第1篇 物业管理师理论知识试题
第二部分理论知识
一、单项选择题 (51-150题,共100道题,满分为100分)
51、国家行政机关与物业管理企业之间管理与被管理的关系,属于( c )的法律关系。
a、平等主体之间b、民事性质 c、行政管理性质d、刑法调整 1-113
52、物业管理法律规范是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力,反映执政集团对物业管理( d )的利益要求和组控意志,并依靠政权强制力量保证实施的,用于组控物业管理社会关系中某一类具体关系或一类具体活动类型的行为规范。
a、工作内容b、操作方式c、发展水平d、社会秩序 1-114
53、从逻辑结构上说,任何一个物业管理法律规范都必须具备三要素:(b )、处理和制裁。
a、前提b、假定c、基础d、判断 1-114
54、如果物业管理企业雇用的保安人员殴打业主,物业管理企业应当对自己的员工在执行职务过程中的这种行为承担(b )责任。
a、违约b、侵权c、补救d、教育 1-117
55、物业管理当事人订立合同,采取要约、承诺方式,( d)时合同成立。
a、提出要约b、要约生效c、发出承诺 d、承诺生效合同法25条
doc版试题下载:《物业管理师理论知识试题》
第2篇 某物业公司财务部票据管理作业指导书
1.0目的
规范票据购买、领用、退回、存档手续,确保票据的安全和完整。
2.0适用范围
物业公司出具的所有票据
3.0管理内容
3.1票据的购买
3.1.1物管公司会计在每月5日时,需查阅《票据购入、领用、退回登记本》上各项票据的留存数量,若低于最低库存量(10本),则需向税务部门或分供方购买。
3.1.2物业公司会计持《发票领购簿》在龙溪地税所专管员处签字,确定所购票据的种类、面值、数量。
3.1.3税务专管员的签字手续完成后,持《发票领购簿》到龙溪地税征收所发票领购处购买相应票据。
3.1.4清点所购发票的数量、种类、面值是否与申购一致,同时确认票据号码,相符后,在地税征收所的票据申购本上确认签字,并根据对方出具的工本费发票支付相应的费用。
3.1.5持《发票领购簿》在地税专管员处登记备案。
3.1.6会计人员将所购票据按顺序在物业管理公司的《票据购入、领用、退回登记本》上登记。
3.2票据的领用
3.2.1保安班长在领用的票据低于最低限额时(10份/本),可到财务部或管理处收费处领取相应面值的票据。
3.2.2保洁部洗车人员领用的票据低于最低限额时(10份/本),可到财务部或管理处收费员处领取相应面值的票据。
3.2.3各管理处收费员在收据或综合发票低于最低限额时,可到财务部会计或出纳处领取相应票据。
3.2.4领用票据人员在《票据购入、领用、退回登记本》上签字,确认领用票据的面值、金额、发票编号等。
3.2.5财务人员在领用的票据上加盖财务专用章。
3.3票据的退回
3.3.1保安部班长、保洁助理将已用完的票据存根交至各管理处收费员处,收费员核实应收的相应款项后,收取相应费用。
3.3.2保安班长、保洁助理将发票存根交回财务部会计或出纳处,财务人员核实其是否交费后,在《票据购入、领用、退回登记本回登记本》确认签字。
3.3.3管理处收费员将收据或发票存根交至财务部会计或出纳处,财务人员对所交的票据存根进行核查,是否有未撕的票据记帐联及作废票据的情况,确认无误后,在《票据购入、领用、退回登记本回登记本》签字。
3.4票据的保存
3.4.1每半年对所有票据存根进行一次归档,注明所归档票据的编号,并打包封存。
3.4.2存档时间按照会计制度对票据管理存档期执行。
4.0相关记录
4.1《票据购入、领用、退回登记本》
4.2《发票领购簿》(来自税务机关,以其提供为准)
编写:zz审批:zz
第3篇 医院职工宿舍区物业管理总体思路
医院职工宿舍区物业管理的总体思路
(一)实施住宅区人性化管理
我们把人性化物业管理理念确定为:尊重每一位业主、住户,尊重每一位管理员工,在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊重,又有明确的行为规则的这样一种和谐、有序的环境和氛围,从而使人们的潜力得到充分发挥,人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。我们坚持做到:每一套物业方案的实施要得到业主、住户的充分认可,公司的经营管理理念要得到管理员工的普遍认同,在物业管理的各处细节,体现对人的珍爱与关怀。
(二)充分依靠单位组织,发挥业主的自治、自律功能
成熟的住宅区物业管理决不是管理公司的单向推动,而应该得广大业主的真诚回应,变单向推动为双向共管。只有启发广大业主共同参与物业管理,增强业主自治、自律功能,使业主自治、自律与专业化物业管理相结合,同时充分依靠zz医院的行政领导,才能使zz医院职工宿舍区的物业管理真正得到升华。为此,我们将紧紧依靠三医院(尤其是后勤部门)的行政领导,发挥zz医院职工宿舍区广大业主的作用。
(三)确保zz医院职工宿舍区优美的生活环境
物业管理的目标应实现经济效益、社会效益和环境效益的全面发展,对zz医院职工宿舍区来讲,我们将通过总体规划设计,进一步完善管理体系的软、硬件设施,同时根据实际情况及物业管理的要求,提出改善环境、改造设备设施等方面的合理化建议,确保zz医院职工宿舍区优美的生活环境。
(四)建立家政服务中心
家政服务中心为业主提供保姆、家教、钟点工、特别护理、代订牛奶等多方面的服务,让业主享受高质量的生活。
1、保姆服务:为有需要24小时照顾的老人、儿童或病员的业主提供全天候居家保姆服务,保姆在业主家居住,和业主共同生活,每周向管理处家政部提交一份由业主签名的《保姆服务工作评估表》,作为对保姆服务质量的考核依据。为注重私密生活的业主提供透明人居家保姆服务,保姆由管理处集中安排食宿,尽量选择业主上班或其他不在家的时间为业主提供保姆服务,尽量减少保姆对业主生活的影响。
2、家教服务:代业主聘请家庭教师,建立家庭教师教学辅导质量档案,向有需要的业主推荐优秀的家庭教师。
第4篇 z物业小区冬季供暖管理程序
公司程序文件版号:a
修改号:0
ej-qp4.10物业小区冬季供暖管理程序 页码:1/3
1.目的:
为使供暖设备正常运行,确保住户室温达到市政府规定的标准(不低于16℃)。
2.适用范围:
适用小区工程维修部管理供暖工作。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
3.2 iso9002标准第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
4.职责:
4.1 公司副总经理负责领导,维修计划审批协调指导工作。
4.2 工程维修部负责冬季供暖的组织,维修保养计划的制定,供暖公司的联系协调,维修工作的检查验收,测温仪器的效验管理,紧急情况处理,维修人员技术培训,供暖工作的总结汇报等具体工作。
4.3 维修班负责小区室内外,管道设备的维修,保养检查,室内温度的定期测试、维修等和各项记录的填写。
5.工作程序:
5.1 供暖准备工作。
5.1.1每年冬季供暖前(每年10月份),工程维修部对小区供暖设备的检查作出计划安排,并组织维修人员实施,做到万无一失。并由维修班填写维修检查记录。
5.1.2 每年供暖上水前,工程维修部负责与供暖公司取得联系,确定准确上水日期派专人在住户单元门上,张贴上水通知。
5.1.3 正式上水时,工程维修部组织安排维修人根据上水路线,分段逐楼,进行放气、检查,发现有漏水现象,及时通知锅炉房停止上水,并作好漏点标记。
5.1.4 维修人员经与锅炉房联系,确认已停止上水后,打开泄水阀门放水,然后根据漏点位置进行修理。修理完毕及时通知锅炉房继续上水,检查步骤同上,直至整个小区上满水为上。
5.1.5 对于因住户装修改动暖气的,上水前要及时通知装修施工队派人协助检查。
5.2日常维修工作:
5.2.1 供暖试运行期间,维修人员要对整个小区,住户室内及地下室的暖气立管,暖气片进行检查,是否有不热现像,检查结果及时作好《检查记录》并向工程维修部汇报。
5.2.2 工程维修部依据《检查记录》,汇同有关技术人员分析不热原因,提出解决方法,并组织安排维修人员彻底解决。
5.2.3 供暖期间,维修人员每月对住户室温做两次温度测试,实事求是,认真填写《测温记录》遇到寒流大风降温天气及元旦,春节要根据工程维修部指示,增加测温次数。
5.2.4到住户家测温,维修人员要佩带胸卡,穿好鞋套,用经检验合格的测温表,在正确位置(房间中间离地面1.5米)测温,对住户讲话要用文明用语,住户提的问题要耐心解释,测试结果要请住户认可签字。
5.2.5住户室温经测试达不到规定标准的,维修人员要及时分析原因,加以处理。如遇维修人员解决不了的问题,要及时汇报工程维修部。工程维修部汇同有关技术人员研究分析加以解决,确保住户室温达到规定标准16℃以上。
5.2.6维修班长,每周要对小区外线管道沟,进户阀门检查一次,发现有漏水现象,及时通知锅炉房,派人修理。
5.2.7 每年供暖结束后(每年4月份),工程维修部根据今年供暖中存在的问题,做出维修计划上报公司副经理审批。根据公司批示,组织安排维修。
5.2.8 供暖结束后,维修班要对整个小区室内外阀门进行维修保养,更换盘根,加黄油。填写维修保养记录。
5.2.9由工程维修部对上述工作进行监督检查。
5.3测温表的管理及效验。
5.3.1 测温表由工程维修部负责保管、发放、效验,每年供暖前,由维修班长领取,供暖结束后交回工程部。
5.3.2 维修人员要正确使用测温表,爱护测温表,不得损坏,如使用不当,损坏测温表,由本人负责赔偿。
5.3.3 每年供暖前,工程维修部指派专人将测温表交国家认证的校验部门校验,将校验合格标识贴于测温表上。
5.4紧急情况处理:
5.4.1 供暖中遇到紧急情况如:管道崩裂跑水,阀门管件意外 损坏大量漏水,暖气片严重漏水等,接到报急电话,维修班长应迅
速组织人员,视严重程度组织人员抢修或及时通知锅炉房采取紧急措施,进行抢修同时汇报工程维修部。抢修时要注意保护好住户的财产。抢修完毕,要把现场清扫干净,并认真填写《紧急情况处理报告》。
5.4.2遇到锅炉房因突然停电、停水,以及锅炉设备出现故障影响供暖时,维修班应及时与锅炉房取得联系,同时派人通过电话向住户通报,做好解释工作,取得谅解。
5.4.3 供暖恢复后,维修班长要组织人员到各楼楼顶检查放气阀放气。
5.4.4 维修班长负责定期对维修人员的维修保养工作,进行检查,检查结果在相应记录上签字。
6.支持文件与记录
6.1《供暖准备工作指导》 ej-wi-qp4.10-01
6.2《供暖紧急情况处理指导》 ej-wi-qp4.10-02
6.3《测温表效验、发放记录》 ej-qp7.1
6.4《测温记录表》 ej-qr-qp4.10-01
6.5《供暖设备检查、保养、维修记录表》 ej-qr-qp4.10-02
6.6《供暖值班维修记录》 ej-qr-qp4.10-03
6.7《紧急情况处理记录表》 ej-qr-qp4.10-04
6.8《每周外线检查记录》 ej-qr-qp4.10-05
6.9《冬季供暖维修、保养工作检查记录》 ej-rq-qp4.10-06
第5篇 ds物业辖区电梯的管理程序
物业辖区电梯的管理程序
1目的
本程序明确对zz物业管理公司所管理的电梯(包括自动扶梯)进行维修保养的职责、程序和要求。
2适用范围
适用于zz物业管理公司电梯维修中心所承担的新安装及在使用的电梯及自动扶梯。
3相关标准要素
gbt19002-iso9002 4.9 4.10 4.13
4相关文件
gb7588-1995电梯制造与安装安全规范
gb10060-93电梯安装验收规范
《深圳经济特区电梯及自动扶梯安全管理条例》
5职责
确保电梯正常安全运行,保障生产、生活及各项活动正常开展,保障电梯及自动扶梯使用人的人身安全,延长电气部件、机械零件的使用寿命。
6程序
6.1新装电梯的安装验收
6.1.1电梯及自动扶梯经安装单位安装完工后,电梯维修中心根据物总的计划通知,派注册检测员参与对新装电梯(自动扶梯)的安装验收,并在相应的验收报告书上签字。
验收依据:gb7588-1995电梯制造与安装安全规范
gb10060-93 电梯安装验收规范
6.1.2由安装单位向市劳动局申报安装验收,经市劳动局检测合格并发放运行证后,电梯维修中心方可接受安装单位的移交。
6.1.3移交时应接受的文件和资料。
6.1.3.1制造厂提供的资料
a.装箱单;
b.产品出厂合格证;
c.电梯机房井道图;
d.电梯使用、维护说明书;
e.电梯电气原理图及符号说明;
f.电梯使用单位提供的经制造厂同意的变更设计证明文件。
6.1.3.2电梯安装部门提供的电梯安装验收证书
6.1.4以上资料及文件由电梯维修中心负责验收,在清单上签字。尔后移交公司资料室,资料员签收后,按公司档案管理条例进行存档。
6.2电梯的管理
6.2.1电梯的管理标示和标识
6.2.1.1各管理处将下列标识张贴在电梯显目处:
a.将市劳动局审核后发放的《准运证》张贴在电梯、自动扶梯显目处;
b.将乘搭电梯、自动扶梯注意事项张贴在基站显目处;
c.将电梯维修中心地址、联系电话、投诉电话张贴在显目位置。
6.2.2各管理处依照电梯维修中心制订的'电梯管理细则'的内容进行电梯的日常管理,并作好电梯运行记录。
6.2.3电梯维修中心每年征求一次各管理处对电梯运行情况的意见,意见表反馈后,电梯维修中心针对情况采取相应措施。
6.3电梯的维修保养
6.3.1电梯维修中心按照gb7588-1995电梯制造与安装安全规范、gb10060-93电梯安装验收规范以及《深圳经济特区电梯、自动扶梯管理条例》制订电梯维修保养操作规程及岗位责任制。
6.3.2电梯的巡视检查:电梯维修中心人员每周对所管辖范围的电梯巡视检查一次。巡视检查按检查表所列内容进行。
6.3.3电梯的保养
6.3.3.1维修工按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养。
6.3.3.2保养质量的检查监督,由电梯维修中心注册安全检测员负责实施,对每个保养组例行保养的电梯,每月至少抽检2台。检测员填写抽检表,签注抽检意见。
6.3.4电梯的维修
6.3.4.1电梯维修中心制订'电梯维修细则',各维修组、维修工在维修电梯时应按'电梯维修细则'内容进行。电梯大中小修的分级分权详见'电梯维修细则'。
6.3.4.2电梯的中、小修由各维修组进行,组长负责维修质量检查,因零配件紧缺不能在24小时内修复的,除在基站悬挂'电梯维修,暂停使用'的标牌外,维修组长应向管理处说明原因,并向电梯中心技术主管汇报情况。
6.3.4.3电梯维修工在排除电梯故障后应填写电梯维修表,维修表一式两份,管理处和电梯中心各存壹份。
6.3.5电梯的大修由电梯维修中心调配力量实施,由注册检测员进行质量检查,对质量达不到gb10060-93标准的,应在两周内整改完毕。如配件紧缺不能按时修复应通知管理处。参加大修有关人员,应填写电梯大修记录,由电梯维修中心存档。
6.4紧急情况处理:电梯出现紧急情况,管理处电梯操作人员应在5分钟内赶到现场,严格按照'紧急情况操作说明'的内容进行操作。如管理处操作人员对求援操作无十分把握,应立即通知电梯维修专业人员到场,维修人员接到通知后应在30分钟内赶到现场。紧急情况处理完毕之后,应填写紧急情况记录表,此表一式两份,管理处和维修中心各壹份存档。
6.5重大事故的处理:重大事故指损失在千元以上(包括人身事故)。电梯发生重大事故时,维修中心主管人员应立即到现场,分析事故发生原因,了解损失程度,并采取对策措施。如是伤亡事故,应及时向市劳动局安委会反映,重大事故应有记录。
6.6电梯年审:
6.6.1维修中心每年10月底前向市劳动局申报年审。
6.6.2凡年审不合格项目,由维修中心负责派人在两周内整改完毕。
6.6.3电梯、自动扶梯必须取得劳动局发放的准用证才能使用。
6.7电梯负荷试验
6.7.1电梯维修中心负责对在用电梯每五年进行一次负荷调效试验,对在用扶梯每三年进行一次负荷调效试验。
6.7.2负荷调校试验方法及内容按gb10060-93进行。
6.7.3凡试验不合格,维修中心派人在两周内整改完毕。
6.8电梯档案
6.8.1对zz物业管理公司所管辖的电梯建立台帐。
6.8.2对每台电梯建立档案,内容包括:
a.电梯档案卡
b.大修记录
c.试险记录
d.合格证
6.9电梯专业人员培训
6.9.1电梯司机须经市劳动局培训后获得'操作证'才能上岗。
6.9.2电梯维修工须经市劳动局培训,考试合格后颁发'电梯维修证'才能从事电梯维修工作。
6.9.3维修中心按计划每年对电梯司机进行一次操作要领、注意事项的学习培训。
6.9.4维修中心按计划每年对电梯司机进行
一次'应急救援'实际操作培训。
6.9.5维修中心每年组织电梯维修工参加市劳动局'电梯维修工'资格年审的学习培训。
6.9.6维修中心应创造机会给员工到生产厂家接受专业培训。
7记录
7.1电梯保养记录:
a.电梯保养例行记录单
b.维修记录
c.电梯定期保养检查记录单
7.2扶梯保养记录
7.3大修记录
7.4抽检记录
第6篇 物业管理公司人力资源管理程序
1.0目的:规范公司职员招聘、培训、辞(退)职的管理,确保员工掌握相关岗位的服务质量的要求和操作技能,增强服务意识,从而提高企业整体素质和服务质量。
2.0适用范围:公司各类人员的招聘、培训、辞(退)职。
3.0职责:
3.1 用人部门负责提出用人申请。
3.2 综合事务部负责发布招聘信息及收集应聘信息。
3.3 综合事务部负责组织对应聘人员进行管理。
3.4 综合事务部全面负责公司员工培训的日常管理工作。
3.5 综合事务部负责制订公司《月培训计划》,组织实施,并予以评估。
3.6 对涉及岗位技能的培训由相关部门组织实施并予以评估。
3.7 综合事务部负责职员的辞(退)职管理。
3.8 综合事务部负责员工人事档案的建立。
4. 0程序
4.1 职员的招聘及其考核
4.1.1 用人部门根据工作需要提出用人申请,填写《用人申请单》,报综合事务部审核,由综合事务部上报总经理审批。
4.1.2 综合事务部负责按公司文件规定的人员素质要求发布招聘信息,并将收集的应聘资料移交综合事务部。
4.1.3 综合事务部与用人申请部门共同对应聘资料进行筛选,通过面试或考核,确定录用人选。
4.1.4 综合事务部负责职员试用期满的转正考核,并保存考核记录。
4.2 培训
4.2.1 入职培训:综合事务部应在一周内对新入职员工进行入职培训,内容包括公司规章制度、企业文化等,培训完成后须对培训效果进行评估,并保持记录。
4.2.2 在职培训
4.2 .2.1 综合事务部每年底组织调查各部门对下年度培训的需求。
4.2.2 .2综合事务部汇总培训需求后,制订年度培训计划。
4.2.2 .3各部门每月底上报下月培训计划,并按计划实施与考核。
第7篇 物业管理实务之复习试题
考试题型说明(总分数100分,考试时间150分钟):
1、单项选择20题,每题1分,共计20分;
2、多项选择5题,每题2分,共计10分;
3、判断改错5题,每题2分,共计10分;
4、名词解释5题,每题3分,共计15分;
5、简答5题,每题5分,共计25分;
6、论述2题,每题10分,共计20分。每题(考试时间表150分钟
第一部分 单项选择题
1、 下列表述中,哪一种属于从物业的使用功能对物业进行的分类()。
a、高层物业b、联排别墅 c、居住类物业 d、多层住宅
2、敞开式商场多位于()。
a、市中心繁华地段b、乡镇高速公路边
c、城市次中心区d、工业厂区附近
3、按建筑装修标准划分不同星级的物业主要是()。
a、工业类物业b、办公类物业
c、宾馆类物业d、居住类物业
4、高级综合大厦最显着的特点是()。
a、集多功能于一体 b、建筑高度高
c、智能化水平高 d、建筑面积大
5、下列表述中,哪一项不属于停车场的特点()。
a、指示标志多 b、空间单一
c、光度、通透性要求高 d、建筑风格多样
6、外观上追求个性鲜明,突出时代民族特色,反映的是现代物业的()特点。
a、建筑等级高 b、风格多样
c、科技含量高 d、管理要求高
1、 国际高层建筑会议规定第二类高层建筑的层数是()。
a、9-16层b、17-25层 c、18-27层d、26-40层
2、 我国规定,高层建筑的总高度应超过()。
a、22米 b、25米 c、24米 d、28米
10、在高层楼宇的供电系统中,负责给配电的是()。
a、备用发电机组 b、楼层配电箱
c、配电干线 d、配电房
11、下列属于空调水系统的是( )。
a、冷却塔b、新风处理设备 c、风管d、风柜
12、下列属于楼宇给水设备的是()。
a、雨水井 b、底下储水池 c、污水井 d、化粪池
13、作好大厦治安保卫工作的根本是()
a、建立安全保卫制度 b、健全技术防范措施
c、培养高素质的治安人员 d、建立严格的奖惩制度
14、在高层楼宇的管理模式中,封闭式管理多用于()
a、一般写字楼 b、高档高层住宅楼宇
c、普通办公楼宇 d、各类物业都可以
15、高层楼宇的消防管理应立足于( )
a、自防自救b、建筑防火 c、专职消防d、领导重视
16、门禁管理系统的实质是()
a、电子巡更系统b、电子防盗系统
c、可视对讲系统d、电子门锁系统
17、高层楼宇的中央空调系统要()控制。
a、集中b、分散c、分部分项d、分层分区
18、写字楼的安全保卫工作要求每天的值班巡逻时间为()
a、24小时 b、20小时 c、16小时 d、12小时
19、写字楼消防设备完好率应达到()
a、90%b、96% c、98% d、100%
20、下列消防设备中属于湿式消防系统的是()。
a、联动总控制屏 b、自动报警系统 c、自动喷淋系统 d、正压送风装置
21、按建筑面积划分的大型写字楼,其建筑面积一般在()
a、1万平方米以上b、2-3万平方米
c、1-3万平方米d、3万平方米以上
22、写字楼运作的核心是()
a、高出租率b、良好的治安c、整洁的环境 d、设备、设施的正常运作
23、写字楼管理中,::客人对商务中心服务质量的评价是以()为出发点的。
a、服务的内容b、服务的态度c、服务的手段 d、服务的周到与快捷
24、主要承租户的租期一般在( )以上
a、8年 b、10年c、12年 d、15年
25、在商场物业中,临时专业产权型同分散产权型物业的区别是( )
a、临时转移产权型一次性收取价款 b、分散产权型一次性收取价款
c、临时转移产权型产权不分散 d、没有区别
26、对于分散产权型公共商业楼宇的管理,一般宜采用()的形式
a、承租合同 b、管理公约c、业主自治d、管理大会
27、在公共商业楼宇的租赁经营中,基本承租户的营业面积一般在()以上。
a、30% b、40% c、50%d、60%
28、一般来说,一个居住小区中,其人口规模在()
a、30000~50000人b、7000-15000人
c、10000-13000人d、1000-3000人
29、物业管理公司对小区的管理主要采用()
a、法律手段 b、技术手段c、经济手段d、行政手段
30、小区物业管理的基础和本源是()
a、
设备管理 b、治安管理c、房屋管理d、多种经营
31、小区道路管理中的重点是()
a、确定车辆通行规则b、保证车辆通行安全
c、车辆停放有序d、道路的养护保养
32、根据《全国物业管理示范小区标准》的规定,小区的物业管理服务费用收支情况应多久公布一次()
a、三个月b、半年 c、一年 d、二年
33、综合大厦正常运转的前提是()
a、治安良好b、保持高出租率 c、配套齐全d、各种设备的正常运作
34、会所多种经营的协同效应是其各项目之间多达成的()
a、配合性b、连锁性c、统一性d、整体性
35、会所的外观设计要与()相符。
a、内部设计b、环境设计 c、市场定位d、员工偏好
36、停车场出租后,()
a、不能再转租b、可以自由转租
c、经出租人同意可转租d、经使用人同意可转租
37、有多个进出口通道的大型停车场适用于()系统
a、单车道进出 b、中央管理 c、无人管理d、双车道进出
38、实现其他自动化功能的基础是()功能
a、通信b、办公c、建筑 d、网络
39、新的pmis更加符合()的要求
a、iso9001b、iso9002c、iso9003d、iso9000
40、保安员深夜巡逻时发现客户门未上锁,应()
a、马上将门锁上 b、等待同伴再查看
c、进门查看再上锁 d、监视并通知监控中心
41、物业管理公司主管属于()员工
a、操作层b、管理层 c、决策层 d、技术层
42、下列内容中,属于要对经营服务项目的专业发展进行预测的是()
a、服务的社会拥有量b、新产品发展趋势
c、集团购买力d、社会文化层次
43、物业综合经营服务应始终把( )放在第一位
a、服务 b、盈利c、质量d、竞争
44、高层楼宇的室内冷气供应通常采用()
a、双温空调装置 b、恒温空调机
c、单冷空调机 d、中央空调机
45、住宅小区的行业管理主要运用()。
a、技术手段 b、
经济手段c、法律手段d、行政手段
46、会所服务收费应( )
a、内外一致 b、以支定收c、灵活变通d、以收定支
47、会所创新的一个基本战略是( )
a、提高市场占有率b、进行项目推广
c、开发新项目d、提高服务质量
48、智能卡与系统沟通的桥梁是()
a、自动挡车闸 b、对讲系统 c、出入口控制机 d、自动出入卡
49、现代化宾馆的空调和照明系统的能耗约占大厦总能耗的()
a、1/3 b、2/3c、1/2 d、2/5
50、下列内容中属于决策层管理技巧的()
a、合理分权 b、善于控制 c、注重协调d、强调沟通
第二部分 多项选择题
1、下列表述属于居住类物业特点的是()。
a、集多功能于一体b、集中成片开发
c、房型分割灵活d、生活方便舒适
2、闭路电视监控系统主要由以下()组成
a、摄像头 b、电视监视器c、录像机 d、连线
3、下列属于社区安全防范系统的是( )
a、电子巡更 b、电视监控c、防盗报警系统 d、通信系统
4、写字楼管理中,对于设备的一般维修方法有( )
a、强制维修法b、定期维修法c、诊断维修法d、全面维修
5、在公共商业楼宇的管理中,其管理委员会一般由( )组成。
a、工商部门 b、居委会 c、管理公司d、经营者代表
6、从理论上分析,完整的cis系统由以下三个子系统组成( )
a、形象识别系统b、理念识别系统 c、行为识别系统d、视觉识别系统
7、智能化住宅小区主要运用了( )技术。
a、材料 b、计算机 c、通信d、能源
8、会所物品费用可按()等项的百分比计算。
a、房地产成本 b、企业利润 c、装饰费用d、设备设施成本
9、下列哪些属于消闲项目的特点()
a、运动激烈 b、趣味性强c、强调精神上的满足d、文化气息浓
10、自动挡车闸一般具有()功能
a、砸车保护b、熄火保护c、时间保护d、发热保护
11、在物业管理中,当住用户违反管理规定时,管理人员应( )
a、强行制止 b、平等相待 c、得理让人 d、以理服人
12、物业管理企业开展综合经营服务应(
)
a、统一法人 b、统一对外 c、统一盈亏d、统一纳税
13、适合于针对业主和租户的管理方法是( )
a、模范行为影响法b、操纵影响法c、权威法 d、协助法
14、会所项目按功能特点分为( )
a、康体项目 b、消闲项目 c、娱乐项目 d经营项目
15、综合大厦选址的基本要求是()
a、商业气氛浓厚b、周边环境幽静 c、人流量小 d、公共交通方便
第三部分判断改错题(改正划线部分)
1、 纯出租的办公楼宇有的房型不固定,可以根据需要分割或组合()
2、 现代高层楼宇的各部分功能是相互独立的()
3、 单纯型写字楼基本上只有办公一种功能()
4、 高级综合大厦的使用维护更为复杂( )
5、 办公楼内部一般都配有先进的监控设备()
6、 公共商业楼宇所有人主要通过商业店铺的出售而赢利()
7、 新型小区的经济功能主要体现在住宅作为商品的经营性()
8、 '全国优秀管理住宅小区'须每年复验一次()
9、 综合大厦已成为现代城市高层建筑的主流()
10、综合大厦多建于城市中心区()
11、在高级综合大厦中,存货仓库中所有货品应放置于距喷淋头下1米以外的地方()
12、综合大楼清洁保养的重点是外墙及其室内()
第四部分名词解释
1、 高层楼宇的封闭式管理
2、 写字楼
3、 商场物业
4、 公共商业楼宇
5、 小区的委托性服务
6、 小区的经营性服务
7、 会所的多方位经营
8、 智能物业
9、 操纵影响法
10、简单式停车管理
11、管理技巧
第五部分简答题
1、 高层楼宇的管理主要涉及哪些内容
2、 高层楼宇的消防工作应着重作好哪些工作
3、 高层楼宇的封闭式管理与一般性管理区别体现在哪些方面
4、 一般来说写字楼具有哪些特点
5、 消防管理是写字楼管理中的重点内容,如何加强消防管理工作
6、 对于商业形象的包装,在公共商业楼宇中物业公司承担的并不多,那么物业公司一般负责其那些管理内容
7、 公共商业楼宇的管理者在选择承租商时需要考虑哪些因素
8、 住宅小区消防管理主要有哪些内容
9、 简述住宅小区物业管理的目标
10、高级综合大厦中,其办公功能部分的安全防范工作有哪些要求
11、设立会所的意义何在
12、停车场管理主要有哪些内容
13、物业综合经营服务项目有哪些类型
14、会所筹建费用主要包括哪些项目
15、智能化住宅小区有哪些共同特征
第六部分论述题
1、 试述现代物业发展的方向
2、 施行物业管理以来,我国的住宅小区管理取得了长足的进步,但还存在一定的问题,试论述这些问题
3、 精神文明建设历来是我党十分重视的工作,在住宅小区中如何抓好文明建设
4、 某住宅小区,其建筑面积为5万平方米,目前为市级优秀物业管理小区。请问其是否可以申报全国物业管理示范小区原因何在
5、 试述综合大厦楼宇维护管理的主要内容
6、 当发现车辆被损时,车管员应如何处理
7、 与传统物业相比,智能物业具有哪些优点
第8篇 居住小区物业管理经费来源测算
居住小区物业管理经费的来源与测算
一、居住小区物业管理经费的来源
居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。
居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此,居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。
要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物业管理经费来源主要有:
1.定期收取物业管理服务费;
2.小区维修养护专项基金;
3.一业为主,多种经营的收入;
4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;
5.开发单位给予一定的支持。
现简单分述为下:
1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。
物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。
2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。
维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:
(1)公有住房出售后维修基金的收取
公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。
①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维修基金。
(2)商品房出售后维修基金的收取
商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。
①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15%)提取并归集到维修基金中去。
不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。
(3)维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。因此,必须加强对维修基金使用的管理。
维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中,接受业主委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。
维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。
3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。
物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有较强过渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。
目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括:
1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。
2.规定对房改住房的电
梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。
3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。
4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费用。
5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:
按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。
6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。
随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。
二、居住小区物业管理服务收费原则
《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导价和经营者定价。
1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。
其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公众代办性服务实行政府指导价。
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。
三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法
(一)居住小区公共性收费的费用构成
“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3.绿化管理费;
4.清洁卫生费;
5.保安费;
6.办公费;
7.物业管理单位固定资产折旧费。
8.法定税费;
其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则
居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。
第9篇 物业公司管理手册修订换版
物业公司管理手册的修订和换版
1、管理手册的修订
1.1管理手册的修订和换版由品质部组织实施。
1.2文件的修订
1.2.1管理手册由品质部组织修订,填写《文件修订单》,经管理者代表审定,总经理批准后,品质部负责制作、登记和发放。
1.2.2作业指导书由各相关部门填写《文件修订单》,经品质部审核,管理者代表批准后,品质部负责制作、登记和发放。
1.2.3当修订部分达到原版面的三分之二或公司机构发生重大变动时,由管理者代表批准,进行换版。
1.3修订时采用发新页换旧页的方式进行,其要求如下:
1.3.1将本次修订内容和版本号修改之后,加以粗黑体字形式作出标识,将本页内容重新打印,换页修订后应将旧页收回。
1.3.2文件修订后,应将修订后的修订页及时发放到位,并将原文件收回,非受控版本文件,不作修订。
1.3.3发给外单位的非受控版本不进行跟踪修订。
2、管理手册的换版
2.1由品质部根据管理评审、内部审核以及内容修订的程度,经管理者代表同意后进行换版,换版后的手册由总经理重新审定批准并发布。
2.2手册需换版时,注明新版号,发新收旧。
2.3品质部应保存管理手册换版前后的两种版本。
第10篇 物业管理公司员工守则16
物业管理公司员工守则(十六)
(一)管理人员必须保持服装整洁,仪表端庄、精神饱满。
(二)对待住户、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待,保持彼此间良好关系。
(三)必须严格遵守公司轮值时间,按时上下、班(交接班),不得无故迟到、早退。
(四)管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。
(五)管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事物,若业主、住户提出要求,应请其直接向公司咨询。
(六)大厦负责人应该执行公司之各项指标,并定期召开该大厦各级员工的会议,向公司做定期工作汇报。大厦员工应服从大厦负责人之工作调配及岗位编排。
(七)不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。
(八)不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。
(九)不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、赏钱。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽损坏公司财务,对各公物如有损坏,须负责赔偿。
(十一)雨雪天气,各员工必须依时当值,监守岗位,并按照公司所颁布之指示进行防风防雨工作。
(十二)必须尊守和执行公司所发出的一切通告办事。
第11篇 自管物业共用部位共用设施管理经营收益分配
第1条 在山庄设置社区平面分布图、业主公告栏,各路口道路指路牌、分区指示牌、房屋楼号牌及其他公共配套设施场地标识进行统一规划。
第2条 室外招牌、广告牌、霓虹灯的设置必须报业主委员会审批,审批通过后方可设置,要求设置整齐有序。
第3条 保持各种公告栏、标识牌齐全、规范、美观,公共区域无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。
第4条 各物业用房(含岗亭)、公共设备用房必须专房专用,做到安全、卫生、整洁,主要设施设备标识清楚齐全。
(如发现物业用房、各设备房用于其它用途,每处每次扣服务质量标准分值50分。如主要设施设备标识不清楚不齐全,房屋不安全、不卫生、不整洁扣服务质量标准分值20分)
第5条 不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途,不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。
确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的,应当征得书面同意后办理相关手续,制定施工方案,开工前要在物业区域内公示,施工过程中尽可能减少对业主的影响,并及时恢复原状。
第6条 共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动。经营收入扣除经营成本后的盈余全部用于园区建设。
第7条 在规范服务和开展多种经营的基础上,给业主带来实实在在的实惠,逐年降低物业费。
第12篇 物业管理人事管理技巧及范例精解2
物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(2)
第二节人力资源管理技巧
一、人力资源管理的内涵
以人为中心,这是物业管理与传统房屋管理的又一个重要区别。传统房屋管理是以房屋为中心,以维护房屋及其附属设施完好可使用为原则。而物业管理贯彻的则是以人为中心的原则。它除了维护房屋及其附属设施可使用外,更注重业主或租赁者的房屋使用环境,满足他们的居住、经营、办公、生活等方面的服务需要。它除了讲究房屋的安全、可用的基本要求外,更讲究居住环境的舒适和方便。
物业管理的以人为中心原则中的“人”,不仅是指具体单个的人,还指群体化的和社会化的人,它是人的个性和共性辩证和协调的统一。因此,物业管理以人为中心的原则,不仅为单个业主或租赁者的需求服务,而且更是为物业所有人或使用人的需求服务,是为人的合情、合理、合法的需求服务。对于单个业主或租赁者为了自己的需要而妨碍公共利益的需求则不能提供服务。
资源通常可分为三大类:自然资源、资本资源、人力资源,或粗分为物力资源和人力资源,其中物力资源为自然资源和资本资源的总和。
那么,什么是人力资源(human resource)呢人力资源一般指蕴含在人体内的一种生产能力,以及具有这种能力的人,而生产能力是指在劳动活动中可资运用的体力和脑力的总和,是存在于劳动者身上的、以劳动者的数量和质量表示的资源。
人力资源的概念,有狭义和广义之分。狭义的人力资源,是指具有劳动能力的劳动适龄人口。广义的人力资源,是指具有劳动能力的劳动适龄人口,再加上超过劳动年龄而还有劳动能力的那部分老年人口。
人力资源管理是通过以下五个职能要素实施的。
(1)确保。这是为了实现组织目标而募集与配置人力的过程,是人力资源管理中的先行职能。其主要内容为:职务分析;人力资源规划;招募、考核、选拔与录用。
(2)开发。这是指开发所募集的人员的品德才能。以提高组织绩效的过程。是人力资源管理中的重要职能。其主要内容为:培训、开发规划;职前培训、在职培训及脱产培训;职业生涯开发。
(3)报偿。这是为员工对组织所作出的贡献而给以报酬的过程,是人力资源管理中的激励凝聚职能。其主要内容为:激励工作积极性;工作绩效评估;工资薪酬;福利措施。
(4)整合。这是使员工之间和睦相处、协调共事、取得群体认同的过程,是人力资源管理中的人际协调职能。其主要内容为:新来人员的职前教育与社会化;群体中人际关系之和谐;矛盾冲突的调解与化解。
(5)控调。这是对员工实施合理、公平的动态管理的过程,是人力资源管理中的控制调整职能。其主要内容为:科学、合理的员工绩效与素质的考评评估;对员工使用的动态管理措施,如晋升、调动、奖惩等。
所以,人力资源管理可定义为:为了有效地达成组织的目标而进行的组织内人力资源的确保、开发、报偿、整合、控调的活动和过程。
二、物业管理公司的用工方式的原则与岗位设置
(一)用工方式
随着我国企业用工制度改革的不断深化,在用工方式上已改国家用工为单位用工,改固定用工为合同用工。物业管理公司作为企业,有充分的用工自主权,可以根据企业的实际情况和具体需要,建立起适应市场经济环境、灵活多样的用工制度,按照具体岗位的设置,配备多种用工形式的人员。
(1)无固定期限的合同制员工。这是一部分人员,在实施全员劳动合同制以后,由固定工转换为没有约定合同终止时间的劳动合同制员工。这部分人员一般是物业管理公司在成立前就在本系统工作的正式工(固定工)。
(2)有固定期限的合同制员工。这是物业管理公司成立后向社会公开招聘的人员,与物业管理公司签订劳动合同,约定合同终止的时间、条件。在合同期内履行合同义务,享受合同权利。物业管理公司的一些较为重要的岗位,除了由上述第一类合同制员工任职外,有固定期限的合同制员工也是重要的组成部分。
(3)劳务协议工。这是把物业管理公司的一些技术要求较低、劳动强度较大的岗位,以主动承包形式向社会上一些劳动服务机构发包的用工方式。比如一些清洁工岗位,物业管理公司可以与企业所在地劳动局所属的劳动力市场或街道职业介绍机构签订劳务协议,由劳动力市场或其它职业介绍机构输送劳务人员,由物业管理公司进行管理、使用。
(4)退休回聘人员。这是利用原单位或外单位已退休的职工,他们年龄已高,但身体健康,仍能从事一些较轻体力消耗的工作。这部分人员有较深的工作阅历或熟悉本单位情况。
只有打破了计划经济模式下“铁饭碗”式的用工制度,人员能进能出,干部能上能下,工资能高能低,才能使物业管理公司的人员请得进,留得住,流得出,用得活。
以上介绍的四种用工形式的合理使用,有利于物业管理公司精简人员、降低成本、提高效益、激励士气。
(二)用人原则和规定
劳动合同是建立劳务关系的重要依据。根据国家有关规定,应与从事劳务的所有人员签订劳动合同,并通过国家劳动部门予以鉴证。目前实行的合同种类有:与正式员工签订的定期劳动合同;与临时聘用人员签订的临时工劳动合同;以及其他各种聘用及借用合同等。
(三)岗位设置
1.认真贯彻“精简机构,提高效率”的原则,在保证正常营业的前提下,根据工作需要确定机构和编制,高效率、满负荷,合理配备各岗位人员,并设置相应岗位。
2.物业管理的岗位层次设置如下:
(1)总经理;
(2)副总经理(总会计师、总工程师);
(3)正、副总监(亦可不设);
(4)部门正副经理;
(5)正副主管;
(6)领班;
(7)员工;
(8)见习员工。
3.员工具体岗位及级别,应根据应聘职务、岗位职责、服务技能、专业知识和业务水平,经董事会或公司考核后分别确定,员工内部调动,一律以新聘职级为准。
(四)辞退、辞职和调动的有关规定
为加强员工管理,做好辞退、辞职和人员调动的工作交接,现对申请辞职、调动的人员或劝其调出人员的申请程序及办理手续,规定如下:
1.本人申请辞职、调动
(1)员工因个人原因提出辞职或调动,须提前30日向部门经理递交书面申请。部门经理确认后,由申请者本人填写“辞职、调动审批表”,部门经理签署意见再送人事部审核。人事部经理签署意见后呈报总经理或主管人事的副总经理审批。
(2)辞职或调动申请自批准之日起10日之内,应持调入单位的接收函到人事部办理调动手续,逾期不予办理。
(3)申请辞职或调动未
批准之前,必须坚守工作岗位,不得以任何借口拒绝接受领导安排工作。私自脱岗的员工一律按有关规定处理。
(4)员工申请辞职或调动经批准后,部门经理不再安排其工作,应按规定办理业务、财、物移交等手续和调、离职事宜。
2.辞退和除名
凡在合同期内被辞退或除名人员,同时解除劳动合同,从批准之日起,1周之内必须按规定迅速办理工作、财及物等移交手续。
3.办理移交手续
(1)辞职、调动和辞退人员,经批准后,须首先与所在部门做好交接工作,才可办理离职手续。
(2)办理离职手续须持人事部发的离职通知单到各有关部门办理离职手续。
(3)离职手续办清且将档案转移后,人事部再根据本人出勤情况,结算本人工资。
三、管理和考核的技巧
(一)物业管理公司人力资源的日常管理
1.员工入职管理
从向员工寄发书面的录取通知单开始,依次办理员工报到手续,收取员工身份证、证件照、学历证件(有的在招聘时已获取)、岗位资格证书、岗位操作证、驾驶执照、劳动手册(下岗、待业证明)、养老保险关系转移单、独生子女证等,有关证件、资料复印后原件应归还员工,然后开具申领制服表给制服房或综合部,发放制服、员工手册、小区或大厦管理规定、胸牌、更衣柜钥匙等,并要求员工在领物表上签名后存档,接着安排入职培训,完成后到各自部门岗位上报到。
2.员工规章制度管理
物业管理公司运作程序的管理,是以规章制度形式等予以贯彻执行的。公司为不同性质和内容的岗位(工种),制定各级岗位责任制,各部门、各工种的员工在工作岗位上的行为都必须遵循岗位责任制条款的规定。现有国外一些先进的国家也把职务分析(包括职务描述和职务要求),作为任职者的工作标准和任职要求。
有关员工纪律管理的日常规章制度一般包括在《员工手册》中。物业管理公司编印《员工手册》,发给全体员工人手一册,介绍公司的各种章程和规定,尤其对必须遵守的纪律管理和各种规章制度,简要明白地逐条罗列,便于员工集中学习,在日常工作中参照对比。上海广播大厦物业管理部《员工手册》包括员工守则、劳动条例、员工福利、安全守则、奖惩条例。纪律处分是员工手册中奖惩条例的一部分,它是人力资源部门用以纠正员工违纪犯规行为的一种行政惩罚手段,而不是目的,在操作中要注意严肃慎重、实事求是、及时客观、公正一致。
3.投诉处理
员工投诉是指员工对公司的管理政策、制度的执行情况,对公司的工作方法和作风,对所受惩处等因素不满所产生怨愤而进行的申诉。处理投诉要注意以下几点:a
