第1篇 物业管理费用收取程序
项目物业管理费用的收取程序
1.0目的
对物业管理费用收取过程进行控制,规范物业管理服务费的收取和使用,确保公司和业主的利益得到保障,保证物业管理工作的正常运作。
2.0适用范围
适用于物业服务中心所辖物业的物业管理费、有偿服务费及代收水费的收缴。
3.0职责
3.1物业服务中心客户服务部负责参照有关规定制订物业管理及服务的各项收费标准。
3.2物业服务中心主任负责审核各项收费标准并监督费用收取的执行情况。
3.3物业公司总经理负责审批各项收费标准。
3.4物业服务中心客户服务部内勤助理按规定具体负责各项费用的收取工作。
3.5物业公司财务部主任负责监督和指导物业服务中心财务工作。
4.0工作程序
收费标准的制定
4.1.1管理费、代收代缴水电费用、有偿服务费用的收取标准由物业服务中心参照政府有关职能部门规定的标准制订,经物业服务中心主任审核、物业总经理批准,报物价局备案后执行。
4.1.2物业服务中心在业主入伙时即建立《物业管理费用收费一览表》,明确每个业主的物业管理费用收费标准。
4.2 管理费的收取和水费的代收代缴。
4.2.1物业服务中心根据与业主约定的前期物业管理服务合同的日期之日起计收管理费。
4.2.2 每月底物业服务中心内勤助理核算各业主的物业管理费用。
4.2.3物业服务中心内勤助理按物业服务中心设备维护部抄录水表读数,按照收费标准核算打单。(预付费除外)
4.2.4 每次的《收费通知单》由物业服务中心客户服务部于每月5日前发放到各业主/用户信箱。
4.3有偿服务收费
4.3.1物业服务中心设备维护部向住户提供有偿服务时,如实填写《有偿维修服务单》,写明人工服务费、材料费及总金额等,维修完成后并请业主对有偿服务进行验收及在《有偿维修服务单》上签名确认。《有偿维修服务单》一式四联,第一联(白联)为发单部门保留,第二联(红联)交内勤助理保留备存,第三联(蓝联)实施部门保留,第四联(黄联)为客户保留。
4.4.2物业服务中心财务部内勤助理根据《有偿维修服务单》(红联),收取费用时须:
审核《有偿维修服务单》是否有错误之处;
参照《便民有偿服务价格表》核对《维修服务单》相关栏目中的金额;
以上无误后再收取相关费用。
4.5监督管理
4.5.1收款票据均由物业服务中心专人负责保管,发票的使用由物业公司出纳在办理领用、验销手续后由物业公司财务部到税务局核销.
4.5.2收费需领取收款票据时,根据有关财务制度进行登记.
4.5.3票据使用完毕后,领出人要把存根联及时交财务票据保管人,并即时结清。
4.6违章处理
4.6.1业主/租户逾期未交纳管理费的,超过规定时间后,由物业服务中心客户服务部发出《催款通知书》和《催款函》,限时缴交。
4.6.2《催款通知书》和《催款函》发出后,过期拒不缴交又无正当理由的,物业服务中心按《业主临时管理规约》、物业管理服务合同及有关规定执行。
第2篇 管理处出租物业设施设备管理模式
项目管理处出租物业设施设备管理模式
1.租方与公司物业管理处达成承租意向后,由维修队、物管处、求租方代表共同对所承租区域的设备设施进行检查。
2.维修队按现场的物业设施状况详细填制记录表,并与租方代表、物管处三方共同签字确认。
3.《物业设施状况记录表》一式多份,除维修队留存一份外,其余根据需要附于《物业租赁契约》后由契约收执方保存备查。
4.承租方租用的物业设施应按契约规定使用及维护,并接受维修队日常巡查监督管理。
5.维修队负责日常对出租物业区域的设施进行巡查,及时维修保养。
6.如发现出租给承租方的设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约规定的,应立即制止并报告物业管理处。出租的物业设施由物业管理处负责归口管理
7.承租方损毁所租用的物业设施的情况反馈至物管处后,由物管处、维修队、租方代表共同现场核实损毁范围,由维修队根据情况填写记录单,三方签字确认。
8.租方移位、更改、损毁的物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原,或由维修队修复。所有损失及费用由物管处负责按契约规定索赔处理。
9.出租的物业设施设备在正常使用情况下发生的各种故障均由承租方直接向物管处反映,再由物管处按报修程序通知维修队进行维修。
10.维修队按要求定期对出租区域的物业设施进行保养、检修,所有计划均事先向物管处反馈,由物管处联系租方做好协调。其它事项按《维修队运作规范》处理。
11.维修队负责定期按物管处要求准确对出租的物业区域的用水、用电、空调等各种能耗数据进行抄表统计,填制记录交物管处。
12.出租物业退租时,由维修队、物管处、租方代表共同对照契约所附承租时的物业设施设备状况记录现场进行核对,填制退租物业设施移交单。
13.其它事项按公司物业管理规定处理。
签署人:物业管理有限公司
第3篇 质量手册-物业管理数据分析控制程序
目的
收集和分析适当的数据,以确定质量管理体系的适宜性和有效性,并识别可以实施的改进。
2适用范围
适用于对来自监视和测量活动及其他相关来源的数据分析。
3职责
3.1管理部
a.负责归口管理公司对内、对外相关数据的传递与分析、处理;
b.负责统计技术的选用、批准、组织培训及检查统计技术的实施效果。
3.2各部门
a.负责各自相关的数据收集、传递、交流;
b.负责本部门统计技术的具体选择与应用。
4程序
4.1数据是指能够客观地反映事实的资料和数字等信息。
4.2数据的来源
4.2.1外部来源
a.政策、法规、标准等;
b.地方政府机构检查的结果及反馈;
c.市场动态;
d.相关方(如业主和住户、供应方等)反馈及投诉等。
4.2.2内部来源
a.日常工作,如质量目标完成情况、服务质量检查与考评记录、内部质量审核与管理评审报告及体系正常运行的其他记录;
b.存在、潜在的不合格,如质量问题统计分析结果、纠正预防措施处理结果等;
c.紧急信息,如出现突发事故等;
d.其他信息,如员工建议等。
4.2.3数据可采用已有的质量记录、书面资料、讨论交流、电子媒体、声像设备、通讯等方式。
4.3数据的收集、分析与处理
4.3.1对数据的收集、分析与处理应提供如下信息:
a.业主和住户满意或不满意程度;
b.服务满足业主和住户需求的符合性;
c.过程、服务的特性及发展趋势,包括采取预防措施的机会;
d.供方的信息等。
4.3.2外部数据的收集、分析与处理
4.3.2.1管理部负责政府相关部门、认证机构的监督检查结果及反馈数据、服务标准类数据的收集分析,并负责传递到相关部门。对出现的不合格项,执行《改进控制程序》。
4.3.2.2政策法规类信息由管理部及相关部门收集、分析、整理、传递。
4.3.2.3管理部及其他相关部门积极与业主和住户进行信息沟通,以满足业主和住户需求,妥善处理他们的意见,执行《改进控制程序》的有关规定。
4.3.2.4各部门直接从外部获取的其他类数据,应在一周内用《信息联络处理单》报告管理部,由其分析整理,根据需要传递、协调处理。
4.3.3内部数据的收集、分析与处理
4.3.3.1管理部依照相应规定传递质量方针、质量目标、管理方案、内审结果、最新的法律法规、标准等的信息。
4.3.3.2各部门依据相关文件规定直接收集并传递日常数据,对存在和潜在的不合格项,执行《改进控制程序》。
4.3.3.3紧急信息由发现部门迅速报告公司主管部门处理。
4.3.3.4其他内部信息获得者可用《信息联络处理单》反馈给管理部处理。
4.4数据分析处理
4.4.1为了寻找数据变化的规律性,通常采用统计方法。
4.4.2本公司基本统计方法的选择
a.对于市场、业主和住户满意程度、质量、审核分析一般采用调查表,如《服务质量检查与考评表》、《业主和住户满意程度调查表》等;
b.对过程和服务的监视和测量,采用控制图法,每月各部门编制《部门服务质量控制图》;
c.根据物品类别及对质量的影响,对物品的检测采用相应的抽样检验法。
4.4.3统计方法实施要求
a.管理部负责组织对有关人员进行统计方法培训。
b.正确使用统计方法,确保统计分析数据的科学、准确、真实。
4.4.4对统计方法适用性和有效性的判定
a.是否降低了不合格率;
b.是否能为有关过程能力提供有效判定,以利于改进质量;
c.是否提高了工作效率;
d.是否降低了成本,提高了质量水平和经济效益。
4.5管理部每个月对各部门统计方法应用的记录进行监督检查,对主要的质量问题要求责任部门采取相应的纠正、预防措施,执行《改进控制程序》。
4.6统计记录的管理
对于统计记录的管理要分清职责和权限,进行分级管理,各部门按照《文件控制程序》和《质量记录控制程序》,对统计记录进行有效的管理与控制。
5相关文件
5.1《过程和服务的测量和监控程序》
5.2《质量记录控制程序》
5.3《文件控制程序》
5.4《改进控制程序》
6质量记录
6.1《信息联络处理单》
6.2《服务质量检查与考评表》
6.3《业主和住户满意程度调查表》
6.4《部门服务质量控制图》
第4篇 某广场物业管理处人员培训计划
**广场物业管理处人员培训计划
培训的意义:
l对员工进行不同阶段的培训,是圆满完成委托管理目标的保证。
培训的目标:
l培训目标是在意识、知识、技能三方面加强和提高,改进员工的行为和表现,培养出高素质的物业从业人员。
通过系统的培训,加强员工对管理服务的认识,改进工作态度,做到'服务第一,质量取胜'。要求每个员工都做到'团结、奉献、尽责、高效'。
培训的方式:
l**广场管理处员工培训分三步进行,管理处将根据不同时期,不同情况,制定有针对性地培训计划。
第一步:岗前培训
物业入伙前,管理处组织拟派员工并安排培训课程,以便在最短的时间内熟悉**广场,同时树立正确的服务意识。。
第二步:在职培训
完成岗前培训课程后,安排各级员工进入物业内进行实地训练,并配合物业入伙,令物业管理工作能够全面开展,为业主及时提供高水准的服务。
第三步:提高培训
在物业入伙后每三个月安排更新培训,提高员工综合素质和服务技能,以适应物业行业发展。
培训课程:
l管理处专业培训:确保管理处正常及有效的运作。
(1)基本物业管理概况
(2)管理处的具体运作
l客户服务培训:掌握与客户沟通的技巧、水平,达到星级酒店服务标准。
(1)客户服务准则
(2)电话用语、礼貌培训
(3)客户接待礼仪
(4)客户投诉
(5)客户管理
l工程培训:根据**广场实际情况、安排具有针对性的培训,确保设备运行正常。
(1)物业接管验收
(2)二次装修程序控制
(3)设备保养和维修
l保安培训:针对写字楼、商场、酒店式公寓等高层楼宇的特性,加强物业保安服务意识。
(1)保安准则及工作纲要
(2)保安仪表、行为及纪律
(3)处理投诉及对客户的礼貌和态度
(4)保安消防装备使用
(5)保安消防智能化系统的使用及维护
(6)紧急情况的处理办法
(7)火灾事故的处理办法
(8)车辆、人员出入控制
(9)事故纪录
(10)法律、法规
(11)队列操练
l清洁绿化培训:掌握清洁绿化标准和检查方法
(1)清洁流程和标准
(2)清洁、绿化器材和物料
(3)检查标准
(4)绿化管理
第5篇 物业管理质量体系文件培训控制程序
物业管理公司质量体系文件:培训控制程序
1.0目的通过对公司所有员工实施必要的培训,使其掌握相应岗位的操作技能和服务质量意识,确保员工素质满足公司的要求。
2. 0适用范围适用于公司所有培训工作。
3．0职责
3.1 管理者代表负责物业管理公司年度培训计划的制定和监督实施工作,年度培训计划应在年终总结结束后10个工作日内提出,并由物业管理公司经理负责审核、批准。
3.2 行政部负责组织对各类员工培训效果进行考核和鉴定;并负责保存由公司组织进行培训的记录。
3.3 各部门主管和管理处主任配合公司年度培训计划的要求,制定本部门相应的培训计划见《员工培训计划表》,并负责组织实施,培训记录由各部门和管理处负责归档保管,有必要时,相关部门制订部门培训制度,参见《保安人员培训制度》。
4. 0工作程序
4.1 入职培训
4.1.1 所有新入职本公司的员工都应接受该项培训及考核。
4.1.2 对新员工的培训主要包括以下内容:a)公司的基本情况、组织架构,b)公司的质量方针、目标、企业精神及物业管理工作基本知识,c)《员工手册》、职业道德及质量意识教育,d)对员工的期望及要求。
4.1.3 该项培训由行政部或行政部指定人员组织实施并保存记录。
4.2 上岗培训
4.2.1 员工入职培训合格后或转换工种前均需经上岗培训,培训时间根据工作岗位的要求而定。
4.2.2 上岗培训主要内容包括a)应知部分:如岗位的基本情况(岗位职责、人员配置及设备、设施的分布等),b)应会部分:岗位工作操作规程,异常状况时的特殊处理程序等。
4.2.3 上岗培训由各用人部门负责组织,并指定专人进行。《培训记录》由各部门保存,《员工培训登记表》保存于员工档案中。
4.3 在职培训
4.4 员工参加外部培训按公司有关行政制度执行。
4.5 除了以质量手册、流程文件以及作业指导书等工作文件作为员工的培训教材外,各部门可依据本部门工作实际编制培训教材,如编制教材应由行政部审核,并由行政部至少每半年组织一次对培训教材的评审。
5. 0相关文件
5.1 《保安人员培训制度》
5.2 《保洁部员工培训考核流程》
5.3 《工程部新入职员工培训流程》
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第6篇 物业管理手册之管理组织
物业管理手册:管理组织
1组织层次
物业服务的决策和运营在管理层次上分为四级:
1)管理公司(物业管理部),负责管理公司范围内物业服务的总体经营决策和业务指导、监督和评价。
2)项目所在公司对所属物业分公司实施管理,接受管理公司物业管理决策、监督和评价。
3)物业分公司,负责具体项目物业服务的策划、组织、实施和控制,接受物业管理部的业务指导。
4)物业分公司管理处,负责具体项目的物业服务提供。
2组织机构图
集团财务部
管理公司(经营管理委员会)
管理公司财务部
物业管理部
项目所在公司
项目所在公司财务部
各地物业分公司
品质部
管理处
工程部门
相关说明:
1)划虚线部门可根据管理需要灵活设置,这些部门可归物业分公司直接领导,也可设置于管理处级别以下。
2)物业分公司各级组织架构及岗位设置须经管理公司经营管理委员会审批
(见7.2节《物业分公司及管理处组建》)。
3)物业分公司总经理为项目所在公司经营委员会成员。
管理公司的物业管理职能(由物业管理部执行)
1.策划
1.1负责管理公司物业管理的总体策划,组织拟定管理公司中长期物业管理发展规划。
1.2负责策划和建立管理公司物业管理体系,并组织、指导和监督体系运行。
1.3确定《物业管理方案》的编写原则,指导物业分公司(筹建处)制定物业管理方案。
1.4负责审核项目整体(分期)物业目标管理责任书暨年度目标管理责任书,并全程监控。
2.监督与指导
2.1监督各项目所在公司严格执行相关法律法规、au*地产物业管理制度。
2.2定期对项目所在公司在物业管理方面实行监督审核、业绩考评。
2.3负责组织第三方业主满意度调查,提出年度业主满意度分析报告。
2.4监控各项目物业管理工作进度。
2.5指导与项目开盘、入伙有关的物业管理工作。
2.6指导物业分公司开展物业管理日常工作。
3.成本控制
3.1协助财务部监控物业分公司经济运行状况,组织核算物业管理成本。
3.2负责与物业管理相关的大额采购的审核。
4.人事
4.1对物业分公司管理层的任命提出人事建议。
4.2审核物业分公司组织架构、薪酬体系。
5.前期介入
5.1负责项目所在地同质同类楼盘的调研工作,为项目公司提供当地同质同类楼盘物业管理关注点的调研报告。
5.2指导、监督物业分公司(筹建处)的前期介入工作。
6.培训
建立物业管理培训体系,确立培训基地,推动各物业分公司的分级培训。
7.品牌及业务拓展
7.1负责管理公司物业管理系统的品牌建设,提升、推广au*物业品牌形象。
7.2指导物业分公司参加国家有关物业管理方面的评比。
7.3指导物业分公司对外开展物业管理招投标工作。
8.协调与沟通
8.1负责收集、研究物业管理行业的政策法规、市场动态、典型案例等信息,并及时传达到相关方。
8.2负责协调管理公司各职能部门、项目所在公司及物业分公司之间与物业管理有关的工作关系。
8.3负责组织物业管理区域交流。
第7篇 物业公司项目钥匙管理作业流程
物业项目钥匙管理作业流程
1 目的
规范钥匙委托管理工作,确保妥善保管好托管的钥匙。
2 适用范围
适用于**物业管理有限公司各管理处特定情况下业主委托保管的钥匙及未交付房屋钥匙的管理。
3 职责
3.1 物业助理负责组织、安排钥匙的管理工作。
3.2 管理处前台服务人员负责依照本规程具体实施托管钥匙的日常管理工作。
4 程序要点
4.1 管理处可以进行钥匙保管的范围
4.1.1 物业接管后,业主未交房时,由开发商托管的钥匙;
4.1.2 开发商未售出的空置房钥匙;
4.1.3 特定情况下业主托管的钥匙。特定情况是指:房屋交付给业主时,还有需要整改的部分,为方便整改的钥匙,业主委托管理处前台保管;业主确有实际生活、工作困难,确需临时性的托管钥匙又不致于给管理处工作带来额外事端的情况,时限不超过一个月。
4.2 开发商托管的钥匙
4.2.1 物业托管验收工作结束后,管理处可以根据开发商的托管要求托管未入住单位的钥匙。
4.2.2 托管过来的钥匙由管理处前台服务人员清楚标明钥匙单位编码并分户装进业主档案袋内。
4.2.3 钥匙的发放工作详见业主《交房管理流程》。
4.3 业主在特定情况下托管的钥匙。
4.3.1 在房屋交付给业主时有整改部分,前台服务人员应在《业主托管钥匙登记表》上填写日期、户位号、业主姓名、钥匙数量、托存原因,然后将钥匙贴上标识,有序地放在钥匙柜中。待整改后,由业主签字确认后领回。
4.3.2 对于业主因生活、工作原因需要委托管理处保管的钥匙,前台服务人员应在《业主托管钥匙登记表》上填写日期、户位号、业主姓名、钥匙数量、托存原因及领取钥匙的要求等项目,然后将钥匙密封,并在密封袋上贴上标识,有序地放在钥匙柜中。
4.4 托管钥匙的管理
4.4.1 管理处有维修或空置房管理需要使用托管的钥匙时,由管理处前台服务人员在借用人办理借用手续后,将钥匙交给借用人。钥匙借用手续的办理程序为:借用人在 《钥匙借用登记表》中如实填写借用日期、钥匙编号、数量、事由。借用人、放发人签名确认。
4.4.2 办理钥匙退还手续时,前台服务人员应在核对钥匙数量后,在《钥匙借用登记表》中标注钥匙退还日期,并签字确认。
4.4.3 管理处前台服务人员应安排前台服务人员根据《钥匙借用登记表》的记录检查钥匙的借还情况,发现借期超过三天不还者,应致电借用部门或个人问明情况。
4.4.4 当接到丢失或损坏钥匙报告时,前台服务人员应将经过报告给物业助理。物业助理在征得业主同意后与钥匙生产厂家联系,采取换锁措施,确保遗失钥匙房屋的安全。
4.4.5 业主或业主指定的领钥匙人前来领钥匙时,前台服务人员凭业主卡或身份证移交钥匙给领钥匙人。同时,在该户业主的《业主托管钥匙登记表》中注明钥匙已归还,业主确认签字。
4.4.6 在无任何证件证明索钥匙者为业主或业主指定的领钥匙人时,前台服务人员不得将钥匙转交。
4.5 所有与钥匙有关的记录应由部门归档保存一年。
5 记录
qpi-gl-c-f025《业主托管钥匙登记表》
qpi-gl-c-f009《钥匙借用登记表》
第8篇 物业辖区空置房管理-2
物业辖区空置房管理(2)
一、空置房的登记建档
管理处对辖区内的空置房进行登记,制作《空置房动态记录》,每月上报品质部备案。
二、空置房的维护
1、管理处每年12月制定空置房维护计划,内容包括:维护项目、频率、措施、费用以及出处,报品质部审批。
2、对空置的住宅、写字楼,每三个月进行一次室内清洁。
3、对空置的商场,每三个月进行一次室内清洁,每月对内墙玻璃进行清洁一次;每半月对首层玻璃进行清洁一次。
4、每半年对室内设施进行一次保养
5、确保有客户看房时,都能提供整洁、完好的房屋供客户选择。
6、每季度的楼检时,应抽样检查空置房维护情况。
三、空置房的租售
1、配合开发商售楼,降低空置率。
2、联系未入伙的业主,使其尽快办理入伙手续。
第9篇 物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工
物业管理公司管理层培训教案:如何面对不同性格的员工
所谓性格,是指人对客观现实的稳固态度以及与之相适应的惯常的行为方式中表现出的个性心理特征。性格是一个人个性的核心,它直接影响到人的行为方式,进而影响到人际关系及工作效率。因此,在管理过程中,根据人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗话说,“人心不同,各如其面”,人与人之间性格差异很大。一般来说,有几类人的性格较为突出,也比较难管理,下面分别做出介绍,为管理者提供借鉴。
l.脾气暴躁、常与人结怨者。某君出生于一个地位低下的家庭,自卑感很重。他在工作中表现很认真,也很执着,但不顺利时,他总认为是其他人故意刁难他,为此经常大发雷霆,甚至到领导那里“投诉”,造成办公室火药味浓重,人际关系紧张,直接影响了其他人的工作情绪。
当这类情绪激动、怒气冲冲的员工跑到你办公室“投诉”时,你首先应让他们坐下来,然后仔细聆听他们的谈话,不要发言,因为他们在激动时所说的话往往是杂乱无章的、未经组织的,让他们把事情的经过说完,或者在一定程度上说,是让他们渲泄完愤怒的情绪,处于相对冷静之中,再来表示你的处理方法。
你不必试图改变一个脾气暴躁的人,也不要敷衍他们,更不能从中转换话题。虽然任何一个公司的纪律都不会要求改变员工的不良性格,但你必须告诉他们,动辄发脾气的人感情上通常不够成熟,教会他们学习控制自己的情绪,并强调公司不赞成以乱发脾气的方式来解决问题。也可以尝试着给他们安排一些多见文件少见人的工作,鼓励他们多参与同事们的活动,让他们知道他们是跟大伙儿同一阵线的,没人愿意也没有人能阻碍他的工作。
2.自尊心极重,感情脆弱者。这类人多是一些职位较低的年轻女性,她们大部分刚踏出校门,对纷繁复杂、竞争激烈的社会不太适应。领导者几句提醒她们的话,听在她们耳中,就象被老师当众责骂,心中极为不安,无形中产生了一股压力,对工作丧失信心和兴趣,甚至产生跳槽的念头和行为。
具有这类性格的员工,行为上往往比较拘紧,她们总喜欢绷着睑,紧张地工作,遇到困难时诚惶诚恐,对上级说话时语调总是战战兢兢。
对待此类员工,说话时措词必须小心谨慎,尽量避免从个人角度出发,多强调“我们”和“公司”。在批评她们工作中的问题时,必须多顾及她们的自尊心。一丝温和的笑容,一句关切的问候,都会增加她们的安全感和自信心。在平时例行的工作中,不妨把握机会称赞她们的表现。再三的鼓励或许让你都感到自己唠叨,但对她们来说却是很受用的,而且有种被重视的感觉。同时,应该让她们明白,在工作中发生错误时,可能是多种原因造成的,不一定与个人能力有关。因此,不必为此感到沮丧和丧失信心。
3.消极悲观、缺乏自信者。公司召开会议、讨论某项新建议时,有人提出反对是正常的。但你可能会发现,在你的公司里有这样一类人,他们不管提出的建议是什么,从不进行深入的思考,总是一味地阻挠和反对,这不仅会阻碍公司的变革,而且破坏了公司创新的氛围。因此,你必须深入分析他们反对的真正原因。
有些人之所以反对各种建议,只是因为他们消极悲观,缺乏信心,担心失败。如果你发现某位员工一贯努力工作,对公司忠心耿耿,而且还颇有业绩,只是有些缺乏信心,你可以给他机会,培养他的自信心。例如,你可以找他谈谈你的新计划,让他负责实施。起初,他可能犹犹豫豫,面露难色,企图劝说你取消该计划。此时,你可以请他不要对任何事都采取否定的态度,应该提出积极而且有建设性的意见。如果他怀疑该项计划的可行性时,你就鼓励他找出可行的方法,并且全力帮助他实施,让他体验变革的乐趣及由此获得的成就感。
当然,你不要企图使消极、悲观的人一下子变得积极、乐观,日理万机的你既没有这个时间,也没有这个能力。你只能让他了解你是个乐观进取、凡事采取积极态度的人,尤其是接洽一项艰巨的工作时,更应以肯定且乐观的态度对待。如果他一向尊重你,多少也会被你感染而产生信心。
4.阿谀奉承者。在许多办公室里,常可见到溜须拍马、阿谀奉承者,他们经常称赞你,且附和你所说的每一句话。如果有这种员工,就必然有爱戴高帽子的上司。尽管各位管理者都会表白自己明智、有自知之明和不介意下属批评,但人们总是更喜欢被表扬。
有些管理者认为,只要自己不为他们的吹捧而迷惑,他们的表现也不差,就可以任由他们继续奉承下去。但事实上,你的姑息态度,会使他们感觉你默认了这种吹捧,不仅会强化他们的这种行为,还会使他们轻视你,降低了对你的尊重。
对待这种下属,在与他们沟通时,无须太严肃地拒绝他们的奉承,也不要任由他们随意夸张。当他们向你卖弄奉承的本领时,你可以淡淡地回应:“别夸张了”。倘若他们再三附和你的计划时,你可以说:“你最好给自己留一点时间,考虑新的计划和建议,下次开会每个人都要谈自己的意见”。如此一来,他们便不敢也不好意思再做“应声虫”了。
5.急功近利者。下属中,总不乏雄心万丈、积极进取的人,甚至你能感觉到下属的目标直指你的职位,许多管理者因此而忌才。每当感到自己的地位受到威胁时,即用种种手段压制下属,不仅影响下属的积极性,还会使下属对你的尊敬大打折扣。
但是,对待下属中急功近利者却不能忽视。因为急功近利者往往为了个人利益不择手段,影响其他员工的工作情绪和进度,造成人际关系紧张。
与急于表现自己的下属沟通,切忌使用单刀直入式,免得让他产生你忌才的错觉,而不接受你提出的任何建议。你可以认真聆听他的建议,适当称赞他的表现,表示你对他有某种程度的欣赏。得到你的称赞,他一定会进一步表现自己,那时候,你可以漫不经心地告诉他:“凡事都得按部就班,这样才会对其他员工比较公平,如果其他人比你更急进,你能否容忍地象你现在这样牵着别人鼻子走呢”你的语调要象平常说笑般轻松,既不伤害他的自尊心,也让他设身处地,为其他人想一想。
6.郁郁寡欢、自以为怀才不遇者。这类下属常为自己的才华不能受到重视而终日叹息,缺乏工作热情和积极性。
对待这类员工,千万别用类似的打击性语言:“你有多少才能
第10篇 锐翔物业管理公司简介材料
上海锐翔物业管理有限公司简介
一、企业概况
上海锐翔物业管理有限公司成立于2001年,七年来,锐翔物业凭借自身力量,创新发展,业绩优良。现为国家物业管理一级资质企业,中国物业管理协会常务理事单位,上海房地产业协会常务理事单位。
公司经多年发展探索,积累了丰富的物业管理经验,所管的物业类型多样,涉及住宅小区(多层、高层、别墅)、商业用房、办公楼、工业厂区、农贸市场。现管理十多处物业,面积 100多万平方米。
随着物业管理市场化进程加快,公司不断拓展管理范围,精益求精,依靠先进的管理模式、优质的服务品牌,为业主竭诚提供舒适的生活与工作环境。
二、管理机制
为树立良好的企业形象,公司秉承'勤俭务实、诚信为上、和谐社区'的企业精神,贯彻'服务第一、管理第二、安全文明、舒适温馨'的质量方针,内强素质,外树形象。在上海地区同行业中率先实施iso9002质量管理体系,并通过了质量认证机构的认证。
三、人员储备
公司按照'对外招聘高级管理人才,对内培养有发展潜力的人才'的原则,建立了一支高素质的员工队伍。公司现有员工 1500多名,其中专业管理人员36名,大、中专以上文化程度占90%。在完备的培训体系下,100%的部门经理通过了全国物业管理岗位培训,各专业岗位的持证上岗率达100%。
四、 企业信誉
本着注重企业信誉、创造企业品牌的宗旨,在管理服务方面,实行目标责任制管理,并制定各项服务指标,接受来自各方的指导与监督。
1、国家物业管理一级资质企业。
2、自2001年始先后多个项目获得市优、部优荣誉。4、2002年被中国质量检验协会评为'重质量、讲信誉物业管理企业',如上南花城、新上海花园洋房于2001年获得部优,碧云别墅和上房金丰苑、中福城分别于2004年、2000年、2002年被评为市优小区。
五、物业管理业绩
1、'上南花城'。
2、'新上海花园洋房'。
3、'碧云别墅'。
4、'上房金丰苑'。
5、'中福城'。
6、'太阳城市花园'。
7、'详和名邸'。
8、'金丰蓝庭'。
9、'宝地东花园'。
10、'莘城公寓'。
六、 物业管理特色
上海锐翔物业管理有限公司凭借一贯的创新精神及规模、管理、服务、技术、人才等优势,不断引入国内先进的管理理念,对现有管理技术与经验进行扬弃,去其疏漏,取其精华,通过持续创新不断丰富企业内涵,精炼物管品牌,促进地区物业管理行业发展 。从理论研究到实践经验,摸索出了金佳特色的'人性服务、精细管理'的经营模式。
完善的管理体系。 对物业进行专业化管理,并一直致力于管理机制的创新和完善。区同行业中率先实施iso9002质量管理体系,并通过了国际质量认证机构的认证。
创新的发展战略。 公司自成立初,即坚持探索物业管理市场化发展战略,逐步形成了' 面向市场服务至上创品牌 ,拓宽思路多种经营增实力,以人为本严格管理强素质,上下一心和谐奋进谋发展' 的经营决策总体指导思想。 在无开发商支撑的背景下,依靠自身力量,不断创新发展,并专门成立了市场部,目前管理面积已达100多万平方米,项目类型多样。
优质的服务品牌。 为树立良好的企业形象,公司倡导'以人为本'的服务理念,在多年的 iso9000质量管理体系标准实施中,服务质量得到不断提高。
以市场为导向:公司一向面向市场,服从规律,把市场作为提升公司实力的竞技场。
以服务为宗旨:员工皆以服务为己任,对业主热情周到, 友谊互助。
以人才为根本:内培外引,提升管理团队的整体素质。
以质量为保证:好的质量打造好的口碑,好的口碑铸就好的品牌。
稳健的经营思路 。经多年经营发展,公司经济实力不断得到增强, 打破原思路,拓宽经营思路,转变增长方式,走一业为主、多元开拓的路子,为企业长远发展奠定了坚实、雄厚的经济基础。
七、项目认识
**广场c、d总占地8.88万平米,物业设计充分显示精品建筑特点,配置40%以上的绿化率,独巨匠心的绿化园艺设计,给人以豪华、尊贵、舒适、温馨的感觉。**广场按高档住宅类型设计,设备配置先进齐全,治安防范、通讯技术充分应用,是技术与自然完美结合的建筑精品。
定位准确:
**广场销售取价主体为具有较高身价和品味的事业成功人士和房地产投资人士。设计具有现代人文建筑风格,体现了为少数人提供传世精品的理念,建筑品质在锡成绝无仅有。
极具前景:
**广场项目选在滨湖区市民休闲广场旁、锡成河埒板块是极具战略眼光的。商业氛围浓厚,交通便捷,又是市政规划重点打造的城市副中心项目,**广场环境位置优越、发展前景广阔,充满商业机会。
优势互补:
zz**商业广场投资有限公司是颇具实力的开发企业,有丰富的项目储备和良好的市场前景;上海锐翔物业管理公司是一家具有一级资质的物业服务企业,具备完善的服务管理能力,如果贵我双方合作成功,将会把**广场打造成zz乃至全国房地产市场的精品,使其不断升值,并提升各自公司的知名度。
贵司选择锡成业内有较高知名度和有着良好业绩的上海锐翔物业管理有限公司实施物业管理,将使**广场的建筑精品得到精心的呵护,将使**广场光彩夺目,更加诱人。
经营前景良好:
**广场项目住户群体档次普遍较高,项目设计充分满足广大购房者的需求,项目管理运行前景较好。
第11篇 物业管理员工坐姿礼仪培训
物业管理公司员工坐姿礼仪培训
坐姿往往是人们采用最多的姿态,坐相的好坏直接影响到你在他人心目中的形象。优雅的坐姿传递着自信、友好、热情的信息,同时也显示出高雅庄重的良好风范。就座时的礼仪入座时走到位前,转身后把右脚向后撤半步,轻稳坐下,然后把右脚与左脚并齐,坐在椅上
坐姿往往是人们采用最多的姿态,坐相的好坏直接影响到你在他人心目中的形象。优雅的坐姿传递着自信、友好、热情的信息,同时也显示出高雅庄重的良好风范。
就座时的礼仪
入座时走到位前,转身后把右脚向后撤半步,轻稳坐下,然后把右脚与左脚并齐,坐在椅上,上体自然挺直,头正,表情自然亲切,目光柔和平视,嘴微闭,两肩自然弯曲放在膝上,也可以放在椅子或沙发扶手上,掌心向下,两脚平落地面,起立时右脚先后收半步,然后站起。
一般来说,在正式社交场合,要求男性两脚之间可有一拳的距离,女性两脚并拢无空隙。两脚自然弯曲,两脚平落地面,不宜前伸。在日前交往场合,男性可以跷腿,但不可跷得过高或抖动,女性大腿并拢,小腿交叉,但不宜向前伸直。
要想坐姿更加的优美,入座时就要轻柔和缓,就坐时不可以扭扭歪歪,两脚过于叉开,不可以包跷起二郎腿,若跷脚时悬空的脚尖向下。坐下后不要随意挪动椅子、腿脚不听地抖动。女士着裙装入座时,应用手将裙装稍稍拢一下,不要坐下后再站起来整理衣服。在正式场合与人会面时,不可以一开始就靠在椅背上。就座时,一般至少坐满椅子的三分之二,不可以坐满椅子,也不要坐在椅子边上过分前倾。
离坐时的礼仪
1、礼貌声明
离开座椅时,身边如果有人在座,应该用语言或动作想对方先示意,随后再站起身来。
2、注意次序
和别人同时离坐,要注意起身的先后次序。要优先尊长,即地位低于对方时,应该稍后离座。地位高于对方时,可以首先离座。双方身份相似时,可以同时起身离座。无论如何,抢先离座都是失态的表现。
3、动作轻缓
离座时要注意礼仪序列,不要突然起身离座时,不要惊吓他人,最好要动作轻缓。不要因为不注意而弄出响声或将椅垫、倚罩弄掉在地上。
4、从左离开
“左出”是一种礼节。不论是从正面、侧面还是背面走向座位,通常都讲究从左侧一方开始离开自己的座位。
座位高低不同时的坐姿礼仪
正常的座位:两脚尽量向后左方,放大腿和你的上半身成90度以上角度,双膝并拢,再把右脚从左脚外侧伸出,是两脚外侧相靠,这样不但雅致,而且显得文静而优美。
较高座位:上身要正直,但可以跷大腿。其方法是将左脚微向右倾,右大腿放在左大腿上,脚尖超向地面,不要右脚尖朝天。
较低座位:轻轻坐下,臀部后面距离椅背约2厘米。背部靠座倚靠背。若穿的是高跟鞋,坐在低座位上,膝盖会高出腰部,应当并拢两脚,使膝盖平行靠紧,然后将膝盖偏向对话者,偏的角度应根据位高低来定,但以大腿和上半身构成直角为标准。
最为常用的坐姿礼仪
1、正襟危坐
上身与大腿、大腿与小腿、小腿与地面,都应当成直角。双膝双脚全并拢。这种坐姿是最基本的坐姿,适用最正规的场合。
2、大腿叠放
两条腿的大腿部分叠放在一起。叠放放之后位于下放的一条腿垂直于地面,脚掌着地。位于上方的另一条腿的小腿则向内收,同时脚尖向下。这种坐姿多适用男式在非正式场合采用。
3、垂腿开膝
上身与大腿、大腿与小腿都成直角,小腿垂直于地面。双膝分开,但不能超过肩宽。这种坐姿较为正规,多为男式所使用。
4、双脚叠放
将双腿完全地一上一下交叠在一起,交叠后的两腿之间没有任何缝隙,犹如一条直线。双腿斜放于左或右一侧,斜放后的腿部与地面呈45度角,叠放在上的脚尖垂向地面。这种坐姿适合身份地位高的人士,或穿短裙子的女士采用。
5、双腿交叉
双膝先要并拢,然后双腿在踝部交叉。交叉后双腿可以内收,也可以斜放,但不宜向前方远远伸出去。这种使用于各种场合,男女都可选用。
6、双腿斜放
双膝先并拢,然后双脚向左或向右斜放,力求使斜放后的腿部与地面呈45度角。这种坐姿使用于穿裙子的女士在较低处就座使用。
7、前伸后屈
大腿并紧之后,向前伸出一条腿,并将另一条腿屈后,两脚脚掌着地,双腿前后要保持在同一条上。这种坐姿使用于女性的一种优美的坐姿。
8、双腿内收
两大腿首先并拢,双膝略打开,两条小腿分开后向内侧屈回。在一般产隔阂采用,男女都比较适合。
第12篇 公寓物业管理招标公告-样本6
《z公寓》住宅小区物业项目,根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关规定,经上海市浦东新区z公寓业主大会决定,采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。
一、招标人基本情况
招标人:上海市浦东新区z公寓业主大会
地址:浦东新区北张家浜路28弄1号、3号邮政编码:**
联系人:z主任联系电话 1**34 *秘书长1**
二、招标代理机构基本情况
招标代理机构:上海**业主咨询服务有限公司
地址:上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦28c座邮政编码:2**
联系人:z 联系电话:**
三、《z公寓》物业项目基本情况概述
1、本项目物业类型为:高层住宅。
2、本项目座落地址:浦东新区北张家浜路28弄1号、3号。
3、本项目的物业管理区域四至范围:东至白领公寓,南至张家浜河,西至东旅大厦,北至北张家浜路。
4、本项目面积:
本项目建设用地面积为5760平方米。本项目总建筑面积为35003.82 平方米。
建筑面积构成为:
地上总建筑面积为33409.97平方米,包括:住宅建筑面积33309.25平方米,275套,物业用房和业委会用房建筑面积100.72平方米。
地下总建筑面积1593.85平方米。
本项目共计建筑物2幢(其中剪力墙高层住宅28层)。
5、绿化指标:
绿化率为30%,绿化面积1728平方米。
6、停车场库:
本项目规划机动车停车位56 个,其中:地上停车位22个(实际停车76个),地下人防停车位34个(实际停车36辆)。按照规划设计建造了非机动车停车位276个,在地下室内。
7、小区出入口:
小区共设置2个出入口。北张家浜路为主出入口,人车共行,门岗值勤时间为24小时;张家浜河出口为人行出入口,刷卡进出。
四、物业服务收费标准及服务要求:
1、本项目物业服务收费标准:
本次招投标住宅物业费收费标准报价总计不超出现行收费标准:住宅收费标准:1.50元/月/平方米。根据《上海市住宅物业管理规定》第四十四条第二款规定,“同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的,物业服务收费执行同一价格标准。” 本小区一~三层和四层以上住宅对部分不同设施设备执行不同的运行维护保养费标准外,其他服务收费标准执行同一价格标准。
露天机动车位120元/个/月、地下人防机动车位450元/个/月;临时停车超过1小时按照5元/辆,过夜10元/辆。
2、本项目物业服务标准:
按照《上海市住宅物业服务分等收费标准》,综合管理服务:三级;公共区域清洁卫生服务:三级;公共区域秩序维护服务:三级;公共区域绿化日常养护服务:三级;共用部位、共用设备设施日常运行保养、维修服务:公共部位,二类;供水系统,二类;公共照明,一类;消防系统、弱电系统,二类;电梯;避雷系统;小区具备的设施设备提供相应的日常运行保养、维修服务。具体要求详见招标书。
3、物业服务费结算形式:
物业服务费结算形式采用包干制,综合服务费、公共区域清洁维护费、公共区域秩序维护费、公共区域绿化养护费、共用部位共用设施设备运行维护保养维修费等具体分项标准由投标企业按照分等收费标准在投标书中明确。
五、物业服务合同期限:
物业服务合同期限为两年,自2023年1月1日至2023年12月31日。其中前六个月为考察期(考察期按照物业服务合同的约定服务标准,经业主大会确认不合格的,按照物业服务合同约定承担违约责任)。
六、投标申请人条件
1、资质等级为三级以上(含三级);
2、近一年内信用信息中不良业绩记录分值低于6分;
3、管理实绩要求:具有管理同等规模住宅小区累计10万平方米以上;
4、其它:拟任小区经理有两年以上管理经验,大专以上学历或者中级以上职称,具有小区经理资格,有物业管理师资格更佳;
5、入围投标人须提交贰万伍仟元(人民币)的投标保证金,未中标的投标人凭《未中标通知书》领回投标保证金。
七、申请投标的地点、期限及保证金要求
投标申请人应凭《资格预审申请书》申请投标。
1、申请报名地点:上海市浦东新区潍坊路131弄1号潍坊社区事务受理服务中心2楼小会议室。
2、申请报名时间: 2023年11月12日13:30~16:30。
3、投标申请人应按照上述地点和时间,向招标人提交资格预审资料一套资格预审申请材料。包括:《资格预审申请书》(见附件),企业概况,营业执照、组织机构代码证、税务登记证、物业服务企业资质等级证书复印件,在管楼盘介绍,近一年财务报表或审计报告,拟派小区经理的简历及证件等相关资料,上述材料加盖投标企业公章。
4、符合资格预审条件并入围的投标申请人应将投标保证金人民币贰万伍仟元(支票,台头为上海**业主咨询服务有限公司)递交给招标代理人,由招标代理人开具收据。
5、投标单位一旦中标,已缴纳的投标保证金转为招标代理服务费用。
八、入围投标人确定:
当报名参加投标并资格预审合格的企业超过5家时,按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优确定5名投标报名企业入围参加竞标。已入围的投标企业,招标方将发出《入围通知书》。
入围企业在通知书规定时间内凭《入围通知书》向招标代理人提交投标保证金,并购买招标书(招标书工本费为人民币壹佰元整,以现金支付)。
九、其他事项:
本次招标,中标候选人结果出来以后将按照建设部(建住房[2003]130号)文件的规定确定中标人。如果确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同时,才可依序确定其他中标候选人为中标人。
特此公告
招标人:上海市浦东新区z公寓业主大会
招标代理人:上海**业主咨询服务有限公司
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