物业管理项目质量计划（十二篇）

第1篇 物业管理项目质量计划

物业管理项目质量计划

1.对新洽谈项目建立项目和客户工作人员档案并做好档案管理工作。

2.对正在洽谈的项目应及时与有关部门和人员进行沟通,确保客户所需资料正确性和有效性。

3.与项目(业主)有关人员建立良好的工作关系。

4.如项目洽谈成功,将有关文件送交相关部(运作部、财务部、总经理室)

5.对业务人员进行有计划的培训,提高业务水平和竞争力。

6.新进员工进行岗前培训和在岗培训,确保业务人员水准。

第2篇 小区物业管理员工奖惩机制

我们将实行奖勤罚懒,根据公司检查考核以及业主对小区管理处工作的考评,每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工,得到荣誉的进行奖励,不称职员工进行待岗培训、限期改进、辞退等阶段的处理;根据每季度的考评结果年末对管理处全年工作进行综合评议,评出管理处先进个人。

一、目的

为维护公司声誉,加强企业管理,提高管理水平,在加强事项教育的同时,对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。

二、种类

(一)警告

适用于第一次触犯轻微过失的规定。

(二)严重警告

适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者

(三)最后警告

适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者

(四)开除(或辞退)

适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。

三、过失性质

(一)轻微过失(违反下列一项者,给予警告一次)

1、一个月迟到或早退三次;

2、违反保安制度,拒绝保安人员检查;

3、违反安全制度但未造成后果;

4、在小区内行为不检点,如大声喧哗、追逐打闹;

5、不讲卫生,在小区公共场所说脏话,乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰;

6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊;

7、由于工作过失,造成公司财务损失达成100元以上1000元以下;

8、业主连续三次反映工作态度不好(经查属实);

9、私扣业主(使用人)提出的一般意见。

(二)严重过失(违反下列一项者,给予严重警告一次):

1、旷工一天;

2、利用职务之便收取户主或客户钱物;

3、对业主(使用人)态度蛮横;

4、公开顶撞上级,不服从指挥或故意消极怠工;

5、由于工作过失,造成公司财务损失价值1000以上3000元以下。

(三)重大警告(违反下列一项者,给予最后警告一次):

1、连续旷工三天;

2、接受贿赂;

3、殴打他人或相互打架斗殴

4、由于工作过失,造成公司财务损失价值达3000元以上。

(四)开除(犯有下列错误,立即予以开除或辞退)

1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天;

2、偷窃公司、同事或业主财务;

3、用非法手段涂改原始记录,窃取账单或单据,从不牟取私利;

4、严重玩忽职守,给业主(使用人)或公司利益造成重大损失;

5、威胁上级,侮辱刁难业主及来访客人;

6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审;

7、犯有其他严重错误。

四、奖励条例

(一)奖励对象

1、在改进公司经营管理,提高经济效益和管理效益方面有显着成绩者;

2、工作努力,深得业主表扬者;

3、在危急时刻为保护他人生命安全,保护小区财产方面有特殊成绩者;

4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有贡献者;

5、因其行为为公司带来荣誉者;

(二)奖励办法

凡符合奖励条件者,经公司批准予以确认,奖励形式。

1、全公司通报表扬;

2、颁发奖品或奖金;

3、特别加薪;

4、晋级

第3篇 物业管理师模拟题-单选题

2008年物业管理师模拟题-单选题

1、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础,管理企业所收的费用要让业主和使用人感到( )。

a 质价相符 b 能够接受 c 价格优惠 d 价格偏低

2、物业管理涉及到的法律很多,遇到的问题又十分复杂,在处理问题时应以()为依据。

a 企业的规章制度 b 业主委员会章程 c 上级行政部门的指示 d 法律、法规

3、物业管理人员应具备的职业道德之一是( )。

a 仪表端庄,形象良好 b 忠于职守,尽职尽责 c 体魄健康,胸怀宽广 d 语言流畅,表达力强

4、物业管理人员在工作中相互推诿,办事拖拉,不符合( )的职业道德要求。

a 忠于职守,尽职尽责 b 实事求是,办事公道 c 谦虚谨慎,文明礼貌 d 遵守纪律,奉公守法

5、物业管理人员要做到人找工作,不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争,尽快干好,这体现了( ) 。

a 积极主动,讲求实效 b 谦虚谨慎,文明礼貌 c 刻苦学习,提高素质 d 仪表端庄,良好形象

6、讲求实效,要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面的问题,虽然当时不处理也不会发生危险,也( )。

a 必须马上修好 b 必须三天内解决 c 要力争当日给用户答复 d 要力争三天内给予答复

7、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及( )的现代化科学管理,为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。

a 场地 b 绿化带 c 道路 d 周围环境

模拟题下载:2008年物业管理师模拟题-单选题

第4篇 物业管理知识题库二

一、单项选择题(本大题共30小题,每小题1分,共30分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.我国物业管理中最主要、最直接、最高效力的行政法规是(a )

a.《物业管理条例》 b.《建筑工程质量管理条例》

c.《城市房地产管理法》d.《物业服务收费管理办法》

2.立法机关颁布的物业管理方面的专门法律或法规,称为( b )

a.狭义的物业管理法 b.广义的物业管理法

c.物业管理法规 d.物业管理行政规范

3.以下说法正确的是( c )

a.共同共有人按照份额行使权利

b.共同共有的财产划分份额

c.共同共有以一定的共同关系的存在为前提

d.共同共有人必须三个或三个以上

4.建筑物区分所有权是指( d )

a.对专有部分的专有权b.对共有部分的共有权

c.成员权d.包括专有权、共有权和成员权的集合

5.以下属于房屋所有权继受取得的是( c )

a.新建 b.没收

c.赠与 d.添附

6.新建的房屋,申请人向登记机关申请房屋所有权初始登记应当在房屋竣工后的( b )

a.一个月内b.三个月内

c.六个月内d.一年内

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第5篇 法院物业管理整体设想策划

人民法院项目物业管理整体设想与策划

'*****人民法院'有四个物业管理点,总建筑面积28819平方米,其中审判办公大楼建筑面积21781平方米,**人民法庭建筑面积2218平方米;**人民法庭建筑面积1592平方米,**人民法庭建筑面积3228平方米,主要为办公楼。

1、管理模式与措施

(1)、注重物业项目的整体品牌形象,开展规范化的物业管理服务

我们将以服务求生存,通过先进的服务策划,iso9001、iso14001、iso18001国际质量、环境和职业安全健康体系的导入、规范地操作实施、科学与系统的培训、有效的监督、评估和调整等步骤,积极借鉴其他国际化知名企业的先进经验,并结合自身的管理资源优势,实施以关注顾客、关怀员工的需求,关注环境的温馨和谐,在搞好各项基本服务的基础上,强化员工的服务礼仪培训,关注物业整体氛围为特征的物业管理,营造温馨、和谐的消费环境,形成具有鲜明特色的物业文化和品牌形象。

(2)、采取分类管理、各有侧重的管理模式

要为*****人民法院提供尊贵、舒适、洁净的五星级物业管理服务,提供方便、有序、安全的办公环境服务,这就需要物业管理公司在总体物业管理服务中,针对相对各个独立的服务区域,采取分类管理、各有侧重的管理模式。在办公区域的服务中更为注重优质的礼仪和功能服务,尊重客户的个性彰显和自由空间;在公共部位的服务中更多关注人性化管理和服务,使客户理解和接受我们的管理,真正感受到我们温馨、和谐而周到的服务,从而让所有的客户满意。

(3)、建立严密、科学、规范的管理措施

为使物业管理的服务达到优质、高效和便捷,建立严密、科学、规范的管理运作措施是必不可少的,从而使管理运作逐步纳入良性循环,针对本项目的物业管理要求,我们将建立以下管理运作措施:

1)目标管理:根据本项目的总体目标,围绕《安全优质服务承诺书》,制定各项分项管理服务指标,并将指标分层落实(项目--部门--岗位)到位;

2)领导责任制:即下级任务未完成或犯错误,不仅追究当事人的责任,作为上级领导更要负管理责任,促使各级领导对下属的工作管理、负责到位;

3)督导管理:采取多种有效的督导管理方式,各职能部门对项目实施监督、指导管理,以保障服务质量、工作正常运作。具体方式主要为:工作绩效与薪资相挂钩的经济管理、规范操作与执行的制度管理、培训与考核的激励机制。

4)客户服务中心制:项目日常管理服务围绕客户服务中心展开,及时处理日常事务和突发事件,协调各部门的关系,受理客户的投诉,作好回访反馈。

(4)、建立有效的安全防范体系

由于人民法院内的停车位较少,保障安全、有序的运作是关键,它既是我们管理的重点,也是管理的难点,为了保障环境安全,特就治安、消防的安全防范职责范围和体系作系统的考虑与策划:

1)设想建立联合的治安防范控制系统:在物业项目范围内建立内、外层相联系的联合安全防范组织系统:

①有案情发生等,通过统一的对讲系统等通讯网络,通知各方,以便立即启动内外联动的防范操作;

②开展安全管理会议、治安防范和消防演练等活动。

2)物业安防服务主要负责人民法院内、外秩序的维护,协调和引导广场、大楼通道畅通,车辆进出、停放、各类非机动车辆停放有序管理等。

①在充分运用和发挥已有的安全防范系统的基础上,对物业管理的辖区制订并贯彻落实治安防范措施:

a.实行半军事化管理,制订严格的秩序维护管理制度和奖惩措施。

b.强化秩序维护人员的内务管理,加强行为规范教育,开展综合素质培训。

c.重点监控:在大楼、广场的出入口、停车区等部位布岗,重点监控;

d.全天候巡逻:采取固定岗、巡逻岗相结合,实行大循环中有小循环的连环巡视方案。严格执行巡逻制度,确保巡逻质量,特别注重对项目周边沿墙、地下室楼梯等区域及死角。

e.全天候实行24小时值班,24小时监控;加强对货物进出、外来人员的警惕和控制,特别是门岗的盘查和登记。

f.建立内外交互式联动治安防范网络

a.遇有紧急情况或其他治安需要,通过监控中心对其严密监控使用对讲机下达指令,巡逻人员在第一时间到达现场进行支援。

b.与当地派出所建立警民共建关系,并聘请片区警官兼任服务中心安全管理指导员,定期与服务中心分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

c.利用对讲网络或电话线建立自动报警平台,当发生突发性事件时,将求助信息传送到消监控中心,及时启动各类应急处理预案。

②三防结合

确立人防、技防、物防三防结合的方式,充分发挥出入口、停车区监控设备、设施的作用,实施严密的外来人员、货物出入检问、登记制度,以防范安全事故的出现,保持物业消费环境的安全。

3)消防管理

根据该物业的实际情况,做好核心部位的管理是我们的首要职责,因此应认真做好消控值班,严密关注消防主机动态,并和人民法院制定内部衔接机制和共建消防管理体系,以确保各项险情能及时排除。

消防管理工作策划:

①建立三级消防管理机构和三级检查制度,明确各级责任人和落实安全责任制(员工--部门负责人--服务中心负责人);

②制订各类消防管理制度,并定期检查执行情况;

③制订消防事故处理预案,定期协同演习和总结;

④建立义务消防队,定期组织消防安全学习和培训;

⑤定期进行消防巡检和维护,及时消除安全隐患(应急灯、疏散指示灯等);

⑥做好消防器材的定期保养;

⑦做好消防常识宣传工作,用资料和宣传栏等渠道向客户进行消防宣传教育;

⑧建立各类消防设备、设施档案,专人保管;

⑨对重要部位、危险区域等设立警示标识。

(5)、加强交通秩序管理与环境维护的对策与措施

1)保障车辆交通秩序的维护工作,及时制止违章行为,保障道路的畅通和车辆(包括机动车和非机动车)停放正常。

2)认真贯彻执行车辆管理的相关制度,杜绝违规操作行为。

3)地面机动车位全部采取临时停放、先到先停的方式,以保障地面车位利用率的最大化。

4)如人民法院开展活动,我们将积极与主办方在事先建立必要的沟通与协作,按照活动所需的配合要求,预留好足够的车位,明确统一现场维护的方案与措施,努力配合做好现场的秩序维护。

(6)

、针对项目工程设备设施特点,对其机电设备设施管理与维护的策划

根据本项目机电设备设施较多、技术含量高的特点,如何对其有效的管理和维护成为该项目管理是否成功的关键之一。为此我们将充分发挥公司在写字(办公)楼、商业物业、高层楼宇管理中所积累的丰富、成熟的管理经验和技术人才优势,制订切实有效的设施设备运行和维护制度和措施,以保证设施设备正常有效维护和运行,科学设置与控制各项能耗,合理核算相关共用能耗;同时我们对重要设备实行重点巡检。

(7)、加强现场设施的维护,完善标识系统

为了维护好物业现场的环境效果,创造有序、温馨的消费氛围,在物业建设移交所配置的标识标牌基础上,将积极导入vi视觉识别系统,从细处入手,创品牌效应,进一步完善配套的警示标识和温馨提示,形成特有的人性化的环境特色,并使我们的专业化、规范化、标准化的管理与服务深入人心。

a、在接管时所配置的交通安全设施基础上,从动态角度认真勘察现场,进一步完善交通指示标志和设施,如立面、地面增设警示标志用语等

b、通过公共场所、公共部位标识(警示牌、指示牌)等各种方式,向公众宣传'车辆停放管理'等方面的公共制度,同时针对大楼广场的车流量较大的特点,及时进行必要的、相关温馨提示,创造安全、文明的氛围

(8)、运用现代管理学理论,指导团队建设和管理。

第6篇 a物业公司质量方针目标管理

e物业公司质量方针、目标管理

1.目的

确保全体员工按质量方针的意图实施和改进质量管理体系。

2.适用范围

适用于公司质量方针目标的制订、执行、评审和修订的控制。

3.职责

3.1总经理负责质量方针的制订并下令发布。

3.2管理者代表负责质量方针的宣贯、落实、检查、评审和报告。

3.3各职能部门负责按质量方针的意图展开质量目标,并加以实施。

4.质量方针制订过程

4.1通过各种方式识别业主的需求和期望,了解外部环境,并关注业主所关心的问题,本公司应制定相应的对策,以满足业主的需要;同时也考虑到企业现有的状况和企业的宗旨,从企业的实际出发来制定符合本企业利益的各种措施。

4.2了解了企业的内外部环境以后,结合相关方的要求和法律法规的要求,由公司领导制定本公司的质量方针,并对方针的适宜性以及能否作为质量目标的框架进行评价。

4.3根据质量方针,公司领导应制定出相应的总目标,以质量方针为中心,以事实为依据,目标值应可测量,并尽可能可量化。

5.质量方针的贯彻与实施

5.1管理者代表应对本公司全体员工宣贯质量方针和质量目标,达到沟通和理解,并让全体员工认识到对实现目标的贡献。

5.2各职能部门应针对质量方针的意图,坚持以数据说话的原则,展开质量目标,目标值应尽可能定量化,不能空洞或不切实际。

5.3质量目标每年制订一次,

要在一月底前完成目标展开,目标展开应至少包含以下内容:

5.3.1展开项目

5.3.2目标值

5.3.3实施方案

5.3.4完成时间

5.3.5协作部门

5.4贯彻质量方针,实施质量目标产生的计划、数据、协调、调整等有关情况应予以登记并保持记录。

5.5质量目标由各职能部门主管负责编写,管理者代表负责批准。

5.6各部门的质量目标完成情况,要自行组织定期评审对存在的问题应及时采取纠正或整改,必要时可报管理者代表进行再次协调。

6质量方针

为实现以业主和住户满意为目标,确保他们的需求和期望得到确定,并转化为公司的服务要求,特确定本公司的质量方针为:

'舒适、安全、尊贵、优雅、发展'

舒适:物业管理的舒适体现在'温暖、洁净、方便、快捷'的人居环境上。公司应创造一个集居住、学习、工作的舒适环境,以满足业主'生理上的基本需求'。

安全:安全防范是物业管理的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作,同时为了满足物业使用人'安全需求'的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵:'以人为尊'、'以人为本'的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。公司在管理好物业本身的基础上,充分实现物业管理服务的内容,让业主及物业使用人满足'受人尊重的需求'。

优雅:高尚的住宅离不开优雅的环境,优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上,公司将充分考虑和利用会所的功能,将全新的服务理念融入到为物业使用人实现'社交'和'自我价值实现'的需求,让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

发展:不断改进服务意识、采用现代管理方法、开拓新的服务项目,使公司持续向前发展;

7质量目标及分解值

(一)、公司总目标

1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%

2、房屋及公共设施完好率达≥98%。

3、年度无重大责任事故发生。

(二)、目标分解

1、综合管理部:

(1)、员工培训覆盖率/合格率100%

(2)、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2%

(3)、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%

(4)、公司保安、工程、清洁工作日检查合格率100%

(5)、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%

(6)、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%

(7)、合同评审率100%

(8)、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,

(9)、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%

2、管理处:

(1)、业主/租赁户有效投诉处理率100%

(2)、限时服务承诺实现率≥95%

(3)、内外关系信息传递准确率/及时率100%

(4)、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%

(5)、收费金额差错率≤1‰

(6)、物业较为重大事项发生/处理公告率100%

(7)、业主/租赁户动态档案建档率100%

(8)、业主/租赁户对服务工作满意率≥95%。

(9)、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%

(10)、环境卫生日检查合格率≥95%

3、保安部:

(1)、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

(2)、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%

(3)、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0

(4)、机动车辆管理纠纷发生率≤1%

(5)、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%

4、工程部:

(1)、设备设施维护验收合格率100%,修缮/整治合格率96%

(2)、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

(3)、设施设备保持完好率≥95%

(4)、机电设备检修及时率100%

(5)、设施设备检修一次合格率≥95%

(6)、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%

(7)、保障设备设施安全运行率100%

(8)、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%

第7篇 市场物业管理处客服兼行政事务助理岗位职

市场物业管理处行政事务助理岗位职(客服兼)

1. 直接上级:项目经理。

2. 在项目经理领导下,贯彻执行国家有关的政策、法规及企业的规章制度,全面负责管理处日常行政、人事、后勤工作的协调及对外接待工作。

3. 督导员工自觉遵守市场物业管理处各项规章制度。

4. 接收外来发给市场物业管理处的所有文件,转报项目经理批阅。

5. 以市场物业管理处名义拟定、印发所有报告、文件,并转报项目经理签发。

6. 审查、修改各部门呈送项目经理的报告,并转呈项目经理批示。

7. 安排和布置各种会议,印发会议纪要,并负责检查落实决议决定的执行情况。

8. 负责员工的考核、晋升、奖惩的管理工作。

9. 负责员工考勤、考核、奖惩记录汇总。

10. 负责各类文件资料的控制、收发、传递、管理及归档。

11. 协助市场物业管理处日常对内、对外沟通、联络、协调工作,组织安排接待、参观等公关活动。

12. 负责办公用品、劳保用品等的采购计划、保管、发放工作。

13. 负责市场物业管理处的重要证件和合同进行保管、管理、年审。

14. 参加市场物业管理处例会,作好记录。

15. 制定员工的培训计划及其工作的考核和评估方案。

16. 完成领导交办的其他工作。

第8篇 物业管理基础知识培训-5

物业管理基础知识培训(5)

什么是物业

所谓物业,是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋,及与之相配套的设备,市政、公用设施,房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。

该词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其在国外,特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。

物业根据其用途可分为:住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等

谁来行使物业管理权

住宅区的物业管理权由业主通过业主大会及物业管理委员会行使而得以实现。

所谓业主,一般指住宅区内房地产产权人和使用人,或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交付使用且入住率达到50%以上时,区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主可委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

业主大会有如下职权:①选举、罢免物业管理委员会的组成人员;②监督管委会的工作; ③听取和审查管委会的工作报告;④决定住宅区(或其他物业)内关于业主利益的重大事项;⑤修改业主公约;⑥改变和撤销管委会不适当的决定;⑦批准管委会章程。

物业管理如何服务

物业管理的根本宗旨,是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境,并尽可能满足他们的合理要求。

在实际操作中,物业管理服务按物业工程周期可分为两部分,即交付使用前和交付使用后两方面服务。

物业交付使用前,管理公司的服务对象主要是大业主,即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括:

1、从物业管理的角度,就楼宇的结构设计和功能配置提出建议 ;

2、制定物业管理计划包括计算机管理份额;

3、制定的物业管理组织架构;

4、制定物业管理工作程度并提供员工培训计划 ;

5、制定第一年度物业管理财物预算;

6、参与工程监理 ;

7、参与设备购置 ;

8、参与工程验收;

9、拟定物业管理文本 ;

交付使用后的物业管理服务对象就是全体业主和用户,基本内容通常包括以下几个方面:

1、房屋及设备维修保养;

2、房屋保险事宜;

3、保安服务;

4、清洁服务 ;

5、绿化环境保养 ;

6、紧急事故处理 ;

7、 处理业主投诉;

8、财务管理 。

根据业户要求还可提供一些有偿服务,如:代理租售业务、户内维修、清洁服务、送餐邮递及其他商务服务等等。

业主的权利与义务

根据《物业管理条例》,业主在物业管理活动中享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

同时,业主在物业管理活动中,应履行下列义务:

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

物业管理的常见纠纷

目前,物业管理中存在的问题主要有以下表现:

1、没有成立正规的物业管理公司,造成物业管理水平低,服务质量差;

2、公用设施专用基金不落实,造成小区公用设施的维修、兴 建、保养等问题难以解决;

3、制度不健全,管理秩序混乱;

4、管理者与业主之间权责利不明确,影响小区物业管理的正常进行;

5、乱收费现象严重。

财产受损应由物业公司赔偿吗

目前,有些业主的家中财产被盗之后,要求物业管理公司进行赔偿。他们认为,既然自己向物业管理公司交纳了管理费,那么,财产一旦损失,物业管理公司就应负赔偿责任。这种理解是不正确的。

首先,物业管理公司收取的管理费是为业主提供服务的成本报酬,既不是业主财产的保管费,也不是财产的保险费。

其次,物业管理中的保安工作也只是配合居委会、公安机关搞好治安防范,其主要职责是维护区域的公共秩序,而不是为某单个业主看家守财。物业管理公司的保安能力是有限的,从客观上并无法完全杜绝盗窃案件的发生。可以说小区保安人员的配备及其工作,已经阻止或避免了许多案件的发生,把案件降到最低限度,作为服务对象的业主已从中受益。

只要物业管理公司履行了其应尽的管理义务,业主的赔偿要求便与理相悖、于法无据,理所当然被物业管理公司拒绝。

当然,若由于物业管理公司存在管理疏忽,而导致了盗窃案件的发生,则其应当根据过错程度,承担相应的赔偿责任。

第9篇 物业辖区消防设施运行管理程序

质量管理程序文件

--物业辖区消防设施运行及管理程序

1.0 目的

加强消防工作及设施运行的管理,保证所辖物业的消防设施安全使用,确保管辖区域内用户生命、财产安全。

2.0 适用范围

适用于公司所辖物业的消防工作及设施运行管理。

3.0 职责

3.1 公司总经理负责组建消防组织机构,并担任指挥。

3.2 经理部经理为公司本部消防责任人,全面负责公司本部的消防工作。

3.3 管理处主任为管辖物业消防责任人,对管辖物业消防工作全面负责。各部门、管理处设立义务消防队,所有员工均为义务消防队队员。

3.4 机电主管负责对维修工工作进行检查监督;负责监控设备、供水、供电系统、消防设备的管理、检查、监督。

3.5 维修工负责消防系统供水、供电系统、发电机组的维修、保养、清洁、运行、操作、监控、记录;负责监控室的设备维修、保养。

4.0 工作程序

4.1 消防机构的建立

4.1.1 总经理负责建立公司质量/环境/安全管理委员会,规定组织机构及人员职责,并报上级主管部门。

4.1.2 各部门/管理处防火责任人负责通知住宅、商铺、写字楼等用户设立安全责任人和联系人,并登记在《用户安全责任人和联系人名单》上面。

4.1.3 经理部将公司《质量/环境/安全管理委员会设置》的文件发放到公司各部门、管理处,并登记存档。各部门、管理处确保所有员工了解公司质量/环境/安全管理委员会人员设置情况。

4.1.4 管理委员会成员和用户安全责任人和联系人有变动时,经理部应及时将变动情况上报相关主管部门。

4.2 消防设施配备

4.2.1 各部门、管理处根据国家和深圳市有关消防法规配备消防设施和设备。

4.2.2 管理处维修班根据实际情况对主要消防设备设施,做文字或颜色的标识。

4.3 消防制度

4.3.1 消防检查制度。

4.3.1.1 管理委员会负责制定《消防检查制度》,内容包括检查人员安排、检查内容、检查周期、频次等。

4.3.1.2 各管理处每周对消防工作情况进行检查,检查内容包括:消防器材配置与完好程度;消防通道是否通畅;是否有新的火灾隐患等,并填写《消防工作周检记录》中。

4.3.1.3 各部门、管理处防火责任人进行消防检查时发现的问题,应填写《整改通知书》发放到安全责任人(联系人)或用户,限期整改,并跟踪记录整改结果。

4.3.1.4《整改通知书》中防火责任人应提出整改意见,其内容可以是:

a. 损坏消防设施,要求赔偿损失并恢复;

b. 超负荷用电,要求限制警告罚款;

c. 明火作业未经批准,要求停止违章行为;

d. 违章使用液化气或违章更改液化气管道;

e. 装修使用易燃材料,要求立即停工并更换材料;

f. 违章使用、搬运、贮存化学危险品;

g. 堵塞消防通道;

h. 其它不符合消防安全规定的行为。

4.3.2 动火审批制度

4.3.2.1 动火作业按消防部门规定进行,公司编制《动火作业安全操作规程》。

4.3.2.2 动火作业人需填写《动火作业申请表》,由防火责任人审批,重点部位动火报市消防局。

4.3.2.3 管理处要请专人到现场监督动火作业,防火责任人要抽查,发现问题要求动火作业者立即整改。

4.4 消防知识宣传与培训

4.4.1 对用户的消防要求通过发放《用户手册》和签定《消防安全责任书》来实行。通过发放消防资料、宣传栏、组织用户参观火灾现场会等形式,增强用户的消防意识。

4.4.2 各管理处每季安排一次消防知识学习,学习内容为消防法规等,并结合实际进行消防设备操作方法的培训。将学习培训情况填写在《会议/培训签到表》上。

4.4.3 公司义务消防员培训按《员工培训和考核程序》进行。

4.5 消防演习

4.5.1 管理处每年至少组织一次有全体义务消防员参加的消防演习。

4.5.2 演习结束后由管理处完成《消防演习报告》,其内容包括演习时间、地点、参加人员、演习内容、演习状况及存在问题的整改措施等,并发出《整改通知书》到责任人,跟踪并记录整改结果。

4.6 日常消防管理

4.6.1 管理处维修班检查所辖物业的日常消防安全情况,包括消防设备巡检、动火作业监督、安全用火用电。各管理处在消防检查中,对箱式消防栓及灭火器的检查应做适当标识,就检查情况填写《消防器材检查记录表》,贴于箱式消防栓玻璃上或灭火器上。检查周期为每季一次。

4.6.2 所有日常管理中发现的安全、消防隐患,必须作好记录,开具《整改通知书》交相关人员,并报告消防负责人。

4.6.3 当消防设备发生故障时,监控室值班员填写《维修通知书》,及时通知维修工进行维修。

4.6.4 消防中控室值班员必须将消防设备监控运行情况及报警或故障信号等记录在《中控制室消防设备监控运行记录表》中,并保存电脑单等报警系统原始报警记录。

4.6.5 管理处维修班根据《消防设施保养规定》负责管辖区域所有消防设备的保养及维修。

5.0 相关文件

5.1《公司质量/环境/安全管理委员会设置》(***-qp-06-pz-01)

5.2《消防检查制度》(***-qp-06-w*-02)

5.3《动火作业安全操作规程》(***-qp-06-w*-03)

5.4《中控室设备运行操作规程》(***-qp-06-w*-06)

5.5《用户手册》(不定格)

5.6《消防安全责任书》(***-qp-06-w*-04)

5.7《员工培训程序》(***-tp-08)

5.8《消防设施保养规定》(***-qp-06-w*-05)

6.0 质量记录

6.1《用户安全责任人和联系人名单》(***-qp-06-1/a)

6.2《动火作业申请表》(***-qp-06-3/a)

6.3《整改通知书》(***-qp-04-4/a)

6.4《中控室消防设备监控运行记录表》(***-qp-06-5/a)

6.5《会议/培训签到表》(***-tp-06-1/a)

6.6《消防演习方案》(***-ep-07-4/a)

6.7《维修通知单》(***-qp-06-4/a)

6.8《消防器材检查记录表》(***-qp-06-6/a)

第10篇 z苑小区其他物业管理设想

某苑小区其他物业管理设想

第一节关系协调

对'**苑'管理处而言,协调好四者之间的关系至关重要,一是管理处与业主、租户的关系;二是业主之间的关系;三是管理处与发展商的关系;四是管理处与当地政府主管部门的关系。物业管理工作本身就是一个综合协调关系网,我们提出的口号是:'互谅互惠,及时协调,随时解决'。

协调坚持以管理制度为准绳,强调以规章制度为原则,勿以人情为中心,也就是平常所说的'以法治代替人治';协调过程中强调相互尊敬、相互体谅、恪守信誉、效率卓越;对业主、用户的协调始终贯彻于管理服务之中,积极主动地协调,不断地改善服务质量。

有关的协调示意图:

关系协调示意图

第二节服务意识

'忠诚服务,无微不至'

'热情服务业主,精心管理物业'

服务-是物业管理公司管理的根基。

质量-是物业管理公司的生命线。广东华翔物业发展有限公司正是从实践中提炼出了以上这些朴实的语言,并使其成为全体员工认同的理念。同时公司经营管理班子一致认为:只有建立适应市场经济的运营机制和高素质的员工队伍,才能确保服务意识深入人心并体现在实际工作中。

第三节量化管理

一、实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,作出具体要求。

二、管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程及内容。

三、年度考核量化,年度岗位轮换率达到10%,淘汰率达5%,

四、财务运作量化,每年由公司制定详细的年度财务预算方案,对管理处采取独立核算的办法,严格控制成本,提高经济效益。

第四节居住环境

物业管理是以服务为本质,以管理体现服务的工作。我们接管'**苑'管理服务工作后,将把搞好**苑 的居住和工作环境作为我们工作的一个重要方面。除严格按照环卫清扫工作规程外,物业管理员将每天坚持巡查楼宇,对个别商铺违章作业,以及环境污染等问题进行整改,特殊情况联系政府职能部门处理。

第五节履约保证

一、精打细算,勤俭管'家'。物业管理用的是业主的钱,管理公司会不会理财,成为业主评判物业管理公司的重要标准,管理公司要赢得业主们的信任和满意,就应该用最少的钱管理好业主的物业。

二、勤练内功,强化服务。物业管理的工作琐碎、枯燥,要使方方面面的工作做到井井有条,疏而不漏,就需要花大力气对全体员工进行业务技能、服务等诸方面的培训,练就过硬的基本功,力求让每位业主享受到我们的优质服务。

三、履行合同,按章办事。严格按照合同所签的委托管理事项内容进行管理和维修,定期签订电梯设备、消防设施等重大设备的维修保养合同,确保设施设备完好率98%。严格履行合同所签订的收费标准执行管理收费。

第六节服务项目

一、建筑共用部位的维修、养护和管理,包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等;

二、共用设施、设备的维修、养护运行和管理,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备等;

三、市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、停车场、自行车棚等。

※ 为楼宇主体结构和配套的设备、设施制定科学的维护、保养计划和开支预算。

※ 根据住宅物业的运作要求和各系统设备的特点,制定一套合理的系统运行计划,降低运行成本。

※ 根据政府有关规定,以一些特定的设备寻找有资质、高水平的单位承接维修养护工程。

※ 对住宅物业设备依需要实施24小时值班。

四、公共绿地、花木等的养护与管理:

※ 在不加收业户管理费用的前提下,增加公共部位的绿化植物、盆景的品种与数量,营造绿色环境,提高住宅物业的品位。

※ 在节假日,在物业外围重点部位依业主或建设单位要求摆设花卉,强化节日气氛,美化住宅物业形象

五、附属配套建筑和设施的维修、养护与管理

六、公共环境卫生的管理

包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

※ 每日对住宅物业公共部位、内墙面,实施8小时巡回清洁,至少各项设施每日清扫两遍以上。

※ 每月对住宅物业的公共部位进行一次全面保洁,确保无卫生死角。

※ 每季对水池进行一次清洗,并将水样提交给部门检验,保证水质合格。

※ 根据当时情况和业主委员会决定对外墙、沙井及化粪池进行清理(费用另行计算)。

七、交通与车辆停放秩序的管理

※ 24小时车辆保管服务

八、维持公共秩序

包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

※ 24小时治安防范服务

※ 与街道、派出所、消防公安局、保安管委会等政府建立密切的关系,实现群防群治

九、管理与物业相关的图纸、档案与竣工验收资料

十、组织开展**苑文化娱乐活动

※ 开展讲求协作的团体比赛,如篮球赛、足球赛、拔河比赛

※ 开展以个人为主的活动,如卡拉ok、台球、摄影、棋类等免收家居装修管理费,免收审图费,提供家居装修安全消防监管服务,确保住宅安全。

※ 24小时提供工程应急维修服务,能马上处理的决不会拖至明天,对停电、停水、水淹、马桶堵塞等影响业主居家生活的急切问题即时发生即时解决。

※ 所有经营场地维修只收材料费,不加收其他额外费用。

第11篇 物业管理公司持续改进程序-13

物业管理公司持续改进程序(13)

1.0目的:

通过制订与实施纠正和预防措施,消除实际或潜在的不合格服务,以达到持续改进的目的。

2.0适用范围:

2.1日常检查中发现的严重不合格服务。

2.2客户关于服务的重大投诉。

2.3内部质量审核和管理评审中发现的严重不合格服务。

2.4外部检查发现的一般(严重)不合格。

2.5潜在不合格服务。

3.0职责:

3.1各部门负责对本部门内发生的一般(严重)不合格服务进行调查分析,制订并实施纠正措施,跟踪验证。

3.2综合事务部负责跟踪验证公司纠正与预防措施的执行情况。

4.0程序:

各部门自检、巡检时发现的不合格(潜在不合格),公司监督检查中发现的不合格(潜在不合格),客户的投诉,管理评审和内审中发现的不合格(潜在不合格),外部检查中发现的不合格(潜在不合格)。

检查人员做好检查记录;接待投诉的人员做好投诉记录。

对轻微的不合格予以立即关闭;对严重的不合格发《纠正通知单》;对潜在不合格填写《预防通知单》。

纠正(预防)措施完成并验证有效后,并在《纠正通知单》、《预防通知单》上作记录。

5.0支持性工具:《纠正通知单》

《预防通知单》

编制:审核:批准:日期:

第12篇 物业管理投标申请人资格预审文件

1、招标邀请书

2、投标意向书

3、企业简介(1000字以上)

4、营业执照(复印件)

5、资质证书(复印件)

6、管理业绩( 管理项目、物业类型、面积、获奖证书情况)

7、法定代表人简介、从业资格证书

8、拟定管理处负责人简介、从业资格证书

9、投标联系人、电话

请投标单位务必于**年**月**日前将上述资料按顺序装订成册并送交***房地产开发有限公司(*路7号)客服部。