第1篇 物业管理员考试试题
一、选择题(共65题,每题只有一个答案是正确的,将正确的答案序号填写在括号中)
1.()是指正在使用中和已经投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。
a物业;b房地产; c不动产;d固定资产。
2.物业管理是指()通过选聘物业管理企业,并和物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生的秩序的活动。
a业主;b业主委员会;c政府主管部门;d开发商。
3.()是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
a日常物业管理;b日常物业服务;
c物业管理的早期介入;d前期物业管理。
4.业主或业主大会,依法通过适当方式选聘有相应资质的物业管理企业以后,应签订局面的()。
a《前期物业服务合同》;b《物业服务合同》;
c《物业管理服务合同》;d《物业管理合同》。
5.在物业管理区域内,业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确,这体现了物业管理的()。
a权责分明原则;b依法行事原则;
c统一管理原则;d业主主导原则。
6.一个物业管理区域只能成立一个业主大会,一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理,这主要体现了物业管理的()原则。
a专业高效;b统一管理;c公平竞争;d服务第一。
7.下列说法中,()不是物业管理企业的权利。
a实施物业管理;b收取物业服务费;
c决定专项维修资金的使用;d制止违法行为。
8.《物业管理条例》中规定,对未取得资质证书人事物业管理的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收所得中,并处()罚款。
a5-20万元;b1-10万元;c1-5万元;d5-10万元。
9.业主委员会应当自选举产生之日起()日内,将业主大会的成立情况等材料向房地产行政主管部门备案。
a15;b20;c30;d10。
10.物业管理区域第一次业主大会会议的筹备组应当在物业所在地的区、县房地产行政主管部门和()的指导下成立。
a建设单位;b行业协会;c居委会;d街道办事处。
11.负责对物业管理企业的经营资质进行审批的单位是()。
a业主委员会;b行业协会;
c房地产行政主管部门;d街道办事处。
12.对违反《物业管理条例》规定者,执行各种行政处罚和行政处分的单位是()。
a业主委员会;b行业协会;
c房地产行政主管部门;d物业管理企业。
13.住宅小区物业管理内容主要包括()和绿化、保洁、治安等环境的管理。
a房屋建筑及其配套设备设施维修养护;b住户室内环境美化;
c各户自用设备设施养护;d对环卫部门的指导。
14.住宅小区()是住宅小区物业管理的重点。
a配套设备设施;b人文环境;
c小区内居民;d自然环境。
15.写字楼按现代化程度划分有()。
a非商住型写字楼、商住型写字楼;b非特殊型写字楼、特殊写字楼;
c非综合型写字楼、综合型写字楼;d非智能型写字楼、智能型写字楼。
16.钥匙的颁发属于()工作内容。
a前台服务;b商务中心服务;
c客服中心;d综合服务部。
17.我国一般商业场所停车位建设的建议指标是每()平方米营业面积设置0.30个停车位。
a100;b200;c150;d80。
18.根据国外经验,一座公共商业楼宇的()承租的商业区面积应达50%以上。
a基本承租户;
b一般承租户;c主要承租户;d长期承租户。
19.工业区内不得设置以()为燃料的锅炉等设施。
a煤炭;b气;c油;d其他。
20.在工厂内堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危险品和有害物品,需经()批准同意设立专用库房。
a业主委员会;b物业管理企业;c保卫部门;d公安部门。
21.在靠近住宅区500米以内的范围里使用的油含硫量不得超过()。
a1%;b2%;c3%;d5%。
22.下列物业属其它类物业的有()。
a住宅;b写字楼;c商业场所;d学校。
23.其它类物业的特点有()。
a设施相同;b数量相对较多;c环境相近;d数量相对较少。
24.()颁布的《物业管理条例》于2003年9月1日开始实施,这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段。
a全国人民代表大会;b国务院;
c国家发展改革委员会;d建设部。
25.对违反《物业管理条例》规定者,执行各种行政处罚和行政处分的单位是()。
a房地产行政主管部门;b物业管理企业;
c业主委员会;d业主大会。
26.当客户投诉物业管理区域内垃圾无人清理时,物业管理企业客服部的接待人员应该()。
a让客户找保洁服务公司负责人解决;b向客户表示同情;
c表明是物业管理公司的责任并及时解决;d表示及时向上级领导反映。
27.当物业管理员在日常接待客户时,如果无法满足客户的要求,应该()。
a明确拒绝;b表示抱歉;c推托责任;d满口应承。
28.物业管理员在走访客户,与客户进行面谈时,应该做到()。
a仔细倾听,耐心解答;b积极宣传,影响对方;
c不断解释,消除误会;d急于表态,随意中断。
29.对于客户的电话投诉、书面投诉、当面投诉,物业管理有关人员都应该()。
a承担责任;b尽力解决;c立即表态;d详细记录。
30.()是业主办理完入住手续的标志。
a用房装修完毕;b钥匙交给业主;
c按合同付清房款;d得到房屋产权证。
31.下列()项属于接待服务规范中礼节礼貌要求。
a佩戴工卡号;b双手清洁;c讲普通话;d不交头接耳。
32.急修项目维修后,一般在()内电话或上门回访。
a12小时;b24小时;c36小时;d48小时。
33.在办理入住手续时,请客户签署()。
a入伙通知书;b业主临时公约;c结清余款通知书;d售房合同。
34.验收合格办理交接登记,应记录()初始读数。
a水、电、煤气表;b水、电表;c电、煤气表;dic卡。
35.接听客户来电时,要求在铃响()前接听。
a2声;b3声;c4声;d5声。
36.房屋租赁的标的物是()。
a种类物;b特定物;c替代物;d特殊物。
37.形成电子文件的关键是()。
a现代管理科学;b网络化的形成;
c计算机系统的建立;d档案信息资源的开发。
38.物业服务合同的标的是()。
a服务;b委托;c劳务;d物业。
39.为准确界定每个产权人拥有产权的范围和比例,维护其合法权益,物业管理公司应建立()制度,这是在实施物业管理前必须做好的一项工作。
a管理服务;&
nbsp; b权属登记;c产权备案;d委托合同。
40.物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向()收取有关费用。
a物业产权人;b相关单位;c物业承租人;d最终用户。
41.按照有关规定,对物业管理企业()应当征收营业税。
a代收的水费、电费、燃气费;b代收的房租;
c代收的专项维修资金;d代理收缴费用业务取得的手续费收入。
42.中高层建筑是指层数为()。
a1-3层;b4-6层;c7-9层;d10层以上。
43.屋面工程维修养护的中心内容是()的养护。
a楼板;b保温层;c保护层;d防水层。
44.建筑楼宇内走廊及楼梯粉刷应()一次。
a3年;b4年;c1年;d5-6年。
45.业主报修项目分为急修项目和一般项目,对急修项目,物业管理企业应在接到报修()内修理。
a24小时;b48小时;c72小时;d12小时
46.因维修、养护而正常停用电梯时,主要应在大厦()挂出电梯停用告示牌。
a一层;b维修所在层;c顶层;d所有楼层。
47.楼内电梯机房要有明亮光照,通风良好,并必须配有()。
a电话;b空调设备;c取暖设备;d消防器材。
48.水泵房应()打扫一次卫生,()清洁一次水泵房内的设备设施。
a每天 每天;b每天 每周;c每班 每天;d每班 每周。
49.二次供水的水池(箱)应定期清洗、消毒,一般()清洗一次。
a每月;b每季度;c每半年;d每年。
50.国家对安全性能要求高的设备(电梯、锅炉、消防设备) ()实施制度。
a安全检查;b合格证;c特殊管理;d统一管理。
51.燃气表的检定有效年限一般为()年。
a3-5;b4-6;c5-7;d6-8。
52房屋附属设备设施的日常维修单,原则上一般故障应在()内完成。
a30分钟;b1小时;c2小时;d4小时。
53物业管理企业在物业安全管理中的巡逻范围是所管物业的()。
a所有地方;b公共区域;c周边环境;d用户房内。
54发现可疑人员,对其(),子目其制造破坏事件。
a跟踪观察,暗中进行监视;b进行检查;
c进行盘问;d扭送公安机关。
55安保服务需要()小时提供。
a12;b6;c8;d24。
56.安保部保安人员岗位轮转的原则是()。
a固定岗位,流动人员;b流动岗位,固定人员;
c流动岗位,流动人员;d固定岗位,固定人员。
57发生电器设备火灾宜用()灭火。
a二氧化碳灭火器;b空气泡沫灭火器;
c干粉灭火器;d卤代烷灭火器。
58.干粉灭火器在喷粉灭火过程中应始终保持()状态,否则不能喷粉。
a直立;b横卧;c颠倒;d倾斜。
59.干粉灭火器满()或再次充装前,应进行1.5倍设计压力的水压试验。
a1年;b3年;c5年;d10年。
60低
层建筑室内消防水箱应贮存()的室内消防用水量。
a1分钟;b5分钟;c1小时;d10分钟。
61辅酶在停车场被盗后,由物业管理部主管确认后,立即通知车主,()向当地公安机关报案。
a协同车主;b车主本人;c停车场保安; d物业经理。
62车辆在驶入停车场(库)时应该 以() 慢速行驶,不得抢行或高速行驶,下雨、下雪天更应小心慢行。
a0.5公里/小时; b5公里/小时;
c10公里/小时; d20公里/小时。
63垃圾的来源主要是来自于()的过程。
a人类的生产和生活;b人类的生产;c人类的生活;d动物生存。
64.对直接人事二次供水设备、设施清洗和消毒的工作人员,必须()体检一次,取得卫生行政主管部门统一发放的健康合格证。
a每月; b每天; c每二年;d每年。
65.根据《城市绿化规划建设指标的规定》,2000年以后人均建设用地指标不同的城市,人均公共绿地面积在()以上,到2023年应在6-8
第2篇 某物业管理公司保安部质量目标
物业管理公司保安部质量目标
根据公司总质量目标,保安部特制定以下分目标,作为公司保安工作及各管理处保安工作考核依据:
1.管辖区内无重大安全责任事故,区内治安案件年发生率占总人口的0.2%,无重大火灾、刑事和交通事故。
2.业主对管辖区保安服务满意率达95%以上。
3.无重大业主投诉。
4.有效投拆处理100%。
5.保安员上岗前培训合格率达100%。
第3篇 新城物业管理整体设想及策划
新城国际物业管理整体设想及策划
一、物业管理的定位
【**新城国际】由杭州****地产有限公司开发建设,位于杭州市钱江新城内,东至富春江路,南临庆春东路,西与钱江路,北依钱潮路。物业类型由高层住宅、商铺、商场综合办公楼组成,总用地面积59152平方米,总建筑面积184972.27平方米,总户数736户。
在今后的物业管理中,我们将倡导以人为本的服务理念,融入星级酒店的服务方式,努力将酒店式服务体现在物业管理服务的各个区域、各个时段和各个环节,贯穿于物业管理服务的全过程。我们将利用园区的一切资源和能力向业主提供力所能及的服务。除物业管理一般的活动外,充分考虑物业的情况,以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的氛围,组织一些不同主题的沙龙、晚会,是业主与业主之间沟通交流的新天地。同时,始终遵循'可持续发展'与'人与自然和谐相处'的生态价值观,倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式,倡导环保装修、实行垃圾分类处理并辅以节水、节能及社区绿化等措施,营造一个安全、文明的健康园区。
我们要使园区内的各项硬件配套设施充分利用,同时加强园区软环境的建设,务求通过我们的管理与服务,使业主的需求都能得到满足,并使园区的各项配套设施都能做到'物尽其用',不使开发商的投资有丝毫的浪费。
二、管理目标
一年内达到杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准。
两年内达到杭州市物业管理优秀示范小区、大厦标准。
三年内达到全国物业管理优秀示范小区、大厦标准。
业主和使用人对物业管理服务的综合满意率达到95%以上。
三、管理模式
在【**新城国际】的管理中,我们拟采用事业部的管理模式,实行经理负责制。由物业经理总体负责管理处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合管理部、客户服务中心、工程部、保安部,根据不同物业类型开展有针对性的服务工作。
四、管理特色
人员管理
1、一站式服务--业主只需将他的需求告诉绿城物业【宋都新城国际】物业管理处的任何一位员工,都将迅速进入一套严密、高效的处理程序,以期为业主提供最为便捷之服务。
2、零打扰服务--绿城物业员工各项工作的开展,以尽可能不打扰业主正常工作与休息为基础,努力实现零打扰。
氛围管理
针对本物业的特点,绿城物业拟从外围着手,由外及里,开展'氛围营造'工程。突出高档、简洁的氛围;保安形象和礼貌礼仪的高标准要求,借以提升外部形象;有序的车辆行驶、停放管理;到位、凸显文化气息和绿化点缀并不断更新等等。
设立客户服务中心
结合【**新城国际】的物业实际情况,设置客户服务中心,提供12小时服务,做到业主需求、意见和建议的收集、处理、反馈、回访渠道畅通,使客服中心真正成为物业管理服务的窗口。
物业交付特色
【**新城国际】总建筑面积为184972.27平方米,总户数为736户,物业为一次性集中交付,只有在大量的人力和物力的支持下,交付的各项工作才能顺利完成。结合我司春江花月、上海绿城等大型楼盘交付的经验,在物业交付前做好充分准备,编制详细的交付方案,并将得到公司的大力支持。在【**新城国际】交付时公司将抽调大批工作人员协助交付,这将是【**新城国际】交付顺利完成的重要保证。
五、管理措施
我司通过对【**新城国际】的实地踏勘以及对该园区基础资料的掌握、周边基础配套与地理环境的分析,结合园区不同物业类型的特色,认为在今后【**新城国际】的物业管理服务中,尤其要抓好以下几个重点工作。
强调安全第一和预防为主的原则。
(一)安全管理是住宅及办公楼物业管理工作的重中之重。园区的安全保卫工作,不仅涉及业主的财产及人生安全,还涉及客户的商业机密。由于本物业的物业类型丰富,我们将对不同类型物业采取不同的保安模式。
(二)园区的安全管理主要包括三个方面,一是消防安全,二是治安防范,三是及时处理各类突发事件。
1、在消防安全方面,强调预防为主,防大于治,不断消除和整治各种消防隐患。
2、在治安防范方面,根据园区特点,从全面布防、全员防范的观点出发,利用技防硬件,走'人防、技防'相结合的路线,将可能出现的治安问题杜绝在萌芽状态。
3、在应急事件处理方面,做到有预见性、有方案、有组织、有演练,做到处事不惊、处惊不乱、应对有方,通过突发事件和异常情况处理方案的编制,防患于未来。
维护住宅的私密性,保障办公楼的机密性。
(一)周密策划,充分利用我司接管多种物业的管理经验,参照国内外先进的管理模式,拓展思路,制订出适合本园区特点的管理制度和方案。
(二)在加强员工职业素质训练的基础上,加强思想教育,树立员工的保密意识、维护写字楼业主形象意识和为业主服务的意识,提升高档物业的形象。
(三)加强园区管理,创造有序的住宅生活环境,营造亲切、严谨、开放、通达的办公氛围。
做好设施设备的日常维修养护,确保正常运行。
(一)建立一支稳定的高素质的工程技术人员队伍。拟采取公司内部选派和外部招聘相结合的方式,由专业人员组成工程部,做好设施设备的日常维修养护服务和有偿维修服务。
(二)建立技术设备资料档案库,完善接管验收程序,收集必要的图纸资料,为后期工作奠定基础。此外,通过工程技术人员早期介入的形式,提前熟悉设施设备与管线。
(三)充分利用公司工程技术力量。经过多年的运作,我司已经成立了工程技术部和维修中心,并已和多家专业公司建立了长期合作的关系。在写字楼的日常管理中,我司将充分利用公司的工程技术力量和外部资源,进一步降低日常维修养护的成本。
专业保洁,创建整洁的环境
(一)当今社会,人们日益注重空气质量与环境指标。因此,保洁工作是园区形象的重要体现,关乎园区的外在形象,直接影响业主的生活与工作状态。整洁的环境不仅是健康的需要,还能使人赏心悦目,提高工作效率。
(二)做好前期'开荒'。在园区交付前一个月左右,我司将从公司保洁中心抽调专业人员,协助管理处做好园区'开荒'工作,为以后的日常保洁打下良好的基础。
(三)严格执行服务计划,落实各项检查制度。我们将根据园区具体情况,制订详尽的作业计划,详细规定保洁标准和频次。
兼顾局部与全体、动态与静态的管理与服务
(一)由于本园区物业类型的特殊性,我们在为办公楼业主提供完善服务的同时,也要为住宅业主提供温馨、舒
适、安全的生活环境。
(二)针对住宅、办公楼的功能不同,进行服务上的合理分割,设立住宅与办公楼服务区,保持相对独立。保证住宅区域的舒适、安静和办公楼区域的专业、高效。
(三)在对园区配套设施的利用上,也要根据物业区域的不同,有效利用、合理使用。
完善配套服务,强化服务质量。
(一)为增强办公楼的服务功能,满足住宅区域业主的需要,在今后的管理中,我司除充分利用园区原有配套外,还将不断完善各种配套服务,给园区业主提供便利。
(二)拓宽服务内容,满足各类业主的需求。为业主解决日常生活问题,我司还将提供委托代办服务,如:代订机票、车票,代理房屋租赁与转让,个人行李托运,出租车预约服务,代订报刊杂志、钟点工、洗衣服务等。
第4篇 物业管理中常见火灾的扑救对策
在物业管理过程中，由于管理不当或其他一些意外的原因而引发火灾，给物业公司和住用人带来巨大的经济损失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至关重要，本节主要介绍一些火灾发生时人员的救助和疏散方法，以及物资保护的方法。
一、居民住宅火灾扑救对策
1.煤气和燃化石油气器具火灾
煤气和液化石油器具起火时，应先用浸湿的麻袋、棉被等覆盖起火的器具，使火窒息；然后关闭气门断绝气源；再用水扑灭燃烧物或起火部位的火。灭火后打开门窗通风。如切断气源不能实现，则应立即将液化石油气罐移至安全场所，并划出不得用明火的警戒范围。
2.厨房油锅起火
油锅起火时不要慌，将锅盖盖上即可灭火。不可将起火的油倒入其他器皿中或倒在地上。
3.电器用具火灾
当电器用具起火时，首先断开电源，然后用干粉灭火器将线路上的火灭掉。确定电路无电时，才可用水扑救。
4.儿童玩火引起火灾
儿童玩火引起的火灾起火部位多在厨房、床下等位置，在灭火的同时应将液化气罐迅速搬走，避免高温作用使气罐爆炸扩大火势，然后用水灭火。
扑救居民住宅火宅时应注意：
1.发现室内起火时，切忌打开门窗，以免气体对流，使火势扩大蔓延。灭火后，需打开门窗，将未燃尽的气体或烟气排除，防止复燃。
2.嗅到煤气或液化气罐漏气或异常气味，切忌用明火检查，夜间禁忌开电灯，防止打火造成可燃气体爆炸或发生火灾。应关紧阀门断绝气源，并应立即打开门窗排除可燃气体。
3.发现起火后，除自救外，夜间要喊醒邻居，绝不可只顾抢救自己的财物，而不灭火，使火灾扩大蔓延，造成人员伤亡。
二、人员密集场所火灾扑救对策
商贸楼宇、住宅区，都有一些方便工作、生活的配套设施，如医院、学校、幼儿园、商店、俱乐部、餐厅等，而这些地方往往又是人员比较集中的场所，发生火灾后若不能及时抢救，容易造成较大的人员伤亡和财产损失。所以掌握一些救火知识是非常必要的。
1.人员集中场所起火后，首先应切断电源，关闭通风设施；打开所有出入口，尽快疏散人员；启动灭火设备及时灭火。
2.医院、学校化验室和试验室用的燃体、气体起火，应及时撤离出未燃物质，同时用浸湿的织物覆盖窒熄，或用二氧化碳干粉灭火器或水扑救，并用沙土围堵地面流淌的液体。灭火后，打开门窗排除可燃气体。
3.电器设备、电路起火，要切断电源，用干粉灭火器或水扑救。
4.当火势威胁到病员、学生时，要尽快疏散或抢救，并将他们安顿到安全地带。
5.幼儿园、托儿所起火，迅速抢救出孩子，并关闭着火房间。大班的孩子由教师引导疏散，小班的孩子应由教师用被褥裹身，抱、背、抬出燃烧地点。火大来不及疏散，要将孩子转移到安全房间，等待消防队来抢救，千万不可乱动。
6.在灭火的同时，要把起火点的未燃物资搬走或隔离，防止扩大燃烧。
扑救人员集中场所火灾时应注意：
(1)当有化学、塑料类物质燃烧时，要注意防毒气和烟雾中毒。
(2)利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪，做到循序地按疏散计划撤出被困人员，防止人群拥挤造成踏、压伤亡事故。
(3)灭火时要沿墙根行动，防止燃烧点上部坠落，落下东西伤人。
三、高层建筑火灾扑救对策
高层建筑具有楼高层多、人员密度大、出口相对较小等特点，给火灾的营救工作带来一定困难。为此，我们应掌握一些针对高层建筑火灾的救助方法。
扑救高层建筑火灾、抢救和疏散人员是一项重要而巨大的任务，消防人员要针对不同情况采取不同方法，及时进行疏散抢救，避免和减少人员伤亡及财产损失。
首先尽量利用建筑物内已有的设施进行安全疏散，这是争取疏散时间，提高疏散效率的重要方法。利用消防电梯进行疏散；利用室内的防烟楼梯、普通楼梯、封闭楼梯进行疏散；利用室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋等进行疏散；利用擦窗工作机疏散。
其次对于不同部位。不同条件采取不同的人员疏散方法：
1.当高层建筑发生火灾，楼内住有不同民族、不同国籍，使用不同语言的人员时，应用相应的语言广播，告诉大家哪一层楼的哪一个部位着火，以及安全疏散的路线、方法等。播音员在广播时，语调要镇静，充满信心，内容简明扼要，以安定楼内人员心理，防止惊慌错乱或跳楼事故的发生。
2.当某一楼层某一部位起火，且燃烧范围不大时，应先通知着火楼层及其上一层和下一层的人员疏散。若火势已经开始发展，则应适时地用广播通知着火层以上各楼层。不应一有火警就通知全楼，以防造成楼内人员惊慌混乱，对撞拥挤，影响疏散。
3.当某一房间内起火，而门已被封住，使室内人员不能走出时，若该房间有阳台或有室外走廊，则房内人员可从阳台或室外走廊转移到相邻未起火的房间，再绕道到疏散楼梯间疏散。
4.当某一防火分区着火，着火楼层的大火已将楼梯间封住，致使着火层以上楼层的人员无法从楼梯间向下疏散时，可先将人员疏散到屋顶，从相邻未着火楼梯间往地面疏散。
5.当建筑物内设有避难层时，人员可向避难层疏散，特别是老人、幼童等应优先散到避难层。应重点护送老人、幼童等到可以脱险的部位，再转移到安全地点。
6.当被困人员较多时，应调集民用或军用直升飞机营救。直升飞机在没有停机坪的建筑物上可以通过施放软梯营救屋顶被困人员，或将消防人员用软梯运送到屋顶，或将绳索、救生袋、缓降器、防护装具等运送到屋顶抢救被困人员。
火场上除了抢救人员，疏散和保护物资也是一项急迫的工作。抢救物资要据轻重缓急和具体情况采取有针对性的措施。
第5篇 物业管理手册－标识和可追溯性程序
物业管理手册:标识和可追溯性程序
1、目的
对产品和服务进行有效识别,并在规定有可追溯性要求的场合,确定每个(或每次)产品和服务有唯一的标识,实现可追溯性,以便及时跟踪和处理质量问题。
2、适用范围
适用于公司物业管理服务全过程和各阶段的标识及可追溯性。
3、职责
3.1管理部负责公司各类标识的统一设计,公司总经理负责各种标识设计稿的审批。
3.2管理部或各个服务中心经理负责标识的审核。
3.3管理部负责公司各类员工服装的订制、发放与管理,各个服务中心员工服装由各个服务中心发放和管理;其它各类标识由各个服务中心负责安排订购或制作。
3.4管理部负责公司员工胸卡的发放与管理,各个服务中心员工胸卡由各个服务中心发放和管理。
3.5各服务中心负责辖区内各种标识的安装和管理。
4、工作程序
4.1标识的范围
a.楼宇和区域标识;
b.辖区内设备设施、安全消防、道路指示标识,以及其他各类指示、警示、状态、宣传标识。
c.各类物品及物品状态、服务状态的标识。
d.各层次服务人员着装、胸卡、工作标识牌、服务部门的标识。
e.宣传广告。
4.2标识的设计与审批
4.2.1标识的设计要求
4.2.2各类物品/服务的标识,应清晰、明确、美观、易于识别,且在规定有可追溯性要求的场所对每个(次)物品/服务的标识是唯一的。
4.2.3根据公司及服务中心对标识的需求和要求,管理部负责对各类标识进行统一设计,如属公司统一制作的标识,管理部经理审核,如属服务中心制作的标识由管理部经理审核后,统一报总经理审批。
4.2.4审批后,管理部负责各类员工工作服的订购,其它标识由各服务中心负责安排订购、制作。
4.3标识的发放
4.3.1公司员工服装由管理部统一发放与管理,各服务中心员工服装由各服务中心自行统一发放和管理,并做好发放记录。
4.3.2其他标识,如属公司统一订购或制作的,由管理部统一进行发放;如属服务中心个别订购或制作的,则由订购供方送至使用部门或服务中心,使用部门或服务中心按《采购控制程序》进行验收。
4.4标识的安装与管理
4.4.1公司各类服务人员的着装与员工胸卡的佩戴及管理,具体按《工装管理规定》和《标识管理规定》执行。
4.4.2各服务中心负责辖区内楼宇和区域、设施设备、安全消防等各类指示、警示、状态、宣传标识的配合安装(订购时包安装的除外)和管理。
4.4.3管理部负责公司总部办公区域内标识的管理,服务中心负责辖区内各类标识的管理,保持标识的完好、清晰、整洁,并填写《标牌一览表》,对标识的启用时间、安装位置、废止时间进行登记,以便追溯。
4.4.4服务中心每日对小区的标识进行检查,并填写在相应的记录表中,对于缺少或不符合要求的标识应及时整改。
4.4.5对服务状态的标识应由各服务中心及时进行标识;对物品状态的标识,应通过检测后方可进行标识:合格、不合格、待检、待处理。服务的不合格,在各有关检查记录表中记载。
4.5可追溯性要求的实现
4.5.1物品和各种服务标识应是唯一的,便于追溯。如每位服务人员的员工胸卡号应为唯一的,当涉及到服务工作或投诉时,可通过工作牌号追查到相应服务人员的责任。
4.5.2离职或调岗人员,由部门负责人负责落实收回相应的标识,并登记收回日期和原因。
4.5.3各部门应按要求清楚、完整地填写《标牌一览表》和各类服务的检查记录,以便日后追溯和查询。
5、相关文件:5.1《工装管理规定》、《标识管理规定》
6、相关记录:6.1《服装发放登记表》jw/jl-7.5.3-001
6.2《胸卡发放登记表》jw/jl-7.5.3-002
6.3《标牌一览表》jw/jl-7.5.3-003
第6篇 y物业管理公司简介
y物业管理公司简介
z市yy物业管理公司于****年成立,本司坚持'业户至上,服务第一'的服务宗旨,遵循'精心管理、服务至诚;善用资源、以人为本;注重安全、持续改进'的质量方针和'管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言'的管理要求,通过严格的管理、高效的工作、一流的服务,为各业户提供舒适方便的工作环境和生活享受。公司对外致力与客户建立亲善的关系,力求尽善尽美地为客户提供全方位的服务;对内运用现代化管理手段,建立规范化、制度化和科学化的管理体系,具有强大的物业管理综合实力,且率先在管理机制、经营手段方面进行革新,引进iso国际质量认证管理体系概念,并始终保持着良好的发态势,实行全方位的科学管理,走在同行业的前列。公司发展至今,逐步向着四个'一流'迈进:一流的员工队伍、一流的技术力量、一流的设备工具、一流的服务理念。
短短数年时间,业务迅速拓展,本司已跃居为z市最具规模和极负盛誉的物业管理机构之一,并且是中国物业管理协会的会员单位。在广大业户心目中树立了良好的企业形象,取得了显著的社会效应。到现时本公司所管理的物业面积约80万平方米,绿化面积约10多万平方米,居z市多家物业管理企业管理楼盘数目之首。管辖之物业分别为:*城市广场、*城花园、*花园、*居、*花园等。其中最为杰出的管理小区为*城市广场,因本司的管理成功作为同行典范,多次被电视台报刊等媒体采访宣传。
本司之人员年轻干练,经验丰富,对物业管理了解深入。由于业务不断拓展,本司之职员已多达160人,其中管理技术人员50多人,并且一半以上职员持证上岗。本公司采用了将总经理全权负责的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来,既保证了公司一把手对各部门的直接指挥领导,充分掌握全局情况,把握主方向,正确决策,又能放手授权给公司管理执行层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处,则能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。
本司经过短短几年的运作,不断探索、发展、完善,建立了制度化、科学化、规范化的国际标准体系,在未来发展方面,我公司将密切关注客需求,加强员工培训,籍此不断提高服务素质,以创造更好的经济效益和社会效益。
伴随着国内物业管理市场的逐渐成熟与规范,以及客户需求的不断更新与扩展,yy人将以服务为基础,以品质为生命,以客户的满意为最高目标。本着'客户至上,服务第一'的经营宗旨,在z物业管理行业中树立自己的品牌形象,努力最求管理技术创新、不断拓展服务领域、积极营造物业的文化氛围。我们将为您提供安全、舒适、文明、高效的物业环境。
第7篇 物业管理法规测试题2
物业管理法规测试题(下篇)
一、判断题(每题1分,共10题)
1、专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域,包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。( √ )
2、共用部分是指物业管理区域以内,专有部分以外的,属于全体业主或两个以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。( √ )
3、物业建设单位依法所保留非法定共用部分的物业或配套设施,可以不按照原规划设计的用途和功能使用。( χ )
4、建筑物专有部分的修缮、管理、维护,由业主自行负责并独立承担费用。( √ )
5、物业建设单位在物业管理中应以未出售物业的业主身份依法享有业主的权利并承担业主的义务。( √ )
6、业主或者物业使用人装饰装修物业的专有部分,不论是否涉及到共用部分均应向物业管理企业申报登记。( √ )
7、建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权,可以自由占有、使用、收益、处分、并排除他人干涉。( √ )
8、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳。( √ )
9、业主大会会议应当有物业管理区域内1/2以上的业主参加才能生效。( χ )
10、业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳。( √ )
二、选择题(每题1分,共20题)
1、保修期满后,物业共用设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担,执行责任由( b )承担。
a、业主 b、施工单位 c、建设单位 d、物业管理企业
2、( a )不属于物业管理安全防范服务的范围
a、业主人身与财产的安全保障 b、治安协防
c、交通秩序管理 d、消防管理
3、物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向( b )收取有关费用。
a、业主 b、最终用户c、业主委员会
d、业主大会 e、物业管理企业
4、物业管理纠纷的处理,通常分为( a )三个层次。
a、协商解决、调解、仲裁或诉讼
b、协商解决、调解、仲裁和诉讼
c、协商解决、调解、诉讼
d、协商解决、调解、仲裁再诉讼
5、建筑物致人损害的民事责任适用于( b )的归责原则。
a、违约责任原则 b、过错推定责任原则
c、无过错责任原则 d、公平责任原则
6、先行调解制度作为我国民事诉讼的一项基本原则,在物业管理的行政复议和行政诉讼中( d )先行调解制度。
a、也适用b、允许采用c、应该采用d、不适用
7、业主委员会是( d )。
a、全体业主合法权益的代表 b、物业共用部分的经营者
c、重大事项的决策者 d、业主大会的执行机构
8、对于管理运作混乱、滥用职权、严重违反物业管理法律、法规和政策的业主大会,( d )可以责令其整顿或暂停工作。
a、开发建设单位b、全体业主
c、物业管理企业d、政府物业管理主管部门
9、除首次业主大会外,业主行使业主大会会议表决权的依据是( a )。
a、业主大会议事规则 b、业主每人一票
c、业主所拥有的建筑面积 d、物业管理企业的规定
10、依据民法通则第一百二十六条的规定,建筑物或者附属设施等倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的( b )应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。
a、建造施工者b、所有人或者管理人
c、物业管理企业d、政府主管部门
11、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含( a )。
a、 前期物业服务合同约定的内容 b、业主公约约定的内容
c、业主临时管理规约约定的内容d、物业服务合同约定的内容
12、物业管理活动内容的依据是( b )。
a、业主公约b、物业服务合同
c、业主的财产权d、行政主管部门的监督
13、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对(a)。
a、业主临时管理规约予以书面承诺
b、前期物业服务合同予以书面承诺
c、业主公约予以的承诺
d、物业服务的内容予以的承诺
14、制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归(b)
a、物业管理企业 b、业主大会
c、行政主管部门 d、居民委员会
15、业主大会发起的主体是(c)
a、建设单位 b、物业管理企业 c、业主 d、行政主管部门
16、业主大会作出重大事项决定时,必须经过物业管理区域内全体业主( b )通过。
a、2/3以上b、所持投票权2/3以上
c、1/2以上d、所持投票权1/2以上
17、首次业主大会投票权确定办法由( c )规定
a、由《物业管理条例》 b、建设部
c、省、自治区、直辖市 d、全体业主
18、我国有权制定宪法、法律的国家权力机关是( a )
a、全国人民代表大会 b、国务院
c、地方行政机关 d、地方人民代表大会
19、我国第一部物业管理行政规章是( c )。
a、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》
b、《物业管理条例》
c、《城市新建住宅小区管理办法》
d、《物业管理企业财务管理规定》
20、我国第一部以授权立法形式颁布的地方性物业管理法规是( a )。
a、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》
b、《上海市居住物业管理条例》
c、《厦门市住宅区物业管理服务条例》
d、《海南省物业管理条例》
三、多项选择题:(每小题1分,共20分)
1、国家规定的建筑工程的最低保修期限为( abcde. )
a.地基基础和主体结构为工程的合理使用年
b. 有防水要求的屋面,卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年
c.供热与供冷系统为两个暖期、供冷期
d.电器系统、给排水管道、设备安装为两年
e.装修工程为两年
2、业主管理规约可以对( abcd )作出约定。
a.物业的使用 b.物业的维护及管理
c.业主的共同利益 d.物业应当履行的义务
3、实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括(abc)
a.物业服务成本 b.税费
c.物业管理企业的利润 d.物业管理企业的酬金
4、依据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十三条的规定,( ab )可以按照物业服务合同的约定聘请专业服务机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
a.物业管理企业b.业主大会c.业主委员会d.物业建设单位
5、物业管理服务收费标准由( a d)按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
a.业主 b.业主大会 c.业主委员会 d. 物业管理企业
6、合同订立的合法原则所包括的内容有( abcd )。
a.合同内容必须符合法律、法规的规定
b.合同内容不得损害国家利益
c.合同内容不得损害社会公共利益
d.合同订立的程序符合法律、法规的规定
7、以下属于物业建设单位义务的有( abcd )
a. 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约
b. 建设单位应当在物业销售前将业主临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明
c. 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任
d. 承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费用
8、《中华人民共和国合同法》的总则中明确规定了( abcde )合同法的基本原则。
a.公平原则b.平等原则 c.自由原则
d.诚实信用原则e.合法性原则
9、依据《中华人民共和国合同法》的规定,有( abcdef )情形之一的,合同无效。
a. 以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益
b. 损害社会公共利益
c. 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益
d. 以合法形式掩盖非法目的
e. 违反法律的强制性规定
10、住宅物业的建设单位,在下列( ac)情况下,经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
a.投标人少于3个b.投标人少于5个
c.住宅规模较小d.物业建设单位认为没有必要
11、通过招标投标方式选择物业管理企业的,招标人应当按照以下( abc )规定时限完成物业管理招标投标工作。
a. 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成
b. 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成
c. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成
d. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日完成
12、合同附随义务是因缔约关系而产生的( abc )以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。
a.协助b.通知c.保密d.保护
13、依据《中华人民共和国合同法》规定,当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应该承担( acdef )的违约责任。
a.继续履行合同b.支付罚款金c.支付违约
d.双倍返还定金e.赔偿损失f.采取补救措施
14、有下列( abcd )情形之一的,当事人可以解除合同
a. 因不可抗力致使不能实现合同目的
b. 在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务
c. 当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行
d. 当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
15、以下说法正确的是( a b )。
a. 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格
b.物业管理企业应当按照物业服务合同提供相应的服务
c.物业管理企业承接物业时,应当与业主大会办理物业验收手续
d.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主委员会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
16、以下说法错误的是(b c)
a、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格
b、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主不再负连带责任
c、前期物业服务合同可以约定期限,且该期限未满,业主委员会不得终止前期物业服务合同
d、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,必须告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
17、以下属于行政处罚的是( abcd )。
a. 警告 b. 罚款 c. 没收非法所得和非法财物
d. 行政拘留 e.罚金
18、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以(acd)
a. 责令限期改正
b. 处委托合同价款20%以上50%以下的罚款
c. 处委托合同价款30%以上50%以下的罚款
d. 情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书
19、物业建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,县级以上人民政府房地产行政主管部门可以(abd)
a. 责令限期改正
b. 给予警告
c. 没收违法所得,并处10万元以上30万元以下的罚款
d. 没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款
20、依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定,处理相邻关系应遵循( abcd )的原则。
a. 有利生产b.方便生活 c.公平合理 d.团结互助
四、论述题:
1、 试述《物业管理条例》的立法原则(8分)
答:《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下,主要遵循了以下基本原则。
一是,物业管理权利和财产权利相对应的原则。
在我国《物权法》尚未出台的情况下,《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论,对业主权利义务的规定,其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定,是基于业主拥有的财产权份额,将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
二是,维护全体业主合法权益的原则。
为维护全体业主的合法利益,《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定,也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面,《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。
三是,现实性与前瞻性有机结合的原则。
《条例》注重保持法规、政策的连续性和稳定性,对被实践证明是行之有效的制度,如业主自律、物业管理企业资质管理等制度,予以保留。《条例》注重肯定实践成果,将在实践中积累的良好经验,如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等,确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题,如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等,《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿发展的指导思想,设立的业主大会、强制性维修养护等制度,符合市场经济的基本规律,符合未来立法趋势。四是,从实际出发,实事求是的原则。
我国各地区的物业管理发展很不平衡,沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市,在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平
等方面差异较大。《条例》在坚持法律制度统一性的前提下,充分考虑各地区的实际情况,对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定,有的规定的具体执行办法,授权省、自治区、直辖市制定。
2、《条例》的基本思路之一是:保护业主的财产权利,协调好单个业主利益和全体业主共同利益的关系。试问:你是如何理解这一基本思路的 (12分)
答案一: 物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一,业主还可以根据实际情况决定采用其他方式,比如自我管理,或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业企业。《条例》本着尊重业主财产权利的原则,并不强制业主必须实行物业管理,而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然,随着社会对物业管理认同感逐步提高,越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。
《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系,均遵循了民事法律关系的基本原则,强调物业管理企业与业主是平等的民事主体,是服务与被服务的关系,保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益,也由业主在民主协商的基础上自行平衡。《条例》对业主财产权利的尊重和保护,还体现在对侵害业主财产权的救济上。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的,应该依法承担民事损害赔偿责任;物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途,或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护,剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。行政机关在实施对物业管理活动的行政管理中,必须牢牢把握这一精神。
答案二:业主的财产权利是物业管理的基础,物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利,不仅要保护单个业主的权利,而且要保护全体业主的共同利益。条例从如下几个方面加强了对业主合法权益的保护:一是明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利及其内容。
二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会,业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理中的共同利益,决定物业管理中的重大事项,业主委员会负责公共日常事务,为保护业主合法权益提供组织上的保障。三是规范了业主大会的会议形式和表决方式,业主通过业主大会行使自己在物业管理中的权利,如自主地选聘或者解聘物业管理企业、决定物业服务合同的内容、监督物业管理企业履行物业服务合同等,为保护业主的合法权益提供程序上的保障。四是通过规范建设单位、物业管理企业的行为,来保护业主的合法权益。如条例规定了建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权;建设单位应当依法承担物业的保修责任。条例还明确了物业管理用房的所有权归业主,物业管理企业不能擅自改变其用途;物业管理企业在代收有关公用事业费用时,不得收取手续费等额外费用;物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途等。
五、案例分析:
(一)某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天内公布物业管理服务收费及支出账目,物业管理企业未在此期限内公布。业主委员会即在小区内张贴告示要求全体业主从即日起停止向物业管理企业交费,并向业主委员会交费。第二天,业主委员会在小区内摆摊收费,并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试分析业主委员会的行为是否合法,物业管理企业应当依哪种途径解决该问题。(8分)
答案要点:
1、业主委员会违反了《物业管理条例》第15条的规定,其收费行为没有法律依据。
2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费行为。
3、物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉,要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为。
4、依据《物业管理条例》第19条的规定,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤
(二)为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程,经政府主管部门的批准,物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上,设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中,物业管理企业与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益,要求拆除招牌。试问:(1) 该广告招牌的出租租金属于什么性质应如何分配(2分)
(2) 物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益(2分)
答: (1)租金属于商业收入,应归全体业主所有,可用于弥补物业管理费的不足;
(2)未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立的,具有公益性。
(三)某花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业企业上门催讨时,陶小姐以前不久其家水管渗漏,物业企业没有及时进行维修,给其生活造成了诸多不便为由,而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据为什么(3分)
答:自来水管属于业主专有设施,其维修应由业主自行负责。当然也可以请物业企业维修,但这种维修属特约服务的范围,不属物业管理综合服务的范围,物业管理企业并无法定维修的义务,所以陶小姐的主张是没有法律依据的。
(四)一天清晨,某车主找到某物业管理企业大厦停车场,称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本,没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录,于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后,物业管理企业接到人民法院的传票以及保险企业的起诉书副本,称保险企业已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权,车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费,车主与停车场构成保管合同关系,要求物业管理企业承担车辆丢失的赔偿责任。试问:
(1)物业管理企业应车辆丢失的承担责任吗法律依据是什么(2分)
(2)依据《中华人民共和国合同法》的规定,如何具备保管合同关系(3分)
第8篇 某物业公司供方控制管理作业指导书
物业公司供方控制管理作业指导书
1.0目的
通过对物业管理中各服务项目的供方进行有效控制,确保公司为顾客所提供的服务
符合法律法规和相关的要求,为顾客提供满意的服务。
2.0适用范围
适用于对本公司所有供方的控制。
3.0定义
供方:提供产品(包括服务、软件、硬件、流程性材料)的组织或个人。
4.0职责
4.1总经理负责对供方评价、物资申购单和采购合同的审批。
4.2行政办公室负责公司所需物资的供方及其职责权限内的服务供方的选择、评价、环境/安全要求的控制工作,并负责公司所需物资的采购实施工作。
4.3各部门、管理处负责对其职责权限内的服务供方进行选择、评价、环境/安全要求的控制,并对供方的服务质量进行监控。
5.0内容
5.1合格供方应具备的条件(不限于以下条件)
1)应具有合法经营资格;
2)有从事过类似工作的优良业绩;
3)有良好的信誉;
4)有相应的工作条件和技术实力或专业资质证书;
5)价格合理;
6)提供的产品(包括服务)符合环境和职业健康安全相关的法律法规要求和本公司的要求。
5.2各类供方的评价与选择
5.2.1服务供方
依照合格供方应具备的条件,相关部门自行组织对其职责权限内的服务供方进行评价,并填写《供方评价记录》,必要时附相关证实资料,报总经理审批。若该次服务不需签定合同,相关部门可根据服务标准的要求来选择供方,不需另填《供方评价记录》,
5.2.2物资供方
依照合格供方应具备的条件,由行政办公室组织对长期的物资供方进行评价,并填写《供方评价记录》,必要时附相关证实资料,报总经理审批。对于零星的单次小批量采购可由行政办公室依据采购信息的要求并结合合格供方的要求进行采购,不需另填《供方评价记录》。
5.2.3对于政府相关部门指定的单位可不进行供方评价。对于其它服务与物资的供方评价时还应尽可能从以下方面进行考虑来选择供方:
(1)各类管理体系是否健全,安全措施是否落实;
(2)要求其承诺遵守相关的法律法规及本公司的hse方面的要求;
(3)要求其提供的产品或服务尽可能符合环保及其职业健康安全要求并执行之等。
5.2.4经总经理批准的合格供方,各部门负责将其职责范围内的合格供方登记在《合格供方登记表》中。
5.3 合格供方资格的定期评价
5.3.1对已选定合格的供方,相关部门每年对长期供方其进行一次复评(如果是一次性或短期没有一年的不需进行复评),并填写《保留或取消合格供方报告》报总经理审批。评价除按前述第5.1条执行外,重点审查各供方在一年内提供的服务或物资的及时性、合格批次等综合情况。如服务供方在一年内出现一次严重不合格或连续三次一般不合格或累计十次一般不合格服务,采购供方在一年内出现两个批次不合格供货,相关部门应填写《保留或取消合格供方报告》,经总经理批准后,更新《合格供方登记表》。
5.4合格供方档案管理
评价方应对其合格供方建立独立档案,档案应包括下列材料(不限于):
1)合法经营资格证明材料(如危险废物处理站相关许可证明);
2)专业服务资质证明;(如水池清洗、电梯维保、消防系统维修等)
3)合同;
4)《供方评价记录》、《采购合同审批表》;
5)《保留或取消合格供方报告》等。
5.5采购的实施与对供方的控制
5.5.1 采购文件的审批
1)物资申购部门对拟采购物资,填写《物资申购单》。必要时,对专业技术较强的物资采购,申购部门应编制《采购技术说明书》作为采购和验收的依据附在《物资申购单》后,经部门经理确认,报财务部、分管领导、总经理审批后,行政办公室实施采购。
2)对急需物资的申购,由使用部门填写《物资申购单》,注明'急需'字样,直接报总经理审批后,行政办公室实施采购。
2)各类采购合同(包括服务分包合同),由相关部门组织与供方起草拟制,并填写《采购合同审批表》经总经理审批后,授权人员与供方签定生效,以确保规定的要求是适宜的。
3)当公司或业户提出在供方现场实施验证时,公司必须在采购文件中对要开展验证的安排和产品的放行做出规定。
5.5.2行政办公室在实施采购时应在满足采购信息要求的前提下,尽可能按以下原则进行选择。
1)尽可能采用低能耗资源的产品;
2)尽可能采用可以循环使用的产品;
3)尽可能采用报废后污染小的产品。
5.6采购物资的检验
5.6.1对采购来的物资,使用部门、仓管要负责进行验收,验收合格后办理入库手续,由仓管员在《入库单》上签名,使用部门领料时在《领料单》上签名做为领料和验收合格的确认。
5.6.2验收内容包括数量、规格、型号是否符合采购文件的要求,包装是否完好,是否有合格证书,质量是否满足使用要求,有环保要求的产品是否符合国家相关的法律法规要求等。
5.6.3验收方法采用抽样法:对同品种批量超过10件的物资,抽验5%~10%;对批量少于10件的要全部检验。如果检查发现一件不合格品,则该批为不合格批,不得验收入库投入使用,交由采购员处理,只有验收合格的物资方可办理入库手续。对新购机电设备必须逐件验收。
5.7对服务供方提供服务质量的检验:各部门应对其职责范围内的服务供方所提供服务的质量进行监控,并填写《供方服务质量检查表》并以此作为付费的依据。
5.8对于进入公司所辖范围内的供方的活动,由责任部门对其在质量、环境和职业健康安全方面的表现进行监控,并作为定期复评的参考资料之一。
5.9文件和记录的归档保管
所有供方评价选择与评价的相关记录,由相关部门按《记录控制》统一归档保管。
6.0 相关文件
《记录控制》
7.0记录
《供方评价记录》
《合格供方登记表》(不定格式)
《采购合同审批表》
《供方服务质量检查表》
《保留或取消合格供方报告》
《入库单》(外购)
第9篇 物业公司保安培训：物业管理常识篇
物业公司保安培训资料:物业管理常识篇
第一节:物业管理与城市现代化
一城市的基本概念
城市是人口、经济、科学、文化活动相对集中的社会经济综合体。它是随着社会发展而产生发展起来的。它与农村有着许多不同点。
1城市是市场经济的产物。2城市是现代文明的产物。3城市具有较高的群体意识。4城市具有强烈的环境意识。
由于城市,尤其是中心城市具有生产、贸易、运输、信息、政治、科学、教育、文化和服务的各种职能,因此综合功能更加体现出来。具体表现为以下几个方面。
1城市是一个工业生产中心。2城市是现代社会的政治中心。3城市是科技、教育、文化中心。4城市是现代社会的信息中心。5城市是消费中心。
二我国城市化进展
城市化是传统的农村社会向现代化先进的城市转化的社会与经济过程,城市化是生产工业化、社会化和现代化的产物。
近年来我国的城市化进展非常快。1990年至1994年,我国设市的城市从467个增加到622个,建制镇从1.2万个增加到1.6万个。在近2亿人口的珠江三角洲、长江三角洲和渤海湾的胶东半岛、辽东半岛、京津塘地区国民生产总值已超过1000美元'五大城市群'正在崛起。根据权威机构预测,我国城市化已进入强发展期,到2000年中国城市化水平将达到33%~~~35%,城市总人口达到4.5亿左右;到2023年,我国城市化比重将由现在26.3%上升到42.6%,设市城市将超过1000个,建制镇将超过2万个。
第二节:我国物业管理现状和发展趋势
一、我国物业管理的产生与发展
1981年3月10日,深圳市物业管理公司正式成立,他的成立标志着我国房屋管理进入一个新的阶段。目前我国有物业管理公司近7000家,从事此项工作的人员近百万人。
市场经济是法制的经济,市场经济的发展必然推动法制建设,法制建设必然维护、规范和促进市场经济。我国物业管理市场尚不规范,正处于萌芽时期,市场的发育成熟还须若干年,还须要强有力的法制来保障。
二、21世纪物业及物业管理展望
当时代进入21世纪,人们自然会关心未来的住房是什么样子未来的物业管理又将如何发展从当前科技发展趋势来看,21世纪的物业将是高科技、高智能化的产物。因此物业管理也将向高科技、智能化方向发展。
第三节:强化物业管理有利于房地产也的发展
一、住宅建设已成为新的经济增长点
改革开放以来,我国住宅建设规模不断扩大,建房速度不断提高,'八五'期间完成城市住宅建设投资7600亿元,竣工面积为10亿平方米;按建设部制定的计划,'九五'期间人均居住面积从目前7.9平方米提高到9平方米,五年新建住宅面积12亿平方米,年平均2、4亿平方米;2000年~~~2023年规划人均使用面积达到18平方米,10年新建住宅33、5亿平方米,每年平均3、35亿。
二、良好的物业管理将改善发展商的形象
竞争机制是现代化市场机制的基本要素之一。市场经济越发展,竞争越激烈,越能显示出企业的素质。通过竞争,生产要素得到合理流动,形成了动态平衡,从而促进企业不断改变技术,加强管理,降低成本,提高产品质量、服务质量和经济效益。市场竞争,又使消费者的地位日益上升,谁能赢得消费者,谁就赢得了市场,就能产生效益。要赢得消费者的信赖,不是靠形式主义和应酬式的突击表现,而是物业管理的内容、质量去赢得商业信誉,从而提高物业价值及开发商的信誉。优良的物业管理可以使人们从心里建立起对企业的信任感没,从而赢得更多的消费者。
三、物业管理为房地产开发提供服务,有利于房地产也健康发展
随着经济的发展,人们追求小康生活条件时,对住房要求也发生了变化,由室内走向室外。以前大多数消费者在房产消费时,所考虑的因数是地段、房价、购房面积和朝向;随着这几年生活条件的改善,人们思维也发生了变化,越来越多的购房者考虑所购房产时,考虑内外环境、公共设施。对物业的理解也不仅仅局限于所购房产内部的面积、功能,眼光已逐渐向室外。更注意要求小区的外部环境,及绿地面积、配套服务设施、空间环境、物业管理水平等。
第四节:物业管理的基本概念
一、'物业'的含义
'物业'一词是由英语property引译而来,其意义是'财产'、'资产'、'拥有物'、'房地产'等是一个较为广义的范畴。通常有几种理解:
1有的人认为,房屋是'物业'与'地业'的统称。物业指的是房屋建筑部分,而'地业'则是房屋建筑地段的称谓'物业'与'地业'的分开与我国近年来房地分制管理的体制是一致的。
2有的人认为,'物业'是指单元性房地产。一个住宅单位是一个物业。所以物业可大可小,大物业可分割成小物业。房地不能人为分割,房随地走应该说是房地产经济的一般规律,也是房地产管理的通行作法。'物业'一词的英文译名所表达的不动产、房地产的意思,也是这种房地集合的含义。
1目前,一些专业人士将物业的概念进一步扩大化,认为物业不仅是单元性房地产,还应包括住宅区及与之配套的设备、设市和场地。
物业不同于房地产业。房地产业是指从事房屋和土地开发经营的独立产业,它包括房地产开发、建设、经营、维护和服务等房地产经济活动全过程的所有经济组织。而物业则是指具体的宗地、建筑物,以及围绕着各类房屋附属配套设市设施组成的混合物。
三、物业管理的含义
通常,管理是指为完成一项任务或实施一个过程所进行的计划、组织、指挥、协调、调度、控制和处理。管理是动态的系统工程,属于软件。
物业管理也有广义和狭义之分。广义的物业管是对资产、财产的管理,如对生产资料、生产工具等的管理都属于物业管理的范畴,因为'资产'、'财产'所指的范围很广,可以说无所不包。通常我们所讲的物业管理,是一种狭义范围内的物业管理,既对房地产的管理,是由专门的机构和人员,受物业所有人的委托,按照国家的法律法规,依照合同的契约,对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地,运用现代化的管理方式和先进的维修和养护技术,以经济手段进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理,并且向住户使用人提供多方面的综合性服务,以创造一个良好的社会环境,满足人们日益增长的居住、消费需求,使得物业能保值、增值。
四、物业管理的特点:
1、以产权为基础。2以服务为核心。3以市场为导向。4以专业为手段。
五、物业管理人员应做的几种服务。
1、微笑服务(发自内心)2、有情服务(使业主体会到亲情)3、礼貌服务(文明礼貌、语言规范)4、耐
心服务(虚心听取意见、百问不厌,事多不烦)5、周到服务(有求必应,体贴入微,面面俱到,尽善尽美)6、跟踪服务(强烈的事业心、高度的责任感、对投诉要认真跟踪,并处理。直到业主满意为止)7、承诺服务(推行承诺制,简化办事程序,提高办事效率,提高服务水平)
2、
第五节:物业管理的内容与性质
一、物业管理的分类
为了使物业管理更加专业化、科学化,有必要对物业本身进行分类。根据物业的使用功能不同,分为住宅、生活、办公、经营、生产等类型
1、居民住宅小区类
包括各类住房和与之相配套的设施、设备、公共场地、公共服务场所、公共绿地等。
2、办公楼、写字楼
包括楼宇主体及与之配套的设施、设备、公共场地、绿地等。
3、商业、旅游业、餐饮业区类
包括楼宇主体及与之配套的设施、设备、场地、景区、绿地等。
4、场区类
包括厂房和与之相配套的设施、设备、场地、绿地等。
5、其它类
除以上四类外,凡因使用功能要求而必须实行物业管理要求的区域、场所,如停车场、码头等。
二物业管理的内容
物业管理的对象主要是住宅小区、高级及多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。物业管理的范围广泛,综合服务项目多元化,除了房屋的使用及出租、房屋的附属设施、设备的维修养护外,还有室外的环境卫生、园林绿化、市政设施、社会治安、车辆保管,以及业主(住户)生活方面所需要的多项服务。
一)一般住宅区
这类住宅的大多数住户是'工薪阶层',收入比较低,对生活服务的要求也比较简单、实在。为此,物业管理部门在满足人们安居乐业的要求下以俭忌奢,扶危解困,帮之所需,助之所急,雪中送炭,贫富同一。其物业管理的主要内容是:
1清理庭院,打扫楼梯;2管理房产,维修房屋;3代购米面,代买蔬菜;4接送儿童,取送信报;5开办餐食,减轻家务;6换煤气罐,拆洗被褥;7组织护院,保证安全;8道路畅通,环境优美。
二)高级公寓
住高级公寓的大多数是收入较高,如企业的承包人、外国商社驻华公职人员、文艺界的歌星、影星及一些公司的经理等。他们对物业的要求是道路平整、绿化高雅、环境优美、设备齐全、装饰新颖、安全舒适。服务内容应该是多样、灵活、周全。服务态度作到:亲切、入微、真诚、礼貌。其具体物业管理和服务的范围是:
1房产管理,房屋维修;2庭院绿化与修剪;3清扫保洁;4道路整修与养护;5洗涤整烫;6照看幼儿;7代办购物;8供暖、供水;9室内装修;10搬运清洁;11安全保卫;12电话定票(电话订购出差的火车票、飞机票、轮船票);13特殊项目的服务。
三物业管理的性质
物业管的对象是物业,服务对象是人,是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动,所以物业管理属于第三产业,其劳动是一种服务性行为。物业管理的性质比较明确,主要是'服务性'的,寓管理、经营于服务中。其经营方针是'保本微利,服务社会',不以牟取高额利润为目的。其经营的对象是物业,其服务的对象是物业的产权人和使用人。
第六节:物业管理的目的与原则
一、物业管理的目的
物业管理是要为业主(使用人)提供和保持一个即安全又舒适的工作、生活环境,保障业主(使用人)的利益,同时更要随着生产的发展,社区基础公用设施与康乐设施不断完善,在管理和养护两个方面提供高效率、低收费的优质服务,延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥,不断改善和提高人居环境和工作环境,是物业管理的目的。它具体体现在以下两个方面:
1)创造一个整洁、舒适、安全、优雅的工作与生活环境2)提高物业的价值,使物业发挥最大的使用效能。
三、物业管理的主要原则1)'住户至上,服务第一的原则'2)两权分离的原则3)综合管理的原则4)市场竞争的原则5)等价有偿服务的原则6)一业为主,多种经营的原则7)三效并重的原则8)专群结合的原则
第七节:经营性服务的内涵
一服务经济的基本概念
一)第三产业----经营性服务
1三类产业的内涵2物业管理----第三产业
二)服务商品及其价值
1、服务所提供的是非要素性服务2、服务所提供的劳动具有商品性3、服务商品具有使用价值和价值的二重性
三)务竞争与服务质量
服务竞争的内涵:1、优化功能2、优化产品3、优化服务质量
优化竞争主体及其结构:1、促进功能2、协调功能
服务竞争的形式多样化:1、服务商标化2、服务系列化3、广告形式多样化4、廉价--------服务竞争的策略
服务质量:1、服务距离2、服务水平3、服务态度
服务经济效益:1、服务企业的经济效益2、服务业的经济效益
服务是物业管理企业的宗旨与归宿
经营性服务的目的及特点:1、经营性服务的目的2、经营性服务的特点(规模性、盈利性)
服务业的宗旨---让顾客满意
顾客满意的时代背景:1、市场需求的变化。2、质量概念的变化。3、消费观念的变化。4、竞争策略的变化。
第八节:物业管理中的礼仪接待
一、礼仪的含义
二、礼仪接待在物业管理中的意义
接待的种类
物业管理礼仪接待的要求:1、注意礼节、讲究原则2、一视同仁,举止得当3、严于律己,宽以待人4、理解别人,热情有度
三、物业管理中礼仪接待人员的形:1、精神面貌方面2、道德感方面3、衣着打扮方面(合体,合度,清洁卫生)
四、礼仪接待在物业管理中的功能1、礼仪接待具有塑造物业公司形象的功能2、礼仪接待具有帮助公司进行社交的功能3、礼仪接待具有增添物业公司凝聚力的功能4、礼仪接待具有提高物业公司文明水准的功能5、礼仪接待具有传递物业公司信息的功能
五、掌握礼仪接待的准则精神:1、自尊自爱,自我约束2、遵守规范、尊敬他人3、顾全大局,求得和谐4、学习礼仪贵在实践
六、物业管理人员礼仪素质要求
现代化的礼仪意识:1、塑造形象的意识2、'住户至上,服务第一:的意识3、真诚互惠的意识4、立足长远的意识5、学法守法的意识
健康的心理素质:1、开放进取的心理2、宽容豁达的心理3、自信乐观的心理
物业管理人员应具备的礼仪知识:1、
迎送礼仪2、交际礼仪3、服饰仪容礼仪4、形体礼仪(微笑待人,自然真挚、站姿、坐姿、走姿端正、保持适度人际距离)
第九节:物业管理人员的综合素质
一、物业管理现代化对人才的需求
一)物业管理是一门多学科知识综合运用的科学
二)人才质量关系到物业管理的服务质量
二、物业管理人员应具有的素质
1、政治素质、2、职业道德、3、业务素质4、文化素质5、身心素质6、管理能力
三、从业人员的要求:
第10篇 广州市物业小区管理规约意见稿
广州市物业小区管理规约(征求意见稿)
第一章总则
第一条 为加强本小区物业的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定,制定本规约。
第二条 本规约由首次业主大会通过,全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
第二章业主的共有权
第三条本业主建筑物区域内物业的基本情况
物业名称;
座落位置;
物业类型:
建筑面积:
业主建筑物区域四至:
第四条根据有关法律法规和物业买卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权:
(一)由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位,包括该幢建筑物的承重结构、主体结构,公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台、蓄水池等;
(二)由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等;
(三)由业主建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房”(包括业主委员会用房)庭院花园、一楼全部架空楼层门廊、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设施设备等。
第三章物业使用原则
第五条 为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务公司 以下权利:
1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;
第六条本物业管理区域内,物业服务收费采取方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用(物业服务资金)是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第八条业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相关业主及业主委员会同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。
第十条业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业或业主委员会,并与其签订装饰装修管理服务协议。未签订装饰装修管理服务协议装修材料不得进入小区;
签订协议时交纳1000元装修押金,装修押金在装修完工、经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第十一条业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本业主建筑物区域的装饰装修施工时间为早8:00至12:00下午2:00至7:00,其他时间不得施工。
第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气、等共用设施设备,不得擅自拆改。
第十五条业主及物业使用人使用电梯及扶梯,应遵守本物业管理区域的电梯扶梯使用管理规定。
第十六条在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十七条本业主建筑物区域内禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋使用性质;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建、占用物业共有部分;
(四)损坏或者擅自占用、移装公用设施;
(五)未经业主大会同意及有关政府部门批准,擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路;
(六)践踏、占用绿地,损毁树木、园林;
(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;
(八)排放有毒、有害物质;
(九)乱抛垃圾,高空抛物;
(十)发出超过规定标准的环境噪声;
(十一)法律、法规和业主规约禁止的其他行为。
第十八条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
(一)不得在公共场所大小便 ;
(二)进入公共场所要使用绳索牵好,以防伤及他人。
(三)不得因喧叫妨碍他人休息。
第四章物业的维修养护
第十九条业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修基金使用须经相关联业主2/3同意方可使用。
第二十条业主转让或者出租物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主转让房屋应取得业主委员会关于交纳物业服务费及维修基金的相关证明,未按时交纳物业服务费及维修基金的,业主委员会可通知房管局暂不予办理房地产契约变更。
第二十一条业主对
物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
第二十三条因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第二十四条物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的,业主可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第二十六条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理维修资金。
第五章违约责任
第二十七条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十八条业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。
第二十九条建设单位未能履行本规约约定义务的,业主和物业服务 企业可根据本规约向人民法院提起诉讼。
第六章附则
第三十条本规约所称物业的专有部分,是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十一条业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
第11篇 某物业管理手册总则
物业管理手册总则
1、为证实并确保本公司产品(服务)的符合性和管理体系运行的有效性,管理者代表负责策划并监督实施监测、测量、分析和改进过程。
2、通过产品(服务)全过程的监测以证实产品(服务)的符合性。
3、通过内部审核确定管理体系的有效性。
4、通过收集有关数据(业主满意、产品(服务)的符合性等)进行分析,实施纠正和预防措施,持续改进管理体系的有效性。
5、本公司规定监视、测量、分析和改进的项目、内容、方法、频次和必要的记录,并采取适应的统计技术方法。
第12篇 物业管理师理论模拟试题
单项选择:
1.在前期工作阶段,房地产开发商需要获得房地产开发必备的'五证'中,除( )之外的其他四证。
a、国有土地使用权证b、商品房销售许可证或商品房预售许可证
c、建筑工程规划许可证d、建设用地规划许可证
2.( )是在业主业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
a、物业管理早期介入 b、前期物业管理
c、日常物业管理 d、后期物业管理
3.物业可行性研究,是指物业管理企业在(),拟定物业管理方案时,从政策、技术和经济上进行全面的分析。
a、作出投标决策前 b、立项前
c、接管理物业后 d、与业主发生矛盾时
4.( )是项目决策的基础,是分析项目在技术、财务、经济上的或行性以作出决策的关键步骤。
a、投资机会研究 b、初步可行性研究
c、详细可行性研究 d、项目评论与决策
5.物业再开发利用的条件是()。
a、业主的愿望b、物业本身的条件
c、物业管理的运作能力d、房地产行政管理部门的意见
6.《城市绿化规划建设指标的规定》中,要求新建居住区纪地占居住区总用地比率不低于()。
a、20% b、30% c、15% d、35%
7.( )是物业管理最基本的内部管理制度。
a、企业综合管理制度b、员工管理制度
c、部门职责和职责d、操作规程
8.( )是指用于物业界定管理参与者权利与义务,规范实施物业管理过程中各方当事人的行为,协调各方主体间关系的规定。
a、物业管理企业内部管理制度 b、业主内部管理制度
c、物业管理的公共管理制度 d、业主公约
9.下列说法错误的是( )。
a、物业管理规章制度建设是一项十分重要的基础性工作
b、物业管理规章制度的制造、执行、检查等都必须规范。
c、物业管理规章制度要稳定性,一经制定就不能修改
d、物业管理要重视规章制度的执行环节
10.投资机会研究,主要是分析( )的可能性。
a、投资范围b、投资方向c、投资对象d、投资效益
11.业主公约对物业管理区域内的( )具有普遍约束力。
a、全体业主 b、物业管理企业和全休业主
c、业主和非业主使用人 d、业主及业主大会
12.《维护手册》不包括什么内容( )。
a、住宅概况 b、物业区域管理机构
c、住房须知 d、物业管理企业内部管理制度
13.据规定,商品住房在销售时,购房者应当按购房款( )的比例交专项维修资金。
a、2% b、20% c、30%d、2%-3%
14.下列不属于房屋共用部位的有( )。
a、外墙面b、门厅c、楼地面d、承重结构部位
15.安全防范设施的建设和维护费用最终要由()承担。
a、房地产开发房 b、物业管理公司 c、建设单位 d、业主和使用人
16.俗称'电子鼻'的安全防范设施是( )。
a、闭路电视监控系统b、电子保安系统 c、燃气泄露报警器d、电子巡更
17.( )就是规定的数量。规定在工程产品生产过程中的消耗的人力、物力、财力的标准额度。
a、工程量b、定额c、直接工程费d、工程造价
18.物业管理本身是个涵盖面很广的行业,其本质是( )。
a、服务b、管理c、经营d、领导
19.关于物业管理服务不正确的表述是( )。
a、物业管理服务分为公共服务和特约服务
b、特约服务是满足业主和使用人特别需要而提供的个别服务
c、综合经营服务就是指物业服务合同约定以外的特约性服务
d、特约性服务费是由政府指导价确定的
20.市场珠重要内容不包括( )。
a、物业类型与规模 b、物业对象的资料
c、同类物业管理企业d、物业项目的地理位置,交通状况等。
21.传统观念的市场组合中有产品、价格、地质和( )。
a、促销 b、顾客 c、成本d、便利
22.物业管理服务的价格形式有( )种。
a、1种b、2种c、3种d、3种以上
23.( )是一种政策性价格形式。
a、政府指导价b、政府定价c、市场调节价 d、混合价
24.物业管理服务市场结构包括市场主体,市场客体和(
)3个方面。
a、内容b、市场机制c、市场环境d、市场管理
25.物业管理市场交易秩序应当保持公开化、货币化和( )。
a、公平化b、规范化c、自愿化d、有序化
26.创建物业管理品牌,可以通过( )设计和提高管理服务质量等措施来实现。
a、企业形象b、企业文化 c、企业理念d、企业精神
27.我国第一部招投标方面的法律《中华人民共和国招投标法》自( )起施行。
a、1999年8月30日b、2000年1月1日
c、2003年9月1日 d、1998年8月30日
28.物业管理招标和投标活动,应当遵循公开、公平、公正和( )原则。
a、诚实信用b、市场竞争c、经济合理d、保密
29.员工绩效考核的意义不包括( )。
a、人事决策的依据b、有助于员工改进工作
c、促进上下的沟通d、促进竞争
30.( )是根据被考核人完成工作目标的情况来进行考核的一种方式。
a、关键条件法b、强制选择法c、目标考核法d、等级评估法
31.开展物业综合经营服务的下列表述中不正确的是()。
a、推动物业管理企业开展综合经营服务的直接动力增加收
b、开展综合经营服务能够促进企业的造血功能,减轻业主负担
c、开展综合经营势必扰乱物业区域的正常秩序
d、综合经营服务还具有显着的社会效益
32.在物业管理法律关系中( )法律关系占大多数。
a、刑事b、民事c、人事d、行政
33.民事法律关系的主要特不包括( )。
a、主体法律地位平等 b、当事人自愿放弃
c、当事人权利义务对等 d、主体间有亲属关系
34.假定、处理、制裁在法学上称为法律规范3要素,其中( )是物业管理法律规范的核心。
a、假定b、处理c、裁d、处理和制裁
35.民事责任主要表现为一种( )。
a、财产责任b、侵害责任c、财务纠纷d、财务归属
多项选择:
1.房地产开发基本程序包括( )。
a、投资决策阶段b、规划设计阶段
c、前期工作阶段d、施工建设和租售营销阶段
2.建筑工程质量管理相关规定有( )。
a、《中华人民共和国建筑法》b、《建筑工程质量管理条例》
c、《住宅小区设计规范》d、《公园设计规范》
3.制定物业管理方案的原则有( )。
a、规范调研的原则b、实事求是和求实细致原则
&nbs
p; c、科学适用原则d、开拓创新原则
4.物业所可行性研究的根本目的是为( )。
a、投资决策提供科学,可靠的根据
b、实现项目决策的科学化
c、减少或避免投资决策的失误
d、提高项目实施带来的经济、社会、环境效益
5.物业再开发利用的原则( )。
a、利润最大化原则b、尊重业主意愿c、经济适用d、科学规划
6.业主内部管理制度一般包括()。
a、业主公约 b、业主大会议事规则
c、物业管理公共管理制度 d、楼宇入住及迁出管理制度
7.一个物业管理项目的各种管理制度要做到( )。
a、形式规范b、体例统一c、文字明确d、表述清晰
8.业主大会议事规则应当就业主大会的( )。等事项依法做出约定。
a、议事方式b、表决程序
c、业主投票确定办法d、业主委员会的组成及委员任期
9.有关业主公约正确的表述有( )。
a、是实行业主自治管理的重要表现形式
b、是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定
c、是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件
d、是业主应当共同遵守的行业准则
10.物业管理收入是指企业向物业权人和使用人收取的( )收入。
a、公共性服务费b、物业经营收
c、公众代办性服务费d、特约服务费
11.物业管理的主管业务收入包括()。
a、物业管理收入b、物业经营收c、物业大修收d、其他业务收入
12.解决物业管理收费纠纷的相关法规有()。
a、《民事诉讼法》 b、《物业管理条件》
c、《物业服务收费管理办法》 d、《物业管理企业财务管理规定》
13.专家维修资金收缴的依据为( )。
a、《物业管理条例》b、《物业服务收费管理办法》
c、《物业管理企业财务管理规定》
d、《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》
14.财务分析的主要内容包括()。
a、偿债能力分析 b、赢利能力分析
c、发展趋势分析 d、营运能力和投资效益分析
15.财务分析最主要的依据是()。
a、
会计报表b、资产负债表c、利润表d、现金流量表
16.房屋及附属设备设施维修养护工作的效益是指维修成果与成本之间的关系,反映在( )等效益指标上。
a、维修工程质量b、维修工程成本c、维修工程工期d、劳动生产率
17.房地产开民的前期阶段,应完成'七通一平'工作,其中'七通'包括( )。
a、通水b、通暖c、通电d、通路e、通信
18.物业管理公共制度对( )有约束力。
a、物业公司b、业主c、业主委员会d、非业主使用人e、只对违约业主
19.编制房屋维修预算的原则( )。
a、据实合理原则 b、保证质量原则
c、厉行节约原则d、市场机制原则
20.房屋维修工程造价包括( )。
a、直接工程费b、人工费c、间接费d、利润e、税金
21.编制房屋附属设施设备维修预算的方法有多咱,一般采用( )。
a、经验估算法b、统计分析法c、成本计算法d、混合法
22.开展综合经营服务的意义( )。
a、增加企业收b、提高信誉c、招商物业管理水平
d、为业主、使用人提供尽可能的服务e、扩大影响
23.选择综合经营项目的正确表述有( )。
a、日常生活类项目优先 b、易损易耗品项目优先
c、消费周期短、使用多项目优先 d、优势物资项目优先
e、中介服务项目优先
24.开展综合经营项目的条件( )。
a、业主、使用人的情况 b、资金
c、房屋、场地 d、物业管理自身的条件
25.现代营销观念包括了( )要素。
a、顾客b、促销c、成本d、便利e、沟通
26.从微观的企业角度看,市场营销至少有几个方面的作用( )。
a、帮助企业了解消费者需求b、指导企业正确决策
c、有利于企业开拓市场d、促进企业持续健康的发展
27.物业管理市场的特点正确的是( )。
a、非 有权性 b、质量统一性 c、不可分割性
d、质量差异性e、需求可变性
28.物业管理市场定价的原则( )。
a、权利义务相结合原则&nbs
p;b、依法定价原则
c、符合客户消费规律原则d、诚实信用原则e等价有偿原则
29.实施iso9000认证工作的步骤顺序( )。
a、文件准备b、前期准备c、iso9000试运行d、正式认证
30.关于物业管理招投标表述正确的有( )。
a、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理公司
b、国家提倡建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物来管理公司进行前期物来管理
c、投标人少于3个或住宅规模较小,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采取楞协议方式选聘物业企业。
d、擅自彩协议方式选聘物业企业的,由县级以上戽地产行政主管部门责令改正,给予警告,可以并处10万以下的罚款。
31.物业管理招标人是指依法提出招标项目、进行招标的()。
a、物来开发建设单位b、业主或业主大会
c、为主委员会d、居民委员会
32.绩效考核是指用系统的方法、原理、测量和评价员工在工作岗位上的( )。
a、工作态度b、工作行为c、工作效果d、工作业绩
33.物业管理违约责任是指一方不履行物业服务合同,依法应承担( )等民事责任。
a、继续履行b、吊销营业执照c、采取补救措施d、赔偿损失
34.民法是调整平等主体的( )的财产关系和人身关系的法律规范的总称。
a、自然之间b、法人之间c、自然人与财产之间d、自然人与法人之间
35.民法对民事责任的规定主要包括( )。
a、在什么情况下应承担民事责任
b、在什么时候应承担民事责任
c、违反合同的民事责任的构成
d、承担民事责任的方式
36.在我国,法律和政策是互相联系的,它们的联系表现在( )。
a、政策是法律的依据b、政策对法律起指导作用
c、法律对政策起制约的作用d、法律是执行政策的重要工具
物业管理师技能技能模拟试题
一、情境题
1、某物业管理公司参与市区一项物业的规划设计工作,经理安排物业管理师老王列出物业管理公司在规划设计及施工安装阶段应做好的工作。结果经理认为老王列举的不全面,你知道吗
2、经理分配刚刚毕业上班的刘心编写一份物业管理方案文本,刘心无从下手,你能告诉他物业管理文本包括哪些内容吗
3、请帮助李伟制定一份物业管理费用收支计划。
4、新兴物业管理公司制定了较为完善的房屋及附属设备设施的维修养护计划,但王工程师担心计划不能落实。请问如何实施房屋及附属设备设施的维修养护计划
5、于先生在编制房屋维修预算,当他做到'计算各种费用'时,对计算出的工程造价没有把握。你能帮助他进行核算吗如何计算工程造价
6、刘刚正着手花都物业的投标工作,在撰写投标书时遇到了困难,只好向做律师的你求援。请你告诉他投标书的主要内容有哪些
7、如何实施员工绩效考评方案。
二、案例题
1、某物业管理公司接管了新世纪花园
的物业管理公司,公司经理李先生根据自己以往的经验,连续几天熬夜制定出一套物业管理制度,并准备付诸实施,请问这样制定的物业管理制度合适吗特定物业管理制度的程序的什么样的
2、鹏飞物业管理公司面对业主欠交、拒交物业服务费的问题,采取了停水停电的方法,引起业主、使用人的极大不满。你认为物业管理公司的做法正确吗请回答如何有效处理物业服务收费纠纷
3、某物业公司计划选择已经入公摊面积的了下车库进行装修,开办高档休闲娱乐项目,并以此作为物业管理资金的主要来源。你认为是否可行请说明理由。
4、王青在制定某高档住宅小区的物业管理方案时,参照一处现有的以经济住房为主体的小区管理方案。他们这项物业管理方案是否成功如何才能制定出可行的物业管理方案
三、方案设计
1、请根据所管物业的性质和特点,设计一份物业管理方案。
2、请设计一份绿地景观再开发方案(停车场扩建、增建方案)。
