第1篇 物业管理手册之项目前期管理
物业管理手册:项目前期管理
1 总则
1.1 物业管理职能的全程参与和配合是ee房地产项目开发业务的竞争优势之一, 为确保房地产开发项目全面、准确满足顾客需求和期望,赢得顾客忠诚,持续提升 au*地产品牌,各地项目所在公司管理层应切实加强项目前期管理工作,充分识别 和明确物业管理职能前期参与的任务和要求,提供物业管理介入所需的资源,并对 物业管理职能的参与过程进行监督和评价。
1.2 各地物业分公司应充分重视项目前期管理工作,主动参与、积极配合,有计划、 有序地开展物业管理筹备、项目前期介入等工作,为后续的物业服务有效运营奠定 坚实的基础。
2 项目前期管理业务范围
根据ee物业管理服务的特点,前期管理特指以下方面的物业管理活动,包括 但不限于:
a) 物业项目承接;
b) 物业服务策划(详见 4.1 方案管理);
c) 物业管理组织的组建;
d) 项目前期介入;
e) 项目验收与接管;
f) 入伙管理; g) 物业保修; h) 装修管理。
3 项目前期管理制度的执行
为全面规范管理公司相关职能部门、管理公司物业管理部、项目所在公司、各 地物业分公司在项目前期阶段的权责和工作关系,管理公司将尽可能地建立统一、 细化的制度规定,各地项目所在公司及其所下属的物业分公司必须遵照执行。
第2篇 物业公司年度管理评审报告范例
公司于20**年8月28日至29日召开了一次管理评审会议,会议就iso9001:2000质量管理体系自上次评审以来的充分性、符合性和适宜性进行了客观的评价,并就质量管理体系的持续改进提出了许多可行的措施,同时也针对质量管理体系在运行中发现的不符合及不适宜的地方提出了纠正的要求。现将此次管理评审的相关事宜具体报告如下。
一、管理评审会议目的
通过对自上次管理评审以来质量管理体系的充分性、符合性及适宜性的分析、评价,检查质量管理体系在公司的运行情况,以保证质量管理体系的持续有效性和符合性及满足公司发展的要求。
二、管理评审会议依据
iso9001:2000质量管理体系标准、公司质量手册、程序文件、相关作业指导书、质量记录及相关客观、公正的调查报告。
三、管理评审会议时间
20**年8月28日至29日(具体见《第二次管理评审实施计划》)
四、管理评审会议地点
z酒店
五、评审会议与会人员
**市电信局领导、电信实业公司领导、公司领导、职工代表及相关人员,具体人员名单如下:
zzz
六、管理评审会议实施计划
具体见《第二次管理评审实施计划》及《管理评审会议议程安排》,主要有:
公司领导作:《企业发展思路的报告》及《20**年上半年工作总结报告》
品质管理部作:《上次管理评审相关措施落实的报告》、《质量管理体系符合性报告》、《员工满意度调查报告》及《用户意见调查报告》
客户服务中心作:《客户服务中心20**年上半年工作总结》
[所有管理评审会议的报告见附件]
七、管理评审会议报告
此次管理评审会议通过对自上次管理评审会议以来,公司iso9001:2000质量管理体系的运行情况的评价,结合公司发展的实际,在分析了质量管理体系符合性、用户和员工的满意率及对公司上半年工作的总结的基础上得出,iso9001:2000质量管理体系在公司运行的充分性、符合性和适宜性总体是有效的,也符合公司近期发展的要求。但通过对相关报告、数据的分析,发现质量管理体系在运行过程中也存在一些需改进的方面,需相关部门进行整改,以确保质量管理体系在公司的持续有效性和适宜性。
本次管理评审会议中决议出的相关需改进的方面列出如下,请各相关部门结合管理评审会议要求,结合公司实际情况将会议精神和整改要求灌输到每位员工,对所提问题进行整改。品质管理部将根据问题所在,向各部门发出相应的《纠正预防措施报告》,并对所提问题进行跟踪落实,纳入部门和员工考核的范畴,望各部门引起高度的重视。
1、更新5s实质提升自身素养和服务素质
公司5s的工作,前期是一个推导和执行的过程,根据公司的发展,原来的部分内容需要进行调整,以适应当前公司发展的需要。责任部门应根据公司实际对5s的实质内容、考核方式方法进行更新。逐步促使5s成为每位员工的一种日常工作行为,而不认为是一项任务,一种约束。常说5s工作起于素养,而终于素养,所以责任部门在5s的管理过程中,应注重对员工自身素质修养的培训和灌输,而不是通过有限的例行检查或将相关的约束强加于员工之上,这样也往往会造成5s在执行中员工将其视为一种工作,而不是一种日常习惯。另各部门负责人对该项工作要予以足够的重视,起表率作用,配合5s工作在公司的有效开展,从而促使各级人员自身素养和服务素质的提升。
2、完善培训管理提高培训质量
培训是公司人才培养的根本,培训效果的优劣取决于培训管理的方法、师资力量及有效的培训计划。目前公司的培训按计划在进行,但总体培训的方式方法
及培训效果和对培训对象的适宜性评价有待提高和加强。因此责任部门应结合公司实际情况,合理、充分利用当前的培训资源,因地制宜的完善培训管理体制。具体来说要从培训的需求分析、培训所面对的适宜人群、合理的培训内容、培训的有效考核方法等方面予以完善。从而进一步提升培训效果,为公司培训、造就更多的优秀人才,也为公司今后的发展储备一定的可用人才。
3、加强绩效考核完善内部管理
公司现行的绩效考核规定,部分已不适应当前公司的实际。在运作过程中部分部门没有严格按照要求,认真对部门人员进行绩效的评定,甚至有关部门将每个月的绩效考核搞成了一种平均主义,这样大大挫伤了勤奋员工的工作积极性,同上也助长了部分不求上进人员的惰性。这虽然有相关负责人员把关不严之过,但也跟先前制度不完善、缺乏操作性有关。所以责任部门应对绩效考核制度根据实际予以完善,使其更具备可操作性,将绩效考核确实落实到每个人,使其感觉工作不好,就是绩效不佳,就会影响自己的所得。同时各部门须严格执行绩效考核制度,使之成为公司管理的有力工具。公司内部管理的好坏,直接影响公司的发展,同时也影响服务质量。现在公司的内部管理制度已相对健全,但缺乏相应有效的监管体制,责任部门应结合实际出台一套制度实施的监管办法,以确保公司各项制度的有效实施。
4、加强对问题的整改及相应措施的落实
公司现已有一套对发现问题、突发紧急事件等的处理办法,但各部门对所出现问题的整改及相应措施的落实有待加强。主要体现在:a、对问题的处理不及时;b、相关问题经多次整改后又再发生。出现这些情况的主要原因是相关部门负责人对问题的重视不够,相关责任人员对问题的认识不深,所采取的整改措施无效或执行无效。因此今后相关问题的责任部门应严格问题整改措施的制定,并监督措施的及时执行,尤其是部门负责人不要将批复文件视为一次练字,而是一种责任。同时相关职能部门应确实肩负起监管职能,有效跟踪措施的落实、完成情况。
5、提升服务质量增加客户满意
从本次的用户意见调查来看,用户满意率较去年有了很大的上升,但仍然存在一些急待改进、解决的地方,如:a、服务人员的自身素质的提高;b、社区文化活动因地制宜的开展;c、与业主的协调、沟通;d、综合服务质量的提升;e、在已投入使用的所有楼层的洗手间都配置相关清洁用品等。以上对人的问题的解决主要还是合理、有效的招聘,和对现有人员的有效培训来达成。对于物的因素,相关部门在健全相应服务制度的同时,应有效、合理的利用公司的资源,以有限的资源发挥最大的效能为各位员工的己任,这样也就会把节约看作是一项义务。公司领导常说服务行业是100-1=0的行业,所以公司只有在综合服务提升的同时,再去追求特色服务,从而达到客户满意,这样才能使公司实现可持续发展。
6、强化质量体系文件培训
部门人员对公司质量体系文件认识不够,个别部门有些工作不按照体系要求的去做,而是按照自身的
习惯、经验去做,或都是体系是一套,而实际工作开展又是另一套做法。从而也造成体系在执行过程中的偏差。至使体系文件在部门成为一种摆设,成为应付相关检查的工具。另外从体系运行过程中及内外审的结果都表明,公司现各部门人员对自身工作中应用到的体系文件都没有熟练的掌握,尤其是公司中层管理人员对质量体系文件的了解不多,造成质量体系在运行过程中出现较多的人为不合格。在此建议,公司负责培训的部门及人员应根据公司各部门及各级人员的工作性质,制定一套详尽有效的质量体系文件再培训方案,并严把培训质量,做到公司各员工对与自身工作有关的体系文件都能熟练掌握和应用。另对质量体系文件修改后的培训,应由培训负责部门出台相应的培训措施,确保更新的体系文件能在相关部门人员得到及时有效的培训,避免文件更新了,而操作员工的行为不更新的情况。另公司领导应重视质量管理体系文件的执行和培训,以身作则的积极参加有关体系的完善和培训工作。
7、加强对体系运行有效性的监管
质量管理体系运行有效性的监管是确保质量体系有效运行的重要手段,品质人员去相关部门检查工作时,经常发现一些体系的小问题,有些问题已多次发生却屡禁不止,究其主要原因是对质量体系运行的监管缺乏控制力度。品质部门要负起质量体系监管的责任,尽快出台一套有效的质量体系监管办法,及时发现质量体系运行中的不符合点,并及时纠正。另各部门人员,尤其是各部门中层管理人员应加强对本部门质量体系的监督。质量管理体系在任何时候都会存在一些有待改进的地方,这就需要公司各级人员都在日常工作中自觉维护体系、完善体系才能使公司质量体系达到持续改进的目的。
8、促进信息的及时、准确传递
公司现已基本具备较为完善的信息传递系统,各部门在日常工作中应利用有效的信自沟通工具,及时将相关必要的信息传递给相关部门或人员,使该获得信息的人员能在第一时间获得必要的信息,以确保各项工作的顺利、有效开展。必要时应将信息传递的不及时、不准确当成一种工作的失职,并与绩效工资挂钩。同时公司应努力提高相关制度的透明化、公开化,让员工了解公司的动向和发展,从而为公司的发展出谋划策。
9、提高员工工作积极性提升员工满意率
企业以人为本,公司应力争为员工营造一个相对满意的工作环境,制定相应的激励制度,让公司各级员工在良好的氛围中实现自我开发和自我实现。同时公司应完善用人制度及人员考核机制,做到能者上庸者下,使竞争与协同相结合,从而激发员工的工作积极性。只有满意的员工,才有满意服务。因此注重以人为本的企业用人理念是公司得以不断发展的基础,同时也是提高员工工作积极性及提升员工满意率的最好途径。
本次管理评审会议对公司今后的发展有着相当大的意义,明确了公司的发展方向,指出了公司在近期的工作目标。各部门应针对评审会议中提出的决议或不足,结合公司实际,认真采取有效措施将相关问题予以解决,以实现质量管理体系的持续改进和公司的可持续发展。
八、相关附件
1、《关于召开20**年度第二次管理评审会议的通知》
2、《第二次管理评审会议实施计划》
3、《第二次管理评审会议议程安排表》
4、《上次管理评审相关措施落实的报告》
5、《客户服务中心20**年上半年工作总结》
6、《质量体系符合性报告》
7、《员工满意度调查报告》
8、《用户意见调查报告》
9、《20**年上半年工作报告》
10、《企业发展思路的报告》
第3篇 物业管理师物业管理实务试题-第十三章人力资源管理
物业管理师物业管理实务试题汇编之第十三章人力资源管理
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1.关于员工辞职,说法不正确的是()。
a辞职是指员工要求离开现任职位,与企业解除劳动合同,退出企业工作的人事调整活动
b员工不符合辞职条件的,人事管理部门不能同意其辞职
c员工辞职时,人事管理部门和有关用人单位应督促其办好有关工作移交及个人财物清理
d物业管理企业在员工人职时即应明确告知,员工辞职应当提前10日以书面形式通知企业
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对员工的解聘的了解和掌握。员工的解聘分为3种情况:辞职、辞退和资遣。d选项应是提前30日以书面形式通知企业,其余是对的。有关内容可参见教材第198页。
2.关于员工的辞退说法不恰当的是()。
a员工的辞退就是废除劳动合同
b辞退员工必须慎重考虑,恰当处理
c一般而言对无重大过失者,不要使用辞退的手段
d在试用期间被证明不符合录用条件的应对当事人予以辞退
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对员工辞退的了解和掌握。a选项应是终止劳动合同而不是废除,其余是对的。有关内容可参见教材第198页。
3.关于入职培训,说法不正确的是()。
a人职培训一般包括职前培训和试用培训两个环节
b职前培训是指在新员工上岗前,为其提供基本的培训知识
c试用培训是对新员工在试用期内,在岗位进行的基本操作技能的培训
d职前培训的内容为岗位工作职责及工作要求
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对培训的分类及内容的掌握。d选项的内容是人职培训中试用培训的内容,其余是对的。有关内容可参见教材第199页。
4.关于考核的原则,说法不正确的是()。
a凡是与绩效有关的工作都要列入考核指标体系
b考核的内容必须与工作有关,同时考核标准要便于衡量和理解
c考核标准的制订与执行会因个人因素而调整
d考核标准应适用于一切同类型员工,不能区别对待或经常变动
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对考核的原则的理解和掌握。c选项的内容是不对的,考核的标准对同类型的员工不能区别对待,其余是对的。有关内容可参见教材第207~208页。
5.关于员工的奖励,说法不正确的是()。
a一般来说,对员工的奖励可分为物质奖励和精神奖励两种
b要把物质奖励与精神奖励有机结合起来,使两者相辅相成
c员工作出了成绩,符合奖励标准以后,管理者应该立即予以奖励
d对不同的员工要采用相同的奖励方式
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对员工的奖励的掌握。d选项的内容是不对的,对不同的员工要采取不同的奖励方式,其余是对的。有关内容可参见教材第208~209页。
6.某物业管理企业下属项目较多,而且项目所在地比较分散且物业类型结构复杂,该公司可采用的培训体系是()。
a一级培训体系
b二级培训体系
c一、二级混合培训体系
d以上都可以
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对建立培训体系的掌握。一级培训体系适合企业员工集中的企业,二级培训体系适合项目分散、物业类型结构复杂的企业,本书没有讲到有混合培训体系,故本题选b,有关内容可参见教材第199页。
7.下列培训不是项目负责人的能力培训内容()。
a物业管理制度的制定
b创优达标能力
c制订物业维修方案
d公共关系
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对项目管理负责人的知识和能力培训的理解和掌握。此培训分为知识培训和能力培训两类。d选项的内容是属于对项目负责人的知识培训的内容,其余是能力培训的内容。有关内容可参见教材第202页。
8.企业要根据经营战略和经营目标等制订年度培训计划,下列哪一项不属于年度培训计划的内容()。
a培训类型b培训经费c培训目标d效绩考核结果
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对制订年度培训计划的掌握。年度培训计划含有许多内容:培训目标、对象、类型、课程、师资培训经费等,但不含有效绩考核结果。有关内容可参见教材第203页。
9.物业管理企业的招牌应根据企业发展战略等诸多因素制订招聘计划,以下不属于招聘计划内容的是()。
a人员的招聘条件b对应聘者进行审核
c招聘渠道 d招聘人数和人员结构
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对制订招聘计划的掌握。b选项的内容是招聘的组织实施中的内容,有关内容可参见教材第195~196页。
10.下列不属于薪酬管理的主要内容是()。
a确定薪酬管理目标
b选择薪酬政策
c制订薪酬计划
d薪酬结构设计
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对员工薪酬管理的主要内容的掌握。
d选项的内容是薪酬体系设计中薪酬体系设计基本步骤中第五步的
内容,有关内容可参见教材第204―206页。
11.下列不属于员工的解聘的是()。
a员工辞职b员工的辞退c员工的资遣d员工合同到期不再续签
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对员工解聘的掌握。员工的解聘分为3种情况:辞职、辞退和资遣,d选项的内容不属于员工的解聘,有关内容可参见教材第198页。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1.物业管理企业制订招聘计划应考虑哪些因素()。
a企业发展战略
b管辖项目类型
c物业面积的大小和业主构成情况
d项目所属区域
e收入与消费倾向、消费特点
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对招聘计划制订的掌握程度。物业管理企业制订招聘计划应考虑的因素很多,但不包括d选项项目所属区域。有关内容可参见教材第195页。
2.物业管理企业要根据应聘岗位的特征、参加招聘人员的能力与素质及应聘者的数量和层次确定选拔方法,常用的选拔方法有()。
a筛选b初审c心理测试d知识测验e劳动技能测验
【答案】c d e
【解析】本题考查的是考生对招聘的组织实施的掌握程度。招聘实施有许多步骤,选拔方法也很多,主要包括:面试、心理测验、知识测验和劳动技能测验。a选项和b选项的内容不包含在内,这两个是对应聘者进行初审的内容。有关内容可参见教材第197页。
3.关于培训体系的建立说法正确的是()。
a一级培训体系有利于充分利用企业的培训资源,有利于统一公司的培训标准和培训要求,有利于降低培训成本
b二级培训体系有利于加强培训的针对性、适应性、及时性,加强项目机构培训的责任感
c如果项目机构的数量较多且分布较散,所管物业类型结构复杂,员工整体素质较高,培训资源比较充裕,宜建立一级培训体系
d如果企业员工集中,且培训资源较紧缺,则宜建立二级培训体系
e如果项目多且分散,则宜建立二级培训体系
【答案】a b e
【解析】本题考查的是考生对培训体系建立的理解和掌握。有关内容可参见教材第199页。
4.薪酬管理的目标是()。
a吸引高素质人才,稳定现有员工队伍
b使员工安心本职工作,并保持较高的工作业绩和工作动力
c薪酬管理的目标与企业经营目标一致
d努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调
e控制成本,防止亏损
【答案】a b d
【解析】本题考查的是考生对薪酬管理目标的理解和掌握。薪酬管理目标有3项内容,不包括c选项和e选项的内容,有关内容可参见教材第204页。
5.关于员工的奖励,说法正确的是()。
a一般来说,对员工的奖励可分为物质奖励和精神奖励两种
b要把物质奖励与精神奖励有机结合起来,使两者相辅相成
c培训是精神奖励
d员工作出了成绩,符合奖励标准以后,管理者应该立即予以奖励
e对不同的员工要采用相同的奖励方式
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对员工的奖励的理解和掌握。员工的奖励分为员工的奖励形式和员工奖励应注意等内容,答案中只有e选项是错误的,有关内容可参见教材第208页。
6.关于人职培训,说法正确的是()。
a人职培训一般包括职前培训和试用培训两个环节
b职前培训是指在新员工上岗前,为其提供基本的培训知识
c试用培训是对新员工在试用期内,在岗位进行的基本操作技能的培训
d职前培训的内容为岗位工作职责及工作要求
e入职培训的目的是让员工掌握基本的服务知识
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对人职培训的理解和掌握。职前培训和试用培训的内容是不一样的,d选项的内容是试用培tjli的内容,有关内容可参见教材第199页。
7.招聘组织实施的内容有()。
a公布招聘信息
b设计应聘申请表
c对应聘人员进行初审
d确定选拔方法
e实施考核
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对招聘的组织实施的理解和掌握。e选项的内容不包括在招聘的组织实施的内容中,有关内容可参见教材第195―197页。
8.对项目负责人的知识培训主要包括()。
a经济学
b物业管理企业的财务管理
c物业管理方案的制定
d策划经营服务项目
e公共关系
【答案】a b e
【解析】本题考查的是考生对项目管理负责人的知识和能力培训的理解和掌握。此培训分为知识培训和能力培训两类。c选项和d选项的内容是属于对项目负责人的能力培训的内容,其余是知识培训的内容。有关内容可参见教材第202页。
9.面试的程序主要包括()。
a准备
b营造和谐气氛
c提问
d心理测验
e知识测验
【答案】a b c
【解析】本题考查的是考生对招聘的组织实施的理解和掌握。d选项和e选项的内容不包括在面试的选拔方法中,心理测验和知识测验也是选拔方法,有关内容可参见教材第197页。
10.应聘申请表应反映的信息包括()。
a应聘者个人的基本信息
b应聘者职业兴趣
c应聘者过去的工作经验与业绩
d应聘者的个人嗜好
e应聘者的能力特长
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对设计应聘申请表的掌握。d选项的内容不属于申请表的内容,有关内容可参见教材第197.页。
11.物业管理企业培训的方法有()。
a课堂教学法
b现场教学法
c师徒式培训法
d c方法最有效
e a、b法最有效
【答案】a b c
【解析】本题考查的是考生对培训方法的运用的理解和掌握。d选项和e选项的内容不包括在其中,有关内容可参见教材第203~204页。
三、案例题
1.某公司财务人员小胡的合同即将到期,考虑到公司对小胡的工作不太满意,不准备与其签订劳动合同。时值岁末年初,人员招聘困难,人事部欲与其签订3个月的用工合同,待招聘到新员工后在辞退小胡。在小胡合同期满前1个月,公司人事部主管小苗将一份为期3个月的合同交给了小胡。因合同期仅有3个月,小胡十分不满,故将未签字的合同至于抽屉内没有理睬。因工作较繁忙,小苗忘记催促小胡签字。3个月后,公司招聘到了新员工,人事部王经理找ntj,胡,告诉她新的合同期满,公司不再与其签订合同,请其另谋职业。小胡认为自己并没有在为期3个月的新合同上签字,自己的合同期限仍然是原合同的期限,即一年。请问小胡的想法是否正确如果公司要解聘小胡,是否要对其赔偿经济损失人事部在处理此事时有什么错误
【答案】(1)不正确。在原劳动合同期满后,双方形成的是事实劳动关系,双方没有约定合同期限。事实劳动关系并非等同于续签了原合同,合同期限也不是原合同约定的一年期限。
(2)不予赔偿。根据最高人民法院的相关司法解释,劳动合同期满后,劳动者仍在原用人单位工作,用人单位未表示异议的,劳动者和原用人单位之间存在的是一种事实上的劳动关系,而不等于
双方按照原劳动合同约定的期限续签了一个新的劳动合同。任何一方均有权随时提出终止事实上的劳动关系。终止事实劳动关系的,用人单位应支付欠付的工资、奖金、保险、福利等报酬,但无须支付赔偿金。
(3)原合同到期后,未及时督促员工签署新的劳动合同,引发了原可避免的纠纷。
2.刘某在a公司工作已3年,表现优秀。该公司与其签订了为期五年的劳动合同,同时,送刘某去参加一年的脱产学习弱电技术。刘某与a公司就学习一事签订了培训协议:刘某学习的费用由a公司支付,学习期间工资照发,学习回公司后,至少要再为a公司服役八年尚可调换工作。刘某学成后回a公司工作至劳动合同期满,提前一个月,刘某提出辞职申请。一个月后,刘某到b公司工作并与b公司签订了为期二年的劳动合同。请问培训协议对刘某有没有约束力依据是什么刘某是否需要赔偿a公司的经济损失b公司在这种情况下与刘某签订劳动合同是否恰当为什么【答案】(1)有约束力。培训协议内容是用人单位和劳动者之间技术培训事宜达成的专项协议,是双方真实意思表示,具有法律约束力。
(2)应予赔偿。劳动部[1995]223号《违反(劳动法)有关劳动合同规定的补偿办法》第4条规定:劳动者违反规定或劳动合同的约定解除劳动合同,对用人单位造成损失的,劳动者应赔偿用人单位的下列损失:1.用人单位招收录用其所支付的费用;2.用人单位为其支付的培训费用;3.给生产经营、工作造成的直接经济损失;4.劳动合同约定的其他费用。这里的培训费用是指单位有支付凭证的、与培训有直接关系的费用,包括培训期间的车旅费、住宿费、培训课程费及其他相关费用。
(3)不恰当,根据刘某与公司的合同约定,刘某的劳动合同尚未解除,b公司不得聘用未解除劳动合同的劳动者,否则,给原用人单位造成经济损失的,该用人单位应依法承担赔偿责任(《合同法》第99条)。
3.你是某物业公司人力资源部经理,负责人员招聘工作,请说明物业管理企业招聘计划包括哪些内容。
【答案】(1)计划招聘人数和人员结构,包括专业结构、学历结构。
(2)各类人员的招聘条件。
(3)招聘信息发布的时间、方式和范围。
(4)招聘的渠道。
(5)招聘方法。
【解析】本题考查的是考生对招聘计划制订的理解和掌握。有关内容可参见教材第195页。
4.作为物业公司人力资源部主管,负责人员培训工作,请你说明项目管理负责人的知识和能力培训一般包括哪些内容。
【答案】(1)知识培训包括:经济学、组织行为学、市场营销、公共关系、物业管理企业财务管理、物业管理法规与房地产经营知识。
(2)能力培训包括:制订物业管理方案的能力、制订物业管理制度的能力、编制费用预算的能力、制订物业维修方案的能力、策划经营服务项目的能力、创优达标的能力。
【解析】本题考查的是考生对培训的分类和内容的理解和掌握。有关内容可参见教材第202页。
5.你是某物业公司人力资源部主管,负责人员培训工作,请说明年度培训计划的主要内容包括哪些
【答案】年度培训计划的主要内容包括:培训目标、对象、类型、课程、师资、内容、场地、时间、实践操作和培训经费等。
【解析】本题考查的是考生对培训的分类及内容的理解和掌握。有关内容可参见教材第203页。
6.你是某物业公司人力资源部经理,请说明薪酬体系设计的基本步骤有哪些。
【答案】一般包括以下几个步骤:职位分析――职位评价――薪酬调查――薪酬定位――薪酬结构设计――薪酬体系的实施和修正。
【解析】本题考查的是考生对薪酬体系设计的理解和掌握。有关内容可参见教材第205~206页。
7.你是某物业公司人力资源部经理,负责员工的考核工作,请说明物业管理企业员工的考核方法是什么。
【答案】物业管理企业员工考评通常采用定性考核法和定量考核法。定性考核法主要包括采用个人述职、群众考评、组织谈话、上级评定等方式进行。一般从“德”、“能”、“勤”、“绩”四个方面组织考核。
定量考核法主要包括设计相应考核指标体系,通过对被考核人所管部门、承担职责、工作完成情况进行指标分解,以量化指标进行考核。
定性考核和定量考核不是孤立的,而是应相互结合综合评定。
第4篇 物业管理公司质量手册：质量方针
物业管理公司质量手册:质量方针
服务至诚,精益求精;
管理规范,进取创新。
我谨代表本公司的管理者,确定以上质量方针,这不仅是对全体员工的要求,也是对顾客服务质量的承诺。本公司将严格遵守法律规章,提供足够资源,通过严格的培训、考核和质量改进活动,确保全体员工理解并坚决贯彻执行本质量方针,以顾客为中心,持续超越顾客不断增长的期望。
z物业管理有限公司
总经理:
二○**年九月一日
第5篇 物业管理师技能考试模拟试题
物业管理师技能技能模拟试题
一、情境题
1、某物业管理公司参与市区一项物业的规划设计工作,经理安排物业管理师老王列出物业管理公司在规划设计及施工安装阶段应做好的工作。结果经理认为老王列举的不全面,你知道吗
2、经理分配刚刚毕业上班的刘心编写一份物业管理方案文本,刘心无从下手,你能告诉他物业管理文本包括哪些内容吗
3、请帮助李伟制定一份物业管理费用收支计划。
4、新兴物业管理公司制定了较为完善的房屋及附属设备设施的维修养护计划,但王工程师担心计划不能落实。请问如何实施房屋及附属设备设施的维修养护计划
5、于先生在编制房屋维修预算,当他做到“计算各种费用”时,对计算出的工程造价没有把握。你能帮助他进行核算吗如何计算工程造价
6、刘刚正着手花都物业的投标工作,在撰写投标书时遇到了困难,只好向做律师的你求援。请你告诉他投标书的主要内容有哪些
7、如何实施员工绩效考评方案。
二、案例题
1、某物业管理公司接管了新世纪花园的物业管理公司,公司经理李先生根据自己以往的经验,连续几天熬夜制定出一套物业管理制度,并准备付诸实施,请问这样制定的物业管理制度合适吗特定物业管理制度的程序的什么样的
2、鹏飞物业管理公司面对业主欠交、拒交物业服务费的问题,采取了停水停电的方法,引起业主、使用人的极大不满。你认为物业管理公司的做法正确吗请回答如何有效处理物业服务收费纠纷
3、某物业公司计划选择已经入公摊面积的了下车库进行装修,开办高档休闲娱乐项目,并以此作为物业管理资金的主要来源。你认为是否可行请说明理由。
4、王青在制定某高档住宅小区的物业管理方案时,参照一处现有的以经济住房为主体的小区管理方案。他们这项物业管理方案是否成功如何才能制定出可行的物业管理方案
三、方案设计
1、请根据所管物业的性质和特点,设计一份物业管理方案。
2、请设计一份绿地景观再开发方案(停车场扩建、增建方案)。
3、请设计一份物业管理企业市场营销策略方案。
第6篇 家居商场物业移交接管管理流程
家居(广场)商场物业移交和接管管理流程
1预备移交接管的工作程序:
*新建家居广场成立后要安排物业工程技术人员提前介入项目建设,熟悉整个项目情况,为接管验收工作做好准备,应主动收集工程资料,并及时向工程项目部提出物业管理方面需要整改的意见和建议。
*新建家居广场于开业前一个月组成内部预接管验收小组,尽早掌握设施、设备的性能、操作方法,以利于接管验收的顺利进行,并分步进行家居广场内部组织的验收登记,填写预验收记录,将所发现的问题汇总后反馈给项目部,由其督促施工单位实施整改工作。
2移交接管的准备工作:
*移交新建家居广场工程竣工验收后、开业前,家居广场应及时组建验收接管小组,对所接管的物业从使用人的角度进行综合性的验收接管,以确保所接管的物业基本合格,满足家居广场的质量要求和使用要求。
*由区域物业部负责,抽调业务骨干组成物业接管验收小组;
3接管验收小组应当由以下部门人员组成:
*由商场物业部经理任接管验收小组组长
*商场物业部文员接管物业的产权、工程、设备资料和相关合同资料;
*商场部抽调楼层管理人员协助本楼层的验收移交工作;
*商场物业部具体负责房屋本体、公共设施设备和机电设备的验收移交工作;
*商场安全部负责对消防验收合格意见书的收集及对消防设施设备的验收移交
*制定接管验收工作计划;
*准备接管验收记录表格:
*《物业接管验收工作计划表》;
*物业设备设施交接清单》;
*《物业图纸资料交接清单》;
*《物业备品备件交接清单》;
*《物业工程遗留问题清单》;
*与工程项目部协调接管验收事项、具体时间、工作进度等;
第7篇 写字楼物业管理主要经营指标重要承诺
一、主要经营指标
(一)功效率(包括出勤率和工作效率):98%;
(二)设备完好率(或完全运行率):98%;
(三)用户满意率:85%;
(四)报修及时率:98%;
(五)回访率:98%;
(六)维修质量合格率:98%;
(七)安全事故率:1‰;
(八)工伤设备事故率:1‰;
(九)节约能源(2000年--2002年):每年5%;
(十)水质、环保达标率:100%;
(十一)作业记录归档率:100%;
(十二)技术培训合格率:98s%;
(十三)管理费收缴率:90%;
(十四)绿化完好率:99%;
(十五)清洁保洁率:99%;
(十六)道路完好率及使用率:100%;
(十七)停车场完好率:100%;
(十八)投诉处理率:100%;
(十九)管理人员培训合格率:98%;
(二十)住户回访率:100%;
(二十一)业主对物业服务满意率:90%以上。
二、重要承诺:
(一)在实际入驻达到85%以上后的一年内达到市以上优秀物业管理办公楼标准;
(二)在2002年底前通过iso9002国际质量标准认证。
第8篇 物业管理职业道德培训教材
物业管理公司职业道德培训教材
职业道德定义
所谓职业道德,就是同人们的职业活动紧密联系的符合职业特点所要求的道德准则、道德情操与道德品质的总和,它既是对本职人员在职业活动中行为的要求,同时又是职业对社会所负的道德责任与义务。 爱岗敬业,诚实守信,办事公道,服务群众,奉献社会。
职业道德的涵义包括以下八个方面:
(1)职业道德是一种职业规范,受社会普遍的认可。
(2)职业道德是长期以来自然形成的。
(3)职业道德没有确定形式,通常体现为观念、习惯、信念等。
(4)职业道德 依靠文化、内心信念和习惯,通过员工的自律实现。
(5)职业道德大多没有实质的约束力和强制力。
(6)职业道德的主要内容是对员工义务的要求。
(7)职业道德标准多元 化,代表了不同企业可能具有不同的价值观。
(8)职业道德承载着企业文化和凝聚力,影响深远。
每个从业人员,不论是从事哪种职业,在职业活动中都要遵守道德。要理解职业道德需要掌握以下四点:
首先,在内容方面,职业道德总是要鲜明地表达职业义务、职业责任以及职业行为上的道德准则。它不是一般地反映社会道德和阶级道德的要求,而是要反映职业、行业以至产业特殊利益的要求;它不是在一般意义上的社会实践基础上形成的,而是在特定的职业实践的基础上形成的,因而它往往表现为某一职业特有的道德传统和道德习惯,表现为从事某一职业的人们所特有道德心理和道德品质。甚至造成从事不同职业的人们在道德品貌上的差异。如人们常说,某人有“军人作风”、“ 工人性格”、“农民意识”、“干部派头”、“学生味”、“学究气”、“商人习气”等、
其次,在表现形式方面:职业道德往往比较具体、灵活、多样。它总是从本职业的交流活动的实际出发,采用制度、守则、公约、承诺、誓言、条例,以至标语口号之类的形式,这些灵活的形式既易于为从业人员所接受和实行,而且易于形成一种职业的道德习惯。
再次,从调节的范围来看,职业道德一方面是用来调节从业人员内部关系,加强职业、行业内部人员的凝聚力;另一方面,它也是用来调节从业人员与其服务对象之间的关系,用来塑造本职业从业人员的形象。
最后,从产生的效果来看,职业道德既能使一定的社会或阶级的道德原则和规范的“职业化”,又使个人道德品质“成熟化”。职业道德虽然是在特定的职业生活中形成的,但它决不是离开阶级道德或社会道德而独立存在的道德类型。在阶级社会里,职业道德始终是在阶级道德和社会道德的制约和影响下存在和发展的;职业道德和阶级道德或社会道德之间的关系,就是一般与特殊、共性与个性之间的关系。任何一种形式的职业道德,都在不同程度上体现着阶级道德或社会道德的要求。同样,阶级道德或社会道德,在很大范围上都是通过具体的职业道德形式表现出来的。同时,职业道德主要表现在实际从事一定职业的成人的意识和行为中,是道德意识和道德行为成熟的阶段。职业道德与各种职业要求和职业生活结合,具有较强的稳定性和连续性,形成比较稳定的职业心理和职业习惯,以致在很大程度上改变人们在学校生活阶段和少年生活阶段所形成的品行,影响道德主体的道德风貌。 通过上述分析不难看出职业道德具有以下特点。
1. 职业道德具有适用范围的有限性。
每种职业都担负着一种特定的职业责任和职业义务。由于各种职业的职业责任和义务不同,从而形成各自特定的职业道德的具体规范。
2. 职业道德具有发展的历史继承性。
由于职业具有不断发展和世代延续的特征,不仅其技术世代延续,其管理员工的方法、与服务对象打交道的方法,也有一定历史继承性。如“有教无类”、“学而不厌,诲人不倦”,从古至今始终是教师的职业道德。
3. 职业道德表达形式多种多样
由于各种职业道德的要求都较为具体、细致,因此其表达形式多种多样。
4. 职业道德兼有强烈的纪律性。
纪律也是一种行为规范,但它是介于法律和道德之间的一种特殊的规范。它既要求人们能自觉遵守,又带有一定的强制性。就前者而言,它具有道德色彩;就后者而言,又带有一定的法律的色彩。就是说,一方面遵守纪律是一种美德,另一方面,遵守纪律又带有强制性,具有法令的要求。例如,工人必须执行操作规程和安全规定;军人要有严明的纪律等等。因此,职业道德有时又以制度、章程、条例的形式表达,让从业人员认识到职业道德又具有纪律的规范性。 职业道德是社会道德体系的重要组成部分,它一方面具有社会道德的一般作用,另一方面它又具有自身的特殊作用,具体表现在:
1、调节职业交往中从业人员内部以及从业人员与服务对象间的关系。
职业道德的基本职能是调节职能。它一方面可以调节从业人员内部的关系,即运用职业道德规范约束职业内部人员的行为,促进职业内部人员的团结与合作。如职业道德规范要求各行各业的从业人员,都要团结、互助、爱岗、敬业、齐心协力地为发展本行业、本职业服务。另一方面,职业道德又可以调节从业人员和服务对象之间的关系。如职业道德规定了制造产品的工人要怎样对用户负责;营销人员怎样对顾客负责;医生怎样对病人负责;教师怎样对学生负责等等。
2、 有助于维护和提高本行业的信誉。
一个行业、一个企业的信誉,也就是它们的形象、信用和声誉,是指企业及其产品与服务在社会公众中的信任程度,提高企业的信誉主要靠产品的质量和服务质量,而从业人员职业道德水平高是产品质量和服务质量的有效保证。若从业人员职业道德水平不高,很难生产出优质的产品和提供优质的服务
3、 促进本行业的发展。
行业、企业的发展有赖于高的经济效益,而高的经济效益源于高的员工素质。员工素质主要包含知识、能力、责任心三个方面,其中责任心是最重要的。而职业道德水平高的从业人员其责任心是极强的,因此,职业道德能促进本行业的发展。
4、 有助于提高全社会的道德水平。
职业道德是整个社会道德的主要内容。职业道德一方面涉及到每个从业者如何对待职业,如何对待工作,同时也是一个从业人员的生活态度、价值观念的表现;是一个人的道德意识,道德行为发展的成熟阶段,具有较强的稳定性和连续性。另一方面,职业道德也是一个职业集体,甚至一个行业全体人员的行为表现,如果每个行业,每个职业集体都具备优良的道德,对整个社会道德水平的提高肯定会发挥重要作用。
第9篇 物业区域管理责任制范本
一、目 的
1、规范巡查楼宇工作。
2、营造整洁、文明、安全、舒适的园区环境。
二、适用范围
1、适用于业主服务中心物业助理负责的楼宇巡查工作。
2、适用于工程部维护保养人员日常维修、保养巡检工作。
三、职责
1、业主服务中心和工程部主管负责楼宇巡查的日常组织管理工作。
2、物业助理、工程人员负责依照本规程实施楼宇巡查工作。
四、人员定们配置
1、总负责人:
2、组长:
3、洛杉矶组团负责人:
4、雅典组团负责人:
5、卡萨布兰卡组团负责人:
五、工作程序
(一)建立区域管理责任制的必要性
1.范于未然,通过有效的检查,将治安、消防等隐患消除。
2.杜绝违章装修将违章装修施工消除于萌芽状态。
3.确保公共设施、设备处于良好状态。
4.检查区域清洁、绿化工作质量。
5.增加与住户的沟通机会。
6.实施空置房的管理。
(二)楼宇巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。
“看”:通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。
“听”:从设施设备运行时的声音判断是否有故障。
“摸”:通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。
“调查了解”:向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。
以下以(工)代表工程部维修人员的职责,以(业)代表业主服务中心物业助理的职责,以上各部门管理人员分工不分家,工作互相协作。
(三)房屋本体巡查的工作要领。
1.检查水电表。检查水电表是否处理正常工作状态,记录损坏的水电表情况。当水电在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀,预防水浸事故,并在该单位门口巾上相关告示:当发现电表异常运转(如倒转、有盗电嫌疑)时,应及时报告工程部主管。(工)
2.巡查楼梯间:
(1)检查走廊类、楼梯灯是否正常,门、窗是否处于完好状态;(业)
(2)检查梯间墙身、天花墙皮是否出现剥落、脱漆,墙、地面瓷处是否完整无损;(业)
3.巡查大堂、门厅、走廊:
(1)检查各类安全标识是否完好;(工)
(2)检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好;(业)
(3)检查卫生状况是否良好。(业)
(4)检查公告栏张贴情况是否良好。(业)
4.巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查,但原因不明时应立即告知公共事务部进行检查。(业)
5.巡查方法及要求:(业)
(1)先走到楼房屋顶,从上至下逐户检查;
(2)发现损坏情况必须当日落单工程部。
6.发现住户家中有异常情况时,除特别紧迫情况外,严禁进行入户家中,更严禁擅自打开住户门锁进入住户家中。(业)
7.巡查完毕,应将楼宇巡查的相关状况逐项记录在《每日巡查记录表》中。
(四)公共配套设施设备巡查的工作要领。
1.巡查水、电、气、通讯设施:
(1)检查室外设施有无破损现象,各种管线有无渗、漏、滴、冒现象;(工)
&
nbsp;(2)检查室外设施有无生锈、脱漆现象,标识是否完好;(业)
2.巡查公共设施:
(1)检查运动设施是否完好,是否有安全隐患;(业)
(2)检查儿童游乐设施是否完好,有无安全隐患;(业)
(3)巡查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯萎、霉病现象,是否有黄土裸露现象,长势是否良好;(业)
(4)发现损坏情况必须当日落单工程部或公共事务部。
3.巡查道路、广场、公共场所:(业)
(1)检查设施设备是否完好,是否有违章占用现象。
(2)检查标示、路牌、警示牌是否完好。
(3)检查各类雨、污水井盖是否完好,照明灯、装饰类是否齐全。
(4)检查卫生状况是否良好。
4.巡查周边环境:(业)
(1)检查小区内是否有乱张贴、乱拉乱接线等现象。
(2)检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。
(3)检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。
(4)检查卫生状况是否良好。
5.巡查房屋装修:(工)
应按要求每日详细记录施工进度,检查是否有违例装修现象。
6.巡查空置房。(业)
(五)对巡查中发现问题的处理要领。
1.物业助理巡查时发现有上述问题出现时,如本人能进行规劝、阻止、处理的,应予以立即解决;否则及时将问题记录在《每日巡查记录表》中,巡查回来后报告主管解决。
2.对巡查中发现的重大问题,物业助理应立即向业主服务中心经理汇报,并于当天填写《重大事件报告表》。处理完毕后,由经理填写《重大事件总结表》。
3.巡查中发现问题处理完毕后物业助理应现场验证,处理的过程和验证的结果均应有完整的记录。
附:区域管理责任制表格
附1:《每日巡查记录表》
附2:《重大事件报告表》
第10篇 大市场物业管理总则
大市场项目物业管理总则
搞好****大市场三期的物业管理对于大市场的稳定、繁荣、发展、及房产的保值、增值具有特别重要的作用和意义。基于以上认识,为把大市场建设成为繁荣活跃、经营规范、健康有序、秩序井然、环境优美、安全文明的华东最大的商贸物流批发基地、商品集散批发基地,同时为了不断提高各商户的经营效益、切实维护各商户、顾客的合法权益,根据有关法律法规之规定,就商户经营暨物业管理有关事项制定如下条 款,以资业主/经营户等所有在市场参与经营活动者共同遵守。
第一条 总则
业主/经营户自愿将所购/承租大市场内的商铺及其共用部位、有权使用的共用设施设备委托给****大市场物业管理有限公司(以下简称物业公司)进行管理,并且接受****大市场物业管理有限公司对自己在大市场内的经营行为所进行的管理及所提供的服务。
第二条 商户经营管理内容
1、物业公司将采取有力措施宣传、推广和完善大市场的商业形象,以不断促进**大市场的活跃、成熟和繁荣。为此,物业公司会进行广告宣传、招商工作,并根据市场情况对专业市场及商户的经营范围、经营品种、经营方式、营业时间进行调整及采取认为适当的促销活动、促销措施或其它商业手段,业主/经营户同意无条 件予以积极配合。
2、市场经营的指导、服务和管理
(1)做好大市场的宣传,提升大市场的品牌和知名度,引进国内外知名商家进驻大市场;
(2)协调与政府各职能部门的关系,防止有关部门对大市场的不合理干预及对商户的不合理收费;
(3)协调商户间的纷争;
(4)制止及协助有关部门处理大市场内的违法违规活动;
(5)及时提供商品信息、价格信息、供求信息、物流信息;
(6)根据需要,在市场时机成熟时可提供物流配送等服务;
(7)规范经营、维护市场秩序,预防、制止、查处违规行为。
3、为提高商业信誉,维护****大市场三期的良好形象,业主/经营户承诺所出售商品来源合法且货真价实、物美价廉,严禁摆放、出售不符合卫生标准或环境污染控制标准或内容不健康或国家禁止流通的商品。
4、商户必须合法经营、文明经商、礼貌待客、明码标价,严禁掺杂使假、短斤少两、欺行霸市、强卖骗卖、哄抬物价。
5、为维护大市场整体形象,经营户须规定摆放证照、商品及其他物品。
6、按政府规定缴交各种税费。
第三条 物业管理内容
1、负责商铺外观及大市场整体形象的维护和完善,商铺共用部位、共用设施设备的维护和管理,并严格按照建设部标准保养、维护设备,保障各类设备正常运行。共用部位指商铺公共屋顶、户外墙面、户外场地、设备机房和共用设施设备使用的房屋等;共用设施设备指共用的上下水管道、落水管、天线、通讯线路、照明、锅炉、消防设施、公厕、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、广场、公益性文体设施等。
2、环境卫生
负责公共场地、建筑物共同部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运,以确保公共场所干净整洁。加强绿化,保证绿化带无明显黄土裸露;及时修剪、施肥、补种并及时防治病虫害。
3、治安
协助公安部门维护大市场区域的公共秩序和治安防范,对大市场区域内实行二十四小时巡查。
4、交通秩序
(1)维持大市场区域内的道路畅通;
(2)指导车辆的行驶、停放,使车辆摆放有序。
(3)提供车位租用服务。
5、商铺装饰装修管理与服务
(1)经营户室内装修的审批、审核及验收;
(2)装修施工单位的监督与管理;
(3)广告、宣传经营活动的管理。
6、消防
(1)协助公安消防部门对大市场经营户消防安全知识的宣传工作;
(2)协助公安消防部门对大市场内的消防隐患进行检查、整改;
(3)组建义务消防队,并与业主/经营户安全工作小组长保持联系,达到群防群治;
(4)检查消防设施,配备相应的消防器材。
7、商铺共用部位、共用设施维修
(1)小修:小修小问题立即答复并积极处理;小修较大问题当天答复并积极处理;
(2)急修:急修小问题立即派人积极处理;急修大问题立即组织足够人力积极处理。
第四条 业主/经营户权利和义务
1、依法享有对自己所拥有物业的各项权利。
2、有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造。
3、有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线以及其它设施进行合法维修养护。
4、有权要求物业公司对市场内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。
5、有权参加业主大会,并对大市场的各项管理决策拥有表决权。
6、就大市场和物业管理的有关问题向物业公司提出意见和建议。
7、遵守国家法律法规、政策及物业公司对大市场的有关管理规定、公约。
8、依据合同、约定和有关标准按时足额向物业公司交纳市场和物业管理费及有偿服务费用。
9、不得占用、损坏商铺的共用部位、共有设施设备或改变其使用功能及破坏墙体外观、主体结构等。
10、因搬迁、装饰装修等原因需合理使用共有部位、共有设施设备的,应事先通知物业公司,使用完毕后在物业公司限定的期限内恢复原状,造成损失的,要给予相关权利人赔偿。
11、业主/经营户、商铺其他使用人及访客等违反本规定的行为造成损失的,由业主/经营户承担或连带承担赔偿责任。
12、业主/经营户、商铺其他使用人在大市场公共范围内经营活动须有谨慎和自我保护之义务,如不幸发生摔跤、打架斗殴、财物丢失或被盗、被侵害事件等,自行处理善后事宜并承担一切后果。
13、业主/经营户、商铺其他使用人对其所监护的限制民事行为能力或无民事行为能力人(如未成年人、精神病人等)在市场内的行为和活动有完全监管责任,发生侵害或被侵害事件,自行承担一切后果。
14、业主/经营户、商铺其他使用人对商铺上搁置物、悬挂物负有安全维护之责任,如因搁置物、悬挂物脱落、坠落对他人造成损害的按国家规定承担完全民事责任。
15、按照维护大市场整体利益、方便生活、团结互助、公平合理原则,正确处理商铺的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系;给相邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害、排
除妨碍、赔偿损失。
16、为保持大市场的整体形象,业主/经营户不得改变商铺的结构、用途、外貌,业主/经营户如因经营需要需对商铺进行装修、维修,必须将装修、维修的设计图样、尺寸、施工单位及施工方案呈报物业公司,经物业公司书面同意后方可施工,并应在物业公司规定的合理时间内施工、完工。完工后应向物业公司申请验收,验收合格后方可开业,且施工单位和业主/经营户须交纳一定的管理费及保证金。严禁对承重墙进行挖、改、拆。
17、业主经营户不得对窗户、阳台、屋面、外墙做任何改变。如需搭建户外雨棚、遮阳棚或安装空调、防盗网或进行其他加建、改建的商户,须申报物业公司审核批准后方可进行,除此以外,业主/经营户不得进行有对商铺存在任何损毁、潜在损毁以及对商铺外貌、形象有任何改变的装修、维修、改建、加建、搭建。
18、未经物业公司的书面同意,业主/经营户不得改变商铺的用途及经营范围、类别或品种,更不得擅自停业、歇业或将商铺长期闲置;如业主/经营户须出租或转让所购商铺,应提前一个月通知物业公司,并应确保其承租人、受让遵守物业公司关于大市场管理的相关规定。业主/经营户承诺物业公司享有该转让或出租商铺的优先受让、承租权。
19、遵守物业公司依法律法规及本手册规定所进行的管理,不得阻碍、干扰物业公司履行管理职责。
20、业主/经营户必须在营业执照核准的经营范围内持照、亮照经营且只能经营物业管理合同约定范围内的商品,国家有特殊规定的,还必须持有关部门核发的经营许可证照,做到资质合格、证照合法齐全。如果市场发生变化,业主/经营户可根据市场需求适当调整经营范围,但其经营范围不能与大市场商业规划相违背,并须事先经物业公司书面同意并办妥有关工商登记手续。
21、业主/经营户应按物业公司确定的开业时间准时开业,否则按照《****大市场三期商户经营暨物业管理合同》规定处理。
第五条 市场经营和物业管理费用
1、市场经营和物业管理费用收费标准按建筑面积计算,暂定为人民币0.50元/平方米/月。业主/经营户同意物业公司享有对以上收费标准在大市场正式开业后根据管理实际需要以保持收支平衡和正常运转为目的的调整权利。该收费标准的调整经双方协议或**市物价局批准后,由物业公司以大市场管理公告的形式在市场公告栏内公布视为送达业主/经营户。
2、业主/经营户应按物业公司入市通知书中载明的日期和项目、数额向甲方业主/经营户交纳首期市场经营和物业管理费及其他相关费用。
3、业主/经营户应于每月五日前向物业公司交纳本月市场经营和物业管理费;于每月五号前向物业公司交纳上月所实际发生的水电费及其他费用;缴交方式可以为现金、支票或转帐。
4、业主出租其商铺,市场经营和物业管理费用由业主交纳。
5、业主经营户转让其所有的商铺,须交清转让之前的市场经营和物业管理费及其他相关费用。
6、上述费用均不包括商铺共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。
7、公用照明、公用动力及水电线网损耗按所占有的商铺建筑面积的比例分摊,每月由物业公司向业主/经营户收取。
第六条 其他有偿服务费用
1、车位及其他管理费按双方协议或物价部门的有关规定执行。
2、物业公司可根据大市场实际情况,开展各项有偿服务和多种经营活动。
第七条 物业维修基金的管理与使用
1、物业维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划,经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
2、维修基金不敷使用时,经当地物业管理行政主管部门审核批准,由物业公司向业主按其所占有的商铺建筑面积的比例续筹。
3、业主转让商铺时,结余基金不退还,随商铺同时过户。
第八条 环境卫生与秩序维护
1、商户应自备垃圾袋,将垃圾置于指定的地点,不得饲养家畜禽及宠物,负责'门前三包'即包卫生、包秩序、包绿化。
2、在市场内,禁止摆放、张贴、发送内容不健康的书报刊、宣传单或播放内容不健康的音像制品;不得滥张滥贴、高声吆喝、高分贝播放音像;不得打骂闹事。
第九条 保险
商铺及其范围内的财产与人身安全的保险由业主/经营户自行办理并承担相应费用。
第十条 广告
1、大市场区域内的所有广告(包括但不限于霓虹灯、广告牌、横幅、条 幅、宣传单等形式)发布权属于物业公司,业主/经营户如需发布广告,须将广告内容、设计图样、尺寸、色彩效果、广告形式、发布位置等,送物业公司审核,由物业公司统一管理、委托专业广告公司制作,在报经有关广告管理部门审批并交纳一定的广告费后,方可在物业公司确认或指定的方式、位置、期限内发布。
2、凡违反本规定发布广告的,物业公司有权制止并责令其消除影响,并处以一定数额的违约金。
3、物业公司在大市场内的所有屋顶及外墙面上均可制作、发布广告,但业主/经营户所发布的广告内容应有利于宣传和促进大市场的繁荣与发展。
第十一条 其他
1、具体规定详见细则。
第11篇 物业养护管理部管理构想
养护管理部管理构想
1、管理和服务系统的组织原则是精干高效、一专多能。管理部实行主任领导下的管理部负责制,实行股份公司职能部门整体管理与分片管理的管理方式;
2、绿地管理部实行内部垂直管理。设专职项目负责人1名,为管理层。主要职责是依据岗位职责,对全面工作的指挥、协调、检查、校正、总结。不设中间环节,以提高工作效率。保洁、绿化、维护主管各1人。绿化主管协助主任落实具体工作事项。不设管理部门。其他为作业层实施服务工作的全过程。管理部实行365天工作日,节假日由主任、各主管轮值处理日常事务,夜间由男性管理人员轮流值班。
3、护卫管理队长由维护主管分管,护管队负责景区的治安执勤巡逻与消防管理,处理各种突发事件和调解各类纠纷,提供便民服务。实行365天24小时轮休工作制;
4、保洁队由保洁主管分管,负责公园环境保护、道路和水面的清洁卫生,垃圾收集和通缉出运工作。设专职人员负责水面卫生保洁工作;保洁人员6天工作轮休制,实行365天工作制;
5、绿化队由绿化主管分管,专职负责景区的绿化管理养护(浇水、施肥、病虫害防治、除草、修剪、补种等)。实行6天工作制;
6、工程维修由维护主管管理,负责公共建筑、共用部位、公共设施设备、景区小品的维修维护。配备通信工具,实行365天值守。
第12篇 物业项目仓库管理程序格式怎样的
物业管理有限公司程序--仓库管理程序1.目的对仓库物资的储存、保管、进、出库进行有效的控制。
2. 范围适用于公司各部门。
3. 职责3.1 房产后勤管理部负责对公司各部门仓库管理工作的监督。
3. 2部门经理负责对本部门仓库管理工作的监督检查。
3. 3仓管员负责按规定对仓库进行管理。
3. 4部门出纳/行政管理人员负责监督仓管员的盘点与记帐工作。
3. 5财务管理部协助审定调剂物资的价格。
4. 方法和过程控制
4.1 仓库管理要求
4.1.1各部门仓库应悬挂本部门《仓库管理规定》,其规定中应包括如下内容:a.物资区域、种类划分;
b.仓库的温度湿度要求;
c.防霉、防湿、防火要求;
d.物资出入库、领借用、盘点等管理;
e.对特殊物资如待处理物资、报废物资、馈赠物资、危险品物资等的管理办法。
f.其他未予明确的,部门可根据实际操作需要制订流程或规定。
4.1.2各部门应根据物资的种类、用途等特点以及易挥发、易受潮物资的特性和仓库条件对仓库实行分区管理,如清洁物资、维修物资、清洁工具、维修工具、危险品、剩余物资、待处理物资、不合格物资等。
4.1.3物资分类、区域划分等应做好标识,标识应统
一、规范、清晰,并张贴在显眼位置。
包装盒、包装箱上的标识应朝外。
4.1.4仓库内的消防设施应功能正常,保证充足,每50平方米须配置一个灭火器。
4.1.5对一些常用物资如维修配件、消耗性工具等应设立最低库存量,以保证能及时掌握缺货情况并安排申请采购。
4.1.6存放有毒物资的仓库须带锁柜装并做好标识,除责任人外其他人未经许可不得动用。
4.1.7存放有爆炸或挥发性危险品的物资仓库须装防爆灯,保证温湿度等满足安全要求。
4.2 物资入库
4.2.1 仓管员对经检验合格的物资进行核实后,填写《进仓单》(办公文具、资产及职能部门零星采购的物资除外),由相关人员签字确认后,按指定位置入库,出纳员凭《进仓单》连同发票一同报销,入库的所有物资都必须及时登记入帐。
4.2.2 对急用物资可先直接拿至现场使用,事后由采购员携带发票到仓库填写《进仓单》,由仓管员入帐。
4.2.3 对于已领出库未使用必须返回仓库的可单独计价的物资,如:整卷线、整桶油漆、整盒铁钉等以及返仓物资价值超过人民币壹佰元的,在返回仓库时,仓管员必须填《进仓单》,由返仓人员在《进仓单》中的备注栏中注明返仓的原因和物资的来源并签名确认,经仓管员验收入库后及时登记入账。
4.3 物资出库
4.3.1 物资的出库必须凭《物资领(借)用单》,项目清楚,手续齐全。
4.3.2 物资要按照'先进先出'的原则发放。
对于不是一次性消耗的物资如油漆、电话线、铁钉、漂白水等,由最初使用人填写《物资领(借)用单》,由仓管员销帐。
剩余物资必须存放在剩余物资存放点,剩余物资未使用完前,不能开封新物资。
4.3.3 急用物资领用人员必须填写《物资领(借)用单》,对物资质量情况作检验记录,随后补办审批手续,由仓管员帐面销帐。
4.3.4 《物资领(借)用单》由物资使用人填写,相关业务负责人审批;
部门经理须对整个物资领用合理性情况进行监督。
4.3.4 建立员工个人领用物资档案,对所有需要归还的非消耗物资如工具、生活用具、办公用具等予以记录,如员工调动、离职时由仓管员负责收回清点,填写归还日期后验收入库。
如有损坏或丢失仓管员应在《交接手续完善表》或《离职手续表》上注明并按相关规定予以赔偿。
4.4 物资盘点
4.4.1仓管员每月底对库存物资进行盘点,并填写《仓库物资盘点表》,报部门经理审批。
4.4.1部门出纳或行政管理员每季度至少一次与仓管员一起对仓库物资盘点,以确保盘点的有效性、准确性。
4.5其它物资的管理
4.5.1 对于各类馈赠品、回收物品、边角料、万科地产留下来的物资等,由部门根据实际情况按物资类别进行入库,仓管员及时登记入帐。
4.5.2 暂时不能处理的物资按待处理物资管理办法进行处理。
4.6待处理物资管理
4.6.1 对不能及时处理的物资、需报废的物资,应统一放置于待处理物资隔离区,由仓管员整理、汇总后每季度填制《待处理物资登记表》,按审批权限报批处理。
4.6.2 对于2022元以下的物资,部门经理根据待处理物资的情况可做出变卖、内部调剂、报废等处理。
4.6.3 对2022元以上(含2022元)的物资须报总经理或授权人审批处理。
4.7对于需调剂的物资或资产,报部门经理审核后,以邮件形式发送房产后勤管理部。
4.8房产后勤管理部与财务管理部视情况进行核实及价格审定,并由房产后勤管理部挂于物资供需网站。
4.9各部门在采购物资前,必须在公司物资供需网站上查阅,确无可调配的物资时,方可另行采购,否则财务管理部有权拒绝报销。
5.支持性文件wy7.
5.1-a0
8 《危险品管理程序》6.质量记录表格wy7.
5.5-01-f1《进仓单》wy7.
5.5-01-f2《物资领(借)用单》wy7.
5.5-01-f3《仓库物资盘点表》wy7.
5.5-01-f4《待处理物资登记表》wy
6.2-01-01-f
6 《交接手续完善表》wy
6.2-01-03-f
5 《离职手续表》
