好保安队伍的建设,硬件就是监控系统、红外报警、周界报警系统、消防报警对讲机、巡更系统等。
6)治安管理的内容
治安环境和治安秩序管理:环境主要是安全管理人员要对物业管理区域的车辆乱停放、物品乱摆放、占道经营、交通堵塞等进行及时的清理;拒绝闲杂人员(推销、发广告、收旧、乞讨等人员进入等)对在小区内发生的打架、斗欧、闹事者及时的劝阻、制止、处理等。
① 防火、防盗;
② 人员、物品、车辆出入管理;
③ 加强区内的安全防范设施的建设;
④ 做好群房群治的工作(多做向业主宣传与公安机关、及附近的物业单位搞好联合等)。
3、消防管理:
1)消防管理的概念与作用:消防管理是指物业公司为搞好管理区域内的放火、灭火工作,保护业主的生命财产安全的所进行的一系列管理活动。
2)消防工作的原则:是预防为主、防消结合。其关键是做好预防工作,应防范于未然。主要是通过建立消防管理制度(引公司文件)、加强消防检查(消防月检)、向业主普及消防知识、预防的同时也不要忽视灭火的组织,建立义务消防队、组织经常性的消防演演习等。
3)消防管理基础知识:
消防队伍的建立:建立消防领导机构、明确消防责任;建立消防管理机构,配备专职的消防管理人员;建立义务消防队。
日常消防管理:防火安全的日常检查;施工防火的安全检查;动火作业的跟进监督火灾隐患的整改,消防的设备的运行、维修和保养等;消防设备、设施、器材的管理。
消防的教育与培训:a)对员工的教育;b)对住户开展消防宣传、教育和培训。
家庭引发火灾主要原因有:电器引发火灾、燃气引发火灾、儿童玩火引发火灾、遗留火种引发火灾。
灭火器分为:干粉灭火器、二氧化碳灭火器、强化清水灭火器、泡沫灭火器、1211灭火器。
消防工作的方针:预防为主,防消结合。
消防工作的原则:谁主管,谁负责。
灭火的基本方法:
a)冷却灭火法---降低燃烧物质的温度。
b)隔离灭火法---隔离与火源相近的可燃物质。
c)窒息灭火法---减少空气中氧气的含量。
d)抑制灭火法---消除燃烧过程中的游离基。
燃烧的条件:可燃物、燃烧物、着火源、。
防火的基本措施:a)控制可燃物。b)隔绝助燃物。c)消除着火源。
常用的消防设备器材:灭火器、自动报警系统、自动喷淋系统、消防栓、加压送风系统、排烟系统、
消防喷头的保护面积是:12.5平方米。
消防通道:防火门保持关闭状态,但不能锁上。
消防电梯:是供运送消防器材;
启动喷淋系统喷头动作的温度:65-71摄氏度。
火灾现场对人的危害主要有:缺氧、高温、毒性气体、尘害。
灭火器使用方法:
a)右手握住压把,左手托着灭火器底部;轻轻的取灭火器;
b)右手提着灭火器到现场;
c)除掉铅封并拔出保险销;
d)除掉喷嘴的保险盖帽;
e)左手握着喷管,右手提着压把;
f)在距离火焰2米的地方,右手力压下压把,左手拿喷管,左右摆动,喷射覆盖整个燃烧区。
消防栓的使用方法:
a)从消防栓箱内取出消防水带,水枪头;
b)把消防水带的一头连接在消防栓上,另一头连接在水枪上,将消防水带理平整,拉直;
c)把水枪头对准火焰根部,水枪与人成45度角,由两人分左右成弓步双手握紧握水龙头;
d)由另一人逐步打开消防栓开关,知道最大;
e)对胶管式的消防栓,使用时先拉出消防胶管对准火焰根部,后打开胶管水喉,直接灭火;
f)使用时必须注意:电器火灾不能用消防水灭火;打开水前,灭火人员必须抓紧水枪头;开消防水
电气防火及火灾扑救
1.电气火灾的原因:电器火灾往往由于短路、过载、接触电阻过大、点弧和点火等原因引起电线、电缆过热造成火灾;
2.电气线路的基本防火措施有导线的类型选择,绝缘导线的绝缘强度,导线截面选择,保护措施(短路保护、过载保护);
3.电气火灾扑救:在扑救电气火灾时,为了防止发生触电事故,因尽快与工程部联系,在允许断电的情况下,切断电源,然后进行扑救,坚持'先短电、后灭火'的原则。在危急情况下,如等待切断电源后才进行扑救就会丢失战机,使火势蔓扩大或看由于切短断电源可能会造成更大的经济损失,则需要带电灭火。
4.使用不导电的灭火剂
扑救初起电气火灾,可用干粉灭火剂直接喷射,但要注意灭火器与带电体的安全距离。配电房可以启动二氧化碳气体自动灭火系统灭火。
用带电灭火的方法如下:
尽可能增大水枪喷嘴与带电体的距离,采用直流水枪时可用反射水幕覆盖着火源,另水枪嘴需安装接地线,采用喷雾水枪时,要注意距离,在水充分雾化后再射向火源,压力5-7公斤/平方厘米。水枪与带电体的安全距离,14伏的最小安全距离为2。5米,5-10米千伏为30米。使用金属工具破拆时,要防止工具接触带电物体,做好绝缘保护,没有穿保护用具的人,不应接近燃烧区,防止水迹道电伤人。
火警的发布与处理
当发现火险时,首先保持镇静,不可惊慌失措,迅速观察情况,就近按下红色的手动报警按钮或用对讲机、电话,讲明事发地点、火热情况、本人姓名等。
凡是义务消防队员或者懂灭火知识的员工,应立即采取措施,取附近灭火器灭火。
消防控制室在接到自动报警或手动报警时,立即通知就近值班员查看(带对讲机),不管有无火情,该值班员都应给消防室说明情况。如有火情,消防中心值班员立即向当值领班汇报,由领班组织义务消防队员进行抢救工作、安全疏散等。
消防控制室在接到火警确认信息后,即刻报告当值领班、当值主任、物业经理,通知工程部断相应的电、关相应的管道液化气及排除剩余气体,启动消防水泵,启动消防广播进行疏散,并随时掌握火场情况。
所有人员一律听从消防中心的疏散通知和救火指令行动。
火势大或发展迅猛时,应立即打'119'电话报警,简明准确地报告单位名称和地址、燃烧物质、火势情况、本人姓名、联系电话,并派人到主要路口迎接,引入火场救火。
火场自救
1、沉着冷静地选择最近安全的逃生路线,赶快离开火场,如果人多,一定要互相帮助,按照安全出口的指示标志,在熟悉通道的人的带领下,有秩序地撤离,如果烟大,用'跟着我'喊话或前后扯衣襟撤至到室外安全地方。
2、记住火警时,切不可用电梯,因电梯电源常被切断,把人困在其中,由于电梯烟囱效应很强,很容易造成生命危
3、假使你必须利用有烟火的路线逃生,由于烟雾一般是向上流动,地面的烟雾相对比较稀薄,可以采用低姿行走或匍匐穿过浓烟,有条件可能用湿毛巾等捂住嘴、鼻或用短呼吸法、迅速撤出、有火时,楼梯被火封住但未坍塌,着火层不多,估计还可以冲出去,可先身上淋水浸湿,毯子等物披围身上冲出。
4、在打开关着的门以前,用手摸摸看,假使它是热的,不可打开,改走替代路线,门不热,先打开一条缝,一旦发现热气或烟冲过来应快速关上门。
5、如果楼梯已被烧断,通道被堵塞时,可通过阳台之间的空隙,落水管或自救绳(被单撕成条连起等
)等滑到没有起火的楼层或地面上,不到万不得已,不可跳楼,如果在二楼,可先往楼外地面抛棉被等物,以增加缓冲。
6、如果被困在大楼内,首先要保持冷静,设法走到有外面窗户的房间,并停留在那里,要紧闭房门、塞住缝隙,往门上泼水、减少烟气、火焰进入,躺在窗户下或到阳台避烟,等待消防人员解救,如果房内有电话,即打电话'3946005'给消防中心或'119'给公安消防队,说明你准确的被困的位置。
7、为了让抢救人员发现,尽可能停留在他的可以看到的地方,挥动明亮颜色的东西,或抛小物件发出求救信号,或呼喊引起注意。
8、人身衣服着火,应尽快脱掉衣服或撕碎扔掉并扑灭,切不能奔跑,那样会使身上的火越烧越旺,还会把火种带动到其他场所,引起新的火点。扑灭时可倒地打滚,切不可用灭火器直接向着火人身上喷射,因会使烧伤者伤口产生感染。
9、如果安全撤离火场,要遵照消防护人员和安全人员的指引安排,不得在火场周围停留,影响救火人员救火。
火场救人
1、询问知情人了解被困人员的基本情况(如人数、性别、年龄、所在地等),以确定抢救被困人员的途径和方法。
2、主动呼喊唤起被困人员的反应,以便迅速发现被困人员的所在地点。
3、查看借助可携带的照明灯具,查找躲藏起来的被困人员。
4、细听注意倾听被困人员的求救声,以及喘息、呻吟和响动声等,辨别他们所在的位置。
5、触摸在查看、细听和喊话的同时,还可以手持探棒在可能有被困人员的地点部位触摸、搜寻。
6、对抢救出来的人员,要认真清点核对,以便确定被困人员是否全部救出,同时还要防止被救出来的人员重新返回燃烧区。
寻找被困人员的地点主要有:
建筑物内的走廊、通道、楼梯、窗口、阳台、
第2篇 中级物业管理员理论知识模拟试卷
(考试时间:90分钟)
注意:将正确的答案项的代号填入答题卡中,请按要求填涂
一、单项选择题(每小题1.5分,共60分)
1. 下列不是人力资源管理的基本内容的是( )。
a、 员工队伍的组织b、员工的教育和培训
c、员工的考核和激励 d、与业主委员会的沟通
2. 对员工完成工作总结计划水平的考核属于( )的考核内容。
a、绩 b、能 c、勤 d、德
3. 竣工验收是查验( )。
a、工程是否达到设计要求 b、工程是否优质
c、工程报批手续是否齐全 d、竣工图纸是否齐备
4. ( )将物业管理中的基本关系分成两个阶段。
a、物业管理合同的签定 b、物业管理公约的签定
c、物业管理办法的出台 d、业主大会的召开
5. 下列不是业主大会权利的是( )。
a、监督业主委员会 b、批准委物业管理托合同
c、选聘、续聘物业管理公司 d、决定物业管理企业员工的薪酬。
6. 业主大会或业主代表大会,应当有超过( )的业主或代表出席。
a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5
7. ( )是物业公司防火第-责任人。
a、保安领班 b、保安队长c、管理处经理 d、物业公司总经理
8. 房地产业兼有生产、经营、管理和( ),属于第三产业。
a、投资 b、运输 c、服务d、消费
9. 房地产二级市场可包括有( )等市场。
a、土地租赁、房屋开发、物业管理 b、房屋抵押、土地使用权互换、房屋开发
c、土地租赁、房屋开发、地产使用权抵押、土地使用权互换
d、物业管理、房屋抵押、土地租赁
10. 比较成熟的物业管理市场中适宜采用的价格形式为( )。
a、政府定价 b、政府指导价c、经营者定价 d、市场定价
11. 管理的对象主要是商业大厦、写字楼,则采用( )物业管理形式。
a、自建自管 b、招标管理 c、委托服务型 d、租赁经营型物业管理
12. 物业管理最基本的业务是( )。
a、基本业务 b、专项业务 c、特色业务 d、多种
经营业务
13. 物业管理的首要目标是( )。
a、为社会服务、使家庭、经济、社会、环境协调发展 b、为业主服务,使物业保值增值
c、为企业服务,提高发展商声誉 d、为用户服务,营造良好环境
14. 物业管理公司应主动接受政府主管部门的指导和业主委员会的监督,这反映的是( )的要求。
a、市场化 b、社会化 c、专业化 d、规范化
15. 当前物业管理服务通常采用的质量管理模式是( )。
a、产品生产模式 b、相互交往模式 c、消费者满意程度模式 d、相互协作模式
16. 某住宅小区倡导'家庭责任也是社会责任'、'尊老从自己的家庭开始',这属于( )。
a、引导功能 b、约束功能 c、凝聚功能 d、激励功能
17. 我国通常规定总高度超过( )米高的公共建筑及综合性建筑为高层建筑。
a、20 b、22 c、24 d、26
18. 按现代化程度,写字楼可分为智能型写字楼与( )写字楼。
a、非智能型 b、半智能型 c、数字化型 d、信息化型
19. 商住两用型的公共商业楼字,商用部分和住宅部分的公共管理事务应( )。
a、由不同的机构管理 b、由同-机构管理c、由拥有者管理 d、由经营户和住户管理
20. ( )是综合大厦正常运转的前提。
a、清洁卫生工作 b、各种设备的正常运行c、消防管理工作 d、楼宇维护管理工作
21. ( )是智能物业其他系统的支撑。
a、楼宇自控系统 b、计算机网络系统 c、综合布线系统 d、管理信息系统
22. 1949年至1978年,我国实行的是( )住宅制度。
a、公有化、福利型 b、专业化、福利型 c、公有化、市场型 d、社会化、福利型
23. 国务院《关于进-步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》下发于( )
a、1981 b、1991 c、1992d、1998
24. 缔约过失责任是( )在合同订立阶段的体现。
a、公平原则 b、当事人意见自治原则 c、合法原则 d、诚实信用原则
25. 物业管理中,超越法定权限往往表现为滥用职权;违反法定义务往往表现为玩忽职守。这种责任依照民法理论应该属于( &nb
sp; )。
a、缔约过失责任 b、违约责任 c、转承责任 d、行政责任
26. 在下列选项中,属于出租人权利的是( )。
a、修缮房屋 b、法定解约 c、权利瑕疵担保 d、纳税
27. 以通过仲裁途径解决的应是( )性质的纠纷。
a、经济 b、民事 c、行政 d、刑事
28. 交流电气设备上标示的额定值是交流电的( )。
a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬时值
29. 某电气照明线路标注是'bvv-3×4-dgl5',则错误的是( )。
a、三根截面是4mm2的导线 b、四根截面是3mm2的导线
c、电线管管径15mm d、导线型号是bvv
30. 三相四线电线路中,线电压大小是相电压大小的多少倍()。
a、3倍 b、2倍 c、 倍d、 倍
31. 专用变压器且中性点直接接地的供电系统,电气设备宜采用的保护方式是( )。
a、保护接零 b、保护接地 c、保护接相 d、电气设备外壳之问用导线连接
32. 居民住宅、办公场所的漏电开关选择应为( )。
a、动作电流选不大于30毫安,动作时间不大于0.1秒
b、动作电流选不大于3安,动作时间不大于0.1秒
c、动作电流选不大于30毫安,动作时间不大于10秒
d、动作电流和动作时间越小越好
33. 压缩式制冷循环经过四个过程,它们依次是( )。
a、压缩、节流、蒸发、冷凝 b、冷凝、压缩、蒸发、节流
c、蒸发、压缩、节流、冷凝 d、压缩、冷凝、节流、蒸发
34. 下列catv系统的分配器特性中,不合格的有( )。
a、输入阻抗为25ω b、输出阻抗为75ωc、驻波比为1 d、隔离度小于20db
35. 电梯预选层站不停车,可能是以下原因,除了( )。
a、轿内选层继电器失灵 b、开门机传动皮带松脱或断裂
c、选层器上减速动触头与预选静触头接触不良 d、预选层站的换速传感器损坏
36. 各层楼板的配筋-般画在相应层的( )上。
a、平面图 b、立面图 c、剖面图 d、结构平面图
37. 为了加强新旧混凝土的(&n
bsp;)强度,维修时在旧混凝土结合面上涂抹掺有铝粉的水泥净浆或砂浆、环拿树脂等。
a、抗压 b、抗拉 c、粘结 d、抗剪
38. 房屋要求实施防水措施的部位有屋面、墙身、 ( )、地下室。
a、电梯井 b、楼梯 c、排烟道 d、厨厕间
39. 安装单层拼花木地板时,若木栏栅含水率高于( ),则安装后产生干缩现象,使木板松动。
a.10% b、20% c、30% d、40%
40. 《广州市房屋修缮工程预算定额》(土建工程分册1998.4)人工费的工资单价不分工种及等级均以综合工日计,每工日工资( )元。
a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12
41. 房屋完损标准的项目划分为( )项目,它们分属结构、装饰、设备三具部分。
a、12个 b、14个 c、16个 d、18个
42. 给排水系统图宜按正面斜轴侧投影法绘制,其角度是( )。
a、120° b、90° c、45° d、60°
43. 给水管穿越伸缩缝和沉降缝时,对应缝的位置安装( )。
a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡胶软管
44. 给水管道引起水锤噪声原因是( )。
a、水表 b、水压高 c、水压低 d、水压超低
45. 蹲厕或坐厕堵塞,非疏通器具有( )。
a、长柄不锈钢碗b、长柄橡皮碗c、手动旋转式弹簧管 d、电动旋转式弹簧管
二、判断题(每小题1分,共20分)
1. 目标管理被成为'管理中的管理'。( )
2. 企业文化可以起到导向、约束的作用。 ( )
3. 在对员工的激励中,奖励和惩罚是对员工进行激励两种最基本方式。 ( )
4. 物业管理规定是物业管理公约的一部分。( )
5. 物业管理学的研究对象主要是房地产商品的价值实现之后,进入消费过程的特殊矛盾的经济关系及其运动规律。 ( )
6. 物业管理市场竞争秩序是垄断经营、效益优先、公正平等。 ( )
7. 服务工作与后台辅助工作松散地结合在一起的是准制造体系。 ( )
8. 湿式消防系统是写字楼的消防系统之一。( )
9. 制定适当的车辆进出门卫检查、放行制度是小区车辆管理的内容之一 ( )。
10. 物业管理收费是一种政府收费( &nbs
p; )。
11. 物业抵押合同是一份主合同( )。
12. 物业管理行政纠纷在审理中不适用调解( )。
13. 在易受电磁干扰的场合,电话通信线路应穿钢管并需接地。 ( )
14. 为保证压缩机的润滑,应采用粘度较低的润滑油。( )
15. 绑扎钢筋混凝土梁的钢筋时,一般在梁的底模上放置一些石子或垫块,以防底部钢筋外露。( )
16. 基础应尽量浅埋,但必须把松散的人工填土或耕作土挖去,将基础底面放在未破坏的老土表面层下100~150mm。 ( )
17. 张某私人住宅建于40年代,房屋已成危险房屋,维修价值不大,现将其房屋从室内地坪以上的房屋一次性全拆除,其应套用《广州市修缮工程预算定额》 (1998年4月编)的整体拆除工程的定额。 ( )
18. 维修工程完工半年后,要根据《房屋修缮工程质量检验评定标准》评定质量等级,进行竣工交验。 ( )
19. 输配电柜(箱)功率因数表读数小于0.9时,应采用电容器补偿。 ( )
20. 消火枪直流式水枪喷嘴口径有13、16、19mm三种,或以任意连接直径50、65mm水带。 ()
三、综合题(每小题4分,共16分)
1. 使用制冷剂钢瓶的注意事项是什么
2. 电气线路和电气设备的检查,修理或试验作业安全防护
3. 业主大会有哪些职权
4. 某小区原由开发商聘请的物业公司进行管理,业主人住后对该公司不满意,结果,业主委员会经研究讨论,决定解聘该公司。但该公司表示:其与开发商订有委托管理合同,且业主与开发商的购楼合同中已订明:同意开发商委托的物业管理公司管理。如业主解聘本公司,则须承担违约责任。双方争执不下诉至法院,问:法院会如何处理
四、计算题(每小题4分,共4分)
1. 见图示: ○54
请问:①该房屋建筑面积是多少
②其是多少层
③其各层层高是多少
答案:
物业管理员模拟试卷(四)
一、单选题:
(01
第3篇 某售楼部物业综合管理员岗位说明书
售楼部物业综合管理员岗位说明书
岗位名称:综合管理员 所属部门:**服务中心
直接上级:**服务中心经理 职务代码:××××
工作目的:组织员工为业主提供高效、优质的服务
工作描述
职责任务:1、遵守国家关于物业管理的相关法律法规和政策规定,依法管理、依法服务。
2、贯彻执行公司的工作方针、决策、计划和各项指令。执行公司统一的财务管理规定。执行公司统一的人事管理规定。
3、协助策化项目定位,组织人员架构及拟定相关制度,全面开展各项服务工作。
4、负责服务中心的全面管理工作,并根据公司的整体计划,制订服务中心的工作目标、工作计划并组织实施。
5、负责项目的对外协调和联络工作,保障各工作的顺利开展。
6、组织员工培训,提高员工素质,监督指导员工工作。
7、接受客户的物业咨询工作。
8、通过多种渠道收集管理服务信息、意见建议,不断提高管理服务水平,锐意创新、持续改进和提高管理服务质量。
9、通过员工考核、总结,奖勤罚懒,激发员工工作热情。
10、全面负责项目质量管理和经营指标的管理,完成项目'责任目标'。
11、负责项目员工工作环境、生活环境等后勤保障工作,保障各项工作的顺利开展。
12、完成领导交办的其他工作。
业绩标准:1、业主对物业管理服务满意度符合公司质量标准要求。
2、物业管理服务水平稳步提高。
3、员工凝聚力强,员工工作热情度高。
4、项目管理经济效益、社会效益成绩显着。
5、无重大安全事故发生。
工作难点:1、如何更好满足业主对物业管理服务的需求显着。
2、如何保障公司物业管理服务水平稳步提高。
3、如何提高员工的凝聚力,使员工对工作认真负责。
4、如何与客户保持良好的有效沟通。
工作禁忌1、服务意识不强。
2、不重识与客户的沟通。
3、安全意识淡漠。
职业发展项目经理
任职资格
知识经验1、身体健康,年龄,男40岁以下,女35岁以下,持有有效身份证;
2、大专以上学历,持'物业管理部门经理上岗证'或'物业项目经理证'从事过物业项目管理工作二年以上,或大型物业项目管理工作三年以上,有丰富的管理经验。
核心技能核心技能等级1等级2等级3等级4等级5
演算√
交流√
信息技术√√
自我改善√
与人合作√
解决问题√
综合素质1、有一定的财务知识
2、熟悉房地产市场和物业行业的特点;
3、有良好的亲和力,协调能力强,并具有良好的沟通表达能力和良好的团队合作能力;
4、个人综合能力强,有责任感和事业心,并具有较强的统筹能力和分析解决问题的能力;
5、能够承受在压力下工作;
6、熟悉法律法规,了解iso9001:2000国际质量管理体系和iso14001:2004国际环境管理体系。
第4篇 a物业公司质量管理体系说明
e物业公司质量管理体系说明
1.本公司的质量管理体系是以业主及相关方需求和期望为基础的,是依据iso9001∶2000标准建立的。其形式表现为一组过程相互作用形成的网络。它通过管理职责、资源管理、产品实现、测量分析和改进四大过程间相互作用,并围绕业主要求、业主满意建立起质量管理的过程模式。本
公司质量管理体系的过程及其相互关系包含产品实现所需的过程和为了有效地实现质量管理体系所需的其它过程。以业主的需求和期望为过程的输入,提供服务满足业主要求为输出。同时它还通过信息反馈测定业主满意程度,以评价全公司质量管理体系的业绩。
2.本公司质量管理体系是依据iso9001∶2000的要求建立的,既体现了iso9001∶2000的要求又结合了本公司的实际情况。它是按照pdca(策划、实施、检查、处置)过程方法建立实施和保持的。在每一个过程中都按照pdca方法以确保持续改进。
3.本公司质量管理体系所覆盖的产品范围包括本公司全部分活动的结果。主要产品指物业管理服务,本公司场所位于粤港市田安路。
4.本公司的质量管理体系建立在以业主为关注点的基础上,同时考虑到投资方、本公司及员工的利益,还顾及了供方及社会的利益,考虑到了本公司对社会所做的贡献。本公司还努力做到使质量管理体系与其它体系如安全管理,财务管理及环境管理等的相容性,以使我们的目标得以顺利实现。
5.在本公司的生产经营活动中,严格遵守国家的法律法规,如《物业管理条例》、《消防法》、《合同法》等。本公司制定了相应的法律法规实施对策并强化对员工的法律意识的教育培训。
6.本公司目前管理的物业均为大厦,因此在本公司服务提供的过程中,不涉及设计和开发过程,因此对标准条款7.3设计和开发过程予以删除,删除后不影响组织提供提供满足业主和法律法规要求的责任和能力;
7.本公司服务提供过程中如有发生一些对外委托服务项目,均按7.4过程进行控制。
第5篇 机关大厦物业管理模式
政法机关大厦物业管理模式
一、物业管理的性质、目的和意义
物业经营管理按社会产业划分是第三产业,是服务性行业。物业经营管理首先是对'人'的服务,其次才是对'物'的经营管理。以对'人'的服务为核心,由专门的物业管理机构与经过专业培训的物业经营管理人员,运用现代科学技术手段,对受托经营管理的物业进行代租代售,对其房屋建筑、专用设备、附属设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车辆、道路养护等进行专业化管理和维护。
其目的是为用户创造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、温馨方便的工作场所和生活环境。同时通过良好的经营管理:一为业主创造更高的经济效益;二使业主的物业安全完整,延长使用寿命,达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。
二、我国目前的物业管理模式
目前我国物业经营管理中,主要有三种模式:
(一)自建自管
即房地产开发商(或建设单位)将自己开发建设的物业设立一个附属部门,分离出一部分多余人员,进行物业管理,由于物业管理是附属部门,产权不清晰,管理者没有实践经验,员工未经过专业培训,业务生疏。所以很难进行良好的物业管理,更难以达到国家规定标准。因此采用自建自管方式的越来越少,并且随着市场经济的发展,必然会逐步消亡。
(二)合资或合作管理
1、合资管理,即房地产开发商作为股东,与经验丰富的专业化物业管理公司,共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物业管理公司,来经营管理其新开发的物业。
这一模式符合国家'社会化、专业化、产权清晰、两权分离'的规范要求和发展方向;合作中一方面能利用开发商参与物业管理的技术人员对物业工程的熟知情况,进行及时的维修维护,以利于提高工作效率,减少人力、物力、财力的浪费;另一方面有利于物业管理公司通过丰富的实践经验顺利地进行专业化、规范化、程序化的物业管理。以达到客户满意,物业保值、增值,提高经济效益之目的。所以目前采用这一模式的越来越多。
2、合作管理,即开发商或物业产业产权单位,选择一家经验丰富的专业化物业管理公司,以房地产开发商或物业产权单位为主,共同成立物业管理委员会,领导和决策其物业管理的大政方针;由经验丰富的专业化物业管理公司派专业队伍进行该物业的日常经营管理。这一模式的优点是房地产开发商或物业产权单位有主动权,经验丰富的专业化物业管理公司有经营管理自主权,这样优势互补,更有利于物业管理公司的良好运转。
(三)委托管理
物业采用委托管理模式,是与国际规范管理模式接轨的一种模式。目前有相当一部分高档公寓、写字楼、高档综合商厦等采用这一模式。
物业管理采用委托专业化物业管理公司进行经营管理,真正实现了所有权和经营权的两权分离,做到了产权清晰,权责明确。业主和用户(通过业主委员会)有更大的监督权、物业所有权和使用权;物业公司有更多的经营管理自主权,有利于物业的经营管理。但是由于目前尚认识不足,了解不够,往往存在怕收费高、怕管不好、怕关系不好处、怕物业公司把钱拿走等顾虑,还有开发商考虑富余人员安置等因素。目前委托管理模式采用还不广泛,然而随着市场经济的发展,委托管理模式一定会成为我国物业管理的主要模式。
三、成都**大厦拟定的物业管理模式
通过以上的介绍和分析,同时经双方领导协商,成都**大厦拟采用合作管理模式,即成都市中级法院(甲方)与--投资管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都**大厦管理委员会(以下简称管委会),进行决策领导,乙方设立'北京永庄投资管理有限公司成都分公司'进行成都**大厦的日常物业管理和服务工作。
本物业管理方案即是按此模式进行编制的。
第6篇 国基物业管理公司简介
国基物业管理有限公司简介
一、我们的实力
*国基物业成立于2001年8月,注册资金300万元,管理面积逾百万平方米,现为国家二级资质物业管理企业,郑州市物业管理协会理事单位,中国物业管理协会会员单位。
*业内率先通过iso9001和iso14001国际质量体系双认证,并建立起了融“末位淘汰制”和“目标责任制”为一体的国基绩效考核模式,全员持证上岗率高达100%。
*管理服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字(办公)楼、高校后勤、商业地产等物业类型,融全程托管、顾问输出于一体,并正以每年50万平方的速度拓展着自己的管理服务领域。
*先后与深圳国贸、华新国际、三明国际、决策资源等知名企业形成战略联盟,广泛汲取其他企业的先进管理经验,以规范化、科学化、互动化为核心,构造独具国基特色的复合型生态发展系统。
*所管理服务项目达标(获奖)率100%,先后有多个项目荣获国家、省、市级荣誉称号,公司也先后被评为“郑州市房地产行业青年文明号”和“郑州市青年文明号”,2004年度更是成功入选“河南省物业管理十大诚信维权企业”。
*与深圳国贸合作组建“深圳国贸物业管理(郑州)有限公司”
二、我们的理念
*服务宗旨:尽心、尽力、尽责,善待每位客户。
*质量方针:为业主创造价值,让客户持续满意。
*团队精神:企业的命运就是个人的命运,企业的发展就是个人的发展。
*发展目标:以“生态型发展体系”为依托,打造中原物业第一品牌。
三、我们的目标
*立足基础服务,树立国基物业诚信高效形象。
*强化服务意识,打造一流物业管理服务品牌。
*细化服务质量,倡导“温馨生活 颠峰体验”。
四、我们的荣誉
2001年度嘉和园小区郑州市优秀住宅示范小区
2002年度家和万世花园金水区绿化达标先进单位......
第7篇 小区物业管理内容5
小区物业管理内容(五)
在接管小区物业后,我们将就下列事项进行管理:
1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等;
2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等;
3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理,包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等;
4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理;
5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运,包括公共场地、房屋建筑共用部位;
6、交通、车辆行驶及停泊;
7、配合当地公安机关进行安全监控和秩序巡视工作;
8、组织开展社区文化娱乐活动;
9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料;
10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为,要求赔偿经济损失及支付违约金;
11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项;
12、积极配合小区的销售。13、太阳能统一编号。
第8篇 浅述物业管理顾客满意的评价方法
浅述物业管理“顾客满意”的评价方法
新颁布的iso9001;2000标准强调了八项质量管理原则,其中第一项原则是“以顾客为中心”即“组织依存于其顾客”,因此,组织应当理解顾客当前的和未来的需求,满足顾客要求并争取超越顾客期望。
而企业贯彻“认顾客为中心”理念的效果可通过“顾客满意”进行评价。评价程序包括在五个步骤:认别顾客、确定顾客满意的评价指标、设计调查问卷、实施调查和统计分析。
(一)、识别顾客
物业管理企业可通过访问、面谈或其它方式识别企业的目标顾客和潜在顾客(包括竞争者的顾客)。企业应对组织过去顾客、目前顾客、潜在顾客进行细分。一般说来,顾客可分为四种类型:
内部顾客:企业内部的员工,包括管理层和操作层。
中间顾客:中介机构。
外部顾客:接受企业服务的消费者、合作者、支持者。
竞争者顾客:指竞争对手服务的消费者。
只有识别顾客,才能了解他们不同的需要和期望。
(二)、确定“顾客满意”的评价指标
向顾客了解什么,这涉及到评价指标的确定。物业管理的指标对业主而言必须是重要的、需要的。如接待、收费、报修等;另外,评价指标还应该是具体的,可测量的,并能够控制,如接待的用语、时间,维修的及时性、回访率等。一般说来,物业管理的评价指标可包托以下四个方面:
与企业服务有关的指标,如礼貌用语,与客户的沟涌、方便程序等。
与实务操作有关的指标,如维修的及时性,小区(大厦)的安全性、环境的整洁、绿化等。
与价格有关的指标,如价格的合理性、费用使用情况的透明度等。
与行业标准有关的指标,如行业达标创优的标准要求,行业的技术标准要求等。
(三)、设计调查问卷
确定了评价指标后,即可设计调查问卷,一般问卷提出问题的类型可分为三大类:封闭式问题、开放式问题、对比式问题。
调查文件设计好后,还应对其进行信度和效度的检验,以检查调查问卷的可信度和有效性。
(四)、实施调查
在正式调查以前,物业管理企业可先做预调查,以便发现问题;如确认该问题是否能达到预期目标;发现回答者难以理解或回答的问题;找出无法获取所需信息的个别问题;估计回收率;评估有效性。通过预调查后,即可进入正式调查阶段。调查方式可采用发放调查表、电话询问、人员面访等。
(五)、统计分析
统计分析是物业管理评价的最后程度,统计分析的结果对物业管理企业有着指导性的作用。一般多采用定性分析、定量分析、因素分析等方法,以定性的内容分析为例:
接待 保安 保洁
很不满意---->很满意
维修 消防 绿化
综上所述,顾客在市场中起着主导的作用,物业管理的“消费”是物业管理企业所提供的管理服务。物业管理企业导入“顾客满意”的经营理念,是企业价值取向的一次重大转折,也是企业持续改进和发展的战略目标和方向。
第9篇 物业管理员住宅小区的物业管理试题
一、单选题
90、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志是,是否具备( )
a、建设达到一定规模,基础设施配套齐全 b、室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施 c、按照城市统一规划而建设,并以投入使用 d、是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域
91、住宅小区物业管理的主要对象是( )
a、房屋 b、业主 c、设备 d、环境
92、( )是最容易被管理控制的因素、也是住宅小区构成中最重要的因素。
a、人为环境 b、地理环境 c、自然环境 d、社会环境
93、1994年6月,我国第一部地方性物业管理法规在( )出台。
a、北京 b、青岛 c、广州 d、深圳
94、住宅小区物业管理是( )过程。
a、超期管理 b、静态管理 c、动态管理 d、静态、动态管理
95、物业开发商可以通过与物业管理公司签订( ),委托其介入物业的前期管理和销售工作。
a、托管合同 b、临时委托合同 c、永久性合作协议 d、合作备忘录
96、住宅小区物业管理公司生存与发展的关键性问题是( )
a、创造最大的经济效益 b、减少漏交管理费的现象 c、使住宅小区居民满意 d、协调好业主之间的关系
97、住宅小区人为环境的管理主要靠( )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。 k#c
a、经常性的监督检查 b、业主委员会的督促 c、广大业主的自觉性 d、签定公约或管理制度
98、在新开发物业验收之前,通常由开发商行使管理权和处置权,自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作,并签定( )。
a、前期物业管理服务协议书 b、前期物业委托管理合同 c、临时物业委托管理合同 d、永久性合作协议
99、业主全面有效行使对物业的管理权是在( )以后。
a、第一个业主入住一年 b、全部业主入住 c、成立业主委员会 d、接管验收
100、业主公约签定的条件是小区入住率达( )以上,已入住业主中持有产权( )以上。
a、30%,30% b、30%,50% c、50%,50% d、50%,80%
101、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系,由( )编制。
a、物业管理公司 b、业主委员会 c、特产办事处 d、房地产行政管理部门
102、住宅小区物业管理形式是( )
a、行政性管理 b、监督式管理 c、协商式管理 d、文件化管理
103、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求有( )。
a、房屋完好率达98%以上 b、居民满意率达90%以上 c、房屋零修及时率达100% d、新建小区公共绿地人均3平方米以上
104、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定北方地区居室内温度不得( )
a、高于16oc b、低于16 oc c、高于20oc d、低于20oc
105、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定新建小区公共绿地人均( )平方米以上
a、0.5 b、1 c、2 d、3
106、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定对管理单位的评议满意率达( )。
a、90%以上 b、95%以上 c、98%以上d、100%
107、实行( )管理是指把设施的运行划分为优、良、差三个级别,对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。
a、动态 b、静态 c、多元化 d、状态化
108、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为( )。
a、管理者的管理手段在不断地变化 b、住宅小区的居民在不断地变化 c、物业在使用过程中不断发生变化 d、物业管理企业经常发生变化
二、多选题
; 109、住宅小区由( )构成。
a、居民 b、居住面积 c、居住设施 d、居住环境
110、住宅小区房屋按产权划分有( )。
a、异产毗连房屋 b、私人房屋 c、集体房屋 d、国有公有房屋
111、居民个人对自己拥有所有权的房屋享有( )等法律允许范围内的一切权利。
a、占有权 b、享用权 c、排他权 d、处置权
112、在法律允许的范围内,居民对自己拥有产权的房屋可以( )
a、 租 b、出售 c、抵押 d、赠与
113、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》为我国城市住宅小区管理( )奠定了基础。
a、正规化 b、自动化 c、法制化 d、现代化
114、住宅小区物业管理主体由( )组成。
a业主和业主大会 b、业主委员会和物业管理公司 c、政府相关部门 d、房地产开发建设单位
115、iso9000质量体系认证最终要达到的目的是( )。
a、精神文明建设 b、提高人的素质 c、以质量保持市场 d、以质量扩大市场
116、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,必须达到98%以上的指标有( )。
a、房屋完好率 b、群众满意率 c、零修及时率 d、各种费用收缴率
117、住宅小区物业管理的原则包括( )。
a、依法管理原则 b、有偿服务原则 c、状态化管理原则 d、专业化与标准化管理相结合原则
118、住宅小区物业管理公司实行( )的服务原则。
a、有偿 b、低价 c、高档 d、高效
119、住宅小区物业管理的特点有( )。
a、重服务 b、重物不重人 c、重人不重物 d、重开发利用
三、判断题
120、( )住宅小区是指建设达到一定规模、基础设施配套齐全、已建成并投入使用的、相对封闭独立的住宅群体或住宅区域。
121、( )自然环境如何将直接影响人们的身体健康,所以,它是衡量住宅小区物业管理水平最直接、最重要的标志。
122、( )住宅小区最大特点是相对封闭独立、居住功能单一、居民居住集中。
123、( )住宅小区房屋产权多元化是指一个住宅小区由众多具有居民所有权房屋组成。
124、( )住宅小区公共设施社会化是指小区内的所有房屋及其附属设施、设备都属于公有,形成公有社会化格局。
125、( )住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。
126、( )iso9000族的核心就是创名牌企业。
127、( )住户手册是强制性、具有一定法规约束力的执行性文件
128、( )住宅小区物业管理手段是先进的计算机技术在管理工作中的应用。
129、( )住宅小区的一切物业都是为小区居民居住和生活服务的,使住宅小区的物业发挥最大的使用价值,物尽其用,是住宅小区物业管理的最大职能。
130、( )住宅小区物业管理主体是由多方面构成,如果不依法进行权利之间的界定,住宅小区物业管理工作就容易发生混乱。
131、( )物业管理服务价格的确定,不仅要考虑补偿服务过程中的生产和人力消耗,还要考虑按规定缴纳的税金。
第10篇 金和物业别墅项目拟采用管理模式
金和物业别墅项目拟采用的管理模式
1、物业管理架构
zz物业服务中心由苏州市金和物业管理有限公司直接领导;服务中心作为zz的专职管理机构,财务独立,在金和物业的授权下,履行《zz前期物业管理委托合同》中规定的权利、义务和责任;服务中心实行垂直领导;组织机构设置的原则是精干高效,一专多能;服务中心突出以服务客户为中心,建立以客户服务中心为重点的组织流程;服务中心实行24小事值班制,值班人员保持通讯畅通,授权在事件处理中代替服务中心代替行服务中心项目经理的职责,以使工作高效,提高服务品质。
2、激励机制:
此为我公司内部对员工进行管理的主要方式,每个员工的个人权益都要得到尊重,
第11篇 物业公司宿舍管理员职务说明书
1监督管理一切内务,分配清扫、保护整洁、维护秩序、水电煤气及门户管制;
2 员工食堂及员工宿舍煤气的验收;
3员工入离职的宿舍安排及回收检查;
4宿舍物品的统计,及宿舍变动人员名单的更改;
5宿舍每月水电费的审核上报;
6宿舍周围卫生及灭四害的管理;
7员工娱乐设施及阅览室的管理;
8狼狗的喂养;
9监督环境卫生的维护及关闭门窗;
10负责员工阅览室、娱乐室的日常管理及维护;
11负责公共地区的清洁,公共设施的修缮,水、电、门窗等的安全巡视,出现问题及时报告并采取措施,安排解决;
12有下列情形之一者,有责任立即通知行政部:
12.1违反宿舍管理制度,情节严重;
12.2宿舍内有不法行为或火灾险情;
12.3员工身体不适以致病重,应及时送医院并通知其亲友。
第12篇 邻里小区前期介入物业管理
左邻右里小区前期介入物业管理
物业管理是以经济为手段,从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务,是使物业发挥最佳效应的一种管理形式,它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此,在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式,在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求,考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要,从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益,其首要环节即是前期的介入。
一、前期介入的主要内容
(一)对物业的整体规划提出合理建议,对所管物业进行全面了解
根据人性化、人体工程学、大量的人文习惯以及微观使用效率等,针对物业设计注意和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设置、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理、建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见,提请设计单位注意,从而将一些隐患避免在初始阶段。我们将对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况进行了解,达到了如指掌,对今后不便于养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护维修的重点记录,更好地为业主服务。
(二)察看工程建设现场
1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备及电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。
2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案,磋商解决办法。
3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录,图纸更改要点记录。
4.参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按整改计划督促整改。
(三)建立与业主或使用人的联络关系
1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。
2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。
3.参与售房部门同业主或使用人签约。
(四)为后期管理做好准备
物业管理是一项综合管理工程,通过物业管理把分散的社会分工集合为一体,并理顺关系,建立通畅的服务渠道,以充分发挥物业管理的综合作用。此外,在对物业实体实施管理之前,还应设计物业管理模式,制定相应的规章制度,并协同开发商草拟有关文件制度,筹备成立业主管理委员会,印制各种证件,以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪,以使物业一旦正式交付验收,便能有序地对物业实体进行管理。
二、人员安排
按进度陆续入现场,参与前期的物业规划,具体内容如下:参与有关设备的安装、调试、监理工作,掌握小区设备设施的合理布局等基本情况,提出建议;参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作;配合房产公司做好综合验收相关工作;投入入住前的各项工作。
1、小区综合验收通过后,交付前7天,部分治安人员、维修人员经上岗培训合格后,先期到位,负责对将接收的物业的守卫工作和情况熟悉。
2、小区综合验收前,按照小区条例规定,做好物业的接管验收工作,包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。
3、业主入住前7天,管理处挂牌办公,交付前5天所有员工经培训合格后上岗,共同迎接业主入住。
三、前期管理及监督
管理处成立后,管理处主任编写入住工作方案,配备管理处工作人员,制定开办采购计划;
治安方面:熟悉小区地形地物及各种安防设施,明确人员排班及各岗位工作职责;
车辆管理:设计安装小区道路标志,建立完善车辆管理制度;
垃圾清运:确定临时装修垃圾堆放处。
四、配合工作
与供电、供水、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作,保证业主入住后水、电、通信等正常使用。
