物业管理公司保洁员岗位说明书（十二篇）

第1篇 物业管理公司保洁员岗位说明书

物业管理有限公司保洁员岗位说明书

部 门:经营部

岗 位:保洁员

编制时间:

直属上司:会馆管理员

直属部下:无

一、任职条件(含培训要求):

1、男女不限

2、初中学历以上

3、能承受高强度的工作压力,具备与他人团结合作能力

4、具有服务、保洁相关行业一年以上工作经验

5、具有一定的表达沟通能力,性格开朗、乐观,精力充沛

二、职涯发展:

通过学习掌握定时消杀程序,广泛听取客户意见向上反馈汇报,提出改进方案。用会馆内勤的标准严格要求,学习成长、积极上进。

三、主要责权:

1、尽职尽责按照操作规程及保洁标准所要求做好本责任区工作;

2、因任何原因离开工作岗位事先征得主管同意,如对上级做的决定有不同意见,应先完成再进行讨论;

3、对客人遗忘物品妥善保管经确认交还客人或在前台登记;

4、根据客流量多少随时做好保洁工作,并定时巡视重点区域;

5、爱护保洁设备,定期保养,即时维修,延长使用寿命。

6、积极参加小区卫生突击工作,如:道路积雨、积雪的及时清扫突击工作。

7、向客户宣传卫生常识,劝阻并制止不卫生,不文明的现象和行为。

8、有义务维护公共设施、设备的正常使用状况,在保洁过程中,如发现公共设施有损坏,应及时上报。

9、清洁时,尽量回避客户,对客户提出的要求和建议尽量帮助解决或反馈主管领导。

10、制定每周、每月保洁重点,按计划执行实施,合理使用保洁用品。

四、工作目标:

保证会馆内部、外部的日常保洁,最大限度的服务好顾客。

五、组织关系:

1、受会馆内勤指挥与监督,并向其直接报告;

2、以诚恳、友善的态度和其他部门相关人员协调、联系,并就其有关部门工作所提的询问、质疑,予以解答;

3、与本会馆其他工种协调合作,完成相关工作。

总经理 主管副总 部门经理

第2篇 成都市物业管理事故灾害中应急预案

第一节 治安事故应急预案

第五十三条 建筑区划内常见的治安事故主要有:打架斗殴,抢劫,盗窃,非法携带、存放枪支、弹药,携带、存放或生产易燃易爆、剧毒、腐蚀、放射性等危险物品,故意破坏公用设施或市政设施等违反治安管理条例和国家相关法律法规的行为。

第五十四条 建筑区划内治安事故的处置,应遵守国家相关法律法规,治安事故的相关责任人员应由公安机关或政府其他机构处理。物业服务企业应当加强对员工的法制教育,在处置治安事故时,不能有违法行为。

第五十五条 治安事故的预防:

(一)物业服务企业应与受聘提供服务的建筑区划所在地派出所建立良好的关系,保持信息互通,建立治安事件报警联动机制;

(二)经常在建筑区划开展法制宣传教育,提高公众的法制意识,营造文明守法的社区环境;

(三)加强对建筑区划公共秩序的维护,严格执行凭证出入、来访人员登记制度。

(四)提高警惕,发现有可疑人员或迹象,立即报告公安机关,并追查到底;

(五)加强对秩序维护员的法制教育,使其对违法犯罪行为及治安事故有一定的认识,在合法的情况下履行公共秩序维护职责;

(六)经常对秩序维护员进行防卫技能训练,锻炼身体的协调性和灵活性,增强攻防击打的能力。

第五十六条 打架斗殴事件的应急预案

(一)打架斗殴事件发生后,秩序维护人员应迅速赶到现场,并劝阻斗殴双方离开现场,缓解矛盾;

(二)如当事人不听劝阻,或势态严重,有违反治安管理条例甚至有犯罪倾向的,应当立即向当地公安机关报告;在条件允许的情况下,对当事人采取合法的手段进行控制;

(三)控制中心应通过监控系统对当事人进行监控,并通知巡逻秩序维护人员注意其动向,防止当事人逃逸,并按规定保存监控录像;

(六)疏散围观人员,禁止无关人员进入事故现场,对事故现场和相关证据进行保护,以便公安机关对事故进行调查;

(七)打架斗殴事件造成人身伤害的,应立即通知医疗机构,对伤员进行救治;

(八)现场人员应如实反映情况,积极配合公安机关对事故进行调查;

(九)在得到公安机关的许可后,方可对事故现场进行清理;

(十)对事故进行详细记录,整理相关资料并存档,并组织相关人员对事故进行总结,吸取经验教训,杜绝类似情况再次发生。

第五十七条 盗窃事件应急预案:

(一)若发现犯罪分子正在实施盗窃,应当立即当场抓获,采取合法手段对犯罪分子进行控制,并通知公安机关进行处理;

(二)如果盗窃行为已经发生,应立即报告公安机关,并对建筑区划各出入口、通道进行严格控制,防止犯罪分子逃逸;

(三)对可疑人员,可采取暗中监视或设法约束,并报告或移交公安机关处理;

(四)盗窃事件发生后,应在现场设置警戒线,疏散围观人员,禁止无关人员进入事故现场,对事故现场和相关证据进行保护,重点是保护犯罪分子经过的通道、翻越的窗户台阶等,以便公安机关对盗窃事件进行调查;

(五)如是入室盗窃,室内无人,应立即通知业主赶到现场;

(六)现场目击人员应如实反映现场情况,积极配合公安机关对事故进行调查。

(七)在得到公安机关的许可后,方可对事故现场进行清理;

(八)对事故进行详细记录,整理相关资料并存档,组织相关人员对事故进行总结,吸取经验教训,杜绝类似情况再次发生。

第五十八条 抢劫事件应急预案:

(一)若发现犯罪分子正在实施抢劫时,应迅速制止。在制止犯罪的同时,应注意自身安全,当犯罪分子手持凶器时,应高声呼喊,呼叫附近秩序维护员和群众前来协助,抓获犯罪分子并立即报警;

(二) 如犯罪分子已逃离现场,应向目击者或当事人问清劫匪的人数、体貌特征、衣着颜色和逃逸的方向,并立即组织人员进行堵截和报警, 同时呼叫控制中心,通过监控闭路电视追踪监视犯罪分子;如是驾车逃跑,应记下车牌号码并立即报警;

(三)对建筑区划各出入口、通道进行严格控制,防止犯罪分子逃逸,并制止无关人员进入;

(四) 在事故现场设置警戒线,疏散围观人员,劫匪留下的凶器、作案工具等不要用手触摸。保护好事故现场,等待公安机关调查取证;

(五)抢劫事件造成人身伤害的,应立即通知医疗机构,对伤员进行救治;

(六)警方未勘查现场或现场勘察未完毕,当班执勤秩序维护员不能离开现场。在得到公安机关的许可后,方可对事故现场进行清理;

(十)对事故进行详细记录,整理相关资料并存档,组织相关人员对事故进行总结,吸取经验教训,杜绝类似情况再次发生。

第五十九条 故意伤(杀)人事件应急预案:

(一)如发现歹徒正在作案的,应设法制服、阻拦歹徒,并召集各岗位秩序维护员配合。同时,迅速报警和报告项目经理或物业服务负责人。

(二)造成人身伤害的,应立即通知附近医疗机构,对伤员进行救治;

(三)设置警戒线,保护案发现场,疏散围观人员,禁止无关人员进入,歹徒留下的凶器、作案工具等不要用手触摸。保护抢劫现场遗留的痕迹、物证,等待公安机关调查取证;

(四)对建筑区划各出入口、通道进行严格控制,防止歹徒逃逸,并通知监控中心密切监控各个区域,监视歹徒行踪;

(五)登记目击者和事主的情况,及时向目击者和周围群众了解案件发生、发现经过,并做好记录;

(六)现场人员应如实向警方汇报案发现场情况,协助公安机关破案;

(七)警方未勘查现场或现场勘察未完毕,当班执勤秩序维护员不能离开现场。在得到公安机关的许可后,方可对事故现场进行清理;

(八)对此次事故进行详细记录,整理相关资料并存档,组织相关人员对事故进行总结,吸取经验教训,杜绝类似情况再次发生。

第六十条 建筑区划内其他常见治安事件及处理措施:

(一)在建筑区划内游荡或借口找人却说不出被访人姓名和详细住址,或接二连三敲住户房门,或一个个楼道按住户电子门。

处理措施:密切注意其举止,必要时可采取监视、盘问以及劝其离开等方式。

(二)发现身上携带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁棒等工具。

处理措施:核查其携带工具的用途,如用途不明的,约束起来并送所在辖区派出所。

(三)携带物品繁多(如电视、音响等贵重物品),又无任何证明。

处理措施:暂时将人、物扣留,待其出具可靠证明后放行。如无法出具任何证明,即送交派出所。

(四)在偏僻、隐蔽处清理皮包或钱包。

处理措施:立即设法拦截,询问验证,如属盗窃、抢劫财物的,送交警方处理。

(五)自行车、摩托车无牌、无行驶证、无钢印、有撬损痕迹或将未开锁的自行车背走或提走。

处理措施:暂扣留人、车,待查明后放行,反之,送警方查处。

(六)机动车拿不出行驶证,说不出车牌号,没有停车证。

处理措施:暂扣人、车,待查明后放行,反之,送警方查处。

(七)遇到秩序维护员即转身远离或逃跑的人。

处理措施:设法阻截,用对讲机通知有关的大门岗、巡逻岗执勤人员协助将其擒获。

(八)低价出售物品,与实际价值相差较大。

处理措施:暂时扣留人、物,待查明后放行,反之,送警方查处。

(九)长时间一个人独处不离开。

处理措施:询问是否需要帮助,若非业主劝其离开,如有作案嫌疑要详细盘查。

(十)发现天台隔热层、消防栓箱内或自行车棚内等隐蔽地方藏有刀具、钳子、铁棒等工具。

处理措施:不动隐蔽的工具,采取伏击的方法,监视嫌疑人的行动,如发现作案,则将其擒获并扭送警方处理。

第二节 消防安全事故应急预案

第六十一条 建筑区划最常见的灾害是火灾,火灾是指在时间或空间上失去控制的燃烧所造成的灾害,是最普遍地威胁公众安全和社会发展的主要灾害之一。火,给人类带来文明进步、光明和温暖。但是,失去控制的火,就会给人类造成灾难。人们在用火的同时,不断总结火灾发生的规律,尽可能地减少火灾及其对人类造成的危害。

燃烧的三要素: 可燃物、助燃物及着火源。

防火的主要措施: 控制可燃物、隔绝助燃物、消除着火源。

第六十二条 火灾依据物质燃烧特性,可划分为a、b、c、d、e五类。

a类火灾:指固体物质火灾。这种物质往往具有有机物质性质,一般在燃烧时产生灼热的余烬。如木材、煤、棉、毛、麻、纸张等火灾;

b类火灾:指液体火灾和可熔化的

固体物质火灾。如汽油、煤油、柴油、原油,甲醇、乙醇、沥青、石蜡等火灾;

c类火灾:指气体火灾。如煤气、天然气、甲烷、乙烷、丙烷、氢气等火灾;

d类火灾:指金属火灾。如钾、钠、镁、铝镁合金等火灾;

e类火灾:指带电物体和精密仪器等物质的火灾。

第六十三条 根据公安部2007年6月26日下发的《关于调整火灾等级标准的通知》,火灾等级标准分为特别重大火灾、重大火灾、较大火灾和一般火灾四个等级:

特别重大火灾,指造成30人以上死亡,或者100人以上重伤,或者1亿元以上直接财产损失的火灾;

重大火灾,指造成10人以上30人以下死亡,或者50人以上100人以下重伤,或者5000万元以上1亿元以下直接财产损失的火灾;

较大火灾,指造成3人以上10人以下死亡,或者10人以上50人以下重伤,或者1000万元以上5000万元以下直接财产损失的火灾;

一般火灾,指造成3人以下死亡,或者10人以下重伤,或者1000万元以下直接财产损失的火灾。(注:'以上'包括本数,'以下'不包括本数。)

第六十四条 消防安全工作贯彻预防为主,防消结合的原则,物业服务企业在预防和处置消防安全事故的主要工作是协组公安消防监督部门进行消防安全检查、消防安全知识宣传、消防队伍建设等。

第六十五条 消防安全事故的预防

(一)坚持'谁主管、谁负责'的原则,确定建筑区划防火工作负责人、责任人,对相关区域的消防安全工作负责。组织各岗位做好消防安全防范工作,使岗位员工明确自己岗位的消防安全责任,掌握预防和控制火灾事故的应急措施;

(二)物业服务企业应当将容易发生火灾、一旦发生火灾可能严重危及人身和财产安全以及对消防安全有重大影响的部位确定为消防安全重点部位,设置明显的防火标志,实行严格管理;

(三)根据各建筑区划实际情况设置配备消防器材设施,对消防器材、设施进行登记造册,做到定点存放,定人管理,定期检查、保养,保证完好有效;

(四)物业服务企业应当对动用明火实行严格的消防秩序维护。禁止在具有火灾、爆炸危险的场所使用明火。因特殊情况需要进行电、气焊等明火作业的,动火部门和人员应当按照相关的用火管理制度办理审批手续,落实现场监管负责人,在确认无火灾、爆炸危险后方可动火施工。动火施工人员应当遵守消防安全规定,并落实相应的消防安全措施。

(五)保障疏散通道、安全出口畅通,并设置符合国家相关规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施,保持防火门、防火卷帘、消防安全疏散指示标志等设施处于正常状态;

(六)在建筑区划开展丰富多彩的消防知识宣传普及活动,提高业主、使用人的消防安全意识和逃生技能,预防火灾事故的发生;

(七)定期组织开展消防安全演练,使员工熟悉火灾发生的原理、灭火和伤员急救等知识,提高员工的防火、灭火技能,

(八)定期组织安全防火工作大检查,并做好记录,发现火灾隐患和不安全因素,及时整改,建立完整的消防工作台帐;

(九)协组公安消防监督部门对建筑区划进行消防安全检查,对存在安全隐患的,及时整改。

第六十六条 消防安全事故发生时的紧急措施:

(一)当接到火警信号时,控制中心应立即通知就近巡逻秩序维护员前往查看,确认属实后,立即拨打'119'报告消防部门,并上报物业服务项目经理或公司负责人,同时,安排人员到路口或建筑区划入口对消防部门的车辆、人员进行引导。报警人员应向消防部门详细报告火灾现场的情况,包括火场的单位名称和具体位置、燃烧物资、人员围困情况、联系电话和姓名等信息;

(二)打开所有通道,启动广播通知事故区域人员撤离,组织秩序维护人员到达各通道口,做好火灾现场秩序维护和人员的疏散撤离工作;

(三)设施设备维护人员应立即把电梯迫降到底层,保证各消防设施的正常运转,并对起火区域的天然气、电源等进行关闭,防止火灾引发其他次生事故;

(四)对相关区域进行警戒隔离,禁止无关人员进入;

(五)在消防部门赶到前,火灾现场总指挥(项目经理或物业服务负责人)根据现场的情况对参与消防扑救的人员进行初步分工,分别成立灭火组、抢救组、供水组、后勤组等,做好消防队到来之前的辅助性工作:如火灾情况的调查、人员受困情况的初步估计、各消防设备的准备就绪、救灾道路的畅通等,并随时与消防部门保持联系以及时汇报现场情况;

(六)在消防部门赶到前,组织秩序维护人员对初起火灾进行扑救,就近原则运用灭火器材(如灭火器、消防栓等)扑灭火源,灭火时应注意:

1、灭火人员应配备必要的自我防务工具,如防火服、或用水将自身淋湿等,要在保障自身安全的前提下,对火灾进行扑救;

2、针对不同的着火物质,正确选用灭火装置;

3、先控制、后消灭,即首先制止住火势蔓延,在扼制火势发展的基础上,集中优势兵力,迅速扑灭火灾。控制火势与扑灭燃烧是同时进行的,即在控制火势时灭火;在扑灭燃烧中控制火势发展,互相配合,互为补充,取得最佳灭火效果;

4、事故现场附近有易燃易爆物品时,应立即转移,防止火势扩大或发生爆炸。

七)救人第一,出现人员伤亡时候,应立即通知医疗救护机构,对伤员进行抢救;

(八)消防部门赶到后,现场总指挥(项目经理或物业服务负责人)应立即向消防队员详细汇报火灾情况,包括燃烧物资、人员围困情况以及前期扑救情况,协助消防队制订灭火扑救方案,以便消防部门迅速采取合理的扑救措施;

(九)积极协组消防部门灭火,随时为消防队员提供火灾现场的具体情况,为火灾扑救工作提供有效的建议,并随时听从现场总指挥的调度以参与火灾扑救工作中去,并且积极配合医疗救护人员受伤人员进行急救护理工作,尽量减少人员伤亡。

第六十七条 消防安全事故善后措施:

(一)协组公安消防部门对火灾现场进行警戒封锁,保持现场和相关证据不被破坏;

(二)积极协助公安消防部门对事故原因及受灾情况进行调查和统计,相关在场人员应如实汇报事故现场情况;

(三)在得到公安消防部门的允许后,方可对事故现场进行清理;

(四)环境维护人员应对现场进行清理,扫除积水、清除损毁物;

(五)共用部位、设施设备维护人员应对现场的设施设备进行检查,特别是水、电、气等设施;

(六)对事故进行详细记录,整理相关资料并存档,组织相关人员对事故进行总结,吸取经验教训,杜绝类似情况再次发生。

第六十八条 火灾发生时的疏散自救方法:

(一) 熟悉环境,临危不乱:每个人应对生活、工作的建筑物结构及逃生出口熟悉,平时应做到了然于胸,当身处陌生环境也应当养成留意通道及出口的方位等的习惯,便于关键时刻逃生自救;

(二)保持镇定,明辨方向:突遇火灾时应保持镇定,不要盲目地跟从人流和相互拥挤,尽量往空旷或明亮的地方和楼层下方跑。若通道被阻,则应背向烟火方向,通过阳台,气窗等往室外逃生;

(三)不入险地,不贪财物:不要因为顾及贵重物品,浪费宝贵的逃生时间,紧记生命最重要;

(四)简易防护,掩鼻匍匐:通过有烟雾的路线,可采用湿毛巾或湿毯子掩鼻匍匐撤离;

(五)善用通道,莫入电梯:发生火灾尽量使用楼梯,或利用阳台、窗台、屋顶等攀到安全地点,或利用下水管道滑下楼脱险。不可使用电梯逃生;

(六)避难场所,固守待援:如身处房内,应侧手摸房门,感到烫手,千万不能开门,应关紧迎火的门窗,打开背火的窗门,用湿毛巾塞住门缝,不停用水淋湿防止烟火渗入,固守房间,等待救援;

(七)传递信号,寻求援助:被烟火围困时尽量在阳台、窗口(白天可用鲜艳的衣物在窗口晃动,晚上可用手电等物闪动或敲击物品发出声音求救)传递信号求救;

八)火已近身,切勿惊跑:如果身上着火,切勿惊跑和用手拍打,惊跑和拍打只会形成风势,加速氧气补充,促旺火势。正确的做法是,立即脱掉衣服或就地打滚,压住火苗,能及时跳入水中或让人向身上浇水更有效;

(九)缓降逃生,滑绳自救:高层楼层起火后,应迅速利用身边的绳索、床单、窗帘等制成简易绳并用水打湿后,从窗户或阳台沿绳滑至下面楼层逃生。即使跳楼应在消防员准备好逃生气垫并且要求楼层在四层以下才考虑这一方式。还可选择水池、软雨蓬、草地等,如有可能应先丢下大量棉被,沙发垫或打开大伞跳下。

第三节 设施设备事故应急预案

第六十九条 建筑区划内设施设备事故主要是由于对设施设备年久失修,造成设施设备老化,或因操作不当,造成设施设备故障等原因造成。

第七十条 建筑区划内设施设备事故常见的有:给排水系统故障、供配电系统故障、燃气输送系统故障、电梯系统故障、消防系统故障事故等。其特点主要有:具有极大的偶然性和突发性;发生原因的复杂性和发展变化的多样性;可能造成极大的

危害性;可以采取科学的手段降低损失和危害。

第七十一条 设施设备事故的预防:

(一)设施设备在使用期限内,在经过合理有效的维修保养和严格按照规范进行操作的情况下,一般不会出现安全事故;

(二)把好物业承接验收关,把质量验收作为物业设施设备的重要内容,认真、谨慎地进行查验工作,把物业项目在建造过程中存在的问题消除在物业的使用之前;

(二)物业服务企业应当对建筑区划内的设施设备进行系统的、科学的维修保养,建立科学的维保计划。对特种设施设备,应聘请具有相应资格的专业维保机构提供维保服务;

(三)物业服务企业应当建立设施设备台账,对建筑建筑区划内的所有设施设备登记造册,并随时记录使用、检查、维修、保养情况;

(四)共用部位、设施设备维护人员应按照国家法律、法规的相关规定取得相应的职业资格证、上岗证、操作证、岗位培训合格证等,持证上岗,并定期参加继续教育。

(五)坚持'谁主管、谁负责'的原则,确定建筑区划设施设备管理工作负责人、责任人,对设施设备的管理工作负责。定期组织相关人员进行培训,使岗位员工明确自己的岗位责任,掌握科学熟练的操作技能,提高警惕,杜绝麻痹大意,树立设施设备安全管理观念;

(六)应当配备必要设施设备维修保养、故障抢险器具、材料;制定设施设备故障事故处置预案;

(七)有计划地开展设施设备安全检查,并做好详细记录,发现安全隐患及时进行整改;

(八)定期在建筑区划内开展安全用水、用电、用气及正确使用电梯使用等知识的宣传,使业主、使用人掌握科学的设施设备使用知识,培养物业使用人的风险意识;

(九)适当引入市场化风险分担机制,购买共用设施设备保险、财产保险、公共责任险等。

第七十二条 设施设备事故的处置应注意:

(一)设施设备安全事故可能造成或已经造成人员被困或人身伤害的,坚持'解救人员第一,保障财产安全第二'的原则,立即解救被困人员,并通知医疗机构对伤员进行抢救;

(二)排除设施设备故障事故时,应注意证据保全,对事故原因进行调查取证,以便事后确定事故责任方;

(三)对电梯、消防等特种设施设备故障事故的处理应在专业维保单位的指导下进行,当专业维保机构人员到达现场后,应立即向其叙述事故的起因、严重程度、危害范围、紧急处置过程等详细信息,并积极协助其进行处理;

第七十三条 建筑区划内停水的应急预案

(一)市政管网计划停水

1、当接到停水通知后,立即以书面形式告知业主、使用人停水信息,告之内容包括:实施停水的单位、停水的原因、时间和范围及恢复供水时间等;

2、提请业主、使用人提前储备用水;

3、如果停水时间太长,联系自来水公司送水。

(二)建筑区划内故障停水

1、接到停水信息后,立即通知共用部位、设施设备维护人员到现场查看,同时与自来水公司联系确认是否是市政管网的原因;

2、停水原因查明后,立即组织人员抢修;

3、如维修时间较长,应立即在建筑区划内显着位置张贴通告,告知相关区域内的业主、使用人,告之内容包括:停水原因、范围、预计恢复供水时间等;

4、若停水时间太长,联系自来水公司送水;

5、事后查明有关停水原因,以书面形式告知相关负责人。

第七十四条 建筑区划内停电的应急预案

(一)市政管网计划停电

1、在收到供电部门发布的停电通知后,应在停电前三天在显着位置张贴通告,告知停电相关区域内的业主、使用人,告知内容包括:实施停电的单位、停电的原因、时间和范围及恢复供电时间等。并提请业主、使用人停电期间关闭所有电器;

2、共用部位、设施设备维护人员准备突发故障的排除及配合进行设备养护,并在停电前关闭相关设施的电源;

3、停电前提前停止电梯运行,并提请业主、使用人暂时不要使用电梯;

4、停电后,迅速启动电机供电;

5、停电期间加强建筑区划内的公共秩序维护,防止不法之徒浑水摸鱼;

6、电力恢复后,检查建筑区划内的设施设备是否正常运行。

(二)建筑区划内故障停电

1、接到停电信息后,立即通知共用部位、设施设备维护人员到现场查看,同时与供电单位联系确认是否是市政管网的原因;

2、控制中心及时查看电梯内是否困人,如有,依照电梯困人应急预案处置;

3、停电原因查明后,立即组织人员抢修;

4、通知秩序维护人员加强停电区域的巡逻和各出入口的控制;

5、设施设备维护人员应关闭相关设备电源开关;

6、如抢修时间较长,应立即在建筑区划内显着位置张贴通告,告知相关区域内的业主、使用人,告之内容包括:停电原因、范围、预计修复时间等;

7、供电恢复后立即开启相关设备,并检查共用电器设备是否正常运行;

8、事后查明有关停水原因,以书面形式告知相关负责人。

第七十五条 建筑区划内停气的应急预案

(一)市政管网计划停气

1、在收到供气部门发布的停气通知后,应在显着位置张贴通告,告知相关区域内的业主、使用人,告知内容包括:实施停气的单位、停气的原因、时间和范围及恢复供气时间等。并提请业主、使用人停气期间关闭所有燃气具;

2、停气期间建筑区划将转向集中用电,共用部位、设施设备维护人员应加强对供电设施设备的检查,避免超负荷;

3、供气恢复后,加强建筑区划的巡查,如发现燃气泄漏,迅速关闭相应气阀并进行处理。

(二)建筑区划内故障停气

1、接到停气信息后,立即通知共用部位、设施设备维护人员到现场查看,同时与燃气公司联系确认是否是市政管网的原因;

2、停气原因查明后,立即组织人员抢修;

3、如是因管网破裂导致停气,应立即关闭阀门,疏散相关区域人员,禁止使用明火,用水稀释燃气浓度。并及时通知燃气公司前来处理;

4、如维修时间较长,应立即在建筑区划内显着位置张贴通告,告知相关区域内的业主、使用人,告之内容包括:停气原因、范围、预计修复时间等;

5、停气期间建筑区划将转向集中用电,共用部位、设施设备维护人员应加强对供电设施设备的检查,避免超负荷;

6、供气恢复后,加强建筑区划的巡查,如发现燃气泄漏,迅速关闭相应气阀并进行处理。

7、事后查明有关停气原因,以书面形式告知相关负责人。

第七十六条 电梯故障事故的应急预案:

(一)客户服务中心或控制中心在接到电梯故障信息后,应首先确认电梯是否困人,并通知相关维保单位在最短时间内赶到现场处理事故;

(二)若有乘客被困电梯,有闭路电视及电梯对讲机的,应把镜头移至该困人电梯,观察电梯内情况,并详细询问被困人有关情形,保持与被困人的联系,特别是老人、小孩、孕妇和患有心脏病、高血压者要密切关注其身体状况;

(三)通过与被困人的联系及现场查看,确定电梯故障停留楼层,立即组织进行人员施救:

1、故障电梯轿厢地面距门槛小于500mm时,可打开厅门和轿厢门解救被困人员;

2、故障电梯轿厢地面距门槛大于500mm时,抢修人员迅速到达电梯机房实施盘车救援。

3、遇有其他复杂情况,如安全钳已动作或者钢丝绳移位等,应由电梯公司专门人员处理;

(四)对救出的被困人员进行安抚,并了解其身体状况,对身体不适或受伤者要及时进行救治;

(五)救出被困人员后,设置停止使用标识并进行故障的抢修;

(六)如电梯的修复耗时较长,应在建筑区划内显着位置以书面形式告知相关业主、使用人,并禁止使用故障电梯;

(七)故障排除后,对事故进行详细记录,分析总结原因,以书面形式报告相关负责人。

第七十七条 浸水、漏水事故的应急预案:

(一)当接到浸水、漏水报修信号后,立即通知共用部位、设施设备维护人员前往现场勘查确认浸水、漏水状况及原因;

(二)立即关闭供水总阀或采取相应方案制止;

(三)通知环境维护人员用吸水机、疏通、烘干机等排除积水;

(四)浸水、漏水影响重要设备使用的,应立即关闭相关设施设备或采取相应措施,防止势态扩大;

(五)组织人员对浸水、漏水故障进行处理;

(六)处理完毕后,对事故现场相关证据进行保全,通知环境维护人员对现场进行清理,并恢复供水;

(七)如无法及时恢复供水的,在建筑区划显着位置以书面形式告知相关区域业主、使用人。并做好解释安抚工

作;

(八)浸水、漏水事故处理完毕后,对事故进行详细记录,分析总结原因,以书面形式报告相关负责人。

(九)突发浸水、漏水事故时要注意共用设施设备的安全:

1、及时将电梯升至不受水浸的安全楼层;

2、防止配电室及其他电器设备受浸。首先应切断或堵塞水源,并关闭相关电器设备的电源开关。

第七十八条 雨、污水管及排水管网阻塞事故的应急预案:

(一)接到雨、污水管及排水管网阻塞报修信息后,立即通知共用部位、设施设备维护员到位进行检查;

(二)检查堵塞原因,确定堵塞的位置;

(三)打开检查口,清理堵塞,并放水冲洗,直至能正常使用;

(四)处理事故时注意设立告示牌,提请过往的人员注意安全;

(五)处理完毕后,通知环境维护人员对现场进行清理;

(五)如无法及时恢复的,在建筑区划显着位置以书面形式告知相关区域业主、使用人;

(六)雨、污水管及排水管网阻塞事故处理完毕后,对事故进行详细记录,分析总结原因,以书面形式报告相关负责人。

第七十九条 消防系统故障事故的应急预案:

(一)消防警钟误鸣

1、接到消防警钟鸣响信号时,应立即确认消防警钟鸣响的具体位置;

2、通知就近巡逻秩序维护员前往查看,确定是否发生火灾或警钟误鸣;

3、若确认是有效消防报警,按照消防安全事故应急预案处置;

4、若确认是消防警钟误鸣,通知控制中心重新设置警钟,并做好相关区域人员的安抚和解释工作;

5、通知消防设备维保单位检查和维修。

(二)消防花洒头爆裂

1、若发现消防花洒头爆裂渗水,应立即通知控制中心;

2、就近巡逻秩序维护人员迅速赶往现场查看,确认爆裂原因;

3、若是因为火警而爆裂,按照消防安全事故应急预案处置;

4、若是意外爆裂,通知控制中心静止警钟,并通知设施设备维护人员关闭阀门,到场协助处理;

5、记录事故现场情况,保全相关证据,并拍照存案;

6、通知环境维护人员到场处理积水;

7、通知消防设备维保单位检查和维修。

第八十条 燃气泄漏事故的应急预案:

(一)接到有燃气泄漏或疑似燃气泄漏事故信息后,迅速通知就近秩序维护人员前往查看;

(二)现场人员应注意:

1、关闭对讲机、手机等电子通讯设备;

2、切不可按(疑似)燃气泄漏的单位或房间的门铃;

3、切不可开启(疑似)燃气泄漏的单位或房间内的任何电器及使用室内电话;

(三)尽量开启相关区域的门窗,使空气流通;

(四)通知设施设备维护人员关闭相关区域的燃气阀门;

(五)疏散撤离相关区域内的人员,对相关区域实施通道控制;

(六)发现煤气中毒者,立即施救,将其移至户外,呼吸新鲜空气,并通知医疗机构前往救治;

(七)必要时可采取用水冲等方式稀释燃气浓度;

(八)通知燃气公司对管网进行维修。

第四节 其他事故灾害应急预案

第八十一条 建筑区划事故灾害还包括:交通事故、触犯国家法律的刑事事件等。

第八十二条 其他事故灾害应急预案,物业服务企业可参照的参照本章第一、二、三节制定;

第八十三条 其他事故灾害预防和处置,应以预防为主,坚持预防与应急相结合。

第3篇 物业管理基础知识培训-5

物业管理基础知识培训(5)

什么是物业

所谓物业,是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋,及与之相配套的设备,市政、公用设施,房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。

该词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其在国外,特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。

物业根据其用途可分为:住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等

谁来行使物业管理权

住宅区的物业管理权由业主通过业主大会及物业管理委员会行使而得以实现。

所谓业主,一般指住宅区内房地产产权人和使用人,或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交付使用且入住率达到50%以上时,区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主可委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

业主大会有如下职权:①选举、罢免物业管理委员会的组成人员;②监督管委会的工作; ③听取和审查管委会的工作报告;④决定住宅区(或其他物业)内关于业主利益的重大事项;⑤修改业主公约;⑥改变和撤销管委会不适当的决定;⑦批准管委会章程。

物业管理如何服务

物业管理的根本宗旨,是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境,并尽可能满足他们的合理要求。

在实际操作中,物业管理服务按物业工程周期可分为两部分,即交付使用前和交付使用后两方面服务。

物业交付使用前,管理公司的服务对象主要是大业主,即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括:

1、从物业管理的角度,就楼宇的结构设计和功能配置提出建议 ;

2、制定物业管理计划包括计算机管理份额;

3、制定的物业管理组织架构;

4、制定物业管理工作程度并提供员工培训计划 ;

5、制定第一年度物业管理财物预算;

6、参与工程监理 ;

7、参与设备购置 ;

8、参与工程验收;

9、拟定物业管理文本 ;

交付使用后的物业管理服务对象就是全体业主和用户,基本内容通常包括以下几个方面:

1、房屋及设备维修保养;

2、房屋保险事宜;

3、保安服务;

4、清洁服务 ;

5、绿化环境保养 ;

6、紧急事故处理 ;

7、 处理业主投诉;

8、财务管理 。

根据业户要求还可提供一些有偿服务,如:代理租售业务、户内维修、清洁服务、送餐邮递及其他商务服务等等。

业主的权利与义务

根据《物业管理条例》,业主在物业管理活动中享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

同时,业主在物业管理活动中,应履行下列义务:

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

物业管理的常见纠纷

目前,物业管理中存在的问题主要有以下表现:

1、没有成立正规的物业管理公司,造成物业管理水平低,服务质量差;

2、公用设施专用基金不落实,造成小区公用设施的维修、兴 建、保养等问题难以解决;

3、制度不健全,管理秩序混乱;

4、管理者与业主之间权责利不明确,影响小区物业管理的正常进行;

5、乱收费现象严重。

财产受损应由物业公司赔偿吗

目前,有些业主的家中财产被盗之后,要求物业管理公司进行赔偿。他们认为,既然自己向物业管理公司交纳了管理费,那么,财产一旦损失,物业管理公司就应负赔偿责任。这种理解是不正确的。

首先,物业管理公司收取的管理费是为业主提供服务的成本报酬,既不是业主财产的保管费,也不是财产的保险费。

其次,物业管理中的保安工作也只是配合居委会、公安机关搞好治安防范,其主要职责是维护区域的公共秩序,而不是为某单个业主看家守财。物业管理公司的保安能力是有限的,从客观上并无法完全杜绝盗窃案件的发生。可以说小区保安人员的配备及其工作,已经阻止或避免了许多案件的发生,把案件降到最低限度,作为服务对象的业主已从中受益。

只要物业管理公司履行了其应尽的管理义务,业主的赔偿要求便与理相悖、于法无据,理所当然被物业管理公司拒绝。

当然,若由于物业管理公司存在管理疏忽,而导致了盗窃案件的发生,则其应当根据过错程度,承担相应的赔偿责任。

第4篇 物业管理公司章程范例

物业管理有限公司章程范例

为适应社会主义市场经济发展,依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及其他有关法律、行政法规的决定,由一方出资设立zz市rh物业管理有限公司(以下简称'公司'),特制定本章程。

第一章公司名称和住所

第一条 公司名称:zz市rh物业管理有限公司

第二条 公司住所:zz市火车南站开发区aa嘉园小区

第二章公司经营范围

第三条 公司经营范围:主营房地产物业管理、维修、养护,楼宇机电配套设备管理维修,清洁卫生,庭园绿化及辖区内车辆停放管理。兼营与住宅(含大厦)相配套的商业、饮食业、便民服务业。

第三章公司注册资本

第四条 公司注册资本:人民币伍拾万元。

第四章股东的姓名或者名称

第五条股东姓名左爱梅

第五章公司的机构及其产生办法、职权、议事规则

第六条公司设立执行董事,由股东担任,行使下列职权:

(1)决定公司的经营计划和投资方案;

(2)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;

(3)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;

(4)制订增加或者减少注册资本的方案;

(5)拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;

(6)决定公司内部管理机构的设置;

(7)提名公司经理人选,根据经理的提名,聘任或者解聘公司副经理,财务负责人,决定其报酬事项;

(8)制定公司的基本管理制度;

(9)代表公司签署有关文件。

第七条股东作出的公司决定采取书面形式,签字后制备于公司,公司设立经理1名,由股东担任或聘任(解聘)。经理对股东负责,行使下列职权:

(1)主持公司的生产经营管理工作;

(2)组织实施公司年度经营计划和投资方案;

(3)拟订公司内部管理机构设置方案;

(4)拟订公司的基本管理制度;

(5)制定公司的具体规章;

(6)提请聘任或者解聘公司副经理,财务负责人;

(7)聘任或者解聘除应由投资人聘任或者解聘以外的负责管理人员;

第八条公司设立监事1名,由股东聘任产生。监事对股东负责。

监事行使下列职权:

(1)检查公司财务;

(2)对执行董事、经理行使公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;

(3)当经理的行为损害公司的利益时,要求经理予以纠正;

(4)提议召开公司会议;

(5)依照《公司法》第一百五十二条的规定,对执行董事、高级管理人员提起诉讼。

(6)接受《公司法》规定的监事的责任和义务

第九条公司执行董事、经理、财务负责人不得兼任公司监事。

第六章财务、会计、利润分配及劳动用工制度

第十条公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度,并应当每一会计年度终了时作财务会计报告。

第十一条财务会计报告包括下列财务会计报表及附属明细表;

1、资产负债表;

2、损益表;

3、财务状况变动表;

4、财务情况说明书;

5、利润分配表。

第十二条执行董事为公司的法定代表人。

第十三条公司除法定的会计帐册外,不得另设会计帐册。对公司资产,不得以任何个人名义开立帐户存储。

第十四条公司交纳所得税后的利润,按下列顺序分配:

1、弥补上一年度亏损;

2、提取10%列入法定公金;

3、提取5%-10%列入法定公益金;

4、提取任意公益金;

5、投资人取得投资利润。

公司法定公积金累积额为公司注册资本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公积金由投资人决定。公司不得弥补公司亏损和法定公积金、公益金之前分配利润。

第十五条劳动用工制度按国家法律、法规及国务院劳动部门的有关规定执行。

第七章公司的解散事由与清算办法

第十六条公司的营业期限为二十年,从《企业法人营业执照》签发之日起计算。

第十七条公司有下列情形之一的,可以解散:

(1)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时;

(2)股东决定解散;

(3)因公司合并或者分立需要解散的;

(4)公司违反法律、行政法规被依法责令关闭的;

(5)因不可抗力事件致使公司无法继续经营的;

(6)宣告破产。

第十八条公司解散时,应依《公司法》的规定成立清算组对公司进行清算。清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会或者有关主管机关确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。

第八章其他事项

第十九条 公司根据需要或涉及公司登记事项变更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得与法律、法规相抵触,同时应向公司登记机关做备案登记。

第二十条 公司登记事项以公司登记机关核准的为准。

第二十一条公司章程条款如与国家法律、法规相抵触的,以国家法律法规为准。

第二十二条 本章程自公司设立之日起生效。

第二十三条 本章程一式三份,股东一份,公司留存一份,并报公司登记机关备案一份。

股东签字(盖章):

zz市rh物业管理有限公司

20**年1月2日

第5篇 高档住宅物业管理费用分析

高档住宅项目物业管理费用分析

1、经济来源

定期收取的物业管理服务费

住宅维修基金

以业养业,多种经营收入

珠光集团给予的支持

政府给予的政策扶持

2、主要支出

管理服务人员的工资和按规定提取的福利费

公共设施、设备正常运行、维修及保养费

绿化管理费

清洁卫生费

保安费

办公费

固定资产折旧费

法定税费

物业保险费

维修基金范围应支出费用

3、如何盈利

综上所属,如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目,达到开源节流,最终实现盈利,需要珠光物业认真考虑。

(1)开源部份

以业养业,多种经营:本着'取之小区、用于小区'的原则,严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务,如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时,开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所,最终走上以业养业的良性循环。

扩大经营规模,降低管理成本:在现代社会中,物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择,作为房地产业的组成部分,物业管理也是必不可少的配套行业,随着房地产业的逐步发展,物业管理的市场会越来越大,产值也会越来越高。在这种形势下,珠光物业必须努力提高服务质量,参与市场竞争,不断扩大经营规模,增加新的物业管理项目,降低企业负担,壮大实力,最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司,在成都,乃至全国创出自己所特有的企业品牌。

(2)节流部份

强化内部管理,提高工作效率:通过健全内部管理机制,不断完善服务功能,提高管理水平等有效手段和措施,以期降低企业成本,减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率,能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。

节约能源:能源约占管理开支20%以上,因此在节减管理开支中,节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验,安排成立专题研究小组,并按照实际情况制定预算,尽量节省管理开支。

人员精简:按'**御景湾'设备及环境制定节约方案,并充分利用'**御景湾'的智能化系统,使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平,加强工作质量和效率,强调一岗多能、一岗多专,以达到精简架构的目的。

长远设备维修计划:编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏,以便减轻维修费用的开支。

提升设备系统功率:保持系统在其最高运行功率,以减低运作费用及延长设备使用期。

第6篇 万科某小区物业管理规约

万科星园小区物业管理规约(2022)

万科星园是全体业主共同的家园,为加强本物业区域的物业管理,维护全体业主的合法权益,维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制订本管理规约(以下简称本规约)。本规约由全体业主共同订立并共同遵守。

第一章 总 则

1、物业基本情况

物业名称:北京市朝阳区万科星园小区

物业类型:北京万科服务有限公司

坐落位置:北京市朝阳区仰山路

建筑物总面积:约32万平米

国有土地使用证明文件政府批文号:京朝国用(2000出)字第0097号

2、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。

3、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约,执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动,遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时,业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定,合理使用物业。

第二章 物业使用和维修

4、按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备,自觉维护物业整洁、美观,遵守市容环境管理的相关规定。不得擅自改变房屋结构、外观和用途;不得擅自占用共用部位和共用设施设备;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。空调外挂设备应按指定位置安装,阳台外和窗外不得吊挂和晾晒物品,不得擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。

5、爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放,避免遗撒。

6、自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质;不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动,以及法律法规及相关规定禁止的其它活动;遵守环境保护的相关规定。

7、业主饲养宠物,应当遵守相关管理规定,实时清理宠物粪便;乘坐电梯的,应当避开乘梯的高峰时间。

8、机动车在本物业区域内行驶应避让行人,严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或登记;机动车应在规划的车位停放,严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆,不得擅自在车位上安装设施;停放期间,防盗报警器应使用静音,发生噪音应迅速解除。

9、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修,发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时,应及时告知物业服务机构或业主委员会,并采取必要措施防止损失扩大。

10、对异产毗连的物业进行维修,各相关业主应积极协助、配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担法律责任。业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修,如因该维修而造成物业损坏的,应予以修复或适当赔偿。

11、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,责任人应负责修复或赔偿。

12、业主需要进行室内装饰装修的,应当告知物业服务机构,并按规定签订装饰装修服务协议。装饰装修房屋,应在规定时间施工,不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等,不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用,因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的,应当承担修复及赔偿责任。

13、规划中为全体业主共有的露台,依约定由部分业主专有使用的,由对该露台享有专有使用权的业主承担维修责任。

第三章 物业服务费用的交纳

14、业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业按时足额交纳物业服务费,因故不能按期交纳的,应委托他人按期代交或及时补交。对欠缴物业服务费用的业主,业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴,采取电话、书面和当面等催缴方式,并可采取相应催缴措施。欠费六个月以上或长期拒缴物业服务费用的,经业主委员会批准,物业服务机构可在物业区域内公示欠费情况;逾期仍不纳的,物业服务企业可以依法追缴。

15、任何业主无故欠缴物业服务费的,则物业服务企业有权采取有关措施,并从逾期之日起每日按应交纳费用总额的万分之三征收滞纳金。此滞纳金计入本年度物业服务费的其他收入,归全体业主所有。

16、业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务,应另行支付费用。

17、业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金,并及时续筹。

18、业主在转让或出租其拥有的物业时,应当要求新业主和承租人承诺遵守本规约,并于买卖合同或租赁合同签署之日起7日内,将房屋转让或出租等情况告知业主委员会或物业服务机构。业主转让物业,应当结清物业服务费用;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,从其约定,业主承担连带责任。

第四章 业主行为准则

19、 与人为善,与邻里和睦相处,以诚恳友好的态度理性处理邻里纠纷。

20、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

21、业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

22、业主不得违反法律、法规以及万科星园小区物业管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

23、未依法办理相关审批手续,不得恶意占用任何共用部位和共用设施设备,损害其他业主的合法权益。不妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。

24、不得圈占公共绿地,不在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架等。

25、不得私自使用公共场所、公用水电作任何商业或私人用途。

26、不在本物业区域任何公共地方存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,家中生活燃气储存及使用符合政府燃气安全使用规范。

27、爱护本物业内共用部位和共用设施设备,造成损坏应照价赔偿。未成年人损坏的,监护人承担赔偿责任。

28、控制装修、音响、娱乐活动等可能产生的噪音,以不干扰邻居正常生活为度。

29、不在本物业区域的垃圾箱(站

)翻拣垃圾;不可晾晒、煎熬产生恶臭、刺激性气味或严重烟尘的物质。

30、不从室内向外抛掷任何物品,对易坠落的物品做好安全防护,定期检查,防止跌落,台风暴雨来临前即时加固或收回室内。

31、未经业主大会同意,不在本物业区域内业主共有部分擅自张贴大字报、标语,不在共有部分使用扩音器材(物业服务及公益性活动需要除外)。

32、不在本物业区域内违规饲养动物。附合规定的饲养者应对动物加以有效约束,不影响他人居家生活和人身安全。

33、物业专有部分存在安全隐患时,及时维修养护或配合物业服务企业及时维修;不及时维修或不予配合,由利害关系人或相关责任人维修,无上述利害关系人或相关责任人或上述利害关系人或相关责任人不维修的,物业服务企业可以主动维修养护,费用由利害关系人或相关责任人承担。

34、发生水、气泄漏或火灾等紧急情况时,配合物业服务企业采取紧急避险措施,并依据法律法规承担相关费用。

35、因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,在物业服务企业事先告知的情况下,相关业主应给予必要的配合。因相关业主阻挠维修养护而造成他人或公共财产受到损失的,应负责修复并承担相应赔偿责任。

36、业主的家庭成员或其他物业使用人亦应遵守本管理规约,否则业主将承担连带法律责任。

第五章 物业管理权利

37、 为维护业主的共同利益,全体业主同意授予物业服务企业以下权利:

a) 根据法律法规、本管理规约以及本物业区域的实际需要来制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度,经业主委员会批准后执行;

b) 以劝阻、书面通知、上报政府主管部门、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本管理规约和规章制度的行为;

c) 向欠费业主追缴物业服务费用。

d) 对业主共有车位,除非业主大会另有明确决议,物业服务企业有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式,合理划分停车区域。

e) 从室内向外抛掷物品是严重违反公德和危害公共安全的行为,物业服务企业有权劝告、制止;

f) 为保证业主的大件物资的安全,物业服务企业可以对大件物品(指体积超过0.5立方米或重量超过25公斤的物品)的搬出进行登记并向业主核实。

g) 业主非因公共利益占用共用部位应征得共有产权业主和物业服务企业的同意,否则物业服务企业有权清理而无需事先通知。

第六章 违约责任和违约纠纷的解决

38、 业主应自觉遵守本公约的各项规定,违反本公约造成其他业主、物业使用人人身伤害或财产损失的应承担法律责任。

39、对业主的违约行为,业主、业主大会、业主委员会和其他业主可督促其改正,也可委托物业服务企业督促其改正。

40、业主对物业服务工作的意见和建议,可直接向物业服务企业提出,也可向业主委员会提出,遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决,或提交本小区业主大会表决。

41、业主违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第七章 其他条款

42、 不遵守本管理规约和欠费六个月以上的业主不能被选举为本小区业主委员会委员。

43、对于超过12个月没有交纳物业服务费的业主,业主委员会、物业服务企业可向房地产行政主管部门申请禁止该业主转让、出租和抵押该欠费的物业。

44、对个别业主、使用人违反公约或损害其他业主、使用人合法权益的行为,由业主大或业主委员会授权物业服务企业提起诉讼。

45、业主、物业服务企业执行本管理规约产生的纠纷和争议,首先可通过协商或调解的方式解决,协商或调解达不成一致意见的,可选择以下方式解决争议:向仲裁机构申请仲裁或提交该物业建筑区域所在地的人民法院通过诉讼方式解决。

第八章 附 则

46、 本管理规约如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其他条款的有效性。

47、万科星园小区物业管理规约经本小区2023年业主大会审议通过后开始生效。

48、本管理规约附件一至五:《装修管理规定》、《治安、消防、交通管理规定》、《环境、卫生管理规定》、《电梯使用管理规定》、《商铺管理规定》以及本物业其他管理制度是万科星园小区物业管理规约的有效组成部分,全体业主承诺遵守。

49、本管理规约的修订权属于本物业小区业主大会。

北京市朝阳区万科星园小区

2023年业主大会工作委员会

2023年10月15日

第7篇 物业公司程序文件－消防管理控制程序

物业公司程序文件:消防管理控制程序

1.0 目的

为预防事故发生及事故发生时将其危害降低到最小程度,保障人身及财产的安全,特对消防应急处理予明确规定。

2.0 范围

适用于公司管理项目发生的火灾、燃气、油类泄漏爆炸事故的处理。

3.0 职责

3.1 管理处负责消防系统的使用管理。

3.2 安保部负责全公司人防工作的监督检查,定期组织管理处进行安全消防演习。

3.3 工程部负责技防工作监督检查,并组织一季度一次的消防安全检查。

3.4消防设备由工程部委托供方维护保养,管理处负责保养情况的日常监督。

4.0 程序

4.1 火灾预防,各单位应加强对消防事故的人防、技防和物防。

4.1.1 公司每季度对管理处消防组织体系、设备设施的运行情况进行检查评比,将发现的隐患通报管理处,管理处将问题转呈相关方处理并负责跟踪验证。

4.1.2 管理处须派专人24小时在消防中心值班,监视火灾报警系统、消防联动系统的工作。发现预报出现火灾,立即派人现场巡察,若为误报,须排出故障,使主机复位。若发生火灾按4.2.1条处理。

4.1.3 燃气管理按《北京市燃气管理条例》、《北京市燃气安全管理规定》相关条文执行。

4.1.4 柴油发电机的油库须按规范建造,油箱下方应砌池,池中放入细沙,当油泄漏时,被沙吸收,流不出油库,不会将火带出油库。油库内应装自动灭火装置,门应防火密封。发现油库起火,迅速启动灭火装置,防止油箱爆炸,并打电话119及通报给公司相关部门。

4.1.5 管理处定期进行安全消防演习,演习作业具体事项根据《安全保卫管理手册》中关于制定灭火应急方案和进行演练的规定和《紧急情况处理控制程序》执行。

4.2 火灾处理

4.2.1发生火警时,在初期火灾时间(5分钟)内不能扑灭火灾时,管理处应立即拨'119'报警,同时根据《安全保卫管理手册》中灭火应急规程规定,组织义务消防队员做好灭火、救人、引导住户疏散等工作。 4.2.2 各单位对灭火流程和规定按照《安全保卫管理手册》中相关文件执行。

5.0相关文件与记录

《安全保卫管理手册》

第8篇 物业管理iso9001作业指导书编写

物业管理iso9001作业指导书的编写

1. 概述

a. 什么是作业指导书

作业指导书是指为保证过程的质量而制订的程序。

―“过程”可理解为一组相关的具体作业活动(如抹灰、砌砖、插件、调试、装配、完成某项培训)。

―作业指导书也是一种程序,只不过其针对的对象是具体的作业活动,而程序文件描述的对象是某项系统性的质量活动。

―作业指导书有时也称为工作指导令或操作规范、操作规程、工作指引等。

作业指导书的作用

―是指导保证过程质量的最基础的文件和为开展纯技术性质量活动提供指导。

―是质量体系程序文件的支持性文件。

b. 作业指导书的种类

按发布形式可分为:

―书面作业指导书;

―口述作业指导书;

―计算机软件化的工作指令;

―音像化的工作指令。

按内容可分为:

―用于施工、操作、检验、安装等具体过程的作业指导书;

―用于指导具体管理工作的各种工作细则、导,则、计划和规章制度等;

―用于指导自动化程度高而操作相对独立的标准操作规范。

c. iso9000系列标准中对作业指导书的要求

“如果没有作业指导书就不能保证5质量时,则应对生产和安装方法制订作业指导书”(gb/t19001-iso9001--9. 1)。

生产作业可由作业指导书规定到必要的程度。应对工序能力进行研究以确定工序的潜能。整个生产中使用工艺规定也应写成书面文件,务个作业指导书中均应引用。作业指导书中应明确规定圆满完成工作以及符合技术规范和技术标准的准则。……(gb/t19004-iso9004--10. 1. 1)。

“应按照质量体系的规定对作业指导书,规范和图样进行控制”(gb/t19004-iso9004--11. 5)。

2. 作业指导书的内容

常用的作业指导书、工作细则、标准、作业规范通常应包含的内容 (见附表5.13).

3. 作业指导书的编号与管理

a. 基本要求

内容应满足

―5w1h原则

任何作业指导书都须用不同的方式表达出:

where:即在哪里使用此作业指导书;

who:什么样的人使用该作业指导书;

what:此项作业的名称及内容是什么;

why:此项作业的目的是干什么;

how:如何按步骤完成作业。

―“最好,最实际”原则

最科学、最有效的方法;

良好的可操作性和良好的综合效果。

数量应满足

―不一定每一个工位,每一项工作都需要成文的作业指导书;

―“没有作业指导书就不能保证质量时”才用;

―描述质量体系的质量手册之中究竟要引用多少个程序文件和作业指导书;就根据各组织的要求来确定;

―培训充分有效时,作业指导书可适量减少;

―某获证企业质量手册中引用的作业指导书清单,详见附表16。

格式应满足

―以满足培训要求为目的,不拘一格;

―简单、明了、可获唯一理解;

―美观、实用。

b. 编写步骤

见作业指导书编写流程图(见图5.1)

流程图说明

―作业指导书的编写任务一般由具体部门承担;

―明确编写目的是编写作业指导书的首要环节;

―当作业指导书涉及其它过程(或工作)时,要认真处理好接口;

―编写作业指导书时应吸收损操作人员参与,并使他们清楚作业指导书的内容。

c. 作业指导书的管理

作业指导书的批准

―作业指导书应按规定的程序批准后才能执行,一般由部门人负责人批准;

―未经批准的作业指导书不能生效。

作业指导书是受控文件

―经批准后只能在规定的场合使用;

―严禁执行作废的作业指导书;

―按规定的程序进行更改和更新。

六、质量记录的定义和概念 回到页首

a. 定义:为已完成的活动或达到的结果提供客观证据的文件。

质量记录为证明满足质量要求的程度或为质量体系的要素运行的有效性提供客观证据。

质量记录的某些目的是证实、可追溯性预防措施和纠正措施。

记录可以是书面的,也可以是贮存在任何媒体上。

b. 概念

质量记录是质量体系文件的一组成部分,任何质量活动均会产生质量记录,因此质量记录的确立、编制和管理对质量体系的运行会产生重大影响。

2. 基本内容

a. 产品、项目或合同质量形成过程和最终状态的证实记载;

b. 上述证实记载与要求状态的验证记载;

c. 质量体系运行记载以及验证其有效性是否达到预定要求或合同规定要求的记载。在qg/t19004.1-iso9004-1标准中,对质量记录的控制内容规定:

对于硬件、软件和流程性材料产品的质量体系的质量记录至少应控制下述记录:

(1). 检验报告;

(2). 试验数据;

(3). 鉴定报告;

(4). 验证报告;

(5). 审核报告;

(6). 物资材料评审报告;

(7). 校准数据;

(8). 质量成本报告;

对于服务产品的质量体系的质量记录至少应提供并控制以下信息;

(1). 实现质量目标的进展情况;

(2). 顾客对服务质量的满意水平和不满意程度;

(3). 质量体系评审和改进服务的结果;

(4). 质量趋势的分析;

(5). 纠正措施及其效果;

(6). 分供方的工作绩效;

(7). 人员的技能和培

训状况;

(8). 与竞争对手的比较。

3. 作用的特点

a. 可操作性:

指导操作性使用的一种文件,因而明确、具体、实用。

b. 可检查性:

质量记录反映操作者的实际操作活动,具有数量化和特征化,因而可以检查和评价。

c. 可追溯性:

要需要追踪了解查明原因时对通过质量记录查明情况,从而可以有针对性地采取预防和纠正措施。

d. 可见证收:

为企业进行内部或外部质量体系审核提供证据,它可以证实是否已实施了规定的质量体系要求及实施的程度。另外质量记录也可以反映对不合格采取了哪些纠正措施。

e. 系统性:

记录了整个质量活动的完整过程,因而具有连续性,也为管理者分析质量问题、质量发趋势提供依据,同时也为质量成本分析、统计技术的运用提供了依据。

4. iso9001对质量记录的要求主要有

a. 管理评审记录;

b. 合同评审记录;

c. 设计评审、设计验证记录;

d. 合格的分供方记录;

e. 需方提供物资的记录;

f. 产品标记记录;

g. 工房、设备和人员的鉴定记录;

h. 进货检验和试验记录;

i. 紧急放行物资记录;

j. 工房检验和试验记录;

k. 最终检验和试验记录;

l. 检验、测量和试验设备的校准记录;

m. 试验硬件和软件检验记录;

n. 检验和试验状态记录;

o. 不合格品记录;

p. 不合格品评审和处置记录;

q. 内部质量审核记录;

r. 培训记录;

s. 文件修改记录;

t. 纠正和预防措施记录;

u. 客户投诉记录;

另外为完善质量体系至少应补充以下质量记录:

a. 质量成本分析报告;

b. 服务记录。

5. 编制质量记录的要求

a. 内容完整有效

项目内容完整,反映须记录的重要项目,记录表格中无缺项、漏项等;

填表人或编制人、审核、批准人、日期等确保质量记录的有效性和可追溯性。

b. 质量记录应标准化

标准化的质量记录既便于填制,也便于统计分析,同时也为进一步使用计算机进行信息管理打下基础。如有国际、国内或行业标准格式应尽量采用。

c. 质量记录应实用,符合质量管理需要

质量记录应反映质量 体系运行的情况,对那些不能为质量管理和质量保证提供依据的信息,不应在质量记录中体现。

d. 质量记录的真实性和准确性

质量记录填写需规范化,字体大小一致,应尽量减少涂改,如有涂改则应盖上涂改人校对章或签字确认。

6. 质量记录的管理

a. 质量记录的标记

标记可分为:分类标记,分级标记,分部门标记和统一标记。标记方法可以用英文字母或阿拉伯数字表示,也可以以颜色来标记分类,目的是使使用者一看便知质量记录是什么类别的。

b. 质量记录的收集

收集分为按规定时间间隔收集、按部门收集及按类别收集。对连续生产的组织来说按时间收集较佳,而对按项目生产和制作的组织来说按项目或类别收集较好。

c. 质量记录的编目

先编制索引以供检索调用。

d. 质量记录的贮存

贮存形式:纸、硬盘、软盘、录像带、录音带、微缩胶卷等;

贮存条件:防火、防虫、防潮、防遗失、防损失,合适的温温度。

保存期:如合同或法规有规定则按合同或法规执行,如没有一般可对质量记录按重要性分级确定保存时间,对重要的质量记录应保存5-7年。

e. 质量记录的过时处理

第9篇 x物业公司管理员岗位目标责任书

**物业公司管理员岗位目标责任书

为充分调动员工之积极性,开展公平的劳动竞赛,促进工作,提高效率,完善花园管理员之责任制度,根据公司之实际管理要求和实践经验,特对原《管理员岗位目标责任书》进行修订,具体内容如下:

一、 本责任书适用之职位范围:

本责任书应用管理处主任、管理员之任务。

二、 本责任书考评形式:

考评分自评、互评、住户评议、上级鉴定四种,每月、每季、第年进行一次,采用工资奖金相结合之考评形式。

三、 本责任书之考评项目:

责任区住宅楼及公共设施完好率;治安案件、火灾、刑事案件、小区秩序;保洁、清洁、绿化;住户评议;工作作风、纪律;工作日记及房屋管理档案。

四、 岗位目标责任书之内容:

坚决服从公司领导之安排,认真学习物业管理之法规及公司规章制度,并严格按章办事,热情服务,做到业主、公司满意,具体工作细则如下:

1、 要熟练掌握好物业管理之有关知识和公司之管理制度,树立为住户服务的思想。

2、 要切实熟练掌握好责任区内之物业情况,合理安排责任区的所有员工之岗位(注:保安员之岗位应与保安队长协商后上报公司领导审核确定,其余员工根据实际情况安排岗位上报公司领导审核确定)。

3、 要熟练掌握好责任区内之管理有关资料(其中包括收楼数据、锁匙交收情况、维修情况、配套设施情况、入住情况、租户情况、治安巡查、探访登记数据、清洁卫生情况等数据),且要有条理地进行整理归档。

4、 统筹监控好责任区内之客户服务、治安、维修、清洁、绿化等方面的工作,严格按照公司之制度办事,确保责任区内的环境卫生,治安秩序良好,业主满意(注:公司将于每月不定期组织人员到各花园检查,检查结果按本办法奖罚标准执行)

5、 要及时组织人员修复损坏之楼宇及设施。

6、 按公司之规定及时安排工作人员修复业主/住户要求之维修。

7、 严格按照公司之规定组织人员做好责任区内之装修监控,严防违章事件发生。

8、 严格按照公司之要求办理装修手续,严禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接装修工程。

9、 确保责任区内正常之生活条件不受影响,严禁无缘无故停水电供应及公共设施之正常使用。

10、 确保责任区内工作人员保持服装整齐清洁、仪表端庄、精神饱满、配戴好员工证。

11、 严格按照公司之制度公平及时地处理一切违纪事件。

12、 严格按照公司之制度组织员工做好住户、探访者、车辆、物品之出入管理。

13、 严格按照公司规定之工作程序接待业主/住户,并作好有关记录。

14、 有效、有礼及时处理业主之投诉(业主投诉的问题如能及时处理应实时处理,如确不能及时处理的,应要同业主另约时间到时安排人员跟进投诉)。

15、 不准与业主发生一切任何之私人经济来往,严禁以任何借口向业主索要什费及钱物。

16、 按公司之规定组织好员工之培训和考核工作,提高员工之积极性,做到人尽其才。

17、 按公司之规定按时、按质组织好员工之巡查工作。

18、 积极做好本花园之宣传工作,定时按质整理告示箱及宣传栏,坚持每月更换一次版面之要求。

19、 认真积极地做好工作日记及周报表,按时按质召开周务会。

20、 积极及时地处理突发事件,且要将此事件作好详细记录并要汇报公司(注:如发生重大事故除了组织人员处理外,还要第一时间报告公司按指示处理)。

21、 要保守公司之内部秘密和业主/住户资料(公安机关查案要求除外),不得假借公司名义或用职务之便做有损公司名誉或利益之行为。

22、 认真审核水电工所抄之水电表,准确率达100%,并按时上交公司。

23、 积极配合财务部做好管理费及其它费用之收取工作,努力使管理费收费率达到95%以上。

24、 认真做好辖区内之水电管理工作,确保水电损耗达到公司规定之要求。

25、 要积极主动管理好花园日常工作,按质完成公司领导下达之临时任务。

26、 要服务公司领导之安排,不准有瞒骗、恐吓公司领导之行为。

以上之二十六条工作细则是以每个花园作为一个考评单位,管理处之主任为主责任人,管理员作为付责任人按照考评形式根据以下奖惩标准进行考评。

扣 罚 项 目

序号 考评项目 主责任人 付责任人

1 对公司之规章制度不熟悉(每月考评一次处理当事人) 扣2分/月扣1分/月

2 对责任区情况不熟悉(每月考评一次处理当事人) 扣2分/月扣1分/月

3 责任区之房管理档案及锁匙保管不全或保管不条理 扣1分/次扣1分/次

4 责任区内清洁不干净(满3次扣分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次

5 住宅楼守破损或公共设施一般扣坏超不定期三天未修复(满3处扣分) 扣1分/处 扣0.5分/处

6 大面积和严重破损或公用设施严重损坏(注:因没有材料供应及人手配合除外)十天未修复 扣2分/处 扣1分/处

7 住户要求维修或合理投诉超过二天未答复(次) 扣2分/次扣1分/次

8 住户要求维修超过三天未修复(大工程除外) 扣2分/次扣1分/次

9 住户向公司合理投诉,轻微者责任区内发现2次方扣分(属当事人加扣1分) 扣1分/次 扣1分/次

10 责任区内之住户/业主向公司提出合理投诉,属管理处责任,情节严重者 扣5分/次 扣3分/次

(情节恶劣者辞退处理)

11 影响住户生活(轻微满3次扣分,引起住户严重投诉辞退) 扣1分/次 扣0.5分/次

12 违章装修未能及时发现处理,而造成投诉者 扣5分/次扣3分/次

13 违章装修不达成限期整改(超3天扣分,超过一月未整改按不整改处理) 扣1分/3天 扣0.5分/3天

14 违章装修不整改(除扣分外,还要消除负面影响) 扣10分/宗扣8分/宗

15 责任区内乱拉、乱搭、乱挖、乱摆、乱放,轻微的(满3次扣分) 扣1分/次 扣0.5分/次

16 责任区内乱拉、乱搭、乱挖、乱摆、乱放严重者,(每次要扣分) 扣2分/次 扣1分/次

17 上班穿拖鞋或没有配带员工证、私离岗位、睡觉、看小说杂志等现象(自行处理除外,责任区内发现此现象满3次扣分)扣1分/次 扣0.5分/次

属当事人加扣2分/次

18 公报私仇,用个人恩怨处理工作事件(次) 辞退 辞退

19 责任区内发生事故,不能合理及时处理(不当值时间也要作好协调安排后方可离开公司,否则也按此处理)轻微者 扣2分/次 扣1分/次

并要负责消除负面影响

20 责任区内发生事故,不能合理及时处理(严重,造成损失还要赔偿损失) 移送政府部门处理且辞退

21 对违纪事件不能公平及时处理(一般违纪不超过3天,严重违纪事件5天内处理完) 扣3分/次扣1分/次

22 单车、摩托车、汽车保管区脏、乱、差(违例3辆或以上开始处罚) 扣0.5分/次.辆 扣0.5分/次.辆

23 发生偷盗或其它治安案件,丢失或损失钱财物折合为3000元以下的 扣3分/宗 扣2分/宗

并要负责消除负面影响

序号 考评项目 主责任人 付责任人

24 发生偷盗或其它治安案件,丢失或损失钱财物折合为3000元(含3000元)以上或发生刑事案件的 扣10分/宗 扣8分/宗

并要负责消除负面影响

25 发生重大或特大案件(除政府追究其责任外,如是严重失职作辞退处理) 扣15分/宗 扣10分/宗

26 责任区内发生交通事故,严重交通堵塞(如是严重失职作辞退处理) 扣2分/宗 扣1分/宗

27 责任区内小区秩序混乱,闲杂人员聚集(包括非管理处人员在管理处闲聊) 扣0.5分/次.人 扣0.5分/次.人

28 责任区内所有登记本等数据在月内检查出现累积3次以上错、漏、不准确、不及时、丢失等现象者 扣1分/次 扣0.5分/次

29 (1) 以各种借口向业主/住户收取小费或钱物(2) 私自承接或私自代人承接装修工程(3) 私自代理业主/住户租售业务(4) 私自为业主/住户代收租金按照2002年1月1日发放之通知规定处理当事人

30 没有按照公司之规定巡查(处理当事人) 扣2分/次扣1分/次

31 没按公司要求做好宣传栏及告示箱之换版及

保管工作(每月查1次) 扣2分/月 扣1分/月

32 下水井及排污井脏、堵或长期破损(满3处扣分) 扣1分/处 扣0.5分/处

33 绿化整体生长不好,明显缺水、缺肥、生虫、死(每次考评发现) 扣1分/次 扣1分/次

34 绿化设施损坏、遗失,不能正常运作(正常损耗除外) 扣2分/宗扣1分/宗

35 草地被踩坏0.5-2平方米或树木被人损坏一棵 扣2分 扣1分

36 责任区内发生员工与住户无理争吵、打骂(本人参与加扣3分) 扣2分/次 扣1分/次

37 散布谣言、搬弄是非闹不团结,恐吓领导者(处理当事人,严重者辞退 扣5分/次 扣3分/次

38 引起新闻媒介,上级领导的批评(处理当事人) 扣3分/次扣2分/次

39 责任区内之常住户管理费,水电费收缴率低于95%(每季度考评一次) 扣2分/季 扣1分/季

40 责任区内之水电表每错一处(因严重失误引志业主投诉加扣2分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次

41 未严格按公司之工作流程处理事件(处理当事人) 扣2分/件扣1分/件

42 周报表、工作日记不整洁、真实、完善及不按时缴交(当事人) 扣1分/周 扣1分/周

43 出租房屋(铺位)办证率85%、常住户办理住户证(临时住户证)率90%以下(暂时证率虽不在扣分之内,但不能低于60%) 扣2分/月 扣1分/月

44 年终住户满意率调查中,住户对管理处满意率在80%以下者 扣5分 扣3分

45 公司巡查发现的问题要求限期整改的而未能及时整改者 加倍处罚

46 如违反公司其它规章制度,将按公司之有关规定处理

加 分 项 目

序号 考评项目 主责任人 付责任人

1 责任区内人受到书面表扬(属当事人另加计) 此类奖励项目申请,由当事人或部门主管将事件详细书面说明,公司将根据事件的影响面大小和深远及实际意义,讨论决定给当事人,部门主管的奖励标准。

2 责任区受到送锦旗或奖状表扬(属当事人另加计)

3 责任区受到上级领导或新闻媒介通报表扬(属当事人另加)

4 在管理过程中能够集中住户的意见提出完善管理建议且被公司采纳(当事人,以书面形式提交公司)

5 为公司制造明显的经济效益(承接装修则按2%提成)

6 推出新颖实效的管理措施(以书面形式上呈公司审批方加分)

7 及时有效地处理特发事件,(突发事件是指发生火警、严重浸水、台风、暴雨、打架、抢劫、偷盗或为公司挽回经济损失达人民币200元以上之事件等)消除消极影响(奖励处理人,以书面形式上呈公司审批方加分)

8 责任区内所有登记本等数据在月内能按公司规定做到准确、及时、无错漏、无丢失等现象者 加0.5分/月 加0.5分/月

9 出租屋办证率达98%,外来人办暂时证达95%以上,常住户办住户证(临时住户证)率达100%以上 加0.5分/月加0.5分/月

五、 奖罚标准(扣分为负分,加分为正分)

1、 月考评总计为-3分以上的为达标,可领取当月全额效益工资 - 3(含- 3分)至-5分为基本达标,可领取当月效益工资95%;-5.5分至-7分,可领取当月效益工资的90%;-7.5分至-10分,可领取当月效益工资的80%;-10.5分以下为差,可领取当月效益工资的50%。

2、 试用期内未扣过分,且考试考核(注:试用期过公司将对其进行规章制度业务知识和花园内熟悉情况考试)及格后方算试用合格。

3、 年内有以下情况之一者,根据一时工作表现好坏,决定给予辞退;

(1) 连续两月扣分在5分以上者,(2)半年扣分累计达15分以上者

(2) 一年扣分累各达20分以上者,(4)当事人连续犯同样问题三次以上

4、 月内考评总计为+2~ +4分的,可领取当月效益工资的110%;总计为+4.5以上的可领取效益工资的120%.

5、 年内受过两次警告、通报批评扣3分/两次。

6、 年终根据年考评总分结合平时的工作表现,决定给予适当的年终奖。

第10篇 物业公司人力资源管理培训控制程序

1.0目的为了给适当的岗位有效的配置适当的人力资源,并且通过培训,使员工掌握本岗位的技能,确保员工具备完成本岗位职责的能力。

2. 0适用范围适用于公司岗位定岗、定编,人力资源开发,人员录用,人员培训的管理。

3．0职责

3.1 公司总经理负责公司员工录用的批准,公司主管保安工作副总经理负责保安员录用的批准。

3.2 公司办公室负责编制公司《年度培训计划》报公司总经理批准。

3.3 公司各部门、各管理处负责配合办公室的各项工作开展。

4. 0实施程序

4.1 工作分析(定岗、定编)

4.1.1 有以下三种情况:第一,当新组织(新管理处)建立时;第二,当组织发生变化产生新的工作时;第三,当工作由于新技术、新办法出现或制度发生重要变革时,需进行工作性质分析。

4.1.2 工作性质分析由相应职能部门及办公室负责,办公室根据具体情况进行岗位设置。

4.1.3 各部室(各管理处)负责根据各部室(各管理处)岗位工作定额或工作任务量,制定出岗位定编计划,报办公室审核,由总经理批准。

4.1.4 岗位定编每年进行一次。

4.1.5 办公室及各职能部门负责对公司各岗位进行工作规范及工作人员条件分析,制定公司《岗位职责及岗位标准》,详见该文件。

4.2 人员招聘和选择

4.2.1 各单位缺编时,由各单位负责人提出增补申请,办公室审核,增补时应优先进行内部调配,内部调配不了的,对外公开招聘或内部员工推荐。

4.2.2 保安员招聘由保安部负责,报办公室审核,主管保安工作副总经理批准。

4.2.3 除保安员外其他员工招聘由办公室负责,公司总经理批准。

4.3 人力资源开发(培训)

4.3.1 新员工的培训新员工上岗前培训由办公室负责,培训内容:

(1) 公司质量方针、目标、企业精神及物业管理基本知识;

(2) 职业道德及质量意识教育;

⑶ 公司的规章制度

4.3.2 在岗员工培训

4.3 .

2.1 办公室根据各部门的年度培训计划制定公司《年度培训计划》,并组织实施及督促检查。专业技术与技能的培训,由主管部门负责。

4.3 .

2.2 外部培训由办公室负责组织安排,并负责记录。

4.3 .

2.3 内部培训由主管部门或各部门、各管理处组织安排,内部培训是根据工作需要和公司总经理及各部门提出的在公司范围内有计划性的培训项目。

4.3.3 特殊工种和业务专业人员的培训

4.3 .

3.1 司机、电工、焊工特殊工种需经市有关部门培训、年审。

4.3 .

3.2 各部门业务专业人员根据工作需要,经公司领导批准可参加市等有关部门组织的培训。

4.3.3 .3特殊工种和业务专业人员将参加培训获得的等级证、操作证和其他证书交办公室认可,并将复印件存入员工档案内。

4.3.4 计划外培训

4.3.4 .1公司根据实际情况,临时提出的培训活动由提出部门负责组织,公司总经理提出的临时培训由办公室统筹安排。计划外培训报办公室存档。

4.3.4 .2公司鼓励员工通过自学或参加专业培训等途径,从而提高专业技能和质量管理意识,所取得的有关结业证或学历证书交办公室审核后存入员工的档案内。

4.3.5 培训记录

4.3.5 .1内部培训记录由本部门存档。

4.3.5 .2其他培训记录由办公室存档。

5. 0相关文件及记录《岗位职责及岗位标准》zz021-01

第11篇 四川华神物业管理公司概况简介

四川华神物业管理有限公司概况

四川华神物业管理有限公司,是四川华神集团股份有限公司、四川省丝绸公司、四川华神建设开发有限公司联合成立的有限责任制企业,组建于二零零二年十二月二十三日,注册资金叁佰万元,目前接管的物业有华神大厦,康桥雅舍、华神工业园等,总建筑面积达十多万平方米,公司高、中层部门负责人100%大专以上文化程度,在册管、修人员80%持证上岗。公司有一支准军事化的治安护卫队,以文明的作风,亲情的服务,强壮的体魄、扎实的内功,对公司管辖的物业进行二十四小时的巡逻护卫,为辖区的安全奠定了坚实的基础。

公司在董事长李玢先生和总经理林峰先生的领导下,开展公司内部的质量监控体系工作,灵活的动态管理模式,使具有雄厚技术实力的公司添上了科学管理的翅膀。公司具有良好的用人机制,使得公司的发展得到保障,让员工在阳光下展现自我,让一批批新生力量到领导岗位上来肩负公司的重任。这是四川华神物业管理有限公司管理的特色。公司的理念是“尊重员工,提高自我,营造良好的学习气氛”。全体员工以公司为家,视工作为第一要务。为业主(住户)创造清新自然、典雅怡人,富有人情味的生活空间是华神物业人义不容辞的责任。华神物业让每一位走近华神物业的人,都能被她执着、真诚、专业、敬业的精神感动,被亲切、温馨、富有诗意的浪漫情怀所感染。如果说物业本身是无声的艺术,那么,华神物业的物业管理便是华神物业人以责任心、自信心、爱心与温情齐心谱写并被每一位员工热情朗诵的优美诗篇。把管理、服务融合成为富有亲和力的艺术,是我们华神物业人永远的追求。

公司通过开展质量监控体系的工作,把公司的业务运作规范起来,形成有强战斗力的团体、高度责任心的团体、技术娴熟的团体。为下一步的开展iso认证工作作铺垫。

法人代表:**

联系人:**

联系电话:8**

传真:8**

公司地址:成都市十二桥路*号新1号华神大厦b座*楼

邮政编码:610075

第12篇 金地花园物业管理设想目标

金地国际花园物业管理设想及目标

作为北京cbd规划社区的一个重要组成部分,金地国际花园以其优越的地理位置,独具匠心的园区环境建设,特殊的业户群体组成,具有国际一流水准的卓越品质,和谐的融入整个大社区,又明显区别于其他区域的高贵风格;继而对后续的服务管理提出了更高、更深层次的要求。

对此,在充分考虑到园区实际情况及大环境的整体状况下,结合金地物业的特点,对金地国际花园的管理工作思路是:以完美体现金地国际花园作为北京长安街尊贵起点、cbd财富之门的典范特质为指导原则,iso9000质量管理体系为实施准则,充分发挥金地物业'人性化'管理优势,导入酒店式物业管理模式,实施分区而治;形成相对独立,和谐融入的管理格局,体现vip服务理念,彰显尊贵。

(一)管理设想:

1、建设一支具有专业技术的管理队伍,训练并储备专业技能的物业管理人才;

2、利用金地国际花园优越地理位置和硬件设施,营造具有金地特色的高品位的社区;

3、在物业管理基本职能方面(包括:安全管理、环境管理、工程维护管理、

行政事务管理、财务管理、物料管理及综合服务管理)全面导入iso9001质量管理体系,通过职业管理标准化,结合金地国际花园的实际情况,全面落实达到'国优'物业量化管理标准。

4、借鉴酒店业所独具的高水准服务模式结合金地物业多年发展形成的物业管理成熟经验在金地国际花园推行以'业户为中心'的酒店管理服务模式,主动、适时了解业户的表象需求及实质需求;最大限度的满足业户潜在需求,将是金地国际花园管理处整体工作核心。通过在物业管理范围内实施金地倡导的'以人为本'的全方位个性化服务,与业主建立良好的沟通渠道,共同营造'温馨家园'。

在国际花园物业管理中,将导入金地物业'即时服务'和'隐性管理'的管理理念。为金地国际花园每一户建立服务档案,对每一位业户通过多信息渠道进行资料积累和收集;基本资料包括但不限于以下项目:区域、国籍、民族、宗教信仰、政治信仰、职业经历、社会地位、学历、血型、性格、爱好、习惯、生活基本规律、特殊嗜好、健康状况、家庭组成及相关资料等;在持续对小区业户的服务需求做全面、深入、细致的了解的基础上,通过分析,针对性的拟定服务方案并跟踪反馈信息,及时改进和提升服务品质以求达到服务于业户开口之前,实现超前服务;

关注服务细节亦将形成金地国际花园物业服务、管理的品质准则,服务产品本身的无形性、时效性以及科技含量低等特性决定了服务产品极易被克隆,因此不断创新和扩展服务产品内涵的能力,将直接决定服务品质的水准高低。在金地国际花园的管理中通过以国际酒店业通行的服务细节管理模式,保障金地物业所崇尚的服务创新能力,突显具有金地物业特征的微小服务特色。

在金地国际花园,业户的满意度将成为检验金地物业整体服务品质的唯一标准,凡是业户所需要的就是我们将要作的。

我们将通过成立'业户应急服务队'和'二十四小时快速维修队伍',保证在业户需要帮助时会即时出现,为业户提供及时满意的即时服务。'隐性管理',就是做到在业户需要时即时出现,业户没有服务需要时在视觉上则看不到有人在管理,从而形成虽看不到服务人员却可以感受到我们无处不在的服务;比如小区治安管理,只有固定执勤岗位的保安员穿着职业保安制服,巡逻岗保安员在业户活动高峰期避开;小区的清洁工作在业户活动高峰期将严格避开业户活动区域,以免干扰影响业户在园区的正常生活等,充分尊重业户的私密空间。

金地国际花园管理目标承诺:

在全面接管小区后一年内使金地国际花园达到北京市物业管理优秀商住小区的管理标准,二年达到国家优秀物业管理标准。