第1篇 物业管理质量体系文件进货检验程序
物业管理公司质量体系文件:进货检验程序
1.0目的通过对进货检验的控制,防止未经验证及不合格的物资投入使用,以确保公司提供服务的质量。
2. 0适用范围对所采购物资的入库验证。
3．0职责由提出申请的部门主管负责验收,或由行政部人员验收,行政部主管负责监督。
4. 0工作程序
4.1 依据审批后的《采购申请单》或《采购计划》对所采购回的物资进行入库检验。
4.2 批量采购回的物品数量少于10个全检,11-50抽检10个,51-100抽15个,101-200抽20个,200个以上抽检10%,500件以上抽检5%。
4.3 验证根据情况可采用核对数量、外观检查、样板核对和合格证检查等方式进行。对涉及安全性能的产品如电器类、水暖器材、消防用具类、化工原料必须要有合格证;对小五金类、绝缘材料类、标准件类和其他杂项类应核对规格、型号和数量与采购文件是否一致,外观和包装有无破损等。
4.4 验证合格由验证人在《材料入库验收单》上进行记录,对验收中发现的不合格品按《不合格品/服务的控制程序》执行。
4.5 对急需使用的来不及检验的物品,由行政部主管或管理处主任或其授权人员签名后,可予以紧急放行。放行部分要由库管员注明数量、批号,并要有明确标识,以便一但发现问题时可以返回。没有放行的部分按常规进行检验。
4.1 对外协加工及制作的产品要经过检验合格后方使用,并将检验结果作出记录。
4.2 对外购设备在投入使用前应根据使用条件及要求进行检验,并作出记录,对
4.6 、
4.7 条款,产品的验收是以相关的要求进行(如制作图样、书面要求、说明书、采购协等)
4.3 对分供方提供服务项目、工程项目的初始验证。
4.3.1 当分供方提供服务时,根据双方协议内容及对其提供的条件及资料进行验证(如配备设备、人员素质、工程材料等),此验证是指服务/工程项目开始前进场的条件的验证。
4.3.2 若分供方提供的服务项目有阶段性时,则对每一阶段开始前进行验证,以确保各阶段的有效衔接。
4.3.3 若对验证符合要求时,才能通知对方开始服务/工程项目。
4.3.4 若对验证方不合要求时,应通知对方不能开工,直至满足条件为止。
4.4 对所有以上的检验作出记录并保存。
5. 0相关文件
5.1 《不合格品/服务的控制程序》
6
第2篇 物管师物业经营管理模拟试卷
2023年物管师--《物业经营管理》模拟试卷
一、单项选择题(共40题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1、下列有关物业经营管理概念的说法,错误的是()。
a现代的物业管理,要求从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展
b物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动
c在我国有统一的写字楼分类管理,如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
d物业经营不是一个特定的专业领域,而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化,不断拓展、交叉和融合的结果
2、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。
a居住物业b收益性物业c大型非房产物业d非房产物业
3、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。
a通货膨胀风险b周期风险c变现风险d资本价值风险
4、房地产开发投资企业所得税税率一般为()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率为12%,存款额为1000元,期限为一年,以1年1次复利计算,则一年后的本利和为()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某笔贷款的年得率为15%,借贷双方约定按委计息,则该笔货款的实际利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列关于设备磨损补偿的说法,错误的是()。
a设备磨损的补偿方式有两种,即局部补偿和完全补偿
b设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
c有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换同,即淘汰旧设备,更换新设备
d不进行设备磨损补偿,企业再生产也能正常运行
8、下列关于物业价格的说法,不正确的是()。
a物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价
b物业价格是和平地获得他人的物业所出的代价
c物业价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付d以物业作价入股换取设备、技术等是合法的
9、下列选项中,能反应物业价格水平高低的是( )。
a成交价格b市场价格c总价格d单位价格
10、下列()不是构成一个完整的房地产系统的因素。
a社会环境b市场主体c客体d价格
11、需求曲线是一条具有()。
a负斜率的向左下方价倾斜的曲线b负斜率的向右下方倾斜的曲线
c正斜率的向左上方倾斜的曲线d正斜率的向右上方倾斜的黄线
12、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析不同投资方式的适用空间,以及彼此之间的动态协调关系,这属于房地产市场结构中的()。
a总量结构b区域结构c供求结构d投资结构
13、我国城市住宅的供给住房,不能进入市场流通的是()。
a廉租房b经济适用房c市场价商品住宅d以上全是
14、房地产市场善分析是介于宏观和微观分析之间的分析,其中供给分析的内容包括()。
a调查房地产当前的存量、过去的趋势和未来可能的供给。具体内容包括:相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等
b分析当前城市规划及期可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
c分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异d以上全是
15、物业管理的中短期计划通常是以物业管理企业与业主签署的委托管理合同的有效期为周期,通常为()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物业租赁指房屋租赁,是一种特定的商品交易经济活动形式,下列选项不是其特征的是()。
a租赁双方都是符合法律规定的责任人b房屋租赁关系不因所有权的转移而中上
c房屋租赁转移房屋的权d房屋166租赁关系是一种经济要式契约关系
17、在租约答订前,租赁管理的主要工作有()。
a租金的确定b收取租金c租金调整d租金结算
18、()已成为衡量物业管理企业实力 竞争力的重要标准之一。
a信息系统应用水平b可持续发展战略c智能化小区d电子商务平台
19、租赁合同到期,合同自行终止承租人需继续租用,应当在租赁期限届满前的()个月提出。173
a1b2c3d4
20、客户关系管理的英文缩写是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列选项中,不是营业成本的是()。
a直接人工费b直接材料费c管理费用d间接费用
22、福利基金按工资总额的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物业管理企业在物业管理活动中发生的各项直接支出是()。
a管理费用 b营业成本c财务费用d人员费用
24、物业管理成本控制的含义是()。
a对目标成本本身的控制b对目标成本完成的控制和过程的监督
c在过程控制的基础上,着眼未来,为今后成本的降低指明方向d以上全部正确
25、前期物业服务合同是由()签订的。
a建设单位和物业管理企业b建设单位和业主委员会
c业主委员会和物业管理企业d以上提到的三方一起
26、物业管理实行招投标,其意义在于()。
a引导业主树立正确的物业管理观念,提高自治能力
b推动物业管理企业不断提高管理水平,增强市场竞争力
c全面促进物业管理行业的发展d以上全部正确
27、下列选项中不属于风险的特征的是()。
a正面性,即风险突如其来使之受到伤害
b负面性,即风险是与损失或不利事件相联系的,没有损失就没有风险和风险管理
c不确定性,介与偶然事件相联系的,即发生不利事件或损失是不确定的,可能发生也可能不发生
d可测性,凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系的,因此,风险事故的发生是可以测定的
28、资金筹集是指()。
a物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程
b物业管理企业将所筹集到的资金,按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程
c物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中,所发生的各种成本费用
d物业管理企业所取得的各种收入,如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务取得的收入等
29、下列关于物业管理绩效评的最重要、最基础的指标是()。
a基本指标b修正指标c评议指标d总况指标
30、下列关于物业管理绩效评价的特点,说法错误的是()。
a以物业管理企业作为具体评价对象
b以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点
c以能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据
d将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比,以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价的结果
31、物业管理绩效评价的主要方法是()。
a综合分析判断法b功效系数法c定性分析判断法d基本指标计分方法
32、下列选项中,不是按照写字楼物业所具备功能差异分类的是()。
a单纯型写字楼b商住型写字楼c综合型写字楼d自用型写字楼
33、当所有的经营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式叫()
a益租b净租c毛租d利租
34、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是()。
a物业经济指标b服务满意度c物业品牌化d以上都是
35、零售商业物业在选址和规划时,主要应考虑().
a市场容量b进出交通 c地点显著d以上都是
36、选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。
a声誉b财务能力c租户组合与位置分配d租户需要的服务
37、投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标,进行()。
a组合投资b搭配投资c分期投资d贷款投资
38、企业的物业资产是指()。
a企业为了生产和持续发展而拥有的房地产
b企业为了生产而拥有或租用的房地产
c企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产
d企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一
39、下列选项中,不属于以应收帐款形式表现的不良资产是()。
a逾期的应收帐款b呆滞的应收账款
c坏账、死账形式的应收账款d证券投资的应收账款
40、1987年4月,提出“可持续发展”的组织是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、物业经营管理,是指为了满足业主的目标,综合运用下列()技术、手段和模式,为业主提供综合性管理服务。1
a物业管理b设施管理c房地产资产管理d房地产投产管理e房地产组合投资管理
2、房地产投资的特征有()。
a位置固定不可移动性b寿命周期长c政策影响性 d专业管理依赖性e资金流动性
3、我国房地产投资经营过程中,企业纳税的主要税种有()。
a经营税金及附加b城镇土地使用和房产税c企业所得税 d员工所得税e保险税
4、物业价格与一般物品价格的共同之处在于()。
a都是价格用货币来表示b都有波动受供求因素的影响c都是按质论价:优质高价,劣质低价d都是受区位的影响很大e都是形成的时间较长
5、选取的可比实例应符合()。
a可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
b可比实例的交易类型与估价时点接近
c可比产例的交易类型与估价目的吻合
d可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常价格的市场价格
e可比产例应同实际完全相符
6、影响房地产市场发展的社会因素有()。
a家庭收入水平及分布b传统观念及消费心理c社会福利
d家庭户数规模 e家庭生命周期
7、房屋租赁登记备案的一般程序包括()。
a签订b申请c审查d颁证e变更
8、房屋租赁合同的法律特征有()。
a房屋租赁合同是双务合同b房屋租赁合同是无偿合同
c房屋租赁合同是诺成合同d房屋租赁合同是要式合同
e房屋租赁合同是继续性合同
9、在营业成本中,直接人工费用包括()。183
a人员的工资b人员的资金c人员的福利费d办公费e差旅费
10、在编制成本预算时,必须遵循()。195
a成本预算必须同其他预算相协调b成本预算要以各项定额为基础
c成本预算应有相应的技术经济措施保证d成本预算要全面权衡,提高资金使用效益
e成本预算要符合实际,不要留余地
11、物业管理活动中存在着大量的主体,根据合同的作用以及合同主体的不同,可将合同分为()。
a物业建设单位在开发所订立的合同 207
b前期物业服务合同与物业服务合同
c业主所签订的与物业管理活动有关的合同
d物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同
e后期物业管理合同
12、物业服务合同具有()特征。212
a物业服务合同的订立应以当事人相互信任为,任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同,一经查实,可依法起诉
b物业服务合同是有偿合同c物业服务合同具有过渡性
d物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同e物业服务合同是劳务合同
13、企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动,包括()。243
a资金筹集b资金运用 c资金耗费d资金转收e资金收回和分配
14、写字楼物业的特点,主要表现在()。302
a所处区位好,规模大b多为现代化的高层建筑c功能齐全,配套设施完善
d全部由专业物业管理企业管理e保持产权的完整性是写字楼物业保值的关键
15、零售商业物业的经营管理工作,主要包括()。
a招商及承租户组合b零售技术及营销c零售技术
d物业维护e运行管理
16、物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理,需要综合考虑()。387
a管理的范围、深度和想要达到的管理效果
b现有管理流程的规范化程序
c管理人员综合应用计算机的水平
d资金的投入e资金的流出
17、下列选项中,属于物业管理企业类型的有()。
a管理型物业管理企业b托管型物业管理企业c专业型物业管理企业
d非专业型物业管理企业e综合型物业管理企业
18、下列对物业价格主要特征的说法,正确的是( )。
a物业价格受区位的影响很大b物业价格实质上是物业权益的价格
c物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金
d物业价格形成的时间较短e物业价格容易受交易者的个别因素的影响
19、市场法是物业估价的一种方法,其运用的基本的步骤包括()。
a搜集交易实例b选取可比实例c对可比实例成交价格进行处理
d求取比准价格e准价格交易
20、影响房地产市场转就的主要社会经济力量包括()。
a金融业的发展b信息、通信技术水平的提高c生产和工作方式的转变
d人文环境、自然环境的变化e人口数量的不断增长
21、房屋租赁时,出租人的权得有()。
a有按期收取租金的权利b对物业管理善进行监督建议的权利
c有监督承租人按照合同规定合理使用房屋的权利
d有依法收回出租房屋的权利e有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利
22、客户关系管理对企事业的作用有()。
a能够改善企业形象,提升企业生产力
b能够整合客户、企业和员工资源,优化业务流程
c能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力
d能够提高企业销售收入e能够改善企业服务,提高客户满意度
23、按现行财务制度的规定,不得列入成本支出的是()。
a国家法律、法规规定之外的各种付费
b被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金,以及企业的赞助、捐赠支出
c物业管理企业对管理用房进行癫狂装修发生的支出
d对外投资支出e购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
24、成本按照计算依据的不同主要有()。
a边际成本b差异成本c目标成本d定额成本e计划成本
25、下列选项,属于最具有的财务管理目标的是()。
a利润最大化b资本利润率最大化c每股利润率最大化
d总股利润率最大化e企业价值最大化
26、下列属于影响写字楼物业分类的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c声望或形象d人口密集度e为租户提供的服务
27、写字楼管理策略中应该注意()。313
a分阶段提供物业管理服务,清楚办公室服务范围b确保提供“合同服务”适时提供“超值服务”c合理保证非收益部分的使用需要d定位目标市场e明确吸引租户的策略
28、投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式一般有()。351
a完全拥有权b直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东身份
c将大部分产权出售d全部出售套现e以上全错
29、企业物业资产管理涉及()领域的活动。
a购置物业资产b买卖物业资产 c剥离物业资产
d财务e管理人员职能
30、大型企业物业资产管理的内容包括()。
a编制企业物业资产清单b设定管理目标c控制成本
d适时处置资产并获得收入e财务收支
答案:
一、单项选择题
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多项选择题
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第3篇 住宅小区物业管理模式5
住宅小区物业管理模式(五)
居住在zz社区中,不仅提高了住户的生活质量,也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段,通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、管理方法
1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。
1.2提供共管式服务。
1.3严格法规、制度和标准制约,规范组织和个人的管理服务行为。
1.4运用现代化管理手段,实现办公管理自动化。
1.5启动ci系统,致力于精神文明建设,实施品牌和形象战略。
2、运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、实施措施
3.1治安管理上运用现代科技手段'三防'结合,确保安全。
3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。
3.3精心养护小区绿化,加强小区环境建设和环保建设。
3.4合理调度、有序停车,人车分流顺畅交通。
3.5发挥规模优势,实施对电梯、保安方面的专业化管理。
3.6在智能化管理上加强各方面工作
3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。
3.8开展卓有成效的社区文化活动
4、管理手段
4.1启动思想工作机制,通过思想工作重在激发潜能,充分发挥群众效能和工作积极性,引导员工动机,尊重个人感情,并且针对个性心理做适时的思想工作,工作方式有谈心、座谈等。
4.2执行奖惩制度,在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。
通过奖与惩,做到人人有动力,个个有压力,从而促进工作。
4.3建立激励机制,尊重个体权力,保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上、平者让,为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策,既要考虑群体效能,更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4.5提倡'以人为本'的管理理念,充分发挥每个员工的主观能动性,增强主人公意识和自我实现意识,使其在授权范围内创造性地开展工作。
4.6管理工作的计划性,我们根据各个阶段管理要点的不同,按照轻重有序、科学实效的原则,拟定不同时期阶段的工作计划,并实施。
第4篇 物业管理师辅导：物业管理质量的特征
物业管理师辅导资料:物业管理质量的特征
质量在《辞海》及《现代汉语词典》中均表述为'产品或工作的优劣程度'。按照这个定义解释,对于生产性企业来说,质量是指产品本身的优劣程度;对于服务性行业来说,质量是指工作的优劣程度。这个简单的概括,说明了两种不同类型的行业有着不同的质量概念。产品的优劣程度大多可以用数学或物理的指标进行衡量,如:误差值、强度、温度等等;而服务性行业来说,工作的优劣常常用工作态度、顾客满意情况等比较抽象的概念作为标准。很明显,后一种质量比前一种质量模糊和抽象,人们难以用一种具体的数量化指标说清楚或规定清楚它的质量要素。
物业管理属于服务性行业,物业管理质量具有服务行业共有的抽象性。同时我们又觉得,物业管理又是一种比较特殊的服务性行业。它的质量比起其他服务行业有着更多的特色。
1、生产与消费的同一性
在一般的生产商品中,生产在前,消费在后。只有当企业的产品进入市场交换时它才是真正意义上的商品,消费者对商品质量的真正感受是在实际使用阶段发生的。鉴于这一个特性,在生产性企业中,通过内部的质量检验,在生产的最后阶段把不合格的产品鉴别出来,禁止出厂,从而取得对商品质量控制的主动权。服务行业中带有生产内容的产品可以如此。如饭店,当一道菜肴不好时,可以在端给客人餐桌前撤换下来。消费者吃到嘴里的菜是经过厨师检验的合格产品,他并不知道也不会顾问你生产阶段具体情况。
物业管理则属于另外一种情况。它提供的是一种服务,如果将管理比作生产的话,那么在企业生产的同时,消费者就在享受你的产品(服务)。物业公司在保安值勤,消费者就在享受保安服务,物业公司在进行环境保洁,消费者就在享受清洁服务。生产与消费面对面,同时开始,同时进行。这一个重要特点决定了企业的生产过程和质量情况都同时展现给消费者。你的员工素质,你的服务水平,你的技术力量等等一览无余地让消费者(业主)感受和评判。如果某一个方面出现质量问题,消费者马上感受到,马上会提出意见。实事求是地说,生产也好,服务也好,企业完全不出现一点不合格产品或服务完全没有问题是不现实的。但是服务行业企业无法提前预知,也无法把不合格的产品(服务)提前截留下来,只有当不合格产品(服务)产生后,甚至在接到消费者投诉后才知道,才能采取相应的措施,这就使企业对质量的控制处于相对被动状态。物业管理质量控制难就难在这个上面。
2、服务的过程性
一般的生产性产品,只要制造结束,其质量就不可改变了。如一台电视机,出厂时怎么样就是怎么样,是好的就是好的,不好的就是不好的,除非你再去修理改造才有可能改变它的质量性能。
物业管理是一种服务,这种服务具有过程性,过程长短由管理合同约定,如果约定了两年,它的过程就是两年。由于物业管理的服务性质,两年的时间内其产品(服务)的质量常常处于变动状态。可能是逐步变好,也可能逐步变差;每一个具体的时间段内,服务质量也可能发生变化。今天清洁工作很好,明天就不一定好;上午保安正常工作,下午保安与客人发生争吵,引起客人投诉,质量就成了问题。此类事情,司空见惯。要在一个相当长的服务过程中保持质量的稳定,难度是相当大的。保得了张三,保不了李四;保得了今天,不一定保得了明天。可见物业管理的质量控制难度有多大。
但是过程也有两面性。一方面是带来了质量控制的难度,另一方面又带来了质量的可塑性。业主不可能因为一件事就'炒鱿鱼'。我们可以利用这个过程加强内部控制,让管理质量往好的方向发展。
过程是一个机会,有这个过程就有机会改善管理。物业公司水平的高低其实并不完全在于是否出现质量问题,而是在于能否及时发现质量问题,以及能否在较短的时间内进行改变。没有质量问题的物业公司是不存在的,关键在于质量问题有多大,能否及时纠正。
3、服务对象的多样性
服务主要是通过人与人的交流,即服务人员与服务对象的交流而实现的。服务对象的多样性、复杂性给服务者带来了困难。凡有人群的地方都有左中右,人的性格、脾气、爱好、气度各不相同,服务人员必须适应各种不同服务对象的需求。但是服务人员本身也是一个个有性格的人,他可能适应某些人的服务,不一定适应另一部分人的服务要求。在一部分服务对象那里,他可能是优秀服务人员,在另一部分服务对象那里就成为投诉对象,这种情况是经常见到的。
在一般的商品交换中,供需双方互相选择的余地较大。我可以买他的,也可以不买他的;这一次买他的不好,下一次就不买他的,也可以不买他的。在一般的服务行业中,服务需求者与服务者之间相互选择余地也比较大。如果他对某个饭店的服务有意见,他可以不去那个饭店。因为他们之间的服务是一次性的,短暂的,容易改变的。而物业管理却不同,物业管理合同是发展商或业主委员会与物业公司签订的,当一个物业管理服务合同签订后,在合同期限内是固定的、不变的。供需双方中的某一个体,没有自己选择和调整对方 整体的权利。如某个业主如果对某个服务者有意见,作为业主的一份子是无法终止物业管理合同的,他必须接受有意见的服务者继续提供的服务,必须忍让,除非出现合同约定的提前终止情况。同样物业公司的某个管理者,也不能认为哪个业主素质差,难服务,如不缴管理费、乱倒垃圾等等,就把这个业主从服务对象中划出去。他必须继续为这个业主提供服务。因此,有意见的双方,低头不见抬头见,今天不见明天见。在有意见的气氛中继续服务,继续消费,继续摩擦,直至合同到期。这种特点,既增加了物业公司服务的难度,同时也给物业公司改进管理方法,改善与业主关系,提供了时间与机会。
4、服务外延的宽广性
服务工作的范围很广,物业管理的服务尤其是这样。建筑与设备管理,保安管理,清洁管理等只是划出了物业管理的主要内容,实际服务工作远远超出了这个范围,尤其在居住物业管理上,几乎没有不与物业管理服务联系的事。居民的生老病死的照顾、节日的装饰庆贺、孩子的家教、亲朋聚会的服务、灾害事件发生后的救护等等,都离不开物业管理。
第5篇 嘉佳物业管理公司简介
嘉佳物业管理有限公司简介
**嘉佳物业管理有限公司(全称:chongqing jiajia realty management co., ltd,简称:jj)由多名长期从事物业管理的资深人士组建而成,是具有独立法人的有限责任公司。公司按照现代企业管理制度,实行董事会领导下的总经理负责制,从而在制度上避免了以往物业管理实践中的母子公司、关联公司等弊端,确保了公司物业管理的专业性、公正性和稳定性。
为了能够在精心呵护各类物业的同时满足业主不断提高的服务需求,物业公司按照高起点、高标准的要求聚集了一批**市物业管理中的精英人士。五位部门经理以上负责人中,研究生一人、本科三人、大专一人;高级职称三人,中级职称二人。对所有管理人员全部要求大专以上并持有物业管理上岗证书,同时精选文化素质高、业务能力强、有相关从业经验的操作层员工持证上岗工作,为物业及业主提供科学细致的管理与优质周到的服务。
**嘉佳物业管理有限公司成立于二00四年,注册资金50万,获得**市三级物业管理企业资质。公司建立了现代企业管理制度,实行董事会领导下的总经理负责制。
公司下设综合部、管理部、保安部、工程部、财务部和管理服务中心等机构。各部门职能分工明确,围绕公司的经营宗旨和服务理念为业主服务。综合部主要负责公司行政、人事档案管理和质量管理、员工培训考核及后勤保障工作;管理部主要负责处理商务楼或新接物业的日常事务,与业主沟通、解决业主或用户提出的问题,同时负责清洁、绿化的管理工作;保安部主要负责商务楼内治安和消防的安全防范工作以及商务楼内的车辆管理工作;工程部主要负责商务楼或新管物业内建筑及其附属设备设施的维修、养护,负责各类工程资料的保管和保持与本物业相关的设施设备供应商的联系等。以确保其正常运转和使用,同时为业主提供特约服务;管理服务中心主要负责公司相关信息的收集,接待业主求助或投诉,并将信息传递到相关部门以确保问题得到及时妥善解决。
公司全面导入iso9001:2000质量管理体系,以'物业完好,业主满意'为质量目标,以'与业主做真诚的朋友'为服务理念。遵循'以优质高效、业主满意、持续改进'的质量方针,弘扬'团结、务实、开拓、奉献'的企业精神。使全体员工运用制度化、程序化、标准化手段开展科学管理,实现标准化、人性化规范化的物业管理服务。
公司经营贯彻'以业为主,多种经营和以业养业方针'。除物业管理外,公司还大力开展多种经营的有偿服务,以有偿服务逐步解决物业管理收入的不足。随着社会的发展,人们对生活质量、物业管理服务的要求越来越高,维权意识越来越强,将如何满足业主们日益增长的需求随着物业管理市场的规范和竞争加剧,对一个企业的要求也越来越高,我们又如何才能立于不败之地嘉佳物业的企业信念能坚强的回答以上两问,那就是'诚信经营、真诚合作、平等互利'。
第6篇 物业文件：培训管理程序
物业程序文件:培训管理程序
1.目的
规范培训实施方法,通过有效的培训使职员在工作意识及工作技能方面满足岗位需求。不断提高职员素质及服务意识,以适应公司经营管理及业务发展需要,拓宽职员职业生涯发展途径。
2.范围
适用于公司全体职员。
3.定义
无
4.职责
部门/岗位工作职责
总经理审批公司培训体系及年度培训计划、2000元以上外派培训办公室主任 审批培训计划的变更、2000元以下外派培训、对公司整体培训效果负责培训专员制订培训体系及培训计划,组织实施培训并保障培训效果。培训记录的归档保存及保障公司各岗位上岗资质。督导管理处培训的实施。
部门/管理处负责人督导本部门/管理处内部培训计划的制定,实施并保证效果。
5.方法及过程控制
5.1培训计划
5.1.1年度培训计划
5.1.1.1每年第四个季度办公室在公司范围内组织实施培训需求调查。
5.1.1.2办公室根据各部门上年度绩效考核结果、本年度公司重点战略规划、管理层对培训结果的预期目标和要求及培训需求调查结果,确定培训需求并制订公司年度培训计划(含费用),经总经理审批后实施,公司范围内推介。
5.1.1.3'年度培训计划'内容应包括:
a上年度培训情况简要介绍
b本年度培训预期目标
c本年度培训工作的重点
d培训类别及对象
e培训内容安排(培训模块/时间/内容/培训对象及预期达到的效果)
5.1.1.4各部门/管理处根据上年度总体工作状况,职员考核结果及所承接公司的重点工作,确定培训需求并制订本部门年度专业培训计划。培训计划经部门/管理处第一负责人审批后实施,并于本部门内公示,报办公室培训专员备案。
5.1.2培训计划变更
5.1.2.1公司年度培训计划及各部门年度培训计划应至少每三个月进行一次有效性复核,培训计划与实际需求不符的应及时给予变更。
5.1.2.2公司年度培训计划变更时,由办公室填写《年度培训计划变更/添加记录审批表》,报办公室主任核准后实施变更,并知会各职能部门、各管理处主管级以上职员及人事管理员。
5.1.2.3各部门/管理处年度培训计划变更时,由部门负责人批准,并于本部门内公示。
5.2培训的实施
5.2.1公司共通性培训由办公室至少提前二个工作日以文件形式发出培训通知,明确培训时间、培训地点及培训参加人员。
5.2.2各部门/管理处培训由部门至少提前二个工作日发出培训通知,明确培训时间、培训地点及培训参加人员并填写《培训(会议)出勤表》。
5.2.3职员外派培训,由培训需求部门提出申请,办公室审核后,填报《职员外派培训审批表》,按费用额度报办公室主任或总经理批准后实施。详见《职员外派培训管理制度》。
5.2.4职员外派培训结束后,须将取得的证书原件或成绩报至办公室备案。职员接受外派培训费一次在2000元以上的需在培训前签订《培训(考察)协议书》。
5.2.5当公司业务发展对岗位任职人员有特殊要求时,办公室将安排相应的培训。
5.2.5对于从事特殊岗位的人员,需取得上岗资格持证上岗,包括电工、制冷、电梯、电焊、救生员、司炉、厨师、司机、会计等。办公室负责监督核实岗位证书的有效期。
5.2.6计划外的培训,(包括集团总部下达的培训任务,部门/管理处的培训需求,突发事件发生后的相关培训等)办公室组织培训,涉及费用较大的报总经理审批。培训记录等相关资料纳入年度培训档案中。
5.3专项培训内容
5.3.1所有新职员在上岗前,由所在部门的入职引导人或直属上级,对其实施岗前培训,引导新职员熟悉工作环境,了解工作范围、岗位职责、公司各项规章制度、掌握专业技能等。
5.3.2新职员需在入司一个月内接受入职培训,由办公室负责组织实施,培训内容包括:
a.公司简介
b.物业管理基础知识
c.品质管理基础知识
d.职业安全
e.bi守则
f.人事管理制度
g.薪酬福利政策
h.客户服务及有效沟通
i.团队协作精神
5.3.3新职员岗位内容培训由所属部门针对本岗位工作内容负责实施,培训内容包括:
a.安全专业相关作业指导书
b.维修专业相关作业指导书
c.清洁绿化相关专业作业指导书
d.保洁绿化岗位管理规定
e.安全岗位管理规定
f.安全员内部管理规定
g.会所及游乐设施管理规定
h.熟悉工作岗位、环境情况
5.3.4 质量体系的培训, 培训内容包括作业指导书、质量体系手册、相关法律、法规指导。
5.3.4.1新编或体系文件更改后,品质管理部须实施培训并保证效果。
5.3.4.2新编或变更的体系文件执行前,各部门应将所有新增或变更的文件内容,对相关岗位职员进行培训。
5.3.4.3新部门成立后,品质管理部须对全体职员进行质量体系的有关培训。
5.3.5办公室负责协助、指导、检查各管理处、各部门培训计划实施情况,师资力量方面、培训需求方面给予支持。
5.3.6强化培训前,新职员须填写《新职员试用情况反馈表》,于强化培训时上交现场培训讲师,该记录由办公室妥善保管。
5.4培训效果的评估
5.4.1各项培训的组织部门应预先设定培训目标,培训结束后检验目标的达成情况,并定期开展培训效果跟进及意见征询活动,每季度总结一次培训效果。办公室负责每季度组织一次对各管理处培训工作抽查并评估。
5.4.2培训效果评估方式
5.4.2.1通过《培训效果评估表》反映出的学员受训满意度,对培训内容的掌握程度及讲师授课能力,对培训效果进行评估。
5.4.2.2通过培训结束后的考核(考试),对培训效果进行评估。
5.4.2.3通过学员受训后在工作岗位上的行为表现,对培训效果进行评估。
5.4.2.4通过公司整体绩效考核结果
,对培训效果进行评估。
5.5培训考核制度
5.5.1新职员需在入司一个月内接受入职培训,培训由办公室统一考试,考试结果纳入职员培档案,不合格者办公室安排再次培训,并延长试用期。再次考试不合格者,公司将不予聘用。
5.5.2新职员岗前培训由所属部门安排实施,考核结果纳入职员培档案,不合格者由部门安排再次培训,仍不合格者不得上岗;在岗工作的职员培训考核结果不合格,应考虑调离本岗位直至解除劳动关系。
5.5.3由办公室安排拟转正人员进行强化培训,主要内容为工作中所涉及到的问题,强化公司理念及体系文件、客户服务及沟通技巧、物业管理法规等,培训后安排考核,考核不合格者有一次补考机会,如两次考核不合格,将受到降级降薪等处理,考核结果纳入职员培档案。
5.5.3专业技能培训,培训实施单位应通过考试、实物操作、面谈、答辩及绩效考核等方法,对培训的效果进行评估,评估结果纳入职员培档案,未达标者需再次接受培训,仍不达标者应考虑调离本岗。
5.5.4职员培训的结果作为职员转正、晋职、晋级的重要参考依据。作为职员转正、晋职、晋级条件的培训,培训结果不合格者不得转正、晋级。
5.6培训积分管理制度,详见培训积分管理制度
5.7培训讲师管理
5.7.1凡公司在册职员,有高度的敬业精神和责任心,良好的工作表现,出色的表达能力和组织能力,熟悉公司情况,承担过三次以上公司(或部门)组织培训的教学任务者都可申请并有机会聘为公司的内部授权讲师。
5.7.2在公司无讲课史者,但能就其擅长的知识或技能有逻辑清晰、内容丰富的培训教案,通过办公室组织的试讲和两次公开授课,学员满意度均达80%以上。
5.7.3符合以上条件的人员,可自愿申请,部门推荐或公司指定等方式,参加公司每年组织专业培训讲师的授权考核工作,参加考核认证时,必须自带一门课程参加。
5.7.4部门经理助理以上人员有责任担任公司内部讲师,并通过培训的方式传授或分享自己的专业和管理知识、技能和经验,配合办公室培训工作的安排。
5.7.5授权内部讲师不是全范围的,而是某一专业的讲师。
5.7.6公司所有内部讲师及授课程名称均在公司内部网络上公布,每门课程将有至少一人以上的师资储备供培训需求部门选择。
5.7.7公司每年年中进行内部讲师的认证复审工作,公司对内部讲师进行考核复审,考核通过者,颁发内部讲师证书。
5.7.8公司所有内部培训讲师,按照其课程开发、课程讲授的能力和水平以及授课经验,
从低到高,进行等级评定,等级级别分别为初级、中级、高级讲师。
5.7.9内部培训讲师的等级评定,主要依据讲师的授课水平和经验进行,与所授课程的专业无关。公司将建立内部讲师管理库,为所有内部培训讲师设立授课档案,档案内容包括且不限于以下内容:内部培训讲师的基本情况,所开发课程,课程讲授记录及每次授课后的授课综合满意度的评估。讲师的授课次数、授课的综合满意度及讲师开发的课程次数与质量将作为讲师等级评定和等级晋升的主要依据。
5.7.10所有初次经过公司内部培训讲师考核并通过者,培训讲师资格定为初级。
5.7.11公司内部讲师须按公司的培训计划和要求进行授课,有义务接受各部门的授课邀请,有义务接受公司办公室所作的授课安排:
初级讲师全年授课不少于12课时,综合满意度80%以上;
中级讲师全年授课不少于24课时,综合满意度80%以上;
高级讲师全年授课不少于36课时,综合满意度80%以上。
讲师年度内若没有完成授课课时,其内部培训讲师资格需要重新认定。
注:新员工培训不作为讲师课时累计,公司鼓励讲师在本部门进行授课,讲课次数与授课综合满意度将作为等级晋升与评优的参考条件。
5.7.12等级评定及晋升方法具体见下表:
等级
标准授课综合
满意度授课经验授课科数课程开发门数
高级年度积分须达到100分以上90%以上加5分全年授课课时每超2小时加5分每讲授一门课程加3分每开发一门新课程通过审核和课程试讲加5分
中级年度积分须达到60分以上80%以上加3分全年授课课时每超2小时加3分
初级年度积分须达到40分以上80%以上加1分全年授课课时每超2小时加1分
5.7.13 所有获得公司资格认证的内部培训讲师经办公室安排或其他部门邀请进行授课,
均可以享受以下课酬与奖励:
课酬标准:(课酬单位:元/小时)
等级工作时间课酬非工作时间课酬
高级80100
中级5060
初级2030
5.7.14课酬支付:
a、各部门邀请内部培训讲师到其部门授课,经办公室确认,由部门按课酬标准支付讲师课酬。讲师个人领取课酬的80%,另外20%作为公司内部培训讲师活动经费。
b、 培训讲师活动经费由办公室进行统一管理,用于每月内部培训讲师交流、学习等活动。
5.7.15作为公司内部讲师,享有公司优先培训学习的待遇;公司定期对内部讲师进行辅导,组织研讨、观摩、集体交流、户外拓展等活动,以促进内部讲师培训技能的提升。
5.8 培训课程开发管理
5.8.1公司鼓励新课程的开发,公司内部讲师为课程的主要开发人。内部讲师讲授课程可
由培训讲师个人开发,也可由集体开发,公司指定专题开发,或外部教材的引进与消化。对新课程开发人,公司可给予2日带薪休假,专门用于课程开发。
5.8.2新课程开发需报办公室进行审批后方可获得休假和奖励;
5.8.3开发的新课程至少2课时以上,课程内容符合公司培训发展需要,促进公司发展需要;
5.8.4由办公室组织听课认证和备课会,并在公司范围内公开授课一次,授课综合满意度在80%以上;
5.8.5新开发课程必须提供课程大纲简要、学员教材、教师讲义、课程pp稿、适合授课对象等,由办公室进行确认和存档;
5.8.6开发课程奖励标准:
开发课程奖励金额课程要求
500元课程内容3.5小时以上,公开授课综合满意度在90%以上
300元课程内容3小时(含)以下1.5小时以上,公开授课综合满意度在85%以上
20
0元课程内容1.5小时以上(含1.5小时),公开授课综合满意度在80%以上
注:授课的综合满意度为80%以下时,给予课程开发人100元的鼓励奖。
以上新课程奖励只针对已获得内部讲师资格的人员,初次参加内部讲师认证的人员自带其开发的课程,不享受以上奖励。如果公司提供外训机会,学员引进教材或开发课程的,不享受以上奖励。
5.8.7培训教材由办公室培训组会同各授课讲师每年4月、10月份前进行培训课程审定、修改、更新与完善,并将教材由办公室统一管理。
5.9 培训记录管理
5.9.1办公室负责建立和维护公司级培训的各项培训档案,包括学历、经历、技能和培训结果等。
5.9.2 各部门/管理处负责建立和维护本部门/管理处职员的各项培训档案,填写职员培档案。
5.9.3职员调动时,职员培档案应随之调动。职员离职时该记录在职员离职手续办理完毕后予以作废。
6.支持性文件
tjzzwy6.2-z02-01《职员外派培训管理制度》
tjzzwy6.2-z02-02《培训积分管理制度》
7.质量记录表格
tjzzwy6.2-z02-f1 《培训(会议)出勤表》
tjzzwy6.2-z02-f2《职员外派培训审批表》
tjzzwy6.2-z02-f3《培训(考察)协议书》
tjzzwy6.2-z02-f4《年度培训计划变更/添加审批表》
tjzzwy6.2-z02-f5 《培训效果评估表》
tjzzwy6.2-z02-f6《新员工试用情况反馈表》
第7篇 区行政中心物业管理具体保障
某区行政中心物业管理六项具体保障
1、严谨的管理运行体系--整合型管理体系
iso9000质量管理体系、iso14000环境管理体系和ohsas18000职业安全健康管理体系是国际上通用的管理体系,在行政中心的物业管理中,我们导入iso9000、iso14000、ohsas18000三种管理体系,并将这三种管理体系进行完全整合,形成一个全新而充满活力的整合型管理体系,进而制订综合的管理方案,进行综合策划、综合预算、实现多种的管理目标,从而在某某区行政中心的物业管理中确保管理的高质量,对用户提供更优质的服务,并且把某某区行政中心创建成为绿色环保型物业,使其成为长沙市一颗亮丽的明珠,同时,确保物业管理员工的职业健康和安全,消除各种事故隐患和减少疾病的发生。
整合型物业管理体系在其具体执行过程中,将以全面质量管理方法为基础,即将所有管理活动都归结为一个产生、形成、实施和验证的过程,并按'计划--执行--检查--处理'四个阶段运行,即pdca循环,这是我们整合型管理体系的运作方式,也是做任何事情必须遵循的规律,我们开展每项工作,应先有设想或打算(计划),然后按计划去实施,即执行,计划执行过程中出现的偏差,应及时纠偏与调整,即核对检查;根据检查结果,把成功的经验加以肯定并列入标准中,没有解决的问题反映给下一个循环,继续改进,即处理阶段。
iso9001质量管理体系:本公司于1997通过iso9002质量体系认证,2003年完成了iso90012000版的改版工作。iso90012000版对公司对某某区行政中心所有服务程序进行全方位监控,将物业管理的每一个环节程序化,通过月检、巡检、抽检、内检、外检等各项检验控制手段,严格控制每一服务产品的提供及客户满意程度,使得各项工作以最规范的程序进入市场,保持服务水平和服务质量的持续改进和提高。
iso14001环境管理体系:目前在各地建设规划中,涉及到生态环境方面, '零排放系统'理念被一再提及并倡导。所谓'零排放系统',也就是在生产和消费过程中形成一个'资源--产品--再生资源'的物质循环使用过程,最大限度减少废弃物向外界排放,使其外排量无限接近于'零'。仅从废弃物的循环利用来说,'零排放系统'就是循环经济要达到的最终目的。
基于如上考虑,本公司将在**区行政中心通过iso14001环境认证并采用其标准进行物业管理。iso14001是关于环境管理方面的一个体系,它是融合世界上许多发达国家在环境管理方面的经验于一身,而形成的一套完整的、操作性强的体系标准。做为一个有效的手段和方法,该标准在组织原有管理机制的基础上建立一个系统的管理机制,这个新的管理机制不但提高环境管理水平,而且还可以促进组织整体管理水平。
深圳锦锋物业管理有限公司长沙分公司将在**区行政中心力争通过iso14001环境认证并采用其标准要求,对生产过程进行有效控制,体现清洁生产的思想,从最初的物业管理服务的设计到最终服务产品的提供等都考虑了减少污染物的产生、排放和对环境的影响因素,(比如垃圾分类的处理程序及受控。)并通过设定目标、指标、管理方案以及运行控制对重要的环境因素进行控制,有效地促进减少污染,节约资源和能源,有效地利用原材料和回收利用废旧物资,减少各项环境费用(投资、运行费、赔罚款、排污款)。从而明显地降低成本,不但获得环境效益,而且可获得显着的经济效益。
在**区行政中心通过iso14001认证并实施其管理标准,首先符合长沙市政府提出的'循环经济'概念,为长沙市建立全国第一个'循环经济'生态城市具有不可估量的垂范意义和深刻影响。另一方面,也顺应国际和国内在环境方面越来越高的要求,不受国内外在环保方面的制约,而且可以优先享受国内外在环保方面的优惠政策和待遇,有效地促进组织环境与经济的协调和持续发展,对于提升**区政府公众形象、招商引资等都具有不可估量的积极意义。
ohsas18000职业安全健康管理体系:二十世纪八十年代以来,随着国际社会对职业安全问题的日益关注,以及iso 9000和iso 14000在世界各国得到广泛认可与成功实施,一些发达国家率先开展研究及推广职业安全卫生管理体系的活动。目前国际标准化组织(iso)正着手研究和讨论职业健康与安全管理体系标准化问题,许多国家也相应建立了自己的工作小组开展这方面的研究,并在本国或所在地区发展这一标准。
例如,英国颁布bs8800《职业安全卫生管理体系指南》国家标准;美国工业协会制定了《职业安全体系》的指导性文件;日本工业安全协会提出了《职业安全卫生管理体系导则》;挪威船级社制定了《职业安全卫生管理体系认证标准》。
1999年3月,由全球数家最知名的标准制度研究、认证机构 -- bsi、dnv、sgs、bvqi、nsai、as/nz、une、lrqa、sabs等13个组织共同颁布了职业健康与安全卫生评估系列(ohsas)标准,即ohsas 18001:《职业安全卫生管理体系--规范》,ohsas 18002:《职业安全卫生管理体系--ohsas 18001实施指南》,成为目前国际社会普遍采用的职业健康与安全认证标准。
物业管理作为服务性行业,工作人员与客户之间的接触必不可少。因此,我们将通过ohsas职业安全健康管理体系确保物业管理员工的职业健康和安全,消除各种事故隐患和减少疾病的发生,也为业主创造一个更为健康和安全的环境。
2、科学的人力资源管理体系
物业管理行业提供的产品是'服务',物业管理的过程是物业管理人员向客户提供服务的过程,物业管理人员素质的高低直接影响到服务的质量和效果,公司在某某区行政中心的物业管理中,并对人力资源管理进行全程的有效控制。
定员、定岗、定编、定岗位工作标准。通过精干的人员达到高效运作的目的。
人员录用入职政审。确保行政中心物业管理人员政治素质过硬。
实行担保人制度。所有新招操作员工及一般管理人员须由有长沙市户口的可靠人士提供担保,并由其户口所在地公安机关出具无违法犯罪记录证明,切实保证员工的品德无暇。
保安人员实行准军事化管理。练就其过硬的思想和身体素质。
实行人性化民主型内部管理和'帮带'制度。促进能力较差的员工共同进步,着力培养员工的团队精神,提高整体管理水平,增强凝聚力,使员工始终保持积极进取的心态。
科学培训。通过岗位培训、外送培训、岗位轮训、跟班培训、参观考察和专题讨论,让员工随时掌握行业的发展动态,积极学习国内外较新的管理技术与方法,总结工作中的经验教训,进一步提高员工的工作能力和工作标准。
量化考核和末尾淘汰制。考核包括转正考核、月考核、年终考核、不定期考核和内部上岗证考核等,专业技术人员和保安人员每半年进行一次考核,名次最后者淘汰;各部门负责人,工程技术人员、管理人员每年进行一次考核,名列最后者降级或淘汰。
岗位'动态'管理,竞争上岗。激励员工求知上进。
内部职称评定。肯定并充分发挥员工的能力。
岗位薪酬实行管理、技术岗位两条线,以岗定薪、保证管理、技术两方面人才的平衡。
3、严密的安全管理和保密体系
以'外弛内张'为原则,以治安管理、消防管理、车辆管理、保密管理为主线,以训练有素、行动迅速、果断干练的保安队伍为载体,利用现代化手段,依靠先进的技术设备与工具,科学组织日常管理,精心布置重大活动的安全安排,迅速协助处理突发事件。
重大活动、按性质采取一级加强保卫、二级保卫、三级保卫等三种方案。
治安状态管理:根据报警信息反映的不同事件,定义一级、二级、三级、四级安全状态,并相应规定一级、二级、三级、四级反应力量、建立以监控中心为指挥调度中心,相关部门负责人为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系,针对不同的状态,调动不同的反应力量,采取相应的处理程序,分级应对,限时到位,通过完善各状态应急处理的调度、组织、协调,确保及时、迅速、有效地处理各类异常情况。
消防重点部位重点防范,制定实施区委、区政府、人大、政协等办公区、公共用途区域及会议中心,接待中心等重点部位的消防管理措施。
保密管理
--所有员工均要接受《中华人民共和国保密法》的专门培训,经考核合格后方可上岗。
--对重要场所进行有效的管制,限定进入权限。
--对可能造成泄密的设备设施维修施工事先经管理局批准,并由物业管理处派专人现场监管。
--物业管理人员捡到的具有秘密性的内部文件、资料、一律上交某某区机关事务管理部门处理,废旧文件定点存放,定点监控销毁。
--将保密管理纳入公司的整合型管理体系中,并定期进行考核。
--物业管理档案资料按保密等级分类存放和使用。
4、人、财、物的有力保障
实施精英人才组合战略。委派精锐骨干组成行政中心专业管理团队,我们将委派现任我公司项目经理、具有打造'精品'物业经验、组织能力强
、责任心强的同志出任某某区行政中心物业管理处的经理、委派具有精湛技术和丰富实践经验的工程师担任行政中心的物业管理处技术总工程师,从公司现有十多个管理处中抽调专业技术骨干,组成质量控制、工程技术等专业技术齐全的高效团队。
配置齐全、先进的行政中心物业管理设备,为实现现代化、专业化物业管理奠定坚实的物质基础。
公司经过十年的良性运作,具备了一定的资金实力和物质基础,**区行政中心项目将作为公司的管理重点之一,重点保障。
5、提高设施设备运行管理保障能力
正式进驻后,立即完成机电设备档案及可操作性强的管理方案,制度,确保电梯、中央空调、供水供电、消防控制及通讯等关键设备运行良好。
日常管理
--预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备处于良好运行状态。
--对设备做到'三好'、'四会'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好重要设备;'四会'即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;'五定'即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
--实行专业人员修理与使用操作人员维护相结合的方式,以专业修理为主,同时要求设备的使用操作人员进行日常的维修保养和小修。
--完善设备管理和定期维修制度。制订科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。
--修旧利废,合理更新,降低设备维修材料费用。
--制定各设备系统详细的应急处理方案,确保在出现应急情况时及时有序处理。
6、高效的客户管理管理和信息处理平台
本公司多年来一直把'以客户为中心',追求最高程度客户满意率作为不懈努力的工作目标。在**区行政中心物业管理项目中,本公司将一如既往关注客户需求,通过'管理报告制'、'定期回访制'以及随时沟通等方式在第一时间了解客户的服务需求与服务咨询,并以本公司的24小时客户投诉中心配合本项目的物业管理工作,力争让客户获得满意服务。我们的客户:物业的所有使用人--外部客户;员工--内部客户,正确处理好这两种客户,及时处理各种信息,实现员工满意,业主、用户满意。
实施cs(客户满意)战略,以客户为中心,把客户的需求(包括潜在的需求)作为我们物业管理服务工作的输入,在服务中最大限度地使客户感到满意。
拟构建集知识、服务、管理于一体的信息化网络支持系统--数字化社区网站,并以此网站为平台,构建用户频道,内部管理频道等功能区,实现用户、公司、物业管理处三方网络在线式服务与管理,通过用户频道,用户可把自己的意见或需求(如报修、投诉等),直接反映到网站上,公司、物业管理处协调、调度有关部门落实,并将落实反馈给客户;通过内部管理频道,公司本部可随时了解,监督、控制各部门,物业管理处的管理情况,在管理处中,通过内部局域网连接,实现办公自动化和物业管理自动化。同时,公司可通过网站,对现场管理提供技术分析和决策支持,一旦现场出现运行和管理问题,可及时得到公司本部强有力的技术帮助,真正做到'运筹帷幄,决胜千里',在数字化社区网站上,我们还将设立公司企业形象宣传区,公司物业管理展示区,服务展示区,社区文化,生活常识,物业管理法规园地等功能区,方便用户了解物业管理相关知识,并可通过网站获取各种服务。
建立客户服务快速反应系统
--管理处专设客户服务中心,与锦锋物业长沙分公司其他辖区物业服务有中心联网,并在区委、区政府、区人大、区政协、会议中心、接待中心等功能区各设立一个物业管理信息卡发放和收集点,用户可通过网络、电子邮件、电话、面谈或填写信息卡等多种形式提出需求信息,服务中心根据需求信息,协调、调度物业管理处各个职能部门和作业层面的日常服务工作,高速反馈,处理用户的意见和需求。
第8篇 质量手册-物业管理不合格控制程序
1目的
对不合格服务和不合格物品进行识别和控制,防止不合格服务的发生和不合格品的非预期使用或安装。
2适用范围
适用于对公司物业管理中不合格服务的控制,及对服务中发现的不合格物品的控制。
3职责
3.1管理部负责不合格服务的识别,并跟踪不合格服务的处理结果,有效处理顾客意见。
3.2各部门质量检查员负责在各自职责范围内,对不合格品作出处理决定。
4程序
4.1不合格服务的分类
a.严重不合格:在业主和住户中造成恶劣影响或连续多次发生的不合格服务;
b.一般不合格:个别或偶然的不合格服务,经向业主和住户解释沟通,取得业主和住户原谅,并可以通过采取纠正措施很快弥补过失的不合格服务。
4.2不合格服务的记录和纠正
4.2.1各部门质量检查员依照《过程和服务的监视和测量程序》,根据服务质量检查与考评结果,对一般不合格服务记录在《服务质量检查与考评表》中,并立即要求责任者予以纠正。对严重不合格服务应填写《不合格服务报告》报告管理部,由管理部责成责任人所在部门经理,采取纠正措施,杜绝类似事故再次发生,并通报全公司,追究责任人的责任。如再次发生,应上报管理部经理,执行《改进控制程序》的有关规定。
4.2.2对发生过不合格服务的部门或人员,在纠正措施完成后一周内管理部应进行复检,以验证不合格服务已得到有效纠正。必要时,管理部应将不合格服务的处理结果及时通报给受影响的业主和住户,直至获得业主和住户的满意。
4.3不合格物品的分类
a.严重不合格品在服务中使用会造成较大经济损失、引发安全事故、引起业主和住户重大投诉的物品;
b.一般不合格:个别或少量不影响服务质量,能采取措施迅速纠正的不合格品。
4.4采购的不合格品的控制
4.4.1当采购员采购的物品到达仓库时,经质量检查员检测判为不合格品的物品,应记录在《物品检测报告》上,仓库保管员应将其放入不合格品区标识、隔离,并及时通知采购员与供应商联系退、换货。
4.4.2库房中不合格品的控制
4.4.2.1管理部每年组织仓库管理员对库存物品进行一次盘点。对发现的不合格品由相关部门质量检查员进行评价,提出处理方案。处理方案包括:
a.经处理合格后使用;
b.降级使用;
c.报废。
4.4.2.2仓库保管员对发现的不合格品放入不合格品区标识、隔离。并将情况上报总经理审批,决定不合格品的处置。
4.4.3维修、安装中发现不合格物品的控制
4.4.3.1在维修安装过程中发现的不合格品,维修工应记录在《派工单》上并退回仓库更换为合格品。仓库管理员将不合格品放入不合格品区标识、隔离,防止误用。如果不合格品不影响使用,应征得业主和住户的同意,方可继续使用(让步接收)。
4.4.3.2对于维修、安装使用后又发现的不合格品,维修、安装人员应立即进行返工,直至达到要求。如果返工后仍不合格,但不影响使用的物品,应征得业主和住户的同意方可继续使用(让步接收)。对无法返修的,应更换为合格品。对于再次发现的不合格,维修工应分析原因、并记录在《派工单》上,防止以后发生类似情况。
4.4.3.3让步接收的物品,业主和住户应在《派工单》上签名确认。
4.4.3.4在进行维修安装完成后一周,工程部维修人员应对维修过的部位进行回访,以确认工作正常,并将回访结果记录在原来的《派工单》上。
5相关文件
5.1《过程和服务的监视和测量程序》
5.2《改进控制程序》
6质量记录
6.1《服务质量检查与考评表》
6.2《不合格服务报告》
6.3《物品检测报告》
6.4《派工单》
第9篇 物业区域盆景管理作业方法
1.0适用范围
2. 0适用于盆景养护管理工作工作程序序号项目内容
1盆景的选购标准山水盆景的选购标准
1) 山水布景合理,远近景搭配合适,整体观赏效果好;
2) 山石连接自然,没有明显人工拼凿痕迹,山上附生植物生长良好比例合适;
3) 山石连接稳固,不易掉落;
4) 水盆清洁,没有长表苔;
5) 配件设置大小比例合理,位置恰当;
6) 选购时考虑盆景大小与摆放在点相适应。树桩盆景选购标准
1) 植株生长健壮、比例合适;
2) 植株无病虫害,叶色自然健康;
3) 造型古朴自然,修剪精细,无明显人工雕绑扎痕迹;
4) 盆景盆与植株,配件相协调;
5) 盆景大小与摆放地点相适应。
2盆景管理质量标准
1) 山水盆景山体清洁自然,盆水清透,无青苔或泥沙等杂物;
2) 山水盆景山石稳固不掉下,山上附生植物生长健壮,比例合适;
3) 山水盆景的配件如:桥、亭、人、鸟等不变色变形;
4) 树桩盆景生长健壮,没有明显的病虫害,没有缩枝现象;
5) 树桩盆景能按不同树种习性修剪,形状自然,无不自然修剪刀痕;
6) 盆景内除装饰用的植物及小配件外,无杂生植物及其它杂物;
7) 盆泥没有板结或因淋水而冲刷流失现象;
8) 养护过程中没有肥害药害及损坏现象。
3盆景淋水
1) 盆景应经常浇水,每天淋一次,令山石保持湿润,利于苔藓和植物生长,尤其是硬石类,但不能一次浇太多、太猛,浇水要细、慢、勤、匀,淋完水要将桌面、地面抹干净;
2) 蓄水盆景要勤换勤洗,一般每周换洗一次,防止盆水污浊,树、山石灰尘沉积;
3) 室外盆景夏季每天上下午各淋一次水,淋水时不能用水管直接往盆泥上淋,防止泥土流失,应用细孔花洒慢慢淋湿,冬春季根据天气情况一般每1~2天淋一次水。
4盆景施肥
1) 盆景施肥须经常施肥,但肥宜稀薄,每次用量不宜过大,常用有机肥和复合肥配合使用;
2) 在上盆或换盆时将有机肥施入盆中,若不换盆则应在每年2 ~ 3月份施用,每盆用量为50 g左右,平时依树体生长情况,用复合肥作追肥,一般每盆用量约10 g,小盆酌情减少;
3) 施肥应注意:施用有机肥应充分腐熟,无异味;刚上盆的盆景不施追肥;肥料不靠根施用;肥料要用盆泥覆盖。
5 盆景修剪修剪时间
1) 落叶类一年中在休眠期进行强剪和细剪;平时养护随时前除病枯枝,细弱枝及徒长枝,保持植株造型;
2) 常绿一年四季均可做控制型修剪,随时保持自然优美造型;
3) 观花类应在花落后进行;
4) 松柏类宜在3 ~ 5月进行;而福建茶,榕树常绿树木重剪应在天气转暖时进行,平时每月进行一次修剪。
修剪方法
1) 疏剪:将不符合造型的枝条从基部剪除,包括病虫枝、平行枝、重叠枝、反向枝、对生枝、直立枝、轮生枝、下垂枝、丫杈枝、徒长枝等;2) 短剪:将枝条根据造型要求保留一部分,其它的剪除;
3) 蓄枝截干:每年重剪时将上年长出的第二级枝条留一、二枝芽将其短截;
4) 抹芽:将无用的不定芽或萌芽从枝干抹掉;
5) 摘心:将新枝顶端芽头除去;
6) 摘叶:将过密或病黄叶摘除。
6盆景翻盆翻盆年限
1) 幼树每年翻一次,换成大一号的盆,一般不过两年;
2) 成形树两年一次;
3) 老树及松柏类树木三年一次。
翻盆时间
1) 一般于春季尚未发新芽前进行;
2) 观花类,在花后结合修剪进行;
3) 只是用小盆换大盆,不必弄破土球时一年四季均可进行。
翻盆方法
1) 磕盆:将植株连泥整个从盆中取出;
2) 去旧土:把一部分旧土去除,注意不过多伤根;
3) 剪除枯根,病根过长过密根;
4) 栽种:将修整好的盆景重新种植新盆中,底部垫碎瓦片;
5) 回填土:填回新泥将植株固定,并压实;
6) 淋水:填好盆土后立即浇透水。
7盆景摆放盆景搬运搬运应注意安全,各盆景间枝叶不能叠压;盆景盆下垫软垫防震。室内盆景摆放
1) 摆放在合适的架子,观赏面正对外面,编号放在后面隐蔽处;
2) 摆放于室内的盆景应无杂草,无露于表面的肥料,盆面干净美观;
3) 摆放于室内的树木盆景每星期换到室外养护两个星期;
4) 摆放于室内的山水盆景应保持石块清洁,盆内无杂物,山石稳固,山上附生植物长势良好;
5) 室内盆景摆放的位置应为不防碍人们活动的地方。
室外盆景摆放
1) 摆放于盆景场的应按类型分类编号摆放,以更管理;
2) 悬崖式盆景应摆放于高架上,树形飘往向阳处;
3) 小型放在高架上,大型放在矮架上或地面;
4) 长期摆放的大型盆景可直接埋入土中;
5) 摆于高架上的高于40cm盆景应加以固定。
第10篇 物业管理员物业管理机构试题
一、单选题
51、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设备设施以及( )的现代化科学管理,为业主和用户提供良好的生活、工作或学习环境的服务性企业。
a、场地b、绿化带c、道路d、周围环境
52、物业管理公司处理业主或使用人投诉的部门是( )
a、管理部b、服务部c、监察部d、产业部
53、物业管理公司服务部的主要职能有( )
a、依法建立各类服务网点b、扩大租赁业务c、负责管理区域内的环境卫生d、负责区域内的房屋修缮
54、物业管理公司的( )是负责物业维修及设备运行的技术管理部门。
a、工程部b、管理部c、产业部d、租赁部
55、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理,这种自治管理是( )。
a、业主直接进行的b、通过房地产行政部门实现的c、通过业主大会或业主代表大会实现的d、通过物业管理公司实现
56、业主小组成员可以通过协商选举产生,一般按每( )平方米建筑面积产生一名小组成员。
a、300-500 b、500-1000 c、1000-1500 d、1000-2000
57、第一次业主大会或业主代表大会由( )组织召开。
a、房地产行政管理部门b、房屋出售单位c、业主委员会和物业管理公司d、房地产行政管理部门和房屋出售单位
58、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到( )以上后,可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
a、20% b、30% c、50% d、80%
59、物业管理区域内公有住宅出售额达到( )以上后,可以召开第一次业主大会或业主代表大会。 %
a、30% b、50% c、60% d、80%
60、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用( ),可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
a、满一年b、满两年c、一年以内d、两年以内 ,
61、业主委员会成立后,负责召集此后的业主大会,( )到少召开一次。
a、半年 b、一年 c、两年 d、三年
62、业主大会作出的决定,要有全体业主的( )通过方可生效。
a、1/3以上 b、半数以上 c、2/3以上 d、全部
63、( )不是业主大会或业主代表大会的职责。
a、选举业主委员会委员 b、罢免业主委员会委员 c、修改业主委员会章程 d、选聘或解聘物业管理公司
64、业主委员会为取得社会团体法人资格,需向( )部门提交有关资料。
a、工商 b、公安 c、房管 d、城建
65、业主委员会的成立须经( )依法核准登记后,取得社会团体法人资格。
a、房地产行政管理部门 b、公安部门 c、政府建设行政单位 d、政府社团登记部门
66、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示,( )
a、可以撤换物业管理企业 b、可以检查督促物业管理企业的工作 c、可以选聘新的物业管理企业 d、不得干涉物业管理企业的任何工作
67、物业管理区域建设与社区建设的共性有( )。
a、管理目标一致 b、管理手段一致 c、管理职能一致 d、管理功能一致
二、多选题
68、物业管理企业的特点是按照( )的要求管理物业。
a、企业化 b、专业化 c、社会化 d、制度化
69、物业管理公司管理部的业务范围包括( )。
a、环保、绿化管理 b、保安、消防管理 c、车辆管理 d、房屋装修管理
70、物业管理公司工程部的业务范围包括( )
a、商业网点管理 b、工程预算、房屋维修 c、公共设施、设备维修 d、业主房屋装修管理
71、物业管理公司租赁部的职责有( )
a、做好物业的产籍管理 b、扩大租赁业务 c、提高物业出租率 d、提高经济效益
72、业主大会或业主代表大会是( )
a、实施自治管理的组织 b、行使业主自治管理权的重要组织形式 c、决定管理事项的重要组织形式 d、业主自治管理的最高权力机构
73、业主委员会应接受( )的监督指导。
a、房地产开发商 b、物业管理公司 c、房地产行政主管部门 d、物业区域内业主
74、业主委员会的权利有( )
a、拟定或修订业主委员会章程 b、拟定或修订业主公约 c、接受房地产行政主管部门的监督指导 d、接受物业区域内业主的监督指导
75、业主委员会的权利有( )
a、管理房屋修缮基金 b、决定公共设施修缮基金的使用 c、审查管理企业制订的年度计划 d、审查管理企业财务预决算执行情况
76、业主委员会的义务有( )。
a召集、主持业主大会或业主代表大会 b、向业主大会或业主代表大会汇报工作 c、支持、配合各监督物业管理企业的工作 d、积极创建文明物业小区
77、物业管理企业应当与居委会共同做好( )工作。
a、综合治理 b、老龄 c、妇女 d、计划生育
78、物业管理企业是具有( )的法人资格的实体。
a、自主经营 b、自负盈亏 c、自我发展 d、自我约束
三、判断题
79、( )物业管理企业的主要职能是对物业实施管理,维护业主和使用人的合法权益,为人们创造优雅舒适、宁静和谐、优良安全的生活、工作和学习环境
80、( )在物业管理区域第一次业主大会或业主代表大会上,业主委员会候选人本人不能自我介绍。
81、( )在物业管理区域第一次业主大会或业主代表大会上,应审议、通过业主委员会章程和业主公约。
82、( )业主大会或业主代表大会有权撤消业主委员会的不正当决定。
83、( )业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主,决定重大管理事项的自治管理的组织。
84、( )业主委员会可以自己设立物业管理公司,也可以招标选聘物业管理企业。
85、( )物业管理企业对选聘的专业服务企业可以实行承包责任制。
86、( )业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作,而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。
87、( )物业管理企业在街道办事处的管辖地段之内,必须按照街道办事处的统一部署开展工作。
88、( )虽然物业管理区域建设与社区建设者是企业行为,但是,物业管理是有偿服务,而社区建设不收费用。
第11篇 x物业辖区消防管理
物业辖区消防管理
1.0目的
加强消防管理,消除各种火灾隐患,预防火灾发生,确保辖区业户生命财产的安全。
2.0适用范围
适用于公司所辖物业内的消防管理。
3.0职责
3.1公司总经理任消防负责人,领导全面消防工作并组织消防的定期监督检查。
3.2管理处主任负责消防工作的业务指导、监督、检查和日常消防管理和组建义务消防队的工作。
3.3管理处消防管理员负责对消防设备实施日常管理、维护和档案管理。
3.4工程部负责日常消防设备设施的检查和维护工作。
3.5品质部、管理处负责消防培训工作。
4.0工作程序
4.1消防组织的建立
4.1.1公司成立由总经理任消防责任人的消防安全委员会,制定《消防组织机构图》,每个管理处应任命一名专职消防管理员。
4.1.2管理处主任根据所辖区域内实际情况成立义务消防队,并编制《义务消防队成员名单》。
4.1.3业户入伙、入住时,管理处房务组应与其签订《防火责任承诺书》,并领取家用灭火器一对。
4.2消防设备设施管理
4.2.1管理处主任根据消防法规和实际需求组织配备消防设备设施。专职消防员对各种消防设备和设施进行登记,填写《消防设备设施清单》。
4.2.2专职消防管理员按《消防设备设施操作、检查及保养规程》,定期对所有消防设备设施进行检查保养,并填写《消防设备设施维修保养记录表》。
4.2.3对检查保养中发现的不合格问题,应通知工程组维修。对重大问题应上报公司和有关单位部门。
4.3消防日常检查
4.3.1安全管理部当班巡逻人员在巡查过程中应对消防工作进行检查,巡查内容详见《消防设备设施操作、检查及保养规程》,检查结果记录在《安全管理班长巡逻记录表》中。
4.3.2管理处主任在重大节日前对公司所辖区域内的消防工作进行全面检查,并出具书面检查报告。
4.4消防工作的检查
4.4.1管理处消防管理员按照《消防设备设施操作、检查和保养规程》定期检查所辖物业内的消防安全情况,包括消防设备设施的完好情况、动火作业监督、安全用火用电、消防隐患情况等,检查结果记录在《消防检查记录》中。
4.4.2管理处副主任至少每月抽查一次消防工作,检查内容包括上述定期检查项目、检查记录和问题的处理情况,检查记录记录在《管理处消防检查记录》中。
4.5存在问题的处理
4.5.1对上述检查中发现的问题,消防管理员或经理应及时向责任部门或责任人发出《整改通知书》,限期整改并跟踪查验。
4.5.2对检查中发现的违章情况,应作以下处理:
a)消防设施损坏,管理处须先行恢复并追究损坏者责任并要求赔偿损失。
b)装修施工违反消防规定的按《装修管理规定》处理。
c)违章使用和更改液化气管道,责令停止改动,关闭气阀并报告液化气管理公司处理。
d)携带、存放易燃易爆物品,报有关部门处理。
4.6动火审批
4.6.1需动火作业的班组、业户应按规定要求填报《动火作业申请表》,交管理处主任审核,消防管理员根据动火级别分别报有关部门审批。
4.6.2管理处消防管理员负责施工现场监督动火作业,发现问题立即要求作业单位整改或责令停止操作。
4.7消防培训
4.7.1品质部、管理处每年年初制定消防知识培训计划交由管理处主任审核后组织实施。
具体办法详见《员工培训程序》。
4.7.2专职消防员汇同客户服务部,通过张贴和发放消防学习资料、黑板报、宣传栏等形
式每年至少4次,向业户宣传消防知识。
4.7.3新入职员工上岗前必须接受消防知识和消防技能培训。
4.8火警火灾处理
4.8.1发生火警火灾的处理程序详见《火警、火灾处理规程》。
4.9消防演习
4.9.1消防演习每年至少进行两次,由管理处副经理按《消防演练规程》组织执行,专职消防员应将演习结果形成《消防演习报告》,对存在的问题应发出《整改通知书》进行整改。
4.10纠正和预防措施
4.10.1对于在消防管理过程中发现的问题,专职消防管理员或管理处主任应根据问题的严重程度决定是否需要提出纠正或预防措施,具体控制办法详见《纠正和预防措施程序》。
5.0支持性文件与质量记录
5.1《消防设备设施操作、检查和保养规程》ls*jy-wi-4.5-1
5.2《火警、火灾处理规程》ls*jy-wi-4.5-2
5.3《消防演练规程》ls*jy-wi-4.5-3
5.4《防火责任书》ls*jy-bg-3.2-3
5.5《动火作业申请表》ls*jy-bg-4.1-5
5.6《消防演练报告》(无固定格式)
5.7《消防检查记录》ls*jy-bg-4.5-1
5.8《整改通知书》ls*jy-bg-3.1-6
5.9《设备设施清单》ls*jy-bg-4.2-2
5.10《管理处消防检查记录》ls*jy-bg-4.5-2
5.11《护管班长巡逻记录表》ls*jy-bg-4.13-1
5.12消防组织机构图(无固定格式)
5.13义务消防队成员名单
第12篇 物业管理师管理实务考试预测试题及答案5
多项选择题
31. 二级物业管理企业资质证书由( )颁发和管理。
a.国务院建设主管部门
b.省、自治区人民政府建设主管部门
c.省、自治区人民政府房地产主管部门
d.直辖市人民政府房地产主管部门
e.设区的市的人民政府房地产主管部门
32. 新设立的物业管理企业在申请资质时,除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外,还要持( )向当地房地产主管部门申报。
a. 企业法定代表人的身份证明
b. 企业总经理的身份证明
c. 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同
d. 管理和技术人员的职称证书和劳动合同
e. 物业服务合同
33. 物业管理招标的主体包括( )。
a. 物业管理企业 b. 物业建设单位
c. 业主大会 d. 业主委员会
e. 物业所有权人
34. 前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有( )。
a. 签订合同的主体不同
b. 合同终止条件不同
c. 前期物业服务合同须经政府主管部门批准,物业服务合同则不需要
d. 前期物业服务合同属于固定期限合同,物业服务合同属于无固定期限合同
e. 前期物业服务合同属于无固定期限合同,物业服务合同属于固定期限合同
35. 下列关于业主公约的说法中,正确的有( )。
a. 业主公约经业主大会通过后生效
b. 业主公约对全体业主具有约束力
c. 业主公约对物业管理企业具有约束力
d. 业主公约对物业建设单位具有法律约束力
e. 业主公约仅有道义上的约束力
答案:
31.bd考查物业管理企业资质管理制度
32.acd同上
33.bce 考查招投标主体
34.abe 第三章重点问题
35.ab 业主公约和临时业主公约的制订与宣传
多项选择题
36. 某物业竣工交付6个月时,因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中,正确的有( )。
a. 立即通知电梯公司解决故障停梯问题
b. 电梯公司应履行保修责任,并承担维修费用
c. 建设单位应承担此次事故的全部费用
d. 物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
e. 电梯机房属物业共用部位,修缮费用应在专项维修资金中列支
37. 按使用功能划分,物业可分为( )物业。
a. 居住 b. 公共
c. 商业 d. 工业
e. 其他
38. 物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括( )。
a. 车辆维修员 b. 车辆清洗员
c. 交通疏导及管理员 d. 停车场保洁员
e. 停车收费员
39. 物业管理企业主营业务收入包括( )收入。
a. 物业管理 b. 物业经营
c. 政策性亏损补贴 d. 物业大修
e. 共用部位的租赁收入
40. 物业管理企业利润总额包括( )。
a. 企业所属项目上交的管理酬金 b. 营业利润
c. 投资净收益 d. 营业外收支净额
e. 补贴收入
答案:
36.ac 电梯系统运营及维护
37.acde 物业管理企业主要类型
38.cde 车辆管理的注意事项
39.abd 物业管理企业的营业收入构成
40.bcde 物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润,物业服务费成本 (支出)构成。
41. 物业服务支出的构成不包括( )。
a. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
b. 物业管理企业财产保险费用
c. 物业共用部位、共用设施设备保险费用
d. 管理服务人员的工资
e. 项目管理处用房装饰装修费用
42. 按照《物业服务收费管理办法》,物业服务收费实行( )。
a.政府定价 b.政府指导价
c.市场调节价 d.业主定价
e.政府与业主共同定价
43. 住宅专项维修资金可用于( )。
a.弥补物业管理经费的不足
b.共用部位、共用设施设备的大修
c.共用部位、共用设施设备的更新
d.共用部位、共用设施设备的改造
e.共用部位、共用设施设备的日常维修
44. 下列关于物业服务费用包干制的说法中,正确的有( )。
a. 由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用
b. 管理服务利润是固定的,不随物业管理成本的变动而变动
c. 物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计
d. 物业服务费用收支相抵,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担
e. 物业服务费用中不包括法定税费
45. 物业管理信用档案的建立范围包括( )。
a. 物业管理企业 b. 物业管理专业人员
c. 业主委员会 d. 建设单位
e. 物业使用人
答案:
41.be 物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润,物业服务费成本 (支出)构成。
42.bc 同上
43.bcd同上
44.ad 同上
45.ab 档案管理内容
